JAA I INVERSIONES INMOILIARIAS SO IMI, S.A. (en adelante ...
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Informe del Mercado Industrial & Logístico en EspañaMadrid y BarcelonaEnero 2016
jll.es
On Point · El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Enero 20162
Logística MadridContratación
Demanda
• Durante el último trimestre del año el 60% de la superficie contratada han sido transacciones de más de 20.000 m²
• Cabe destacar que en el 4Q se han cerrado operaciones de gran tamaño en la tercera corona como Torija y Tarancón.
• La tasa de disponibilidad de espacios logísticos ha disminuido en un año el 45%, principalmente por el aumento de contratación en la tercera corona.
• Nos encontramos ante una escasez de naves de más de 20.000 m²
Oferta Futura • Se espera una reactivación de promociones especulativas y de proyectos llaves en mano.
313.800 m2 en construcción
59% especulativo
El 60% de la oferta futura en construcción está en segunda corona y se terminarán entre los años 2016 y 2017
48% del número de las operaciones son > 5.000 m2
DIA (asesorada por JLL): 32.000 m2 en Miralcampo (Azuqueca de Henares)
DHL: 25.000 m2 en Quer
MAYORES OPERACIONES EN 2015:
Se sitúa en402.000 m2
1ª Corona: 4,07%2ª Corona: 5,22%3ª Corona: 12,03%
Tasa de Disponibilidad: 6,10%
• Gracias a la fortaleza del último trimestre del año, la contratación logística en Madrid mantiene su volumen de contratación continuando su mejora gradual que comenzó en el año 2012
4T 2015: El más activo del año
registrando el 47% del total de contratados: 181.700 m2
383.200 m2 contratados en 2015.
4T 20151ª corona
8%
4T 20152ª corona
28%
4T 20153ª corona
64%
Los operadores logísticos representan el 75%
del take up.
Madrid
Oferta Disponible
41% Ya conusuario
On Point · El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Enero 2016 3
Primera Corona 185,00 €
Segunda Corona 140,00 €
Tercera Corona 90,00 €
0 €
200 €
400 €
600 €
800 €
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Rentas en €/m²/mes
Suelo Madrid
• Los precios de alquiler y de compra de naves industriales en todas las coronas se han mantenido en los últimos trimestres de 2015 y se espera la misma tendencia en el corto plazo
• El precio del suelo aumentó interanualmente más de un 12% tanto en la primera como en la tercera corona, mientras que se mantuvo estable en la segunda corona.
Rentas €/m2/mes Precios de compra €/m2
MADRIDPrecio suelo en €/m2
Industrial
Precios
4,50 €
2 € 4 € 6 € 8 €
10 €
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
650 €
0 €
1.000 €
2.000 €
3.000 €
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
• Se mantienen las rentas logísticas en todas las coronas a causa de la estabilidad en la contratación. Mientras que la renta Prime se mantiene en 4,75 €/m²/mes, la renta máxima de la segunda corona sigue en 3,60 €/m²/mes y la de la tercera sigue en 2,90 €/m²/mes.
Logística
0 € 2 € 4 € 6 € 8 €
10 €
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Rentas en €/m²/mes
MADRID4 T 2015
Alquiler €/ m²/mes Min. Max.
1ª corona 4,25 € 4,75 €2ª corona 3,10 € 3,60 €3ª corona 2,00 € 2,90 €
Rentas Madrid
Rentas en €/m2/mes
Rentas €/m2/mes
On Point · El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Enero 20164
Logística BarcelonaContratación
Demanda
• En un año la tasa de disponibilidad se ha reducido casi a la mitad debido a los altos volúmenes de contratación y a la escasez de producto.
• Una de las razones de la fortaleza de la contratación es la anticipación de la demanda ante la falta de oferta futura
• El 10% de la contratación logística la han realizado empresas dedicadas al e-commerce.
74% del número de las operaciones son > 5.000 m2
Decathlon: 40.000 m2 en Sant Esteve Sesrovires
Grupo Arnedo: 37.300 m2 en Santa Oliva
MAYORES OPERACIONES EN 2015:
Se sitúa en290.000 m2
1ª Corona: 4,59%2ª Corona: 1,83%3ª Corona: 7,57%
Tasa de Disponibilidad: 4,34%
• En 2015 se ha producido un 78% más de contratación logística que en 2014, marcando un récord histórico en Cataluña
1T 2015: El más activo del añoregistrando el 37% del
total del año.
564.273 m2 contratados en 2015.
4T 20151ª corona
17%
4T 20152ª corona
33%
4T 20153ª corona
50%
Los operadores logísticos representan el 71%del take up en 2015
Barcelona
Oferta Disponible
Oferta Futura • Se espera un incremento de los proyectos especulativos y de los llaves en mano, debido a la falta de oferta de calidad existente, especialmente de gran superficie.
178.607 m2 en construcción
81% Ya conusuario 20%
especulativo
El 84% de la oferta futura en construcción está en segunda corona
On Point · El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Enero 2016 5
0 €
200 €
400 €
600 €
800 €
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Primera Corona min 150,00 € Primera Corona max 400,00 €
1.200 €
0 €
1.000 €
2.000 €
3.000 €
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
5,25 €
2 € 4 € 6 € 8 €
10 €
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
LogísticaRentas Barcelona
Suelo Barcelona
• Los precios de alquiler de naves industriales en todas las coronas se han mantenido en los últimos años constantes desde finales de 2013.
• Los precios de compra siguen la misma tendencia de estabilidad en los precios desde 2013 hasta la actualidad.
Rentas €/m2/mes Precios de compra €/m2
Industrial
Precios
6,75 €
0 € 2 € 4 € 6 € 8 €
10 €
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Rentas en €/m²/mes
BARCELONA4 T 2015
Alquiler €/ m²/mes Min. Max.
1ª corona 5,50 € 6,75 €2ª corona 3,75 € 5,00 €3ª corona 2,50 € 3,50 €
Rentas €/m2/mes
• Se mantienen las rentas logísticas en todas las coronas en el 4Q 2015.• Barcelona se sitúa en segunda posición europea en crecimiento de rentas hasta 2019, por detrás de Dublín y delante de Madrid con un
crecimiento medio anual del 5,1%.
On Point · El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Enero 20166
Principales operaciones en España
Entre 2014 y 2015 las SOCIMIS españolas han incorporado más de 1 millón de m2 de naves logísticas en sus portfolios.
En 2015 entre Merlin y GreenOak firmaron el 65% del total del volumen de inversión de naves logísticas en España.
Mercado de Inversión
Merlin Properties 34%
GreenOak 31%
Allegra Europea Holding
7% Axiare 6%
Volumen de Inversión 2015
Otros
Poblacíón Provincia M² Precio total (millones) Vendedor Comprador
Cabanillas del Campo Guadalajara 103.536 €46.1 Inversiones Montepino Merlin Properties
Torrejon de Ardoz Madrid 48.000 € 30 Inversiones Montepino Rockspring
Azuqueca de Henares Guadalajara 60.000 €30.3 Maxilogistics Allegra Europea Holding
Masalaves & Zaragoza Valencia 64.285 €29.5 Prologis GreenOak
Getafe Madrid 32.552 € 26 Banca March GreenOak
Meco Madrid 35.134 €22.9 Kefren Capital RE Merlin Properties
Coslada Madrid 28.490 €20.9 Inversiones Subel Merlin Properties
Alovera & Almussafes Madrid & Valencia 43.101 €18.5 UBS Lar
Constanti Tarragona 42.253 € 15 AXA Real Estate Funds Axiare (Axia Real Estate Socimi)
Vitoria Alava 29.700 €11.2 City of Vitoria-Gasteiz JV Basque Govt.
Kefren Capital RE & Brunswick Invest
Galdacano Vizcaya 14.299 €8.6 Zazpitegi GreenOak
On Point · El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Enero 2016 7
en m2 Número de Operaciones 2015
Rentabilidades Madrid y Barcelona
Volumen de Inversión
6,75%
La rentabilidad prime ha bajado desde el 7,25% hasta el 6,75%.
6,75%
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Rentabilidades Madrid
Rentabilidades Barcelona
Compresión
Rental Growth Slowing
Rents Falling
Rental Growth Accelerating
Rents Bottoming Out
Western Europe Eastern Europe Middle East and Africa
Birmingham, Jeddah, Riyadh,
Rotterdam, Stuttgart
Abu Dhabi, Antwerp, Athens, Belgrade, Bratislava, Brussels, Budapest, Dubai, Edinburgh, Glasgow, Helsinki, Istanbul, Johannesburg, Lille, Marseille, Paris, Prague, St. Petersburg
Lisbon Zagreb
Amsterdam, Copenhagen, Kiev, Oslo
Warsaw
Berlin, Dusseldorf, Frankfurt, Hamburg, Hanover
London
Moscow
Cologne, Munich
Bucharest, Manchester
Leeds, Lyon, Milan, Rome
Barcelona, Madrid
Stockholm
Dublin
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Area de Madrid 63%
Area de Barcelona
22%
Otras Areas 15%
Inversión Directa Inversión en compras societarias Inversión directa + indirecta: 725 mill. €
Volumen de Inversión en M €
Clock
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Los fondos han ampliado sus criterios de inversión y alcance geográfico para incluir otras ciudadesimportantes (Zaragoza, Bilbao, Valencia).
Industrial y Logística
Research
Tendencias
¿Y en 2016?Seguirá habiendo contracción en los yields por la escasez de producto Prime
Destacadas SOCIMIS tienen como objetivo incrementar el peso de la logística en sus carteras.
Fondos CORE siguen muy activos a la búsqueda de inversiones.
Forward Funding/ Forward Purchase así como operaciones Sale & Leaseback serán vías de entrada en el mercado, ante la falta de oportunidades.
Sigue existiendo optimismo respecto a la situación económica, especialmente el consumo interno
En el 2015 hubo transacciones societarias destacadas, como:1. Compra de Testa por Merlin2. Entrada de Merlin como accionista en la ZAL de Barcelona3. Compra de GE Real Estate por parte de BlackstoneEscasez de oportunidades y fuerte apetito inversor.Fondos internacionales se suma a las SOCIMIS como actores principales del mercado.
MadridP. de la Castellana, 79 - 4ª / 130 - 1ª28046T: +34 91 789 11 00
BarcelonaP. de Gracia 11, esc A, 4ª08007T: +34 93 318 53 53
SevillaS. Fco. Javier, 20, 3ª. 31441018T: +34 95 493 46 00
Luis GuardiaHead of Industrial & Logistics [email protected]
Pere MorcilloHead of Industrial & Logistics Agency [email protected]
Elsa GalindoHead of Research Españ[email protected]
Laura CaballeroMarketing & Research [email protected]
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Borja Ortega de PabloHead of Sales & Investment, Capital [email protected]