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INDICE Pag.
INTRODUCCION 6
CAPITULO I GENERALIDADES 8
I.1 Síntesis histórica
I.2 Antecedentes 10
I.3 Información de la Empresa 12 I.4 Información del ámbito 18
I.4.1 Ubicación geográfica
I.4.2 Límites
I.4.3 Extensión
I.4.4 Características del ámbito 19 I.4.4.1 Topografía contemporánea
I.4.4.2 Tipo de suelo
I.4.4.3 Hidrología 20
I.4.4.4 Clima 21 I.4.4.5 Medio ambiente
I.5 Aspectos socio económicos y culturales 22
I.5.1 Economía 23
I.5.2 Vivienda 26
I.5.3 Salud 29
I.5.4 Educación 31
I.5.5 Servicios públicos 33 I.5.5.1 Agua potable
I.5.5.2 Alcantarillado 34
I.5.5.3 Limpieza pública
I.5.5.4 Vías de comunicación 35
I.5.5.5 Transporte urbano
I.6. Densidad poblacional proyectada
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CAPÍTULO II ESTUDIOS PRELIMINARES 36
II.1 Planeamiento urbano II.1.1 Plan regulador del centro poblado 37
II.1.2 Expansión urbana
II.1.3 Usos de suelo 38
CAPITULO III DATOS BÁSICOS DE DISEÑO 39
III.1 Parámetros de diseño III.1.1 Período de diseño 41
III.1.2 Población de diseño 42
III.2 Coeficientes de variación de consumo 44
III.3 Gasto máximo diario (LPS) 51 III.4 Coeficiente de variación diaria 52
III.5 Gasto máximo horario (LPS) 53
III.6 Coeficiente de variación horaria 54
CAPITULO IV IMPACTO AMBIENTAL 56
IV.1 Tipos de Impacto Ambiental IV.1.1 Directo e Indirecto
IV.1.2 Acumulativo o Sinérgico
IV.1.3 Reversible e Irreversible
IV.1.4 Actual o Potencial
IV.1.5 Temporal o Permanente 57
IV.1.6 Local o Diseminado
IV.1.7 Base Legal
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CAPITULO V PRESUPUESTO Y FORMULA POLINOMICA 58
V.1 Análisis de Costos Unitarios
V.2 Presupuesto 59 V.3 Fórmula Polinómica 60
CAPITULO VI ESTUDIO DE MERCADO 64
VI.1 Brecha Oferta – Demanda
VI.2 Determinación del problema u oportunidad 65
CAPITULO VII PLAN DE NEGOCIOS 67
VII.1 Justificación del Proyecto
VII.2 Segmentación de la industria 68 VII.3 Análisis Político-Gubernamental 70
VII.4 Análisis Económico
VII.5 Análisis Legal 71
VII.6 Análisis Cultural
VII.7 Análisis Tecnológico VII.8 Análisis Ecológico 72
VII.9 Análisis Demográfico VII.10 Formulación de Estrategias del Negocio
VII.10.1 Evaluación Externa:
VII.10.2 Evaluación Interna: 73
VII.10.3 Estrategia del Negocio: 74
VII.10.4 Determinación de las ventajas competitivas 75
VII.10.5 Plan de Marketing
VII.10.6 Estrategias de marketing
VII.10.7 Estrategia de Producto 76
VII.10.8 Estrategia de Precio
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VII.10.9 Estrategia de distribución
VII.10.10 Estrategia de ventas
VII.10.10.1 Plan de ventas 77
CAPITULO VIII FLUJO DE CAJA 80
VIII.1 Flujo sin Financiamiento VIII.2 Flujo con Financiamiento 82
CAPITULO IX CONCLUSIONES 84
IX.1 Conclusiones
ANEXOS 85
Bibliografía
Bibliografía electrónica 86
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PLANTILLA DE PLANEAMIENTO
INTRODUCCIÓN
Durante las últimas décadas, las grandes urbes, experimentan un severo proceso de explosión
demográfica, hecho que ha propiciado, el colapso de los servicios públicos y severos niveles de
contaminación ambiental, acentuando el franco deterioro del nivel de vida de la población.
Grandes segmentos poblacionales, buscan acceder a mejores condiciones de vida, acogen las
diversas propuestas formuladas por el mercado de ofertas inmobiliarias, que concentra su empeño,
a la construcción de viviendas de dos a tres ambientes.
Selectos grupos inmobiliarios del primer mundo, han presentado diversos diseños urbanísticos que
se sustentan, en el equilibrio que debe existir, entre bienestar social, cuidado del medio ambiente y
crecimiento económico, a esta concepción se ha denominado, “ECOCIUDAD”.
En algunas naciones del mundo, se anuncia la construcción de ciudades ecológicas, casi todos estos
proyectos, mantienen la misma estructura urbanística del pasado, con mínimas incorporaciones de
componentes integrados en las ECOCIUDADES; mencionamos algunos.
Creación de más áreas verdes.
Empleo de modos de transporte no motorizados y motorizados públicos, (que reduzcan la
congestión, contaminación y tiempos de viaje).
Uso de nuevas tecnologías (para el transporte, comunicaciones, seguridad, etc.)
Gestión inteligente del agua, la energía y los recursos naturales.
Ordenamiento y desarrollo territorial.
La sociedad inmobiliaria “Ciudades Inteligentes”, formula un proyecto de altísimo nivel, que acoge
todos los componentes proyectados para una ciudad ecológica (ECOCIUDAD O ECOPOLIS), pero con
un valor agregado para su proyección; cual es, la visión de futuro científica, armonizada a la visión
de futuro sistémica e integradora. Este será un proyecto piloto, que demostrará, cómo las ciudades
deben enfrentar y adaptarse a los efectos del cambio climático y el calentamiento global.
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La identidad que el proyecto adoptará, reflejará características:
AMIGABILIDAD CON EL MEDIO AMBIENTE, referido, al uso adecuado de las tierras, la
disminución de la contaminación, impulso a la reutilización, el reciclaje y la lucha por
reducir el calentamiento global.
AGRICULTURA A PEQUEÑA ESCALA, sostenida por la comunidad residente, por medio de
biohuertos comunales y las comunidades periféricas. El objetivo es reducir las distancias
de transporte de los alimentos producidos.
ORDENAMIENTO DE LA INFRAESTRUCTURA FÍSICA SUBTERRÁNEA, la implementación de la
red sanitaria, será aprovechada, para construir:
Una arteria de drenaje,
La malla de conducción eléctrica y fibra óptica.
La explotación de los componentes que detallaremos, financiarán la creación de la
estructura subterránea:
El parqueo municipal subterráneo para residentes y visitantes,
La recarga y limpieza vehicular (electrolineras y carwash).
FUENTES DE ENERGÍA RENOVABLES, el autoabastecimiento energético, es principio básico
de un sistema de desarrollo sustentable, las fuentes deben de ser limpias y renovables,
como los aerogeneradores, las células solares y las plantas de bio gas.
INCREMENTO DE ÁREAS VERDES, el 20% de verde en la superficie urbana, es una meta que
debe superar, toda ciudad ecológica.
TRANSPORTE MULTIMODAL ANTICONTAMINANTE, apuesta, por el empleo de medios de
medios de transporte no motorizados.
CALIDAD DE VIDA, estrategia direccionada al respeto y ahorro de los recursos naturales,
creación de un entorno para el entretenimiento, deporte y recreación.
Es el nombre con el que se denominará la ecopolis, es definida, como la ciudad de derechos,
que otorga al ciudadano, un tejido social, económico, político y espacial, idóneo, para que éste
desarrolle su vida, en el respeto pleno de sus obligaciones, recibiendo las facilidades propias,
para alcanzar una existencia de plenitud.
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CAPÍTULO I GENERALIDADES
I.1 Síntesis histórica
Hace más de 5000 mil años se desarrolló en la periferia de Huara la Civilización más antigua de
América conocida como CARAL, ellos construyeron edificios monumentales, con distintas funciones
ceremoniales y administrativas.
La cultura Caral se desarrolló entre 3000 y 1800 a. C. (Arcaico Tardío y Formativo Inferior) es
decir, fue contemporánea de otras civilizaciones primigenias como las de Egipto, India, Sumeria,
China, pero a diferencia de ellas (que intercambiaron sus logros), se desarrolló en completo
aislamiento. En América, es la más antigua de las civilizaciones prehispánicas, superando en 1500
años a la civilización Olmeca, otro importante foco civilizatorio situado en Mesoamérica.
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En este inmenso valle rico en recursos naturales y con la experiencia de nuestros antepasados,
construiremos la ciudad ecológica más grande del PERU – KARAPOLIS.
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I.2 Antecedentes
Cuna de la Independencia Nacional del Perú, desde donde, José de San Martín proclamó la
independencia del Perú el 27 de noviembre de 1820
Estamos en el Departamento de Lima, en la Provincia de Huaura, en el distrito de Santa María en la
zona centro-occidental de Perú.
Limita por el norte con la Provincia de Barranca y el Departamento de Ancash; por el este con la
Provincia de Cajatambo y la Provincia de Oyón y el Departamento de Pasco; por el sur con la
Provincia de Huaral; y, por el oeste con el Océano Pacífico.
El estado Peruano tiene un plan al Bicentenario por la independencia del Perú, de invertir más
1,000 millones de soles en esta provincia para mejorar el ornato y la calidad de vida de sus
habitantes.
Tenemos las playas importantes y visitadas de Lima como “la playa el paraíso”, también tenemos
“la laguna encantada”, los baños termales de Churin, las ruinas de Caral, el balcón de la Libertad
del Perú, entre otros atractivos.
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Laguna Encantada
Baños termales de Churìn
Playa el Paraíso
Ciudadela de Caral
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I.3 Información de la Empresa
CIUDADES INTELIGENTES SAC
La empresa CIUDADES INTELIGENTES SAC con RUC N° 20604353425, con Domicilio Fiscal en la Calle Mar del
Plata 127, Magdalena del Mar.
Representado por sus Gerentes:
Gerente General, Lic. SAMUEL MARCOSA BERNARDO JAVIER; Identificado con DNI Nº 09438684.
Gerente Administrativo, Lic. MANUEL CRUZ CULLAMPE GRANDEZ; Identificado con DNI Nº 40353800.
Gerente de Operaciones, Arq. JOSE MEDINA CARAHUA; Identificado con DNI Nº 10193518.
Gerente Comercial, Ing. Cip. MARCO ANTONIO MOSHE PEÑA LEON; Identificado con DNI 43547508.
Inscritos en el registro de sociedades anónimas – SUNARP con partida Nº 14247853.
Constituida con la finalidad de realizar actividades inmobiliarias y constructivas.
Adicionalmente la sociedad tiene por objeto dedicarse a realizar estudios, diseño, planeación, contratación y
ejecución, de toda clase de edificaciones, obras civiles, y bienes inmuebles en general.
I. Información General:
Teléfonos:
Oficina Principal: 01- 767 – 9512
Celular 1: (+51) 946 – 540 – 238
Celular 2: (+51) 989 – 190 – 172
Celular 3: (+51) 939 – 363 – 147
Email s:
Web site
http://www.limacitygarden.com/
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@limacitygarden1
@InmobiliariaPenaLeon
@Inmobiliariatecnoecologica
Cuentas Bancarias
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Registro SUNARP
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Registro SUNAT
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Proyectos:
I. Lima City Garden
El primer poblado campestre ecológico de Perú
II. Karapolis
La primera Ciudad Ecológica – ECOPOLIS de América
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III. El Bosque de los Olivos
El primer edificio ecológico de Los Olivos
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I.4 Información del ámbito
I.4.1 Ubicación geográfica
Este trabajo de campo tiene como lugar de origen la provincia de Huaura, distrito de huacho, esta
ciudad se encuentra ubicada a 148 Km. Al norte de lima (11º 07 S; 77º 37 W), a 30 msnm
I.4.2 Límites
Por el Norte: Colinda con el Rio Huaura
Por el Este: Colinda con terrenos agrícolas y la avenida Santa Rosalia
Por el Sur: Colina con la Laguna Encantada
Por el Oeste: Colinda con el valle agroindustrial de Santa María
I.4.3 Extensión
La primera etapa tendrá una extensión de 150 hectáreas, donde el Predio Matriz tiene una
extensión de 16, 000 hectáreas, donde se irá creciendo con forme a la proyección del proyecto y la
demanda proyectada.
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I.4.4 Características del ámbito
I.4.4.1 Topografía contemporánea
Tiene una topografía variada, cuyo promedio de altitud es 175 m.s.n.m. actualmente su ingreso es a
través de la avenida Centenario, el cual viene desde la Vía Panamericana. Nuestro proyecto plantea
la construcción de un puente vehicular de 6 carriles, que atraviese el río Huaura, con el cual
conectaremos la ciudad de Karapolis con otra vía importante, la Av. San Francisco, el cual es
transversal a la Vía Panamericana y conecta con la Villa de Churín (centro poblado turístico de
Aguas Termales).
La ciudad de Karapolis, se adaptará a la topografía actual, respetando en lo posible las curvas de
nivel existente, e integrando las vías principales con un proyecto de arborización masivo en sus
calles, plazas y zonas de recreación pública, además de plantear miradores en las cumbres más
altas.
Mapa de altitud de Santa Rosalía - Huaura
I.4.4.2 Tipo de suelo
Esta estructura milenaria está conformada por la placa de Nazca, placa tectónica oceánica que se
encuentra en el Océano Pacifico oriental, frente a la costa occidental de América del Sur,
específicamente al frente a la costa norte y centro de Chile y la totalidad del litoral del Perú. La
placa se encuentra dentro de una zona de subducción bajo la placa Sudamericana, este proceso ha
durado millones de años.
Se ha encontrado a una altitud de 200 m.s.n.m. restos fosilizados de fauna y flora marina por lo
que se deduce que millones de años estuvieron en el fondo del mar. Y que por el choque de las
placas de Nazca y la placa Sudamericana, ha procedido a elevarse.
Los constantes aluviones, deshielo de la cordillera y fenómenos naturales a través del tiempo, han
logrado el traslado desde la parte alta de la cordillera hasta la zona costera, restos ricos en
nutrientes, con lo cual han dejado como resultado un suelo propicio para la agricultura.
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I.4.4.3 Hidrología
Se basa en la cuenca del río Huaura, la cual tiene una extensión total de 5,381 km2, de los cuales
3,015 km2 pertenecen a la denominada cuenta húmeda. El río Huaura tiene sus orígenes en la
Cordillera de Raura, a una altitud que varía entre 4,500 a 5,600 m.s.n.m., donde el deshielo de
nevados permanentes, así como la descarga de lagunas y acuíferos ubicados en la parte superior
de la cuenca incrementan el caudal de escorrentía con las precipitaciones estacionales de
diciembre a marzo.
La escorrentía de la parte alta de la cuenca drena a los afluentes del río Huaura y río Chico, cuyos
cauces convergen en Sayán. De allí las aguas del río Huaura discurren en dirección oeste hacia el
Océano Pacifico atravesando los terrenos agrícolas ubicados en la cuenca baja y constituyéndose
como la única fuente superficial de recurso hídrico para las localidades de huacho y Huaura, el río
Huaura posee una longitud total de 155.20 km. Desde la Cordillera de Raura hasta la
desembocadura al mar.
El río Huaura tiene un comportamiento estacional y las variaciones estacionales del régimen de
descarga están en relación directa al comportamiento de las precipitaciones pluviales que ocurren
en la cuenca húmeda. Mediante el análisis de los hidrográmas de descargas diarias
correspondientes al periodo de 1911 a 1999, se han determinado tres periodos: un periodo de
avenidas, comprendidas entre los meses de enero a abril, un periodo de estiaje, entre junio y
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septiembre, y entre mayo y junio hay también un periodo transicional que corresponde al periodo o
curva de agotamiento del río Huaura.
Hidrográmas de descargas máximas, medias y mínimas del río Huaura (registro de caudales en m3/seg, periodo
1911-1999, tomados de CINYDE S.A.C. 2004)
I.4.4.4 Clima
Los parámetros climáticos son:
Temperatura: Está ligado al factor altitud, en Santa Rosalía, la temperatura anual promedio es de
20°C, y la temperatura máxima puede alcanzar los 24.5°C (MEM-DGAA, 1998).
Precipitación Pluvial: El escurrimiento natural se origina como consecuencia de las precipitaciones
estacionales que ocurren en cuenca alta y del deshielo de los nevados. En la zona nuestro proyecto
varía desde escasos milímetros en la costa árida y desértica, próxima al mar, hasta alrededor de
los 800 mm. En las nacientes del río Quichas, ubicado a más de 4800 m.s.n.m.
Humedad: Según datos del SENAMHI (1997), la humedad relativa en la región de Lima es mayor en la
costa (85%) que en la sierra (64%), y mientras en la costa es mayor durante el invierno, en la
sierra es mayor en verano. En la cuenca media, la humedad relativa del aire (promedio anual es de
76.7% - estación Santa Rosa).
Observación: Los parámetros establecidos por el clima, demuestran que Karapolis estará ubicado
en un lugar privilegiado, con sol todo el año, propicio para la agricultura orgánica.
I.4.4.5 Medio ambiente
Siendo un lugar estratégico, en términos de ubicación, (construyendo el puente de ingreso, en solo
10 minutos estaremos en la Vía Panamericana), con un clima propicio para consolidar una ciudad
ecológica auto sostenible, por las posibilidades de expansión urbana, y siendo el suelo rico en
nutrientes para la agricultura orgánica, genera un medio ambiente ideal para su construcción y
consolidación.
Karapolis, ha sido pensado desde el punto de vista de confort para los propietarios y visitantes que
deseen tener una experiencia diferente, una ciudad ecológica que tiene atractivos especiales, no
solo por su clima favorable, sino por la cercanía a lugares privilegiados como los “Baños Termales
de Churin, la “Laguna La Encantada”, Ciudadela de Caral, el río Huaura, entre otros.
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I.5 Aspectos socio económicos y culturales
El universo de población del proyecto estimada en la primera etapa será de cuarenta mil (20, 000)
personas, entre ellas encontraremos población residente, itinerante (turistas, y golondrinos), trabajadores
entre otros.
El Universo del nivel socio económico de esta gente estará conformado por estratos socio económicos
como los siguientes; la clase A o clase pudiente que goza de una economía alta, la clase B o clase con
economía media, y la clase C clase pujante con economía media baja
Karapolis estará integrada a la provincia de Huaura, cuya población asciende a doscientos trece mil
setecientos treinta y seis (213, 736) habitantes, siendo la provincia más poblada en la Región Lima
Provincias.
Este proyecto generara un incremento sustancial en la economía, cultura, calidad de vida, infraestructura,
tecnología, investigación, educación, salud, de la provincia de Huaura.
La provincia de Huaura abarca una superficie de 4 892,52 kilómetros cuadrados.
Las cuales han crecido a tasa menores e incluso han registrados tasas negativas, lo cual demuestra que la
zona comprendida entre las provincias que conforman el norte chico de Lima, constituyen y creemos en uno
de los polos de desarrollo para la región; además, de atracción a la población migrante de las zonas rurales
y de las regiones contiguas.
Nuestro aporte es para ayudar a la descentralización, mejorar la calidad de vida de las personas, y crear
una cultura Tecno ecológica en el Perú
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I.5.1 Economía
La Provincia de Huaura genera el mayor movimiento económico de esa Región en el sector minero,
agroindustrial, comercial, turístico (insipiente) y portuario.
El proyecto inyectará más de 2, 000 millones de dólares a esta Región, creando desarrollo y avances
sustanciales, Karapolis generara alrededor de 5000 puestos de trabajo directo e indirecto, 10 mil nuevas
viviendas. 100 mil nuevas unidades comerciales, ofrecerá un nuevo complejo turístico sin precedentes,
construcción de colegios, universidades, institutos, clínicas, centros médicos especializados, zonas
recreativas, es decir nuevas actividades socio económicas, culturales, turísticas y de entretenimiento.
En Resumen la creación de la primera Eco polis de América Latina.
Principales actividades económicas:
Pesca
Actividad portuaria
Actividad agrícola
Actividad pecuaria
Actividad minera
Acuicultura
Centrales hidroeléctricas
Comercio
Turismo
Transporte
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En el Perú existen 3 millones 200 mil empresas, de las cuales unas 38,900 se encuentran en la Provincia de
Huaura. Siendo el Perú un país de pequeñas empresas se estima que nuestra provincia alberga a unas
38,200 Mypes, repartidas en un 87% en zonas urbanas y un 13% en zonas rurales.
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CREAREMOS CENTOS FINANCIEROS Y EMPRESARIALES DE PRIMER NIVEL PARA GENERAR POLOS ECONOMICOS
DE DESAROLLO
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I.5.2 Vivienda
El Proyecto traerá un crecimiento en densidad poblacional, considerando que actualmente tenemos 44,7
hab/km², se crearan 10 mil nuevas unidades inmobiliarias, más de 20 edificios multifamiliares, Hotes y
resort que albergaran a las 20 mil personas que vivirán en esta ciudad ecológica.
Las casas tendrán avances tecnológicos como:
La domótica (Smart House), Tejas solares fotovoltaicas de vidrio para energizar la casa, inodoros que
reutilizan el agua del lavabo, luces LED auto energizadas, Aire acondicionado con materiales reciclados, bio
huertos, sistema de succión para los desechos orgánicos que irán a una planta de des compostaje.
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Según el Censo de Vivienda, existen 59 962 viviendas en los 12 distritos de la provincia de Huaura, tanto en
el ámbito urbano como rural, donde el 91,60% de las viviendas es casa independiente.
Tendremos Casas vanguardistas, ecológicas y sostenibles.
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I.5.3 Salud
El Proyecto hará crecer la calidad de la salud de Huaura, trayendo la construcción de infraestructura como
clínicas, centros médicos especializados, centros de investigación, geriátricos, centros de belleza y
estética, hospitales, que atenderá a una población mínima de 20 mil personas.
En la Red II Huaura - Oyón existen un total de 52 establecimientos, entre Hospitales, Centros materno
infantil, Centros de Salud, Postas Médicas; de éstos centros de salud, 37 pertenecen a la provincia de
Huaura; siendo el Ministerio de Salud el que cuenta con mayor cantidad de establecimientos, los cuales
brindan mayor atención en consulta externa, en servicios de laboratorio y rayos e internamiento.
En Karapolis se crearán laboratorios clínicos, centros de investigación médica, clínicas de medicina natural
y alternativa, clínicas tecno ecológicas, clínica de especialidades médicas, centros de rehabilitación física,
centros terapéuticos con procesos tecnificados.
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I.5.4 Educación
El Proyecto hará crecer la calidad Educativa de Huaura, trayendo la construcción de infraestructura como
colegios, institutos, universidades, tecnológicos, concentrados en un “Cluster Educativo” que atenderá a
una población aproximada de 20 mil personas, a esto debemos sumar la población que vendrá de Lima y de
las Regiones vecinas, que podría aumentar hasta en un 100 % la población escolar y universitaria.
Tendremos Campus educativos y una ciudad universitaria de primer nivel que den las comodidades y
facilidades al educando.
A su vez se tendrá el primer centro de investigación para el desarrollo de nuevas tecnologías y mejoras
para los diferentes sectores
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I.5.5 Servicios públicos
Debe cumplir ciertos requisitos de habilitación urbana, y sobre todo tener claro un principio fundamental:
“la ciudad de Karapolis no se enfrenta al cambio climático, sino se adapta al mismo”.
Para este proceso, detallaremos los principios técnicos con los cuales se establece las bases de la
planificación urbana moderna de nuestra ciudad:
I.5.5.1 Agua potable
Se captará agua de dos fuentes:
Río Huaura, a través de una planta de captación de agua, (infraestructura que se construirá a 800 mt. Río
arriba). Posteriormente se realizará la construcción de una planta de tratamiento de agua y por último la
construcción de tanques de almacenamiento en puntos estratégicos de la ciudad, en coordinación con los
estudios de topografía. Debemos de agregar que haciendo el análisis del caudal del río Huaura de los
últimos 30 años, encontramos que el promedio de 25.3m3/seg.
ITEM AÑOS PROMEDIO
1 1970 – 1979 28.70m3/seg.
2 1980 – 1989 24.68m3/seg.
3 1990 - 1999 22.02m3/seg.
Promedio últimos 30 años siglo XX 25.3m3/seg. Fuente: Ministerio de Agricultura – Autoridad Nacional del Agua – Dirección de Conservación y Planeamiento de Recursos Hídricos, Área de Aguas Superficiales. Estudio Evaluación de Recursos Hídricos Superficiales en la Cuenca del Río Huaura 2010
La información del cuadro anterior nos muestra que el promedio del caudal de los últimos 30 años del siglo
XX, del Río Huaura es de 25.3 m3/seg. Con lo cual sustentamos que tenemos capacidad para surtir 90,000
m3 por hora, y así queda demostrado la sostenibilidad de la ciudad de Karapolis, en relación a los recursos
hídricos.
Agua del sub suelo, (extracción a través de pozos en forma de Tajo abierto, tubular y mixto), según
exploración del acuífero mediante pozos, exploración del 2015, el caudal de dichos pozos sería de 0.32
m3/seg. (fuente Intendencia de Recursos Hídricos - INRENA). Inventario y Monitoreo de las Aguas
Subterraneas en el Valle Huaura. Posteriormente a la extracción, se seguirá el mismo procedimiento de
tratamiento del agua, como el punto anterior.
Observación: El agua tratada será almacenada en tanques o reservorios que no alteraran el perfil urbano,
planteado dentro de nuestra propuesta de ciudad ecológica, para lo cual se proyecta la construcción de por
lo menos 10 reservorios con una capacidad de 500m3 cada uno.
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I.5.5.2 Alcantarillado
Nuestra ciudad debe estar preparada para soportar las consecuencias del cambio climático, como son las
precipitaciones pluviales sin precedentes históricas.
Tabla N° 1: el promedio de precipitaciones anuales es 8mm. Según Tabla Climática / Datos históricos del Tiempo Huaura.
De acuerdo a estadísticas planteadas por el SENAMHI, (Servicio Nacional de Meteorología e Hidrología del
Perú), las precipitaciones en Huaura son casi nulas , pero siendo nuestra propuesta, una ciudad que se
adapta al cambio climático, se plantea un sistema de alcantarillado, con lo cual prevenimos posibles
inundaciones como consecuencia del cambio climático.
Estas aguas pluviales serán llevadas a través de un sistema de alcantarillado a almacenes especiales y
posteriormente serán reutilizadas para el regadío de áreas verdes ubicadas alrededor de nuestro proyecto
(zonas de futura expansión).
I.5.5.3 Limpieza pública
Ubicación de contenedores de almacenamiento subterráneo cerrados en ciertos lugares (esquina de las
calles), donde se segregarán materiales como el vidrio, metal, papel y residuos orgánicos. El recojo de
estos desperdicios estará a cargo de un personal capacitado y en un horario adecuado que no interrumpa
los quehaceres de la población.
Nuestra ciudad apunta a tener una producción de basura urbana por debajo de los niveles establecidos en
latino américa (México produce 1.16kg/día, Chile produce 1.15kg/día, Argentina 1.14kg/día). Según el análisis
y con el planteamiento de la segregación de basura, Karápolis producirá menos de 0.11kg/día, que es lo que
produce Uruguay actualmente.
Los restos orgánicos de las viviendas, serán llevadas a través de tuberías, desde las casas hasta un centro
de producción de Biogás (gas metano). Con esto sustentamos el concepto de auto sostenibilidad.
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I.5.5.4 Vías de comunicación
Construiremos un puente vehicular de seis carriles, con lo cual cruzaremos el río Huaura, y será el ingreso
principal hacia la ciudad de Karapolis. Dicho puente se conectará con una avenida ya existente, Av. San
Francisco, el cual se interconecta con la carretera Panamericana.
Se plantea el ensanchamiento de la Av. San Francisco a cuatro carriles, y la creación de una vía hacia la
Laguna La Encantada. Esta vía, junto con las vías internas de la ciudad de Karapolis, tendrá una vía especial
para el tránsito de bicicletas, scooter eléctricos y un circuito especial para fomentar que la personas
hagan ejercicio diariamente.
Fomentaremos la utilización de medios de transporte internos, como la bicicleta, para distancias
relativamente cortas, con lo cual se genera un buen hábito y una sana costumbre para el ciudadano de
Karapolis.
I.5.5.5 Transporte urbano
Para el traslado de distancias medianas y largas, dentro de nuestra ciudad, se plantea usar vías
segregadas, buses eléctricos, con horarios adecuados de acuerdo a la demanda (transporte urbano
interno), la implementación de taxis eléctricos autónomos. Este transporte se interconectará con las
ciudades cercanas a través de la vía principal (Av. San Francisco), y la vía secundaria (Av. Centenario).
I.6. Densidad poblacional proyectada
Algunas veces también denominada población relativa (para así poder diferenciarla de la absoluta, la cual
por su propio lado simplemente equivale a un número determinado de habitantes en cada territorio), se
refiere al número promedio de habitantes de un país, región, área urbana o rural en relación a una unidad
de superficie dada del territorio donde se encuentra esa región o área. F. J. Monkhouse la define como
el promedio de habitantes por unidad superficial en un determinado territorio. Y el Diccionario Rioduero de
Geografía la define como el número medio de habitantes de un país que viven sobre una unidad de superficie
(km2). Este número no refleja fielmente la realidad, ya que dentro de un mismo territorio existen
normalmente grandes diferencias. Su sencilla fórmula es esta:
Nuestro proyecto de ciudad ecológica Karapolis, plantea que en siete años se haya vendido el 90% de
nuestros lotes de vivienda proyectada y el 100% de lotes destinados a comercio. Es decir que de las 149.27
Ha. Ya se deben de haber utilizado más de 130 Ha.
La densidad poblacional debe de contemplar no solamente las personas que vivirán en Karapolis, sino
también debemos de considerar al personal que dará servicio y mantenimiento a nuestra ciudad, a esta
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realidad, debemos de considerar que en los primeros 5 ó 6 años, estaremos en plena construcción de la
ciudad, con la presencia de operarios especializados en el rubro de la construcción.
Una población del 90% en su demanda máxima, considerando tanto a la población que hará vivencia, como a
la población itinerante, genera un universo de más de 20,000 habitantes.
Luego de dar estos datos podemos establecer que teniendo 1,106 lotes destinados a vivienda, establecemos
que por vivienda tendrá en promedio cuatro integrantes, tenemos 4,424 habitantes residentes, lo cual nos
da según la fórmula establecida, una densidad de poblacional de Karápolis, es de 13,398 habitantes x Km2.
CAPÍTULO II ESTUDIOS PRELIMINARES II.1 Planeamiento urbano
La planificación urbana es el conjunto de instrumentos técnicos y normativos que se redactan para ordenar
el uso del suelo y regular las condiciones para su transformación o, en su caso, conservación. Comprende
un conjunto de prácticas de carácter esencialmente proyectivo con las que se establece un modelo de
ordenación para un ámbito espacial, que generalmente se refiere a un municipio, a un área urbana o a una
zona con escala de barrio.
La planificación urbana está relacionada con la geografía, la arquitectura y la ingeniería civil en la medida
en que ordenan espacios. Debe asegurar su correcta integración con las infraestructuras y sistemas
urbanos. Precisa de un buen conocimiento del medio físico, social y económico que se obtiene a través del
análisis según los métodos de la geografía, la sociología y demografía, la economía y otras disciplinas. El
planeamiento urbanístico es, por tanto, una de las especializaciones de la profesión de urbanista, aunque
normalmente es practicado por arquitectos (mayoritariamente) y también por geógrafos, ingenieros
civiles y otros profesionales, en los países en los que no existe como disciplina académica independiente.
Sin embargo, el urbanismo no es sólo el planeamiento, sino que precisa gestión lo cual conlleva
organización político-administrativa.
La planificación urbana se concreta en los Planes urbanísticos, instrumentos técnicos que comprenden
generalmente una memoria informativa sobre los antecedentes y justificativa de la actuación propuesta,
unas normas de obligado cumplimiento, planos que reflejan las determinaciones, estudios económicos sobre
la viabilidad de la actuación y ambientales sobre las afecciones que producirá.
La planificación urbana establece decisiones que afectan al derecho de propiedad, por lo que es necesario
conocer la estructura de la propiedad y establecer cuál puede ser el impacto de las afecciones a
la propiedad privada sobre la viabilidad de los planes.
Dentro de nuestra propuesta de ciudad ecológica, se plantea la siguiente política de urbanismo, el cual
promoverá:
El desarrollo urbano sostenible con planificación integral.
Ciudades accesibles y articuladas
La ocupación ordenada y funcional del suelo, en concordancia a los principios de una ciudad auto sostenible.
37
II.1.1 Plan regulador del centro poblado
Es la planificación física integral en el ámbito provincial que orienta y regula la organización físico-espacial
de las actividades humanas en cuanto a la distribución, jerarquía, roles y funciones de los centros poblados
en los ámbitos urbano y rural; en nuestro caso, se refiere a la propuesta del plan que tenemos para la
nueva ciudad de Karapolis, tomando en cuenta los objetivos que requiere una ciudad moderna, amigable con
la naturaleza, auto sostenible y sobre todo, que sea una ciudad icono, es decir, una ciudad que sea un
ejemplo para otras ciudades de latino américa y del mundo.
Para lograr este objetivo, se plantea a este plan regulador, tenga los siguientes principios:
Incremento de los aportes normativos, sobre todo en relación a los aportes de las áreas verdes (dicho
incremento se plantea en 20%).
Karapolis será una ciudad auto sostenible en términos de energía (paneles solares, energía eólica, y la
producción de gas metano), y alimentos (se coordinara con los propietarios de zonas adyacentes a la
ciudad, para que se reoriente su producción de agricultura orgánica, la cual será consumida por los
pobladores de la nueva ciudad ecológica.
Legalizar, a través de parámetros normativos, una densidad poblacional adecuada, a través de un límite
de área construida y altura máxima de construcción, en las zonas de uso de vivienda.
Convenio con la empresa privada para la implementación de una universidad de investigación.
II.1.2 Expansión urbana
A diferencia de los países del primer mundo, donde el tema de la expansión urbana ha generado muchos
estudios, discusiones y políticas de estado, en Perú la expansión de las grandes ciudades ha atraído
relativamente poca atención, aun cuando dicho fenómeno es una característica ampliamente reconocida de
todo el territorio. Hay varias razones que pueden explicar esta disparidad:
El tardío proceso de urbanización en la mayoría de las zonas fuera del casco urbano de las ciudades
consolidadas, donde hasta en años recientes predominaba una economía de base agraria.
El fuerte predominio de las principales ciudades, particularmente las capitales caracterizadas por un
patrón de crecimiento espacial muy concentrado alrededor de las áreas centrales;
El crecimiento de asentamientos ilegales en las periferias urbanas, fuera de los límites de las regulaciones
urbanísticas y sin haber sido tomados en cuenta por las inversiones públicas y privadas.
Así, mientras la expansión urbana en la mayoría de las regiones metropolitanas muestra un panorama de
pobreza, informalidad e ilegalidad de los patrones de uso del suelo, y una ausencia de infraestructura,
equipamientos y servicios básicos, nuestra propuesta establece una alternativa completamente diferente.
La propuesta para la ciudad de Karapolis, desde el punto de vista urbano, plantea la zonificación bien
definida de sectores de vivienda (lotes de 250m2, 500m2, 1,000m2, 1,500m2), zonas comerciales, y zonas
de recreación, intercomunicadas a través de vías amplias. (Sección de vías que favorece el tránsito
38
Vehicular y peatonal, además de una ciclo vía). También planteamos una infraestructura vial que favorece el
uso de buses articulados.
Nuestra propuesta, ciudad Karapolis, la primera ciudad eco tecnológica de América, plantea en esta
primera etapa un área de 149.27 Ha, y será el primero de tres etapas, que en su conjunto tendrá 1,100 Ha.
II.1.3 Usos de suelo
A partir de las recomendaciones de las Naciones Unidas en su conferencia de Hábitat, a la tierra se le
asigna una alta importancia para el desarrollo de la vida humana en tanto es el soporte fundamental para su
permanencia y desarrollo, siendo éste el objetivo más importante de la política de asentamientos humanos.
Es decir, al recurso suelo se le reconoce como un elemento imprescindible, que sustenta la formación
social, política y económica de la sociedad. El uso de suelo se refiere a la ocupación de una superficie
determinada en función de su capacidad agrológica y por tanto de su potencial de desarrollo, se clasifica de
acuerdo a su ubicación como urbano o rural, representa un elemento fundamental para el desarrollo de la
ciudad y sus habitantes ya que es a partir de éstos que se conforma su estructura urbana y por tanto se
define su funcionalidad.
La planificación urbana constituye una herramienta a través de la cual el Estado define el tipo de uso que
tendrá el suelo dentro de la ciudad, asimismo determina los lineamientos para su utilización normando su
aprovechamiento. Su asignación se da a partir de sus características físicas y funcionales que tienen en la
estructura urbana, y tiene el objetivo de ocupar el espacio de manera ordenada y de acuerdo a su
capacidad física (ocupación de zonas aptas para el desarrollo urbano), lo que finalmente se traduce en un
crecimiento armónico de la ciudad.
Nuestra propuesta, ciudad Karapolis, la primera ciudad eco tecnológica de América, plantea un uso de suelo
adecuado a su topografía y orientado a dar confort al poblador, desde un punto de vista ecológico, con
calles que delimitan y zonifican sectores por densidad principalmente y uso residencial y comercial.
El uso de suelo en nuestra ciudad, debe de plantear el uso sostenible de los recursos naturales, es decir
que al zonificar nuestra ciudad, a través de nuestro plan maestro, debe contemplar que dentro de las
zonas de recreación exista el abastecimiento suficiente de agua para regadío, ya sea a través de la
extracción por pozos o por reciclaje de aguas pluviales o de las viviendas.
39
CAPITULO III DATOS BÁSICOS DE DISEÑO III.1 Parámetros de diseño
Es un tema que ha sido altamente debatido, no solamente en la sociedad contemporánea, sino a través del
tiempo, ha logrado diversas tendencias, desde el concepto de seguridad, las llamadas ciudades seguras
(concepto de ciudades privadas, cerradas o ciudades blindadas) hasta el concepto de ciudades “amigable”
con la naturaleza. El reto actual es impulsar que las nuevas ciudades mejoren la vida del ciudadano, elevar
el confort del poblador (familias), y sobre todo, estar en armonía con la naturaleza.
En la normativa peruana, se establece que cada nueva ciudad, cada nuevo proyecto urbanístico o de
habilitación urbana, debe plantear desde su concepción aportes a la ciudad que serán los parámetros pre
establecidos para el bienestar del ciudadano. Dichos aportes principalmente son dirigidos hacia las áreas
de recreación (parques), servicio de salud (hospitales), servicio de educación (colegios) y servicio de
accesibilidad (pistas y veredas), etc.
Los aportes reglamentarios (o aportaciones urbanísticas como se conocen en otros países) tienen base
legal en la Ley N° 29090, la cual al definir en su artículo 3° a la habilitación urbana como el proceso de
convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de
distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública, redes para
la distribución de gas y redes de comunicaciones, precisa que esta transformación del terreno (de rústico
a urbano) exige aportes gratuitos y obligatorios para fines de recreación pública, para servicios públicos
complementarios, para educación, salud y otros fines, en lotes regulares edificables que constituyen bienes
de dominio público del Estado, susceptibles de inscripción en el Registro de Predios de la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).
Ello, de manera concordante con el RNE, que en su Norma G.040 define al Aporte como el “área de terreno
habilitado destinado a recreación pública y servicios públicos, que debe inscribirse a favor de la institución
beneficiaria, y que es cedida a título gratuito por el propietario de un terreno rústico como consecuencia
del proceso de habilitación urbana”.
Las áreas de recreación pública son aquellas superficies destinadas a parques de uso público, mientras que
los servicios públicos para el RNE son aquellos que define como domiciliarios (agua, desagüe, energía
eléctrica, gas y comunicaciones conectados a un predio independiente, y como complementarios
(educación, salud, comerciales, recreativas, religiosas, de seguridad, etc.). En tal sentido, y dependiendo del
tipo de habilitación urbana que se efectúe (residencial, para uso comercial, para uso industrial, para usos
especiales, en riberas y laderas, etc.), la nueva ciudad tiene la obligación de ceder gratuitamente un
porcentaje del terreno habilitado para los fines correspondientes (educación, salud, infraestructuras,
parques, entre otros). Ello quiere decir que no en todos los tipos de habilitación deberán efectuarse
aportes, y que para el tipo de habilitación para los que sean obligatorios, no siempre se efectuarán con los
mismos fines. Por ejemplo, las habilitaciones comerciales para uso exclusivo no requieren de aportes. Por
otro lado, solo las habilitaciones residenciales requieren aportes con fines educativos mientras que los
40
aportes para parques zonales resultan obligatorios para las habilitaciones con fines residenciales,
comerciales e industriales. Con la recepción de obras y su inscripción en el Registro de Propiedad
Inmueble, se entiende que transferido el terreno a favor de la respectiva entidad estatal, ésta le dará el uso
correspondiente. Por disposición legal, tales terrenos constituyen bienes de dominio público. Éstos, por
mandato constitucional (artículo 73°) son inalienables e imprescriptibles, pero pueden ser concedidos a
particulares conforme a ley, para su aprovechamiento económico. Tenemos entonces que los aportes
reglamentarios son bienes de dominio público, los cuales según la definición del artículo 2.2 del Reglamento
de la Ley N° 29151 General de Sistema Nacional de Bienes Estatales, aprobado por Decreto Supremo N° 007-
2008-VIVIENDA, son:
“aquellos bienes estatales, destinados al uso público como playas, plazas, parques, infraestructura vial, vías
férreas, caminos y otros, cuya administración, conservación y mantenimiento corresponde a una entidad;
aquellos que sirven de soporte para la prestación de cualquier servicio público como los palacios, sedes
gubernativas e institucionales, escuelas, hospitales, estadios, aportes reglamentarios, bienes reservados y
afectados en uso a la defensa nacional, establecimientos penitenciarios, museos, cementerios, puertos,
aeropuertos y otros destinados al cumplimiento de los fines de responsabilidad estatal, o cuya concesión
compete al Estado. (…)”.
Así, si bien no han sido definidos de manera expresa, en tanto los aportes reglamentarios están destinados
a servir de soporte para la prestación de servicios públicos y el desarrollo de recreación pública
(parques), califican como bienes de dominio público, por tanto inalienables e imprescriptibles. Cabe notar
que el estatus jurídico de bien de dominio público puede ser modificado total o parcialmente por el de bien
de dominio privado del Estado por medio de una declaración de desafectación administrativa de su calidad
de bien de dominio público, conforme a lo establecido en el artículo 43° del Reglamento de la Ley N° 291515,
cuando el bien haya perdido la naturaleza o condición apropiada para la prestación de un servicio público o
para su uso público. La entidad beneficiada con el aporte reglamentario puede solicitar la desafectación, la
cual deberá ser aprobada por la SBN (Superintendencia Nacional de Bienes del Estado). Una vez que el bien
pasa a formar parte del dominio privado de la respectiva entidad se puede otorgar derechos más amplios
sobre el mismo, como aquellos derivados de contratos de compraventa, permuta, superficie, usufructo y
arrendamiento. Por el contrario, el carácter inalienable de los bienes de dominio público implica que éstos
no pueden ser objeto de ningún acto de disposición, con lo cual su dominio no podría ser trasladado al
privado mediante los contratos arriba señalados, pero sí a través de mecanismos como el de la concesión.
Así, cada sector a través la entidad a la cual se destina el aporte (por ejemplo el Ministerio de Educación en
el caso de los aportes para fines educativos) en virtud de sus respectivas normas, y las Municipalidades
Distritales cuando se trate de aportes con otros fines, en virtud tanto de la Ley N° 27972 Orgánica de
Municipalidades (LOM) del 27 de abril de 2003 que al igual que sus predecesoras recoge que los aportes
provenientes de habilitaciones urbanas constituyen bienes de las Municipalidades, y del Reglamento de
Adjudicación de Terrenos Fiscales para Fines Urbanos, aprobado por Decreto Supremo N° 004-85-VC, que
precisa que el terreno producto del aporte reglamentario, en su condición de bien de dominio público,
puede ser entregado en concesión al privado para que éste preste algún servicio público o realice una obra
de infraestructura pública y/o afectado en uso a favor de personas jurídicas privadas sin fines de lucro u
otras entidades públicas, han ido administrando el mejor uso para estos aportes (los cuales es posible
incluso redimir en dinero). La excepción a esta regla la constituyen los aportes reglamentarios otorgados a
favor del Servicio de Parques de Lima (SERPAR de la Municipalidad Metropolitana de Lima), cuyo marco
legal permite que una vez incorporados al patrimonio municipal puedan ser vendidos en pública subasta con
41
cargo a que los ingresos sean aplicados en el mantenimiento y mejoramiento de los parques y jardines, lo
cual ha sido incluso ratificado por nuestro Tribunal Constitucional e incluso desarrollado por la Comisión de
Eliminación de Barreras Burocráticas del INDECOPI en el sentido que no sería una barrera burocrática
ilegal (aunque no se hizo mayor análisis sobre su racionalidad).
Observación: dentro de los conceptos establecidos para el diseño de la ciudad de KARAPOLIS son los
siguientes:
Incremento de los aportes normativos, en relación a las áreas de recreación (20% de aporte para zonas de
parques).
Plantear una ciudad auto sostenible en términos de energía (paneles solares, energía eólica, y la
producción de gas metano), y alimentos (en coordinación con los vecinos que tengan zonas agrícolas).
Plantear, a través de parámetros normativos, una densidad poblacional adecuada, a través de un límite de
área construida y altura máxima de construcción.
Convenio con la empresa privada para la implementación de Clínicas, universidades y colegios privados.
La concesión de espacios públicos a empresas privadas para su implementación.
III.1.1 Período de diseño
Se plantea la construcción de la misma en siete años.
En la primera etapa consta de Habilitar un área de 149.27 Ha. En una segunda etapa, la ampliación de 350
Ha. Para el uso exclusivo de Casas de Campo, en donde se plantea tener lotes de 1,000 m2, (los cuales
tendrán parámetros especiales, como por ejemplo el dejar un 70% de área libre y tener como máximo dos
niveles).
En una tercera etapa se plantea la ampliación de 1,100 Ha. Donde tendrá un uso mixto, debido a la cercanía a
la ciudad y al río.
En estas tres etapas tenemos como meta final el tener una ciudad con las siguientes características:
Ciudad auto sostenible (en coordinación con la población adyacente se plantea redirigir su producción
agrícola las cuales abastecerán a la ciudad de Karapolis). Estos productos serán frutas y verduras
orgánicas.
Ciudad ejemplo desde el punto de vista de modernidad, urbanísticamente amigable con el medio ambiente, y
eco tecnológico, donde se utilizara vehículos eléctricos para el transporte público y privado.
Ciudad que albergara a más de 150,000 residentes, los cuales no tendrán que salir de Karapolis, porque en
ella encontraran todo lo que se necesite, desde el punto de vista de modernidad, confort, y profesional.
Ciudad que por su importancia, se plantea la construcción de un aeropuerto, con lo cual tendría todo lo
necesario para la llegada de visitantes internacionales.
42
III.1.2 Población de diseño
Existen dos tipos de población:
Población que va a diseñar y elaborar la ciudad de Karapolis.
Se divide en dos etapas: en un inicio, en la etapa del diseño de la ciudad, donde se reúne un Equipo
Pluriacadémico, equipo de profesionales especializados que diseñaran la ciudad (Estudios
multidisciplinarios), y en una segunda etapa, durante la ejecución de la ciudad y sus diversos componentes
(habilitación urbana, Mall, Hoteles, etc.). En esta etapa, también debemos de agregar que estos trabajadores
necesitaran diversos tipos de servicios (alimentación, vestido, vivienda temporal, etc), con lo cual se
incrementa la población que dará servicio a estos operarios de la construcción.
Población ha quien va a ser dirigido el diseño de la ciudad de karapolis.
Para efectuar la elaboración del proyecto KARAPOLIS, es necesario hacer el Cálculo de población futura de
la localidad, así como de la clasificación de su nivel socioeconómico dividido en dos tipos: Residencial e
Itinerante. Es decir, la población residencial, es aquella que no solamente es propietaria de sus lotes (los
cuales ya tienen construida la edificación con todas las comodidades necesarias para su confort), sino que
puede hacer uso del derecho de alquilar dicha propiedad, con lo cual se asegura la vivencia en la edificación
durante los 12 meses del año.
Y la población itinerante, se refiere a la población que viene de visita por temporadas cortas, y se hospeda
ya sea en los hoteles, Bungalows, o en las propiedades preparadas para este tipo de población.
Además, debemos de distinguir si son zonas para vivienda, comercio o industria, ya que cada uno tiene un
tipo especial de población.
Así mismo, determinar la población actual, cuando aún estamos al inicio del proyecto, no sería posible,
porque sería cero (0 habitantes). El tomar como base de datos los proporcionados por el Instituto Nacional
de Estadísticas e Informática (INEI), tomando en cuenta los últimos tres censos disponibles para el proyecto
hasta el año de realización de los estudios y proyectos, tampoco sería una información adecuada, tomando
en cuenta que la zona en la actualidad tiene poco movimiento económico, y que dicho sea de paso, con
nuestro proyecto, y con la inversión privada en un inicio de más de $ 70´000,000 (setenta millones de
dólares), todo el espectro de la región va a cambiar.
Observación N°1: En el cálculo de la población de proyecto o futura intervienen diversos factores como son:
Variación de las tasas de crecimiento en base al estimado de venta de lotes en los próximos 7 años.
Incremento de la aceptación de clientes que deseen residir en un lugar que le de todas las comodidades
necesarias para su vivencia, aceptación por parte de los clientes que deseen pasar cortos periodos de
tiempo y gozar de los atractivos del nuevo concepto de la ciudad de karapolis, y agregaríamos un tercer
tipo de cliente, que serían los que deseen invertir en nuestro proyecto, adquiriendo terrenos y luego
construyendo en ellos su edificación (a modo de inversión, ya que su propiedad con el transcurso del
tiempo incrementara su valor).
Luego de analizar lo mencionado anteriormente, establecemos que tenemos que partir por la información
cuantitativa del proyecto, es decir la cantidad de lotes que tenemos a la venta:
43
CUADRO N° 1
CUADRO N° 2
44
Observación N° 2: Tomando en cuenta que en promedio la familia es de cuatro integrantes (lotes de
vivienda), los Bungalows serán también diseñados para albergar una familia de hasta 4 integrantes
(Bungalows de 250 m2) y los bungalows de 500 m2 (familias de hasta 8 integrantes). También debo
mencionar que tendremos dos tipos de hoteles (Hoteles de 5 estrellas y Hoteles de 4 estrellas), en estos
hoteles tendremos una capacidad para albergar hasta 2,500 personas. También se plantea la creación de
una Universidad de Investigación (se plantea una ciudad universitaria), y por ultimo debemos de agregar la
población de servicio, es decir la población que viene a ejercer un trabajo específico, tanto en los
comercios como en trabajos de mantenimiento de la ciudad.
Como resultado de este análisis, debemos de mencionar que tendríamos una población cercana a los
20,000 habitantes.
III.2 Coeficientes de variación de consumo
El consumo no es constante durante todo el año, varía según el mes, el día ya la hora, es por esta razón que
con la población estimada y los valores medios de los servicios básicos que se tienen en mención en esta
parte del informe, lograremos tener valores que ayudaran a la toma de decisión para los recursos
necesarios en el proyecto, y tener una continuidad de los servicios básicos vitales.
Servicios básicos:
1. Abastecimiento de agua potable y Alcantarillado
45
El sistema de Agua Potable contara con procesos de osmosis inversa y alcalinización del recurso hídrico,
haciendo que el agua de cada vivienda sea bebible, también se tendrán planta de tratamiento de aguas
negras para la agro industria y las áreas verdes.
El proyecto tendrá una demanda de agua de 200 litros por personas, pero según la Organización mundial
de la salud (OMS) cada persona debe consumir 100 litros de agua para satisfacer las necesidades de
consumo y de higiene, pero según SUNASS en Lima consumimos alrededor de 250 litros por persona.
Tomando en cuenta que 1 m3 es igual a 1000 litros
Las fuentes de abastecimiento:
Rio Huaura tiene un caudal promedio de 25 m 3 por segundo
Pozos Tubulares 10 m 3 por segundo
Galerías Filtrantes 2 m 3 por segundo
Tomando la población del proyecto de alrededor de 20 mil personas
Tendríamos:
Un consumo de 4 000 m 3
Población Consumo Total
consumo en m 3 x día
personas Lts x
persona Lts
20000 200 4000000 4000
2. Energía eléctrica
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La ciudad tendrá varias fuentes de energía, dentro de ellas tendremos la energía renovable del
electromagnetismo, que es lo último en energías renovables en el mercado.
El proyecto tendrá una demanda de energía de 3.58 kwh por personas por día, pero según el Fondo de
inclusión social energético (FISE) cada persona debe consumir 2.4 Kwh, pero según MINEM el consumo por
persona por día es de 3.89 Kwh en Lima.
Las fuentes de abastecimiento:
Planta de distribución eléctrica Isa Rep
Planta de Paneles solares y energía eólica
Planta de energía electromagnética
Tendríamos un consumo de:
Población Consumo
por día Total
consumo
personas Kwh x
persona Kwh x día
20000 3,58 71600
3. Limpieza Pública
47
El proyecto tendrá una planta de reciclaje, también una de residuos sólidos y de residuos orgánicos,
poniendo la tecnología para la eficiencia del tratamiento de los residuos en general.
El proyecto tendrá una producción de basura de 2 kg por personas por día, pero según el ministerio del
ambiente (MINAM) cada persona produce 1.2 Kg, y según WWF y BID el consumo por persona por día es de
0.9 Kg en Lima.
Las fuentes de Producción:
La industria y los negocios locales
Los Hogares
Las Áreas Públicas
Población Producción
por día total
Producción Total
personas Kg x persona Kg x día Toneladas
20000 2 40000 40
48
4. Transporte urbano
El proyecto tendrá dentro de sus características más importantes el principio de corsia sinistra (carril
izquierdo), y via segregada para el transporte público, además tendremos buses articulados, bi
articulados, y buses de 12 metros eléctricos, se implementaran electro lineras para el abastecimiento de
los buses, paraderos de validación previa, y terminales inclusivos.
49
El proyecto tendrá un gasto de 7 soles por personas por día, pero según el ministerio de Transporte y
Comunicaciones (MTC) cada persona gasta 10 soles por día y según el Consorcio de Investigación
Económica y Social (CIES) el gasto por persona por día es de 12 soles en Lima.
Medios de Transporte:
Transporte Público
Transporte privado
Transporte Particular
Población Gasto por
día total
Gasto
personas soles x persona
día
20000 7 140000
5. Alimentación
El proyecto tendrá la primera granja vertical de Sudamérica, donde los productos serán 100% orgánicos.
Explotaremos la agro industria tecnificada para tener super alimentos con calidad exportación.
50
El proyecto tendrá un Consumo alimentos de 2.8 kg por personas por día, según el ministerio de Salud
(MINSA) cada persona consume 3.7 Kg, y según la ONU el consumo por persona por día es de 2.9 Kg.
Las fuentes de Producción:
Granjas Verticales
La industria alimentaria local
Los supermercados
Los Comedores populares
Población Producción
por día total
Producción Total
personas Kg x persona Kg x día Toneladas
20000 2,8 56000 56
51
III.3 Gasto máximo diario (LPS)
Q= (Gasto medio diario) x (Coeficiente de variación diaria)
1. Agua y desagüe
Consumo x día
Consumo x día Gasto
Máximo x día
Lts x persona coeficiente Lts x persona
200 1,44 288
2. Energía Eléctrica
Consumo x día Consumo x día Gasto Máximo
x día
Kwh x persona coeficiente Kwh x persona
3,58 1,72 6,16
3. Limpieza Pública
Consumo x día Consumo x día Gasto Máximo
x día
Kg x persona coeficiente Kg x persona
1 1,61 1,61
4. Transporte Urbano
Consumo x día Consumo x día Gasto Máximo
x día
soles x persona coeficiente soles x persona
7 1,36 9,52
52
5. Alimentación
Consumo x día
Consumo x día Gasto Máximo
x día
Kg x persona coeficiente Kg x persona
2,8 1,81 5,068
III.4 Coeficiente de variación diaria
Las estadísticas demuestran que hay días del año con consumos mayores y otros con consumos mínimos,
con relación al consumo diario promedio. Es decir no es el mismo volumen que se consume el lunes que es
el inicio de semana, al que se consume el domingo.
El ámbito de variación de este coeficiente va de 1.2 a 2.0 en relación al gasto medio diario, sin embargo por
cuestiones inherentes a las fuentes de abastecimiento tales como escasez y de costos entre otras, se
recomienda los valores de:
1. Agua y desagüe
Coeficiente
Lts x día
1.44
2. Energía Eléctrica
Coeficiente
Kwh x día
1.72
3. Limpieza Pública
Coeficiente
Kg x día
1.61
53
4. Transporte Urbano
Coeficiente
soles x día
1.36
5. Alimentación
Coeficiente
Kg x día
1.81
III.5 Gasto máximo horario (LPS)
Q= (Gasto máximo diario) x (Coeficiente de variación horario)
1. Agua y desagüe
Gasto Máximo x día
Consumo x hr
Gasto Máximo x
hora
Lts x persona coeficiente Lts x persona
288 1,97 567,36
2. Energía Eléctrica
Gasto Máximo x día
Consumo x hr
Gasto Máximo x hora
Kwh x persona coeficiente Kwh x persona
6,1576 1,68 10,344768
3. Limpieza Pública
Gasto Máximo x día
Consumo x hr
Gasto Máximo x hora
Kg x persona coeficiente Kg x persona
1,61 1,74 2,8014
54
4. Transporte Urbano
Gasto Maximo x dia
Consumo x hr
Gasto Maximo x hora
soles x persona coeficiente soles x persona
9,52 1,59 15,1368
5. Alimentación
Gasto Máximo x día
Consumo x hr Gasto Máximo
x hora
Kg x persona coeficiente Kg x persona
5,068 1,77 8,97036
III.6 Coeficiente de variación horaria
Gasto máximo diario no es consumido por la población durante las 24 horas del día, se ha determinado que
existe un mayor consumo por la mañana, y un mínimo a las 4:00 horas de la madrugada.
El ámbito de variación de este coeficiente va de 1.5 a 2.0 en relación al gasto máximo diario, sin embargo
por cuestiones inherentes a las fuentes de abastecimiento tales como escasez y de costos entre otras, se
recomienda los valores de:
1. Agua y desagüe
Coeficiente
Lts x hora
1,97
2. Energía Eléctrica
Coeficiente
kwh x hora
1,68
3. Limpieza Pública
Coeficiente
Kg x hora
1,74
55
4. Transporte Urbano Coeficiente
soles x hora
1,59
5. Alimentación
Coeficiente
Kg x hora
1,77
56
CAPITULO IV IMPACTO AMBIENTAL
IV.1 Tipos de Impacto Ambiental
Existen diversos tipos o clasificaciones de impacto ambiental, entre los cuales se encuentran:
IV.1.1 Directo e Indirecto
El impacto ambiental directo se refiere a todo aquel, tanto positivo como negativo, el cual su consecuencia o
cambios se pueden apreciar de inmediato o al muy poco tiempo de que sucedan.
Mientras que el impacto ambiental indirecto es aquel en el cuál el ecosistema es afectado de forma
colateral, por lo tanto toma un tiempo bastante largo antes de divisar cambios.
IV.1.2 Acumulativo o Sinérgico
Los impactos acumulativos son, como lo dice su nombre, aquellos pequeños impactos que se van sumando
con el tiempo en un mismo ecosistema y cuyo efecto aumenta según van acumulándose, mientras que los
impactos sinérgicos son aquellos que colaboran entre sí y desencadenan un efecto mayor que si estuvieran
ocurriendo uno a la vez.
IV.1.3 Reversible e Irreversible
Se mide el impacto casado en un ecosistema como reversible cuando es posible recuperar la zona, ya sea
mediante formas naturales o tratamientos llevados a cabo por el ser humano con el paso del tiempo.
Cuando un impacto es irreversible, significa que no hay forma de recuperar dicho espacio de ninguna
forma, ya que los efectos son irreversibles.
IV.1.4 Actual o Potencial
Se clasifica como Actual, cuando está ocurriendo en el instante, mientras que el potencial se refiere a aquél
que puede llegar a ocurrir en el futuro si no se llevan a cabo las acciones necesarias para evitarlo.
57
IV.1.5 Temporal o Permanente
Cuando es temporal, significa que con el paso del tiempo el mismo puede llegar a desaparecer y el
ecosistema recuperará su estado natural, mientras que un impacto permanente genera un cambio que se
sigue manteniendo con el paso del tiempo en la zona afectada.
Se considera un impacto temporal corto todo aquel que dure un periodo menor a 9 años. Un impacto
temporal de duración media, son aquellos que duran entre 10 y 19 años.
Y un impacto temporal extenso es aquel que se mantiene en la zona por períodos de tiempo mayores a 20
años.
IV.1.6 Local o Diseminado
Se mide el impacto como local cuando el medio afectado no se expande en una gran extensión del territorio,
sino que se mantiene concentrado en un mismo lugar, mientras que cuando un impacto se clasifica como
diseminado es debido a que el mismo puede legar a afectar a otras zonas incluso lejanas desde donde se
originó.
IV.1.7 Base Legal
En nuestro país, se establece, como marco legal, las siguientes leyes:
Ley General del Ambiente – Ley N° 28611 (publicada el 15 de octubre de 2005).
Ley Marco del Sistema Nacional de Gestión Ambiental – Ley N° 28245 (publicada el 8 de junio de 2004).
Reglamento de la Ley Marco del Sistema Nacional de Gestión Ambiental Decreto Supremo N° 008 – 2005 –
PCM (publicada el 28 de enero de 205).
Ley de Creación, organización y funciones del Ministerio del Ambiente – Decreto Legislativo N° 1013
(publicada el 14 de mayo de 2008).
58
CAPITULO V PRESUPUESTO Y FORMULA POLINOMICA
V.1 Análisis de Costos Unitarios
Costos de Inversión
Terreno Comercial
Costo de la oferta
Tiempo Año Oferta metraje Habilitación
Urbana valor del terreno
total costo oferta
und M2 X M2 en $ X M2 en $ $
0 2018 1 100 200 20 22000
1 2019 1 100 200 20 22000
2 2020 1 100 200 20 22000
3 2021 1 100 150 25 17500
4 2022 1 100 150 25 17500
5 2023 1 100 150 25 17500
6 2024 1 100 150 25 17500
7 2025 1 100 150 25 17500
8 2026 1 100 150 25 17500
9 2027 1 100 150 25 17500
10 2028 1 100 150 25 17500
Costos de Inversión
Terreno Vivienda Costo de la
oferta
Tiempo Año Oferta metraje Habilitación
Urbana valor del terreno
total costo oferta
und M2 X M2 en $ X M2 en $ $
0 2018 1 500 85 20 52500
1 2019 1 500 85 20 52500
2 2020 1 500 85 20 52500
3 2021 1 500 75 25 50000
4 2022 1 500 75 25 50000
5 2023 1 500 75 25 50000
6 2024 1 500 75 25 50000
7 2025 1 500 75 25 50000
8 2026 1 500 75 25 50000
9 2027 1 500 75 25 50000
10 2028 1 500 75 25 50000
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COSTO DE OBRAS DE HABILITACION URBANA
ITEM PARTIDA A EJECUTAR COSTO x M3
1 PISTA DE CONCRETO - 210 km/cm2 294,80
2 VEREDA DE CONCRETO - 175 km/cm2 276,38
3 HABILITACION DE PARQUES 148,50
4 RED AGUA - DESAGUE 350,00
5 RED DE ALUMBRADO SUB TERRANEO 260,00
6 RED FIBRA OPTICA 580,00
7 CONSTRUCCION DE PUENTE 35.000.000,00
V.2 Presupuesto
Fuente Capeco
Costos Totalizados TOTAL
Terreno Vivienda $417.500.000,00
Terreno Comercial $150.940.000,00 $568.440.000,00
Costos Totalizados
Terreno Vivienda $417.500.000,00
Terreno Comercial $150.940.000,00
construcción Vivienda $1.166.500.000,00
construcción Comercial $766.800.000,00
Zonas Recreativas $4.296.000.000,00
Zona de Usos Múltiples $2.524.250.000,00
Total $9.321.990.000,00
60
V.3 Fórmula Polinómica
Terreno
%
Costo Terreno 45
Publicidad 10
Marketing 6
Estrategia 4
Logística 35
100
Habilitación Urbana
%
Pistas 15
Veredas 7
Agua 7
Desagüe 6
Luz 5
Movimiento de Tierras 20
Áreas Comunes 15
Logística 25
100
61
Costos de Inversión
Terreno Comercial
Costo de la oferta
Tiempo Año Oferta metraje Habilitación
Urbana valor del terreno
sub total costo
total costo oferta
M2 X M2 en $ X M2 en $ X unid $
0 2018 120 100 200 20 22000 $2.640.000,00
1 2019 240 100 200 20 22000 $5.280.000,00
2 2020 360 100 200 20 22000 $7.920.000,00
3 2021 720 100 150 25 17500 $12.600.000,00
4 2022 1000 100 150 25 17500 $17.500.000,00
5 2023 1000 100 150 25 17500 $17.500.000,00
6 2024 1000 100 150 25 17500 $17.500.000,00
7 2025 1000 100 150 25 17500 $17.500.000,00
8 2026 1000 100 150 25 17500 $17.500.000,00
9 2027 1000 100 150 25 17500 $17.500.000,00
10 2028 1000 100 150 25 17500 $17.500.000,00
Total x años $150.940.000,00
62
Costos de Inversión
Terreno Vivienda
Costo de la oferta
Tiempo Año Oferta metraje Habilitación
Urbana valor del terreno
sub total costo
total costo oferta
M2 X M2 en $ X M2 en
$ X unid $
0 2018 120 500 85 20 52500 $6.300.000,00
1 2019 120 500 85 20 52500 $6.300.000,00
2 2020 360 500 85 20 52500 $18.900.000,00
3 2021 720 500 75 25 50000 $36.000.000,00
4 2022 1000 500 75 25 50000 $50.000.000,00
5 2023 1000 500 75 25 50000 $50.000.000,00
6 2024 1000 500 75 25 50000 $50.000.000,00
7 2025 1000 500 75 25 50000 $50.000.000,00
8 2026 1000 500 75 25 50000 $50.000.000,00
9 2027 1000 500 75 25 50000 $50.000.000,00
10 2028 1000 500 75 25 50000 $50.000.000,00
8320 Total x años $417.500.000,00
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COSTO DE OBRAS DE HABILITACION URBANA
ITEM PARTIDA A EJECUTAR
AREA TERRENO
COSTO x M3
COSTO PARCIAL
1 PISTA DE CONCRETO - 210 km/cm2 88.323,55 m3 S/294,80 S/26.037.781,95
2 VEREDA DE CONCRETO - 175 km/cm2 44.161,77 m3 S/276,38 S/12.205.210,01
3 HABILITACION DE PARQUES 167.819,95 m2 S/148,50 S/24.921.262,58
4 RED AGUA - DESAGUE 36.801,48 ml S/350,00 S/12.880.517,42
5 RED DE ALUMBRADO SUB TERRANEO 36.801,48 ml S/260,00 S/9.568.384,37
6 RED FIBRA OPTICA 36.801,48 ml S/580,00 S/21.344.857,43
7 CONSTRUCCION DE PUENTE VEHICULAR DE INGRESO (6 CARRILES) S/35.000.000,00
64
CAPITULO VI ESTUDIO DE MERCADO
El sector construcción es uno de los sectores más dinámicos de la economía del Perú
con un crecimiento aproximado de 6% anual. Solo a nivel de vivienda, actualmente en el país
existe una demanda insatisfecha de 400,000 unidades de las cuales, con la oferta actual, solo
se logra cubrir el 7%. En este sector se ha encontrado un mercado potencial que hoy está
desatendido, se trata de 488,000 jóvenes adultos del segmento A y B, que hoy en día ya están
demandando una vivienda con características específicas en función de su actual estilo de
vida.
VI.1 Brecha Oferta - Demanda
Determinación de la Brecha Oferta y Demanda
Unidades Inmobiliarias - Vivienda Demanda
Tiempo Año Oferta Local Deficit
0 2018 120 40000 -39880
1 2019 120 40000 -39880
2 2020 360 40000 -39640
3 2021 720 40000 -39280
4 2022 1000 40000 -39000
5 2023 1000 40000 -39000
6 2024 1000 40000 -39000
7 2025 1000 40000 -39000
8 2026 1000 40000 -39000
9 2027 1000 40000 -39000
10 2028 1000 40000 -39000
Fuente : BCR Y SCOTINBANK - CAPECO
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Determinación de la Brecha Oferta y Demanda
Unidades Inmobiliarias - Comercial Demanda
Tiempo Año Oferta Local Deficit
0 2018 120 10000 -9880
1 2019 240 10000 -9760
2 2020 360 10000 -9640
3 2021 720 10000 -9280
4 2022 1000 10000 -9000
5 2023 1000 10000 -9000
6 2024 1000 10000 -9000
7 2025 1000 10000 -9000
8 2026 1000 10000 -9000
9 2027 1000 10000 -9000
10 2028 1000 10000 -9000
Fuente : BCR Y SCOTINBANK – CAPECO
VI.2 Determinación del problema u oportunidad
En la actualidad mundial se viene experimentando una recuperación de la economía, por lo cual los índices
de crecimiento mundial han venido incrementándose paulatinamente, especialmente en los últimos dos años
y proyectándose a mantener la misma tendencia en los años venideros. Figura 6. Crecimiento anual del PBI mundial (%). Tomado de: BCRP,FMI y Consensus Forecast, 2016. Recuperado de http://www.consensuseconomics.com
66
Esta recuperación se ha dado básicamente debido a varios factores, uno de ellos es el incremento de los
precios de los commodities por la recuperación de Estados Unidos, como consecuencia de ello las
exportaciones superaron las importaciones en el 2016 conllevando a un superávit en los próximos años. El
escenario en América Latina se muestra favorecedor para el 2017, en el cual las economías de todos los
países se recuperan básicamente por la baja de las presiones inflacionarias, pero a su vez se mantienen
conservadores respecto al crecimiento fundamentalmente por el incremento de la tasa de la FED.
Nota. Tomado de: Latin American Consensus Forecast y BCRP para Perú, 2016.
http://www.consensuseconomics.com
A pesar del liderazgo en crecimiento del PBI de Perú respecto a la región, según el Banco Mundial (2017),
existen ciertos factores de la realidad peruana que resaltan de manera contrastante a esta realidad. Uno
de estos factores es la demanda de viviendas dentro del sector construcción inmobiliario. Año tras año, se
ha mantenido baja la oferta de viviendas y ha ido incrementando considerablemente el número de familias
que desean adquirir una vivienda debido al crecimiento del poder adquisitivo y la concentración de la
población en algunas regiones del Perú. Esta demanda, que en algunos sectores ha llegado a razón de 10
veces más frente a la oferta, se concentra principalmente en la ciudad de Lima, en donde el metro cuadrado
libre escasea y tiene un costo elevado, es por esto que muchos de los edificios son construidos sobre
terrenos que fueron grandes casas familiares. Según la consultora HGP (2017), existe un déficit
habitacional bastante amplio, llegando a tener una demanda insatisfecha de 450,000 viviendas, el 80% por
un valor mayor 25 a los S/ 80,000.00, alrededor de 400,000 viviendas. La mitad de este déficit se da
principalmente por un tema de calidad en materiales de construcción y servicios básicos. La otra mitad del
déficit se da en compra de una nueva vivienda, en donde se ha encontrado un mercado potencial
desatendido en Magdalena del Mar, uno de los distritos con precio promedio por metro cuadrado dentro de
un rango accesible y se cuenta con el terreno para elaborar la edificación; además del planteamiento de los
dueños del mismo, para realizar el estudio de evaluación de la rentabilidad para llevar a cabo un proyecto
inmobiliario en este espacio.
67
CAPITULO VII PLAN DE NEGOCIOS
Ciudades Inteligentes SAC, es una empresa que se constituyó con el fin de desarrollar y promover el
PROYECTO LIMA CITY GARDEN, de naturaleza sostenible, aportando a la edificación ecológicamente
responsable. Dentro de las últimas tendencias mundiales, ser eco amigable, no solo representa un beneficio
al medio ambiente, sino también un beneficio a largo plazo para los consumidores que optan por este tipo de
edificaciones. Esta característica llega a ser de peso si se evalúa la inversión inicial frente al beneficio
futuro y el diseño sostenible.
Si bien el sector es altamente competitivo, existe aún una gran oportunidad de capturar esta creciente
demanda y crear una ventaja diferencial de la cual obtener beneficios adicionales ya que, observamos que
la mayoría de los competidores ofrecen productos muy similares, por lo que no existe un factor
diferenciador para el cliente. En la actualidad se tienen pocos proyectos sostenibles en el Perú que estén
debidamente certificados por el Ministerio de Vivienda y puedan gozar de ciertos beneficios que el Estado
promueve para impulsarlos.
Adicionalmente, el precio promedio propuesto para estos inmuebles se encuentran dentro de los rangos
que son elegibles para acceder al crédito hipotecario MiVivienda, el cual, entre otros beneficios de primera
vivienda, se encuentran el Bono al Buen Pagador y el Bono MiVivienda Sostenible, que son un subsidio del
Estado y representan un descuento sobre el precio de la vivienda, haciéndolo aún más atractivo.
Se eligió al segmento A y B, basados principalmente en la aceptación y preferencia de este segmento por
las características del producto. Un cliente del segmento A y/o B, realiza una compra más racional, en la
cual pueda evaluar las características al detalle de su inversión y, como puede convertirse a la larga en un
beneficio. Además, este segmento valora las características del producto no solo lo sostenible, sino temas
principales como su ubicación y tamaño. Por consiguiente, el poder adquisitivo que los potenciales clientes
es alto, representando una gran oportunidad de rentabilidad para el proyecto.
VII.1 Justificación del Proyecto
El actual proyecto busca crear una empresa nueva, “La Inmobiliaria”, con el fin de realizar el proyecto de
inversión Edificio Multifamiliar Arequipa como único proyecto a la venta, con el cual se pretende obtener
una determinada rentabilidad para los propietarios del terreno, de esta forma se buscará satisfacer una
parte de la necesidad insatisfecha detectada como oportunidad potencial ofreciendo como valor diferencial
principal la sostenibilidad de sus materiales, es decir, será un proyecto Ecoamigable. En consecuencia, este
proyecto va a 28 generar puestos de trabajo en el país y contribuyendo con activar la economía del distrito,
a la vez que se pretende incrementar la calidad de vida de la población, se buscará modernizar la zona
urbana potenciando el espacio físico para que más familias vivan en el distrito. Además, el objetivo de este
68
trabajo es aplicar todos los conocimientos adquiridos a lo largo de la maestría, para así demostrar nuestra
capacidad profesional al poder llevar a cabo un plan de negocios exitoso.
Distribución de los hogares según estrato socioeconómico
Fuente: CAPECO
VII.2 Segmentación de la industria
De acuerdo a la Clasificación Industrial Internacional Uniforme (CIIU) de todas las actividades económicas,
el rubro del negocio pertenece a: - Sección L: Actividades inmobiliarias - División 68: Actividades
inmobiliarias - Grupo 618: Actividades inmobiliarias realizadas con bienes propios o arrendados - Clase
6810: Actividades inmobiliarias realizadas con bienes propios o arrendados De acuerdo al Reglamento
Nacional de Edificaciones (RNE), las edificaciones están clasificadas como se muestra a continuación:
Clasificación de las edificaciones según el RNE
Recopilado de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios del Peru http://www.adiperu.pe/
69
70
VII.3 Análisis Político-Gubernamental
Consiste en analizar las leyes, los organismos gubernamentales y los grupos de presión que influyen o
limitan a las diversas organizaciones e individuos de una determinada sociedad (Armstrong&Kotler, 2013).
En la actualidad se puede apreciar los siguientes sucesos políticos gubernamentales: - El Estado autorizó
destinar 174,978,053 soles a favor del Fondo Mivivienda para la ejecución del Bono Familiar Habitacional en
las 52 modalidades de Mejoramiento de Vivienda y Construcción en Sitio Propio (Larepublica.pe,2017) - El
ministerio de economía y finanzas (MEF), lanzará en dos semanas un nuevo paquete de medidas económicas
que facilitarán las inversiones públicas y cofinanciadas, promoverá el empleo formal e incluirá un plan de
vivienda a nivel nacional. (primerapaginaperu.com, 2017) - El gobierno peruano promoverá la construcción
de 90,000 viviendas en 2017 mediante los programas mi vivienda y techo propio para acceso a la casa
propia.
VII.4 Análisis Económico
El entorno económico está compuesto por los factores que afectan al poder adquisitivo de los
consumidores y a su comportamiento para gastar. Existen países que tienen una economía de subsistencia,
en la que los pobladores consumen lo que producen para subsistir. Por otro lado, están los países de
economías industriales, constituidos por los mercados para una variedad grande de bienes. Existen
principales variables como son los ingresos, los egresos, los tipos de interés, los patrones de ahorro y
endeudamiento. (Armstrong & Kotler, 2013). En el Perú, dentro de los sectores no primarios, el sector más
dinámico es el de la construcción ya que, las actividades que este realiza, involucran muchas industrias
afines y esto se asocia principalmente al desarrollo y crecimiento económico de un país.
Figura 13. Crecimiento del PBI. Tomado de : Reporte de inflación diciembre 2016. Banco Central de Reserva del Perú. http://www.bcrp.gob.pe/
71
VII.5 Análisis Legal
Consiste en analizar las leyes y normatividad actual que rigen en nuestro entorno, tales como el código
civil, los decretos supremos, las resoluciones ministeriales, resoluciones municipales, y reglamentos
nacionales. En el ámbito inmobiliario y de construcción, la normatividad que aplica es la siguiente: 59 -
Reglamento Nacional de Edificaciones, que es la norma técnica rectora y de aplicación obligatoria en el
territorio nacional que establece los derechos y responsabilidades de los actores que intervienen en el
proceso edificatorio. Tiene por objeto normar los criterios y requisitos mínimos para el diseño y ejecución
de las habilitaciones urbanas y las edificaciones. - Ley Nª 29090 - Ley de regulación de habilitaciones
urbanas y de edificaciones y sus modificaciones, la cual tiene por objeto establecer la regulación jurídica de
los procedimientos administrativos para la obtención de las licencias de habilitación urbana y de
edificación. - El cuatro de diciembre del 2009 se publicó la ley Nª 29476, Ley que modifica y complementa la
Ley núm. 29090, Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones - El dos de agosto del 2016
se publicó la ley N°30494 que modifica la Ley 29090 de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de
Edificaciones, en la cual se establece como "barrera burocrática ilegal" a requerimientos adicionales a la
norma. (RPP.pe, 2017) - Mediante decreto legislativo se estableció reducir el impuesto general a las ventas
(IGV) a partir del primero de julio del 2017 siempre que se alcance el 7.2% del PBI al 31 de mayo del 2017 la
recaudación anualizada del IGV total neto de sus devoluciones internas (Gestion.pe, 2017d) - El 19 de marzo
del 2016 se aprobó el Decreto Supremo N° 003-2016- TR que aprueba el Reglamento del Decreto Legislativo
N° 1187, que previene y sanciona la violencia en la actividad de construcción civil (el peruano.com.pe, 2016)
VII.6 Análisis Cultural
Consiste en analizar las instituciones y las otras fuerzas que afectan los valores básicos, las percepciones
de preferencias y las conductas de una sociedad. Las personas crecen en determinada sociedad que
conforma sus creencias y sus valores básicos. (Armstrong & Kotler, 2013). En cuanto al análisis cultural se
encuentra: - El 60% del sector edificación es realizado por el autoconstrucción, lo que significa realizar una
construcción sin un expediente técnico y sin ningún profesional que garantice un adecuado proceso.
(larepublica.pe, 2016a) - Por otro lado, en la actualidad las familias pobres que no tienen una propiedad
comúnmente invaden terrenos, que finalmente por posesión el estado después de un tiempo termina
dándoles los títulos de propiedad
VII.7 Análisis Tecnológico
Es probablemente el área de mayor impacto que está conformando nuestro destino en la actualidad. El
entorno tecnológico cambia de manera rápida. Las nuevas tecnologías crean nuevos mercados y
oportunidades. (Armstrong & Kotler, 2013). Respecto al aspecto tecnológico se observa que: - Existe una
tendencia en el aumento de la utilización de una metodología de trabajo llamada Building Information
Modeling (BIM) o modelado de información en construcción. (elcomercio.pe, 2015).
72
VII.8 Análisis Ecológico
El interés mundial en relación a los problemas ambientales como el calentamiento global y la contaminación
del agua continúan creciendo se está dando cuenta de la relación entre una buena gestión ecológica y la
economía de una empresa. (Armstrong & Kotler, 2013). 61 En el aspecto ecológico podemos indicar que: - A
junio del 2016 ya existen 31 edificios sostenibles (edificios verdes), y más 130 en proceso de construcción.
(larepublica.pe, 2016b) - En el 2015 se creó el Código Técnico de la Construcción Sostenible para promover
esta en el sector público y privado. (elcomercio.pe, 2016)
VII.9 Análisis Demográfico
Debido al crecimiento de la economía peruana, la población aumenta su poder adquisitivo y las tendencias
de consumo varían de acuerdo a sus preferencias. De la misma forma, en los últimos años, se ha podido
apreciar una tendencia al consumo de departamentos, debido a lo anteriormente explicado en el capítulo 1,
la población migra a la capital, donde el crecimiento se ve forzado a realizarse de forma vertical,
representando una oportunidad para el proyecto planteado.
Segmentación del mercado Fuente: BCR
VII.10 Formulación de Estrategias del Negocio
VII.10.1 Evaluación Externa:
De acuerdo a lo que dicta la teoría de la matriz de evaluación de factores externos se realizará en función
de listar los factores externos clave que son de vital importancia para la empresa como oportunidades
Tomando en cuenta los resultados obtenidos, se puede inferir entonces que, la empresa inmobiliaria está en
capacidad de responder ligeramente por encima del promedio a las exigencias de la industria. Como
principal factor de amenaza se tiene al stock de proyectos y departamentos en Lima, que es amplio y estos
proyectos están principalmente hechos por grandes constructoras, por lo que representa una amenaza a la
empresa inmobiliaria. Como principal oportunidad está la demanda insatisfecha en el tipo de proyectos con
el rango de precios que tiene la empresa inmobiliaria
Matriz de evaluación de factores externos
73
VII.10.2 Evaluación Interna:
Según la matriz de evaluación de factores internos, se trabajará la misma en función de descubrir cuáles
son los principales factores que determinen las fortalezas para el desarrollo de la empresa
De acuerdo al resultado obtenido de la ponderación de factores internos se puede deducir que la posición
de la empresa es débil internamente, básicamente por el tamaño y la experiencia de la misma. En términos
culturales la empresa se encuentra bien estructurada, la principal debilidad es el tamaño de la misma, lo
cual impide que se destine mucho presupuesto para promocionar la existencia del proyecto, y esta es una
74
de las claves para darlo a conocer y poder contar con el número de departamentos en preventa requeridos
como mínimo para el financiamiento del proyecto por la entidad financiera.
Matriz de evaluación de factores internos
VII.10.3 Estrategia del Negocio:
Luego de la evaluación de los resultados de la matriz EFE y EFI, podemos tener una idea de la posición
interna de la empresa y en la industria. Según David (2013), existen distintas estrategias a aplicar en una
empresa o combinaciones de las mismas. Generalmente las empresas grandes son las que aplican este tipo
de estrategias combinadas.
Entre las principales estrategias tenemos:
- Estrategias integrativas:
Como su nombre lo dice, en esta estrategia, la empresa busca integrarse con proveedores y/o
distribuidores e inclusive competidores, para ganar control y/o expandir mercados, reducir costos o
brindar un servicio más completo.
Entre las estrategias integrativas se tiene:
Integración hacia adelante:
Consiste en integrar a distribuidores o vendedores y así lograr tener control en términos de rapidez,
calidad de servicio y seguimiento de las actividades que están estrechamente ligadas al cliente.
Integración hacia atrás:
consiste en integrar a proveedores y así lograr tener control en términos de calidad de insumos o
servicios y en términos de costo. Dentro de la cadena de valor, el aporte puede ser bastante significativo.
75
- Estrategias intensivas: recibe este nombre ya que supone un esfuerzo extra para lograr mejorar un
producto o el posicionamiento de la empresa para ganar más ventas o participación de mercado.
Entre las estrategias intensivas están:
Penetración de mercado: en esta estrategia básicamente se busca ganar participación de mercado
mediante la explotación de las herramientas de marketing.
Desarrollo de mercados: para este caso, lo que se hace básicamente es explorar nuevos mercados o
buscar presencia en nuevas zonas geográficas donde no existía el producto o servicio anteriormente.
Desarrollo de producto: esta estrategia, como su nombre lo indica, busca desarrollar el producto o
servicio que ofrece la empresa para generar más ventas. Es decir, la innovación es el recurso clave y es
119 aquí donde la investigación y desarrollo tienen un papel importante.
- Estrategias de diversificación:
Lo que busca básicamente este tipo de estrategias es salir del core de la empresa e introducirse en otros
rubros y/o tipos de productos y/o segmentos. Este tipo de estrategias actualmente ya no se dan, debido a
que últimamente las empresas buscan centrarse en su actividad central para ser más productivos en ella.
Entre ellas están:
Diversificación relacionada: se les llama así a las empresas que las actividades dentro de su cadena de
valor se encuentran estrechamente relacionadas.
Diversificación no relacionada: por el contrario, a las relacionadas, se les dice así, porque las actividades
dentro de su cadena de valor no guardan una relación en absoluto. - Estrategias defensivas: como su
nombre lo indica estas estrategias están hechas para ser tomadas en caso de supervivencia del negocio.
Existen tres tipos de estrategias defensivas:
Recorte de gastos: básicamente se trata de un tema de eficiencias para poder generar un ahorro que
revierta la caída de las ventas y los márgenes de ganancia.
Desinversión: es una forma de recolectar capital o como parte de recorte de gastos que sirvan para hacer
otras inversiones estratégicas futuras.
Liquidación: reconocer que la empresa ha fracaso y liquidar o vender por parte los activos es también
una estrategia defensiva. Esta estrategia se da en función de continuar perdiendo y generar algún tipo de
liquidez al vender los activos a precio de mercado y contar con un valor de recupero. Luego del análisis de
la empresa y las opciones que plantea la teoría como estrategias posibles se ha analizado y la empresa por
su y características quedaría en la estrategia de desarrollo de producto.
VII.10.4 Determinación de las ventajas competitivas
Críticas Según Porter (citado en David, 2013), las estrategias genéricas permiten que las empresas tengan
una ventaja competitiva a partir de tres ejes fundamentales: - Liderazgo en costos: donde se hace hincapié
en que el precio por unidad de producto sea bastante bajo, con lo cual se satisfaga a los consumidores que
basan su decisión de compra en unos centavos de diferencia. Generalmente se da en empresas de consumo
masivo.
- Diferenciación: a diferencia de liderazgo en costos, esta estrategia busca tener productos únicos, que no
tengan como factor determinante el precio ya que, para el segmento objetivo, este sería irrelevante.
Esta es la ventaja principal del proyecto de La Inmobiliaria ya que, será el primer proyecto sostenible del
distrito.
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- Enfoque: como su nombre lo dice, se basa en ofrecer un producto orientado a satisfacer las necesidades
de un nicho o segmento en particular, ofreciendo las características que este grupo de consumidores
necesita
VII.10.5 Plan de Marketing
El plan de marketing Es de vital importancia para el proyecto, puesto que en él se definirán no solamente las
estrategias de mercadeo, sino también que productos y atributos serán vendidos para maximizar su
rentabilidad. Además, las técnicas de publicidad implementadas en este capítulo, marcarán la pauta para la
venta rápida de los departamentos y así poder obtener la rentabilidad deseada con un periodo de
recuperación corto.
VII.10.6 Estrategias de marketing
De acuerdo a lo expuesto por Kotler y Amstrong (2013), la estrategia de marketing dicta el método por el
cual la empresa creará valor para el cliente. Ya seleccionado el segmento meta, es necesario saber el cómo
se dará el servicio para poder satisfacer a ese segmento. Entonces, bajo esta premisa, en los resultados
obtenidos de la investigación de mercado y teniendo nuestro segmento meta definido se procederá a
realizar la estrategia de marketing bajo el esquema táctico de las cuatro P de Jerome McCarthy. Para
poder lograr un mejor impacto en el cliente final se tendrá en cuenta el método de las comunicaciones
integradas de marketing (CIM). Según Clow y Baak (2011), la comunicación integral de marketing hace
referencia a una coordinación e integración de herramientas, vías, fuentes y medios que maximicen y
garanticen un impacto sobre los clientes y/o las personas interesadas en el producto.
VII.10.7 Estrategia de Producto
El producto es todo bien o servicio (o combinación de ambos) que la empresa brinda al cliente. En el caso de
la presente tesis, el producto final son los las unidades inmobiliarias sostenibles. (Kotler y Amstrong, 2013)
Según la definición del Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente (PNUMA) (Holcin, 2017), se
entiende por construcción sostenible o sustentable una forma, dentro del sector de la construcción, de
proceder y realizar los proyectos encaminados hacia el logro del desarrollo sostenible, lo que implica tener
en cuenta aspectos medio ambientales, socioeconómicos y culturales. Concretamente, involucra cuestiones
tales como diseño y administración de edificaciones, construcción y rendimiento de materiales y uso de
recursos para la construcción de determinadas estructuras. En cuanto al aspecto del medio ambiente, este
se vincula al hecho de preservar y valorizar los recursos naturales. La no utilización de recursos que
puedan dañar la naturaleza, es un parámetro a tener en cuenta. Sobre la sociedad, implica que los seres
humanos deben ser capaces de satisfacer sus necesidades primarias, sin detrimento del bien común. El uso
de materiales aisladores de sonidos, es uno de los ejemplos que aplican para el caso. Acerca de la
economía, implica el impulsar el desarrollo y producción de los países en vías de desarrollo para lograr la
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misma calidad y nivel de vida que los países desarrollados. Cabe resaltar que, existirán subproductos
diferenciados por metraje y atributos.
VII.10.8 Estrategia de Precio
El precio es la valoración monetaria del producto o servicio que los clientes deben de pagar por obtener el
bien. Este precio debe estar en relación al valor percibido por el cliente para que lo tome como un beneficio.
(Kotler y Amstrong, 2013) Se tomará como referencia los precios del mercado para la fijación del precio de
los productos, pero estarán por debajo de los establecidos para lograr una diferenciación. Estos mismos
estarán en función del área y la ubicación.
VII.10.9 Estrategia de distribución
La distribución son los medios por los cuales la empresa hace que el producto este a disposición de los
consumidores finales. (Kotler y Amstrong, 2013) Para la presente tesis, debido a la naturaleza del producto,
se entenderá la estrategia de distribución como estrategia de comercialización. Debido a que se trata de un
proyecto único y de une empresa pequeña, la estrategia comercializadora está basada en una buena
comunicación publicitaria, a través de los principales canales, y la atención de la fuerza de ventas dentro y
fuera del punto del proyecto.
- Oficina principal: Una persona estará a disposición para la atención de consultas y solicitudes de posibles
clientes y clientes de cartera.
- FFVV directa: dos personas encargadas de buscar Clientes del grupo objetivo en campo y ofrecer los
productos del proyecto.
- Digital: Sección “Contáctanos” en la web site del proyecto, con el Formulario respectivo que realizará la
toma de datos básicos del Cliente para prospectarlos. También se capturará clientes potenciales desde la
cuenta Facebook.
- Central telefónica: Atención de consultas y clientes potenciales para canalizar su atención con la fuerza
de venta directa.
VII.10.10 Estrategia de ventas
VII.10.10.1 Plan de ventas
De acuerdo a Jobber y Lancaster (2012), el plan de ventas está expuesto a ciertos factores de tipo
conductual, tecnológico y administrativo que influyen de alguna manera en la forma en cómo se realizará la
venta y su respectiva administración. A continuación, se relacionará cada factor de acuerdo a la realidad
del proyecto de inversión:
- En los factores de tipo conductual tenemos:
Las expectativas del cliente: lo que el cliente espera del proyecto o de su vivienda futura es determinante
para poder venderle los beneficios correctos.
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La satisfacción del cliente: es importante lograr su satisfacción para evitar futuras quejas o posibles
pérdidas por no brindar el servicio/producto idóneo debido a malas interpretaciones del cliente con
respecto a lo ofrecido con el producto.
Evasiones del cliente: cada vez más la tendencia es dejar a los intermediarios realizar todo el trámite de
compra venta y poder así “evitar” el contacto con el vendedor y caer en errores documentarios que
puedan retrasar su compra.
El poder de expansión de clientes: existe un número importante de clientes con demanda para el producto,
lo cual puede repercutir en una exigencia por precios bajos y así dañar el margen de ganancia que se
pretende.
La globalización y fragmentación de los mercados: al existir la fragmentación de mercados el cliente
puede recurrir a un mercado que se ajuste de una mejor manera a sus requerimientos con costo de cambio
relativamente bajo o nulo en algunos casos.
- En los factores de tipo tecnológico:
Automatización de fuerza de ventas: implica tanto herramientas de hardware como software, que hacen
más rápida la atención del cliente y la interacción de la fuerza de ventas con la empresa.
Oficinas virtuales de ventas: donde necesariamente no existe espacio físico para atender a los clientes, se
hace a través de sitios web. Esta dentro de las propuestas de estrategia de distribución, pero únicamente
como un tema informativo más no transaccional.
Canales electrónicos de ventas: son las herramientas que puede brindar la plataforma de internet y las
compras por teléfono, que para el caso no serían aplicables.
- En los factores administrativos:
Marketing directo: son las herramientas de publicidad y comunicación con el cliente virtuales, como el
correo electrónico y el telemarketing.
Fusión de ventas y marketing: donde se ha creado plataformas intermedias entre la fuerza de venta, la
empresa, los clientes y proveedores para brindar un servicio más rápido.
Tomando en cuenta estos factores y la elección del mejor canal de ventas por segmento y producto se
trabajará en base de realizar la venta a través del canal que 137 genere mayor rentabilidad para cierto
producto.
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Terreno Vivienda
Tiempo Año Demanda Venta
$ x unid
0 2018 30 $10.000,00
1 2019 200 $10.000,00
2 2020 700 $50.000,00
3 2021 800 $70.000,00
4 2022 1000 $80.000,00
5 2023 1000 $100.000,00
6 2024 1000 $150.000,00
7 2025 1000 $300.000,00
8 2026 1000 $300.000,00
9 2027 1000 $400.000,00
10 2028 1000 $500.000,00
Terreno Comercial
Tiempo Año Demanda Venta
$ x unid
0 2018 50 $10.000,00
1 2019 500 $15.000,00
2 2020 700 $50.000,00
3 2021 800 $70.000,00
4 2022 1000 $100.000,00
5 2023 1000 $100.000,00
6 2024 1000 $200.000,00
7 2025 1000 $300.000,00
8 2026 1000 $400.000,00
9 2027 1000 $500.000,00
10 2028 1000 $500.000,00
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CAPITULO VIII FLUJO DE CAJA
VIII.1 Flujo sin Financiamiento
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VIII.2 Flujo con Financiamiento
Monto del Financiamiento: 150, 000, 000.00 dólares americanos
Pago:
Plazo : 7 años
Forma : Pagos anuales del importe de las ventas
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CAPITULO IX CONCLUSIONES
IX.1 Conclusiones
a) El proyecto es económica y financieramente viable. Los resultados de los indicadores evaluados lo
respaldan, con un alto índice de TIR y un VAN positivo, además de las ratios financieras anteriormente
obtenidos.
b) El proyecto es atractivo para el segmento. Los resultados de los focus group han sido favorables
respecto al proyecto, así como las encuestas, en donde se puede evidenciar una clara intención de compra.
c) De acuerdo a los parámetros urbanísticos del terreno, el proyecto “LIMA CITY GARDEN” ha sido diseñado
para 10 mil unidades inmobiliarias de vivienda y 100 mil de negocio, se ha demostrado que este es muy
rentable, por encima del costo de oportunidad del accionista. Así también de acuerdo al estudio de mercado
se comprobó que existe preferencia por la locación del proyecto que lo hace más atractivo.
d) Según los resultados de la planificación financiera y la evaluación económica realizada el utilizar
materiales que hagan del proyecto un proyecto sostenible, no incrementan el costo de ventas de manera
considerable, por el contrario, la tasa de retorno es muy rentable. El caracterizar el proyecto como
sostenible hace del proyecto más atractivo para la venta, por lo que concluimos que es factible y
recomendable hacer el proyecto sostenible.
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ANEXOS
Bibliografía
Baca, Gabriel (2013). Evaluación de proyectos. (7a ed.) México: McGraw-Hill.
Barrena M., J., López F. M., Romero F., P. (2016). Intangible Capital. Efectos de las políticas de recursos
humanos socialmente responsables en el capital intelectual.
España: OmniaScience
Bensassini F., M (2014), Introducción a la investigación de mercados. (3° ed.) México: Pearson Educación.
Calleja, F.J. (2014) Contabilidad Administrativa (2° ed.). México: Pearson Educación.
Clow, K. y Baack, D. (2011) Publicidad, promoción y comunicación integral en marketing. (4° ed.) México:
Pearson Educación.
David, F.R. (2013). Conceptos de Administración Estratégica. (14° ed.) México: Pearson Educación.
Dessler, Gary. (2015). Administración de recursos humanos. (14° ed.) México: Pearson Educación.
Horngren, C. (2012) Contabilidad de costos. Un enfoque gerencial. (14° ed.). México: Pearson Educación.
Jobber, D. y Lancaster, G. (2012) Administración de ventas (8° ed.). México: Pearson Educación. Jones,
Gareth R. (2013). Teoría organizacional, diseño y cambio en las organizaciones. (7° ed) México: Pearson
Educación.
Kotler, P. y Armstrong, G. (2012) Marketing. (14° ed.). México: Pearson Educación.
Kotler, P. y Keller, K. (2012) Dirección de marketing. (14° ed.). México: Pearson Educación.
Ramírez, D. (2013) Contabilidad administrativa. (9° ed.). México: McGraw-Hill.
Reglamento Nacional de Edificaciones.
Robbins, Stephen P. y Judge, Timothy A. (2013). Comportamiento Organizacional. (15° edición). México:
Pearson.
Ross S., A. (2012) Finanzas Corporativas. (9° Ed.) México: McGraw-Hill Interamericana
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Bibliografía Electrónica
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América Economía, 2017. Industria de la construcción en el Perú crecerá 3,7% en 2017 por proyectos de
infraestructura. Recuperado de http://www.americaeconomia.com/negocios-industrias/industria-de-la-
construccion-en-elperu-crecera-37-en-2017-por-proyectos-de Arellano.
http://www.arellanomarketing.com/inicio/estilos-de-vida/ Asociación de desarrolladores inmobiliarios.
http://www.adiperu.pe/ Bardales, E. 2015. Lima demandará 600,000 nuevas viviendas en próximos diez
años, según PLAM 2035.
Recuperado de http://gestion.pe /inmobiliaria/lima-demandara-600000-nuevas-viviendas-proximos-diez-
anos-segunplam-2035-2119834 Barja, M. (2015) El misterio de cómo se construyeron las pirámides.
http://www.sobrehistoria.com Belapatiño, V. y Crispin Y. (2016). Situación Inmobiliaria 2016. Recuperado de
https://www.bbvaresearch.com/?advs=1&advsgeo=139&advstem=12 Benza, P. 2017. Mercado inmobiliario
en el 2017: la recuperación demorará todavía un año más. Recuperado de
http://semanaeconomica.com/article/sectores-yempresas/inmobiliario/207778-la-recuperacion-
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http://definicion.de/planeacion-financiera/ El Comercio, 2015. BIM: tendencia para construir sin pérdidas.
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