FONDOS INMOBILIARIOS EN COSTA RICA - Bolsa de Valores de ... · PDF fileEsquema de inversiones...
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FONDOS INMOBILIARIOSFONDOS INMOBILIARIOSEN COSTA RICAEN COSTA RICA
EvoluciEvolucióón y perspectivasn y perspectivas
Lanzo Luconi
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COSTA RICA
•Territorio de 52 mil Km2
•1,256 Km entre San José y Bogotá (2 horas de vuelo)
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COSTA RICA EN CIFRAS DEL 2006(En millones de US$1)
1 Tipo de cambio en colones (moneda local) y población en miles
30,55%$3.522-15,00%-$3.322$11.530
RESERVAS/ IMPORTRESERVAS
DÉFICIT COM/PIB
BALANZA COMERCIALIMPORTACIÓN
$8.208₡5196,03%-2,02%-$447
EXPORTTIPO DE CAMBIODESEMPLEODÉFICIT/PIBDÉFICIT FISCAL
9,43%$5.0314.4027,30%$22.146
INFLACIÓNPIB PER CÁPITAPOBLACIÓN
CRECIMIENTO 2005-2006PIB
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DEUDA PÚBLICA
Calificación soberana S&P: BB/Estable
39,10%$8.65922,81%
DEUDA TOTAL/PIBDEUDA PÚBLICA TOTALDEUDA INT/PIB
$5.05116,29%$3.607
DEUDA PÚBLICA INTERNADEUDA EXT/PIBDEUDA PÚBLICA EXTERNA
DEUDA PÚBLICA COSTARRICENSE (MILLONES US$)
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CIFRAS BURSÁTILES DE MARZO 2007(En millones de US$)
0,03%0,29%39,35%60,65%
$0,05$0,51$69,84$108
ACCIONESFONDOS INMOB.EN US$EN COLONES
13,16%86,84%95,10%4,90%
$23$154$169$8,71$177
SECTOR PRIVADO
SECTOR PÚBLICOSECUNDARIOPRIMARIO
NEGOCIACIÓN DIARIA
PROMEDIO DIARIO MARZO 2007
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CIFRAS DE FONDOS DE INVERIÓN A MARZO DEL 2007
(En millones de US$)
26,38%2,41%$533.2489,13%$2.021.448
INMOB/TOT FONDOS
FONDOS INMOB / PIBFONDOS INMOB
TOTAL FONDOS / PIB
TOTAL FONDOS DE INVERSIÓN
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Grupo Grupo AldesaAldesa
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¿Quiénes es el Grupo Aldesa?
El grupo inicia en 1968 como una firma de consultoría en administración de empresas.
Fundadores de la Bolsa Nacional de Valores en 1976, donde se adquiere un Puesto de Bolsa.
Se inicia actividad como gestora de fondos de inversión en febrero de 1988.
Se incursiona en el negocio inmobiliario en 1991.
Se abre la división de banca de inversión en el año 2002.
En el 2006, se abre la primera oficina regional, en Panamá
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Cuatro Unidades de Negocio Cuatro Unidades de Negocio enfocadas en enfocadas en
aumentar el patrimonioaumentar el patrimoniode los clientesde los clientes
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Fondos de InversiFondos de InversióónnComprendemos las necesidades de los inversionistas, para diseComprendemos las necesidades de los inversionistas, para diseññar y ar y administrar los mejores portafolios de inversiadministrar los mejores portafolios de inversióón.n.
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Familia de Fondos de Inversión
Fondos de Inversión
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Puesto de BolsaPuesto de BolsaAsesorAsesoríía global y una excelente ejecucia global y una excelente ejecucióón son nuestra especialidad.n son nuestra especialidad.
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Servicios Puesto de Bolsa
• Creadores de mercado en las principales emisiones del sector público
• Compra y venta de títulos valores en el mercado primario y secundario
• Administración Individual de Portafolios de Inversión Locales
• Compra y venta de operaciones de recompra
• Operaciones de cambio de moneda
• Compra y venta activa de bonos soberanos y corporativos.
• Compra y venta de acciones asícomo American DepositaryReceipts (ADR`s) y Exchange Traded Funds (ETF`s).
• Administración Individual de Portafolios de Inversión Internacionales.
• Productos estructurados• Productos derivados
Puesto de Bolsa
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Banca de InversiBanca de InversióónnCreamos valor econCreamos valor econóómico para nuestros clientes.mico para nuestros clientes.
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Servicios Banca de Inversión
Banca de Inversión
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Desarrollos InmobiliariosDesarrollos InmobiliariosViabilidad, planificaciViabilidad, planificacióón, estructuracin, estructuracióón y ejecucin y ejecucióón, todos bajo un solo objetivo: n, todos bajo un solo objetivo: El El ééxito.xito.
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Nuestros proyectos
Desarrollos Inmobiliarios
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PRIMERA GENERACIPRIMERA GENERACIÓÓN DE N DE FONDOS INMOBILIARIOSFONDOS INMOBILIARIOS
Fondos de Renta y PlusvalFondos de Renta y Plusvalííaa
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INVERSIONISTAS
FONDO INMOBIL.
Son patrimonios independientes que administran las SFI, por cuenta y riesgo de los inversionistas, cuyo objetivo primordial es la inversión en bienes inmuebles para su explotación en arrendamiento y procurar beneficiarse de las posibles plusvalías. Son del tipo “CERRADO”
Operatividad
SFI
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Los ahorrantes aportan dinero para compra de inmuebles generadores de alquiler. Estas rentas se distribuyen entre los partícipes del fondo. La plusvalía de inmuebles se refleja en el valor de participación de cada ahorrante.
INVERSIONISTAS
RECURSOS INMUEBLES
PLUSVAL.RENTAS
Instrumento de inversión
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Las empresas y personas con inmuebles, pueden convertir a efectivo un activo no líquido, para aplicarlo a financiar su crecimiento o a mejorar su estructura de capital.
DUEÑOS DE LOCALES
LIQUIDEZ
INMUEBLES
MEJORAR ESTRUCTURA DE
CAPITAL
EXPANSIÓN DE LOS
NEGOCIOS
Instrumento de financiamiento
SAFI
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Al menos una vez al año, deben tener dos valoraciones: Una pericial o física, y otra financiera.
INMUEBLES
Valoración de los activos inmobiliarios
Valoraciones
1) Pericial2) Financiera
Contratadas a profesionales independientes.
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Tipo de organización funcional
FONDO INMOBILIARIO
DE RENTA
GESTIÓN DELFONDO
TRADINGINMOBILIARIO
PROPERTYMANAGEMENT BACK OFFICE PROMOCIÓN
COMITÉ DEINVERSIONES
ANÁLISIS YCONTROL DE
RIESGOS
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Antecedentes
La industria de Fondos Inmobiliarios en Costa Rica nace, oficialmente, en Junio de 1999.
Regulados y supervisados por la Superintendencia General de Valores
Surge como nueva alternativa de inversión, que facilita a los inversionistas participar en carteras de bienes inmuebles.
Es un activo muy eficiente en la conformación de portafolios de inversión técnicamente diversificados.
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¿Para qué Inmobiliarios en los portafolios?
Conservador
12%
43%14%
4%
2%
15%
10%
Efectivo
Bonos A+
Acciones CompaniasGrandesAcciones CompaniasPequenasAccionesInternacionalesFondos Inmobiliarios
Bonos Emergentes
Porque cumplen …
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¿Para qué Inmobiliarios en los portafolios?
Moderado
5%
23%
15%
15%
15%
13%
14%
Efectivo
Bonos A+
Acciones CompaniasGrandesAcciones CompaniasPequenasAccionesInternacionalesFondos Inmobiliarios
Bonos Emergentes
… con cualquier estrategia …
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¿Para qué Inmobiliarios en los portafolios?
Agresivo
5% 5%
15%
35%
20%
10%
10%
Efectivo
Bonos A+
Acciones CompaniasGrandesAcciones CompaniasPequenasAccionesInternacionalesFondos Inmobiliarios
Bonos Emergentes
… de diversificación.
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DESEMPEDESEMPEÑÑO DE LA INDUSTRIA O DE LA INDUSTRIA DE FONDOS INMOBILIARIOSDE FONDOS INMOBILIARIOS
1999 1999 -- 20072007
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En 1999 surge el primer fondo inmobiliario en Costa Rica Hoy son 11 que representan el 2,41% del PIB
Volumen gestionado
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Ampliamente aceptado por el inversionista: la demanda es creciente.
Número de inversionistas
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La escasa oferta de inmuebleslimita el crecimiento.
Crecimiento del activo neto
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Rendimientos
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Locales comerciales
Edificios de oficinas
¿Qué han comprado los Fondos Inmobiliariosde Renta en Costa Rica ?
Sectores de inversión
Restaurantes
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Supermercados
Bodegas
¿Qué han comprado los Fondos Inmobiliariosde Renta en Costa Rica ?
Sectores de inversión
Parques industriales
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Características de inmuebles adquiridos
Sectores de inversión
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Se ha logrado una efectiva especializaciónen inmuebles
Composición de cartera de activos
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Y un efecto democratizador: las personas se hacendueñas de propiedades muy valiosas.
Tipo de inversionista
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Muy bajo apalancamiento.
Apalancamiento
A julio del 2006, la razón de endeudamiento de la industriade fondos inmobiliarios era del 11.94%
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Muy bajo apalancamiento.
Apalancamiento
71
535 802,5
1338
0
500
1000
1500
2000
2500
Mill $
Actual Potencial
Costa Rica: Potencial apalancamientode fondos inmobiliarios.
Al 31 de marzo 2007. Millones US$
Activo
Activo
Pasivo 60%
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Análisis de Ocupación
El grado de ocupación de un inmueble señala la eficiencia en la generación de rentas y su potencial de plusvalía.
Ocupación
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Costa Rica: Ocupación inmuebles según uso y valor Marzo del 2007. Millones de US$
3115
54
119
14
273100%
88%
99%
97%
90%
100%
0
50
100
150
200
250
300
Superm
ercad
os
Restau
rantes
Parque
s Ind
ustr.
Oficina
s
Comerc
iales
Bodeg
as
80%82%84%86%88%90%92%94%96%98%100%102%
Promedio 96,7%
Ocupación
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Ubicación geográfica de inmuebles (potencial de plusvalía)
Calidad de la infraestructura en inmuebles
Edad y versatilidad de los inmuebles
Calidad de los inquilinos
Calidad de los contratos de arrendamiento
Tasa de incremento anual en los contratos de arrendamiento.
Preavisos y clausulas de penalidad por desalojo anticipado en contratos
¿Qué explica estos resultados?
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Diversificación de cartera de inmuebles:Concentraciones por zona geográficaConcentraciones por inquilinoConcentraciones por actividad económica(arrendatarios e inmuebles)
Niveles de endeudamiento
Valoraciones (periciales y financieras)
Calidad de firmas que realizan las valoraciones
Políticas de regulación de conflictos
Trading inmobiliario (renovación de cartera de inmuebles)
Calidad de equipo de gestión del portafolio de inmuebles
¿Qué explica estos resultados?
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MERCADO SECUNDARIO MERCADO SECUNDARIO DE LAS PARTICIPACIONES EN FONDOS DE LAS PARTICIPACIONES EN FONDOS
INMOBILIARIOSINMOBILIARIOS
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Por ser Fondos Cerrados, el inversionista obtiene la liquidezvendiendo sus participaciones en el mercado secundario de la Bolsa.
Cuando un inversionista desea salir del Fondo, otro tiene queentrar en su lugar
Comprador y vendedor acuden a su Puesto de Bolsa de confianza.
Aunque el precio de intercambio es fijado libremente en el mercado, este es muy influenciado por las valoraciones periciales.
Mercado secundario
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Funcionamiento
PARTICIP.
Mercado secundario
INVERSIONISTA
PUESTO BOLSA BOLSA DE VALORES
PUESTO 1 PUESTO 2 PUESTO 3
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Mercado secundario
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Mercado secundario
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Mercado secundario
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NUEVA GENERACINUEVA GENERACIÓÓN DE N DE FONDOS INMOBILIARIOSFONDOS INMOBILIARIOSFondos de Desarrollo InmobiliarioFondos de Desarrollo Inmobiliario
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Se crea un nuevo Reglamento en el que se introducen por primera vez los Fondos de Desarrollo Inmobiliario.
Permitiendo que estos puedan invertir en proyectos constructivos, a fin de generar con la venta una ganancia que se reparte entre los ahorrantes en forma proporcional a su aporte.
Fondos de Desarrollo Inmobiliario
FONDOS DE DESARROLLO INMOBILIARIO
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Antecedentes
La nueva normativa de Fondos de Desarrollo Inmobiliario empezó a regir a partir de mayo del año pasado.
Surge como un nuevo instrumento de inversión para ampliar las posibilidades de diversificar el portafolio de los inversionistas.
A la fecha un primer fondo se ha inscrito ante la Superintendencia General de Valores y al menos otros 3 están en ese proceso.
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IINVERSIONISTASNVERSIONISTAS
Son patrimonios independientes que gestionan sociedades administradoras de fondos de inversión, por cuenta y riesgo de los participantes, cuyo objetivo primordial es la inversión en proyectos inmobiliarios en distintas fases de diseño y construcción, para su conclusión y venta, o arrendamiento.
Operatividad
DESARROLLADORESDESARROLLADORES
FONDO DE FONDO DE DESARROLLODESARROLLO
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OBRA PÚBLICA
VIVIENDA
INDUSTRIA COMERCIOOFICINAS
BODEGAS
TERRENOS
Instrumento de inversiónLos ahorrantes aportan dinero para que el fondo de desarrollo pueda realizar inversiones en proyectos inmobiliarios en distintas fases de diseño y construcción, para su conclusión y venta, o arrendamiento.
FONDO DE FONDO DE DESARROLLODESARROLLO
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Esquema de inversiones
Compra de lotes o terrenos.
Participaciones de otros fondos de inversión cuyo objeto sea la inversión en activos inmobiliarios en desarrollo, (fondos regulados por la SUGEVAL).
Compra, venta y alquiler de inmuebles. Los inmuebles se podrán adquirir en cualquier fase de construcción, incluso sobre plano.
Opciones de compra-venta.
Contratos de Concesión de Obra Pública.
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Sociedades Concesionarias.
Acciones de sociedades anónimas cuyo objetivo único sea el negocio inmobiliario, con estados financieros anuales auditados por auditores externos.
Acciones de sociedades anónimas inmobiliarias.
Acciones de sociedades cuyo objeto sea la participación en obras de infraestructura de uso público.
Participaciones fiduciarias.
Esquema de inversiones
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En el proceso de inversión y gestión de las inversiones se pueden identificar las siguientes etapas:
Proceso de inversión
Estudio General del Mercado
Búsqueda de Alternativas de Inversión
Selección y Evaluación de Proyectos
Desarrollo y Control de Gestión
Definición de Políticas de Inversión
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Proceso de inversión
Preselección 1Prospección Comité de Inv.CDI
Due Diligence Comité de Inv. 2
1 Se hace primera oferta2 Si fuera necesario
Cierre
Inicia gestión
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Búsqueda de Alternativas de Inversión
Selección y Evaluación de
Proyectos
Carta de Intenciones
Gestión de Proyectos
Control De Gestión
Gestión deOperaciones
Info
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AprobaciónComité de
Inversiones
De acuerdo al proceso de inversión, la estructura de la administración se coordina de la siguiente forma:
Modelo de gestión
DueDiligence
Cierre y plan de inversión
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La búsqueda se realiza contactando y prospectando a:
Inmobiliarias a las cuales se les plantea asociarse con ellos en sus proyectos.
Propietarios de terrenos con aptitud de construir algún proyecto rentable.
Arquitectos, Ingenieros y otros profesionales que cuentan con proyectos o ideas para desarrollar.
Corredores de propiedades que pretenden dar liquidez a sus clientes.
Proceso de inversión
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Los Fondos de Desarrollo Inmobiliario
Brindan una novedosa opción más sofisticada y más rentable al inversionista.
Permiten a desarrolladores, contar con un muy buen socio estratégico.
El país y la economía podrían verse impulsados por mayor dinámica en la construcción.
Podría generar “materia prima” a los Fondos Inmobiliarios de Renta.
Contribuiría con el ordenamiento y profesionalización del sector.
En conclusión
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Muchas graciasMuchas gracias