Informe de Situacion Del Mercado Inmobiliario de Oficinas en Lima - Remax Consultores
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Panorama económico, mercado inmobiliario
oficinas A+ en Lima y Centros ComercialesMayo2012
DiegoGonzálezT.-Owner
Remax–ConsultoresInmobiliarios—Av.Ejército710Of.704,Arequipa–Perú
T:51-998239791 :E:[email protected]
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OVERVIEW PERÚDatos Generales
• Moneda:NuevoSol(PEN)• Áreatotal:1.28millonesdekilómetroscuadrados
• Idioma:PredominanteEspañol,QuechuayAymara
• Tipodegobierno:Democrático,mandatosde5años
• Población:
o 29.4millonesdepersonasparael2011
o 50-50hombresymujeres
o 30%menoresde14años
o 62%>14<65años
o 6%>65años
o 55%delapoblaciónubicadaenlacosta
o 31%enlasierrao 14%enlaselva
o 74añosexpectativadevida
o 51%PEA(Poblacióneconómicamenteactiva)
§ 30%dependiente
§ 21%independiente
o Desempleo7.7%
o Poblaciónensituacióndepobreza31.3%(2010)
• Vivienda:
o 86%vivenencasasindividuales
o 6%Edificiosdedepartamentos
o 8%otrotipo
• AccesoaInternet:36%
• Salud:64%conseguromédico(Sistemasocialoprivado)
• Economía(cifrasaabril2012):
o PBI:
§ $176.7billones(atipodecambiooficial)
§ Comoparidaddepoderdecompra:$301.5billones,posiciónanivelmundial42
§ Porsectores:
• Agricultura: 8%
• Industria: 38%
• Servicios: 54%
o TasadeinteréspreferencialcorporativaNuevosSoles:5.31%
o Tasadeinterésinterbancariapromedio:4.24%
o Circulante:S/.26535millones
o TipodeCambio:S/.2.639porUS$-S/.3.45por€
o ReservasInternacionalesNetas(RIN)$57490millones
o RiesgoPaís:164puntosbásicos(vs.166amarzo)
o RentabilidadanualBolsaValoresdeLima:17.6%
o Exportaciones:$45.5billones
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§ Cobre,oro,plomo,zinc,latón,hierro,molibdeno,plata,petróleocrudoyderivados,gasnatural;
café,espárragosyotrosvegetales,frutas,textiles,harinadepescado,pescado,químicos,
productosfabricadosdemetalymaquinaria
§ Principalesdestinos:China15.2%,Suiza13%,EstadosUnidos:12.7%,Canadá9.1%,Japón4.8%,
Alemania4.2%
o Importaciones:
§ $36.5billones
§ Petróleoyderivados,químicos,plásticos,maquinaria,vehículos,televisoresacolor,equiposde
telecomunicaciones,hierroycero,harina,maíz,soya,papel,algodón,vacunasymedicinas
§ Procedencia:EstadosUnidos19.5%,China16.6%,Brasil6.5%,Ecuador5.2%,Argentina4.8%
o Calificación
§ S&PBBBOutlookestableal30.08.11
§ FitchBBBNoviembre11
§ Moody’sBaa3
Situación política y perspectivas económicas
El28deJuliodel2011OllantaHumalaTasso,militarensituaciónderetiro, asumiólapresidenciadelPerúdentrodeun
climadeincertidumbredebidoasupercepcióncomocandidatoradicalydeizquierda,lostemoressobrecambiosdrásticos
enelmodeloeconómicoperuanogeneraronincertidumbreenagentesfinancieroseinversionistasprivadosrespectoasus
siguientespasos.
LallegadaalpoderdeHumalasediograciasaalmoderacióndesudiscursoyalapresentacióndeuna“hojaderuta”enla
quese comprometía a expandir el roldelestadoperomanteniendo la estabilidadmacroeconómica desarrollandouna
“economía demercado nacionalista” con esto se acercó al centro del espectro político lograndocaptar al electorado
indecisoquefinalmentelediolavictoriaporsobreKeikoFujimori,hijadelexpresidenteAlbertoFujimori,aquienmuchos
atribuyeneliniciodelcrecimientoperuanoenladécadadelos90’graciassuscambiosestructuralesenmateriaeconómica
ypacificacióninterna.
Apesardeestostemoreselgobiernodioseñalesdetranquilidaddesdesullegadaalpoder,laeleccióndereconocidos
técnicoscomoLuisCastillaalmandodelMinisteriodeEconomíayJulioVelarde,reelectopresidentedelBancoCentralde
Reservaayudaronacimentarestapercepción.Esto,delamanoconunbajoíndicededeuda,elevadasperspectivasde
crecimiento económico y fortalecimiento de la liquidez externa hicieron que las expectativas de que semantenga la
políticamacroeconómicaseincrementen,llevandoaunaelevacióndelacalificacióndeladeudasoberanadelpaísalargo
plazoaBBBporpartedeS&P
LainclusiónsocialfueunadelasbasessobrelascualesHumalacimentósullegadaalapresidencia,elofrecimientodeun
mayor gasto en infraestructura y elevación de salarios en el sector público marcaron su discurso. Si bien estosofrecimientos semantienenelgobierno, una vezen el poder, ha indicado su intención de implementarlasdemanera
gradualydentrodeunenfoquedeprudenciafiscal.Esenelaspectosocialdondeelgobiernotieneenestosmomentossu
mayordesafío, elnivel deexpectativas eselevado sobretodo enla sierra sur del Perú,bastióndelHumalismo enlas
últimasencuestas.
Ladebilidaddesusinstitucionespúblicas,descontentoconelsistemapolíticoylostodavíaelevadosnivelesdepobreza(a
pesar de la drástica reducción experimentada de niveles de 50% hace 6 años) son riesgos latentes, sin embargo la
aplicacióndepolíticasfiscalesprudentes,estabilidadmacroeconómicayliberalizacióncomercialhanservidoparaque,a
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pesardelosriesgosmencionados,inversionistaslocalesyextranjerosreactivensusplanesenformaaceleradadecaraal
2012
Overview Socio – EconómicoEvolución de los NSE del Perú
Lima vs. Resto del país
0%
10%
20%
30%
40%50%
60%
70%
80%
90%
100%
2003 2007 2011
51% 45% 41%
29%29%
30%
15%18% 20%
4% 6% 7%
1% 2% 2%
NSEA
NSEB
NSEC
NSED
NSEE
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Perú Lima
41%
13%
30%
31%
20%
35%
7%16%
2% 5%
NSEA
NSEB
NSEC
NSED
NSEE
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• Sibienlapercepcióndedesarrolloeconómicoesaceleradaenlasprincipalesciudadesaniveldeprovincias
todavíaeslento
• LosNSEdelasciudadesgrandessevanasemejandoaunrombo,peroelPerúengeneralsiguesiendouna
pirámide
• Existentodavíamarcadasdiferenciasconlapoblaciónrural
• Existeunapercepcióndemejoraybienestarapoyadaporelincrementodelaccesoalcréditodelasclases
populares,avancesnotoriosenequipamientodelhogarytelecomunicacionesasílodemuestran
• Sibienlabrechadeinsatisfacciónsevienecerrandoenlasciudades,alinteriordelpaístodavíaesunatarea
pendiente
SITUACIÓN MACROECONÓMICASegúnúltimascifrasemitidasporelINEI(InstitutoNacionaldeEstadísticaeinformática)laproducciónnacionalaFebrero
del2012experimentóuncrecimientodel7.18%,latasamásaltadelosúltimos6mesesysuperandolasexpectativasde
diferentesanalistastalescomoelconsensoBloombergde6.1%;se tuvieronresultadosfavorablesentodoslossectores
queconformanelíndiceexceptopesca.
Lorelevantedeestainformación,yqueasuvezhasidoresaltadoendiferentemediosdecomunicación,esqueconestas
cifraselPerúexperimenta30mesesdecrecimientocontinuo.Estecrecimientoseexplicaporeldinamismodelademanda
internaconindicadoresdecrecimientotalescomoun incrementode8.27%enventasalpormenorahogares,33.31%en
importacióndebienesdeconsumo,43.29%enventadeautosligerosy,especialmente,un 14.03%decrecimientoen
inversiónenconstrucción
1EnelPerúsemanejaunesquemade“flotaciónsucia”deltipodecambio
Tipo de cambio e inflación
Latendenciade fortalecimientodelSolsemantienealcanzandounnuevomáximode15añospesealasintervencionesconstantesdelBancoCentraldeReservadelPerú (BCR)1 Esto se explica por la continua desdolarización de los depósitos delsistemafinancieroyelconstanteingresodecapitalesdebidoalamenorpercepciónde riesgo de las economías emergentes. Almomento de la elaboración de esteinformeeltipodecambiosesitúaenS/.2.64porDólarAmericano
Latendenciaalafijacióndepreciosensolesparadiferentesactividades,incluidalaventadecasasyoficinas,hacetambiénevidenteestatendencia.
Lainflaciónacumuladaparaelprimertrimestredel2012llegóa0.99%,mientrasquelainflaciónanualinterrumpiósutendenciaalabajaalaumentarde4.17%enfebrero2012 a 4.23% en marzo 2012. A pesar de esta interrupción, se espera que la
tendencia a la baja continúe en los próximos meses aunque a menor ritmo delprevisto,sinembargo,existenfactoresquepodríangenerarpresionesinflacionariascomo a) mayor influjo de capitales producto de una acentuación de la crisisfinanciera mundial b) mayores presiones de commodities alimenticios y decombustiblesporinflaciónimportadaocondicionesclimáticasadversaslocales.
ÍNDICES DE MAYORCRECIMIENTO
CONSTRUCCIÓN14.03
FINANCIEROYSEG.13.72
RESTAURANTESYHOT.10.12
TRANSP.YCOMUNIC9.94%
COMERCIO8.89
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FuenteBCR
EVOLUCIÓNDELTIPODECAMBIO
Sector Construcción
Sibienelsectorconstruccióntuvouncrecimientodel14.03%reflejadoenunconsumointernodecementosuperioren15.63%,esteseexplicaporlacontinuidaddeobrasdeconstrucciónespecialmentedeempresasminerasasícomoporlaconstruccióndeCentrosComercialescomoPlazaSanBorjayTiendaMaestroHomeCenterdeVillaelSalvador,CineplanetUnicachieneldistritodeSanMartíndePorres,entreotras.
Proyecciones 2012ApesardequeelmesdeFebrerotuvoundíaadicional,sehatenidoundinamismomayoralesperado.Losaludableesqueesterepunteseencuentrasustentadoenmayormedidaenelcrecimientodesectoresnoprimariosvinculadosalademandainternayenmenorgradoafactoresexternoscomomanufactura.
ElíndicedeconfianzaempresarialmuestraunincrementoubicándoseennivelessimilaresalosdeFebrerodel2011,épocapreviaalaselecciones.Esto,sumadoalacontinuidaddegastoenelsectorpúblico,seesperacontribuyanalcrecimientodelos próximos meses. Sobre esta base elÁrea deEstudios Económicos del BancodeCrédito del Perú (BCP) estima uncrecimientodel5.8%anualconsesgoalalzaparael2012.ElBCRlaubicaenun5.7%conproyecciónde6.3%decrecimiento
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delPBIparael2013
Enloreferentealainflación,traslastasasaltasexperimentadasenel2011seesperaqueelen2012sevuelvaaubicarenelrangoobjetivodelBCR,laproyecciónesesteorganismoesde2.0%a3.0%
Seespera que elcrecimiento deesteaño sea encabezadopor elsector construccióny por otras ramasvinculadasa la
demandainternacomomanufacturanoprimariayservicios,esperándoseporelladodelgasto,unmayordinamismodelainversiónpúblicatraslacontraccióndelañopasado.
Elplandeestímulofiscalprevistoporelgobiernoestáenmarchaobservándosetasasdecrecimientodelainversiónde
gobiernosregionales
MERCADO INMOBILIARIO OFICINAS A+Consideramosqueelmercadoinmobiliarioseencuentraenunafasedecrecimientoconperspectivaspositivas.Estosedebe
aque,adiferenciadeotrospaíses,eslademandainternaimpulsaelcrecimientoenelpaís.Elsectorcomercioregistró,en
febrerodel2012uncrecimientode8.89%conavanceensus3componentes:comerciodevehículosautomotores,comerciomayorista y comercio alpormenor. SIanalizamosesteúltimoel incremento seda por laapertura denuevos localesy
mayoresventas.
Lamejoraenlasperspectivaseconómicas,talcomolodemuestraelÍndicedeExpectativasdelaEconomía,hageneradoque
lasempresasreactivenprocesosdeexpansiónsiendoestaunasituaciónqueserepitealolargodetodaslasindustrias.La
situacióndeinestabilidadpolíticaregistradahaprincipiosdelaño2011ocasionóunadesaceleraciónbruscadelasdecisiones
de inversión tanto a nivel de crecimiento empresarial como de desarrollo de proyectos inmobiliarios generando una
demandainsatisfechaquesearrastradesdeel2011(50,000m2segúninformedeCBRE|Perú),losnuevosproyectosA+se
encuentrantomadoscasiensutotalidadinclusiveantesdesusalidaalmercado.
UnhechoadestacareslaconsolidacióndeldistritodeSurco(zonadeChacarilla–ElPolo)comounnuevocentrofinanciero
yempresarialenLima.Accionesespecíficasdalamunicipalidaddeestadistrito,eldeseocadavezmayordeungrannúmero
depersonasdelsegmento“A”quevivenenesaszonas(especialmenteenLaPlanicie)devivircercadesulugardetrabajoy
elincrementodeltráficohaimpulsadolaconstruccióndenuevosedificiosdeoficinasenesesector.Unejemplodeestoesel
anunciodelnuevoproyecto“PanoramaPlazadeNegocios”deInversionesMajeyGrupoLander, quieneshananunciado
unainversióndeUS$114millonesparadostorresdeoficinasA+yuncentrocomercial enunáreade117,770m2elquese
ubicaráenlaurbanizaciónClubelGolfLosInkas,obraqueseestimaestéconcluidaparadiciembredel2014
Precios promedio de oficinas A+ en Lima
ConsideramosválidoasumirunpreciopromediodealquilerpormetrocuadradodeUS$19,sibienexistenproyectoscuya
ubicaciónsustentaría,desdeelpuntodevistadeelpropietario,elpagodehastaUS$23porm2consideramosqueestasson
situacionesexcepcionalesalmomentodelapreparacióndeesteinforme.
Acontinuaciónalgunosejemplosdelmercado:
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CentroEmpresarialdelPark2-Miraflores$20m2
ProyectoJuandeArona(CentroFinancierodeSanIsidro)-19m2
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Av.JoséFaustinoSánchez-Carrión,SanIsidro$18m2Av.PabloCarriquiri,SanIsidro(6añosaprox.)$15m2
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San Borja: el próximo boom inmobiliario corporativo
DeacuerdoaunúltimoinformedeSemanaEconómica,eldistritodeSanBorjaseperfilacomoaquelenelquese
concentraráelpróximoboomdeoficinascorporativas,sinllegaralosnivelesdefocalizacióndeSanIsidro,Mirafloreso
SantiagodeSurco;loscrucesdelasavenidasJavierPradoconGuardiaCivilyJavierPradoconSanLuisconstituiránlapróximazonacorporativadeestedistrito.
Elproyectoque,segúnseindica,seráelcatalizadorparaestedesarrolloeselSanBorjaPlaza,proyectodelGrupoBrescia.
SanBorjapresentacaracterísticasquelohacenúnico:
a) PoseeunadelimitaciónordenadaencerradoenuncuadranteconformadoporarteriasprincipalescomosonJavier
PradoporelNorte,PrimaveraporelSur,PanamericanaSurporelesteyGuardiaCivilporelOeste.Esatravesado
pordosavenidasprincipales(AviaciónySanLuis)yposeecallessecundariasparadesfoguedetráfico.
b) Esunodelosdistritosmásamigablesconelmedioambiente,incentivaelcuidadoydesarrollodeáreasverdesy
sehadesarrolladounaculturadecuidadodelasaludincentivandoasusvecinosaqueusenelcircuitodel
“Pentagonito”paracorreryhaceractividadesalairelibrec) PoseeelprincipalcircuitoculturaldelaciudadconlaBibliotecaNacional,MuseoNacionalyunnuevoteatrode
últimageneración
d) Bajacriminalidad
e) Esun“puntomedio”paraejecutivosquevivenenSanIsidro-MirafloresoChacarilla-LaPlanicie
ElprecioporM2actualmenteesmenor,todavía,quelostradicionalesdistritoscorporativosestandocercanosalos$2,700
menoresalos$5,000deSanIsidro,$4,000deMirafloreso$3,500deSurco.
Apesardetodasestasventajasexistenproblemasporresolvercomosoneltamañopequeñodelamayoríadelotesloque
obligaajuntarvariosdeellos.Otroobstáculoimportanteseráelcambiodezonificaciónrequeridoquepuedeenfrenarel
deseomunicipaldeseguirprivilegiandolaszonasresidenciales
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CENTROS COMERCIALESEntrelosaños2005al2011elusodeloscanalesdeventamodernos(CentrosComerciales)hacrecidoenformasostenida.
EstoloconfirmanempresasdeinvestigacióndemercadoscomoArellanoMarketingsegúnlacualelalcancedeloscentros
comercialespasódeun45%aun66%,lossupermercadosde64%a81%ylastiendaspordepartamentode45%a63%
Segúnunasegmentacióndemercadobasadaenestilosdevidautilizadaporestaempresainvestigadora,el56%delos
peruanostieneunestilode vidamoderno,cifraqueenprovinciasllegaaun57%.Laspersonasque tienenesteestilode
vidasonmuchomáspropensasaasistiracentroscomerciales,saliracomerfueraygastarenviajesydiversión.
Elcrecimientosostenidodelaeconomíadelosúltimosañoshahechoqueunagrancantidaddeperuanos,queantesno
podíanalcanzara estetipodebienestar,se incorporea esteestilodevidadándoseun“boom”de desarrolloeconómico
especialmente en provincias. Esto ha generado que, por ejemplo, el 40% de la inversión en centros comerciales se
concentreenelinteriordelpaísparaelaño2013segúninformedelaCámaradeComerciodeLima.
Parael2012lalistadecentroscomercialesainaugurareanivelnacionales:
Grupo Marca Comercial Fecha lanzamiento Inversión
Brescia (Cúbica) SanBorjaPlaza Noviembre $94MM
Brescia (Cúbica) PasoMancoCápac IVT ND
Parque Arauco - Wiese MegaplazaExpressChincha Diciembre $9.5MM
Mall Aventura Plaza Mall Aventura Plaza SantaAnita
Agosto $62MM
Cencocsud BajadaBalta Mayo $4.6MM
Pentarama CineramaPlaza(Tarapoto) Mayo $5MM
Ekimed El Quinde Shopping PlazaIca
IIIT $12MM
Interbank RealPlazaHuánuco IISem $21.5
Penta Penta Mall Mansiche(Trujillo) IISem $10MM
Penta PentaMallCantoGrande Noviembre $7MM
Penta PentaMallCampoy Noviembre $7MM
Penta PentaMallCruceta Diciembre ND
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AdemásdelasyaconsolidadasArequipa,TrujilloyPiuraciudadescomoTacna,Cusco,Ayacucho,Huánuco,Loreto,Pasco
ySanMartínquetienenmásde200milhabitantessonmercadospotencialesparaeldesarrollodeesteformato.
Entotalparael2013secontarácon22nuevoscentroscomercialesenelPerúconuntotaldeinversióndemásdeUS$687
millones.EnLimahastael2013seconstruirán13nuevoscentrosubicadosenlosdistritosdeSanIsidro,Surco,SantaAnita,
Breña,VillaElSalvador,SanJuandeLurigancho,ElAgustino,Chorrillos,SanBorja,Ate,JesúsMaríaySantaMaríadelMar.
LamayorcantidaddeproyectosserándesarrolladosporRealPlaza(GrupoInterbank),MultimercadosZonales(Grupo
Romero)yParqueAraucodeChile
Antelafaladeterrenosdegrandessuperficies,unanuevatendenciaenlaciudaddeLimaeseldesarrollodelos
denominados“stripmalls”cuyoformatopermiteubicarlosenáreasdegrandensidadurbana.
Jockey Plaza y Plaza San Miguel, los malls con el alquiler más alto
ElrankingdelmalmáscaroparaponerunatiendalolideraactualmenteelJockeyPlazacon$70porM2mientrasqueenPlazaSanMiguelelcostoseubicaen$65.LessiguenLarcoMar,RealPlazaCentroCívicoyMegaplazaNorte.
Elprecio,sinembargo,varíadeacuerdoalaubicacióndelatiendasegúnpiso,ubicaciónenesquina,corredor,cercaníaa
tiendaancla,etc.
Retail de Salud: el otro boom
ProductodelamayorcapacidadadquisitivaenelPerú,elgastoydemandaporatencióndesaluddemejorcalidadseha
incrementado.Existeactualmenteungrandéficitde“camas”loquehahechoqueloscostosparalascompañíasde
segurosseeleveobligándolasatomarposicionesestratégicasenestesentido.
EsasíquelasprincipalesempresasdesegurosdelPerúcomosonRímacyPacíficoSeguroshaniniciadounacarrerapor
desarrollarsuspropioscentrosdesalud,adquiriendoparaestoalgunasclínicasexistentesybuscandoterrenospara
desarrollarproyectospropios.LafamiliaBrescia(Rímac)adquiriólaClínicaInternacionalyelterrenodelaexembajada
americana,elGrupoRomeroporsuparte(Pacífico)comprólasclínicasSanBorjayClínicaElGolf(estratégicamente
ubicadaenSanIsidro)
Sinembargolacompetencianoessólointerna,operadoresextranjeroscomoBanmédicaeIntegramédica,ambaschilenas
yavantomandoposiciones,laprimeraadquiriólaClínicaSanFelipe,LaboratoriosRoeyelCentroMédicoCamacho.
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Lainformacióncontenidaenesteinformehasidoobtenidade:
• ReportemensualÁreadeEstudiosEconómicosdelBCP• InformeTécnicodelINEIaAbrildel2012• ArellanoInvestigaciónyMarketing• S&P,Fitch,Moody’s• Mediosdecomunicaciónperuanosdiversos
EsderesponsabilidaddelapersonaoinstituciónqueutiliceesteinformelaconfirmacióndelaveracidaddelamismaRemax-ConsultoresInmobiliariosno garantizasucompletitudniveracidad.Lasopinionesyestimados representannuestrojuiciodada lainformacióndisponible.Decisionesdeinversiónnodebensertomadassobrelabasedeesteinformeyaqueelmismotienecaráctermeramenteinformativo-©Remax-ConsultoresInmobiliarios2012-Ningunaparte
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