Estudio de Viabilidad de un proyecto Inmobiliario
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Maestría en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias (MDI)
07/03/2012
ESTUDIO DE VIABILIDAD
Proyecto Inmobiliario
Módulo 10. Sistemas de Información
Arq. Roberto Ponce.
ESTUDIO DE VIABILIDAD
Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 2
Contenido INDICE ................................................................................................. ¡Error! Marcador no definido.
RESUMEN EJECUTIVO .......................................................................... ¡Error! Marcador no definido.
1. Análisis del sitio:
1.1 Imagen a. Zona 15
i. Percepción de la zona desde el punto de vista inmobiliario I. Ubicación
II. Tráfico III. Servicios generales IV. Seguridad
ii. Percepción de la zona en comparación con otras zonas b. Entorno Inmediato
i. Percepción del entorno I. Plano de definición del entrono inmediato
II. Desarrollo inmobiliario del entorno III. Vacíos de oferta IV. Madurez y tendencia del entorno V. Valor del suelo del entorno
VI. Seguridad 1.2 Tamaño y topografía
a. Ubicación del predio i. Plano de ubicación dentro de la zona 15
b. Dimensiones e información general del terreno i. Plano del terreno con dimensiones generales estimadas
ii. Información catastral y definición de zonas según POT iii. Plano de distribución de áreas según POT
c. Topografía del terreno i. Plano de curvas a nivel generales del terreno
ii. Plano topográfico según POT d. Cálculos de actuación posible según POT
1.3 Visibilidad a. Registro fotográfico del entorno inmediato b. Registro fotográfico del terreno
1.4 Accesos a. Plano general de accesos inmediatos b. Descripción del tráfico en entorno inmediato c. Matriz de cuantificación del tráfico
1.5 Oferta Inmobiliaria en el sector a. Plano de ubicación de la oferta b. Descripción de la oferta existente
1.6 Selección de posible proyecto
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a. Definición de uso de suelo óptimo para el terreno b. Consideraciones técnicas del terreno para definir propuesta c. Plano esquemático de propuesta preliminar d. Esquema financiero preliminar de la propuesta
1.7 Apreciación del proyecto por los posibles consumidores a. Definición de la cadena de demanda posible b. Resumen de encuestas a la cadena c. Informe de la segunda ronda de encuestas a la cadena
1.8 Conclusiones y recomendaciones
2. ANALISIS MACROECONOMICO
I. MACRO REGIÓN C.A. Y GUATEMALA .............................................................................................28
II MACRO GUATEMALA ....................................................................................................................31
III. MACRO DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCION ...............................................................................33
IV. MERCADOS GEOGRÁFICOS .........................................................................................................38
V. INDICADORES ...............................................................................................................................42
VI: CORRELACIONES .........................................................................................................................46
3. ANALISIS DE MERCADO Y DE LA COMPETENCIA
4. CONCLUSIONES
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ANÁLISIS DE SITIO
GRUPO 1
Arq. Juan Luis Montes Arq. Erwin González
Arq. Julio Castellanos Ing. Hugo Peña
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I. Análisis del sitio:
a. Zona 15 Lo que hasta hace una década era una zona residencial con casas muy grandes, habitadas por hogares en su mayoría AB y C+, ha atraído la atención a comerciantes y desarrolladores de vivienda en altura, quienes estiman que el área es de alto tráfico y que aún no está completamente desarrollada.
i. Percepción de la zona desde el punto de vista inmobiliario Consultores inmobiliarios comparten que los atractivos de la zona 15 en la actualidad son, la posibilidad de conseguir rentas mas baratas que las de la zona 10 y 14, posición geográfica estratégica porque está muy cerca de los polos de trabajo tradicionales de la capital y sirve de enlace con las áreas de crecimiento residencial del oeste (carretera a El Salvador) de la ciudad.
ii. Ubicación
|
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I. Tráfico A pesar que la zona de Carretera a El Salvador es el mercado mas competitivo de Guatemala, el desorden que causó el crecimiento habitacional y comercial del área en general ocasionó grandes problemas de tránsito que ahuyenta a los potenciales compradores. De acuerdo con las estadísticas de las autoridades de EMETRA, un promedio de 40 mil vehículos circulan a diario por el boulevard Vista Hermosa y vías afluentes, siendo sus mayores usuarios los estudiantes de las universidades Rafael Landívar y Del Valle, de colegios y personas que viven en el sector pero sin descartar quienes utilizan la zona como puente.
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II. Servicios generales a. Cobertura de Agua Potable
b. Cobertura de Drenajes
c. Cobertura de Electricidad
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d. Disposición de la basura
III. Seguridad
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iii. Percepción de la zona en comparación con otras zonas
COMPARACION ZONAS EQUIVALENTES
1 SEGURIDAD
DEFINICIÓN / ZONAS 9 10 13 14 15 17
TOTAL
Hechos delictivos en general 40 17 34 12 16 19
138
Asesinatos 26 19 21 8 9 20
103
sumas 66 36 55 20 25 39
241
porcentaje 27% 15% 23% 8% 10% 16%
100%
PONDERACIÓN 1 4 2 6 5 3
2 CALIDAD DE VIVIENDA
DEFINICIÓN / ZONAS 9 10 13 14 15 17
Índice Integrado de Calidad R5 R5 R3 R4 R5 R4
PONDERACIÓN 5 5 1 3 5 3
3 COBERTURA DE AGUA POTABLE
DEFINICIÓN / ZONAS 9 10 13 14 15 17
Servicio Municipal exclusivo 95.59 88.97 77.67 81.53 91.30 79.72
Servicio Municipal compartido 0.19 0.27 5.08 0.79 3.37 5.09
Pozo propio 2.68 5.24 2.34 2.49 1.54 1.06
Servicio por camión 0.00 0.59 4.15 8.16 0.18 5.58
sumas 98.46 95.07 89.24 92.97 96.39 91.45
PONDERACIÓN 6 4 1 3 5 2
4 COBERTURA DE DRENAJES
DEFINICIÓN / ZONAS 9 10 13 14 15 17
% Drenaje Individual 90.8 95.83 79.46 84.45 89.91 76.42
% Drenaje Compartido 0.19 0.27 4.98 0.81 3.48 5.49
sumas 90.99 96.1 84.44 85.26 93.39 81.91
PONDERACIÓN 4 6 2 3 5 1
5 COBERTURA DE ELECTRICIDAD
DEFINICIÓN / ZONAS 9 10 13 14 15 17
% Hogares servidos EEGSA 99.43 98.49 98.01 98.35 99.11 97.93
PONDERACIÓN 6 4 2 3 5 1
6 COBERTURA DE ELECTRICIDAD
DEFINICIÓN / ZONAS 9 10 13 14 15 17
% de escolaridad superior 25.98 34.77 11.79 24.15 43.36 20.55
% de escolaridad media 34.70 32.40 37.58 31.85 29.67 36.02
sumas 60.68 67.17 49.37 56.00 73.03 56.57
PONDERACIÓN 4 5 1 2 6 3
TOTAL COMPARATIVO 26 28 9 20 31 13
UBICACIÓN FINAL 3 2 6 4 1 5
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b. Entorno Inmediato i. Percepción del entorno I. Plano de definición del entorno inmediato
II. Desarrollo inmobiliario del entorno
TERRENO
TERRENO
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Residencial
Comercial
III. Vacíos de oferta Se pudo constatar que en el entorno inmediato aunque si bien es cierto existen las oficinas de los colegios profesionales de Guatemala, no hay ni locales ni edificios para oficinas. Así mismo no hay locales para entretenimiento ni edificios para residencia especializada como estudiantes universitarios o tercera edad.
IV. Madurez y tendencia del entorno De acuerdo a las entrevistas realizadas con vecinos en función de los montos de las rentas cobradas en alquiler, mismas que han decrecido en los últimos cinco años se puede inferir que el entorno está en decadencia pero mas sin embargo el desarrollo de edificios residenciales y de comercios permite pensar que la tendencia es hacia la estabilidad del valor de la tierra
TERRENO
TERRENO
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V. Valor del suelo del entorno
Sobre el boulevard Vista Hermosa se cotiza la tierra entre 301 y 400 dólares la vara cuadrada, en las calles adyacentes se cotiza entre 201 y 300 dólares la vara cuadrada, según la municipalidad de Guatemala y la revista Inmobilia.
VI. Seguridad
A pesar que existe una sub estación es la policía nacional civil muy
cerca del terreno, los vecinos indican que la zona en general es
muy peligrosa, que muchos propietarios han tenido que construir
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muros altos en zonas que no les pertenecen y algunos otros han tenido que dejar sus casas vacías.
1.9 Tamaño y topografía a. Ubicación del predio i. Plano de ubicación dentro de la zona 15
b. Dimensiones e información general del terreno
i. Plano del terreno con dimensiones generales estimadas
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ii. Información catastral y definición de zonas según POT
iii. Plano de distribución de áreas según POT
c. Topografía del terreno
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i. Plano de curvas a nivel generales del terreno
ii. Plano topográfico según POT
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d. Cálculos de actuación posible según POT
DIRECCIÓN 0 calle 15-98 zona 15 Colonia El Maestro
Número Catastral 150011002
Área Catastral 8,454.86 m2 1.43115 12,100.17 v2
Zonas y áreas según POT
G4/G5 969.25 m2
1,387.15 v2
G5 8.82 m2
12.62 v2
G1 6,569.20 m2
9,401.51 v2
G0 907.59 m2
1,298.89 v2
Cálculo de Edificabilidad
G5
BASE 6.00 978.07 5,868.43 m2
AMPLIADO 9.00 978.07 8,802.65 m2
Sótanos estimados 2.00
1,320.00 m2 2,640.00 m2
Planta típica estimada
850.00 m2
BASE 3.80
850.00 m2 3,228.43 m2
AMPLIADO 7.25
850.00 m2 6,162.65 m2
TODAS LAS PLANTAS SE SEPARAN 5 METROS DE LAS COLINDANCIAS PARA CUMPLIR
CON LA RESTRICCIÓN DEL BLOQUE SUPERIOR
SEGÚN PLANO POT EN LA ZONA SE PUEDEN CONSTRUIR HASTA 56 M. DE ALTURA
NUESTRO CASO 8 NIVELES POR 4 M. ALTURA C/U ES IGUAL A 32 METROS DE
ALTURA TOTAL POR LO CUÁL SI SE CUMPLE
G1
BASE 1.20 6,569.20 7,883.04 m2
AMPLIADO 1.80
11,824.56 m2
LA MAXIMA ALTURA PERMISIBLE ES 16 METROS
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1.10 Visibilidad a. Registro fotográfico del entorno inmediato
b. Registro fotográfico del terreno
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1.11 Accesos a. Plano general de accesos inmediatos
b. Descripción del tráfico en entorno inmediato Según la empresa municipal de transporte y la empresa SkyscraperCity Por el boulevard de Vista Hermosa circulan en horas pico un promedio de 5,000 vehículos y en total un promedio de 48,500 vehículos diarios.
1.12 Oferta Inmobiliaria en el sector a. Plano de ubicación de la oferta
b. Descripción de la oferta existente
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1.13 Selección de posible proyecto a. Definición de uso de suelo óptimo para el terreno
Se decide entonces que el proyecto a evaluar será un edificio de apartamentos, tomándose como premisa que debe de ser para el segmento C+, con dimensiones entre 80 y 110 m2. Esta hipótesis deberá comprobarse en los capítulos siguientes del presente trabajo.
b. Consideraciones técnicas del terreno para definir propuesta Matriz resultado de encuestas para definir peso de ponderación en matriz de evaluación del sitio.
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Matriz de definición de evaluación del sitio
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En función del resultado de la matriz se puede sugerir seguir adelante con la posibilidad de
emplear el terreno para el desarrollo de algún proyecto.
c. Plano esquemático de propuesta preliminar
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Consideraciones para estimar el valor de la tierra
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d. Preliminar análisis financiero del proyecto
e. Percepción del sitio en base a encuesta de expertos y usuarios, utilizando el método Delphi.
MATRIZ DE RESULTADOS
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Conclusiones respecto al Análisis de Sitio
La zona 15 está siendo bien apreciada por los actores del mercado inmobiliario con respecto a otras zonas.
El terreno propuesto en zona 15 tiene muchas posibilidades de ser empleado para una promoción inmobiliaria respecto a terrenos equivalentes en las zonas comparadas.
Las diferentes condicionantes tanto en pre factibilidad legal y técnica indican que el terreno es aprovechable y permite una promoción inmobiliaria.
Siempre y cuando el precio de la tierra sea un valor razonable y se pueda negociar su forma de pago, el proyecto puede ser rentable.
Una posible cadena de “steak holders” define la zona, el terreno y el proyecto como interesante.
Vale la pena seguir con el análisis de las siguientes fases para determinar el proyecto ad-hoc en el terreno.
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ANÁLISIS
MACROECONÓMICO
GRUPO 2
Arq. Anelisa Reyes Ing. Edgar López
Lic. Mauricio Acuña R Arq. Álvaro Coutiño
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II. Análisis Macroeconómico:
Este análisis se circunscribe a Guatemala y comprende el período 2007-2012. Las variables macroeconómicas describen los resultados de las decisiones relacionadas con los problemas económicos de un país Para el caso que nos interesa en esta tarea, el crecimiento económico de Guatemala en los últimos cinco años muestra una tendencia de aumento, sin embargo para en el año 2009 denota una baja de 2.72 (miles millones de USD) ver cuadro No.1 y gráfica No. 1 En contraste, el índice de inflación denota un crecimiento durante el período 2006-2008, sin embargo en el año 2009 refleja un baja considerable y adquiere valores muy bajos, el año en el 2010 comienza a crecer. Una posible explicación sobre los valores adquiridos es que la influencia del encarecimiento de los insumos de la producción (importados) así como la perdida en el poder adquisitivo de los guatemaltecos en ese año, obligaron a los productores y proveedores de bienes de consumo y servicios a no aumentar precios en el año 2009. La información disponible indica que la tasa de desempleo en Guatemala desde el año 2007 al año 2012 es del 3.2% colocándonos entre los países con la menor tasa de desempleo ocupando la posición 25 año 2010 en el ranking mundial. En cifras se resume que Guatemala tiene el 70% de la PEA (Población Económicamente Activa) y una tasa de migración de 2.17 por cada 1,000 habitantes. El IMAE (índice mensual de actividad económica) fue modificado en el año 2009 tratando de involucrar el cambio en la actividad económica que en ese momento se vivía. Esto ha generado por un lado incertidumbre en la manera de cálculo así como una mejor aproximación a la realidad que se vive en el país. La actividad económica más importante que se refleja en el IMAE es la producción de bines y servicios. El IMAE se encuentra en valor de 3.28 en contraposición del año 2007 que fue de 5.20 observándose una reducción del 1.92 en los cinco años observados. El crédito tanto público como privado se observa que va en crecimiento desde el año 2007 al 2012, lo que significa que el sistema bancario se ha adaptado a las necesidades tanto públicas como privadas. El tipo de cambio se ha mantenido estable salvo por un aumento que se observó a partir de marzo 2008 y que se mantuvo hasta finales del 2011. Esta variable no refleja realmente la cotización de la moneda USD ya que el Banco de Guatemala interviene comprando y vendiendo dólares según sea la conveniencia. El ingreso y el gasto público están desequilibrados ya que el gobierno parte de un presupuesto basado en proyectos de inversión que no es capaz de ejecutar por la mala gestión del gasto público.
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La principal fuente de ingreso del gobierno debería ser la recaudación fiscal, sin embargo la mala planificación presupuestal obliga a financiar el déficit fiscal por medio de préstamos a entidades internacionales y adicionalmente a la colocación de bonos del estado.
La estabilidad macroeconómica de Guatemala es un fuerte atractivo para el inversionista, cuenta con PIB de US$ 66.4 millones representando el 39.8% del PIB total de Centroamérica.
La meta al 2013 es una inversión extranjera directa de US$ 1,512 millones, que junto a una inversión local de US 10,650 millones equivaldrían al 25% del PIB. Esto refleja el alto potencial productivo del país siendo uno los principales motores de la economía los sectores de la industria de la construcción, donde ha experimentado tasas de crecimiento importantes que han contribuido al crecimiento económico del país, donde está proyectado para este 2012 según el BANGUAT un crecimiento del 3.9%.
Según las previsiones de la Evolución del PIB en las principales economías del mundo para el 2013 serán las siguientes: USA -0.3, Japón – 0.4, China -0.7, India -0.8, Alemania -0.9, Italia -1.1, Brasil -0.2, México -0.2. Por lo que la recuperación mundial está siendo amenazada por los significativos daños en el área del euro y fragilidad en otras regiones. Lo cual nos lleva a pensar que las condiciones financieras se deterioraran, disminuirá el crecimiento y aumentaran los riegos.
Las tasas de interés y el tipo de cambio mantienen la tendencia a la baja y de una forma constante lo cual beneficia al sector de la construcción, impulsando la adquisición de vivienda. La calificación soberana de Guatemala es de BB+ (estable), lo que destaca un mejor perfil crediticio del país según la firma FITCH Ratings, lo que nos da una mayor certeza para la inversión extranjera y nos impulsa a una mejora en los ingresos tributables, para lo que es necesario una reforma fiscal y una solución a los problemas
Tratados de Libre Comercio con Chile, México, Colombia, promueven la inversión extranjera directa, permiten mejores oportunidades y mejoran las relaciones entre los países internacionales. Guatemala exporta más de 4000 productos a más de 131 mercados y cuenta con más de 4000 compañías que promueven el comercio Guatemalteco, es el primer exportador en cardamomo, hule, café para la cadena Internacional Starbucks. La diversificación de productos y destinos, ha permitido un crecimiento de las exportaciones de productos no tradicionales, textiles, artesanías, manufacturas, hidrobiológicos, verduras, frutas entre otros. Entre todos suman el 65% del total de las exportaciones y el 35% son productos tradicionales. Los estudios recientes de banca de inversión destacan la gran estabilidad económica de Guatemala a lo largo de su historia. El crecimiento económico de Guatemala ha sido constante y estable, con la volatilidad en crecimiento del PIB más baja de América Latina entre 1990 – 2012.
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2.52.1
1 1.31.9
00.5
11.5
22.5
3
po
rce
nta
je
TASA DE CRECIMIENTODE LA POBLACIÓN EN EL ÁREA (2010)
-en porcentaje-
2.1 2.2
12
3.2
01234
CRECIMIENTO REAL PIB (2010)-en porcentaje-
EN PORCENTAJE
I. MACRO REGIÓN C.A. Y GUATEMALA La República de Guatemala, con una extensión de 108.889 kilómetros, es la tercera nación en tamaño en la región centroamericana y es el país más poblado. Su territorio está dividido en 22 departamentos, su capital, Ciudad de Guatemala, tiene 2 millones de habitantes. La población urbana en Guatemala es del 64% con una densidad de 98 habitantes por Km2 Población estimada (2011) y Tasa de Crecimiento de la población en el Área C.A. (2010)
Fuente: Proyección Fondo Monetario Internacional. Gráfica: Elaboración propia.
Producto Interno Bruto per cápita en la región C.A. (2009) y Crecimiento Real PIB (2010)
Fuente: Proyección Fondo Monetario Internacional. Gráfica: Elaboración propia.
14.4
86.1 5.7 4.6
0
5
10
15
20
GUATEMALA HONDURAS EL SALVADOR
NICARAGUA COSTARICA
POBLACIÓN ESTIMADA (2011)-en millones-
2,839.00 1829.33623.2
1070.8
6908.6
0.002,000.004,000.006,000.008,000.00
¨PRODUCTO INTERNO BRUTO PER CAPITA EN LA REGIÓN (2009)
-en US% per capita-
US$.
Como se puede observar en la gráfica Guatemala cuenta con la población y la tasa de crecimiento más grande de Centroamérica, en este sentido, Guatemala cuneta con 13.018.759 habitantes de los cuales el 50.4% son hombre y el 49.6% son mujeres. Con relación a los diferentes grupo étnicos del país el 55% son mestizos, el 43% con indígenas y al 2 % restantes pertenecen a otros grupos. La mayoría de la población habita en las zonas urbanas del país mientras que sólo el 36% vive en el campo. La ciudad de Guatemala es la de más alta densidad con un 20.8% La distribución de la población según rangos de edad es de 0-14 años el 43.6%, 15 a 59 años el 51.1% y con más de 60 años el 5.3%. Guatemala presenta la mayor tasa de crecimiento de Centroamérica. Se estima que para el 2015 Guatemala llegara a los 16 millones de habitantes. Aumentando así la demanda de vivienda en el país.
La composición del PIB Guatemalteco refleja el alto potencial productivo del país, siendo los principales motores de la economía los sectores de la industria, la agricultura y el comercio. Sectores como los servicios, el transporte y la construcción han experimentado tasas de crecimiento importantes que han contribuido al crecimiento económico del país. La economía Guatemalteca es la más diversificada de toda Centroamérica. En los últimos años, se ha convertido en uno de los principales mercados emergentes de Latinoamérica, siendo la economía más grande de Centro América, representando el 28,3% del Producto Interno Bruto (PIB) de la región, incluyendo a Belice y Panamá.
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IMAE - Índice Mensual de Actividad Económica (Variación Interanual) Años 2005 – 2010 / En porcentajes Centro América & Panamá
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de Construcción de Guatemala con información de la Secretaría Ejecutiva
de SECMCA, Bancos Centrales y CAPAC
Crecimiento Económico, Según País Años 2005 – 2015 / En porcentajes
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala con información del FMI; Bancos
Centrales; Contraloría de la República de Panamá y CAPAC Costa Rica: 2010 y 2011 Banco Central de Costa Rica; Guatemala: 2010 límite
superior (Banco de Guatemala); Honduras: 2010 y 2011 límites superiores (Banco Central de Honduras); Nicaragua: 2007, 2008 y 2009
preliminares (Banco Centra l de Nicaragua); Panamá: 2008, preliminar; 2009, estimado; 2010, proyectado. (Contraloría de la República
de Panama
En 2011 la economía Guatemalteca creció un 3.9%, el mejor desempeño desde 2007. La expansión se vio impulsada por el dinamismo del consumo privado, que se sustentó en el ingreso de remesas familiares por un monto equivalente al 12% del PIB. Con respecto a 2005, la inflación se redujo de un 8,6% a un 6.6%, el déficit fiscal fue ligeramente mayor —del 2.9% estimado al 2011-del PIB en comparación con un 1,7% del 2010 y el de la cuenta corriente de la balanza de pagos, del 5,1% del PIB, no varió. Aunque el déficit comercial fue elevado (17,6% del PIB), la afluencia de ingresos externos permitió que las reservas internacionales prosiguieran con su expansión. Guatemala es uno de los países Centroamericanos con mayor estabilidad económica de la región. Pese a los acontecimientos económicos mundiales, el crecimiento económico proyectado al 2015 se mantiene.
En el caso de la actividad de la construcción, alquileres de vivienda se incrementó de 5.61% a 12.14 % superior en 6.53 puntos porcentuales. Se estima que la población económicamente activa de Guatemala en el año 2010 fue de 5,276,000 ( aproximadamente) siendo ésta la más alta de Centroamérica con una tasa de crecimiento del 4.69%. La tasa del desempleo desde el 2007 se mantiene en el 3.2%. lo que significa que la oferta de empleo que Guatemala de tener para el sector productivo es de aproximadamente 5,107,168 empleos, siendo ésta la más alta de Centroamérica. Guatemala se muestra como uno de los países Centroamericanos con mayor estabilidad económica de la región. Pese a los últimos acontecimientos económicos mundiales.
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Tasa de Interés Activa de Corto Plazo en C.A. Años 2005 – 2010 / En porcentajes
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico con información de SECMCA
Crecimiento de la Construcción en C.A. y Guatemala Años 2005 – 2011 / En porcentajes
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala.
Existen dos monedas que representan un gran volumen de movimientos crediticios y de ahorro:
Quetzal y Dólar. En los últimos años, las tasas de interés en general, en moneda nacional como
extranjera, han mantenido su tendencia a la baja. La tasa de interés activa promedio del sistema
bancario es del 7,6% (2010) y una pasiva de 3,1% (ambas en moneda extranjera). La grafica muestra
la constante que ha tenido Guatemala en sus tasa de interés activa durante los últimos 10 años. Dicha
constante es comparable únicamente con países de la zona en el que su moneda oficial es el dólar.
A partir del 2010 Guatemala inicia el proceso de recuperación después de una fuerte crisis económica. No todos los países de Centroamérica presentan el mismo comportamiento, el sector de la construcción es uno de los principales indicadores de la lenta recuperación con un 17% de crecimiento para el 2012
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Crédito Bancario al Sector Construcción en C.A. (Variación Interanual) Años 2005 – 2010 / En %.
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico con información de Bancos Centrales, SECMCA y Superintendencia de Bancos de Panamá
y Guatemala Costa Rica, El Salvador, Panamá y Rep. Dominicana.
II MACRO GUATEMALA Inversión local y extranjera en Guatemala
Fuente: Banguat, Cepal, Gross Capital Formation, cálculos Pronacom. Gráfica: Elaboración propia.
5057.00 5377.00 5566.007070.00 7642.00
9021.0010650.00
105.00 131.00 226.00 535.00 685.00 1018.00 1512.00
18.2% 18.2% 17.7% 20.2%21.4% 22.8%
24.7%
0.00
2000.00
4000.00
6000.00
8000.00
10000.00
12000.00
2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013
Inversión en Guatemala 2001-2011 -2012 proyectada
inversion local inversion extranjera directa total de la inversion
La inversión extranjera proyectada al 2013 va hacer de un 15% del total de la inversión en el país. En los últimos años dicha inversión aumento en un 25% anualmente.
De 2001 al 2010, la inversión extranjera directa anual aumentó de US$ 105 millones a US$ 686,8 millones, un crecimiento anualizado mayor al 50%. La meta al 2013 es una inversión extranjera directa de US$ 1.500 millones anuales, junto a una inversión local de US$ 10.650 millones, lo que equivaldría al 25% del PIB. Esta tasa de inversión sostendrá el crecimiento económico por encima del 6% anual que el país tanto necesita para salir de la pobreza
ESTUDIO DE VIABILIDAD
Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 32
17.90%16.30%
11.20%13.30%
10.20%10.70%
7.50%2.90%
4.30%2.50%
0.60%
0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00%
MANUFACTURA
COMERCIO
ALQUILER DE VIVIENDA
ADMINISTRACIÓN PÚBLICA
INTERMEDIACION FINANCIERA
MINAS Y CANTERAS
Producto Interno BrutoParticipación por Sector - 2011
-en porcentaje-
2.53.2 3.3
5.46.3
3.3
0.5
2.8
0
2
4
6
8
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
po
rcen
taje
años 2003-2010
Tasa de crecimiento PIB (2003-2010)-en porcentaje-
8.8
7.46.8 6.9 7.2 7.6 7.6
8.5 8.67.6
4.0
3.63.0 3.1
3.43.8 3.6
3.8 3.9
3.1
0
2
4
6
8
10
12
14
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Tasa de Interés Activa y Pasiva Promedio Ponderado- en moneda extranjera y porcentaje -
tasa interés activa
tasa interés pasiva
7.70
7.82
7.93
8.10
7.59 7.61
7.69
7.60
8.118.07
7.30
7.40
7.50
7.60
7.70
7.80
7.90
8.00
8.10
8.20
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Tipo de Cambio
Quetzalez x 1 $US.
Tasa de Crecimiento PIB Guatemala años 2003 a 2010 y PIB participación por Sector años 2011
Fuente: BANGUAT. Gráfica: Elaboración propia.
Fuente: BANGUAT. Gráfica: Elaboración propia.
Tasa de interés activa y pasiva y Tipo de cambio años 2001-2010
Fuente: BANGUAT. Gráfica: Elaboración propia
En términos generales, la tendencia es hacia arriba, es decir muestra un crecimiento, sin embargo se observan puntos de inflexión (cambio de tendencia) durante el año 2007,2008 y 2009. El primer punto de inflexión indica una baja y posteriormente vuelve a subir. La explicación a este fenómeno observado es por influencias directas de otras economías que sufrieron efectos económicos, concretamente se observa los efectos de la crisis sufrida principalmente en Estados Unidos. Para 2012 las autoridades proyectan un crecimiento del PIB de un 6.6%, que se vería favorecido por el inicio de nuevas obras públicas; un rango meta de inflación de entre un 4% y un 6%, y un déficit del gobierno central de un 1,9% del PIB.
En los últimos años, las tasas de interés en general, en moneda nacional como extranjera, han mantenido su tendencia a la baja. La tasa de interés activa promedio del sistema bancario es del 7,6% (2010) y una pasiva de 3,1% (ambas en moneda extranjera). Guatemala tiene un sistema financiero muy sólido, con excelentes niveles de reservas internacionales y un bajo nivel de deuda pública externa de US$ 6.382,5 millones (2011), la más baja de la región. Mientras que la mayoría de los recursos financieros son manejados por bancos comerciales, una pequeña parte está distribuida entre entidades no bancarias.
ESTUDIO DE VIABILIDAD
Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 33
14.6 14.216.4
3.6
7.94.5
13.6
4.7
9.36.5
0
5
10
15
20
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Inflación del Sector de la Construcción
en porcentaje
2.4
3.9
2.53.2 3.3
5.46.3
3.3
0.5
2.8
0
2
4
6
8
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Crecimiento Económico de la Construcción
en porcentaje
2747.472723.63
2679.582218.39
2161.9624073234.47
5572.496825.85
9949.4611512.2
9801.29442.66
10067.54
0
5000
10000
15000
Crédito Total al Sector Construcción
en Millones de Quetzalez-18.3
12.115.4
-3.7
-8.9
4.5
13.18.8
-0.5
-10.8 -11.8
-1.4
-20
-10
0
10
20
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Crecimiento anual del sector de la construccionAños 1991 -2011En porcentajes
III. MACRO DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCION Crecimiento económico y inflación del sector de la Construcción años 2001-2011
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala
Crédito y crecimiento del sector de la construcción años 1998-2011
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala
El mercado de Guatemala presenta desde el 2010 un crecimiento normal, sin embargo es probable que la crisis económica de Europa pueda golpear nuevamente a el sector de la construcción.
La apertura de créditos por parte de la banca local impacto positivamente en el repunte del sector construcción a partir del 2011. Se espera que para el 2013, el crédito para construcción supere el obtenido en el 2008.
ESTUDIO DE VIABILIDAD
Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 34
45%
25%
10%
20%
Porcentaje
Vivienda Comercio Industria Otros
45%
20%10%
25%
Empleos Generados por Sector Inmobiliario- en porcentajes 2011 -
Vivienda Comercio Industria Otros
1081244
783196 25
461
2790
0
5000Unidades Habitacionales Construidas en el
Municipio de Guatemala- FHA -
Unidades Habitacionales
79 51224
25
522
0
1000Unidades Habitacionales Construidas por
Departamentos de Guatemala- FHA -
Unidades Habitacionales
Crecimiento del sector de la construccion y empleos generados año 2011
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala
Unidades habitacionales construidas (FHA) en el Municipio de Guatemala y en los Departamentos año 2011
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala
El sector de la vivienda ocupa la mayor parte de crecimiento en el sector de la construcción. El crecimiento proyectado al 2015 de la población intensifica la necesidad de vivienda en el país.
Un 39% de las unidades realizadas por el FHA en el departamento de Guatemala, se ubican en el municipio de Villanueva, un 28% se ubica en Fraijanes y un 17% en Mixco. Villanueva duplica el número de viviendas en comparación al número de viviendas construidas en todo el interior del país.
ESTUDIO DE VIABILIDAD
Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 35
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Variacion anual del indice mensual de la actividad de la construccion -IMACON- y PIB construccion
Años 2003 - 2011En porcentajes
-100
0
100
200
300
400
Jan
-09
Feb
-09
Mar
-09
Ap
r-0
9M
ay-0
9Ju
n-0
9Ju
l-0
9A
ug-
09
Sep
-09
Oct
-09
No
v-0
9D
ec-0
9Ja
n-1
0Fe
b-1
0M
ar-1
0A
pr-
10
May
-10
Jun
-10
Jul-
10
Au
g-1
0Se
p-1
0O
ct-1
0N
ov-
10
Dec
-10
Jan
-11
Feb
-11
Mar
-11
Ap
r-1
1M
ay-1
1Ju
n-1
1
Variacion de los prestamos y descuentos al sector de la construccion
años 2009-2011
-100
-50
0
50
100
Jan
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Mar
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May
-09
Jul-
09
Sep
-09
No
v-09
Jan
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Mar
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Jul-
10
Sep
-10
No
v-10
Jan
-11
Mar
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May
-11
Variacion Interanual del total de las licencias de construccion autorizadas
años 2009-2011
-100
0
100
Jan
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Mar
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May
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Jul-
09
Sep
-09
No
v-09
Jan
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Mar
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May
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Jul-
10
Sep
-10
No
v-10
Jan
-11
Mar
-11
May
-11
Variación interanual del total de metros cuadrados de construcción autorizados
Años 2009-2011
Variación anual del índice mensual de la construcción y variación de los préstamos al sector de la
construcción
Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del Banco de Guatemala.
Variación interanual de las licencias de construcción autorizada y total de metros cuadrados autorizados años
2009-2011
Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del Banco de Guatemala.
El país tiene uno de los déficits fiscales más bajos de Latinoamérica 2,9% estimados para el 2011, la menor deuda externa 13,5% del PIB (2010) y el mejor record de pago. Además, el país tiene los niveles de reservas más altos de la región US$ 6.382,5 millones (2011). Guatemala no ha sufrido ninguna crisis bancaria o financiera desde la gran depresión de los años 30. Los estudios recientes de banca de inversión destacan la gran estabilidad económica de Guatemala a lo largo de su historia. El crecimiento económico de Guatemala ha sido constante y estable, con la volatilidad en crecimiento del PIB más baja de América Latina entre 1990 – 2010.
Se observó un desempeño positivo de los sectores productivos. La construcción, el transporte y las comunicaciones, y la banca y los seguros fueron las actividades más dinámicas. La notable evolución de la construcción (21%) estuvo encabezada por el sector privado tras su recuperación de 2005. La actividad del sector transporte y comunicaciones se elevó un 14%. Licencias de construcción cayeron un 20.5 por ciento en el 2009, por lo que el sector de la construcción reporta reducción en la cantidad de licencias y metros de construcción autorizados, lo que traduce la menor actividad en el 2010. Por su lado, las licencias otorgadas muestran un comportamiento menos errático y aun cuando denota una caída cercana al 40% desde finales de 2007 hasta mediados de 2009. La superficie autorizada de construcción inició un lento proceso de recuperación hasta tocar el terreno positivo en mayo de 2011.
ESTUDIO DE VIABILIDAD
Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 36
Q260.00
Q310.00
Q360.00
Q410.00
Q460.00
Q510.00
Q560.00
Jun
-10
Au
g-10
Oct
-10
Dec
-10
Feb
-11
Ap
r-11
Jun
-11
Varilla corrugada de 3/8 grado 40 (quintal), precio dist.Varilla corrugada de 3/8 grado 60 (quintal), precio dist.2
050
100150200250300
Jun
-10
Jul-
10
Au
g-10
Sep
-10
Oct
-10
No
v-10
Dec
-10
Jan
-11
Feb
-11
Mar
-11
Ap
r-11
May
-11
Jun
-11
WTI (US$/bar…
Precio promedio del quintal de varilla corrugada
Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del Banco de Guatemala.
Mercado de futuros de petróleo BRENT
Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del Banco de Guatemala.
Mes Varilla corrugada de 3/8 grado 40 (quintal), precio
dist.
Varilla corrugada de 3/8 grado 60 (quintal), precio
dist.2
jun-10 Q 346.08 Q 341.45
jul-10 Q 349.68 Q 345.05
ago-10 Q 349.68 Q 345.05
sep-10 Q 354.32 Q 349.61
oct-10 Q 340.05 Q 335.61
nov-10 Q 340.05 Q 355.61
dic-10 Q 346.98 Q 342.20
ene-11 Q 366.22 Q 361.44
feb-11 Q 408.53 Q 397.78
mar-11 Q 408.53 Q 397.78
abr-11 Q 408.53 Q 397.78
may-11 Q 408.53 Q 397.78
jun-11 Q 408.53 Q 397.78
BRENT (US$/barril)
WTI (US$/barril)2
jun-10 77.45 78.05
jul-10 78.18 78.95
ago-10 74.64 71.92
sep-10 82.31 79.97
oct-10 83.41 82.18
nov-10 85.92 84.11
dic-10 93.03 89.84
ene-11 101.01 92.19
feb-11 111.86 96.97
mar-11 117.36 106.72
abr-11 125.89 113.52
may-11 116.73 100.29
jun-11 112.48 95.42
El precio promedio del quintal de varilla corrugada ha tenido un comportamiento al alza a partir de julio de 2008. Por su parte, el precio promedio del quintal de varilla corrugada ha sido volátil, marcándose un salto importante a partir del 2006 hasta mediados de 2008, etapa que se atribuye al fuerte aumento del precio internacional del acero, derivado de la mayor demanda mundial, principalmente de China. A finales de abril de 2011, el precio del hierro de 3/8” grado 40 se situó en Q408.53 y el del hierro de 3/8” grado 60 ascendió a Q397.60. El petróleo guatemalteco empezó el año 2011 con buen pie, con incrementos considerables en el precio por barril en comparación con los últimos meses de 2010. Observando las expectativas de ganancias que los bancos de inversión calculan para el sector en 2012, se avecina un año de contracción económica. Más que nada, porque esperan que el beneficio neto de las empresas petroleras se reduzca un 0,6% respecto al que han obtenido en 2011. Además, la Agencia Internacional de la Energía y (AIE) y la OPEP contemplan una caída en la demanda de esta materia prima.
ESTUDIO DE VIABILIDAD
Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 37
$-
$2.00
$4.00
$6.00
$8.00
$10.00
$12.00
Mar-11 Apr-11 May-11 Jun-11
Precio promedio del cemento US$/42.5 kgHonduras
El Salvador
Guatemala
Costa Rica
Precio promedio del cemento año 2011
Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del Banco de Guatemala.
Metros cuadrados de construcción autorizados de vivienda (FHA) años 2009-2011
Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del Banco de Guatemala.
-
20,000.00
40,000.00
60,000.00
80,000.00
100,000.00
Jan
-09
May
-09
Sep
-09
Jan
-10
May
-10
Sep
-10
Jan
-11
May
-11
Metros cuadrados de construcción de vivienda autorizados FHAAños 2009-2011
Metros Cuadrados
Honduras El Salvador Guatemala Costa Rica
mar-11 $ 7.15 $ 7.80 $ 8.55 $ 9.80
abr-11 $ 7.15 $ 7.80 $ 8.92 $ 9.81
may-11 $ 7.15 $ 7.79 $ 8.89 $ 9.80
jun-11 $ 7.15 $ 8.31 $ 8.75 $ 9.99
Tanto el índice de ventas como el de producción de cemento, muestran una leve mejora, aunque volátil, a partir del 2010 hasta la fecha. A abril 2011, el precio promedio del saco de cemento de 42.5 kgs. fue de Q68.08.
En el sector de la construcción el FHA se muestra como un indicador de la situación real de dicho
sector. A finales del 2010 la recuperación se ve reflejada por los altos picos que muestran el numero
de metros cuadrados construidos por el FHA
ESTUDIO DE VIABILIDAD
Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 38
1993 2003 2010 2015
Zona 10 682 757 704 737
Zona 15 1579 1995 2454 2701
Zona 16 1170 1746 2577 2885
Zona 14 2353 3151 3813 4217
Zona 13 1643 2007 2323 2518
Santa Catarina Pinula 2202 5378 8106 9717
Fraijanes 789 1688 2279 2727
Tendencia de Hogares AB
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
DENSIDAD HOGARES AB AL 2011
2914
7941
1277
31803407
1443
Zona 15
Zona 14
Zona 10
Zona 16
Zona 13
Santa Catarina
IV. MERCADOS GEOGRÁFICOS
Densidad poblacional
Fuente: Municipalidad de Guatemala
Tendencia de hogares AB y Densidad de hogares AB año 1993- 2011
Fuente: Arq. Ponce
Vemos como la zona 15 es una excelente opción para el desarrollo de un proyecto inmobiliario. Es
una de las zonas con menor densidad de habitantes de Guatemala.
La zona 15 representa tan solo el 20% del sector AB del mercado primario. Se estima un crecimiento anual de
hogares AB en esta zona de un 10% al 2015.
ESTUDIO DE VIABILIDAD
Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 39
0% 10% 20% 30% 40%
% de Profesionales
Tendencia de profesionales exitosos, ejecutivos de alto nivel
Santa Catarina
Zona 13
Zona 16
Zona 14
Zona 15
zona 10543
3,066 3,970
5,803
-
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
NINGUNA PRIMARIA MEDIA SUPERIOR
Nivel de Escolaridad de Población mayor a 7 años
Zona 10
Zona 13
Zona 14
Zona 15
Zona 16
Tendencia de profesionales exitosos y nivel de escolaridad de población
Fuente: Arq. Ponce
Estratificación socioeconómica por sector censal
Fuente: Municipalidad de Guatemala
La zona 15 se presenta como una de las zonas con más altos índices de escolaridad y profesionales , debido a la
gran cantidad de colegios y universidades que se ubican en el sector.
El NSE que predomina en la zona 15 , es el segmento AB, cabe aclarar que también encontramos A+ y C+.
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Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 40
Calidad de vivienda
Fuente: Municipalidad de Guatemala
Crímenes y tendencias
El mapa muestra que la zona 15 es una de las zonas con más baja intensidad de criminalidad entre los años 2006
y 2007 en comparación con todas las zonas que conforman el municipio de Guatemala.
Fuente: Mercado Inmobiliario y Violencia – Revista Plusvalía – Guatemala 2007
Dentro de las cifras reportadas de hechos delictivos se agrupan tanto asaltos, robos, violencia intrafamiliar así
como accidentes de tránsito. Siendo la zona 14 y la zona 15 las que poseen el menor número de hechos
delictivos de la Ciudad.
Los segmentos AB, A+ y C+ presentes en la zona 15, desarrollan alta exigencia para los
desarrolladores inmobiliarios en lo referente a la calidad de sus viviendas.
ESTUDIO DE VIABILIDAD
Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 41
Zonas violentas año 2011
Según el monitoreo del GAM, entre los meses de enero y agosto del 2011 antes de las elecciones presidenciales,
la zona 15 no presentaba ninguna muerte por violencia, mientras que las zonas que mayor reportaron fueron las
zonas 10, San José Pinula y Santa Catarina Pinula. Fuente: GAM (Grupo de Apoyo Mutuo), área de transparencia, monitoreo en medios de comunicación.
Tráfico vehicular
Fuente: Arq. Ponce
0
50
100
150
200
250
1990 1995 1999 2010
18
43 45
80
2438
54
9384
116
153
233
Tráfico Vehícular en miles
Boulevar los Proceres
Boulevar Vista Hermosa
Boulevar Liberación
4
14
13
14
10
6
1
0
0 5 10 15
Fraijanes
Santa Catarina Pínula
San José Pínula
Zona 10
Zona 13
Zona 16
Zona 14
Zona 15
ZONAS MAS VIOLENTAS DURANTE 2011
MUERTES DURANTE ENERO - AGOSTO 2011
Según la información de la SAT el parque vehicular para el 2012 será de 2,051,000 vehículos, lo que
ha ocasionado que las arterias principales estén saturadas en las horas de ingreso y salida de la
ciudad.
ESTUDIO DE VIABILIDAD
Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 42
V. INDICADORES
INMOBILIARIO
UN
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F.H
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Cré
dit
os
par
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Q.)
2,011 49,341.00 328,401
1,258
6,126
136,050
117,233
280,905
1,027,924
236,551
1,239
858 135,890 198,071
10,171
2,010 3,046 54,456.00 143,769
16,040
14,155
109,202
11,740
316,697
786,135
174,307
1,134
1,079 50,426 74,000
9,442
2,009 3,385 58,305.00 201,800
19,260
20,225
107,433
69,551
276,107
894,197
164,629
943
605 122,195 149,896
9,801
2,008 4,206 56,463.50 561,883
17,584
19,057
184,519
57,742
380,433
1,392,868
301,590
1,872
1,502 111,983 486,530
11,512
2,007 4,510 73,266.10 808,195
52,339
31,631
465,920
334,530
430,666
2,340,349
647,168
4,016
1,948 437,090 718,589
9,949
2,006 4,203 91,425.87 346,154
260,679
51,706
433,248
727,302
485,322
2,499,420
952,351
4,841
1,532 739,347 234,557
6,822
2,005 3,456 87,813.07 405,370
223,488
65,782
310,713
130,131
560,251
1,924,663
479,835
4,062
2,281 193,248 353,189
5,572
2,004 4,000 42,775.72 343,799
17,411
15,058
244,894
109,240
407,897
1,365,037
215,129
1,608
656 160,139 230,409
3,235
2,003 3,713 40,500.00 221,268
11,778
28,417
155,771
59,306
505,584
1,192,503
226,116
1,793
1,279 91,622 104,600
2,407
2,002 2,739 55,513.00 243,765
4,083
15,198
130,267
16,573
538,351
1,181,057
235,518
1,475
1,302 52,543 190,850
2,162
ESTUDIO DE VIABILIDAD
Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 43
INDICADORES
TASAS DE INTERES BANCA PIB (% de crecimiento)
A
ÑO
/ IN
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END
A
2011 13.50 5.2
10,068
2010 13.30 5.3 8.07
9,443 2.80 2.50 0.70 1.70 1.90 2.00 2.90 6.70 2.90
2009 13.60 5.6 8.11
9,801 0.50 1.70 -1.10 1.00 0.10 -1.60 4.80 6.30 3.10
2008 13.80 5.5 7.60
11,512 3.30 -0.50 2.00 3.30 2.40 4.00 4.00 18.20 11.80 3.60
2007 12.90 4.9 7.69
9,949 6.30 8.80 3.40 9.00 3.30 5.20 4.10 18.80 16.00 3.90
2006 12.90 4.8 7.61
6,826 5.40 13.10 3.10 4.60 3.80 6.30 3.40 9.30 3.70 2.70
2005 12.70 4.6 7.59
5,572 3.30 4.50 2.40 -1.30 2.90 3.50 2.60 8.40 2.10 2.40
2004 13.50 4.5 8.10
3,234 3.2 -8.9 4.3
2003 14.10 4.5 7.93
2,407 2.5 -3.7 4.7
2002 16.20 6.9 7.82
2,162 2.25 15.4 3.5
ESTUDIO DE VIABILIDAD
Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 44
INDICADORES
POBLACION INSUMOS ACTIVIDAD ECONÓMICA SOCIALES COMUNICACIONES
A
ÑO
/ IN
DIC
AD
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2011 14,713,763 1.10 Qtz. 133.51 1,743 93,962 5,009
2010 14,361,666 24.42 1.10 Qtz. 123.53 2,051,945 80,973 1,668 99,928 4,644 3,187
2009 14,017,057 20.07 1.10 Qtz. 118.80 1,912,469 97,393 1,784 3,528 62,801,574 1,413,234 17,307,459
2008 13,677,815 30.12 1.10 Qtz. 113.11 1,760,013 115,341 3,054 2,834 3,169 59,035,392 1,448,988 14,948,640
2007 13,344,770 21.50 1.10 Qtz. 95.98 1,558,145 134,392 3,068 53,860 2,128 3,510 63,695,077 1,413,695 11,897,563
2006 13,018,759 19.99 1.10 Qtz. 86.74 1,302,272 119,208 52,186 1,917 2,781 63,693,932 1,354,926 7,178,745
2005 12,700,611 18.13 1.10 Qtz. 83.00 1,080,068 95,001 57,505 2,088 2,008 57,771,454 1,248,161 4,510,067
2004 12,390,451 13.68 1.10 Qtz. 78.27 62,628 51,908 1,188 1,811 54,680,550 1,132,121 3,168,256
2003 12,087,014 11.18 1.10 Qtz. 75.53 54,263 51,247 967 2,226 55,152,435 944,176 2,034,777
2002 11,791,136 1.10 Qtz. 73.32 47,537 51,857 904 2,730 55,911,599 845,746 1,530,150
ESTUDIO DE VIABILIDAD
Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 45
INDICADORES
GOBIERNO COMERCIO ELECCIONES EN LA REGION
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2011 6,188 -11,911 4,378
2010 5,954 -9,844 4,126 5.39
2009 5,213 -9,672 3,912 (0.28)
2008 4,659 -4,777 4,314 9.40 0 0 1 0 0 0 0 0
2007 4,320 -3,772 4,128 8.75 1 0 0 0 0 0 0 0
2006 4,061 -4,471 3,609 5.79 0 1 0 0 0 0 1 0
2005 3,782 -3,594 2,992 8.57 0 0 0 0 1 0 0 0
2004 3,528 -2,080 2,550 9.23 0 0 1 1 0 0 0 1
2003 2,919 -4,566 2,106 5.85 1 0 0 0 0 0 0 0
2002 2,370 -1,770 1,579 6.33 0 0 0 0 0 1 1 0
ESTUDIO DE VIABILIDAD
Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 46
VI. CORRELACIONES
PIB
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1,027,924 280,905 135,890
2,010 2.8
5,954 -9,844
4,126 5.39 8.07 13.30 9,442.66 14,361,665.74
786,135 316,697 50,426
2,009 0.5
5,213 -9,672
3,912 -0.28 8.11 13.6 9,801.20 14,017,057.23
894,197 276,107 122,195
2,008 3.30
4,659 -4,777
4,314 9.4 7.6 13.8 11,512.20 13,677,815.35
1,392,868 380,433 111,983
2,007 6.30
4,320 -3,772
4,128 8.75 7.69 12.90 9,949.46 13,344,769.77
2,340,349 430,666 437,090
2,006 5.40
4,061 -4,471
3,609 5.79 7.61 12.90 6,825.85 13,018,759.18
2,499,420 485,322 739,347
2,005 3.30
3,782 -3,594
2,992 8.57 7.59 12.70 5,572.49 12,700,611.30
1,924,663 560,251 193,248
2,004 3.2
3,528 -2,080
2,550 9.23 8.10 13.50 3,234.47 12,390,451.17
1,365,037 407,897 160,139
2,003 2.5
2,919 -4,566
2,106 5.85 7.93 14.10 2,407.00 12,087,014.00
1,192,503 505,584 91,622
2,002 2.25
2,370 -1,770
1,579 6.33 7.82 16.20 2,161.96 11,791,136.00
1,181,057 538,351 52,543
87.22% -29.51% 52.22% 6.34% 44.12% -75.20% -44.56% -0.90% -27.60% Correlación M2 Autorizados
32.49% -86.40% 82.93% -71.66% 47.50% -58.43% 22.50% -70.99% -86.58% Correlación Vivienda Unifamiliar
76.71% -5.24% 21.84% 22.66% 10.00% -51.16% -48.56% 11.45% -4.01% Correlación Vivienda Multi y en Serie A.M.A.G
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Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 47
Conclusiones respecto al Análisis Macroeconómico
Durante el 2010 todos los países de Centroamérica y Panamá lograron una recuperación en sus principales indicadores económicos.
Guatemala logra una menor recuperación, aunque es uno de los que menos cae en años anteriores.
Guatemala presenta una economía predecible, a pesar de que continúa la desconfianza y una menor inversión por la inseguridad por la que atraviesa el país.
La banca se muestra positiva y necesitada de proyectos.
No encontramos razones para esperar problemas fuera de lo normal para el 2011. (Elecciones incluidas)
El país registra una estabilidad macroeconómica desde hace 10 años.
Ubicación estratégica es una ventaja comparativa debido a su privilegiada ubicación convirtiéndolo en el puente de entre las américas, Más Exportaciones a nuevos destinos en mayor cantidad.
La Apertura Comercial del país, ha logrado acuerdos y tratados comerciales con varios países generando inversión extranjera, impulsando el crecimiento de las inversiones privadas nacionales y extranjeras
Los incentivos a la inversión es el mayor desafío económico de Guatemala, donde es indispensable el generar más y mejor empleo.
Los costos de salarios, servicios son competitivos y uno de los más bajos a nivel regional.
Para que Guatemala se desarrolle es indispensable el desarrollo de infraestructura conformada por carreteras, puertos, aeropuertos, eficientes y de calidad certificada.
La Ciudad de Guatemala es el centro político y económico que mueve las riendas de la nación y es líder de la región Centroamericana.
En 2011, la pérdida de empleos sumó 100.789 plazas de trabajo. Esa actividad. De acuerdo con cálculos de la CGC, el sector genera unas 360.000 y en el año 2012 caerá 9,1%.
Las proyecciones para 2012 son positivas, ya que se calcula que la economía del país crezca de 3.9%, de acuerdo con cálculos del Banco de Guatemala
La inflación para diciembre del 2011 es de 6.20%. Lo que para diciembre del 2012 se proyecta que la inflación será del 4.5% +/- un punto porcentual.
La crisis económica mundial produjo en 2009 una caída de 27.1 por ciento en el comercio intrarregional de los 12 países de la Asociación Latinoamericana. Lo que provoco en Guatemala, falta de liquidez y crecimiento lento.
En el 2011 el repunte de créditos concedidos para la adquisición de bienes duraderos represento un incremento mayor del 30.7% según datos de la superintendencia de bancos.
Existe una relación entre el número de préstamos que se otorgan por el sector bancario que afecta directamente en los números de metro cuadrados de construcción. A menor costo de endeudamiento mayor número de préstamos lo que influye directamente en el aumento de los metros cuadrados de construcción
El aumento en los metros cuadrados en la construcción incide directamente en el producto interno bruto. En el 2010, Guatemala pudo crecer más, pero los efectos acumulados de la tormenta tropical Agatha y la erupción del Volcán de Pacaya inhibieron un poco ese comportamiento. La economía de Guatemala aumento 3 por ciento durante el 2011.
Después de la crisis de la burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos se ve claramente que retorna nuevamente el grado de estabilidad en Guatemala.
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La inflación para diciembre del 2011 es de 6.20%. Lo que para diciembre del 2012 se proyecta que la inflación será del 4.5% +/- un punto porcentual.
La crisis económica mundial produjo en 2009 una caída de 27.1 por ciento en el comercio intrarregional de los 12 países de la Asociación Latinoamericana. Lo que provoco en Guatemala, falta de liquidez y crecimiento lento.
En el 2011 el repunte de créditos concedidos para la adquisición de bienes duraderos represento un incremento mayor del 30.7% según datos de la superintendencia de bancos.
Existe una relación entre el número de préstamos que se otorgan por el sector bancario que afecta directamente en los números de metro cuadrados de construcción. A menor costo de endeudamiento mayor número de préstamos lo que influye directamente en el aumento de los metros cuadrados de construcción
El aumento en los metros cuadrados en la construcción incide directamente en el producto interno bruto. En el 2010, Guatemala pudo crecer más, pero los efectos acumulados de la tormenta tropical Agatha y la erupción del Volcán de Pacaya inhibieron un poco ese comportamiento. La economía de Guatemala aumento 3 por ciento durante el 2011.
Después de la crisis de la burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos se ve claramente que retorna nuevamente el grado de estabilidad en Guatemala.
Licencias de construcción cayeron un 20.5 por ciento en el 2009, por lo que industria del ladrillo reporta reducción en la cantidad de licencias y metros de construcción autorizados, lo que traduce la menor actividad en el 2010. Por su lado, las licencias otorgadas muestran un comportamiento menos errático y aun cuando denota una caída cercana al 40% desde finales de 2007 hasta mediados de 2009. La superficie autorizada de construcción inició un lento proceso de recuperación hasta tocar el terreno positivo en noviembre de 2010.
El precio promedio del quintal de varilla corrugada ha tenido un comportamiento al alza a partir de julio de 2008. Por su parte, el precio promedio del quintal de varilla corrugada ha sido volátil, marcándose un salto importante a partir del 2006 hasta mediados de 2008, etapa que se atribuye al fuerte aumento del precio internacional del acero, derivado de la mayor demanda mundial, principalmente de China. A finales de abril de 2011, el precio del hierro de 3/8” grado 40 se situó en Q408.53 y el del hierro de 3/8” grado 60 ascendió a Q397.60.
El petróleo guatemalteco empezó el año 2011 con buen pie, con incrementos considerables en el precio por barril en comparación con los últimos meses de 2010. Observando las expectativas de ganancias que los bancos de inversión calculan para el sector en 2012, se avecina un año de contracción económica. Más que nada, porque esperan que el beneficio neto de las empresas petroleras se reduzca un 0,6% respecto al que han obtenido en 2011. Además, la Agencia Internacional de la Energía y (AIE) y la OPEP contemplan una caída en la demanda de esta materia prima.
Tanto el índice de ventas como el de producción de cemento, muestran una leve mejora, aunque volátil, a partir del 2010 hasta la fecha. A abril 2011, el precio promedio del saco de cemento de 42.5 kgs. fue de Q68.08.
El Índice de Precios al Consumidor (IPC) presentó una variación anual de 6.20% en diciembre de 2011, superior en 0.81 puntos porcentuales al registrado en el año anterior (5.39%). En diciembre de 2011 el IPC presentó una variación mensual de 0.22%, superior en 0.14 puntos porcentuales al registrado en el mismo mes de 2010 cuando llegó a 0.08%. La cifra de variación anual superó levemente a la meta de inflación prevista por la Junta Monetaria para el año 2011, establecida entre 4% y 6%.
A partir de 2008 se observa una desaceleración bastante significativa en el ritmo de crecimiento de la cartera, por el deterioro de las expectativas de los agentes económicos y de
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la coyuntura económica asociada a la crisis financiera, lo que llevo al sistema bancario a restringir la concesión de créditos y a enfocar los recursos disponibles a inversiones en
Operaciones de estabilización monetaria del Banco Central. Ese mismo año se observa un incremento sustancial de la morosidad en el sector (en términos absolutos), mismo que se mantuvo hasta finales de 2009, punto que marca la mejora en la calidad de la cartera de créditos de dicho sector.
Guatemala cuenta con una ubicación geográfica y condiciones naturales para consolidarse como Centro Logístico y de Servicios Regional. Su infraestructura está conformada por carreteras, puertos eficientes y certificados en calidad y seguridad en los océanos Atlántico y Pacífico; con un nuevo y moderno aeropuerto en el corazón de la ciudad de Guatemala así como con infraestructura tecnológica moderna.
El desarrollo de esta infraestructura por aire, mar, tierra y fibra óptica, para su máximo aprovechamiento en el clima de negocios de inversión, se contempla en el Plan Multimodal de Obras de Infraestructura Prioritarias – PMOI – que plantea interconectar los sistemas portuario, aéreo y vial, ofreciendo una excelente plataforma comercial para los interesados en hacer negocios desde y hacia Guatemala, convirtiéndola en un verdadero centro logístico y de servicios, con un fácil acceso a los mercados internacionales más importantes.
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ANÁLISIS DE MERCADO Y DE LA
COMPETENCIA GRUPO 3
Lic. Gloria Escobar Ing. Edgar Bartlett Lic. Cesar Vásquez Arq. Marielos Siguí
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III. ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA
Para realizar el estudio, se definió el sector geográfico que se considera competencia del terreno
ubicado en la zona 15. Esta área está integrada por las zonas 10, 14, 15 y 16 de la Ciudad de Guatemala.
Objetivos del Análisis:
I. Encontrar las variables claves de éxito, que influyen en la absorción del proyecto.
Análisis de la Competencia:
A. Sector Residencial:
1. Edificios de Apartamentos:
En el área definida como competencia del proyecto, se observan por lo menos 24 desarrollos de este
tipo, incluyendo los que se encuentran inaugurados y los que están en proceso de construcción, también
los que se están comercializando y los que recientemente se terminaron de vender.
Se observa, entonces, que el sector es atractivo para los guatemaltecos que buscan un apartamento para
residir, independientemente si prefieren alquilar o comprar.
A continuación se muestran dos tablas de información detallada de los proyectos más relevantes y sus
características, así como gráficas comparativas necesarias para el correcto análisis de los edificios de
apartamentos competidores.
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INFORMACIÓN DE LOS PROYECTOS COMPETIDORES
Zon
a
Proyecto Ubicación Desarrolladora
Nú
me
ro d
e T
orr
es
Nú
me
ro d
e N
ive
les
Nú
me
ro d
e
un
idad
es
con
stru
ídas
15 Botticelli 2 0 calle 19-70 z.15 Corporación Victoria 1 19 76
15 Catalonia 23 av z.15 Grupo Sacor 1 11 44
15 Lar del valle Vista Hermosa III z.15 Valdivielso 1 9 33
15 Las pilas29 Avenida 2-53, Zona 15,
Colonia Vista Hermosa, N/E 1 16 32
15 Apartamentos Orleans Vista Hermosa II Z.15 Corporación AICSA 1 10 40
15 Robledal0 calle y 15 avenida, zona 15,
Colonia El Maestro Corpo Raíces 1 9 8
15 Tarragona18 calle "B" Vista hermosa I
Zona 15
Sacor Hispano Guatemalteca de
Inversiones, S.A. 2 13 40
15Verde Vista
23 av. 5-70 Vista Hermosa I,
Zona 15 Invermo Corp, S,A, 1 11 28
15 Meridian 3a calle zona 15 Construcciones La Cañada. 1 14 50
15 Torreverde 0 calle 21-65 zona 15 Aproye- Grupo Inmobiliario 1 11 31
10 Casa Margarita Diagonal 6 zona 10 Invermo Corp, S,A, 1 17 68
10 Jardines del Acueducto16 Av. 20-60 zona 10 Inverplus 2 13 155
10 Edificio Santa María 12 Calle 6-36 Zona 10. Inmobiliaria Los Proceres, S.A. 1 17 116
14 Edificio Benevento 14 avenida 7-13, z 14 1 7 34
14 Casa Rialto 5 avenida y 18 calle Z14 Corporación AICSA 1 16 43
14 Edificio Dalí 4 Av 20-00 Z 14 Premiere Properties 1 19 74
14 Edificio Plenum 14 05 avenida 18-58 Grupo Krea 1 17 79
14Edificio Residenza
04 avenida 14-35, 14-65, 14-69 y
14-75 Corporación AICSA 1 16 41
14 Edificio Tadeus 01 avenida 07-73 Corporación Victoria 1 18 118
14 Villa Rishó 02 avenida 14-68 Y 14-96 Ucb Group 1 18 38
DATOS GENERALES DE PROYECTO
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INFORMACIÓN ESPECÍFICA DE LOS PROYECTOS
ABS.
Zon
a
ProyectoÁ
rea
Mín
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(m2
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po
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par
tam
en
to
Áre
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2)
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r A
par
tam
en
to
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cio
Me
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Pre
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May
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Áre
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erd
e
Sóta
no
s
Ele
vad
ore
s
Gim
nas
io
15 Botticelli 2 265 287 $ 240,000.00 $ 258,300.00 $ 905.66 $ 900.00 1 1 2 2 1
15 Catalonia 171 171 $ 190,000.00 $ 190,000.00 $ 1,111.11 $ 1,111.11 3.59 1 1 4 2 1
15 Lar del valle 165 205 $ 210,000.00 $ 240,000.00 $ 1,272.73 $ 1,170.73 87.5 0 1 2 1 1
15 Las pilas106 256
$ 103,000.00 $ 230,000.00 $ 971.70 $ 898.44 39.71 0 1 4 1 1
15 Apartamentos Orleans 154 291 $ 146,000.00 $ 275,000.00 $ 948.05 $ 945.02 0 1 2 2 0
15 Robledal165 187
$ 157,000.00 $ 175,000.00 $ 951.52 $ 935.83 0 0 1 2 0
15 Tarragona105 105
149,000.00$ 149,000.00$ $ 1,419.05 $ 1,419.05 96.53 0 1 2 4 1
15Verde Vista 162 277
186,000.00$ 315,000.00$ $ 1,148.15 $ 1,137.18 13.60 0 1 2 2 1
15 Meridian 200 274 245,000.00$ 275,000.00$ $ 1,225.00 $ 1,003.65 0 1 4 3 0
15 Torreverde 96 378 122,000.00$ 310,000.00$ $ 1,270.83 $ 820.11 71.00 0 1 1 2 1
10 Casa Margarita 240 605 450,489.40$ 600,000.00$ $ 1,877.04 $ 991.74 18.13 1 1 3 2 1
10 Jardines del Acueducto160.5 270
181,365.00$ 299,700.00$ 1,130.00$ 1,110.00$ 2.77 0 1 2 4 1
10 Edificio Santa María 79.26 309 115,000.00$ 472,000.00$ 1,527.51$ 1,450.92$ 90 0 1 2 4 1
14 Edificio Benevento 160 186 165,000.00$ 190,000.00$ $ 1,031.25 $ 1,021.51 16.88 1 1 2 2 1
14 Casa Rialto 156 180 195,000.00$ 219,000.00$ $ 1,250.00 $ 1,216.67 2.2 1 1 3 2 1
14 Edificio Dalí 200 200 230,000.00$ 230,000.00$ $ 1,150.00 $ 1,150.00 1.03 1 1 6 3 1
14 Edificio Plenum 14 116.32 250 350,000.00$ 475,000.00$ $ 3,008.94 $ 1,151.00 5.01 0 1 3 3 1
14Edificio Residenza 225 225
250,000.00$ 250,000.00$ $ 1,111.11 $ 1,111.11 0.70 1 1 3 2 1
14 Edificio Tadeus 290 926 334,370.00$ 1,000,000.00$ $ 1,153.00 $ 1,079.91 10.24 3 1 3 3 2
14 Villa Rishó 190 525 280,000.00$ 735,000.00$ $ 1,473.68 $ 1,400.00 13.57 1 1 4 4 1
DATOS GENERALES
DE PROYECTORANGOS DE ÁREAS POR
APARTAMENTO
RANGOS DE PRECIOS POR
APARTAMENTORANGO DE PRECIOS POR M2
COMPLEMENTOS DEL
PROYECTO
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GRÁFICAS COMPARATIVAS PARA ANÁLISIS DE COMPETENCIA
a. MAGNITUD DE LOS PROYECTOS:
1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 119 11 9 16 10 9 13 11 14 17 13 17 7 16 19 17 16 18 18
76
4433 32 40
8
4028
5068
155
34 43
74 79
41
118
38
020406080
100120140160180
Número de Torres Número de Niveles Número de unidades construídas
Tomando en cuenta las características de los 19 proyectos, se observa que:
3 de ellos cuentan con 16 niveles y 2 de ellos con 9, 11, 18 y 19 respectivamente. La mediana
se encuentra en 15 niveles, por lo que ésta podría ser la cantidad de pisos a construir.
17 proyectos, solamente cuentan con 1 torre de apartamentos y 2 de los mismos tienen 2
torres.
El promedio de unidades o apartamentos construidos es de 55 y la "mediana" se sitúa en 42,
tomando en cuenta que 5 proyectos tienen entre 40 y 45 unidades, por lo que se considera
un indicador importante para la definición de la cantidad de unidades que el proyecto
debería tener.
La "moda" respecto a la cantidad de unidades construidas se sitúa en 40, es decir se muestra más de
un edificio con esta cantidad de apartamentos, ya que todos los demás proyectos en estudio difieren
en este sentido
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b. COMPARACIÓN DE ÁREAS (m2) DE APARTAMENTOS:
c. PROMEDIO DE ÁREAS (m2) POR APARTAMENTO:
265171 165
106154 165
105162 200
240160.5 140 160 156
200116.32
225
290
190
287
171 205256 291
187105
277 274
605
270215
186 180 200 250225
926
525
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
Área Mínima (m2) por Apartamento Área Máxima (m2) por Apartamento
177.41
296.58
0.00
50.00
100.00
150.00
200.00
250.00
300.00
350.00
Área Mínima (m2) por Apartamento Área Máxima (m2) por Apartamento
Series1
Se observa que las áreas mínimas se encuentran en un promedio de 177 m2 y las
máximas se sitúan en 297 m2. de construcción.
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d. COMPARACIÓN DE PRECIOS MAYORES POR m2.:
e. COMPARACIÓN DE PRECIOS MENORES POR m2:
$905.66 $1,111.11
$1,272.73
$971.70 $1,006.49
$951.52
$1,419.05
$1,148.15 $1,225.00
$1,270.83
$1,877.04
$1,130.00
$1,527.51 $1,031.25
$1,250.00 $1,150.00
$3,008.94
$1,111.11 $1,153.00
$1,473.68
$-
$500.00
$1,000.00
$1,500.00
$2,000.00
$2,500.00
$3,000.00
$3,500.00
Precio Mayor por m2
$900.00
$1,111.11
$1,170.73
$898.44 $945.02
$935.83
$1,419.05
$1,137.18 $1,003.65
$820.11
$991.74 $1,110.00
$1,450.92
$1,021.51 $1,216.67
$1,150.00 $1,151.00
$1,111.11 $1,079.91
$1,400.00
$-
$200.00
$400.00
$600.00
$800.00
$1,000.00
$1,200.00
$1,400.00
$1,600.00
Precio Menor por m2
Se observa que los precios de venta mayores de los apartamentos oscilan en un rango de $905.00
hasta $3008.00 por m2 y los menores se fijaron desde $820.11 y $1450.92, lo cual servirá como
base en la definición de precios del proyecto a desarrollar.
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f. PRECIO PROMEDIO POR m2:
Precio Mayor por m2, $1,299.74
Precio Menor por m2, $1,101.20
$-$500.00
$1,000.00 $1,500.00 $2,000.00
$2,500.00 $3,000.00
$3,500.00
Títu
lo d
el e
je
PRECIOS PROMEDIO POR M2
Tomando en cuenta que los desarrolladores definen los precios, dependiendo del área (m2),
acabados, nivel en el que se encuentra el apartamento y otras características importantes, se
encuentran precios mínimos y máximos por desarrollo.
En la gráfica anterior se muestra que los precios promedio de venta por metro cuadrado son de
$1101.20 los más bajos y de $1296.83 los precios más altos, por lo que el precio de los apartamentos
que podrían desarrollarse, no deberían presentar una gran diferencia, o las ventas podrían verse
afectadas.
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g. PORCENTAJES DE ABSORCIÓN - VELOCIDAD DE VENTAS:
3.59
87.5
39.71
96.53
13.60
71.00
18.13
2.77
90
16.882.2 1.035.010.70
10.24
13.570
20
40
60
80
100
120
Bo
ttic
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2
Cat
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Lar
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Las
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Edif
icio
…
Edif
icio
…
Edif
icio
Tad
eus
Vill
a R
ish
ó
Porcentaje de absorción
Porcentaje de absorción
Se puede observar que el mayor porcentaje de absorción es el de los proyectos Tarragona, Lar del
Valle, Las Pilas y Torreverde.
Se deben estudiar las características de dichos proyectos para tomarlas en cuenta en la definición del
tipo de desarrollo a llevar a cabo, ya que mostraron una velocidad alta en sus ventas
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A. Diseño Arquitectónico:
A continuación se muestran las fachadas de los edificios competidores y , así como una descripción de
cada proyecto, para poder entender las tendencias del mercado en el sector.
ZONA 15
1. Botticelli II:
Botticelli II0 calle 19-70 z.15
Corporación Victoria www.corporacionvictoria.com
19 niveles con 4 apartamentos por nivel =76 unidades
•Más de 7,000 varas cuadradas de áreaverde jardinizada.
•Piscina y gimnasio equipado. •Salón paraeventos con jardín.
•Estacionamientos de visitas.
Área por apartamentos 287 y 265 m2.Costo $ 900.00 m2
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2. Catalonia:
Catalonia23 av z.15
•Empresa DesarrolladoraGrupo Sacor
•Área (m2) por Apartamento171
•Porcentaje de absorción 3,59
•CaracterísticasDos dormitorios, dos estacionamientos una bodega 171 m2
usd$190,000
3. Lar del Valle
Lar del ValleVista Hermosa III z.15
Apartamentos de 1,2 y 3 con:
• Ascensor• Área de Juego de Niños• Área Verde• Baño de Servicio• Gimnasio• Jardín Privado• Línea Blanca• Parqueo Visitas• Salón de Eventos• Terraza/Balcón• Cuarto de Servicio
Área en m2 por apartamento: 165 y 205 m2.
Dos dormitorios, 2 estacionamientos, área 165
m2 tres dormitorios, dos estacionamientos,
área 205 M2 1,276.00
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4. Las Pilas
Las pilas
Área (m2) por Apartamento 218Tres dormitorios, tres
estacionamientos, área 256.00 M2 US$ 230,000.00
Dos dormitorios, dos estacionamientos, área 163.00 M2 US$
170,000.00 Un dormitorio, dos
estacionamientos, área 106.00 M2 US$ 103,000.00
Descripción General del ProyectoEdificio de 16 niveles y 4 sótanos.
Motor Lobby techado, circuito cerrado de televisión para seguridad, control de
ingreso y egreso con equipos computarizados, área
de gimnasio con sauna, área verde jardinizada de 3,000.00 V2.
Área Verde 1Elevadores 1
Gimnasio
5. Apartamentos Orleans
Apartamentos Orleans
UbicaciónVista Hermosa II Z.15Corporación AICSA -Página Web de Referenciawww.apartamentosorleans.comÁrea (m2) por Apartamento130 a 245 m2Precios TotalesUS$ 145,000.00 154.00 m2 USD$ 263,000.00 284.50 m2 USD$ 275,000.00 291.00 m2 Descripción General del Producto Ambientes iluminados, amplios dormitorios, muros y cielos falsos de tablayeso, pisos de madera laminada, gabinetes de cocina y closets de melamina, detalladas puertas de madera, artefactos sanitarios, grifería y azulejo de primera.
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6. Real Vista hermosa
Real Vista Hermosa
www.realdevistahermosa.com
34 apartamentosÁrea total del proyecto (m2)9000 m2Descripción General del Producto * 7 niveles* 2 elevadores* Plaza central con fuente* Elegantes acabados de madera tipo colonial* Piso de madera* Salón para eventos
Número de Niveles 7Elevadores 2
7. Robledal
Robledal
Ubicación: Vista Hermosa II Z.15
Corporación AICSA -www.apartamentosorleans.comÁrea (m2) por Apartamento130 a 245 m2US$ 145,000.00 154.00 m2 USD$ 263,000.00 284.50 m2 USD$ 275,000.00 291.00 m2 Descripción General del Producto Ambientes iluminados, amplios dormitorios, muros y cielos falsos de tablayeso, pisos de madera laminada, gabinetes de cocina y closets de melamina, detalladas puertas de madera, artefactos sanitarios, grifería y azulejo de primera.
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8. Tarragona
Tarragona
Ubicación18 calle "B" Vista hermosa I Zona 15Sacor Hispano Guatemalteca de Inversiones, S.A.Precios Totales$ 149.000,00 Descripción General del Producto *Dos torres completamente independientes.*Trece niveles y cuatro sótanos.*Apartamentos de 2 y 3 dormitorios.
9. Verde Vista:
Verde Vista
Ubicación23 av. 5-70 Vista Hermosa I, Zona 1528 Apartamentos162 Mts2 incluidos 2 parqueos$185,500.00 162Mts2 + 2 parqueos+ 40.62 mts 2 de balcón $.285,000,277Mts2 2 parqueos +3.70 debalcón $327,000Descripción General del Producto28 apartamentos en total, sistemacontra incendios, dos elevadores,recepción para control de visitantesy recepción de correspondencia,lobby, gimnasio, salón social paraeventos, área verde, dos sótanos deparqueos, parqueos de visitas ybodegas.
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10. Meridian:
Meridian
14 niveles
Ubicado en 3ª calle – Vista Hermosa
3 elevadores
Área Verde
Sótanos
ZONA 10
1. Casa Margarita:
Casa Margarita
Departamentos de 240 m2 - 605 m2. Desde US$ 450,489.41.
• Área de recepción y seguridad del edificio.
• Área para guardaespaldas con baños.
• Área de administración.
• Salón social con baños para ambas torres.
• Áreas verdes.
• Piscina.
• Gimnasio.
• Cancha de squash.
• Helipuerto.2 torres de 17 niveles
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2. Jardines del Acueducto:
Jardines del Acueducto16 Ave. 20-60 zona 10
160.50 m2 - 173.50 m2 - 270. m2 Apartamentos de: *2 dormitorios - 160.50 m2- Precio de venta desde US$ 181,365.00. *Apartamentos de 3 habitaciones -173.50 m2 - 270 m2. Precio de venta desde US$ 202,575.00 a más de US$ 299,700.00. Áreas Complementarias:• Extensa área de jardín (área verde). • Calle Privada con garita de Control. • Drop Off (Entrada directa al vestíbulo). • Vestíbulo tipo Atrio con tragaluz. • Salón social con cocineta. • Gimnasio.
3. Edificio Santa María
Edificio Santa María
140 m2 -215 m2 Desde US$ 124,648.90 hasta US$ 218,698.00.
Vigilancia 24 horas con 2 garitas Gimnasio completamente equipado
Salón social Salón de piñatas con juegos de niños
4 Baños para las áreas sociales
Más de 1.500 vr² de jardines con pérgolas, caminos y juegos para niños
Parqueos para visitantes con vigilancia 24 horas dentro del perímetro del edificio
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4. Torre del Valle II:
Torre del Valle II
Desde US$ 180,000 Apartamentos de 2 y 3 dormitorios.
El edificio cuenta con lobby de recepción (motor lobby), parqueo techado de visitas, salón Social, Gimnasio, 3 ascensores, planta eléctrica, pozo mecánico, circuito cerrado de vigilancia, ventanearía con doble vidrio, área para personal de seguridad, área de niños
.
5. Verdino
Verdino
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ZONA 14
1. Benevento:
Benevento
2. Casa Rialto:
Casa Rialto
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3. Edificio Dali:
Edificio Dalí
4. Edificio Plenum 14:
Edificio Plenum 14
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5. Edificio Residenza:
Edificio Residenza
6. Edificio Tadeus:
Edificio Tadeus
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7. Villa Rishó:
Villa Rishó
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IV. DETERMINACIÓN DE LA DEMANDA
TABLA DE DATOS GENERALES DE PROYECTOS COMPETIDORES.
Zon
a
Nú
me
ro d
e
Torr
es
Nú
me
ro d
e
Niv
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Nú
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May
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Áre
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erd
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Sóta
no
s
Ele
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ore
s
Gim
nas
io
15 1 19 76 265 287 $ 240,000.00 $ 258,300.00 $ 905.66 $ 900.00 1 1 1 2 2 1
15 1 11 44 171 171 $ 190,000.00 $ 190,000.00 $ 1,111.11 $ 1,111.11 1 1 1 4 2 1
15 1 9 33 165 205 $ 210,000.00 $ 240,000.00 $ 1,272.73 $ 1,170.73 4 0 1 2 1 1
15 1 16 32 106 256 $ 103,000.00 $ 230,000.00 $ 971.70 $ 898.44 2 0 1 4 1 1
15 1 10 40 154 291 $ 155,000.00 $ 275,000.00 $ 1,006.49 $ 945.02 3 0 1 2 2 0
15 1 9 8 165 187 $ 157,000.00 $ 175,000.00 $ 951.52 $ 935.83 3 0 0 1 2 0
15 2 13 40 105 105 149,000.00$ 149,000.00$ $ 1,419.05 $ 1,419.05 5 0 1 2 4 1
15 1 11 28 162 277 186,000.00$ 315,000.00$ $ 1,148.15 $ 1,137.18 1 0 1 2 2 1
15 1 14 50 200 274 245,000.00$ 275,000.00$ $ 1,225.00 $ 1,003.65 1 0 1 4 3 0
15 1 11 31 96 378 122,000.00$ 310,000.00$ $ 1,270.83 $ 820.11 3 0 1 1 2 1
10 1 17 68 240 605 450,489.40$ 600,000.00$ $ 1,877.04 $ 991.74 2 1 1 3 2 1
10 2 13 155 160.5 270 181,365.00$ 299,700.00$ 1,130.00$ 1,110.00$ 3 0 1 2 4 1
10 1 17 116 79.26 309 115,000.00$ 472,000.00$ 1,450.92$ 1,527.51$ 5 0 1 2 4 1
14 1 7 34 160 186 165,000.00$ 190,000.00$ $ 1,031.25 $ 1,021.51 3 1 1 2 2 1
14 1 16 43 156 180 195,000.00$ 219,000.00$ $ 1,250.00 $ 1,216.67 1 1 1 3 2 1
14 1 19 74 200 200 230,000.00$ 230,000.00$ $ 1,150.00 $ 1,150.00 1 1 1 6 3 1
14 1 17 79 116.32 250 350,000.00$ 475,000.00$ $ 3,008.94 $ 1,900.00 2 0 1 3 3 1
14 1 16 41 225 225 250,000.00$ 250,000.00$ $ 1,111.11 $ 1,111.11 2 1 1 3 2 1
14 1 18 118 290 926 334,370.00$ 1,000,000.00$ $ 1,153.00 $ 1,079.91 2 1 1 3 3 2
14 1 18 38 190 525 280,000.00$ 735,000.00$ $ 1,473.68 $ 1,400.00 1 1 1 4 4 1
ESTUDIO DE VIABILIDAD
Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 72
CORRELACIONES ENTRE TODAS LAS VARIABLES
Número de
Torres
Número de
Niveles
Número de
unidades
construídas
Área Mínima
(m2) por
Apartamento
Área Máxima
(m2) por
Apartamento Precio Menor
Precio
Mayor
Precio Mayor
por m2
Precio
Menor por
m2
Porcentaje
de absorción Piscina Área Verde Sótanos Elevadores Gimnasio
Número de
Torres 1
Número de
Niveles -0.096161467 1
Número de
unidades
construídas 0.375708366 0.475168561 1
Área Mínima
(m2) por
Apartamento -0.230051044 0.357719434 0.190555989 1
Área Máxima
(m2) por
Apartamento -0.215046958 0.411252111 0.385844854 0.541891171 1
Precio Menor -0.197894128 0.48713714 0.253908691 0.657130756 0.580275955 1
Precio Mayor -0.190944793 0.503250389 0.449619006 0.419839829 0.936485834 0.618465834 1
Precio Mayor
por m2 -0.01585957 0.295248179 0.190299941 -0.216182073 0.108889305 0.556401904 0.330211486 1
Precio Menor
por m2 0.163460748 0.305772456 0.269451848 -0.336611219 -0.098002814 0.227172932 0.23799518 0.770191293 1
Porcentaje de
absorción 0.446595897 -0.37135068 0.115855458 -0.541356165 -0.168711359 -0.403392965 -0.13086793 0.044396058 0.196348729 1
Piscina -0.301511345 0.401770857 0.054803952 0.672802994 0.30636955 0.470601541 0.274648035 -0.134235599 -0.121250825 -0.53069411 1
Área Verde 0.076471911 0.318308044 0.31855021 0.022362275 0.148633407 0.158387728 0.185440042 0.175783125 0.190487692 -0.126563449 0.207514339 1
Sótanos -0.21223818 0.551046638 0.087097184 0.269722713 0.06802607 0.313917507 0.136312437 0.085192963 0.142025062 -0.585434914 0.447945533 0.340835445 1
Elevadores 0.542326145 0.365056144 0.579257794 -0.097872637 0.16432481 0.091656143 0.3564409 0.275190272 0.556257596 0.213706439 -0.054505828 0.12441815 0.1151023 1
Gimnasio 0.076471911 0.412854987 0.434621137 0.235276088 0.492744548 0.282267067 0.527529847 0.143377423 0.221402674 -0.036160985 0.438085827 0.473684211 0.1460723 0.1244182 1
CORRELACION 3
CORRELACION 2
CORRELACION 1
ESTUDIO DE VIABILIDAD
Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 73
ANÁLISIS DE REGRESIÓN SIMPLE
Pronóstico de la absorción según el área mínima de los apartamentos.
Se observa que si se construyeran apartamentos con un área mínima de 100 m2
aproximadamente, la absorción sería de 3.19, lo cual indica que la venta sería mucho más rápida
que la de muchos proyectos competidores y se convierte en una ventaja.
Y= a + bx
Y= 4.4498 + (-0.01262)x
Zon
a
Po
rce
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Y)
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2)
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par
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(X)
PR
ON
OST
ICO
DE
AB
SOR
CIO
N
15 1 265 1.10
15 1 171 2.29
15 4 165 2.37
15 2 106 3.11
15 3 154 2.51
15 3 165 2.37
15 5 105 3.12
15 1 162 2.40
15 1 200 1.93
15 3 96 3.24
10 2 240 1.42
10 3 160.5 2.42
10 5 79.26 3.45
14 3 160 2.43
14 1 156 2.48
14 1 200 1.93
14 2 116.32 2.98
14 2 225 1.61
14 2 290 0.79
14 1 190 2.05
100 3.19
CORRELACIÓN 1 -0.5414
ESTUDIO DE VIABILIDAD
Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 74
Pronóstico del precio mayor, respecto al área de los apartamentos.
El precio mayor de los apartamentos a desarrollarse, debiera ser de $220,469.88, tomando en
cuenta que el apartamento más grande sería de 190 m2.
Y= a + bx
Y= 16,337.0417 + 1,074.3834x
Zon
a
Pre
cio
May
or
(Y)
Áre
a M
áxim
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(m2
) p
or
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me
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(X)
PR
ON
OST
ICO
DE
PR
ECIO
MA
YO
R
15 $ 258,300.00 287 324,685.07$
15 $ 190,000.00 171 200,056.60$
15 $ 240,000.00 205 236,585.63$
15 $ 230,000.00 256 291,379.18$
15 $ 275,000.00 291 328,982.60$
15 $ 175,000.00 187 217,246.73$
15 149,000.00$ 105 129,147.29$
15 315,000.00$ 277 313,941.23$
15 275,000.00$ 274 310,718.08$
15 310,000.00$ 378 422,453.95$
10 600,000.00$ 605 666,338.97$
10 299,700.00$ 270 306,420.55$
10 472,000.00$ 309 348,321.50$
14 190,000.00$ 186 216,172.35$
14 219,000.00$ 180 209,726.05$
14 230,000.00$ 200 231,213.71$
14 475,000.00$ 250 284,932.88$
14 250,000.00$ 225 258,073.30$
14 1,000,000.00$ 926 1,011,216.03$
14 735,000.00$ 525 580,388.30$
190 220,469.88$
CORRELACIÓN 2 0.9365 Variable Independiente
ESTUDIO DE VIABILIDAD
Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 75
Pronóstico del precio menor, según el área mínima de los apartamentos:
El apartamento con menos área, sería de 100 m2 con un precio de $143,579.04.
Y= a + bx
Y= 41,405.3690 + 1,021.7367x
Zon
a
Pre
cio
Me
no
r
(Y)
Áre
a M
ínim
a
(m2
) p
or
Ap
arta
me
nto
(X)
PR
ON
OST
ICO
DE
PR
ECIO
MEN
OR
15 $ 240,000.00 265 312,165.60$
15 $ 190,000.00 171 216,122.35$
15 $ 210,000.00 165 209,991.93$
15 $ 103,000.00 106 149,709.46$
15 $ 155,000.00 154 198,752.82$
15 $ 157,000.00 165 209,991.93$
15 149,000.00$ 105 148,687.72$
15 186,000.00$ 162 206,926.72$
15 245,000.00$ 200 245,752.71$
15 122,000.00$ 96 139,492.09$
10 450,489.40$ 240 286,622.18$
10 181,365.00$ 160.5 205,394.11$
10 115,000.00$ 79.26 122,388.22$
14 165,000.00$ 160 204,883.24$
14 195,000.00$ 156 200,796.30$
14 230,000.00$ 200 245,752.71$
14 350,000.00$ 116.32 160,253.78$
14 250,000.00$ 225 271,296.13$
14 334,370.00$ 290 337,709.02$
14 280,000.00$ 190 235,535.35$
100 143,579.04$
CORRELACIÓN 3 0.6571
ESTUDIO DE VIABILIDAD
Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 76
ANÁLISIS DE REGRESIÓN MÚLTIPLE
Y= a + bx Y= 3.5276 + (-0.0065x1) + (-2.0439E-06x2) + (0.4556x3) + (0.0055x4) + (-0.9087x5)
Las correlaciones indican que el proyecto debiera ser desarrollado con apartamentos de 100 m2
de área, a un precio de $145,000.00, debiera contar con gimnasio y piscina, como complementos
del proyecto.
Construyendo este proyecto, se obtendría una absorción de 3.26.
Zon
a
Po
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(Y)
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(X4
)
Pis
cin
a (X
5)
PR
ON
OST
ICO
DE
AB
SOR
CIO
N
15 1 265 $ 240,000.00 1 76 1 1.28
15 1 171 $ 190,000.00 1 44 1 1.82
15 4 165 $ 210,000.00 1 33 0 2.67
15 2 106 $ 103,000.00 1 32 0 3.26
15 3 154 $ 155,000.00 0 40 0 2.43
15 3 165 $ 157,000.00 0 8 0 2.18
15 5 105 149,000.00$ 1 40 0 3.22
15 1 162 186,000.00$ 1 28 0 2.71
15 1 200 245,000.00$ 0 50 0 2.00
15 3 96 122,000.00$ 1 31 0 3.28
10 2 240 450,489.40$ 1 68 1 0.97
10 3 160.5 181,365.00$ 1 155 0 3.43
10 5 79.26 115,000.00$ 1 116 0 3.87
14 3 160 165,000.00$ 1 34 1 1.89
14 1 156 195,000.00$ 1 43 1 1.90
14 1 200 230,000.00$ 1 74 1 1.71
14 2 116.32 350,000.00$ 1 79 0 2.95
14 2 225 250,000.00$ 1 41 1 1.33
14 2 290 334,370.00$ 2 118 1 1.62
14 1 190 280,000.00$ 1 38 1 1.48
100 145,000.00$ 1 40 0 3.26
CORRELACIÓN
MULTIPLE 0.6380
ESTUDIO DE VIABILIDAD
Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 77
CONCLUSIONES
ESTUDIO DE VIABILIDAD
Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 78
CONCLUSIÓN PRINCIPAL DEL PROYECTO
Derivado de las correlaciones realizadas, se concluye que el proyecto propuesto en el Análisis de Sitio del presente documento, es viable y se recomienda el desarrollo del mismo al inversionista que desee realizarlo, con las especificaciones definidas en el Capítulo de Determinación de la Demanda.
CONCLUSIONES GENERALES DEL SECTOR INMOBILIARIO:
1. Desde agosto del 2007 la economía centroamericana sufre una baja, sin embargo Guatemala
se mantiene.
2. Los bancos nacionales presentan tasa baja y estable, lo que permite mayor venta de
inmuebles.
3. El índice de construcción en Guatemala muestra un crecimiento estable, ha aumentado la
venta del stock inmobiliario que se tenía, hay un aumento en las tasas para construcción.
4. A partir del año 2010, Centroamérica logra recuperarse, sin embargo Guatemala se mantiene
en el mismo ritmo.
5. La Ciudad de Guatemala ha crecido a una velocidad increíble, absorbiendo los municipios
cercanos a la capital.
6. Para construir se necesita gente, por lo que las zonas con más alta densidad son las más
apropiadas para proyectos de tipo vivienda. La zona más pobladas son: 18, 7, 5, 21,1.
7. Las menos pobladas son: 25, 24, 16, 15, 10, 9,4.
8. El sector Sur presenta alta concentración de proyectos de ofi-bodegas.
9. El sector occidente: Presenta ofi-bodegas, oficinas, condominios alejados de la ciudad,
apartamentos con alta densidad, San Cristóbal se presenta como el segundo mercado más
competitivo. se encuentra de todo ahí.
10. El sector centro norte: es el más poblado de Guatemala y es el sector que ha sufrido más con
la crisis, también ha sido el que menos se ha movido en lo relacionado a la venta y alquiler de
oficinas y apartamentos.
11. El sector oriente: Este sector tiene la mayor concentración de proyectos inmobiliarios por
km². La zona 10 tiene la más alta concentración de oficinas.
12. Mientras que la zona 14,10 y 15 la mayor concentración de apartamentos. Esta son también
presentan el menor número de proyecto de casas debido al precio de la tierra en ese sector.
Mientras que carretera a el salvador, santa Catarina pínula presenta el mayor número de
proyecto de casas, oficinas y ofi-bodegas.
13. El déficit habitacional acumulado a la fecha supera el millón y medio de viviendas, con un
incremento anual de alrededor 50,000 unidades. Para el 2015 se estima que la demanda de
unidades será de más de dos millones , mientras que en la construcción de casas no supera las
6,000 unidades al año es decir no cubre n siquiera la demanda anual.
14. Se estima que el 15% del déficit se encuentra en el departamento de Guatemala y el restante
85% en el interior del país.
ESTUDIO DE VIABILIDAD
Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 79
15. Si se considera que en cada unidad habitacional habitan 5 personas, se deduce que se
encuentran en situación de vivienda en malas condiciones en carencia total de ella 6.1
millones de habitantes. De los aproximadamente 14 millones de apartamentos, lo que indica
que más de un 45% no cuenta con una casa adecuada o propia.
16. Otra barrera a vencer es la posibilidad de construir en mucho menos tiempo y reducir costos
con propuestas innovadoras, como por ejemplo el uso de moldes para concreto, que permite
tener la obra gris de una vivienda en apenas 4 días. Sin embargo estas nuevas propuestas
deben de complementarse con las medidas gubernamentales que agilicen y simplifiquen los
procesos administrativos de todo proyecto.