EURE (Santiago) - El Sector Inmobiliario y Las Crisis Económicas

7/23/2019 EURE (Santiago) - El Sector Inmobiliario y Las Crisis Econmicas

1/19

5/6/2015 EURE (Santiago) - El sector inmobiliar io y las crisis econmicas

data:text/htmlcharset=utf-8,%3Ch2%20style%3D%22font-weight%3A%20normal%3B%20font-size%3A%2019px%3B%20color%3A%20rgb(0%2C%200%2

EURE (Santiago)versin impresa ISSN 0250-7161

EURE (Santiago) vol.39 no.118 Santiago set. 2013

http://dx.doi.org/10.4067/S0250-71612013000300003

ARTCULOS

El sector inmobiliario y las crisis econmicas

Antonio Daher

Pontificia Universidad Catlica de Chile, Santiago, Chile.E-mail: [email protected]

RESUMEN | La creciente urbanizacin de la economa y la doble concentracin -econmica yterritorial- de los sectores inmobiliario y financiero en las metrpolis, fundamentan la relacin entre

los ciclos inmobiliarios y las crisis econmicas detonadas por sus burbujas, la alta incidenciamacroeconmica del sector inmobiliario y su rol articulador entre el sector financiero y la economareal. Antes de la ltima crisis (2008), las instituciones financieras y fondos de inversin inmobiliariatransnacionales encontraron en la financiarizacin y titulizacin una va eficaz para sudiversificacin geogrfica y distribucin del riesgo hipotecario. Fue tambin la va expedita decontagio de una crisis con ubicuidad financiera, aunque no social ni territorial. Las hipotecassubprime fueron para las minoras marginadas en los barrios con ms hispanos, negrosinmigrantes y pobres: la vivienda social estadounidense, financiarizada, "inmobiliariz" al sectofinanciero y desfinanciariz la banca internacional, en una crisis global con dramticasconsecuencias sociales y polticas.

PALABRAS CLAVE | crisis econmica, sector inmobiliario.

ABSTRACT | The growing urbanization of the economy and the double concentration (economic andterritorial) of the real estate and financial sectors within major metropolises provide the basis othe relation between real estate cycles, the economic crises brought on by bubbles on the reaestate sector, the high degree of macroeconomic influence by the real estate sector, and the role othis sector as the mediator between the financial sector and the real economy. Before the latesfinancial crisis in 2008, financial institutions and transnational real estate investment funds found anefficient road to geographic diversification and mortgage risk distribution through financializationand securitizacion. Coincidentally, this was also the clearest pathway for the contagion of a crisisthat was financially ubiquitous, although not socially or territorialy so. The subprime mortgageswere granted to marginalized minorities in neighborhoods made up for the most part by Hispanics,

African Americans, immigrants and lower-class populations: American social housing, having beenfinancialized, infected the financial sector with real estate mortgage-backed securities, which endedup definancializing the international banking sector in a global crisis with dramatic social and

political consequences.

KEY WORDS | economic crisis, real estate market.

Introduccin

La relacin entre el sector inmobiliario y las crisis econmicas constituye el centro de estainvestigacin. Su objetivo principal es analizar, ms que el conocido efecto de los perodos decontraccin econmica en la actividad de la construccin y en los mercados de la vivienda, de


2/19


data:text/htmlcharset=utf-8,%3Ch2%20style%3D%22font-weight%3A%20normal%3B%20font-size%3A%2019px%3B%20color%3A%20rgb(0%2C%200%2 2

suelos y de bienes races en general, la incidencia del sector inmobiliario como una causa clave yrecurrente de las crisis econmicas locales y globales.

Consecuentemente, la hiptesis central que busca verificar esta investigacin sostiene que laeconoma inmobiliaria, por su habitualmente alta participacin en el producto y en el empleo, y porsu rol estratgico de articulacin entre el sector financiero y la economa real, es un factodeterminante y detonante de los ciclos de auge y recesin y de las crisis econmicas.

Las imperfecciones inherentes a los mercados inmobiliarios, la especulacin asociada a lasexternalidades y plusvalas urbanas y los factores de riesgo propios del crdito y de los valoreshipotecarios incrementan los efectos distorsionadores que dichos mercados tienen, no pocas vecesen los procesos de crecimiento y contraccin. Se trata de una distorsin que se manifiesta en laemergencia reiterada de burbujas inmobiliarias y en sus consecuencias multisectoriales, debido aencadenamientos productivos, de insumos y de servicios, y sus apalancamientos y derivadosfinancieros.

Por su parte, el sector inmobiliario suele ser uno de los ms expuestos y sensibles a las polticasmonetarias, a los flujos privados y estatales de inversin externa, a las colocaciones de los fondosde inversin -incluidos los previsionales y de seguros-, a la oferta crediticia hipotecaria, a losmercados de valores e, incluso, al lavado de dinero y blanqueo de capitales.

En sntesis, el sector inmobiliario resulta ser macroeconmicamente clave, cuantitativa y

cualitativamente, por sus complejas relaciones intersectoriales y por su muy significativaponderacin en las variables e indicadores productivos y financieros. No casualmente los gobiernosrecurren a l como instrumento para incentivar la economa e incrementar el empleo.

Metodolgicamente, esta investigacin se desarrolla y fundamenta en tres mbitoscomplementarios: histrico, terico y cuantitativo.

El primero, explorado a partir de la literatura especializada, cubre las principales crisis globalesdesde el siglo XIX hasta las secuelas an presentes de la conocida como subprime. Esta perspectivhistrica, que geogrficamente incluye crisis europeas, americanas y asiticas, confirmar el rodecisivo de la economa inmobiliaria en la mayora de ellas.

El segundo mbito de anlisis, de ndole ms terico, revisa las aproximaciones conceptuales dereconocidos economistas -entre ellos varios "nobeles"- y de otros expertos al estudio de lasdiversas crisis y sus causales inmobiliarias. Esta investigacin har una sntesis de tales aportes yfundamentar as sus hiptesis.

En el tercer mbito metodolgico, de carcter cuantitativo, se revisar una amplia y elocuentevariedad de indicadores estadsticos -informacin secundaria de fuentes oficiales y de especialistasque, verificando la alta relevancia macroeconmica y financiera del sector inmobiliariocomplementar la evidencia histrica y el anlisis terico de la investigacin.

Los resultados y conclusiones, adems de contrastarse con las hiptesis iniciales, referirn a lasdramticas y gravsimas consecuencias sociales -recesin con desempleo masivo, incremento de lapobreza, cada de la demanda y del consumo, desalojos por ejecucin hipotecaria, migraciones...-y, por cierto, tambin a sus no menos graves efectos polticos: movimientos sociales, paros yprotestas impopulares ajustes en las polticas pblicas y presupuestos fiscales cuestionamiento ypuesta en jaque a las instituciones monetarias supranacionales e, incluso, cadas de algunosgobiernos.

La estrecha relacin entre los ciclos inmobiliarios y las coyunturas de crisis remite a una relacinms estructural: la creciente urbanizacin no solo de la poblacin, tambin de la economa y, msan, la concentrada metropolizacin de las economas inmobiliarias y financieras y de su maridaje"La capital: el capital" es una expresin inequvoca de la concentracin territorial de una economacada vez ms terciarizada e hiperurbanizada y de la "metromonopolizacin" financiero-inmobiliaria.

El mercado inmobiliario y en especial las grandes empresas del sector, el sistema financiero y los


3/19



fondos inmobiliarios transnacionales se constituyen en la gerencia y la manufactura de la"infraestructura" de las ciudades capitales y globales. Tales empresas y fondos, intentandodiversificar geogrficamente sus inversiones, encontraron en la financiarizacin -y particularmenteen la titulizacin- un vehculo eficaz de distribucin y dispersin del riesgo de sus portafolios. Sinembargo, la financiarizacin y sus instrumentos derivados se convirtieron, paradjicamente, en ecanal ms expedito de contagio territorial de la crisis. La financiarizacin, haciendo ms lquido,transable y mvil lo inmobiliario, permiti la ubicuidad -financiera, no territorial!- de las hipotecasde alto riesgo.

El "dnde" de las subprime refiere ni ms ni menos que a la localizacin urbana y metropolitana delas minoras ms pobres y marginadas de los Estados Unidos -comunidades tnicasinmigrantes, homeless-: "hipotecas basura", en el lxico especializado. De los barrios y guetopreferentes para los prstamos subprime -con ms hispanos, negros y pobres- la crisis se contagiva titulizacin inmobiliaria, al litoral andaluz de hipotecasprime e incluso superprime... y la crisise hizo multisec-torial, multinacional e hiperglobal: la vivienda social para las minoras de losEstados Unidos, financiarizada, termin desfinanciarizando la banca internacional y la economaglobal. Crisis generalizada, pero territorial y socialmente desigual: ms aguda en los pases"perifricos" de la eurozona ms dolorosa para el 16% de pobres de la mayor economa del mundo-cerca de 50 millones en Estados Unidos-, ms injusta para el 24% de espaoles sin trabajo...

La economa inmobiliaria, causa concurrente y detonante de muchas de las crisis -en especial de las

ms graves y de la de 2008, la ms global de todas y an persistente- se perfila as en toda sucomplejidad e incidencia macroeconmica, social y poltica, y en su marcado efecto territorial ygran impacto urbano y metropolitano.

Ciclos inmobiliarios y crisis econmicas: aproximacin histrica

En un exhaustivo estudio que abarca ms de ochocientos aos de historia de crisis econmicas desde el defaultingls del siglo XIV a la crisis subprime en Estados Unidos, incluyendo sesenta yseis pases de cinco continentes-, Reinhart y Rogoff (2011) elaboran una tipologa de aquellas yconstatan importantes regularidades empricas. Entre sus descubrimientos principales destacan queciclos significativos de incremento en la movilidad internacional de capitales producen crisisbancarias que el sobreendeudamiento interno o domstico incide decididamente, junto a la deudagubernamental, como factor de crisis en muchos pases y que estas con frecuencia emanan de loscentros financieros y se transmiten mediante shocks en las tasas de inters y colapsos en loprecios de los commodities, produciendo as, a partir de los pases centrales, crisis de deudasoberana en otros. Con todo, uno de los hallazgos ms notables del estudio mencionado y msenfatizado por sus autores es la relacin generalizada y persistente entre las crisis bancarias -enespecial las de las ltimas dcadas y las ms graves- y los ciclos en los precios de las acciones ysobre todo, de la vivienda.

Explorando la relacin de elementos comunes en las crisis, Roubini y Mihm (2010) repasan laburbuja especulativa de los tulipanes en Holanda en la dcada de 1630, la burbuja del Mar del Suren 1720, la primera crisis financiera global en 1825, la de 1907 y la Gran Depresin de los treintainiciadas en Estados Unidos y las mltiples crisis posteriores a los ochenta, recurriendo aexplicaciones conceptuales desde Keynes hasta Minsky.

Los mismos autores (Roubini & Mihm, 2010) destacan cmo, ya desde el siglo XIX y de manerareiterada, la valorizacin y especulacin territoriales producidas por la expansin ferroviaria y lasburbujas inmobiliarias se perfilan como causas mediatas o inmediatas de las sucesivas crisis. Enefecto, "el pnico de 1857 no fue menos global (respecto del ingls de 1825) en cuanto a su esferade accin. El perodo de bonanza empez en Estados Unidos con la especulacin en torno al trficode esclavos, el ferrocarril, los instrumentos financieros y el suelo (...). Es posible que ehundimiento global ms espectacular del siglo XIX fuera la crisis de 1873 (...) las indemnizacionesque Francia pag a Alemania tras la guerra franco-prusiana desencadenaron un boom especulativoen el sector inmobiliario alemn y austraco". Y tambin "la crisis de 1907 empez en EstadosUnidos despus de que se fuera a pique un boom especulativo asociado a las acciones y al sectoinmobiliario" (pp. 43-45).


4/19



Segn Marichal (2010), la crisis de 1857 se origina en burbujas relacionadas con el sector deferrocarriles y tierras pblicas la de 1873, con los sectores de la construccin, de la vivienda yferrocarriles la de 1974, conbooms en acciones y bienes inmuebles, al igual que la de 1990 eJapn y la de 2008, ciertamente con bienes inmuebles, derivados y credit default swaps (CDS) seguros contra impago de crditos. Segn este autor -y a diferencia de otros-, la primera crisismundial es la de 1873, iniciada en Austria y expandida a gran parte de Europa y luego a los EstadosUnidos con un gran desplome burstil y financiero, reflejando as la extensin y crecienteintegracin del capitalismo a escala internacional. Siguiendo a Giffen y Schumpeter, el mismo autorindica como causa inmediata de dicha crisis el auge y cada de un sector clave en la actividad

econmica a escala internacional, la construccin ferroviaria: los contratistas congelaron las obrasde construccin en EE.UU., Europa y otras regiones, con el consiguiente despido de millones detrabajadores y la cancelacin de contratos de suministros metalrgicos y mineros (Marichal, 2010).

Las primeras crisis del siglo XX confirman e incrementan la relacin entre los sectores inmobiliarios-incluidas propiedades urbanas y tierras agrcolas- y financieros, y su vinculacin con los centroseconmicos. En efecto, la crisis de 1907 se origin en instituciones de Nueva York semejantes a losbancos, aunque orientadas en principio a administrar herencias y propiedades. Estos "fideicomisostenan menos regulaciones que los bancos nacionales, pero comenzaron a especular en finca raz yla bolsa, reas prohibidas a aquellos, pagando rendimientos ms altos y creciendo rpidamente"Para 1907, el valor total de los activos de los fideicomisos de la ciudad de Nueva York era tangrande como el total de los bancos nacionales (...). El Pnico de 1907 comenz con la desaparicin

del fideicomiso Knickerbacker..." (Krugman, 2010, p. 161).

Por su parte, Rajan y Ramcharan (2011) verifican que la extraordinaria proliferacin bancaria -y decrdito- en las tres primeras dcadas del siglo XX en los Estados Unidos ejerci en los activos unefecto precio muy superior al causado por las variables fundamentales. Particular inters tiene estaconstatacin para las tierras agrcolas, cuya deuda hipotecaria medida por acre aument 135%entre 1910 y 1920, anticipando las cerca de seis mil quiebras bancarias -20% de los bancos- en losaos siguientes que precedieron a la Gran Depresin.

La expansin crediticia y el endeudamiento inducen prcticas especulativas en los mercadosinmobiliario y burstil, con alternancia secuencial o simultaneidad, que luego se expresan enburbujas ms o menos locales o globales. Ilustra este proceso la crisis originada en Florida pocosaos antes de la Gran Depresin. Luego de la Primera Guerra Mundial y de sus consecuencias en edinamismo econmico, los bancos norteamericanos otorgaban generosos prstamos a quienesdeseaban endeudarse para adquirir propiedades o ttulos. A partir de 1919, el entusiasmo de losms pudientes se orient a los bienes inmobiliarios de Florida. En 1926, la demanda inmobiliariaempez a disminuir, aunque los precios seguan al alza: "se desat entonces un mecanismo quevolveramos a ver ms tarde: falso optimismo, bancos que aconsejaban inversionesdesproporcionadas (...), una burbuja inmobiliaria seguida de una burbuja en el mercado deacciones..." (Attali, 2009, p. 24).

Robert Shiller, uno de los economistas ms expertos en vivienda, escribiendo luego de lacrisis subprime de 2008, se refiere al perodo de la Gran Depresin afirmando que "la ltima grancrisis de la vivienda en Estados Unidos se inici entre 1925 y 1933. Los precios de las casascayeron un treinta por ciento en ese intervalo" (Shiller, 2009, p. 20). El Congreso de Estados Unidoscre en 1938 la Asociacin Federal de Prstamos Hipotecarios Nacionales -luego conocida por eapodo de Fannie Mae, su nombre oficial actual-, organismo que fortaleci la industria hipotecaria eimpuls las garantas de seguridad de las hipotecas (Shiller, 2009). Esta institucin pionera -unasuerte de banco pblico- fue propuesta por Roosevelt para compartir los riesgos del sector de lavivienda (Attali, 2009). Ella misma adquirir un rol protagnico en la crisis de lashipotecassubprime en 2008 y ejemplificar, a lo largo de su historia, la bipolaridad Estado-mercadoy las oscilaciones entre regulacin y liberalizacin.

A propsito de estos ciclos ms o menos pendulares, Corts (2000) relata la historia de las crisisdel siglo XX, demostrando que en su protagonismo se produce un traslado fundamental desde esector pblico al privado, acusando la falta de adecuacin de los organismos internacionales antedicho cambio. Explica el autor que luego de la Gran Depresin la tendencia general fue e


5/19



incremento del tamao y la intervencin estatal, lo que implic que las crisis en las cuatro dcadassiguientes fueran casi exclusivamente de responsabilidad de los gobiernos (gasto pblico excesivopolticas monetarias expansivas, consecuencias inflacionarias y cambiaras). Con los posteriorestraspasos de roles al sector privado, las crisis llegaron a ser el resultado de un endeudamientoexcesivo de este sector, muchas veces exacerbado por la afluencia de capitales externos: las crisisderivaron as en crisis financieras -crisis de endeudamiento- asociadas en parte a la exuberanciadel sector privado que, al contrario del gobierno, no puede imprimir dinero ni cobrar msimpuestos.

La crisis japonesa y del sudeste asitico en las ltimas dcadas del siglo pasado se relaciona conesta "exuberancia" ligada a la gran disponibilidad de crdito y a los lujos externos de capitalesevidenciando nuevamente el rol determinante de los mercados inmobiliarios.

En Japn, las inversiones especulativas en finca raz casi provocaron una crisis bancaria en lossetenta. El tamao de la burbuja japonesa era sorprendente. A inicios de los noventa, la tierra sehaba encarecido extraordinariamente: "de acuerdo con un dato semificticio citado con frecuenciala milla cuadrada sobre la que se encuentra el Palacio Imperial de Tokio vala ms que todo eestado de California" (Krugman, 2010, p. 70).

"En la dcada de los ochenta, Japn se vio atrapado por una mana especulativa sin precedentesarraigada en los valores y el sector inmobiliario (...). El precio de los inmuebles residenciales casse duplic (...) y el valor de los inmuebles comerciales se triplic" (Roubini & Mihm, 2010, pp. 5152). Y reflexionando sobre las consecuencias de esta burbuja, los mismos autores recuerdan quepara Japn, la dcada de los noventa se denomin la Dcada Perdida, y que ese pas no volvi acrecer nunca ms al ritmo previo a esa crisis. Y agregan: "En 1997 y 1998 laseconomas emergentes de todo el mundo se vieron acechadas por ese tipo de crisis (...). Losmercados de valores se sobrevaloraron, se formaron burbujas inmobiliarias" (p. 55).

A propsito de la crisis de 1997 en el sudeste asitico, Marichal (2010) expresa que la acentuadaentrada de capitales indujo alzas de consideracin en las bolsas y en los inmuebles en TailandiaMalasia, Indonesia y Filipinas, y una expansin de sus sistemas bancarios. La crisis de estos y surelacin con el real estate fue estrecha (Hiang Liow, 2008).

En Tailandia, cuando el pas comenz a crecer aceleradamente, "los campesinos pasaron del campo

a los nuevos empleos urbanos" y los "templos de Bangkok quedaron a la sombra de torres deoficina y apartamentos". Los crecientes prstamos del exterior produjeron una gran expansin decrdito y, por ende, una ola de inversiones. "Una parte de esta tom la forma de construccionesreales, principalmente edificios de apartamentos y oficinas, pero tambin hubo mucha especulacinprincipalmente en finca raz y en acciones. Hacia 1996, las economas del sudeste asiticocomenzaban a tener un enorme parecido con la economa 'burbuja' de Japn de finales de la dcadade los ochenta" (Krugman, 2010, pp. 86 y 88). Urbanizacin acelerada de la poblacin y, ms ande la economa globalizacin financiera incremento del crdito, de la demanda y las inversionesespeculacin burstil y, sobre todo, inmobiliaria en los centros urbanos ms dinmicos, sedeseconmicas y financieras: todos factores propicios para una crisis.

"Los flujos de dinero hacia la regin del sudeste asitico con frecuencia se canalizaron a travs de

'fondos de mercados emergentes' que agrupaban en uno solo a todos los pases (...). Su apetito pola regin se haba alimentado por la percepcin de un 'milagro asitico' compartido por todos (...)En la mente de los inversionistas [esas economas] estaban vinculadas y consideraban losproblemas de una economa como una noticia mala acerca de las otras" (Krugman, 2010, pp. 100101). Este efecto contagio -segn el mismo autor- se acusaba justo antes de la crisis de mediadosde 1997: los precios de la tierra y de las acciones caan abruptamente el bath fue dejado libreMalasia sufra tambin el impacto y la rupia de Indonesia se depreciaba en 30%.

Lo anterior confirma que "las recurrentes crisis han demostrado la insuficiencia del concepto einstrumental de evaluacin del riesgo pas. El riesgo es cada vez ms propio de regionessupranacionales. La misma globalizacin, y los acuerdos de libre comercio y dems procesos deintegracin regional supranacional construidos sobre una base geogrfica comn, acentan la


6/19



vulnerabilidad y facilitan el contagio de las crisis al hacer ms permeables las economas y diluirlas fronteras nacionales" (Daher, 2004, p. 85). Algunos aos antes de la crisis asitica en losEstados Unidos las entidades de ahorro y prstamo -denominadas Savings and Loan-constataronque sus prstamos se vieron afectados al estallar la burbuja inmobiliaria, hundindose ms de1.600 bancos que haban conservado en sus libros (segn el modelo de "originar para mantener"prstamos malos para inmuebles comerciales y residenciales, lo que supuestamente no habraocurrido -segn algunos- si los prstamos se hubieran titulizado (Roubini & Mihm, 2010).

Una reflexin complementaria sobre esta crisis bancaria causada por el sector inmobiliario -sin la

ingeniera financiera y los derivados de 2008!- acenta incluso sus consecuencias en la recesin deinicios de los noventa. En efecto, "en los aos ochenta (...) una combinacin de mala suerte ymalas polticas econmicas llev al fracaso de muchos bancos de ahorros y prstamos, una claseespecial de bancos que se haban vuelto fuente dominante de prstamos para vivienda. Como losdepsitos de esos bancos estaban asegurados por la Reserva Federal, los contribuyentes acabaronpagando la cuenta, que termin siendo cerca del 5% del Producto Interno Bruto (PIB) (eequivalente de ms de 700.000 millones de dlares de hoy). La cada de los bancos de ahorros yprstamos llev a una restriccin de los crditos, lo que fue una causa importante de la recesin de1990-1991" (Krugman, 2010, p. 163).

Una dcada despus -y para compensar en parte los efectos de un desplome burstil-, las polticaspblicas instrumentalizaron el sector inmobiliario por su reconocido impacto reactivador de la

economa: "en 2002, para hacer frente al descenso de la demanda (...) el gobierno de este pas[EE.UU.] incit a Freddie Mac y Fannie Mae, as como a otros financieros inmobiliarios, a otorgaprstamos a deudores menos solventes y en productos ms arriesgados, losllamados subprime, con un mejor tipo de inters" (Attali, 2009, p. 42).

El mismo autor especifica y explica que los crditos hipotecarios subprime -a los deudores con peohistorial de reembolso, con intereses progresivos sobre un total a veces superior al precio de lavivienda- estaban garantizados por el valor de la vivienda (asset-based) y, como este aumentabatales deudores podan endeudarse ms y ms. Para los menos pobres, unos crditos entrelosprime y los subprime, los Alt-A, permitan postergar el reembolso principal y la totalidad de lointereses durante los primeros aos.

Casi con un tono fatalista, se constata que "sin embargo, la crisis lleg: a partir del prime

trimestre de 2005, cay la construccin de viviendas en Estados Unidos en el tercer trimestre bajel ritmo de ventas, y en el cuarto trimestre se desaceler la subida de los precios de venta. El valode las viviendas comenz a descender" (Attali, 2009, p. 63). El posterior shock financiero global fudescrito, entre otros, por Zandi (2008).

Concluyendo esta retrospectiva y coronndola inevitablemente con la crisis subprime, puedafirmarse que si bien las crisis en pases en desarrollo han sido recurrentes -124 entre 1970 y2007-, lo diferente de la crisis de 2008 respecto de tantas precedentes fue su sello made in USA. Ymientras que las otras haban sido contenidas, esta se extendi por todo el mundo, lo que nosuceda desde la Gran Depresin de los aos treinta (Stiglitz, 2010).

Un paralelo en el tiempo, planteado como paradoja por uno de quienes profetizaron esta crisis

resume circularmente la visin histrica descrita: "Cundo empez la poca de prosperidad?: tavez comenz con la repentina fiebre de la reventa de bienes inmuebles, cuando los primerosespeculadores compraron y vendieron solares subdivididos como si fueran acciones de unaempresa, duplicando y triplicando sus beneficios en semanas, por no decir en das (...). En unmomento el auge se convirti en una burbuja" (Roubini & Mihm, 2010, pp. 29-30). Los mismosautores sealan que este relato no corresponde solo a fines de la dcada del 2000, sino al inicio dela Gran Depresin hace ms de ochenta aos: "Entonces, igual que ahora, las burbujasespeculativas en el mbito inmobiliario y burstil, la mnima regulacin financiera y la fiebre deinnovacin financiera conspiraron para crear una burbuja que, al estallar, sent las bases para queel sistema financiero de Wall Street llegara al borde del colapso, se produjera una brutal depresineconmica entre los ciudadanos de a pie y se generara una crisis mundial" (Roubini & Mihm, 2020p. 31).


7/19



Esta sinttica revisin histrica de las principales crisis de los ltimos siglos - sin pretensin algunade exhaustividad- ha sido instrumental al propsito de esta investigacin: relevar la evidencia de larelacin entre el sector inmobiliario y las crisis econmicas. La segunda seccin, de ndole tericaprofundizar en el anlisis conceptual de esta relacin, a la vez que har mayor referencia a lacrisis subprime, la ms reciente y ms global, iniciada -como lo indica su apodo- justamente en laburbuja inmobiliaria asociada a las hipotecas de alto riesgo o de "vivienda social".

Inmobiliarizacin del sector financiero: aproximacin conceptual

Se ha vuelto obsoleto el ciclo econmico? "Con buena parte del mundo en medio de la angustia deuna crisis financiera y econmica que recuerda la de los aos treinta, estos pronunciamientosoptimistas suenan casi increblemente presuntuosos" (Krugman, 2010, p. 22). El autor responde asdramticamente, a quienes crean haber domesticado y superado los conocidos boom-bust cycles. Apropsito de estos ltimos, Laeven y Valencia (2008) identifican, solo en el perodo 1970-2007, 124crisis bancarias, 208 cambiaras y 63 de deuda soberana, constatando que varios pasesexperimentan mltiples crisis. Sealan que las crisis recientes (en 2008) en EE.UU. y Gran Bretaano difieren significativamente de los tradicionales boom-bust cycles observados en las otras crisinacionales, ya que muchos de los episodios crticos experimentan burbujas de precios, yparticularmente burbujas inmobiliarias, a menudo generadas por liberalizacin financiera (aunqueen el caso de EE.UU. no se tratara -segn estos autores- de liberalizacin en sentido convencionalsino ms bien de innovacin financiera que el mercado y los reguladores no entendieron

plenamente). Para ellos, los real estate ventures han sido centrales en muchas de las recientecrisis bancarias.

Brown (2000), por su parte, ha analizado la conducta de los Real Estate Investment Trust en ldeclinacin de los ciclos inmobiliarios. Muchas de las economas que sufrieron la ltima crisispresentaban vulnerabilidades similares a las de Estados Unidos, lo que no sera de extraar, segnRoubini y Mihm (2010). Estos afirman que, en primer lugar, dicho pas no era ni de lejos el nicocon una burbuja inmobiliaria: un incremento a un ritmo inexorable en el precio de los bienesinmuebles tambin se haba registrado en Australia, China, Dubi, Espaa, Estonia, IrlandaIslandia, Letonia, Lituania, Nueva Zelanda, Sudfrica, Singapur, Tailandia y Vietnam. Los mismosautores, aludiendo a The Economist, recordaban que el precio de la vivienda en EE.UU. se habaincrementado en 73% desde 1997 a 2005, ms del 100% en Australia y cerca del 150% en Espaa

y siguiendo a Colliers International, sealaban que en Dubi las casas se apreciaron en 227% soloentre 2003 y 2007. Constataban que las razones eran las mismas: polticas monetarias laxasindita rebaja de los tipos hipotecarios a un solo dgito, exceso de ahorro global, menos regulacinde los mercados hipotecarios y financieros, sensacin de mayor poder adquisitivo de lospropietarios de inmuebles de precios crecientes y, por ende, mayor gasto y menos ahorro de losmismos. En consecuencia, "el posterior boom de las inversiones residenciales elev el PIB demuchos pases" y, comparativamente y en conclusin, "la situacin en Estados Unidos era malapero no era ni de lejos la peor, incluso aunque la burbuja inmobiliaria generara all ms prstamosproblemticos que en cualquier otro pas (...). Cuando la crisis inmobiliaria atac Estados Unidostodas las dems economas con burbujas inmobiliarias sufrieron un declive comparable, si nomayor" (Roubini & Mihm, 2010, pp. 210-212).

Desregulacin del mercado, exceso de liquidez e intereses bajos, una burbuja inmobiliaria mundiay crditos de alto riesgo con gran incremento, junto al dficit fiscal y comercial de Estados Unidos ya una economa global desequilibrada, seran los ingredientes, segn Stiglitz (2010), propicios parala crisis de 2008.

Desequilibrios previos a una crisis de consecuencias globales son reconocidos tambin por otrosautores: "La mayor parte de Europa occidental experiment un auge en el sector de la vivienda enlos albores del siglo XXI. Los booms en el Reino Unido, Francia, Espaa, Italia e Irlanda fueroespecialmente relevantes y tambin ocurrieron en otros pases de Europa Occidental. Sucedi lomismo en zonas de Rusia, India, China y Corea" (Shiller, 2009, p. 9).

"A menudo se comenta que la actual crisis financiera mundial empez en Estados Unidos. Estaafirmacin no es inexacta, puesto que las primeras fisuras de la arquitectura financiera global (...)


8/19



guardaban relacin con las hipotecas subprime (hipotecas de alto riesgo) que se originaron enEstados Unidos. Entre enero y marzo de 2007 ms de cuarenta agencias que emitieron esta clasede hipotecas en EE.UU. cerraron o se declararon en quiebra" (Shiller, 2009, p. 9).

Catalogada como la peor crisis financiera desde 1930, la de 2008, a diferencia de otras crisisperidicas asociadas a los ciclos econmicos, sera el resultado de una extraordinaria expansincrediticia durante el cuarto de siglo que la precedi (Soros, 2008). Este mismo autor enfatiza que lacrisis actual no es solo el estallido de la burbuja inmobiliaria norteamericana, sino el de unasuperburbuja -ambas vinculadas- incubada en la globalizacin de los mercados financieros y en una

simetra que desplaz los ahorros internacionales desde la periferia, donde sola ocurrir la mayorade las crisis, al centro. Ello permiti que Estados Unidos tuviese un dficit crnico de cuentacorriente acumulando deuda externa, mientras China y otros pases acumulaban reservas externasLa crisis inmobiliaria hace caer el consumo pero tambin el dlar, desinflando los excesosproducidos por las innovaciones financieras, ya que la crisis de las hipotecas subprime induca uabombamiento de la superburbuja (Locussol, 2007).

En 2008, China, con un costo real del capital negativo, desarroll una burbuja financiera, burstil yun boom del mercado inmobiliario. Europa, ese mismo ao, presentaba una alta probabilidad dverse tan afectada como Estados Unidos: el Reino Unido, como centro financiero, y Espaa, con unaburbuja inmobiliaria propia, parecan ms vulnerables (Soros, 2008).

Espaa desarroll una gran burbuja en el sector vivienda, y actualmente sufre un desastre total desu mercado inmobiliario (Janoschka, 2011). El boom sectorial espaol -el mayor de la historiaeuropea- respondi a una sobreabundancia de crdito que estimul una sobreproduccin deviviendas (Vergs, 2002). A diferencia de Estados Unidos, las enrgicas regulaciones bancariasespaolas permitieron que sus bancos soportaran mejor la crisis, aunque el impacto de la misma enel conjunto de su economa fue mucho mayor. Tambin el Reino Unido sufri una burbujainmobiliaria. Su normativa financiera flexible no funcion mejor que la de Estados Unidos. Debido ala mayor proporcin del sector financiero en la economa britnica, el costo de los rescates fue, entrminos relativos, mayor (Stiglitz, 2010).

La gravedad y persistencia de la crisis espaola requiere especial atencin (Garca, 2008). SegnOrtega y Pealosa (2012), los desequilibrios expansivos y la reduccin de los instrumentos depoltica econmica para el ajuste fueron consecuencia de la pertenencia de Espaa a la unin

monetaria europea, coincidiendo en este diagnstico con Bernardos (2009). Las particularidades dela crisis inmobiliaria espaola -incluida su burbuja propia (Colom, 2012)- y los factores de cambiode tendencia (Gonzlez, 2011) son desarrollados tambin por Naredo (2012), quien destaca etrnsito de un modelo que priorizaba la vivienda en alquiler, tanto "libre" como social, a otro depromocin de la vivienda en propiedad. Desatada la crisis y la consiguiente recesin, el Ministeriode la Vivienda (2010) volvi a impulsar el alquiler y la vivienda "protegida", asimilando esta a unnmero de viviendas "libres".

Fernndez-Tabales y Cruz (2013) afirman que el caso espaol aporta un ejemplo modlico de lainteraccin financiero-inmobiliaria con bajos tipos de inters (histricamente, los mnimos) eincremento significativo en los plazos medios de devolucin de los prstamos hipotecarios (25 a 50aos). Aseveran estos autores que tales condiciones de financiacin han redundado a su vez en un

incremento histrico del precio de la vivienda, y ciertamente han favorecido a las empresasconstructoras y agentes promotores. Las mismas condiciones favorables, a las que se agrega eingreso de capitales extranjeros orientados a la compra de inmuebles -equivalentes a cerca del 1%del PIB espaol en los primeros aos de la dcada del 2000-, fortalecieron "la concepcin segn lacual la vivienda se transforma de bien de uso en bien de inversin, o incluso de especulacin(Fernndez-Tabales & Cruz, 2013, p. 11).

Analizando la relacin entre el alto crecimiento de la economa espaola previo a la crisis de 2008 yel protagonismo del sector inmobiliario en el mismo, Fernndez-Tabales y Cruz (2013) sealan quees un tema muy debatido el nivel de influencia que haya tenido en este crecimiento "la progresivabasculacin del modelo econmico espaol hacia el sector de la construccin, pareciendo innegableque el acelerado incremento del peso proporcional del mismo no puede ser ajeno al resultado


9/19



global" (p. 7). Agregan que la menor rentabilidad en otras opciones "ha contribuido de formamanifiesta a dirigir prcticamente la totalidad del ahorro nacional hacia la adquisicin de suelo oinmuebles, en los que la revalorizacin anual por la acelerada subida de precios auspiciababeneficios notoriamente superiores a los ofrecidos por las restantes formas de inversin" (p. 11)"La construccin se erigi, as, en la verdadera industria nacional, cuyo peso econmico se elevababien por encima de la media europea" (Naredo, 2012, p. 65).

El rol estratgico de la economa inmobiliaria es reconocido en realidades y circunstancias muydismiles. En Chile, un reciente Informe de Estabilidad Financiera del instituto emisor dedica una

seccin especial a las "implicancias" del sector inmobiliario en aquella: "El sector inmobiliario es degran relevancia en el ciclo econmico, ya sea que se considere su participacin en el PIB o en lacartera de diferentes agentes financieros" (Banco Central de Chile, 2011, p. 36). Esta aseveracinse ilustra, en el mismo texto oficial, al sealarse que "la participacin del sector construccin yobras de ingeniera en el PIB [chileno] asciende a 6,8% al segundo semestre de 2011. Losprstamos comerciales e hipotecarios equivalen a 38,7% del stock total de las colocaciones totalede la banca en igual perodo. Las compaas de seguros de vida exhiben una exposicin, vamutuos, letras y bienes inmuebles, igual al 26,1% de sus activos totales". En el mismo texto citadose reconoce que "la importancia de los ciclos en el sector inmobiliario, as como la propagacin aresto de la economa, se puso de manifiesto en la crisis subprime en EE.UU., y en la gestacin dvulnerabilidades macrofinancieras en varias otras economas en el mundo, como por ejemploIrlanda y Espaa" (p. 36). El informe agrega: "Ms an, desde una perspectiva histrica, segn

Reinhart y Rogoff, las cinco crisis econmicas ms severas han coincidido con ciclos contractivos eneste sector [inmobiliario]" (p. 36).

De acuerdo con Roubini y Mihm (2010), casi todas las crisis comienzan con una burbuja, donde eprecio de un activo crece muy por sobre su valor bsico subyacente, acompaado de unendeudamiento excesivo con el fin de sumarse a esa prosperidad. Otras crisis se asocian ainnovaciones tecnolgicas -como el ferrocarril e internet- que generan grandes expectativas. "Esainnovacin tecnolgica no fue el detonante de la actual crisis, impulsada por el sector inmobiliario"pero los complejos valores mobiliarios creados en los laboratorios financieros de Wall Street spodran dar la talla como desencadenante" (Roubini & Mihm, 2010, p. 35). En relacin con losperodos de prosperidad en los ciclos econmicos y los activos de inters especulativo, sealan que"aunque el activo codiciado podra ser cualquiera, normalmente se trata de acciones de inters

variable y de bienes inmuebles". Y agregan: "La reciente burbuja inmobiliaria en Estados Unidossigui ese guion al pie de la letra: se deca que los bienes inmuebles eran una 'inversin segura'que 'nunca perda valor' porque 'los precios de las viviendas nunca bajan'" (p. 36). El rol de laespeculacin en los ciclos inmobiliarios es ampliamente tratado por Malpezzi y Wachter (2005).

A propsito de las burbujas inmobiliarias y sus distorsiones en los mercados, De Mattos (2007seala, siguiendo a Charmes, que "un ejemplo de esta sobreespeculacin inmobiliaria es laexplosin de Bangkok de 1997, origen de la crisis econmica asitica [y] otro caso es la recientecrisis hipotecaria en Estados Unidos". Concluye el autor diciendo que "ambos casos permitenevaluar la importancia que la inversin inmobiliaria ha cobrado en la dinmica econmica global enlas ltimas dcadas" (pp. 87-88).

Con todo, y pese a la abundante evidencia histrica y a la innegable relevancia e incidenciamacroeconmica del sector inmobiliario (Meen, 1996), se discute -en particular para la crisis de2008, donde este ltimo es especialmente protagnico-un rol causal entre una variedad decondicionantes. Roubini y Mihm (2010) afirman que la crisis de 2008 tendra orgenes estructuralesponiendo en tela de juicio la culpabilidad atribuida a las hipotecas subprime, o hipotecas basura txicas, por infectar un sistema financiero global que estaba sano, pero que era de alto riesgo, coninstrumentos impenetrables y opacos acompaados de un "sistema bancario en la sombra". Losautores discrepan, asimismo, de la supuesta originalidad de la crisis, propia de las finanzas desiglo XXI, estableciendo comparaciones con las crisis anteriores. En fin, diferencindose de otrosinvestigadores que focalizan la crisis principal o exclusivamente en EE.UU., sostienen que seenmarca en una crisis amplia del capitalismo global del presente siglo, enfatizando que, en ecapitalismo moderno, las crisis son la regla, no la excepcin.


10/19



En trminos diferentes pero convergentes, Shiller (2009), refirindose a la crisis subprime, afirmque "sin embargo no deberamos confundir los primeros sntomas de la crisis con la causa ltima dela misma (...) las burbujas del mercado financiero y del mercado de valores, unos sucesos demagnitud internacional" (p. 9).

Segn Roubini y Mihm (2010), una explicacin habitual de la crisis refiere a la burbuja inmobiliarialos prestatarios subprime y sus hipotecas que, titulizadas, habran infectado y derrumbado esistema financiero global. Estos autores sostienen que esto no fue sino el principio, y que loscambios en los gobiernos corporativos y los sistemas de bonificaciones, como tambin el gobierno -

mediante de las polticas monetarias y las polticas a favor de la adquisicin de viviendas enpropiedad-seran corresponsables. En cuanto a la relevancia de la intervencin gubernamental, losmismos autores sealan que qued "enana" frente a la relevancia de su inaccin, a la omisinregulatoria ante el crecimiento de la banca en la sombra.

La titulizacin constituye uno de los cambios ms importantes. En efecto, desde dcadas, los bancosque realizaban prstamos hipotecarios seguan el modelo "originar para mantener", es decir, ebanco que originaba la hipoteca, la conservaba. Con la innovacin financiera a partir de los setentay la titulizacin, "los activos elegidos como hipotecas podan ahora agruparse y transformarse enactivos lquidos con los que se podra negociar en el mercado abierto (...). Con el tiempo, otrosorganismos gubernamentales, como Freddie Mac y Fannie Mae, entraron en el negocio de latitulizacin. Tambin lo hicieron los bancos de inversin, las correduras e incluso los constructores

inmobiliarios (...). Distribuir los prstamos a los ms capacitados para cargar con el riesgo (fondosde inversin, aseguradoras y otros inversores institucionales) poda reducir el riesgo de que seprodujera una crisis financiera sistemtica. La filosofa de 'originar para distribuir' sustituy a la de'originar para mantener'" (Roubini & Mihm, 2010, pp. 110-112).

En relacin a esto, Krugman (2010) comenta que "mientras que los precios de las viviendassiguieran subiendo, todo pareca bien y el esquema Ponzi segua rodando. Haba unas pocashipotecas en mora, los ttulos respaldados con hipotecas arrojaban grandes ganancias y los fondoscontinuaban entrando al mercado inmobiliario" (p. 155). El mismo economista advierte, sinembargo, que las consecuencias de la explosin de la burbuja de la vivienda fueron peores a loimaginable: "El sistema financiero result ser mucho ms vulnerable a los efectos colaterales de losprecios de la vivienda en picada que a los efectos de la cada de la bolsa (en 2000)". "Porque esistema financiero haba cambiado de manera que nadie entenda por completo" (pp. 150 y 157)Ms que la sola complejidad del sistema financiero, su alta vulnerabilidad a la cada de los valoresinmobiliarios -mayor incluso al riesgo de su exposicin burstil- resulta ser una clave designificacin analtica (Brueggemen & Fisher, 2004).

Estudios de caso, como el de Reinhart y Rogoff (2011), han demostrado "que un alza desmedida enel precio de la vivienda por lo general precede a una crisis financiera" (p. 241). Entre sus secuelas,indican, "los declives en el precio real de la vivienda promedian 35% y se extienden hasta seisaos" (p. 248), y en Japn, hasta diecisiete. Recordando a Bordo y Jeanne, los mismos autoressealan que "las crisis bancarias tienden a producirse ya sea en el clmax de un boom en el precireal de la vivienda o justo despus del descalabro" (p. 184). Destacan asimismo, siguiendo aGerdrup, el vnculo entre las tres crisis bancarias de Noruega (1890 a 1993) y el ciclo de expansiny contraccin en el precio de la vivienda.

Reinhart y Rogoff (2011) afirman que la "burbuja del sector inmobiliario estadounidense (...) ocupael centro del escenario como culpable de la ms reciente crisis financiera mundial. Sin embargo, laSegunda Gran Contraccin (2008) est lejos de ser el nico caso en este respecto. En una obraanterior documentarnos la trayectoria en los precios reales de la vivienda alrededor de todas lascrisis bancarias despus de la Segunda Guerra Mundial (...) en particular alrededor de las 'cincograndes' crisis (Espaa, 1977 Noruega, 1987 Finlandia y Suecia, 1991, y Japn 1992)" (p. 184)Las conclusiones fueron equivalentes (Reinhart & Rogoff, 2008). Posteriormente, Harvey (2011coincidir en este diagnstico, afirmando que varias de las crisis en el mundo luego de 1973"tuvieron como base cuestiones de propiedad (raz) o de desarrollo urbano" (p. 14), y que "no haypor tanto, nada de original (...) en su enraizamiento en el mercado inmobiliario y en el desarrollourbano" (p. 16). El mismo autor acentuar, en una obra posterior, "las races urbanas de las crisis


11/19



financieras" (Harvey, 2012, p. 321).

A la comentada mayor vulnerabilidad del sistema financiero frente a los ciclos inmobiliarios seagrega, segn varios autores, el tambin mayor efecto riqueza de la vivienda. Tanto este ltimocomo el factor de riesgo asociado a la exposicin inmobiliaria directa o indirecta ayudan acomprender cmo los ciclos inmobiliarios detonan las crisis bancarias.

De acuerdo con Stephanie Pomboy, y en particular con Robert Shiller, los autores Foster y Magdof(2009) destacan que el efecto riqueza de la vivienda puede ser mayor que el del mercado burstil yque, como lo ha demostrado Shiller, la vivienda tiene el doble de correlacin con el consumo que emercado burstil. De aqu que la "burbuja inmobiliaria y la fortaleza del consumo en la economaestn conectadas con lo que podra denominarse 'la burbuja del endeudamiento de los hogares', quepodra estallar fcilmente si los tipos de inters aumentan y el precio de la vivienda se estanca odesciende" (Foster & Magdoff, 2009, p. 54). La alta correlacin vivienda-consumo, intermediada poel crdito, evidencia el rol articulador del sector inmobiliario entre el sistema financiero y laeconoma real.

Consecuentemente con las argumentaciones expuestas, "puede conjeturarse que una de las razonespor las que las grandes crisis bancarias tienden a prolongarse por tanto tiempo es que estosepisodios involucran el persistente ciclo del sector inmobiliario (...). Luego de la reciente crisishipotecaria, la contraccin del sector financiero durante 2008-2009 acab siendo considerablementems grande" (Reinhart & Rogoff, 2011, pp. 186-187).

Si efectivamente hay una cierta relacin de causalidad entre los ciclos inmobiliarios y las crisisfinancieras, entonces no puede sorprender que, identificando "los indicadores de alerta temprana deuna crisis", Reinhart y Rogoff (2011) describan que "en el caso de las crisis bancarias el precio reade la vivienda ocupa casi el primer sitio en la lista de indicadores confiables (...) pues es el queproduce un menor nmero de falsas alarmas. Monitorear la evolucin del precio de la vivienda tieneentonces un evidente valor aadido al tratar de predecir potenciales escenarios de crisis bancaria(pp. 300-301).

El rol econmico excepcionalmente determinante del sector inmobiliario justifica que se puedaafirmar que "los Estados Unidos, Gran Bretaa, Espaa y varios otros pases probablementehubieran sufrido recesiones cuando sus burbujas inmobiliarias reventaron, aun si el sistema

financiero no se hubiera derrumbado" (Krugman, 2010, p. 185). Explica el autor que ello habraocurrido por el efecto negativo en el empleo con la cada de la construccin y la consiguientereduccin del gasto -ya que los consumidores pierden acceso aprestamos sobre el valor de suscasas y se sienten ms pobres-, lo que a su vez tiene un efecto multiplicador con menos empleo ymenos gasto.

Aislando el sector inmobiliario del financiero en un escenario de crisis, Paul Krugman ratifica larelevante incidencia del primero como generador, por s mismo, de recesiones econmicasConcuerdan en esta aseveracin Reinhart y Rogoff (2011), al sealar que "es importante destacarsin embargo, que de acuerdo con la teora sobre crisis bancarias (...), estas son ms un mecanismode amplificacin y no necesariamente un mecanismo causal (...). Los colapsos del sectoinmobiliario y en el precio de las acciones asociados con una crisis bancaria tendran efectos

negativos de consideracin incluso en la ausencia de un derrumbe bancario" (p. 198).

Las crisis bancarias son un mecanismo de amplificacin y de contagio -ms an, un medio de lafinanciarizacin- antes que un factor de causalidad. La vulnerabilidad del sector financiero frente aciclo inmobiliario y los efectos multiplicadores de aquel fueron previstos y anunciados por Roubinien septiembre de 2006 anticip el estallido de la burbuja inmobiliaria, sealando que el impago delas hipotecas paralizara todo el sistema financiero global al revelarse valores con respaldohipotecario por billones de dlares, con consecuencias en todo el sistema financierodesencadenando una crisis. Predijo que esta no tardara en propagarse al exterior generando unapandemia financiera global (Roubini & Mihm, 2010). La burbuja haba sido detectada tres aos antespor Case y Shiller (2003), en su etapa de inflacin inicial.


12/19



Indicadores macroeconmicos inmobiliarios: aproximacin cuantitativa

"Al comienzo de la crisis no suceda aparentemente nada fuera de lo comn, excepto la incapacidadde un grupo de familias norteamericanas para reembolsar sus crditos inmobiliarios (...) y depronto nos vemos confrontados, sin previo aviso, a los inicios de una depresin mundial, la msgrave en los ltimos ochenta aos" (Attali, 2009, p. 9). Con un tono de perplejidad, este autorafirma en el mismo texto: "Muy pocos expertos advertan que la deuda privada y no la pblica erala que generara los problemas. Casi ninguno de ellos comprenda que la crisis se desatara a causade las deudas inmobiliarias de los hogares ms pobres" (p. 59).

La Reserva Federal -luego de la explosin de la burbuja tecnolgica de las punto com en 2000 y e11/S de 2001- baj y mantuvo su tasa al 1% hasta mediados de 2004, permitiendo que se forjarauna burbuja financiera e inmobiliaria en los Estados Unidos. La diferencia de esta burbujainmobiliaria respecto de otras en diversos pases "era su tamao e importancia para la economaglobal y el sistema financiero internacional (...) haba valores hipotecarios de Estados Unidosdistribuidos por todo el mundo" (Soros, 2008, p. 125).

Aun considerando el volumen de esta burbuja y su trascendencia internacional, cabe preguntarsecmo una crisis inmobiliaria circunscrita a Estados Unidos deviene en una crisis mundial? Ramone(2009) plantea esta cuestin y afirma que la desregulacin bancaria y la hipersofisticacin de laindustria y la ingeniera financieras explican, preferentemente va la titularizacin -entre muchos

nuevos instrumentos-, dicha propagacin. La "titularizacin", iniciada en la dcada de los ochentatransforma prstamos bancarios inmobiliarios en activos financieros transables en los mercadosEsta es, sin duda alguna, ms una revolucin para la economa inmobiliaria que para los mercadosfinancieros.

En relacin con este proceso de financiarizacin, Corpataux, Crevoisier y Theurillat (2009) planteanque para pasar desde el capital real (edificios, infraestructura...) al capital financiero, se requierenciertas transformaciones en primer lugar e imperativamente, que el control del capital real seaformalizado mediante de su securitizacin (equity and shares) un contexto institucional y legal quincentive su movilidad y rentabilidad tecnologas informticas y telecomunicaciones y agentes einstituciones de intermediacin especializada. Los autores citados definen financiarizacinconsecuentemente, como la construccin progresiva de movilidad/liquidez del capital de las firmassectores, regiones y naciones gracias a los mercados financieros.

Una de las consecuencias, entre otras, de la financiarizacin descrita fue que los excedentes deahorro de Japn, Alemania, China, y de varias economas emergentes, se invirtieran comprando ladeuda de Freddie Mac y Fannie Mae y otros valores, con respaldo hipotecario garantizado por talesinstituciones: "Todos estaban implcitamente garantizados por el Tesoro de Estados Unidos" (Roubin& Mihm, 2010, p. 139). Estos autores agregan que los acreedores privados de ese pas, en especiainversores e instituciones financieras de Europa, fueron los mayores compradores de productostitulizados, impulsando la creacin de la burbuja inmobiliaria.

La burbuja hizo crisis en 2006 por el incremento de los tipos de inters, lo cual caus un cambio enla direccin de los precios de la vivienda (Foster & Magdoff, 2009). "Lacrisis (subprime) instantneamente afect a los agentes financieros de Europa y Asia. Sin embargo

se demor cerca de un ao en transmitir el shock a la economa real, lo que muestra la relativindependencia de los dos mbitos" (Corpataux, Crevoisier & Theurillat, 2009, p. 330). Cuando laburbuja se rompi, los propietarios deban ms por sus hipotecas de lo que se valoraban sus casasLas tasas medias de ahorro haban cado a cero. La explosin afect primero a las hipotecas de altoriesgo de familias de ingresos bajos -perdieron sus hogares, sus ahorros, sus opciones de educacinuniversitaria-. Luego se expandi a toda la propiedad inmobiliaria residencial, y enseguidacomercial. Cay la demanda, el valor de las acciones, la posibilidad de endeudamiento, y luegocolaps la industria manufacturera norteamericana. Los efectos se amplificaron porque los bancosinventaron productos complejos de base hipotecaria que multiplicaban el riesgo y engaaban a losentes reguladores, los que se haban dispersado en el sistema bancario mundial. Sin la seguridad yla confianza que los sustentan, los mercados mundiales de crdito se desmoronaron (Stiglitz, 2010)


13/19



Segn Foster y Magdoff (2009), la aceleracin del endeudamiento de las familias fue secundada demanera importante por la Reserva Federal al reducir los intereses a niveles extremadamente bajospara evitar una recesin luego de la inflacin burstil en 2000. Estos autores sealaban que entreese ao y 2005 el endeudamiento hipotecario de los hogares subi en 75%, a medida que lospropietarios de viviendas obtenan hipotecas mayores y extraan dinero de ellas para diversos finesEsto incentiv la economa, y la inversin en vivienda privada se increment hasta el 36% de lainversin privada total en 2005, un nivel no registrado desde el auge de las urbanizaciones ligadasal automvil en 1958.

Reinhart y Rogoff (2011), de acuerdo con Philippon, expresan que "la titularizacin permiti que losconsumidores estadounidenses transformaran activos inmobiliarios tradicionalmente ilquidos encajeros automticos, lo que signific una reduccin en el ahorro" (p. 234).

Segn Cassidy (2011), la Reserva Federal, conservando su tasa en menos del 2,5% desde fines de2001 a principios de 2005, hizo bajar la mayora de las dems tasas a niveles casi inditos, con unafarra de endeudamiento de los compradores de inmuebles y comerciantes, consumidores yespeculadores como resultado: desde fines de 2002 a fines de 2006, la suma total de deudasvigentes en EE.UU. subi ms del 42%. Ese solo incremento equivale a 43.000 dlares porhabitante o a 128.000 dlares por hogar.

En el marco del creciente endeudamiento de los hogares, el incremento acelerado de los prstamosgarantizados con vivienda es de mxima relevancia macroeconmica. Citando cifras del FinanciaMarket Center para el ltimo trimestre de 2005, Foster y Magdoff (2009) ilustran dicha cuestinsealando que en ese periodo el incremento de prstamos hipotecarios creci en ms de 1 billn dedlares, con lo que la deuda hipotecaria pendiente de pago se elev a ms de 8,6 billones, cercadel 70% del PIB de los Estados Unidos. "Mientras que en 1981 la deuda del sector privado deEstados Unidos equivala al ciento veintitrs por ciento del Producto Interior Bruto (PIB), a finalesdel ao 2008 se haba disparado hasta el doscientos noventa por ciento (...). La deuda de loshogares supona el cuarenta y ocho por ciento del PIB en 1981, pero en el ao 2007 habaaumentado hasta el ciento por ciento" (Roubini & Mihm, 2010, p. 141). Estos autores explican quegran parte de esa deuda devino como apalancamiento en el sector inmobiliario, ya que secompraban viviendas cada vez ms caras con cada vez menos capital.

Marichal (2010), refirindose a las causas internas de la expansin de los mercados financieros

estadounidenses -y siguiendo a T. Phillippon- afirma que "en el caso del perodo de 1996 a 2006este crecimiento estaba ligado en particular a la fortsima expansin de la industria de laconstruccin y el negocio hipotecario"(p. 286). El mismo autor indica que, a partir de 2001, ecrdito barato motiv el mayor auge en el mercado de la vivienda en la historia norteamericana,sealando que el monto total de hipotecas, que equivala a 2,5 billones de dlares a mediados delos noventa, alcanz a casi 10, 4 billones en 2007. Concluye que la maquinaria entrelazada yconfigurada por la industria de la construccin de viviendas, los bancos y las firmas financieraspromovi un crecimiento desmesurado del sector inmobiliario e hipotecario.

En este contexto de gran incidencia macroeconmica del sector inmobiliario y de sus efectosmultisectoriales, Soros (2008) enfatiza que en el sexenio previo a 2008 las familiasnorteamericanas acumulaban ms crditos hipotecarios que en toda la historia del mercado de

hipotecas. Los prstamos por dicho concepto alcanzaron a ms de 11.000 millones de dlares en2007, duplicando el valor de 2001. En 2006, las hipotecas de alto riesgo ( subprime) y de medioriesgo (Alt-A) representaban el 33% de las hipotecas nuevas: las primeras pasaron del 7 al 20%entre 2001 y 2006, y las segundas del 2 al 12% en igual perodo. El precio real de las casas subaen paralelo cerca del 50%, mientras que la deuda del mercado de crdito llegaba a representacerca del 350% del PIB de los Estados Unidos, su nivel ms alto en ms de cincuenta aos. Enparticular, los crditos con garanta hipotecaria llegaron a cerca de un billn de dlares en 20068% del PIB y ms que el dficit por cuenta corriente (Soros, 2008).

Attali (2009) sintetiza la situacin indicando que "en 2007 los norteamericanos acumulaban 900.000millones de deuda privada en sus tarjetas de crdito, el doble en comparacin con la dcadaanterior. La deuda de los hogares (...) pas del 46% del PIB en 1979 al 98% en diciembre de 2007"


14/19



A su vez, agrega, "la deuda externa norteamericana super los 7 T (siete billones de dlares), esdecir, el 70% del PIB (...). La deuda total de los norteamericanos (incluyendo todos los agentes)llegaba al 350% del PIB en diciembre de 2007, ms que en 1929" (pp. 57-58). Seala que el montototal de los ttulos -fueran o no inmobiliarios- alcanz los 12 T (12 billones de dlares), sumaequivalente a los bonos del Tesoro norteamericano. El dinero barato caus as una burbujainmobiliaria: entre 2000 y 2005, el valor de las viviendas subi ms del 50% junto a un boom dnuevas construcciones. Merrill Lynch observaba que casi la mitad del crecimiento del producto deEstados Unidos en el primer semestre de 2005 estaba relacionado directa o indirectamente -por edinero generado por la refinanciacin hipotecaria- con las viviendas. El pronunciado crecimiento de

precio de la vivienda llev a la especulacin. Ese ao, segn Mason y Rosner, el 40% de lasviviendas adquiridas tena como finalidad la inversin o servir de segunda vivienda (Soros, 2008).

Que la mitad del crecimiento del producto de la economa ms importante del mundo -y unaciertamente muy diversificada- est, aunque sea temporalmente y aunque no siempre de mododirecto, relacionada con el sector vivienda, es un indicador suficientemente elocuente de sutrascendencia macroeconmica y de la compleja y mltiple matriz intersectorial de la propiaeconoma inmobiliaria. Esta misma condicin cualitativa e incidencia cuantitativa permitencomprender la magnitud y gravedad de la crisis. De otro modo resultara inexplicable.

Una situacin similar -guardando todas las diferencias- fue experimentada, en auge y cada, por laeconoma espaola, incluso sin la complicidad protagnica de los derivados financieros ni la crisis

bancaria observables en los Estados Unidos (aunque en los aos siguientes las cajas y la bancaespaolas comenzaron a acusar un efecto retardado de sus compromisos hipotecarios).

"Espaa representa un caso excepcional a nivel mundial del crecimiento del sector de laconstruccin y subsector de la vivienda desde los ltimos aos del siglo pasado hasta 2007, a partirdel cual el sector se paraliza y arrastra al conjunto de la economa espaola" (Fernndez-Tabales &Cruz, 2013, p. 5). Estos autores explican que, en el contexto del ciclo expansivo de la economaespaola desde mediados de los noventa hasta 2007 -superior al de la Unin Europea de los 12 deMaastricht-, la construccin incrementa su Valor Aadido Bruto (VAB) en la economa nacional en43% entre 2000 y 2007, el ms acusado crecimiento basado principalmente en viviendas nuevas18.000 por cada milln de habitantes frente a 5.000 por milln en los mercados de la UninEuropea. En contraste, el descenso de las estadsticas luego del cambio de tendencia en 2007 esmuy brusco: el nmero de viviendas libres iniciadas en 2010 no alcanz al 10% de la cifra de 2006,segn los mismos autores, y las ventas de viviendas cayeron en casi 48% entre 2007 y 2009 afines de 2008 haba en Espaa cerca de un milln de viviendas vacas no vendidas.

La cuanta macroeconmica del sector inmobiliario y su impacto recesivo en tiempos de crisisfueron tambin evidentes en el caso japons, de la mano de la cada del mercado de valoresRamonet (2009) ilustra -con cifras de Le Nouvel Observateur de 2008- cmo la deflacin desplomla bolsa de Tokio y los precios del sector inmobiliario cayeron en 70%: las prdidas de activosinmobiliarios y burstiles se aproximaron a los 7 billones de euros entre 1990 y la crisis de 1997equivalentes a 24 puntos del PIB japons.

Tres casos distintos -en Asia, Europa y Amrica- demuestran de modo contundente la significacinmacroeconmica del sector inmobiliario y su efecto multiplicador en perodos de crecimiento y de

recesin. No es casual que economistas tan reconocidos como Stiglitz (2010) y Shiller (2009:121)afirmen, el primero, que entre dos tercios y tres cuartos de la economa estadounidense estabanrelacionados con la vivienda (superando la apreciacin de Merril Lynch!), mientras que el segundocomplementariamente, que "el mercado inmobiliario es uno de los activos ms importantescomparable en tamao a todo el mercado de valores".

Ramonet (2009), aludiendo a Herv de Carmoy, seala que el total de la riqueza producidaanualmente en la economa global es de aproximadamente 50 billones de euros, y que el valordel stock mundial de los bienes inmobiliarios es del orden de 75 billones. Resalta, sin embargo, quea fines de 2007, el valor total de los productos derivados superaba los 1.000 billones de euros.

Otros autores destacan la acentuada influencia de la economa inmobiliaria -aunque con


15/19



intermediacin financiera- en el empleo, el gasto y la inversin: "desde el colapso del mercado delas hipotecas de alto riesgo (subprime) en julio de 2007, el pnico y los problemas financieros seextendieron (...) infectando a todos los sectores uno tras otro (...). Este lo financiero no tard enregistrarse con nmeros negativos en la economa 'real': cada del empleo, debilitamiento deconsumo y la inversin, y disminucin de la produccin y los beneficios" (Foster & Magdoff 2009, p132). La inestabilidad pas de las viviendas a la deuda de las tarjetas de crdito, a los crditos paralocales comerciales y automviles, e incluso a los bonos municipales, por medio de lasaseguradoras contaminadas por productos sintticos y estructurados de nueva creacin (Soros2008).

"Este lo financiero" fue de tal magnitud que en Estados Unidos los avales y rescatesgubernamentales se acercaron al 80% del PIB, unos 12 billones de dlares. Pero adems seotorgaron cientos de miles de millones de dlares como pagos encubiertos. La Reserva Federacompr hipotecas asumiendo garantas de poca calidad los prstamos a los bancos se hicieron conun inters cercanos a cero (Stiglitz, 2010).

Proporcionales a la gran influencia econmica y financiera del sector inmobiliario son tambin susefectos: la burbuja inmobiliaria fue tan importante para contrarrestar el estancamiento econmico ycomo base de la financiarizacin, y tambin para el bienestar de los hogares norteamericanos, quela debilidad del mercado inmobiliario podra llevar a una contraccin econmica y a un caosfinanciero generalizado (Foster & Magdoff, 2009). Los mismos autores concluyen que, debido a que

el consumo en EE.UU. es la principal base de la demanda de la economa mundial, se hace msprobable una crisis global. "La crisis de las subprime tampoco termin en las fronteras de EstadoUnidos. Los boyantes mercados inmobiliarios han dado seales de debilidad, o al menos deestancamiento, en muchos pases" (Shiller, 2009, p. 18). Wolff (2006) haba hecho poco antes unarevisin internacional de los activos inmobiliarios, en la vspera de la crisis.

La crisis se hizo global con celeridad, ya que casi un cuarto de las hipotecas estadounidenses sehaba dispersado, para beneficio relativo de ese pas, en el extranjero. Al final, Estados Unidostambin export su recesin (Stiglitz, 2010 Jorin, 2008). Para Marichal (2010), "la crisis contagia Amrica Latina luego del segundo semestre de 2008 a travs de un descenso en lasexportaciones, la reduccin de los flujos de inversin extranjera directa, las remesas decrecientes yuna cada significativa del turismo internacional" (p. 312).

Entre los efectos y consecuencias de la crisis, Agosn (2010) destaca el gran aumento en las primasde riesgo para las economas emergentes. Ejemplifica, en el caso de Chile, con el incremento de 80a 350 puntos bsicos en los papeles soberanos entre 2007 y 2008. En Chile, Muga (2010) destacaque la construccin, junto a la industria, result ser el sector ms afectado por la crisisinternacional: el nmero de ocupados en 2009 era 8,4% menor que el del ao anterior y la tasa dedesempleo sectorial alcanz al 18,5% las solicitudes de permisos de edificacin cayeron en ms de60% en 2009 respecto de 2008 y el nmero de meses necesarios para agotar el stock sincrement hasta 17 en julio de 2009 en fin, la inversin total en vivienda cay ese ao en ms de22%. Las exportaciones chilenas decrecieron, en su variacin anualizada, hasta 41% en el primertrimestre de 2009. Buena parte de esta cada se asocia a la baja del precio del cobre (Moyano2010).

Pero, como se sabe, los efectos transnacionales de la crisis afectaron tambin a las economasdesarrolladas: desde mediados de 2008 a mediados de 2009 las exportaciones japonesas cayeronen ms de un tercio, y las de Alemania en casi una cuarta parte (Stiglitz, 2010).

Entre los mltiples impactos de la crisis, que dan cuenta reiterada de la marcada incidenciainmobiliaria en tantos y variados sectores econmicos, algunos estudios relevan sus consecuenciasen los presupuestos subnacionales. Arezki y Sy (2011) plantean que las crisis inmobiliaria yfinanciera, adems de la recesin, impactaron los ingresos impositivos de los gobiernos estatales ylocales en Estados Unidos y produjeron seales de inestabilidad. Indican estos autores que paralos inversionistas en bonos municipales y estatales hay una distincin de importancia, ya que, adiferencia del marco normativo previsto para las municipalidades, no existe un rgimen de quiebraen el caso de los estados, pudiendo estos repudiar su deuda y, sin espacios para efectuar ahorros


16/19



situacin agravada por mayores ajustes en el presupuesto federal-, los estados reduciran losfondos para sus ciudades y condados. Al disminuir el valor y las plusvalas inmobiliarias, tambinse reducen los ingresos por impuestos. Los estados y las localidades, cuyo gasto constituye casi unatercera parte de todo el gasto gubernamental, ven afectados sus presupuestos. En 2009, tan soloCalifornia tuvo que disminuir gastos y subir impuestos por 42.000 millones de dlares (Stiglitz2010).

En el caso espaol, Fernndez-Tabales y Cruz (2013) destacan la proporcin que corresponde a larecaudacin del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de naturaleza urbana en el total de los

presupuestos municipales, revelando el grado de dependencia que las haciendas locales, en especiaen el litoral, tienen respecto de la tributacin inmobiliaria.

Pero estos efectos locales no son sino expresiones especficas del contagio de una crisis globadetonada por el sector inmobiliario a partir de la hipotecas subprime. Por qu? Debido al enormtamao de la burbuja inmobiliaria. Nacionalmente, para el verano de 2006 la vivienda estabasobrevalorada quiz en ms del 50% y, "a la hora del juicio financiero final, la terminacin de laburbuja de la vivienda haba eliminado 8 billones [de dlares] de riqueza" (Krugman, 2010, pp. 174175).

En enero de 2008, segn Ramonet (2009), el valor total de ocho grandes bolsas -de Nueva YorkTokio y seis ciudades de Europa occidental- alcanzaba a 23,5 billones de euros: diez meses despusse reduca a la mitad.

Estimaciones con datos de la Organizacin para la Cooperacin y el Desarrollo Econmico (OCDE),de la World Stock Exchange Federation y del Fondo Monetario Internacional (FMI) llevan a Moyano(2010) a inferir que el total de prdida de riqueza global, a octubre de 2009, "sera del orden deUS$ 77 mil millones de millones, es decir, alrededor de 140% del PIB mundial" (p. 137).

No casualmente, un estudio del Fondo Monetario Internacional (Laeven & Valencia, 2008) sobre 127crisis econmicas acaecidas en las tres ltimas dcadas en una treintena de pases -citado tambinpor Ramonet (2009, p. 22)- "confirma que las que nacen a partir de los sectores inmobiliario ybancario son particularmente 'intensas, largas, profundas y nocivas para la economa real'"(qududa cabe!). Shiller (2009) lo confirmaba tempranamente: "la crisis de las subprime es ldenominacin de un punto culminante e histrico de nuestro sistema econmico y nuestra cultura

Se ha producido fundamentalmente tras el estallido de una burbuja en el mercado inmobiliario queempez en Estados Unidos en el ao 2006 y ya ha causado estragos en muchos otros pases a modode derrumbes financieros y crisis de liquidez global en los crditos" (p. 13). Su pronstico resultaradramticamente proftico: "Es probable que hayamos entrado en una grave recesin econmica quecausar problemas para millones de personas, propagndose ms all de lashipotecas subprime que se sitan en el epicentro de esta crisis" (Shiller, 2009, pp. 17-18).

Conclusiones

1. Los ciclos de precios de la vivienda, y ms ampliamente del sector inmobiliario, han estadestrecha y recurrentemente relacionados con las crisis bancarias y financieras (Laeven & Valencia2008 Roubini & Mihm, 2010 Reinhart & Rogoff, 2011). Desde el siglo XIX al menos, y tanto en

pases desarrollados como emergentes de los diversos continentes, se verifica dicha relacin(Marichal, 2010 Roubini & Mihm, 2010). Histricamente, esta precede con mucho a los procesosms recientes de bancarizacin generalizada y financiarizacin. Estos ltimos, y msespecficamente la titularizacin y otros derivados, lejos de causar por s mismos las crisis, actanms bien como instrumentos de multiplicacin y contagio (Stiglitz, 2010). El factor inmobiliario hasido el detonante de las crisis ms severas posteriores a la Segunda Guerra Mundial (Ramonet2009 Reinhart & Rogoff, 2011 Harvey, 2011), aunque tambin precedi a la Gran Depresin(Attali, 2009 Shiller, 2009) y, ltimamente, a la crisis subprime con todas sus secuelas.

2. La creciente movilidad geogrfica de capitales (Soros, 2008 Krugman, 2010 Reinhart & Rogoff2011) a escala global se ha demostrado como una de las causas que, con cierta regularidad y enconjunto con otras endgenas, incrementa la disponibilidad de crditos con intereses menores, e


17/19



endeudamiento, el consumo y la especulacin, con un efecto precio en los activos, sobre todo conlos inmobiliarios y burstiles (Roubini & Mihm, 2010). Los ciclos y burbujas en los respectivosmercados, de manera ms o menos simultnea o secuencial, han sido la consecuencia ms clara yconstante de tales procesos. La crisis del sudeste asitico y ms actualmente la de los EstadosUnidos y Espaa, entre otras, ilustran la vinculacin de sus burbujas inmobiliarias con el ingreso decapitales externos, sumado a otros factores crediticios locales (Shiller, 2009 Bernardos, 2009Roubini & Mihm, 2010 Stiglitz, 2010 Gonzlez, 2011 Colom, 2012 Ortega & Pealosa, 2012).

3. La titulizacin, ampliando casi ilimitadamente la transabilidad hipotecaria (Ramonet, 2009

Roubini & Mihm, 2010) y, por ende, la liquidez de activos natural o tradicionalmente poco lquidos yde altos costos de transaccin, constituy, ms que una sola innovacin de ingeniera financierauna verdadera revolucin inmobiliaria. Convirtiendo capitales reales en capitales financieros(Corpataux, Crevoisier & Theurillat, 2009), la titulizacin permiti de modo radical lafinanciarizacin del sector inmobiliario, otorgando amplia movilidad a activos casi por definicininmviles. Ello no solo hizo posible una mayor participacin hipotecaria en las colocaciones de losfondos de inversin, de pensiones y de seguros, sino que tambin permiti un mayoendeudamiento hipotecario, multiplicando la deuda de los hogares y del sector privado en generalLa titulizacin, incrementando su transabilidad y liquidez, financiariz al sector inmobiliario a la vezque "inmobiliariz" al sector financiero.

4. Este ltimo ha acusado demostrada y recurrentemente una mayor vulnerabilidad a los ciclos de

precios de la vivienda y a las burbujas inmobiliarias que a las burstiles (Krugman, 2010). De unlado, el efecto precio del crdito es mayor en la vivienda (Roubini & Mihm, 2010). En extremoproduce un "efecto burbuja". De otro lado, la vivienda -ms an sobrevaluada- genera un mayorefecto riqueza y, consecuentemente, una ms alta correlacin con el endeudamiento y el consumo(Foster & Magdoff, 2009 Roubini & Mihm, 2010). La titulizacin, a su vez, fragmentandoatomizando y dispersando el riesgo hipotecario (Roubini & Mihm, 2010 Stiglitz, 2010), lo minimizapara algunos y lo endosa e incrementa para muchos, potenciando un efecto contagioinconmensurable. Sin causar las crisis por s misma, la titulizacin las maximiza. Cuando la deudahipotecaria llega a ser casi equivalente al PIB de la mayor economa mundial (Foster & Magdoff2009) cuando los crditos con garanta hipotecaria llegan a ser mayores a su dficit en cuentacorriente (Soros, 2008) y cuando el monto total de ttulos, incluidos los inmobiliarios, escomparable al de los bonos del Tesoro de los EE.UU. (Attali, 2009), entonces es ms comprensible

la mayor vulnerabilidad del sector financiero frente a los ciclos y burbujas del sector inmobiliario yms an, la mayor severidad, gravedad y duracin de las crisis detonadas por l.

5. La relevancia macroeconmica de la economa inmobiliaria da ms razn a las conclusionesanteriores. Por su alta contribucin al PIB, por su decidida participacin en la inversin, por suamplio impacto en el empleo y en el gasto -adems de los significativos efectos e ndicesfinancieros ya referidos-, el sector inmobiliario tiene un peso macroeconmico y estratgicosuperior. En efecto, si, como aconteci en la dcada pasada en la mayor economa, la inversinprivada en vivienda lleg a representar ms de un tercio de la inversin privada total (Foster &Magdoff, 2009) si el sector vivienda dio cuenta, al menos en un semestre, del 50% del incrementodel PIB (Soros, 2008) y si entre dos tercios y tres cuartas partes de la diversificada economaestadounidense estaban relacionados con la vivienda (Stiglitz, 2010), entonces no cabe duda algunade la determinante incidencia macroeconmica del sector inmobiliario. Podra el sector financieroser poco vulnerable, incluso sin la titulizacin, a tamaa realidad? Podran las crisis bancariasantes y despus de la titulizacin, no estar relacionadas con los ciclos inmobiliarios? En fin,podran ser tales crisis menos agudas, ms breves y menos graves que lo que han resultado ser?

6. La incidencia macroeconmica del sector inmobiliario hizo y hace posible, en perodos deexpansin del ciclo de inversiones y precios de la vivienda, un incremento mayor del PIB (Roubini &Mihm, 2010), tal como se ha registrado en diversas economas y, ms recientemente, en EE.UU. yEspaa, entre otros pases. La alta ponderacin del sector de la construccin en el producto duranteun perodo de varios aos, en el caso espaol (Vergs, 2002 Fernndez-Tabales & Cruz, 2013Janoschka, 2011 Naredo, 2012) y la expansin del crdito, sobre todo hipotecario, luego de lacrisis burstil de las punto com y como compensacin incentivadora de la economa estadounidenseen el primer lustro de los aos 2000 (Attali, 2009 Foster & Magdoff, 2009 Roubini & Mihm, 2G1G


18/19



Cassidy, 2G11), demuestran que el gran efecto macroeconmico de la economa inmobiliaria puedeproducirse va mercado e inducirse va polticas pblicas, para prevenir o mitigar recesiones ofrancamente como medio de aceleracin econmica. Todo lo anteriormente expuesto -en este puntoy los precedentes- hace inteligible el proceso contrario es decir, el enorme potencial del sectorinmobiliario para producir, por s mismo, recesiones econmicas, incluso sin la concurrencia dederrumbes bancarios o financieros (Krugman, 2010), con el agravante de que sus ciclos recesivosprcticamente duplican en duracin a los burstiles (Reinhart & Rogoff, 2011) y suelen tener unmayor impacto financiero en la inversin, el empleo y el consumo.

7. El estratgico rol articulador del sector inmobiliario entre la economa real y la financiera, debidoa su peso macroeconmico y sus vastas y complejas relaciones multisectoriales, determina que como se ha expuesto- tal sector est estrictamente relacionado con las ms importantes crisisbancarias y financieras. En consecuencia, "las conexiones entre urbanizacin, acumulacin decapital y formacin de crisis merecen analizarse cuidadosamente" (Harvey, 2G11, p. 137). Lascrisis financieras, ms que constituirse en la causa originaria de las recesiones, las amplifican(Reinhart & Rogoff, 2011) y contagian, ciertamente con mayor potencia y celeridad luego de latitulizacin y financiarizacin inmobiliarias. Por lo mismo, los precios de la vivienda puedenconstituirse en los primeros y ms asertivos indicadores de alerta temprana de las crisis bancarias(Reinhart & Rogoff, 2011), confirmando tanto el rol detonante de las mismas desempeado por losciclos y burbujas inmobiliarias, cuanto la mayor vulnerabilidad del sector financiero a tales ciclos.

Las "races urbanas de las crisis financieras" (Harvey, 2G12, p. 321) y la relacin entre los ciclosinmobiliarios y las crisis econmicas se fundamentan, estructural-mente, en la crecienteurbanizacin de la poblacin y la economa. Golub (2G1G) constata que en 2007-2008 la poblacinurbana super por primera vez a la poblacin rural a nivel mundial que ms de 3.300 millones depersonas viven en ciudades y que, de ellas, ms de 500 millones lo hacen en megalpolis yciudades de ms de 5 millones de habitantes. Recordando a Mumford, afirma que el mundo enterose ha convertido en una ciudad, en una constelacin de polos urbanos que son los nodos del espacioeconmico globalizado: "las capitales del capitalismo".

A la urbanizacin creciente de la economa se suma una progresiva concentracin y metropolizacinde los sectores inmobiliario y financiero, y ciertamente tambin del poder poltico y, por ende, de laregulacin -o desregulacin- de tales sectores y de su produccin urbana. La yuxtaposicin de estadoble concentracin, econmica y territorial, se expresa en una verdadera "metromonopolizacinfinanciero-inmobiliaria.

Junio de 2012. Al concluir la redaccin de este texto -casi cuatro aos despus del estallido de lcrisissubprime-, el problema de las hipotecas inmobiliarias en los Estados Unidos sigue siresolverse, y la crisis no est superada. En Espaa, los bancos y cajas de ahorro an tienenpendiente el saneamiento de sus activos inmobiliarios, "liquidan" las viviendas en sus carteras o lastraspasan a terceras sociedades, y hacen provisiones en sus balances por prstamos depropiedades impagas a las ejecuciones hipotecarias se suma cerca de un milln de casas sinvender. En Estados Unidos, millones de familias perdieron sus casas, surgiendo as, segn McKinley(Cohen, 2012), "ciudades carpas" o hoovervilles. La Administracin Federal de Viviendaestadounidense enfrenta problemas similares a los sealados anteriormente, y el Centro Nacionade Familias Sin Techo debe asistir a millones que deambulan en las calles. En Europa, la crisisincrement las migraciones al punto de plantearse la opcin del cierre de fronteras, contraviniendoel acuerdo de Schengen: surgieron o se fortalecieron los nacionalismos y las reivindicaciones deautonomas, y el movimiento de los "indignados" -Movimiento 15M en la Puerta del Sol en Madridse replic en ms de ochenta pases, incluso en los Estados Unidos ( Occupy Wall Street en eParque Zuccotti). En este pas, en una verdadera paradoja, la pobreza llega al 16% de la poblacin(casi cincuenta millones de personas), proporcin que supera la de muchos pases emergentes. Edesempleo alcanza al 11% en la Unin Europea y a ms del 24% en Espaa. Las secuelas de lacrisis subprime, sumadas a crisis inmobiliarias y iscales y recesiones en varios pases europeoshan detonado cambios polticos y de gobiernos ms o menos drsticos en Irlanda, Espaa, GreciaItalia, Francia. La eurozona arriesga un quiebre al mismo tiempo que intenta una unin fiscalCuriosamente, pases tan distintos como Grecia y Estados Unidos intentan poner en venta oarriendo miles de propiedades pblicas para incrementar sus ingresos iscales y servir sus abultadas


19/19


deudas. El precario crecimiento de la economa estadounidense y la recesin ms o menosgeneralizada entre los pases europeos han influido en las recientes contracciones de las economasde China y Brasil, las que presentaban, adems, signos de burbujas inmobiliarias. La volatilidad delas principales bolsas de los Estados Unidos -y su influencia sobre las del resto del mundo-responde sensiblemente, entre otras variables, a los ndices de construccin y ventas deviviendas... Es la historia an inconclusa de la vivienda social estadounidense que, financiarizadainmobiliariz al sector financiero y des-financiariz la banca internacional, en una crisis global condramticas consecuencias sociales y polticas. EURE

EURE (Santiago) - El Sector Inmobiliario y Las Crisis Económicas

Documents

Transcript of EURE (Santiago) - El Sector Inmobiliario y Las Crisis Económicas