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FORMULACIÓN
CAPÍTULO 8: REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS
FORMULACIÓN Y ADOPCIÓN DEL PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA DEL
CENTRO EMPRESARIAL ECOPETROL (CEE)
Bogotá D. C., Agosto de 2019
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GESTIÓN DE SUELO
La propuesta para la gestión del suelo y reparto de cargas y beneficios para el desarrollo
del Plan Parcial de Renovación Urbana de Centro Empresarial Ecopetrol ha tomado en
cuenta las características urbanas, la estructura predial y la naturaleza de los propietarios,
factores que moldean las decisiones de gestión a proponer.
En el planteamiento urbano previsto, las nuevas áreas útiles (áreas útiles resultantes) y las
nuevas áreas públicas modifican el territorio con el objeto de obtener un pedazo de ciudad
adaptado a los nuevos estándares urbanos internacionales, sin desconocer el carácter
propio del sector y su entorno. Sin embargo, a pesar de la nueva imagen generada, de
fondo no resultan ser modificaciones significativas de la estructura predial existente. Por
tanto, si bien es cierto, se requiere de la colaboración y compromiso de todos los
propietarios, no es necesario plantear la integración predial entre ellos.
No obstante, se plantea el uso de un mecanismo fiduciario o similar, cuyo objeto sea la
recepción de los suelos de carga local, que se adicionarán al área pública existente. Así
mismo, mediante encargo de los propietarios de las dos Unidades de Gestión y del Área de
Manejo Diferenciado, se establecerá el aporte de recursos, y se dará instrucciones para
proceder, mediante la contratación de una firma gestora para la obtención de los permisos
que sean necesarios para la intervención del suelo público, la contratación de la
construcción, la coordinación con los promotores del Plan Parcial de la CAR – UL y la
entrega de obras, para dar así cumplimiento a las obligaciones previstas en el Plan Parcial.
DELIMITACIÓN Y OTRAS CONSIDERACIONES
Con el objeto de revisar de forma independiente e integral este capítulo relacionado con la
gestión del plan parcial y el reparto de cargas entre partícipes, se retoman algunos puntos
ya mencionados en el curso del presente Documento Técnico de Soporte. La delimitación
del Plan Parcial de Renovación Urbana, los propietarios y las áreas base, etc.
Tabla No 1
ÁREA PARTICIPACIÓN
AREA BRUTA ORIGINAL 29.629,10 100,00%
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ÁREA DE CARGA GENERAL 622,59 2,10%
Avenida Carrera 7ª 622,59 2,10%
ÁREA PÚBLICA EXISTENTE
CARGA LOCAL 9.264,72 31,27%
ÁREA PRIVADA ACTUAL 19.741,79 66,63%
Elaboración propia
La tabla anterior contiene el resumen de los predios que integran el Plan y a continuación
se enuncian, de forma resumida, las áreas y los propietarios de los predios que hacen parte
de cada una de las dos (2) Unidades de Gestión y el área de manejo diferenciado propuesta.
Tabla No 3
Predio Nombre Predio UG 1 UG 2 AMD1 TOTAL
1 Ecopetrol Principal 3.472,91 3.472,91
2 Colgas 4.365,76 4.365,76
3 Ministerio de Ambiente 6.383,89 6.383,89
4 Teusacá 3.948,37 3.948,37
5 Lutaima 1.570,86 1.570,86
Área Predios Iniciales 11.787,04 6.383,89 1.570,86 19.741,79
Elaboración propia
Tabla No 1
Nº de
predio Nombre Predio
Nº Folio de
Matrícula
Inmobiliaria
Área en
suelo
representad
a
(m²)
Participación
sobre área
bruta total
(%)
Participació
n
sobre área
útil (%)
1 Ecopetrol Principal 050C-1420977 3.472,91 11,72% 17,59%
2 Colgas 34 folios 4.365,76 14,73% 22,11%
3 Ministerio de Ambiente 50C-1197892 6.383,89 21,55% 32,34%
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4 Teusacá 050C-63314 3.948,37 13,33% 20,00%
5 Lutaima 83 folios 1.570,86 5,30% 7,96%
Área Predios Iniciales 19.741,79 66,63% 100,00%
Áreas Públicas 9.887,31 33,37%
Área Total Planificación 29.629,10 100,00%
Elaboración propia
Tabla No 2
Nº de
predio Nombre Predio PROPIETARIO
1 Ecopetrol Principal ECOPETROL SA
2 Colgas ECOPETROL SA, y otros, Propiedad
Horizontal.
3 Ministerio de Ambiente MINISTERIO DE AMBIENTE Y
DESARROLLO SOSTENIBLE
4 Teusacá ECOPETROL SA
5 Lutaima 83 folios *
Elaboración Propia
En el edificio de Colgas se encuentran cinco (5) inmuebles con propietarios diferentes a
Ecopetrol; en el curso de este documento se enuncian los mecanismos propuestos para la
incorporación de estos propietarios al desarrollo del plan parcial.
Tabla No 2A
DIRE CIÓN MATRÍ CUL A N° USO
ACTUA L
NOMBRE
PROP IET ARIO
CL 3 7 8 4 3 IN 1
50C-220408
1 LOCA L
CLA UDI A M
VAL ENC IA MAR IT ZA
SERR ATO Y OTRO S
KR 8 3 6 71 I N 8 50C-220407 1 LOCA L
PAT RIMON IO AUTO
NOMO P ARA PA T-
TE LE FONI CA
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KR 13 36 6 0 50C-275056 1 LOCA L
LA TI TU LI ZA DORA
COLOMB IA S .A.
H ITO S
CL 3 7 8 2 7 50C-220412 1 LOCA L BANCO GNB
SUDAM ERI S S .A
CL 3 7 8 3 7 50C-220413 1 LOCA L
TURI SMO
INT ERNA CION A L
COL VEN T OUR
LTD A
Elaboración propia
Naturaleza Jurídica de los propietarios del Plan Parcial
La naturaleza jurídica de los propietarios del Plan se enuncia en la siguiente tabla; en
síntesis, está conformado por una entidad pública, una empresa de economía mixta y
personas naturales y jurídicas, tal como se puede ver detalladamente en el Anexo que
contiene las matrículas inmobiliarias de todos los inmuebles.
Tabla No 4
PROPIETARIOS NATURALEZA
ECOPETROL SA Empresa de Economía
Mixta
MINISTERIO DE AMBIENTE Y
DESARROLLO SOSTENIBLE Entidad Pública
OTROS (COLGAS Y LUTAIMA) Personas Naturales y
Jurídicas
Elaboración propia
Los representantes de las entidades públicas propietarias de inmuebles en el área del plan
parcial, en el momento que se requiera, deberán certificar que están facultadas para la
realización de las gestiones conducentes a la conformación de unidades prediales que
permitan el funcionamiento eficiente de la entidad (particularmente por la condición de
permanencia del uso dotacional en el predio del Ministerio de Ambiente). Esta facultad le
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permitirá vincularse a los fideicomisos que se constituyan para dar cumplimiento a las
obligaciones urbanísticas derivadas del PPRU ECOPETROL. Esto es reparto de cargas y
beneficios entre partícipes y aportes para la construcción de la Carrera 8 en conjunto con
los promotores del plan parcial de la CAR-UL. Facultad que aplica igualmente para las
demás entidades, personas naturales y jurídicas involucradas dentro del PPRU.
Suelo público reconocido como espacio público
La configuración del suelo público actual está dada por el cumplimiento de la Escritura de
Donación 1849 del 18 de mayo de 1970 y sus modificaciones posteriores resultantes de la
adecuación de la malla vial arterial de la ciudad. Independientemente de los ajustes y
correcciones que deban hacerse, producto del saneamiento y ajuste de cotas y linderos
mencionados en la estrategia de saneamiento, según la información oficial a la fecha, estas
actuaciones (escritura y obras públicas) son las que han definido la conformación actual de
predios útiles y zonas públicas que sirven de base para el desarrollo del plan parcial, así:
Tabla No 5
ÁREA PARTICIPACIÓN
AREA BRUTA ORIGINAL 29.629,10 100,00%
ÁREA DE CARGA GENERAL 622,59 2,10%
Avenida Carrera 7ª 622,59 2,10%
ÁREA PÚBLICA EXISTENTE
CARGA LOCAL 9.264,72 31,27%
Calle 36 1.169,03 3,95%
Carrera 8 3.306,05 11,16%
Calle 37 1.014,90 3,43%
Calle 38 1.253,78 4,23%
Peatonal Calle 37 189,00 0,64%
Zona Verde 1 (occidente 7ª) -
Lutaima 729,00 2,46%
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Zona Verde 2 (oriente 13) Min
Ambiente 992,96 3,35%
Bahía 02 (Ecopetrol - cra.13) 610,00 2,06%
ÁREA PRIVADA ACTUAL 19.741,79 66,63%
Elaboración propia
Como se mencionó, en el curso de formulación del Plan Parcial, se ha hecho la validación
de áreas existentes, con los registros del Departamento Administrativo de la Defensoría del
Espacio Público, DADEP, las resoluciones de urbanismo, modificaciones de planos y títulos
de los predios, los cuales han establecido la ruta de saneamiento predial dentro de la
delimitación del PPRU. Las actividades de saneamiento definidas formarán parte de las
instrucciones del mecanismo jurídico de gestión del suelo propuesto.
UNIDADES DE GESTIÓN Y ÁREAS DE MANEJO DIFERENCIADO
Para la definición de las Unidades de Gestión se ha tomado en cuenta las posibilidades de
desarrollo del Plan Parcial, para ello se ha considerado la propiedad de cada uno de los
predios útiles, y sus áreas prediales. En la siguiente imagen se ilustran y precisan las áreas
de las Unidades de Gestión y/o Actuación y de las Áreas de Manejo Diferenciado
propuestas.
Figura UNIDADES DE GESTIÓN Y/O ACTUACIÓN
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Elaboración propia
Tabla No 6
Predio Nombre Predio UG 1 UG 2 AMD1 TOTAL
1 Ecopetrol Principal 3.472,91 3.472,91
2 Colgas 4.365,76 4.365,76
3 Ministerio de Ambiente 6.383,89 6.383,89
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4 Teusacá 3.948,37 3.948,37
5 Lutaima 1.570,86 1.570,86
Área Predios Iniciales 11.787,04 6.383,89 1.570,86 19.741,79
Áreas Públicas - carga
general 622,59 622,59
Áreas Públicas - carga local 9.264,72 9.264,72
Área Total Planificación 29.629,10
Elaboración propia
Áreas privadas mínimas de subdivisión:
De acuerdo con la conformación de la pieza urbana actual, a efectos de garantizar un
aprovechamiento adecuado de los nuevos predios útiles del PPRU, las áreas útiles no
podrán tener un área inferior a la propuesta en el presente PPRU.
A partir de esta área útil resultante se definen los aprovechamientos representados en usos,
índices de ocupación, índices de construcción, definición de áreas privadas afectas al uso
público y demás normas volumétricas. Como resultado de este ejercicio se obtiene un mejor
aprovechamiento del suelo y una mejora del espacio peatonal (público y privado).
Estructura de la propiedad y la definición de Unidades de Gestión y/o Actuación y Áreas de
Manejo Diferenciado:
De acuerdo con la titularidad de los predios, existe concentración de la propiedad, condición
que favorece la gestión y desarrollo de compromisos del PPRU, como quiera que la
concentración de la propiedad facilita la gobernabilidad sobre el territorio y la gestión para
el cumplimiento de estos compromisos.
Dentro de este orden de ideas se propone la conformación de dos Unidades de Gestión y/o
Actuación: UG1 y UG2, y la conformación de un área de manejo diferenciado, AMD,
integrada por el edificio Lutaima, Propiedad Horizontal conformada por 83 folios de
matrícula inmobiliaria.
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Con la presente formulación y según la gestión social adelantada, se espera llegar a
acuerdos entre los propietarios diferentes a Ecopetrol y al Ministerio de Ambiente; sin
embargo, en caso de presentarse alguna dificultad, se procederá a delimitar la
correspondiente Unidad de Actuación Urbanística según lo definido en la Ley 388 de 1997
y demás decretos reglamentarios.
Tabla No 7
PREDIO NOMBRE PREDIO UG 1 UG 2 AMD1
1 ECOPETROL
PRINCIPAL ECOPETROL SA
2 COLGAS ECOPETROL SA
Y OTROS
3 MINISTERIO DE
AMBIENTE
MINISTERIO
DE AMBIENTE
Y
DESARROLLO
SOSTENIBLE
4 TEUSACÁ ECOPETROL SA
5 LUTAIMA 83 FOLIOS
Elaboración propia
El Area de Manejo Diferenciado se ha establecido de conformidad con el artículo 28 del
Decreto 080, en su numeral 7; esto es, edificaciones que se definen como relevantes de
conservar y mantener con independencia de su valor patrimonial. En consecuencia, el
reparto equitativo de cargas y beneficios podrá prever un esquema de reparto de cargas y
beneficios especial sin que esta Propiedad Horizontal haga parte del reparto.
Ahora bien, dado que en algún momento esta copropiedad podrá tener interés en participar
de los beneficios del plan parcial, se establece la posibilidad de incrementar su edificabilidad
bajo la normativa del presente plan parcial, quedando a cargo de quienes desarrollen este
proyecto el pago proporcional de las cargas asumidas por los propietarios de los demás
inmuebles ubicados en el plan parcial, como aporte para la ejecución de las obras del
deprimido de la Carrera 8 o como aporte proporcional a cada unidad de gestión, para el
mantenimiento de las Áreas Privadas Afectas a Uso Público, delimitadas en el presente
plan parcial:
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- APAUP Plaza del Sagrado Corazón (Ministerio de Ambiente)
- APAUP Plaza Gabriel Serrano Camargo (Edificio BIC Ecopetrol)
Gestión del suelo público y privado para la conformación de la nueva propuesta urbana
De conformidad con el planteamiento urbano de este PPRU, habrá modificaciones parciales
sobre las áreas públicas existentes, las cuales se describen en el Plano de Redefinición del
Espacio Público. Estas variaciones implican la cesión de porciones del área útil en favor del
Distrito e intercambios de áreas públicas a privadas, cuyo objeto es mejorar la
funcionabilidad de las áreas privadas, sin detrimento del componente público actual. La
siguiente tabla ya mencionada en el capítulo de espacio público, precisa para cada uno de
los predios, la cesión e incorporación de áreas públicas.
Tabla No 7
TOTAL ECOPETROL COLGAS TEUSACA MINAMBIENTE LUTAIMA ZONAS
PÚBLICAS
Área Útil Inicial 19.741,79 3.472,91 4.365,76 3.948,37 6.383,89 1.570,86 0,00
Cargas
generales (m²) 88,99 0,00 0,00 35,48 0,00 0,00 53,51
Suelo
ampliación
andén Av.
Carrera 7ª
0,00 0,00 35,48 0,00 0,00 53,51
Total área
privada cedida 2.557,60 89,67 206,27 1.271,01 1.044,16 0,00 -53,51
Cargas locales
(m²) 2.557,60 89,67 206,27 1.271,01 1.044,16 0,00 -53,51
Control
ambiental 303,48 0,00 0,00 303,48 0,00 0,00 0,00
Suelo
ampliación
Carrera 8ª
718,56 89,67 56,21 317,44 174,32 0,00 80,92
Suelo cedido
Cra 13. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Suelo cedido
Calle 37 120,33 0,00 150,06 0,00 0,00 0,00 -29,73
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Elaboración propia
De acuerdo con lo señalado en la tabla anterior, resultado de la propuesta urbana del PPRU
y según lo dispuesto en los artículos 44 a 47 de la Ley 388 de 1997, referentes a los
mecanismos de desarrollo de las unidades de actuación, salvo situaciones particulares que
se presenten en durante el proceso de desarrollo del plan, se precederá por medio de la
cooperación entre participes para el desarrollo de la propuesta urbana del PPRU CENTRO
EMPRESARIAL ECOPETROL.
Los términos de esta cooperación se establecerán en el desarrollo de esta sección, en el
que se definen las cargas y la contraprestación esperada para cada uno de los partícipes y
propietarios. Así mismo, se enuncian los acuerdos adelantados con los promotores del Plan
Parcial de la CAR y la Universidad Libre, a efectos de la conformación de la propuesta de
construcción del deprimido de la Carrera 8. Por último, para la administración de los
recursos necesarios para la ejecución de obras locales propuestas y la contratación de las
Suelo cedido
Calle 38 352,16 0,00 0,00 0,00 357,74 0,00 -5,58
Suelo cedido
Calle 36 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Zona verde
Teusaca 650,09 0,00 0,00 650,09 0,00 0,00 0,00
Suelo cesión
zona verde
pública 02 Min
Ambiente
491,53 0,00 0,00 0,00 512,10 0,00 -20,57
Zona verde
Lutaima -39,87 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -39,87
Peatonal Calle
37 -38,68 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -38,68
Total área
pública
convertida en
área privada
801,08 0,00 801,08 0,00 0,00 0,00 0,00
Bahía Calle 38 542,76 0,00 542,76 0,00 0,00 0,00 0,00
Suelo bahías
carrera 13 258,32 0,00 258,32 0,00 0,00 0,00 0,00
Suelo bahías
carrera 8 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Área Útil
Resultante 17.896,28 3.383,24 4.960,57 2.641,88 5.339,73 1.570,86 0,00
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gestiones para su construcción, recepción y formalización jurídica, se propone la
conformación de un encargo fiduciario, el cual podría facilitar las gestiones conducentes a
la configuración urbana propuesta.
ACUERDOS ENTRE PARTICIPES Y COORDINACIÓN CON PLAN PARCIAL CAR-UL
A efectos de llevar a cabo el PPRU, se propone en primera instancia la firma de un acuerdo
privado general entre los propietarios que lo conforman, en el que se establezcan los
beneficios económicos de su participación, así como los aportes necesarios para la
obtención de dichos beneficios.
Por otro lado y a efectos de llevar a cabo la gestión y financiación del Plan, se plantea la
conformación de un vehículo jurídico que facilite el cumplimiento de las obligaciones
urbanísticas que se derivan de éste y de las gestiones que se requieran para procurar el
cierre financiero de la operación.
Acuerdos entre propietarios, partícipes, del Plan Parcial
Se plantea dos tipos de acuerdos para los propietarios:
- El primero corresponde a la participación de cada propietario en la Unidad de Gestión
correspondiente, de acuerdo con los beneficios y aportes definidos en el balance que
se describe en la siguiente sección. Para lograr este balance se utilizó el presupuesto
desarrollado por indicadores y las prefactibilidades, según los aprovechamientos del
suelo y bajo las condiciones actuales de mercado.
- El segundo, es la participación de los propietarios diferentes a Ecopetrol y el Ministerio
de Ambiente. Para este efecto, el grupo de trabajo social identificó las expectativas y
necesidades de cada uno de los propietarios, a partir del uso actual de sus inmuebles,
con el objetivo de motivar la vinculación de estos propietarios al Plan Parcial.
FIGURA No 4. Beneficios y cargas propietarios UG 1
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NOMBRE
PROP IET ARIO CONDIC IÓN AC TUA L RECOME NDAC IÓN
CLA UDI A M
VAL ENC IA
MARI TZA
SERR ATO Y
OTROS
Quiere permanecer en la zona.
Como beneficio del aporte del local se
propone su remplazo por un local de
condiciones similares en el nuevo
desarrollo.
Se asumirían los costos del traslado
temporal a un local cercano durante el
tiempo que dure el desarrollo del proyecto
y el arrendamiento que se cause en este
local temporal.
PAT RIMON IO AUTO
NOMO P ARA PA T-
TE LE FONI CA
Alfonso González: Difícil, tiene más de
10 empleados. Cree que lo van a
expropiar y supone que de aquí a que
ocurra va a pasar mucho tiempo. En este
caso, se tendría que ofrecer lo mismo
que a Soca Café.
Como beneficio del aporte del local se
propone su remplazo por un local de
condiciones similares en el nuevo
desarrollo.
Se asumirían los costos del traslado
temporal a un local cercano durante el
tiempo que dure el desarrollo del proyecto
y el arrendamiento que se cause en este
local temporal.
LA TI TU LI ZA DORA
COLOMB IA S .A.
H ITO S
Propietario del local: Titularizadora
Colombiana – Rep. Sebastián Castillo,
tienen con Davivienda un contrato a 10
años. Aportarían el valor del local.
Como beneficio del aporte del local se
propone su remplazo por un local de
condiciones similares en el nuevo
desarrollo.
Así mismo, se evaluará la compensación
de las rentas que deje de recibir el
propietario por efectos de la entrega
temporal del local y/o la reubicación en el
proyecto que se desarrolle.
BANCO GNB
SUDAM ERI S S .A No se ha abordado este propietario por
parte del Equipo Socioeconómico.
Como beneficio del aporte del local se
propone su remplazo por un local de
condiciones similares en el nuevo
desarrollo.
Se asumirían los costos del traslado
temporal a un local cercano durante el
tiempo que dure el desarrollo del proyecto
y el arrendamiento que se cause en este
local temporal.
TURI SMO
INT ERNA CION A L
Alfonso González: en las
conversaciones sostenidas con este
Como beneficio del aporte del local se
propone su remplazo por un local de
Página 15
COL VEN T OUR
LTD A
propietario, no existe la aún clara
disposición respecto a su vinculación
con el proyecto del Plan Parcial.
condiciones similares en el nuevo
desarrollo.
Se asumirían los costos del traslado
temporal a un local cercano durante el
tiempo que dure el desarrollo del proyecto
y el arrendamiento que se cause en este
local temporal.
Elaboración propia
Mecanismo Fiduciario propuesto para el desarrollo del Plan Parcial
Como se mencionó, la modificación predial necesaria para albergar la nueva propuesta
urbana no implica necesariamente la transferencia de activos inmobiliarios entre participes
del Plan; no obstante, sí requiere de la gestión predial con el Distrito, especialmente por los
temas relacionados con la precisión y correcciones de las áreas públicas mencionadas en
el capítulo de sanemiento predial. Posteriormente, se necesita también la gestión con el
DADEP, particularmente, para la integración del suelo privado al suelo público existente y
viceversa, una vez se gestiones las correspondientes licencias urbanísticas, para obtener
la nueva configuración predial que acompaña la propuesta urbana.
Con este objetivo se ha planteado la constitución de un vehículo jurídico, que podría
apoyarse en un mecanismo Fiduciario. En líneas generales este acuerdo podrá contener
los siguientes puntos, sin que sea necesario limitarse a lo expuesto:
- La designación de una persona natural o jurídica que coordine en general todo el
proyecto.
- El cumplimiento de los acuerdos entre propietarios definidos para el desarrollo del Plan
Parcial,
- Los estudios, viabilidades, diseños y aprobaciones necesarias para la ejecución de las
obras derivadas del Plan Parcial.
- Las gestiones de saneamiento predial que se requieran para la consolidación jurídica
de los suelos dentro del ámbito del PPRU;
- El licenciamiento y elaboración de convenios necesarios para realizar la entrega de
obras: legalización de zonas públicas y minutas para la segregación del suelo, entre
otros. En caso de haberse constituido patrimonios autónomos, una vez obtenido las
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licencias de urbanismo respectivas, dar instrucciónes al fiduciario para realizar la
segregación de los predios que conforman el suelo de carga local;
- La entrega del suelo de carga local a la ciudad, de conformidad con las licencias
urbanísticas obtenidas;
- La administración de los recursos que aporten los propietarios, destinados a la
contratación de terceros para dar cumplimiento a las obligaciones urbanísticas, tales
como diseños, estudios de viabilidad, estudios, saneamiento predial, de segregaciones,
englobes, transferencias que sean necesarias;
- Las gestiones necesarias para el cumplimiento de los acuerdos y decisiones
establecidos por los propietarios y/o promotores;
- La coordinación con la fiducia o el instrumento que se defina con el objetivo de ejecutar
las obras del deprimido de la Carrera 8. Fideicomitentes CAR y Participes del PPRU
Ecopetrol, según lo que se describe a continuación.
Mecanismo Fiduciario propuesto para el desarrollo de obras comunes entre el Plan Parcial
de Renovación urbana CAR Universidad Libre y ECOPETROL
Independientemente de los porcentajes de participación, obligaciones y áreas que se tienen
en cada uno de los planes parciales, la Carrera 8 entre calles 36 y 39 es una obra común a
los dos, por lo cual requiere de la coordinación entre las partes. Con este propósito, se
desarrollaron múltiples reuniones en la Secretaría Distrital de Planeación en las que se llegó
a un acuerdo respecto a la metodología para distribuir la participación de cada uno de los
Planes Parciales en su financiación. Los resultados de esta metodología se enuncian en el
ejercicio de cargas y beneficios que se explica en la sección siguiente.
Según las conversaciones adelantadas en dichas mesas de trabajo, a continuación se
esboza sucintamente los pasos identificados para la coordinación, articulación, gestión y
financiación, entre los dos planes parciales; Se propone que estos pasos formen parte de
las instracciones de un mecanismo fiduciario cuyo objeto será la realización de la obra y la
preservación del equilibrio económico entre los dos Planes Parciales.
- Los gestores y/o desarrolladores de los PPRU CAR - Universidad Libre y Centro
Empresarial Ecopetrol deberán costear el valor total de los diseños, construcción e
interventoría de la construcción de la Carrera 8 entre calles 36 y 39 .
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- La construcción será asumida en los porcentajes establecidos en la sección
correspondiente a la distribución acordada entre los Planes Parciales, la cual se
desarrolla con base en el valor residual de los predios de cada Plan, resultante de llevar
a cabo los aprovechamientos propuestos en cada uno.
- Se propone que se haga un aporte inicial del 10% del presupuesto preliminar elaborado,
en los porcentajes acordados, con el objeto de iniciar el proceso de gestión y diseños
definitivos que permitirán establecer el valor final de esta obra.
- Una vez se tenga claro el valor de la inversión, para dar cumplimiento a esta obligación
el promotor que inicie los trámites de licencia deberá consultar con el otro si cuenta con
la disponibilidad de recursos en los porcentajes señalados; de no ser así, el primero
podrá realizar la inversión total con retorno posterior al momento del licenciamiento de
la otra parte.
- Los derechos económicos en favor de alguno de los promotores de los planes parciales
quedarán señalados como una obligación futura, cuyo cumplimiento deberá ser
verificado por el Curador Urbano previo a la expedición de cualquier tipo de licencias de
construcción en cualquiera de los predios útiles resultantes del plan parcial que no hizo
los aportes.
- La realización de las obras de manera conjunta deberán contar con un constructor y un
Interventor aceptado por ambas partes, quienes serán elegidos de manera abierta.
- Para efectos de garantizar el cumplimiento de la obligación de ejecutar las obras del
deprimido de la Carrera 8ª, bajo cualquiera de los escenarios anteriores, los
desarrolladores de los PPRU CAR - Universidad Libre y Centro Empresarial Ecopetrol,
deberán articular, coordinar y concertar los siguientes aspectos:
o La definición y diseño, a nivel de detalle, de los accesos a cada uno de los
predios colindantes con la Carrera 8ª.
o El levantamiento topográfico de la zona y el detalle del perfil del deprimido, para
definir el límite de la intervención tanto en áreas públicas como en áreas
privadas.
o El estudio de suelos para determinar las condiciones de cimentación de los
muros de contención del deprimido y su articulación con las estructuras de los
sótanos proyectados en cada uno de los predios colindantes.
o La definición de las redes públicas y privadas que estén en el corredor del
deprimido y su armonización con aquellas previstas en los predios colindantes.
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o En el evento en que la construcción de esta vía se proyecte más allá del límite
definido en el RUPI, cada uno de los propietarios será responsable de la
elaboración y/o aporte de los documentos, planos y trámites requeridos para la
cesión y entrega real y material de esta área.
- A partir del diseño de detalle contratado y acordado conjuntamente , se elaborará el
presupuesto total, para confirmar la disponibilidad de recursos, tiempos de ejecución y
los planes de coordinación con vecinos colindantes existentes (estudios y diseños
adicionales, planes de manejo de tráfico, acceso y salida de los predios colindantes,
socialización, etc.).
Página 19
REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS
De conformidad con lo establecido en la Ley 388 de 1997, los planes parciales incluirán los
mecanismos para garantizar el reparto equitativo de cargas y beneficios a efectos de
establecer las relaciones entre los propietarios dentro del ámbito del Plan Parcial.
La asignación de cargas y beneficios, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley
388 de 1997, debe ser igualitaria respeto de todos los partícipes del Plan Parcial frente a la
norma definida en el desarrollo urbano y su aporte.
Dentro de este orden de ideas, el Sistema de Reparto de Cargas y Beneficios identificará
y cuantificará el aporte de suelo y las edificaciones en estado actual por parte de cada uno
de los partícipes del Plan Parcial de conformidad con los documentos y certificaciones
catastrales, títulos de propiedad y avalúos de referencia (UAECD si existen) y avalúo de las
edificaciones. Así mismo, las áreas privadas y públicas de partida corresponderán a la pieza
urbana actual.
Como se mencionó la Áreas de Manejo Diferenciado, AMD, no realizan aportes de suelo
para la conformación del PPRU Ecopetrol, por tanto, sus beneficios se circunscriben al
mejoramiento en el futuro del entorno inmediato dada las nuevas condiciones urbanas
previstas en el desarrollo propuesto. No obstante, los promotores desarrollarán las
estrategias de mitigación de los impactos del desarrollo urbano propuesto.
CARGAS DEL PLAN PARCIAL
Las cargas atañen a las obligaciones urbanísticas definidas en el presente Documento
Técnico de Soporte, DTS, éstas se atañen al aporte de porciones de suelo para llegar a la
configuración urbana propuesta, la elaboración de obras como el deprimido sobre la carrera
8, la conformación de plazoletas, y su integración con el entorno inmediato.
Aportes en suelo y edificaciones
Página 20
La siguiente tabla resume las áreas generales, públicas y privadas delimitadas dentro del
PPRU ECOPETROL, clasificadas de acuerdo con las Unidades de Gestión y Áreas de
Manejo Diferenciado.
Tabla No 8
PPRU ECOPETROL
UG 1 UG 2 AMD
Lote 1 Lote 2 Lote 3 Lote 1 Lote 5
Ecopetrol Colgas Teusacá Min
ambiente Lutaima
ÁREA BRUTA 29.629,10
ÁREA DE
CARGA
GENERAL 622,59
Avenida Carrera
7 622,59
ANU 29.006,51
ÁREA
PÚBLICA
CARGA
LOCAL 9.264,72
ÁREA ÚTIL
DEL PLAN
PARCIAL 19.741,79 3.472,91 4.365,76 3.948,37 6.383,89 1.570,86
Elaboración propia
La siguiente tabla resume, igualmente, los aportes al PPRU propuestos para cada una de
las Unidades de Gestión y Unidad de Manejo diferenciado, detallando, a partir de las áreas
útiles iniciales, las variaciones e intercambios entre suelo privado y público que resulta en
la nueva configuración urbana propuesta.
Página 21
Tabla No 9
Nombre Predio Total PPRU UG 1 UG 2 AMD1
Área Total
Planificación
29.629,07 29.629,07
Área de carga General
inicial
622,59 622,59
Avenida Carrera 7
622,59 622,59
Aportes de suelo a
áreas públicas
88,99
35,48 - -
53,51
Ampliación de la
carrera 7 TM
35,48
35,48 - -
-
Re clasificación de
suelo público
53,51
- - -
53,51
Áreas Públicas - carga
general Resultante
711,58 711,58
Área Neta
Urbanizable
resultante
28.917,49 28.917,49
Áreas Públicas -
carga local inicial
9.264,72 9.264,72
Suelo a útil a público
-
1.602,43
-
1.044,16 -
-
53,51
Suelo público a útil
801,08
- -
-
Saldo neto suelo útil
a público
-
1.845,51
-
801,35
-
1.044,16 -
-
0,00
Áreas Públicas -
propuestas
11.110,23 11.110,23
Página 22
Área Predios
Iniciales
19.741,79
11.787,04
6.383,89 1.570,86
-
Variaciones del AU -
1.845,51
-
801,35
-
1.044,16 -
-
Área útil propuesta
17.896,28
10.985,69
5.339,73 1.570,86
-
Elaboración Propia
De esta información se desprende
• Las variaciones en el suelo de carga general, suelo de la Malla vial arterial de la
carrera 7, están definidas por las demandas en suelo resultantes del perfilamiento
de la línea de Transmilenio por la carrera 7. Por tanto, no forman parte del reparto
de cargas y beneficios previsto.
• Las variaciones establecidas en las áreas útiles de cada una de las unidades de
Gestión, se definieron para mejorar perfiles viales y áreas públicas de la pieza
urbana en renovación.
• Como se mencionó, el planteamiento urbano no propone aportes en suelo por parte
del AMD definida en este PPRU.
Valor del suelo condiciones actuales
La Tabla No 10 contiene los valores de referencia año 2.017 extraídos de la página
http//mapasbogota.gov.co/index.html#.
Tabla No 10. Valor de Referencia del suelo
Predio Nombre Predio UG 1 UG 2 AMD1 Área en metros
cuadrados
1 Ecopetrol Principal 1.900.000 3.472,91
2 Colgas 2.800.000 4.365,76
Página 23
3 Ministerio de Ambiente 1.856.000 6.383,89
4 Teusacá 3.200.000 3.912,89
5 Lutaima 3.200.000 1.570,86
Elaboración Propia
Tabla No 11. Valor del suelo aportado sin edificaciones
Predio Nombre Predio
Área en
metros
cuadrados
UG 1
Valor
medio
UG 2
Valor
medio
Aporte en
suelo
Miles de
Pesos
1 Ecopetrol Principal 3.472,91 1.900.000 6.598.529
2 Colgas 4.365,76 2.800.000 12.224.128
3 Ministerio de Ambiente 6.383,89 1.856.000 11.848.500
4 Teusacá 3.912,89 3.200.000 12.521.234
5 Lutaima 1.570,86 0
43.192.391,08
Elaboración Propia
El suelo, cuantificado con los valores de referencia, de cada uno de los predios que
componen la UG 1 y UG 2, son el punto de partida del aporten en suelo por parte de los
propietarios dentro del ámbito del Plan Parcial.
Valor de las edificaciones existentes en los predios
Para la estimación de las edificaciones se tomó en cuenta los valores catastrales, los
valores obtenidos de los avalúos realizados por parte de Ecopetrol a sus bienes
inmuebles; igualmente, se realizaron ejercicios de valoración a partir del valor de
reposición de los activos, el cual se depreció, para cada edificación, de acuerdo con las
ecuaciones de Fitto y Corvini, de conformidad con lo dispuesto en la Resolución Número
Página 24
620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, numeral 9, Depreciación. Los
resultados se enuncian en la Tabla No 12.
Tabla No 12. Avalúos de edificaciones. Valores en miles
Predio Nombre Predio
Área sobre
Novel 00 de la
edificación
Valor del
suelo
Miles de
Pesos
Vr Reposición
depreciado Vr de inmuebles
1 Ecopetrol Principal
2 Colgas 18.099,00 12.224.128 17.918.010 30.142.138
3 Ministerio de Ambiente 10.790,50 11.848.500 25.681.390 37.529.890
4 Teusacá 6.798,00 12.521.234 16.587.120 29.108.354
5 Lutaima
36.593.862 60.186.520 96.780.382
Elaboración Propia
Los valores obtenidos para las edificaciones, en el análisis de valor de reposición
depreciado, han sido calculados mediante la suma del valor del suelo de acuerdo con
los avalúos de referencia de Catastro, más el valor de reposición de las edificaciones
depreciado, con los factores de las ecuaciones de Fitto y Corvini.
El valor de reposición se estimó mediante indicadores de costos directos obtenidos
mediante entrevista con constructores, donde se indagó por el valor de éste costo
directo por metro cuadrado para edificaciones de altura similar. El valor así obtenido se
ha aplicado a las áreas disponibles por parte de CSM contenidas en la Tabla No 12. Los
valores de reposición obtenidos han sido depreciados de acuerdo con las mencionadas
ecuaciones. La Tabla No 13 contiene el valor del costo directo aplicado, así como el
parámetro X, factor de antigüedad del inmueble, el cual para una vida útil de 100 años
establece el parámetro de depreciación.
Los aportes en edificaciones y en suelo en el caso del edificio de conservación de
Ecopetrol no se tomaron en cuenta, dado que la edificación permanece por su condición
de Bien de Interés Cultural, BIC. En consecuencia, en el análisis de cargas y beneficios,
si bien es cierto la edificación y suelo forman parte de los aportes, al final, forman
igualmente parte del beneficio, por efectos de su condición de permanencia en el
análisis.
Página 25
Tabla No 13. Valor de edificación por M2, valor de reposición depreciado
Predio Nombre Predio
Valor de
reposición por
M2
Valor
X
Estado
del
Inmueble
Depreciación
Valor de la
edificación
sin suelo
Por M2
1 Ecopetrol Principal
2 Colgas 3.550.000 54 4,0 72,19 990.000
3 Ministerio de Ambiente 4.070.000 54 1,0 41,58 2.380.000
4 Teusacá 4.040.000 52 1,0 39.52 2.440.000
Elaboración Propia
Cargas locales obra
Se plantea la realización de las siguientes obras y gestiones:
• Deprimido Carrera 8
Solución de infraestructura que recoge el tráfico vehicular sobre la carrera 8 de
conformidad con los estudios de tráfico contenidos en este documento. La
construcción de esta obra se realizará en una estructura en concreto conformada
por pantallas, losas, vigas y placas que componen la solución estructural de esta
infraestructura.
Para la estimación de costos se han incorporado los elementos necesarios para su
funcionamiento tales como: pavimentos, andenes, señalización, espacio público,
redes eléctricas.
Las estimaciones, parten de la experiencia del equipo promotor en cuanto a las
actividades, materiales y demás ítems que conforman los elementos definidos para
la realización de la infraestructura.
Página 26
Los valores unitarios que han definido los ítems generales que componen estas
estimaciones han sido obtenidos conforme a el documento " Precios Unitarios de
Referencia 2017 - II Semestre (26.12.17)" del I.D.U. De igual manera, para aquellos
ítems no considerados en este estudio, se ha realizado sondeos de mercado con
proveedores especializados.
La estimación de los costos de construcción del túnel deprimido en los tramos
comprendidos sobre la calle 37 entre carreras 8a y 13 y sobre la carrera 8a entre
calles 36 y 3 incluyen los siguientes ítems de construcción:
- Pantallas en concreto reforzado de una resistencia de 28Mpa.
- Losas de pavimento en deprimido en concreto reforzado con resistencia de 28Mpa.
- Losa de cubierta del deprimido en concreto reforzado con resistencia de 28Mpa.
Adecuación y renovación red vial y de las redes de acueducto y alcantarillado sanitario
y pluvial, así como de las redes eléctricas y de comunicaciones.
Adecuación y renovación de la Red vial local contenida en el ámbito del plan parcial y
que complementa, junto con la carrera 8, deprimida, los circuitos viales para este PPRU,
de este con la ciudad y de la ciudad a través de éste.
Adecuación y renovación de la Red de Aguas negras
Adecuación y renovación de la Red de Aguas Lluvias
Adecuación y renovación de la Red de suministro de agua potable
Adecuación y renovación de la Red eléctrica
Red de comunicaciones
Página 27
El presupuesto general de estas obras está contenido en la siguiente tabla y en el
Anexo 18. El presupuesto se ha desglosado por obra (calles y otros) a efectos de poder
realizar, en el caso de ser necesario, asignación de obras de conformidad con el ámbito
de cada Unidad de Gestión.
Página 28
Tabla No 14
ÍTEM PPE
Antes de AIU AIU IVA Total COP
1 CONTROL AMBIENTAL CEE $ 27.446.538 $ 6.861.635 $ 2.557.913 $ 36.866.086
2 CRA. 8ª / CALLE 37 - CALLE 39 $ 9.838.818.967 $ 2.459.704.742 $ 916.940.565 $ 13.215.464.273
3 CALLE 36 / CRA 8ª - CRA 13 $ 742.514.399 $ 185.628.600 $ 69.199.522 $ 997.342.521
4 CALLE 37 / CRA 8ª - CRA. 13 $ 3.406.641.504 $ 851.660.376 $ 317.486.052 $ 4.575.787.932
5 CALLE 38 / CRA. 8ª - CRA. 13 $ 1.242.332.890 $ 310.583.223 $ 115.780.708 $ 1.668.696.820
6 CALLE 37 (P) / CRA 7ª - CRA 8ª $ 133.446.537 $ 33.361.634 $ 12.436.711 $ 179.244.882
7 ZONA VERDE 1 JUNTO A LUTAIMA $ 72.683.694 $ 18.170.924 $ 6.773.844 $ 97.628.462
8 ZONA VERDE 2 MIN. AMBIENTE $ 151.009.824 $ 37.752.456 $ 14.073.542 $ 202.835.822
9 ZONA VERDE 3 TEUSACÁ $ 148.450.708 $ 37.112.677 $ 13.835.042 $ 199.398.427
10 DEMOLICIONES EDIFICIOS UG1 $ 1.219.953.000 $ 1.219.953.000
11 DEMOLICIONES EDIFICIOS UG 2 $ 528.759.000 $ 528.759.000
12
13
TOTAL COSTOS ($COL) $ 17.512.057.062 $ 3.940.836.266 $ 1.469.083.899 $ 22.921.977.227
ARVID BERNAL
Página 29
• Costos indirectos en general
Los valores de costos indirectos han sido estimados bajo el supuesto que se
contratan con firmas especializadas, por tanto, hace falta el cómputo de los costos
indirectos, los que se valoran con los siguientes factores de cálculo:
AIU
Administración 10%
Imprevistos 10%
Utilidad 5%
IVA
Sobre utilidad y servicios 19%
• Gestión social
Las gestiones valoradas han sido establecidas de conformidad con lo establecido
en el artículo 25 del Decreto Distrital 080 de 2016, la entidad gestora del PPRU
“Centro Empresarial Ecopetrol implementará las acciones de gestión social que se
determinan en la siguiente tabla, el valor estimado 3,5 mil millones de pesos.
Tabla No 15. Alcance de la Gestión Social Condiciones de la estrategia de gestión social Objetivos y acciones propuestas.
Prever las áreas requeridas para la permanencia
de las actividades económicas y sociales, acordes
con los objetivos del plan parcial, en el ámbito del
mismo.
La estrategia de intervención con las entidades incluirá:
mesas de trabajo para la concertación del modelo de
inclusión y participación de las entidades en el proyecto;
acompañamiento en la definición de alternativas
inmobiliarias transitorias y permanentes para el desarrollo
del proyecto; acompañamiento en la definición de
estándares arquitectónicos para la organización de
espacios de trabajo y la operación inmobiliaria para la
administración y mantenimiento de las sedes
administrativas.
Página 30
Condiciones de la estrategia de gestión social Objetivos y acciones propuestas.
Implementar los mecanismos de comunicación
que permitan el desarrollo de canales
permanentes de interlocución entre el
desarrollador y los usuarios del ámbito del plan
parcial a lo largo de todas las etapas del proyecto.
Ofrecer información clara, ágil y oportuna, a los diferentes
públicos objetivos, sobre el desarrollo e implementación
del PPRU “Centro Empresarial Ecopetrol””, con el fin de
generar canales de comunicación directos e indirectos
para dar a conocer las características, los procedimientos
y los tiempos en las diferentes etapas del plan. Para tal fin,
se tendrán en cuenta las siguientes herramientas:
-
- Piezas diseñadas para la web de las entidades
involucradas.
-Comunicados y notas de prensa
-Redes sociales
-Impresos y material POP
-Reuniones y jornadas informativas
-Oficina de Atención al Ciudadano
ARC
Valor total de las cargas locales:
Tabla No 16.
Estimación de Cargas locales
Ítem Valor en miles de pesos
Costos directos 17.512.057
Costos indirectos 5.409.920
Gestión Social 3..861.084
Formulación del PPRU 1.250.000
28.033.061 Elaboración Propia
APROVECHAMIENTOS
Página 31
ANÁLISIS DE MERCADO:
Para valorar los aprovechamientos posibles del PPRU ECOPETROL, se procedió a realizar
un estudio de mercados por parte de Galería Inmobiliaria, GI. Estudio que hace un análisis
de la actividad inmobiliaria durante los últimos 10 años en la zona de influencia del PPRU
a efectos de identificar las tendencias de los posibles aprovechamientos, que a la luz del
mercado inmobiliario puedan tener lugar.
Las actividades relacionadas en las bases de datos de GI identifican unidades inmobiliarias
vendidas en tres aprovechamientos posibles, vivienda, servicios y comercio. La zona de
influencia sobre la que se realizó los análisis de las bases de datos de GI se delimitó así,
de sur a norte entre las calles 13 y 63 y de oriente a occidente, cerros orientales a carrera
30.
A continuación, se resume los aspectos relevantes obtenidos del análisis efectuado por GI
para cada uno de los aprovechamientos identificados.
VIVIENDA
La actividad inmobiliaria en los últimos 3 años se ha duplicado al pasar, al cierre del mes
de abril del presente año, de 755 a 1.145 unidades de vivienda.
La oferta se ha venido incrementando en los últimos años como consecuencia de los
lanzamientos de proyectos dirigidos a atender la población estudiantil. De hecho, la oferta
actual de vivienda se concentra en un 82% en viviendas de una alcoba, un 15% para dos
alcobas; para viviendas con más de dos alcobas se observan rotaciones1 de casi 24 meses,
indicador diciente respecto de su demanda.
Tabla No 17
1 Rotación de ventas se refiere al tiempo en meses que tomaría la venta del inventario de inmuebles existente en un momento dado, bajo el supuesto que éste se vendiera al promedio registrado en el mes de análisis.
Página 32
Elaboración GI
Figura No 4. Evolución del área media de ventas
Realización GI
Tabla No 18. Distribución del mercado en cada subzona de la zona de influencia
Realización GI
Los aumentos del precio por metro cuadrado oscilan entre 148% a 153% en el período
analizado; el promedio del precio en la zona a abril de 2018 corresponde a 7.8 millones por
metro cuadrado. Vale decir que los inmuebles con precios absolutos de 231 millones
de pesos y precios por metro de 6.8 millones son los que presentan las mejores
rotaciones del mercado.
Alcobas Oferta dispon. Abr/18 Ventas Trim. % V. Acum. Ult.
12 meses % Rot. Trim Rot. Año
1 1,091 339 90% 1,185 82% 9.7 11.02 321 34 9% 211 15% 28.3 18.33 66 5 1% 49 3% 39.6 16.2
Total 1,478 378 100% 1,445 100% 11.7 12.3
Subzona Abr. 08 Abr. 09 Abr. 10 Abr. 11 Abr. 12 Abr. 13 Abr. 14 Abr. 15 Abr. 16 Abr. 17 Abr. 18
Centro 83.1 78.6 69.2 68.0 81.7 75.3 61.1 56.8 59.1 44.7 42.7Chapinero 100.6 100.4 119.4 73.3 55.3 71.6 66.7 70.3 60.4 45.8 42.7Teusaquillo 61.7 69.1 59.6 61.5 70.2 65.1 83.2 59.5 69.3 59.8 60.9Total 86.5 91.7 82.0 70.4 70.7 73.1 63.3 61.2 61.7 48.3 45.9
Página 33
Tabla No 19. Ventas por precio absoluto de vivienda
Realización GI
Tabla No 20. Ventas por área de vivienda
Realización GI
Tabla No 21. Ventas por precio de metro cuadrado
Realización GI
No obstante, el área media de la zona es de 45.9 metros cuadrados, las mayores rotaciones
se dan en áreas de 31 metros cuadrados. La rotación media de los proyectos es de 12
meses, indicador que supera al promedio de la ciudad de Bogotá. La siguiente tabla muestra
la rotación media de vivienda en la zona.
Tabla No 22
Precio total
Rango Precio Und. Dispon. Abr/18 % Ventas
Trimestrales % Ventas Ult. 12 Meses % Rotación
TrimestralRotación
Año<235.4 264 18% 179 47% 600 42% 4.4 5.3
De 235.4 a 284.5 326 22% 79 21% 293 20% 12.4 13.4De 284.5 a 330 291 20% 51 13% 180 12% 17.1 19.4De 330 a 423.1 300 20% 34 9% 183 13% 26.5 19.7
>423.1 297 20% 35 9% 189 13% 25.5 18.9Total 1,478 100% 378 100% 1,445 100% 11.7 12.3
Área
Rango Area Und. Dispon. Abr/18 % Ventas
Trimestrales % Ventas Ult. 12 Meses % Rotación
TrimestralRotación
Año< 31 284 19% 165 44% 531 37% 5.2 6.4
De 31 a 35.3 288 19% 48 13% 186 13% 18.0 18.6De 35.3 a 45.7 302 20% 82 22% 300 21% 11.0 12.1De 45.7 a 61 295 20% 52 14% 254 18% 17.0 13.9
>61 309 21% 31 8% 174 12% 29.9 21.3Total 1,478 100% 378 100% 1,445 100% 11.7 12.3
Precio por metro cuadrado
Rango Precio mt²Und. Dispon.
Abr/18 %Ventas
Trimestrales %Ventas Ult. 12
Meses %Rotación
TrimestralRotación
Año<6791.7 294 20% 128 34% 609 42% 6.9 5.8
De 6791.7 a 7481.2 294 20% 105 28% 388 27% 8.4 9.1De 7481.2 a 8083.8 250 17% 72 19% 190 13% 10.4 15.8De 8083.8 a 8726.7 306 21% 22 6% 94 7% 41.7 39.1
>8726.7 334 23% 51 13% 164 11% 19.6 24.4Total 1,478 100% 378 100% 1,445 100% 11.7 12.3
Página 34
Mes Disponibles Ventas
12
meses
Rotación
12 meses
Abril 08 913 1.188 9.2
Abril 09 610 850 8.6
Abril 10 538 807 8.0
Abril 11 290 693 5.0
Abril 12 415 802 6.2
Abril 13 558 801 8.4
Abril 14 618 815 9.1
Abril 15 554 755 8.8
Abril 16 708 1.306 6.5
Abril 17 1.393 1.716 9.7
Abril 18 1.478 1.445 12.3
Elaboración: GI.
Por último, las ventas medias por mes para los proyectos de vivienda en la zona, en función
del % de éxito del proyecto, como se muestra en la siguiente tabla, asciende a 1,189
Millones de pesos /mes, con un desempeño del 80% de éxito.
Tabla No 23. % de éxito de los proyectos
Elaboración: GI.
OFICINAS:
En general, el mercado de oficinas se encuentra en una situación especial, tomando en
cuenta que la oferta acumulada de la ciudad, entre oficinas nuevas y usadas, es superior a
un millón de metros cuadrados, mientras que la absorción promedio anual en la ciudad
asciende a 160 mil, pese a la demanda por parte de inversionistas institucionales e
inversionistas, lo que redunda en vacancias del 21%.
De acuerdo con este desbalance de oferta y demanda, y las estimaciones realizadas por
Galería Inmobiliaria, GI, es previsible que una condición de oferta en exceso se prolongue
% de Éxito Puesto Venta Prom. Mes ($MM)
90% 4 1,980
80% 8 1,189
70% 12 840
Página 35
hasta el año 2.022, año donde el inventario estaría alrededor de 228.000 m2 en exceso.
Ver figura 5.
Tabla No 24. Oferta nueva y usada
Elaboración: GI.
Figura 5, Estimación de absorción M2
Elaboración: GI.
El desempeño del mercado de oficinas en los últimos meses en la ciudad de Bogotá se
resume en la siguiente tabla, donde se muestra la absorción a marzo de 2.018 por parte del
Mar. 17 Jun. 17 Sep. 17 Dic. 17 Mar. 18903.978 784.833 659.992 657.433 577.154343.353 396.688 444.709 437.001 466.462
1.247.331 1.181.521 1.104.701 1.094.434 1.043.616
Estructura de la Oferta
Total
Oferta Constructor sin entregarOferta Usada
466.462
591.454657.038 683.662
731.534670.468
587.503499.268
411.032319.868
228.703
40.000 80.000 82.656 82.656 85.400 85.400 88.235 88.235 91.165
Disponibleactual
I Sem2018
II Sem2018
I Sem2019
II Sem2019
I Sem2020
II Sem2020
I Sem2021
II Sem2021
I Sem2022
II Sem2022
Semestres de Entrega
Saldos Oferta por Semestre
Saldo Oferta Absorción
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mercado de oficinas respecto de la oferta de metros cuadrados construidos desde el 2.009.
Destacable que la absorción asciende a 156.000 metros cuadrados, lo que demuestra,
respecto del promedio de la demanda de oficinas, estabilidad en este indicador.
Tabla No 25. Absorción histórica
Elaboración: GI.
La demanda general en la zona analizada, en los 7 años de análisis, asciende a 7.187
metros cuadrados anuales, los cuales representan el 4.6% de la absorción promedio anual
de oficinas en la ciudad. Se destaca que estos resultados pueden ser consecuencia de una
oferta no continua en la zona de análisis.
Tabla No 26 Absorción acumulada por zona, últimos 7 años
Elaboración GI.
Fecha Entrega Edificios Area TotalVac.
Mar. 18% Vacancia
Mar. 18
Ocupado Feb-11 - Mar. 18
Dic. 08 - Dic. 09 49 288.152 19.525 6,8% 81.508Ene. - Dic. 2010 28 111.599 7.319 6,6% 54.978Ene. - Dic. 2011 18 151.491 9.718 6,4% 141.773Ene. - Dic. 2012 10 53.861 1.468 2,7% 52.393Ene. - Dic. 2013 25 159.127 5.610 3,5% 153.518Ene. - Dic. 2014 23 158.268 11.169 7,1% 147.098Ene. - Dic. 2015 38 230.106 31.592 13,7% 198.514Ene. - Dic. 2016 31 188.942 42.715 22,6% 146.227Ene. - Dic. 2017 29 293.526 173.289 59,0% 120.238Ene. - Mar. 2018 11 60.406 54.050 89,5% 6.356Total nuevos 262 1.695.478 356.455 21,0% 1.102.603Oferta 1 a 1 898 110.007 -31.708Total 466.462 1.070.895
Total area desde Dic. 2008
1.642.918 Base Año 151.185
% Cobertura 96,9%Cobertura
100% 156.022
Niveles de Absorción a Marzo 2018
Tipo Centro Chicó Fra. Bta. Multicentro Norte Occidente Salitre Total generalA 27.351 44.203 64.981 145.742 31.484 283.168 596.929B 12.874 180.305 3.371 65.987 25.751 18.159 20.482 326.929C 10.090 75.279 5.311 36.881 40.668 6.631 3.884 178.745
Total general 50.315 299.787 8.682 167.850 212.161 56.274 307.533 1.102.603
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En la actualidad existe una oferta de oficinas de 78.000 metros cuadrados de proyectos en
ejecución y 16.800 metros cuadrados de proyectos en oferta. Esta oferta toma en cuenta
los 64.000 metros cuadrados ofertados en la Torre Atrio.
COMERCIO:
Se ubica de manera general tanto en proyectos de oficinas como de vivienda, con precios
que oscilan desde 9.3 a 28 millones de pesos y arriendos entre 40 a 120 mil pesos por
metro cuadrado. La vacancia en una zona de influencia cercana al PPRU, entre calles 31 y
45 y carrera 7 y caracas, es del 7%, indicador inferior al promedio de la ciudad, el que
asciende al 12%.
Los destinos predominantes de este tipo de comercio es comidas 45%, le siguen unos 15%
destinado a servicios.
Tabla No 27. Usos registrados
Elaboración GI.
PARÁMETROS DE MERCADO USADOS EN LOS ANÁLISIS
Categorías Arriendo Venta Desocupado Total general Part. CategoriaCOMIDAS 312 45%CUERO Y CALZADO 3 0%ENTIDADES FINANCIERAS 42 6%ENTRETENCION 19 3%HOGAR 4 1%LIBRERIAS Y ART. DE ESCRITORIO 3 0%MULTITIENDAS 3 0%OTROS 5 1%PRODUCTOS DE BELLEZA 43 6%PRODUCTOS MEDICOS 58 8%PRODUCTOS Y SERVICIOS AL VEHICULO 19 3%SERVICIOS 108 15%TECNOLOGIA 1 0%VACIO 29 4 16 49 7%VARIEDADES 22 3%VESTUARIO 2 0%VESTUARIO 5 1%Total general 29 4 16 698 100%
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En el desarrollo de esta sección se ilustra la información numérica de los datos comerciales
de Galería Inmobiliaria usados en los análisis, así como su justificación.
Tabla No 28
Producto inmobiliario Consideraciones de mercado Valor tomado en el análisis
Vivienda Informe de GI menciona: El análisis de quintiles nos
muestra que los inmuebles con
precios inferiores a los $235.4 millones, áreas hasta 31 mt² y un
precio promedio no superior
$6´792.000 mt² generaron las mejores rotaciones.
Dentro de este orden de ideas, se
toma un valor de 7 Millones de
pesos por M2, el área media de la vivienda usada en los análisis
corresponde a 39 M2.
Servicios empresariales De los datos de venta de oficinas
registrados por GI2, de éstos por su ubicación; por estar en el eje de
la 7, se seleccionaron:
7 – 24 Oficinas: 7.830 Miles de $/M2.
Vía 7 Oficinas: 10.790 Miles de
$/M2.
Para efectos de valorar el precio
medio de ventas, dado estos dos proyectos, se ha supuesto una
progresión lineal, con pendiente
negativa a partir del Proyecto de oficinas Vía 7, ubicado en la calle
66. De esta progresión se
obtiene un valor cercano a los 9
Millones de pesos.
Servicios turísticos No se dispone de información por
parte de GI. Sin embargo, se ha tomado como referencia
transacciones de enajenación de
activos inmobiliarios para la explotación hotelera
El valor con los ajustes de tiempo y ubicación se estima puede ser
de 8 Millones de pesos por M2
de área vendible.
Comercio La síntesis de la oferta de
comercio detectada por G.I. se
resume:
El valor recomendado por parte
del consultor, tomando la
dispersión de precios encontrados en el informe, y que el área total
2 En el estudio de GI se ilustran la siguiente información de proyectos:
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El 81% de la oferta se encuentra
en Construcción y el 19%
terminada, con precios de venta
que oscilan entre los $ 9.342.000 $/M2 y los $28.000.000 $/M2.
de venta de comercio en el PPRU
Ecopetrol podría llegar a los
12.000 M2, es de 12 Millones de
$/M2, comoquiera que esta área requiere de la mezcla de comercio
al detal y anclas comerciales que
apalanquen la oferta de locales en la zona.
Dotacional de escala
Metropolitana.
La información que se dispone
atañe a las rentas que estarían dispuestos a pagar instituciones
no privadas en la zona de
influencia, a edificaciones de alto estándar, podría estar entre 50 y
55 mil $/M2.
Un ejercicio simplificado de rentas
perpetuas, tomando en cuenta los costos asociados al
mantenimiento y tenencia del
inmueble, así como impuestos asociados, podría resultar en un
valor cercano a los 8.5 millones
de pesos / M2.
Elaboración Propia
REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS
La propuesta en el plan parcial respecto de los usos inmobiliarios posibles abarca un amplio
espectro de posibilidades; sin embargo, para el análisis de aprovechamientos en este
capítulo se ha tomado en cuenta las consideraciones de mercado enunciadas en la sección
anterior, el cual establece un amplio espectro de posibilidades inmobiliarias, las cuales se
concretarán durante su desarrollo dependiendo de las condiciones del mercado
inmobiliario.
Usos del suelo propuestos en el PPRU
A continuación se describen los usos actuales contenidos en la base catastral y los usos
propuestos para el desarrollo del Plan, según la información de Catastro, únicamente tiene
la condición de permanencia el predio del Ministerio de Ambiente, pues para el año 2000
era el único con este uso dotacional.
Figura No 4. Usos Actuales UPZ
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Predio Nombre Predio USO
Predominante en el
predio Primer Piso
1 Ecopetrol Principal Dotacional o
institucional
Dotacional o
institucional
2 Colgás Dotacional o
institucional
Dotacional o
institucional
3 Ministerio de Ambiente
Dotacional,
institucional, servicios
privados, comercio
Comercio (rentas
institucionales)
4 Teusacá Servicios Comercio
5 Lutaima Residencial Comercio
Elaboración Propia
Figura No 5. Usos Propuestos en el PPRU UG 1 UG 2
Ecopetrol Principal Conserva su uso de servicios
empresariales como BIC.
Colgas Servicios empresariales,
comercio zonal, dotacionales,
vivienda y servicios hoteleros.
Teusaca Servicios empresariales,
comercio zonal, dotacionales,
vivienda y servicios hoteleros.
Ministerio de Medio
ambiente
Usos dotacionales, dado su
condición de permanencia
dotacional.
No obstante, se propone la
permanencia del área necesaria
para el correcto funcionamiento
del Ministerio y sus filiales y la
destinación del resto del área
vendible resultante para los
demás usos permitidos en el plan
parcial.
Elaboración Propia
Los usos utilizados en el análisis de cargas y beneficios de conformidad con lo hasta aquí
expuesto son los siguientes:
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Figura No 6. Usos para el análisis UG 1 UG 2
Ecopetrol Principal
En éste está ubicado la sede
principal de Ecopetrol, su carácter
de permanencia hace que el
efecto de su consideración en el
análisis sea neutro para efectos
del reparto.
Colgas Los análisis se realizan con usos
de servicios y comercio
Empresariales en plataformas.
Teusaca
Los análisis se realizan con usos
de servicios y comercio
Empresarial, vivienda, servicios
hoteleros.
Ministerio de Medio ambiente
Se realiza el análisis con usos
dotacional metropolitano,
servicios empresariales, vivienda.
Elaboración Propia
VALORACIÓN DE LOS APROVECHAMIENTOS
Con el propósito de elaborar el reparto de cargas y beneficios se procede a realizar el
cálculo de edificabilidad de los usos planteados para el análisis de reparto.
Edificabilidad
En esta sección se describe los parámetros empleados para la determinar la edificabilidad
de cada uno de los aprovechamientos inmobiliarios previstos para el análisis de cargas y
beneficios en el PPRU.
Servicios y Comercio privados e institucionales
Como se mencionó, los análisis se desarrollarán para los usos de servicios y comercio de
carácter institucional y privado; los índices empleados para la determinación de la
edificabilidad y composición de las posibles edificaciones se enuncian en la Tabla No 29,
así como los parámetros determinantes.
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Tabla No 29
UG IC 3 IO BASE DE CÁLCULO
COMERCIO
SERVICIOS OTROS PARQUEAD
EROS
1 Colgas
9 veces el
AU, sobre la
base de la
integración
del predio
de
Ecopetrol.
0,60 Valorado sobre el
área útil de la
UG1
Plataforma. En plataforma
y torre.
Subsuelo, 4
sótanos.
1 Teusaca
9 veces el
AU, sobre la
base de la integración
del predio
de
Ecopetrol.
0,60 Valorado sobre el
área útil de la
UG1
Plataforma. Torre
Se plantea
vivienda,
servicios
hoteleros
Subsuelo, 4
sótanos.
2 Min Ambiente
9 veces el AU
0,60 Valorado sobre
Área útil del
predio.
Plataforma. Plataforma y
Torre..
Dotacional
metropolitano
, vivienda.
Subsuelo, 4
sótanos.
Elaboración Propia
Valoración de aprovechamientos
La valoración de los aprovechamientos, para la determinación del reparto de cargas y
beneficios entre unidades de gestión, se realiza para las UG 1 y UG 2, y se define a partir
de las ventas totales estimadas con los parámetros de mercados enunciados en la sección
anterior.
3 IC, Índice de construcción, atañe a la equivalencia del área vendible de los inmuebles respecto del área útil. Para el caso de la UG1, el área útil corresponde a la totalidad del área de los tres predios que la componen: Ecopetrol, Colgas y Teusaca. Y el área vendible incluye el área vendible de las nuevas edificaciones más el área neta del edificio del BIC de Ecopetrol.
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A continuación se presenta la valoración de las ventas totales para cada uno de las áreas
útiles resultantes de las unidades de gestión de acuerdo con los índices, alturas señaladas,
y aprovechamientos.
Tabla No 30. Áreas vendibles totales por uso. UG1 UG 2
USO Lote 1 M2
Lote 2 M2
Lote 3 M2
Lote 1 M2
Total M2
VIVIENDA 5.928,57 5.126,15 11.054,72
COMERCIO Y SERVICIOS EN PLATAFORMAS
3.898,70 3.449,91 5.346,92 12.695,53
COMERCIO Y SERVICIOS INSTITUCIONALES
0,00
SERVICIOS TURÍSTICOS 7.078,55 7.078,55
DOTACIONAL A ESCALA METROPOLITANA
8.543,58 8.543,58
SERVICIOS EMPRESARIALES
54.683,49 15.326,85 28.529,86 98.540,20
INDUSTRIA 0,00
DOTACIONAL 420,00 420,00 840,00
0,00 59.002,19 31.783,89 47.966,51 138.752,59
Elaboración Propia
Tabla No 31. Ventas estimadas en miles de pesos. USO Área Vr/ M2
En miles
de pesos
Lote 1
Lote 2 UG 1
Lote 3 UG1
Lote 1 UG 2
Valor en millones
VIVIENDA 11.054,72 7.000,00 0 0 41.500.019 35.883.053 77.383.071
COMERCIO Y SERVICIOS EN PLATAFORMAS
12.695,53 12.000,0
0 0 46.784.384 41.398.958 64.163.030 152.346.373
COMERCIO Y SERVICIOS INSTITUCIONALES
0,00 8.500,00 0 0 0 0 0
SERVICIOS TURÍSTICOS
7.078,55 8.000,00 0 0 56.628.361 0 56.628.361
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DOTACIONAL A ESCALA METROPOLITANA
8.543,58 8.500,00 0 0 0 72.620.464 72.620.464
SERVICIOS EMPRESARIALES
98.540,20 9.000,00 0 492.151.417 137.941.677 256.768.709 886.861.803
INDUSTRIA 0,00 0,00 0 12.095.449 6.420.345 12.932.651 31.448.444
DOTACIONAL 840,00 0,00 0 0 0 0 0
TOTAL PPRU 138.752,5
9
0
551.031.250
283.889.359
442.367.907
1.277.288.517
Elaboración Propia
La información se clasifica conforme a la asignación de los aprovechamientos por área para
cada una de las Unidades de Gestión. En síntesis, las ventas esperadas de servicios y
comercio, privados e institucionales, en pesos de hoy, asciende a 1,28 billones de pesos.
Respecto del comercio para usos institucionales se utilizó el mismo valor de las ventas de
locales señalados en la sección anterior.
VALOR DEL SUELO
El cálculo del valor del suelo se realiza a partir de la metodología residual, de conformidad
con lo dispuesto en la Resolución 620 de 2.008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
Para su desarrollo se estima los costos directos e indirectos, así como los costos de capital
para los usos privados. Para la estimación de los usos institucionales, como se mencionó,
se evalúan en función de los costos de construcción de los inmuebles.
Figura No 7. Determinantes de costos servicios y comercio privados.
RUBRO DESCRIPCIÓN
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COSTOS DIRECTOS En este rubro se encuentran todos los costos relativos a la ejecución de las obras,
que corresponderían a materiales, mano de obra, equipos, contratos a todo costo, y
supervisión y control en sitio4. COSTOS INDIRECTOS
Se refiere a los gastos de promoción y ventas, honorarios de los partícipes gestores del proyecto, costos de la estructura financiera y jurídica del proyecto (gastos de
hipoteca, fiducia inmobiliaria y de preventas), impuestos prediales, de delineación,
registro y beneficencia, gravamen a los movimientos financieros, impuestos de industria y comercio, pólizas, provisiones posventa y de entregas de inmuebles. Los
cuales fueron referenciados a base de indicadores relativos al total de ventas. COSTOS FINANCIEROS
Corresponde al costo financiero asociado al crédito hipotecario, para los análisis se calcularon en pesos constantes para cada módulo estudiado.
UTILIDAD Corresponde a la remuneración de los recursos de patrimonio invertidos en el
proyecto inmobiliario. Éstos están integrados por los gastos preoperativos del
proyecto, esto es: Diseños y estudios, gastos de promoción y ventas, gastos de licenciamiento y
Los gastos necesarios para la conformación de la estructura jurídica y financiera del
proyecto. Y para efectos de análisis el fondeo, con recursos propios, del primer mes de obra para dar tiempo al traslado de recursos en las fiducias de preventa a partir
de la obtención del punto de equilibrio. Los rendimientos de estos recursos se han
estimado en 10% e.a. en pesos constantes.
Figura No 8. Determinantes de costos servicios y comercio institucionales.
RUBRO DESCRIPCIÓN VALOR DEL PREDIO
Se ha tomado como el valor establecido en los precios de referencia de Catastro
más el valor depreciado de las construcciones existentes, los cuales se han ilustrado en el curso de este análisis para cada una de las edificaciones de la UG 1 y UG 2.
4 Los costos directos usados en los análisis corresponden a los datos provistos por constructores especializados en este tipo de edificaciones. Para ello se indagó respecto de un indicador general para una edificación de las siguientes características técnicas:
• Edificación en estructura convencional de 30 pisos de altura, luces medias de 10 metros. Cinco sótanos. Sistema de fundación pilotes a 60 metros de profundidad.
• Plataforma comercial y de parqueos en 15 metros de altura. • Certificación LEED, core and shield, Gold. • Fachada con sistema de ventilación natural, con soporte mecánico para garantizar temperatura,
humedad relativa, bajos niveles de CO2, dentro del polígono de confort establecido en la certificación LEED.
• Sistemas eléctricos certificados goldstar de bajo consumo. • Reaprovechamiento de aguas lluvias y aguas grises. • El valor medio de una construcción de estas características en pesos del último trimestre de 2018,
2,85 millones de pesos por metro cuadrado construido.
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COSTOS DIRECTOS En este rubro se encuentran todos los costos relativos a la ejecución de las obras,
que corresponderían a materiales, mano de obra, equipos, contratos a todo costo, y
supervisión y control en sitio. COSTOS INDIRECTOS
Se refiere a los honorarios de gerencia y construcción del proyecto, impuestos prediales, de delineación, gravamen a los movimientos financieros, pólizas,
provisiones posventa y entregas de inmuebles. COSTOS FINANCIEROS
Corresponde al costo financiero asociado al fondeo parcial de los recursos destinados a las obras.
UTILIDAD Para servicios y comercio institucionales, no se consideró remuneración de los
recursos de capital.
Valor del suelo UG 1
Definidos los aprovechamientos en términos de edificabilidad y valores de venta, sección
anterior, se procede a estimar el valor del suelo útil residual para cada uno de los lotes y
UG. Este valor corresponderá al saldo de la sustracción entre las ventas de cada
aprovechamiento de la UG 1, menos los costos incurridos en su realización.
Para el caso del lote de Colgás, que corresponden a usos de servicios y comercio
empresariales en la propuesta del PPRU, se ha estimado, de conformidad con la Figura No
7, los costos directos e indirectos de edificación y costos financieros y de capital necesarios
para su construcción.
Los valores de venta utilizados, así como sus costos se presentan a continuación.
Tabla No 32. Servicios y comercio empresariales.
Lotes Colgas de la UG 1
Ítem Valores en miles
Valor de ventas $ 551.031.250 100,00%
Lote $ 87.966.481 15,96%
Costo Directo $ 282.860.951 51,33%
Costos Indirectos $ 116.901.280 21,22%
Costos Financieros $ 16.464.882 3,06%
Utilidad $ 46.837.656
8,50%
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La Tabla No 33, resume los parámetros de venta usados y el cálculo del valor residual del
suelo del Lote del Teusacá; los usos de esta propuesta son comerciales; por tanto, su
evaluación se ha realizado con base en los siguientes lineamientos.
Tabla No 33. Servicios, comercio.
Valor Residual. Lote Teusacá
Ítem Valores en miles Participación
Total de ventas $ 283.889.359 100,00%
Lote $ 43.272.754 15,24%
Costo Directo $ 150.638.850 53,06%
Costos Indirectos $ 60.227.128 21,22%
Costos Financieros $ 8.458.926 3,58%
Utilidades $ 21.291.702
7,50%
De esta manera el aprovechamiento de la UG 1, definido como el valor residual del suelo
del Lote 1, y el valor residual del Lote 4; ambos valorados para servicios, comercio, servicios
empresariales, vivienda, servicios hoteleros; su valor asciende a la suma de 131.239
millones de pesos. Sí a este valor se le suma el valor del predio del Lote BIC, Ecopetrol, el
valor del suelo asciende a 137.838 Millones de pesos.
Valor del suelo UG 2
El desarrollo propuesto del Lote del Ministerio de Ambiente de esta Unidad de Gestión prevé
el uso combinado de servicios y comercio, dotacional metropolitano y vivienda. El ejercicio
se ha llevado a cabo de conformidad con las siguientes tablas; la evaluación está contenida
en la Tablas No 34.
Tabla No 34.
Valor Residual. Lote 1 de la UG 2
Ministerio del Medio Ambiente Ítem Valores en mies Participación
Total de ventas $ 442.367.907 100,00%
Lote $ 66.495.215 15,03%
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Costo Directo $ 236.977.661 53,57%
Costos Indirectos $ 93.848.351 21,22%
Costos Financieros $ 11.869.086 3,02%
Utilidades $ 33.177.593 7,50%
El aprovechamiento de la UG 2, definido como el valor residual del Lote del Ministerio,
asciende a la suma de 66.495 millones de pesos.
BENEFICIOS
Para los efectos del PPRU Ecopetrol, con aprovechamientos que responden a usos
institucionales y privados, se estimó los beneficios como el valor residual de los predios
menos las cargas urbanas locales estimadas en las secciones anteriores, descuento que
se realiza en la UG que las financia. En la siguiente tabla se determina el valor residual así
definido.
Tabla No 35. Valor residual del suelo
UG 1 y UG 2 Miles de pesos UG 1 UG 2 TOTAL PPRU
Ítem Pesos en miles Pesos en Miles Pesos en Miles
VENTAS PRODUCTO INMOBILIARIO
$ 834.920.609 $ 442.367.907 $ 1.277.288.517
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN (A) $ 433.499.801 $ 236.977.661 $
670.477.462
COSTOS INDIRECTOS (B) $ 202.052.215 $ 105.717.438 $
307.769.653
TOTAL COSTOS (A+B) $ 635.552.016 $ 342.695.099 $
978.247.115-
APORTE SUELO DE
CONSERVACIÓN $ 6.598.529
UTILIDAD ESPERADA (D) $
68.129.358 $ 33.177.593 $ 101.306.951
VALOR RESIDUAL DEL SUELO* (Ventas-Total costos-Utilidad)
$ 137.837.764 $ 66.495.215 $
204.332.979
Página 49
El valor residual o beneficio para la UG 1 asciende a 137.837 millones de pesos y el valor
residual de la UG 2 asciende a 66.495 millones de pesos.
REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS
Para garantizar la equidad entre las Unidades de Gestión al desarrollar el PPRU Ecopetrol,
se hace necesario realizar ajustes que garanticen una igual participación entre aportes y
beneficios para las Unidades de Gestión, UGs. Para ello, mediante la comparación de la
participación en los beneficios de las UG 1 y 2, respecto de su participación en las cargas
en suelo, edificaciones y obras, se determina los ajustes a realizar y por ende las
compensaciones necesarias.
Reparto entre Unidades de Gestión del PPRU Ecopetrol
Como resultado de los análisis anteriores, se hace necesario incorporar dentro de los costos
de cargas el mayor valor de ejecución del deprimido5; mayor valor que asciende a la
diferencia entre el valor acordado con el PPRU CAR y el estimado de acuerdo al ámbito de
desarrollo del Plan PPRU Ecopetrol. Esta diferencia asciende a:
Tabla No 39 Cifras en miles
PLAN PARCIAL VALOR PPRU ECCOPETROL participación entre Planes Parciales
$ 16.670.177
OBRAS DE CARRERA 8 ámbito del
Plan $ 13.215.464
TOTAL $ 3.454.713
Reparto entre unidades de Gestión:
5 La participación establecida es superior al desarrollo del deprimido contenido en el área de influencia del PPRU Ecopetrol.
Página 50
Este reparto se desarrolla mediante la comparación de la participación en los beneficios de
las UG 1 y 2 con el desarrollo del PPRU, respecto de su participación en las cargas en
suelo, edificaciones y obras.
La siguiente tabla contiene esta comparación y las condiciones de ajuste a efectos de
garantizar la equidad entre las Unidades de Gestión.
Tabla No 40 Reparto entre Unidades de Gestión UG 1 UG 2 TOTAL PPRU
Ítem Pesos Pesos Pesos
APORTE EN CARGA (A) -Valor en COP $ 25.835.564 $ 2.197.456 $
28.033.020
APORTE SUELO + EDIFICACIONES (B) -Valor en
COP $ 65.849.021 $ 37.529.890
$
103.378.911
AJUSTE PARTICIPACIÓN OBRAS DEPRIMIDO $ - $ 3.454.713
$
3.454.713
TOTAL APORTE (C=A+B) -Valor en COP $ 91.684.585 $ 43.182.059 $
134.866.644
PARTICIPACIÓN APORTE (D ) -Valor en % 67,98% 32,02% 100,00%
BENEFICIOS (VALOR RESIDUAL E) - Valor en COP
$ 137.837.764 $ 66.495.215 $
204.332.979
PARTICIPACIÓN BENEFICIOS (F) - Valor en % 67,46% 32,54% 100,00%
BALANCE
% FINANCIAMIENTO (G=F-D) - Valor en % -0,52% 0,52% 0,00%
EQUILIBRIO
COMPENSACIÓN H - Valor en COP $ (707.022) $
707.022 $ 0
APORTE EN EQUILIBRIO (I=H+C) - Valor en COP $ 90.977.564 $ 43.889.080 $
134.866.644
% APORTE EN EQUILIBRIO - Valor en % 67,46% 32,54% 100%
Es así como la UG 2 tendrá que aportar los recursos para la realización de las obras de la
calle 38, las demoliciones de su edificación, y proveer los recursos necesarios para alcanzar
la participación del PPRU Ecopetrol en las obras de la Carrera 8.
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El mecanismo fiduciario previsto en la sección primera de este capítulo establecerá las
condiciones de pago en el evento que los recursos necesarios para el desarrollo de las
obras de la Carrera 8 sean provistos por otro participe de este desarrollo.
Asignación de costos de ejecución obras comunes entre el Plan Parcial de Renovación
Urbana CAR Universidad América y Plan Parcial de Renovación Urbana de Ecopetrol
Como se mencionó en la sección de gestión del suelo, se hace necesario compartir los
costos de la ejecución de la obra sobre la carrera Octava a ejecutar, obra común al Plan
Parcial la CAR y Universidad Libre. El Valor de la totalidad de estas obras se enuncia en la
siguiente tabla, donde se ha discriminación los costos por ítems, tales como: rampas,
deprimidos, urbanismos e instalaciones; los valores así enunciados contienen el AIU y el
IVA asociados a estas actividades.
Tabla No 36 Cifras en miles
ITEM Valor Parcial Valor Total
RAMPA NORTE $ 1.541.786
RAMPA SUR $ 1.792.270
DEPRIMIDO $ 13.471.396
URBANISMO $ 2.730.547
RED DE AGUS
LLUVIAS
$ 580.323
RED SANITARIA $ 190.203
RED DE SUMINISTRO $ 387.722
RED ELÉCTRICA $ 1.414.644
RED DE
COMUNICACIONES
$ 558.219
RED DE ALUMBRADO $ 355.828
SEÑALIZACIÓN $ 130.087
TOTAL $ 23.153.024
La valoración de la participación de cada uno de los planes parciales en los costos del
deprimido estará dada por la participación de cada plan parcial en los aprovechamientos de
los dos Planes. Los aprovechamientos se medirán por el valor residual del suelo que resulte
del desarrollo de los Planes Parcial de Renovación.
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Los valores de venta, la participación del suelo como proporción de las ventas, se usarán
para la estimación del valor del suelo. Los parámetros a utilizar corresponden a los
obtenidos en el presente Documento. La siguiente tabla contiene las valoraciones de
participación de los planes parciales.
Tabla No 37
CAR ECOPETROL
Usos
ÁREAS VENDIBLES
Vr/ M2 En
miles de
pesos
VENTAS ÁREAS VENDIBLES
Vr/ M2 En
miles de
pesos
VENTAS
Vivienda 23.100,00
$
7.000 $
161.700.000 11.054,72
$
7.000
$
77.383.071
Dotacional escala metropolitana 11.000,00
$
8.500 $
93.500.000 8.543,58 $
8.500
$
72.620.464
Equipamiento Educativo 14.490,00
$
8.500 $
123.165.000 0,00
$
8.500
$
-
Servicios empresariales 9.410,00
$ 9.000
$ 84.690.000 98.540,20
$ 9.000
$ 886.861.803
Comercio escala zonal 2.000,00
$ 12.000
$ 24.000.000 12.695,53
$ 12.000
$ 152.346.373
servicios Turísticos 0,00
$
8.000 $
- 7.078,55
$
8.000
$
56.628.361
Servicios empresariales Existentes ECOPETROL6 0,00
$
- 7.966,26 $ 28.259.429
Parqueaderos Unidades 700,00
$
17.528
$
12.269.665 1.794
$
17.528
$
31.448.444
6 Se ha incluido en este ejercicio el BIC, Edificio de Ecopetrol, el cual se ha estimado como la suma del valor del suelo, de conformidad con el valor de referencia, ver Pestaña 3, Excel de reparto, más el valor de reposición de la edificación depreciado con las tablas de Fitto y Corvini.
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VENTAS TOTALES
$
499.324.665
$ 1.305.547.946
FACTOR ALFA 15.65% 15.65%
VALOR
RESIDUAL
DEL SUELO
$
78.149.942 $ 204.332.979
PARTICIPACIÓN
27.7% 72.3%
Bajo estas consideraciones la participación en el financiamiento de las obras de la carrera
octava corresponde a:
Tabla No 38
PLAN PACIAL PARTICIPACIÓN VALOR
PPRU CAR U
LIBRE
27.7% $ 6.405.369
PPRU
ECCOPETROL
72.3% $ 16.670.177
TOTAL $ 23.153.024
Los compromisos de participación de los planes parciales en la ejecución de las obras de
la Carrera Octava estarán reglados mediante un mecanismo Fiduciario, en los términos que
acuerden las partes y con la guía expuesta en la sección de Gestión del Suelo, sección
inicial de este capítulo.