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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN, A . C .
DIVISIÓN DE ESTUDIOS DE POSTGRADO
M A E S T R Í A EN A D M I N I S T R A C I Ó N DE LA C O N S T R U C C I Ó N
ESTUDIOS DE RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME AL ACUERDO No. 00954061 DE FECHA 7 DE MARZO DE 1995
T E S I S " FACTIBILIDAD TÉCNICO - ECONÓMICA PARA UN DESARROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN LA CIUDAD DE PACHUCA, HGO. "
QUE PARA OBTENER EL GRADO DE MAESTRO EN ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
P R E S E N T A :
ARQ. BLANCA ESTHELA HERNÁNDEZ CRUZ
Pachuca, Hgo. Mayo 2004
" FACTIBILIDAD TÉCNICO - ECONÓMICA PARA
UN DESARROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS
SOCIAL EN LA CIUDAD DE PACHUCA, HGO. "
BAJO LA DIRECCIÓN DE
DR. ARTURO PERLASCA LOBATO
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN FACTIBILIDAD TÉCNICO - ECONÓMICA PARA UN DESARROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
Gracias Señor. . . Gracias por los días de
sol y los nublados tristes . . .
Gracias por las noches tranquilas y por
las intranquilas noches y obscuras . . .
Gracias por la salud y la enfermedad, por
las penas y las alegría . . . por las flores y
las estrellas, la existencia de los niños y
de las almas buenas . . .
Gracias Señor por la sonrisa amable y
la mano amiga . . .
Gracias por la soledad, por los trabajos,
por las dificultades y las lágrimas . . .
por todo lo que Tú sabes que me acerca a Ti
más íntimamente . . . .
Muchas Gracias
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CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN FACTIBILIDAD TÉCNICO - ECONÓMICA PARA UN DESARROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
A MI MADRE: por su eterno apoyo, por su gran cariño, sus consejos, por los desvelos y las angustias compartidas
A TI...: que has sido lo más maravilloso que me ha dado Dios y me has impulsado para enfrentar este nuevo reto, porque deseo que me encuentres al final del camino, aunque ... no lo andemos juntos.
A MI BEBE: por tu comprensión y tolerancia, por que Gracias a Dios has podido estar conmigo al final de este y nuevos retos que ¡untos empezaremos.
AL DESTINO: por que ahora se que tomada de la mano de Dios eres sólo una circunstancia, por que en el camino la que ha andado he sido yo ... ¿ o no ..?
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R E S U M E N
Este estudio de investigación aborda la problemática que frecuentemente tienen el
constructor o inversionista en realizar construcciones y/o negocios sin un método
estructurado que le dé certeza o incertidumbre a su inversión pues comúnmente lo
hacen de forma empírica lo que finalmente resulta en un mal negocio.
El principal objetivo de esta investigación es el de establecer la factibilidad técnica y
económica para el desarrollo de vivienda de interés social en la Ciudad de Pachuca,
Hidalgo.
Para establecer las bases del análisis, este trabajo se fundamenta en la teoría general
de evaluación de proyectos en particular en los indicadores económicos, sus
expresiones matemáticas y significado, así como la importancia del valor del dinero a
través del tiempo en una inversión.
Esta investigación de tipo descriptivo documental postula la hipótesis H1.- "El
desarrollo de vivienda de interés social en Pachuca, Hgo, tiene factibilidad técnica y
económica".
Para establecer la factibilidad técnica, se procederá a hacer la descripción del
desarrollo de vivienda de interés social que contara de la construcción de 40 viviendas,
su ubicación y todos los aspectos del proceso constructivo.
Como resultado de la factibilidad económica, el presupuesto del desarrollo asciende a
$9'674,320.00 del año del 2004.
Se establece un programa de obra de construcción a 15 meses, obteniendo el flujo de
inversión, se determina la estrategia de comercialización decidiendo poner algunas
casas en prevenía, haciendo publicidad y promoción obteniendo el flujo de efectivo por
gastos de promoción y venta.
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Se determina una estrategia de ingresos por prevenías y ventas de casas terminadas
hasta el mes 21, lo que compone el flujo de efectivo de ingresos y ventas.
De la aplicación de los indicadores económicos, se obtienen que:
•
•
Q
Q
•
O
Valor presente de inversiones VPI:
Valor presente de beneficios VPB:
Relación Beneficio - Costo:
Valor presente neto VPN:
Tasa Interna de Retorno TIR:
Recuperación de la inversión:
9.067 MDP
12.31
1.35
3.24
0.39%
20 mes
Como conclusión del presente estudio se determina que este proyecto de vivienda de
interés social en la Ciudad de Pachuca, Hgo, tienen factibilidad técnica y económica,
por lo que la hipótesis postulada se comprueba.
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^ I I c B I Ü L I O T E C A
Í N D I C E
FACTIBILIDAD TÉCNICO - ECONÓMICA PARA UN DESARROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
Hoja No.
CAPITULO I
1.1.
1.1.1.
INTRODUCCIÓN
Problema de Investigación
Esquema del Problema de investigación
5
9
1.2.
1.2.1.
1.2.2.
Justificación
Económica -
Social
10
14
1.3. Alcance 17
1.4. Objetivos
1.4.1. Objetivo Genérico
1.4.2. Específicos
18
18
CAPITULO II
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
2.5.
2.6.
2.7.
2.8.
MARCO TEÓRICO
METODOLOGÍAS DE EVALUACIÓN DE
PROYECTOS
Introducción 20
Factores que deben considerarse en toda evaluación 26
Elementos del análisis de inversiones
Periodo de Pago (PP)
Pago Periódico Equivalente (PPE)
índice de Rentabilidad de la Inversión (IRI)
Tasa de Rentabilidad Inmediata (TRI)
Tasa de Rentabilidad Equivalente (TRE) —
27
30
31
32
32
33
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Hoja No.
2.9. Métodos para evaluar proyectos de inversión 34
2.10. Método del Valor Presente Neto (VPN) 36
2.11. Método de la Tasa Interna de Retorno (TIR) 40
2.12. Método de la Relación Beneficio - Costo (B/C) 43
2.13. Método del Tiempo de Recuperación de Capital (TRC) 44
2.14. Factores de incertidumbre y de riesgo en la evaluación
de proyectos 45
2.15. Criterios para aceptar o rechazar un proyecto de Inversión 47
2.16. Portafolio de Inversión 48
CAPITULO III MÉTODO
3.1. Tipo de Estudio 51
3.2. Hipótesis 51
3.3. Modelo Operacional de las Variables 51
3.4. Descripción de la Variables 52
3.5. Diseño de la Investigación 53
CAPITULO IV FACTIBILIDAD TÉCNICA
DEL DESARROLLO DE VIVIENDA SOCIAL DE
LA CIUDAD DE PACHUCA, HGO.
4.1. Descripción del Desarrollo de Vivienda de 55
I nterés Social
4.2. Ubicación 56
4.3. Diseño y espacios Arquitectónicos 59
4.4. Proceso Constructivo 62
4.5. Casa tipo 69
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Hoja No.
CAPITULO IV FACTIBILIDAD ECONÓMICA
5.1. Presupuesto 73
5.2. Programa de Obra 75
5.3. Estrategia de comercialización 76
5.4. Ingresos por preventa y venta 80
5.5. Indicadores económicos 82
5.6. Tabla de resultados 83
5.7. Interpretación de Resultados 85
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 86
BIBLIOGRAFÍA 91
ANEXOS 94
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CAPITULO I:
INTRODUCCIÓN
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CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN FACTIBILIDAD TÉCNICO - ECONÓMICA PARA UN . — . DESARROLLP DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL _ — _ f) I i c———-—-
B I B L I O T E C A CAPITULO I: INTRODUCCIÓN
1.1. PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN
Los proyectos deben estar concebidos dentro del marco de referencia global al que están
integrados, pues son parte de la programación empresarial y surgen de la necesidad de
analizar diferentes alternativas de inversión y de las demás variables en el que se
fundamentan.
Al hacer cualquier análisis económico proyectado al futuro, siempre hay un elemento de
incertidumbre asociado a las alternativas que se estudian y es precisamente esa falta de
certeza lo que hace que la toma de decisiones sea bastante difícil.
La realización de un estudio para medir la rentabilidad de un proyecto, no debe verse
como un requisito impuesto por una institución financiera para prestar recursos
financieros, sino principalmente como un instrumento que provee una importante
información a los inversionistas respecto a su propia conveniencia de llevarlo a cabo.
Está claro que el resultado de un estudio de viabilidad constituye un antecedente más
para ayudar al inversionista a tomar la decisión de llevar a cabo una determinada
iniciativa de inversión.
La investigación de factibilidad en un proyecto consiste en descubrir cuales son los
objetivos de la organización, luego determinar si el proyecto es útil para que la empresa
logre sus objetivos.
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El problema que tenemos con los proyectos de inversión es que precisamente, vamos a
destinar o invertir recursos recursos ahora, y la recuperación va a ocurrir después. En
realidad nos encontramos ante una decisión en la cual lo que suceda en el futuro juega
un papel muy importante; vamos a invertir recursos ahora para recuperarlos después, a
plazo más o menos largo, y esto implica que la parte más difícil en toda evaluación de
proyectos, es precisamente que se trabaja con datos que estimamos ocurrirán en el
futuro.
Como observamos, el problema fundamental es medir los beneficios que vamos a
obtener del proyecto a evaluarse, en relación al costo de los fondos necesarios que
debemos invertir, ya que estos fondos tienen un valor para la empresa y justificaremos la
selección de una alternativa precisamente con base en esta comparación de inversión,
con recuperación.
Para la evaluación de proyectos de inversión en la actualidad y al analizar la bibliografía
específica existente sobre el tema comprobamos que en líneas generales responde a las
siguientes características:
a Pese a las adecuaciones realizadas, provienen de esquemas originados en los
años 70 / 80's.
o Está orientada a especialistas, o a quienes desean iniciarse en esa área de
estudio;
a En general, plantean modelos sustentados en métodos, herramientas e
informaciones que sólo están al alcance de las grandes empresas,
especialmente en lo que respecta a la gestión posterior al proyecto;
o Ha influido de tal manera en los profesionales que, por adecuarse a dichos
modelos, terminan con un resultado consabido: el producto informativo que
sólo es comprendido por los especialistas.
El empresario encara la formulación de proyectos de inversión muchas veces porque se
lo exigen. "Proyectos perfectamente factibles fracasan en la fase de implementación
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porque el empresario no aprovecha la información contenida en el proyecto o porque
formula políticas erradas en la fase mencionada".
El proceso de formulación y evaluación de proyectos de inversión, para que sea
abarcativo en la mayoría de las situaciones posibles, este proceso origina un importante
cúmulo de información, especialmente sobre la demanda, la oferta, la estructura
económica y competitiva del mercado, flujo de fondos, que concluye en lo que
denominamos "evaluación del proyecto".
En síntesis, compartimos mayoritariamente que se evalúa un proyecto de inversión para
asegurar su viabilidad económica, técnica y operativa; es decir, el proyecto tiene su razón
de ser en la medida en que permite una aproximación, en una determinación apriorística,
al "éxito" en la puesta en marcha y en el funcionamiento de la ¡dea original.
Esa evaluación debe ser realizada prioritariamente por el empresario, que es el
responsable de la inversión y de la gestión posterior, y al cual, destinatario de nuestro
trabajo, debemos ofrecerle un producto informativo que sea cabalmente comprendido y
usado por él. Al no sistematizarle adecuadamente la información a su realidad, se impide
que sea una herramienta para la toma de decisiones y justifica que solamente opte por la
formulación de un proyecto de inversión cuando se lo exigen.
Reconociendo absolutamente la validez de métodos y técnicas utilizadas, consideramos
que los productos informativos que se brindan actualmente no le sirven al empresario
para efectuar su propia evaluación, que está orientada, no a estimar la rentabilidad (que
es tarea del especialista) sino a una determinación global, entre cuyos aspectos
sobresalen, además de la viabilidad económica, la gestión posterior, las modificaciones
que debe producir en su empresa, los riesgos no económicos-financieros que asume
(comerciales, sociales, etc.) y otros componentes psicológicos.
Deduciendo, con el planteamiento del problema del mercado en relación al desarrollo de
vivienda de interés social en la ciudad de Pachuca, Hgo; las actividades emprendidas en
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los últimos dos años han buscado satisfacer, en todo momento, una de las necesidades
básicas e inaplazables de la población trabajadora de México: la adquisición de una
vivienda cómoda e higiénica.
Su consecución es fundamental no sólo porque la vivienda es base del bienestar y
seguridad de las familias, sino porque constituye, además, un detonante clave del
crecimiento económico por su fuerte impacto en la inversión y el empleo.
La falta de vivienda es la principal causa que ha generado la expansión física de la
Ciudad de Pachuca hacia las zonas o áreas próximas a la Ciudad de México que, en la
actualidad, se encuentran conformadas por los municipios conurbanos asentados en el
Estado de Hidalgo.
El llamado problema habitacional involucra las condiciones precarias de habitación de
una población: hacinamiento, ausencia de servicios urbanos básicos, viviendas
deterioradas y construidas con materiales poco duraderos.
Sin embargo, un proceso interno que ha aparecido en la Ciudad de Pachuca y ha
contribuido a su expansión física es el relacionado con la "expulsión" de población del
Estado de México
Por lo que reiteramos que, la realización de un estudio para medir la rentabilidad de un
proyecto, no como un requisito impuesto por alguna institución financiera, es
principalmente un instrumento que provee una importante información a los inversionistas
respecto a su propia conveniencia de llevarlo a cabo.
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1.1.1. ESQUEMA DEL PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN
Desconocimiento del constructor de aplicación de indicadores económicos para determinar la
factibilidad económica de la construcción
Falta de Planeación empresarial
Confianza en los procedimientos establecidos
Desarrollo ineficiente
I Desconocimiento por parte del constructor
de vivienda de Métodos de Evaluación
desarrollo es económicamente factible
Falta de empleo del análisis Costo-Beneficio
Rendimientos decrecientes
Oferta, demanda y
precios
No existe optimización
soluciones satisfactorias
disposicio a arriesgarse
Temor para tomar decisiones
Riesgo Renuncia Responsabilidad
"Al no contar con una metodología para determinar la factibilidad en una inversión se
maximiza el riesgo y la incertidumbre"
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<? I I c INJUSTIFICACIÓN B I B L I O T E C A
1.2.1 ECONÓMICA
Una buena evaluación de un proyecto no es más que la visualización de lo que va a
ocurrir una vez hecha la inversión, los beneficios que obtiene la empresa al hacer la
inversión, la posible cuantificación de estos beneficios y la comparación de nuestra
inversión inicial con la corriente constantes o por lo menos periódica, de beneficios que
recibirá la empresa durante cierto tiempo.
A lo largo de las últimas décadas, Hidalgo ha registrado cambios significativos y avances
importantes en materia económica y social. Sin embargo, los beneficios del desarrollo no
han sido homogéneos en las diferentes localidades y regiones de la entidad, ni para los
diferentes sectores de su economía y de su población. Ello ha generado desequilibrios
importantes entre las regiones, sectores y actividades de la economía hidalguense.
Dichos contrastes se manifiestan en la cobertura, calidad y localización de la
infraestructura productiva y social; en la ubicación y en las características de las
actividades económicas y en la distribución de la población y sus niveles de bienestar.
De este modo, la ciudad central tiene como base una economía terciarizada,
acompañada de "despoblamiento", y la periferia suburbana ofrece la posibilidad de
"restituir" la pérdida de vivienda que ha sido sustituida por establecimientos comerciales o
por oficinas.
Esto puede interpretarse como la aparición probable de nuevos asentamientos urbanos
que han promovido tanto las inmobiliarias para satisfacer la demanda solvente como
quienes lucran con la ocupación "irregular" de predios.
La vivienda en nuestro país es uno de los principales satisfactores sociales que incide en
el desarrollo económico y humano, así como en la seguridad de las familias. En lo
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económico, la construcción de vivienda representa la oportunidad de generar demanda
de bienes y servicios de origen nacional y, por su efecto multiplicador, constituye un
detonador de la actividad económica y la generación de empleo.
Además, se ha dado una creciente participación de la vivienda informal en la oferta total
del mercado, lo que ha propiciado que el parque habitacional presente deficiencias
estructurales que requiere de costos adicionales para dotarlo de los servicios esenciales.
El conjunto de esos factores plantea al país un reto de enormes dimensiones en materia
habitacional, que hace necesaria la instrumentación de nuevas estrategias
gubernamentales que permitan fondear recursos frescos para dinamizar el sector de la
vivienda.
De esta manera, durante los últimos años se llevaron a cabo cambios y reformas
orientados a incrementar la capacidad de otorgamiento de créditos, fortalecer las
finanzas, ampliar la cobertura de atención, mejorar la eficiencia operativa y elevar la
productividad y calidad de los servicios.
Para preparar un proyecto de inversión se deben pasar por las distintas etapas: idea,
preinversión, inversión y operación. A su vez la etapa de preinversión implica seguir los
pasos sucesivos de estudios de nivel perfil, prefactibilidad y factibilidad. Para llevar a
cabo un proyecto de inversión, son necesarios varios estudios: de mercado, técnico,
organizacional, legal y financiero. Precisamente es en este último en donde se resume
toda la información obtenida a través de los otros estudios, que sirve para elaborar flujos
de fondos sobre los cuales se calcularán los distintos indicadores de su rentabilidad.
Al hacer cualquier análisis económico proyectado al futuro, siempre hay un elemento de
incertidumbre asociado a las alternativas que se estudian y es precisamente esa falta de
certeza lo que hace que la toma de decisiones sea bastante difícil.
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Los proyectos deben estar concebidos dentro del marco de referencia global al que están
integrados, pues son parte de la programación empresarial y surgen de la necesidad de
analizar diferentes alternativas de inversión y de las demás variables en el que se
fundamentan.
Las matemáticas financieras son una herramienta fundamental en el análisis y en la
gestión financiera, la claridad en sus conceptos le permite al administrador financiero
tomar decisiones de forma rápida y acertada.
La metodología del Periodo de Recuperación (PR), es otro índice utilizado para medir la
viabilidad de un proyecto, que ha venido en cuestionamiento o en baja. La medición y
análisis de este le puede dar a las empresas el punto de partida para cambiar sus
estrategias de inversión frente al VPN y a la TIR.
Las entidades crediticias internacionales acostumbran a evaluar proyectos y es casi una
exigencia que un proyecto con financiación del exterior sea evaluado con el método del
Beneficio / Costo.
En general el estudio sobre el proyecto persigue los siguientes objetivos:
a Verificar que existe un mercado insatisfecho y que es viable, desde el punto
de vista operativo, introducir en ese mercado el producto objeto de estudio.
a Demostrar que tecnológicamente es posible producirlo, una vez que se
verificó que no existe impedimento alguno en el abastecimiento de todos los
insumos necesarios para su producción.
• Demostrar que es económicamente rentable llevar a cabo su realización.
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El análisis de la proyección de la demanda ocupa un lugar relevante en la evaluación de
un proyecto, máxime teniendo en cuenta que, la variable de mayor incidencia en el
rechazo de solicitudes de otorgamiento de créditos por los bancos, para financiar nuevas
iniciativas de inversión, la constituye la poca confianza que estos tienen respecto a las
posibilidades efectivas de éxito en los niveles de ventas propuestos.
La evaluación de proyectos por medio de métodos matemáticos- Financieros es una
herramienta de gran utilidad para la toma de decisiones por parte de los administradores
financieros, ya que un análisis que se anticipe al futuro puede evitar posibles
desviaciones y problemas en el largo plazo.
La aceptación o rechazo de un proyecto en el cual una empresa piense en invertir,
depende de la utilidad que este brinde en el futuro frente a los ingresos y a las tasas de
interés con las que se evalúe.
Todas las organizaciones, empresas, grupos o personas necesitan en algún momento
obtener fondos para financiarse, estos fondos comúnmente son muy difíciles de
conseguir y cuando se logran alcanzar, las entidades o personas que realizan estos
prestamos cobran una retribución por el tiempo que el dinero está en manos de sus
deudores.
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1.2.2 SOCIAL
Está claro que el resultado de un estudio de viabilidad constituye un antecedente más
para ayudar al inversionista a tomar la decisión de llevar a cabo una determinada
iniciativa de inversión. Su carácter anticipado determina incluso, que su resultado pueda
estar totalmente equivocado, puesto que éste depende del comportamiento de las
variables que condicionan el proyecto. De cualquier manera la evaluación sigue una serie
de fases que tienen el objetivo primordial de garantizar una reducción de la
incertidumbre, intentando convertirla en un riesgo medido.
Sus ventajas están en el siguiente orden:
a Permite descubrir oportunidades comerciales.
a Permite satisfacer en mayor medida las necesidades de los consumidores.
o Las empresas obtendrán mayores ingresos como consecuencia de un
mayor volumen de ventas, o mayores beneficios.
Uno de los pilares fundamentales de la política social lo constituye el impulso del
desarrollo urbano, sustentado en el ordenamiento territorial de las actividades
económicas y de la población de acuerdo al potencial productivo de las regiones; el
crecimiento ordenado de las ciudades con pleno respeto al entorno ecológico; y el
fortalecimiento de la oferta y equipamiento de vivienda.
Con el propósito de remontar los obstáculos que para el desarrollo de esta actividad
representan la escasez de créditos, la insuficiente capacidad económica de los
demandantes potenciales y el crecimiento de la cartera hipotecaria vencida, en 1996 han
suscrito mecanismos de coordinación entre los tres niveles de gobierno, y las cámaras,
asociaciones y colegios de profesionistas relacionados con el sector.
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Se trata de promover las condiciones más favorables para la edificación, financiamiento,
comercialización, distribución de materiales y adquisición de vivienda.
En términos sociales, la vivienda brinda tranquilidad y motiva la superación personal para
mejorar el patrimonio familiar.
En este sentido, se perseveró en la adecuación de criterios, normas, esquemas y montos
de financiamiento, al tiempo que se promovió una mayor participación de la banca de
desarrollo en programas de vivienda de interés social y popular. Al respecto, sobresalen
las siguientes acciones:
a En el INFONAVIT se adecuó su estatuto orgánico de acuerdo a sus nuevas
necesidades normativas de control, evaluación y desconcentración de funciones;
asimismo, se reformaron las reglas de subastas de Financiamiento para la
Construcción de Conjuntos Habitacionales, con objeto de mejorar la atención a
derechohabientes de menores ingresos y los procesos de comercialización y
adjudicación de las viviendas.
a El FOVISSSTE emitió un dictamen para su reestructuración organizacional y
funcional, por medio del cual se promueve su consolidación y transformación en
un ente eminentemente financiero, que fortalezca sus programas y genere ahorros
presupuéstales.
a FONHAPO avanzó en su proceso de descentralización, mediante el
fortalecimiento de los mecanismos de coordinación con los institutos estatales de
vivienda.
Las acciones de autoconstrucción y mejoramiento de la vivienda, siguieron
representando una alternativa importante para la generación de empleos, y la obtención
de créditos y materiales a bajo costo.
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El desarrollo social en Hidalgo ha merecido especial cuidado y al respecto se han logrado
metas satisfactorias en los últimos años. Se ha dado un fuerte impulso a la construcción y
otorgamiento de crédito para vivienda; han mejorado los servicios públicos de agua,
drenaje y electricidad, entre otros, y se ha avanzado en políticas y acciones para mejorar
y preservar la calidad del medio ambiente.
En materia de vivienda, la demanda estatal asciende a 14,000 unidades en promedio por
año, si se toma en cuenta el índice de crecimiento poblacional, la cifra y el reto se
incrementan. En el corto plazo será necesario construir y mejorar el número de viviendas
para superar la insuficiencia actual y la demanda potencial de la población.
El desarrollo social es un requisito para mejorar las condiciones de vida de los
hidalguenses, su impulso requiere de acciones que permitan proporcionar a la población,
más y mejores servicios básicos; mayores oportunidades de contar con vivienda digna;
mejores servicios de salud, educación, cultura y deporte y, mayores opciones de atención
integral a los problemas de los grupos indígenas, jóvenes, mujeres, personas de la
tercera edad y discapacitados.
A lo anterior, se debe agregar que en los últimos 30 años, la dinámica demográfica del
país registró cambios importantes en la estructura por edad de los grupos de la
población. Específicamente, el grupo de 20 a 44 años, que es donde se concentra la
mayor demanda de vivienda, incrementó su participación en el total de la población al
pasar de 29.8% a 39.9% y, para el año 2006, se estima que aumentará al 40.4%.
En este contexto, es previsible que durante los próximos años las tasas de nupcialidad y
de jóvenes que decidan independizarse se incrementen notablemente, por lo que se
espera un elevado crecimiento de la demanda de vivienda en el país con la consiguiente
necesidad de mayores recursos para satisfacerla. Asimismo, es importante considerar
que una alta proporción de los trabajadores mexicanos percibe ingresos que limitan sus
posibilidades de poder acceder a un financiamiento para la adquisición de una vivienda.
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1.2. ALCANCE
La dinámica de cambio de la sociedad hidalguense actual, ha puesto de manifiesto la
ineficacia de la aplicación de políticas homogéneas que buscan corregir los desequilibrios
estructurales que afectan el bienestar de la población, al mismo tiempo que señala la
necesidad de avanzar en un enfoque que atienda en forma diferenciada las principales
carencias de las diversas regiones del estado e impulse el aprovechamiento de sus
potencialidades en beneficio de sus habitantes.
Para efectos del planteamiento, la presente investigación se enfoca en la Ciudad de
Pachuca, Estado de Hidalgo, definida como la Región I dentro de la administración del
gobierno estatal:
I. Pachuca
La cual, inmersa en la influencia del proceso de globalización y por su cercanía con la
Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM), ha vivido en los años recientes una
creciente dinamización de su industria, su agricultura, su comercio y sus servicios.
Lo anterior ha ido aparejado con un importante crecimiento de la infraestructura urbana y
los servicios básicos que, sin embargo, no han sido suficientes para hacer frente al
notable crecimiento poblacional que ha desembocado en un crecimiento urbano
desordenado.
Asociado a ello, no ha sido posible avanzar satisfactoriamente en el bienestar de las
zonas más pobladas, por los asentamientos humanos irregulares que limitan la
factibilidad de otorgar servicios básicos indispensables, por el crecimiento del subempleo,
la falta de vivienda, carencia de reservas territoriales y de plantas de tratamiento de
aguas negras, entre otros. Situaciones que en su conjunto reducen las posibilidades de
ordenar el futuro crecimiento de la ciudad y consecuentemente de alcanzar un desarrollo
regional armónico y equilibrado.
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1.3. OBJETIVOS
1.3.1.OBJETIVO GENÉRICO
o Establecer la factibilidad técnico - económica para un desarrollo de vivienda de
interés social en la ciudad de Pachuca, Hidalgo
1.3.2. ESPECÍFICOS
a Describir las metodologías aplicables en la evaluación de proyecto de inversión
• Establecer un estudio descriptivo de la situación de la vivienda de interés social en
la ciudad de Pachuca, Hidalgo.
o Describir el desarrollo de vivienda de interés social
a Establecer conclusiones de las bondades de la inversión a través de los
indicadores económicos.
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CAPITULO II:
MARCO TEÓRICO
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= _ _ << l i o =
CAPITULO TT.- MARCOT&liScA
2. METODOLOGÍAS DE EVALUACIÓN DE PROYECTOS
2.1. INTRODUCCIÓN
El hecho de que a lo largo de nuestra vida debemos tomar un sinnúmero de decisiones,
podría hacernos pensar que el dirigir esfuerzos a estudiar algo que todo mundo hace, es
perder el tiempo. Sin embargo, la mayor parte de las decisiones que tomamos son
triviales, esto significa de que no se requiere de ningún procedimiento formal o
estructurado para tomarlas.
Además, cuando las decisiones son triviales, las consecuencias de no tomar la mejor
decisión son despreciables. Por el contrario, cuando tenemos que tomar una decisión1
importante, no debemos proceder de igual manera, es decir, no debemos tomar la
decisión de una manera intuitiva, si no que debemos establecer un procedimiento general
que nos ayude a seleccionar la decisión que producirá los mejores resultados para
nosotros.
• IDENTIFICACIÓN DE ALTERNATIVAS.- Cuando nos enfrentamos a una
decisión, lo primero que tenemos que hacer es determinar los posibles cursos de
acción que se pueden seguir. Cuando sólo se tiene una sola alternativa de
decisión, no es necesario perder el tiempo en analizar por dónde proceder.
El paso de identificación de alternativas del proceso de toma de decisiones
requiere que se generen todas las alternativas disponibles. Lo anterior significa
que se debe tener mucho cuidado en tratar de incluir todas las alternativas.
1 Harold Koontz y Heinz Welhrich, "Análisis de Decisiones", Editorial Me Grw Hill
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Para esto debemos estar capacitados de manera que reconozcamos cuándo ya se
han agotado los diferentes cursos de acción a través de los cuales una decisión
puede ser tomada.
Esto no significa que siempre estaremos generando nuevas alternativas y
postergando, por consiguiente, la decisión sino, por el contrario, vale la pena
preguntarnos cuándo vamos a dejar de generar alternativas y a empezar a
analizar las disponibles. La respuesta a la pregunta anterior es clave, ya que de
otra manera el proceso de toma de decisiones sería demasiado lento.
• CONSECUENCIAS CUANTIFICABLES.- El siguiente paso es determinar las
consecuencias cuantificables de cada alternativa, es decir, es necesario evaluar
todo aquello que sea factible de cuantificar. Si aplicamos estas ideas generales en
la evaluación de proyectos de inversión, entonces, después de generar las
alternativas con las cuales se puede realizar el proyecto, se debe tratar de
expresar en términos monetarios las consecuencias de cada curso de acción.
• CONSECUENCIAS NO CUANTIFICABLES.- Al analizar las diferentes alternativas
disponibles, es muy común encontrar factores que son importantes pero que no se
pueden medir monetariamente, aún así éstos deben ser considerados en el
análisis antes de tomar la decisión. Normalmente lo que se hace es seleccionar
aquellas alternativas que presenten las mayores ventajas monetarias, a menos de
que los factores imponderables pesen más que los que se pueden evaluar
objetivamente.
a ANÁLISIS DE ALTERNATIVAS.- Una vez que las alternativas han sido generadas
y sus consecuencias cuantificables evaluadas, el siguiente paso es utilizar algún
procedimiento general que ayude a seleccionar la mejor de ellas.
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El usar métodos cuantitativos en lugar de empíricos nos lleva a ser más
consistentes en nuestras decisiones, porque siempre se usaría la misma lógica
para arribar a la decisión recomendada, además, es de esperarse que el usar
procedimientos lógicos, basados en cálculos matemáticos, nos ayudará
consistentemente a tomar mejores decisiones.
Es conveniente decir algunas ideas sobre lo que es una buena decisión. Debemos
distinguir entre una buena decisión y un buen resultado. Para la mayoría de las
personas esta distinción no es fácil de hacer.
Una buena decisión es una basada en la información disponible y tomada después
de un análisis lógico que considere todas las consecuencias de las diferentes
alternativas. Sin embargo, una buena decisión no necesariamente producirá
buenos resultados, y una mala decisión puede producir buenos resultados, esto
es, nadie espera que una persona obtenga buenos resultados de todas y cada una
de las decisiones que tome, sin embargo, si una persona toma consistentemente
buenas decisiones, entonces, tendrá un alto porcentaje de buenos resultados.
• CONTROL DE LA ALTERNATIVA SELECCIONADA.- Los procedimientos para
seguir y controlar las propuestas de inversión seleccionadas aseguran el logro de
las metas fijadas por la organización y permiten mejorar el proceso de planeación
al eliminar aquellas estrategias que conducen a la organización hacia un objetivo
no planeado y no deseado.
Mediante procedimientos de seguimiento y control de la alternativa del proyecto
seleccionado, es posible comparar la inversión actual, los ingresos netos
obtenidos, y el rendimiento real obtenido, con las estimaciones de inversión,
ingresos netos y rendimiento esperado del proyecto.
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Estos procedimientos de seguimiento y control de las inversiones2 es muy
recomendable que sean implementadas en toda organización3, pues permite
comparar los resultados obtenidos con los planeados.
Se recomienda emitir reportes periódicos durante la vida de la inversión de forma
que se pueda cambiar de dirección o establecer medidas correctivas que
encaucen o dirijan a la organización hacia los objetivos planteados.
A continuación se presenta una breve descripción de los conceptos más comunes en el
análisis de proyectos de inversión4. Los conceptos están ordenados de forma que,
apegándose a esta metodología se consiga tomar las decisiones menos arriesgadas.
a VALOR DEL DINERO A TRAVÉS DEL TIEMPO:
Puesto que el dinero puede ganar un cierto interés cuando se invierte por un
cierto período de tiempo, es importante reconocer que un peso que se reciba
en el futuro valdrá menos que un peso que se tenga actualmente.
Es precisamente esta relación entre interés y tiempo lo que conduce al
concepto del valor del dinero a través del tiempo, por ejemplo, un peso que se
tenga actualmente, puede acumular intereses durante un año, mientras un
peso que se reciba dentro de un año no nos producirá ningún rendimiento, lo
que significa que cantidades ¡guales de dinero no tienen el mismo valor, si se
encuentran en puntos diferentes en el tiempo y si la tasa de interés es mayor
que cero.
2 JL Pappas, Ef Brigham, "Fundamentos de Economía y Administración", Editorial Me Graw Hill 3 Ámbito Financiero, "Empresas chicas son futuro de economías", Editorial Anfin, Buenos Aires 4 Sapag Chain n y Sapag Chain R., "Preparación y Evaluación de Proyectos".
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a TASA DE INTERÉS:
La palabra interés significa la renta que se paga por utilizar dinero ajeno, o bien
la renta que se paga al invertir nuestro dinero. Puesto que estas dos
situaciones se presentan en innumerables formas, es conveniente desarrollar
una serie de fórmulas de equivalencia para determinar el rendimiento obtenido
en una determinada inversión, o el costo real que representa una determinada
fuente de financiamiento.
a TEORÍA DEL INTERÉS:
Los movimientos económicos existentes en la sociedad en general han creado
desde hace mucho tiempo el concepto de préstamo o "mutuo". Un préstamo es
la facilitación que una persona con excedentes de recursos económicos hace a
otra para quien esos recursos son escasos, a cambio de la reintegración de
ese mismo recurso económico más un "interés" en un momento posterior.
El "interés" es la cantidad o cuantía monetaria que se debe pagar, en el
momento establecido, por el uso del recurso económico ajeno referido, sin
menoscabo de su reintegración a quien lo prestó. A este recurso económico
prestado se le denomina "suerte principal".
Con base a lo explicado, es posible realizar un esquema con los conceptos
planteados de tasas efectivas referidas a los subperiodos, periodos y plazo de
la operación, así como las cuantías de valor involucradas en cada punto de la
barra del tiempo como se esquematiza en la figura siguiente, donde " i ' " es la
tasa efectiva del subperiodo y servirá como base para determinar el valor de
" i " , misma que es la tasa efectiva del periodo y que se empleará para
determinar a " i " , que es la tasa efectiva del plazo.
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r r r i r i i i
Periodo
Plazo Subperiodo
Esquematización del concepto de plazo, periodo y subperiodo
Estas tres tasas están relacionadas entre sí mediante las siguientes expresiones
matemáticas:
i = (1 + i')m - 1
i' = (1 + i)n - 1
i* = (1 + i')mn - 1
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2.2. FACTORES QUE DEBEN CONSIDERARSE EN TODA EVALUACIÓN
Los factores fundamentales que deben considerarse en toda evaluación son:
a Planes y política de la empresa a largo plazo
• Aspectos tecnológicos
a Análisis financiero o económico
a Factores de riesgo
a Factores intangibles o indeterminables
Cualquier método de análisis de daros financieros tendrá tan buenos resultados como
buenos fueron los datos que se utilizaron como base. Si las estimaciones son
equivocadas o falsas, la evaluación no valdrá ni el papel en que está escrita.
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2.3. ELEMENTOS DEL ANÁLISIS DE INVERSIONES
Es sabido que el objetivo preciso de un inversionista es incrementar su patrimonio, y por
eso necesita una base sólida sobre la cual fundamente la toma de una buena decisión
respecto de qué alternativa elegir con tal efecto; es decir, el inversionista debe determinar
y comparar parámetros e indicadores que le permitan eliminar de inmediato las
alternativas no viables según la rentabilidad que cada alternativa le aporte a él.
Para lograr este objetivo, es conveniente y necesario seguir los lineamientos de un
proceso estructurado, en el cual se distinguen cuatro etapas fundamentales:
1) Identificación de la necesidad de una decisión o de una oportunidad de
inversión.
2) Formulación de alternativas de acción para satisfacer la necesidad, o bien
para aprovechar la oportunidad que se presenta (proyectos de inversión).
3) Evaluación de las alternativas de inversión en términos de su contribución
para el alcance de las metas.
4) Selección de una o varias alternativas de inversión para su implantación.
Habiendo identificado una necesidad de inversión, el paso a seguir es la formulación de
alternativas de acción, y en ese sentido debe señalarse que para tomar la mejor decisión
es fundamental tratar de agotar las diferentes alternativas que "a priori"5 cumplen con las
restricciones establecidas para cada caso específico; es decir, se definirá el mejor
esquema preoperativo y operativo para el diseño, desarrollo y comercialización del
proyecto o negocio, conformando un plan de ventas y estrategias de comercialización
adecuadas, que otorguen el mejor desempeño financiero del mismo.
5"a priori", Subjetiva, que no tiene sustento
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Una vez determinados los "proyectos de inversión"6 se procederá en consecuencia
a la evaluación determinística (condiciones de certidumbre) y jerarquización de los
mismos para determinar la contribución o utilidad de cada uno de ellos ai logro de
las metas establecidas por el inversionista. Generalmente la contribución de los
proyectos se expresa en términos de retornos monetarios como base de
comparación entre cada acción a emprender.
Con base en los resultados obtenidos en la evaluación y considerando que la pretensión
es maximizar la utilidad susceptible de ser generada, se seleccionará la mejor alternativa
de inversión, y para ello se deberá seleccionar el, o los subconjuntos de proyectos que
maximicen la utilidad global respectiva, toda vez que cumplan con las restricciones de
tipo tecnológico, económico y de financiamiento que en su caso procedan.
Suponiendo la certeza de las características cuantitativas de un proyecto, se presentan
tres criterios que permiten clasificar las inversiones en favorables (rentables) o
desfavorables (no rentables) en términos del crecimiento patrimonial del inversionista.
Para efectos de la exposición de estos criterios, la notación7 utilizada para la definición de
un proyecto será el siguiente:
C0 Inversión inicial requerida.
Bt Beneficio generado por el proyecto durante el período "t".
Ct Costo causado por el proyecto en el período "t".
FENt Flujo de Efectivo Neto del periodo "t".
n Horizonte de la inversión dividido en periodos.
José Arturo hinojosa, Héctor Alfaro, "Evaluación económico - financiera de proyectos de
Inversión", Editorial Trillas 1a Edición 7 JL Pappas, Ef Brigham, "Fundamentos de Economía y Administración", Editorial Me Grw Hill
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Debe señalarse que el Flujo de Efectivo Neto del periodo "t" (FENt) será determinado
calculando la diferencia que exista entre los ingresos generados menos las erogaciones
causadas en el mismo periodo; pero cuando a esta diferencia le corresponda un signo
negativo, el Flujo de Efectivo Neto será entendido como el "déficit" o costo neto incurrido
en el punto "t" del tiempo (Ct), mientras que si su signo es positivo será referido como un
"superávit" o beneficio neto (Bt) a favor del proyecto o negocio en marcha, según sea el
caso.
En este contexto, para efectos de egresos monetarios se utilizarán las estimaciones de
las inversiones, costos de operación, comisiones, infraestructura general considerada,
etc., y por otra parte, se hará lo propio para el cálculo de los ingresos con base en tarifas,
demanda y beneficios generales de tipo financiero.
Con estos elementos descritos serán calculados los indicadores8 con los cuales se
establecerá la conveniencia o inconveniencia de realizar una inversión, o bien, en caso
de analizar un conjunto de alternativas de inversión9 cuáles son las más adecuadas para
incrementar el patrimonio del inversionista, y cuáles no. Dichos indicadores son los
siguientes:
1. Periodo de Pago (PP),
2. Pago Periódico Equivalente (PPE)
3. índice de Rentabilidad de la Inversión (IRI),
4. Tasa de Rentabilidad Inmediata (TRI),
5. Tasa de Rentabilidad Equivalente (TRE).
6. Valor Presente Neto (VPN),
7. Tasa Interna de Retorno (TIR),
8. Relación Beneficio / Costo (B / C),
9. Tiempo de Recuperación del Capital (TRC)
8 Silvestre Méndez, "Fundamentos de Economía", Editorial Trillas 9 "Guía para la preparación de Proyectos", Editorial Siglo XXI Editores, México
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2.4. PERIODO DE PAGO (PP)
Este método consiste en cuantificar el período en que será recuperada la inversión inicial
"Co", tomando como parámetro principal el costo total del proyecto (inversión total),
respecto de los ingresos obtenidos anualmente durante el horizonte de inversión del
mismo.
El periodo de recuperación de una inversión puede ser definido como el tiempo requerido
para que el flujo de ingresos producido por una inversión sea igual al desembolso
original; con lo cual es posible medir la liquidez del proyecto, la recuperación de su
aportación de capital y su ganancia o utilidad.
Para determinar el periodo de pago de una inversión se debe establecer la siguiente
ecuación:
PP
YíFENt{l + iV=C0 t=\
donde el valor de "t" será variado desde uno y hasta el valor del periodo de recuperación
de la inversión, mismo que es la incógnita a resolver mediante tanteos, por
aproximaciones sucesivas o mediante la aplicación de un método numérico.
Para calcular este indicador es recomendable acumular en cada periodo los Flujos de
Efectivo Neto de manera deflactada, es decir, el Flujo de Efectivo Neto Acumulado
Deflactado en cualquier periodo será igual a su Flujo de Efectivo Neto referido en valor
presente más el Flujo de Efectivo Neto Acumulado Deflactado del periodo inmediato
anterior, encontrándose el Periodo de Pago (PP) entre los dos periodos que presenten un
cambio de signo en sus Flujos de Efectivo Neto Acumulados Deflactados.
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Bajo el criterio del Periodo de Pago se considerará que una inversión es rentable si el
periodo de recuperación de la misma es menor o igual que el horizonte o plazo de
ejecución del proyecto o periodo de vida del negocio en marcha; es decir:
PP mn
y será considerada como no rentable en caso que esto no ocurra.
Es importante decir que este método es conocido también con el nombre de "periodo de
recuperación de la inversión" o "periodo de recuperación actualizado".
2.5. PAGO PERIÓDICO EQUIVALENTE (PPE)
Con el método del Pago Periódico Equivalente (PPE), todos los ingresos y gastos que
ocurran dentro del tiempo analizado son convertidos a una cantidad periódica equivalente
(uniforme). Cuando dicha cantidad periódica es positiva, el proyecto generará utilidades y
es conveniente llevarlo a cabo; si es negativo ocurre lo inverso.
El Pago Periódico Equivalente (PPE) será determinado con la expresión siguiente y con
base en el número de intervalos uniformes en el que será dividido el horizonte de
inversión analizado ("mn"), mismos que constituirán los periodos de distribución del Valor
Presente Neto (VPN):
PAEl=VPNl(i)/l-(l + i) ,-mn
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2.6. ÍNDICE DE RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN (IRI)
Este índice será calculado con la siguiente ecuación:
IRI.. = VPN, I c0+£c(o+ir t=\
Se considerará como rentable un proyecto cuyo índice de Rentabilidad de Inversión sea
positivo; y como no rentable el caso negativo.
2.7. TASA DE RENTABILIDAD INMEDIATA (TRI)
Habrá que considerar únicamente el Flujo de Efectivo Neto del primer año en que éste
sea positivo, determinándose esta tasa a través del cociente que resulte de dividir dicho
Flujo de Efectivo Neto positivo entre la sumatoria del valor presente de cada uno de los
Costos (Flujos de Efectivo Neto negativos) del proyecto, esto es:
-k TRIx=Bk{\ + iyi c0+£c((i+i)-í=l
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2.8. TASA DE RENTABILIDAD EQUIVALENTE (TRE)
Habiendo calculado el Pago Periódico Equivalente (PPE), se hará la suposición que éste
es el valor presente de una renta periódica, la cual es generada por la inversión en el
proyecto de los Flujos de Efectivo Neto negativos (Costos) en Valor Presente, por lo que
el cálculo de esta tasa se realizará de la siguiente manera:
TREl = PAE, I n
c0 + £c ((i+0 t=\
Establecemos este marco conceptual de manera breve para entrar de lleno al contenido
del trabajo, en donde se exponen lo que llamamos "métodos" de análisis y que son, en
realidad, explicaciones concisas a las ecuaciones matemáticas más frecuentemente
usadas en la evaluación de proyectos de inversión.
sucinta
Son estas ecuaciones las que ayudan al decisor a inclinarse por uno u otro proyecto10, a
sabiendas de que sus preferencias personales o grupales serán las definitorias.
10 Sidney M. Levy, "Administración de Proyectos de Construcción", Editorial Me Graw Hill
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2.9. MÉTODOS PARA EVALUAR PROYECTOS DE INVERSIÓN
Para poder aplicar los métodos que nos permitirán seleccionar la más recomendable
entre varias alternativas de inversión, y además, rechazar las que no satisfacen los
objetivos de rendimiento de la empresa, necesitamos antes puntualizar algunos
conceptos fundamentales para poder lograr resultados correctos.
Estos son los siguientes:
o La evaluación financiera debe hacerse independientemente de su forma de
financiación.
a El costo del capital para la empresa.
• El rendimiento mínimo aceptable.
• Los beneficios, costos y gastos se deben considerar siempre desde el punto
de vista "flujo de fondos", o sea movimientos reales de entrada y salida de
efectivo.
a El dinero tiene un valor que aumenta con el tiempo.
Para una evaluación financiera de un proyecto, se presentan a continuación algunos
métodos utilizados:
Q TIEMPO O PERIODO DE RECUPERACIÓN: es decir, el número de años
que se necesita para recuperar la inversión.
a VALOR NETO ACTUAL O PRESENTE: el valor actual de las entradas de
fondos, descontados al rendimiento mínimo aceptable, menos el valor
actual de las salidas de fondos.
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• EL ÍNDICE DE CONVENIENCIA: es la razón beneficio / costo, descontados
al rendimiento mínimo aceptable.
a TASA INTERNA DE RENDIMIENTO: la tasa que iguala las entradas de
fondos con las salidas, considerando el factor tiempo.
Para poder aplicar estos métodos se necesitan determinar los siguientes datos:
• Inversión inicial requerida.
a La extensión de la vida útil del proyecto.
a El valor del rescate o salvamento.
• Variaciones en el movimiento de fondos.
• Momento en que ocurrirán las variaciones.
o La tasa de rendimiento mínimo aceptable en la empresa.
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2.10. MÉTODO DE VALOR PRESENTE NETO (VPN)
NET PRESENT VALUE (NPV)
El método del valor presente neto es uno de los criterios mas ampliamente utilizados en
la evaluación de proyectos de inversión.
Consiste en determinar el valor del dinero en el año cero de los flujos de efectivo de
inversión, descontando el valor presente de los flujos de efectivo de las erogaciones,
durante la vida útil del proyecto a una tasa determinada.
VPN = ¿ (BrIj)(l + ir j=l
Donde
VPN = Valor Presenta Neto. I = Flujo de Inversiones del período j . B = Flujo de beneficios del periodo j . n = Número de periodos de vida del proyecto. i = Tasa de recuperación mínima atractiva.
VPN .
Interés
Cabe hacer notar que se trata de una función monótona decreciente, ya que al aumentar
la tasa de interés el valor presente neto decrece.
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Para entender su conceptualization; y también posteriormente el de Tasa Interna de
Retorno, consideremos el siguiente esquema mostrado en la figura que recibe el nombre
de Diagrama de Flujo de Efectivo, en el cual se representan, como su nombre lo indica,
los flujos de efectivo para una inversión.
En la figura anterior, la inversión inicial es denotada con la sigla "Co" y se representa
gráficamente con una flecha hacia abajo de la línea de tiempo, lo cual significa que es
una erogación de efectivo. Los flujos de efectivo "FEN-i" y "FEN4" también son hacia
abajo en la línea de tiempo y representan flujos de efectivo negativos, es decir, son
erogaciones proyectadas.
Los flujos positivos son representados con flechas hacia arriba y representan ingresos o
beneficios que el proyecto le aporta al inversionista.
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El valor presente neto se calcula sumando la inversión inicial al valor actualizado de los
Flujos de Efectivo Neto futuros; es decir, a la inversión inicial (representada por un flujo
de efectivo negativo) se le suman algebraicamente los Flujos de Efectivo Neto traídos a
valor presente mediante una "tasa"11 con la aplicación de la teoría del interés, tratada ya
anteriormente.
Dicha tasa será conocida como Tasa de Rendimiento Mínima Aceptable (TREMA).
La Tasa de Rendimiento Mínima Aceptable (TREMA) es una tasa de interés que indica el
rendimiento mínimo que se espera tenga el proyecto o negocio en marcha.
En resumen, el método del Valor Presente Neto (VPN) consiste en actualizar los flujos de
efectivo a través de una tasa de interés y compararlos con la inversión inicial mediante la
siguiente relación:
VPN. = C O + ¿ F ^ ( I + 0 "
Se considerará que la inversión es rentable si el Valor Presente Neto tiene un valor
positivo, y en caso contrario será no rentable; por lo que se deduce entonces que el
resultado que se obtiene refleja si el proyecto será capaz de generar utilidades o pérdidas
respectivamente.
11 Silvestre Méndez, "Fundamentos de Economía", Editorial Me Graw Hill
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Este método tiene las ventajas que a continuación se numeran:
1. Considera el valor del dinero en el tiempo mediante la aplicación de la teoría
del interés.
2. Existe verdadera facilidad para calcularlo.
3. Tiene solución única por cada tasa de interés que se aplique.
Sin embargo, la desventaja es que el resultado obtenido depende de la tasa de interés
para deflactación que sea utilizada.
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2.11. MÉTODO DE LA TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
INTERNAL INVESTEMENT RETURN (MR)
Es un indicador económico ampliamente aceptado para establecer la rentabilidad de un
proyecto. Se define como aquélla tasa de interés que iguala a cero el valor actual neto de
los flujos de efectivo del proyecto
TIR n
X (B j- / , ) ( l + i*)-j = 0
Donde:
B
n
= Aquella tasa que hace que el valor presente neto sea cero
= Flujo de Inversiones del período j .
= Flujo de beneficios del periodo j .
= Número de periodos de vida del proyecto.
VPN
Área de Inversión
•Interés
Area de no inversión.
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Consideraciones:
Existen proyectos con varias tasas de retorno, esto porque en el flujo se presentan tanto
beneficios como inversiones de manera alternada (esto hace que la función presente
cambios de signos) y se recomienda utilizar otro método de evaluación.
La TIR considera que los intereses obtenidos en los distintos periodos, se reinvierten en
el mismo proyecto, situación que en la realidad es muy poco probable que se presente.
Por lo anterior este método tiene fuertes limitantes a considerar.
La Tasa Interna de Retorno (TIR), considerada también como tasa interna de rendimiento
financiero, se define como la tasa de interés de deflactación que hace que el Valor
Presente Neto de todos los Flujos de Efectivo Neto de una inversión o proyecto, sea igual
a cero, satisfaciendo la siguiente ecuación:
f(TIR) = C0 + ¿ FENt (l + TIR)"' = 0 t=\
donde la Tasa Interna de Retorno (TIR) es la solución o raíz de dicha ecuación. Es
necesario observar que la ecuación anterior representa el desarrollo de un polinomio de
grado T .
Este método tiene una desventaja, la cual radica en el hecho que, la anterior es una
ecuación de grado "t", como ya se menciono, la cual tendrá hasta "t" raíces o soluciones;
una o más comprendidas en el campo de los números reales, y el resto existirán, por
pares conjugados, en el campo de los números complejos.
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Lo anterior significa que, cuando existe uno o más Flujos de Efectivo Neto negativos,
pueden traer como resultado la obtención de "Tasas Internas de Retorno"12 múltiples; en
otras palabras, cuando tratamos casos con características no típicas, pueden obtenerse
varias soluciones (Tasas Internas de Retorno) que hacen que el Valor Presente Neto de
una inversión sea igual a cero.
Las soluciones o raíces del polinomio que representa el comportamiento del Valor
Presente Neto, pueden encontrarse mediante la aplicación de algún método numérico,
como puede ser el "Método de Newton"13. Para resolver la ecuación representativa del
Valor Presente Neto, el Método de Newton resulta ser eficaz y eficiente, siempre y
cuando existan soluciones pertenecientes al campo de los números reales, por tal razón
es uno de los métodos numéricos más ampliamente utilizados para resolver polinomios,
de hecho, es un método que converge más rápidamente que cualquiera otro (de manera
cuadrática en términos del error obtenido en cada paso).
Este método es de aproximaciones sucesivas, es decir, se obtendrá una mejor solución
mientras más iteraciones se realicen. Se aplicará comenzando a partir de una estimación
inicial que esté cercana a la raíz, extrapolando a lo largo de la tangente del polinomio en
cuestión hasta su intersección con el eje de las abscisas y se le tomará a ese valor como
la siguiente aproximación, continuando así hasta que los valores sucesivos de la solución
que se esté buscando se encuentren lo suficientemente cercanos entre ellos, o bien, el
valor de la función sea lo suficientemente próximo a cero.
12 "Guía para la preparación de Proyectos", Editorial Siglo XXI Editores, México 13 Gitman, Lawrences, "Principios de la Administración Financiera", Editorial Addison Wesley
Logman
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2.12. MÉTODO DE LA RELACIÓN BENEFICIO COSTO (B/C)
Este método equivalente consiste en dividir el valor presente neto de los flujos de
efectivo de los beneficios generados por el proyecto entre el valor presente de los flujos
de efectivo de las inversiones, este indicador nos muestra si tenemos mas beneficios que
costos en la inversión de este proyecto.
£#(i+o ~j
7=1
Donde
B/C = Relación Beneficio Costo. I = Flujo de Inversiones del período j . B = Flujo de beneficios del periodo j . n = Número de periodos de vida del proyecto. i = Tasa de recuperación mínima atractiva.
Por lo tanto, para que el proyecto sea atractivo utilizando este método, la relación debe
ser mayor a uno.
Este indicador se define como la relación entre los Beneficios (Flujos de Efectivo Neto
positivos) y los Costos (Flujos de Efectivo Neto negativos) de un proyecto a valores
actuales (Valor Presente). Si la relación B/C>1 el proyecto deberá aceptarse pues indica
que sus beneficios son mayores que sus costos, y por lo tanto es conveniente para el o
los inversionistas (inversión rentable). Si por el contrario, B/C < 1, se debe rechazar el
proyecto pues indica que sus costos son mayores a sus beneficios y por lo tanto el
proyecto no es rentable.14
14 José Arturo Hinojosa, Héctor Alfar, "Evaluación económico - financiera de Proyectos de
Inversión", Editorial Trillas
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2.13. MÉTODO DEL TIEMPO DE RECUPERACIÓN DE CAPITAL(TRC)
Este indicador nos muestra el tiempo en el que recuperaremos la inversión realizada en
el proyecto y se define como el punto en el tiempo donde se igualan los flujos de efectivo
actualizados tanto de los beneficios como los de las inversiones.
TRC
¿ B (1 +o " = ¿ I (1 +o ' j=l j=l
Donde
TRC = Tiempo de Recuperación de Capital.
I = Flujo de Inversiones del período j .
B = Flujo de beneficios del periodo j .
i = Tasa de recuperación mínima atractiva.
t* = tiempo en el que los beneficios y los gastos actualizados (VPN) son igual a
cero.
B TRC
Tiempo
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2.14. FACTORES DE INCERTIDUMBRE Y DE RIESGO EN LA EVALUACIÓN DE PROYECTOS
Como ha quedado mencionado, la parte más importante y difícil de una evaluación es
determinar los datos que servirán de base para la misma; es decir, fijar las ventajas de un
proyecto, en términos de flujos de fondo, cuando sea posible.
Tratándose de hechos que deben ocurrir en el futuro, existen dos factores importantes
que afectan las estimaciones: la incertidumbre y el riesgo.
• INCERTIDUMBRE: es el desconocimiento de eventos futuros.
a RIESGO: es la probabilidad de que los acontecimientos del futuro no sean
como se ha supuesto.
Para obviar éste problema, se puede tratar de objetivizar, hasta donde es factible, los
impactos de estos factores en la evaluación del protecto. A esto se le ha determinado
"análisis del riesgo" y "sensibilidad" o "reacción" del proyecto.
Una primera aproximación al problema es estudiar los datos básicos que se toman en
cuenta para evaluar el proyecto, y determinar aunque sea subjetivamente, las
posibilidades de que sucedan las cosas tal como se han estimado para clasificar el
proyecto en alguno de los 3 siguientes grupos:
a De mucho riesgo
a De riesgo regular
• De poco riesgo
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Por lo general, cuando los beneficios se van a lograr reduciendo costos y gastos, se
puede estimar que el proyecto es de "poco riesgo", ya que los costos que se podrán
eliminar son datos reales y conocidos.
Este no es el caso de proyectos que permitirán operar a un mayor volumen,
incrementando metas y eventualmente utilidades, ya que intervienen factores difíciles de
estimar con precisión, como por ejemplo, ventas en volumen y precio, costos,
contribuciones marginales, etc., y por lo tanto quizá se trate de proyectos de "mucho
riesgo", en cuanto a las probabilidades de que se logre el rendimiento esperado.
Complementando lo anterior, se puede juzgar a los proyectos de "mucho riesgo" con
base en una tasa de rendimiento mínimo aceptable más elevado, por ejemplo de 25%,
cuando los de poco riesgo se acepten con un rendimiento interno del 155.
Otra manera de tratar el problema, es considerar una vida útil del proyecto más corto,
acercando así el horizonte para efectos de una evaluación conservadora.
Finalmente, se puede analizar la "reacción" del proyecto ante variaciones en los datos
que servirán de base para la evaluación, midiendo el efecto de cada variación
directamente en la tasa interna de rendimiento del proyecto.
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2.15. CRITERIOS PARA ACEPTAR O RECHAZAR UN PROYECTO DE INVERSIÓN
De los cuatro métodos de evaluación15 que se mencionan anteriormente, se resume a
continuación los puntos más relevantes a considerar para cada uno de ellos en su
aplicación tratándose de proyectos independientes.
PROYECTOS DE INVERSIÓN INDEPENDIENTES
VALOR PRESENTE NETO
VALOR FUTURO
TASA INTERNA DE RETORNO
RELACIÓN BENEFICIO COSTO
TIEMPO DE RECUPERACIÓN
DE LA INVERSIÓN
3TACI0N
>0
>0
>n
>1
<H
RECHAZO
<0
<0
<m
<1
>H
INDIFERE
=0
=0
=m
=1
=H
Donde
n = Número de periodos.
m = Tasa de recuperación mínima atractiva.
h = Horizonte de tiempo en el que se desea recuperar la inversión.
15 Sapag Chain N y Sapag Chain R., "Preparación y Evaluación de Proyectos"
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2.16. PORTAFOLIO DE INVERSIÓN
Cuando se tienen que tomar decisiones de inversión con restricciones de capital como
frecuentemente sucede en la realidad, bajo una gran diversidad de alternativas, se debe
seleccionar aquellas que tengan la mayor viabilidad económica y de esta forma ir
agotando los recursos en un orden de mayor a menor atractividad de nuestro portafolio
de proyectos.
En la siguiente tabla se ejemplificará un portafolio de inversión con restricción de capital,
utilizándolos criterios de evaluación anteriormente descritos.
Capital disponible para invertir en el portafolio: $ 1 '300,000.00
Tasa de interés 6%
P O R T A F O L I O DE P R O Y E C T O S
Tiempo A B C D
0 1 2 3 4
VPN B/C TIR
-150,000 110,000 55,000
2.72 1.02 7.5
-50,000 10,000 10,000 10,000 30.000
0.49 1.01 6.4
-950,000 50,000 50,000
1050,000
17.27 1.02 6.9
-100,000
125,000
-0.99 0.99 0.4
Secuencia de la decisión de inversión en el portafolio:
Proyecto C: 950,000
Proyecto A: 150,000
Proyecto B: 50,000
Proyecto D: nada
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La mayor tasa de retorno la proporciona el proyecto A con un 7.5%, sin embargo el
proyecto que maximiza el patrimonio de los accionistas es el proyecto C con un VPN de
17.27, esto nos lleva a reflexionar que el criterio de la TIR no siempre es el determinante
en la decisión de inversión en un portafolio de alternativas y por lo tanto los recursos se
agotarán en la secuencia que muestra la tabla anterior.
Considerando como criterios de decisión para evaluar un portafolio de inversión de
alternativas a través del ROAT y el RNCC se tiene qfüe cuando se presenta un portafolio
de inversiones en empresas cuya base de información sean sus estados financieros,
tenemos la opción de poder evaluar la oportunidad de inversión a través de las razones
de rentabilidad, sin olvidar el criterio del sector al que pertenezca dicha empresa.
Generalmente los recursos de capital se enfocarán aquella empresa del portafolio que
presente el mejor rendimiento sobre sus activos.
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CAPITULO III:
MÉTODO
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3.1. TIPO DE ESTUDIO
El presente estudio es de tipo descriptivo documental (Dankie 1980)16 ya que identifica,
establece y mide las variables económicas que inciden en que el proyecto de desarrollo
de vivienda de interés social tenga una factibilidad económica con lo que el constructor
pueda tener elementos de una buena toma de decisión.
3.2. HIPÓTESIS
H1: El desarrollo de vivienda de interés social de Pachuca, Hgo; tiene factibilidad
técnico - económica.
3.3. MODELO OPERACIONAL DE LAS VARIABLES
X i
Factibilidad Técnica
X2
Factibilidad Económica
VARIABLE INDEPENDIENTE
Yi
Desarrollo de vivienda de interés social en la
Ciudad de Pachuca, Hgo.
VARIABLE DEPENDIENTE
16 Lourdes Münch, Ernesto Ángeles, "Métodos y Técnicas de Investigación", Editorial Trillas
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3.4. DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES
Xi; FACTIBILIDAD TÉCNICA: se refiere a la factibilidad física de realización del
proyecto de vivienda de interés social, esto es que existan
permisos, disposición y uso de suelo, servicios, materiales,
diseño arquitectónico y procesos constructivos factibles para su
realización.
X2: FACTIBILIDAD ECONÓMICA: se determina por la factibilidad de los indicadores
económicos a que se somete el desarrollo de vivienda los cuales
son:
a Tasa de interés
a Valor Presente Neto
a Relación Beneficio - Costo
a TIR (Tasa Interna de Retomo)
a TRI (Tiempo de Recuperación de la Inversión)
Yi: DESARROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN LA CIUDAD DE
PACHUCA, HGO: conjunto habitacional se constituye de 40
viviendas unifamiliares de una sola planta con opción a
ampliación en un segundo nivel, cada una de las viviendas se
asentará en un lote de 7.00 x 15.00 m, un frente y tres
colindancias, contando con 70 m2 de construcción.
Los 40 lotes se ubican en un conjunto habitacional de 500
viviendas de interés social las cuales serán construidas por
distintas inmobiliarias.
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3.5. DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN
El presente estudio esta dado bajo el esquema no experimental, ya que se le presenta al
investigador impedimentos serios para la manipulación de las variables que intervienen
en el proceso constructivo del desarrollo y su evaluación económica.
Por lo tanto este estudio se realiza en contexto natural.
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CAPITULO IV:
FACTIBILIDAD TÉCNICA
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CAPITULO IV : FACTIBILIDAD TÉCNICA DEL DESARROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
DE LA CIUDAD DE PACHUCA, HGO.
4.1. DESCRIPCIÓN DEL DESARROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS
SOCIAL
Podemos clasificar nuestro proyecto en el Sistema General de Equipamiento y Vivienda,
lo que pasa es que debemos distinguir entre el hombre y su vivienda, y los servicios
generales que necesita para vivir en sociedad.
El equipamiento pues, debe dividirse en tres grandes grupos:
1. Edificios de servicio individual o particular que prácticamente se reducen a la
vivienda unifamiliar en todos sus niveles, la que puede ser:
• Rural
• Urbana
2. Edificios de servicio colectivo o de interés social, que en la actualidad están
contemplados dentro del Sistema General de Equipamiento y Vivienda de la
Subsecretaría de asentamientos humanos.
3. Edificios de uso colectivo o fraccionamientos (que pueden ser de interés social), y
que la mayoría de las veces son construidas por la iniciativa privada.
Es éste, el tercer grupo en el que clasificamos nuestro proyecto: "vivienda de interés
social"; la cual tendrá un desarrollo de 40 viviendas unifamiliares de una sola planta
construida con opción a ampliación en un segundo nivel, cada una de las viviendas se
asentará en un terreno de 7.00 m x 15.00 m, con una superficie de 105.00 m2, un frente y
tres colindancias, contando con 70 m2 de construcción.
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4.2. UBICACIÓN
La revisión de factibilidad técnica - económica del desarrollo de vivienda de interés social
se llevara a cabo dentro del Estado de Hidalgo, más específicamente en la Ciudad de
Pachuca de Soto.
La ciudad de Pachuca esta al pié de la vertiente meridional de una cadena de eminencias
que la circundan, al norte el cerro La Rabia y El Ventoso; al oeste el de San Cristóbal y al
sureste el de Coronas, el nombre de Pachuca parece que es "pachoa mexicano" que
significa "apertura o estrechez", otros dicen que Pachuca es el nombre Pachoacan que
significa "lugar de gobierno o regimiento".
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El conjunto habitacional a proyectar se encuentra localizado al oriente de la ciudad de
Pachuca, Estado de Hidalgo y lo conforman los Fraccionamientos "Magisterio",
"Tulipanes" y "Forjadores".
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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN, A C PÁGINA 57
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Los 40 lotes se ubican en un conjunto habitacional de 500 viviendas de interés social las
cuales serán construidas por distintas inmobiliarias.
En cuanto a la infraestructura existente se cuenta con los siguientes servicios:
O
Q
• •
Q
Agua potable
Alcantarillado
Pavimentación
Electrificación
Alumbrado público
Q
Q
Q
a
Transportación
Seguridad pública
Jardines
Centros de abastecimiento
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4.3. DISEÑO Y ESPACIOS ARQUITECTÓNICOS
Al arquitecto le corresponde dar las soluciones adecuadas para satisfacer ampliamente
los aspectos de utilidad y estética, por lo que se refiere a iluminación tanto natural como
artificial, de los espacios arquitectónicos que el hombre habita y de acuerdo a su uso.
Las habitaciones destinadas a dormitorios, alcobas, salas o estancias tendrán iluminación
y ventilación naturales por medio de vanos que dan directamente a espacios abiertos.
Los espacios con los que contará cada una de las viviendas de interés social serán:
• RECAMARA: dentro de la casa - habitación la función dormir se resuelve en la
recámara o alcoba, aún cuando hay ocasiones en que puede verificarse en la
estancia. La orientación ideal para estos lugares es el sur - este.
a ESTANCIA: como consecuencia de la necesidad que tiene el hombre para
satisfacer ciertas necesidades, como son las de descansar, estudiar, celebrar
reuniones familiares, recibir visitas, se han creado locales especiales para su
desarrollo y se consideran como zona de recepción. Su orientación mas adecuada
es hacia el sur -este.
• COMEDOR: la parte de la casa - habitación destinada para consumir en ella los
alimentos es el comedor, o sea la zona cuyo propósito fundamental es atender las
necesidades fisiológicas de nutrición del hombre, se debe orientar al su r - este.
o COCINA: desde el punto de vista constructivo, no siempre se le ha dado la misma
importancia, a pesar de ser el lugar donde se desarrolla una de las necesidades
mas apremiantes de la vida doméstica.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN, A.C. PÁGINA 59
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CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN FACTIBILIDAD TÉCNICO - ECONÓMICA PARA UN DESARROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
a BAÑO: dentro de la casa - habitación y en la zona llamada íntima, se debe
de localizar el baño, que es el lugar indicado para que sus habitantes desarrollen
las funciones de aseo y de eliminación. Dichas funciones pueden verificarse en
locales separados. Su orientación óptima sería proyectarlo hacia el norte o al
noroeste.
a PATIO DE SERVICIO: en todo tipo de casa - habitación que se proyecte, debe
tomarse muy en cuenta que para el lavado de la ropa se requiere un lugar especial
para desempeñar dicha función con las mayores facilidades, ahorrando pasos y
tiempo, y en consecuencia logrando fluidez para la recolección de ropa sucia y
repartición de ropa limpia. La orientación mas adecuada para su proyección es
evitando los vientos dominantes, es decir hacia el este.
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4.4. PROCESO CONSTRUCTIVO
Construcción de 40 casas - habitación de interés social, el desarrollo habitacional se
ubica en el Fraccionamiento "Forjadores, en esta ciudad de Pachuca, Estado de Hidalgo.
La dimensión del lote es de 7.00 metros de frente y 15.00 metros de fondo; con una
superficie total de 105.00 m2.
Para fines de venta cada vivienda contará originalmente de 70.00 m2 de un solo frente y
tres colindancias.
La cimentación serán a base de zapata corrida de concreto asentada en una plantilla de
concreto pobre y dala de desplante de concreto armado.
Los elementos estructurales de ésta primera planta son a base de castillos armados de
varillas de 3/8" de diámetro, los muros son a base de tabique rojo recocido de 7 x 14 x
28 cm asentado con mortero cemento - arena en proporción 1:5, espesor promedio de la
junta 1.5 cm; con acabados en aplanado de yeso en el interior y de mortero cemento -
arena en el exterior; con un promedio de espesor de 2 cm.
Las cadenas de cerramiento serán a base de concreto armado con un f'c=150 kg/cm2
con una dimensión propuesta de 15 x 20 cm.
Las trabes necesarias, de igual modo, serán de concreto armado con un f'c=150 kg/cm2
armadas de acuerdo al resultado del calculo.
La losa de azotea será de concreto armado con un f'c=150 kg/cm2 con un espesor de 10
cm; cuenta con instalación hidra-sanitaria e instalación eléctrica, tendrá una ligera
pendiente que contará con un entortado de 1.5 cm de espesor e impermeabilizante
integral para concreto.
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La construcción consiste en proyectar: dos recámaras, estudio o alcoba, estancia,
comedor, cocina, baño completo y patio de servicio.
El pretil será a base de tabique rojo recocido de 7 x 14 x 28 cm asentado con mortero
cemento - arena en proporción 1:5.
Para la fachada principal, se diseñaron ventanas que resaltarán en la verticalidad de los
muros, combinados con elementos curvos que rematan la forma predominantemente
recta de los elementos arquitectónicos que la componen.
Algunos aspectos a considerar son :
a Limpieza del terreno: primero que nada, hay que limpiar el terreno, se quitan las
hierbas desde sus raíces, piedras y los cúmulos de tierra, hay que retirar
totalmente los escombros del área.
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o Trazo y nivelación: consiste en medir perfectamente el lote y marcar sus limites y
cruces. Este trazo señala en donde se colocan los cimientos y muros de la
construcción. Todas las casas deben tener una misma alineación y ninguna de
ellas puede estar fuera del límite, además de marcar los límites o líneas del
terreno donde se levantarán las casas, se recomienda trazar los lugares donde se
instalarán la toma de agua y el sitio de salida del drenaje.
a Cimientos: una vez hechos los trazos del terreno, se hace la excavación de las
zanjas donde se construirán los cimientos. La profundidad y el ancho de la zanja
dependen de la calidad del suelo, que puede ser duro o blando. Antes de
comenzar a construir los cimientos de la casa, es necesario hacer el trazo de las
líneas donde van a pasar los tubos del drenaje; es decir se dejarán los pasos para
el drenaje y la tubería marcando los sitios donde van a estar los registros.
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a Si el terreno es duro, el cimiento se hace de piedra braza o mampostería; y si el
terreno es blando se construye una zapata de concreto armado:
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Q Posteriormente se coloca una cadena de concreto armado con varillas que reparte
el peso de los muros.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN, A.C. PÁGINA 65
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a MUROS: los muros dividen el espacio de la casa, su impermeabilización puede ser
a partir de la cadena de desplante o cubriendo el muro desde la segunda hilada,
es importante rectificar la verticalidad del muro con un plomada y en los lugares
donde haya castillo se recortan los tabiques en forma despuntada, para que la
mezcla de concreto se fusione bien al muro.
a LOSAS: las losas de concreto armado se apoyan sobre muros o trabes, en las
orillas de todas las varillas se hace un doblez de 45°, llamado columpio, después
de colocar las varillas cortas y largas con sus columpios, se ponen los bastones,
que son pedazos de varilla intercalados entre las varillas rectas largas y cortas:
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a Antes de colar, la cimbra se aceita; las varillas se calzan con piedra o pedazos de
tabique para que entre bien el concreto.
a Instalación Eléctrica: las cajas cuadradas u octagonales se colocan sobre la
cimbra de la los antes de colar:
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• Para colocar las ventanas, el contramarco se fija al muro con anclas o pijas que
vienen soldadas en el marco de las ventanas, el contramarco se fija al muro:
a ACABADOS: los pisos serán de a base de firmes de concreto con recubrimiento
de loseta, aplanados de mortero rústico en muros, y de yeso rústico en plafones, el
baño se recubrirá una parte de azulejo:
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4.5. CASA TIPO
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CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN FACTIBILIDAD TÉCNICO - ECONÓMICA PARA UN DESARROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
CAPITULO V:
FACTIBILIDAD ECONÓMICA
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CAPITULO V : FACTIBILIDAD ECONÓMICA
5.1. PRESUPUESTO
A.-) PREELIMI NARES Adquisición de terreno Limpieza del terreno Trazo y nivelación del terreno
B.-) CIMENTACIÓN Excavación a mano de 70 x 70 Cm Plantilla de concreto f'c= 100 kg/cm2 Mamposteria de piedra braza Zapata para castillo Excavación de cepas para drenaje Excavación de cepas para registro Tendido y junteo de albañal Construcción de registros Relleno de cepas Acarreo de tierra de excavación Relleno de material mejorado tepetate Cadena de desplante de 20 x 30 cm Impermeabilización cadenas de desplante
C-) ESTRUCTURA Castillo de concreto armado Muros de tabique rojo recocido Cadena de cerramiento Firme de concreto Trabes de concreto Loza de azotea de f'c= 200 kg/cm2 Chaflán de 10 x 10 cm Impermeabilización integral para losas Base de concreto para recibir tinaco
D.-) APLANADOS Yeso rustico para plafones Mortero rustico cemento - arena Mortero rustico cemento - arena para muros Emboquillado de yeso rustico para plafones Emboquillado de mortero rustico cem-are muros
No. CASAS 40.00 40.00 40.00
40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00
40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00
40.00 40.00 40.00 40.00 40.00
P.U 10,500.00 2,000.00
500.00
1,015.00 2,695.00 8,200.00
92.00 13.00 43.00
604.00 1,944.00
388.00 291.00
1,041.00 4,200.00 1,390.00
1,924.00 25,143.00 32,250.00
3,064.00 1,658.00
36,070.00 213.00 112.00 90.00
4,300.00 1,788.00 3,200.00
429.00 724.00
IMPORTE 420,000.00
80,000.00 20,000.00
40,600.00 107,800.00 328,000.00
3,680.00 520.00
1,720.00 24,160.00 77,760.00 15,520.00 11,640.00 41,640.00
168,000.00 55,600.00
76,960.00 1,005,720.00 1,290,000.00
122,560.00 66,320.00
1,442,800.00 8,520.00 4,480.00 3,600.00
172,000.00 71,520.00
128,000.00 17,160.00 28,960.00
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E.-) RECUBRIMIENTOS Tirol cero grueso plafond Texturizado en pasta muros Recubrimiento de Azulejo baño Recubrimiento de piso Recubrimiento de alfombra Tirol planchado para muros Recubrimiento de pintura
F.-) COLOCACIONES Suministro y colocación de lavadero Suministro y colocacióon de traja Suministro y colocación de calentador Suministro y colocación de tinaco Suministro y colocación de tanque de gas Colocación de accesorios de baño y cancel Instalación hidrosanitaria de inodoro Instalación hidrosanitaria de lavabo Instalación hidrosanitaria de regadera Instalación hidrosanitaria de calentador Instalación hidrosanitaria de tinaco Instalación eléctrica (interruptor) Instalación eléctrica (apagador sencillo) Instalación eléctrica (contacto) Instalación eléctrica (centro de carga) Instalación eléctrica (timbre) Instalación eléctrica (lampara incandecente) Instalación de gas
G.-) CANCELERÍA Suministro y colocación de puerta Ventanas de cancel de aluminio
H.-) VIDRIERÍA Suministro y colocación de vidrio Suministro y colocación de vidrio esmerilado Suministro y colocación de espejo
I.-) CARPINTERÍA Suministro y colocación de puerta de tambor Suministro y colocación de closet
J.-) LIMPIEZA GENERAL Limpieza general interior Limpieza general exterior
K.-) PROMOCIÓN Y VENTAS Promoción y ventas
T O T A L
40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00
40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00
40.00 40.00
40.00 40.00 40.00
40.00 40.00
40.00 40.00
40.00
2,208.00 14,587.00 1,352.00
22,000.00 6,380.00
968.00 4,905.00
422.00 1,545.00 1,548.00
920.00 4,607.00 3,132.00
680.00 616.00 324.00 569.00 894.00 240.00
1,200.00 1,200.00
256.00 211.00 810.00 620.00
952.00 9,400.00
2,000.00 113.00 98.00
3,858.00 5,922.00
320.00 320.00
800.00
241,858.00
88,320.00 583,480.00 54,080.00
880,000.00 255,200.00 38,720.00
196,200.00
16,880.00 61,800.00 61,920.00 36,800.00
184,280.00 125,280.00 27,200.00 24,640.00 12,960.00 22,760.00 35,760.00 9,600.00
48,000.00 48,000.00 10,240.00 8,440.00
32,400.00 24,800.00
38,080.00 376,000.00
80,000.00 4,520.00 3,920.00
154,320.00 236,880.00
12,800.00 12,800.00
32,000.00
9,674,320.00
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5.3. ESTRATEGIA DE COMERCIALIZACIÓN:
En épocas recientes, el financiamiento a la vivienda de tipo social, medio y residencial ha
resultado insuficiente en muchos casos el crédito bancario ha sido inaccesible.
Hidalgo se inserta dinámicamente en estas complejas transformaciones. Hace un
balance de lo que significa su economía tradicional y de lo que es capaz de ser y hacer
ante las nuevas tendencias productivas, evalúa sus fortalezas, delimita sus debilidades y
perfila los destinos de los sectores de la economía.
La estrategia de comercialización a emplear se basará principalmente en la promoción
directa de la casa muestra a partir de trípticos, spots radiofónicos, desplegados de
promoción en periódicos de mayor circulación de la ciudad.
El punto de partida para definir los proyectos, lo constituye el marketing estratégico, que
tiene su fundamento en el análisis de las necesidades de los individuos y de las
organizaciones.
Su función consiste en seguir la evolución del mercado de referencia e identificar los
diferentes productos-mercados y segmentos actuales o potenciales, sobre la base del
análisis de la diversidad de las necesidades a encontrar.
Al identificar una oportunidad de mercado es preciso evaluar su atractivo, este se mide
en términos cuantitativos por el tamaño del mercado potencial, y en términos dinámicos
por su duración económica lo cual se representa en su ciclo de vida.
El atractivo de un producto depende de su competitividad, esto es la capacidad que
posee de atraer mejor que los competidores la demanda de los compradores, esta
competitividad estará dada por la ventaja competitiva que ofrezca ese producto ante la
percepción de los consumidores, dada por su diferenciación.
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Es decir lo que lo diferencia de los demás, que satisfacen la misma necesidad en el
mercado en términos de atributos del producto, o por su menor costo.
Así los pasos a seguir son: segmentación del mercado, el arte de dividir el mercado en
grupos diferentes de consumidores que reaccionan de forma similar ante los estímulos de
marketing, utilizando para ello diferentes variables, el segundo paso es la definición del
blanco del mercado, lo que requiere definir medidas para valorar el atractivo de cada
grupo y seleccionar aquel blanco o blancos del mercado a los que se piensa conquistar,
el tercer paso consiste en el posicionamiento del producto o acto de establecer la
posición competitiva del producto.
El objetivo de la segmentación de mercados consiste en lograr segmentos de mercados
diferenciados a los que es posible dirigir una oferta de productos específica, de tal forma,
que exista un producto que ocupe en cada segmento una posición privilegiada, al
adaptarse en mayor medida a las necesidades de los consumidores, con lo que se
obtendrán mayores beneficios.
La necesaria compatibilización que debe lograrse entre los objetivos de beneficios que se
propone la empresa y la satisfacción de las necesidades a partir de las cuales se podría
dividir de manera infinita un mercado, impone un límite a este proceso que vendrá dado
por igual tamaño del segmento, cuyo volumen justifique desde el punto de vista
económico un tratamiento diferenciado, ya que de otra forma la segmentación sería
ineficiente.
La función del marketing estratégico, es pues, orientar la empresa hacia las
oportunidades económicas atractivas para ella, es decir completamente adaptada a sus
recursos y a su saber hacer, su objeto es precisar la misión de la empresa, definir sus
objetivos, elaborar una estrategia de desarrollo y velar por mantener una estrategia
equilibrada de la cartera de productos.
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Se diferencia sustancialmente del marketing operacional, puesto que este es una gestión
de conquista de los mercados existentes, en el mediano y corto plazo, sobre la base de la
definición de las variables controlables, producto, precio, distribución y comunicación, que
constituyen los medios tácticos.
Su acción se concreta en objetivos de cuotas de mercado a alcanzar y en presupuestos
de marketing autorizados para realizar estos objetivos.
La función fundamental del marketing operacional consiste en vender, utilizando los
medios más eficaces que permitan alcanzar altos resultados disminuyendo los costos de
ventas.
De manera que siguiendo la lógica del proceso, de la misión, objetivos y estrategias de la
empresa se derivará la misión, objetivos y estrategias de la unidad estratégica de
negocios, ésta a su vez condicionará los objetivos y estrategias de marketing para el
lanzamiento del producto que se ha definido en el proyecto
Se ha hablado anteriormente que el primer paso para decidirse a lanzar un nuevo
producto, consiste en identificar claramente las oportunidades del mercado, para ello es
necesario seleccionar el mercado meta.
Hoy día las empresas dirigen su atención al marketing centrado en el público objetivo, lo
cual permite desarrollar la oferta, en correspondencia con las necesidades y deseos de
este mercado en particular.
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Por lo anterior, analizaremos si nuestro proyecto de inversión cuenta con la factibilidad de
ser viable para ayudar al inversionista a tomar la decisión de llevar a cabo una
determinada iniciativa de inversión.
Considerando:
Q
•
Q
•
•
•
•
a
•
Casas a construir:
Costo de construcción por casa:
Costo total de la inversión:
Inversión inicial:
Periodo de ejecución:
Ingreso por prevenía de casas:
Ingresos por venta de casas:
Total de ingresos.
Total de ingresos netos:
40 casas - habitación
$241,858.00
$9'674,318.00
$665,912.00
15 meses
$1725,000.00
$12775,000.00
$14'500,000.00
$ 4'825,682.00
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5.4. INGRESOS POR PREVENTA Y VENTA:
De acuerdo a la estrategia de comercialización, el flujo de ingresos es de la siguiente
manera:
INGRESOS POR PREVENTA: 5 de las 40 casas - habitación se venderán a partir del
15% de anticipo al iniciar el proceso constructivo y el pago total se hará un mes antes de
entregar cada una de las casa, esto es:
• Valor de la casa a la venta: $345,000.00
• No. Casas en prevenía: 5 casas
a Porcentaje de anticipo: 15%
a Importe del anticipo por casa: $51,750.00
• Total de ingresos al inicio de la construcción: $258,750.00
o Total de ingresos a la entrega de la casa: $1 '466,250.00
INGRESOS POR VENTA: 35 de las 40 casas - habitación se venderán a partir de la
terminación d el proceso constructivo y el pago se hará a través de créditos otorgados al
derechohabientes del INFONAVIT, FOVISSSTE Y FONHAPO.
a Valor de la casa a crédito: $365,000.00
a No. Casas en venta: 35 casas
a No. Casas vendidas mensualmente: 5 casas
o Ingreso mensual al final de la construcción: $1 '825,000.00
o Total de ingresos al final de la construcción: $12775,000.00
Con lo descrito anteriormente, podemos calcular el flujo de inversión mensual, así como
el monto de ingresos en la tabla que a continuación se presenta:
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DESARROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL Factibilidad Técnico - Económica Ingresos por prevenía y venta
MES INVERSION GASTOS DE
PROMOCIÓN Y VENTA
INGRESOS Y PREVENTAS
INGRESO NETO MENSUAL
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
665,912
740,579
635,011
784,856
991,241
886,384
794,940
688,205
846,557
818,605
505,099
892,843
210,621
210,621
2,844
711
1,422
1,422
2,133
1,422
2,133
0
2,844
2,844
2,844
2,844
2,844
2,844
2,844
2,844
258,750
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1,466,250
1,825,000
1,825,000
1,825,000
1,825,000
1,825,000
1,825,000
1,825,000
-407,873
-742,001
-636,433
-786,989
-992,663
-888,517
-794,940
-691,049
-849,401
-821,449
-507,943
-895,687
-213,465
1,252,785
1,819,312
1,825,000
1,825,000
1,825,000
1,825,000
1,825,000
1,825,000
TOTAL 9,674,318 31,995 14,500,000 4,793,687
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5.5. INDICADORES ECONÓMICOS:
DESARROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL Factibilidad Técnico - Económica
Indicadores Económicos Precios del 2004
MES Inversión
(millones $)
Oper & mto
(millones $)
Total erogaciones
(millones $)
Beneficios
(millones $)
Diferencia (b-i)
(millones $)
Valor actualizado
(millones $)
Valor acumulado
(millones $)
0 1 2 3 4
5 6 7
8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
0.000000 0.665912 0.740579 0.635011 0.784856 0.991241 0.886384 0.794940 0.688205 0.846557 0.818605 0.505099 0.892843 0.210621 0.210621 0.002844 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000
0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000
0.000000 0.665912 0.740579 0.635011 0.784856 0.991241 0.886384 0.794940 0.688205 0.846557 0.818605 0.505099 0.892843 0.210621 0.210621 0.002844 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000
0.258750 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 1.466250 1.825000 1.825000 1.825000 1.825000 1.825000 1.825000 1.825000 0.000000
0.259 - 0.666 - 0.741
- 0.635 - 0.785 - 0.991 - 0.886 - 0.795 - 0.688 - 0.847 - 0.819 - 0.505 - 0.893 - 0.211
1.256 1.822 1.825 1.825 1.825 1.825 1.825 1.825 0.000
0.259 - 0.660 - 0.728 - 0.619 - 0.759 - 0.951 - 0.843 - 0.750 - 0.644 - 0.786 - 0.753 - 0.461 - 0.808 - 0.189
1.118 1.609 1.598 1.585 1.572 1.559 1.546 1.533 0.000
0.259 - 0.402 - 1.130 - 1.749 - 2.509 - 3.460 - 4.303 - 5.053 - 5.697 - 6.483 - 7.236 - 7.697 - 8.506 - 8.695 - 7.577 - 5.968 - 4.370 - 2.785 - 1.213
0.346 1.892 3.425 3.425
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5.6 TABLA DE RESULTADOS:
Tasa de descuento:
No. Meses de inversión:
DATOS
0.00833
15
RESULTADOS
Valor Presente de Inversiones VPI:
Valor Presente de Beneficios VPB :
Relación beneficio/costo:
Valor Presente Neto VPN :
Valor Anual Equivalente VAE :
Mes de Recuperación del Capital ARC:
Tasa Interna de Retorno TIR :
9.067849
12.310030
1.357547
3.242181
0.079548
19.777936
0.395326
El objetivo principal de una empresa es obtener un rendimiento sobre sus inversiones
aceptable para sus accionistas. Por eso es tan importante hacer una evaluación
adecuada para cada empresa, tratando de tomar las mejores decisiones posibles sobre
la inversión de recursos activos fijos de carácter permanente.
Por lo tanto, con una inversión inicial de $665,912.00 y después de realizar la evaluación
de nuestro proyecto tenemos que; a valor presente la inversión total es de $9.06 mdp,
logrando una relación de beneficio de 1.35 que se traduce en $4.82 mdp, por lo que el
proyecto es aceptable debido a que la relación B/C es > 1, lo cual indica que sus
beneficios son mayores que sus costos.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN, A.C. PÁGINA 83
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RECUPERACIÓN DE LA INVERSION:
Prueba para el mes de recuperación Año de recuperación exacto
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
19.77793597 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
c—mes de recuperación 0 0 0
En este indicador se aprecia el tiempo en el que recuperamos la inversión realizada en el
proyecto, misma que se define como el punto en el tiempo donde se igualan los flujos de
efectivo actualizados tanto de los beneficios como los de las inversiones.
De éste modo, el total de la inversión se recupera en el mes 20 (19.77) contando el
proyecto con una tasa interna de retorno del 39%.
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5.7. INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS:
6000 -i
4.000
o 2000 •a . § QOOO re 3 - 2 0 0 0 re 5 -4.000 re > -aooo
-aooo
-1Q00O-
• s%.
l \
i
• - í
WCUXSfomXPinvaWEPCD
f" ,< * - " ft\ &.*•' $,•'
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l f *t / 21 . '# ' 31,
x 1 * y *, • i-;' s '^m*f $
.#., i t t i f i ¡ ^ ^ * i . ' " ' ^ j / ,
Mes
i
•s
*.-> '** !V
,*
: " 5 í
Esta representación gráfica muestra el flujo de inversión durante 15 meses de acuerdo al
calendario de ejecución para la construcción de las 40 viviendas de interés social, cuya
inversión empieza a recuperarse en el mes 14 por el ingreso del pago del finiquito de las
primeras 5 casas vendidas al contado.
La recuperación total de la inversión se da en el mes 19.77, logrando una ganancia de
$4'825,680.00 lo cual se representa con la relación de B / C = 1.35 que a valor presente
neto es de 3.24 resultado de determinar el valor del dinero en el año cero de los flujos de
efectivo de inversión (12.31), descontando el valor presente de los flujos de efectivo de
las erogaciones (9.06), durante la vida útil del proyecto con una tasa del 8.33%
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CONCLUSIONES Y
RECOMENDACIONES
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CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
La realización de un estudio para medir la rentabilidad de un proyecto, no debe verse
como un requisito impuesto por una institución financiera para prestar recursos
financieros, sino principalmente como un instrumento que provee una importante
información a los inversionistas respecto a su propia conveniencia de llevarlo a cabo.
Está claro que el resultado de un estudio de viabilidad constituye un antecedente más
para ayudar al inversionista a tomar la decisión de llevar a cabo una determinada
iniciativa de inversión.
Por lo que, al preparar un proyecto de inversión pasando por las distintas etapas: idea,
preinversión, inversión y operación nos conlleva a resumir toda la información obtenida
que sirve para elaborar flujos de fondos sobre los cuales se calcularán los distintos
indicadores de su rentabilidad.
El riesgo y la incertidumbre hacen parte inexcluible del análisis financiero de proyectos,
por ello es necesario conocer las herramientas y los instrumentos que se desarrollan para
facilitar la toma de decisiones.
Reiterando que al hacer cualquier análisis económico proyectado al futuro, siempre hay
un elemento de incertidumbre asociado a las alternativas que se estudian y es
precisamente esa falta de certeza lo que hace que la toma de decisiones sea bastante
difícil.
Algunas de las metodologías utilizadas como indicadores para la evaluación de un
proyecto son: el Método de valor presente neto VPN, Método de la tasa interna de
retorno TIR, Método de la relación beneficio - consto B / C, y el Método del tiempo de
recuperación del capital TRC.
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Por lo tanto, en nuestra opinión, primeramente debemos redefinir los propósitos y fines
de un proyecto de inversión, que podrían determinarse según la siguiente propuesta:
a Propósitos del proyecto de inversión que el empresario realice su propia
evaluación.
• Obtener la información necesaria para la estructuración del plan integral de
negocios
• La conformación de un tablero de comando, guía de la gestión posterior a la
formulación del proyecto. A los evaluadores externos (entidades
gubernamentales y bancarias) estimamos que esta redefinición les permitiría
coadyuvar más eficientemente al logro de sus objetivos, al obtener mayores
posibilidades de éxito la gestión de las inversiones y ellos poder realizar un
permanente monitoreo de la misma.
Consecuentemente, a esa caja de herramientas que componíamos anteriormente,
debemos agregarle un conjunto tal que le permita al empresario no sólo evaluar el
proyecto elaborado separadamente de su empresa, entonces, el proyecto debe brindar,
además, un tablero de comando base y guía de la gestión posterior para asegurar que la
viabilidad sea tal.
• Producción-venta mínima rentable (según la rentabilidad deseada por el
empresario.
a Análisis marginal del proyecto (si la empresa está en funcionamiento)
a Flujos de caja proyectados (pero debidamente desagregados y sensibilizados
por el método de cotas o intervalos)
• Balances y Cuadros de Resultados proyectados
a Proyección de los servicios de la deuda (especialmente de moneda extranjera)
a Participaciones proyectadas en los mercados y otros indicadores de marketing
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• Productividad y eficiencia totales y por áreas, (fundamentalmente las que
conforman las fuerzas impulsoras y que originan las ventajas competitivas
defendibles)
a Indicadores promedios del sector
La realización de un estudio para medir la rentabilidad de un proyecto, debe verse
principalmente como un instrumento que provee una importante información a los
inversionistas respecto a su propia conveniencia de llevarlo a cabo.
Está claro que el resultado de un estudio de viabilidad constituye un antecedente más
para ayudar al inversionista a tomar la decisión de llevar a cabo una determinada
iniciativa de inversión. Su carácter anticipado determina incluso, que su resultado pueda
estar totalmente equivocado, puesto que éste depende del comportamiento de las
variables que condicionan el proyecto.
De cualquier manera la evaluación sigue una serie de fases que tienen el objetivo
primordial de garantizar una reducción de la incertidumbre, intentando convertirla en un
riesgo medido.
La toma de decisiones sobre cada uno de estos elementos cuando se define la estrategia
de marketing, influye de forma determinante en la rentabilidad del proyecto que se
evalúe.
De lo anterior podemos precisar:
• Ante el problema de obtener un buen rendimiento a largo plazo para los
accionistas, lo más importante es cuidar que lo invertido en los activos de la
empresa se justifique en todo momento en cuanto a su monto, destino y duración,
envista de los objetivos de la propia empresa.
• Las decisiones en el área de inversión permanentemente son básicas para el
bienestar a largo plazo de la empresa.
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o La estimación correcta de los ahorros o de los beneficios que se lograrán, es la
parte más importante de una buena evaluación. A la vez es la que presenta la
mayor dificultad, ya que es preciso visualizar lo que ocurrirá en el futuro.
a Las técnicas de evaluación financiera son una ayuda para la selección de
alternativas de inversión.
a Mediante el análisis del riesgo y el estudio de una "reacción" del proyecto a
cambios en los datos estimados, se facilita tomar la mejor decisión, al
considerarse en forma más objetiva, el efecto de éstos en el rendimiento
esperado.
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BIBLIOGRAFÍA
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BIBLIOGRAFÍA
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PREPARACIÓN Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS
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PRINCIPIOS DE LA ADMINISTRACIÓN FINANCIERA
8a. Edición abreviada
Editorial Addison Wesley Logman, México 2000
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Editorial Me Graw Hill
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a Méndez Morales, José Silvestre
ECONOMÍA Y LA EMPRESA
Editorial Me Graw Hill 4ta. Edición
a Méndez, Silvestre
FUNDAMENTOS DE ECONOMÍA
Editorial Trillas
• Münch Lourdes, Angeles Ernesto
MÉTODOS Y TÉCNICAS DE INVESTIGACIÓN
Editorial Trillas
a Sidney M. Levy
ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN
Editorial Me Graw Hill 4ta.
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MÉTODO DE LA RUTA CRITICA Y SUS APLICACIONES A LA CONSTRUCCIÓN
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ANEXOS
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r1 i i (* FACTIBILIDAD TÉCNICO - ECONÓMICA PARA UN
RROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
B I B L I O T E C A -GLOSARIO
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VPN
Relación Beneficio - Costo
Beneficio generado por el proyecto durante el período "t"
Monto
Suerte principal / Inversión inicial requerida
Costo causado por el proyecto en el periodo
Flujo de Efectivo Neto del periodo
Tasa Efectiva de interés del subperiodo
Tasa Efectiva de interés del periodo
Tasa Efectiva de interés del plazo
Interés aplicado en cada subperiodo
Interés del periodo
Interés del plazo
Tasa Nominal Anual
índice de rentabilidad de la Inversión
Número de subperiodos en el plazo
Número de subperiodos en cada periodo
Número de periodos en cada plazo
Horizonte de la inversión dividido en periodos
Pago Periódico Equivalente
Período de pago
Período de Recuperación
Periodo
Tasa Interna de Retorno
Tiempo de Recuperación de Capital
Tasa de Rentabilidad Equivalente
Tasa de Rentabilidad Inmediata
Valor Presente de Beneficios
Valor Presente de Inversiones
Valor Presente Neto
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