"El boleto de compraventa celebrado entre el heredero aparente y un tercero de buena fe, es oponible al heredero real?".

Ponencia presentada a las XIX Jornadas Nacionales de Derecho Civil realizadas en Rosario del 25 al 27 de septiembre de 2003. Comisión Nº 6: Sucesiones: Posesión Hereditaria. (Texto Completo). Autores: MATILDE VAUDAGNA - JUAN IGNACIO FERRER

Tema

SUCESIONES-HEREDEROS-VOCACION HEREDITARIA-POSESION DE HERENCIA-HEREDERO APARENTE-BOLETO DE COMPRAVENTA-ACTOS DE DISPOSICION-ACTOS DE ADMINISTRACION-TERCERO DE BUENA FE-OPONIBILIDAD A TERCEROS

De lege lata:

1.-El heredero aparente, es aquella persona que se encuentra en posesión de la herencia, y por haber obtenido declaratoria de herederos a su favor o la aprobación de un testamento, actúa como heredero real aunque dicho carácter no le corresponda.

2.- Diferencia entre actos de administración y de disposición. Distinguimos dentro de los actos patrimoniales, según la mayor o menor amplitud de efectos: el acto de disposición, el de administración y el conservatorio. 2.1- Son actos de disposición "los que disminuyen o modifican sustancialmente los elementos que forman el capital del patrimonio o que, sin estos caracteres, comprometen su porvenir por largo tiempo". 2.2- Acto de administración "es el que tiene por objeto hacer producir a los bienes los benéficos que normalmente puede obtenerse de ellos, respetando su naturaleza".2.3- Acto conservatorio es "el que simplemente tiene por fin preservar un bien patrimonial en inminente peligro de perderse".-

3.- El Art.3429 del C. C., se refiere a los actos de administración realizados por el poseedor de la herencia -heredero aparente- respecto de su oponibilidad al titular de la vocación hereditaria concurrente o preferente, ello es al heredero real.El Art. 3430 del C.C., determina también la oponibilidad, pero en este caso, de los actos de disposición de bienes inmuebles a titulo oneroso, realizados por el heredero aparente respecto del heredero real.

4.- La doctrina mayoritaria entiende al boleto de compraventa como una obligación personal de escriturar, por consiguiente, lo consideran fuera del alcance del Art.3430 de C.C.

De lege ferenda:

- Es indispensable interpretar al Art.:3430 del C.C., de manera amplia. para reafirmar la seguridad jurídica y el tráfico mercantil.

- Debe quedar contemplado por el art. 3430 del C.C., el boleto de compraventa, ya que si bien no transmite la propiedad del inmueble, es un contrato perfecto y concluido y por lo tanto constituye, un acto de disposición.

FUNDAMENTOS DE LA PONENCIA

Sumario: Introducción. 1- Heredero aparente. 2- Actos de administración y actos disposición, en general. 3- Análisis de los Arts.3429 y 3430. 4- Boleto de Compraventa. Naturaleza Jurídica. 5- Fundamentos a favor y en contra de la oponibilidad del boleto de compraventa, realizado por el heredero aparente, al heredero real. 6- Conclusiones.

Introducción:La cuestión contemplada por el Art. 3430 CC. constituye uno de los casos de aplicación de lo que la doctrina designa con el nombre genérico "del derecho aparente" y a causa del cual en las relaciones contractuales con los terceros ese derecho debe prevalecer, sacrificando el del verdadero propietario, siempre que la adquisición realizada por ellos fuese a título oneroso y hubiesen contratado de buena fe. Esto choca con la regla individualista de origen romano, reproducida por nuestro Art.: 3270 C.C. por la que nadie puede transmitir a otro sobre un objeto un derecho mejor o más extenso del que gozaba ("nemo plus iuris").La norma del 3430 C.C. exige, para que tenga validez el acto efectuado por el heredero aparente, que se cumplan los siguientes requisitos: a).que se trate de un acto de disposición. b) de un bien inmueble. c) a título oneroso d) realizado por el poseedor de la herencia; por haber obtenido a su favor declaratoria de herederos o por la aprobación judicial de un testamento e) que el tercero hubiera tenido buena fe y será aquél que: ignorase la existencia de sucesores de mejor derecho o que ignorase que los derechos del heredero aparente estaban judicialmente controvertidos.Teniendo en cuenta lo expresado anteriormente, nos preguntamos: ¿Es el boleto de compraventa, celebrado entre el heredero aparente y un tercero de buena fe, oponible al heredero real?. Creemos que la norma del 3430 C.C., no debe interpretarse restrictivamente sino que debe extenderse a todas las situaciones intrínsecamente similares a la que ella define, como el caso de un boleto de compraventa otorgado por el heredero aparente que puede ser oponible a los herederos reales, porque ese acto es equiparable a un acto de disposición y porque el artículo tiende a proteger a los terceros de buena fe que sufrirían un perjuicio con la anulación del contrato celebrado.Para responder al interrogante que motiva nuestra ponencia y fundamentar nuestras conclusiones desarrollaremos, el siguiente plan de trabajo: En primer término, comenzaremos definiendo al heredero aparente, según distintos autores; luego, realizaremos el análisis y la distinción entre los actos de administración y disposición en general, y su aplicación concreta contemplada en los artículos 3429 y 3430 del Cód. Civil. Seguidamente nos vemos obligados a exponer sintéticamente las distintas posturas que existen acerca de la naturaleza jurídica del boleto de compraventa y los fundamentos doctrinarios a favor y en contra de la oponibilidad del boleto de compraventa, realizado por el heredero aparente, al heredero real. Para finalizar este trabajo expondremos las conclusiones obtenidas.

1) Heredero aparente:Se llama heredero aparente, según Borda, a quien se encuentra en posesión de la herencia y

por haber obtenido declaratoria de herederos a su favor o la aprobación de un testamento, actúa como heredero real (1).Para Perez Lasalla, heredero aparente es quien se halla en posesión de los bienes hereditarios, comportándose como heredero real sin serlo, en virtud de un título idóneo en abstracto para adquirir la herencia, pero ineficaz en el caso concreto.No basta poseer la herencia y actuar como heredero para que se pueda hablar de heredero aparente; es necesario, además, apoyar el pretendido carácter de heredero en un título idóneo por su naturaleza para adquirir la herencia, pero ineficaz para ello por estar afectado de un vicio o acompañado de circunstancias que le privan de su eficacia (2) .Zannoni, destaca que si bien nuestro código no define estrictamente, al heredero aparente, es posible, sin embargo, proponer la definición que surge del Art. 3423 al mencionar al sujeto pasivo de la acción de petición de herencia. Según este artículo asume el carácter de heredero aparente el pariente de grado más remoto que ha entrado en posesión de la herencia por ausencia o inacción de los parientes más próximos; o un pariente del mismo grado que rehúsa reconocerle la calidad de heredero pretendiendo ser también llamado a la sucesión en concurrencia con él (3).

2) Actos de administración y actos disposición, en general:Zannoni entiende que, aún cuando la ley no ha definido que se entiende por acto de administración y por actos de disposición, se ha aceptado tal distinción conceptual de acuerdo con un criterio económico básico: el acto de administración (también llamado de administración ordinaria), es el que tiene por finalidad la conservación del capital de un patrimonio, o la obtención de sus utilidades o rentas de acuerdo con su destino económico. En cambio, los actos de disposición, (o actos de administración extraordinaria), provocan una alteración, o un cambio sustancial en el capital de patrimonio.Con respecto a la diferencia entre actos de administración y de disposición Orgaz, distingue dentro de los actos patrimoniales, según la mayor o menor amplitud de efectos, el acto de disposición, el de administración y el conservatorio. Son actos de disposición "los que disminuyen o modifican sustancialmente los elementos que forman el capital del patrimonio o que, sin estos caracteres, comprometen su porvenir por largo tiempo"; mientras que acto de administración "es el que tiene por objeto hacer producir a los bienes los benéficos que normalmente puede obtenerse de ellos, respetando su naturaleza": y acto conservatorio es "el que simplemente tiene por fin preservar un bien patrimonial en inminente peligro de perderse...Son actos conservatorios, entre otros, la interrupción de una prescripción, la venta de cosas fácilmente perecederas, las inscripción o reinscripción de una hipoteca".López Olaciregui, explica que el acto patrimonial normalmente importa una movilización de los bienes que integran el patrimonio. Ahora bien, según la forma en que esa movilización afecte la composición del conjunto, esos actos serán de administración o de disposición. Serán de disposición, si afectan aquellos bienes que en el conjunto del patrimonio son reputados como fuentes productivas (capital), y de administración si se refieren a las rentas. No depende uno u otro carácter del contenido intrínseco del acto (venta, permuta, locación, etc). Aparte queda el acto conservatorio, que no contiene ninguna movilización patrimonial.Por su parte Borda, entiende que "acto de administración es aquel que tiende a mantener en su integridad el patrimonio e inclusive a aumentar, por medio de una explotación normal, los bienes que lo componen. La explotación agrícola o ganadera de un inmueble, (p. Ej.)..." en cambio, "el acto de disposición implica el egreso anormal de bienes y, por lo

tanto, una modificación sustancial de la composición del patrimonio, cómo en el caso de una donación, en otras, hay bienes que ingresan en compensación de los que egresen, como por ejemplo, la compraventa. Pero, en ambos casos, hay como se ha dicho, una modificación sustancial y anormal de la composición del patrimonio".A su vez la Dra. Mendez Costa, sintetiza así su postura: "la distinción entre actos de administración y actos de disposición debe configurarse según el objeto del negocio atendiendo a la noción del capital como puesto a renta, y de capital como destinado a la producción, y a la clasificación de éste en fijo y circulante. Son actos de administración los que tienen por objeto bienes de capital circulante o rentas. Son actos de disposición los que tienen por objeto bienes de capital no circulante" (4).

3) Análisis de los Arts.:3429 y 3430 del C.C.:El primero, se refiere a los actos de administración realizados por el poseedor de la herencia -heredero aparente- respecto de su oponibilidad al titular de la vocación hereditaria, ello es al heredero real. El segundo se refiere a los actos de disposición de bienes inmuebles a titulo oneroso, realizados por el heredero aparente.Sin perjuicio de exponer por separado las distintas hipótesis, debemos anticipar que, en la consideración de tales actos y como, en definitiva, se trata de la tutela de la apariencia y de la buena fe respecto de terceros, carece de trascendencia la buena o mala fe del heredero aparente: en las condiciones establecidas por la ley serán oponibles al heredero real, tenga o no buena fe, el heredero aparente. La buena o mala fe solo será juzgada entre el heredero aparente y el heredero real, al solo efectos de regular la obligación de restitución conforme al Art.:3428 del C.C. Por último, la buena o mala fe del tercero será considerada solamente a los fines de la validez de los actos de disposición de inmuebles (Art.3430).Según lo estipulado en el Art.:3429 del C.C., "El heredero está obligado a respetar los actos de administración que ha celebrado el poseedor de la herencia a favor de terceros, sea el poseedor de buena o mala fe" .Debemos entender por acto de administración, como ya sostuvimos, los que importando, o no una enajenación implican la conservación del capital de un patrimonio haciéndole producir los beneficios de que ellos son susceptibles de acuerdo con su naturaleza y destino.El artículo 3430 C.C. reformulado por la Ley 17.711, dice: "Los actos de disposición de bienes inmuebles a título oneroso efectuados por el poseedor de la herencia, tenga o no buena fe, son igualmente válidos respecto al heredero, cuando el poseedor ha obtenido a su favor declaratoria de herederos o la aprobación judicial de un testamento y siempre que el tercero con quien hubiese contratado fuere de buena fe. Si el poseedor de la herencia hubiese sido de buena fe, debe sólo restituir el precio percibido. Si fuese de mala fe, debe indemnizar a los herederos de todo perjuicio que el acto haya causado.Será considerado tercero de buena fe quien ignorase la existencia de sucesores de mejor derechos o que los derechos del heredero estaban judicialmente controvertidos".En este artículo se alude a los actos de disposición de inmuebles realizados por el heredero aparente. Por consiguiente, si éste enajena bienes inmuebles de la herencia, nace un conflicto entre el heredero real y el adquirente. Este conflicto lo resuelve, como ya vimos, el artículo 3430 declarando la validez de los actos de disposición efectuados por el heredero aparente a un tercero de buena fe, siempre y cuando el acto reúna los requisitos exigidos por la norma, estos son:a).- La existencia de un acto de disposición.b).- De un bien inmueble.c).- A título oneroso.

d).- Que el heredero aparente sea poseedor de la herencia por haber obtenido a su favor declaratoria de herederos o por la aprobación judicial de un testamento.e).- Que el tercero hubiera tenido buena fe (será aquel que: ignorase la existencia de sucesores de mejor derecho o que ignorase que los derechos del heredero estaban judicialmente controvertidos) (5). El precepto forma parte integrante de la doctrina del derecho aparente, que antes de la reforma de la Ley 17.711 aparecía reconocida en casos aislados, como excepción a la regla contenida en el artículo 3270 del C.C., según la cuál, nadie puede trasmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que gozaba. Ante la antítesis entre el respeto de los derechos subjetivos y la seguridad del tráfico jurídico, la ley se inclina a favor de ésta última, protegiendo la adquisición del adquirente de buena fe en menoscabo de los derechos del verdadero heredero.Es conveniente apuntar que tales actos de disposición pueden constituír enajenaciones o no. Así v. gr., la constitución de servidumbres es un acto de disposición, como lo es también el usufructo (conf. notas a los Arts.:2807 y 3002 del C.C.). Tales actos de disposición quedan comprendidos en el ámbito del Art.:3430 aunque no sean propiamente enajenaciones del inmueble. En esto, la reforma de la Ley 17.711 ha ampliado el ámbito de la norma, ya que en su anterior redacción, el Art.:3430, se circunscribía solo a los actos de enajenación (6) de bienes inmuebles (7). En este sentido se pronuncia la Dra. Mendez Costa, en un trabajo aparecido después de la Reforma de la Ley 17.711 (8). En materia de actos del heredero aparente, durante el régimen del Código Civil, podía sustentarse con fundamento, que el boleto suscripto por éste no obligaba al heredero real, porque no certificaba una "enajenación", único negocio previsto en la norma, sino un mero compromiso de venta, sujeto a la regla del artículo 3270 C.C. (nemo plus iuris). El reemplazo de la palabra "enajenación" por "disposición" y el nuevo tratamiento del boleto que lo configura como acto concluido (según Morello, da forma "a una compraventa firme, acto jurídico bilateral perfecto, negocio obligacional, oneroso y concluído como tal") (9), han determinado la ampliación del contenido del artículo en cuestión y de la esfera de validez de la actuación jurídica del heredero aparente.

4) Boleto de Compraventa. Naturaleza Jurídica.Mucho se ha discutido acerca de la naturaleza jurídica del boleto de compraventa de inmuebles, partiendo de lo dispuesto en los Arts.:1184, inc. 1º; 1185 y 1187, del C.C., podrían enumerarse tres posturas:a).- En primer lugar, nos encontramos con los autores que lo consideran solo un precontrato, entre ellos, López de Zavalia, que entiende que el boleto de compraventa , es una compraventa nula por defectos de forma, diciendo que si el boleto constituye una compraventa nula, es al mismo tiempo un preliminar válido (10). En el mismo sentido, Rezzonico, entiende que el boleto de compraventa, es una simple promesa de venta no asimilable al contrato de compraventa aun cuando mediara tradición de la cosa; solamente generaría la obligación de hacer u otorgar la escritura pública pero no el derecho de exigir el cumplimiento de ninguna de las obligaciones distintas a la de escriturar que pudiera contener el boleto.b).- Borda, en cambio, afirma, que desde que los tribunales han resuelto que el comprador por boleto privado tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato de venta, debiendo otorgar el Juez la escritura en caso de resistencia del vendedor, carece de sentido considerar al boleto privado como una simple promesa y no como un contrato definitivo y perfecto de compraventa. En nuestro derecho positivo y pese a lo dispuesto en el Art.:1184 inc. 1º, la escritura no es ya un requisito formal del contrato de compraventa, sino

solamente uno de los requisitos de la transmisión de la propiedad. El comprador por boleto privado demanda la escrituración no para luego poder demandar la transmisión del dominio, sino porque la escrituración lleva implícita esa transmisión. Cumplida la escrituración, sea por el dueño, sea por el Juez, el dominio queda transferido, de tal modo que no es necesaria una nueva demanda de cumplimiento de contrato como lo sería si la escritura fuera sólo un requisito formal para tener por concluido el contrato (11). Igualmente, Morello, Llambias y Bustamante Alsina, consideran que el boleto constituye un contrato de compraventa definitivo y perfecto, que autoriza a demandar el cumplimiento de las obligaciones que en él consten, en los términos de los artículos 1412 y 1428, del C.C. (12) y no solamente la de "hacer escritura pública", porque tal es lo que las partes han entendido acordar: comprar y vender, y no, prometido comprar y vender.c).- Por último encontramos otros autores, entre ellos, Gatti y Alterini, que entienden que el boleto significaría un contrato por el cual las partes se obligan a otorgar la escritura pública para instrumentar la compraventa, que así devendría forzosa, según lo dispuesto en el artículo 1324, inc. 2º del C.C., con lo que el cumplimiento forzoso de esta obligación podría ser satisfecha por el juez en caso de condena a escriturar. Así mismo, además de la obligación de escriturar, con arreglo a esta postura, el boleto podría contener otras obligaciones que resultarían exigibles aún antes de ser suscriptas la escritura, por ejemplo, pago del precio, entrega de la cosa, etc (13).

5) Fundamentos a favor y en contra de la oponibilidad del boleto de compraventa, realizado por el heredero aparente, al heredero real:Entre los fundamentos contrarios a la validez de la oposición, al heredero real, del boleto de compraventa celebrado por el heredero aparente, se pueden enumerar, los siguientes:a).- En primer término, el boleto de compraventa no es un acto de enajenación propiamente dicho, sino un compromiso de enajenación. Por él no se transmite un derecho real, sino que se asume una obligación estrictamente personal, cuyo cumplimiento, solo puede ser requerido del que la asumió, pero no de un tercero como es el heredero real.b).- No juegan en este caso las razones de seguridad jurídica de saneamiento de los títulos de propiedad, que imponen la convalidación de los actos de efectiva enajenación por el heredero aparente; quien posee un boleto de compraventa, tiene un derecho a adquirir la propiedad, pero no tiene la propiedad misma, de modo que no esta en tela de juicio el título, que es lo que interesa salvaguardar.c).- Desaparecidas estas razones de orden público, que imponen la convalidación de los actos de enajenación del heredero aparente, el conflicto queda planteado entre el verdadero propietario y el tercero, que ostenta una promesa de enajenación suscripta por quien no era dueño. La regla según la cual nadie puede disponer de un derecho mejor que el que posee -nemo plus iuris- (Art.:3270), recupera aquí toda su vigencia. d).- Ayuda a corroborar la equidad de esta solución, estrictamente jurídica, la consideración de que, el que firma un boleto de compraventa solo paga normalmente un pequeño porcentaje del precio, vale decir, que el daño emergente de la anulación no será por lo común muy importante (14).

6- Crítica de los fundamentos contrarios a la validez de la oposición del boleto de compraventa (fundamentos a favor de la oponibilidad del boleto):

a).- En cuanto al primer fundamento que sostiene que no es un acto de enajenación propiamente dicho, sino un compromiso de venta, además de no tener valor después de la reforma, el famoso maestro, (Borda), se contradice consigo mismo: habiendo sostenido

vigorosamente que el boleto privado es un definitivo y perfecto contrato de compraventa, (ver punto nº 4-b) y, ante este problema sucesorio, cambia de opinión diciendo que es solo un compromiso de venta. Agrega que por el boleto no se trasmite un derecho real, sino que se asume una obligación estrictamente personal. Ante todo, la escritura tampoco transmite por si sola un derecho real, pues hace falta la tradición (Art.:577) y para que la transmisión se juzgue perfeccionada la inscripción en el registro (Art.:2505) (15).

b).- Con respecto al segundo argumento, si bien es cierto que en el caso no se dan las razones de saneamiento de los títulos de propiedad, no lo es menos que se dan, y plenamente, las que se refieren a la seguridad jurídica, pues no se reúnen las condiciones necesarias a ésta cuando nadie puede saber si el derecho de crédito que ha obtenido en un contrato es legítimo o no, y si está sometido a la posibilidad de diluirse en una simple acción de daños y perjuicios, por el hecho de que aparezca el heredero real que desplaza al aparente. Esa falta de seguridad puede traer aparejado como consecuencia, un retraimiento en las negociaciones que sobre bienes inmuebles se realizan con quienes los han obtenido mediante un título hereditario, pues en el ínterin entre la celebración del convenio y la firma de la escritura, no se sabe si la operación podrá o no materializarse. Las mismas razones de seguridad jurídica que existen para dar firmeza a las enajenaciones realizadas por el heredero aparente, se dan en el caso de los boletos de compraventa (16).

c).- Se sostiene que no habiendo transmisión de la propiedad, la buena fe del tercero no es suficiente para darle firmeza al acto (en cuanto respecta al heredero real). Por otra parte, se considera que esa buena fe, no puede hacerse jugar en perjuicio del heredero real, también de buena fe. Indudablemente, este argumento nos coloca ante una delicada situación que se presenta con bastante frecuencia en la vida jurídica: ¿quién carga con las consecuencias de un acto realizado por un tercero, (en nuestro caso, el heredero aparente)?. Entendemos que en el conflicto entre los dos posibles perjudicados, debe votarse a favor de aquel que menos posibilidades tuvo para descubrir su error. Con respecto al tema en examen -y sin perjuicio de dejar aclarado la indemnidad del heredero real- estimamos que debe preferirse la situación del adquirente de buena fe.Nos induce a ello el hecho de que el mismo contrató con quien era "propietario" con visos de realidad, sin posibilidad de descubrir la simple apariencia de la titularidad del derecho ejercido. Con las constancias de actuaciones judiciales (declaratoria de heredero o aprobación del testamento e inscripción en su caso de las mismas en el Registro de la Propiedad).a las que se suma la posesión de la herencia, es lógico que el tercero interviniente creyera en la bondad del título del heredero aparente, a lo que se agrega que en la casi totalidad de los casos, no tiene el mismo, la menor posibilidad de descubrir la realidad de los hechos. No es lógico por otra parte que se coloque a su cargo esa indagación, pues lo normal es que quien tiene posesión convalidada con una declaración judicial, sea titular del derecho que ostenta.En cambio por parte del heredero real, ha podido haber una negligencia en el cuidado de su derecho, ya que tuvo la posibilidad de conocer el deceso del causante (hecho concreto más fácil de precisar, que el de realizar la investigación a que se obligaría al tercero adquirente por boleto); como también su situación de heredero.Puestos en el caso hipotético de que el heredero real no hubiera podido llegar al conocimiento de la situación, y no se le pudiera imputar la más mínima negligencia; en la situación de tener que "preferir" entre él y el tercero de buena fe, creemos que lo más

lógico es hacerlo por este último, ya que él contrató con quien detentaba el "status" de propietario (17).

d).- Con respecto a la argumentación de que el comprador "solo pagó un pequeño porcentaje del precio" y entonces el perjuicio que sufre por lo común no es muy importante, tampoco consideramos que es valedero. No se trata de si se ha abonado una mayor o menor cantidad del precio, o si ha habido perjuicio grave o leve, pues de acuerdo con esa tesis, aun en los casos de ser grave el daño, tampoco el heredero real quedaría obligado.Como ya lo hemos señalado, el comprador por boleto no sólo debe abonar una pequeña parte del precio, sino que se compromete a abonar la totalidad o gran parte del mismo en un plazo determinado, lo que puede significarle a su vez el contraer otras obligaciones o disponer de bienes para poder abonar el saldo del precio, instalar un negocio, etc.. no puede decirse pues, que por lo general el perjuicio es leve, de poca importancia, ya que puede serlo de graves consecuencias, sin que ello modifique la solución del problema. El fondo de la cuestión está, no en el mayor o menor perjuicio que sufran o puedan sufrir las partes, sino en considerar si se dan en cada caso los extremos que la ley establece para dar una cierta estabilidad de los derechos adquiridos. La teoría del derecho aparente, que debe ser interpretada desde el ángulo del tercero, pues tienen como finalidad su protección, justifica plenamente la interpretación analógica que realizamos, la que por otra parte, ya ha encontrado amplio campo de aplicación en cuanto respecta a la inclusión de los herederos testamentarios dentro del enunciado del Art.:3430 C.C. Tampoco estamos de acuerdo con la manifestación de que con la "interpretación estricta" al tercero de buena fe le queda expedita la acción de daños y perjuicios contra el heredero aparente, pues ésta sólo tendrá lugar cuando se haya obrado de mala fe. Si esa última situación -cuya demostración estará a cargo del tercero- no se da o no se prueba, sólo habrá lugar a repetir lo entregado, por lo que los daños y perjuicios sufridos deberán ser cargados exclusivamente por el tercero de buena fe.No consideramos justa, ni lógica esta solución, pues obrando todos de buena fe -y con respecto al tercero, sólo es necesario que él lo sea,- más razonable es que, quien deba cargar con algún daño, si lo hay, sea precisamente aquel cuyo lugar fue ocupado por otro, que lo represento ante los terceros.Además al heredero real le quedará la posibilidad de reclamar del aparente lo recibido por éste y los daños y perjuicios que su actitud le hubiera ocasionado (18).

7- Conclusiones:a).- La reforma del Código Civil del año 1968, entre otros objetivos tuvo en miras ampliar el espectro de los actos contemplados en el Art.:3430 C.C. al sustituir el término "enajenación" por el de "disposición"; dicha modificación tuvo por efecto que sean contemplados por el artículo, actos que con anterioridad estaban excluidos, por ejemplo, la constitución de servidumbres o usufructos sobre inmuebles Creemos que dicha norma, no debe interpretarse restrictivamente sino que debe extenderse a todas las situaciones intrínsecamente similares a la que ella define (actos de disposición), quedando amparado de esta manera el boleto de compraventa, en el mencionado artículo, ya que por otro lado, dicha reforma tuvo como objetivo también, otorgar mayor estabilidad y reconocimiento a las enajenaciones de inmuebles realizadas por boletos de compraventa como queda demostrado en el Art.:1185 bis C.C (19).

b).- Coincidimos con Orgaz, que son actos de disposición "los que disminuyen o

modifican sustancialmente los elementos que forman el capital del patrimonio o que, sin estos caracteres, comprometen su porvenir por largo tiempo". Entendemos, también, que el boleto de compraventa constituye un contrato concluido y perfecto, como lo estipula el Art.:1323 del C.C (20). adhiriendo de esta manera a la opinión de Borda y Morello, entre otros. Por consiguiente, existen dos opciones: considerar al boleto de compraventa como acto de administración, siéndole aplicables en consecuencia, los efectos del Art.:3429 del C.C. O, incluirlo dentro del concepto de actos de disposición expresado supra, quedando regulado de esta manera por el Art.:3430 del C.C.

c).- Finalmente, consideramos en base a lo expuesto con anterioridad, que el boleto de compraventa es equiparable a un acto de disposición, y que en virtud de la teoría del derecho aparente, de la protección del tráfico mercantil y el mantenimiento de la seguridad jurídica debe ser contemplado de lege ferenda en el Art.:3430 C.C.

Notas al pie:(1) BORDA ,Guillermo. A. "Manual de Sucesiones" pag. 185. Editorial Perrot Bs.As - 1991(2) PÉREZ LASALA, José Luis "Derecho de Sucesiones" Tomo I Parte General pág. 838 Ediciones Depalma. Bs. As.(3) ZANNONI, Eduardo "Manual de Derecho de las Sucesiones" 2º Edición . Editorial Astrea Bs. As. 1990.(4) BARBERO, Omar U. Los boletos de compra venta de inmuebles suscriptos por el heredero aparente, ¿son válidos respecto al heredero real? Juris, año XXI, Tomo 42 Pág. 291(5) VIDAL, Verónica, "Heredero Aparente", J. A 1989- IV- p. 1003.(6) Art.: 3430 (Texto originario del Código, derogado Ley 17711) Los actos de enajenación de bienes inmuebles a titulo oneroso que hubiese hecho el poseedor de la herencia, tenga o no buena fe, son igualmente válidos respecto al heredero, cuando el poseedor es pariente del difunto en grado sucesible, y ha tomado la herencia en esta calidad por ausencia o inacción de los parientes más próximos, y cuando la posesión pública y pacifica de la herencia a debido hacerle considerar como heredero, siempre que el tercero con quien hubiese contratado hubiere tenido buena fe. Si el poseedor dela herencia hubiese sido de buena fe debe sólo restituir el precio que se le hubiere pagado. Si fuese de mala fe debe indemnizar a los herederos de todo perjuicio que la enajenación haya causado.(7) ZANNONI, Eduardo. A. "Derecho de las sucesiones" Tomo I 3º Edición Editorial Astrea Bs. As 1982 pág. 489.(8) MENDEZ COSTA, María Josefa, Actos de Administración y actos de disposición, En Revista del Notario, del Colegio de Escribanos de la Capital Federal. (Bs. As, Mayo - Junio, 1970) Nº 711, pags. 719-720.(9) Cita a MORELLO, Augusto M. "El boleto de compraventa inmobiliaria en la Ley 17.711",en J. A, Doctrina 1969 pág. 502.(10) LOPEZ DE ZAVALIA, Fernando J. "Teoría de los contratos" Tomo I Editorial Zavalía 4º Edición pág. 345. Bs. As 1997.(11) BORDA, Guillermo, "Tratado de Derecho Civil Argentino - Contratos". Editorial Perrot. Bs. As. págs. 324-325.(13) MARIANI DE VIDAL, Marina. "Curso de Derechos Reales" Tomo I. pág. 139 Editorial Zavalía Bs. As. 1998.(14) BORDA, Guillermo, A. "Tratado de Derecho Civil- Argentino (Sucesiones)" (Bs. As

1970). 7º Ed.. Editorial. Perrot. Nº 497 pág. 351.(15) BARBERO, Omar. U idem, ob. cit.(16) Ver fallo de la Suprema Corte de Buenos Aires fundamento del Dr. Berges: "Señalo ante todo que la norma del articulo 3430, no tiene en realidad carácter excepcional, sino que, ... es expresión de una regla o doctrina general sobre derecho aparente que aflora en diversas disposiciones del código (arts. 594, 970, 996, 1967, 2130, 3542, etc.). Por lo mismo, esa norma no debe interpretarse restrictivamente sino que, al contrario debe extenderse a todas las situaciones intrínsecamente similares a la que ella define es este sentido....si esto es así, me parece forzoso considerar que el boleto de compraventa otorgado por el heredero aparente cae bajo la orbita de dicho precepto y es consiguientemente oponible a los herederos reales, porque , si bien no entraña la enajenación mismo del inmueble obliga directamente a ella, lo que hace equiparable a un acto de enajenación. Supr. Corte de Bs. As. 21/6/66, "in re" A., R. E. y otros c/ K., G. (suc.) J. A. 1966 - V - p.85.(17) VÁZQUEZ VIALARD, Antonio, "El heredero real y los boletos de compraventa suscriptos por el poseedor de la herencia" J. A, 1966 - V - Sec. Doctr. - p. 5.(18) VAZQUEZ VIALARD, Antonio, idem ob. cit.(19) Art. 1185 bis C.C.: Los boletos de compra venta de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, serán oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiese abonado el veinticinco por ciento del precio. El juez podrá disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio.(20) Art. 1323 C.C.: Habrá compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ello un precio cierto en dinero.