ESTUDIO DE MERCADO PALERMO HOLLYWOOD NUEVOS EMPRENDIMIENTOS SEPTIEMBRE 2005

Bonpland 1616 . 4774.3400Honduras esq Arévalo . 4774.3500Billinghurst 1709 . 4821.1400 www.exxels.com l [email protected]

ESTUDIO DE MERCADO EXXELS SERVICIOS INMOBILIARIOS

Nuevos Emprendimientos Sep/Oct 05

MARCAMOS LA DIFERENCIA

ESTUDIO DE MERCADO PALERMO HOLLYWOOD

NUEVOS EMPRENDIMIENTOSSEPTIEMBRE 2005





Tenemos el agrado de presentarle la última edición del estudio de mercado de Nuevos Emprendimientos en Palermo Hollywood. Este servicio constituye una herramienta facilitadora para proyectar con mayor certeza las cifras de su business plan; a su vez, le permite conocer los valores del área y proyectar el movimiento del mercado dentro de los próximos meses. A fin de completar esta propuesta, en nuestro sitio web www.exxels.com encontrará el mapa de zonificación de Palermo, las planchetas de las manzanas más importantes de la zona y una serie de tips imprescindibles en el momento de encarar un proyecto. Como siempre, Exxels se destaca en servicios de vanguardia priorizando la calidad y profesionalismo de los mismos.Esperamos que esta presentación sea útil para Ud. y su equipo de trabajo.

Quedamos a su entera disposición ante cualquier consulta.

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PRODUCTOS PREMIUM EN PALERMO HOLLYWOODEL NUEVO PERFIL DEL BARRIO

A un paso del subte y de las productoras de cine y televisión, Palermo Hollywood se genera a partir de las diversas propuestas culturales, sitios recreativos y espacios arquitectónicos que definen al lugar.Todos estos atributos, sumados al alma de barrio, atrajeron a profesionales e inversores para crear un aire diferente a partir de nuevas propuestas arquitectónicas. Surgieron así productos que, por su transparencia, espacialidad, volumetría, servicios y valores, que caracterizan originales propuestas habitacionales con un alto grado de calidad de vida, otorgan el carácter de “ Premium” a las nuevas construcciones de la zona.¿Quién se hubiera atrevido a pronosticar el precio del m2 igualable al del barrio más caro de Buenos Aires?En las últimas estadísticas publicadas, el diario La Nación enunciaba que el m2 de Palermo Hollywood asciende a una máxima de u$s 2250; actualmente, a mes y medio de dicha publicación, el valor ronda los u$s 3040.La tarea de cotejar dichos valores con la oferta de plaza actual, dió lugar a este informe y su posterior resultado, graficado a través de este muestreo.Como conclusión, se asevera que el perfil del barrio está cambiando a pasos agigantados: los PH por pasillo se van desdibujando y dan paso a la nueva imagen de la arquitectura de vanguardia con una impronta que ya define la personalidad del nuevo Palermo Hollywood, un público joven y desestructurado que busca vivir en un lugar moderno que conserve el “alma de barrio”.Este público new age exige la presencia en el barrio del producto de máxima calidad, el Premium.





Informe de mercadoSeptiembre de 2005

Según indica el newsletter de Reporte Inmobiliario, en Noviembre de 2004 se estaban construyendo 19 edificios que integrarían una oferta de 42.000 m2 en la zona. Actualmente, se encuentran en ejecución 41 obras de edificios en altura y un número menor de viviendas particulares, además de la oferta de terrenos y obras permitidas sin relevar.Sólo muy pocos de estos edificios son de entrega inmediata, siendo la mayor concentración en los lugares más próximos a la estación de transferencia subte-tren Ministro Carranza, es decir, próximos a la Av. Santa Fé y Carranza. Otros tantos se desarrollan más cerca del corazón de Palermo Hollywood. De gran envergadura, en etapa de demolición (Juan B Justo y Soler) están las 2 torres de 44 pisos, Mirabilia- EN-ACF que son las que marcan la máxima del barrio aún en etapa de prelanzamiento. También con una impronta de calidad premium se encuentran las torres “Hollywood I & II” de Baudizzone-Lestard y Asoc. que ya se están comercializando por la desarrolladora, los demás son de pequeño porte. Actualmente, con entrega inmediata de esta calidad, se sitúan, un escalón más abajo, los “Palermo Norte” con sus originales propuestas habitacionales.

El Producto PremiumSe califica de tal aquel que reúne en su propuesta las siguientes condiciones:•Ubicación•Calidad constructiva•Diseño (imagen- espacialidad)•Vistas•Luminosidad•Orientación•Amenities





Productos Premium: (Cabe destacar que se relevaron los que se comercializan)•Mirabilia, en-acf, Desde u$s 1780 |4° piso| hta u$s 3040 |44°piso| Junio sin oferta•Mirabilia, oferta relevada, promedio u$s 1774/m2•Hollywood one, Baudizzone-Lestard, promedio Junio u$s1567| actual u$s 1960/m2•Hollywood two, Baudizzone- Lestard, promedio u$s 1264/m2| actual u$s 1533•Palermo Norte, Gagliardi-Spagnolo, promedio u$s 1307/m2 (valor relevado en Junio,hasta el momento no se pudo actualizar, pero sigue en oferta)

Algunos Productos Standard:Predominan productos de calidad standard, estos se diferencian de los denominados premium, básicamente, por la impronta: se hayan implantados en terrenos con un frente de 8,66 mts entre medianeras además de no tener los atributos de un premium ó tenerlos en menor escala, los valores son:•Arévalo 2088, BeckerFerrari, promedio Junio u$s1230/m2| actual u$s1339/m2•Arévalo 1936 - Worktank, valor promedio Junio u$s 1156/ m2| actual sin oferta•Torre de la Paz - Worktank, valor promedio Junio u$s 1168/ m2| actual sin oferta•Town House 28, Waisman-Trybiarz, promedio Junio u$s 1310/m2| Actual u$s1400•Guatemala 6074 - G2 Arquitectura, promedio u$s 1159/m2| actual ídem•Guatemala 6040 – Arq. Fernando Garrido, promedio u$s 1225/m2| actual ídem•Dorrego Nuevo - Dorrego 2450 - Son dos torres de 19.000 m2 de 17 pisos cada una desarrollada por KAS SA muy próximos a Cabildo y en un borde que no se considera Palermo Hollywood con entrega para Mayo de 2008. Totalmente vendido, actualmente no se realizan reventas.•Ph.urbano-Arqutectónika, situado en nuevo colegiales, de enorme similitud con la impronta hollywoodense, dirigido al mismo target y pionero en el futuro desarrollo de “Las Pulgas”, con un valor de m2 fijo que promedia los u$s 1084/m2.•Complejo Soler Lofts, valor promedio de u$s 1312/m2.•Bonpland 2425, valor promedio de u$s 1165/m2.•Humboldt 2208| homeoffice, valor promedio u$s 1293/m2.





•Este análisis del micro mercado de Palermo Hollywood nos ubica en los nuevos valores de mercado, que promediaba en el mes de Junio los u$s 1300/m2, y actualmente trepa a u$s 1470/m2.A través del análisis de las distintas alternativas de inversión corroboramos la aseveración enunciada en “el nuevo perfil del barrio”, la gran mayoría de los productos se dirigen a un mismo mercado de consumo.

El Mercado de Consumo

•Situamos así al target que consume la oferta del barrio como un individuo que vive sólo o en pareja e identificamos como mercado tipo al joven emprendedor vinculado a los medios, de bajo perfil pero de alta exigencia en la calidad de vida y nivel habitacional .

Productos que no se tomaron en la muestra:

•No se tomó para este análisis la tipología más conservadora, es decir las unidades más convencionales por estar mayormente situadas en la proximidad de las avenidas, Cabildo y/o Santa Fé. (Ej: Cabildo 150- Dujovne-Hirsch, des.Oscand y vende Kineret.)

•Se considera que el público tipo de Palermo Hollywood no se va hacia la avenida, zona considerada “border” para este análisis intrínseco del perfil del barrio propiamente dicho.

•El único producto “conservador” de la muestra es el “Town House 28” que se sitúa en una calle de los laterales, Emilio Ravignani.

•También los desarrollos de la calle Guatemala 6074 y 6084 (no en venta) son productos conservadores en su propuesta habitacional.





2194

1774

1627

2193

1960

1803

1824

1532

1095

$ 0

$ 500

$ 1.000

$ 1.500

$ 2.000

$ 2.500MIRABILIA

HOLLYWOOD ONE

HOLLYWOOD TWO

Emprendimiento

Productos Premium en Palermo Hollywood Sept / Oct '05

MáximoPromedioMínimo





2194

1627

2193

1803

1824

1095

$ 0

$ 500

$ 1.000

$ 1.500

$ 2.000

$ 2.500MIRABILIA

HOLLYWOOD ONE

HOLLYWOOD TWO

Emprendimiento

Productos Premium en Palermo Hol lywood Sept'05

MáximoMínimo





1774

1960

1532

$ 0$ 200$ 400$ 600$ 800$ 1.000$ 1.200$ 1.400$ 1.600$ 1.800$ 2.000MIRABILIA

HOLLYWOOD ONE

HOLLYWOOD TWO

Emprendimiento

Productos Premium en Palermo Hollywood Sept / Oct '05

Promedio





CONCLUSIONES PARA PRODUCTOS PREMIUM EN PALERMO HOLLYWOOD

•La nueva modalidad de ofertar estos productos en el mercado actual, es computar la totalidad de los metros cuadrados sin admitir homologaciones de ninguna índole, aparecen así nuevas utilidades tales como bodega aliadas a los m2 de las bauleras en el valor de oferta. •Las nuevas “amenities” tienen bien merecidos sus valiosos m2 ya que todo está especialmente diseñado.

•Se ha detectado una máxima de u$s 3040 en el piso 44° de Mirabilia, el proyecto de las 2 torres que cambiará la imagen de la Av Juan B. Justo, anunciado su final de obra para dentro de 2 años y 3 meses. Los valores en Mirabilia, máxima de entre los emprendimientos premium de Palermo Hollywood, van desde los u$s 1780/m2 hasta el valor antes mencionado.

•La mínima relevada en u$s 925, pertenece también a una obra a entregarse en 2 años, se trata de una unidad sita en Palermo Norte, una marca registrada ya difundida entre los inversores lugareños. La forma de pago es aportando un 30% y la desarrolladora, Giusa financia en 24 cuotas la diferencia a la posesión y escritura respectivamente.





RESUMEN DE VALORES PRODUCTOS PREMIUMLos valores de máxima relevados en este informe:

•Mirabilia, EN-ACF, U$S 2195•HOLLYWOOD ONE, Baudizzone-Lestard y Asoc. Junio u$s 1677, actual u$s 2193/M2•HOLLYWOOD TWO, Junio u$s 1397| Actual u$s 1825/m2•PALERMO NORTE II, Gagliardi Spagnolo, u$s 1563/M2. Por tratarse de una unidad exclusiva por ser de las últimas de este original emprendimiento con salida a 2 calles, Guatemala y Paraguay.

Los valores de mínima:

•MIRABILIA, | Actual u$s 1627/M2•HOLLYWOOD ONE, Junio u$s 1403| Actual u$S 1803/m2.•HOLLYWOOD TWO, Junio u$s 1045| Actual u$s 1095/m2.•PALERMO NORTE, u$s 925.

Promedio:

•MIRABILIA, U$S 1774•HOLLYWOOD ONE, u$s 1566/m2 JUNIO | ACTUAL u$s 1960•HOLLYWOOD TWO, u$s 1263/m2 JUNIO| ACTUAL u$s 1533•PALERMO NORTE, u$s 1307/m2 JUNIO|

•Se encontró en el mes de junio un valor promedio del promedio en estos productos de u$s 1300 el m2, valor equivalente a la oferta actual del promedio de un producto de calidad standard. Actualmente, el valor promedio del promedio es de u$s 1755 para productos de calidad premium.





1455

1213

1339

1455

1346

1400

1277

1041

1158

1286

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1225 1085

1085

1085

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13121262

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$ 0

$ 200

$ 400

$ 600

$ 800

$ 1.000

$ 1.200

$ 1.400

$ 1.600

Valor X M2

Arévalo 20881

Town House 282

Guatemala 60743

Guatemala 60404

PH.Urbano5

Complejo Soler Lofts6Bonpland 2425

7Humboldt 2208|Homeoffice

8

Emprendimiento

Productos Standard en palermo Hollywood Sep / Oct '05

MáximoMínimo Promedio





1339

1400

1158

1225

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1312

11651293

$ 0

$ 200$ 400$ 600$ 800$ 1.000$ 1.200$ 1.400$ 1.600

Valor X M2

Arévalo 20881

Guatemala 60743

PH.Urbano5

Bonpland 24257

Emprendimiento

Productos Standard en palermo Hollywood Sep / Oct '05

Promedio





1455

1213

1455

1346

1277

1041

1286

1150

1085

1085

1326

1297

1262

1109

1330

1255

$ 0

$ 200$ 400

$ 600

$ 800$ 1.000

$ 1.200

$ 1.400

$ 1.600

Valor X M2

Arévalo 20881

Guatemala 60743

PH.Urbano5

Bonpland 24257

Emprendimiento

Productos Standard en Palermo Hollywood Sep / Oct '05

MáximoMínimo





CONCLUSIONES PARA PRODUCTOS STANDARD

•La clasificación de producto standard es inherente a Palermo Hollywood, ya que, estos mismos productos ubicados en cualquier otro punto geográfico de la ciudad de Buenos Aires responderían a otra clasificación, podrían ser llamados en forma genérica “productos de vanguardia”.•Diversas denominaciones empleadas por Arquitectos-Desarrolladores para estos “productos de Vanguardia”:

•Lofts•Estudios•Suites•HomeOffices•Simplex (para contrarrestar la ya consolidada tipología Dúplex)

•Se arribó a una misma conclusión:

•El meta mercado al que apuntar es el individuo que consume monoambientes,•2 y 3 ambientes que salen del departamento conservador para jugar con la espacialidad traducida en visuales y doble altura, tanto como en la funcionalidad que le confieren las plantas flexibles dando paso a:

•Dúplex•Monoambientes •2 ambientes en doble altura•3 ambientes•Poca oferta de 4 ambientes (sólo se ven en las cercanías del tren y subte de Carranza).-





Resumen de valores productos stándar:

•Valores de máxima:•Town House 28, WAISMAN TRYBIARZ, en U$S 1473/M2 la máxima de las máxima en Junio, continua estando en el mismo emprendimiento, pero esta vez en un valor de u$s 1455 /m2.- Totalmente vendido y de entrega inmediata•PH.Urbano, Arquitectónika, en u$s 1084/m2 representa la mínima entre las máximas.- Con entrega para Marzo del 2006.-

•Valores de mínima:•Town House 28, u$s 1346 /M2 también es la máxima de las mínimas .-•Guatemala 6074, representa a mínima de las mínimas en u$s 1041/m2.-

•Valores Promedio:

•Town House 28, tiene la máxima de los promedios en u$s 1400/m2; seguido de cerca por Arévalo 2088 con un promedio de u$s 1339/m2.•PH.Urbano tiene la mínima de los promedios en u$s 1084/m2 y tomando un producto de la zona hollywoodense la mínima del promedio la tenemos en la calle Guatemala 6074 en u$s 1169/m2.-

•En cuanto a las amenities propiamente dichas, al ser estos emprendimientos de menor envergadura, poseen una calidad standarizada de servicios comunes, en donde el porcentaje respectivo de m2 por propietario se ve considerablemente acotado y, por lo tanto, vale menos.





2194

1095

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1455

1041

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$ 0

$ 500

$ 1.000

$ 1.500

$ 2.000

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Valor x m2

PREMIUM

STANDARD

Emprendimientos Estrenar Sep' 05

Palermo Hollywood Sept / Oct 0́5resumen de valores

MáximoMínimoPromedio





Máximo

Mínimo

Promedio

2.194

1.4681.041

$ 0$ 500

$ 1.000

$ 1.500

$ 2.000

$ 2.500

Valor X M2

Emprendimientos Estrenar & Obras Nuevas

Palermo Hollywood Sept / Oct ́ 05





Emprendimientos Ofertadosen Palermo Hollywood Sept / Oct '05

Sólo 22 de un total de 41 emprendimientos relevadosse hallan a la venta, es decir un 54% .

22

41

TOTAL

EN VENTA





EMPRENDIMIENTOS & OBRAS EXISTENTES PALERMO HOLLYWOOD

Sobre un total de 41 emprendimientos relevados,29 se hallan en etapa de obra, es decir un 71% .

29

41

TOTAL

EN OBRA





ALGUNAS CONCLUSIONES

VALORES DE OFERTA RELEVADOS EN PALERMO HOLLYWOOD A SEPTIEMBRE DE 2005

•MÁXIMA, U$S 1677/M2 JUNIO – SEPTIEMBRE U$S 2194 •MÍNIMA, U$S 925/M2 JUNIO – SEPTIEMBRE U$S 1041•PROMEDIO, U$S 1299/M2 JUNIO-– SEPTIEMBRE U$S 1468

Se encontraron como puntos comunes:

• Las puntas máximas y mínimas son de edificios a entregar en el plazo de 1 a 2 años.

•En el promedio se observa un equilibrio tanto en los edificios de entrega próxima a inmediata como en los de entrega a 1 ó 2 años.

•Se pudo relevar datos en 41 emprendimientos. De este total, un 71% se halla en período de obra y tan sólo un 54% se comercializa a través de inmobiliarias de la zona o de renombre, y a través de las propias desarrolladoras.





•Hay obras que se prevenden y por eso no se comercializan, el ejemplo más notorio es el de Fitz Roy 2030, del estudio Crespo & Asociados: se relevó valores de reventa en una unidad de 69 m2 entre u$s 900 y u$s 1000/m2, precio que está dentro de la media para entregar el año próximo.

•Esta modalidad es muy difundida en Zona Norte, cuyos precursores, AFRA, actualmente comercializan PH Urbano próximo a entregar en la calle Uriarte de Palermo Soho.

•Se tomó el m2 como unidad de criterio, para los productos standard no se consideró la superficie de las amenities como un valor agregado. Esto en la práctica se traduce en haber homologado al 50% los m2 semicubiertos.

•No se pudo discriminar en Hollywood l – Hollywood II los m2 cubiertos por ser una estrategia de venta de la desarrolladora Developers Group, quien no precisa los m2 cubiertos reales sino que incluye un % de amenities en los m2 totales.

•Hay emprendimientos que no admiten un regateo y lo expresan de ese modo, en tanto que algunos pocos por hallarse en estado inicial de obra pueden admitirlo.

•Este estudio se realiza bajo la figura de mistery shopper, la información relevada es la misma que brindan a la persona que va a comprar, por lo tanto este estudio no contempla el objetivo del valor real de cierre de las ofertas.





¿QUIÉNES SOMOS?

Exxels Servicios Inmobiliarios nació a mediados de los 90´ con un claro propósito: brindar a sus clientes un servicio de asesoramiento integral al momento de concretar una transacción inmobiliaria. Desde aquél entonces, hemos recorrido un gran camino acompañados por nuestros primeros clientes, hoy, nuestros amigos. Su titular, Benjamín H. Dubove , es arquitecto recibido en la Universidad de Belgrano (UB) en 1980; a partir de ese momento, realizó cursos de actualización profesional tanto en el país como en el extranjero: Houston 1981 (University of Houston Tx) y en Roma, Italia en 1982. Ex Docente de Historia de la Arquitectura en las facultades de Arquitectura en la UB y en la UBA, el fundador de Exxels, comenzó a desarrollarse en el mercado inmobiliario en 1980 al inaugurar Lafinur Propiedades. En 1989, trasladó sus oficinas a Barrio Norte para abrir Dubove & Maltz Propiedades. Exxels Servicios Inmobiliarios nació como tal en el año 1994 y llegó a Palermo en 2000. El Arq. Dubove, realizó el posgrado de arquitectura “Desarrollo de emprendimientos Inmobiliarios” en la Escuela de Negocios Internacionales de la Universidad de Belgrano maestría homologada por la Universidad de Turín. Gracias a una fuerte presencia en su mercado de interés, una excelente atención al cliente y la oferta de servicios integrales, Exxels se convirtió rápidamente en la empresa líder de Palermo Hollywood.





Desde su desembarco en Palermo y en conjunto con otros comercios del barrio, Exxels lanzó una estrategia con el fin de transformar un barrio tradicional en una zona gastronómica y comercial, rodeada de comercios de vanguardia. Un año después, nacía “Palermo Hollywood”. La flexibilidad que nuestra organización posee permite, día a día, acomodarse a las necesidades que el mercado requiere, es por ello que somos los pioneros a la hora de detectarlas: bodegas, restaurantes temáticos, hostels y viviendas de alquiler temporario, estos últimos, recientemente surgidos debido a la gran afluencia de turistas. El trato personalizado con el cliente nos brinda una visión que va más allá de la simple transacción entre las partes, generándose un ida y vuelta con excelentes resultados. Nuestro objetivo es brindar soluciones integrales lo que es imposible de alcanzar sin antes entablar una relación con nuestros clientes. Exxels Servicios Inmobiliarios cuenta con un equipo de profesionales de primer nivel con el fin de asesorar y responder a todas las necesidades de nuestros clientes. Arquitectos, abogados, escribanos, asesores financieros y profesionales de la comunicación y el marketing se encuentran a disposición de los clientes para despejar cualquier duda que se le presente a la hora de tomar una decisión.

Asimismo, utilizamos una gran cantidad de herramientas para asegurar que la comunicación de nuestras propiedades llegue directamente a sus interesados.





NUESTRA VISIÓN

“ Marcar la diferencia en el mercado inmobiliario acompañando el crecimiento de la zona y de nuestros clientes”

NUESTRA MISIÓN

“ Nuestra misión se concentra en promover la relación entre nuestra empresa y nuestros clientes, a partir de la oferta de un servicio integral apoyado en un conjunto de profesionales de primer nivel, experiencia, calidad y tecnología de punta enfocados a lograr la satisfacción de nuestros clientes.”





¿POR QUÉ ELEGIRNOS?

Por CONOCIMIENTOS, estudiamos el mercado, sus movimientos, la evolución de los precios. Estudiamos también el desarrollo del barrio, la zona y el entorno. Somos conocedores, manejamos información, tendencias. Y este es nuestro único capital -EL CONOCIMIENTO-. Conocimiento que aplicamos para asesorar a nuestro cliente.Por CAPACITACION, nos avocamos de manera metódica a la capacitación en todas las áreas quese vinculan con la empresa de servicios inmobiliarios. Marketing, Informática, Estudio de la Jurisprudencia, Código de Edificación, Código de Planeamiento Urbano, Habilitaciones. Por PROACTIVOS. Salimos a buscar los negocios, nos anticipamos al mercado, provocamos la reacción, no la esperamos.Por ACTUALIZACION. El mercado Inmobiliario -como tantos otros- ha sufrido cambios inesperados en los últimos años. Hoy prestar un servicio inmobiliario es distinto a vender una propiedad.Y eso también lo sabemos hacer bien.





Por que UD NOS INTERESA. En Exxels el cliente nos interesa, no nos es indiferente. Su propiedad es su principal patrimonio, nuestro cliente es nuestro mejor capital. Por que NO PROMETEMOS LO QUE NO CUMPLIMOS. Habitualmente le prometen vender su propiedad en pocos días, o que tienen gente para esta mercadería etc. Sabemos que son los muy gastados "argumentos de captación ". Solo prometemos lo que depende de nosotros, la gestión, la publicidad, etc. Sitio Web: En nuestra sucursal virtual www.exxels.com, el cliente puede despejar todas sus dudas como así también conocer nuestras propiedades con fotos y planos. Sistema de gestión inmobiliario online : Esta herramienta es una verdadera ventaja tanto para nosotros como para nuestros clientes ya que pueden conocer las propiedades desde que ingresan a nuestra inmobiliaria. E-mail : Es considerada una herramienta muy importante, es por ello que estamos permanentemente online con el objetivo de responder rápidamente las consultas enviadas a nuestra casilla evacuando todas las dudas. Esta herramienta, combinada con el Mailing List , permite optimizar nuestra labor.





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