inf306-02

Difundido por: ICG Instituto de la Construcción y Gerencia www.construccion.org.pe / [email protected] / Telfax: (51-1) 421 - 7896

METODOLOGIA PARA DETERMINAR UNA DIVISION Y PARTICION EN BASE A LOS VALORES DE LOS PREDIOS

PONENTE: ING.CIP. GUILLERMO ALFREDO QUEQUEZANA QUINTANA La División y Partición de Bienes Inmuebles, tanto los urbanos como los no urbanos, son servicios muy solicitados en el campo judicial como por las personas, que son determinadas por sentencias judiciales y acuerdos de las partes involucradas en estos casos. De acuerdo a la informaciones del mismo Registro Público en todo el país, se presenta, en el mayor número de casos, el inconveniente de no poder inscribir las secciones al no adecuarse al los nuevos reglamentos del inscripción de predios que rige en el Registro Público; además de que se tiene que tenerse en cuenta que las secciones producto de la división deben ser equivalentes a los valores decretados en las sentencias o en el acuerdo de las personas. Combinados todos estos factores se hace imperativo que los ingenieros civiles formulen en base a su experiencia y creatividad, nuevas metodologías para hacer un eficiente trabajo que conduzca a que los usuarios consigan sin tropiezos la inscripción e sus propias unidas que tanto esfuerzo y durante mucho tiempo gestionan en los órganos de justicia Es por todo ello, que en las actuales circunstancias constituye una actividad que genera una opción de trabajo no sólo para los peritos judiciales, sino también para los ingenieros civiles en general, que por su formación académica y experiencia profesional deben tener los conocimientos básicos en el campo técnico como legal, para ofrecer con mayor precisión soluciones efectivas dentro de esta actividad. Las innovaciones dentro de la normatividad vigente, como son la Ley 27157, su Reglamento y las últimas modificaciones al mismo, merecen realizar una buena interpretación de éstas normas en relación al bien inmueble objeto de la división y partición, hará que el ingeniero civil preste mejor sus servicios a su comunidad y al país. 1.- ASPECTOS TECNICOS: a.- Diseño de la división en base a la independización b.- Concepto de sub división c.- Concepto de independización b.- Determinación de las secciones exclusivas c.- Compatibilidad con la fábrica d.- Determinación de las bienes comunes e.- Determinación de los áreas comunes f.- Determinación de las áreas de ocupación g.- Determinación de las áreas techadas h.- Determinación de las áreas libres i.- Compatibilidad con las áreas de la fábrica


2.- ASPECTOS NORMATIVOS a.- Código de Procedimientos Civiles b.- Reglamento de Inscripción de Predios c.- Reglamento Nacional de Construcciones d.- Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú e.- Ley 27157 f.- Decreto Supremo 008-2000-MTC g.- Ley 27333 h.- Ley 27972 Ley de Municipalidades 3.- EJEMPLO PRACTICO 1.00 OBJETO DE LA PERICIA De acuerdo al mandato de la Resolución 19 de fecha 25.10.2000, emitida por el 22 avo. Juzgado Civil de Lima, confirmada por la Sala Superior: Proceder a la DIVISION Y PARTICION del inmueble ubicado en la Calle Granada No. 500 – 508 y Barcelona No. 507 – 509 entre la actora y los demandados en la siguiente proporción: 22.5% para Carla Chávez Turcarelli 10.0% para Nélida Beldad Chávez Sánchez de Portocarrero 12.5% para la Sociedad constituida con Sergio Enrique Portocarrero Loayza 10.0% para Teodonila Chávez Sánchez de Ampuero 12.5% para la Sociedad constituida con Víctor Ampuero Oyarce 10.0% para Fidelia Luzgardis 12.5% para la Sociedad constituida con José Luis Cerrel o su heredera María Elena

Carrel Chávez 10.0% César Alejandro Chávez Sánchez 2.00 METODOLOGIA Y REGLAMENTACION EMPLEADA La Pericia se formula por lo dispuesto para este objetivo coni base en la Ley 27157 y su Reglamento el Decreto Supremo No. 008-2000-MTC, además del Reglamento Nacional de Construcciones, Registro de inscripcion de predios. 3.00 UBICACIÓN El inmueble materia de la presente pericia se encuentra ubicado en la esquina formada por las Calles Granada y Barcelona en el distrito de Pueblo Libre, Provincia y Departamento de Lima. 4.00 CONSIDERACIONES QUE SE TIENE EN CUENTA: ♦ La tipología de la edificación corresponde de acuerdo a Ley a UNIDADES

INMOBILIARIAS EXCLUSIVAS Y BIENES COMUNES. ♦ Se tiene como base que el terreno que es un bien común, las instalaciones troncales

de desague, muros medianeros, accesos, fachadas, escaleras, azotea y en general todo aquello que sirva a dos o más secciones.

♦ Las áreas comunes están graficadas en los planos adjuntos, así como los linderos y medidas perimétricas de cada sección.


♦ Sobre la fábrica original, previa modificatoria adecuada al caso y su correspondiente independización se ha procedido a la división.

♦ La división obedece al seccionamiento más óptimo en el aspecto técnico que permita cumplir con el mandato del Juez.

♦ La partición se sustenta en el valor desagregado del inmueble, de tal forma que los porcentajes dispuesto por el juzgado, sean el valor más aproximado a dichos porcentajes, con una tabla de compensación mínima que tiene que haber entre los litigantes.

♦ Las áreas construidas son las que se han tomado como criterio de acuerdo a Ley, para determinar los derechos que tienen los propietarios.

5.0 DIVISION (Graficada en los planos adjuntos) PRIMER PISO Sección No. 1 Está constituida por un depósito, baño y tienda Con los siguientes linderos y medidas perimétricas: ♦ Por el frente con áreas comunes que dan la Calle Granada con una línea quebrada

de 6 tramos; partiendo el primer tramo de izquierda a derecha con una línea recta de 3.975 m; el segundo tramo dobla 90° a la izquierda con una línea recta de 2.900 m; el tercer tramo dobla 90° a la derecha con una línea recta de 1.000 m; el cuarto tramo dobla 90° a la derecha con una línea recta de 2.900 m; el quinto tramo dobla 90° a la izquierda con una línea recta de 3.150 m; y el sexto tramo dobla formando ángulo obtuso con el tramo anterior con una línea recta de 2.400 m.

♦ Por la derecha entrando con áreas comunes que dan a la Calle Barcelona, partiendo del lindero del frente con una línea recta de 2.675 m.

♦ Por la izquierda entrando con la Sección No. 2, partiendo del lindero del frente con una línea recta de 4.375 m.

♦ Por el fondo con la Sección No. 2, uniendo el lindero de la izquierda y derecha con una línea recta de 9.825 m.

Dentro de estos linderos y medidas perimétricas se encierra un área construida de 38.64 m2 Sección No. 2 Está constituida por sala – comedor, cocina, 2 dormitorios, baño, patio y pasaje Con los siguientes linderos y medidas perimétricas: ♦ Por el frente con áreas comunes que dan la Calle Barcelona con una línea recta de

7.500 m. ♦ Por la derecha entrando con la Sección No. 3 y terceros con una línea quebrada de 3

tramos; partiendo el primer tramo del lindero del frente con una línea recta de 6.175 m; el segundo tramo dobla 90° a la derecha con una línea recta de 3.125 m; y el tercer tramo dobla 90° a la izquierda con una línea recta de 4.925 m..


♦ Por la izquierda entrando con la Sección No. 1 y las áreas comunes con una línea quebrada de 3 tramos, partiendo el primer tramo del lindero del frente con una línea recta de 9.825 m.; el segundo tramo dobla a la izquierda con una línea recta de 4.375 m y el tercer tramo dobla 90° a la derecha con una línea recta de 1.275 m

♦ Por el fondo con terceros, uniendo el lindero de la izquierda y derecha con una línea recta de 15.000 m.

Dentro de estos linderos y medidas perimétricas se encierra un área construida de 98.57 m2 Sección No. 3 Está constituida por un depósito, baño y tienda Con los siguientes linderos y medidas perimétricas: ♦ Por el frente con áreas comunes que dan la Calle Barcelona con una línea recta de

3.125 m. ♦ Por la derecha entrando con terceros partiendo del lindero del frente con una línea

recta de 6.175 m. ♦ Por la izquierda entrando con la Sección No. 2 partiendo del lindero del frente con

una línea recta de 6.175 m ♦ Por el fondo con la Sección No. 2, uniendo el lindero de la izquierdo y derecha con

una línea recta de 3.125 m. Dentro de estos linderos y medidas perimétricas se encierra un área construida de 19.33 m2 SEGUNDO PISO Sección No. 4 Está constituida por sala, cocina, comedor, baño y dormitorio. Con los siguientes linderos y medidas perimétricas: ♦ Por el frente con áreas comunes y la sección No. 5 con una quebrada de 5 tramos;

partiendo el primer tramo de izquierda a derecha con una línea recta de 4.300 m; el segundo tramo dobla 90° a la derecha con una línea recta de 0.150 m; el tercer tramo dobla 90° a la izquierda con una línea recta de 8.500 m; el cuarto tramo dobla 90° a la derecha con una línea recta de 1.075 m; y el quinto tramo dobla 90° a la izquierda con una línea recta de 2.800 m..

♦ Por la derecha entrando con terceros partiendo del lindero del frente con una línea recta de 6.625 m.

♦ Por la izquierda entrando con aires de las áreas comunes con una línea recta de 5.400 m.

♦ Por el fondo con terceros, uniendo el lindero de la izquierda y derecha con una línea quebrada de 9 tramos partiendo el primer tramo de izquierda a derecha con una línea recta de 5.100 m; el segundo tramo dobla 90° a la derecha con una línea recta de 1.550 m; el tercer tramo dobla 90° a la izquierda con una línea recta de 2.000 m; el cuarto tramo dobla 90° a la izquierda con una línea recta de 1.550 m; y el línea recta


de 1.550 m; el tercer tramo dobla 90° a la izquierda con una línea recta de 2.000 m; el cuarto tramo dobla 90° a la izquierda con una línea recta de 1.550 m; y el quinto tramo dobla 90° a la derecha con una línea recta de 3.500 m.; el sexto tramo dobla 90° a la derecha con una línea recta de 1.550 m; el séptimo tramo dobla 90° a la izquierda con una línea recta de 1.750 m; el octavo tramo dobla 90° a la derecha con una línea recta de 1.550 m; y el noveno tramo dobla 90° a la derecha con una línea recta de 3.250 m.

Dentro de estos linderos y medidas perimétricas se encierra un área construida de 83.13 m2 Sección No. 5 Está constituida por sala, cocina, comedor, baño y dormitorio. Con los siguientes linderos y medidas perimétricas: ♦ Por el frente con áreas comunes y la Sección No. 4 con una línea quebrada de 5

tramos; partiendo el primer tramo de izquierda a derecha con una línea recta de 2.800 m. el segundo tramo dobla 90° a la derecha con una línea recta de 0.075 m; el tercer tramo dobla 90° a la izquierda con una línea recta de 8.500 m; el cuarto tramo dobla 90° a la derecha con una línea recta de 1.150 m; y el quinto tramo dobla 90° a la izquierda con una línea recta de 4.300 m

♦ Por la derecha entrando con aires de las áreas comunes con una línea quebrada de 2 tramos; partiendo el primer tramo del lindero del frente con una línea recta de 4.500 m; el segundo tramo dobla formando ángulo obtuso con el tramo anterior a la izquierda con una línea recta de 2.850 m;

♦ Por la izquierda entrando con aires de las áreas comunes con una línea recta de 5.400 m.

♦ Por el fondo con aires de las áreas comunes, uniendo el lindero de la izquierda y Derecha con una línea recta de 13.450 m.

Dentro de estos linderos y medidas perimétricas se encierra un área construida de 82.44 m2

TERCER PISO Sección No. 6

Está constituida por una sala, comedor, cocina, año, pasaje, dormitorio Con los siguientes linderos y medidas perimétricas: ♦ Por el frente con áreas comunes con una línea recta de 15.600 m. ♦ Por la derecha entrando con terceros partiendo del lindero del frente con una línea

recta de 5.550 m. ♦ Por la izquierda entrando con aires de las áreas comunes, partiendo del lindero del

frente con una línea recta de 5.500 m ♦ Por el fondo con aires de terceros, uniendo el lindero de la izquierda y derecha con

una línea quebrada de 9 tramos partiendo el primer tramo de izquierda a derecha con una línea recta de 5.100 m; el segundo tramo dobla 90° a la derecha con una línea


recta de 1.550 m; el tercer tramo dobla 90° a la izquierda con una línea recta de 2.000 m; el cuarto tramo dobla 90° a la izquierda con una línea recta de 1.550 m; y el quinto tramo dobla 90° a la derecha con una línea recta de 3.500 m.; el sexto tramo dobla 90° a la derecha con una línea recta de 1.550 m. el séptimo tramo dobla 90° a la izquierda con una línea recta de 1.750 m; el octavo tramo dobla 90° a la derecha con una línea recta de 1.550 m; y el noveno tramo dobla 90° a la derecha con una línea recta de 3.250 m.;

Dentro de estos linderos y medidas perimétricas se encierra un área construida de 61.22 m2 6.0 PARTICION 6.01 Porcentaje de incidencia de los valores en las secciones

Sección Valor Unitario US$ Area Construida Valor US $ Porcentaje No. 1 225.00 38.64 m2 8,694.00 11.29 %

No. 2 225.00 98.57 m2 22,178.00 28.81 % No. 3 225.00 19.33 m2 4,349.00 5.65 % No. 4 198.00 83.13 m2 16,460.00 21.38 % No. 5 198.00 82.44 m2 16,323.00 21.21 % No. 6 146.50 61.22 m2 8,969.00 11.66 % Total 383.33 m2 76,973.00 100.00 % 6.02 Partición de las secciones en razón al mandato judicial y los valores

Propietario Mandato Secciones % que se da Diferencia Valor diferencial

Carla Chávez T 22.50 % 2 + 3 34.46 % - 0.54 % - US $ 415.65 Y

S. Portocarrero L 12.50 % 35.00 % Nélida Chávez S. 10.00 % 1 11.29 % + 1.29 % + US $ 992.95 T. Chávez S. 10.00 % 4 21.38 % - 1.12 % - US $ 862.10 y V. Ampuero O. 12.50 % 22.50 % F. Luzgardis 10.00 % 5 21.21 % -1.29 % - US $ 992.95

y José Cerrel 12.50 % 22.50 % Alejandro Chávez S 10.00 % 6 11.60 % +1.66 % + US

$1,277.75


6.02 Diferencias en valor después de la partición

Propietario Mandato % incidencia Diferencia en valor Valor por compensar Carla Chávez T. 22.50 % 64.29 % * - US $ 415.65 - US $ 267.22 S. Portocarrero 12.50 % 35.71 % * - US $ 415.65 - US $ 148.43 35.00 % 100.00 % Nélida Chávez S. 10.00 % 100.00 % * + US $ 992.92 + US $ 992.92 Teodonila Chávez 10.00 % 44.44 % * - US $ 862.10 - US $ 383.12 V./Ampuero O 12.50 % 55.56 % * - US $ 862.10 - US $ 478.98 22.50 % 100.00 % Alejandro Chávez 10.00 % 100.00 % * + US $ 1,277.75 + US $ 1,277.75 Fidelia Luzgardis 10.00 % 44.44 % * - US $ 992.95 - US $ 441.27 José Luis Cerrel 12.50 % 55.56 % * - US $ 992.95 - US $ 551.68 22.50 % 100.00 % 6.02 Compensación económica Nélida Chávez S., tiene US $ 992.95 en demasía, pagará para compensar a:

•Carla Chávez T ................. US $ 130.85 que tiene en deficiencia

•Teodonila Chávez ............ US $ 383.12 que tiene en deficiencia

•Víctor Ampuero O ........... US $ 478.98 que tiene en deficiencia Total por pagar : ............ US $ 992.95 Alejandro Chávez , tiene US $ 1,277.75 en demasía, pagará para compensar a:

•Carla Chávez T. ............... US $ 17.58 que tiene en deficiencia

•Sergio Portocarrero .......... US $ 267.22 que tiene en deficiencia

•Fidelia Luzgardis ..............US $ 441.27 que tiene en deficiencia

•José Luis Cerrel ................US $ 551.68 que tiene en deficiencia Total a pagar ................... US $ 1,277.75


CONCLUSIONES

1.- Los procesos de división y partición no podrán llegar a su objetivo final, si no se tiene en cuenta desde el inicio el proceso de modificación de fábrica e independización que debe tener el predio. 2.- No se puede efectuar técnicamente un proceso de división y partición, sin tener en cuenta lo que dispone el Reglamento de Inscripciones de Predios.- 3.- El proceso de independización debe obedecer a las metodologías que se establecen para el caso. 4.- La división de las secciones debe obedecer a criterios técnicos de independización independientemente de los valores. 5.- Los valores se determinan en base a la independización formulada por los peritos 6.- Debe efectuarse la compensación económica de acuerdo a los porcentajes dispuestos por el juzgado y los valores de cada sección

inf306-02

Documents

Transcript of inf306-02