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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN

Homologación en la Valoración Catastral de Inmuebles en el Estado de Hidalao

Arq. Sara Arríela González PARA OBTENER EL GRADO DE MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

A s e s o r : M . e n I . J a i m e F r a n c i s c o G ó m e z V e g a

M a t r i c u l a : 0 2 2 0 1 8

R E V O E : 2 0 0 5 1 2 2 / 1 8 M a y o d e 2 0 0 5

P a c h u c a d e S o t o , H g o . 1 3 / E n e r o / 2 0 0 7

o

A los dos que son y serán mi fortaleza

^¿éá Kyí(&i& ...

Arq. Sara Arrieta González

UJ

Agradecimientos

Al Arq. Gabriel Carreño Martínez, con quien comparto las mismas inquietudes, nos

angustian los mismos problemas y abrigamos iguales esperanzas, como una pequeña

pero sólida manifestación de gratitud por la confianza y amistad que me ha dispensado

durante varios lustros, y como un modesto pero merecido reconocimiento a su gran

labor de arquitecto.

Al Maestro Jaime Francisco Gómez Vega y al Doctor Jesús Hugo Meza Puesto

distinguidos profesionistas y auténticos maestros, con quienes comparto las graves y

delicadas funciones de la valuación.


R E S U M E N

El objetivo de este trabajo, es describir los procedimientos para la determinación del

valor catastral, en el Estado de Hidalgo de toda la propiedad inmueble comprendida

dentro del territorio de la entidad, la cual se divide en urbana y rural, de acuerdo con su

naturaleza, su uso y explotación.

Entre los elementos principales del Sistema de Información Catastral, además de los

datos administrativos, geográficos, económicos, estadísticos, jurídicos y sociales, están

las características físicas y técnicas que son:

a Cuantitativa

a Cualitativas

Respecto a los valores de suelo: la ubicación dentro de la ciudad o población,

infraestructura, equipamiento y servicios existentes en la zona, y en cuanto a cada

inmueble en particular, como características cuantitativas, la superficie de terreno,

superficie de construcción y el numero de niveles edificados.

Existen además características cualitativas, que tienen un alto grado de subjetividad y

que, sin embargo, son las que repercuten en forma directa en el valor catastral de los

inmuebles, base sobre la cual se calcula el impuesto predial.

Como características cualitativas respecto de los terrenos se puede mencionar su

ubicación dentro de la manzana, y de las vialidades, área, forma, proporción de frente y


fondo. En cuanto a las construcciones: tipo, uso, categoría, calidad, vida económica,

edad cronológica y grado de conservación.

Dada la imposibilidad de hacer un análisis valuatorío para cada uno de los inmuebles,

los catastros deben recurrir a procedimientos de valuación colectiva y únicamente en

casos muy específicos a una individual. Para llevar a cabo la primera se elaboran las

tablas de valores unitarios de terreno y construcción, que son aplicadas en la

determinación del valor de los predios.

El mercado inmobiliario, al igual que el desarrollo urbano de cualquier ciudad, son

dinámicos y están sujetos a diversos factores económicos, sociales y políticos, que se

manifiestan en una constante variación de los valores de los inmuebles, lo que obliga a

que periódicamente deban actualizarse y publicarse las tablas de valores referidas.

Las normas que aquí se presentan están basadas en una metodología de valuación

ágil, dinámica y accesible a los usuarios de las dependencias gubernamentales, tanto

para el nivel estatal como para el municipal, e incluso para los particulares, y responden

a las exigencias de la Ley de Catastro y a la naturaleza del sistema catastral en

general.


RESUMEN

CONTENIDO

INTRODUCCIÓN 1

Problemas de investigación 1 Esquema del problema de investigación 3 Justificación 4 Alcances 5 Objetivos 5

Capítulo 1 MARCO TEÓRICO 7

1.1 Fluctuaciones del valor de los inmuebles urbanos 9 1.2 El avalúo y la homologación 11 1.3 Enfoques de la valuación 12 1.4 Principios de la valuación 15

Capítulo 2 MÉTODO 19

2.1 Tipo de estudio 19 2.2 Hipótesis 19 2.3 Modelo operacional de las variables 20 2.4 Descripción de las variables 20 2.5 Diseño de la investigación 21 2.6 Descripción de metodología e instrumentos de comprobación 22

Capítulo 3 METODOLOGÍA PARA LA VALORACIÓN CATASTRAL 23

3.1 Método de valoración 25 3.2 Criterios de elección del método de valoración 26 3.3 Determinación del valor catastral (Método) 27

Capítulo 4 VALORACIÓN DE CONDOMINIOS 31

4.1 Procedimientos para la valoración de condominios 31 4.2 Componentes del cálculo del valor del terreno 33 4.3 Componentes del cálculo del valor de la construcción 35


4.4 Clasificación de los condominios 36

Capítulo 5 DETERMINACIÓN DE FACTORES DE MÉRITO Y DEMÉRITO 38

5.1 Determinación de factores de mérito/demérito de terrenos 38 5.2 Determinación de los factores de las construcciones 44

Capítulo 6 TIPOLOGÍAS DE CONSTRUCCIÓN 46

6.1 Definición de tipologías de las construcciones 46 6.2 Descripción de la tipología, según el uso y la clase 50 6.3 Descripción de la tipología, según la categoría 59

Capítulo 7 CASO DE APLICACIÓN (MUNICIPIO VILLA DE TEZONTEPEC) 60

7.1 Cédula Catastral 61 7.2 Unidades constructivas propias 62 7.3 Predio 63 7.4 Propiedad 64

CONCLUSION 65

GLOSARIO 67

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS 72

ANEXOS 74


introducción 1

I N T R O D U C C I Ó N

a PROBLEMAS DE INVESTIGACIÓN

Una función importante de catastro es administrar los recursos provenientes del

impuesto predial, que tiene como etapa decisiva la valuación catastral. Comúnmente en

municipios rurales, la valuación de los bienes es efectuada por las autoridades

estatales, donde se señala el valor del terreno y de las construcciones, de acuerdo a la

zona en que se encuentra ubicado cada bien inmueble y a sus usos. Debe tenerse

presente que en las zonas rurales el valor catastral depende de su potencial productivo,

o sea de la capacidad de producción y de la cercanía que el bien inmueble tenga con

respecto a los centros de consumo.

La administración del impuesto predial no se limita al cobro de las contribuciones

respectivas, sino que comprende el registro de las propiedades así como de los

propietarios, datos que son anotados en un documento llamado ficha catastral. Esta

ficha es la clave de entrada al sistema de procedimiento de datos que forman los

registros catastrales, mediante el cual se genera el avalúo catastral y se notifica al

propietario el valor catastral y el impuesto predial asignados a su propiedad, documento

que servirá como comprobante de que el predio está inscrito en el catastro. Este

documento es modificado por cualquier cambio que sufran los datos catastrales.

Es importante hacer notar que los registros catastrales, tales como la ficha y la clave

catastral, deben estar apegados a los lineamientos y normas técnicas que las

autoridades catastrales estipulen, con el objeto de que toda la información generada

tenga uniformidad y sea captada e interpretada con un mismo criterio.

Arq. Sara Arrieta González |

introducción 2

Los predios siempre se encuentran en cambio constante. Se transfieren los derechos

de propiedad o se modifican las características físicas, por lo que es necesario registrar

todos estos cambios.

La actualización de los registros catastrales se apoya en las disposiciones legales y en

las normas administrativas que sean establecidas por las autoridades catastrales

estatales.

Por ley los propietarios tienen obligación de manifestar los cambios que sufra su

propiedad, como traslación de dominio, nuevas construcciones, ampliaciones,

demoliciones y destino del predio. Con la nueva información se actualizan los planos de

manzana o de zona, se produce un nuevo avalúo y se cobra un nuevo impuesto. Cabe

señalar en este punto la función que tienen los notarios públicos en los procesos de

legalización y traslación de dominio de los bienes inmuebles, en virtud de que ésta

autoridad federativa, para efecto de su trabajo requiere de constancias, certificaciones

así como otros documentos que son expedidos por las autoridades municipales.


o ESQUEMA DEL PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN

Introducción

Falta de Equidad y

Proporcionalidad

Falta de conocimiento

por falta del personal

(Municipio)

Falta de un Instructivo

de Valoración Catastral

de Inmuebles

Especulación de los

inmuebles

Problemas para la

recaudación de

impuestos catastrales

"Valor del impuesto desordenado"


Int'cduccion 4

a JUSTIFICACIÓN

Por muchas décadas, los sistemas catastrales tradicionales han disfrutado de una

reputación de confiabilidad, procesos bien definidos, y una garantía bien reconocida de

seguridad en la posesión de parcelas de propiedad privada. Sin embargo, el tremendo

progreso tecnológico, el cambio social, la globalización, y la interconexión en aumento

de relaciones comerciales con sus consecuencias legales y ambientales, han puesto

tensión a los sistemas tradicionales, los cuales no pueden adaptarse adecuadamente a

todos los nuevos desarrollos. Una indicación obvia de esto son las numerosas reformas

por las que los sistemas catastrales están atravesando.

Los sistemas catastrales en los países desarrollados intentan ser demasiado perfectos.

Este perfeccionismo resulta en procedimientos más pesados y servicios lentos y

costosos.

Como consecuencia, un objetivo de los proyectos de reforma catastral es mejorar los

servicios de los sistemas catastrales.

La innovación de los sistemas catastrales tiende a darse en la dirección de que los

sistemas catastrales serán incorporados en sistemas información territorial.

Las debilidades de los sistemas indicadas más frecuentemente fueron la

computarización limitada y los débiles vínculos entre los dos componentes: el "registro

territoriar y la "cartografía catastral". Indicadores posteriores pueden resumirse como

deficiencias en cuestiones financieras, administrativas y organizacionales.


introducción 5

a ALCANCES

El presente estudio abarca la implementación de una metodología para la valuación de

inmuebles en los diferentes municipios del Estado, logrando con esto la homologación

de criterios.

a OBJETIVOS:

a GENÉRICO

Describir el procedimiento mediante una homologación para la determinación del valor

catastral de los lotes de terreno y de las edificaciones que se encuentran en las zonas

habitacionales, comerciales e industriales. Mediante una metodología de valuación ágil,

dinámica y accesible a los usuarios de las dependencias gubernamentales

respondiendo a las exigencias de la ley de catastro y a la naturaleza del sistema

catastral en general que la metodología que sea a la vez homogénea y flexible, y que

posibilite su utilización práctica por los distintos municipios.


Introducción b

a ESPECÍFICOS

1. Conocer la metodología catastral para la valuación de inmuebles.

2. Establecer la aplicación de la valuación a nivel municipal.

3. Determinar y gestionar el cobro del impuesto predial.

4. Mantener actualizado los datos y registros catastrales.

5. Establecer y apoyar los acuerdos de coordinación en la materia con el gobierno

del Estado.

6. Apoyar las acciones de planeación municipal y de desarrollo de la comunidad.

7. Contribuir al fortalecimiento de la hacienda pública municipal.

8. Actualizar los padrones alfanuméricos y cartográficos del municipio.

9. Mejorar la eficiencia administrativa.

10. Mejorar y ampliar los servicios catastrales.


CaDÍíuío 1 Marco Teórico 7

C A P I T U L O 1 MARCO TEÓRICO

a Fluctuaciones del valor de los inmuebles urbanos

• El avalúo y la homologación

a Enfoques de la valuación

• Principios de la valuación

Sabemos que desde tiempo inmemorial los hombres aprendieron a distinguir las

propiedades del suelo -o para ser más precisos, la diferencia cualitativa que había entre

los terrenos que exploraban- y a valorarlas.

El primer reconocimiento significativo diferenció los suelos infértiles de aquellos que

eran propios para cultivar semillas. Más tarde, todos los grupos humanos que

descubrieron la agricultura como fuente segura de alimentos, destinaron determinados

terrenos para usos no agrícolas y sobre ellos establecieron chozas y áreas comunes

para celebrar reuniones y ritos.

Para abreviar el recuento histórico, conviene recapitular con una cita de Gustavo

Brandariz1: "Llevamos, por lo menos, cinco milenios de vida urbana", es decir, un

tiempo en que la relación entre la sociedad humana y su lugar de convivencia colectiva

cuenta como factor determinante para comprender la civilización y la totalidad de los

valores de la cultura: "Con los siglos, a partir de los primeros asentamientos compactos

que empezaron a parecerse a lo que hoy llamamos ciudad, los hombres han ido

1 Brandariz, Gustavo. Arquitecto Argentino. Profesor de la Universidad de Buenos Aires.


Caciíuio 1 Marco Teor'co 8

perfeccionando sus modos de vida urbana, la conformación de sus ciudades, ia

especialización de sus funciones, las vías de comunicación, los espacios públicos, los

componentes morfológicos, los sistemas de organización del poder y de los servicios y

cada uno de los elementos tangibles e intangibles, concretos o simbólicos que integran

el complejo concepto actual de la ciudad."

Entre los albores de la civilización y la actualidad, esta narración da un salto gigantesco

en el tiempo; no obstante, sorprende saber que en miles de años no ocurrieron tantos

cambios en la atribución de valor al suelo como los que se han precipitado en unos

cuantos decenios. El dinamismo en el cambio de valor de los inmuebles es un

fenómeno que surgió hace relativamente poco tiempo.

Arq. Sara Arrieta González i

Cacituio 1 Marco Teoncc 9

1.1 FLUCTUACIONES DEL VALOR DE LOS INMUEBLES URBANOS

"En las últimas décadas, y de modo espectacular en los últimos cincuenta años -escribe

Francesco Tonucci2 -, la ciudad, nacida como un lugar de encuentro y de intercambio,

ha descubierto el valor comercial del espacio y ha trastocado todos los conceptos de

equilibrio, de bienestar y de convivencia, para seguir sólo programas que tienen por

objetivo la ganancia, el interés económico.

"[La ciudad] se ha vendido. Hasta hace pocas decenas de años, los pobres y tos neos

vivían unos cerca de los otros, compartiendo el mismo espacio; sus casas, obviamente,

eran distintas, unas pobres y ofras de ricos, pero estaban en los mismos barrios.

Después se ha dado un valor distinto al terreno, según su cercanía al centro de la

ciudad, y ese hecho alteró todo. Los pobres ya no pudieron arreglar sus casitas

malsanas y sin servicios, y han "preferido" venderlas para poder trasladarse a la

periferia, en casas todas iguales entre sí e iguales a las que muestra la televisión".

La anterior observación va acompañada de una reflexión que entraña una evidente

carga emotiva, sin embargo ilumina con nitidez el hecho determinante de la valuación

como especialidad profesional, que resulta de un complejo fenómeno de la economía

urbana contemporánea: los inmuebles urbanos son bienes cuyo valor comercial está

sujeto a un enorme dinamismo; un valor que está condicionado por una gran diversidad

de factores.

La ciudad es muchas cosas y admite múltiples definiciones, según se la analice desde

el punto de vista filosófico, histórico, cultural o económico, mas para los fines de este

trabajo importa subrayar que la ciudad constituye un territorio vivo, muíante, parcelado

2 Tonucci Francesco. (Fano, 1941) Pedagogo Italiano. Desde 1966 es investigador del Instituto de Psicología del CNR (Consejo Nacional Italiano de Investigación).


Caciíulo 1 Marco i eonco iu

en millones de áreas que dan origen a un mercado diverso, capaz de tasar el valor de

todos sus lotes y edificios privados y susceptible de venderlos al mejor postor.

Pero, ¿Cómo se determina el cambio de valor de cada inmueble? ¿Qué factores

influyen para que el valor de un día cualquiera aumente o disminuya al año siguiente?

¿Por qué los inmuebles son tasados con dos valores distintos, el predial y el comercial?

¿Cuál es la relación -si alguna existe- que se establece entre los valores predial y

comercial?

En esta materia resulta indispensable tener presente una noción elemental de

Economía de acuerdo con la cual todo bien tiene un valor absoluto y uno relativo, según

las circunstancias y la disponibilidad de uno o más bienes similares al original -noción

que, entre otros propósitos, sirve para atenuar la innegable carga subjetiva que entraña

el avalúo, es decir, el establecimiento de un valor en términos económicamente

cuantificables sobre un objeto o bien.

Esta pluralidad de bienes similares es también la base de la homologación.

Arq. Sara Arrieta González l

Caoitulo 1 Marco Teórico 11

1.2 EL AVALÚO Y LA HOMOLOGACIÓN

Si el universo al que nos referiremos es el de los inmuebles urbanos y si además,

determinamos como ideal de la profesión del valuador aspirar al avalúo justo, confiable

y consistente, será preciso explicar las razones en que se fundan tales atribuciones,

que buscamos al formular cada avalúo.

La justeza no podrá existir sin criterios preestablecidos para calificar el avalúo; la

confiabilidad y la consistencia no podrán ser medidas si no hay referentes para

determinarlas. Reconocemos, por tanto, que a partir de las características y atributos

comunes a centenas de millares de inmuebles urbanos es posible determinar las

similitudes que los vuelven más o menos comparables.

La premisa de que en la ciudad existen inmuebles cuyas características son análogas

no sólo es el fundamento de la homologación, sino también el punto de partida de

operaciones de cálculo vastas y complejas, como el establecimiento de tipologías, la

definición de zonas urbanas, la reevaluación colectiva de inmuebles a partir de la cual

las autoridades fiscales actualizan clasificaciones, tabulaciones y tasas impositivas,

después de considerar el efecto que las inversiones públicas, las modificaciones en la

planeación urbana u otras circunstancias ejercen sobre determinadas áreas de la

ciudad; efectos que modifican los valores catastrales y del mercado.

Un trabajo con la pretensión de éste, que se propone indagar sobre un rango de

variación aceptable en los factores de homologación para elaborar avalúos catastrales

en el Estado de Hidalgo, precisa razonar no sólo cuestiones teóricas que constituyen

premisas esenciales de toda argumentación posterior, como las anteriores, sino

también sobre las premisas legales que rigen los valores inmuebles del área de estudio.

Arq. Sara Anrieta González

Capitulo 1 Marco Teórico 12

1.3 ENFOQUES DE LA VALUACIÓN

Para practicar avalúos comerciales de bienes inmuebles en la actualidad existen cuatro

enfoques3:

I. Enfoque de mercado o comparativo

II. Enfoque residual

III. Enfoque físico o de costos

IV Enfoque de capitalización de rentas o de ingresos

I. El enfoque de mercado o comparativo recurre al método que se fundamenta en

el empleo de datos estadísticos de transacciones en el mercado y en razonamientos

que tratan de hacer explícito el criterio que ha regido esas transacciones, sujetas a la

oferta y la demanda en un momento determinado; utiliza procedimientos que incluyen la

comparación y considera también el uso de listas de precios y ofertas publicadas en los

medios especializados. Al valor resultante de este enfoque se le denomina Valor de

Cambio.

II. El enfoque residual-o del residuo- utiliza un método cuya premisa fundamental

reconoce que es posible determinar el valor de cambio individual de uno de los

elementos integrantes de una unidad económica en un momento dado. Es decir, si una

propiedad está constituida por la tierra, las construcciones adheridas a ella y las obras

complementarias, elementos accesorios e instalaciones especiales para el óptimo

funcionamiento del inmueble, según este enfoque es posible distinguir el valor de cada

uno de estos elementos en el valor total.

3 Hernández Ruiz, Enrique Augusto. Apuntes de clase de la materia Valuación de Inmuebles Urbanos. Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial. ITC, 2005.

Arq. Sara Arrieta González ¡

Capitulo 1 Marco Teórico 13

La finalidad de este enfoque es determinar el valor de cualquiera de los elementos que

integran el valor total. Este enfoque se utiliza por lo general para estimar el valor de la

tierra, dando por supuesto que es posible saber primero cuál es el valor de las

construcciones y de las obras complementarias.

El enfoque residual puede ser estático o dinámico.

El enfoque residual estático ignora el valor del dinero en el tiempo; en cambio, el

enfoque residual dinámico sí considera el valor del dinero en el tiempo.

Este razonamiento se resume en la siguiente fórmula:

VC = CNRE - CNR,E - CNREA - CNRoc

Donde VC significa valor de cambio o de uso; CNR, costo neto de reposición; E, de las

edificaciones; E, de instalaciones especiales; EA. de elementos accesorios y oc. de

obras complementarias.

III. El método que utiliza el enfoque físico o de costos en la valuación de bienes se

fundamenta en el costo actual de reproducción de un inmueble determinado, en la

reposición de una parte o en la substitución total.

Al aplicarlo, se reducen los deméritos propios, específicos del bien inmueble: el de la

edad, estado de conservación y obsolescencia. Al resultado de este cálculo se le llama

Cosío Neto de Reposición y en el caso particular de bienes inmuebles, se adiciona el

valor de la tierra.

IV. El enfoque de capitalización de rentas (o de Ingresos) es el método que

considera las rentas producidas y/o los beneficios que ha generado el bien sujeto a

valuación. La capitalización es un procedimiento por el cual se obtiene el valor de un


Capitulo 1 Marco Teonco 14

bien o derecho con base en la cantidad de las rentas o beneficios netos que se

obtendrían en el futuro, durante la vida económica del bien, y con una tasa que

involucra la productividad y todos los posibles riesgos asociados a la economía. Al

resultado de este cálculo se le conoce como Valor de Uso.


Caoítulo 1 Marco Teórico

1.4 PRINCIPIOS DE LA VALUACIÓN

En términos generales, la valuación de inmuebles debe estar sustentada al menos en

los catorce principios que enumeraré y describiré en forma sumaria:

1. Principio de Anticipación. Constituye el sustento del enfoque de capitalización de

rentas. Se formula de la siguiente manera: Un bien inmueble es susceptible de rendir

frutos en el futuro en función de consideraciones geográficas urbanas y diacrónicas: en

qué tipo de área de valor se ubica, cómo ha evolucionado esa área de la ciudad, cuál

es su edad y la perspectiva en el futuro tanto del área cuanto del propio inmueble de

acuerdo con su especificidad de uso.

2. Principio de crecimiento, equilibrio y declinación. El valor está condicionado por el

ciclo temporal de los inmuebles, su edad y el surgimiento de productos con los cuales

será comparado. Según este principio, todo inmueble tiene una vida económicamente

útil donde es posible identificar el punto de utilidad óptima, respecto del cual, todo

momento posterior implicará un decremento del valor comercial.

3. Principio de coherencia. Entre el costo neto de reposición -expresable en un valor-, el

valor de uso y el valor de cambio existe una correlación. El principio de coherencia

identifica las diversas manifestaciones del precio de un bien inmueble, que guardan una

relación lógica entre sí. Esta relación queda sujeta a variaciones en función de muchos

factores.

4. Principio de generalidad. Supone la determinación del valor de un inmueble tras

analizarlo, por lo menos, desde tres enfoques: el de valor físico, el de mercado y el de

capitalización.


Capítulo 1 Marco Teórico 15

5. Principio de mayor y mejor uso. Parte del supuesto de que para un bien inmueble

existe un uso óptimo. Por lo general, se trata del uso para el cual fue construido, no

obstante, la valuación es la oportunidad de proponer un uso diferente que influiría en el

aumento del valor.

6. Principio de normalidad. Este principio supone la utilización de fórmulas estadísticas

o matemáticas para determinar el valor de un bien, donde el valor de sus diferentes

atributos o factores sea tasado por criterios de distribución normal, análogos a los que

proporcionan las fórmulas para bienes semejantes en el mismo mercado.

7. Principio de oferta y demanda. Este principio se refiere a una ley económica

fundamental. El precio de un bien es directamente proporcional a la demanda. Si oferta

y demanda son instrumentos esenciales para la determinación de los precios, lo son

también para fijar el valor de un bien.

8. Principio de permanencia y cambio. El principio de permanencia y cambio apela a la

conciencia de la temporalidad de los precios, cuya variación puede ocurrir en cualquier

momento. Un convencionalismo comercial permite que esta variabilidad quede sujeta a

intervalos durante los cuales el precio socialmente acordado se sostiene. La vigencia

del avalúo de un bien inmueble, por ley, es de seis meses.

9. Principio de probabilidad. Este principio establece que la indagación del mercado

para valuar un bien inmueble otorga un grado de confianza a una valuación

determinada. En este caso, el uso de técnicas de muestreo es útil para estrechar los

rangos de variación.

10. Principio de equivalencia y proporcionalidad. Dos bienes semejantes tienen el

mismo valor en mercados equivalentes. En términos de proporcionalidad, dos bienes

Arq. Sara Arrieta González ;

Capitulo 1 Marco Teonco 1 /

análogos en mercados semejantes tienen precios semejantes y la diferencia que

pudiera existir es proporcional a las diferencias entre sus características intrínsecas y

las del contexto en que se encuentran.

La técnica de la homologación se funda en este principio.

11. Principio de influencia. En un contexto urbano, lo mismo que en el contexto mundial,

cada sitio y lo que en él ocurre tiene relación con todo. La interrelación es inevitable: un

bien inmueble afecta o impacta el inmueble vecino, y este factor repercute en el valor.

12. Principio de sustitución. Un bien es reemplazable por otro similar. En el caso de los

bienes inmuebles, la única, sutil diferencia del reemplazo puede radicar en la posición o

ubicación específica, pero este factor no afecta mayormente el valor.

13. Principio de temporalidad. La expresión de este principio constituye una variante del

principio de permanencia y cambio.

14. Principio de valor único. Este principio postula, en el fondo, un valor ético para el

comportamiento del valuador: El cálculo del valor comercial de un bien inmueble deberá

hacerse con independencia de los fines que motivan el avalúo. Es decir, los criterios de

valuación comercial deberán permanecer ajenos a las expectativas o propósitos de

quien solicita la valuación.

El Catastro, es el inventario de la propiedad raíz en el estado, estructurado por el

conjunto de registros o padrones inherentes a las actividades relativas a la

identificación, registro y valuación de los bienes inmuebles ubicados en el territorio,

tiene por objeto registrar los datos sobre las características cualitativas y cuantitativas

de los bienes inmuebles en el territorio y sus valores, mediante la elaboración y

Ara. Sara Anieta González |

CaDÍíulo 1 Marco Teórico 18

conservación de registros y padrones relativos a la identificación, cambio y valuación de

los bienes inmuebles, para lo cual obtendrá, clasificará, procesará y proporcionará

información concerniente al suelo y a las construcciones adheridas a él.

La autoridad municipal catastral tendrá en todo tiempo la facultad para llevar a cabo los

trabajos de fotogrametría, topografía, investigación cartográfica, identificación y

valuación, necesarias para la completa integración del catastro en su territorio y su

actualización permanente conforme a las normas técnicas que expida la SOPCTyA; y

de verificar que se apeguen a la realidad los datos asentados en los avisos o

modificaciones que manifiesten los contribuyentes. En caso contrario determinará las

diferencias y aplicará las sanciones previstas en esta ley. En todo caso, la autoridad

catastral competente notificará a los propietarios o poseedores el resultado de las

operaciones catastrales.


CaoiíuloZ Método 19

C A P I T U L O 2 MÉTODO

2.1 TIPO DE ESTUDIO

El presente estudio de investigación es descriptivo documental (Dankhe 1980) ya que

abarca la problemática de la homologación de criterios catastrales de los municipios en

el Estado de Hidalgo con todas las variables evidentes en el fenómeno en los aspectos

del crecimiento de la infraestructura, elementos físicos, servicios vivienda,

infraestructura urbana y todos los aspectos que conllevan a un crecimiento progresivo

de la población como lo es en este caso, por lo tanto se medirán las variables para

describir la problemática y establecer una propuesta de desarrollo.

2.2 HIPÓTESIS

Hi: Con el instructivo para la valuación es posible obtener un valor justo y confiable

del inmueble para efectos del catastro.

Arq. Sara Am'eta González

Capítulo 2 Método 20

2.3 MODELO OPERACIONAL DE LAS VARIABLES

Instructivo para la

valuación de inmuebles

Variable independiente

2.4 DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES

Xi La población mundial está en pleno crecimiento. La consumación del territorio

está en aumento. El control absoluto de los individuos sobre las entidades territoriales

legales está siendo restringido de manera creciente por el interés público. Para

garantizar la seguridad del derecho de propiedad, todos los hechos sobre el territorio

deben ser evidentes en el sistema catastral del futuro. Es necesario un nuevo modelo

temático.

Yi Los sistemas catastrales necesitan para su desarrollo de una considerable

inversión, pero la documentación territorial y la seguridad que brinda un catastro

representan un múltiplo de la inversión. Los costos de operación y de inversión deben

ser reembolsados, al menos parcialmente, por los usuarios.

El análisis costo/beneficio será un aspecto muy importante en la reforma catastral y su

implementación.


Y i

Homologar

municipal el

impuesto

a

valor

nivel

del

Variable dependiente

Capítulo 2 Método 21

Este estudio aspira a establecer un rango de variación numérica aplicable a los factores

de homologación en un avalúo comercial de inmuebles en el Estado de Hidalgo que

esté sustentado por argumentos objetivos; un rango de variación cuya consistencia lo

haga confiable y cuya fundamentación resista los cuestionamientos a que en la

actualidad se ven sujetas las homologaciones.

En síntesis el método que propongo aspira a superar el empirismo y la mera intuición

para determinar el factor de homologación en función de los valores vigentes en un

contexto urbano determinado.

2.5 DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN

El presente estudio de investigación está bajo un esquema experimental dado la

dificultad del investigador de poder manipular las variables y más aun cuando se trata

de aspectos de crecimiento poblacional con impacto sodoeconómico y solo se realiza la

investigación en el contexto natural donde se desarrolla.

Estudios explicativos, están dirigidos a responder a las causas de los eventos, sucesos

y fenómenos físicos o sociales, su interés se centra en explicar por qué ocurre un

fenómeno y en qué condiciones se da éste, o por qué se relacionan dos o más

variables.


Caoitulo 2 Metcdo 22

2.6 DESCRIPCIÓN DE METODOLOGÍA E INSTRUMENTOS DE COMPROBACIÓN

Este instructivo tiene por objeto promover que el servicio de avalúo cuente con

procedimientos y metodología que permitan proveer servicios con alto nivel ético y de

diligencia, que aseguren que los avalúos sean de calidad y confiables, en protección de

los intereses de los usuario, así como garantizar la existencia de procesos de revisión

para la correcta elaboración del avalúo

El objetivo de este trabajo llámese valoración catastral de inmuebles en el Estado de

Hidalgo es describir el procedimiento mediante una homologación para la determinación

del valor catastral de los lotes de terreno y de las edificaciones que se encuentran en

las zonas habitacionales, comerciales e industriales.

Este instructivo se basara en una metodología de valuación ágil, dinámica y accesible a

los usuarios de las dependencias gubernamentales respondiendo a las exigencias de

la ley de catastro y a la naturaleza del sistema catastral en general.


Caoitulo 3 Metodoloqía cara la Valoración Catastral 23

C A P I T U L O 3 METODOLOGÍA PARA LA VALORACIÓN CATASTRAL

La metodología de valoración catastral corresponde a las distintas alternativas que el

modelo conceptual de valoración prevé para la aplicación práctica en la determinación

de los valores de inmuebles urbanos.

La realidad de las distintas entidades que componen la República Mexicana, condiciona

la utilización de un solo procedimiento en la valoración de la propiedad inmobiliaria.

La diversificación de aspectos incluidos en las orientaciones que dan lugar al concepto

valoratorio, exigen la formulación de una metodología que sea a la vez homogénea y

flexible, y que posibilite su utilización práctica para los municipios del Estado de Hgo.

Debido a ello las entidades deberán elegir entre las opciones que presentan cada uno

de los dos aspectos siguientes:

Basados en el esquema conceptual de valoración catastral,

tienen como objetivo el constituirse en los procedimientos

precisos para realizar el proceso de valoración de inmuebles

urbanos. Se diferencian por su nivel de detalle y están

condicionados en su aplicación por los datos catastrales

disponibles en cada entidad o municipio.

MÉTODOS DE

VALORACIÓN


Caoitulo 3 Metoüoloaía oara la Valoración Catastral 24

La selección de factores y sus índices aplicables; y la

determinación de las tipologías de construcción, deberán ser

adecuadas a la realidad e incidencia en cada entidad

federativa o municipio. Lo aportado en los métodos es

promedio o tipo, necesitándose una particularización a cada

entidad o municipio.

Por lo anterior, el método aportado a continuación incluye factores e índices promedios.

Para adecuarlos en cada una de las entidades será necesario seleccionar los factores

aplicables y ajusfar, en su caso, los índices.

Por ello, habrá que tomar decisión sobre los tres aspectos siguientes:

Ámbito de aplicación de los Valores Unitarios

El métodos alternativo, tendrá como ámbito las Zonas Homogéneas. Se podrá

optar de forma complementaria por las Bandas de Valor, para particularizar las

diferencias en valor unitario de terreno de determinadas calles.

Factores de mérito o demérito

La aplicación de méritos o deméritos del terreno y las construcciones ofrece la

posibilidad de realizar ajustes en busca de valores más confiables. Sin embargo,

exige la disponibilidad de datos catastrales.


ADECUACIÓN DE LOS MÉTODOS

A CADA ENTIDAD

Capítulo 3 Metodoloqía para la Valoración Catastral 25

Tipologías constructivas

La selección en la clasificación de tipologías constructivas dependerá en gran

medida de las características de las edificaciones de cada entidad, adecuándola a

la realidad de sus costumbres constructivas.

3.1 MÉTODO DE VALORACIÓN

El método de valoración aplicable está basado en el modelo conceptual de valoración

y se puede instrumentar de la siguiente forma:

MÉTODO DE VALORACIÓN: HOMOLOGADO

Se deberá utilizar por estados o municipios que cuentan con información catastral

básica.

Considera Zonas Homogéneas y Bandas de Valor.

La tipología constructiva se individualiza a cada edificación.

Destinado a ser utilizado en forma masiva.

Utiliza factores de mérito y demérito basados en datos que se pueden obtener de

documentos cartográficos.

La elección de los factores y elementos del modelo valoratorio son promedio, y su

aplicación en cada entidad deberá estar sujeta a la conveniencia de su selección.

Arq. Sara Arríeta González !

^>

Caoítuio 3 Meíodoloaía oara la Valoración Catastral 28

Por otra parte, los índices mostrados en los factores de mérito y demérito, son

consecuencia práctica de la experiencia en determinados territorios urbanos,

(determinados tras análisis efectuados en el interior de la República; estados de

Morelos, México y Distrito Federal) recomendándose que se evalúe su aplicación en

cada una de las entidades catastrales.

3.2 CRITERIOS DE ELECCIÓN DEL MÉTODO DE VALORACIÓN

La aplicación del marco valoratorio propuesto en cada una de las entidades catastrales,

requerirá elegir un método.

Para ello, deberá evaluar las siguientes consideraciones:

a NIVEL DE DATOS CATASTRALES.

Deberá analizarse la cantidad de datos catastrales asociados a cada inmueble,

tanto en terreno como en construcciones.

a ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LOS VALORES UNITARIOS.

Deberá decidirse si para la aplicación de los valores unitarios de terreno se

consideran solamente Zonas Homogéneas o se utilizarán además las Bandas de

Valor.

Se definirá también el ámbito de utilización de los valores unitarios de construcción y,

consecuentemente, deberá elegirse entre tipología predominante de cada manzana, o

la tipología de cada una de las construcciones.


Capítulo 3 Metodoloaía oara la Valoración Catastral 27

3.3 DETERMINACIÓN DEL VALOR CATASTRAL (MÉTODO)

El valor catastral de un inmueble es el resultado de la suma de los valores del terreno

y el de las construcciones del mismo.

VCat = VT + VC

VCat = Valor catastral

VT = Valor del terreno

VC = Valor de la construcción

El valor del terreno es el resultado de multiplicar la superficie del lote por el valor

unitario de suelo asignado a la Zona Homogénea o de la Banda de Valor donde se

ubica y por los factores de mérito o demérito aplicables.

VT = STxVUTxft1xft2xft3xft4xft5


ST = Superficie del terreno (en m2)

VUT = Valor unitario de la Zona ó Banda

ft1, ffé, ftS, ft4I ft5 = Factores de frente, fondo, área, posición y

orientación.

Arq. Sara Anieta González

Capítulo 3 Metodoloqia oara la Valoración Catastral 28

El valor de la construcción es igual a la suma de los valores de cada una de las

construcciones. Cada uno de estos se determina multiplicando la superficie de

construcción por la tipología constructiva de la edificación y por los factores de mérito o

demérito aplicables.

VC = E [SC x VUC x f d x fc2 x fc3]


SC = Superficie construida (en m2)

VUC = Valor unitario de la construcción

fc1,fc2, fc3 = Factores de edad, conservación y n0 de

niveles


Capítulo 3 Metodología p-ara ía Valoración Catastral ¿9

Datos necesarios para la valoración.

Generales

Ubicación del inmueble

Del Terreno

Zona Homogénea ó

Banda

Dimensiones del lote

base

Superficie de terreno

(m2)

Frente del terreno (en

m.)

Fondo del terreno (en

m.)

Posición del lote en

manzana

Orientación del lote

De la Construcción

Tipología de cada construcción

Superficie de cada unidad

constructiva.

Año de construcción

Estado de conservación

Numero de niveles construidos

(Si es condominio,

además...)

Porcentaje proindiviso Superficie de terreno

común

Superficie construida común

(m2)


Caoitülo 3 Metodología tara ¡a Valoración Catastial 30

Proceso y secuencia de valoración.

1. Identificar, apoyándose en la cartografía catastral, la Zona Homogénea ó Banda de

Valor donde se ubica el inmueble (si el inmueble se localiza en Banda de Valor se

valorará con respecto a esta; en caso contrato con respecto al Área Homogénea.

2. Obtener en el catálogo de valor unitario de terreno por Zona Homogénea o Banda de

Valor, el valor unitario de terreno que le corresponde.

3. Determinar las características del lote base que corresponden a la Zona Homogénea

donde se ubica el inmueble, en el mismo catálogo anterior.

4. Determinar el valor del terreno con base en la superficie del terreno; del valor

unitario de terreno determinado; y de los factores de mérito ó demérito de terreno:

frente, fondo, área, posición y orientación.

5. Identificar la tipología que le corresponde a cada una de las construcciones del

inmueble, y obtener el valor unitario de construcción que le corresponde.

6. Determinar el valor de la construcción de cada construcción tomando como base la

superficie de construcción, el valor unitario de construcción y los factores de mérito o

demérito de la construcción que apliquen.

7. Determinar el valor total de la construcción del inmueble, sumando los valores de

cada una de las construcciones existentes.

8. Determinar el valor catastral sumando los valores de terreno y de construcción.

(La determinación de los factores de mérito/demérito se expone en el capítulo 5).


CaDiíblc 4 Valoración de Condominios

C A P I T U L O 4 VALORACIÓN DE CONDOMINIOS

4.1 PROCEDIMIENTO PARA LA VALORACIÓN DE CONDOMINIOS

Los inmuebles sujetos al régimen de condominio, requieren de alguna particularidad

en el procedimiento de valoración, con referencia al procedimiento de valoración de

propiedades individuales.

Por ello para la determinación del valor en estos inmuebles se basará en los

procedimientos anteriores, agregándoles las particularidades descritas a continuación:

Expresiones a considerar:

VCat = VT + VC

VT = (SpT + (I x ScT)) x VUT x ftn

VC = S (SpC x VUC x fen) +1 x (S(ScC x VUC x fen))


Cacitulo ^ Valoración de Condominios 32

VCat = Valor catastral



SpT = Superficie privativa del terreno (en m2)

I = Porcentaje proindiviso = SpC / S SpC

ScT = Superficie común del terreno

VUT = Valor unitario de terreno de la Zona ó

Banda

ftn = Factores de mérito/demérito del terreno

aplicables

SpC = Superficie privativa de construcción ( en

m2)

ScC = Superficie común de construcción (en m2)

fen = Factores de mérito/demérito de

construcción

Datos necesarios para la valoración de condominios.

En los casos de régimen en condominio: horizontal, vertical y mixto, se requieren los

mismos datos que en la valuación de inmuebles individuales con los siguientes

complementos:

• Porcentaje proindiviso de la propiedad (I). (Ello no será necesario cuando el

condominio sea horizontal y no se incluyan superficies de terreno y construcción

comunes)

a Superficies privativas de terreno y construcción del inmueble.

a Superficies comunes de terreno y de construcción.


Capitu'o 4 Valoración de Condominios 33

Proceso y secuencia de valoración.

El proceso de valoración en condominios, tiene la misma secuencia que la individual,

con las siguientes precisiones:

1. Determinar el indiviso de cada unidad condominal.

2. Determinar la superficie privativa del terreno (en m2), que corresponde a la

propiedad; en los casos que sea condominio horizontal o mixto.

3. Determinar la superficie común, equivalente a la total menos la suma de las

privativas).

4. Calcular el valor del terreno con el procedimiento normal, agregando a la

superficie de terreno privativa la resultante de aplicar a la superficie de terreno

común el porcentaje proindiviso.

5. Calcular el valor de la construcción, sumando al valor de las construcciones

privativas, la resultante de aplicar a la suma de los valores de las construcciones

comunes el porcentaje proindiviso.

4.2 COMPONENTES DEL CÁLCULO DEL VALOR DEL TERRENO

En este capítulo se describen los componentes que participan en la determinación de la

valoración catastral, así como los conceptos y terminología que, de forma

convencional, se utilizan para describir la metodología y procesos asociados al cálculo

de valores.

Arq. Sara Arrieta González ij1

Caoituio 4 valoración de Condominios 3¿

Son los siguientes:

ZONA HOMOGÉNEA:

Delimitación superficial del ámbito urbano de un municipio o localidad, en cuyo

interior se ubican inmuebles con o sin construcciones y en donde su uso del suelo

actual y potencial, el régimen jurídico de la tenencia de la tierra, el índice

socioeconómico de la población, la existencia y disponibilidad de servicios

públicos e infraestructura, tienen el mismo grado de homogeneidad.

Con las siguientes características:

a Las Zonas Homogéneas se utilizan en la valoración global para obtener los

valores de terreno de los inmuebles, aplicando el mismo valor unitario de suelo a

los inmuebles incluidos en cada Zona Homogénea.

• Su perímetro debe ser cerrado, permitiendo cualquier forma y tamaño, siempre

que cumpla con la definición de la Zona Homogénea.

• La forma y tamaño de las Zonas Homogéneas, puede ser cualquiera, pero, y

condicionados ambos al cumplimiento de la definición de la misma.

• Asociados al terreno, existen las BANDAS DE VALOR que son entidades

superficiales de aspecto longitudinal que incluyen a los predios que dan a una

calle o a un tramo de la misma. Este concepto se utiliza para asignar el mismo

valor unitario de terreno a los predios de esa Banda de Valor y que por sus

características es un diferente valor a la generalidad de predios que incluye una

Zona Homogénea. Por ejemplo: calles comerciales.

Arq. Sara Arríeta González

Capitulo 4 Valoración de Condominios 35

LOTE TIPO:

Denominado así al lote de dimensiones promedio en cada zona homogénea,

destinado a servir de referencia en determinados factores de mérito y demérito del

terreno.

4.3 COMPONENTES DEL CÁLCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN

Las edificaciones y demás construcciones incluidas en el suelo urbano se distribuyen

en una clasificación, conforme a sus características constructivas, de acuerdo a los

conceptos: uso, clase y categoría, de acuerdo a lo siguiente:

USO:

Destino para el cual fue construido el inmueble. El uso se divide en:

HABITACIONAL (H) Se denomina así el uso de aquellos inmuebles dedicados a

vivienda, ya sea esta unifamiliar, multifamiliar, condominio,

o dúplex.

COMERCIAL (C) Denominación que atiende características de inmuebles

dedicados a venta, intercambio de productos, y

almacenamiento; o que realizan algún tipo de servicio,

social o retribuido, hacia los ciudadanos.

INDUSTRIAL (I) Inmuebles dedicados, fundamentalmente, a la generación o

transformación de materiales.


CaDitülo4 Valoración de Condominios 36

ESPECIAL (E) Los inmuebles no considerados en los usos anteriores

(habitacionales, comerciales e industriales) tienen cabida

en este uso especial. Son inmuebles que no constituyen un

grupo homogéneo, sino que conforman complementos en

servicio e infraestructura a las ciudades.

CLASE:

Subdivisión por cada uso de las características estructurales, calidad de

construcción, e instalaciones de una determinada edificación.

CATEGORÍA:

Subdivisión por cada uno del uso y la clase, que evalúa fundamentalmente la

calidad de los acabados en una edificación.

4.3 CLASIFICACIÓN DE LOS CONDOMINIOS

El régimen jurídico de tenencia de la tierra en condominio se produce cuando en un

predio se incluyen dos o más propiedades.

Los condominios pueden tener las siguientes alternativas:

VERTICAL:

El condómino es el único poseedor de una propiedad y copropietario del terreno

total del predio y de las partes e instalaciones comunes.


Caoítulo 4 Valoración de Condominios 37

Como ejemplo el de un lote que incluye un edificio de departamentos con varios

propietarios e instalaciones compartidas.

HORIZONTAL:

El condómino es el único poseedor un área privativa del terreno y de los

elementos construidos en el; y copropietario de las partes e instalaciones

comunes.

Como ejemplo el de un lote, dividido en varias partes para que en cada una los

condóminos construyan sus viviendas e instalaciones privativas, compartiendo

partes de terreno e instalaciones comunes.

MIXTO:

Se combinan ambas modalidades: vertical y horizontal.

Como ejemplo el de un lote, con varios propietarios exclusivos de pisos o

departamentos de un edificio; y en el mismo predio otras partes del terreno

pertenecen en exclusiva a otros propietarios.


Capítulo 5 Determinación de Factores de Mérito v Demérito

C A P I T U L O 5 DETERMINACIÓN DE FACTORES DE MÉRITO Y DEMERITO

5.1 DETERMINACIÓN DE FACTORES DE MÉRITO/DEMÉRITO DE TERRENO

Factor de Frente (ftl)

Es el índice que se aplica al terreno de un inmueble en función de la longitud del

frente principal del mismo.

Frente (en metros)

0.00 a 4.00

4.01 a 5.00

5.01 a 6.00

6.01 a 7.50

7.51 ó más

Factor (*)

0.55

0.65

0.75

0.90

1.00

a Determinar el frente del predio (en metros).

• Determinar en la tabla adjunta, el factor que corresponda al rango que corresponda a la dimensión del frente.

Arq. Sara Arrieta González j l

Capitule 5 Determinación de ^actores de Mentó v Dememo 39

Factor de Fondo (ft2)

Es el índice que se aplica a un terreno en función de su fondo, por comparación

con el fondo del lote-base.

a Determinar el fondo-base de la Zona Homogénea y dividir el fondo entre el fondo base.

a Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda al rango donde se localice la relación anterior.

Fondo / Fondo-

Base

0.00 a 1.00

1.01 a 3.00

3.01 a 5.00

5.01 a 7.00

7.01 ó más

Factor (*)

1.00

0.85

0.73

0.65

0.61

(*) Este factor solo se aplica cuando la longitud del frente es Q 1.5 veces la longitud del frente-base.

Factor de Área (ft3)

Es el índice que se aplica al terreno de un inmueble en función de la superficie del

terreno, en relación con la superficie del lote-base.

Área / Área-Base

0.00 a 0.30

0.31 a 0.80

0.81 a 1.50

1.51 a 2.50

2.51 a 4.00

4.01 a 6.00

6.01 ó más

Factor

1.00

1.12

1.00

0.93

0.85

0.80

0.75

•

Determinar el área-base de la Zona Homogénea y dividir el área entre el área base. Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda al rango donde se localice la relación anterior.

E o


Cacítulo 5 Determinación de Factores de Mérito v Demérito 40

Factor de Posición (ft4)

Es el índice que se aplica al terreno según la ubicación del inmueble con respecto

a la manzana que lo contiene. Este factor solo se aplica, y en forma diferentes

para los usos: habitacional (H), y comercial (C).

Ubicación del Lote

Sin esquina

Una esquina

Dos o más esquinas

Dos frentes sin

esquina

Interiores

Factor (*)

H

1.00

1.10

1.15

1.12

0.60

C

1.00

1.15

1.20

1.17

0.60

• Identificar la ubicación del predio en la manzana y el uso de este.

• Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda según la ubicación y el uso del predio.

(*) La aplicación de este factor en predios interiores, excluye la aplicación de los factores por frente y fondo.


Capitulo 5 Determinación de Facieres de Mérito y Demento 41

Factor de Orientación (ftS)

Es el índice que se aplica al terreno de un inmueble en función de la orientación

relativa de su frente.

Orientación de la

Perpendicular al

Frente

Norte (N)

Noreste (NE)

Noroeste (NO)

Este (E)

Oeste (0)

Sureste (SE)

Suroeste (SO)

Sur (S)

Factor

n

1.00

1.00

0.97

0.95

0.92

0.90

0.87

0.85

(*) No se aplicará en las siguientes posiciones del

predio: dos o más esquinas; dos frentes sin

esquinas; y predio interior.

•

Q

Trazar una perpendicular a la recta que define el frente del predio. Determinar en el esquema gráfico adjunto la orientación que más se aproxima a la perpendicular citada. Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda a la orientación.

s


Caoítulo 5 Determinación de Factores de Mérito v Demérito 42

Factor de Irregularidad (ft6)

Es el índice que se aplica al terreno según su forma, ya que la misma condiciona

el aprovechamiento.

Área inscrita /

área total

0.00 a 0.20

0.21 a 0.40

0.41 a 0.60

0.61 a 0.80

0.81 a 0.90

0.91 a 1.00

Factor

0.65

0.75

0.83

0.90

0.95

1.00

a Determinar el área del rectángulo inscrito en el predio, de mayor superficie posible.

a Obtener la superficie total del predio. a Determinar en la tabla adjunta el factor

que corresponda según la relación área inscrita / área total del predio.

Factor de Desnivel (ft7)

Es el índice que se aplica al terreno según su topografía; se establece por la

pendiente que presenta el predio.

Altura / fondo

0.00 a 0.10

0.11 a 0.25

0.26 a 0.40

0.41 a 0.70

0.71 ó más

Factor

1.00

0.87

0.72

0.65

0.55

D

Determinar el desnivel en metros existente entre el nivel medio de la banqueta y la cota de más baja o alta del terreno (mayor en valor absoluto)-Determinar el fondo medio del lote (m.) Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda en la relación desnivel/fondo.


Capítulo 5 Determinación de Factores de Mentó y Demento 43

Factor de Hundimiento (ft8)

Es el índice que se aplica al terreno por los riesgos de inundación, mediante la

apreciación de las partes de un lote con nivel inferior al nivel de calle.

Área hundida /

área total

0.00

0.01 a 0.20

0.21 a 0.45

0.46 a 0.70

0.71 ó más

Factor

1.00

0.95

0.85

0.73

0.65

a

a

Determinar mediante estimación el porcentaje de la superficie del lote cuyo nivel es, al menos, 15 cm. inferior al nivel de calle. Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda en la relación área hundida / área total.

Otras consideraciones sobre ios factores de mérito/demérito del terreno.

FACTOR DE TERRENO RESULTANTE:

El factor de mérito / demérito de terreno resultante será igual al producto de todos

ellos. Dicha resultante, no podrá ser inferior a 0.4. Por tanto en caso de ser

inferior se asignará dicho valor.

LOTES INDUSTRIALES:

En general a los predios de uso industrial situados en áreas homogéneas con ese

mismo uso no se les aplicará méritos o deméritos del terreno.

En resumen, para que se pueda aplicar el criterio anterior se deberá cumplir que

el área homogénea donde se ubica el lote, y el uso específico del inmueble sean

de uso industrial.

Arq. Sara Amela González

CaD'tUiO Determinación de Factores de Mentó v Demento 44

5.2 DETERMINACIÓN DE LOS FACTORES DE LAS CONSTRUCCIONES

Factor de Edad ( fd )

Es el índice que se aplica a las construcciones por el deterioro ocasionado por el

tiempo transcurrido desde su construcción o remodelación mayor.

a Identificar la tipología constructiva de la edificación, apoyándose en la descripción que aparece en el anexo.

a Determinar la edad de la construcción, en años (completos o parciales). o Determinar el factor que corresponde al rango de edad y al tipo de

construcción, en la tabla que sigue a continuación.

I USÓ H

CLASE |HA PBECAF» |

1 1

T A B U FACTOR DE EDAD

HÁélfAClÓltóL

H B ECONÓMICA HC wreressocKi

HD FESUJW |HE BUENA

1 |HF

1 MUT BUENA

COMERCIAL

1 CLASE | |

I uSó 11 '

1 CLASÉ II

II

II B

| | CB

ECONOMCA f j I D

ECONOMCA H C O

IMDOSTRlAL

UGERA | | I E

FEGXAfl | | CE

MEO» | | I F

SUENA | | C F MW BUENA |

1 «SACA | | |

[ " T / S Ü '•

CLASE

r~ las BARDA | EE COGERTIZO

E^ÉáAL' EA ALBEBCA

E D ONE

E F ESTAOONAMENro

EE

EG

EH

El

ESCUELA HOSPITAL

HOTEL

MERCADO

EbAD '•"

0

1 a4

5a9 10 a 14

15 3 19 20 3 24

25 a 29

30a34

35 a 39

40a44

45 3 49 50 a 54

55 a 59

60 a 64 65 a 89

70 a 74 75 a 79 80 a 84

85 a 89

90 a 94 95 o mas

I 1000

0 956

0 785 0 571

0400

0 256

0143 0 030

0 030

0 030

0 030

0 030

0 030

0 030

0 030

0 030

0 030 0 030

0 030

0 030 0 030

1000 0 971

0 859 0 752

0 625

0 500 0 378

0 270

0 125 0 050

0 050

0 050

0 050

0 050

0 050 0 050

0 050 0 050

0 050

0 050 0 050

'

' '

' ' ' ' '

' ' ' ' ' ' r

'

' TACTOK

1000

0 992

0 965 0 903

0 324

0 732

0 635 0544

0 427

0 302 0 191

0129

0 030

0 080

0 080

0 080

0 080 0 080

0 080

0 030 0 080

~~ 1000

0 996 0 984

0 959

0 922

0 372 0 309 0 734

0 645

0 547

0 434

0 329

0 253

0 198

0120

0 120

0 120

0 120

0 120

0 120 0 120

'

' ' '

' ' '

' r

'

1000

0 997

0 933

0 970

0 942

0 906 0 360 0 304

0 741

OSS'

0 584

0 501

0431 0 370

0 313

0 262 0 130

0 130

0 130

0 130 0 130

'

'

' ' '

'

'

I 1000

0 998 0 991 0 977

0 956

0 928

0 893 0 351

0 303 0 754

0 703

0 650

0 596 0 543

0 491

0 440 0 207

0 150

0 150

0 150 0 150


o)

-o

o

" O CO

LU

c

£ c

cu

" O

CO

O

c •o

o

CD

>

C

CD

c o

ü

ÍD

O)

o o E o I

Capítulo 5 Determinación de Factores de Mérito y Demento 45

Factor de Estado de Conservación (fc2)

Es el índice que se aplica a las construcciones en función del grado de

conservación apreciado.

Estado de

Conservación

Bueno

Regular

Malo

Ruinoso

Factor

n 1.00

0.90

0.80

0.10

Determinar el grado de conservación, según las descripciones que siguen a continuación. Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda el estado de conservación.

(*) El factor ruinoso excluye a los demás factores de construcción. Dicho de otra forma, en esa situación la resultante de los

factores de construcción es 0.08.

Factor por el Número de niveles (fc3)

Es el índice que se aplica a las construcciones en función del número de pisos

edificados.

Determinar el número de pisos de la construcción (incluir también los niveles bajo rasante). Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda según el número de niveles.

Número de

niveles

1

2

3

4

5 a 8

8a12

13 o más

Factor

1.00

1.05

1.07

1.10

1.13

1.15

1.20


Capitulo 6 Tipoloa!as de Consírucccn 46

C A P I T U L O 6 TIPOLOGÍAS DE CONSTRUCCIÓN

6.1 DEFINICIÓN DE TIPOLOGÍAS DE LAS CONSTRUCCIONES

Tal como se mencionó en el capítulo 3 cada entidad deberá adecuar la distribución de

las tipologías, en base a las características constructivas de su territorio. No obstante

se presenta la tabla - tipo siguiente:

CD

T3

CD

73

O "O CD

CO

U J

c cu

03

E c

0)


CD

ü

O

CD

CD

>

C

O

O

O

Caoitulo 6 Típcloqías de Construcción

o

i

| USO

- 1

I I

| CLASE |

PRECARIA

ECONÓMICA

ÍNTERES SOCIAL

REGULAR

BUEíiA

MUY BUENA

CATEGORÍA

BAJA

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Capítulo 6 MDOiociias de Construcción 48

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Capítulo 6 Tiooloaías de Construcción 49

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Caoitulo 6 TiDoioaias de Construcción 50

6.2 DEFINICIÓN DE LA TIPOLOGÍA, SEGÚN EL USO Y LA CLASE

HABITACIONAL

Habitacional precaria

Vivienda generalmente sin proyecto y autoconstruida. Situada en asentamientos

irregulares, sin traza urbana definida y, prácticamente sin servicios. Se localizan

en la periferia de las ciudades.

Materiales de mala calidad. Sin cimentación; estructuras de madera o sin

estructura; muros de carrizo, palma, embarro, lámina negra, cartón, madera o

adobe. Techos de viga y palma, vigas o polines de madera y lámina negra o de

cartón.

No tiene acabados; pisos de tierra apisonada o firme rústico de cemento; claros

menores a 3.0 m.

Habitacional económica

Sin proyecto. Con algunos servicios municipales. Se encuentra en zonas de tipo

popular o medio bajo. Se localiza en zonas periféricas o de asentamientos

espontáneos.

Calidad de construcción baja; sin acabados o de baja calidad; sin cimentación o

de mampostería o concreto ciclópeo; muros de carga, predomina el adobe, ladrillo

y block; techos de terrado sobre vigas y duelas de madera, vigas de madera con

lámina galvanizada o de cartón.

Pisos de tierra apisonada, firme de cemento escobillado o pulido; pintura de cal.


Caoitulo 6 l iDoloqias de Construcción 51

Habitacional Interés Social

Cuentan con proyecto definido, y la mayoría de los servicios municipales.

Producto de programas oficiales de vivienda. Son viviendas con una o dos

plantas. La superficie del lote fluctúa entre 150 y 200 metros y la construida entre

50 y 80 metros. Se localizan en zonas específicas o en fraccionamientos.

Materiales de mediana calidad, muy económicos. Cimentación a base de losa de

concreto armado, block relleno o de concreto ciclópeo. Muros de carga con

refuerzos horizontales y verticales de block o ladrillo. Claros cortos menores a 3.5

metros. Techos de vigas de losa de concreto de baja capacidad. Acabados

aparentes de estuco. Pintura del tipo económico.

Habitacional regular

Proyecto definido, funcional y característico. En fraccionamientos que cuentan con

todos los servicios. Lotes de unos 230 m2 de terreno y de 120 m2 de construcción.

Se localiza en zonas consolidadas de los centros de ciudades y en

fraccionamientos residenciales medios.

Cimientos de mampostería, concreto ciclópeo, rodapié de block relleno con

concreto. Estructuras con castillos y cerramientos. Claros medios de 4.0 m. Muros

de carga de ladrillo, block o piedra. Los techos suelen ser de losa, asbesto,

terrado o lámina galvanizada.


Capitulo 6 TiQOiocnas de Oonstruccion 52

Habitacional buena

Disponen de un proyecto definido, funcional y de calidad. Se encuentran en

fraccionamientos residenciales de clase media alta, que cuentan con todos los

servicios públicos. Elementos, materiales y mano de obra de calidad. Disponen de

una superficie del lote de entre 350 y 500 m2 y su área construida de 250 a 350

m2.

Elementos estructurales de buena calidad, con castillos, cerramientos, columnas y

trabes. Cimientos de concreto ciclópeo, mampostería, rodapié de block relleno

con concreto. Muros de block o ladrillo. Los claros son de hasta 7 m. Techos y

entrepisos con losas de concreto armado. Suelen recubrirse con tejas de regular

calidad. Acabados exteriores texturizados, fachaleta, piedra de corte o molduras

de concreto.

Habitacional muy buena

Proyecto arquitectónico de muy buena calidad, de diseño especial bien definido,

funcional y a veces caprichoso. Amplios espacios construidos con elementos

decorativos interior y exteriormente. Todos los servicios públicos. Se encuentran

en fraccionamientos privados y exclusivos. Lotes mínimos de 600 m2 y

construidos por encima de los 350 m2.

Elementos estructurales de muy buena calidad a base de castillos, cerramientos,

columnas, trabes, zapatas corridas o zapatas aisladas. Muros de ladrillo o block.

Grandes claros de más de 10 m. Techos con losa y molduras en todo el

perímetro. Recubrimiento de teja de buena calidad. Aplanados de yeso y mezcla

muestreados. Acabados exteriores de fachaleta, texturas, piedra de corte, mármol

Arq. Sara Arrieta González j

Caoituio 5 TiocloQias de Construcción 53

y molduras de cantera. Acabados interiores texturizados, con maderas finas,

tapices o parcialmente de mármol. Los pisos son de cerámica da primera calidad,

mármol, parquet.

COMERCIAL

Comercial económica

Edificaciones ubicadas en zonas populares, dando servicio al vecindario

circundante. Es posible encontrarlas formando parte de uso mixto (vivienda -

comercio). Están destinadas a la venta de productos al detalle. Cuentan con una

pieza, a lo sumo dos.

Carecen de proyecto; materiales económicos. Muros de adobe, block o ladrillo.

Techos de terrado, lámina galvanizada, asbesto o losa. Acabados casi

inexistentes. Pisos de cemento. Sus instalaciones son básicas. Claros menores a

3.5 m; autoconstrucción, autofinanciamiento.

Comercial regular

Edificaciones ubicadas en zonas populares o de tipo medio, destinadas a la venta

al detalle y a la prestación de servicios.

A veces carecen de proyecto. Cimentación de mampostería, concreto ciclópeo y

block relleno. Muros de carga de ladrillo, block o adobe. Techos de terrado,

lámina galvanizada, lámina de asbesto o losa. Aplanados de yeso o mezcla.


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Caoituio 6 l ¡Doloqías Ce Consirucción 54

Acabados discretos y pintura o cal directas. Instalaciones elementales en cuanto a

iluminación y saneamiento. Claros medios de 5 m.; financiamiento bancario.

Comercial buena

Edificaciones con proyecto definido, funcional y de calidad; materiales de buena

calidad. Los encontramos formando parte de la estructura habitacional

normalmente en el centro urbano y en zonas comerciales establecidas. Se

dedican normalmente a la prestación de servicios y venta de productos diversos.

Elementos estructurales a base de castillos y cerramientos. Cimentación de

mampostería, concreto ciclópeo, rodapié de block relleno y dala de desplante de

concreto armado. Muros de ladrillo o block. Techos de losa. Aplanados de yeso y

mezcla regleado. Acabados medios con texturas y pintura viníiica o esmalte.

Claros medios de 6.0 m o más; construcción realizada por empresas

constructoras; autofinanciamiento o financiamiento bancario.

Comercial muy buena

Proyecto arquitectónico definido, funcional y exclusivo, cuyo diseño se basa en su

uso comercial Normalmente ocupa espacios exclusivos, o manzanas completas

con área notable. Cuentan con todos los servicios. Se localizan en zonas

exclusivas del área urbana consolidada.

Materiales de muy buena calidad controlados y de lujo. Elementos estructurales

con castillos, cerramientos, trabes y columnas. Cimentación de zapatas corridas,

zapatas aisladas o cimentación de cajón. Muros de block y ladrillo. Techos de

losa, azotea con molduras. Aplanados de yeso y mezcla muestreados. Acabados


Caoitulo 5 TiDoioaias ce construcción 55

texturízados con pintura vinílica, esmalte o barniz. Pisos de cerámica de calidad,

parquet, alfombras o mármol. Instalaciones completas, ocultas y diversificadas.

Medidas de seguridad. Construcción por empresas constructoras con

especialistas.

INDUSTRIAL

Industrial económica

Edificaciones realizadas sin proyecto. Materiales de baja calidad y construcción

básica ó autoconstrucción.

Materiales económicos; claros menores a 8.0 m., con estructuras horizontales,

con muros de carga y columnas; autofinanciamiento. Se encuentran en forma

aislada en la zona urbana.

Industrial ligera

Edificaciones con proyectos someros y repetitivos. Materiales y calidad

constructiva básica. Normalmente sin divisiones internas. Suelen responder a

talleres de costura, talleres artesanales, carpinterías, tabiquerías, etc. Se localiza

generalmente en parques o en zonas industriales.

Elementos estructurales básicos, con elementos de apoyo visibles. Iluminación

natural y artificial básica. Pisos de cemento pulido. Instalaciones básicas muy

generales. Claros de más de 8.0 m. con elementos horizontales estructurales de


Caoítulo 6 TiDoloqías de Construcción 56

más de 1.00 m. de peralte; construcción por empresas constructoras;

autofinanciamiento o financiamiento bancarío

Industrial media

Proyectos arquitectónicos definidos, funcionales. Materiales y construcción media.

Dispone de divisiones internas. En estas construcciones se engloban las

maquiladoras, fábricas, laboratorios e industrias de transformación. Se localizan

en zonas y/o parques industriales, en áreas urbanas y urbanizables.

Elementos estructurales de calidad. Cimentación sólida y con elementos

estructurales de apoyo combinados. Pisos variados y adecuadas a los productos

que fabrican. Techos específicos y adecuados. Acabados y aplanados medios.

Instalaciones básicas completas en electricidad, agua potable y saneamiento.

Instalaciones especiales con ductos de aire. Construcción realizada por empresas

constructoras con especialistas; autofinanciamiento o financiamiento bancario.

Industrial pesada

Proyectos arquitectónicos exclusivos, con gran funcionalidad. Materiales y

construcción de muy buena calidad. Dispone de divisiones internas. Su

construcción está condicionada por el nivel de instalaciones disponibles.

Elementos estructurales de muy buena calidad. Cimentación sólida. Acabados y

aplanados de calidad. Requiere de diseño especial; instalaciones básicas

completas; instalaciones especiales de calidad; estructuras que pueden soportar

el sistema de techado y adicionalmente, cargas como grúas viajeras;


Capítulo 6 TiDGioaías de Construcción 57

autofinanciamiento o financiamiento bancario; se localizan en zonas y

fraccionamientos industriales en áreas urbanas y urbanizables.

ESPECIAL

Especial alhenas

Destinada a fines deportivos y recreativos. Construcción con concreto armado,

tabique o similar, forrado normalmente con material pétreo o aplanado con

cemento. Construidas por empresas constructoras especializadas.

Especial cobertizos

Destinada a cubrir una superficie determinada; perímetro descubierto. Tiene

alturas normalmente menores a 4 m.

Especial cines y teatros

Destinada al esparcimiento, con escenario y niveles de auditorio. Techo con

estructuras de acero cubiertas con lámina metálica o concreto grandes claros,

alturas de 12.0 m. o más.

Especial escuelas

Destinada a la enseñanza, con materiales de construcción de mediana o buena

calidad; acabados de calidad; construido por empresas constructoras

especializadas; financiamiento gubernamental, a veces privado.

Arq. Sara Arrieta González |j i l

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Cacitulo 6 TiDoloqias ae Consruccicn 58

Especial estacionamientos

Destinada a la guarda de vehículos temporalmente; el material es de buena

calidad; estructuras de concreto o metal; se suelen construir varios niveles;

realizadas por empresas constructoras; autofinanciamiento.

Especial hospitales

Destinada a la atención médica; con materiales de mediana y buena calidad;

realizados por empresas constructoras; autofinanciamiento o financiamiento

gubernamental.

Especial hoteles

Destinada al alojamiento del personal transeúnte o vacacional; materiales de

buena calidad; construcción ejecutada por empresas constructoras;

autofinanciamiento.

Especial mercados

Destinada a actividades de venta masiva en elementos perecederos; los

materiales empleados suelen ser de regular calidad; las estructuras son de

concreto y/o metálicas, con cubiertas tales como lámina galvanizada; realizados

por empresas constructoras.


Caoitulo 8 TiDoloaías de construcción 59

3 DEFINICIÓN DE LA TIPOLOGÍA, SEGÚN LA CATEGORÍA

BAJA

Acabados deficientes con materiales y mano de obra de baja calidad.

Instalaciones deficientes o inexistentes.

MEDIA

Acabados medios con materiales y mano de obras de regular calidad.

Instalaciones básicas.

ALTA

Acabados sólidos y vistosos con materiales y mano de obra de calidad.

Instalaciones completas y de calidad.


Capiíulo 7 Caso de Apl'cación íMumcipio Villa de Tezontepec) 60

C A P I T U L O 7 CASO DE APLICACIÓN (MUNICIPIO VILLA DE TEZONTEPEC)

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CaDitulo 7 Caso de Aplicación (Mdnicicio Vi'la de ' ezonteDec)

CÉDULA CATASTRAL

SECRETARIA DE OBRAS PUBLICAS

COMUNICACIONES, TRANSPORTES y ASENTAMIENTOS

DIRECCIÓN GENERAL DE ASENTAMIENTOS Y DESARROLLO URBANO

DIRECCIÓN DE CATASTRO

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VALUAOOR_

REVISO


Capítulo 7 Caso de Apücaaón (Municioio Villa de Tezonteoec)

7.2 UNIDADES CONSTRUCTIVAS PROPIAS

U N 1

Munic ip io: 77

D A D E S C O N S T R U C T I V A S P R O

IDENTIFICACIÓN

VILLA DE TEZONTEPEC Zona: 1 Manzana:

Edificio:

P Í A S

24 Predio: 1

C Depto: 0

• " - • • •• • — " - • • - • •

Numero Superficie

1 135

2 97

3 6

Año

Tipología Constr,

H B 1 196*

H B i 1964

C B 1 1992

DATOS DEL PROPIETARIO

Factor Estado Factor Mo.de Factor

Edad Conserv. Conserv. Pisos Pisos

"0.302 3 rC.8CC 1 l.CCO

r0.302 3 ''O.SCC 1 l.CCO

^ . 82¿ 2 ''o.SCO 1 l.CCC

Valor Fecha

Catastral Captura

33366 29-Jun-C7

23974 29-Jun-C7

3529 29-Jun-C7

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Arq, Sara Arrieta González

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http://Mo.de

Capítulo 7 Caso de Aolicacion ÍMunicipio Villa de Tezontecec;

7.3 PREDIO

P R E D I O

Munic ip io: 77

IDENTIFICACIÓN

ViLLADETEZONTEPEC Zona: I Manzana: 2¿ Predio: 1

• - • — •• - •

70 C.i.CIU

Na. ín ter in

LOCALIZACION

URBANO COLONIA CEN-RO C P . Niniit»J»l«CBlni¡«

1 E n O C i l l . TO-aU» I

Tipo de Predio:

SUPERFICIE

Terreno Tota : :

Terreno Común:

Const Total:

Const Común:

TIPO Y RÉGIMEN

URBANO Regimen de Propiedad: I

3*5

0

0

0

VALOR CATASTRAL

Terreno: 266.616

Construcción: 60,869

Tota?: 327,485

DATOS DEL TERRENO

Frente: r 50.69

Fondo: r C.CO

Desnivel: O.CC

Area inscri ta: 0

Orientación: NORTE (N)

Hundimiento: 0

Ubicación: 3

FACTORES DEL TERRENO

F. de Frente: l.CCC

F. de Fondo: l.CCC

F. de 0e5n ;ve !: l.CCC

F. de A ¡nscr ta: l.CCC

Area: 1.120

F. Orientación: i.CCC

F. de Ubicación: 1,150

Factor Resuitante: 1.288


Capitulo ' Caso de Aplicación (Municipio V.ila de Tezontepec) 64

7.4 PROPIEDAD

P R O P I E D A D

IDENTIFICACIÓN

Mun c,p o- 77 VLLADE .hZON-EPEC Zona: I Manzana: 2¿ Pred'c. i

Ed f c o: C Depto: 0

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Nombre:

RFC.

Ocrmci'io r¡sca :

DATOS DEL PROPIETARIO

SANCHEZ RAMOS JUAN

¡DM (IDENTIFICA MISMO DOMICiLiO) L 1

OTROS DATOS

Uso. C

Uso Espec f ce:

No nter cr:

M'SCEUNEAS Y ABARRO'ES

1 1

29-Jun-C7

Fecha de Captura

SUPERFICIES

Terreno Prop o: 3^5

Construcc on Prop.a: 238

% Condom n o: C.CC

"erreno Común: C

Construcc on Común 0

VALOR CATASTRAL

"erreno Prop o- 266.616

* Construcc on Prop a: 60,869

"erreno Común: 0

Construcc en Común: 0

Tota!: 327,¿85


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Caoiíuío 0 Conclusion 65

CONCLUSIÓN

La situación del territorio está cambiando constantemente y a un ritmo acelerado,

debido al rápido crecimiento de la población mundial y a la internacionalización de las

economías. La seguridad de los derechos de propiedad ya no puede estar garantizada

por los sistemas catastrales tradicionales. La performance de los sistemas catastrales

tradicionales ya no es la adecuada. Ya no pueden proporcionar ni la información

suficiente y confiable sobre la situación legal de una porción del territorio, ni servicios

que sean eficientes y rentables.

Debe introducirse un nuevo método para la documentación confiable de derechos y

restricciones.

Basado en los principios probados de sistemas catastrales tradicionales, el Catastro,

obedecerá las siguientes reglas:

1 El Catastro es una institución que realiza inventario y registra todo tipo de derechos y

restricciones que tienen un impacto dentro de un contorno definido de la superficie

terrestre de acuerdo a los cuatro principios de los sistemas catastrales tradicionales; a

saber, el principio de inscripción registra!, el principio de consentimiento, el principio de

publicidad y el principio de especialidad. La institución de Catastro asegurará que ios

límites de los derechos y restricciones sobre el territorio sean determinados y

registrados según las normas del derecho público y privado vigentes en los respectivos

Arq. Sara Arrieta González j

Caoitulo 0 Conclusion 66

países, y de que tocios podamos obtener información confiable sobre la situación legal

de una porción de territorio.

2 El Catastro está haciendo un uso sustancial del crecimiento en el área de tecnología

de la información. Los procedimientos están adaptándose a las nuevas posibilidades

para fomentar la máxima eficiencia y mantener la máxima seguridad.

El establecimiento de parámetros que permitan medir su eficiencia y la selección de las

mejores prácticas, serán los grandes desafíos en el campo de los sistemas catastrales

modernos.

3 La institución del Catastro será una tarea cooperativa entre los sectores público y

privado. El compromiso del sector público asegurará que el sistema tenga la

continuidad necesaria. El sector público se concentrará en la supervisión. El sector

privado, responsable de llevar a cabo el trabajo operacional, incorporará al sistema

eficiencia y flexibilidad. La división del trabajo garantiza además que los intereses

territoriales públicos y privados se mantengan en equilibrio.

4 La institución del Catastro tendrá una estructura económica que le permita recuperar

la inversión y los costos de mantenimiento.


Glosario 67

GLOSARIO

Actualización de valores unitarios. El procedimiento puesto en práctica por la

autoridad de catastro para determinar los valores unitarios de terrenos y construcciones

que se permitan formular los proyectos que serán propuestos al H. Legislatura del

Estado.

Calle especial. Es aquella cuyas características de vialidad, infraestructura, uso y

otras, la diferencian del resto de la colonia o colonias catastrales con las que colinda.

Catastro. El conjunto de registros establecidos metódicamente de los inmuebles

ubicados en cada uno de los municipios del estado, mediante la inscripción oficial de la

localización, superficie, posesión, propiedad, valor del inmueble y demás atributos que

señalen las disposiciones aplicables.

Clave catastral. La que identifica al predio en el catastro.

Colonias catastrales. La delimitación superficial en que se divide el área urbana de un

municipio o localidad, para fines de valuación catastral, que presentan características

de homogeneidad en su infraestructura, equipamiento, servicios y nivel

socioeconómico.

Conservación del catastro. Mantener al día la información de los registros catastrales.


Glosario 63

Construcción. Las obras de cualquier tipo, destino o uso, inclusive los equipos e

instalaciones adheridas permanentemente y que forman parte integrante de ella.

Construcción permanente. La que está adherida a un predio de manera fija, en

condiciones tales que no pueda separarse del suelo sin deterioro de la propia

construcción o de los demás inmuebles unidos a ella.

Construcción provisional. La que por su estructura sea fácilmente desmontable en

cualquier momento. En los casos dudosos, la autoridad de catastro determinará si las

construcciones son o no, provisionales.

Construcción ruinosa. La que por su estado de conservación o estabilidad representa

un riesgo grave para su habilidad.

Formación del catastro. Integrar la información de los registros catastrales.

Fraccionamiento. La división de un terreno en lotes, siempre que para ello se

establezcan una o más vías públicas.

Jardín. La superficie de terreno destinada al cultivo de plantas de ornato o áreas

verdes.

Manzana. La superficie de terreno delimitada por vía pública.

Operación Catastral. Los actos realizados por las autoridades municipales

competentes, o por las estatales en los términos de las disposiciones jurídicas

aplicables y las de los convenios que al efecto se suscriban, con el objeto de describir,

clasificar, medir, valuar y registrar la propiedad inmobiliaria.


Glosario 69

Perímetro suburbano. El límite de la zona suburbana, delimitado por la autoridad de

catastro del Estado.

Perímetro urbano. El límite de la zona urbana, determinado por la autoridad de

catastro del gobierno del estado.

Perito Valuador Catastral. Persona que por sus especiales conocimientos, está

calificada para determinar avalúos de bienes inmuebles, y al que la autoridad catastral

le otorga registro con base en el Reglamento de la presente Ley. Ningún perito podrá

determinar avalúos catastrales sin contar con dicho registro.

Predio

a) El terreno, con o sin construcciones, cuyos linderos forman un perímetro.

b) El lote en que se divide un terreno con motivo de un fraccionamiento.

c) La fracción de un condominio legalmente construido.

Predio baldío. El urbano que no tenga construcciones permanentes.

Predio construido. El que tenga construcciones permanentes.

Predio rústico. El que está localizado en la zona rústica o rural.

Predio suburbano. El que está localizado en la zona suburbana.

Predio urbano. El que está localizado dentro del perímetro urbano o el fundo legal de

las poblaciones.

Propiedad raíz. Los bienes inmuebles localizados en el territorio del estado o

municipios.


Gicsarío 70

Región. El área en que se divide la zona urbana de acuerdo a sus características

geográficas o socioeconómicas.

Registro catastrales. Los documentos gráficos o escritos que constituyen el catastro y

que identifican las características de los bienes inmuebles.

Reevaluación. La revisión y determinación de los valores catastrales que le

correspondan a cada predio, por alguna de las causas que se establezcan en la ley, sin

variar los valores unitarios.

Ubicación. La localización del predio, de acuerdo a su nomenclatura y número oficial.

Vía pública. La superficie de terreno para uso común, destinada al tránsito, aun aquella

que se encuentre invadida.

Valor catastral. El que determina la autoridad de catastro para terrenos y

construcciones, conforme lo establecido en la ley y que sirve de base para la valuación

definitiva de los predios.

Valor de mercado. El precio más probable de un predio o inmueble, expresado en

dinero e investigado en fecha determinada, que toma en cuenta sus características

físicas, de ubicación, uso y calidad, y que es obtenido mediante los procedimientos de

valuación en uso.

Valuación. La determinación del valor catastral de los predios conforme al

procedimiento establecido por la ley.


Glosario 71

Valuación catastral: El conjunto de actividades técnicas realizadas para asignar un

valor catastral por primera vez a un bien inmueble, cuando se reúnan los siguientes

elementos:

a.- Se realice por perito valuador registrado ante la autoridad catastral;

b.- Se consideren las tablas de valores unitarios de terreno y construcción aprobados

por el Congreso del Estado y publicadas en el Periódico Oficial del Estado.

c- Se realice conforme a las normas para la valuación vigentes en el Estado de

Hidalgo.

Zona. Extensión de terreno que forma una división administrativa.

Zona rústica. La que no está localizada dentro de las zonas urbanas o suburbanas.

Zona urbana. La que constituye una unidad física, que cuenta con los servicios

públicos indispensables y que se localiza dentro del perímetro urbano o el fundo legal

de las poblaciones, con potencialidad de convertirse en zona urbana.


Referencias Bíbüoaráficas 72

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

Leyes:

Federales

• Poder Ejecutivo Federal (1917). Constitución Política de los Estados Unidos

Mexicanos. Diario Oficial de la Federación 5 de Febrero de 1917.

Estatales

• Ley de Catastro del Estado de Hidalgo 23 noviembre de 2003.

• Ley Catastral y Registra! del Estado de Nayarit.

Municipales

• Ley de Hacienda Municipal

Libros:

• BERNAL, Cesar Augusto. Metodología de la investigación para administración y

economía, Prentice Hall, Santa Fe de Bogotá, D.C., Colombia 2002. p.139

• VENTÓLO Jr. William L. y WILLIAMS Martha R., Técnicas del Avalúo

Inmobiliario, Chicago, Real Estate Education Company, 1997, Ipp


Referencas Bibhoaraficas 73

Internet:

http://www.co.lake.il.us/website/terms.

HENSSEN, J. Basic Principles of the Main Cadastral Systems in the World. Delft, The

Netherlands, 1995 [sp]

Instituto Nacional para el Federalismo y el desarrollo Municipal

[email protected]

Dirección Provincial de Catastro (MEC-DPCT ), cita en el Ministerio de Economía de la

provincia de Buenos Aires, 1995 [sp]

http://www.ec.qba.gov.ar/Catastro/


http://www.co.lake.il.us/website/terms

mailto:[email protected]

http://www.ec.qba.gov.ar/Catastro/

Anexos

ANEXOS

c

w m

<0

C

05

•o

ü

c •o

o 03

ro >

0)

Arq. Sara Anieta González

c o ü m D) O

O

E o I

TIPO

O

0

<

USO

< z 0 ü

< m < T

CATEOORIA

CIMENTACIÓN

E8TRUO. VERTIOAL

ESTRUC, HORCONTAl

MUROS

INST. ELÉCTRICA

IN8T. HIDRÁULICA

INOT.BANtTARIA

MUEBLES CE SAflOS

MUEBLES DE COCINA

BARDA PERIMETRAL

OTROS

CALIDAD

PISOS

APLANADOS

PINTURA

LAMBRINES

PLAFONES

ESCALERAS

HERRERÍA

CARPINTERÍA

VIDRIERÍA

INST, ESPECIALES

FACHADA

JARDINERÍA

OTROS

VIDA ECONÓMICA

VALOR POR M2.

ECONÓMICA (1)

8IN-PIEDRA CON MEZCLA DE CAL.

MUROS DE CARGA- COLUMNAS DE (ADOBE).

SOVEDAS-TERRAOOS-MADERA. TIERRA

ADOBE

ELEMENTAL- TUBO GALVANIZADO.

ALBAftAL-PORJADO-DRENAJE DE MAMPOSTERIA

OEMSNTO-BUNCOS ¡h.-PO fo.

BRACERO-LADRILLO PORJADÚCEMENTO.

StN.ADOBE*TABIOUE.

OTROS

BAJA(1)

TIERRA CEMENTO

SIN

SIN

CEMENTO

SIN

SIN

SIN

PINO

SENCILLOS CLAROS PEQUEÑOS

SIN

APARENTE

SIN

30

$wa

MEDIA (3)

CEMENTO LADRILLO

MEZCLA ARCILLA

DE CAL AL TEMPLE

CEMENTO

MADERA

SIN

SIN

PINO

SENCILLOS CLAROS PEQUEfiOS

SIN

ARCILLA

SIN

40

91574

ALTA (3)

LADRILLO MOSAICO

MEZCLA

DE CAL AL TEMPLE

MOSAICO

MADERA

SIN

SIN

PINO

SENCILLOS CLAROS

PEQUEMOS

SIN

MORTERO

SIN

50 t1B7B

REGULAR (2)

MAMPOSTERIA • CON PEDACER1A

MUROS DE CAROA- (ADOBE) • MOAS DE MADERA

BÓVEDAS -VIOAS • LADRILLO - MADERA.

ADOBE

VISIBLE-VARIAS SALIDAS- BUENA CALIDAD

REGULAR CALIDAD-TUSO GALVANIZADO.

ALBAfiAL DE CONCRETO • DRENAJE DE MAMPOSTERIA

CEMENTO-BLANCOS 3«. o 2 i - POCOS MUEBLES - Po.Fo.

BRACERO- FORJADO CON MOSAICO DE PASTA

ADOBE- APLANADO CON MEZCLA - TABIQUE

OTROS

BAJAfl)

LADRILLO MOSAICO

MORTERO

AL TEMPLE VINILICA

MOSAICO

MANTA DE CIELO

MADERA FIERRO

BALCONES BARANDALES

PINO EN BUEN ESTADO

MEDIO DOBLE

CLAROS PEQUEÑOS

SIN

MORTERO

HUERTA

50

I 1 M 3

MEDIA (2)

LADRILLO MADERA

MORTERO

VINIUCA ESMALTE

MOSAICO

MANTA DE CIELO

MADERA PIEDRA-FIERRO

BALCONES BARANDALES

PINO EN BUEN ESTADO

MEDIO DOBLE CLAROS PEQUEflOS

TELEFONO

MORTERO

CANTERA

HUERTA

SO

11967

ALTA (3)

DUELA

YEBO

VINIUCA ESMALTE

MOSAICO AZULEJO

FALSO PLAFÓN YESO

PIEDRA CEMENTO

ESTRUCTURAL

ENCINO EN BUEN ESTADO

MEDIO DOBLE

TELEFONO

INTERPON

MORTERO

CANTERA

AREAS MEDIAS

70

S2150

BUENA (3)

MAMPOSTERIA Y CONCRETO SIMPLE.

MUROS DE CARGA- (ADOBE) - COL. DE MADERA O PIER RO

BÓVEDAS CATALANA- VIGAS - LADRILLO - MADERA

ADOBE

0UCTO6 VISIBLES-OCULTOS- BUgNACALIDAD-VARIASSAUDAS

EN CANTIDAD - TUBO GALVANIZADO,

ALBAflAL • CONCRETO - Fo.Fo.

BRACERO- FORJADO CON AZULEJOS.

ADOBE- APUNADO CON MORTERO - TA8KIUE

OTROS

BAJAfl)

DUELA

YESO

VINILICA ESMALTE

AZULEJO

FALSO PLAFÓN YESO

CEMENTO MOSAICO

ESTRUCTURAL

ENCINO EN BUEN ESTADO

MEDIO DOBLE

CLAROS MEDIOS

TELEFONO INTERPON

CANTERA

AREAS MEDIAS

BUEN ESTADO

70

82548

MEDIA (2)

DUELA

YESO

VINILICA ESMALTE

AZULEJO

FALSO PLAFÓN YESO

CEMENTO MOSAICO

FORJADOS

MADERAS PINAS

MEDIO DOBLE

CLAROS GRANDES

TELEFONO

INTERPON

CANTERA

AREAS GRANDES BUEN ESTADO

60

13281

ALTA (3)

DUELA

YESO

VINILICA ESMALTE

AZULEJO

YESO

CEMENTO MOSAICO-FIERRO

FORJADOS

MADERAS FINAS

MEDIO DOBLE

CLAROS GRANDES

ESPECIALES

CANTERA

LABRADA

AREAS GRANDES BUEN ESTADO

90

14035

/ í Secretar ía d e Obras Públicas

gggMutg Dirección General de Asentarntenlos y Pesoírollo Urbano

C Tablas de Clasificación Tabla I

Villa de Tezontepec, Hidalgo 3 / "Municipio: ^ / ' C o n t e n i d o : HaWfadond

Saca Anfela Gonzqlez

TABLAS DE CLASIFICACIÓN

TIPO

O

K

a 0

uso

~1 < X

0 0

< m < X

OATEOORtA

CIMENTACIÓN

E8TRUC VERTICAL

E9TRUC HORIZONTAL

MUROS

INST ELEOTRIOA

INST HIDRÁULICA

INST SANITARIA

MUEBLES OE BAÑOS

MUEBLES DE COCINA

SARDA PERIMBTRAL

OTROS

CALIDAD

PISOS

APLANADOS

PINTURA

LAMBRINE8

PLAFONES

ESCALERAS

HERRERÍA

CARPINTERÍA

VIDRIERÍA

INST ESPECIALES

PACHACA

JARDINERÍA

OTROS

VIDA ECONÓMICA

VALOR POR M2

ECONÓMICA (1)

PEDACERIA - MAMPOSTERtA-CONCRETO

FIERRO - CONCRETO REFORZADO

LAMINAS - LOBAS CONCRETO REFORZADO

TABIQUE ROJO-TABBON

VISIBLE OCULTA - POCAS SALIDAS

GALVANIZADO • COBRE SEMI OCULTA

TUBO DE CONCRETO - l o a BAÑO

BLANCOS OE 2a ELEMENTAL

ELEMENTAL - LAMINA ESMALTADA 2a

TABIQUE SIN APLANAR - VISTO

OTROS

BAJA<t)

MOSAICO 3a MOSAICO 2a

SIN

CAL - TEMPLE

SIN

YESO

SIN

ESTRUCTURAL CLAROS CHICOS

PINO FIBRACBL

NATURAL MEDIO DOBLE

SIN

SIN

SIN

30

$1408

MEDIA (2)

MOSAICOS* MOSAICO la

MORTERO YEBO

VINILCA ESMALTE

SIN

YESO

CONCRETO

TUBULAR CLAROS CHICOS

PINO FIBRACEL

NATURAL MEDIO DOBLE

SIN

MORTERO

SIN

40

91035

ALTA (3)

MOSAICO la LOSETA VINIUOA

MORTERO YESO

VINILICA ESMALTE

MOSAICO AZULEJO 2a

APARENTE YESO

CONCRETO GRANITO

TUBULAR CLAROS MEDIOS

PINO

NATURAL MEDIO DOBLE

TELEFONO

TIMBRE

APARENTE

AREAS

PEQUEÑAS

90

Í 2 3 «

REQULAR (2)

MAMPOSTERIA • CONCRETO REFORZADO

CONCRETO REFORZADO - PRBCOLADO

CONCRETO REFORZADO • CLAROS MEDIOS

TABtQUfi ROJO • TABICÓN • CONCRETO

OCULTAS - POLIOUCTOS - REGULAR SALIDAS

GALVANIZADO - COJ3RE - OCULTA

TUSO DE CONCRETO- Fo Po • VOLÚMENES REO

BLANCOS 0 COLOR - REOULAR

LAMINA ESMALTADA- la ADERO INOXIDABLE

APLANADA - CERCA DE HERRERÍA

OTROS

BAJA(1)

MOSAICO la LOSETA VINILICA

APARENTE YESO

VINILICA ESMALTE

AZULEJOS! POCO VOLUMEN

YESO PINTURA

GRANITO FORJADO

CLAROS MEDIOS

PINO

NATURAL

MEDIO DOBLE

TELEFONO TIMBRE

PASTA

AREAS

PEOUEfiAB

60

$1S81

MEDIA (2)

LOSETA TERRAZO

APARENTE YESO

VINILICA ESMALTE

AZULEJO COCINA-BAÑO

TIROL

GRANITO

TUBULAR

PINO-CAOBA CEDRO

NATURAL ESPECIAL

INTERPON

GAS-ESIC

PASTA PIEDRA

AREAS

MEDIAS

70

12248

ALTA (3)

TERRAZO GRANITO

YESO PASTA

VINILCA ESMALTE

AZULEJO TAPIZ

TIROL

GRANITO TERRAZO

TUBULAR ALUMINIO

CAOBA CEDRO

ESPECIAL

INTERFON

GAS-SONIDO

PASTA PICADA PIEDRÍN

AREAS MEDIAS

W

52918

BUENA (3)

MAMPOSTERIA- CONCRETO REFORZADO

CONCRETO REFORZADO - PRECOLADO

CONCRETO REFORZADO - CLAROS GRANDES

TABIQUE PRENSADO-PRECOLADOS -CONCRETO

OCULTAS • VARIAS SALIDAS- ESPECIALES

COBRE-OCULTA- ESPECIAL

TUBO OE CONCRETO - F« FC - ESPECIALES

COLOR O ESPECIAL - VARIOS MUEBLES

ACERO INOXIDABLE - INTEGRAL- ESPECIAL

RECUBIERTA - CERCA- ESPECIAL

OTROS

BAJA(1)

GRANITO PARQUET

YESO PASTA

VINILICA ESMALTE

AZULEJO - TAPCt PARQUET

TIROL PLANCHADO

TERRAZO FORJADO

ALUMINIO ANONIZADO

MADERAS FINAS

ESPECIAL

SONIDO AJRE. ACOND

PIEDRÍN CANTERA

AREAS

GRANDES

00

12284

MEDIAR)

PARQUET ALFOMBRA

PASTA ESPECIAL

VWILICA ESMALTE

PARQUET • TAPIZ MARMOL

T«OL PLANCHADO

ESPECIAL

TERRAZO MARMOL

ALUMINIO ANONIZADO

MADERAS FNAS

ESPECIAL

AIRE ACOND

ESPECIAL

CANTERA

MARMOL

AREAS GRANDES

W

$2848

ALTA (3)

ALFOMBRA ESPECIAL

ESPECIAL

ESPECIAL

ESPECIAL

ESPECIAL

ESPECIAL

ESPECIAL

IMPORTADOS

IMPORTADOS

ESPECIALES

ESPECIAL

ESPECIAL

SO

93003

8UB-URBANA (4)

SIN - PEDACERIA - MMÍPOBTERIA

SIN - MADERA • CONCRETO

SIN - DALAS - LAMINAS • LOSA SIMPLE

CARTON - LAMINA - TABtCON • ADOBE

SIN • ELEMENTAL - VISIBLE

SIN - ELEMENTAL - GALVANIZADA

SIN - LETRINA - MADERA • BLANCOS 3#

SIN - PETRÓLEO • SOLO QUEMADORES

SIN

OTROS

BAJA(I)

TIERRA FIRME

SIN

SIN

SIN

SIN

SIN

SIN

PEDfCERM

SIN

am

SIN

S IN

2 0

$484

MEDIA (2)

FIRME CEMENTO

SIN

SIN

SIN

SIN

SIN

MADERA

SIN

SIN

SIN

SIN

20

$743

ALTA (3)

CEMENTO MOSAICO la

SIN

SIN

SIN

MORTERO

SIN

ESTRUCTURA

CLAROS CHICOS

PINO

PEDACERIA SENCILLO

SIN

SIN

SIN

30

$1001


TtPO

O X te

o o a

uso

i 5 ce u¡ a o 0

CATEGORÍA

CIMENTACIÓN

BSTRUC VIRTtCAL

eSTRUO HORIZONTAL

MUROS

INST BLKOTRKJA

IN8T HIDRÁULICA

INST SANITAftfA

M U S S L C S D B BANoa

MUEBLEQDB COCINA

BARPAPERtMETRAL

OTROS

CAL©AO

PISOS

APLANMX»

«NTURA

LAMBRINES

PUPONES

ESCALERAS

HERRERÍA

CARPINTERÍA

VIDRIERÍA

INST ESPECIALES

FACHADA

JARDINERÍA

OTROS

VIDA ECONÓMICA

VALOR POR M2

ECONÓMICA (1)

MAMPOSTERIA-CONCRETO REFORZADO

CASTILLOS DE CONCRETO ARMADO

LAMINAS • CONCRETO ARMADO • CLAROS PEQUEflOS

TABIQUE ROJO-TABICÓN

VISIBLE OCULTA- POCAS SALIDAS

TUBO DE COBRE - OALVANKAOO • SEMI OCULTA

TUBO DE CONCRETO • 1 0 1/2 « S o POR LOCAL

ELEMENTAL • BUNCOS DE 3« o 2 l

ELEMENTAL • UMINA ESMALTADA 2a

ALAMBRADO - TABIQUE ROJO • TABICÓN • SIN REPELUR

OTROS

BAJAÍD

CEMENTO MOSAICO 3a

SIN-MORTERO

SIN • CAL

SIN - CEMENTO MOSAICO

SIN-MORTERO

SIN-CONCRETO

ESTRUCTURAL CUROS CHICOS

PINO

FIBRACEL

SENCILLO

SIN

SIN

SIN

40

JSM

MEDIA (2)

MOSAICO 2a

MOSAICO 1 l

MORTERO

YESO

CAL

TEMPLE

MOSAICO la

AZULEJO 2a

MORTERO

YESO

CONCRETO

ESTRUCTURAL CUROS CHICOS

PINO FIBRACEL

SENCILLO

MEDIO DOBLE

SIN

TELEFONO

APARENTE

SIN

45

I6S1

ALTA (3)

MOSAICO la

LOSETA V1NH.ICA

YESO

VINIUCA

ESMALTE

AZULEJO

APARENTE

YESO

GRANITO

TUBULAR

CUROS MEDIOS

PINO

MEDIO DOBLE

TELEPONO INTERPON

MORTERO

AREAS

PEQUEÑAS

50

'".5Í ,.,

REGULAR (2)

CONCRETO ARMADO - LOBAS YTRABES • VOL MEDIOS

COLUMNAS DB CONCRETO - ACERO - DIÁMETROS MEDIOS

CONCRETO ARMADO-ELE PHECOUDOS (MEDIOS)

TABIQUE' BLOCK • TABIQUE PRENSADO - CONCRETO

OCULTAS • POLIDUOTOB • RgOUUR SALIDAS

TUBODEOOSRE-QALVANIZADO-PIAMETROS REGULARES

TUBO DE CONCRETO • Fo Pe • VOLÚMENES REGULARES

COLOR • BLANCOS ! • - CONJUNTOB POR NIVEL

U M I N A ESMALTADA-la

TABIQUE' BLOCK COLUMNAS • CERCA ESPECIAL

OTROS

BAJAO)

GRANITO

LOSETA VINILICA

MORTERO YESO

VINILICA

ESMALTE

AZULEJO 2a

CINTILU

YESO

TIROL

GRANITO

TUBULAR ALUMINIO

PINO

AGLOMERADOS

MEDIO DOBLE

CLAROS MEDIOS

TELEFONO

INTERPON

MORTERO

PASTA

AREAS PEQUEÑAS

ESTACIONAMIENTO

SO

«873

MEDIA {2>

GRANITO

COLADO iN-srru

MORTERO YESO

VINILICA

ESMALTE

AZULEJO l a

CINTILU

YESO _ TIROL

FALSO PUFON

TERRAZO

TUBUUR ALUMINIO

CUROS MEÓOS

AGLOMERADOS

CLOSET

MEDIO DOBLE

CUROS MEDIOS

TELEFONO

INTERPON

PASTA

TRATADA

AREAS PEQUEÑAS

ESTACIONAMIENTO

00

$1220

ALTA (3)

COLADO IN -SITU TERRAZOS

APARENTES YESO

VINILICA PLÁSTICA

ESMALTE

CINTILU Y MADERA

Y E S O . TIROL

FALSO PLAFÓN

TERRAZO

TUBULAR ALUMINIO OUROS MEDIOS

CEDRO CAOBA CLOSET

MEDIO DOBLE

CUROS MEDIOS

TELEFONO

INTERPON

MOSAICO

CANTERA

AREAS PEQUEÑAS

ESTACIONAMIENTO

70

$1888

BUENA (3)

CONCRETO ARMADO • ESPECIALES • ACERO

COLUMNAS DE CONCRETO - ACERO - VARIOS NIVELES

CONCRETO ARMADO-ELEC PRECOUDOS (GRANDES)

TABIQUE PRENSADO - PRECOUDOS - CONCRETO

OCULTAS * DUCTOS DE PLOMO - VARIAS SALIDAS - ESPECIALES

TUBO DE COBRE • ESPECIALES

TUBO DE CONCRETO • Fo Fe - ESPECIALES

BLANCO l a Clli LOCALES • ESPECIALES

ACERO INOXIDABLE • INTEORAL - ESPECIAL

RECUBIERTA - CERCA - ESPECIAL - TABIQUE

OTROS

8AJA(1)

TERRAZOS

MADERA

YESO

PASTA

VINILICA RUSTICA ESMALTE

CINTILU

MARMOL

YESO _ TIROL

FALSO PLAFÓN

MARMOL Y/O

MADERA

ALUMINIO

C U R O S GRANDES

CEDRO CAOBA CLOSET

MEDIO DOBLE 4 MM

C U R O S GRANDES

TELEFONO

INTERPON

CANTERA

CINTILU MARMOL

AREAS GRANDES

ESTACIONAMIENTO

VARIOS AUTOS

70

MEDIA (2)

MADERA

MARMOL

YESO

PASTAS

VINILICA PLÁSTICA

ESMALTE

MARMOL

MADERA

MADERA ESPECIAL

FALSO PLAFÓN

MARMOL Y/O

MADERA

ALUMINIO

ANONIZADO

CEDRO CAOBA MADERA ESP

ESPECIAL

TELEFONO

INTERPON

MARMOL

CANTERA ESP

AREAS GRANDES

ESTACIONAMIENTO

VARIOS AUTOS

eo 11496 ) $2117

ALTA (3)

MARMOL

ESPECIAL

PASTAS ESPECIALES

VINILICA RUSTICA

ESMALTE

MARMOL ESP

ESPECIALES

ESPECIAL

ESPECIALES

ALUMINIO ESPECIALES

MADERAS ESPECIALES

ESPECIALES

ESPECIALES

ESPECIALES

AREAS GRANDES

ESPECIALES

» $2739

Secretaría de Obras Públicas

M 4 E M Dirección General de Asentamientos y Desarrollo Urbano • teMiftBBni— — i n i — « m u . » m» ii i. • i rm

- plano Tablas de Clasificación

Tabla 3

Villa de Terontepec, Hidalgo 3 ^ /conten ido Comercial

A Sara Amela Gonzalez


TIPO

0 * X íti o 0 a

uso

< « O 2

CATEGORÍA

CtfjíENT^CIOfJ

EBTRUC VERTICAL

BSTRUC HORBEONTAL

MUROS

IN8T ILfiCTftlOA

IHST HIDRAULfOA

IN8T SANITARIA

SARDA PBRIMBTRAL

OTROS

CALIDAD

PISOS

APUNADOS

PINTURA

LAMBRINES

PUPONES

ESCALERAS

HERRERÍA

CARPINTERÍA

VIDRIERÍA

INST ESPECIALES

PACHACA

JARDINERÍA

OTROS

VIDA ECONÓMICA

VALOR POR M2

ECONÓMICA (1)

MUROS DE CAROA - CASTILLOS - TUBOS DE ACEITO - 4 MTS

LIGERA DB ACERO- MADERA • LAM GALVANIZADA ASBESTO-4 MTS

SW-CARTON. LAMINAS-TABIQUE

ELEMENTAL - TUBO O^LVA^IZADO

TUBO OE CONORETO - DIÁMETRO PEQUEÑO

OTROS

8AJA(1)

TER HACERLA COMPACTADA

SIN

SIN

SIN

SIN

MADSRAO FIERRO ESTRUCTURAL

ESTRUCTURAL

SIN

SENCILLO

NATURAL

SIN

SIN

SIN

20

«sao

MEDIA (2)

FIRME DE CONCRETO 10 CM DE ESPESOR

SIN

SIN

SIN

SIN

ESTRUCTURAL

ESTRUCTURAL

SIN

SENCILLO

NATURAL

SIN

SIN

SIN

30

91982

ALTA (3)

CONCRETO PULIDO 10 CM DE ESPESOR

TEMPLE

SIN

SIN

SIN

MADERA 0 FIERRO ESTRUCTURAL

ESTRUCTURAL

SIN

SENCILLO

NATURAL

8IN

SIN

SIN

40

«2204

REGULAR (2)

COLUMNAS DE ACERO-TMTS DE ALTO

PERFILES DE ACERO LIGEROS - LAMINA ESTRUO fl O MAS DE CLARO

ILUMINACIÓN SEMI OCULTA - POLIOUCTO REGULAR Nú. SALIDAS

TUBO DE DRENAJE - CONCRETO - Fo Po

MALLA CICLÓN * TABIQUÉ VI6TOO APALNADO

OTROS

* BAJAil)

CONCRETO PULIDO 15 CM DE ESPESOR

TEMPLE

SIN

CEMENTO PULIDO

SIN

ACERO CONCRETO

ESTRUCTURAL

SIN

SENCILLO

NATURAL

SIN

SIN

SIN

B0

$1200

MEDIA (2)

CONCRETO ARMADO IB CM DE ESPESOR

MORTERO

VINILICA ESMALTE

CEMENTO PULIDO

SIN

ACERO CONCRETO

ESTRUCTURAL

SIN

SENCILLO

NATURAL

MUROS INTERMEDIOS

SENCILLOS

VOL BAJOS

SIN

SIN

60

$2055

ALTA»)

CONCRETO ARMADO 15 CM DE ESPESOR

ADIT ESPECIAL

MORTERO

VINILKA ESMALTE

CEMENTO PULIDO

YESO_ TIROL

ACERO CONCRETO

TUBULAR

PINO

SENCILLO

NATURAL

MUROS INTERMEDIOS

SENCILLOS

VOL BAJOS

SIN

SIN

70

$2921

BUENA (3)

COLUMNAS DE ACEftO-CONCRETOMASDG/MTSVARIOSNfVELES

PREFILES DE ACERO PESADOS - CASCARONES - MAYOR A 8 MTS

t^MIN^CION OCULTA - f»VC- fU^O ESPECIAL • VARIAS BAUDAS

COBRE-OCULTO-ESPECIAL

TUBO DE CONCRETO - Fo Fo - DIÁMETROS MEDIOS -ESPECIALES

TABIQUÉ PRENSADO - HERRERÍA ESPECIAL - CONCRETO

MAMPOSTER1A • POLIPASTOS ESPECIALES

BAJA(1)

CONCRETO ARMADO MAS DE 15 CM

ADIT ESPECIAL

MORTERO

VINILICA ESMALTE

MOSAICO

YESO „ TIROL

CONCRETO Y MOSAICOS

TUBULAR

PINO

MEDIO

DOSLE

MUROS Y CUBIERTAS

INTERIORES

VOL MEDIOS

SIN

SIN

SO

«2082

MEDIA (2)


WIT ESPECIAL

YESO

VINILICA PLÁSTICA ESMALTE

MOSAICOSY AZULEJOS

PUSTtCOS FALSO PLAFÓN

MARMOL YíO MADERA

TUBULAR

PINO

MEDIO DOBLE

ESPECtAL

MUROS Y CUBIERTAS INTERIORES

VOL MEDIOS

SIN

SIN

80

$3220

ALTA 0)


ADIT ESPECIAL

YESO

PLÁSTICAS ESPECIALES

AZULEJOS ESPECIALES

PLBTICOS

ESPECIALES

TUBULAR

ESPECIALES

ESPECIALES

MUROS YCUBIERTAS

INTERIORES

VOL ALTOS

SIN

sm

80

«4350


TIPO

0 X OL

0 0 a

uso

< z 0

> 0 CE Q.

OATEOOBIA

CIMENTACIÓN

ESTRUC. VERTBAl.

EBTRtíC. HORIZONTAL

MUROS

IN8T, 6LE0TRI0A

INST. HIDRÁULICA

INST.SANITARIA

MUEBLES DB BA/tOS

MUEBLEBOB COCINA

BARDA PIBIMETftAi

OTROS

CALIDAD

PISOS

APLANADOS

PINTURA

LAMBRINES

PLAFONES

ESCALERAS

HERRERÍA

CARPINTERÍA

VIDRIERÍA

INST. ESPECIALES

FACHADA

JARDINERÍA

OTROS

VALOR POR U2,

ECONÓMICA <1)

NINGÚN OIMIENTO

MADERA TUBULAR

VIGAS DE MADERA CON LAMINA DE CARTON 0 TEJA

CARTON MADERA FIBRACEL LAMINAS

VISIBLE POCAS SALIDAS

SIN ELEMENTAL UNA TOMA

SIN LETRINA

SIN RUSTICO

SIN RUSTICO

SIN ALAMBRADO

OTROS

BAJA(I)

TIERRA COMPACTADA

SIN

SIN

SIN

SIN

SIN

MADERA ESTRUCTURAL CLAROS PEQUEflOS

PINO FIBRACEL

SENCILLO

NATURAL

SIN

SIN

SIN

40

J322

MEDIA (2)

LADRILLO

SIN

SIN

SIN

SIN

SIN

MADERA ESTRUCTURAL CLAROS PEQUEÑOS

PINO FIBRACEL

SENCILLO NATURAL

SIN

SIN

SIN

4G

$534

ALTA0)

CEMENTO RUSTICO

SIN

TEMPLE

SIN

SIN

SIN


PINO FIBRACEL

MEDIO DOBLE NATURAL

SIN

SIN

SIN

SO

$747

REGULAR (3)

PEOACERtA DALA DE CONCRETO

MADERA TUBULAR ESTRUCTURA PESADA

VKSAS DE MADERA O ESTRUCTURA TEJA 0 LAMINA

LAMINAS MADERA TASWUe TABICÓN

MIXTA MAYOR NUMERO DE SALIDAS

ELEMENTAL EN VARIOS LOCALES

BLANCO 2». ELEMENTAL

BLANCO 2«. ELEMENTAL DRENAJE

ELEMENTAL

ALAMBRADO MALLA TABICÓN

OTROS

BAJA(1>

CEMENTO RUSTICO

SIN

TEMPLE

SIN

SIN

SIN


PINO CEDRO ROJO

MEDIO DOBLE NATURAL

SIN

SIN

SIN

90

$284

MEDIA (2)

CEMENTO PULIDO MADERA

MEZCLA Y MORTERO

VINILCA ESMALTE

SIN

FALSO PLAFÓN LAMINAS

SIN

MADERA ESTRUCTURAL CLAROS GRANDES

PINO CEDRO ROJO

MEDIO DOBLE POLARIZADO

SIN

SIN

SIN

60

$567

ALTA»)

MADERA MOSAICOS

MEZCLA Y MORTERO

VMILICA ESMALTE

SIN

FALSO PLAFÓN LAMINAS

SIN

MADERA ESTRUCTURAL CLAROS GRANDES

CEDRO ROJO CAOBA

ESPECIALES

SIN

SIN

SIN

70

SS40

c c

Secretaría de Obras Públicas jTWMtgir Dirección General de Asentamientos y Desarrollo Urbano

plano: labias de Clasificación

Tabla5

c Villa de Tezontepec, Hidalgo

J 3

/Municipio: A/ tonlenldo: Provisional

y\- Sara Anleta Gonzalez


uso

s

< o

a. co

CATEGORÍA

PAVIMENTOS (1)

VIDA ECONÓMICA

VALOR POR M2

CATEGORÍA

PAVIMENTOS (1)

VIDA BCONOMICA

VALOR POR M2

CATEGORÍA

MUROS (2)

VIDA ECONÓMICA

VALOR POR M2.

CATEGORÍA

ALBERGAS (4)

VIDA ECONÓMICA

VALOR POR M2

C A L I D A D j

CONCRETO B A J O m

BAJA RESITeNCIA AL PESO BMOHfOQ

CONCONOHETOHIOflAULíeOEffiSXS

r c i so raon Y JÍ^A DO caorex 0eiSt4M DE ESPESOR

IB

8 2 4 7 »

CONCRETO MEDIO (2)

CON CONCRETO HIDRÁULICO OE S X 3

F C ¡00 WS/CMÍ Y JUOTA DE CÉLOTEX DE 13 MM 08 ESPESOR

20

Í M 7 »

CONCRETO ALTO (3)

CON CONCRETO HIDRÁULICO DE ax 3

F C SOO KOCMS Y JUWTA OB CELDTBX

0E13MM0E ESPESOR

29

1354

ASFALTO BAJO (4)

MJA UMSTENCM AL PESO IMPNGONADO

CON FM-1 Y AaEtiTAOO CON

ASFALTO FR 3

16

3 210

C A L I O A D

ADOQUÍN BAJO (7)

BAJA BESiTENCIA M, PESO CON CAMA

DE AHGNA Y ADOCRETO De 8CM E»

ESPESOR

16

S I S » 34

ADOQUÍN MEDIO (6)

MEDIANA RESITENCIA At PESO CON CAMA

DE ARENA Y ADOCRETO DE BCM 06

ESPESOS

20

1147.63

ADOQUÍN ALTO »

ALTA RESITENCIA AL PESO CON CAMA

DÉARENAY ADOCRETO OES CM DE

ESPESOR

26

í 10711

C A L I D A D

CONTECION CONCRETO (2)

06 CONCRETO REFORZADO CON

VARILLA 0 8 1 0 '

15

$580

CHAPOTEAOERO (1)

20

BARDA TABIQUE H 2 20(3)

DE TABIQUE ROJO RBCOCtOO 7 1 * »

ASENTADO CON CEMENTO ARENA 1 BY

CASTILLO A CADA 3 MTK

20

«187

BAJA (2)

25

BARDA MALLA CICLÓNICA (4)

OALVAKIZAOA CON POBTES TUBULARES

AOADASWTS

15

• 172

MEDIANA (3)

30

EMPEORADO (0)

PAVIMENTO COMPUESTO DE PIEDRAS VA SEA LAJAS 0 REDRABOLA

16

1112

CATEGORÍA

CANCHAS DEPROTIVAS (3)

ALTA (4)

35

OUMPICAtS)

40

ASFALTO MEDIO (6}

MB)»WRBaiBWNCIAALfWOllfl»l«KM«»

CON FM.1 Y ASENTADO CON

ASFALTO FR 3

20

$22575

CATEGORÍA

MUROS (2)

•

ASFALTO ALTO (6)

ALTA REMrrENCIAALPeeOIMPREOWAOO

CON FM-1 Y ASENTADO CON

ASFALTO FR 8

26

« 241 50

C A L I D A D

CONTECION MAMPOSTERIA(I)

MURO QABORADO CON PIEDRA MAZA

Y ASENTADA CON MORTERO

CEMENTO ARENA

M «950

C A L I D A D

AROILLAOASFALTO(I)

CON TESMMADO DE AROILA CON

CAMA COMPACTABA

20

921075

DE CONCRETO (2)

OE CONCRETO HIDflAULCO DE

FCieOKQCMZ

20

$259

C A T E O O R I A (6) C A L I D A D

ELEVADOR (1)

PARA A NIVELES Y CAPACIDAD

DE 8 PERSONAS

40

MONTACARGAS (2)

CUALQUIBl MONTA CARGAS

INDUSTRIAL FUO

30

c c

Secretaría de Obras Públicas Dnwutui' Dirección General de Asentamientos y Desenrollo Urbano

plano '••• "••• •' — " ' •" - " )

Tablas de Clasificación Tabla 6

c Villa de Tezontepec Hidalgo D ^Municipio ^/Coñiefüdo EÍ pacíales

/v_ Sara Atrista Gonzalez


C A i I D A O

TANQUE SUBTERRÁNEO O NIVEL O i SUELO CON CUBIERTA

O TAPA CONSTRUIDA CON CONCRETM REFORZADO O DE

MAMPOSTEftlA Y CONCRETO

TANQUE BUBTEWANEO CVA NIVEL CE BUCLO CON OJSIÉHTA

3 TAPA CONSTRUIDA CON CONCBSTO REFORZADO O

OSMAMPOSTEfilAYCONCSEro

ASFALTO BAX>(A)

METÁLICO O)

TANQUE GE ALMACENAMIENTO MONtAOO EN

UNA ESTniiCTURA (TOfWE) OENERALMENTE

CONSTRUIDA DEL MSWO UATEWALO

iEMEJANTE AL TANQUE ACERO ESTRUCTURAL

CON OMENTACiON MPECtAL

ASFALTO MEDIO (5)

DE CONCRETO (4)

TANOUE DE ALMACBUMIENTO MOHTAOO EN

UNABSTRUCTURAfTORRElOENEftALIilENre

CONSTRUIDA DEL MISMO MATERIAL O

SEMEJANTE AL TANQUE DE CONCRETO

REFORZADO CON CIMfNTACICN ESPECIAL

ASFALTO ALTO ffi

D&OASfE

TANQUE DE AUJACEMMIENTO DE AOERODE

CONSTRUCCIÓN ESPECIAL t /TIUUDO

PARA EL ALMACÉN AMIENTO DE QAS

LICUADO « S T D G U B U O O Y VACIADO

ESPECIALES B¡ST OEEGQUR'DAO

VIDA ECONÓMICA

VALOR POR M2.

C A L I D A D

EDIFICACIÓN INDUSTRIAL UTILIZADA PAR A CODUCIR A DETERMRMDA ALTURA, OASES PRODUCTO DE COWUSTION

REALIZADA, EN ALGUNA PASE DEL PROCESO INDUSTRIAL, FORMANDO PRINCIPALMefTE POR UN FUSTE DE 8ECCKM

VARIABLE CONCRETO REFORZADO CON FORRO DE MATERIAL REFRACTARIO S * UN ORAN PORCENTAJE DE SU ALTURA

OSCONCRCro

EDIFICACIÓN INDUSTRIAL UTILIZADA PARA CODUCIR A DETStMNADA ALTUBA, OASES PRODUCTO OE COMBUSTION

REALIZADA, EN ALGUNA FASE DEL PROCESO INDUSTRIAL, FORMANDO PRINCIPALMENTE pof i UN FUSTE DfiSECCIÓN

VARIASLB, PLACAS DE ACERO CON CIMENTACIÓN INDUSTRIAL.

VIPAlCONOMICA

VALOR POS M2,

C A L I D A D C A L I D A D

DE CONCRETO ff) RAMPA HORgQHTALd) RAMPA INCLINADA (3)

DEPOSTTO DESTINADO AL ALMACENAMiefl'O DE MATSUAL

OWAMJLAR DE CUALQUIER CIASE DE ACEHO CIMENTACIÓN

ESPECIAL, SECCIÓN CIRCULAR, NORMALMENTE DE MENOS

DE 10MT8, Df i ALTURA LOS SILOS DE CONCRETO SE

CONSTRUYEN EN BATERÍA.

PLANO HORIZONTAL CONSTRUIDO DE CONCRETO R&ORZADO, QUE StflVE

PARA PASAR P1FERIENCIAS DE ALTURA (QENERALMBfTE DEL SUELO A LA ENTRADA

DE UNA EDIFICACIÓN INDUSTRIAL O PARA LA CARGA Y DESCAROA DE PRODUCTOS

INDUSTRIALES

C A L I D A D

,.,BAJA¿1j

ESPECIAL, SECCIÓN CIRCULAR, NORMALWENTE DE MENOS

DE 10 MTS. DE ALTURA LOS SILOS DE CONCRETO SS

CONSTRUYEN SEPARADOS UNO DEL OTRO

VIDA ECONÓMICA

VALOR POR m.

LA CIUENTACIÓN CONSISTE EN UNA BASE DE CONCRETO REFORZADO, COLOCADO

DEBAJO DÉ LA TIERRA OÍA NI VEL DEL SUELO, QUE POR LO GENERAL SIRVE PARA

SOSTENER EL OOLPETEO DE LA MAQUINARIA INDUSTRIAL


G&/~¿ Secretarla de Obras Públicas ]

^ g DtecdénGengmldeAsentamlentoiyDesarolloUibono^

^ - pkano — Plano Via de Tezontopec

General

Clocalidad • . • ^

Vila de Tezontepec, Hidalgo ) /Municipio '\/'C«il»k)o \

SaraAntolaGonídsz

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07 / CLAWMUUOMU

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PLANO INDKX

G '^i Secretarfa de Obras PúbBcas J ^ ¿ DireccBnGenefol da Asentamiento! y DesarolloUrtMno^

Cplano: ^

ñaño Tereno Valores ] General J

C localidad: ^

Villa de Tezontepec, Hidalgo ) /"Municipio: N /cóHdól N

Sara Antela Goniatei

Secretaria de Obras Públicas Dirección General de Asentamientos y Desam* Urbano

c plano: Plano Vfa de Tezontepoc

Cabecera Municipal

c Vila de Tezontepec. Hidalgo

fuuMfio:' "\/contenido! Espsdata

yv«_ SaraAnletaGonialaz

s- plano:

C /"Muí***'

Secretaria de Obras Públicas Dirección General de Asentamientos y Desairólo Urbano

Plano Villa de Tezontepec Manzana 24

localidad:-Via de Tezontepec, Hidalgo

D 3

SaraAírietaGomalez

Homologación en la Valoración Catastral de Inmuebles … · RESUMEN El objetivo de este trabajo,...

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