PARA PROYECTO DE TURISMO COSTERO

POR Maria Luisa Villarreal Sonora

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GUIA PRÁCTICA DE EXPERIENCIAS

REALES

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Texto, Experiencias e Investigación: María Luisa Villarreal Sonora Libro electrónico SIMBIOSIS, Manejo Integrado de Recursos Naturales, SA de CV Calle Juan José Siordia 297. Esq. Emiliano zapata. Col. Leona Vicario Chetumal, Quintana Roo. México CP 77016 Tel/Fax: 983 8325543; Email: gerente@simbiosismx.com www.simbiosismx.com

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Esta pequeña guía contiene los pasos obligados (y algunos opcionales también) que un desarrollador, promovente o contratista de proyecto turístico (en la costa y en terrenos ubicados en el interior del Estado) debe conocer, y que se encuentran de manera explícita en la normatividad(aunque no muy entendible para los non doctos) y muchas veces de manera implícita (por lo tanto, menos conocida para los no iniciados), en esta intrincada maraña de trámites y requisitos que existe en Quintana Roo, creada sin otro propósito que garantizar la permanencia de sus atractivos, especies, funciones y ecosistemas naturales (aunque no lo crea)es fácil perderse y caer una y otra vez en errores que resultan costosos en tiempo, credibilidad y dinero para cualquier proyecto. Esta guía contiene las respuestas que hemos dado cientos de veces a nuestros frustrados y confundidos clientes o a sus asesores, al inicio, durante o después de la implementación de un proyecto de desarrollo turístico en esta Entidad. Una y otra vez llegan a Quintana Roo y se avientan un clavado con la idea (muy simplista) de desarrollar un resort o un hotel que les sea negocio y que aproveche la belleza natural. Luego a mitad de salto vienen a darse cuenta de que van a caer de cabeza y sin red de seguridad en una alberca de trámites, requisitos y reglas no escritas. Este documento le permitirá darse una idea general de trámites, costos y procesos requeridos explícita e implícitamente en materia de Medio Ambiente para llevar a cabo cualquier proyecto de Desarrollo Turístico en el Estado de Quintana Roo (el Caribe mexicano) Esta situación da pie para que, por lo general la prensa y las autoridades, tengan la impresión de que los desarrolladores son animales sedientos de dinero que violan las reglas y solo les interesa su inversión a costa de cualquier cosa (principalmente a costa del medio ambiente).

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Por su parte los desarrolladores, divididos en dos grandes categorías: a) aquellos que efectivamente son rapaces y desean su propio beneficio y b) los que desean hacer bien las cosas y solo necesitan entender cómo y cómo les beneficia. Esta guía esta dirigida a los segundos (no somos tan inocentes como puede parecer, a los primeros les bastara saber que con esta guía ya no tienen pretexto para decir que desconocían el procedimiento). Trataremos de ejemplificar algunos de los casos más comunes que pueden ser aplicables a cuatro tipos de iniciativas: 1. El proyecto de desarrollo turístico costero 2. El proyecto de desarrollo turístico interior 3. El pequeño proyecto de desarrollo turístico costero o en aguas interiores

4. El pequeño proyecto de desarrollo turístico interior (selva) …así como algunos consejos prácticos para ahorrarse costos no previstos, sustos y disgustos.

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CCCAAAPPPIIITTTUUULLLOOO PPPRRRIIIMMMEEERRROOO::: AAANNNTTTEEESSS DDDEEE CCCOOOMMMPPPRRRAAARRR EEELLL TTTEEERRRRRREEENNNOOO

Verifique físicamente el predio. No lo creerá pero un buen número de clientes han sido embaucados con terrenos o propietarios que no existen. Por increíble que parezca hemos tenido clientes que adquieren un predio ¡sin siquiera saber donde estaba!, sin verificar coordenadas, o visitarlo aunque sea una vez. Uno puede pensar que un desarrollador o un inversionista es lo suficientemente sagaz para caer en este tipo de trampas….y no es así. Los coyotes o tranzas se valen de muchas argucias (muchas veces amparados por algún notario corrupto) para entrampar a cualquier incauto. En los últimos años hemos visto de primera mano 2 de estos casos: el terreno en cuestión no tenía coordenadas en el titulo de propiedad o en el contrato de compraventa y cuando el cliente nos pidió ubicarlo para iniciar los trámites ambientales, su expediente NO existía en ninguna de las autoridades ambientales. Monto de la inversión: $60,000 USD (perdidos). Verifique la documentación del predio. En Quintana Roo, especialmente en los nuevos polos de desarrollo como Playa del Carmen (Riviera Maya), Tulúm y Costa Maya, la especulación y los fraudes son cosa de todos los días. No solo revise con el Registro público de la propiedad, también revise el notario que registra el papel (algunos son famosos como magos – aparecen y desaparecen propiedades y documentos -, o como santos – hacen que los muertos firmen, y los mas son transas que firman o sellan lo que sea), algunos casos vergonzosos no tienen escrúpulos para meter en problemas a los compradores.

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Hable con las autoridades locales (mejor solicite referencias por escrito), como catastro, ecología municipal, otros empresarios ya establecidos – a menudo la fuente más confiable -, etc. Hay una enorme cantidad de predios en litigio, invadidos, con varios dueños, que son del Estado (y un particular esta tratando de venderlo), etc. Tome sus precauciones. Hemos tenido clientes que visitan físicamente el predio, lo verifican, caminan y reconocen, y resulta que el vendedor NO era el dueño o el representante del dueño, seis meses después están en un litigio legal porque el verdadero dueño NUNCA lo vendió. Mucho cuidado. Monto invertido, para terrenos costeros un predio de 20 x 30 metros ronda entre $60,000 USD a $90,000 USD (perdidos) mas los gastos del litigio. Verifique la certificación de su agente inmobiliario. En la última década han surgido cientos de los llamados “agentes inmobiliarios”, que realmente son personas que se dedican a especular con predio costeros. Muchas de estas personas (aclaramos: no todas), no están establecidas legalmente, no cuentan con oficinas y muchas veces venden predios de manera ilegítima. Esta situación es común en las nuevas zonas de desarrollo como Tulúm y Costa Maya. Tenga cuidado, siempre consulte a las autoridades locales, pero sobre todo a la Cámara de Comercio, consultores técnicos o empresarios locales. Para más información: gerente@simbiosismx.com. Verifique el procedimiento para “adquisición” de predios o derechos ejidales. También sucede en terrenos ejidales en todo el Estado. Recuerde que los derechos ejidales NO pueden comercializarse. Se traspasan pero oficialmente No puede haber

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un contrato de compra venta ya que son derechos de uso común. A menos que el ejido haya sido parcelado en el programa PROCEDE, pero en Quintana Roo, estos fueron muy pocos casos (puede verificar que ejidos titularon en las oficinas de la secretaria de la reforma Agraria en Chetumal). Bien, la cesión de derechos (que generalmente implica un pago extraoficial al anterior dueño) debe ser autorizada por la Asamblea ejidal en pleno. Esto es obligatorio (a menos que el reglamento ejidal diga lo contrario), pero las autoridades sólo aceptan validez legal de cesión con aprobación de la asamblea ejidal y un acta certificada ante el Registro Agrario Nacional (RAN). Es útil, ya que en muchas ocasiones nos encontramos casos de cesión entre privados, que resultó un fraude pues la parcela era de otro ejidatario y la Asamblea nunca reconoció esa cesión de derechos, y por lo tanto también las autoridades. Monto de inversión. En un ejido la cesión de derechos extraoficialmente ronda de los $40,000.00 a los $100,000.00 (pesos) para ejidos no costeros, dependiendo de la proximidad con polos de desarrollo y de las áreas aledañas a cuerpos de agua. En los polos turísticos una cesión es casi imposible, pero algunos casos de cesión rondan los $200,000.00 a los $3´000,000.00 por cesión. Recuerde que este es un pago extraoficial. No se fíe de los truhanes que le dicen que ellos pueden vender su parcela o parte de su parcela sin consultarle a nadie, porque es de ellos. A menos que exhiba título de propiedad, sigue siendo un certificado de terrenos de uso común y la Asamblea General tiene la última palabra. Verifique con el RAN. Además recuerde que para realizar proyectos de tipo turístico o de usufructo del predio ejidal, a la hora de realizar cualquier trámite debe contar con anuencia ejidal, si no lo prevé

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adecuadamente esto puede resultarle un dolor de cabeza. Para mayores informes: gerente@simbiosismx.com. Verifique que la Zona Federal Marítimo Terrestre colindante con su predio, este disponible. Si va a comprar un terreno con playa o costa, le resultará muy desagradable encontrarse con que ya le concesionaron a otro su playa. De acuerdo a la ley, existe una jerarquía de asignaciones de este tipo de concesiones, un desarrollo de impacto regional tiene prioridad, pero la Ley no es retroactiva, si alguien la solicitó y lo obtuvo antes que usted, se va a involucrar en un proceso muy penoso de litigio (y no hay garantía de que gane). Para los cuerpos de agua interiores esta verificación se solicita a CONAGUA (Comisión Nacional del agua), para colindante con el Mar, el trámite se ve con SEMARNAT (Secretaria de Medio Ambiente y Recursos Naturales). Recuerde además que este trámite conlleva costos: el tramite puede ir de los $3,000.00 (pesos) a los $30,000.00 (dependiendo del consultor), más un pago a la autoridad (verificar Ley Federal de derechos en el capítulo correspondiente). Si va a utilizar el área, es decir planea poner muelles o realizar actividades en su zona Federal considere los tipos de uso permitidos, en este caso será “Usos Generales”, si solo quiere mantener su playa libre de invasores y protegerla le sugerimos seleccione “ornato y protección”, pero piénselo bien, no solo varia el monto de pago anual por la concesión, sino el alcance de obras que puede realizar en cada uno. Otra cosa: debe considerar también la inversión de los planos topográficos, debe realizarse por un topógrafo o ingeniero de acuerdo a la Norma Oficial Mexicana: NOM-146-SEMARNAT-2005. Por lo general este es un cuello de botella muy complicado, por

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cuestiones de costos. En algunos casos el trámite y pago de ZOFEMAT es de 5 o 6 mil pesos, pero el topográfico cuesta unos $40,000.00 (pesos). Busque sus mejores opciones: Un topógrafo de su confianza, los topógrafos de su proyecto o puede pedir orientación en la propia SEMARNAT. Verifique el Programa de Ordenamiento Ecológico Territorial en el que se encuentra el predio. Recuerde que a diferencia de muchos otros Estados, la costa de Quintana Roo está ordenada prácticamente en toda su extensión, es decir, desde el límite con Belice (en el extremo sur del Estado) hasta las inmediaciones de Isla Mujeres (en el Norte del Estado), TODA la superficie colindante con el mar y hasta 10 o 12 kilómetros tierra adentro (en algunos sitios), ya tiene establecido el uso de suelo, densidades permitidas (o no densidades del todo). El predio puede estar precioso, pero si no verifica este detalle se puede encontrar con que el Ordenamiento NO le permite establecer un hotel, un muelle o establecer equipamiento. Por lo general le conviene que le realicen un Diagnóstico ambiental normativo, es decir un estudio rápido que localiza físicamente el predio, en un Sistema de Información geográfica, lo ubica en el ordenamiento ecológico indicado y le indica que puede desarrollar y hasta donde (beneficios, dificultades y prohibiciones). Estos estudios tienen, en 2008, un costo de alrededor de $1,500.00 a $12,000.00 (pesos) dependiendo del sitio, alcance e información disponible (para más información: gerente@simbiosismx.com). Un consejo: Los ordenamientos se revisan cada varios años, es decir, los usos de suelo pueden cambiar a su favor o en su perjuicio, manténgase al tanto si adquiere un terreno. La ley no es retroactiva pero no es raro escuchar de un proyecto planificado un par de años de acuerdo a un uso de suelo, que tiene

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problemas porque el Ordenamiento cambió (así como su uso de suelo), justo antes de comenzar a realizar sus trámites. Verifique si el terreno esta en un Área Natural Protegida (ANP). También hemos tenido casos de clientes que adquirieron predios en zonas de protección de ANP en tierra (muchas veces ni siquiera colindan con agua) y resulta que, de acuerdo a la ley, solo se puede realizar Investigación Científica o Vigilancia, o zonas núcleo o incluso de amortiguamiento – traducción: en este sitio olvide cualquier tipo de desarrollo. Esto es muy común para predios en la Reserva de Sian Ka´an (en torno a Tulúm o Felipe Carrillo Puerto), El Santuario del Manatí, en las inmediaciones de la Bahía de Chetumal o entre ésta y la carretera Cafetal – Mahahual o mahahual - Xcalak. Mucho ojo. Un consejo: El Diagnóstico Ambiental normativo le puede ser muy útil en estos casos. Para más información: gerente@simbiosismx.com. Verifique el uso autorizado de las aguas colindantes (en el mar o la costa). También los cuerpos de agua poseen esquemas dentro de los Ordenamientos (se les conoce como Unidades de Gestión Ambiental Marina – UGA marina) y, adicionalmente existen un buen numero de áreas protegidas marinas en el Estado. Digamos que compra un predio y desea realizar actividades acuáticas en el cuerpo de agua colindante y no le dijeron que era una Reserva de la Biosfera, un parque marino nacional, o un área de protección especial o reserva estatal, con su propia reglamentación.

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Debe considerar los permisos que este tipo de actividades le van a requerir. Mencionados más adelante a la hora de desarrollar un proyecto. Verifique el uso autorizado de las aguas colindantes (en aguas interiores). También existen regulaciones para aguas interiores (lagunas o cenotes), muchos de estos cuerpos de agua son utilizados por comunidades, son propiedad o están en terrenos ejidales o están dentro de algún programa de manejo como parte de una reserva ecológica. Verifique los permisos que requeriría y las actividades que puede realizar para su proyecto. Esto lo puede consultar directamente con las autoridades ambientales: SEDUMA -Secretaria de Desarrollo Urbano y Medio Ambiente – (para el caso de las áreas naturales protegidas estatales) o CONANP – Comisión de Áreas Naturales Protegidas – (para el caso de las áreas federales). Verifique la existencia de especies protegidas en el predio (manglar). En este punto nos referimos básicamente al manglar, en Quintana Roo hay 4 especies: Mangle rojo (Rhizophora mangle), Mangle Blanco (Laguncularia racemosa), Mangle botoncillo (Conocarpus erectus) y Mangle negro (Avicenia germinans). Esto es esencial ya que si no planifica su proyecto adecuadamente, desde el impacto a este tipo de vegetación (olvídese de desmonte o erradicación), no obtendrá los permisos correspondientes para su proyecto.

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Un consejo: No se ponga optimista y piense que puede “desaparecer” manchones de vegetación de manglar o promover que se muera de manera “natural”; los esquemas de vigilancia oficial y ciudadana son estrictos en el Estado. Algunos desarrolladores lo hacen o intentan hacerlo, la cosa es arriesgarse a ser atrapado (siempre pasa tarde o temprano). Muchos proyectos han sido detenidos temporal o permanentemente debido a esta situación, las multas son importantes ( muchas veces son discrecionales, de los $9,000.00 hasta varios millones de pesos, dependiendo del alcance del impacto y la capacidad económica del inculpado – aunque NO lo crea), los procesos penosos (desde el levantamiento del acta hasta el oficio de emplazamiento o cierre del caso pueden pasar 3 a 5 años), las clausuras casi obligatorias (en un 80% de los casos se clausuran obras completas) y encima de todo, tendrá que reponer la vegetación (que le puede costar unos $80,000 a $500,000 por proyecto de restauración, incluyendo planta, estudios de impactos generados, pago al fondo de compensación ambiental, establecimiento y manejo de la plantación). Existen algunas opciones: a) Considere ajustar su proyecto a la existencia de éstas áreas

(nunca al revés), sea creativo, puede resultar muy interesante

b) No compre terrenos con este tipo de vegetación (un poco difícil porque casi toda la costa disponible del Estado, especialmente la zona sur cuenta con este tipo de vegetación)

Verifique el estado del terreno en TODA temporada (climatológicamente hablando). Le puede parecer extraño, pero hemos atendido 5 casos, donde los clientes de manera individual

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adquirieron su predio, excelente en época de sequía, que resultó un área inundable o zona de escurrimiento pluvial (se inunda aunque no llueva localmente) en época de lluvias (la mitad del año). Estos predios resultaron inaccesibles la mitad del año, en un caso se tuvo que invertir millones de pesos para rellenar (se permitió porque era selva secundaria, porque no había manglar) pero tuvo que contar con las decenas de permisos para hacerlo, otros tuvieron que comprometer infraestructura y equipamiento urbano (bombeo de agua de lluvia a otras zonas) para obtener los permisos y en un caso se perdió la inversión totalmente porque el desarrollo permanecía inundado (aunque no lloviera – era zona de escurrimientos). Consulte con un asesor ambiental, la gente local (vecinos) u otros empresarios antes de comprar. La dinámica costera del Estado es muy peculiar, especialmente de Sian Ka´an hacia el Sur de la Entidad. Infórmese primero y tome sus precauciones. Verifique la disponibilidad de Equipamiento urbano o los planes de equipamiento a futuro. Esto especialmente para los nuevos polos de desarrollo es vital, en un par de casos los clientes compraron el predio porque se les prometió (de palabra) que el equipamiento urbano llegaría en poco tiempo, basta decir que seis años después siguen esperando. Consulte directamente, mejor por escrito si lo considera prudente, con las autoridades responsables: Comisión Federal de Electricidad, Comisión de Agua potable y alcantarillado, Comisión Nacional del Agua, etc., consulte a otros empresarios, su Cámara de comercio o de industria hotelera, pero sobre todo pregunte a otros propietarios locales (un consultor técnico también puede darle esta información). Una consulta de este tipo puede costarle

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desde $250.00 hasta $8,000.00 (dependiendo de la cantidad de información que requiera). Tenga cuidado con la complicidad de la cortesía. ¿Que es esto? Existe algunas veces tanta urgencia por vender los predios, incluso por parte del propio Estado para promover desarrollos, que dirán y justificarán CUALQUIER COSA o argumento para amarrar una venta. Recuerde que un vendedor o incluso el propio Estado NO pueden garantizar (MENOS por escrito) muchos de los compromisos que se dicen de palabra. Algunos ejemplos ocurridos a clientes, promesas que no se pudieron cumplir, o que ocasionaron dolores de cabeza y disgustos:

• “Si compra el predio, El equipamiento se lo ponemos en algunos meses, no hay problema”

• “Si compra el predio, Puede empezar a construir sin problema, los permisos salen rápido, nosotros nos encargamos”

• “Si compra el predio, Podemos cambiar el uso de suelo a su favor, ya que es un proyecto de beneficio regional, sin problema, en dos patadas”

• “Ya adquirido el predio, empiece a construir, el permiso ambiental no es importante, nosotros nos encargamos”

• “Si adquiere el predio, no son muchos los trámites y pagos que necesita hacer además de su inversión en el proyecto, le damos todas las facilidades”

• “Necesitamos empresarios e inversionistas como Usted, cuente con todas las facilidades para realizar su proyecto”

• “los ambientalistas dicen que es un área importante, pero usted no se preocupe nosotros nos aseguramos de que le den el permiso de construcción a su proyecto”

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Y así por el estilo, no se deje lamparear, NO puede evitar los trámites, incluso las autoridades NO pueden maniobrar libremente, existen comités ciudadanos, grupos ambientalistas muy fuertes, rivalidades políticas, competencias bien definidas entre autoridades, conflictos de intereses con grupos de propietarios, entre políticos o pleitos por el predio, que terminaron retrasando, causando muchas molestias al desarrollador o deteniendo este tipo de iniciativas. Tenga en cuenta el RITMO CARIBEÑO. No es un tipo de baile, bueno al menos no en una pista de baile. Para los desarrolladores, inversionistas y empresarios que provienen de otras regiones del país o del mundo esto es “la Muerte” (de boca de los propios clientes). El ritmo Caribeño es una actitud que tiene la mayor parte de la gente oriunda de esta región, es un ritmo de vida relajado, sin prisas, sin estrés (o al mínimo de estrés), que no está del todo mal si no fuera porque se aplica a los responsables de los trámites legales, municipales, estatales, federales de todo índole, a constructoras, proveedores, trabajadores e incluso uno que otro consultor. En el caso de los trámites, NADIE parece tener prisa. Amenazarlos, apurarlos, gritarles y enojarse sólo empeora las cosas porque el estrés los pone enfadosos o más lentos (un curioso efecto generalizado), incluso los deja sordos o amnésicos (en un par de ocasiones se perdió la documentación – el expediente completo – y nadie supo donde quedó). Se requiere de un conocimiento de los procesos y acuerdos tácitos (no escritos) y la idiosincrasia de la gente local para desatorar trámites.

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Alegar y gritarles que en X Estado o X País los trámites son más sencillos y eficientes, o que esta pagando impuestos y va a traer inversión y por eso merece trato más eficiente, parece tener un efecto muy negativo y generalizado en oficinas y secretarías completas, crea una actitud de mayor enojo, desenfado y desinterés por su caso. No crea que es porque la gente quiera mordida, mochada o “para su chesco” (aunque también hay excepciones), es sólo que se toman su tiempo y respetan el culto del Hakunamatata. Un consejo: Consígase un gestor con experiencia local, respire hondo y profundo, conozca y considere los tiempos reales de los trámites.

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CCCAAAPPPIIITTTUUULLLOOO SSSEEEGGGUUUNNNDDDOOO::: YYYAAA CCCOOOMMMPPPRRREEE EEELLL TTTEEERRRRRREEENNNOOO………

AAANNNTTTEEESSS QQQUUUIIIEEERRROOO CCCOOONNNSSSTTTRRRUUUIIIRRR Gran proyecto de Desarrollo turístico costero. Nuestra definición: Proyecto turístico que incluye hotel, restaurante, áreas recreativas, muelle, marina (u otra infraestructura a colocar o utilizar la orilla del agua), etc., colindante con Zona Federal Marítimo Terrestre. En este punto suponemos que ya verificó que su predio efectivamente soporta o se le permite la densidad de cuartos hoteleros y proyectos que tiene en su Proyecto Ejecutivo o propuesta de desarrollo. Trataremos de guiarlo por los pasos utilizando un ejemplo imaginario (basado en nuestra experiencia con diversos clientes a lo largo de 16 años). Digamos que adquirió un predio de 50 hectáreas, junto a la costa para realizar un resort de regular tamaño con 600 habitaciones, un par de albercas, club de playa, un muelle, discoteca, club de niños, 2 restaurantes, motor lobby, área de servicios (incluye lavandería, bodegas, área administrativa), pasillos para interconectar las áreas, jardineras, Spa, tiendas, 2 salones para eventos, subestación eléctrica, planta de tratamiento de aguas residuales, calefacción central (sistema interno de aire acondicionado), camino de acceso desde la carretera (que esta a un par de kilómetros), tal vez canchas de tenis y otras áreas deportivas…lo común. De las 50 hectáreas, 0.5 hectáreas son de manglar, junto a la costa, un manchoncito, y el resto es selva baja costera. El predio esta a un par de kilómetros de la carretera principal, se accede por un antiguo camino de acceso (estrecho), colinda con

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ZOFEMAT y tiene unos 500 metros de frente de playa por 1000 metros de fondo. Resumimos aquí los tipos de trámites necesarios, las autoridades, algunos costos estimados (del trámite en sí y del proceso para llevar a cabo el trámite) y los tiempos de espera: Verificar Uso de Suelo compatible, de acuerdo a Ordenamiento ecológico Territorial, Programa de Desarrollo Urbano o Programa de Manejo de la reserva. Aquí se debe verificar compatibilidad de uso de suelo, densidad de cuartos hoteleros es la permitida, tipo de infraestructura y equipamiento permitido o no permitido. Compatible. Continúe con el siguiente punto. Incompatible. Principales razones, que hacer y algunos datos de ayuda:

• No se permite el tipo de uso de suelo que requiero (está como incompatible): Turismo

En este caso realizó una mala inversión. Primero que nada debe asegurarse, como mencionamos en el capítulo anterior, que el uso de suelo sea compatible. Le sugerimos algunas cosas:

o Espere a que se abra la siguiente ventana de revisión del ordenamiento o Programa de Manejo de la Reserva correspondiente, en el inter prepare su argumentación adecuadamente y bien fundamentada de manera técnica y espere que se acepte un cambio justificado de uso de suelo. No se fíe de autoridades o consultores que le prometen un cambio mágico, prepare muy bien sus argumentaciones. En este caso le puede llevar un par de años o más, la garantía de éxito es baja, para

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ser honestos, de un 30% o menos, aunque le prometan las perlas de la virgen, tenga mucho cuidado.

o Compre otro predio y esta vez verifique su uso de suelo

(esta es la solución mas sensata – no la más barata)

o Cambie su proyecto por uno compatible, existe una gama muy amplia de opciones para hacer negocio con la naturaleza, no se empecine con una idea fija de proyecto, hemos visto mas de media docena de clientes tomar esta actitud, incluso acudir a autoridades u otros consultores…y siguen sin poder desarrollar su idea fija de un resort (incompatible para el terreno que adquirieron)

o Pague muchísimo dinero en mordidas, favores y arriésguese a desarrollar, a que lo pesquen a usted y al representante de SEMARNAT, municipio u otra autoridad que quiera suicidarse autorizando este tipo de situaciones (más de una cabeza ha volado en este sentido en los últimos años).

• No se permite algún uso de suelo complementario que requiero (esta como incompatible): Infraestructura, equipamiento

Esto es un poco menos complicado pero igual deberá realizar alguno de los siguientes trámites, dependiendo del alcance de la infraestructura o el equipamiento que sea incompatible.

o Concertar con autoridades su propuesta de infraestructura o equipamiento requerida, por qué, discuta opciones viables y alternativas que no contravengan otras regulaciones, solicite (por escrito) la opción de compensar ambientalmente y garantizar sustentabilidad para poder cubrir su necesidad. Debe

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ser un planteamiento sensato y viable a los ojos de las autoridades, la prensa (la opinión pública).

o Establecer en su Manifestación de Impacto Ambiental los compromisos ambientales para lograr que la implementación de su infraestructura o equipamiento no impacte negativa y permanentemente el área.

o Sondee opciones alternativas.

• La densidad de cuartos hoteleros no se permite. De nuevo le comentamos: MUY MALA inversión, tendría que tratarse de áreas bajo esquema de conservación o protección con usos de suelo NO previstos para desarrollo, puede, como en otros casos anteriores, esperarse a la revisión del Ordenamiento para solicitarlo o tomar alguna de las opciones referentes a uso de suelo incompatible. • La densidad de cuartos hoteleros es muy baja y no alcanzo a construir los cuartos que necesito

o Trate de buscar una cesión de densidad o derechos de desarrollo de otro predio. Esto se logra por 2 vías:

� Comprar otro predio en la misma zona, de menor viabilidad de desarrollo, digamos un humedal completito con muchisimo manglar y realice un compromiso de conservación a perpetuidad solicitando le transfieran las densidades de ese predio al suyo. Este procedimiento existe, pero requiere de un compromiso notariado, y solo para que no se quiera pasar de listo, el predio se incluye en un listado en catastro municipal para evitar que en el futuro se cambie de opinión y quiera desarrollarse.

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� Negociar con otro propietario una “cesión” de derechos de desarrollo (que renuncie a desarrollar), mediante una compensación, y que el haga el trámite de compromiso de conservación a perpetuidad.

Digamos que su predio tiene una densidad de 10 habitaciones por hectárea y tiene 50 hectáreas, es decir le van a permitir que usted construya 500 habitaciones…¿y las otras 100? Bueno considere adquirir o negociar con alguien la transferencia de densidades para alcanzar esos 100 cuartos. Por lo general los predios disponibles para esto son humedales, predios de muy bajo valor o potencial de desarrollo (pero muy alto valor ecológico), sólo asegúrese que el ordenamiento le haya asignado densidades, que este en la misma región (que es una condición muchas veces) y cumplir con los requerimientos de las autoridades. ¡Ojo!: Este trámite debe ser considerado en la Manifestación de Impacto ambiental, como parte de las estrategias para obtener densidades autorizadas, como parte de los compromisos ambientales. Si lo incluye en su MIA, se incluirá como condicionante en el resolutivo correspondiente. Si no lo considera, el proyecto simplemente no será permitido porque las autoridad se preguntará como piensa construir 600 habitaciones donde sólo se autorizan 500. Este procedimiento por lo general involucra entregar la MIA, esperar el resolutivo (3 a 4 meses), obtener el predio, la compra venta o cesión, la validación del acuerdo ante notario, la validación por parte de la SEMARNAT. En total le puede llevar un promedio de 6 a 10 meses si no hay contratiempos. Un consejo: No crea que los predios de conservación a perpetuidad se “desechan” y abandonan después de “extraída

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su densidad”. Separando el costo del predio o de la compensación aun tercero por la cesión, probablemente le van a requerir otra inversión para garantizar el manejo y conservación del área a perpetuidad. Pueden ser programas de reforestación, sanidad vegetal, protección de fauna silvestre, vigilancia, protección contra incendios. Estos costos van de $5,000 a $100,000 por hectárea, anualmente. ¿De que va a depender? Del grado de los compromisos que su consultor ambiental le comprometa en la MIA y los programas. Aquí un consejo: SIEMPRE LEA SU MIA antes de entregarla y pida a su consultor que le aclare cada punto y cada compromiso. Tómese el tiempo, se puede ahorrar miles y algunas veces millones de pesos.

Para más información: gerente@simbiosismx.com ¿Que estudios ambientales voy a necesitar para mi proyecto? ¿Cuánto me va a costar? A continuación le listamos y describimos algunos de los trámites que requerirá realizar (algunas veces pueden existir excepciones dependiendo de su situación particular, costos básicos y algunos costos paralelos y tiempos en promedio: Estudio Técnico Justificativo para cambio de uso de suelo diferente al forestal, también conocido como ETJ Si piensa desmontar más de 1200 m2 de selva u otro ecosistema preferentemente forestal (como una selva costera o un acahual – selva secundaria), debe realizarse este tipo de Estudio. También puede enviar un oficio a la SEMARNAT preguntando si puede ser exentado de este trámite, para que este más seguro. Si le responden que esta exento siga adelante, si le responden que NO esta exento, deberá realizarlo.

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Este trámite le permite obtener el permiso para desmontar y le recomendamos lo haga de manera paralela con la Manifestación de Impacto Ambiental. Este estudio lo ve otra área de la SEMARNAT, relacionada con recursos forestales y lleva su tiempo, entre 30 a 60 días hábiles para ser revisado y autorizado (o no). Muchos promoventes cometen el error de no realizarlo y esperarse a que se lo soliciten en el oficio de contestación de la MIA (oficio resolutivo), esto significa que si lo piden, deberá retrasar sus obras al menos unos 4 meses (unos 20 días para realizar el estudio y hasta 60 días hábiles para obtener contestación), si no hay contratiempos o no piden más información. Básicamente se trata de un estudio de inventario forestal, para determinar si existen especies prioritarias, cuanto se va a derribar, si hay impactos a funciones ambientales. ….por supuesto para saber cuanto por estos impactos, una tarifa que se va al Fondo Forestal. Manifestación de Impacto Ambiental. Como estamos hablando de desarrollos costeros se tratará de una MIA Federal y como hablamos de un proyecto grande, será una MIA Regional del sector Turismo, para otros tipos de MIA, puede referirse a la página de la SEMARNAT concerniente a trámites y servicios y en especial a información de trámites. Aquí trataremos de explicar los vericuetos y detalles que debe considerarse en una MIA, estudios y consultorias relacionadas y las implicaciones que conlleva una MIA mal preparada o una muy bien preparada (irónicamente).

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La MIA regional es un documento que básicamente tiene nueve capítulos, en cada uno de ellos se va armando una parte del proyecto y todos deben estar enlazados y ser coherentes. Los Capítulos y el llenado viene en la guía proporcionada por la SEMARNAT, aquí nos remitiremos a darle algunos consejos útiles que debe considerar con este tipo de Estudio. ¡ojo!: Cuidado con la MIA espectacular!. En diversas ocasiones nos hemos topado con MIA increíbles, redactadas por consultores muy capaces, que prometen el Sol y las estrellas ambientalmente para lograr que el proyecto se apoye. Y así se realiza lo que se llama Programas de Manejo y Gestión Ambiental o de Gestión Ambiental Integral, es decir, todos los compromisos ambientales de diferentes temas en 10 o 20 programas, bajo un programa consolidado. Eso lo ve excelente la autoridad pero debe estar conciente de que significa en compromisos y costos. Muchos de estos compromisos NUNCA son mencionados al promovente, o al promovente no le interesa conocerlos, lo que les interesa es entregar rápidamente y no consideran que se están comprometiendo a largo plazo con una serie de medidas que no están integradas en el proceso de planeación del proyecto o que no pretenden cumplir. Esta falta de previsión de compromisos acarrea un efecto domino que puede costarle 30 o 40 veces (algunas veces más) lo que pagó por la MIA y la revisión ante SEMARNAT. Déjeme le ejemplifico un proceso que hemos visto con mucha frecuencia: Usted paga $100,000.00 pesos por una MIA a un consultor y le ordena o le exige garantía de que este estudio sea aprobado y pronto. Se redacta la MIA y en el Capítulo VI (Medidas de mitigación….es decir como va a comprometerse a reducir o componer los impactos que ocasiones) el Consultor siguiendo sus instrucciones, pensando en todas las posibilidades de que la autoridad le ponga “peros” al proyecto hace una serie de

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compromisos increíbles, que sabe que la autoridad verá bien, esperando distraer su atención de los puntos álgidos o problemáticos del proyecto. Algunas preguntas de reflexión: ¿Por que tiene el consultor ambiental que crear estos compromisos exagerados para que le autoricen su proyecto? Porque no se tomó la precaución de planificar el proyecto adecuadamente de acuerdo a sus condicionantes ambientales, no puede garantizarse su sustentabilidad o hay detalles en el diseño que no garantizan la viabilidad del proyecto con respecto al medio ambiente… ¿Porque sucede esto? Es triste reconocerlo pero rara vez, o nunca, el desarrollador reúne a los Consultores ambientales con sus arquitectos al momento de planear el proyecto; considera que las “pendejadas ambientales” (perdonen nuestro francés) no tienen nada que ver con su hermoso proyecto de Hotel o resort, y se encuentran después atrapados y furiosos en proyectos no sustentables a los que hay que parcharle compromisos o pegarle una buena cantidad de dinero no previsto para liberar el proyecto, y terminan arrastrando los asuntos ambientales como lastre, quejándose por la incompetencia de autoridades, consultores y otros terceros, porque es más difícil reconocer que no se tuvo la visión y el compromiso de integrar el proyecto ambientalmente, desde un principio. Regresando a la MIA, cuanto pueden implicar estos compromisos en inversión: MIA (considerando que pago los $100,000 de estudio -algunos promoventes incautos pagan hasta $400,000.00 pesos por MIA -). El pago por recepción y revisión de la MIA, una MIA regional supera los $60,000.00 por ser recepcionada.

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Estudio Técnico Justificativo para Cambio de Uso de Suelo Forestal Con un costo que va de los $8,000.00 por hectárea de estudio a los $100,000.00 pesos por estudio (de acuerdo al forestal), Pago de Transectos y brechas para este tipo de estudios (rara vez los forestales los incluyen en el precio), unos $30,000.00 pesos, pago al fondo forestal (es discrecional) va de los $30,000.00 a un par de millones de pesos – o tal vez más dependiendo del área convertida, tipo de ecosistema – olvídelo si es manglar -. Programa de Gestión y Manejo Ambiental de la MIA. Estos son un arma de doble filo. Se da uno cuenta de su existencia cuando le dan su oficio resolutivo y nos autorizan de manera condicionada su proyecto a que cumpla con sus compromisos (Capítulo VI) y algunas otras condicionantes. Digamos que el consultor ambiental lo comprometió en su MIA a 10 programas ambientales, por decir. La autoridad le va a requerir que esos programas sean validados. Traducción: Debe pagar para que se los desarrollen en un documento extenso, con objetivos, montos, compromisos y calendario de ejecución, donde la autoridad vez los como, que, cuando, donde y cuanto va a costar lo que pretende hacer. El precio por programa dependiendo de su complejidad va de los $5,000.00 a los $40,000.00 pesos (¡y usted debe presentar 10!). El costo no se incluye en la MIA original, ni se esperance. No intente pelearlo con su consultor o terminara teniendo que buscar a otro consultor que le haga los programas. Bueno en este punto usted debe desembolsar otros $200,000.00 a $300,000.00 por desarrollar los programas y obtiene 10 cuadernillos que somete a la autoridad (SEMARNAT) para ser validados. Esto tardará un par de meses y usted debe tenerlos validados para ser ejecutados. ¡Ojo! Lea muy bien cada programa. Al final se solicita un presupuesto de ejecución. Es decir, si va a hacer un programa de

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reforestación, al final resulta que propone unos $300,000.00 pesos iniciales para la primera etapa, y unos $50,000.00 pesos anuales para ejecutarlo; otro programa de educación ambiental, unos $40,000.00 anuales para ejecución, y así por el estilo. Al final si suma cada total de programas se va a encontrar con que ejecutar los 10 programas le va a costar una inversión inicial de $2´000,000.00 y una inversión anual de $700,000.00 por concepto de ejecución para los primeros, digamos, 5 años (otros $3´500,000.00). Esto no seria problema de no ser que la autoridad le va a exigir el cumplimiento de sus programas ambientales a través de un programa de Garantías ambientales, es decir, un SEGURO de cumplimiento porque usted debe contar con los $5´500,000.00 que dice tener para ejecutar sus programas ambientales. Recapitulemos, una MIA de $100,000.00 o poco más (si no se puso abusado) terminó en un pago de $200,000.00 a $300,000.00 pesos por desarrollar los programas, que a su vez derivaron en $5´500,000.00 en compromisos de ejecución (cubierto con un seguro de cumplimiento, garantías, etc.) de Nuevo: TENGA CUIDADO DE REVISAR Y ENTENDER SUS COMPROMISOS. En este punto ya le debe doler la cabeza y pensar “me regreso a Yucatán (o a Nuevo León o a Estados Unidos)”, pero déjenos darle un CONSEJO, tal vez el más valioso, el más barato y el menos escuchado: CONSEJO: INVOLUCRE A SU CONSULTOR AMBIENTAL DESDE EL INICIO DEL PROYECTO, QUE LO AYUDE A PLANIFICAR SU IDEA DE PROYECTO, NO PIENSE QUE LOS ARQUITECTOS E INGENIEROS LO PUEDEN HACER SIN CONSIDERAR LA PARTE AMBIENTAL. Y créanos, no le damos este consejo porque seamos consultores ambientales, lo aconsejamos porque esto nos facilita la existencia a Nosotros y a Ustedes (un Consultor, cualquier consultor que mete

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en problemas – por acción u omisión – a su cliente es un Kamikaze). Otros tipos de Estudios UMA (Unidad de Manejo para la Conservación de la Vida silvestre) Esta se requiere cuando va a establecer un vivero o para rescate de plantas o fauna silvestre. Es muy importante familiarizarse con el concepto porque la ley por lo general exige que las actividades de reforestación o jardinería involucren al menos un 50% de planta nativa, y mucha de la flora nativa del Estado solo puede producirse o extraerse legalmente con este esquema. Una UMA puede ir de unos cuantos miles de pesos a los $60,000.00 pesos por plan de manejo, más los costos de ejecución. El estudio requiere unos 20 días y el trámite en revisión se lleva alrededor de 60 días. Para mayores informes gerente@simbiosismx.com

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CCCAAAPPPIIITTTUUULLLOOO TTTEEERRRCCCEEERRROOO::: TTTIIIPPPSSS AAA LLLAAA HHHOOORRRAAA DDDEEE CCCOOONNNSSSTTTRRRUUUIIIRRR

Consígase un Supervisor Ambiental Este es un gasto necesario, considérelo una inversión. Dependiendo del alcance del proyecto puede existir untar de modalidades: pago con iguala: un monto mensual que cubra los gastos para que se quede de manera permanente en el sitio de construcción – ideal para proyectos muy complejos- donde todos los días surge alguna cuestión que arreglar. Ahora debe tener bien claro lo siguiente, el supervisor ambiental viene a ser como el Responsable de obra, es decir, no crea que por el pago va a operar los programas ambientales. Es como decir que su responsable de obra va a excavar, verter cemento y pegar ladrillos con sus otras responsabilidades. …o un pago puntual, para proyectos más pequeños y sencillos (relativamente) donde se realizan unas tres o cuatro visitas al mes para integrar el expediente, en este aspecto requiere mucho apoyo de parte de los integrantes de la obra: el responsable de obra, el comité de seguimiento ambiental – por lo general integrado por el responsable legal, el responsable de obra y algunos encargados de área, y el o los responsables ambientales-. Adiestre a su personal de campo. Es importante capacitar al personal de obra. La mayor parte de los problemas a la hora de la supervisión ambiental por parte de las autoridades se da con un responsable de obra que opina demasiado o no esta seguro de lo que dice. Corregir la situación que se genera de un acta administrativa mal llenada es costoso y

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puede llevar un lapso de 1 a 3 años. Considerando los costos de esto y las repercusiones procure invertir en algunas capacitaciones para su personal. Ojo con los obreros, la pueden cajetear en serio Esto sin ánimo de albur. Literalmente el 90% de la problemática ambiental la provocan los obreros. Desde un operador de maquinaria que derriba manglar para abrirse paso, hasta un albañil que defeca al aire libre al momento de una supervisión de PROFEPA, la gente que tira sus envolturas de golosinas por doquier. Finalmente recuerde que su consultor / supervisor ambiental es parte de su equipo …“Un promovente nos dijo en una reunión: Nadie quiere a los policías, los toleramos porque si no se va al caño el proyecto, pero no se enojen si no los queremos…” En otra ocasión nos encontramos a un Responsable de obra (un poco pasado de copas) y sinceramente, desde el fondo de su corazón nos dijo…”No me clausuren la obra, por favor, tengan piedad”… En ambos casos estaban equivocados. El supervisor ambiental no es una especie de policía ajeno al proyecto, ni esta facultado para clausurar una obra. Es, como el resto del personal del proyecto, una pieza para poder desarrollar una iniciativa, cuya misión es prever y amortiguar cualquier posible impacto a los ecosistemas o a los compromisos de la MIA y otros requerimientos de la autoridad, que el resto del personal, por sus múltiples obligaciones, tiempos y restricciones, pudieran pasar por alto.