IMI-PuertoMadero-julio09
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La segunda globalizacin
en Buenos Aires
Informe sobre Puerto Madero, el barrio ms joven de la ciudaInforme sobre Puerto Madero, el barrio ms joven de la ciuda
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Editorial
Perfil de un joven brillante
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO es una publicacin de L. J. Ramos Brokers Inmobiliario s. Todos los derechos reservados.
Divisiones de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios: Ocinas - Industrias - Locales - Residencial - Emprendimientos - Hoteles - Campos - Tasaciones
uienes viven en Puerto
Madero desarrollan,rpidamente, un fuerte sentido de
pertenencia. Los que trabajan all,
por su parte, contemplan con unaindefinible sensacin de privilegiolas lminas de agua de los diques -que enmarcan las ventanas de sus
oficinas - o el horizonte del ro enformato Panavision.
Sin ninguna duda, el nuevo barrio
se ha convertido en un smbolo depoder y dinero; un lugar al quemuchos miran como una
aspiracin, una meta a conseguir,y que algunos critican, cidamente,
desde perspectivas en generalideolgicas.
Sus imgenes, ya inconfundiblespara los porteos, dan la vuelta al
mundo por el ciberespacio,
En este informe tratamos de
acercar datos que nos parecenvaliosos para obtener una
fotografa de esta flamante
realidad, dentro de un sencillomarco conceptual e histrico queel pblico a veces no conoce.
Agradecemos a la CorporacinAntiguo Puerto Madero por la
informacin que provey antepreguntas puntuales, que sumamos
a la elaborada con investigacionespropias.
encolumnadas detrs del Puente de
la Mujer; una bella construccinque algunos fanticos imaginan
destronar al Obelisco como icono
de Buenos Aires.
La lista de personas y empresas quemiraron a largo plazo desde el
sector privado, e hicieron unaporte valioso para que
Puerto Madero fuera posible, esextensa.
Creemos que no pueden dejar demencionarse, entre otros,a Moiss Khafif, Eduardo Elsztain
(IRSA), Carlos D. Schargorodsky,
Julin R. Ganzbal (ObrasCiviles S.A.), Sal Liberman,
Santiago Soldati (Comercial del
Plata), Alberto Fernndez Prieto,
la familia Gonzlez, los hermanos
Caputo y Alan Faena.Luis J. Ramos Diego J. Cazes
Q
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Puerto Madero
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires
l Puerto Madero original fueuna consecuencia lgica de la
globalizacin comercial que se vivi a
fines del siglo XIX. El actual, surge
como una expresin de la que est
ocurriendo desde fines del siglo XX.
Su estilo tiene grandes semejanzas
con el perfil de otras zonas del
planeta, que se parecen entre s.
En su look, propio del primer
mundo, penetran a veces realidadesque recuerdan las problemticaspropias de Latinoamrica (como la
proximidad de una villa deemergencia, o las aglomeraciones
de puestos de venta informal en laCostanera Sur durante los fines desemana). Pero en la mayor parte de
su extensin Puerto Madero luceatractivo y fotognico, como una
estrella de cine llena de glamour.
En sus calles no existe la polucinvisual, ni sonora. Todo es limpioy ordenado. La inseguridad
prcticamente no existe: Prefecturadestina 200 efectivos y los ojos
vigilantes de 35 cmaras de televisinpara la prevencin full time del
delito. Los 1.700 millones dedlares invertidos hasta ahora porel sector pblico y privado, senotan. Se calcula que hacia fines de2010, cuando est finalizando la
construccin de todos los proyectos,las inversiones redondearn los 2
mil millones.
Esta realidad premium portea, se
inscribe dentro de una tendenciamundial que se extendi en los '80.Suman decenas las ciudades queencararon procesos de este tipo.
Slo para sealar algunas, puedecitarse a Barcelona, Rotterdam,
Nueva York, Sydney, Londresy Ciudad del Cabo.
Extensas reas portuarias, devenidasen Cenicienta por la obsolescenciade sus sistemas de funcionamiento,
volvieron a nacer transformadas enprincesas, bajo la forma de barriosde alto nivel con prestaciones mltiples.
La irrupcin de los containersfue, muchas veces, uno de los
detonadores ms importantes delcambio - no el nico - porque la
flexibilidad que introdujo su usotorn innecesarios, rpidamente,
a los clsicos galpones para elalmacenamiento de mercaderas.
Todos los proyectos avanzaron hacia lareconversin de los antiguos puertos,
para configurar un mix de edificiosempresarios, residenciales,
comerciales y culturales; construidoso reciclados segn un plan maestro.
La idea: agregar valor y mejorar la
imagen de cada metrpoli,convirtindola en un emblema de la
modernidad; un espejo en el cual
desaparece la ciudad abigarraday nerviosa, para dar lugar a una
realidad fsicamente impecable, mscalma y liviana.
En varios casos, los puertos son unapieza aparte de las ciudades.
Y pueden decidir, o no, vincularsecon ellas. Puerto Madero, en
cambio, es el frente natural de aguade la ciudad, del mismo modo queNpoles, Baltimore, Barcelona,Toronto, Gnova, Amberes o Marsella.
E
Puerto Maderoluce atractivo y fotognico,
como una estrella de cinellena de glamour
ANEXO
La segunda globalizacin en Buenos Aires
Docks en Alicia Moreau de Justo.
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1850 1870 1890 1910 1930 1950 1970 1990 2010
1940: Plan de Le Corbusier: Proponela prolongacin del eje de Avenidade Mayo hasta una isla artificial,como centro de negocios.
El ingeniero Huergo, propona un puerto
de drsenas abiertas, en peine.
1908: se llama a concurso para laampliacin del Puerto.
2010: finalizacin de las obras.
1962: se dota a la ciudad de unParque Recreativo Central de 400has. en el rea de Puerto Madero.
1990: el equipo liderado porJ. Busquets y J. Alemany presenta elPlan Estratgico para la reconversin.
Se incrementa el comercio internacionalen un grado exponencial. Puerto Maderoresulta obsoleto.
1876-1886: dos propuestas rivalizaronpara llevar adelante sus proyectos.
1870: a medida que el comercio deultramar se iba incrementando, sehaca perentoria una solucin altema portuario.
1989: se cre la Corporacin AntiguoPuerto Madero.
El ingeniero Juan Briano proyectadrsena dentiformes.
El paisajista francs Jean Claude NicolasForestier disea el Paseo Costanera Sur.
Las obras se inauguraron en 1889,con la presencia de Carlos Pellegrini.
Entre 1918 - 1925: se construy elPuerto Nuevo
1985: la Facultad de ArquitecturaDiseo y Urbanismo -FADU- de laUBA, redefine pautas proyectualespara Puerto Madero.
1855: se inici frente al centro histricode la ciudad, la construccin de laAduana Nueva, diseada por el ingenieroingls Eduardo Taylor.
1882: prevalece el proyecto deMadero, aprobado por el CongresoNacional.
Eduardo Madero, ide un diseo dediques cerrados, intercomunicados.
Vista area del puerto.
Con un total de 170 Ha. - de lascuales 40 Ha. corresponden a losespejos de agua de los diques
Puerto Madero est incorporado
a la familia de losemprendimientos importantes a
nivel global
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires
Construido a fines del siglo XIXsegn el modelo cerrado derecintos de agua (como Le Havre,o Liverpool) en contraposicin almodelo de peines abiertos, suscaractersticas permitieron, cienaos despus, el desarrollo degrandes proyectos de intervencinurbanstica, creando espaciosverdaderamente singulares.
Con un total de 170 Ha. - de lascuales 40 Ha. corresponden a losespejos de agua de los diques Puerto Madero est incorporadoa la familia de los emprendimientosimportantes a nivel global. Debemencionarse que los Docklands deLondres, uno de los de mayortamao, supera las 800 Ha.
La ciudad-puerto cuenta con 16km. de costa. Pero slo 2,5 km.
(frente al Aeroparque) brindaban
un balcn franco al ro.Como operacin urbanstica, pues,Madero ha triplicado el frentecostero de Buenos Aires. La costa,sin embargo, en el rea central, seha desplazado 2,5 km. aguasadentro de su posicin originaljunto a la actual Plaza Coln.
Entonces el Ro de la Plata, imponente
pero lejano, se convierte en unatributo lujoso de las nuevas torres. Unpaisaje que acta como teln de fondo
de un fantstico experimento urbano.
Muerte y resurreccin
Con el viejo Puerto Maderodesactivado, los planes para sureutilizacin se sucedieron sin xitodesde 1925. Los galpones quedaronvacos - algunos ocupados porintrusos - y escindidos de la trama
urbana. La expansin administrativay comercial se orient hacia elnorte, ybarrios como San Telmo,Barracas y La Boca quedaron relegados.
Pasado ms de medio siglo, loscatalanes Joan Busquets y JoanAlemany dieron el primer puntapipara iniciar la reconversin,convocados por el Gobierno de laCiudad.
Ellos disearon el plan estratgico que
servira de piedra angular para llamara un concurso, que cont con laparticipacin de los mejores estudios
profesionales del pas.
Los especialistas coinciden, engeneral, en que uno de los grandes
aciertos fue la decisin del modelo degestin, que dio origen a la
Corporacin Antiguo Puerto Madero(1989), integrada por la Nacin y laCiudad de Buenos Aires. Esta sociedad
deba financiarse por s misma,
generando recursos con la ejecucindel proyecto de reconversin. En 1991lanz, con gran aceptacin entre losinversores, la primera licitacin.
Se comenz a trabajar por el sectoroeste, donde se suceden los 16galpones de los cuatro diques a
intervalos regulares, en direccinnorte-sur y en una extensin de msde 2,5 km.
ANEXO
La historia de Puerto Madero
Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de la Corporacin Antiguo Puerto Madero S.A.
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Dnde est Wally?
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Dnde est Wally?
BALTIMORE BARCELONA DURBAN
SIDNEYAMSTERDAMGNOVA
LIVERPOOL
GLOUCESTER
MARSELLA
NUEVAYORK
ROTTERDAM
MONTREAL
HAMBURGO
PUERTO MADERO
LONDRES
Con humor, pueden advertirse las semejanzasde las zonas portuarias reconvertidas en el mundo.
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0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*2010*
en m2 acumulados
35.73195.806
162.017
215.480254.494
321.960358.756
471.379
597.718
755.675
859.085
923.1051.003.499
1.121.884
1.286.848
1.578.859
1.908.894
2.155.069
2.248.720
Paseo junto a los Docks. Madero Oeste.
El barrio tiene una poblacinestable de 12.896 personas.
Por motivos de trabajo llegandiariamente otras 36.352
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires
Paralelos a la costa, siguen siendo unaexpresin contundente de laarquitectura del funcionalismo ingls
en el pas, cuya inconfundibleconstruccin de ladrillos rojos serealiz entre 1900 y 1905.
En 1998 se inaugur el primer edificiocorporativo de la zona, la torreTelecom, situada en la cabeceranoroeste del Dique IV y realizada bajo
proyecto del estudio norteamericanoKohn, Pendersen, Fox. Al aosiguiente, tuvo su contrapunto en la
cabecera sur con la inauguracindel edificio Malecn.
En una marcha sin pausas, PuertoMadero lleg a la crisis de 2001 concasi 380.000 m2 construidos deoficinas y comercios. En residencial,la cifra orillaba los 240.000 m2,mientras otros 140.000 m2 alojabanusos diversos (hoteles, museo,iglesia)
Es necesario considerar esa fecha,porque a partir de all hubo unreacomodamiento de losdesarrolladores frente al nuevoescenario que plante la situacineconmica.
Las crisis de ac y de all
Hacia 2001, a ms de una dcada
del lanzamiento, los habitantes delos edificios residenciales ascendana 1.756, y los dedicados a actividadescomerciales, a 23.510.Pero cotejando en 2009 esarelacin, las cifras muestran que laproporcin creci a favor del sectorresidencial. Hoy, existe unapoblacin estable contabilizada de12.896 personas. En tanto, pormotivos de trabajo, a diario llegan36.352 personas (sin sumar otras11.000vinculadas a la actividad
universitaria de la UCA).
Para explicar esta variacin hay queretroceder al corralito y la crisissubsiguiente. La inestabilidadeconmica e institucional retrajo lademanda de espacios corporativos, altiempo que la oferta deemprendimientos, iniciados a fines delos 90, era abundante. El momentomarc un punto de inflexin a favorde los proyectos de departamentos de
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Serie histrica de la construccin en Puerto Madero
Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de la Corporacin Antiguo Puerto Madero S.A.
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0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
B a rrio No rte P a le rm o R e co le ta M ade ro Es t e M a de ro Oe s te P a le rm o C hic o C o rre do r
Libertado r
Co rredo r Alvear
Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios.
1.800
2.800
2.100
3.750
3.150
4.750
3.150
3.500
3.0002.800
3.500
2.800
3.300
1.8002.000
1.650
4.000
3.500
6.000
3.500
4.200
2.400
3.600
1.950
Valores de venta: departamentos en Puerto Madero vs. otros barrios
(en U$S/m2) 2009
En 2002 el m2 residencial seofreca a u$s 1.700, una ganga en
comparacin con los valoresinternacionales
alta gama, que se multiplicaron. En
2002, se inaugurabael Complejo ElFaro, 57.190 m2 de obra en sus dostorres, de 46 pisos y 170 metros dealtura. Ya estaban concluidos SantaMara del Puerto y Madero Plaza, entreotros emprendimientos.
A partir de la devaluacin de aqulao difcil, el metro cuadradoresidencial se ofreca a u$s 1.700,un precio que resultaba casi unaganga comparndolo con los valores
internacionales. Esto atrajoa inversores extranjeros, en especialde origen espaol, ingls e italiano.
La construccin de viviendas setransform en una opcinsumamente atractiva para invertir,siendo numerosos los emprendimientosque se reformularon para atender unnegocio que sumaba buenarentabilidad y una mayor velocidad degiro (entre dos y tres aos) corriendo
as con ventaja frente a los proyectos
de oficinas, mayoritariamente derenta. En stos, los capitalesrequieren ser inmovilizados duranteun plazo mayor.
En 2005, el metro cuadradopromedio de pisos y departamentosllegaba a u$s 2.400; en 2006,a u$s 2.600. Muchos compraronapostando a esa suba constante,y los aumentos ocurridos hasta2008 confirmaron su decisin. El
porcentaje de adquirentes localesy extranjeros qued conformado enuna relacin de 70 a 30,aproximadamente.
Hoy, en Madero Este, el promediooscila en u$s 3.800 por metrocuadrado. Este nmero slo essuperado por los promedios dePalermo Chico (u$s 4.750)y estcasi a la par de casos puntuales en elcorredor de Avenida Alvear.
En tanto, la relacin de
inversionistas vs. compradoresusuarios es de 60 por cientocontra un 40. El significado de estedato en el movimiento cotidiano dela zona es importante: pese a estarcomercializados en su totalidad,numerosos emprendimientosmantienen una baja ocupacinefectiva.
Si muchos de estos inversoresoptaran por colocar susdepartamentos en alquiler, lapoblacin de residentes establesdel rea podra duplicarse en pocotiempo, an si se mantuviera unvolumen en torno al 20% de lasunidades para un uso slo ocasional.
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RESIDENCIAL
Valores de venta, departamentos premium
OFICINAS
Edificios de oficinas AAA construidos
Principales edificios residenciales construidos Cines, teatros y esparcimiento
Restaurantes, bares y cafs
3.4003.200
3.8003.600
3.8003.475
4.2004.050 4.2003.750
4.6004.500
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
4.500
5.000
Le Parc Madero Le Parc Palermo Chateau Libertador Chateau Madero
Torres
RiverView
Madero
Plaza
Terrazas
delDique
Torres
ElFaro
Torre
ElMirador
Bayres
MaderoI
Bayres
Madero
II
Madero
CenterI
Madero
CenterII
Madero
CenterIII
Madero
CenterIV
Torre
LeParcI
Torre
LeParcII
Torre
LeParcIII
Torres
Renoir
I
Forum
Complejos
decines
Centrosde
informacin
turstica
Casinos
Salasde
espectculos
GastronomaZona Este
GastronomaZona Oeste
309 9
45
249 9 9 9 9 9
42 42 42
10
41
306
259
293
180168
153
46 46 45 45
185
105
150153
150 150
43.00041.000
57.190
23.00021.180
45.000
31.000 31.00031.00026.250 26.250 26.25034.000 26.250
51.000
0
50
100
150
200
250
Distribucin de la superficie cubierta por rubro
Universidadesy colegios 4%
Hoteles 7%
Residencial41%
Oficinas44%
Resto 2%
Centros comerciales 2%
9.300
14.000
7.800 6.9009.183
20.00017.000
5.400 4.800 4.200 3.400 3.393 3.393
25.000
56.250
18.500
1.000 1.400 800 690 900 2.000 1.700 540 480 420 340 330 3302.500
5.0001.800
ColonosNorte
ColonosSur
SedeDaimler
EdificioMalecn
EdificioEzcurra
PuertoLen
M.Sanz360
O.Cossettini731
O.Cossettini1071
O.Cossettini831
O.Cossettini340
O.Cossettini1545
O.Cossettini1553
SedeTelecom
SedeYPF
J.Manso300
Cantidad de pisos
Departamentos (en cantidad)
Superficie cubierta (m2)
Superficie cubierta (m2)
Empleados
42%58%
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios.
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios y Corporacin Antiguo Puerto Madero
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios y Clarn
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios
1 1 13 Total: 6
Total
locales: 90
Anatoma del glamour
UBICACIN. Focos principales
0605
0304
01 02
Av. 9 De Julio
Per Florida
Av. L.N. AlemPaseo Coln
D 1 D 2D 3 D 4
Drsena
Norte
A.M.deJusto
Av.DeMayo
Av.Independencia
Autopista25DeMayo
Av.Corrientes
Av.Crdoba
Reserva ecolgica
01 UCA
02 Fragata Sarmiento
03 Puente de la Mujer
04 Hilton Buenos Aires
05 Estacin P. Madero
06 Torre Telecom
Av. MaderoAv.Ing.Huergo
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO
RETAIL
Rubros dominantes
Almacenes 2%
Navegacin 3%
Farmacias 3%
Concesionarias3%
Kioscos 4%
Muebles 5%
Indumentaria 7%
Bancos 8%
Gastronoma 49%
-
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0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Puerto Madero este
Puerto Madero oeste
1.090
1.600
1.800
1.965
2.200
2.350
1.700
1.925
2.175
2.465
2.7752.875
3.1503.150
2.600
3.7503.750
2.550
2.700
2.450
Los grandes protagonistas queapostaron por Puerto Madero(principales empresas desarrolladoras)
-Caputo S.A.-Creaurban Desarrollo Inmobiliarios-Dypsa S.A.-Faena Group-Fernndez Prieto & Asociados-Grupo Faralln-Grupo FSA(First South American Investments)-Grupo Madero Este
-Germn Neuss-IRSA-Obras Civiles S.A.-Perelmuter S.A.-Raghsa-Sociedad Latinoamericana deInversiones S.A.-YAR Construcciones S.A.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO
Valores promedio para departamentos nuevos en Puerto Madero
(en U$S/m2) Serie temporal 1999-2009
Por otra parte, ser convenienteseguir con atencin las decisionesde este grupo numeroso depropietarios-inversores. La crisisinternacional ha fijado, por elmomento al menos, un techo parael crecimiento de los valores.
Si bien la calidad de la zona y de losproductos, y su valoracin en laescena internacional son motivosvalederos para mantener lasposiciones actuales, un eventualdesplazamiento generalizado haciaopciones de mayor liquidez podraimpactar en el mercado,
induciendo un reacomodamientode los precios.
Hasta fines de 2008 el crecimientode los valores haba seguido unamarcha ascendente, y lo que ahorase pide por metro cuadrado devivienda, en la banda ms alta delos promedios, recorta gran partede la ventaja competitiva queexista respecto a otras ciudades delplaneta hasta el advenimiento de lacrisis mundial del ao pasado.
Comparaciones y preguntas
Los metros cuadrados construidosen Puerto Madero llegan en 2009hasta los 2.100.000, de los cuales el41% corresponde a edificiosresidenciales y un 44% a oficinasy locales, en su mayoragastronmicos, de alto nivel. Elresto son hoteles, museos, el YatchClub, y la nica iglesia.
De los 2.100.000 mconstruidos,
41% son edificios residenciales,44% oficinas y locales,
y15% hoteles, museos y la nica
iglesia
Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios.
Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios y datos dela Corporacin Antiguo Puerto Madero.
-
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De las 10 empresas que ms facturan en Argentina*, 3 tienen su sede en Puerto Madero
CENTRO DE NEGOCIOS
(57)
(86)
(95)
(98)
(121)
(123)
(205)
(319)
(342)
MASTELLONE
NEXTEL
CAMUZZI
ENARSA
GALENO LIFE
TECHNIT
MAPFRE
CASINO BS.AS.
3M
Otras compaas
localizadas en Puerto Madero*
33 mts / 11 pisos
69 mts / 15 pisos
160 mts / 36 pisos
0
20
40
60
80
100
120
140
160
Edificio YPF/Repsol Edificio TELECOM Edificio Terrazas del Yacht(Dreyfus)
Puerto Madero es la expresin local dela economa globalizada. No es casualque se parezca a tantas zonas portua-
rias reconvertidas de alrededor delmundo. De hecho, en sus formasarquitectnicas y de gestin, as comoen su dinmica inmobiliaria, aparece
ms vinculado a ese marco externo quea las realidades del mercado local.
Articulado naturalmente con lossectores ms representativos del reaCentral de Negocios (Catalinas, Plaza
Roma, la city financiera), Puerto Maderoha respondido con claridad a los objetivosde actualizar y expandir la oferta deespacios destinados a usos corporativos.
La concurrencia entre este rol y sulocalizacin, no poda ser ms adecuada.Como un sitio donde la globalizacin
planta sus banderas, Puerto Maderoresulta sin duda un punto preferencial paralas compaas que buscan un plus deimagen y visibilidad, adems de lascomodidades y servicios acordes a los
estndares internacionales.
En la regin, son pocas las alternativasque satisfagan esa necesidad. No envano son numerosas las firmas que,estando entre las de mayor facturacindel pas, tienen sede en el barrio,acompaadas por decenas de empresasde servicios especializados. Estasltimas, no por casualidad, son las que
integran el ncleo ms dinmico de lanueva economa.
Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios. *Ranking de facturacin de empresas en 2008 segn revista Mercado.
Considerando las posibilidadestursticas del lugar, llama la atencinque la oferta de alojamiento, a travsde los hoteles Hilton, Madero
yFaena, llegue slo a las 720habitaciones.
Concluida la construccin del St. Regis,se sumaran otras 150 habitaciones a la
oferta. Por su parte, el Grupo Sutton(Alvear Palace) estara iniciando laconstruccin de un hotel de 150habitaciones en el Dique 3, en el mes de
octubre. Ms all de las contingenciasactuales, a mediano plazo la zonaparece destinada a captar un pblicoselecto cada vez ms numeroso.
Tambin el cotejo de los precios delos hoteles locales con los
internacionales ofrece cifras para elanlisis de los expertos. Comparandolas tarifas de un mismo hotel (elHilton) respecto de sus similares deSydney y los Docklands, la habitacinFaena Hotel + Universe
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO
El valor de un hotel de la mismacadena en Buenos Aires,
es casi un 35% mayor que su parde Londres
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Valores promedio del Hotel Hilton Puerto Madero.
Comparacin con Sidney y Londres
(habitacin single/doble en U$S por da + tax)
Cantidad de habitaciones disponibles en Puerto Madero*
282
197182
0
50
100
150
200
250
300
Hilton
Puerto Madero
(Argentina)
Hilton
Darling Harbour
(Sidney)
Hilton
Docklands
(Londres)
Total de habitaciones: 1.020
105
418
197
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
Faena Hotel
+ Universe
Hotel Hilton Hotel Madero
150
Futuro Hotel
del Grupo Sutton(Alvear Palace)**
Hoteles en Puerto Madero
150
St. Regis(inauguracin 2010)
en Buenos Aires, a u$s 279, superaampliamente a los nombrados, quela ofrecen a u$s 197 y u$s 182,
respectivamente.
Aunque suene extrao, el ndiceBig-Mac elaborado por TheEconomist, indica que unahamburguesa cuesta en GranBretaa exactamente lo mismoque en Argentina. Sin embargo,ntese que el valor del mismohotel en Buenos Aires es casiun 35% mayor que su par deLondres.
Algo semejante ocurre con losalquileres temporarios dedepartamentos amoblados paraturistas, vinculado -tal vez- a unapoltica comercial habitual ennuestro medio, que en lugar de
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO
El alquiler semanal promedio de
una unidad de 2 ambientes, se
ubica en u$s 854
Hotel Hilton, Dique 3.
orientarse a generar volumen,sobrecarga el precio de los productosms demandados de cada lnea.
El alquiler semanal promedio deuna unidad de 2 ambientes, (lasms requeridas por el mercado) enlas reas portuarias reconvertidasde Buenos Aires se ubica en
u$s 854, en tanto que en sussimilares de Sidney yLondres, los
valores alcanzan los u$s 527 y u$s 539
semanales, respectivamente.Con una poblacin instalada debuen nivel adquisitivo, pero anescasa, muchas actividades noalcanzan todava masa crtica parasu desarrollo.
Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios
* Todos los hoteles tienen la categora 5 estrellas, excepto el St. Regis que ser de 6 estrellas.
** El Grupo Sutton iniciara las obras en octubre de 2009.
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13/37
0
20
40
60
80
100
120
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
13,310
24,5
33,435,3
30
99
21
29
50
70
80 80 80
7574
69
21
37
60
70 70 70
6567
19
33
54
63 63 63
5854
46 45
65
45
37
10
15
31
50
60 60 60
55
35
30
13
70
62
13
14
65 65 65
60
22
Puerto madero
Florida
Sta Fe y Callao
Sta Fe y Cnel Diaz
Cabildo y Juramento
Rivadavia y Acoyte
Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios
Serie histrica. Evolucin valores de alquiler locales, por mes U$S/m2
Puerto Madero vs los principales focos comerciales (2000-2009)*
* Valores promedio para locales de hasta 200 m2 en pleno foco.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO
stock de metros destinados aoficinas se mantuvo prcticamente
estable, incorporando en el
quinquenio la misma superficieque, durante los 10 aos anteriores,
introduca cada ao.
De acuerdo a los proyectos enmarcha, el stock acumulado de
Puerto Madero a finales de estadcada, alcanzara los 660.000m2
de espacios para uso corporativo,concentrados en especial en los
Diques I y IV.
El alquiler de un local cuesta la
mitad que en los
principales focoscomerciales
de la Capital Federal
Pese a ser un sitio con posicionamientopropio a escala global, la escasa
cantidad de caminantes que
transitan por sus calles lleva a queel alquiler de un local en Madero,
cueste la mitad que en los
principales focos comerciales
de la Capital Federal.
Ello brinda una oportunidadexcepcional, sin duda, para quien-anticipndose a su consolidacin-
resolviera hoy tomar posiciones consentido estratgico en una verdaderavidriera al mundo.
Por su parte, la cantidad de m2 deoficinas en Madero creci a ritmo
constante entre 1992 y 2002,incorporando un promediocercano a 38.000m2 /ao. Tras la
crisis, durante el periodo 2002-2006y mientras avanzaban a paso
acelerado las torres de viviendas, elLocales Forum. Dique 4.
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14/37
0
1997 1987 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
5
10
15
20
25
30
35
38
36
34
27
32
1011
18
21
2324
30
25
40
45
Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios y datos de la Corporacin Antiguo Puerto Madero S.A.
Alquiler de oficinas en Puerto Madero. Valores promedio
Categora AAA y A (en U$S / m2) Serie temporal 1997-2009
Distantes de los valores de los 90,y tras haber alcanzado el rango delos 30 u$s/m2 en 2008, los valores
de renta de las oficinas han tenidoun reacomodamiento cercano al17%, ubicndose actualmente en elorden de los 25 u$s/m2,promediando las AAA y A.
Las partes y el todo
Un factor valioso para consolidar ladinmica de los sectores urbanos, esla diversidad de funciones que sedisponen en ellos. Tambin en esto,Madero presenta aspectos que
hablan de esa etapa de maduracinque le resta transitar.
Su mix de usos actual difierebastante de lo que puede observarseen Londres o Sidney. Nuestro barriocuenta con una cantidad de ofertasgastronmicas que llegan aduplicar la de Docklands (cuyasuperficie es cuatro veces mayor),
pero al mismo tiempo, tiene unaproporcin mnima de espaciosculturales. En este rubro, los citados
puertos del exterior cuentan conunas 15 propuestas, cada uno, demuseos y centros de actividades, loque genera un movimientoconstante de pblico muy diverso.
Si bien en Madero restan ansectores por construir, la tierra yaest toda adjudicada ylos grandesproyectos anunciados tienden, engeneral, a consolidar el perfil delrea, ms que a transformarlo. Hayque mirar en una escala ms
acotada, en todo caso, paraanticipar algunas diferenciasrespecto a lo que vemos hoy da.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO
Los valores de renta delas oficinas
se ubican actualmenteen un promedio de u$s 25 / m2
Edificio Telecom.
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Distribucin actual de la superficie cubierta en Puerto Madero, por Dique
Oficinas, residencial, hoteles y otros (en m2)
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
Oficinas 389.020 33.100 138.071 360.160
Residencial 39.354 406.284 360.733 50.000
Hoteles 0 78.732 72.100 12.142
Iglesias 0 973 0 0
Centros comerciales 0 0 36.700 0
Universidades ycolegios 0 0 91.422 3.630
Museos 0 0 0 7.150
Yacht Club 0 0 0 2.000
Dique I Dique II Dique III Dique IV
Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO
En slo 18.000 m2 de
construccin, la propuesta MaderoWalk, por ejemplo, prev para 2010un conjunto de facilidades para
embarcaciones deportivas, a lo quesumara un paseo comercial con
gastronoma, hotelera boutique,museo y espacios culturales, todo
dispuesto esencialmente sobre elagua de los diques I y II. Ms all de
las polmicas, la iniciativa presentados rasgos destacables: retoma, poruna parte, el carcter nutico del
rea portuaria; y por otra, tal como
en el paseo junto a los docks, la
gente y el espacio pblico vuelven
a ubicarse como foco de la accin
urbanizadora.
Considerado como un todo, PuertoMadero cuenta an con flancos por
cubrir, como su oferta educativa, elequipamiento comercial o la
dotacin de transporte pblico que
termine de unirlo con el resto de latrama urbana.
An falta, por ejemplo, que el TrenLiviano del Este, con un corto
recorrido paralelo a la Av. Moreau deJusto, concite el inters masivo de los
potenciales usuarios. Ello deberaocurrir con la concrecin de las
extensiones planificadas hacia el norte(Retiro) y el sur (La Boca).
Se suman a ellas, tambin, cuestionesrelacionadas con el funcionamiento
(y las decisiones) de la Ciudad en suconjunto, que tendrn en Madero un
impacto insoslayable, tales como elenlace Norte -Sur del sistema de
autopistas, la incorporacin plena aluso social de la Reserva Ecolgica y lastierras de la antigua Ciudad
Deportiva, o la reconversin del perfil
de los barrios del sur y su vinculacincon el rea central.
Es justamente el extremo sur dePuerto Madero el que podra operar,
en un futuro cercano, como unpoderoso articulador funcional
y espacial, impulsando una sinergiacapaz de transformar a una zona muy
vasta de la Capital.
A veinte aos de haber iniciado su
reconversin, Puerto Madero antiene un trecho por recorrer; pero no
tanto en el plano de la urbis, sino dela civis, como defina la cultura
latina. Es algo que va ms all de suconstruccin material y tiene que ver
con su maduracin social y suintegracin plena al resto de BuenosAires.
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Puerto Madero o la reinvencin de la geografa econmica
La reconversin de zonas portuarias,representa un especial esfuerzo pararevitalizar lugares olvidados. Constituyenuna cabal prueba del creciente fenmeno de
reurbanizacin de las fachadas costeras. Suinspiracin inicial, se bas en las experien-cias europeas y norteamericanas; para
pasar, ms recientemente, a las influenciasde las nuevas corrientes globalizadoras.
La interfaz ciudad-puerto es sumamentecompleja e implica el anlisis de loscondicionantes de cada territorio para sutransformacin. Entre ellos cuentan: la
limitacin del espacio territorial, las
restricciones urbansticas, la topografaparticular de cada sitio, la calidadpatrimonial y arquitectnica.
La globalizacin, ha hecho, en general, quelas metrpolis modifiquen su perfil social,en concordancia con la ocupacin de latierra. As, estas nuevas consolidaciones
portuarias, se han transformado en uno delos escenarios ms sugerentes delurbanismo contemporneo.
Como se sabe, los nuevos desarrollosinmobiliarios tienen que cumplir con dosfactores claves a la hora de establecerse:complementariedad y coherencia. En este
sentido, los proyectos ciudad-puerto, debenofertar propuestas con alto valor agregado,
sobre todo en la innovacin de servicios,respecto a otras zonas ya consolidadas dela ciudad.
Si hacemos un re-examen de un campolargamente olvidado de la geografa econmica(como puede ser la localizacin de unadeterminada actividad en un espacio de laurbe), Puerto Madero, en un constante procesode resignificacin, ha generado una nuevacircularidad: la concentracin, en sus 170 Ha.,de imputs de alta gama.
Este particular sitio, ha recibido una clarainfluencia de la economa de desarrollo: sucrecimiento, a lo largo de 20 aos, ha
generando rendimientos constantes ycrecientes en todas sus categoras inmobilia-
rias: alta rentabilidad en oficinas, valor
agregado residencial y retail de primersimonivel. Es, lo que se denomina demanda deelasticidad unitaria, dado que todos los
productos ofertados conforman un nicobloque homogneo, muy difcil de superar (sitenemos en cuenta que PM compite con otras
zonas portuarias de pases limtrofes comoValparaso, Montevideo, Santos, Ro deJaneiro, etc.).
El turismo urbano, constituye actualmente unaimportante industria global con perspectivasaltamente atractivas al interrelacionar losentornos arquitectnio-sociales con el agua. Eneste sentido, los emplazamientos portuarios
reconvertidos, implican un equilibrio de
fuerzas de significativa atraccin, sobre todo,en el mbito corporativo. As, en los aos 50,
los economistas americanos detectaron quelas empresas tienden a elegir localizacionescon mximo potencial de mercado .*
La utilizacin del suelo en PM y laestructura de rentas posee una curva deequilibrio en funcin de la excelenteubicacin geogrfica, con vectores quearmonizan facilidad de acceso, variabilidadde actividades, simultaneidad, seguridad yexclusividad.
Es un enclave que ha extendido un manto deaglomeracin en tres rubros cruciales delsector de real estate: viviendas, retaily oficinas.
Recoge la tensin entre dos tipos de fuerzas:centrfugas y centrpetas. Las primeras,
buscan expandir su radio, exhibir la ofertageogrfica-turstica fuera de las fronteras;en tanto que las segundas, tienden a
integrar la actividad econmica, aglomerarrubros y empresas, limitar su tamao,acotarlo, darle ms consistencia. En sta
lnea, se podra afirmar que las reas de lasciudades evolucionan a partir de dichatensin, dado que se establece una clara
relacin entre centralidad y renta per cpita.
Puerto Madero ha experimentado uncrecimiento en cascada, tendiente a generar,tambin, una relacin circular y estrechacon el turismo internacional, y, en menor
medida, con el local. Aqu subyace la idea de
equilibrio, no slo como valor sino comoconsecuencia emergente de un proceso de
mercado. Como un andamiaje de evolucin alo largo del tiempo, con una clara lgica: suinnegable atractivo de geografa econmica.
*Esta teora, sostiene que las empresas tienden a ubicarse en lugares que tengan un rpido acceso a los mercados (centros de decisin).
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO
Baltimore
Valparaso
Puerto Madero
LondresAmberesHamburgo
Le HarveMarsella
Barcelona
Sidney
Osaka
Ciudad del CaboDurban
Vancouver
Boston
Helsinki
Santos
Nueva YorkMontreal
LiverpoolAmsterdam
Cerdea
principaleszonas portuariasreconvertidas
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17/37
ANEXO
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18/37
PROYECTOS EN PUGNA
Como muchos saben, la primera drsena
de Puerto Madero fue inaugurada en
1889, acto al que asisti el vicepresi-
dente Carlos Pellegrini. Fue la culmina-
cin de una puja famosa entre los
proyectos del comerciante Eduardo
Madero y el ingeniero Luis Huergo,
resuelta a favor del primero.
Las obras hidrulicas y civiles fueron
encomendadas a dos corporaciones
britnicas. Los conocidos ladrillos de los
depsitos fueron trados desde Inglaterra,
origen que an puede verificarse en los
muros de los docks.
El crecimiento exponencial del trfico
martimo determin que, veinte aos
despus, las instalaciones resultaran
insuficientes. Se calcula que el
movimiento de navos, cada vez de
mayor porte, en 1910 ascendi a
30.000, ms de 80 barcos por da.
Frente al crecimiento, los problemas de
logstica y transporte eran
insuperables, y en 1926 se inauguraba
Puerto Nuevo.
Proyecto Madero Proyecto Huergo
Ubicacin Entre el Riachuelo y Plaza de MayoCentrado en Plaza de Mayo, desde Riachuelo a Retiro
Modelo 4 diques con dos drsenas en los extremos, un modelo cerrado,
que imposibilita ampliaciones (capacidad colmada en 1906).
Ocho drsenas en peine, un modelo abierto que permita
su ampliacin.
Dos canales que llegaban a las drsenas Norte y Sur.Acceso 1 canal, considerado una desventaja en caso de obstruccin.
Dispona de un emprstito, ya acordado, de la firma inglesa
Baring Brothers. Los terrenos ganados al ro podan ser vendidos.
No prevea expropiaciones.
En su mayor parte nacional. Las ganancias podan ser
reinvertidas en su ampliacin.
De las autoridades nacionales, de la mayora de los comerciantes
extranjeros y de los diarios. La Nacin, El Diario y Tribuna.
De las autoridades provinciales, de los comerciantes
argentinos y del diario La Prensa.
Financiacin
Apoyo
Asesoramiento De la firma inglesa John Hawkshaw, Son y Hayter. No previsto.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO
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19/37INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO
OBRAS DE AUTOR
La intervencin de arquitectos reconocidos a nivel mundial, genera la estirpe de varios edificios del barrio, y explica por qu, ms all
de las distintas soluciones que propone cada diseo, Puerto Madero puede percibirse como un conjunto de gran calidad.
Autores Obras
Estudio Aisenson Le Parc Puerto MaderoMadero Plaza
Edificio Malecn
Altuna, Enrique y Asoc. Univ. Catlica ArgentinaMario Roberto lvarez Hotel Hilton + Madero Office
Edif. Porteos 1, 2 y 3
Baudizzone, Lestard, VarasDocks 7 y 8
Edificios Costeros
Mariano Bili k y Asoc. Dock 8Santiago Calatrava (Espaa) Puente de la MujerCamps y Tiscornia Edificio River ViewDujovne, Hirsch y Asoc. Docks 5 y 6
Docks 14 y 15
Torres El Faro
Edificio Brisas de Puerto Madero Madero Center
Fernndez Prieto y Asoc. Dock 16Edificio Terrazas de Puerto Madero Zencity (Proy.)
Torres del Yacht
Fort Brescia (Per / USA) Hotel St. Regis
Sir Norman Foster & Partners (Inglaterra) Aleph Residences (Proy.)Hampton, Rivoira y Asoc. Paseos peatonales de Puerto Madero Helmuth, Obatra, Kassabaun (USA) Edificio MalecnKohn, Pendersen, Fox (USA) Edificio TelecomManteola, Sanchez Gomez, Santos, Solsona, Salaberry(M|SG|S|S|S)
Edif. Colonos Plaza
Edif. ING
Torres Mulieris
Torres del Yacht
Csar Pelli y Asoc. Edificio Repsol YPFEdificio Puerto Madero IV
Pfeiffer, ZurdoUrgell, Penedo Urgell
Madero Harbour
Robirosa, Beccar Varela, Pasinato Torres Renoir Forum
Robirosa, Beccar Varela, Pasinato, ySEPRA Peralta Ramos Docks 1 y 2Edificio Sta. Mara del Puerto Centro Empresarial Puerto
Rafael Violy Museo Fortabat
Joselevich, Novoa, Garay, Magarios, Sebastin, Vila yCajide, Verdecchia
Parque Micaela Bastidas
n/d Chateau Puerto MaderoG & D Mintzer, Mayo(Miami, USA)
+5411
Rodrguez Etcheto y Ricardo Izquierdo Art Mara
Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios.
-
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20/37
2 . 7 4 0
5 . 5 3 6
9 . 0 7 1
10.745
12 .8 14
16.784
18.014
21.098
23.510
2 5 . 4 3 9
2 7 . 4 2 528.011
2 8 . 7 7 7 2 8 . 7 7 7 29.015
3 4 . 2 8 4
3 6 . 3 5 2
4 5 . 2 8 1
0 0 3 145 9 4 7 3 8 7 3 8 7 3 8 7 3 8
1.7563 . 2 4 6 3 . 8 5 9
5.158 5 . 6 6 66 . 8 6 2
8 . 5 9 3
10.650
12.896
16.806
comercialresidentes permanentes
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009* 2010*0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
50.000
Serie histrica de la evolucin de la poblacin en Puerto Madero
Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de la Corporacin Antiguo Puerto Madero S.A.
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009* 2010*
m oficinas / comerciosm residencial
m otros*
* La categora otros corresponde a hoteles, museos, iglesia y Yatch Club.
Serie histrica comparativa de la construccin en Puerto Madero
Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO
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21/37
Principales edificios residenciales en construccin en Puerto Madero
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de Corporacin Antiguo Puerto Madero
0
50
100
150
200
250
TorresChateau I
TorresChateau II
Los MolinosBuilding
TorresMulieris I
TorresMulieris II
TorresRenoir
Torres delYacht I
Torres delYacht II
Zencity I Zencity II Zencity III Zencity IV Zencity V A lephResidences
MallDique III
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000cant.de pisosDepartamentos
sup.cubierta m2 22 422 4
31.72 0
38.000
35.000
7.500
17.5 00
7.500
35.00035.00035.000
32.400
30.000
32.400
30.000 30.000
35.000
48 48
6
44 4447
44 44
24 24 24
9 9 9 9
95
110 108105
25 25 25 25 25
57
108
95
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO
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22/37
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO
0
10
1314
1918
17
15
17
15
12
14
16
18
1211
9
19
17
202020
1615
11
0
5
10
15
20
25
30
BarrioNorte
Pa le rmo Reco le ta Made roEste
MaderoOeste
BarrioParque
CorredorLibertador
CorredorAlvear
Alquiler departamentos sin muebles en Puerto Madero vs otros barrios (U$S / m2)*
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios
* Valores mnimos, medios y mximos. Ao 2009.
1516
18
26
2321
17
20
18
14
17
20
22
16
14
12
22
20
2525
30
2019
17
0
5
10
15
20
25
30
35
40
BarrioNorte
Pa le rmo Reco le ta Made roEste
MaderoOeste
BarrioParque
CorredorLibertador
CorredorAlvear
Valores para alquiler, departamentos amoblados en Puerto Madero vs otros barrios (U$S / m2) *
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos propios y la Unidad de Sistemas de Informacin Geogrfica (GCBA)
* Valores mnimos, medios y mximos. Ao 2009.
-
8/9/2019 IMI-PuertoMadero-julio09
23/37INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO
Por noche 172
Por noche 363
Por noche 160
Por semana 1.100 Por semana 1.137
Por semana 1.025
Por mes 3.082
Por mes 3.547 Por mes 3.608
Puerto Madero Puerto de Sidney Puerto de Londres
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
Alquiler de departamentos amoblados de 3 ambientes
Puerto Madero vs. los puertos de Sidney y Londres (en U$S)
Fuente: L. J. Ramos Brokers InmobiliariosBase: Puerto Madero (55 casos), Docklands Londres (West India, Island Of Dog y Canary Wharf (106 casos),Sidney (Circular Quay, The Rocks y Darling Harbour), (94 casos).Total: 255 casos de la oferta publicada en internet, departamentos temporarios.
Por noche 218Por noche 520
Por noche 189
Por semana 1.300
Por semana 2.330
Por semana 1.206
Por mes 4.560
Por mes 8.200
Por mes 4.341
Puerto Madero Puerto de Sidney Puerto de Londres
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
Alquiler de departamentos amoblados de 4 ambientes
Puerto Madero vs. los puertos de Sidney y Londres (en U$S)
Fuente: L. J. Ramos Brokers InmobiliariosBase: Puerto Madero (55 casos), Docklands Londres (West India, Island Of Dog y Canary Wharf (106 casos),Sidney (Circular Quay, The Rocks y Darling Harbour), (94 casos).Total: 255 casos de la oferta publicada en internet, departamentos temporarios.
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Serie histrica de la construccin de oficinas en Puerto Madero
m2 acumulados e inflacin (1992-2009)
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos del INDEC y consultoras privadas.
100.000
75.000
125.000
25.000
0
50.000
150.000
175000
200.000
225.000
250.000
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009* 2010*1992
m2 otros
1997
57.085 m2 1999
56.920 m2
2001
121.413 m2
2008232.688 m2
2007
62.779 m2
2008
68.290 m2
m2 residencial
Nota: los picos muestran ciclos de aceleracin y los valles ciclos de desaceleracin
m2 oficinas/comercios
0
0
35.731
50.477
41.475
30.05325.938
57.085
24.231
37.868
44.338
31.12032.184
9.518
14.999 14.234
62.779
68.290
54.075
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000
m2 construidos de oficinas
inflacin
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*-5
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO
Serie histrica de la construccin en Puerto Madero
(por rubro / picos y valles por variables)
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de mercado y Corporacin Puerto Madero.
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Oficinas categora AAA en Puerto Madero: costo total de expensas (incluye seguridad) e impuestos.
(en u$s/m2)
Fuente: L. J. Brokers Inmobiliarios.
5,93 5,93 5,83
5,45 5,45 5,45
3,60
AAA
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Costeros Norte
Costeros Sur
Colonos Sur
Porteos Plaza II
Porteos Plaza III
Buenos Aires Plaza
Puerto Len
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO
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Edificios de oficinas AAA en Puerto Madero (construidos y su relacin con la vacancia)
(en m2)
m2
Total superficie cubierta: 208.544 m2 / Total superficie vacante: 7.280 m2
Sup.vacante m2
Sup.vacante3,5%
Sup.Ocupada96,5%
9.300
1.641
14.000
0
7.800
0
6.900
575
9.183
0
20.000
1.548
17.000
88
5.400
330
4.825
0
4.200
0
3.400
0
3.393
695
3.393
2.403
25.000
0
56.250
0
18.500
0
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
ColonosNorte
ColonosSur
SedeChrysler
EdificioMalecn
EdificioEzcurra
PuertoLen
M.Sanz360
O.Cossettini731
O.Cossettini1071
O.Cossettini831
O.Cossettini340
O.Cossettini1545
O.Cossettini1553
SedeTelecom
SedeYPF
JuanaManso300
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos propios y de Clarn.
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Edificios de oficinas AAA en Puerto Madero (en construccin)
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos propios.
Stock proyectado: 79.678 m2 / Empleados estimados: 7.968
m2
superficie por planta (m2)
empleados potenciales
11.400
14.700
33.318
20.260
1.500
2.600
1.2341.800
1.140 1.470
3.332
2.026
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
Madero Center Juana Manso 909 Cecilia Grierson 260 Art Mara
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO
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Locales gastronmicos. Variacin en cantidad en el perodo 2005-2009
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos propios y la Unidad de Sistemas de Informacin Geogrfica (GCBA)
Evolucin de valores de alquiler de locales por mes u$s/m2. Puerto Madero vs. otros focos comerciales
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios.
41
10
2
64
20
1
64
22
1
85
16
1 1
12
80
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
Restaurantes, resto-bares,resto-shows, resto-dance
Bares, fast food y heladeras Pizzeras
2005 2006 2007 2008 2009
30
35
2528 2828
50 50
4042 4242
32 3232
45 45
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
110
120
2007 2008 2009
Puerto Madero
Av. Libertador y Alvear (Martnez)
Defensa y Humberto Primo (San Telmo)
Avenida Alvear y Ayacucho
Palermo Soho
Palermo Hollywood
Avenida Rivadavia y Boyac
120 120
100
30
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO
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Restaurantes, bares y cafs
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de la Corporacin Antiguo Puerto Madero.
Cines, teatros y esparcimiento
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de la Corporacin Antiguo Puerto Madero.
*El complejo Cinemark Puerto Madero, cuenta con 1500butacas en 8 salas.
**El Cabaret (Faena Hotel), White Bar (Hotel Madero) y Madero Tango
1
3
1 1
Complejos de cines* Salas de espectculos** Centros deinformacin turstica
Casinos
0
1
2
3
4
Total de locales gastronmicos: 90
0
10
20
30
40
50
60
Zona Oeste Zona Este
52
38
Gastronoma zona Oeste 58%
Gastronoma zona Este 42%
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO
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Superficie de parcelas Superficie de calles y espacio pblico Superficie de espejos de agua
62,4 has
0
10
20
30
40
50
60
70
80
67,6 has
40 has
3 9 , 8 %
3 6 , 7 %
2 3 , 5 %
Distribucin de la superficie en Puerto Madero (170 Has)
Fuente: L.J. Ramos en base a datos de Corporacin Puerto Madero
0
Superficie
de parcelas
Superficie de parquesSuperficie de calles
y espacio pblico neto
10
20
30
40
50
60
62,4 has
46,8 has
20,8 has
7036%
16%
48%
Parcelas
Calles y espacio pblico neto
Parques
Parcelas
Calles y espacio pblico
Espejos de agua
Superficie de tierra urbanizada en Puerto Madero (130 Has)
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos del INDEC y consultoras privadas.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO
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2000
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Terrenos para construccin (valores en u$s x m2)*
Serie histrica Puerto Madero vs. Microcentro y Caballito (2000-2009)
* Valores de incidencia promedio
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios y Corporacin Puerto Madero.
En la actualidad queda un solo terreno, correspondiente al campo de deportes del Colegio Nacional de Buenos Aires.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO
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Reconversiones portuarias comparadas
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO
PUERTO MADEROInicio proyecto reconversin 1989
Superficie 170 ha.
Alquiler depto. amoblado 2 ambientes u$s 854 x semana
Hoteles 3
Habitacin single / doble Hotel Hilton u$s 279
Locales comerciales 181
Bancos 16Estacionamiento u$s 2 x hora
Inicio proyecto reconversin 1984
Superficie 126 ha.
Alquiler depto. amoblado 2 ambientes u$s 527 x semana
Hoteles 45
Habitacin single / doble Hotel Hilton u$s 197
Locales comerciales 735
Bancos 12
Estacionamiento u$s 4,50 x hora
SIDNEY(Circular Quay, The Rocks y Darling Harbour)
LONDRES(Docklands)
Inicio proyecto reconversin 1981
Superficie 800 ha.
Alquiler depto. amoblado 2 ambientes u$s 312 x semana
Hoteles44
Habitacin single / doble Hotel Hilton u$s 182
Locales comerciales 554
Bancos 27
Estacionamiento u$s 3 x hora
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Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios
Distribucin de los principales rubros del retail en DOCKLANDS (Londres)
(en cantidad)
Distribucin de los rubros del retail en DOCKLANDS (Londres)
(en %)
Total de locales en Docklands: 554164
137
126
88
26
13
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
Servicios diversos Restaurantes y bares Indumentaria Salas de espectculos Arte y diseo Otros
Salas de espect culos y
atracciones
16%
Arte, diseo y regalos
5% Otros
1%
Servicios diversos
30%
Restaurantes y bares
25%
Indumentaria
23%
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Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos provistos por cada hotel
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos provistos por cada hotel
LONDRES. Hoteles en Docklands
(Valores promedio en u$s por da + tax)
SIDNEY. Hoteles en Circular Quay, The Rocks y Darling Harbour
(Valores promedio en u$s por da + tax)
182 182
228 228
166,5 166,5
220 220
206
289
110 110
0
50
100
150
200
250
300
Hil ton Docklands 5* Crowne Plaza
Docklands 4*
Ramada Docklands
4*
Radisson Edwardian
4*
Britannia Int. Hotel 4* Holiday Inn Royal
Docks 3*
Habitacin simpleHabitacin doble
154 154
265 265
234 234
255 255
206 206
153 153
197 197
0
50
100
150
200
250
300
Lord Nelson Hotel
(temtico)
Four Seasons
Hotel 5*
Intercontinental
Sidney 5*
Quay Grand Suite
5*
Sir Stamford
Circular Quay 5*
Harbour Rocks
Hotel 4*
Hilton Sidney
Habitacin simple
Habitacin doble
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Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos provistos por cada hotel
BUENOS AIRES. Hoteles en Puerto Madero
(Valores promedio en u$s por da + tax)
279 284
3
470 470
21
59 159
16
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
Hilton Faena Hotel + Universe Hotel Madero
Habitacin simple
Habitacin doble
Estacionamiento diario
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO
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Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios
Distribucin de los principales rubros del retail en SIDNEY (Circular Quay, The Rocks y Darling Harbour)
(en cantidad)
Distribucin de los principales rubros del retail en SIDNEY (Circular Quay, The Rocks y Darling Harbour)
(en %)
Total de locales en las tres zonas: 735
229
10196
89
45 4136 36
2520 17
0
50
100
150
200
250
Restaurantesy bares
Salas deespectculos
Artey diseo
Indumentaria Bazares Museosy galeras
Cuidado dela salud yel cuerpo
Serviciosdiversos
Joyer as Librer asy disqueras
Antiguedades
Salas de espectculosy atracciones 2%
Cuidado del cuerpo yla salud 6%
Bazares 5%
Servicios diversos 7%
Libreras y disqueras 8%
Museos y galeras 16%
Indumentaria 20%
Antiguedades 2%
Restaurantes y bares 34%
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO
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Comparacin de los rubros del retail: Puerto Madero vs. los puertos de Sidney y Londres *
Circular Quay, The Rocks y Darling Harbour (Sidney)
Puerto Madero
Royal Docks, Island of Dogs, Canary Wharf y St.Katarine's Docks (Londres)
6%
13%12%
24%
14%
31%
1%5%
7%
36%
2%
49%
1%5%
23%
30%
16%
25%
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Restaurantes y bares Salas de espectculosy atracciones
Servicios diversos Indumentaria Arte, diseo y regalos Otros
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios
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