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Índice

CARTA DEL PRESIDENTE l 7

RESUMEN ECONÓMICO l 11Introducción

Principales magnitudes

Análisis de la evolución de negocios

Evolución bursátil

LÍNEAS DE ACTIVIDAD l 31Actividad inmobiliaria

Promociones de 2006

Actividad patrimonial

Hechos significativos

RESPONSABILIDAD SOCIAL CORPORATIVA l 65

VALORACIÓN DE ACTIVOS l 71

INFORMACIÓN FINANCIERA l 79FADESA INMOBILIARIA S.A.

INFORMACIÓN FINANCIERA l121FADESA INMOBILIARIA S.A. y Sociedades Dependientes

Índice

C A R T A D E L P R E S I D E N T E

CAR TA DEL PRESIDENTE • Informe Anual 20068

El año 2006 se ha caracterizado por elalto ritmo de actividad del sector inmobiliario, tanto en España como endiferentes mercados internacionales. En este contexto de expansión,FADESA ha consolidado su posición como referente en el mercado espa-ñol, con un incremento notable de sus cifras en residencial, que constituyeel 94,6% de los ingresos, y ha mantenido su proyección internacional, am-pliando tanto el número y la dimensión de sus proyectos como el de paí-ses en los que opera.

FADESA ha sabido abrir nuevos mer-cados, diversificando su actividad tanto geográficamente como en nue-vos productos y cuidando al tiempo su negocio tradicional lo que ha pro-ducido un crecimiento de los principales ratios de la compañía.

A lo largo del último ejercicio 2006 seha reforzado notablemente la proyección de FADESA en diversos paísesde Europa Central y del Este, la costa mediterránea y el norte de América.Nuestra marca está presente ya en 13 mercados fuera de nuestras fronte-ras, y se está convirtiendo en un actor clave en el desarrollo inmobiliariode dichos países. Cuando el sector en España se asoma a una etapa de ra-lentización del crecimiento, en el que la tendencia de la demanda apuntaa una cierta desaceleración, la oportunidad de contar con proyectos enpaíses en plena fase de expansión representa una garantía de futuro.

Esta apuesta por el mercado exte-rior se refleja en las unidades vendidas en el 2006 que representan el44% de las ventas totales, porcentaje que estimamos se situará en este2007 por encima del 50%.

Carta del Presidente

CAR TA DEL PRESIDENTE • Informe Anual 2006 9

FERNANDO MARTÍN ÁLVAREZPRESIDENTE

Es destacable el impulso dado en 2006al negocio patrimonial de la compañía, en especial en el sector hotelero y enel de centros comerciales. La asociación de FADESA con reputadas compa-ñías especializadas en la gestión de estos activos, es también una vía de cre-cimiento del negocio que se irá consolidando en los siguientes ejercicios.

Al finalizar 2006, FADESA afronta unproceso amistoso de adquisición de acciones que se ve concretado al iniciar-se 2007 y que se encamina hacia la fusión con la sociedad MARTINSA. El ob-jetivo de esta fusión es crear uno de los grupos empresariales líderes en Es-paña y Europa, con un modelo de negocio basado en la potenciación dedesarrollos inmobiliarios, el impulso de la internacionalización y la diversifi-cación de actividades. Dentro de esta política de diversificación FADESA es-tudia su entrada en el sector de las energías renovables que tienen sinergiascon el negocio principal del Grupo.Todo ello, reforzando los criterios de cali-dad, transparencia y sostenibilidad, propios de una empresa responsablecon sus accionistas, clientes, empleados y sociedad general.

La gestión del equipo directivo deFADESA estará dirigida a una mejora de los resultados de la Compañía cre-ando valor para el accionista.FADESA necesitará para lograr estos objetivosel mejor equipo humano con el talento y la dedicación máxima de sus em-pleados. Este crecimiento económico se llevará a cabo en un entorno de dis-ciplina financiera que nos permita cumplir con los compromisos adquiridosy tiene que ser compatible con la preservación del medio ambiente y la efi-ciencia energética. La estrategia de diversificación e internacionalización deFADESA nos conducirá en los próximos años a un crecimiento continuo ysostenible capaz de superar los cambios de ciclo del mercado.

R E S U M E N E C O N Ó M I C O

RESUMEN ECONÓMICO • Informe Anual 200612

FADESA cerró el ejercicio 2006 con un volumen

de ingresos totales de 1.281,1 millones de

euros, un 31% superior a 2005, manteniendo el

margen bruto global de la compañía por

encima del 40%. El beneficio neto comparable

(antes de gastos relacionados con la OPA) se

situó en 230,4 millones de euros, frente a los

181,2 del ejercicio anterior, lo que supone un

27% más que en 2005, poniendo de manifiesto

un año más la capacidad de la compañía para

continuar positivamente con su crecimiento.

En 2006, la principal línea de ne-gocio de la compañía continuósiendo su actividad inmobiliaria,con unos ingresos del 94,6%, sibien la actividad hotelera, con 16establecimientos en funciona-miento, mantuvo su progresión,que al cierre del ejercicio ha su-puesto un aumento del 46%, conuna cifra de negocio de 50,42 mi-llones de euros frente a los 34,5de 2005.

En relación a las cifras de la acti-vidad residencial, destaca un in-cremento del 39% de las preven-tas, alcanzando las 10.055unidades frente a las 7.228 de2005, lo que supone 1.472 millo-nes de euros. Esto ha permitido aFADESA marcar un nuevo máxi-mo histórico en el stock de pre-ventas, que se sitúa en 14.822

Introducción

RESUMEN ECONÓMICO • Informe Anual 2006 13

unidades y 2.333 millones de eu-ros, asegurando los resultados delos próximos años. Del total deunidades prevendidas en 2006, el44% corresponde a promocionesde fuera de España, una cifra des-tacable teniendo en cuenta quehace dos ejercicios este porcen-taje no llegaba al 15%. De hecho,el número de viviendas pre-ven-didas en el extranjero ha crecidoun 107% con respecto al añopasado. Por número de unida-des, las promociones más im-portantes en el exterior han si-do Residencial MediterraniaSaïdia (Marruecos) y Ostoja Wila-now (Varsovia, Polonia). Asimis-mo, también es destacable el au-mento de las unidades de VPOprevendidas que, al alcanzar las4.157 unidades, se incrementa un149% en relación a 2005.

Con respecto a las entregas de vi-viendas y otras unidades residen-ciales, el volumen de ingresos de-rivado de ellas progresa un 44%,alcanzando los 899 millones. Sehan entregado 6.913 unidades;de ellas, el 51% son de primera re-sidencia, el 17% de segunda, el21% de vivienda protegida y el11%, parcelas.

La buena marcha de FADESA tra-jo consigo un incremento de losmárgenes generados por todaslas actividades de la compañía,estableciéndose un aumento del33% en el margen bruto total alsituarse en 516,9 millones de eu-ros, frente a los 388,3 de 2005. ElEbitda también evoluciona muypositivamente y se sitúa en 360,4millones de euros, lo que implicaun incremento del 28%. El volu-

men de activos alcanza los4.387,8 millones, con un creci-miento del 30%, mientras que elpatrimonio neto asciende hastalos 685,2 millones, un 30% másque en 2005.

Los gastos relacionados con la OPA,que comprenden los fees a aseso-res externos y una retribución ex-traordinaria a los empleados ascen-dieron a 70,4 millones de euros.


Principales magnitudes


El volumen total de ingresos del Grupo FADESA ha vuelto a crecer sig-nificativamente durante el ejercicio 2006. Con ello, la progresión anua-lizada de los últimos 5 años supera el 40%.

En cuanto al beneficio neto, la progresión media del periodo 2001 –2006 ha sido del 61%.

Cuenta de Resultados

Volumen de ingresos

(millones de euros) 2006 2005 Var. % 06/05

Volumen total de ingresos 1.281,1 977,4 31%Cifra de negocio Actividad Inmobiliaria 1.211,4 925,4 31%Margen bruto total 516,9 388,3 33%EBITDA 360,4 282,6 28%EBIT 344,1 263,9 30%Resultado antes de impuestos (BAI) 345,9 262,7 32%Resultado neto atribuible 230,4 181,2 27%

1.281,1

687,1

525,1452,1

237,6

01 02 03 04 05 06

977,4

+91%+16%

+31%

+42%

+31% 230

116

85

55

21

01 02 03 04 05 06

181

+27%

+57%

+36%

+55%

+162%

Los datos de los años 2001, 2002 y 2003 son según el PGC

Beneficio Neto(millones de euros) (millones de euros)


Datos de Balance

El crecimiento del tamaño del ba-lance refleja el incremento de laactividad principal de la compañíadurante el último ejercicio. Es porello que la materia prima –el sue-lo– en sus diferentes estados dedesarrollo, recogida en la partidade existencias,no sólo sigue tenien-do un peso relativo muy importan-te (69%) en relación con el volumentotal de Activos, sino que progresade manera significativa (+39%), deforma interanual.

Por otro lado, el endeudamientofinanciero sobre el total del pasivo(45,5%) es ligeramente superior aldel año pasado (42%), a resultasdel proceso de expansión, que sematerializa en la necesidad de fi-nanciar cada vez más obras encurso al mismo tiempo.

En cuanto a los ratios de rentabili-dad, éstos han experimentadouna ligera caída durante el últimoejercicio consecuencia de este es-fuerzo inversor, esfuerzo que severá recompensado con un incre-mento significativo del volumende entregas, ingresos y beneficiosen el futuro.

Balance

Millones de euros Dic 2006 Dic 2005 %

Inmovilizado material 400,3 442,3 -9,5%Existencias 3.027,1 2.180,4 38,8%Activos líquidos 46,3 73,1 -36,7%Otros activos 914,1 672,1 36,0%

Total Activo 4.387,8 3.367,9 30,3%

Patrimonio neto 685,2 526,1 30,3%Deuda financiera 1.996,4 1.408,8 41,7%Acreedores 1.422,2 1.297,0 9,6%Otros pasivos 284,0 136,0 108,8%

Total Pasivo 4.387,8 3.367,9 30,3%

Deuda Financiera Neta 1.950,1 1.335,8 46,0%

Beneficio Neto 230,4 181,2 27,2%

Número de acciones 113,31 112,22 1,0%BPA 2,03 1,61 25,9%NNAV por acción 44,60 38,23 16,7%

RoE (Rentabilidad RRPP) 38% 41% -7,2%RoCE (Ebit/RRPP+minorit+Deuda neta) 16% 19% -15,7%

GAV 10.537 8.813 19,6%Valor neto de activos 7.171 6.330 13,3%NNAV 5.054 4.290 17,8%Deuda neta /GAV 18,5% 15,2% 22,1%


Datos de Operativos

Datos Operativos 2006 2005 2004 2003 2002 2001

Cartera de suelo * 23,7 20,1 16,5 11,8 9,1 5,9

Pre-ventas

unidades 10.055 7.228 5.918 7.110 3.232 2.688millones de euros 1.472 1.394,2 959,0 1.005,0 481,9 355,4

Entregas

unidades 6.913 5.973 3.931 4.252 3.235 2.026millones de euros 1.192 924,5 661,3 594,8 417,0 213,4

Stock pre-ventas

millonesde euros 2.332,9 2.052,6 1.535,6 1.211,2 750,9 685,9

Como hechos destacados de laevolución de las cifras de entre-gas, preventas y del stock final,podemos resaltar los siguientes:

En cuanto a las entregas, el núme-ro de unidades contabilizadas du-rante el año fue un 16% superioral del ejercicio anterior.Sin embar-

go, si analizamos la evolución delvolumen de ingresos derivado dela entrega exclusivamente de uni-dades residenciales, éste progresaun 44% en términos interanuales.Parte de esta progresión tan posi-tiva tiene que ver con el procesode expansión internacional inicia-do por la compañía hace unos

ejercicios y que puede empezar aobservase en datos como que el87% del volumen de negocio (in-cluyendo venta de suelo) se ha ge-nerado en promociones en Espa-ña mientras que este porcentajehace 2 años era del 98%, en queMarruecos, el país extranjero don-de la implantación de la compañíaes mayor, aporta ya el 10% de lasunidades entregadas o en que losingresos por entregas en el ex-tranjero han crecido un 132% enel último ejercicio

Por el lado de las preventas, elmejor indicador de la fortalezacomercial de una empresa inmo-biliaria, debe resaltarse que el nú-mero de unidades prevendidasde 1ª residencia libre ha aumen-tado un 60% en términos inter-anuales y las de VPO, un 149%.Además, y relacionado con elmencionado proceso de expan-sión internacional, es importanteapuntar que el 32% del volumentotal ha sido obtenido en promo-ciones en el extranjero y que el44% de las unidades vendidaspertenecen a proyectos que seestán desarrollando fuera de Es-paña, porcentaje que hace 2 añosapenas llegaba al 15%.

En cuanto al stock de preventaspendiente de llevar a ingresos, denuevo alcanza un nuevo máximohistórico, 2.333 millones de eu-ros, un 16% superior al existentea diciembre de 2005. De éstas, el39% han sido comercializadasfuera de España.

* m2 potencialmente edificables


Análisis de la evolución de los negocios

En el año 2006, en lo que hace refe-rencia a la actividad inmobiliaria,podríamos destacar el incrementointeranual de los ingresos genera-dos por la entrega de viviendas yotras unidades residenciales (+44%)y el crecimiento del margen brutode la actividad hasta el 42%.

En cuanto al primer punto, pode-mos afirmar que esta positiva evo-lución es la consecuencia de la po-lítica de expansión, tanto nacionalcomo internacional, iniciada haceunos años y que tenía como obje-tivo abrir nuevos mercados, algofundamental en un negocio comoel inmobiliario, donde la materiaprima, el suelo, es un bien inmue-ble. Los frutos de este proceso po-

demos verlo en el porcentaje deunidades entregadas de promo-ciones desarrolladas fuera de Espa-ña, el cual ha alcanzado a diciem-bre de 2006 un peso del 13%,cuando hace tan solo dos años nollegaba al 8% (hay que tener encuenta que el número de unidadesentregadas en estos dos últimosaños ha crecido un 74%) o tam-bién en que se han entregado uni-dades en más de 30 promocionesdistintas. Para el futuro se esperaque este proceso de diversificación(o, lo que es lo mismo, de menordependencia de un centro de ne-gocio) se vaya intensificando,puesto que en la evolución de lasunidades prevendidas este trasva-se es todavía más evidente. Por

tanto, el proceso de afianzamientode la expansión internacional estásiendo un elemento clave en la ge-neración de ingresos y resultadosde la compañía hoy y los espera-dos para un futuro próximo. En es-te sentido, durante el último ejerci-cio los pasos más significativos hansido la entrada en tres nuevos paí-ses, México, Rumanía y Bulgaria, laadquisición de suelos en más ciu-dades, al margen de Varsovia, enPolonia, el logro de determinadosacuerdos con el ayuntamiento deCsepel en Budapest (Hungría)o lainiciación de los primeros proyec-tos de envergadura en Francia.

Por lo que respecta al segundo as-pecto a destacar, señalar que el

Cuenta de resultados


Como se puede observar en la ta-bla anterior, en el ejercicio reciénterminado el Grupo FADESA haobtenido un volumen total de in-gresos de 1.281,1 millones de eu-ros, un 31% superior al generadoen el año precedente.

El 94,6% de dicha cifra provienede la principal actividad de lacompañía, la inmobiliaria, la cualha progresado un 31% en térmi-nos interanuales, incrementando,además, su margen bruto hasta el42%. La partida más importantedentro de esta línea de negocioes la venta de viviendas y otrasunidades residenciales, que supo-nen el 74% del total, crecen un44% con respecto a 2005 y alcan-

zan el margen bruto más alto lo-grado por la compañía al final deun ejercicio. También es impor-tante destacar los ingresos origi-nados por las ventas de bolsas desuelo, que progresan de maneramuy significativa, +27%, superan-do los 211 millones de euros.

El Margen Bruto global de la activi-dad inmobiliaria ha evolucionadode forma muy positiva tanto en tér-minos absolutos, +34% hasta rozarlos 504 millones de euros, como entérminos relativos, suponiendo el42% sobre el total de ingresos de laactividad,un punto porcentual másque en 2005 y eso a pesar del au-mento de peso de la cifra de nego-cio proveniente de la entrega de vi-

margen bruto obtenido por la en-trega exclusivamente de viviendases el más alto alcanzado por lacompañía al final del ejercicio oque las rentabilidades alcanzadaspor las ventas de bolsas de suelo haevolucionado de forma claramente

positiva en parte gracias a las ope-raciones realizadas en el extranjero,en este caso en Marruecos.

A continuación reflejamos lacuenta de resultados de los dosúltimos ejercicios.

Evolución de los negocios

(Millones de euros) 2006 2005 Var. % 06/05

Actividad Inmobiliaria

Cifra de negocio 1.211,4 925,4 31%Coste de venta -707,7 -548,1 29%Margen bruto 503,7 377,3 34%

margen % 42% 41%Actividad Hotelera

Cifra de negocio 50,4 34,5 46%Coste de venta -41,2 -29,1 42%Margen bruto 9,2 5,4 71%

margen % 18% 16%Actividad Industrial

Cifra de negocio 17,4 17,2 1%Coste de venta -15,3 -11,9 28%Margen bruto industrial 2,1 5,3 -60%

margen % 12% 31%

Otros ingresos de explotación 1,9 0,3 441%Total Ingresos 1.281,1 977,4 31%Margen bruto total 516,9 388,3 33%

margen bruto total% 40% 40%Otros gastos de explotación -156,5 -105,7 48%

EBITDA 360,4 282,6 28%margen EBITDA % 28% 30%

Dotación amortización inmovilizado -17,9 -17,9 0%Variación provisiones de tráfico 1,6 -0,8 -304%

EBIT 344,1 263,9 30%Resultado financiero -8,6 -2,6 230%Ingresos financieros 3,1 8,4 -63%Gastos financieros -68,0 -44,4 53%Gastos financieros capitalizados 42,7 26,6 61%Diferencias de cambio netas 11,5 5,8 98%Participación resultado en cias en equivalencia 2,2 1,0 112%Resultados por variaciones de valor de activos 10,4 1,4 654%Resultado ordinario antes de impuestos 345,9 262,7 32%Otros resultados 0,1 0,0Resultado antes de impuestos (BAI) 345,9 262,7 32%Impuesto de Sociedades -115,2 -81,5 41%Resultado atribuible a socios externos -0,3 0,0 -836%

Resultado neto atribuíble 230,4 181,2 27%


viendas, tradicionalmente el pro-ducto con menor margen bruto dela actividad principal.

La segunda línea de negocio en im-portancia, la hotelera, ha generadounos ingresos superiores a los 50millones de euros, lo que significauna progresión del 46% en térmi-nos interanuales.Los márgenes ob-tenidos en esta actividad han creci-do 2 puntos porcentuales, a pesardel esfuerzo inversor realizado,pues muchos de los hoteles estánen su fase inicial de explotación, lamenos rentable de todas.

Por último, la Actividad industrialcontinúa estando bajo un procesode reestructuración que provocaun incremento de costes fuerte yun descenso en su margen bruto

Con todo ello, el Margen Bruto To-tal progresa un 31% y supone un40% del total de la cifra de negocio.

La partida de otros gastos de ex-plotación ha crecido de forma sig-nificativa por el incremento de ac-tividad general de la compañía ypor la financiación necesaria en elproceso de expansión internacio-nal en curso. En cualquier caso suincremento es tan sólo el 16% delo que aumenta la cifra de ingre-sos totales.

En cuanto al EBITDA generado,éstealcanza los 360 millones de euros,un 28% más que en el año 2005.Entérminos relativos el Margen EBIT-DA cae un punto porcentual con

respecto al ejercicio pasado, perose sitúa al mismo nivel que el decierre del año 2004 a pesar del vo-lumen de inversión realizado en losdos últimos ejercicios.

El gasto financiero anual se ve in-crementado por el aumento del vo-lumen de deuda, de la cual la cor-porativa ( el resto está vinculada a laactividad inmobiliaria) supone tan

sólo el 14%, y por el incremento delcoste de financiación derivado delalza generalizada de los tipos de in-terés. Podemos estimar el coste definanciación medio en el 3,51%.

Por último, el beneficio neto delGrupo FADESA ha aumentado entérminos interanuales un 27%, su-perando los 230 millones de eu-ros a final de año.


Balance de situación A diciembre de 2006 el tamaño delbalance supera los 4.387 millonesde euros, con una importante evo-lución interanual del 30%.

En el lado del activo destaca el in-cremento del volumen de exis-tencias en casi 847 millones deeuros. Dicha partida está princi-palmente nutrida de los suelosen proceso de gestión urbanísti-ca y de las promociones en curso,los cuales crecen un 49% y un33%, respectivamente. Tambiénes importante resaltar la cifra deDeudores, cuya evolución se de-be a la creciente actividad comer-cial desarrollada.

En el pasivo, el Patrimonio Netodel Grupo ha progresado un 30%en términos interanuales lo cualafianza más la sólida posición fi-nanciera de la que disfruta lacompañía. Baste como ejemplodecir que la deuda neta sobreGAV (valor de mercado de los acti-vos) se sitúa a final de año en un18,5%, (muy por debajo de la me-dia del sector).

Por tanto, a pesar del esfuerzo in-versor realizado, la mayor parte delcual se ha financiado con deudabancaria, la posición de la compa-ñía sigue siendo suficientementeholgada. En este sentido hay queresaltar que sólo un 14% de dichadeuda financiera es corporativa -puesto que el resto está vinculadaa la actividad residencial - y que sutasa de crecimiento anual ha sidode un modesto 10%.

Por último, en términos de renta-bilidad, FADESA sigue mostrandounos índices más altos que la me-dia del sector. El ratio ROE ha sidodel 38% y el RoCE del 16%

Activo (millones de euros) 2006 2005 Variación

Inmovilizado material 400,3 442,3 -10%Inversiones inmobiliarias 64,7 26,2 147%Fondo de comercio 9,2 10,5 -12%Inmovilizado inmaterial 3,3 2,7 21%Inmovilizado financiero no corriente 19,3 5,4 259%Inversiones en participación 76,8 96,5 -20%Activos por impuestos diferidos 35,9 42,8 -16%Activos no corrientes 609,5 626,3 -3%Existencias 3.027,1 2.180,4 39%Deudores comerciales 575,9 448,5 28%Otros activos financieros corrientes 17,7 8,4 111%Otros activos corrientes 98,1 31,2 214%Efectivo y otros medios líquidos 46,3 73,1 -37%Activos no corrientes para venta 13,2 0,0Activos corrientes 3.778,3 2.741,6 38%Total Activo 4.387,8 3.367,9 30%

Pasivo (millones de euros) 2006 2005 Variación

Patrimonio Neto 685,2 526,1 30%Ingresos a distribuir 3,4 2,2 54%Pasivos no corrientes 255,2 205,4 24%Deudas con entidades de crédito 173,2 154,5 12%Pasivos por impuestos diferidos 35,9 31,0 16%Provisiones 24,5 19,4 26%Otros pasivos no corrientes 21,6 0,5 4317%Pasivos corrientes 3.444,0 2.634,2 31%Deudas con entidades de crédito 1.823,2 1.254,3 45%Acreedores comerciales 1.422,2 1.297,0 10%Provisiones 42,1 31,9 32%Pasivos por impuestos de ganancias corrientes 60,0 42,2 42%Otros pasivos corrientes 96,5 8,9 987%

Existencias 2006 2005

Terrenos y solares 1.536,0 1.031,3Promociones en curso 1.252,8 939,1Edificios construidos 220,7 188,2Existencias act. Hotelera 0,9 0,7Existencias act. Industrial 16,7 21,0Total 3.027,1 2.180,4


Como en ejercicios anteriores, lamayor parte de este volumen deinversión está aplazado, supedita-do a la consecución de determi-nados hitos urbanísticos. El reflejocontable de esto se puede obser-var en el incremento de los Acre-edores comerciales (donde tam-bién se recogen otros conceptos).

De estos 5,1 millones de metroscuadrados mencionados, el 75%se concentra en suelos que estánen el inicio de su proceso de ges-tión urbanística, como es habitualconforme al modelo de negociode la compañía. El objetivo siguesiendo retener la mayor parte dela creación de valor que se produ-ce en dicho proceso. Uno de lospuntos a destacar es el peso delas adquisiciones de suelo sindesarrollar en el extranjero, don-de la compañía ya está implan-tando su modelo de negocio quetanto éxito le ha dado en España.De todas formas, como en ejerci-cios anteriores, se han adquirido0,4 millones de metros cuadradosde suelo finalista, principalmenteen las provincias de Valencia, Se-villa y Guadalajara.

Si nos fijamos en la inversión porzonas geográficas, destacan lasadquisiciones realizadas en Ru-manía, donde se ha adquirido unsuelo con un volumen potencialde edificabilidad de alrededor deun millón de metros cuadrados

edificables o las inversiones reali-zadas en Polonia, donde se hancomprado suelos en ciudadesdistintas a Varsovia con gran po-tencial de crecimiento. En estesentido cabe destacar que el 33%de la cartera de suelo a final deaño se encontraba fuera de Espa-ña, en comparación con el 23%de un año antes.

A 31 de diciembre de 2006 el nú-mero de establecimientos en fun-cionamiento asciende a 16, 15 deellos repartidos por diferentespuntos de la geografía española yuno en la ciudad de Casablanca(Marruecos). Grupo FADESA tieneademás otra decena de proyectosen construcción en diferentespuntos de España y Marruecos yotros en fase de definición en Es-paña, Marruecos, México y Fran-cia. En todos los casos la oferta in-cluye tanto hoteles urbanos comovacacionales en lugares estratégi-cos para el turismo de playa, náu-tico, de montaña o de golf.

En cuanto a la construcción decampos de golf, cuyo objetivomás importante es dar valor aña-dido a las viviendas comerciali-zadas y a los establecimientoshoteleros, se ha abierto un nue-vo campo durante el año 2006,con lo que el total de ellos enfuncionamiento es de 5, habien-do otros 18 más en construccióno proyecto.

Cartera de suelo en gestión

Inversión en Patrimonio


Evolución del stock de preventas Millones de euros Unidades Millones de euros Unidades

Cartera de pre-ventas inicial 1.508,9 10.307 2.052,6 11.680+Adiciones por compra de Cía 35,4 118+Pre-ventas periodo 1.394,2 7.228 1.472,0 10.055-Entregas periodo 924,5 5.973 1.191,7 6.913Efecto aplicación normativa NIIF 38,6 0Cartera de pre-ventas cierre 2.052,6 11.680 2.332,9 14.822

Datos operativosAño 2005 Año 2006

FRG = Financiere Rive Gauche

El indicador más significativo de laprogresión de la compañía, laspreventas realizadas durante elaño, ha experimentado un incre-mento en el número de unidadescomercializadas del 39%. Si ade-más nos centramos exclusivamen-te en las unidades residenciales, laevolución interanual llega hasta el55% en comparación con el año2005, una tasa bastante significati-va, y, sin duda, demostrativa delbuen posicionamiento del pro-ducto de FADESA teniendo encuenta, por ejemplo, que el núme-ro de viviendas de primera resi-dencia libre ha crecido un 60%durante el último ejercicio. Estabrillante trayectoria puede justifi-carse por diferentes motivos, pero,sin duda, una de las causas másimportantes ha sido y es el proce-so de expansión internacional enel que lleva inmersa la compañíadurante los últimos años. En estesentido hay que destacar que elnúmero de viviendas vendidas enel extranjero ha crecido un 107%con respecto al año pasado.

Por otro lado, y en relación con elaumento del volumen de negocio

del último ejercicio, si excluyése-mos la venta de las dos torres deoficinas en Hospitalet, acaecidaen el año 2005, el volumen depreventas crecería un 15% en tér-minos interanuales.

En cuanto a las escrituras, el volu-men de ingresos derivado de laentrega exclusivamente de uni-dades residenciales progresa un44% en términos interanuales.También hay que destacar la im-portancia de la expansión inter-nacional reflejada, por ejemplo,en que los ingresos por entregasen el extranjero han crecido un132% en este último ejercicio.

Como resultado de estas cifras,el stock de unidades prevendi-das alcanza un nuevo máximohistórico, 14.822 viviendas, un27% más que en diciembre de2005. Estas unidades, ya firma-das en contratos privados decompraventa, suponen un volu-men de negocio superior a los2.333 millones de euros pen-dientes de contabilizar como in-gresos hasta la finalización desu proceso de construcción.

Del análisis del stock de preventaspuede inferirse el proceso de diver-sificación en el que está inmersoFADESA, tanto a nivel de productocomo en términos geográficos.

En cuanto al primer aspecto, se-ñalar que el 30% de las unidadesen stock corresponden a vivien-das de 2ª residencia, porcentajesensiblemente inferior al existen-te un año antes (34%), pero queencaja con la política de distribu-ción de producto que la compa-ñía quiere seguir.

Por otro lado, también cabe des-tacar el proceso de diversificacióngeográfica emprendido. El mismose puede comprobar diciendoque alrededor del 39% de las uni-dades prevendidas en stock a di-ciembre de 2006 corresponden aviviendas pertenecientes a pro-mociones en desarrollo fuera deEspaña, destacando Marruecos,con el 28% del total.


Distribución de la Cartera de Suelo

Evolución de los negocios

Finalista

11%

Promoción en curso

24 %

Urbanizable

34 %

Pre urbanizable

30 %

A 31 diciembre de 2006 la carterade suelo existente de FADESA esun 18% superior a la del ejercicioprecedente (23,7 millones de m2

edificables en comparación conlos 20,1 millones de m2 de 2005).

Esta cartera de suelo se caracteri-za por su alta diversificación enrelación con varios aspectos:

Cartera de suelo

Año 2005 5,7 2,6 6,3 5,5 20,1

Compras 0,4 1,0 4,2 5,6

Traspasos/Altas 2,0 1,6 1,5 5,1

Traspasos/Bajas -2,0 -2,0 -1,6 -1,5 -7,1

Año 2006 5,7 2,6 7,2 8,2 23,7

Total

R e s e r v a d e s u e l oPromocionesen curso Finalista Urbanizable Preurbanizable

POR SU SITUACIÓN DENTRO DEL

PROCESO DE GESTIÓN URBANÍSTICA

Este grado de equilibrio dependeen buena medida de la tramitaciónurbanística llevada a cabo duranteel año (5,1 millones de metros cua-drados durante el ejercicio 2006),así como de la adquisición de nue-vos suelos, generalmente al co-mienzo de su proceso de gestión.

Durante el año se consumieron2,0 millones de metros cuadradosedificables por la entrega de vi-viendas y parcelas, así como laventa directa de bolsas de suelo aotros promotores.

* m2 potencialmente edificables

FRANCIA

MARRUECOS

PORTUGAL 2 %

12 %

HUNGRÍA

POLONIA

7 %

1 %

3 %

ESPAÑA

Asturias

Cantabria

La Rioja

Aragón

Cataluña

Valencia

Castilla La Mancha

Murcia

Andalucía

Canarias

Madrid

Castilla León

Galicia

67 %

1 %1 %

1 %4 %

3 %3 %

3 %10 %

21 %2 %

6 %8 %

6 %

6 %RUMANÍA

MÉXICO2 %


Detalle por tipología de viviendaDistribución geográfica de la cartera de suelo edificable

Primera residencia

62 %

Viviendas Protección

10 %

Segunda residencia

28 %

POR SU DIVERSIFICACIÓN

GEOGRÁFICA

De los 23,7 millones de m2 poten-cialmente edificables, el 33% estásituado fuera del territorio nacio-nal, principalmente en Marruecos,en donde la presencia viene des-de el año 2000, en Hungría, endonde se adquirió el primer sueloen el año 2004 y en Rumanía, en

POR LA DIVERSIFICACIÓN DE

PRODUCTO

La cartera de suelo para uso resi-dencial se reparte de la siguientemanera: 62% para 1ª residencia li-bre, 10% para VPO y 28% para se-gunda residencia.

donde FADESA se ha implantadorecientemente. A nivel nacional,la compañía está presente en lapráctica totalidad de Comunida-des Autónomas.


Evolución bursátil

La acción de FADESA cerró con unacotización de 35,15 euros el año2006, lo que ha supuesto una reva-lorización interanual del 26%. Estarevalorización se eleva hasta el183% si comparamos dicha cotiza-

ción con el precio establec ido en lasalida a bolsa (12,40 euros), en abrilde 2004. En el cuadro se resumenestos datos y su comparativa con laevolución del mercado durante elmismo periodo temporal.

Nº de días Precio inicial Precio cierre Revalorización

FADESA 679 12,4 35,15 183%IBEX 35 679 8.109,50 14.146,50 74%

Por tanto, el comportamiento de laacción de FADESA ha sido positi-vo no solamente en términos ab-solutos sino también en términosrelativos con respecto al Ibex 35.

FADESA

IBEX

Ab

ril0

4

50

100

150

200

250

300

Jun

io0

4

Ag

ost

o0

4

Oct

ub

re0

4

Dic

iem

bre

04

Feb

rero

05

Ab

ril0

5

Jun

io0

5

Ag

ost

o0

5

Oct

ub

re0

5

Dic

iem

bre

05

Feb

rero

06

Ab

ril0

6

Jun

io0

6

Ag

ost

o0

6

Oct

ub

re0

6

Dic

iem

bre

06

Evolución de la acción de FADESA


Volumen de contratación

Esta evolución ha supuesto el incre-mento de la capitalización bursátilde la compañía desde los 1.381 mi-llones de euros en el momento de lasalida a bolsa hasta los 3.982 millo-nes en diciembre de 2006.

Capitalización bursátilAño 2006 Cotización (Millones de euros) Fecha

OPV 12,40 1.381 30-abr-04Inicial 27,84 3.124 30-dic-05Mínimo 24,01 2.720 14-jun-06Máximo 35,40 4.011 5-dic-06Cierre 35,15 3.982 29-dic-06

Durante el año 2006 se negocia-ron algo más de 182 millones deacciones por un efectivo negocia-do de 5.503 millones de euros, un134% más que el año anterior. Es-te volumen significa un 138% dela capitalización bursátil deFADESA al cierre del ejercicio.

Por otro lado, el número de ac-ciones y el volumen de contrata-ción negociado medio diario (sintener en cuenta el mercado deaplicaciones) durante el pasadoejercicio fue el siguiente encomparación con el del ejercicio2004 y 2005:

Número de acciones diario Volumen de negociacion diario

Año 2004 474.683 5.868.867Año 2005 413.573 9.175.864Año 2006 629.191 19.030.317VAR (06-04) 33% 224%

Accionariado

No ha habido movimientos signifi-cativos en el accionariado del Gru-po durante el ejercicio 2006, portanto el accionista principal de laSociedad,según la información dis-ponible en la CNMV, sigue siendoD. Manuel Jove Capellán, que os-

tenta de forma indirecta el 54,6%del capital a través de su participa-ción en sociedades patrimoniales.

No obstante, con fecha 2 de no-viembre, Promociones y Urbaniza-ciones Martín, S.A. (Martinsa) y Hu-

son Big, S.L. han presentado antelos registros de la CNMV, la solici-tud de autorización de la OPA, porel 100% de FADESA, al precio de35,7 euros por acción. D. ManuelJove, accionista mayoritario deFADESA con el 54,6% (a través de


las sociedades que controla), se hacomprometido con los oferentes aaceptar la mencionada oferta contodas sus acciones incluso en el ca-so de que se presentase cualquierotra propuesta competitiva. El 6 defebrero del presente año el Conse-jo de la CNMV autorizó finalmentela OPA presentada. En su reuniónextraordinaria del día siguiente, elConsejo de Administración deFADESA aprobó por unanimidadel informe favorable emitido en re-lación con dicha OPA.

El 12 de marzo la CNMV comunica-có que la OPA presentada por Mar-tinsa y Huson Big SL. había tenidoresultado positivo y un porcentaje

Fecha primerNombre Cargo nombramiento Carácter

D. Fernando Martín Álvarez Presidente Ejecutivo 15/03/2007 Dominical/EjecutivoD. Antonio Martín Criado Vicepresidente 15/03/2007 DominicalD. Antonio de la Morena Pardo Consejero Delegado 28/11/2001 EjecutivoD. Fernando Martín del Agua Vocal 15/03/2007 DominicalD. Rafael Bravo Caro Vocal 15/03/2007 DominicalAGUIEIRA INVERSIONES, S.L.(representada por D. Juan Carlos Rodríguez Cebrián) Vocal 15/03/2007 DominicalCaja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, BANCAJA (representada por D. José Luis Olivas Martínez) Vocal 15/03/2007 DominicalD. Jesús Ignacio Salazar Bello Vocal 15/03/2007 DominicalD. José Manuel Serra Peris Vocal 15/03/2007 IndependienteD. Joaquín Sánchez-Izquierdo Aguirre Vocal 28/11/2001 IndependienteD. José Luis Suárez Barragato Vocal 28/11/2001 IndependienteD. Ángel Varela Varas Secretario no ConsejeroD. Federico Cañas García-Rojo Vicesecretario no Consejero

Tras el Consejo de Administracióncelebrado el pasado 15 de marzode 2007, la Comisión de Nombra-mientos y Retribuciones se com-pone de las personas siguientes:

Nombre Cargo Carácter

(Vacante) Presidente(Vacante) VicepresidenteD. Antonio de la Morena Pardo Vocal Ejecutivo(Vacante) Vocal(Vacante) Secretario no miembro


D. Joaquín Sánchez-Izquierdo Aguirre Presidente IndependienteD. Jesús Ignacio Salazar Bello Vicepresidente DominicalD. Fernando Martín del Agua Vocal DominicalD. Ángel Varela Varas Secretario no Consejero

Tras el Consejo de Administracióncelebrado el pasado 15 de marzo de2007, la Comisión Ejecutiva se com-pone de las siguientes personas:

de aceptación del 85% capital so-cial de FADESA.

Como consecuencia del resultadode la OPA,el Consejo de Administra-

ción celebrado el pasado 15 de mar-zo de 2007 nombró Presidente Eje-cutivo de la Sociedad a D. FernandoMartín Álvarez, y quedó compuestopor los siguientes miembros:


Información a accionistas

Los accionistas de FADESA pue-den acceder a toda la informaciónpública de la compañía a travésde la página web: www.fadesa.eso solicitando información a la di-rección de correo electrónico [email protected] o en el teléfo-no 981 179 200

Cobertura de analistas

Las sociedades y agencias de valores que han emitido informes sobrelas acciones de FADESA, desde su salida a bolsa, son las siguientes:

• Ahorro Corporación• Banesto Bolsa• BBVA• Caja Madrid• CSFB• Invercaixa• Cheuvreux• Espíritu Santo• Fidentiis• Fortis Bank• Ibersecurities• Kepler• Morgan Stanley• UBS

• Dexia Equities• Merrill Lynch• Interdin• Venture Finanzas• Bankinter• Cazenove• ING Financial Markets• Norbolsa• Urquijo bolsa y valores• BPI*• Lehman Brothers*

* Realizaron su primer informe de FADESA en el año 2006

Variaciones de capital

Como reinversión de los dividen-dos correspondientes al ejercicio2005, para aquellos accionistasque así lo solicitaron (75%), seemitieron en junio un total de1.092.273 acciones nuevas a untipo de emisión de 26,85 eurospor acción


D. José Luis Suárez Barragato Presidente IndependienteD. Rafael Bravo Caro Vicepresidente DominicalD. José Manuel Serra Peris Vocal IndependienteD. Ángel Varela Varas Secretario no miembro

Tras el Consejo de Administra-ción celebrado el pasado 15 demarzo de 2007, el Comité de Au-ditoría se compone de las per-sonas siguientes:

L Í N E A S D E A C T I V I D A D

LÍNEAS DE ACTIVIDAD • Informe Anual 200632

Actividad Inmobiliaria

El ejercicio 2006 ha supuesto el afianzamiento

de FADESA en aquellos países en los que había

iniciado su actividad más recientemente, como

Francia, Polonia o Hungría, donde ha puesto en

marcha importantes proyectos inmobiliarios,

además de continuar su estrategia de

expansión con la entrada en México y Bulgaria,

y de consolidarse en Marruecos con uno de los

principales inversores extranjeros. Asimismo, la

compañía ha incrementado su red de ventas

con nuevas oficinas comerciales tanto en

España como en otros países europeos

LÍNEAS DE ACTIVIDAD • Informe Anual 2006 33

Si hay dos características que dis-tinguen a FADESA del resto decompañías que operan en el sec-tor inmobiliario, éstas son la diver-sificación y su modelo de negocio.

Diversificación geográfica, yaque está presente en toda Espa-ña y tiene en marcha un plan deexpansión internacional, perotambién de producto, al desarro-llar tanto proyectos de primeracomo de segunda residencia ypara públicos diversos. Un perfilque le ha permitido posicionarsecomo una de las inmobiliarias dereferencia en Europa.

Pero gran parte del éxito deFADESA radica también en que esuna inmobiliaria diferenciada porsu filosofía de trabajo integral, me-diante la cual cubre todo el círculoinmobiliario. De esta manera, des-de la propia compañía se realiza labúsqueda de suelo para promover,a la vez que su desarrollo urbanísti-

co y se efectúan los oportunos es-tudios de mercado. Su Oficina Téc-nica prepara los proyectos arqui-tectónicos, una red comercialpropia comercializa los diferentesproductos y el proceso de cons-trucción y postventa están igual-mente integrados en la propiacompañía, cerrando así todo el cír-culo de negocio. Esta filosofía detrabajo integral permite a FADESAactuar ágilmente en cada momen-to,conocer la demanda de cada lu-gar y ofrecer a los clientes una ex-celente relación calidad precio.

Diversificación y Servicio Inmobiliario Integral


La compañía destacó a finales dela década de 1990 como una delas primeras inmobiliarias espa-ñolas en apostar por el mercadointernacional, iniciando un ambi-cioso proceso de expansión fue-ra de las fronteras españolas quele ha llevado a estar presente enMarruecos, Portugal, Hungría,

Polonia, Francia, México y Bulga-ria y a mantener una red comer-cial propia en grandes ciudadeseuropeas. Actualmente, FADESAestá realizando prospeccionesen otros países.

FADESA internacional

En el año 2000, FADESA se con-vertía en la primera compañía es-pañola que llegaba a Marruecospara promover desarrollos inmo-biliarios y, ahora, seis años des-pués, es uno de los principales in-versores extranjeros gracias a susactuaciones en Casablanca, Saï-dia, Marrakech, Rabat, Agadir,Tán-ger o la costa de Smir. Actualmen-te, la compañía está jugando unpapel muy activo en el plan delGobierno marroquí para hacerdel país un destino vacacional dereferencia próximo a Europa.

En este sentido, el Grupo estápromoviendo una serie de re-sorts turísticos a orillas del Me-diterráneo. Éste es el caso de lostres complejos que FADESA seha adjudicado en la costa deSmir, una zona exclusiva y lugarde veraneo, en la que invertirá

más de 470 millones de euros.En total, el Grupo promoverá enestos tres proyectos hoteles,campos de golf, zonas de ocio ydeportivas y más de 4.000 vi-viendas. A los resorts de Smirhay que añadir el de Mediterra-nia Saïdia, situado en un frentede playa de 7 km. e integradopor aproximadamente 3.000 vi-viendas y 16.000 camas hotele-ras, tres campos de golf, zonas deocio y de servicios y un puertodeportivo con 800 amarres, ope-rativo en la primavera de 2007.

Además de en el área del Medite-rráneo, FADESA está construyen-do otros dos complejos de granenvergadura: el Tánger City Cen-ter, que la compañía desarrollajunto al grupo Anjoca, y que su-pone la construcción en plenabahía de Tánger de 850 viviendas,

M a r r u e c o s

dos hoteles, un gran edificio deoficinas y un centro de ocio; y elresort de alto standing que pro-mueve en la exclusiva zona delPalmeral de Marrakech. El proyec-to cuenta con una inversión de300 millones de euros y dispon-drá de más de 2.600 viviendas,tres hoteles, un campo de golf de18 hoyos y un centro comercial.

La actividad de FADESA en Ma-rruecos se completa con dos resi-denciales de corte promocionalen Rabat y Agadir que suman másde 2.600 viviendas y que estánprácticamente concluidos. A estohay que sumar el hotel BarcelóCasablanca, de 4 estrellas Pre-mium y 85 habitaciones, en fun-cionamiento desde el mes demarzo de 2006.


A lo largo de 2006, FADESA haafianzado su presencia en Portu-gal, Hungría, Polonia y Franciacon la puesta en marcha de nue-vos proyectos, al mismo tiempoque ha dado continuidad a suplan de expansión al iniciar su ac-tividad en Bulgaria.

PORTUGAL

Presente en el país desde finalesde los 90, FADESA ha dado en elaño 2006 un impulso a su activi-dad en Portugal con su primerapromoción en Oporto: AllegroDesign Homes, un proyecto deestilo vanguardista para un pú-blico joven de alto standing. Coneste residencial, el Grupo quiereafianzarse en el mercado inmo-biliario portugués, un país don-de también tiene en estudiootros proyectos, tanto de prime-ra como de segunda residencia,

y donde actualmente promueveUrbanización Quinta Fonte daPrata, un complejo de más de3.000 viviendas cerca de Lisboa.

HUNGRÍA

En el caso de Hungría, FADESAha continuado con la construc-ción de Central Passage Buda-pest, que ha tenido una exce-lente acogida, y ha adquiridootros suelos para nuevos pro-yectos. Al mismo tiempo, lacompañía está definiendo elcomplejo de la isla de Csepel, alsur de Budapest. Se trata deuna actuación inmobiliaria úni-ca por su configuración y volu-men, que incluirá, además deviviendas, zonas comerciales,instalaciones deportivas, hote-les y distintos servicios públi-cos y que constituye el proyec-to urbanístico más importantede la ciudad.

POLONIA

Mientras, en Polonia, a través desu filial FADESA Prokom Polska, elGrupo ha seguido con el desarro-llo de Residencial Ostoja Wila-now, una gran urbanización deaproximadamente 1.900 vivien-das en Varsovia, además de haberadquirido otros suelos tanto en lacapital polaca como en otras zo-nas del país para realizar nuevosproyectos.

FRANCIA

Por su parte, Francia, se ha con-vertido en un mercado estraté-gico para FADESA. A través de

E u r o p a


Financière Rive Gauche GroupeFADESA, su filial en territorio ga-lo, alcanzó un acuerdo con elAyuntamiento de Levallois - Pe-rret para desarrollar dos rasca-cielos de 42 plantas en las inme-diaciones de París. Con unainversión de 500 millones de eu-ros, el proyecto tiene un ámbitode actuación de 110.000 m2, delos cuales 90.000 están destina-dos a oficinas y zona comercial y20.000, a un hotel. Las Torres deLevallois, situadas en el barrioCollage - Front de Seine, a ape-nas medio kilómetro del área denegocios parisina de La Defensay a cuatro kilómetros y medio dela Torre Eiffel, tendrán una alturade 165 metros.

Asimismo, FADESA ha firmado en2006 un convenio con el fondoamericano Colony Capital paradesarrollar conjuntamente en lospróximos 5 años un complejo in-mobiliario de gran envergaduraen la localidad de Massy, muy pró-xima a París. El proyecto se empla-zará en un solar de seis hectáreas yla superficie construida ascenderáa unos 100.000 m2, la mayor partededicados a vivienda y el resto, aoficinas. La inversión global esti-mada asciende a 213,5 millonesde euros.

BULGARIA

Finalmente, en noviembre de2006, FADESA anunció su entra-da en Bulgaria con una promo-ción de viviendas en altura, loca-les comerciales y oficinas. El

primer proyecto de FADESA enBulgaria se sitúa en el centro deSofía y está dirigida a un públicoobjetivo de medio-alto standing.Con este proyecto, y tras un análi-sis exhaustivo de las posibilida-des del mercado inmobiliario búl-garo, FADESA comienza suandadura en un país que ofrecegrandes oportunidades de nego-cio. De hecho, el Grupo posee yaotros proyectos en el país en fasede estudio.

A m é r i c a

FADESA inició en 2006 una nuevaetapa de su ambicioso plan de in-ternacionalización, hasta ahoracentrado en Europa y Marruecos,al cruzar el Atlántico para entraren México, país donde participaráen la creación de un gran comple-jo turístico y residencial en la cos-ta del Pacífico.

El resort tendrá como principalatractivo su estratégica situacióngeográfica, al ubicarse en el Esta-do de Nayarit, a 30 minutos dePuerto Vallarta, y en un frente deplaya de 2 km. La totalidad delcomplejo, cuya primera fase ha si-do bautizada como Litibú, com-

prende una superficie de 170 Ha.divididas en 21 parcelas, de lasque cuatro serán desarrolladaspor FADESA, para construir hote-les, viviendas y centros de ocio.

El proyecto de FADESA forma par-te de la primera fase de un plan di-señado por el Gobierno mexicanoque, con el horizonte puesto en elaño 2025, aspira a convertir a CipNayarit en un destino turístico lí-der similar a la Riviera Maya, en elCaribe mexicano.


C o m e r c i a l i z a c i ó n I n t e r n a c i o n a l

El inicio de actividad promotorafuera de las fronteras españolasha llevado a FADESA a contarcon delegaciones propias en to-dos los países en los que opera.Allí, la compañía ha adaptado susistema de comercialización,creando una red de oficinas co-merciales en el centro de lasgrandes ciudades desde las quese da a conocer toda la oferta in-mobiliaria de la empresa, e insta-

lando naves de venta al pie de laspromociones, unas estructurasde más de 1.000 m2 que dispo-nen de modernas instalacionesde atención al público, grandesmaquetas y pisos piloto total-mente amueblados y decorados.

Asimismo, y dada su importantecartera de viviendas de segundaresidencia, FADESA completa suactividad internacional con unared de oficinas que comerciali-zan, principalmente, su oferta in-mobiliaria en zonas turísticas deEspaña o Marruecos, pero tam-bién en capitales europeas comoBudapest o Varsovia. Éste es elcaso de las oficinas comercialesde la compañía en Frankfurt, Lon-dres, París, Dublín y Estocolmo.

Andalucía

Aragón

Islas Baleares

Cantabria

Castilla La Mancha

Castilla León

Cataluña

Comunidad Valenciana

Galicia

Islas Canarias

La Rioja

Madrid


Promociones de 2006 URBANIZACIÓN COSTA ESURI

CASAS & GOLF, EN HUELVA

FADESA desarrolla en la localidadonuvbense de Ayamonte, junto ala desembocadura del Guadiana,Urbanización Costa Esuri Casas &Golf. Se trata de un proyecto úni-co por configuración y volumen,ya que implica la construcción dealrededor de 6.000 viviendas deestilo mediterráneo de baja den-sidad, 2 campos de golf de 18 ho-yos, un hotel, así como ampliaszonas comerciales y de ocio. Elcomplejo, que se extiende sobreuna superficie de 4.638.878 m2, esuna de las mayores actuacionesde la costa oeste andaluza.

RESIDENCIAL MIRADOR DE

ALMUÑECAR, EN GRANADA

Residencial Mirador de Almuñe-car se emplaza en playa de Canta-rriján, lindando con el Parque Na-tural de Cantarriján, en ladenominada Costa Tropical. Setrata de una urbanización de 211viviendas de baja densidad, entrepisos y apartamentos, con pisci-nas y zonas deportivas.

RESIDENCIAL ALMENARA DEL

GUADALQUIVIR, EN SEVILLA

A 5 kilómetros de la ciudad de Se-villa, en la margen izquierda delrío Guadalquivir, en la localidadde La Algaba, la compañía pro-mueve Residencial Almenara delGuadalquivir, una promoción de600 viviendas unifamiliares y co-lectivas. La urbanización cuentaademás con un paseo fluvial, par-que, piscina, pistas deportivas y

otros espacios destinados a usohotelero y comercial.

URBANIZACIÓN NUEVA

CALAHONDA, EN MÁLAGA

En plena Costa del Sol, entre Mar-bella y Fuengirola, FADESA estáconstruyendo Urbanización Nue-va Calahonda. Concretamente, lapromoción se ubica en la locali-dad de Mijas y se compone de 84exclusivos apartamentos de altostanding, con piscinas y a 5 minu-tos de la playa.

URBANIZACIÓN ALTOS DE LA

ZUBIA, EN GRANADA

Urbanización Altos de la Zubia-consta de 272 parcelas ubicadasen un entorno privilegiado muypróximo al Parque Natural de Sie-rra Nevada, en Granada, con exce-lentes vistas sobre la capital. La ur-banización se completa con20.000 m2 de áreas de juego y zo-nas verdes, además de 1.850 m2 deáreas deportivas.

ESPAÑA

Residencial Almenaradel Guadalquivir,en Sevilla

Urbanización CostaEsuri Casas & Golf,en Huelva


Andalucía

Aragón

Islas Baleares

Cantabria

Castilla La Mancha

Castilla León

Cataluña


Galicia

Islas Canarias

La Rioja

Madrid

URBANIZACIÓN LOS CADOS DE LA

JOYOSA, EN ZARAGOZA

Urbanización Los Cados de LaJoyosa es un proyecto inmobilia-rio de gran envergadura a escasadistancia de Zaragoza, en la loca-lidad de La Joyosa, en una zonade crecimiento de la ciudad, enel marco de un entorno naturalde gran belleza que goza tam-bién de todas las ventajas urba-nas. La urbanización la integran2.800 viviendas, entre pisos ychalets adosados.

URBANIZACIÓN LAS DEHESAS DE

SAN MATEO, EN ZARAGOZA

Continuando su apuesta por elmercado aragonés, FADESAdesarrolla en Zaragoza una ur-banización de más de 2.200 vi-viendas. Las Dehesas de SanMateo es un concepto residen-cial diferente en la provincia, in-tegrado por viviendas de dife-rentes tipologías y por uncampo de golf de 18 hoyos, si-tuado en la localidad de SanMateo de Gállego, a escasa dis-tancia de la capital maña.

Residencial Mirador deAlmuñecar, en Granada

Urbanización NuevaCalahonda, en Málaga

Urbanización LasDehesas de San

Mateo, en Zaragoza


Andalucía

Aragón

Islas Baleares

Cantabria

Castilla La Mancha

Castilla León

Cataluña


Galicia

Islas Canarias

La Rioja

Madrid

RESIDENCIAL SA MARINA,EN PALMA DE MALLORCA

En el propio municipio de Palmay con excelentes vistas a la bahía,FADESA desarrolla Residencial SaMarina, un complejo residencialexclusivo integrado por 166 vi-viendas en altura de alto stan-ding, amplios jardines, piscinas ypistas de paddle.

RESIDENCIAL COSTA VERDE,EN SANTANDER

En la hermosa localidad santan-derina de Santa Cruz de Bezana,situada a 6 km. de la capital,FADESA promueve ResidencialCosta Verde, una urbanizacióncompuesta por aproximadamen-te 600 viviendas entre aparta-mentos y pisos, chalets adosados,chalets pareados y parcelas.

RESIDENCIAL JARDINES DE SAN

JUAN, EN SANTANDER

Residencial Jardines de San Juanes una promoción de aproxima-damente 350 viviendas de dife-rentes tipologías que FADESA es-tá desarrollando en la localidadcostera de Soto de la Marina. Diri-gida a un público que busca vivirtodo el año a pie de playa sin re-nunciar a las ventajas de estarcerca del centro de la capital san-tanderina, la urbanización dispo-ne de amplias zonas verdes.

URBANIZACIÓN SOLAGUA CASAS &GOLF, EN TOLEDO

En el toledano municipio de Illes-cas, a escasos 30 km. de Madrid,FADESA promueve Urbanización

Solagua Casas & Golf. Se trata deuna promoción de más de 1.400viviendas, entre colectivas, cha-lets adosados y chalets pareadosen torno a un campo de golf de 9hoyos y con amplias zonas verdesy de recreo.

RESIDENCIAL FADESA PLAZA,EN GUADALAJARA

Residencial FADESA Plaza se em-plaza en el municipio de Horche,a 13 km. de la capital, y está inte-grado por 566 viviendas de dife-rentes tipologías, entre pisos ychalets adosados. La urbaniza-ción destacará por sus ampliaszonas verdes y dispondrá de unasexcelentes comunicaciones, alemplazarse en el entorno de lafutura estación del AVE, que la si-tuará a sólo quince minutos delcentro de Madrid.

Residencial Sa Marina, enPalma de Mallorca

ResidencialJardines de SanJuan, en Santander


Andalucía

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Castilla La Mancha

Castilla León

Cataluña


Galicia

Islas Canarias

La Rioja

Madrid

CIUDAD JARDÍN SOTO DEL REAL,EN BURGOS

FADESA promueve, en el munici-pio burgalés de Buniel, CiudadJardín Soto del Real, una urbani-zación de más de 1.200 viviendas,entre pisos y chalets adosados,pareados o agrupados. Situada a14 km. de la capital, se trata de laprimera gran inversión de la com-pañía en la provincia.

URBANIZACIÓN LA CAÑADA DEL

CONDE, EN VALLADOLID

Urbanización La Cañada del Con-de es una nueva apuesta deFADESA por la provincia de Valla-dolid, en la que está presente des-de 1996. Ubicada en el municipiode Aldeamayor, a 16 km. de la ca-pital, está integrada por 1.244parcelas dotadas con toda la redde servicios necesarios.

URBANIZACIÓN SOTOVERDE CASAS

& GOLF, EN VALLADOLID

Situada en el ayuntamiento deArroyo de la Encomienda, a unpaso del centro Valladolid, Urba-nización Sotoverde Casas & Golf

es un proyecto único en esta pro-vincia. La promoción está integra-da por cerca de 800 viviendasunifamiliares de diferentes tipo-logías en torno a un campo degolf de 18 hoyos.

URBANIZACIÓN PAGO DEL NOGAL,EN VALLADOLID

A escasos minutos de Valladolid,en la localidad de Boecillo, muycerca del Parque Tecnológico va-llisoletano, FADESA promueveUrbanización Pago del Nogal, unresidencial de calidad compuestoexclusivamente por viviendasunifamiliares de distintas tipolo-gías, entre chalets adosados, pa-reados y aislados.

UrbanizaciónSotoverde Casas &Golf, en Valladolid

Ciudad Jardín Sotodel Real, en Burgos

UrbanizaciónSolagua Casas &

Golf, en Toledo

Urbanización LaCañada del Conde,

en Valladolid


Andalucía

Aragón

Islas Baleares

Cantabria

Castilla La Mancha

Castilla León

Cataluña


Galicia

Islas Canarias

La Rioja

Madrid

VALL FOSCA RESORT SKI & GOLF,EN LLEIDA

En pleno Pirineo de Lleida,FADESAdesarrolla Vall Fosca Resort Ski &Golf, un complejo de alta montañaque tiene como eje una estaciónde esquí. El apartado residencialdel proyecto está integrado por965 apartamentos de alto standingy de estilo pirenáico situados en elgran village peatonal, donde seemplazarán también los hoteles yapartahoteles. El village se comple-ta además con zonas comerciales,deportivas, de restauración y deocio, un campo de golf y Spa.Todoello a pie de remontes de la esta-ción de esquí que contará con 30km. de pista de esquí alpino y 5,7para esquí de fondo, así como concuatro remontes y una telecabinatricable de última generación.

RESIDENCIAL TORRES EUROPA,EN BARCELONA

Residencial Torres Europa es unproyecto vanguardista y singularde cinco torres diseñadas por losarquitectos Alonso & Balaguer, delas cuales tres están destinadas aviviendas de alto standing y dos, aoficinas. En total, el apartado resi-dencial está integrado por 291 vi-viendas con toda la tecnología deun hogar digital, distribuidas entres torres de 19 plantas.

URBANIZACIÓN MIRABLAU PLAYA

& CASAS & MONTAÑA,EN BARCELONA

Urbanización Mirablau Playa &Casas & Montaña es una promo-ción exclusiva de 34 viviendas de

alto standing situada en la costeralocalidad de Sitges, a pie del Par-que Natural del Garraf. La urbani-zación está rodeada de ampliosespacios verdes y zonas comunesdedicadas a juegos infantiles ypiscina privada.

URBANIZACIÓN EL MIRADOR DEL

EBRO, EN TARRAGONA

En el municipio de L’Aldea, juntoal Delta del Ebro, en un paraje na-tural de gran belleza, FADESApromueve Urbanización El Mira-dor del Ebro, una actuación demás de 900 viviendas entre cha-lets adosados, viviendas de estilomediterráneo, colectivas de bajadensidad y parcelas.

RESIDENCIAL NOU ALBERIC,EN VALENCIA

Dirigido a un público joven quebusca su primera vivienda, Resi-dencial Nou Alberic ocupa unasuperficie de 58.312 m2 edifica-bles, de los cuales 600 serán des-tinados a zona comercial. El pro-yecto, que está integrado pormás de 500 viviendas, entre pisosy apartamentos, se encuentramuy bien comunicado con la ca-pital del Turia a través de autovía.

URBANIZACIÓN BELLAROTJA,EN ALICANTE

Urbanización Bellarotja es ungran residencial en una de laszonas más hermosas de la Cos-ta Blanca, en el municipio dePego, a 10 km. de la localidadturística de Denia. La promo-ción está integrada por parce-las para construcción libre ymás de 900 viviendas de dife-rentes tipologías de estilo me-diterráneo.

ResidencialNou Alberic,

en Valencia

ResidencialTorres Europa,en Barcelona


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CASAS DE MARALTA,EN PONTEVEDRA

Casas de Maralta es la primera ac-tuación de FADESA en las RíasBaixas gallegas, concretamenteen Sanxenxo, destino turístico dereferencia del sur de Galicia. Inte-grada por cerca de 400 viviendasde diferentes tipologías, con casasde estilo mediterráneo, chaletsadosados y pisos, la urbanizacióntiene unas extraordinarias vistasal mar y está dirigida a un públicode medio alto y alto standing.

URBANIZACIÓN COSTA ANÁCARA,EN LA CORUÑA

Ubicada en la localidad costera deMiño y en un entorno privilegia-do integrado por algunas de lasmejores playas del norte de Espa-ña, FADESA desarrolla Urbaniza-ción Costa Anácara, un proyectode segunda residencia a escasosquince minutos del centro de LaCoruña. Urbanización Costa Aná-cara está compuesta por 1.220 vi-viendas de diferentes tipologíasrodeadas de un campo de golf de18 hoyos.

URBANIZACIÓN MIRASOL,EN OURENSE

Urbanización Mirasol es una pro-moción de cerca de 80 viviendasentre chalets adosados, pareadose individuales. Rodeada de am-plias zonas verdes y con piscina, laurbanización se emplaza a tan só-lo cinco minutos de la ciudad deAs Burgas, en Pereiro de Aguiar.

URBANIZACIÓN BELLAVISTA,EN OURENSE

La promoción, situada en las inme-diaciones de la Residencia Sanita-ria, en una zona que está experi-mentando un gran crecimiento ymuy próxima al centro de la ciu-dad, está integrada por 212 vivien-das unifamiliares y colectivas ygrandes zonas verdes.

Casas de Maralta,en Pontevedra

Urbanización CostaAnácara, en La Coruña

Vall Fosca Resort Ski& Golf, en Lleida

Urbanización Bellavista,en Ourense


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COMPLEJO RESIDENCIAL GRAN

GUANARTEME, EN LAS PALMAS

Complejo Residencial Gran Gua-narteme está integrado por 300 vi-viendas en altura y de alto stan-ding, situadas a un paso de la playade Las Canteras y de la Avda. JoséMesa y López. Se trata de un pro-yecto de arquitectura vanguardistaque completará sus servicios conuna zona comercial y de oficinas, yque aspira a convertirse en un refe-rente de Las Palmas.

VILLAS JANDÍA GOLF RESIDENCIAL,EN FUERVENTURA

Villas Jandía Golf se compone de15 exclusivas villas de alto stan-ding de diferentes tamaños yorientaciones, con una inmejora-ble ubicación, en un entorno úni-co a pie de un campo de golf, conexcelentes comunicaciones con elresto de la isla y muy cerca de lasprincipales playas.

URBANIZACIÓN LA OLIVA CASAS &GOLF, EN FUERTEVENTURA

En la isla de Fuerventura, junto alParque Natural de las Dunas de Co-rralejo,FADESA desarrolla una pro-moción de arquitectura muy cui-dada de más de 340 viviendas.Urbanización La Oliva Casas & Golfdispone de villas y bungalows jun-to a un campo de golf de 18 hoyosy está muy próxima a la playa.

RESIDENCIAL ROSAVILA,EN FUERTEVENTURA

Residencial Rosavila es una pro-moción de primera residenciaque FADESA desarrolla en Puerto

Rosario, centro neurálgico de la is-la de Fuerteventura. La urbaniza-ción consta de más de 190 vivien-das en altura 2 y 3 dormitorios, enun conjunto de arquitectura debaja densidad y con piscina co-munitaria.

RESIDENCIAL HELIOS, EN TENERIFE

Residencial Helios se ubica en ElMédano, una tranquila localidadsituada en la costa sur de Tenerife,zona turística por excelencia de laisla. La promoción está integradapor 197 viviendas en altura y conamplios espacios verdes, piscinacomunitaria y zona de juegos in-fantiles.

RESIDENCIAL LAS ACACIAS,EN TENERIFE

Residencial Las Acacias es la nue-va apuesta de FADESA en el surde Tenerife, concretamente en lalocalidad de San Isidro de Abonay a un paso de la Playa de El Mé-dano. La promoción está integra-da por 124 viviendas, entre pisos yapartamentos.

Complejo ResidencialGran Guanarteme, en

Las Palmas

Urbanización La Oliva Casas y Golf,

en Fuerteventura


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Madrid

URBANIZACIÓN MONCALVILLO

GREEN CASAS & GOLF, EN LOGROÑO

Urbanización Moncalvillo GreenCasas & Golf constituye uno de losproyectos inmobiliarios más im-portantes desarrollados hastaahora en Logroño. La promociónestá integrada por más de 1.000viviendas de diferentes tipologíasentre apartamentos, pisos, chaletsadosados y parcelas, en torno aun campo de golf.

RESIDENCIAL VILLANUEVA DE LA

CAÑADA, EN MADRID

El Grupo FADESA continúa en suproceso de afianzamiento en laComunidad de Madrid con unnuevo proyecto residencial en elmunicipio de Villanueva de la Ca-ñada. La promoción consta de276 viviendas de diferentes tipo-logías y tiene excelentes comuni-caciones con el centro de Madrid.

RESIDENCIAL PARQUE COLMENAR,EN MADRID

Residencial Parque Colmenar estásituado en Colmenar Viejo, al nor-te de la capital. La promoción estáintegrada por 278 viviendas dediferentes tipologías, entre colec-tivas y chalets adosados y parea-dos, y dispondrá de amplias zonasverdes, comerciales y de ocio.

Residencial Rosavila,en Fuerteventura

UrbanizaciónMoncalvillo Green

Casas & Golf, enLogroño

Residencial Villanueva de laCañada, en Madrid

Residencial par-que Colmenar,en Madrid


Marrakech

Saïdia

Smir

Tánger

Rabat

Agadir

PALMERAI MALL, EN MARRAKECH

FADESA desarrolla en la privile-giada zona del Palmeral de Ma-rrakech un complejo turístico dealto standing con unas especta-culares vistas al Atlas. El apartadoresidencial de Palmerai Mall lo in-tegran más de 2.600 viviendas,entre apartamentos y villas. Esteresort se completará además conhoteles, un campo de golf de 18hoyos y un centro comercial.

MEDITERRANIA SAÏDIA

El resort Mediterrania Saïdia queFADESA desarrolla a orillas del

Mediterráneo en un frente de pla-ya de 7 km. cuenta con un aparta-do residencial integrado por apro-ximadamente 3.000 viviendas,entre apartamentos de 1, 2 y 3dormitorios y villas de 3 y 4 habi-taciones, a pie de campo de golfcon parcelas individuales y ajardi-nadas. Las viviendas se sitúan a unpaso de la playa y del puerto de-portivo. Todas ellas mantienenuna línea mediterránea integradaen la propia arquitectura de Ma-rruecos, respetando el entorno ycreando un conjunto armónico. Laprimera fase del apartado residen-cial estará concluida en la prima-vera de 2007.

LES JARDINS DE MOULAYA,EN SAÏDIA

Les Jardins de Moulaya es una ur-banización de corte promocionalde alrededor de 3.000 viviendasde dos dormitorios. El residencialdispondrá de equipaciones de-portivas, comerciales, culturales yde servicios.

ALCUDIA SMIR

Alcudia Smir es un complejo resi-dencial y turístico de alto standingque FADESA desarrolla en la ex-clusiva costa de Smir, en el Medite-rráneo marroquí y a poco más de 4km. de Ceuta. El resort, a pie de unfrente de playa de un kilómetro,está integrado por 2.189 viviendascon vistas al mar, distribuidas enaproximadamente 1.656 aparta-mentos residenciales, 354 turísti-cos y 179 villas, y se completa conzonas de ocio y un hotel.

MARRUECOS

Alcudia Smir

MediterraniaSaïdia

Les jardins deMoulaya


TÁNGER CITY CENTER

Frente a la Bahía de Tánger,FADESA desarrolla un complejoresidencial, turístico y de ocio dearquitectura vanguardista.El ámbi-to residencial del Tánger City Cen-ter consta de aproximadamente850 viviendas, distribuidas en tresedificios, que ocuparán una super-ficie construida de 97.782 m2. Laactuación se completa con ungran edificio de oficinas y un cen-tro comercial y de ocio.

RESIDENCIAL JNANE ENNAHDA,EN RABAT

A escasos minutos del centro de Ra-bat, FADESA construye ResidencialJnane Ennahda: una urbanizaciónde 1.559 viviendas de corte promo-cional con todos los servicios.

COMPLEJO RESIDENCIAL TAFOUKT,EN AGADIR

En la turística ciudad de Agadir,FADESA construye Complejo Re-sidencial Tafoukt, una urbaniza-ción de 1.100 viviendas, rodeadade espacios verdes y de recreo.

Marrakech

Saïdia

Smir

Tánger

Rabat

Agadir

ResidencialJnane Ennahda,en Rabat

Tanger City Center

ComplejoResidencial Tafoukt,en Agadir


Lisboa

Oporto

QUINTA FONTE DA PRATA,EN LISBOA

Urbanización Quinta Fonte daPrata está integrada por 3.200 vi-viendas en altura y se emplaza enla localidad de Moita, en la orillaizquierda del Tajo, frente a Lisboa,sobre una superficie de 52 hectá-reas. La promoción es un concep-to de nueva ciudad con todos losservicios, al disponer de ampliaszonas verdes, comerciales, depor-tivas y de ocio, escuelas y equipa-mientos culturales y de salud.

ALLEGRO HOMES DESIGN,EN OPORTO

Es una promoción de primera re-sidencia de estilo vanguardista,situada a un paso del nuevo Esta-dio do Dragâo y del Centro Co-mercial Dolce Vita Porto. Dirigidaa un segmento de mercado jovende alto standing, Allegro DesignHomes está integrado por 44 mo-dernas viviendas y se completacon plaza interior privada y am-plias zonas verdes.

PORTUGAL

Budapest

CENTRAL PASSAGE BUDAPEST

Central Passage Budapest es unedificio singular ubicado en la zo-na histórica de Pest, que se distin-gue por su arquitectura moderna.Dirigido a un público de alto stan-ding, el residencial está integradopor 271 viviendas en altura, unagalería comercial y oficinas.

HUNGRÍA

Urbanización QuintaFonte da Prata, en Lisboa


Varsovia

OSTOJA WILANÓW

Residencial Ostoja Wilanów esuna promoción de arquitecturamoderna de más de 1.900 vivien-das. Se trata de un complejo conedificios de un máximo de cuatroalturas y de diferentes estilos per-fectamente integrados en uno delos barrios más prestigiosos de lacapital polaca y a diez minutosdel centro. El proyecto, dirigido aun público de medio y alto stan-ding, está rodeado además por79.000 m2 de zonas verdes dedi-cadas al ocio.

POLONIA

Sofía

SOFÍA (BULGARIA)La primera actuación de FADESAen el mercado búlgaro es unapromoción de viviendas en elcentro sur de Sofía. Dirigida a unpúblico medio alto, el residencialse completa con locales comer-ciales y de oficina. En total, la pro-moción tendrá una superficieconstruida de 36.800 m2.

BULGARIA

Residencial Ostoja Wilanów, en Varsovia

Allegro HomesDesing, en Oporto

Central PassageBudapest


Actividad Patrimonial

Durante el ejercicio 2006, FADESA ha mantenido

la estrategia de afianzamiento de su división

patrimonial, centrada principalmente en la

construcción y desarrollo de proyectos hoteleros

y de campos de golf, así como en la creación de

otras líneas de negocio destinadas a ofrecer

mayores y mejores servicios a sus clientes


El ejercicio 2006 ha supuesto elinicio de la nueva línea de nego-cio: los apartamentos turísticos ocondohoteles, que surge de lasimbiosis entre los sectores inmo-biliario y turístico. Estas viviendasson adquiridas por un cliente, quese convierte en propietario al uso,con la diferencia de que durantelos períodos en que no la ocupa,encarga su explotación a unagestora que la alquila y mantienecomo si fuera un establecimientoturístico, y que a final de año, da al

propietario de la vivienda unarentabilidad. Se trata de un nuevotipo de producto residencial alque FADESA ha dotado de unnuevo valor añadido. Actualmen-te, la compañía tiene en construc-ción condohoteles en Jaca, Illes-cas (Toledo) y en Marruecos.

Hoteles y complejos turísticos

N u e v a s i n i c i a t i v a s

A c u e r d o s c o n c a d e n a s h o t e l e r a s

FADESA tiene actualmente 16 es-tablecimientos en funcionamien-to dirigidos por expertos gestoresgracias a las alianzas que el Grupoha establecido. Fruto de esta polí-tica, FADESA firmó en 2006 unacuerdo con Globalia Corpora-ción Empresarial que contemplala creación de una sociedad degestión hotelera en la que ambascompañías tienen una participa-ción del 50%, mientras que lapropiedad será en un 90% de

FADESA y en un 10% de Globalia.Se trata de un convenio que abar-ca tres proyectos en Saïdia (Ma-rruecos), Ayamonte (Huelva) yFuerteventura.

A este acuerdo hay que añadir laalianza que la compañía mantie-ne con la cadena Barceló desde2004 para la explotación de acti-vos hoteleros promovidos porFADESA, y mediante la cual secrearon sociedades patrimoniales

en las que FADESA asume el83,5% del capital y Barceló el16,5% restante.También es desta-cable el convenio firmado conHUSA, cadena con la que cerró unacuerdo en 2005 para la gestión,en régimen de arrendamiento, dehoteles propiedad de FADESA.Esta alianza supone un paso másen la relación empresarial quemantienen ambas empresas yque se inició en 2000 con la aper-tura del hotel Barcelona Mar.


H o t e l e s e n e x p l o t a c i ó n

FADESA cuenta con 16 establecimientos en funcionamiento en dife-rentes puntos de España y Marruecos.

EN ESPAÑA

HOTEL BARCELÓ CORUÑA

Con 4 estrellas y 160 habitaciones,el Hotel Barceló Coruña se emplazaa la entrada de la ciudad de La Co-ruña en un edificio vanguardista. Elhotel posee un centro de conven-ciones único en Galicia y salonesequipados con los más avanzadossistemas audiovisuales.

HOTEL BARCELÓ ARANJUEZ

Ubicado junto al Casino Real deAranjuez, el segundo de la Comuni-dad de Madrid, se trata de un esta-blecimiento de 4 estrellas y 168 ha-bitaciones a pie de campo de golf.

HOTEL BARCELÓ ISLA CRISTINA

Este hotel está situado en primera lí-nea de playa del onubense pueblopesquero de Isla Cristina.Tiene cate-

goría 4 estrellas y dispone de 233habitaciones y 110 apartamentos.

HOTEL BARCELÓ MARBELLA GOLF

De 4 estrellas y 206 habitacio-nes, está rodeado por uno de losmejores y más completos com-plejos de golf de Europa, el Gua-dalmina Club de Golf, que cuen-ta con dos campos de 18 hoyos yotro de 9 hoyos.

HOTEL BARCELÓ JANDÍA PLAYA

Es uno de los tres hoteles queforman parte del resort queFADESA está desarrollando alsur de Fuerteventura. Se trata deun establecimiento de 4 estre-llas y 649 habitaciones situadoen una de las playas más espec-taculares de la isla.

HOTEL GLOBALIA JANDÍA GOLF

Emplazado también en el resortde Fuerteventura, tiene categoría4 estrellas. Sus 166 apartamentosestán situados al pie de un campode golf de 18 hoyos.

HOTEL BARCELÓ JANDÍA MAR

De 4 estrellas y 485 habitaciones,este establecimiento completa elresort de FADESA en Fuerteven-tura. Dispone de piscinas, guarde-ría, teatro, pistas deportivas o dis-coteca, entre otras instalaciones.

HOTEL BARCELÓ CABO DE GATA

Ubicado en el municipio alme-riense de El Toyo, Villa de los Jue-gos del Mediterráneo 2005, es unhotel de 4 estrellas y 223 habita-ciones que dispone de área de


convenciones y todo tipo de ins-talaciones para el descanso (ja-cuzzi, gimnasio, sauna, cabinas detratamientos...).

HOTEL BARCELÓ JACA

Inaugurado en verano de 2006, elhotel forma parte del espectacu-lar complejo turístico de montañaResidencial Lomas de Badaguás,promovido por FADESA en Jaca.El establecimiento, de 74 habita-ciones, tiene categoría 4 estrellasy dispone de campo de golf de 18hoyos, centro de spa & fitness yárea de juegos infantiles, entreotros servicios.

HUSA HOTEL SPA VILLALBA

Ubicado en la villa lucense de Villal-ba y en una zona conocida por las

propiedades termales de sus aguas,este hotel que cuenta con categoríade 4 estrellas y 42 habitacionesabrió sus puertas en julio de 2006 yaspira a convertirse en el centro ter-mal de referencia de Galicia graciasa su spa de más de 2.400 m2.

HOTEL HUSA BARCELONA MAR

Emplazado en la Villa Olímpica,este hotel de 4 estrellas y 75 habi-taciones fue uno de los primerosque desarrolló FADESA.

APARTHOTEL CAMPUS SAN MAMÉS

De 3 estrellas y 57 apartamentostipo estudio, está situado en lasproximidades del campus univer-sitario de León.

HOTEL APARTAMENTOS AS GALERAS

Junto a la hermosa playa de Bas-tiagueiro, en el municipio coru-ñés de Oleiros, este estableci-miento tiene categoría 3 estrellasy 96 apartamentos equipadoscon cocina.

APARTHOTEL HUSA VALLÉS

De 3 estrellas y 100 apartamen-tos, está situado en la urbaniza-ción construida por FADESA enSabadell. Dispone de salón so-cial y restaurante.

RESIDENCIAL PORTAZGO

Inaugurado en 1993, se trata deun pequeño establecimiento de45 apartamentos muy bien co-municado con el centro de la ciu-dad de La Coruña.

EN MARRUECOS

HOTEL BARCELÓ CASABLANCA

Situado en pleno Boulevard D’An-fa, centro financiero y comercialde Casablanca, este hotel de 4 es-trellas superior y 85 habitacionesfue inaugurado por FADESA en2006 y supone la primera apertu-ra de la compañía en el sector ho-telero en Marruecos.


E n c o n s t r u c c i ó n

FADESA posee cerca de una decena de proyectos hoteleros en cons-trucción en diferentes puntos de España y Marruecos. Cataluña, Aragóny Andalucía y el resort Mediterrania Saïdia que el Grupo desarrolla enla costa marroquí son algunos de los enclaves elegidos para continuarfortaleciendo su área hotelera.

EN ESPAÑA

HOTEL HUSA SANT JOAN

En las inmediaciones a la CiudadCondal, FADESA promueve un ho-tel de 3 estrellas y 96 habitaciones,que abrirá sus puertas en 2007. Setrata de un establecimiento quedispondrá de parking, salón socialy restaurante.

HOTEL AYAMONTE

Situado en Costa Esuri Casas &Golf, el complejo que FADESA estádesarrollando en Ayamonte, es unhotel de lujo de 206 habitacionessituado a escasos metros de unembarcadero del Guadiana y dedos campos de golf de 18 hoyos.

HOTEL GLOBALIA AYAMONTE

Situado también en Costa EsuriCasas & Golf, se trata de un hotelde 4 estrellas integrado por apro-ximadamente 185 apartamentosen torno a un campo de golf.

COMPLEJO TURÍSTICO DE

MONTAÑA JACA

Ubicado en el complejo de altamontaña Lomás de Badaguás, es-tá integrado por 190 apartamen-tos distribuidos a lo largo de 7manzanas y manteniendo la ar-quitectura típica pirenaica.


EN MARRUECOS

FADESA está construyendo actual-mente 5 proyectos hoteleros en elresort de Mediterrania Saïdia.

HOTEL BARCELÓ SAÏDIA

A pie de playa, se trata del primerhotel de 5 estrellas que promueveFADESA. Sus 602 habitaciones con-tarán con todas las comodidades, yel complejo incluirá una ampliaoferta gastronómica, instalacionesdeportivas, club de spa y fitness yamplias zonas sociales con un tea-tro, salas de convenciones, localescomerciales y zona de ocio infantil.

HOTEL IBEROSTAR SAÏDIA

De 4 estrellas y 484 habitaciones,se emplaza también frente a laplaya de Saïdia y destacará por

sus completas instalaciones de-portivas y de ocio, así como porsu variada oferta de restauración.

HOTEL GLOBALIA SAÏDIA

A lado del Iberostar, con el quecomparte playa, este estableci-miento tendrá 4 estrellas y con-tará con 500 habitaciones.

APARTAMENTOS TURÍSTICOS SAÏDIA

Situados en primera línea de playay rodeados de un campo de golf,forman un complejo de 228 apar-tamentos de primera categoría.

VILLAS TURÍSTICAS SAÏDIA

Se trata de un complejo de 104villas en primera línea de campode golf.


E n p r o y e c t o

FADESA tiene además en cartera más una veintena de proyectos hote-leros en España, Marruecos, México y Francia.

EN ESPAÑA

APARTAMENTOS TURÍSTICOS

ILLESCAS.Ubicado en Urbanización SolaguaCasas&Golf, el complejo constaráde más de 200 apartamentos jun-to a un campo de golf.

HOTEL HUSA TORRELAGO

El Grupo desarrolla un hotel de 3estrellas y 44 habitaciones en tor-no al residencial promovido en elmunicipio vallisoletano de Lagu-na del Duero.

HOTEL CLTUbicado en el Centro Logístico deTransporte de Culleredo, en LaCoruña, el hotel tendrá categoría3 estrellas y 57 habitaciones.

APARTAMENTOS AYAMONTE

FADESA tiene en fase de defini-ción un tercer establecimientode 4 estrellas en su complejo deCosta Esuri Casas & Golf, en Aya-monte. Estaría integrado poraproximadamente 160 aparta-mentos.

OTROS PROYECTOS

FADESA tiene en proyecto doshoteles en Granada y en Lleida,concretamente en su complejoVallfosca Ski&Golf, entre otros.


EN OTROS PAÍSES

FRANCIA

FADESA está ultimando la defini-ción de un hotel de cuatro estre-llas en uno de los rascacielos deTorres de Levallois. El estableci-miento tendrá aproximadamente400 habitaciones, que estaránemplazadas en las 16 últimasplantas de una torre.

MÉXICO

La compañía está trabajando enel complejo de Nayarit, en plenacosta del Pacífico, que estará inte-grado por hoteles y apartamentosturísticos a pie de playa.

MARRUECOS

FADESA tiene en proyecto otroshoteles en la hermosa ciudad deMarrakech, en la bahía de Tánger,y a orillas del Mediterráneo, tantoen la exclusiva costa de Smir, co-mo en la playa de Saïdia.


Campos de Golf

Servicios de valor añadido - Conforta

Un eje importante de la actividadpatrimonial de FADESA lo consti-tuye su política de desarrollo degrandes complejos residencialesvinculados al golf. A 31 de diciem-bre de 2006, la compañía disponede 24 campos de golf, de los cua-les 5 están abiertos y, el resto, enobra o en proyecto. El desarrollode los campos como parte de loscomplejos residenciales promovi-dos por la compañía hace deFADESA un líder europeo en elcampo de la ordenación de terri-torio ligada al golf.

La estrategia de ceder la gestiónde los hoteles a expertos se repi-te también en el caso de suscampos de golf. En este sentido,FADESA tiene firmados acuer-dos con empresas líderes y condilatada experiencia en la ges-tión de los campos de golf, como

Finagolf o Aymerich Golf Mana-gement, con el objetivo de dotara sus campos del mayor nivel deprofesionalidad.

Se trata de un área de negociodestinada a ofrecer servicios devalor añadido, en este caso dandorespuesta a todas las necesidadesque se generan en torno a una vi-vienda. En este sentido, en la ac-tualidad, todas las personas quefirmen un contrato con FADESApasan a ser de forma automáticaclientes de Conforta y se les en-trega una tarjeta de fidelización.Entre las ventajas de las que dis-ponen están las de un año de se-guro de vida y seis meses de unode hogar gratuitos, así como des-cuentos en los campos de golf yhoteles de FADESA.

Asimismo,desde Conforta,FADESAcompleta su Atención InmobiliariaIntegral ya que ofrece servicios de

decoración, cuidado y manteni-miento de las viviendas, jardines opiscinas, mudanza internacionales,servicios de seguridad, reformas, ytodo lo relacionado con las necesi-dades de mantenimiento de acti-vos residenciales. En 2006 se pusoen funcionamiento la línea 902 deatención al cliente de Conforta,a laque se da servicio desde el Con-tact Center de FADESA.

FADESA presta toda esta gama deservicios a través de una red de de-legaciones y oficinas que la compa-ñía tiene en diferentes comunida-des en las que actualmente tieneen marcha proyectos residencialesy, en 2007, está previsto que abrasus puertas la delegación de Con-forta en Marruecos.


Otros desarrollos

CENTROS COMERCIALES

FADESA dota a sus grandes pro-yectos residenciales de una par-cela destinada a uso comercialpara dar servicio a los vecinosdel complejo y sus inmediacio-nes. Éste es el caso del VenturaShopping Center (Fuerteventu-ra), del Centro Comercial El Toyo(Almería), del Parking Palma odel CC Dos Regos, así como delas futuras áreas comerciales quedarán servicio a otros complejosresidenciales de FADESA, comoel Centro Comercial Costa Esuri(Ayamonte), del de Saïdia (Ma-rruecos) y del Centro ComercialCentral Passage (Budapest). Elprimero abrirá sus puertas en el2008 y los otros dos en 2007.

Asimimo, en 2006 FADESA y elGrupo VID alcanzaron un acuerdomarco para la explotación de trescentros recreativos y de ocio inte-grados en complejos residencia-les que FADESA está desarrollan-do en Marruecos.

CENTRO LOGÍSTICO DE

TRANSPORTE

FADESA ha construido en elayuntamiento de Culleredo, enlas inmediaciones de La Coruña,el mayor Centro Logístico deTransporte (CLT) de la comuni-dad gallega. Equipado con todotipo de servicios, el CLT ocupauna superficie de más de600.000 m2 y dispone de unas

excelentes comunicaciones conlas principales ciudades galle-gas a través de la Autopista delAtlántico. El CLT, que ya estáoperativo, dispone de una com-pleta red de servicios comoconducciones de fibra óptica,vigilancia 24h. y se completarácon restaurante, hotel, zona co-mercial, centro de acogida detripulaciones, estación de servi-cio, ITV, entre otros.


Hechos significativos

ENERO

La compañía anuncia la creaciónde una Dirección General de Alo-jamientos Turísticos, decisión queforma parte de la estrategia deFADESA para impulsar su activi-dad patrimonial, centrada princi-palmente en el desarrollo de pro-yectos hoteleros, de alojamientosturísticos y de campos de golf.

FEBRERO

A través de su filial en Francia, Fi-nancière Rive Gauche GroupeFADESA, la compañía alcanza unacuerdo con el Ayuntamiento deLevallois - Perret para desarrollar,en las inmediaciones de París, dosrascacielos de 42 plantas, cuya in-versión global prevista será deaproximadamente 500 millonesde euros y que resaltarán por suarquitectura vanguardista. Las To-rres de Levallois tendrán una altu-ra de 165 metros y estarán desti-nadas a oficinas, zona comercial yun hotel.

También en el mes de febrero,FADESA firma un acuerdo con elFondo Inmobiliario BBVA Propie-dad para la adquisición, por par-te de BBVA, de 253 viviendas porun importe de 76 millones deeuros. Se trata de la tercera ope-ración que ambas entidades fir-man en poco más de un año.

MARZO

El 17 de marzo abría sus puertasel Barceló Casablanca, el primerhotel de FADESA y la cadena Bar-celó en Marruecos. El acto inaugu-ral estuvo presidido por el Minis-tro de Turismo marroquí, AdilDOUIRI, acompañado por los pre-sidentes de FADESA y Barceló,Manuel Jove y Simón Pedro Bar-celó, respectivamente, entre otrasautoridades y personalidades ma-rroquíes, entre los que se encuen-traba el Walli, Mohammed EL KAB-BAJ y el Alcalde de Casablanca,Omar BAHRAOUI.

La actividad hoteleraha duplicado su cifra

de negocio

Presentación de lasTorres de Levallois

El Ministro de Turismo deMarruecos inauguró el

Barceló Casablanca


MAYO

El 9 de mayo, FADESA celebra enLa Coruña su segunda Junta Ge-neral de Accionistas después desu salida a Bolsa, para el examen yaprobación de las cuentas anua-les del ejercicio 2005. Asimismo, laJunta acordó el nombramiento deAntonio de la Morena Pardo co-mo consejero de la compañía y unposterior Consejo de Administra-ción le designó formalmente co-mo Consejero Delegado del Gru-po. Los accionistas dieron el vistobueno a un reparto de dividendode 0,41 euros por acción, casi eldoble que el año anterior.

También en el mes de mayo,FADESA y Globalia CorporaciónEmpresarial firman un acuerdomarco que contempla la crea-ción de una sociedad de ges-tión hotelera en la que ambascompañías tendrán una partici-pación del 50%, a la vez que es-tablece que la propiedad de loshoteles y apartamentos turísti-cos que engloba el acuerdo seráen un 90% de FADESA y en un10%, de Globalia. El acuerdoabarca inicialmente 3 proyectossituados en zonas turísticas dereferencia de Marruecos y de Es-paña: Saïdia, Ayamonte (Huelva)y Fuerteventura.

JUNIO

El Grupo, a través de su filial enPolonia, FADESA Prokom Polska,presenta oficialmente en Varsoviasu primer proyecto en el país: Re-sidencial Ostoja Wilanów, un grancomplejo residencial de aproxi-madamente 1.900 viviendas. Elacto de presentación estuvo pre-sidido por el Ministro de Cons-trucción polaco, Antoni Jaszczak.

Asimismo, la compañía anuncia laconstrucción de un complejo resi-dencial y turístico de alto stan-ding en la exclusiva zona del Pal-meral de Marrakech, un nuevoproyecto que consolida a la com-pañía como uno de los inversoreslíderes en el país y en el que inver-tirá 300 millones de euros.

También en junio, Telefónica yFADESA firman un acuerdomarco para el desarrollo y pro-moción de viviendas equipadascon las últimas soluciones y ser-vicios de comunicación. En vir-tud de este acuerdo, las promo-ciones de próxima construcciónde FADESA pueden disponerde todas estas prestaciones enel momento de la entrega de lasviviendas, oficinas o locales co-merciales, si así lo deciden am-bas compañías.

ABRIL

FADESA y ANJOCA firman el con-venio para el desarrollo del Tán-ger City Center. El acto estuvo pre-sidido por el Ministro de TurismoMarroquí, Adil DOUIRI.

La compañía acude al Salón In-mobiliario de Madrid (SIMA) don-de presenta sus productos en elárea de la Comunidad de Madrid,sus promociones en toda Españay su oferta en el extranjero.

Asimismo, a través de su filial enFrancia Financière Rive Gauche,Groupe FADESA cierra un acuerdocon el fondo americano Colony Ca-pital desarrollar un proyecto inmo-biliario de gran envergadura en lospróximos 5 años.Se trata de una ac-tuación de más de 213 millones deeuros para construir viviendas y ofi-cinas en la localidad de Massy, muypróxima a París.

Finalmente, FADESA anuncia laconstrucción de Alcudia Smir, uncomplejo de alto standing en lacosta de Smir, una de las zonas deturismo más exclusivas de Ma-rruecos. Con una inversión de 150millones de euros, el proyecto es-tará integrado por más de 2.000viviendas, hotel y zonas de ocio.

Izq. imagen del standen el SIMA

Centro. Junta deAccionistas 2006

Dcha. ResidencialOstoja Wilanów, en

Polonia


JULIO

FADESA anuncia su entrada enMéxico, país donde participará enla creación de Cip Nayarit, un grancomplejo turístico y residencial enla Costa del Pacífico, a 30 minutosde Puerto Vallarta y en un frentede playa de 2 kilómetros. La com-pañía española construirá un ho-tel de lujo, apartamentos y un be-ach club.

En el mes de julio, abren suspuertas dos hoteles de la com-pañía, el Barceló Jaca y el HusaHotel Spa Villalba, ambos de cua-tro estrellas. El primero disponede 74 habitaciones y está ubica-do en Residencial Lomas de Ba-daguás promovido por FADESA,a 8 kilómetros de Jaca (Huesca),y próximo a las estaciones de es-quí de Astún, Candanchú y For-migal. El segundo se sitúa en lavilla lucense de Villalba, junto allugar de Alligal conocido por laspropiedades termales de susaguas, y cuenta con un spa de2.100 m2.

AGOSTO

La compañía da un paso más ensu proceso de consolidación enPortugal con el lanzamiento deun complejo residencial de arqui-tectura moderna en pleno centrode Oporto: Allegro Homes Design.La promoción está integrada por44 viviendas y tiene una inversiónde 12 millones de euros.

SEPTIEMBRE

LAZORA adquiere a FADESA acti-vos por valor de 146 millones deeuros, una operación que formaparte del acuerdo marco para lacompraventa de viviendas queambas compañías alcanzaron en2005. La operación, la mayor de vi-vienda protegida hasta el momen-to en España, supone la comprapor parte de LAZORA de un totalde 1.375 viviendas de FADESA endiferentes ciudades españolas.

FADESA abre una Oficina Comer-cial en Valencia, la primera de lacompañía en la Comunidad Va-lenciana. La oficina completa lared comercial que el Grupo tienedistribuida en diferentes puntosde España y en el extranjero.

La Fundación CIP concede aFADESA el Premio a la Excelenciaen la Gestión de Prevención deRiesgos Laborales, por su “alto ni-vel de compromiso con la preven-ción, mucho más exigente de loque impone la normativa legal”.

Los empresarios Fernando Martíny Antonio Martín Criado lanzanuna Oferta Pública de Adquisición(OPA) sobre el 100% de FADESA.La OPA ha sido presentada a tra-vés de Martinsa y Huson Big, com-pañías de propiedad de los dosempresarios a un precio de 37,50euros por acción. Manuel Jove,Presidente de FADESA, alcanza unacuerdo con los oferentes paravenderles la totalidad de sus ac-ciones, es decir, el 54,61%.

HUSA Hotel SpaVillalba

Premio al sistema de prevención de FADESA

Primer proyecto de FADESA en Oporto


NOVIEMBRE

FADESA continúa sus planes deexpansión internacional con suentrada en Bulgaria, país dondeadquiere un suelo en el centro dela capital, Sofía, destinado a laconstrucción de una primera pro-moción de viviendas en altura, lo-cales comerciales y oficinas.

En su stand del Salón Profesional dela Feria Inmobiliaria Barcelona Mee-ting Point, FADESA mostró unavance de TV FADESA,un canal pro-pio de televisión por Internet que lacompañía lanzará en 2007. Se tratade una nueva herramienta comer-cial, única y pionera en el sector enEspaña, que se adapta a las deman-das del mercado y que tiene comoobjetivo prioritario acercar mejor elproducto al cliente.

DICIEMBRE

FADESA se adjudica el desarrollo dedos resorts turísticos en la costa me-diterránea de Marruecos, tras ganarel concurso convocado por el Go-bierno. Los complejos tendrán co-mo uno de sus principales atracti-vos su ubicación,al estar situados enla exclusiva costa de “Tamuda Bay”,destino vacacional de la familia realalauita. El primero se emplazará entorno a una laguna salada virgen yconstará de un hotel de alto stan-ding,un spa,campo de golf,zona deanimación con beach clubs, aqua-park y en torno a unas 1.100 vivien-das. El segundo complejo constaráde campo de golf, zona de anima-ción, un polideportivo, una zona deocio y alrededor de 1.000 viviendas.En total, FADESA invertirá aproxi-madamente 324 millones de euros.

FADESA y el Grupo VID alcanzanun acuerdo marco para la explo-tación de tres centros recreativosy de ocio integrados en comple-jos residenciales que FADESA es-tá desarrollando en Marruecos.

OCTUBRE

El Grupo FADESA abre su OficinaComercial en Ceuta, en un acto alque acudió Juan Jesús Vivas Lara,Presidente de la Ciudad Autóno-ma de Ceuta. Desde la oficina,FADESA comercializará toda suoferta inmobiliaria de primera ysegunda residencia, respondien-do así a la demanda potencial deesta Comunidad y prestando unaespecial atención a los proyectosmás próximos a Ceuta.

La compañía da un paso más ensu proceso de consolidación enPolonia con un nuevo proyectoresidencial en Varsovia, en el queinvertirá 37 millones de euros. Es-ta nueva actuación de FADESA enla capital polaca ocupará una su-perficie de 66.454 m2, donde seconstruirán aproximadamente400 viviendas en un edificio detres alturas.

Apertura de la OficinaComercial en Ceuta

Reunión con el Presidentede la Xunta de Galicia tras

la OPA sobre FADESA

Presentación deFADESA TV en el BMP

R E S P O N S A B I L I D A D S O C I A L C O R P O R A T I V A

RESPONSABIL IDAD SOCIAL CORPOR ATIVA • Informe Anual 200666

Compromiso con los empleados

Consciente del papel que ocupa la vivienda en la

sociedad actual, FADESA compatibiliza la

rentabilidad económica de su actividad con una

política inmobiliaria respetuosa con el entorno que

favorezca un crecimiento sostenible y racional.

Además y a través de la Fundación María José

Jove, el Grupo realiza una importante obra social

mediante iniciativas diversas en el ámbito de la

cultura, la educación y la medicina, priorizando las

acciones dirigidas hacia la infancia

El equipo humano es uno de losprincipales activos de FADESA.La profesionalidad de su perso-nal es una de las claves de su cre-cimiento continuo y permanen-cia en el tiempo. En este sentido,la formación de los trabajadoreses una de las prioridades deFADESA, que se someten a unaconstante actualización formati-va, especialmente en áreas rela-cionadas con la seguridad en eltrabajo y la legislación sobre pre-vención de Riesgos Laborales.

Asimismo, FADESA ha sido unade las primeras empresas en sen-sibilizarse con uno de los retos dela sociedad actual: compatibilizar

la vida familiar y laboral. Fruto deeste compromiso, que fue una delas principales preocupaciones dela que fuera Vicepresidenta deFADESA, nació la escuela infantilOs Pequerrechos, origen de laFundación María José Jove, quehoy lleva su nombre. Este centroofrece a los hijos de los emplea-dos formación en sus primerosaños de vida y supone un impor-tante apoyo para los padres tra-bajadores.

RESPONSABIL IDAD SOCIAL CORPOR ATIVA • Informe Anual 2006 67

Una de las principales misionesde FADESA es ofrecer a sus clien-tes un Servicio Inmobiliario Inte-gral, que le permite ofrecer a susclientes la mejor calidad a precioscompetitivos. La satisfacción delcliente es, en consecuencia, unagarantía de futuro.

Asimismo y en relación con elMedio Ambiente, la compañíaapuesta por un desarrollo soste-nible respetuoso con el entornonatural. Para ello, aplica protoco-los medioambientales que mini-mizan los daños derivados de lasemisiones contaminantes y apli-ca políticas estrictas sobre el tra-tamiento de los residuos.

Actividad responsable

Fundación María José Jove

La Fundación María José Jove,creada el 28 de enero de 2003en memoria de María José Jove,está especialmente comprome-tida con la infancia, la mujer ylos colectivos menos favoreci-

dos, centrando su actividad entorno a la salud, la educación yla cultura.

Á r e a d e s a l u d :P R E V E N C I Ó N E I N V E S T I G A C I Ó N

DROGODEPENDENCIA

Acuerdo con la Fundación Montedo Gozo Proyecto Hombre que hapermitido financiar la habilitaciónde un módulo dentro del centroterapéutico del Pazo del Bosquede Cernadas (La Coruña), paraacoger a mujeres toxicómanasembarazadas en proceso de reha-bilitación y a sus hijos.

OBESIDAD INFANTIL

La Fundación organizó un semi-nario con el objetivo de concien-

ciar a las familias y la comunidadeducativa y científica sobre unapatología que se ha agravado enlos últimos años en España.

ASMA Y ALERGIAS EN LA

POBLACIÓN INFANTIL

Convenio de colaboración con laConsellería de Sanidade de laXunta de Galicia, la Sociedad dePediatría de Galicia y las tres uni-versidades gallegas para un estu-dio epidemiológico sobre el as-ma y la alergia.

INVESTIGACIONES

FADESA firmó en 2005 un conve-nio con la Fundación Pro-CNIC pa-ra el apoyo a la actividad investi-gadotra del Centro Nacional deInvestigaciones Cardiovasculares.Este respaldo de FADESA, que sesuma al de otras empresas espa-

ñolas, permitirá, entre otras cosas,incorporar al cardiólogo ValentínFuster como Presidente del Comi-té Científico.

Apoyo ciencia

RESPONSABIL IDAD SOCIAL CORPOR ATIVA • Informe Anual 200668

SÍNDROME DE DOWN

Jornadas sobre síndrome deDown para dar a conocer a familiasy profesionales las amplias posibi-lidades que la música puedenaportar a la educación de las per-sonas con discapacidad.

ESTUDIO DE DETECCIÓN DE

TRASTORNOS

La Fundación financia un proyec-to experimental para la detecciónde problemas de conducta en es-colares en edad temprana. El pro-grama, que se desarrolla en seiscentros educativos de Galicia, tie-ne como objetivo fomentar con-ductas tolerantes, que contribu-yan a obtener una mayorintegración de alumnos, reducir elfracaso escolar y el absentismo.

SÍNDROME DE ASPERGER

Patrocinio de unas jornadas quecongregaron a algunos de los ex-pertos españoles que más hanprofundizado en el estudio y tra-tamiento de esta alteración deldesarrollo cerebral.

CÁNCER DE MAMA

Concesión del II Premio NacionalMaría José Jove de investigaciónen Cáncer de Mama a los proyec-tos Estudio genético del cromo-soma 8 en carcinoma de mamainvasivo: Papel del c-MYC en cán-cer de mama, realizado en el Hos-pital Pitié Salpêtrière de París porun grupo de investigadores conlos doctores Angelita Rebollo yAarne Fleischer a la cabeza; y Per-fil genómico del cáncer de mama:

Implicaciones clínicas, llevado acabo por un equipo de las univer-sidades de Valencia y Navarra diri-gido por Joan Climent Bataller, Jo-sé A. Martínez y Ana Lluch.

ANOREXIA Y LA BULIMIA

La Fundación colabora en la fi-nanciación del centro de día de laAsociación de Anorexia y Bulimia(ABAC) de La Coruña.

Á r e a e d u c a t i v aE S C U E L A I N F A N T I L Y B E C A S

ESCUELA INFANTIL OS

PEQUERRECHOS

Cuenta con un equipo de 11 profe-sionales y 112 plazas educativas, delas que 10 están destinados a niñosque sufren discapacidades. Dispo-ne además de una sala de psicomo-tricidad y rehabilitación única enGalicia y pionera en España.

BECAS

FADESA mantiene un conveniocon la Universidad de La Coruñaque ha permitido la creación de unprograma de becas, denominado

“becas-líder FADESA”, para estu-diantes de las áreas de arquitecturae ingenierías. Asimismo, se ha crea-do también una beca que ha per-mitido dotar a la Ciber@aula delComplejo Hospitalario Juan Cana-lejo de monitores que coordinanactividades para facilitar la estanciaen el hospital de los niños ingresa-dos y de sus familiares.

CÁTEDRA MARÍA JOSÉ JOVE

Creada en el año 2005 en la Uni-versidad de La Coruña con el ob-jetivo de apoyar a los alumnosque presenten necesidades edu-cativas especiales. Esta iniciativaha permitido crear 36 becas porun importe total de 38.880 euros.

TALLERES Y CURSOS

Programa de talleres y cursos gra-tuitos de pintura, teatro o inglés di-rigidos a los niños que se desarro-llan durante el curso escolar.

RESPONSABIL IDAD SOCIAL CORPOR ATIVA • Informe Anual 2006 69

Á r e a c u l t u r a lP R E M I O S , E N C U E N T R O S Y A C T I V I D A D E S

PREMIO TEATRO

El Premio Nacional María José Jo-ve de Escritura Teatral Infantil es-tá orientado a potenciar el teatrodirigido a los niños. El vallisoleta-no José Luis Alonso de Santoscon ¡Viva el Teatro! fue el gana-dor de la última edición, que estádotado con 30.000 euros, el pre-mio de mayor cuantía para obrasteatrales de España.

PREMIO PINTURA

Creado el Premio Nacional MaríaJosé Jove Artejoven para promo-cionar a los jóvenes artistas. Setrata de un certamen de ámbitonacional, dotado con 6.000 eurosy de carácter anual. El ganador dela primera edición fue el madrile-ño José María de la Rubia Tejeda,que presentó la obra “Pili, Mili, me-morias del siglo XX”.

EXPOSICIONES

Y COLECCIÓN DE ARTE

El interés de la Fundación por fo-mentar el arte se concreta en elproyecto cultural Itinerarios Artís-ticos, una iniciativa que ha recorri-do Galicia para mostrar una selec-ción de obras de 52 autores de latalla de Tapies, Barceló, Broto o La-xeiro. Este proyecto se completacon la organización de visitas pe-riódicas de escolares para cono-cer la Colección de Arte que al-berga la sala de exposiciones dela Fundación.

FESTIVAL DE LA ÓPERA

FADESA patrocina anualmente elFestival de la Ópera de La Coruña.

FESTIVAL DE TÍTERES

La Fundación mantiene un conve-nio con el Ayuntamiento de LaCoruña para la organización delFestival de Títeres María José Jove.

Inversión de la Fundación María José Jove en actividadesno lucrativas

2003 141.814 2004 283.2632005 577.1442006 822.546

Euros

V A L O R A C I Ó N D E A C T I V O S

VALOR ACIÓN DE ACTIVOS • Informe Anual 200672

VALOR ACIÓN DE ACTIVOS • Informe Anual 2006 73

I N F O R M A C I Ó N F I N A N C I E R A

F A D E S A I N M O B I L I A R I A S . A .

Cuentas Anuales e Informe deGestión correspondientes alejercicio terminado el 31 dediciembre de 2006

INFORMACIÓN FINANCIER A • Informe Anual 200680

Balance de situación a 31 de diciembre de 2006 y 2005

Cifras en miles de euros

FADESA INMOBILIARIA S.A.

INFORMACIÓN FINANCIER A • Informe Anual 2006 81



Cuenta de pérdidas y ganancias de los ejercicios anuales terminados el 31 de diciembre de 2006 y 2005




MEMORIA ANUAL CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO 2006

1 • INFORMACIÓN CORPORATIVA

1.1 • Naturaleza y actividades de la Sociedad

Fadesa Inmobiliaria, S.A. antes denominada Urbani-zadora Inmobiliaria Fadese, S.A. (FADESA) en adelan-te la Sociedad, se constituyó como Sociedad anóni-ma el 24 de julio de 1980 por un periodo de tiempoindefinido. Su objeto social y actividades principalesconsisten en la promoción inmobiliaria y la cons-trucción, contemplando también todas las actuacio-nes derivadas de las mismas (compra y venta de so-lares, edificación, gestión urbanística, etc.).

La Sociedad es matriz de un Grupo de empresas de-dicadas, fundamentalmente, a la actividad inmobi-liaria y de construcción. La actividad promotora y deconstrucción de la Sociedad se ha realizado en Espa-ña y Portugal.

El domicilio social de la Sociedad está establecidoen A Coruña.

1.2 • Oferta Pública de Adquisición deacciones de Fadesa Inmobiliaria, S.A.

Con fecha 2 de noviembre de 2006, las sociedadesPromociones y Urbanizaciones Martín, S.A. y HU-SON BIG, S.L. formularon una Oferta Pública de Ad-quisición de 113. 312.799 acciones, representativasdel 100% del capital social, de Fadesa Inmobiliaria,S.A., a un precio por acción de 35,70 euros. La Ofer-ta ha sido autorizada por el Consejo de la ComisiónNacional del Mercado de Valores con fecha 6 de fe-brero de 2007, a partir del cual se han iniciado losplazos establecidos reglamentariamente para laaceptación de la oferta por los accionistas de

Fadesa Inmobiliaria, S.A. y posterior liquidación dela misma. Toda la información exigida por la nor-mativa vigente relacionada con esta oferta se en-cuentra disponible en el correspondiente FolletoExplicativo en la página web de la CNMV.

Previo a la presentación de la OPA en los términosmencionados en el párrafo anterior, con fecha 28 deseptiembre de 2006 las sociedades Almarfe, S. L. yAgosuier, S. L. (sociedades vinculadas a los Socios delos Oferentes) y sociedades controladas por D. Ma-nuel Jove Capellán, titulares de 61.884.891 accionesde Fadesa Inmobiliaria, S.A., representativas del54,614% de su capital social, llegaron a un acuerdoen virtud del cual se comprometieron irrevocable-mente a aceptar la Oferta una vez fuera presentaday autorizada por el organismo regulador.

Asimismo, en los acuerdos previos a la formulaciónde la OPA alcanzados el 28 de septiembre, se suscri-bió un “Contrato de Transmisión de Activos”, en vir-tud del cual:

a) Fadesa Inmobiliaria, S.A. adquirirá a una socie-dad vinculada a D. Manuel Jove Capellán terre-nos situados en México por un precio de 118.600miles de euros. Esta adquisición se realizará unavez liquidada la OPA.

b) Fadesa Inmobiliaria, S.A. venderá a entidadesvinculadas a D. Manuel Jove Capellán determina-dos activos por un precio de 20.177 miles de euros.

En la misma fecha en la que se suscribieron losacuerdos anteriores, D. Manuel Jove Capellán, pre-sidente de Fadesa Inmobiliaria, S.A., comunicó a losOferentes la intención de proponer al Consejo deAdministración el abono de una retribución o bo-


nus extraordinario a determinados empleados co-mo compensación del trabajo desempeñado du-rante cierto tiempo en la Sociedad, por importe to-tal, neto de retenciones fiscales, de 30 millones deeuros. El importe bruto de esta retribución extraor-dinaria que asciende a 46.154 miles de euros, ha si-do registrado como gasto del ejercicio 2006 en elepígrafe de “Gastos extraordinarios”, de la cuenta deresultados adjunta.

Con fecha 27 de octubre de 2006, Fadesa Inmobilia-ria, S.A. presentó una oferta vinculante para adquirirde Arpegio Áreas de promociones Empresariales,S.A. (Arpegio) y de otros accionistas, una participa-ción del 60,73% en el capital de Parque Temático deMadrid, S.A., sociedad de la que ya se posee una par-ticipación del 13,09%. El 2 de noviembre de 2006 Ar-pegio comunicó a Fadesa Inmobiliaria, S.A. la acepta-ción de la oferta.

Con el objetivo de no condicionar la estrategia futurade Fadesa Inmobiliaria, S.A., su Presidente manifestó alos Oferentes su disposición a adquirir de Fadesa la to-talidad de la participación accionarial que pueda al-canzar en el capital social de Parque Temático de Ma-drid, S.A. en términos equivalentes a los derivados dela referida oferta vinculante. Los Oferentes comunica-ron con fecha 29 de noviembre de 2006 su criterio fa-vorable en relación con dicha transmisión.

Al cierre del ejercicio 2006 no ha sido formalizada laadquisición por parte de Fadesa Inmobiliaria, S.A. delas acciones antes citadas de Parque Temático deMadrid, S.A. que en todo caso tendrá carácter previoa su adquisición por parte de D. Manuel Jove Cape-llán. A la fecha de formulación de las presentes cuen-tas anuales las mencionadas transacciones no hansido realizadas.

Gastos ExtraordinariosEl epígrafe “Gastos Extraordinarios” de la cuenta deresultados adjunta incluye los gastos relacionadoscon la OPA anteriormente detallada, según el si-guiente desglose:

2 • BASES DE PRESENTACIÓN DE LAS CUENTAS ANUALES

A • Imagen fiel

Las cuentas anuales adjuntas han sido obtenidas delos registros contables de la Sociedad y se presentande acuerdo con el Plan General de Contabilidad ycon las Normas de Adaptación Sectorial del Plan Ge-neral de Contabilidad a las Empresas Inmobiliarias,de forma que muestran la imagen fiel del patrimo-nio, de la situación financiera y de los resultados dela Sociedad. Estas cuentas anuales correspondientesal ejercicio 2006, que han sido formuladas por elConsejo de Administración, se someterán a la apro-bación por la Junta General Ordinaria de Accionistas,estimándose que serán aprobadas sin ninguna mo-dificación.

Por su parte, las cuentas anuales correspondientes alejercicio 2005 fueron aprobadas por la Junta GeneralOrdinaria de fecha 9 de mayo de 2006.


B • Comparación de información.

La Sociedad presenta las cuentas anuales adaptán-dose a los modelos de balance y cuentas de pérdidasy ganancias que se incluyen en las Normas de Adap-tación Sectorial del Plan General de Contabilidad alas Empresas Inmobiliarias aprobado según Ordendel 28 de diciembre de 1994, por lo que no está obli-gada a formular sus cuentas anuales en los modelosnormalizados por el Registro Mercantil.

Las presentes cuentas anuales corresponden a la So-ciedad individual. Adicionalmente, Fadesa Inmobilia-ria S.A., como Sociedad dominante de un grupo deSociedades consolidables, ha formulado sus cuentasanuales consolidadas, bajo las nuevas normas inter-nacionales de contabilidad.

Las cuentas anuales muestran de forma comparativaen el balance de situación, cuenta de pérdidas y ga-nancias y cuadro de financiación las cifras del ejerci-cio 2006 y del ejercicio anterior, guardando uniformi-dad en la presentación.

C • Principios contables.

Los principales principios y criterios contables apli-cados en la elaboración de las cuentas anuales de2006 son los que se resumen en la Nota 4 de estaMemoria.Todos los principios contables obligatorioscon incidencia en el patrimonio, la situación finan-ciera y los resultados de la Sociedad se han aplicadoen la elaboración de estas cuentas anuales.

Las cifras contenidas en los documentos que com-ponen el balance de situación, la cuenta de pérdidasy ganancias y esta memoria están expresadas en mi-les de euros.

3 • DISTRIBUCIÓN DE RESULTADOS

La propuesta de distribución de los resultados delejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2006, quelos Administradores presentarán a la Junta Generalde Accionistas para su aprobación es la siguiente:

4 • PRINCIPIOS CONTABLES YNORMAS DE VALORACIÓN

Los principios contables y normas de valoración mássignificativos aplicados por la Sociedad en la elabo-ración de sus cuentas anuales, de acuerdo con el PlanGeneral de Contabilidad y la Norma de AdaptaciónSectorial para las Empresas Inmobiliarias, han sidolos siguientes:

A • Gastos de establecimiento.

En esta partida se incluyen los gastos incurridos enampliaciones de capital y puesta en marcha de nue-vos proyectos. La amortización de los mismos se re-aliza en cinco años, lo cual ha implicado un cargo enel presente ejercicio en la cuenta de perdidas y ga-nancias de 330 miles de euros.

B • Inmovilizado inmaterial.

Los bienes incluidos en este apartado se valoranpor el coste de adquisición. En particular, los dere-chos derivados de los contratos de arrendamien-to financiero, se contabilizan como inmovilizado


inmaterial por el valor al contado del bien y seamortizan con el mismo criterio que más adelan-te se indica para el inmovilizado material, refle-jándose en el pasivo la deuda total por las cuotasmás el importe de la opción de compra. La dife-rencia entre ambos valores, que representan losgastos financieros de la operación, se contabili-zan como gastos a distribuir en varios ejercicios yse imputa a los resultados de cada ejercicio deacuerdo con un criterio financiero.

Las aplicaciones informáticas se valoran por sucoste de adquisición y se amortizan de forma li-neal en cinco años.

Las concesiones administrativas corresponden fun-damentalmente al coste de adquisición de un dere-cho de explotación de un acuífero de aguas minero-medicinales. Su amortización se realiza de formalineal durante el periodo concesional residual, es de-cir, 18 años desde 2002.

El cargo a la cuenta de perdidas y ganancias del ejer-cicio de 2006 en concepto de amortización del inmo-vilizado inmaterial ascendió a 2.514 miles de euros.

C • Inmovilizado material.

El inmovilizado material se halla valorado a su coste deadquisición o de construcción, dotándose la oportunaprovisión por depreciación cuando existen dudas sobrela recuperabilidad de su valor contable.La Sociedad no seha acogido a ninguna normativa legal para la actualiza-ción del valor de sus elementos de inmovilizado material.

Los gastos de conservación y mantenimiento se car-gan a la cuenta de pérdidas y ganancias en el mo-mento que se producen.

La Sociedad amortiza su inmovilizado material si-guiendo el método lineal, distribuyendo el coste delos activos entre los años de vida útil estimada, se-gún el siguiente detalle:

Como excepción a lo arriba expuesto, los bienes usa-dos siguen un criterio de amortización acelerada aldoble de lo establecido para su vida útil estimada.

El cargo a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejer-cicio 2006 por el concepto de amortización del in-movilizado material ascendió a 2.088 miles de euros.

D • Inversiones financieras.

Las participaciones en el capital de otras Sociedadesestán registradas al coste de adquisición, minorado,en su caso, por una provisión que recoge la diferen-cia entre dicho importe y el valor teórico contable deesas participaciones, corregido por el importe de lasplusvalías tácitas existentes en el momento de la ad-quisición que todavía subsistan al cierre del ejercicio.No obstante, cuando el coste de adquisición corregi-do por la provisión indicada sea superior al que re-sulte de aplicar criterios valorativos racionales admi-tidos en la práctica, se aumentará la provisión por elimporte necesario para ajustar el valor en libros de laparticipación a su valor previsto de realización.

En el caso de participaciones en sociedades que a suvez son matrices de un subgrupo, el valor teóricocontable se calcula con relación a los fondos propiosconsolidados de dicho subgrupo.

La Sociedad participa mayoritariamente en el capitalde ciertas empresas y tiene posesión de más del 20%en otras. Las cuentas anuales del ejercicio 2006, noreflejan los aumentos o disminuciones de valor dedichas participaciones que resultarían de aplicar cri-terios de consolidación, tal como se explica en la no-ta 2 de la presente memoria.


Las participaciones de capital derivadas de aportacio-nes de terrenos en la constitución de sociedades sevaloran al coste de adquisición de dichos terrenos.

E • Gastos a distribuir en varios ejercicios.

Los intereses incorporados al nominal de las deudaspor operaciones de tráfico o de inmovilizado convencimiento superior al año, se registran en estacuenta, imputándose anualmente a resultados conun criterio financiero.

F • Existencias.

Las existencias están constituidas por:

1 • Terrenos y solares.Los terrenos y solares adquiridos para el desarrollode promociones inmobiliarias se registran a su pre-cio de adquisición, incrementado en aquellos otrosgastos relacionados directamente con la compra(impuestos, gastos de registro, etc.). Dicho importese traspasa a “Promociones en curso” en el momen-to de comienzo de las obras.

2 • Promociones en curso.Como promociones en curso se incluyen, además delos derivados del apartado anterior, los costes a ori-gen incurridos en las promociones inmobiliarias enfase de ejecución a la fecha del cierre del ejercicio.Los costes incluyen para cada promoción los impor-tes correspondientes a la urbanización y construc-ción, así como aquellos otros costes directamenterelacionados con la promoción (estudios y proyec-tos, licencias, etc.) y, adicionalmente, los gastos finan-cieros devengados durante el período de construc-ción por la financiación específica obtenida por laejecución de la misma.

PROMOCIONES EN CURSO DE CONSTRUCCIÓN A CICLO CORTO:Recoge las promociones en curso cuyo plazo deconstrucción pendiente sea inferior a un añodesde el 31/12/2006.

PROMOCIONES EN CURSO DE CONSTRUCCIÓN A CICLO LARGO:Recoge las promociones en curso cuyo plazo deconstrucción pendiente supere un año desde el31/12/2006.

3 • Edificios construidos.A la finalización de cada promoción inmobiliaria,la Sociedad sigue el procedimiento de traspasardesde la cuenta “Promociones en curso” a “Edifi-cios construidos” el coste correspondiente aaquellos inmuebles aún pendientes de venta.

4 • Obras en curso.Se recoge en este epígrafe los costes a origen co-rrespondientes a obras donde la Sociedad traba-ja como constructora y cuyo importe se certifica-rá a terceros.

La Sociedad dota las oportunas provisiones pordepreciación de las existencias cuando el costecontabilizado excede a su valor de mercado. Lascuentas anuales adjuntas no recogen ningunaprovisión por este concepto al no estimarse laexistencia de minusvalias futuras.

G • Deudores.

1. Créditos no comercialesLos créditos no comerciales se registran por elimporte entregado y distinguiéndose entre cor-to plazo y el largo plazo en función de la fecha devencimiento. Los ingresos por intereses se com-putan en el ejercicio en el que se devengan, si-guiendo un criterio financiero.

2. Créditos comerciales.Los créditos comerciales se encuentran valoradospor el nominal y recogen los créditos concedidosa clientes por operaciones de tráfico que inclu-yen los efectos descontados pendientes de ven-cimiento, figurando su contrapartida por el mis-mo importe como deudas con entidades decrédito.


La Sociedad realiza una estimación de los saldos quepudieran resultar dudosos a efectos de dotar laoportuna provisión.

H • Acciones propias.

La Sociedad realiza, al amparo de las correspondien-tes autorizaciones de la Junta General, operacionesde compra –venta de acciones propias cuyo objeti-vo es su venta en el plazo más breve posible. Estasacciones se valoran al menor valor entre el coste deadquisición, el valor de cotización y el valor teóricocontable. Se entiende como valor de cotización elmenor entre la media del último trimestre o la delúltimo día del año.

Cuando el valor teórico contable es inferior al valorde cotización, se dota una provisión por la diferenciacon cargo a reservas de libre disposición.

I • Ingresos a distribuir en varios ejercicios.

1. Subvenciones oficiales.Se corresponden con subvenciones recibidas por laadquisición de suelo para la construcción de vivien-das en régimen de protección oficial. Se contabili-zan en el momento de la concesión por el organis-mo estatal o autónomo correspondiente. Laimputación a ingresos del ejercicio se realiza con uncriterio de correlación entre ingresos y gastos, deforma que para las subvenciones concedidas, setrasladan a ingresos los saldos correspondientes alas unidades vendidas en el ejercicio, permanecien-do en balance aquellos otros importes que sean in-herentes a unidades que figuren como existencias.

2. Otros ingresos a distribuir.Se corresponden con las cantidades recibidas porla cesión temporal del usufructo de las accionesque la Sociedad posee en Guadalmina Golf, S.A. Laimputación a ingresos del ejercicio se realiza conun criterio lineal en función del tiempo de cesiónde las acciones.

J • Provisiones para operaciones de tráfico.

En este epígrafe se registran los siguientes conceptos:

1. Provisiones para garantías.Corresponde a la estimación de costes futuros por larealización de pequeñas reparaciones en promocio-nes entregadas. Su cálculo, basado en datos estadís-ticos, se ha determinado en un porcentaje de la cifrade ventas del ejercicio y del precedente. La variaciónneta registrada en el ejercicio por este concepto hasido de 2.448 miles de euros. El saldo registrado alcierre del ejercicio es de 8.260 miles de euros.

Adicionalmente, y para cubrir las contingencias quepudieran afectar durante la construcción y una vezterminada la misma, la Sociedad tiene contratados losseguros necesarios y obligatorios para su cobertura.

2. Provisiones por costes pendientes de incurrir.Corresponde a los costes pendientes de incurrir deaquellas promociones donde se han registrado losingresos por ventas. Su valoración se realiza por dife-rencia entre los costes presupuestados y los incurri-dos. El saldo registrado al cierre del ejercicio es de69.751 miles de euros.

3. Provisiones por pérdidas futuras.La Sociedad realiza un análisis de las promocionesen existencias que, una vez descontados los costescomerciales, pudieran aportar márgenes negativos.La provisión se realiza por el valor de las pérdidas fu-turas en las que pudieran incurrir dichas promocio-nes en el momento del reconocimiento de los ingre-sos por venta. A cierre del ejercicio 2006 no existenpérdidas previstas por este concepto.

K • Provisiones para riesgos y gastos.

1. Provisiones para impuestos.Como consecuencia de las distintas interpretacio-nes de la normativa fiscal aplicable en el caso delImpuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Ac-


tos Jurídicos Documentados que recaen sobre lospréstamos hipotecarios, la Sociedad, hasta el ejer-cicio 2002, tenía adoptado el criterio de liquidardicho impuesto exclusivamente sobre el importedel principal, sobre la base de sentencias del Tri-bunal Supremo. No obstante, por aplicación delprincipio de prudencia, la Sociedad mantienen re-gistrado dentro del epígrafe “Provisiones para im-puestos” un saldo de 5.922 miles de euros parahacer frente a posibles resoluciones de los tribu-nales y distintas administraciones contrarias a laposición de la Sociedad. Desde el ejercicio 2003,de acuerdo al cambio normativo introducido, seliquidan los impuestos correspondientes conside-rando como base imponible la responsabilidad hi-potecaria máxima.

Adicionalmente a lo anterior, la Sociedad mantieneregistrado 7.808 miles de euros para otros riesgos decarácter fiscal.

2. Otras provisiones.Corresponde a la cuantificación de riesgos y gastosfuturos por litigios en curso y otros compromisos.La Sociedad mantiene registrado un saldo de 1.902miles de euros para atender dichos compromisos.Asimismo, en este epígrafe se incluye el coste quesupondrá para la Sociedad la responsabilidad quetiene en la restitución del patrimonio neto de lassociedades participadas. Por este concepto la So-ciedad mantiene registrado un saldo para la res-ponsabilidad con Eurogalia, S.L. por importe de4.157 miles de euros.

3. Provisiones para pasivos contingentes por de-fectos constructivos.La Sociedad ha recibido demandas judiciales pordefectos constructivos en promociones entregadaspor importe de 10.845 miles de euros. De acuerdocon los informes periciales analizados se estima queel importe necesario para atender a las posibles re-soluciones judiciales por estos motivos sería de6.597 miles de euros.

L • Deudas.

Se registran por su valor de reembolso. La clasifica-ción entre corto y largo plazo se realiza teniendo encuenta el plazo previsto para el vencimiento, enaje-nación o cancelación. Se consideran a largo plazocuando dicho plazo sea superior a doce meses a par-tir de la fecha del cierre contable.

Los préstamos hipotecarios subrogables se contabi-lizan dentro del epígrafe “Deudas con entidades decrédito” por el importe dispuesto. Se clasifican a cor-to plazo todos aquellos importes que, aún teniendovencimiento superior a doce meses, están financian-do viviendas sobre las que existe un compromiso fir-me de venta (contratos privados) y cuyo plazo deentrega previsto sea inferior a un año.

M • Impuesto sobre beneficios.

El gasto por Impuesto sobre Sociedades del ejerciciose calcula en función del resultado económico antesde impuestos, aumentado o disminuido, según co-rresponda, por las diferencias de naturaleza perma-nente con el resultado fiscal, entendiendo éste comola base imponible del citado impuesto, minorado porlas bonificaciones y deducciones en la cuota, exclui-das las retenciones y pagos a cuenta.

Adicionalmente la Sociedad registra en el balancede situación los impuestos anticipados y diferidosoriginados por las diferencias temporales entre el re-sultado contable y el resultado fiscal.

N • Método de reconocimiento de las ventas.

La Sociedad sigue el criterio de registrar los ingresosderivados de la venta de viviendas de promocionesinmobiliarias en el momento de la entrega de las lla-ves (firma en escritura pública la compraventa).

Las entregas, en efectivo o en efectos comerciales acobrar, en concepto de a cuenta, recibidas de clien-


tes durante el periodo comprendido entre la firmadel contrato privado de compraventa y el momentoen el que se efectúa la firma en la escritura pública,se registran como “Anticipos de clientes” en el pasi-vo del balance de situación adjunto.

El reconocimiento de los ingresos derivados de lasventas de solares y parcelas se realiza en el momen-to de la firma del contrato privado de compraventa,realizando la provisión correspondiente por los cos-tes pendientes de incurrir.

O • Actuaciones empresariales con incidenciamedioambiental.

Las actividades de la Sociedad no tienen más inci-dencia en el medio que las derivadas del desarrollode las promociones.

Todas las actuaciones realizadas por la Sociedad re-lativas a la minimización del impacto ambiental de

sus promociones han sido incluidas como mayorcoste de las mismas.

P • Plan de pensiones y otras obligacionesfrente al personal.

La Sociedad no tiene un plan de pensiones de jubi-lación para sus empleados, estando las obligacionesal respecto cubiertas por la Seguridad Social.

Las indemnizaciones a pagar a empleados por des-pidos que pudieran producirse como consecuenciade ajustes en plantilla u otros motivos no imputa-bles a ellos se calculan en base a los años de servicio.Cualquier gasto por este concepto se contabiliza enla cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio enque se acuerda el despido.

5 • GASTOS DE ESTABLECIMIENTO

Los movimientos habidos durante el ejercicio 2006 han sido los siguientes:


A 31 de diciembre de 2006 el detalle de los bienes adquiridos en régimen de arrendamiento financiero esel siguiente:

El contrato principal de leasing tiene una duración global de 10 años quedando pendiente al cierre del ejer-cicio un periodo de 5,8 años.

6 • INMOVILIZADO INMATERIAL

El movimiento habido durante el ejercicio 2006 de las diferentes cuentas del inmovilizado inmaterial, y desus correspondientes amortizaciones acumuladas, ha sido el siguiente:


7 • INMOVILIZADO MATERIAL

El movimiento habido durante el ejercicio 2006 en las diferentes cuentas del inmovilizado material y de sucorrespondiente amortización acumulada ha sido el siguiente:

El valor neto contable de los elementos de inmovilizado material afecto a garantías hipotecarias al cierredel ejercicio es el siguiente:


El desglose de la partida “Inmuebles para explotación” al cierre del ejercicio es el siguiente:

El desglose de las distintas partidas del inmovilizado material correspondientes a solares y construcción alcierre del ejercicio es el siguiente:

El coste de los elementos en uso totalmente amortizados es:


8 • INMOVILIZACIONES FINANCIERAS


Participaciones en empresas del grupo y asociadas.


La actividad y domicilio social de las sociedades del grupo y asociadas son los siguientes:


(*) En la actualidad los activos se encuentran en curso de construcción.

Ninguna de las sociedades participadas cotiza en bolsa.

Créditos a empresas del grupo

Entre los préstamos concedidos figuran dos présta-mos participativos otorgados a Eurogalia, S.L, de30.000 y 20.000 miles de euros. En ambos casos la re-muneración está fijada en dos conceptos variables:

• Euríbor a seis meses

• 10% de los beneficios netos anuales

Para hacer frente a posibles pérdidas derivadas de lasituación patrimonial del Subgrupo Eurogalia figuraregistrada una provisión sobre estos préstamos de29.702 miles de euros.

Cartera de valores a largo plazo.

Este epígrafe está compuesto fundamentalmentepor acciones sin cotización oficial, cuyo desglosees el siguiente:

Las acciones de Parque Temático de Madrid, S.A. se hallan pignoradas en garantías de un préstamo que di-cha sociedad tiene formalizado con Cajamadrid.

Otra información

• El importe que figura en Administraciones Públicas corresponde a impuestos anticipados que reverti-rán a largo plazo.• El importe registrado en “Otros créditos” corresponde fundamentalmente a dos créditos subordinadosde 2.045 y 1.900 miles de euros respectivamente concedidos a Parque Temático de Madrid cuyos venci-mientos, en ambos casos, son el 23 de enero de 2008.


9 • GASTOS A DISTRIBUIR EN VARIOS EJERCICIOS


10 • EXISTENCIAS

La composición de las existencias de la Sociedad al 31 de diciembre de 2006 era la siguiente:

Otra información.

El valor de las existencias registradas al cierre delejercicio incluye gastos financieros por importe de57.795 miles de euros, de los que 33.275 miles de eu-ros han sido capitalizados en el ejercicio 2006.

Por la actividad que realiza la Sociedad, es habi-tual que las existencias en curso estén afectas agarantías de préstamos hipotecarios para su fi-nanciación.

Al cierre del ejercicio 2006 la Sociedad mantiene forma-lizados diversos contratos de opciones de compra so-bre suelos cuyo destino,en caso de ejercitarse la opción,sería la promoción inmobiliaria, por un importe de355.615 miles de euros. De dicho valor, 1.930 miles deeuros corresponden al coste de la opción, figurando es-te concepto registrado en el epígrafe de anticipos.

Al cierre del ejercicio la Sociedad mantiene formaliza-dos contratos de venta por valor de 1.697.151 miles deeuros sobre existencias de promociones en curso.


El resultado neto obtenido por las transacciones con acciones propias ha ascendido a un beneficio de 4.969miles de euros.

Las adiciones registradas en “Créditos a empresas del Grupo”corresponden a financiación realizada a dichas socie-dades derivada del aumento de sus actividades.

12 • ACCIONES PROPIAS

Durante el ejercicio 2006 la Sociedad ha efectuado las siguientes operaciones con acciones propias:

11 • INVERSIONES FINANCIERAS TEMPORALES

La composición de este epígrafe del balance de situación al cierre del ejercicio es la siguiente:


13 • FONDOS PROPIOS

El movimiento habido en las cuentas de “Fondos propios” durante el ejercicio 2006 ha sido el siguiente:

A 31 de diciembre de 2006 la distribución de las reservas de la compañía era la siguiente:

Capital social

Con fecha 9 de mayo de 2006 la Junta General Ordina-ria y Extraordinaria de Fadesa Inmobiliaria, S.A. acordóaumentar el capital social mediante la emisión y pues-ta en circulación de acciones ordinarias de 10 céntimosde euros de valor nominal cada una, de la misma clasey serie que las existentes y representadas medianteanotaciones en cuenta. El número de las acciones aemitir sería el resultado de dividir 39.108.853,31 euros(importe igual al 85% del total bruto distribuido enconcepto de dividendos) entre el tipo de emisión poracción. Se determina el tipo de emisión como mediasimple de los cambios medios ponderados de la acciónde la Sociedad en el mercado continuo (SIBE) corres-pondiente a los cinco días hábiles bursátiles inmedia-tos anteriores a la fecha de abono del dividendo (31 demayo de 2006), con un descuento del 1%, fijando una

prima de emisión por diferencia entre el mencionadotipo de emisión y el valor nominal de la acción equiva-lente a 26,75 euros por acción.

La ampliación aprobada según el párrafo anterior,fue declarada suscrita incompletamente y, en conse-cuencia, aumentado en 1.092.273 acciones ordina-rias, de 10 céntimos de euros de valor nominal cadauna, todas ellas desembolsadas.

Como consecuencia de lo anterior, el capital social a31 de diciembre de 2006, está representado por113.312.799 acciones representadas por medio deanotaciones en cuenta de 0,10 euros de valor nominalcada una, totalmente suscritas y desembolsadas. Di-chas acciones cotizan en la bolsa de Madrid y Barcelo-


14 • INGRESOS A DISTRIBUIR EN VARIOS EJERCICIOSEl movimiento de la cuenta durante el ejercicio 2006 ha sido el siguiente:

na desde el día 30 de abril de 2004, a través del mer-cado continuo. Todas las acciones gozan de los mis-mos derechos y no existen limitaciones estatutariasante su libre transmisión.

Dada la naturaleza de las acciones, la Sociedad sólotiene conocimiento de los porcentajes de participa-ción en su capital de aquellas personas que comuni-can este hecho a la Comisión Nacional del Mercadode Valores. A la fecha de formulación de estas cuen-tas anuales las entidades con participación igual osuperior al 10% del capital suscrito que han comuni-cado este hecho son Inversiones Frieira, S.L., FrieiraGestión de Inversiones, S.L. e IAGA Gestión de Inver-siones, S.L. con una participación directa del 23,36%,10,09 % y 21,16%, respectivamente. A dicha fecha ysegún la misma fuente, los miembros del Consejo deAdministración de la Sociedad en su conjunto pose-en una participación directa e indirecta que suponenun 58,175 % del capital social de la compañía.

Prima de emisión

La prima de emisión es de libre disposición y ascien-de a 97.085 miles de euros.

Reserva legal

De acuerdo con el Texto Refundido de la Ley de Socie-dades Anónimas, debe destinarse una cifra igual al10% del beneficio del ejercicio a la reserva legal hastaque ésta alcance, al menos, el 20% del capital social.

La reserva legal podrá utilizarse para aumentar el ca-pital en la parte de su saldo que exceda del 10% delcapital ya aumentado.

Salvo para la finalidad mencionada anteriormente, ymientras no supere el 20% del capital social, esta re-serva sólo podrá destinarse a la compensación depérdidas y siempre que no existan otras reservas dis-ponibles suficientes para este fin.

Reserva para Inversiones en Territorio Canario

De acuerdo con la Ley 19/94, relativa a la dotación de re-servas para inversiones en el Territorio Canario, la Socie-dad tiene registrada una reserva indisponible condiciona-da a la reinversión por importe de 20.493 miles de euros.

Reserva voluntaria, reserva fusión

Son de libre disposición.

“Otros ingresos a distribuir“ corresponden básicamente a los ingresos diferidos por la cesión del derecho deusufructo sobre las acciones que la Sociedad posee en Guadalmina Golf, S.A.


15 • PROVISIONES PARA RIESGOS Y GASTOS

El movimiento de este epígrafe durante el ejercicio 2006 ha sido el siguiente:

16 • DEUDAS CON ENTIDADES DE CRÉDITO Y OTRAS DEUDAS FINANCIERAS

La composición de las deudas con entidades de crédito al 31 de diciembre de 2006 es la siguiente:

Los “Préstamos hipotecarios subrogables” corres-ponden a los saldos dispuestos de los préstamos hi-potecarios con diversas entidades financieras, en losque se podrán subrogar los compradores en el mo-mento de la entrega de la vivienda, y que la Socie-dad utiliza para financiar la construcción de promo-ciones inmobiliarias en curso. Dichos préstamos seencuentran garantizados mediante hipotecas sobreexistencias y su importe al cierre del ejercicio termi-nado el 31 de diciembre de 2006, por 485.110 milesde euros, corresponde a la parte dispuesta de un to-tal de 887.467 miles de euros formalizados.

El importe de los gastos financieros de “Préstamos hipo-tecarios subrogables” devengados en este ejercicio as-cienden a 16.537 miles de euros de las cuales 819 miles

de euros corresponden a viviendas protegidas y 15.718miles de euros a viviendas de promoción libre.

Si bien los préstamos subrogables en su mayor importeno tienen exigibilidad a corto plazo,al tener vencimien-tos superiores a un año (tal como se especifica en elcuadro de vencimientos de deudas a largo plazo), la So-ciedad de acuerdo con la normativa contable vigente,clasifica a corto plazo todos aquellos importes que co-rrespondan a la financiación de promociones en cursoque cumplan las dos condiciones siguientes:

1) Que a 31 de diciembre de 2006 existan compro-misos firmes de venta, es decir, que ya se haya for-malizado un contrato de compraventa de carácterprivado sobre los bienes afectos por el préstamo y


2) La fecha de entrega prevista (escritura pública) seainferior a doce meses desde el cierre del ejercicio.

Según los cuadros de amortización de los préstamosformalizados, en caso de no existir subrogación pre-via, los vencimientos por año serían las siguientes:

El tipo de interés medio de las deudas a largo plazofue del 3,51%

A 31 de diciembre de 2006, la Sociedad tiene concedi-dos por diversas entidades financieras líneas de des-cuento por distintos importes,siendo el importe de losefectos descontados a dicha fecha de 77.031 miles deeuros. El importe de los efectos descontados duranteel ejercicio ascendió a 148.326 miles de euros.

17 • ACREEDORES COMERCIALES

El saldo registrado al cierre del ejercicio en el epígra-fe“Acreedores por operaciones de tráfico a largo pla-zo”, por importe de 476.722 miles de euros, corres-ponde a deudas por adquisición de suelo, teniendoel siguiente vencimiento:

18 • OTRAS DEUDAS NO COMERCIALES

El saldo del epígrafe “Otras deudas” a largo plazocorresponde principalmente a la deuda por la ad-quisición de participaciones de sociedades mer-cantiles, siendo su vencimiento en el año 2008.

El epígrafe “Administraciones Públicas a largo plazo”,por importe de 8.190 miles de euros, corresponde aimpuestos sobre beneficios diferidos, derivados delos ajustes temporales en la contabilización del im-puesto sobre Sociedades, cuyo vencimiento será alargo plazo. El saldo de este epígrafe correspondefundamentalmente con el impuesto diferido deriva-do de las liquidaciones de ciertas sociedades filiales,realizadas en ejercicios anteriores.

De los anticipos de clientes registrados en el balancede situación por importe de 382.213 miles de euros,172.175 miles de euros corresponden a anticipos enefectivo y el resto en efectos comerciales.

Del saldo registrado al cierre del ejercicio en acreedo-res comerciales,tanto a corto como largo plazo,por im-porte total de 1.302.093 miles de euros, 247.990 milesde euros están instrumentalizados en efectos a pagar.


19 • INGRESOS Y GASTOS

Importe neto de la cifra de negocios.

La actividad de la Sociedad, realizada en todo el terri-torio nacional por importe de 1.060.481 miles de eu-ros. Se divide en función del uso final de los bienes ysu tipología de la siguiente manera:

Aprovisionamientos

La composición de este epígrafe de la cuenta de pér-didas y ganancias adjunta es la siguiente:

Gastos de personal

El detalle de este epígrafe de la cuenta de pérdidas yganancias adjunta es el siguiente:

El importe de cargas sociales corresponde práctica-mente en su totalidad a Seguridad Social a cargo dela empresa.

Número medio de empleados

Durante 2006 el número medio de personas emple-adas de la Sociedad distribuido por categorías fue elsiguiente:


Variación de provisiones de tráfico

La composición y movimientos de las provisiones detráfico durante el ejercicio, es la siguiente:

Transacciones con empresas del grupo y asociadas

Durante el ejercicio 2006, la Sociedad ha realizadolas siguientes transacciones con empresas del grupoy asociadas:

Ingresos y gastos extraordinarios y deejercicios anteriores.

Las partidas más significativas incluidas en estos epí-grafes son las siguientes:

La totalidad de las transacciones anteriores se hanrealizado en euros.

20 • SITUACIÓN FISCAL

Fadesa Inmobiliaria, S.A. como matriz de un Grupo de sociedades, desde 1 de enero de 1999 se halla acogi-da al régimen de consolidación fiscal en el Impuesto sobre Sociedades siendo el sujeto pasivo a efectos deliquidación del Impuesto del mencionado Grupo.

Las sociedades que componen el grupo de consolidación fiscal al cierre del ejercicio 2006 son las siguientes:


Fadesa Inmobiliaria, S.A. como sociedad dominante; y como sociedades dependientes:

La conciliación entre el resultado contable del ejerci-cio con la base imponible (resultado fiscal) del Im-puesto sobre Sociedades de Fadesa Inmobiliaria,S.A., es como sigue:

Adicionalmente a lo anterior, como consecuenciadel régimen de tributación consolidado al que es-tá acogido la Sociedad, se ha registrado con lassociedades dependientes los derechos de cobrou obligaciones de pago que se derivan del cálcu-lo del gasto por el Impuesto sobre Sociedades aefectos individuales en cada una de ellas, resul-tando al 31 de diciembre de 2006 un saldo netodeudor de 6.934 miles de euros con empresas delgrupo, que incrementa en el mismo importe ladeuda con las Administraciones Públicas calcula-da en el párrafo anterior. Los saldos más significa-tivos son deudores con Obralar, S.L. y Urbanizado-ra Club de Campo de Logroño, S.L. por importe de3.067 y 2.224 miles de euros, respectivamente.

La Sociedad tiene abiertos a inspección los cuatro úl-timos ejercicios para todos los impuestos que le sonde aplicación. No se espera que se devenguen pasi-vos adicionales de consideración para la Sociedadcomo consecuencia de una eventual inspección.


Durante el ejercicio 2003 finalizó para la Sociedad lainspección fiscal de los ejercicios 1996, 1997 y 1998,por el Impuesto sobre Sociedades y 1997 y 1998 porIVA e IRPF. Dicha inspección afectó también a losejercicios 1997 y 1998 del Grupo EmpresarialFadesa, S.A., sociedad absorbida en 1999.

Se firmaron actas de conformidad por un valor de783 miles de euros. La parte que se firmó en dis-conformidad asciende a 4.799 miles de euros yun importe a devolver de 206 miles de euros, co-rrespondiendo la deuda tributaria fundamental-mente al Impuesto sobre Sociedades en lo relati-vo a discrepancias en relación con el criterio deimputación de costes.

La totalidad de la deuda tributaria incoada en laactas de inspección firmadas en disconformidadha sido provisionada en las cuentas anuales ad-juntas, tal y como se detalla en la nota 14 “provi-sión para riesgos y gastos”, habiendo tenido encuenta los importes que serían recuperables enlos ejercicios no prescritos.

La Sociedad tiene previsto acreditar en la liquida-ción del Impuesto por Sociedades del ejercicio2006 deducciones en la cuota íntegra de dichoimpuesto por importe de 155 miles de euros, co-rrespondiente a deducciones por reinversión debeneficios extraordinarios derivados de plusvalí-as obtenidas en el ejercicio 2006. La reinversiónmencionada ha sido realizada durante el ejercicio2006 y el importe de las rentas acogidas a la de-ducción es de 774 miles de euros.

Asimismo, y en virtud de la legislación fiscal vi-gente, la renta acogida a la deducción por rein-versión asciende a 5.680 miles de euros en 2003,8.378 miles de euros en 2004 y 2.051 miles de eu-ros en 2005, siendo las deducciones de 1.136,1.675, y 410 miles de euros respectivamente. Lasreinversiones se realizaron en cada uno de los re-feridos ejercicios.

En relación con los beneficios de la Ley 19/1994(de modificación del Régimen Económico y Fiscalde Canarias), relativa a la dotación a la “Reservapara Inversiones en territorio Canario”, los com-promisos de materialización de la mencionadareserva que vencían a 31 de diciembre de 2006 sehallan totalmente cumplidos a esa fecha.

En acogimiento al régimen especial del capítuloVIII del Título VII del Real Decreto Legislativo4/2004, la Sociedad realizó en 2005 aportacionesno dinerarias cuyo valor contable ascendía a12.827 miles de euros, siendo el valor de las par-ticipaciones recibidas de 20.180 miles de euros.

21 • GARANTÍAS COMPROMETIDASY OTROS PASIVOS CONTINGENTES

Avales y compromisos

A 31 de diciembre de 2006 la Sociedad es avalis-ta ante entidades financieras por préstamos, cré-ditos, y avales concedidos a sociedades del grupopor importe de 84.398 miles de euros.

A 31 de diciembre de 2006 la Sociedad tiene con-cedidos avales por entidades financieras por im-porte de 525.381 miles de euros. Dichas garantíastiene la finalidad, a su vez, de garantizar anteclientes entregas en efectivo recibida de estos yejecuciones materiales de urbanización de las di-ferentes promociones que desarrolla la Sociedad.


Retribución y otras prestaciones a losadministradores

Los miembros del Consejo de Administración ydemás personas que asumen la gestión deFadesa Inmobiliaria, S.A. al nivel más elevado, asícomo los accionistas representados en el Conse-jo de Administración o las personas físicas o jurí-dicas a las que representan, no han realizado du-rante el ejercicio 2006 transacciones relevantescon sociedades del Grupo.

Las retribuciones devengadas durante el ejercicio2006 por los miembros del Consejo de Adminis-tración, así como otro tipo de prestación ascien-den a 3.677 miles de euros, de los que 2.952 milesde euros son retribuciones en calidad de admi-nistradores y 725 miles de euros en concepto desueldos y salarios.

Los miembros del Consejo de Administración nodisfrutan de otros beneficios tales como présta-mos, planes de pensiones, seguros de vida u otrossimilares.

Los miembros del Consejo de Administración noperciben ninguna otra retribución o prestaciónpor pertenencia a otros consejos de administra-ción de sociedades del Grupo. La relación de loscargos de dichos miembros en otras empresasdel Grupo figura detallada en el Informe Anualdel Gobierno Corporativo.

Las transacciones relevantes realizadas con laFundación María José Jove (parte vinculada conadministradores perteneciente al Grupo familiarJove) corresponden a donaciones de Fadesa In-mobiliaria, S.A. por importe de 321 miles de eurosy cobro de deuda e intereses por importe de 263miles de euros.

Las retribuciones devengadas durante el ejercicio2006 por los miembros de la Alta Dirección as-cienden a 2.727 miles de euros. Excepto por lacontratación de pólizas de seguro de vida, cuyasprimas en el ejercicio 2006 han ascendido a 4 mi-les de euros, dicho colectivo no disfruta de otrosbeneficios, tales como préstamos, planes de pen-siones u otros análogos.

Como se indica en la nota 2.1, en el marco de laOferta Pública de Adquisición de Acciones deFadesa Inmobiliaria, S.A. formulada por Promo-ciones y Urbanizaciones Martín, S.A. y Huson Big,S. L, D. Manuel Jove Capellán, presidente deFadesa Inmobiliaria, S.A., comunicó a los Oferen-tes la intención de proponer al Consejo de Ad-ministración el abono de una retribución o bo-nus extraordinario a determinados empleadoscomo compensación del trabajo desempeñadodurante cierto tiempo en la Compañía, por im-porte total, neto de retenciones fiscales, de 30millones de euros. El importe bruto estimado deesta retribución extraordinaria asciende a46.154 miles de euros.

Participación de los administradores en otras sociedades

Las participaciones de los miembros del Consejode Administración de la Sociedad en el capital desociedades con el mismo, análogo o complemen-tario género de actividad, así como los cargos ofunciones que en ella ejercen, son las siguientes:

22 • OTRA INFORMACION Y HECHOS POSTERIORES


Los miembros del Consejo de Administración de laSociedad dominante no realizan por cuenta propiao ajena actividades iguales, análogas o complemen-tarias a las de Fadesa Inmobiliaria, S.A. La relación delos cargos de dichos miembros en otras empresasdel Grupo figura detallada en el Informe Anual delGobierno Corporativo.

Retribución de auditores

La remuneración a los auditores por la auditoria delas cuentas anuales del ejercicio 2006 ha ascendidoa 75 miles de euros.

Adicionalmente,los honorarios abonados en el ejerciciopor otros servicios prestados por el auditor de cuentashan ascendido a 91 miles de euros. En este importe seincluyen también los honorarios percibidos por las so-ciedades de servicios profesionales que compartennombre comercial con la sociedad de auditoría.

Hechos posteriores

Desde la fecha de cierre del ejercicio hasta la fechade la formulación de las cuentas anuales no se haproducido ningún hecho relevante que pueda afec-tar a las mismas.

Información sobre medio ambiente

Las promociones inmobiliarias han sido diseñadas yrealizadas con el mínimo impacto medio ambiental,habiéndose cumplido todas las disposiciones con-templadas en la Declaración de Efectos Ambientalesdefinidos en los proyectos / memorias. Por lo tantono se estiman contingencias relacionadas con laprotección y mejora del medio ambiente y, en con-secuencia, no es necesario dotar provisiones desti-nadas a actuaciones medioambientales.

23 • CUADRO DE FINANCIACIÓN DEL EJERCICIO


En A Coruña, a 26 de febrero de 2007, los abajo firmantes, que componen la totalidad de los miembros delConsejo de Administración de Fadesa Inmobiliaria S.A., formulan las cuentas anuales de dicha Sociedad co-rrespondientes al ejercicio anual 2006. El resto de las hojas que componen las cuentas anuales las firmanúnicamente el Secretario del Consejo de Administración en representación de los Administradores.

D. Manuel Jove CapellánP R E S I D E N T E

Dª. Felipa Jove SantosV I C E P R E S I D E N TA 1 ª

Iaga Gestión de Inversiones, S.L.V I C E P R E S I D E N T E 2 º

D. Antonio de la Morena PardoCO N S E J E R O - D E L E G A D O

D. José María Castellano RíosV O C A L

D. Modesto Rodríguez BlancoV O C A L

D. José Luis Suárez BarragatoV O C A L

D. Joaquín Sánchez-Izquierdo Aguirre

V O C A L

D. José Luis Macía SarmientoV O C A L

D. José Enrique Fernández-Llamazares Nieto

V O C A L

D. Manuel Guerrero PemánV O C A L

A título informativo, se indica que en relación a la formulación de las cuentas anuales y del Informe de Ges-tión, en el Consejo de Administración celebrado el pasado 15 de marzo de 2007, se nombró Presidente Eje-cutivo de la Sociedad a D. Fernando Martín Álvarez, quedando la composición del Consejo de Administra-ción de la siguiente manera:

D. Fernando Martín ÁlvarezP R E S I D E N T E

D. Antonio Martín CriadoV I C E P R E S I D E N T E


D. Fernando Martín del AguaV O C A L

D. Rafael Bravo CaroV O C A L

Caja de Ahorros de Valencia,Castellón y Alicante, BANCAJA

representada por

D. José Luis Olivas MartínezV O C A LD. Jesús Ignacio Salazar Bello

V O C A L

D. José Manuel Serra PerisV O C A L



V O C A L

Aguieira Inversiones, S.L.representada por

D. Juan Carlos Rodríguez Cebrián V O C A L


Informe de gestión correspondiente al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2006


Fadesa Inmobiliaria, S.A. es la matriz del GrupoFadesa, grupo de empresas dedicadas, fundamental-mente, a la actividad inmobiliaria y de construcción.Su objeto social y actividades principales consistenen la promoción inmobiliaria y la construcción, con-templando también todas las actuaciones derivadasde las mismas (compra y venta de solares, edifica-ción, gestión urbanística, etc.).

Para Fadesa el ejercicio 2006 se caracteriza por los im-portantes acontecimientos que se han ido producien-do a lo largo de él, los cuales han marcado y marcaránun antes y un después en la historia de la compañía:

En marzo se produjo la renovación de la cúpuladirectiva con el nombramiento de un nuevoConsejero Delegado, la creación de un ComitéEjecutivo y el establecimiento de cinco nuevasDirecciones Generales. El objetivo principal eracrear una estructura organizativa más volcadacon el lugar donde se genera la principal activi-dad de la compañía: las distintas delegaciones ozonas de negocio.

En septiembre diversas sociedades patrimonialesde las que es socio mayoritario D. Manuel Jove Ca-pellán alcanzaron un acuerdo con sociedades delGrupo Martinsa y de D.Antonio Martín,para la pre-sentación por los adquirientes de una OPA sobre el100% de las acciones de Fadesa Inmobiliaria. Confecha 2 de noviembre,Promociones y Urbanizacio-nes Martín, S.A. y Huson Big, S.L. presentaron antelos registros de la CNMV la solicitud de autoriza-ción de OPA, por el 100% de Fadesa Inmobiliaria,S.A., al precio de 35,7 euros por acción.

A lo largo del año se ha ido materializando el proce-so de expansión internacional en el que está inmer-

so la compañía. Consecuencia de éste se han adqui-rido más suelos en Polonia, Francia y Marruecos, almismo tiempo que se ha iniciado la actividad en Mé-xico, Rumania y Bulgaria.

Evolución de los negocios de FadesaInmobiliaria, S.A.

En el ejercicio 2006, las principales magnitudes de lacuenta de pérdidas y ganancias de Fadesa Inmobi-liaria han consolidado la tendencia de crecimientode los últimos años. En este sentido, la cifra de nego-cio de la sociedad ha alcanzado un importe de1060,5 millones de euros, un 19% superior a la delaño 2005. Las ventas de viviendas y parcelas siguenconstituyendo la principal fuente de ingresos de lasociedad, el 86%.

El beneficio de explotación progresó un 26% duran-te 2006. El beneficio ordinario mostró un crecimien-to significativo (+30%) alcanzando la cifra récord pa-ra la Compañía de 300 millones de euros.

El volumen del activo al final del ejercicio también re-fleja la evolución de la sociedad:3.812 millones de eu-ros, un 18% superior al ejercicio precedente, desta-cando principalmente el aumento de existencias, 417millones de euros (+22%), que es la partida que en-globa la cartera de suelo y las promociones en curso.

Los Fondos Propios de la entidad se han incrementadoen el ejercicio 2006 en un 24% con relación al ejercicioanterior, consecuencia de los resultados generados porla actividad y de la aportación neta de los accionistas.

La deuda financiera asciende a 31 de diciembre de2006 a 1.628 millones de euros, lo que supone un in-cremento del 40% en relación al ejercicio anterior.


Evolución de los negocios del Grupo

Los Administradores quieren resaltar que el benefi-cio neto comparable con el ejercicio 2005 obtenidoen el ejercicio 2006 asciende a 230,4 millones de eu-ros, un 27% superior al del año anterior. Los Adminis-tradores están satisfechos con estas cifras ya que in-dican que, el modelo de negocio singular de lacompañía en su actividad principal, continúa tenien-do mucho éxito, dados los crecimientos significati-vos en términos absolutos y en términos relativos(márgenes); así como que el proceso de expansióninternacional comenzado hace ya unos años empie-za a dar sus frutos.

Rendimiento por actividadesEl total de los ingresos del Grupo durante el año2006 han ascendido a 1.279 millones de euros, un31% más, con un margen bruto del 40,3%, 0,6 pun-tos porcentuales más alto que el del año 2005.

La actividad inmobiliaria ha generado una cifra denegocio de 1.211 millones de euros, con un creci-miento interanual superior al 31% y con un mar-gen bruto del 42%. Este margen, claramente supe-rior al alcanzado en 2003 - 30% - y 2004 - 37% -, esligeramente mayor al logrado el pasado ejercicio,si bien hay una diferencia fundamental: mientrasque en 2005 las actividades con mayor margenbruto tradicional (la venta de suelo y parcelas) re-presentaban el 30% del volumen total de ingresosde la actividad inmobiliaria, en el ejercicio reciénterminado este porcentaje ha sido tan solo del23%. La clave para que se haya producido estaevolución positiva está en el margen obtenido enla entrega de viviendas y otras unidades residen-ciales que ha sido el más alto alcanzado por lacompañía al final de un ejercicio. Evidentementepara este logro han contribuido los incrementossignificativos, aunque en paulatina desacelera-ción, de los precios de la vivienda en contrastecon el moderado aumento del coste de la materiaprima - el suelo -, pero no por ello deben eliminar-

se otras razones: la expansión internacional, la di-versificación por producto o el posicionamientoadecuado de Fadesa en un entorno de fuertecompetencia.

La cifra de negocio de esta actividad, la principal delGrupo, comprende, por tanto, entre otros conceptos,las ventas de viviendas y otras unidades residencia-les, que han rozado la cifra de 899 millones de euros,un 44% más que en 2005 y las ventas de parcelas yde bolsas de suelo, que han alcanzado los 279,8 mi-llones de euros.

En cuanto al proceso de expansión internacional, ini-ciado ya hace algunos años con el objetivo de apro-vechar nuevas oportunidades de negocio que pu-dieran surgir en otros mercados con interés por suscaracterísticas intrínsecas, empieza a tener su pesoespecífico en las cifras globales de la compañía. Du-rante el último año se han producido los siguienteshechos significativos:

En México: Se inicia la actividad en México con laparticipación en la creación de un gran comple-jo turístico y residencial a 30 minutos de PuertoVallarta y en un frente de playa de 2 kilómetros,que constará de 1 hotel de lujo, apartamentos ybeach club.

En Francia: Se inician los primeros proyectos deenvergadura, entre otros el desarrollo de un solarde 6 hectáreas en la localidad de Massy, muy pró-xima a París, de acuerdo con el fondo americanoCOLONY. Por otro lado se adquieren suelos enLyon y la región de la Ille de France para unas2.000 viviendas

En Marruecos se inaugura el primer hotel, elBarceló Casablanca, y, por otro lado, la compa-ñía resulta adjudicataria de los dos concursosconvocados por el Gobierno marroquí para eldesarrollo de dos resorts turísticos en la costamediterránea de Marruecos, cerca de Tetuán.


Por otro lado se presentan oficialmente losproyectos de Marrakech, donde el Grupo in-vertirá aproximadamente 300 millones de eu-ros en un complejo que estará integrado por2.685 viviendas y el de Kabila, donde se cons-truirá un complejo residencial y turístico dealto standing.

En Polonia se adquieren varios suelos con distin-tos status urbanístico en Varsovia y otras ciuda-des con potencial de crecimiento importante pa-ra más de 6.000 viviendas.

En Bulgaria, se concreta la primera operación conla compra de un suelo en el centro de la capital,Sofía, destinado a la construcción de una prime-ra promoción de viviendas en altura, locales co-merciales y oficinas.

En Rumanía se adquieren los primeros suelos,entre ellos uno para un número aproximado de12.000 viviendas en Bucarest

En Portugal el Grupo da un paso más en su pro-ceso de consolidación con el lanzamiento de uncomplejo residencial de arquitectura modernaen pleno centro de Oporto.

En Hungría se completa la adquisición de sue-los en el distrito XIII, para el desarrollo de unproyecto residencial y comercial de 2.700 vi-viendas. También se alcanzan acuerdos con elAyuntamiento del Distrito XXI para el desarro-llo de Csepel.

En cuanto a la evolución del volumen de negociodespués de tener en cuenta los gastos generales yde los márgenes que se generan por el desarrollo detodas las actividades que se llevan a cabo, podemosconcluir que hay un avance bastante positivo delEBITDA del Grupo en términos absolutos, +28% has-ta los 361 millones de euros, y una ligera caída entérminos de rentabilidad derivado principalmente

de la inversión que se está acometiendo para mate-rializar la expansión internacional en la que está in-mersa Fadesa y que es considerada por los Adminis-tradores como uno de los pilares fundamentales delplan a desarrollar a medio plazo.

Cartera de PreventasEl volumen de contratos privados formalizadosdurante el ejercicio alcanzó las 10.055 unidadespor un valor de 1.472 millones de euros, con unaevolución muy positiva con respecto al año pre-cedente de +39% y +15%, respectivamente, si ex-cluimos la venta de las torres de Hospitalet acae-cida en el año 2005 y que debe considerarsecomo una operación extraordinaria. Teniendo encuenta que el Grupo ha entregado a lo largo delejercicio 6.913 unidades de todas las tipologíasque comercializa (1ª y 2ª residencia, VPO y parce-las) por valor de 1.192 millones de euros, el stockde preventas a 31 de diciembre asciende a 14.822unidades valoradas en algo más de 2.332 millo-nes de ?, que suponen un recio soporte de los fu-turos resultados a alcanzar en el presente ejerci-cio y en el 2008.

Inversión en suelo y en patrimonioEl suelo tiene la consideración de existencia en elbalance del Grupo Fadesa puesto que el modelo denegocio de la compañía en su actividad principal -la promoción inmobiliaria - comprende la adquisi-ción de esta materia prima, su gestión urbanística,el diseño y construcción de las unidades residen-ciales y su posterior venta. Es, por tanto, el análisisde la cartera disponible uno de los principales indi-cadores de la inversión realizada para acelerar laevolución de la compañía.

A 31 de diciembre de 2006 la cartera de suelo engestión en España, Portugal, Marruecos, Francia, Po-lonia, Hungría, Bulgaria, Rumanía y México ascendíaa más de 23,7 millones de m2 potencialmente edifi-cables, un 18% superior a la existente un año antes(ver cuadro anexo).


Por otro lado, la actividad patrimonial del Grupo tie-ne como objetivo más importante el desarrollo deuna actividad hotelera que dé valor a los aprovecha-mientos turísticos resultantes de los suelos en carte-ra con esta clasificación. En este sentido se firmó enel año 2004 un acuerdo marco de gestión con la ca-dena Barceló para el desarrollo de, en principio, 19proyectos hoteleros. Al final del ejercicio el Grupo te-nía en explotación 16 establecimientos hoteleros (4más que el año anterior)

Valoración de los activos El valor de mercado de los activos inmobiliarios delGrupo Fadesa a 31 de diciembre, según la tasaciónrealizada por CB Richard Ellis, asciende a 10.536 mi-llones de euros..

Investigación y DesarrolloA consecuencia de las propias características de lacompañía, sus actividades y estructura habitualmen-te en la Sociedad no se realizan actividades de inves-tigación y desarrollo.

Acciones propias Durante el ejercicio 2006 Fadesa Inmobiliaria, S.A. ha efec-tuado las siguientes operaciones con acciones propias:

El resultado neto de impuestos obtenido por lastransacciones con las acciones propias ha ascendidoa un beneficio de 4.969 miles de euros.

Actividades del Comité de auditoria durante elaño 2006El Comité se ha reunido en seis ocasiones.

Las reuniones han servido para conocer los docu-mentos e información financiera que luego han sidoobjeto de examen por el Consejo de Administración,contando con la asistencia del Director General Fi-nanciero y del Director de Administración.

Los auditores externos han comparecido a lo largodel año a tres reuniones del Comité de Auditoria pa-ra i) analizar el trabajo de auditoria realizado sobrelas cuentas del ejercicio 2005 ii) informar sobre laplanificación del plan de auditoria 2006 y iii) para in-formar sobre la fase preliminar de la auditoria del2006.

El Comité ha informado favorablemente sobre los re-sultados trimestrales presentados por la sociedadcorrespondientes al primer trimestre, primer semes-tre y nueve primeros meses del año 2006 en cadauna de sus reuniones y ha avanzado en el proceso deconfiguración del departamento de auditoria inter-na con la definición del mapa de riesgos, la categori-zación de los mismos y la aprobación del Plan de Au-ditoría Interna para el 2007.


En A Coruña, a 26 de febrero de 2007, los abajo firmantes, que componen la totalidad de los miembros delConsejo de Administración de Fadesa Inmobiliaria S.A., formulan el informe de gestión de dicha Sociedadcorrespondientes al ejercicio anual 2006. El resto de las hojas que componen el informe de gestión las fir-man únicamente el Secretario del Consejo de Administración en representación de los Administradores.









V O C A L



V O C A L









representada por


V O C A L




V O C A L




INFORME DE AUDITORÍA DE CUENTAS ANUALES

I N F O R M A C I Ó N F I N A N C I E R A

FA D E S A I N M O B I L I A R I A S . A . Y S O C I E D A D E S D E P E N D I E N T E S

Cuentas Anuales consolidadas einforme de gestión consolidadocorrespondientes al ejercicioanual terminado el 31 dediciembre de 2006


ÍndiceBALANCE DE SITUACIÓN CONSOLIDADO l 124

CUENTA DE RESULTADOS CONSOLIDADA l 125

ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO CONSOLIDADO l 126

ESTADO DE LAS VARIACIONES EN EL PATRIMONIO NETO CONSOLIDADO l 127

NOTAS EN LAS CUENTAS ANUALES CONSOLIDADAS l 128Información corporativa

Principales políticas contablesPerímetro de consolidación

Combinación de negocios y adquisición de intereses monoritariosInformación financiera por segmentos

Inmovilizado materialInversiones inmobiliarias

Fondo de comercioActivos intangibles

Activos financieros no corrientesInversiones contabilizadas por el método de participación

ExistenciasDeudores comerciales y otras cuentas a cobrar

Otros activos financieros corrientesOtros activos corrientes

Efectivo y otros medios líquidos equivalentesActivos no corrientes mantenidos para la venta

Capital social y reservasIngresos a distribuir

Deudas con entidades de créditoProvisiones

Otros pasivos no corrientesAcreedores comerciales y otras cuentas a pagar

Otros pasivos corrientesCompromisos y contingencias

ImpuestosIngresos y gastospartes vinculadas

Retribución de auditoresHechos posteriores

Riesgos del negocio y políticas de gestión de riesgo

INFORME DE GESTIÓN l 192

INFORME DE AUDITORÍA l 200

Índice


FADESA INMOBILIARIA S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTESBalance de situación consolidado a 31 de diciembre de 2006 y 2005


Las notas 1 a 31 de la memoria adjunta forman parte integrante del balance de situación consolidado al 31 de diciembre de 2006.


FADESA INMOBILIARIA S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTESCuenta de resultados consolidada correspondiente a los ejercicios anuales terminados el 31 de diciembre de 2006 y 2005


Las notas 1 a 31 de la memoria adjunta forman parte integrante de lacuenta de resultados consolidada del ejercicio 2006.


FADESA INMOBILIARIA S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTESEstado de flujos de efectivo consolidado correspondiente a los ejercicios anuales terminados el 31 de diciembre de 206 y 2005


Las notas 1 a 31 de la memoria adjunta forman parte integrante del estado de flujos de efectivo consolidado del ejercicio 2006


FADESA INMOBILIARIA S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTESEstado de variaciones en el patrimonio neto consolidado a 31 de diciembre de 2006 y 2005 (nota 18)



1 • INFORMACIÓN CORPORATIVA

1.1 • Actividades del Grupo

Fadesa Inmobiliaria, S.A. (FADESA), en adelante la“Sociedad Dominante” o la “Sociedad” se constituyóen España como sociedad anónima el 24 de julio de1980 por un periodo indefinido. El objeto social y ac-tividades principales del Grupo son las siguientes:

• La promoción inmobiliaria,que contempla la com-pra y venta de solares, edificaciones, gestión urba-nística, arrendamiento de activos patrimoniales.

• Explotación de establecimientos hoteleros.

• Producción, transformación y comercializaciónde productos industriales relacionados con elsector de la construcción.

El domicilio de Fadesa Inmobiliaria, S.A. está en A Coru-ña, Avenida del Alcalde Alfonso Molina, s/n. El domiciliode las sociedades que componen el perímetro de con-solidación se indica en la nota 3 de esta memoria.

La totalidad de las acciones de Fadesa Inmobiliaria,S.A. están admitidas a cotización bursátil en el Mer-cado Continuo de Madrid y Barcelona.

1.2 • Oferta Pública de Adquisición deacciones de Fadesa Inmobiliaria, S.A.

Con fecha 2 de noviembre de 2006, las sociedades Pro-mociones y Urbanizaciones Martín,S.A.y HUSON BIG,S.L.formularon una Oferta Pública de Adquisición de 113.312.799 acciones, representativas del 100% del capitalsocial, de Fadesa Inmobiliaria, S.A., a un precio por ac-ción de 35,70 euros. La Oferta ha sido autorizada por elConsejo de la Comisión Nacional del Mercado de Valo-res con fecha 6 de febrero de 2007, a partir del cual se

han iniciado los plazos establecidos reglamentariamen-te para la aceptación de la oferta por los accionistas deFadesa Inmobiliaria, S. A. y posterior liquidación de lamisma.Toda la información exigida por la normativa vi-gente relacionada con esta oferta se encuentra disponi-ble en el correspondiente Folleto Explicativo en la pági-na web de la CNMV.

Previo a la presentación de la OPA en los términosmencionados en el párrafo anterior, con fecha 28 deseptiembre de 2006 las sociedades Almarfe, S. L. yAgosuier, S. L. (sociedades vinculadas a los Socios delos Oferentes) y sociedades controladas por D. Ma-nuel Jove Capellán, titulares de 61.884.891 accionesde Fadesa Inmobiliaria, S.A., representativas del54,614% de su capital social, llegaron a un acuerdoen virtud del cual se comprometieron irrevocable-mente a aceptar la Oferta una vez fuera presentaday autorizada por el organismo regulador.

Asimismo,en los acuerdos previos a la formulación de laOPA alcanzados el 28 de septiembre, se suscribió un“Contrato de Transmisión de Activos”, en virtud del cual:

a) Fadesa Inmobiliaria, S.A. adquirirá a una socie-dad vinculada a D. Manuel Jove Capellán terre-nos situados en México por un precio de 118.600miles de euros. Esta adquisición se realizará unavez liquidada la OPA.

b) Fadesa Inmobiliaria, S.A. venderá a entida-des vinculadas a D. Manuel Jove Capellán de-terminados activos por un precio de 20.177miles de euros.

En la misma fecha en la que se suscribieron los acuerdosanteriores, D. Manuel Jove Capellán, presidente deFadesa Inmobiliaria,S.A.,comunicó a los Oferentes la in-tención de proponer al Consejo de Administración elabono de una retribución o bonus extraordinario a de-

NOTAS EN LAS CUENTAS ANUALES CONSOLIDADAS


terminados empleados como compensación del traba-jo desempeñado durante cierto tiempo en la Sociedad,por importe total,neto de retenciones fiscales,de 30 mi-llones de euros.El importe bruto de esta retribución ex-traordinaria que asciende a 46.154 miles de euros,ha si-do registrado como gasto del ejercicio 2006 en elepígrafe de “Gastos relacionados con OPA”, de la cuentade resultados consolidada adjunta.

Con fecha 27 de octubre de 2006, Fadesa Inmobilia-ria, S.A. presentó una oferta vinculante para adquirirde Arpegio Áreas de promociones Empresariales,S.A. (Arpegio) y de otros accionistas, una participa-ción del 60,73% en el capital de Parque Temático deMadrid, S.A., sociedad de la que ya se posee una par-ticipación del 13,09%. El 2 de noviembre de 2006 Ar-pegio comunicó a Fadesa Inmobiliaria, S.A. la acepta-ción de la oferta.

Con el objetivo de no condicionar la estrategia fu-tura de Fadesa Inmobiliaria, S.A., su Presidentemanifestó a los Oferentes su disposición a adqui-rir de Fadesa la totalidad de la participación ac-cionarial que pueda alcanzar en el capital socialde Parque Temático de Madrid, S.A. en términosequivalentes a los derivados de la referida ofertavinculante. Los Oferentes comunicaron con fecha29 de noviembre de 2006 su criterio favorable enrelación con dicha transmisión.

Al cierre del ejercicio 2006 no ha sido formalizada laadquisición por parte de Fadesa Inmobiliaria, S.A. delas acciones antes citadas de Parque Temático deMadrid, S.A. que en todo caso tendrá carácter previoa su adquisición por parte de D. Manuel Jove Cape-llán. A la fecha de formulación de las presentes cuen-tas anuales consolidadas las mencionadas transac-ciones no han sido realizadas.

Gastos relacionados con OPA neto de impuestode sociedadesEl desglose y la composición de este epígrafe esel siguiente:

2 • PRINCIPALES POLÍTICAS CONTABLES

2.1 • Bases de presentación

Las cuentas anuales consolidadas del Grupo Fadesadel ejercicio 2006 han sido formuladas por los Admi-nistradores, en reunión del Consejo de Administra-ción celebrada el día 26 de febrero de 2007, deacuerdo con lo establecido en las Normas Interna-cionales de Información Financiera (en adelante,“NIIF”), según han sido adoptadas por la Unión Euro-pea, de conformidad con el Reglamento (CE) nº1606/2002 del Parlamento Europeo y del Consejo,sobre la base del coste de adquisición, excepto paralas inversiones inmobiliarias que han sido registra-das por su valor razonable. Las cuentas anuales con-solidadas serán sometidas a la aprobación de la Jun-ta General de Accionistas esperando sean aprobadassin cambios.

Estas cuentas anuales consolidadas muestran la ima-gen fiel del patrimonio y de la situación financieradel Grupo al 31 de diciembre de 2006, y de los resul-tados de sus operaciones, de los cambios en el esta-do de patrimonio neto consolidado y de los flujos deefectivo, que se han producido en el Grupo en elejercicio terminado en esa fecha.

El Grupo presenta sus activos y pasivos clasificadosde acuerdo al criterio de corrientes y no corrientes


definidos por su actividad principal, la promocióninmobiliaria, que se estima que tiene un ciclo de ex-plotación medio de cinco años. Para el resto de losactivos y pasivos derivados del resto de las activida-des se consideran activos o pasivos corrientes aque-llos que tienen un plazo de vencimiento igual o infe-rior a doce meses desde la fecha de cierre de lascuentas anuales, considerándose activos o pasivosno corrientes los que tienen un plazo de vencimien-to superior a doce meses desde dicha fecha.

Las cuentas anuales consolidadas del ejercicio 2006del Grupo Fadesa han sido preparadas a partir de losregistros de contabilidad mantenidos por la Socie-dad y por las restantes entidades integradas en elGrupo. Cada sociedad prepara sus cuentas anualessiguiendo los principios y criterios contables en vi-gor en el país en el que realiza las operaciones por loque en el proceso de consolidación se han introdu-cido los ajustes y reclasificaciones necesarios parahomogeneizar entre sí tales principios y criterios pa-ra adecuarlos a las NIIF.

Las cuentas anuales consolidadas de 2005 que se in-cluyen a efectos comparativos también han sido ela-boradas de acuerdo con lo establecido en las NIIFadoptadas por la Unión Europea de forma consis-tente con las aplicadas en el ejercicio 2006.

Las cuentas anuales consolidadas se presentan eneuros, que es la moneda funcional del Grupo, y todoslos valores se redondean al millar más cercano (mi-les de euros) excepto que se indique otra cosa.

2.2 • Bases de consolidación

a) Sociedades dependientesLas sociedades dependientes se consolidan por elmétodo de integración global, integrándose en lascuentas anuales consolidadas la totalidad de sus ac-tivos, pasivos, ingresos, gastos y flujos de efectivouna vez realizados los ajustes y eliminaciones co-rrespondientes de las operaciones intra-grupo. Son

sociedades dependientes aquellas en las que la so-ciedad dominante controla la mayoría de los dere-chos de voto o, sin darse esta situación, tiene el po-der, directa o indirectamente, para gobernar laspolíticas financieras y operativas, con el fin de obte-ner beneficios de sus actividades. Para determinar elcontrol se han tenido en cuenta, en su caso, los dere-chos potenciales de voto, que son ejercitables a lafecha de cierre.

Los resultados de las sociedades dependientes ad-quiridas o enajenadas durante el ejercicio se inclu-yen en las cuentas de resultados consolidadas desdela fecha efectiva de adquisición o hasta la fecha efec-tiva de enajenación, según corresponda.

La consolidación de las operaciones de la sociedaddominante y de las sociedades dependientes conso-lidadas se ha efectuado siguiendo los siguientesprincipios básicos:

• En la fecha de adquisición, los activos, pasivos ypasivos contingentes de la sociedad filial son regis-trados a valor de mercado. En el caso de que existauna diferencia positiva entre el coste de adquisi-ción de la sociedad filial y el valor de mercado delos activos y pasivos de la misma,correspondientesa la participación de la matriz, esta diferencia es re-gistrada como fondo de comercio. En el caso deque la diferencia sea negativa, ésta se registra conabono a la cuenta de resultados consolidada.

• El valor de la participación de los accionistas mi-noritarios en el patrimonio y en los resultados delas sociedades dependientes consolidadas por in-tegración global se presenta, respectivamente, enlos epígrafes “Patrimonio neto de accionistas mi-noritarios” del balance de situación consolidado y“Resultado del ejercicio de accionistas minorita-rios”de la cuenta de resultados consolidada.

• Cada sociedad dependiente tiene como mone-da funcional la respectiva del país de residencia.


La conversión de los estados financieros de lassociedades extranjeras con moneda funcionaldistinta del euro se realiza del siguiente modo:

a) Los activos y pasivos utilizando el tipo decambio vigente en la fecha de cierre de lascuentas anuales consolidadas.

b) Las partidas de las cuentas de resultados uti-lizando el tipo de cambio medio del ejercicio.

c) El patrimonio neto se mantiene a tipo decambio histórico a la fecha de su adquisición(o al tipo de cambio medio del ejercicio de sugeneración, tanto en el caso de los resultadosacumulados como de las aportaciones reali-zadas), según corresponda.

• Todos los saldos y transacciones entre las socie-dades consolidadas por integración global sehan eliminado en el proceso de consolidación.

En la nota 3 se identifican las sociedades dependientesincluidas en las cuentas anuales consolidadas deFadesa Inmobiliaria,S.A.y sociedades dependientes,asícomo las modificaciones experimentadas por el perí-metro de consolidación en los ejercicios 2005 y 2006.

b) Participaciones en negocios conjuntos (jointventures)El Grupo tiene participaciones en negocios conjun-tos que son entidades controladas conjuntamente.Un negocio conjunto es un acuerdo contractual porel que dos o más partes emprenden una actividadeconómica sujeta a control compartido, y una enti-dad controlada conjuntamente es un negocio con-junto que implica el establecimiento de una entidadseparada en la que cada partícipe tiene interés.

Cuando el Grupo contribuye o vende activos al ne-gocio conjunto, la proporción de ganancia o pérdidade la transacción se reconoce basándose en la esen-cia de la transacción. Cuando el Grupo compra acti-

vos del negocio conjunto, el Grupo no registra suparticipación en los beneficios de la transacción delnegocio conjunto hasta que revende el activo a unaparte independiente.

El negocio conjunto se consolida de forma propor-cional hasta la fecha en que el Grupo deja de tenercontrol compartido sobre el mismo. La participaciónen cada uno de los activos, pasivos, ingresos y gastosdel negocio conjunto con elementos similares delGrupo se realiza, línea por línea, en las cuentas anua-les consolidadas. Las cuentas anuales consolidadasdel negocio conjunto se preparan para el mismo pe-riodo que la empresa matriz, utilizando políticascontables uniformes. Se realizan ajustes para homo-geneizar cualquier diferencia que pudiera existir enlas políticas contables.

c) Participaciones en asociadasSociedades contabilizadas por el método de partici-pación son aquellas entidades sobre las que el Gru-po tiene influencia significativa, pero no control, so-bre las políticas financieras y operativas. Las cuentasanuales consolidadas reconocen la participaciónque el Grupo posee de los beneficios y pérdidas delas asociadas usando el método de la participacióndesde la fecha en que comienza la influencia signifi-cativa hasta que ésta cesa. Cuando la participacióndel Grupo en las pérdidas excede de su participa-ción, el valor en libros de la participación es llevadoa cero, y las pérdidas ulteriores serán reconocidas so-lo en la medida en que se haya incurrido en obliga-ciones legales o implícitas, o bien se hayan efectua-do pagos en nombre de la asociada.

2.3 • Juicios y estimaciones contablessignificativos

a) JuiciosEn el proceso de aplicar las políticas contablesdel Grupo, la Dirección ha realizado los siguientesjuicios de valor, aparte de aquellos que contienenestimaciones, que tienen un efecto significativo


en los importes reconocidos en las cuentas anua-les consolidadas:

• Los ingresos de los contratos de venta de parce-las, por la parte de urbanización se registran enfunción del grado de avance de la obra. Se ha es-timado un margen industrial teórico aplicable aeste tipo de obras.

• El coste de ventas de las existencias que se ven-den incluye una estimación de los costes pendien-tes de incurrir a dicha fecha que se basa en los pre-supuestos de obra de las citadas existencias.

• Se realiza una provisión para gastos de garantíapost-venta en promociones terminadas que secalcula aplicando un porcentaje a las ventas delejercicio y del precedente. Este porcentaje se ba-sa en cálculos estadísticos históricos.

• En la actividad inmobiliaria, la contrapresta-ción de algunas de las adquisiciones de sueloestá basada en el desarrollo urbanístico que fi-nalmente quede aprobado, bien mediante suretribución monetaria, o bien, mediante un sis-tema de permuta de determinados activos in-mobiliarios. Para este tipo de adquisiciones elGrupo registra el coste de adquisición y su co-rrespondiente contraprestación en base a la in-formación más fiable de que dispone en cadamomento. Como consecuencia de posibles va-riaciones de los parámetros utilizados en su va-loración podría ponerse de manifiesto la nece-sidad de realizar en el futuro modificaciones aésta, afectando exclusivamente al valor de lasexistencias y a la deuda registrada. Al cierre delejercicio el coste registrado por el conjunto deestas operaciones asciende a 222,2 millones deeuros (129,1 en 2005) de los que 46,7 corres-ponden a adquisiciones del ejercicio 2006.

• El Grupo ha provisionado aquellos litigios exis-tentes en los que se espera, según el criterio de la

Dirección jurídica, que se vayan a producir des-embolsos económicos futuros para el Grupo.

b) Incertidumbre en la estimación.Las hipótesis clave referentes al futuro y las incertidum-bres en otras fuentes clave de estimación a la fecha delbalance, para las que existe un riesgo significativo decausar ajustes materiales a los importes de los activos ypasivos en el próximo ejercicio se identifican con:

1. El Grupo analiza si el fondo de comercio se hadeteriorado al menos anualmente. Esto requiereuna estimación del valor de uso de las unidadesgeneradoras de efectivo a las que se asigna el fon-do de comercio. Estimar el valor de uso requiereque el Grupo realice una estimación del flujo deefectivo futuro esperado de las unidades genera-doras de efectivo, y también la elección de una ta-sa de descuento apropiada para calcular el valoractual de esos flujos de efectivo. El valor en librosdel fondo de comercio a 31 de diciembre de 2006fue 9.245 miles de euros (10.480 miles de euros en2005). Más detalles en nota 8.

2. Deterioro de los activos materiales. El Grupo ana-liza anualmente la existencia de posibles deteriorosen sus activos materiales.Una vez analizado el valorde uso de dichos activos, se ha llegado a la conclu-sión de la necesidad de mantener una provisión pordeterioro de activos de la división industrial por im-porte de 20.100 miles de euros. Esta pérdida se haestimado en base a los flujos de efectivo previstospara los próximos años, los cuales pudieran variarsustancialmente como consecuencia de la ejecu-ción del nuevo plan industrial que se está diseñan-do en la actualidad para dicha actividad.

2.4 • Resumen de políticas contablessignificativas

a) Inmovilizado materialEl inmovilizado material se contabiliza por su costede adquisición o de producción, menos la amortiza-


ción acumulada y menos pérdidas acumuladas pordeterioro de su valor.

Un elemento del inmovilizado material se da de ba-ja de contabilidad cuando se enajena o cuando nose espera obtener beneficios económicos futurosderivados de su uso o enajenación. Las ganancias opérdidas procedentes de la baja en contabilidad delactivo (calculadas como la diferencia entre los recur-sos netos procedentes de la baja y el valor en librosdel activo) se incluyen en la cuenta de resultados delaño en que el activo se da de baja.

En cada cierre de ejercicio se revisan y ajustan, en sucaso, los valores residuales, vidas útiles y método deamortización de los activos.

Los gastos de reparación del inmovilizado se regis-tran en la cuenta de resultados cuando se producen.Cuando se realiza una mejora del inmovilizado ma-terial, su coste se reconoce como parte del valor enlibros del inmovilizado material como un reemplazode parte de éste, siempre que se cumplan los crite-rios de reconocimiento.

Los años de vida útil que se han estimado para cadatipo de activo material son los siguientes:

Los elementos que están siendo objeto de construc-ción y que a la fecha de las cuentas anuales existanacuerdos que implicarán que en el futuro sean usa-dos como “Inversiones inmobiliarias” se clasifican co-mo “Inmovilizaciones en curso” y se registran al cos-te incurrido hasta que la construcción se completa,en cuyo momento se clasifican y registran como “In-versiones inmobiliarias”. A la fecha de transferencia la

diferencia entre ese coste y el valor razonable se re-gistra en la cuenta de resultados del ejercicio.

Los costes financieros incurridos relacionados direc-tamente con la adquisición, producción o construc-ción de un activo se capitalizan. La capitalización co-mienza cuando las actividades para preparar elactivo se inician y continúa hasta que los activos es-tán sustancialmente preparados para su uso previs-to. Si el importe registrado resultante supera el im-porte recuperable del bien, se reconoce una pérdidapor deterioro. El tipo de capitalización se calcula porreferencia al tipo real a pagar por los préstamos soli-citados para las actividades de desarrollo, o bien porla parte financiada con fondos generales al tipo me-dio de los mismos.

b) Inversiones inmobiliariasLas inversiones inmobiliarias son aquellas manteni-das bien para generar ingresos por alquiler o bienpara generar plusvalías, o ambas cosas.

Las inversiones inmobiliarias se valoran inicialmentepor su coste, incluyendo los costes relacionados conla adquisición. Se excluyen los costes de manteni-miento del inmueble. Posteriormente al reconoci-miento inicial, las inversiones inmobiliarias se regis-tran por su valor razonable, que refleja lascondiciones de mercado a la fecha de balance. Lasganancias o pérdidas derivadas de cambios en el va-lor razonable de las inversiones inmobiliarias se in-cluyen en la cuenta de resultados del periodo en quese producen. Estas inversiones son valoradas anual-mente por una sociedad de valoración externa e in-dependiente con cualificación profesional reconoci-da y experiencia reciente en la zona y la categoría delos bienes valorados.

Las inversiones inmobiliarias se dan de baja cuandose enajenan o se retiran permanentemente del uso yno se esperan beneficios económicos futuros de suenajenación. Las ganancias o pérdidas por el retiro ola enajenación de la inversión se reconocen en la


cuenta de resultados del periodo en que se producedicho retiro o enajenación.

Se realizan traspasos de inmovilizado material a inver-siones inmobiliarias cuando,y sólo cuando,hay un cam-bio en su uso, evidenciado por el final de la ocupaciónpor el propietario, el comienzo de un arrendamientooperativo a un tercero, o la finalización de la construc-ción o desarrollo.Se realizan traspasos de inversiones in-mobiliarias a inmovilizado material o existencias cuan-do,y sólo cuando,hay un cambio en su uso,evidenciadopor el inicio de la ocupación por parte del propietario oel comienzo de un desarrollo de cara a una venta.

Cuando se traspasa una inversión inmobiliaria a la cate-goría de propiedad ocupada o explotada por el propie-tario o a existencias,se hace al valor razonable a la fechade cambio de uso. Si la propiedad ocupada por el Gru-po pasa a ser inversión inmobiliaria, el Grupo contabili-za esa propiedad de acuerdo con la política establecidapara el inmovilizado material hasta la fecha de cambiode uso.Para traspasar de existencias a inversiones inmo-biliarias,cualquier diferencia entre el valor razonable dela propiedad a esa fecha y el valor en libros previo se re-conoce como beneficio o pérdida.

c) Fondo de comercioEl fondo de comercio adquirido en una combinación denegocios se valora inicialmente, en el momento de laadquisición, a su coste, siendo éste el exceso del costede la combinación de negocios sobre el valor razonableneto de los activos,pasivos y pasivos contingentes iden-tificables adquiridos. Tras el reconocimiento inicial, elfondo de comercio se valora a su coste menos pérdidaspor deterioro acumuladas. Los fondos de comercio co-rrespondientes a adquisiciones anteriores al 1 de enerode 2004 se encuentran registrados al valor contabiliza-do de acuerdo con la normativa española, habiendo si-do amortizados hasta dicha fecha.

Para el propósito del test de deterioro, el fondo decomercio adquirido en una combinación de nego-cios es, desde la fecha de adquisición, asignado a ca-

da unidad generadora de efectivo del grupo o gru-po de unidades generadoras de efectivo que se es-pera se beneficiarán de las sinergias de la combina-ción, independientemente de cualquier otro activoo pasivo asignado a esas unidades o grupos de uni-dades. Cada unidad o grupo de unidades a las cua-les se asigna el fondo de comercio:

• representa el nivel más bajo al que la Direccióncontrola el fondo de comercio; y• no es mayor que un segmento primario o se-cundario determinado de acuerdo a la NIC 14 “In-formación financiera por segmentos”.

El deterioro se determina evaluando el importe re-cuperable de la unidad generadora de efectivo(grupo de unidades generadoras de efectivo) conla que se relaciona el fondo de comercio. Si el im-porte recuperable de la unidad generadora deefectivo (grupo de unidades generadoras de efec-tivo) es menor que su valor en libros, se registrauna pérdida por deterioro. Cuando el fondo de co-mercio forma parte de una unidad generadora deefectivo (grupo de unidades generadoras de efec-tivo) y parte de las operaciones dentro de esta uni-dad se dan de baja de contabilidad, el fondo de co-mercio asociado con dichas operaciones dadas debaja se incluye en el valor razonable de la opera-ción para determinar la ganancia o pérdida en laenajenación de la operación. El fondo de comerciodado de baja en estas circunstancias se valora so-bre la base de los valores relativos de la operaciónenajenada y la porción de la unidad generadorade efectivo que se retiene.

d) Activos intangiblesLos activos intangibles adquiridos individualmentese valoran inicialmente a su coste de adquisición yposteriormente, se valoran a su coste neto de su co-rrespondiente amortización acumulada y las pérdi-das por deterioro que, en su caso, hayan experimen-tado. El coste de los activos intangibles adquiridosen una combinación de negocios es el valor razona-


ble a la fecha de adquisición. Los activos intangiblesgenerados internamente no se capitalizan, sino quese registra el gasto contra el resultado del ejercicioen que se haya incurrido en dichos gastos.

El Grupo evalúa si las vidas útiles de los activos in-tangibles son finitas o indefinidas. Los activos intan-gibles con vida finita se amortizan a lo largo de su vi-da útil económica y se evalúa su deterioro cuandohaya un indicador de que el activo intangible puedeestar deteriorado. El periodo de amortización y elmétodo de amortización para un activo intangiblecon una vida útil finita se revisan por lo menos al fi-nal de cada año financiero. Los cambios en la vidaútil esperada o en la pauta esperada de consumo delos beneficios económicos futuros materializados enel activo, se contabilizan cambiando el periodo ométodo de amortización y se tratan como un cam-bio de estimación contable. El gasto de amortiza-ción de activos intangibles con vidas finitas se reco-noce en la cuenta de resultados.

En particular permanecen registrados los siguientesactivos intangibles: a) Concesiones administrativas,se encuentran valoradas a su coste de adquisición.Su amortización se realiza en base a la vida conce-sional, y, b) Aplicaciones informáticas, se valoran alcoste de adquisición, siendo amortizados de formalineal en cinco años.

Las ganancias o pérdidas derivadas de la baja de unactivo intangible se valoran como la diferencia entrelos recursos netos obtenidos de la enajenación y elvalor en libros del activo, y se registran en la cuentade resultados cuando el activo es dado de baja.

e) Instrumentos financieros

Activos financierosEl Grupo clasifica sus activos financieros, ya seanpermanentes o temporales, excluidas las inversionescontabilizadas por el método de participación (véa-se nota 11), en cuatro categorías:

• Préstamos y cuentas a cobrar: Se registran alcoste amortizado, correspondiendo éste básica-mente al efectivo entregado, menos las devolu-ciones del principal efectuadas, más los interesesdevengados no cobrados en el caso de los prés-tamos, y al valor actual de la contraprestación re-alizada en el caso de las cuentas por cobrar.

• Inversiones a mantener hasta su vencimien-to: Aquellas que el Grupo Fadesa tiene inten-ción y capacidad de conservar hasta su finali-zación, y que también son contabilizadas a sucoste amortizado.

• Activos financieros registrados a valor razona-ble con cambios en resultados: Incluye la carterade negociación y aquellos activos financierosque se gestionan y evalúan según el criterio devalor razonable. Figuran en el balance de situa-ción consolidado por su valor razonable y lasfluctuaciones se registran en la cuenta de resul-tados consolidada. A 31 de diciembre de 2006 y2005 no existía ningún activo en esta situación.

• Inversiones disponibles para la venta: Son el res-to de inversiones que no encajan dentro de lastres categorías anteriores, viniendo a correspon-der casi en su totalidad a inversiones financierasen capital (véase nota 10). Estas inversiones figu-ran en el balance de situación consolidado por suvalor razonable cuando es posible determinarlode forma fiable. En el caso de participaciones ensociedades no cotizadas, normalmente el valorde mercado no es posible determinarlo de formafiable por lo que, cuando se da esta circunstancia,se valoran por su coste de adquisición o por unimporte inferior si existe evidencia de su deterio-ro. Las variaciones del valor razonable, netas de suefecto fiscal, se registran con cargo o abono alepígrafe “Patrimonio neto: Ganancias acumula-das”, hasta el momento en que se produce la ena-jenación de estas inversiones, en el que el impor-te acumulado en este epígrafe referente a dichas


inversiones es imputado íntegramente a la cuen-ta de resultados consolidada. En caso de que elvalor razonable sea inferior al coste de adquisi-ción, la diferencia se registra directamente en pa-trimonio, salvo que el activo haya sufrido un dete-rioro, en cuyo caso se registra en la cuenta deresultados consolidada.

Pasivos financierosLos pasivos financieros se registran generalmentepor el efectivo recibido, neto de los costes incurridosen la transacción. En períodos posteriores, estas obli-gaciones se valoran a su coste amortizado, utilizan-do el método del tipo de interés efectivo.

Valores razonables de los instrumentosfinancieros

Activos financieros no corrientesEn los créditos concedidos a largo plazo no existendiferencias entre el valor razonable y el valor en li-bros, ya que todos los créditos concedidos deven-gan intereses a precios de mercado.

Los activos financieros disponibles para la venta sevaloran al valor razonable o al coste de adquisiciónmenos provisiones por deterioro, si no se puede de-terminar de forma fiable su valor razonable.

Deudores comerciales y otras cuentas a cobrarLas cuentas a cobrar a clientes a plazo superior a unaño han sido registradas a su valor razonable deacuerdo con lo indicado en la nota 13 de esta me-moria consolidada. Para las cuentas a cobrar a plazoinferior a un año la Dirección del Grupo estima queel valor en libros es una aproximación aceptable delvalor razonable.

Activos financieros corrientesEn los créditos concedidos a corto plazo no existendiferencias entre el valor razonable y el valor en li-bros, ya que todos los créditos concedidos deven-gan intereses a precios de mercado.

Para el resto de activos financieros corrientes la Di-rección del Grupo estima que el valor en libros esuna aproximación aceptable del valor razonable.

Deudas con entidades de créditoEn las deudas con entidades de crédito a corto y lar-go plazo no existen diferencias entre el valor razona-ble y el valor en libros, ya que todos los créditos con-cedidos devengan intereses a precios de mercado.No se han contratado instrumentos financieros contipo de interés implícito.

Acreedores comerciales y otras cuentas a pagarLa Dirección del Grupo estima que el valor en librosde las partidas registradas en este epígrafe del ba-lance consolidado es una aproximación aceptabledel valor razonable.

Los principales instrumentos financieros del Grupo,comprenden préstamos bancarios, créditos, arren-damientos financieros, contratos de compra a plazo,efectivo, letras aceptadas por clientes y depósitos acorto plazo. El principal propósito de estos instru-mentos financieros es la financiación de las opera-ciones del Grupo. Además, el Grupo tiene otros acti-vos y pasivos financieros tales como cuentas acobrar y cuentas a pagar por operaciones del tráfico.

f) Inversiones contabilizadas por el método departicipaciónLas participaciones en sociedades, distintas a las de-pendientes o las de negocio conjunto, sobre las queel Grupo tiene una influencia significativa se regis-tran siguiendo el método de participación. Con ca-rácter general, la influencia significativa se presumeen aquellos casos en los que el Grupo posee unaparticipación superior al 20%.

El método de participación consiste en registrar laparticipación en el balance de situación por la frac-ción de su patrimonio neto que representa la parti-cipación del Grupo en su capital una vez ajustado,en su caso, el efecto de las transacciones realizadas


con el Grupo, más las plusvalías tácitas que corres-pondan al fondo de comercio pagado en la adquisi-ción de la sociedad.

Si el importe resultante fuera negativo se deja la par-ticipación a cero en el balance de situación consoli-dado a no ser que exista el compromiso por partedel Grupo de reponer la situación patrimonial de lasociedad, en cuyo caso se dota la correspondienteprovisión para riesgos y gastos.

Los dividendos percibidos de estas sociedades se re-gistran reduciendo el valor de la participación, y losresultados obtenidos por estas sociedades que co-rresponden al Grupo conforme a su participación seincorporan, netos de su efecto fiscal, a la cuenta deresultados consolidada en el epígrafe “Resultado enbeneficios de sociedades puestas en equivalencia”,salvo que correspondan a resultados registrados porla asociada en el patrimonio neto en cuyo caso se re-gistran directamente en el patrimonio neto.

g) ExistenciasLas existencias se valoran al menor entre el coste deadquisición y el valor neto de realización.

Existencias de la actividad de promocióninmobiliaria

• Terrenos y solares: Los terrenos y solares adquiri-dos para el desarrollo de promociones inmobilia-rias se registran a su precio de adquisición, incre-mentado en aquellos otros gastos relacionadosdirectamente con la compra (impuestos, gastosde registro, etc.). Dicho importe se traspasa a “Pro-mociones en curso” en el momento de comienzode las obras.

• Promociones en curso: Como promociones encurso se incluyen los costes a origen incurridosen las promociones inmobiliarias en fase de eje-cución a la fecha de cierre del ejercicio. Los cos-tes incluyen para cada promoción los importescorrespondientes a los solares, la urbanización y

construcción, así como aquellos otros costes di-rectamente relacionados con la promoción (es-tudios y proyectos, licencias, etc.) y, adicional-mente, los gastos financieros devengadosdurante el período de construcción por la finan-ciación obtenida por la ejecución de la misma.

• Edificios construidos: A la finalización de cadapromoción inmobiliaria, las sociedades del Gru-po siguen el procedimiento de traspasar desdela cuenta “Promociones en curso” a la cuenta“Edificios construidos”el coste correspondiente aaquellos inmuebles aún pendientes de venta.

• Obra en curso: Se recoge en este epígrafe loscostes a origen correspondientes a obras dondelas sociedades del Grupo trabajan como cons-tructoras y cuyo importe se certificará a terceros.

El coste de las existencias de la actividad inmobilia-ria se determina mediante el método de identifica-ción de partidas.

Existencias de la actividad industrial• Materias primas: Al menor entre el coste de ad-quisición o reposición. En la valoración se sigueel método del coste medio ponderado;

• Productos terminados y producto en curso: In-cluye el coste de materiales y mano de obra di-recta y una proporción de los costes indirectosde fabricación basada en la capacidad operativanormal, excluyendo los costes financieros.

El valor neto de realización es el precio estimado deventa dentro de la actividad normal de la entidadmenos el coste estimado para la finalización del pro-ducto y el coste estimado de comercialización.

h) Efectivo y equivalentes de efectivo.El efectivo y los depósitos a corto plazo en el balan-ce comprenden el efectivo en bancos así como losdepósitos a corto plazo con un vencimiento de tres


meses o inferior, desde la fecha de adquisición oconstitución del activo financiero.

A efectos del estado de flujos de efectivo consolida-do, el efectivo y los equivalentes al efectivo com-prenden las partidas descritas en el párrafo anteriorneto de los descubiertos bancarios, en su caso.

i) Deterioro del valor de los activosEl Grupo evalúa en cada cierre de ejercicio si hay indi-cios de que los activos pueden estar deteriorados. Siexiste algún indicio, o cuando se requiere una pruebaanual de deterioro,el Grupo realiza una estimación delimporte recuperable del activo. El importe recupera-ble de un activo es el mayor entre el valor razonablemenos los costes de venta del activo o unidad genera-dora de efectivo y su valor de uso, y se determina paracada activo individualmente,a menos que el activo nogenere entradas de efectivo que sean independientesde las de otro activo o grupo de activos. Cuando el va-lor en libros de un activo excede su importe recupera-ble, el activo se considera deteriorado y se reduce suvalor en libros hasta su importe recuperable.

Al evaluar el valor de uso, las entradas de efectivo fu-turas se descuentan a valor actual utilizando una ta-sa de descuento antes de impuestos que refleje laevaluación del valor del dinero en el tiempo en elmercado actual y los riesgos específicos del activo.Las pérdidas por deterioro de las actividades quecontinúan se reconocen en la cuenta de resultadosen la categoría de gasto acorde con su naturaleza.

En cada cierre de ejercicio se realiza una evaluaciónde si existen indicios de que las pérdidas por dete-rioro reconocidas previamente han desaparecido odisminuido. Si existen estos indicios, se estima el va-lor recuperable. Una pérdida por deterioro reconoci-da anteriormente se revierte sólo si se ha producidoun cambio en las estimaciones utilizadas para deter-minar el importe recuperable del activo desde quela última pérdida por depreciación fue reconocida. Sieste es el caso, el valor en libros del activo se incre-

menta hasta su valor recuperable. Este incrementono puede exceder el valor en libros que se hubieseregistrado, neto de amortización, de no haberse re-conocido la pérdida por deterioro para el activo enaños anteriores. Esta reversión se reconoce en lacuenta de resultados. Después de esta reversión, elgasto de amortización se ajusta en los siguientes pe-riodos, para imputar el valor en libros revisado delactivo, menos su valor residual, de forma sistemáticaa lo largo de la vida útil del activo.

j) Acciones propiasLos instrumentos de patrimonio propios que se re-compran (acciones propias) se deducen del patri-monio neto. Asimismo, la ganancia o pérdida se re-conoce como variación de las gananciasacumuladas dentro del patrimonio neto del Gruposin incluirlas en la cuenta de resultados consolidada.

k) Ganancias por acciónLas ganancias básicas por acción se calculan divi-diendo el beneficio neto del año atribuible a los ac-cionistas ordinarios de la matriz entre el númeromedio de acciones ordinarias en circulación duranteel año, sin incluir el número medio de las acciones dela sociedad dominante en poder del Grupo.

Las ganancias diluidas por acción se calculan dividien-do el beneficio neto ajustado atribuible a los accionis-tas ordinarios de la matriz entre el número medio ajus-tado de acciones ordinarias en circulación durante elaño. El Grupo no ha realizado ningún tipo de opera-ción que suponga un beneficio por acción diluido di-ferente del beneficio básico por acción.

Adicionalmente, en el ejercicio 2006 se presenta elbeneficio neto comparable por acción básico y dilui-do que ha sido calculado dividiendo el beneficio ne-to atribuible comparable, por tanto, sin considerarlos gastos de OPA, entre el número medio de accio-nes ordinarias en circulación durante el año, sin in-cluir el número de las acciones de la sociedad domi-nante en poder del Grupo.


l) DividendosEl dividendo a cuenta de los resultados de un ejerci-cio en curso, en caso de haberlo distribuido por unacuerdo del Consejo de Administración, figuraría mi-norado del patrimonio neto del Grupo. Durante elejercicio 2006 y 2005 este hecho no se ha producido.El dividendo propuesto por el Consejo de Adminis-tración de Fadesa Inmobiliaria, S.A. a su Junta Gene-ral de Accionistas no se deduce del patrimonio netohasta que sea definitivamente aprobado por ésta. Enlas cuentas anuales de la Sociedad Dominante, te-niendo en cuenta que se encuentra en curso la OPAformulada sobre el 100% del capital de Fadesa In-mobiliaria, S.A., el Consejo de Administración ha rea-lizado una propuesta de no distribuir dividendos co-rrespondientes al ejercicio 2006. Durante el ejercicio2006 se ha procedido, tras la aprobación por la Jun-ta General de Accionista de Fadesa Inmobiliaria, S.A.al pago de dividendos correspondientes al ejercicio2005 por importe de 0,41 euros por acción, equiva-lente a 46.010 miles de euros.

m) Ingresos a distribuir en varios ejercicios

Subvenciones oficialesLas subvenciones oficiales se registran cuando existeuna razonable seguridad de que la subvención serárecibida y que se cumplirán todas las condiciones es-tablecidas para la obtención de dicha subvención.Cuando se trata de una subvención relacionada conuna partida de gastos, la subvención se registra comoingresos en el periodo necesario para igualar la sub-vención, según una base sistemática, a los gastos queésta está destinada a compensar. Cuando la subven-ción está relacionada con un activo, el valor razonablees reconocido como un ingreso diferido y se lleva aresultados en función de la vida útil esperada de di-cho activo mediante apuntes anuales iguales.

Otros ingresos a distribuirSe corresponde, en su mayor parte, con las cantida-des recibidas por la cesión temporal del usufructode las acciones que la sociedad dominante posee en

Guadalmina Golf, S.A. La imputación a ingresos delejercicio se realiza con un criterio lineal en funcióndel tiempo de cesión de las acciones.

n) ProvisionesLas obligaciones existentes a la fecha del balance desituación consolidado surgidas como consecuenciade sucesos pasados de los que pueden derivarse per-juicios patrimoniales para el Grupo cuyo importe ymomento de cancelación son indeterminados se re-gistran en el balance de situación consolidado comoprovisiones por el valor actual del importe más pro-bable que se estima que el Grupo tendrá que desem-bolsar para cancelar la obligación. Las provisiones secuantifican teniendo en consideración la mejor infor-mación disponible en la fecha de la formulación delas cuentas anuales consolidadas sobre las conse-cuencias del suceso en el que traen su causa y son re-estimadas con ocasión de cada cierre contable.

Cuando el Grupo espera que parte o la totalidad deuna provisión sea reembolsada, por ejemplo en uncontrato de seguro, el reembolso se reconoce comoun activo separado, pero sólo cuando el reembolsosea prácticamente seguro. El gasto relacionado conla provisión se presenta en la cuenta de resultadosneto del reembolso.

Provisiones no corrientesEn este epígrafe se registran los siguientes conceptos:

1. Provisiones para premios de jubilación: las so-ciedades del Grupo no tienen un plan de pensio-nes de jubilación para sus empleados, estandolas obligaciones al respecto cubiertas por la Se-guridad Social. En algunas de las sociedades delGrupo el convenio laboral vigente establece laobligación de liquidar mediante un pago únicouna gratificación a empleados que, cumpliendodeterminadas condiciones de antigüedad, alcan-zan la edad de jubilación. La valoración de estaobligación se realiza en base a un cálculo actua-rial. El saldo registrado por este concepto al cie-


rre del ejercicio es de 99 miles de euros. (60 milesde euros en 2005). Ver nota 21.

2. Provisiones para impuestos: en este epígrafe seregistran los importes necesarios para hacer frentea litigios o riesgos de carácter fiscal que en su con-junto ascienden a 14.953 miles de euros (12.289 mi-les de euros en 2005).Del saldo registrado en 2006,5.922 miles de euros (4.481 miles de euros en 2005)corresponden a la estimación del quebranto eco-nómico para hacer frente a posibles resolucionesde los tribunales y administraciones contrarias a laposición de las sociedades del Grupo en lo que res-pecta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimonia-les y Actos Jurídicos Documentados. Asimismo, pa-ra hacer frente a reclamaciones derivadas deactuaciones inspectoras por parte de las autorida-des fiscales,que en la actualidad están en litigio an-te los tribunales competentes,se hallan provisiona-dos los importes derivados de actas de inspecciónde diversos impuestos a los que está sujeta la acti-vidad de las sociedades del Grupo, por importe de7.808 miles de euros (7.808 miles de euros en 2005).Adicionalmente,durante el ejercicio 2006,se ha do-tado una provisión para cubrir determinados ries-gos de carácter fiscal de sociedades del Grupo do-miciliadas en el extranjero por importe de 1.223miles de euros (cero en 2005).

3. Provisiones para pasivos contingentes por de-fectos constructivos:Las sociedades del Grupo hanrecibido demandas judiciales por defectos cons-tructivos en promociones entregadas por importede 10.845 miles de euros (12.169 miles de euros en2005). De acuerdo con los informes periciales ana-lizados se estima que el importe necesario paraatender a las posibles resoluciones judiciales porestos motivos sería de 6.597 miles de euros (4.897miles de euros en 2005). Ver nota 21.

4. Otras provisiones: Corresponden a la cuantifi-cación de riesgos y gastos futuros por litigios encurso. Las sociedades del Grupo mantienen re-

gistrado un saldo de 2.785 miles de euros (2.165miles de euros en 2005). Ver nota 21.

Provisiones corrientesEn este epígrafe se registran los siguientes conceptos:

1.Provisiones para garantías:El saldo registrado,porimporte de 8.738 miles de euros (6.273 miles de eu-ros en 2005), corresponde a la estimación de costesfuturos por la realización de pequeñas reparacionesen promociones entregadas. Su cálculo, basado endatos estadísticos,se ha determinado en un porcen-taje de la cifra de ventas del ejercicio y del preceden-te.La variación neta registrada en el ejercicio por es-te concepto ha sido de 2.465 miles de euros (1.533miles de euros en 2005). Adicionalmente, y para cu-brir las contingencias que pudieran afectar durantela construcción y una vez terminada la misma, elGrupo tiene contratados los seguros necesarios yobligatorios para su cobertura.Ver nota 21.

2. Provisiones por costes pendientes de incurrir:Corresponde a los costes pendientes de incurrirde aquellas promociones donde se han registra-do los ingresos por ventas. Su valoración se reali-za por diferencia entre los costes presupuesta-dos y los incurridos. El saldo registrado al cierredel ejercicio es de 33.368 miles de euros (25.632miles de euros en 2005). Ver nota 21.

o) Impuestos

Impuestos corrientesLos activos y pasivos por impuestos corrientes del pe-riodo actual y anteriores se valoran por el importe quese espera recuperar o pagar a la autoridad tributaria.Los tipos impositivos y las leyes fiscales utilizadas paracomputar el importe son aquellas en vigor o práctica-mente en vigor a la fecha del balance.

Impuestos sobre las gananciasEl impuesto sobre las ganancias se registra en lacuenta de resultados consolidada o en las cuentas


de patrimonio neto del balance de situación conso-lidado en función de donde se hayan registrado lasganancias o pérdidas que lo hayan originado. Las di-ferencias entre el valor contable de los activos y pa-sivos, y su base fiscal generan los saldos de impues-tos diferidos de activo o de pasivo que se calculanutilizando las tasas fiscales que se espera que esténen vigor cuando los activos y pasivos se realicen.

Se reconoce un pasivo por impuestos diferidos paratodas las diferencias temporarias imponibles excepto:

• cuando el pasivo por impuestos diferidos se de-rive del reconocimiento inicial de un fondo decomercio o de un activo o pasivo en una transac-ción que no es una combinación de negocios, yque, en el momento de la transacción, no afectóni al resultado contable ni al resultado fiscal; y

• respecto a las diferencias temporarias imponi-bles asociadas con inversiones en subsidiarias,asociadas y participaciones en negocios conjun-tos, si el momento de la reversión de las diferen-cias temporarias puede ser controlado y es pro-bable que la diferencia temporaria no se va arevertir en un futuro previsible.

El Grupo reconoce un activo por impuestos diferidospara todas las diferencias temporarias que vayan arevertir en un futuro previsible y que se esperen dis-poner de ganancias fiscales futuras contra las cualescargar dichas diferencias temporarias.

El valor en libros de los activos por impuestos diferidosse revisa en cada cierre de balance y se reduce en lamedida en que ya no sea probable que se dispongade suficientes beneficios fiscales para permitir queparte o todo el activo por impuestos diferidos se pue-da aplicar.Los activos por impuestos diferidos no reco-nocidos se reevalúan en cada cierre de balance y se re-conocen en la medida en que se convierta enprobable que el beneficio fiscal futuro vaya a permitirrecuperar el activo por impuestos diferidos.

Los activos y pasivos por impuestos diferidos se va-loran según las tasas impositivas que se espera apli-quen en el año en que el activo se va a realizar o elpasivo se va a liquidar, basándose en las tasas impo-sitivas (y legislación fiscal) en vigor o prácticamenteen vigor a la fecha del balance.

Los activos y pasivos por impuestos diferidos secompensan si existe un derecho legal en vigorpara compensar activos y pasivos por impuestoscorrientes y los impuestos diferidos correspon-den a la misma entidad fiscal y ante la misma au-toridad fiscal.

p) ArrendamientosLa determinación de si un acuerdo es o contiene unarrendamiento se basa en la naturaleza del acuerdoy requiere una evaluación de si el cumplimiento delacuerdo depende del uso de un activo o activos es-pecíficos y si el acuerdo transmite el derecho a utili-zar el activo.

El Grupo como arrendatarioLos arrendamientos financieros, que transfieren alGrupo sustancialmente todos los riesgos y benefi-cios inherentes a la propiedad del bien alquilado, secapitalizan al principio del arrendamiento al valorrazonable de la propiedad arrendada o, si es inferior,al valor actual de los pagos mínimos por el arrenda-miento. Los pagos del arrendamiento se repartenproporcionalmente entre coste financiero y reduc-ción del pasivo por arrendamiento de forma que selogre una tasa de interés constante en el saldo res-tante del pasivo. Los costes financieros se cargan enla cuenta de resultados.

Los activos por arrendamiento capitalizados seamortizan durante el periodo de la vida útil del bienarrendado.

Los pagos por un arrendamiento operativo se regis-tran como gasto en la cuenta de resultados de formalineal a lo largo del periodo del arrendamiento.


El Grupo como arrendadorLos arrendamientos en que el Grupo mantiene sus-tancialmente todos los riesgos y beneficios inheren-tes a la propiedad del bien alquilado se clasifican co-mo arrendamientos operativos. Los costes directosiniciales en que se incurre al negociar el arrenda-miento operativo se añaden al valor en libros del ac-tivo arrendado y se registran a lo largo del plazo delarrendamiento con la misma base que los ingresospor alquiler.

q) Reconocimiento de ingresos y gastosLos ingresos y gastos se imputan en función del cri-terio del devengo.

Los ingresos son reconocidos en la medida en quesea probable que los beneficios económicos corres-pondientes a la transacción sean recibidos por elGrupo y puedan ser cuantificados con fiabilidad. Lossiguientes criterios de reconocimiento se aplicanpara reconocer los ingresos:

Ventas de bienesEl ingreso se registra cuando los riesgos y beneficiossignificativos inherentes a la propiedad de los bien-es hayan sido transmitidos al comprador. En particu-lar, las ventas de inmuebles se registran cuando estáconcluida totalmente la construcción de los mismosy se produce la escritura pública o recepción por elcomprador tras la puesta a su disposición. Las entre-gas en concepto de pago a cuenta recibidas declientes durante el período comprendido entre la fir-ma del contrato privado de compraventa y el mo-mento en el que se efectúa la firma en contrato pú-blico, se registran como “Anticipos de clientes” en elpasivo del balance de situación consolidado.

En las ventas de parcelas y solares, el reconoci-miento de las ventas se produce en el momento dela firma del contrato privado por la parte corres-pondiente al suelo. Por la parte de la urbanización,se aplica la norma de contratos de construcción(ver apartado siguiente).

Contratos de construcciónCuando el resultado de un contrato de construcciónpuede ser presupuestado de forma fiable, los ingre-sos y gastos son registrados en base al estado deejecución del contrato a la fecha del balance de si-tuación. Normalmente esto se hace calculando laproporción que suponen los gastos incurridos en larealización del trabajo en referencia al coste totalpresupuestado en el contrato. Tanto las variacionesen el contrato, reclamaciones y pagos de incentivosestán incluidos siempre que hayan sido acordadoscon el cliente.

Cuando el resultado de un contrato de construcciónno pueda ser presupuestado de manera fiable, se re-gistran los ingresos hasta el límite de los gastos incu-rridos y siempre que exista la posibilidad de que losgastos incurridos en el cumplimiento del contrato se-an recuperables. Los gastos del contrato son registra-dos como tales en el periodo en que fueron incurridos.

Cuando sea probable que el total de los gastosdel contrato supere el total de los ingresos, las su-puestas pérdidas se registrarán inmediatamentecomo gastos.

Prestación de serviciosLos ingresos por servicios prestados se registranen la cuenta de resultados de acuerdo con el gra-do de avance de la transacción a la fecha del ba-lance de situación.

Ingresos por interesesEl ingreso se reconoce según se devenga el interés(usando el método del interés efectivo, que es la ta-sa que exactamente descuenta las entradas de efec-tivo estimadas futuras durante la vida esperada delinstrumento financiero al valor en libros neto del ac-tivo financiero).

DividendosEl ingreso se reconoce cuando se establece el dere-cho de los accionistas a recibirlo.


Ingresos por arrendamientoEl ingreso por arrendamiento de las inversiones in-mobiliarias se reconoce de forma lineal en el trans-curso del plazo del arrendamiento.

El Grupo excluye de la cifra de ingresos ordinariosaquellas entradas brutas de beneficios económicosrecibidas por el Grupo cuando actúa como agente ocomisionista por cuenta de terceros, registrandoúnicamente como ingresos ordinarios los corres-pondientes a su propia actividad.

r) Transacciones en moneda extranjeraCada entidad del Grupo determina su propia mo-neda funcional y los elementos incluidos en los es-tados financieros de cada entidad se miden utili-zando esa moneda funcional. Cada Sociedadintegrante del Grupo registra las transacciones enmonedas extranjeras con el tipo de cambio de lamoneda funcional vigente en la fecha de la trans-acción. Todas las diferencias se registran como be-neficio o pérdida.

s) Actuaciones empresariales con incidencia me-dioambientalTodas las actividades desarrolladas por el Grupo hansido diseñadas y realizadas con el mínimo impactomedio ambiental, por lo que no se estiman contin-gencias significativas relacionadas con la proteccióny mejora del medio ambiente y, en consecuencia, noes necesario dotar provisiones destinadas a actua-ciones medioambientales.

En concreto, con respecto a la promoción inmobilia-ria, actividad principal del Grupo, todas las promo-ciones han sido desarrolladas cumpliéndose todaslas disposiciones contempladas en la Declaración deEfectos Ambientales definidos en los respectivosproyectos y/o memorias.

t) Adquisición de intereses minoritariosEl Grupo Fadesa registra las adquisiciones de inte-reses minoritarios en sociedades en las que tiene elcontrol por el valor en libros de sus activos y pasi-vos a la fecha de la transacción. La diferencia resul-tante se registra como fondo de comercio o ganan-cias acumuladas.

2.5 • Adopción de las NIIF durante el año

Las modificaciones de las NIIF y las interpretacionesdel IFRIC relativas al ejercicio 2006 no han tenidoefecto en las cuentas anuales consolidadas del Grupo.Las modificaciones de las NIIF e interpretaciones delIFRIC cuya entrada en vigor se producirá con efectos1 de enero de 2007, tampoco afectarán a las cuentasanuales consolidadas del Grupo,si bien, requerirán dela presentación de desgloses adicionales:

• NIIF 7. Desgloses de instrumentos financieros yriesgos derivados.

• NIC 1. Modificación en la presentación de los es-tados financieros en relación con los objetivos,políticas y procesos de gestión de financiacióndel Grupo (riesgo de interés, moneda extranjera,crédito y liquidez)


b) Retiros del perímetro

c) Aumento de las participaciones

3 • PERÍMETRO DE CONSOLIDACIÓNLa estructura del Grupo ha sufrido modificaciones a lo largo de los ejercicios 2005 y 2006, como consecuen-cia de la incorporación, retiros y aumentos de participación de sociedades del perímetro.

a) Incorporaciones al perímetro


d) Disminuciones en las participaciones

En los cuadros de la presente memoria afectados por los cambios de perímetro anteriormente descritos, seha incluido una partida separada que los describe. Dicha descripción equivale a los movimientos en concep-to de incorporación al perímetro de consolidación, adiciones y retiros. En caso de que durante el ejercicio sehayan producido adiciones y retiros de importe significativos se identifican por separado.

Las sociedades incluidas en el perímetro de consolidación a 31 de diciembre de 2006, son las siguientes:

Sociedades dependientes:


Negocios conjuntos


Sociedades asociadas:

(*) Activos en proceso de construcción(**) Sociedad auditada por Ernst &Young

Las participaciones en sociedades asociadas sin acti-vidad detalladas en el cuadro anterior fueron adqui-ridas en función del valor estimado de los activos in-mobiliarios (terrenos) que poseen. Dicha valoraciónes inferior a la que resulta de la valoración realizadapor un experto independiente al cierre del ejercicio(CB Richard Ellis)

Sociedades dependientes excluidas del períme-tro de consolidación:Las siguientes sociedades dependientes sin activi-dad, han sido excluidas del proceso de consolida-ción por no representar un interés significativo, tan-to individual como en su conjunto, para la imagenfiel consolidada del Grupo Fadesa.


A continuación se resumen los datos financieros fundamentales de las subsidiarias no consolidadas:

Combinaciones de negocio del ejercicio 2006

Las adquisiciones que se muestran en la nota 3 nocorresponden a combinaciones de negocio debidoa que, o bien son adquisiciones de activos con obje-to de desarrollo inmobiliario, o bien corresponden asociedades en el extranjero adquiridas en el mo-mento de su constitución.

En el ejercicio 2006 se han podido determinar los va-lores razonables de los activos, pasivos y pasivoscontingentes de la combinación de negocios reali-zada en el ejercicio 2005 del grupo francés SA Finan-ciere Rive Gauche. El fondo de comercio contabiliza-do inicialmente en el ejercicio 2005 ha sidoreasignado al epígrafe de existencias, al ser su valorrazonable superior al valor en libros (nota 8).

Adquisiciones de intereses minoritarios 2006

Durante el ejercicio 2006, el Grupo adquirió el 30%del grupo francés SA Financiere Rive Gauche, delcual ya se controlaba el 70%, surgiendo un fondo de

comercio de 6.061 miles de euros. Asimismo, en esteejercicio se adquirió el 15% de Urbanización Club deCampo de Logroño, S. L., de la cual ya se controlabael 85%, surgiendo un fondo de comercio de 3.084miles de euros (nota 8).

Combinaciones de negocio del ejercicio 2005

Adquisición de Grupo SA Financiere Rive Gauche.En junio de 2005, el Grupo adquiere el 70% de las ac-ciones con voto de SA Financiere Rive Gauche, unacompañía no cotizada domiciliada en Francia y querealiza actividades de promoción inmobiliaria.

El valor razonable de los activos y pasivos identifica-bles del Grupo SA Financiere Rive Gauche a la fechade adquisición fueron:

4 • COMBINACIÓN DE NEGOCIOS Y ADQUISICIÓN DE INTERESESMINORITARIOS


El formato principal de información por segmentosdel Grupo es por segmentos de negocio. El formatosecundario es por segmentos geográficos. Los nego-cios operativos se organizan y dirigen separada-mente atendiendo a la naturaleza de los productosy servicios suministrados, representando cada seg-mento una unidad estratégica de negocio que ofre-ce diferentes productos y da servicio a diferentesmercados.

Los segmentos de negocio son los siguientes:

a) Actividad inmobiliaria: Incluye ventas de vivien-das, suelo y parcelas; prestación de servicios inmo-

biliarios e ingresos por arrendamiento de inmue-bles. Esta actividad se desarrolla en España, Portu-gal, Marruecos, Francia, Polonia y Hungría.

b) El segmento de prestación de servicios hote-leros incluye: ingresos por explotación de esta-blecimientos hoteleros. Esta actividad se des-arrolla en España y Marruecos.

c) El segmento de ventas de la actividad indus-trial incluye: la producción, transformación y co-mercialización de productos del sector de laconstrucción. Estas actividades de producción serealizan fundamentalmente en Rumania.

El coste total de la combinación fue de 10.442 milesde euros, que incluye los costes directamente atri-buibles a la combinación.

En el ejercicio 2005, desde la fecha de adquisición,SA Financiere Rive Gauche contribuyó con -375 mi-les de euros al beneficio neto del Grupo. Si la combi-nación hubiera tenido lugar a principio de año, las

ventas del Grupo del ejercicio 2005 se hubiesen in-crementado en 14.841 miles de euros y el beneficioconsolidado se hubiese reducido en 126 miles deeuros.

La diferencia entre el valor razonable de los activos,pasivos y pasivos contingentes se asignó provisio-nalmente a fondo de comercio.

5 • INFORMACIÓN FINANCIERA POR SEGMENTOS


Los precios de transferencia entre segmentos de ne-gocio se establecen sobre la base de igualdad decondiciones de manera similar a las transaccionescon terceros. Los ingresos, gastos y resultados delsegmento incluyen transferencias entre segmentosde negocio. Esas transferencias se eliminan en laconsolidación.

Para la determinación de los segmentos geográficos delGrupo se tiene en cuenta la localización de los activosinmobiliarios y hoteleros o el mercado de residencia delos clientes, en el caso de la actividad industrial.

Segmentos de negocio

Las siguientes tablas presentan información sobrelos ingresos y resultados, y cierta información sobreactivos y pasivos, relacionada con los segmentos denegocio del Grupo para los ejercicios terminados el31 de diciembre de 2006 y 2005.


El desglose de la cifra de negocios de la actividad inmobiliaria del Grupo, que representa en el ejercicio 2006el 93,7 % (94,7% en el 2005) del total, es la siguiente:

Otra información del segmento principal


Los activos y pasivos de cada segmento de negocio al 31 de diciembre de 2006 y 2005, son los siguientes:


Segmentos geográficos

Las siguientes tablas presentan información sobre los ingresos y ciertos activos relativos a los segmentosgeográficos del Grupo para los años terminados el 31 de diciembre de 2006 y 2005.

Año terminado a 31 de diciembre de 2006


Año terminado a 31 de diciembre de 2005.

6 • INMOVILIZADO MATERIAL

Los traspasos de los epígrafes de “Terrenos y cons-trucciones”y “Maquinaria, planta y equipos”incluyenel traspaso de un hotel que iba ser explotado por elGrupo y que en el ejercicio 2006 se ha decidido ven-

derlo como apartamentos una vez finalizada laconstrucción del mismo. También se incluyen lostraspasos a “Activos no corrientes mantenidos parala venta” (ver nota 17).


Las provisiones acumuladas por deterioro en el ejercicio2006 ascienden a un importe de 23.562 miles de euros(27.165 miles de euros en 2005), representa el registrode la diferencia entre el valor en libros y el importe recu-perable de ciertos elementos de inmovilizado material.

El importe recuperable se ha determinado según elvalor recuperable al nivel de la unidad generadorade efectivo, mediante la actualización de flujos decaja previstos, para las unidades generadoras deefectivo de la actividad industrial, o mediante la tasa-ción de expertos independientes para la unidad ge-neradora de efectivo del segmento hotelero.

Terrenos y construcciones

El desglose de las distintas partidas del inmovilizadomaterial correspondientes a solares y construccio-nes es el siguiente, expresado en miles de euros:

Anticipos e inmovilizaciones en curso

El saldo registrado al cierre del ejercicio desglosadopor segmento de negocio es el siguiente:

Inversiones inmobiliarias en desarrollo

Dentro del epígrafe de “Anticipos e inmovilizacio-nes en curso” figuran registradas inversiones encurso que una vez concluida su construcción for-marán parte del patrimonio inmobiliario del Gru-po. El valor de dichas inversiones a 31 de diciem-bre de 2006 es de 20.102 miles de euros (32.257miles de euros en 2005).

Otra información

Los intereses capitalizados en el ejercicio como ma-yor valor de los bienes del inmovilizado material deacuerdo con la norma de valoración descrita en elapartado 2 de esta memoria han ascendido a 78 mi-les de euros, (619 miles de euros en 2005).

El tipo de capitalización de los intereses incorpo-rados a los activos corresponde al coste medio dela deuda (nota 20).

Los activos del Grupo están afectos a garantías hi-potecarias cuyo saldo al 31 de diciembre de 2006era de 133.651 miles de euros (136.728 miles deeuros en 2005).

El coste de los elementos en uso totalmenteamortizados es de 13.611 miles de euros, de losque 3.540 miles de euros corresponden a bienesde la actividad industrial (9.572 y 3.253 miles deeuros en 2005).

El valor en libros de los elementos de inmoviliza-do material temporalmente fuera de servicio as-ciende a 5.868 miles de euros (9.589 miles de eu-ros en 2005).

Las inversiones de inmovilizado material situadasfuera del territorio español son las siguientes, co-rrespondiendo la gran mayoría a la actividad in-dustrial del Grupo:


El Grupo Fadesa sigue el criterio de asegurar los ele-mentos de su inmovilizado contra los riesgos a losque se encuentran sujetos. Al 31 de diciembre de2006 no existía déficit de cobertura de seguros sobreel valor contable de dichos activos.

7 • INVERSIONES INMOBILIARIAS

El movimiento de este epígrafe del balance de situación consolidado es el siguiente:

Las inversiones inmobiliarias se registran por su valor ra-zonable,que se ha determinado en base a valoracionesrealizadas por CB Richard Ellis a 31 de diciembre de2006 y 31 de diciembre de 2005. CB Richard Ellis es unespecialista en tasar este tipo de inversiones inmobilia-rias. El valor razonable representa el importe por el que

los activos se pueden intercambiar entre partes inde-pendientes dispuestas a realizar la transacción, a la fe-cha de valoración, en igualdad de condiciones, deacuerdo con las Normas Internacionales de Tasación.Las inversiones inmobiliarias que el Grupo mantienearrendadas al cierre del ejercicio 2006 son las siguientes:


El saldo registrado a 31 de diciembre de 2006 corres-ponde a la adquisición de intereses minoritarios re-presentativos del 30% en el capital de Financiere Ri-ve Gauche, S.A., por importe de 6.061 miles de eurosy del 15% de U.C.C. Logroño por importe de 3.184miles de euros. Estos importes representan la dife-rencia entre el valor en libros de los activos, pasivosy pasivos contingentes de estas sociedades y el im-porte de la adquisición.

Durante el ejercicio 2006 se ha procedido a la asig-nación definitiva a activos concretos del fondo decomercio surgido en el ejercicio 2005 por la adquisi-ción del 70% de Financiere Rive Gauche, S. A., por im-porte de 10.480 miles de euros. Ver nota 4.

9 • ACTIVOS INTANGIBLES

Los movimientos habidos en el epígrafe del balance “Activos intangibles” han sido durante los ejercicios2006 y 2005, respectivamente, el siguiente:

8 • FONDO DE COMERCIO


El coste de los elementos en uso totalmente amorti-zados a 31 de diciembre de 2006 es de 629 miles deeuros (642 miles de euros en 2005).

Las concesiones administrativas se están amortizandolinealmente a lo largo de su vida útil,18 años,que es elperíodo concesional.Tanto en el ejercicio 2006 y 2005la amortización se realiza sobre un coste de 2.254 mi-les de euros a razón de una vida útil de 18 años.

10 • ACTIVOS FINANCIEROS NO CORRIENTES

La composición de este epígrafe es la siguiente:

Acciones no cotizadas

El detalle de acciones no cotizadas a 31 de diciembrede 2006 es el siguiente:


Tal como se indica en la nota 1.2,en el marco de la Ofer-ta Pública de Adquisición de Acciones de Fadesa Inmo-biliaria, S. A. formulada por Promociones y Urbanizacio-nes Martín, S. A y Huson Big, S. L. los oferentes y elPresidente de Fadesa Inmobiliaria, S. A., D. Manuel JoveCapellán, han llegado a un acuerdo para la adquisiciónpor éste de las acciones de Parque Temático de Madrid,S. A. Dado que esta inversión se hallaba registrada a unvalor neto de cero como consecuencia del análisis de

deterioro realizado en ejercicios anteriores, el mismo semantiene hasta su materialización.

Las acciones de Parque Temático de Madrid. S.A. sehallan pignoradas en garantía de un préstamo quedicha sociedad tiene formalizado con Caja Madrid.

El detalle de acciones no cotizadas a 31 de diciem-bre de 2005 es el siguiente:

Las inversiones en sociedades contabilizadas por el método de participación se detallan en la nota 3. Losmovimientos registrados en los ejercicios 2006 y 2005 en este epígrafe son los siguientes:

11 • INVERSIONES CONTABILIZADAS POR EL MÉTODO DE PARTICIPACIÓN

En el ejercicio 2006, envirtud de los acuerdos alcanzados entre las partes en la adquisición de la participa-ción de capital en Casasola Explotaciones Agropecuarias, S. A., se ha procedido a modificar el precio de ad-quisición de dicha participación, resultando un menor importe de 19.766 miles de euros.

El detalle de las principales magnitudes de las sociedades contabilizadas por el método de la participación,es el siguiente:


A 31 de diciembre de 2005 el balance de las sociedades contabilizadas por el método de la participación erael siguiente:

12 • EXISTENCIAS

El desglose de existencias por actividad a 31 de diciembre de 2006 y 2005 ha sido el siguiente:

a) Existencias de la actividad de promoción inmobiliaria


Las existencias cuyo plazo de realización es superior adoce meses desde la fecha de balance son las siguientes:

• TERRENOS Y SOLARES: Su realización se prevé den-tro del ciclo de negocio del Grupo que se sitúaen un plazo de uno a cinco años en función de lapolítica comercial de suelo, del grado de desarro-llo urbanístico y del periodo de construcción.

• PROMOCIONES EN CURSO DE CONSTRUCCIÓN DE CICLO CORTO:Su realización está prevista en menos de 12 meses.

• PROMOCIONES EN CURSO DE CONSTRUCCIÓN DE CICLO LAR-GO: Su realización está prevista entre 12 y 36 meses.

• OBRAS EN CURSO: Se prevé realizable en menosde 12 meses.

• EDIFICIOS CONSTRUIDOS: Su realización, en su ma-yor parte, no supera los 12 meses desde la fechade cierre del ejercicio.

b) Existencias de la actividad industrial y hotelera


El valor de las existencias de la actividad inmobiliariaregistradas al cierre del ejercicio incluye gastos fi-nancieros acumulados por importe de 66.200 milesde euros (39.084 miles de euros en 2005), de los que41.034 miles de euros han sido capitalizados en elejercicio 2006 (20.340 miles de euros en 2005).

La tasa media de capitalización de los gastos finan-cieros en el ejercicio 2006 es la de la deuda afecta(ver nota 20).

Del saldo registrado en existencias de promocionesen curso y edificios terminados, por importe conjun-to de 1.458.206 miles de euros, 711.844 miles de eu-ros se encuentran afectos a garantías hipotecarias(579.370 miles de euros en 2005).

Al cierre del ejercicio 2006 las sociedades del Grupomantienen formalizados diversos contratos de opcio-nes de compra sobre suelos cuyo destino, en caso deejercitarse la opción, sería la promoción inmobiliaria,por un importe de 355.615 miles de euros (157.843miles de euros en 2005). De dicho valor, 1.930 miles deeuros (13.153 miles de euros en 2005) corresponden alcoste de la opción,figurando este concepto registradoen anticipos dentro del epígrafe de deudores comer-ciales.El coste de adquisición del suelo en caso de ejer-citarse las opciones correspondientes,está compuestopor un valor cierto por importe de 225.612 miles deeuros (144.693 miles de euros en 2005) y un valor esti-mado, que dependerá del desarrollo urbanístico quefinalmente quede aprobado por importe de 130.003miles de euros (13.153 miles de euros en 2005).

13 • DEUDORES COMERCIALES Y OTRAS CUENTAS A COBRAR

El desglose de estos epígrafes del balance de situación consolidado al cierre de los ejercicios 2006 y 2005 sedetalla en el cuadro siguiente:

Las provisiones de clientes se han basado en los in-dicios de deterioro de la situación financiera de losdeudores a la fecha de cierre

Las cuentas a cobrar a clientes están valoradas al costeamortizado, lo que supone actualizar su valor nominal auna tasa de interés equivalente a la del mercado.Esta ac-tualización ha supuesto rebajar el valor nominal en6.436 miles de euros (6.104 miles de euros en 2005).

Los saldos de clientes y otras cuentas a cobrar cu-yo plazo de realización se espera que sea superior

a doce meses desde la fecha del balance son lossiguientes:


14 • OTROS ACTIVOS FINANCIEROS CORRIENTES

Este epígrafe, contenido en el balance de situación consolidado, se desglosa como sigue:

El epígrafe de “Otros créditos” incluye, entre otros, los siguientes conceptos:

• Préstamos a sociedades consolidadas por el método de la participación por importe de 5.100 miles de euros.• Participaciones en fondos de inversión (FIM) por importe de 2.017 miles de euros.• Depósitos constituidos con vencimiento a corto plazo por importe de 1.400 miles de euros.

15 • OTROS ACTIVOS CORRIENTES

Los “Otros activos corrientes” reflejados en el balance de situación consolidado a 31 de diciembre de 2006 y2005 se desglosan en el siguiente cuadro:

El saldo de “Administraciones públicas” en el ejercicio 2006 incluye, entre otros, los siguientes conceptos:

• IVA a compensar por sociedades extranjeras por importe de 37.206 miles de euros.• IVA a devolver por importe 23.947 miles de euros.• IGIC a devolver por importe de 2.884 miles de euros.


16 • EFECTIVO Y OTROS MEDIOS LIQUIDOS EQUIVALENTES

El desglose de este epígrafe del balance de situación consolidado se detalla en el siguiente cuadro:

El efectivo en bancos devenga un tipo de interés va-riable basado en el tipo de interés diario para depósi-tos bancarios. El vencimiento de los depósitos a cortoplazo varía entre un día y tres meses dependiendo delas necesidades inmediatas de liquidez del Grupo; losdepósitos devengan intereses según los tipos aplica-dos. El valor razonable del efectivo y equivalentes deefectivo se aproxima a su valor en libros.

17 • ACTIVOS NO CORRIENTES MANTENIDOS PARA LA VENTA

Tal como se indica en la nota 1.2, en el marco de la Oferta Pública de Adquisición de Acciones de Fadesa In-mobiliaria, S. A. formulada por Promociones y Urbanizaciones Martín, S. A y Huson Big, S. L., los oferentes y elPresidente de Fadesa Inmobiliaria, S. A., D. Manuel Jove Capellán, han llegado a un acuerdo para la adquisi-ción por éste de determinados activos no corrientes. Dichos activos figuran registrados en este epígrafe porsu valor neto en libros que, a 31 de diciembre de 2006, ascendía a 13.322 miles de euros.

La composición y movimiento del patrimonio netodel Grupo se detalla en el “Estado de variaciones enel patrimonio neto consolidado”, documento inte-grante de estas cuentas anuales consolidadas.

Capital social

El capital social a 31 de diciembre de 2006 está re-presentado por 113.312.799 acciones representadaspor medio de anotaciones en cuenta de 0,10 eurosde valor nominal cada una, totalmente suscritas ydesembolsadas. Dichas acciones cotizan en la bolsade Madrid y Barcelona desde el día 30 de abril de2004, a través del mercado continuo.Todas las accio-nes gozan de los mismos derechos y no existen limi-taciones estatutarias ante su libre transmisión.

Con fecha 9 de mayo de 2006 la Junta General Ordi-naria y Extraordinaria de Fadesa Inmobiliaria, S.A.acordó aumentar el capital social mediante la emi-sión y puesta en circulación de acciones ordinariasde 10 céntimos de euros de valor nominal cada una,de la misma clase y serie que las existentes y repre-sentadas mediante anotaciones en cuenta. El núme-ro de las acciones a emitir sería el resultado de divi-dir 39.108.853,31 euros (importe igual al 85% deltotal bruto distribuido en concepto de dividendos)entre el tipo de emisión por acción. Se determina eltipo de emisión como media simple de los cambiosmedios ponderados de la acción de la Sociedad enel mercado continuo (SIBE) correspondiente a loscinco días hábiles bursátiles inmediatos anteriores ala fecha de abono del dividendo (31 de mayo de

18 • CAPITAL SOCIAL Y RESERVAS


2006), con un descuento del 1%, fijando una primade emisión por diferencia entre el mencionado tipode emisión y el valor nominal de la acción equiva-lente a 26,75 euros por acción.

La ampliación aprobada según el párrafo anteriorfue declara suscrita incompletamente y, en conse-cuencia, aumentado el capital en la cuantía de lassuscripciones efectuadas por importe de 109.227,30euros emitiéndose 1.092.273 acciones ordinarias de0,10 euros de valor nominal cada una, todas ellasdesembolsadas. La prima de emisión correspon-diente ascendió a 29.218.302,75 euros.

El número medio ponderado de acciones durante elejercicio 2006 ha sido de 112.857.685 (111.854.503en 2005).

Con fecha 6 de mayo de 2005 la Junta General Ordi-naria y Extraordinaria de Fadesa Inmobiliaria, S.A.acordó aumentar el capital social mediante la emi-sión y puesta en circulación de acciones ordinariasde 10 céntimos de euros de valor nominal cada una,de la misma clase y serie que las existentes y repre-sentadas mediante anotaciones en cuenta. El núme-ro de las acciones a emitir sería el resultado de divi-dir 25.558.513 euros (importe igual al 85% del totalbruto distribuido en concepto de dividendos) entreel tipo de emisión por acción. Se determina el tipode emisión como media simple de los cambios me-dios ponderados de la acción de la Sociedad en elmercado continuo (SIBE) correspondiente a los cin-co días hábiles bursátiles inmediatos anteriores a lafecha de abono del dividendo (27 de mayo de 2005),con un descuento del 1%, fijando una prima de emi-sión por diferencia entre el mencionado tipo de emi-sión y el valor nominal de la acción equivalente a19,53 euros por acción.

La ampliación aprobada según el párrafo anteriorfue declara suscrita incompletamente y, en conse-cuencia, aumentado el capital en la cuantía de lassuscripciones efectuadas por importe de 85.445,60

euros emitiéndose 854.456 acciones ordinarias de10 céntimos de euros de valor nominal cada una, to-das ellas desembolsadas.

Prima de emisión

El Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anóni-mas permite expresamente la utilización del saldode la prima de emisión para la ampliación de capitaly no establece restricción específica alguna en cuan-to a la disponibilidad de dicho saldo.

Reserva legal

De acuerdo con el Texto Refundido de la Ley de Socie-dades Anónimas,debe destinarse una cifra igual al 10%del beneficio del ejercicio a la reserva legal hasta que és-ta alcance, al menos, el 20% del capital social.

La reserva legal podrá utilizarse para aumentar el capi-tal en la parte de su saldo que exceda del 10% del capi-tal ya aumentado. Salvo para la finalidad mencionadaanteriormente, y mientras no supere el 20% del capitalsocial,esta reserva sólo podrá destinarse a la compensa-ción de pérdidas y siempre que no existan otras reser-vas disponibles suficientes para este fin.

Otras reservas no distribuibles

Este saldo corresponde a la “Reserva para Inversio-nes en Territorio Canario” que, de acuerdo con la Ley19/94, relativa a la dotación de reservas para inver-siones en el Territorio Canario, las sociedades delGrupo tienen registrada como reserva indisponiblecondicionada a la reinversión por importe de 20.493miles de euros (18.483 en 2005).

Diferencias de conversión.

Esta reserva comprende a todas las diferencias decambio derivadas de la conversión de estados finan-cieros en moneda extranjera que no se derivan delas operaciones de la Sociedad Dominante.


El detalle por sociedad de las diferencias de conver-sión registradas en el balance de situación al 31 dediciembre de 2006 y 2005, son las siguientes:

Acciones propias

Al amparo de la autorización concedida por la JuntaGeneral de Accionistas de fecha 9 de mayo de 2006y para facilitar en momentos puntuales la liquidez dela acción, Fadesa Inmobiliaria, S.A. adquirió duranteel ejercicio 2006, 2.767.784 acciones propias por unimporte de 74.568 miles de euros, a un precio mediode 26,94 euros por acción y vendió 3.229.516 accio-nes por 92.466 miles de euros, a un precio medio de28,63 euros por acción, habiendo generado unaplusvalía de 4.969 miles de euros respecto del preciode adquisición.

Asimismo, al amparo de la autorización concedidapor la Junta General de Accionistas de fecha 6 demayo de 2005 y para facilitar en momentos puntua-les la liquidez de la acción, Fadesa Inmobiliaria, S.A.adquirió durante el ejercicio 2005 1.368.696 accio-nes propias por un importe de 38.075 miles de eu-ros, a un precio medio de 27,82 euros por acción yvendió 906.964 acciones por 25.645 miles de euros,a un precio medio de 28,28 euros por acción, habien-do generado una plusvalía de 499 miles de eurosrespecto del precio de adquisición.

El cuadro que resume las operaciones anteriores co-rrespondientes al ejercicio 2006 es el siguiente:

El cuadro que resume las operaciones anteriores co-rrespondientes al ejercicio 2005 es el siguiente:

Reserva de revalorización

Las reservas de revalorización corresponden a los inmue-bles de inversión registrados a su valor razonable desdela fecha de transición.Los movimientos posteriores,regis-trados tanto en el ejercicio 2005 como en el 2006,corres-ponden a la variación del valor razonable de los mencio-nados inmuebles de inversión en cada ejercicio.

Otra información

Dada la naturaleza de las acciones, la Sociedad Do-minante sólo tiene conocimiento de los porcentajesde participación en su capital de aquellas personasque comunican este hecho a la Comisión Nacionaldel Mercado de Valores. A la fecha de formulación deestas cuentas anuales las entidades con participa-ción igual o superior al 10% del capital suscrito quehan comunicado este hecho son Inversiones Frieira,S. L., Frieira Gestión de Inversiones S. L. e IAGA Ges-tión de Inversiones, S. L., con una participación direc-ta del 23,36%, 10,09% y 21,16%, respectivamente. Adicha fecha y según la misma fuente, los miembros


del Consejo de Administración de la Sociedad Domi-nante en su conjunto poseen una participación di-recta e indirecta que suponen un 58,175% del capi-tal social de la compañía.

Las sociedades ajenas al Grupo que a 31 de diciem-bre de 2006 poseen una participación superior al10% del capital en alguna de las sociedades del Gru-po y Negocios Conjuntos son las siguientes:

Ninguna de las acciones de las sociedades dependientes cotizan en bolsa.


19.- INGRESOS A DISTRIBUIREl desglose de este epígrafe del balance de situación consolidado es el siguiente:

Patrimonio neto de accionistas minoritarios

Las variaciones en el patrimonio neto de los accionistas minoritarios como consecuencia de las operacionesrealizadas en el ejercicio 2006 y 2005, son las siguientes:


Subvenciones oficialesSe corresponden, básicamente, con subvencionesoficiales de capital para la construcción de promo-

ciones de viviendas para alquiler o venta en régimende protección oficial.

Las sociedades del Grupo han cumplido con todoslos requisitos exigidos por las resoluciones adminis-trativas de concesión de subvenciones.

20 • DEUDAS CON ENTIDADES DE CRÉDITOTal como se describe en la nota 2.1 el Grupo clasifica como pasivo corriente la totalidad de la deuda vincu-lada al negocio inmobiliario con independencia de los plazos de vencimiento establecidos en los respecti-vos contratos de formalización de deuda, manteniendo registrado como deuda financiera no corriente elresto de la deuda que tiene vencimiento superior a un año desde la fecha de cierre del ejercicio.

Teniendo en cuenta lo anterior, la clasificación de la deuda con entidades de crédito es la siguiente:

La deuda vinculada al negocio inmobiliario a corto plazo tiene la siguiente composición:


Préstamos hipotecarios subrogables

Corresponden a los saldos dispuestos de los présta-mos hipotecarios con diversas entidades financieras,en los que se podrán subrogar los compradores en elmomento de la entrega de la vivienda, y que las so-ciedades del Grupo utilizan para financiar la cons-trucción de promociones inmobiliarias en curso. Di-chos préstamos se encuentran garantizadosmediante hipotecas sobre existencias. El importe delos préstamos formalizados a 31 de diciembre de2006 es de 928.079 miles de euros (824.456 en 2005),de los que están dispuestos 535.721 miles de euros(481.027 en 2005).

El importe de los gastos financieros de “Préstamoshipotecarios subrogables” devengados en este ejer-cicio ascienden a 18.099 miles de euros de las cuales819 miles de euros (700 miles de euros en 2005) co-rresponden a viviendas protegidas y 17.280 miles deeuros (11.565 miles de euros en 2005) a viviendas depromoción libre.

Si bien, los préstamos hipotecarios subrogables ensu mayor parte no tienen exigibilidad a menos dedoce meses, al tener vencimientos superiores a unaño (tal como se especifica en el cuadro de venci-mientos de deudas corrientes), las sociedades delGrupo han adoptado el criterio de clasificar a cortoplazo todos aquellos importes que correspondan ala financiación de inmuebles que cumplan las doscondiciones siguientes:

1) Que a 31 de diciembre de 2006 existan compro-misos firmes de venta, es decir, que se haya forma-lizado un contrato de compraventa de carácterprivado sobre los bienes afectos por el préstamo y

2) La fecha de entrega prevista (escritura públi-ca) sea inferior a doce meses desde el cierre delejercicio.

Préstamos y pólizas de crédito parafinanciación de suelo

El importe que figura en este epígrafe correspondea los saldos dispuestos de los préstamos y pólizasde crédito formalizados con diversas entidades fi-nancieras, que serán ampliables y transformadosen préstamos hipotecarios subrogables, en los quese podrán subrogar los compradores en el mo-mento que la venta se haga efectiva. La mayor par-te de estos préstamos y créditos tienen vencimien-to a menos de un año, aunque por su caráctertransitorio a préstamos hipotecarios subrogablesse convertirán en préstamos con vencimientos deal menos 20 años.

Las sociedades del Grupo tienen formalizadas póli-zas de crédito por importe de 953.530 miles de euros(592.599 en 2005), de los que están dispuestos880.749 euros (486.607 en 2005).

Deudas por efectos descontados

A 31 de diciembre de 2006, las sociedades del Grupotienen concedidas por diversas entidades financie-ras líneas de descuento por distintos importes, sien-do el importe de los efectos descontados al cierredel presente ejercicio 77.884 miles de euros (107.851miles de euros en 2005).

El importe de los efectos descontados derivados dela actividad de la promoción inmobiliaria durante elejercicio ascendió aproximadamente a 148.326 mi-les de euros (182.798 miles de euros en 2005).


Vencimiento de deudas con entidades de crédito

Las amortizaciones correspondientes a los préstamoshipotecarios subrogables se corresponden a las previs-tas en los cuadros de amortización de los préstamos

formalizados en el supuesto de no existir subrogacio-nes previas.No se corresponde,por tanto,con las clasifi-caciones contables realizadas, tal como se indica en elapartado de préstamos hipotecarios subrogables ante-rior. El desglose por vencimientos es el siguiente:

El tipo medio de la deuda a largo plazo correspondiente al ejercicio 2006 osciló entre el 3,53% y el 3,83%(2,6%-3,6% en 2005).

21 • PROVISIONES

Provisiones no corrientesEl desglose y movimiento de este epígrafe del balance de situación consolidado, es el siguiente:


En “Provisiones no corrientes” se incluyen:

Provisiones por compromisos con el personal.Algunas de las sociedades del Grupo, por la regula-ción de los respectivos convenios colectivos, tienencontraído premios de jubilación con sus empleados sise cumplen determinadas circunstancias relativas anúmero de años de antigüedad en la empresa y jubi-lación a una edad concreta. Para atender esta circuns-tancia, las sociedades del Grupo afectadas han reali-zado una provisión basada en estudios actuariales.

Provisiones para impuestos.Provisión para el Impuesto sobre Transmisiones Pa-trimoniales y Actos Jurídicos Documentados un sal-do 5.922 miles de euros (4.481 en 2005) y 9.031 mi-

les de euros para otros riesgos de carácter fiscal(7.808 en 2005).

No es posible determinar el plazo de realización deestas provisiones si bien se espera que sea superiora 5 años.

Provisiones para otros litigios.Corresponden a la cuantificación de riesgos y gastosfuturos por litigios en curso. Las sociedades del Gru-po mantiene registrado un saldo de 2.785 miles deeuros (2.165 miles de euros en 2005) ver nota 25.

No es posible determinar el plazo de realización deestas provisiones si bien se espera que sea superiora 3 años.

Provisiones corrientes

El desglose y movimiento de este epígrafe del balance de situación consolidado, es el siguiente:

Provisiones para reparaciones.Las provisiones por garantías se reconocen a la fe-cha de la venta de los productos relevantes, deacuerdo con la mejor estimación de la Dirección delgasto necesario para hacer frente a la obligación delGrupo. El cálculo de dicha estimación se realiza enfunción de un porcentaje de las ventas del ejercicioy el precedente, basado en cálculos estadísticos.

El período en que se espera que se realice, bien por-que se pongan de manifiesto los riesgos cubiertos oporque no se produzcan, es de dos años.

Provisiones para costes pendientes.Esta provisión corresponde a los costes pendientesde incurrir imputables a unidades inmobiliarias quehan sido registradas como ventas. En general, para vi-


viendas entregadas, incluye conceptos de ejecuciónmaterial de obra, normalmente costes pendientes deincurrir en urbanizaciones y sistemas generales engrandes ámbitos de desarrollo. Adicionalmente, paraparcelas y bolsas de suelo vendidas se consideran eneste epígrafe los costes pendientes de incurrir de ca-

rácter general, necesario para calcular el planeamien-to urbanístico de suelo.

El período en que se espera que se realice normal-mente no excede de dos años desde de la fecha decierre del ejercicio.

22 • OTROS PASIVOS NO CORRIENTES

El desglose de este epígrafe del balance de situación consolidado es el siguiente:

El saldo de “Deudas representadas en efectos a pa-gar” corresponde en su mayor parte a deudas poradquisición de acciones de sociedades contabiliza-das por el método de la participación.

El saldo registrado en “Otras deudas” corresponde apréstamos concedidos por accionistas minoritarios auna sociedad dependiente.

23 • ACREEDORES COMERCIALES Y OTRAS CUENTAS A PAGAR

El desglose de este epígrafe del balance de situación consolidado es el siguiente:

Tal y como se indica en la nota 2.1, el Grupo clasificacomo pasivos corrientes todas las deudas relaciona-das con el segmento inmobiliario. Dentro de esteepígrafe figuran registradas deudas por adquisiciónde suelo para la promoción inmobiliaria por importede 688.643 miles de euros (631.110 en 2005) que nodevengan intereses. De dicha deuda, 528.013 milesde euros (400.735 en 2005) tienen un vencimientoque depende del cumplimiento de determinados hi-tos urbanísticos

Los vencimientos, ciertos o estimados, en su caso, dela deuda por compra de suelo son los siguientes:


24 • OTROS PASIVOS CORRIENTES

El contenido de este epígrafe, incluido en el balance de situación consolidado, se detalla en el cuadro:

Las deudas por compras o prestación de servicios nodevengan intereses y, generalmente, vencen entre90 y 180 días.

En el epígrafe de “Deudas por compras o prestacio-nes de servicios” se incluyen 40.453 miles de euroscorrespondientes a los servicios de intermediaciónen la OPA según se indica en la nota 1.2.

El saldo de “Administraciones Públicas” incluye, entreotros, los siguientes conceptos:

• IVA a pagar por 19.189 miles de euros.• Retenciones sobre salarios a empleados y so-bre honorarios de profesionales por 3.393 mi-les de euros.• Seguridad social por 3.058 miles de euros.• Impuestos de carácter local por 4.850 miles de euros.

El saldo de “Remuneraciones pendientes de pago” a31 de diciembre de 2006 incluye, además de las pro-visiones por salarios devengados que al cierre delejercicio están pendientes de liquidar, las retribucio-nes extraordinarias por importe de 46.154 miles deeuros, según se indica en la nota 1.2.

25 • COMPROMISOS Y CONTINGENCIAS

Arrendamiento financiero y compromisos de compra a plazo.

El Grupo tiene arrendamientos financieros y contratos de compra a plazos, de varios elementos de transpor-te y maquinaria. Los contratos incluyen las condiciones de renovación, pero no opciones de compra ni cláu-sulas escaladas. Las renovaciones son una opción de la entidad arrendataria específica. Los pagos mínimosfuturos en concepto de arrendamientos financieros y compras a plazo, junto con el valor actual de los pa-gos mínimos netos, son los siguientes:


Litigios

A la fecha de formulación de estas cuentas anualesconsolidadas los principales litigios en los que se ha-llan incursas las sociedades del Grupo, son los si-guientes:

Litigios de carácter fiscalDurante el ejercicio 2003 finalizó para la Sociedaddominante la inspección fiscal de los ejercicios 1996,1997 y 1998, por el Impuesto sobre Sociedades y1997 y 1998 por IVA e IRPF. Dicha inspección afectótambién a los ejercicios 1997 y 1998 del Grupo Em-presarial Fadesa, S.A., sociedad absorbida la Socie-dad dominante en 1999.

Se firmaron actas de conformidad por un valor de 783miles de euros. La parte que se firmó en disconformi-dad asciende a 4.799 miles de euros y un importe a

devolver de 206 miles de euros, correspondiendo ladeuda tributaria fundamentalmente al Impuesto so-bre Sociedades en lo relativo a discrepancias en rela-ción con el criterio de imputación de costes.

La totalidad de la deuda tributaria incoada en la ac-tas de inspección firmadas en disconformidad, asícomo su correspondiente sanción, ha sido provisio-nada en las cuentas anuales consolidadas adjuntas,tal y como se detalla en la nota 21 “Provisiones”, ha-biendo tenido en cuenta los importes que serían re-cuperables en los ejercicios no prescritos.

Otros litigios• Existen diez procesos civiles de reclamación contraFadesa Inmobiliaria, S. A. interpuestos por diversascomunidades de propietarios de Málaga, Las Pal-mas de Gran Canaria, Sabadell, Madrid, Oviedo y LaCoruña por defectos constructivos en cuantía supe-


rior a 500 miles de euros cada uno. Teniendo encuenta los informes periciales elaborados a instan-cia de Fadesa Inmobiliaria, S. A. por técnicos inde-pendientes, una vez visitados los edificios, compa-rándolos con los informes periciales presentadoscon las demandas, y teniendo en consideración elconjunto de las pruebas y por tanto el resultado ra-zonablemente esperable, el coste real de las repara-ciones e indemnizaciones que habría de afrontarFadesa Inmobiliaria, S. A. debería ser muy inferior alas cuantías de las reclamaciones entabladas.

• En el procedimiento civil instado por varias so-ciedades del grupo CENAVI contra Fadesa Inmo-biliaria, S. A. para la resolución del contrato decompraventa de terrenos propiedad de FadesaInmobiliaria, S. A. en Santa Cruz de Bezana recayósentencia dictada por el Juzgado de Primera Ins-tancia de Santander estimando la demanda.Contra ésta Fadesa Inmobiliaria, S. A. presentó re-curso de apelación, que se encuentra actualmen-te en tramitación.

• La Consejería de Empleo y Asuntos Sociales deCanarias ha incoado cuatro expedientes sancio-nadores contra Fadesa Inmobiliaria, S. A. cuandoactúa como contratista de obra por supuesta in-fracción de la prohibición de acuerdos (con lossubcontratistas) que tengan por objeto eludir lasresponsabilidades legales del contratista, en re-ferencia a una cláusula obrante en una plurali-dad de contratos en la que se autoriza a FadesaInmobiliaria, S. A. a retener cantidades adeuda-das al subcontratista en casos en que ésta hayaafrontado pagos como responsable solidario de-rivados de hechos causados por el subcontratis-ta. La suma global de las infracciones, actualmen-te recurridas por Fadesa Inmobiliaria, S. A. ante lajurisdicción contencioso-administrativa, ascen-dería como máximo a unos 700 miles de euros, sibien la fundamentación de tales sanciones, enopinión de los asesores legales de Fadesa Inmo-biliaria, S. A., resulta poco consistente.

• En reclamación de naturaleza laboral formuladapor un antiguo directivo de Fadesa Inmobiliaria, S.A.,que causó baja voluntaria en 2000,solicitando sele reconozcan derechos de opción de compra so-bre 169.054 acciones de la compañía, al precio de2,2 euros por acción,o su indemnización equivalen-te en relación con su actual valor de cotización, re-cayó Sentencia dictada por el Juzgado de lo Socialde La Coruña por la que se desestima la demanda.Contra la misma, el demandante ha interpuesto re-curso ante el Tribunal Superior de Justicia de Gali-cia, que actualmente se encuentra en tramitación.

• La entidad de nacionalidad portuguesa ONLY-PROPERTIES,al formular contestación a la demandainstada por Fadesa Inmobiliaria, S. A. ante el Juzga-do Civil de Lisboa sobre resolución de contrato decompra de solar en esa ciudad y solicitud de in-demnización a Fadesa Inmobiliaria, S. A. de daños yperjuicios (por un montante de 11.800 miles de eu-ros), formuló reconvención por 1.200 miles de eu-ros por daños patrimoniales causados con la ejecu-ción de un aval de efectuada por FadesaInmobiliaria,S.A.por esta cantidad,más 1.000 milesde euros por supuestos daños no patrimoniales.Aun cuando no puede descartarse un pronuncia-miento judicial en ese sentido, la acción instada fueconsiderada la más viable por los asesores legalesde Fadesa Inmobiliaria, S. A., y por tanto destinadarazonablemente a que no prospere tal reconven-ción formulada por ONLYPROPERTIES.En la actuali-dad el proceso civil se encuentra suspendido a soli-citud de ambas partes, con la finalidad de alcanzarun acuerdo transaccional, que no supondría que-branto patrimonial por Fadesa Inmobiliaria, S. A.

• En 1995 la Sindicatura de la Quiebra de la enti-dad Julián Ortega S.A. formuló demanda contraFadesa Inmobiliaria, S. A. al invocar la retroacciónde un pago efectuado por ésta, que se considerónulo por ser efectuado en época de retroacciónde la quiebra. Contra la sentencia de la AudienciaProvincial de La Coruña que condenó a Fadesa


Inmobiliaria, S. A. a efectuar tal pago se interpusopor esta sociedad recurso de casación ante el Tri-bunal Supremo, que se está todavía tramitandoen la actualidad. La responsabilidad máxima porese litigio asciende a algo más de 1,3 millones deeuros, además de intereses legales.

• Fadesa Inmobiliaria, S. A. ha sido demandada unasociedad constructora de Cantabria (CENAVI) en re-clamación de 6,8 millones de euros,en concepto dedaños y perjuicios por la supuesta resolución impro-cedente efectuada por Fadesa Inmobiliaria, S. A. deacuerdos preparatorios para la adjudicación a favorde CENAVI de obras de edificación en Piélagos.En lacontestación a la demanda Fadesa Inmobiliaria,S.A.fundamentará que la resolución de los acuerdos fueprocedente y por tanto no hay daños o perjuiciosque indemnizar.Sin perjuicio de ello,en caso de unahipotética condena, la cifra de indemnización esta-ría, conforme a la opinión de los asesores legales ytécnicos de Fadesa Inmobiliaria, S. A., en cifras signi-ficativamente muy inferiores de las reclamadas porla sociedad demandante.

• Respecto de la promoción de Miño (La Coruña),el Tribunal Superior de Justicia de Galicia dictósentencia por la que anuló el acuerdo de eseayuntamiento de 10 de mayo de 2002 en el extre-mo relativo a la elección del sistema de actuación(expropiación),Contra esa sentencia Fadesa Inmo-biliaria, S. A. interpuso recurso de casación ante elTribunal supremo, que se halla actualmente entramitación, sin que haya que descartar un pro-nóstico favorable.En el supuesto de que la senten-

cia desestimase el recurso, se podría producir unasituación procesal que conllevase que el eventualquebranto para Fadesa Inmobiliaria, S. A. se esta-bleciese, conforme a criterios jurisprudenciales, enuna indemnización que no debería superar el 25%del valor de expropiación correspondiente a lospropietarios reclamantes.

Los Administradores de Fadesa Inmobiliaria, S.A.consideran que las provisiones registradas en el ba-lance de situación consolidado cubren adecuada-mente los riesgos por litigios y demás operacionesdescritas en esta nota, por lo que no se esperan quede los mismos se desprendan pasivos adicionales alos registrados.

Garantías

Como consecuencia del contrato de venta de Escayo-las Alba,S.L.,el Grupo ha asumido un compromiso pa-ra hacerse cargo de determinados pasivos en el casode que la Administración del Gobierno de la Rioja re-clamase la retrocesión de subvenciones por importede 800 miles de euros.La Dirección del Grupo conside-ra que esta circunstancia es posible pero no probablede acuerdo con la información existente a la fecha deformulación de las presentes cuentas anuales.

Otros compromisos

Las sociedades del Grupo mantienen formalizadoscontratos de venta por valor de 2.333 millones deeuros (2.053 en 2005) sobre existencias de promo-ciones en curso.

26 • IMPUESTOS

26.1 • Grupo fiscal consolidado

Fadesa Inmobiliaria, S.A. como matriz de un Grupo de sociedades, desde 1 de enero de 1999 se halla acogi-da al régimen de tributación sobre el beneficio consolidado de los Grupos de sociedades, y es el sujeto pa-sivo a efectos de liquidación del Impuesto sobre Sociedades del mencionado Grupo.


Las sociedades que componen el Grupo de consolidación fiscal en el ejercicio 2006 son las siguientes:

Fadesa Inmobiliaria, S.A. como sociedad dominante; y como sociedades dependientes:

El resto de las sociedades del Grupo presentan indivi-dualmente sus declaraciones de impuestos, de acuer-do con las normas fiscales aplicables en cada país.

26.2 • Ejercicios sujetos a inspección fiscal

Las Sociedades del Grupo incluidas en el régimende tributación sobre el beneficio consolidado tie-nen abiertos a inspección los cuatro últimos ejerci-cios para todos los impuestos que le son de aplica-ción, además del ejercicio 2000. No se espera quese devenguen pasivos adicionales de considera-ción para la Sociedad como consecuencia de unaeventual inspección.

26.3 • Conciliación del resultado contable y fiscal

A continuación se presenta la conciliación entre elgasto por impuesto sobre sociedades y el productodel beneficio contable multiplicado por el tipo impo-sitivo vigente en España para los años terminados a31 de diciembre de 2006 y 31 de diciembre de 2005.


Se tiene previsto acreditar en la liquidación del Im-puesto por Sociedades del ejercicio 2006 deduccio-nes en la cuota íntegra de dicho impuesto por im-porte de 2.428 miles de euros, correspondiente adeducciones por reinversión de beneficios extraor-dinarios derivados de plusvalías obtenidas en elejercicio 2006. La reinversión mencionada ha sidorealizada durante el ejercicio 2006 y el importe delas rentas acogidas a la deducción es de 12.136 mi-les de euros. Adicionalmente, algunas sociedadesdependientes tienen derechos a bonificaciones encuota al amparo de convenciones gubernamentalespor importe de 5.997 miles de euros.-

Asimismo, y en virtud de la legislación fiscal vigente,la renta acogida a la deducción por reinversión as-ciende a 603 miles de euros en 2002, 34.538 miles deeuros en 2003, 19.470 miles de euros en 2004 y12.136 miles de euros en 2005, siendo las deduccio-

nes de 102.545, 6.907, 3.894 y 411 miles de euros res-pectivamente. Las reinversiones se realizaron en ca-da uno de los referidos ejercicios.

Se tiene previsto acreditar en la liquidación del ejer-cicio 2006 los beneficios de la Ley 19/1994 (de mo-dificación del Régimen Económico y Fiscal de Cana-rias), relativa a la dotación a la “Reserva paraInversiones en territorio Canario” por un importe to-tal de 170 miles de euros. Las obligaciones derivadasde la dotación a dicha reserva podrán materializarsehasta el 31 de diciembre de 2010. Los compromisosde materialización que vencían a 31 de diciembre de2006 se hallan totalmente cumplidos a esa fecha.

En el ejercicio 2006 las sociedades del Grupo han adap-tado los saldos de los impuestos diferidos a los nuevostipos vigentes a partir del 1 de enero de 2007, regis-trando un gasto adicional de 1.439 miles de euros.


26.4 • Impuestos diferidos

Los orígenes de los impuestos diferidos registradosen ambos ejercicios son los siguientes:

26.5 • Otra información.

Diversas sociedades del Grupo tienen, a título indivi-dual, pérdidas fiscales por importe de 58.574 miles deeuros (62.376 miles de euros en 2005) a compensar conlos futuros beneficios fiscales de las entidades que pre-sentaron las pérdidas de acuerdo con los límites tempo-rales que se indican en el párrafo siguiente. No se ha re-conocido el activo por impuesto diferido en relacióncon dichas pérdidas, en tanto que las pérdidas fiscalesno pueden ser objeto de compensación con beneficiosfiscales futuros de otras entidades del Grupo,y han sidogeneradas por subsidiarias con pérdidas continuadas.

Bases imponibles negativas a compensar:

A 31 de diciembre de 2006, no se han registrado pa-sivos por impuestos sobre las ganancias diferidas(2005: nulo) por los impuestos que se pagarían porlos beneficios acumulados de ciertas entidades de-pendientes, asociadas o negocios conjuntos, ya que:

1. El Grupo ha determinado que las ganancias nodistribuidas de sus dependientes no van a ser dis-tribuidas en un futuro previsible;2. el Grupo tiene un acuerdo con sus asociadas,dependientes y negocios conjuntos de que losbeneficios de dichas sociedades no van a ser dis-tribuidos hasta obtener el consentimiento delGrupo Fadesa. La sociedad matriz no prevé dardicho consentimiento a fecha de balance; y3. Los negocios conjuntos no pueden distribuirsus beneficios hasta obtener el consentimientodel Grupo Fadesa. La Sociedad matriz no prevédar dicho consentimiento a fecha de balance.

El importe de las ganancias no distribuidas de las so-ciedades dependientes asciende a 49.936 miles deeuros (17.566 miles de euros en 2005).

27 • INGRESOS Y GASTOS

27.1 • Coste de ventas y otros gastos de explotación

La composición del coste de ventas y otros gastos deexplotación por gastos por naturaleza es el siguien-te: (En este apartado se muestran los gastos en posi-tivo y los ingresos en negativo)


Los conceptos más significativos incluidos en “gastos de carácter no recurrentes” son los siguientes:

Gastos de personal.

El número medio de personas empleadas por el Grupo distribuido por categorías, fue el siguiente:


27.2 • Variación de provisiones

La composición de este epígrafe es la siguiente: (Eneste apartado se muestran los gastos en positivo ylos ingresos en negativo)

Variación de provisiones de tráfico.Los movimientos del epígrafe de la cuenta de resul-tados consolidada “Variación de provisiones de tráfi-co” se detalla como sigue:

Variación de provisiones de inmovilizado.En el ejercicio 2006 se han dotado provisiones paraactivos del inmovilizado material del segmento ho-telero por importe de 2.164 miles de euros. Asimis-mo, en dicho ejercicio se han aplicado provisionesde elementos del inmovilizado material del segmen-to industrial por 7.736 miles de euros.

27.3 • Ingresos y gastos financieros.

Este epígrafe de la cuenta de resultados consolidadase desglosa en el siguiente cuadro:

28 • PARTES VINCULADAS

Las cuentas anuales consolidadas incluyen las cuentas anuales de Fadesa Inmobiliaria, S.A. y de las socieda-des dependientes mencionadas en la nota 3. Las operaciones entre la Sociedad Dominante y sus socieda-des dependientes, que son partes vinculadas, forman parte del tráfico habitual de la Sociedad en cuanto asu objeto y condiciones, y han sido eliminadas en el proceso de consolidación.

Adicionalmente a lo anterior, se definen las siguientes partes vinculadas:

• Accionistas relevantes:• Empresas asociadas y de control conjunto• Administradores y Alta Dirección


Accionistas relevantes

En la medida en que las acciones de Fadesa Inmobi-liaria, S.A. están representadas mediante anotacio-nes en cuenta, no existiendo, por tanto, un registrode accionistas mantenido por la propia Sociedad, nose puede conocer con exactitud la estructura de pro-piedad de la misma. En cualquier caso, la Sociedadno conoce la existencia de titulares de participacio-nes significativas que no sean consejeros (incluyen-do su participación indirecta).

Según se indica en el siguiente desglose, Fadesa In-mobiliaria, S.A. es sociedad dependiente de IAGAGestión de Inversiones, S. L que ostenta una partici-pación total del 54,61%, siendo el 21,16 % participa-ción directa y del 33,45% participación indirecta, se-gún el siguiente desglose:

Adicionalmente, otro accionista relevante que porlas circunstancias que le sea aplicable ha comunica-do la participación a la CNMV es Finca del Noroeste,S. L., con una participación del 2,97%.

La siguiente tabla muestra el importe total de lastransacciones entre accionistas relevantes o socieda-des de sus respectivos Grupos y las sociedades delGrupo durante los ejercicios 2006 y 2005, realizadasen condiciones de mercado.

Las transacciones relevantes con accionistas signifi-cativos en el ejercicio 2006 corresponden a la com-pra de 2 plazas de garaje en el Edificio Conde de Fe-nosa por un importe total de 45 miles de euros.

Como se indica en al nota 1.2, en el marco de la OfertaPública de Adquisición de Acciones de Fadesa Inmobi-liaria, S.A. formulada por Promociones y Urbanizacio-nes Martín, S.A. y Huson Big, S.L. las compañías IagaGestión de Inversiones, S.L., Frieira Gestión de Inversio-nes, S.L. e Inversiones Frieira, S.L., sociedades controla-das por el actual Presidente de Fadesa Inmobiliaria,S.A., tienen el compromiso irrevocable de aceptar laOferta durante los cinco primeros días del periodo deaceptación de la misma respecto de un total de accio-nes de Fadesa representativas de un 54,614%(61.884.891 acciones) de su capital social, aceptaciónque,a la fecha de formulación de las presentes cuentasanuales consolidadas, ya ha sido realizada.

Asimismo,en los acuerdos previos a la formulación de laOPA alcanzados el 28 de septiembre, se suscribió un“Contrato de transmisión de Activos”, en virtud del cual:

a) Fadesa Inmobiliaria, S.A. adquirirá a una socie-dad vinculada a D. Manuel Jove Capellán terrenossituados en México por un precio de 118.600 mi-les de euros. Esta adquisición se realizará una vezliquidada la OPA.b) Fadesa Inmobiliaria, S.A. venderá a entidadesvinculadas a D. Manuel Jove Capellán determina-dos activos por un precio de 20.177 miles de euros.

Adicionalmente, en el marco de la OPA, el presidentede Fadesa Inmobiliaria, S.A. ha contraído el compro-miso de adquirir las acciones de Parque Temático deMadrid, S. A. que posee la sociedad dominante, se-gún se indica en la nota 1.2.

Empresas asociadas y control conjunto

El conjunto de sociedades incluidas en esta definiciónse especifica en la nota 3 de estas cuentas anuales


consolidadas. Durante el ejercicio 2006 no se hanrealizado transacciones con estas sociedades (60.450miles de euros por compra de suelo en el 2005).

Administradores y Alta Dirección

Los miembros del Consejo de Administración y demáspersonas que asumen la gestión de Fadesa Inmobilia-ria, S.A. al nivel más elevado, así como los accionistasrepresentados en el Consejo de Administración o laspersonas físicas o jurídicas a las que representan, nohan realizado durante el ejercicio 2006 transaccionesrelevantes con sociedades del Grupo.

Las retribuciones devengadas durante el ejercicio2006 por los miembros del Consejo de Administra-ción, así como otro tipo de prestación ascienden a3.677 miles de euros (3.846 en 2005), de los que2.952 miles de euros son retribuciones en calidad deadministradores (2.948 en 2005) y 725 miles (898 en2005) de euros en concepto de sueldos y salarios.

Los miembros del Consejo de Administración no dis-frutan de otros beneficios tales como préstamos, pla-nes de pensiones, seguros de vida u otros similares.

Los miembros del Consejo de Administración no per-ciben ninguna otra retribución o prestación por perte-nencia a otros consejos de administración de socieda-des del Grupo. La relación de los cargos de dichosmiembros en otras empresas del Grupo figura detalla-da en el Informe Anual del Gobierno Corporativo.

Las transacciones relevantes realizadas con la Fun-dación María José Jove (parte vinculada con admi-nistradores perteneciente al Grupo familiar Jove) co-rresponden a donaciones de Fadesa Inmobiliaria,

S.A. por importe de 321 miles de euros y cobro dedeuda e intereses por importe de 263 miles de euros(311 y 1.397 miles de euros en 2005).

Las retribuciones devengadas durante el ejercicio2006 por los miembros de la Alta Dirección ascien-den a 2.727 miles de euros (2.217 en 2005). Exceptopor la contratación de pólizas de seguro de vida, cu-yas primas en el ejercicio 2006 han ascendido a 4 mi-les de euros (0 en 2005), dicho colectivo no disfrutade otros beneficios, tales como préstamos, planes depensiones u otros análogos.

Como se indica en la nota 1.2, en el marco de la OfertaPública de Adquisición de Acciones de Fadesa Inmobi-liaria, S.A. formulada por Promociones y Urbanizacio-nes Martín, S.A. y Huson Big, S. L, D. Manuel Jove Cape-llán, presidente de Fadesa Inmobiliaria, S. A., comunicóa los Oferentes la intención de proponer al Consejo deAdministración el abono de una retribución o bonusextraordinario a determinados empleados como com-pensación del trabajo desempeñado durante ciertotiempo en la Compañía, por importe total, neto de re-tenciones fiscales, de 30 millones de euros. El importebruto estimado de esta retribución extraordinaria as-ciende a 46.154 miles de euros.

Otra información referente al Consejo deAdministración

Los miembros del Consejo de Administración de laSociedad que mantienen participaciones en el capi-tal de sociedades con el mismo, análogo o comple-mentario género de actividad al que constituye elobjeto social de la Sociedad Dominante o su Grupo,con indicación de los cargos o funciones que ejer-cen, son los siguientes:


29 • RETRIBUCIÓN DE AUDITORES

La remuneración al auditor por la auditoria de las cuen-tas anuales consolidadas del ejercicio 2006 ha ascendi-do a 399 miles de euros (324 miles de euros en 2005).

Adicionalmente, los honorarios abonados en el ejer-cicio por otros servicios prestados por el auditor decuentas han ascendido a 83 miles de euros (267 mi-

les de euros en 2005). En este importe se incluyentambién los honorarios percibidos por las socieda-des de servicios profesionales que comparten nom-bre comercial con la sociedad de auditoria.


30 • HECHOS POSTERIORES

Como se indica en la nota 2.1 la Oferta ha sido auto-rizada por el Consejo de la Comisión Nacional delMercado de Valores con fecha 6 de febrero de 2007,a partir del cual se han iniciado los plazos estableci-dos reglamentariamente para la aceptación de laoferta por los accionistas de Fadesa Inmobiliaria, S.A. y posterior liquidación. Toda la información exigi-da por la normativa vigente relacionada con estaoferta se encuentra disponible en el correspondien-te Folleto Explicativo en la página web de la CNMV.

Desde la fecha de cierre del ejercicio hasta la fechade la formulación de las cuentas anuales consolida-das no se ha producido ningún hecho relevante quepueda afectar a las mismas.

31 • RIESGOS DEL NEGOCIO YPOLÍTICAS DE GESTIÓN DEL RIESGO

Riesgo que se derivan de los instrumentosfinancieros

Los principales riesgos que se derivan de los instrumen-tos financieros del Grupo son el riesgo de tipo de inte-rés de los flujos de efectivo,riesgo de liquidez,riesgo detipo de cambio y riesgo de crédito. El Consejo revisa yestablece las políticas de gestión de cada uno de estosriesgos, que se resumen a continuación.

Riesgo de tipo de interés de los flujos de efectivo.La política del Grupo consiste en la gestión de sucoste por intereses empleando fundamentalmentetipos variables. Como consecuencia, prácticamentela totalidad de la deuda de las sociedades del Grupoestá formalizada con referencia a la evolución del ti-po de interés.

Dado que la mayor parte de dicha deuda correspondeal negocio inmobiliario y que ésta, como norma gene-

ral,se amortiza o se subroga por terceros en un plazo nosuperior a cinco años, hasta la actualidad no se ha con-siderado esencial la constitución de instrumentos decobertura del riesgo de tipos de interés. No obstante,dado el crecimiento del Grupo en el segmento hotele-ro, donde se necesita un grado de apalancamiento fi-nanciero a plazos superiores a diez años,el objetivo conrelación a la gestión de este tipo de riesgo, es analizarestructuras financieras que permitan minimizar el costede la deuda en un horizonte plurianual con una volatili-dad reducida en la cuenta de resultados.

El interés de los instrumentos financieros clasifica-dos como de tipo de interés variable es revisado enintervalos inferiores o iguales a un año.

Riesgo de tipo de cambio.Como resultado de las inversiones realizadas en pa-íses extranjeros, entre los que destacan Rumania yHungría, el balance del Grupo está expuesto a lasfluctuaciones de los tipos de cambio entre mone-das. Durante los ejercicios presentados, el Grupo nobuscó cubrir este riesgo dado que su importanciarelativa todavía no es significativa.

Adicionalmente,el Grupo también está expuesto a ries-go por tipo de cambio de las transacciones. Este riesgosurge de las compras y ventas realizadas por las unida-des operativas en monedas distintas de la moneda fun-cional.Aproximadamente el 5,6% de las ventas del Gru-po se realizan en monedas distintas de la monedafuncional de la unidad que realiza la venta,mientras quecasi el 5,4% de los costes están en distinta moneda de lamoneda funcional de la unidad que las realiza.

Riesgo de crédito.Con respecto al riesgo de crédito derivado de otrosactivos financieros del Grupo, tales como efectivo yequivalentes de efectivo, activos financieros disponi-bles para la venta y ciertos instrumentos derivados, laexposición del Grupo al riesgo de crédito deriva de unposible impago de la contraparte, con un riesgo má-ximo igual al valor en libros de estos instrumentos.


Con relación a la principal actividad del Grupo, la in-mobiliaria, dado que no se transmite el título de pro-piedad hasta que no se percibe la totalidad de ladeuda, y teniendo en cuanta la evolución de los pre-cios del mercado inmobiliario, así como el valor detasación, al cierre del ejercicio 2005 no existe que-brantos por el riesgo de crédito.

No existe concentración del riesgo de crédito, pues-to que no hay ningún cliente que supere el 5% delsaldo registrado en el epígrafe de deudores comer-ciales y otras cuentas a cobrar.

Riesgo de liquidez.El objetivo del Grupo es mantener un equilibrio en-tre la continuidad de la financiación y la flexibilidadmediante el uso de créditos, préstamos bancarios,arrendamientos financieros y contratos de compraa plazo. Fadesa trabaja con la práctica totalidad deentidades financieras nacionales con las que se fir-man líneas de disponibilidad, es decir, compromi-sos crediticios que la compañía puede ir utilizandoconforme lo requiera su actividad. Estas líneas sonmuy superiores a la cantidad de financiación ban-caria necesaria en todo momento y, por tanto, losriesgos de inaccesibilidad a los fondos necesitadosson nulos.

Riesgos que se derivan de la actividad del Grupo

La actividad principal del Grupo Fadesa Inmobiliaria,S. A. se centra en la promoción inmobiliaria tanto enEspaña, como en Portugal, Francia, Polonia, Hungría,Marruecos, México, Bulgaria y Rumania que incluyeentre otras actividades el diseño, la construcción y lacomercialización de viviendas.

En el desarrollo de dicha actividad, los principalesriesgos en los que incurre el Grupo se pueden agru-par en las siguientes categorías:

• RIESGOS ESTRATÉGICOS: Consecuencia de la defini-ción de la estrategia del Grupo Fadesa.

• RIESGOS OPERATIVOS: Son los propios del negocio quedesarrolla la Sociedad y que podrían resumir en ries-gos por deficiencia de calidad, costes de construc-ción, riesgos medioambientales y riesgos laborales.

• RIESGOS PATRIMONIALES: Hacen referencia a aque-llos riesgos que pudieran ocasionar una destruc-ción o reducción del patrimonio de la Sociedadcomo consecuencia principalmente del acaeci-miento de siniestros constructivos.

• RIESGOS FINANCIEROS: Ocasionados como conse-cuencia de las variaciones de los tipos de interés.

• RIESGOS SOBRE LOS SISTEMAS DE INFORMACIÓN O TEC-NOLÓGICOS.

Los sistemas de control de riesgos del Grupo se ba-san en un conjunto de acciones estratégicas y ope-rativas encaminadas al cumplimiento de las políticasde riesgo en cada área de actividad. Dichos sistemassuministran la información precisa para posibilitar alas sociedades del Grupo el análisis de las distintasexposiciones al riesgo y su valoración.

Riesgos estratégicos.La Comisión Ejecutiva es responsable de la definiciónde la estrategia del Grupo Fadesa, estableciendo losdistintos objetivos a alcanzar, revisando periódica-mente las desviaciones en los distintos niveles de res-ponsabilidad y tomando las medidas oportunas.

Riesgos operativos

Sistemas de calidad y control de costes deconstrucciónLas Sociedades del Grupo cuentan con sistemas degestión de la calidad formalmente implantado.

Asimismo, dichos sistemas están formalizados sobrela base de una asignación y asunción de responsabi-lidades en los distintos niveles, así como de una ade-cuada documentación de los procedimientos enca-


minados a prevenir, detectar y corregir eventualesdesviaciones en los costes de construcción. Asimis-mo, los defectos estructurales en las viviendas cons-truidas por el Grupo Fadesa están asegurados porun periodo de diez años a través de las correspon-dientes pólizas decenales de carácter obligatorio.

MedioambientalesEs de gran importancia para el Grupo el estrictocumplimiento de la normativa medioambiental,evaluando en cada caso concreto los posibles im-pactos medioambientales y aplicando, además de lanormativa de obligada observancia, determinadosprincipios de gestión medioambiental, como son:

• El ahorro energético.• Utilización, en la medida de lo posible, de mate-riales reciclables y biodegradables.• Utilización de materiales debidamente homo-logados.• Tratamiento y minimización de los residuos.• Concienciación a los técnicos y demás traba-jadores.

Riesgos laboralesLa realización de sus actividades por parte de los tra-bajadores en el más alto nivel de seguridad y satisfac-ción es un objetivo prioritario y continuo del Grupo.

Para ello, además del estricto cumplimiento de lanormativa vigente, la Sociedad sigue una política deformación, participación de la plantilla de trabajado-res y control de las condiciones en las que se desem-peña el trabajo diario.

Asimismo, con carácter periódico se evalúan los ries-gos laborales y se planifica la actividad preventiva(planes de seguridad), tanto por la propia Sociedadcomo por profesionales externos.

Riesgos patrimoniales.La prevención de este riesgo se realiza a través delos procedimientos de control interno, mediante la

evaluación y el análisis de los riesgos a los que estásometido el patrimonio empresarial, cuantificandolas posibles consecuencias por el acaecimiento desiniestros y garantizando su cobertura mediante lacontratación de las oportunos contratos de seguros.

Riesgos financieros.Los sistemas de control de los riesgos financieros es-tán principalmente destinados a identificar, evaluar ycubrir los riesgos derivados de las variaciones del tipode interés, procurando ajustar la deuda a una estruc-tura de financiación adecuada, fundamentalmenteusando el crédito hipotecario subrogable al cliente.

Riesgos sobre los sistemas de información otecnológicosSu cobertura incluye la seguridad en los sistemas in-formáticos (limitación de accesos con claves perso-nales o con copias de seguridad) y la protección dela propiedad intelectual e industrial, mediante la ins-cripción en el correspondiente Registro.


En A Coruña, a 26 de febrero de 2007, los abajo firmantes, que componen la totalidad de los miembros delConsejo de Administración de Fadesa Inmobiliaria S.A., formulan las cuentas anuales consolidadas de dichaSociedad y sus sociedades dependientes correspondientes al ejercicio anual 2006. El resto de las hojas lasfirma únicamente el Secretario del Consejo de Administración en representación de los Administradores.









V O C A L



V O C A L









representada por


V O C A L




V O C A L




Informe de gestión consolidado correspondiente al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2006

FADESA INMOBILIARIA S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES


VISIÓN GENERAL DE LOS RESULTADOS

Entorno económico

El exitoso patrón de crecimiento de la economía es-pañola tampoco se ha agotado en el año 2006. La for-taleza de la demanda interna, el consumo de las fami-lias y el dinamismo del sector inmobiliario han hechocrecer el PIB un 3,9%, la tasa más elevada desde el año2001, con lo que el ciclo expansivo alcanza ya los 13años consecutivos. Sin embargo, las bases sobre lasque se asienta este dinamismo siguen generandodesequilibrios: la inflación interanual varios puntospor encima de la media de la UE, el endeudamientopor cuenta corriente, que alcanzará el 8,4% del PIB, yel sector exterior que, de nuevo, volverá a menguar elcrecimiento global de nuestra economía.

Otro de los datos destacados es el del buen momen-to del mercado laboral, en parte gracias a la recientereforma que incrementaba de forma significativa lassubvenciones al empleo indefinido: se han creadomás de 700.000 puestos de trabajo, la tasa de paroes la más baja de las últimas 3 décadas y el númerode afiliados a la Seguridad Social ha terminado elaño rozando los 19 millones de personas, récord his-tórico. También cabe resaltar la activación de la acti-vidad industrial, en parte gracias al renacido vigorde las economías alemana y francesa, lo que ha su-puesto una revitalización de las exportaciones, y lafortaleza de la inversión productiva.

En definitiva, a nivel macroeconómico España disfru-ta de un robusto ritmo de crecimiento, con saldo po-sitivo de las cuentas de las Administraciones públi-cas, pero con un déficit de productividad conrespecto a nuestros socios europeos que debería ir-se corrigiendo para que este ciclo de bonaza pudie-ra tener la mayor duración posible.

En cuanto a la situación del mercado residencial es-pañol, se puede resumir diciendo que la euforia in-mobiliaria de la última década no sólo no ha remi-

tido en el 2006 sino que incluso podríamos afirmarque se ha generado un efecto contagio en la mayo-ría de empresas del sector pues las opas, los estre-nos en el parqué y las salidas al extranjero han sidolas líneas definitorias del ejercicio recién termina-do. En lo referente a la evolución de las magnitu-des más importantes, el incremento del precio dela vivienda o el aumento del coste del suelo, si bienhan continuado su proceso de desaceleración ini-ciado hace un par de años, aún continúan en nive-les importantes. Según el Ministerio de la vivienda,el precio de la vivienda libre creció un 9,1% en tér-minos interanuales y el de la vivienda protegida lohizo en un 7,5%. Estas progresiones, unidas a las su-bidas de tipos de interés acaecidas durante el año,han supuesto un nuevo deterioro en los niveles deaccesibilidad por parte de las familias españolas.Sin embargo, deben apuntarse determinadas razo-nes para el optimismo: cada trimestre el incremen-to de precios se modera (durante el último semes-tre del año el incremento medio en las capitales deprovincia ha sido tan solo de un 3%, según la Socie-dad de Tasación), la marcha de la economía es po-sitiva, hay una continua reducción del paro, la llega-da de inmigrantes asegura una bolsa de demandafuerte y la morosidad hipotecaria sigue en niveleshistóricamente bajos.

Por otra parte, el número de visados de obra nuevaha vuelto a alcanzar un nuevo máximo histórico. Losestudios publicados señalan que han podido iniciar-se cerca de 900.000 unidades durante el año reciénterminado, lo que según los técnicos del Ministeriode Economía y Hacienda, duplica la cantidad idealpara la marcha equilibrada de la economía. Los mo-tivos de haber alcanzado este nuevo registro conti-núan siendo el entorno favorable de tipos de inte-rés, el crecimiento del empleo, la demanda derivadadel incremento del número de divorcios, el acceso ala vivienda de los inmigrantes que trabajan en nues-tro país, la inversión extranjera en segunda residen-cia, la flexibilidad de las condiciones de los présta-mos hipotecarios otorgados por las entidades


financieras españolas y un último elemento novedo-so del año recién terminado: la reciente regulaciónde edificación que entró en vigor en septiembre.

Al hilo de estos datos es importante hacer una refle-xión sobre el parque inmobiliario español, el cual hacrecido de forma espectacular en los últimos años. Elnúmero de casas en España, según datos del Minis-terio de la Vivienda, Banco de España y Caixa Catalu-ña, ha pasado de 19,7 millones en 1998 a 23,2 millo-nes al final del año 2005. En este mismo periodo elnúmero de hogares ha evolucionado desde los 12,8M de 1998 hasta los 15,5 millones de diciembre de2005. Estas cifras ponen de manifiesto una evolu-ción importante del volumen de demanda en para-lelo al de la oferta, bien por el aumento de la espe-ranza de vida, por la transformación del modelo defamilia tradicional (auge de los hogares de una solapersona) o por la inmigración porque lo que sí escierto es que el volumen de población no ha avanza-do a estos ritmos tan elevados. Otro elemento a des-tacar del análisis de este escenario es que, si ademásnos concentramos en el sector de la primera resi-dencia, podemos concluir que la aparente sobreo-ferta no afecta prácticamente a este sector, sino queafectaría en tal caso al de las casas vacacionales y lasadquiridas como inversión.

Por último, como se ha mencionado antes, es impor-tante recordar que 2006 ha sido un año con una ac-tividad corporativa frenética. Las opas en curso o re-cién culminadas y las OPV acaecidas – todas lasempresas que han debutado en la bolsa han tenidoun comportamiento excepcional – demuestran deforma indirecta la confianza que existe por los agen-tes económicos que operan en el sector en que elmercado seguirá robusto algunos años más.

El futuro

Por un lado debe señalarse la importancia de algu-nas novedades que aparecerán durante este ejerci-cio 2007:

• La nueva ley del suelo cuya intención principales el modificar los criterios de valoración de éstepara evitar su encarecimiento de forma artificial.

• El nuevo Código Técnico de la Edificación, cuyoobjetivo básico es la mejora de la calidad de lasconstrucciones, pero que puede afectar a los cos-tes de construcción y, por tanto, a los precios deventa, según algunos estudios publicados.

• La nueva Ley Hipotecaria, que persigue reducirlos costes a soportar por los prestatarios – sobretodo los notariales y de registros –, fomentar elaumento de la competencia entre las entidadesfinancieras, evitar la morosidad permitiendonuevos productos y aumentar la transparencia yla información para con el cliente final.

En cuanto a la evolución del mercado de la vivienda,la Dirección cree – como la mayoría de analistas yprofesionales del sector - que los ritmos actuales decrecimiento podrían atenuarse durante el año encurso. Estimamos el incremento del precio de la vi-vienda entre un 5% y un 7% y esperamos que el nú-mero de viviendas iniciadas se vaya suavizando gra-dualmente hasta niveles de las 600.000 unidadesanuales, cifra que se podría considerar como soste-nible para los próximos ejercicios.

En conclusión, un clima estable o con una tenden-cia suave hacia la desaceleración para el sector in-mobiliario que permitirá a las empresas implica-das abrir nuevas líneas de negocio, como puedeser el ofrecimiento de servicios extras para con losclientes o la diversificación por producto o geo-gráfica en la carrera por ganar tamaño y eficiencia,probablemente las claves del éxito en el futuro. Encuanto a la mayor preocupación deberíamos men-cionar como tal el posible exceso de oferta trasunos años con una actividad constructiva tan vi-gorosa o el deterioro de los ratios de accesibilidadpor las subidas de los tipos y el incremento de losprecios de la vivienda.


Hechos destacados

Fadesa Inmobiliaria, S.A. es la matriz del GrupoFadesa, grupo de empresas dedicadas, fundamental-mente, a la actividad inmobiliaria y de construcción.Su objeto social y actividades principales consistenen la promoción inmobiliaria y la construcción, con-templando también todas las actuaciones derivadasde las mismas (compra y venta de solares, edifica-ción, gestión urbanística, etc.).

Para Fadesa el ejercicio 2006 se caracteriza por los im-portantes acontecimientos que se han ido producien-do a lo largo de él, los cuales han marcado y marcaránun antes y un después en la historia de la compañía:

• En marzo se produjo la renovación de la cúpu-la directiva con el nombramiento de un nuevoConsejero Delegado, la creación de un ComitéEjecutivo y el establecimiento de cinco nuevasDirecciones Generales. El objetivo principal eracrear una estructura organizativa más volcadacon el lugar donde se genera la principal activi-dad de la compañía: las distintas delegaciones ozonas de negocio.

• En septiembre diversas sociedades patrimo-niales de las que es socio mayoritario D. ManuelJove Capellán alcanzaron un acuerdo con socie-dades del Grupo Martinsa y de D. Antonio Mar-tín, para la presentación por los adquirientes deuna OPA sobre el 100% de las acciones deFadesa Inmobiliaria. Con fecha 2 de noviembre,Promociones y Urbanizaciones Martín, S.A. yHuson Big, S.L. presentaron ante los registros dela CNMV la solicitud de autorización de OPA, porel 100% de Fadesa Inmobiliaria, S.A., al precio de35,7 euros por acción.

A lo largo del año se ha ido materializando el proce-so de expansión internacional en el que está inmer-so la compañía. Consecuencia de éste se han adqui-rido más suelos en Polonia, Francia y Marruecos, al

mismo tiempo que se ha iniciado la actividad en Mé-xico, Rumania y Bulgaria.

Evolución de los negocios del Grupo

Los Administradores quieren resaltar que el benefi-cio neto comparable con el ejercicio 2005 obtenidoen el ejercicio 2006 asciende a 230,4 millones de eu-ros, un 27% superior al del año anterior. Los Adminis-tradores están satisfechos con estas cifras ya que in-dican que, el modelo de negocio singular de lacompañía en su actividad principal, continúa tenien-do mucho éxito, dados los crecimientos significati-vos en términos absolutos y en términos relativos(márgenes); así como que el proceso de expansióninternacional comenzado hace ya unos años empie-za a dar sus frutos.

Rendimiento por actividadesEl total de los ingresos del Grupo durante el año2006 han ascendido a 1.279 millones de euros, un31% más, con un margen bruto del 40,3%, 0,6 pun-tos porcentuales más alto que el del año 2005.

La actividad inmobiliaria ha generado una cifra de ne-gocio de 1.211 millones de euros, con un crecimientointeranual superior al 31% y con un margen bruto del42%.Este margen,claramente superior al alcanzado en2003 - 30% - y 2004 - 37% -, es ligeramente mayor al lo-grado el pasado ejercicio, si bien hay una diferenciafundamental:mientras que en 2005 las actividades conmayor margen bruto tradicional (la venta de suelo yparcelas) representaban el 30% del volumen total deingresos de la actividad inmobiliaria, en el ejercicio re-cién terminado este porcentaje ha sido tan solo del23%. La clave para que se haya producido esta evolu-ción positiva está en el margen obtenido en la entregade viviendas y otras unidades residenciales que ha sidoel más alto alcanzado por la compañía al final de unejercicio.Evidentemente para este logro han contribui-do los incrementos significativos, aunque en paulatinadesaceleración, de los precios de la vivienda en con-traste con el moderado aumento del coste de la mate-


ria prima - el suelo -, pero no por ello deben eliminarseotras razones: la expansión internacional, la diversifica-ción por producto o el posicionamiento adecuado deFadesa en un entorno de fuerte competencia.

La cifra de negocio de esta actividad, la principal delGrupo, comprende, por tanto, entre otros conceptos,las ventas de viviendas y otras unidades residencia-les, que han rozado la cifra de 899 millones de euros,un 44% más que en 2005 y las ventas de parcelas yde bolsas de suelo, que han alcanzado los 279,8 mi-llones de euros.

En cuanto al proceso de expansión internacional, ini-ciado ya hace algunos años con el objetivo de apro-vechar nuevas oportunidades de negocio que pu-dieran surgir en otros mercados con interés por suscaracterísticas intrínsecas, empieza a tener su pesoespecífico en las cifras globales de la compañía. Du-rante el último año se han producido los siguienteshechos significativos:

• En México: Se inicia la actividad en México conla participación en la creación de un gran com-plejo turístico y residencial a 30 minutos de Puer-to Vallarta y en un frente de playa de 2 kilómetros,que constará de 1 hotel de lujo, apartamentos ybeach club.

• En Francia: Se inician los primeros proyectos deenvergadura, entre otros el desarrollo de un solarde 6 hectáreas en la localidad de Massy, muy pró-xima a París, conjuntamente en colaboración conel fondo americano COLONY. Por otro lado se ad-quieren suelos en Lyon y la región de la Ille deFrance para unas 2.000 viviendas.

• En Marruecos se inaugura el primer hotel, elBarceló Casablanca, y, por otro lado, la compañíaresulta adjudicataria de los dos concursos convo-cados por el Gobierno marroquí para el desarro-llo de dos resorts turísticos en la costa mediterrá-nea de Marruecos, cerca de Tetuán. Por otro lado

se presentan oficialmente los proyectos de Ma-rrakech, donde el Grupo invertirá aproximada-mente 300 millones de euros en un complejoque estará integrado por 2.685 viviendas y el deKabila, donde se construirá un complejo residen-cial y turístico de alto standing.

• En Polonia se adquieren varios suelos con dis-tintos status urbanístico en Varsovia y otras ciu-dades con potencial de crecimiento importantepara más de 6.000 viviendas.

• En Bulgaria, se concreta la primera operacióncon la compra de un suelo en el centro de la ca-pital, Sofía, destinado a la construcción de unaprimera promoción de viviendas en altura, loca-les comerciales y oficinas.

• En Rumania se adquieren los primeros suelos,entre ellos uno para un número aproximado de12.000 viviendas en Bucarest.

• En Portugal el Grupo da un paso más en su pro-ceso de consolidación con el lanzamiento de uncomplejo residencial de arquitectura modernaen pleno centro de Oporto.

• En Hungría se completa la adquisición de suelosen el distrito XIII, para el desarrollo de un proyectoresidencial y comercial de 2.700 viviendas. Tam-bién se alcanzan acuerdos con el Ayuntamientodel Distrito XXI para el desarrollo de Csepel.

En relación con el resto de actividades, consideradaspor los Administradores como secundarias, pode-mos resaltar que la actividad hotelera ha superadolos 50 millones de euros de volumen de negocio,que suponen un incremento interanual cercano al50%. Otro aspecto importante es que el margen bru-to de la actividad ha mejorado en 2 puntos porcen-tuales, a pesar de estar muchos de los hoteles en sufase inicial de explotación, que es cuando más inver-sión se precisa. Por tanto, no sólo hay más hoteles en


la cartera sino que éstos, poco a poco, cada vez tie-nen mejores márgenes.

En cuanto a la actividad industrial, en el ejercicio re-cién terminado ha aportado 17,4 millones de eurosa las ventas consolidadas del Grupo, es decir, un 1%más que en el ejercicio precedente. Como se ha re-petido en diferentes ocasiones, esta línea de nego-cio es considerada como no estratégica y, por tanto,es posible que se produzca su venta ordenada en unfuturo no muy lejano.

En cuanto a la evolución del volumen de negociodespués de tener en cuenta los gastos generales yde los márgenes que se generan por el desarrollo detodas las actividades que se llevan a cabo, podemosconcluir que hay un avance bastante positivo delEBITDA del Grupo en términos absolutos, +28% has-ta los 361 millones, y una ligera caída en términos derentabilidad derivado principalmente de la inver-sión que se está acometiendo para materializar laexpansión internacional en la que está inmersaFadesa y que es considerada por los Administrado-res como uno de los pilares fundamentales del plana desarrollar a medio plazo.

Cartera de PreventasEl volumen de contratos privados formalizados du-rante el ejercicio alcanzó las 10.055 unidades por unvalor de 1.472 millones de euros, con una evoluciónmuy positiva con respecto al año precedente de

+39% y +15%, respectivamente, si excluimos la ven-ta de las torres de Hospitalet acaecida en el año2005 y que debe considerarse como una operaciónextraordinaria. Teniendo en cuenta que el Grupo haentregado a lo largo del ejercicio 6.913 unidades detodas las tipologías que comercializa (1ª y 2ª resi-dencia, VPO y parcelas) por valor de 1.192 millonesde euros, el stock de preventas a 31 de diciembre as-ciende a 14.822 unidades valoradas en algo más de2.332 millones de euros, que suponen un recio so-porte de los futuros resultados a alcanzar en el pre-sente ejercicio y en el 2008.

Inversión en suelo y en patrimonioEl suelo tiene la consideración de existencia en elbalance del Grupo Fadesa puesto que el modelo denegocio de la compañía en su actividad principal - lapromoción inmobiliaria - comprende la adquisiciónde esta materia prima, su gestión urbanística, el dise-ño y construcción de las unidades residenciales y suposterior venta. Es, por tanto, el análisis de la carteradisponible uno de los principales indicadores de lainversión realizada para acelerar la evolución de lacompañía.

A 31 de diciembre de 2006 la cartera de suelo engestión en España, Portugal, Marruecos, Francia, Po-lonia, Hungría, Bulgaria, Rumanía y México ascendíaa más de 23,7 millones de m2 potencialmente edifi-cables, un 18% superior a la existente un año antes(ver cuadro anexo).

Por otro lado, la actividad patrimonial del Grupo tiene como objetivo más importante el desarrollo de unaactividad hotelera que dé valor a los aprovechamientos turísticos resultantes de los suelos en cartera con


esta clasificación. En este sentido se firmó en el año 2004 un acuerdo marco de gestión con la cadena Bar-celó para el desarrollo de, en principio, 19 proyectos hoteleros. Al final del ejercicio el Grupo tenía en explo-tación 16 establecimientos hoteleros (4 más que el año anterior).

Valoración de los activos El valor de mercado de los activos inmobiliarios delGrupo Fadesa a 31 de diciembre, según la tasaciónrealizada por CB Richard Ellis, asciende a 10.536 mi-llones de euros.

Investigación y DesarrolloA consecuencia de las propias características de lacompañía, sus actividades y estructura habitualmen-te en la Sociedad no se realizan actividades de inves-tigación y desarrollo.

Acciones propias Durante el ejercicio 2006 Fadesa Inmobiliaria, S.A.ha efectuado las siguientes operaciones con accio-nes propias:

El resultado neto de impuestos obtenido por lastransacciones con las acciones propias ha ascendidoa un beneficio de 3.230 miles de euros.

Actividades del Comité de Auditoria duranteel año 2006El Comité se ha reunido en seis ocasiones.

Las reuniones han servido para conocer los docu-mentos e información financiera que luego han sidoobjeto de examen por el Consejo de Administración,contando con la asistencia del Director General Fi-nanciero y del Director de Administración.

Los auditores externos han comparecido a lo largo delaño a tres reuniones del Comité de Auditoria para i)analizar el trabajo de auditoria realizado sobre lascuentas del ejercicio 2005 ii) informar sobre la planifi-cación del plan de auditoria 2006 y iii) para informarsobre la fase preliminar de la auditoria del 2006.

El Comité ha informado favorablemente sobre los re-sultados trimestrales presentados por la sociedadcorrespondientes al primer trimestre, primer semes-tre y nueve primeros meses del año 2006 en cadauna de sus reuniones y ha avanzado en el proceso deconfiguración del departamento de auditoria inter-na con la definición del mapa de riesgos, la categori-zación de los mismos y la aprobación del Plan de Au-ditoria Interna para el 2007.


En A Coruña,a 26 de febrero de 2007, los abajo firmantes,que componen la totalidad de los miembros del Con-sejo de Administración de Fadesa Inmobiliaria S.A., formulan el informe de gestión consolidado de dicha So-ciedad y sus sociedades dependientes correspondientes al ejercicio anual 2006. El resto de las hojas las firmaúnicamente el Secretario del Consejo de Administración en representación de los Administradores.









V O C A L



V O C A L









representada por


V O C A L




V O C A L




INFORME DE AUDITORÍA DE CUENTAS ANUALES CONSOLIDADAS

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