i

INSTITUTO POLITÉCNICO NACIONAL

ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERÍA

Y ARQUITECTURA

UNIDAD TECAMACHALCO

SEMINARIO DE TITULACIÓN

ADMINISTRACIÓN EN EL PROCESO CONSTRUCTIVO

ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO RELACIONADO CON LA PLUSVALÍA EN EL

CORREDOR FINANCIERO MÁS IMPORTANTE DE LA CIUDAD DE MÉXICO

TESINA

QUE PARA OBTENER EL TITULO DE

INGENIERO ARQUITECTO

PRESENTA

HAYDEE REYES OSORIO

ASESORES

DR. ARÍSTIDES DE LA CRUZ GALLEGOS

M. EN C. MARTHA LAURA BAUTISTA GONZALEZ

C.A.D. NATANAEL JONATAN MUCIÑO MENDOZA

ASESOR METODOLÓGICO

DR. HUMBERTO PONCE TALANCÓN

TECAMACHALCO, ESTADO DE MÉXICO AGOSTO 2016

ii

Índice

Pág.

Portada .............................................................................................................................. i 

Índice ................................................................................................................................ ii 

Agradecimientos .............................................................................................................. vi 

Reconocimientos ............................................................................................................ vii 

Ficha Metodológica ....................................................................................................... viii 

Glosario ........................................................................................................................... xi 

Resumen ....................................................................................................................... xiii 

Abstract: ........................................................................................................................ xiv 

Introducción .................................................................................................................... xv 

Capítulo I: La Metodología de la investigación ........................................................... 1 

1.1 Idea, propósito y alcance. ...................................................................................... 1 

1.1.1  Idea de la investigación. .............................................................................. 1 

1.1.2  Propósito de la investigación ....................................................................... 3 

1.1.3  Alcance de la investigación .......................................................................... 3 

1.2 El proceso de la investigación ................................................................................ 4 

1.3 Delimitación del problema de investigación ........................................................... 5 

1.4 LosObjetivos ........................................................................................................... 5 

1.4.1  El General. ................................................................................................... 5 

1.4.2  Los Específicos. ........................................................................................... 6 

1.5 Preguntas de investigación .................................................................................... 6 

1.5.1 La pregunta central .......................................................................................... 6 

iii

1.5.2 De investigación ............................................................................................... 6 

1.6 Justificación ............................................................................................................ 7 

Capítulo II: Fundamento Teórico y Conceptual .......................................................... 8 

2.1 Plusvalía ................................................................................................................. 8 

2.1.1  Como entender la Plusvalía ......................................................................... 9 

2.1.2  Cuales son los tipos de plusvalía ............................................................... 10 

2.1.3  Plusvalía ¿Cómo se relaciona con los bienes inmuebles? ........................ 12 

2.2Factores que determinan la plusvalía .................................................................... 14 

2.3Factores de eficiencia del suelo ............................................................................ 14 

2.3.1  Factor de zona (FZo): ................................................................................ 15 

2.3.2 Factor de ubicación (FUb): ............................................................................. 15 

2.3.3 Factor de frente (FFr): .................................................................................... 16 

2.3.4 Factor de forma (FFo) .................................................................................... 16 

2.3.5 Factor de superficie (FSu): ............................................................................. 17 

2.3.6  Factor resultante de tierra (FRe): ............................................................... 17 

2.4 Factores para la elaboración y revisión del valor de la construcción de los avalúos

................................................................................................................................... 18 

2.4.1  Valores Unitarios de Suelo. ....................................................................... 18 

2.4.2  Área de valor. ............................................................................................. 18 

2.4.3  Corredor de valor. ...................................................................................... 18 

2.5 Factores para la elaboración y revisión a los valores de referencia de cada porción

de construcción .......................................................................................................... 19 

2.5.1 Factor de Grado de Conservación (FCo): ...................................................... 19 

2.5.2 Factor de Edad de las Construcciones (FEd): ............................................... 19 

2.6 Los factores externos que intervienen en la plusvalía .......................................... 20 

iv

Capítulo III: Valuación inmobiliaria u Opinión de valor ............................................ 22 

3.1 Para qué sirve ...................................................................................................... 22 

3.1.1  El avaluó inmobiliario ................................................................................. 22 

3.1.2  Los tipos de avaluó .................................................................................... 23 

3.1.2 Calificación de títulos de participación inmobiliaria ........................................ 25 

Capítulo IV: Marco Jurídico ........................................................................................ 28 

4.1 Marco Jurídico ...................................................................................................... 28 

4.1.1 Ley de desarrollo urbano del distrito Federal (2015) ...................................... 28 

4.1.2  Ley del régimen patrimonial y del servicio público (2015) .......................... 31 

4.1.3  Reglamento de construcciones del Distrito Federal (2015) ....................... 33 

4.1.4  Normas técnicas Complementarias (2015) ................................................ 35 

4.1.5 Bando Dos ..................................................................................................... 40 

4.1.6 Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación

Inmobiliaria, así como de autorización y Registro de personas para Practicar

Avalúos. .................................................................................................................. 42 

Capítulo V: Objeto de estudio Corredor Financiero Paseo de la Reforma ............. 46 

5.1 Antecedentes del Paseo de la Reforma ............................................................... 46 

5.1.1 Paseo de la Reforma, planificación para el futuro .......................................... 46 

5.1.2 La adquisición del valor a través del tiempo .................................................. 47 

5.1.3 Rescate igual al aumento de la plusvalía ....................................................... 49 

5.1.4 El Paseo de los rascacielos en la ciudad de México, un ejemplo de valor ..... 49 

5.2 Plusvalía aplicada al Corredor Financiero Paseo de la Reforma ................... 50 

5.2.1 Reforma la Oscilación de una plusvalía positiva a una negativa ................... 51 

5.2.2 Uso mixto una estrategia predominante para la plusvalía en el CFPR .......... 52 

Conclusiones ............................................................................................................... xvi 

v

Hallazgos ..................................................................................................................... xvii 

Recomendaciones ..................................................................................................... xviii 

Referencias consultadas ............................................................................................ xix 

Apéndices .................................................................................................................... xxi 

a)  Disposiciones ................................................................................................... xxi 

b)  Cuadros, graficas e ilustraciones ...................................................................... xxi 

vi

Agradecimientos

A Dios y la Vida...

Por siempre poner en mí andar nuevos retos y grandes amigos que día a día me

han impulsado a rebasar mis propios miedos y limitantes, por enseñarme que no hay

problema que no se pueda superar, siempre con fe, dedicación, voluntad y amor.

A ti madre…

Georgina Osorio que siempre ha sido mi mayor impulso ya que es un ejemplo

lucha y tenacidad, ha sido siempre un gran soporte y motor en mi vida, que pese a las

adversidades y pruebas nunca me ha dejado caer y todos los días me impulsa a

continuar hacia adelante. ¡Siempre da lo mejor de ti!

A mis hijas…

Adnachiel y Tzuriel que me enseñan que la vida está llena de pequeños grandes

momentos y que cada día se aprende algo nuevo. Que crecer no solo es dejar la

infancia, crecer es cada paso dado durante la vida, el aprendizaje del camino y el saber

que todo sacrificio realizado da sentido a mi ser y el crecer juntas me motiva a seguir

adelante ya que ellas son mi luz, esperanza y aliciente en el sendero de vida.

vii

Reconocimientos

Al Instituto Politécnico Nacional, mi alma Mater por permitir mi crecimiento

personal y profesional e inculcar los principios básicos y éticos de la institución en mí.

A la Escuela Superior de Ingeniería y Arquitectura Unidad Tecamachalco por

todas y cada una de las experiencias que me brindo para impulsarme cada día a ser

mejor

Gracias a mis maestros que siempre me apoyaron, en todo mi camino. A todas y

cada una de las personas que jamás dudaron de mí.

Agradezco también a los Arquitectos Arnulfo Ruano C. y Alejandro Trejo M. que

me motivación para dar este paso, muchas gracias por el apoyo, gracias por darme la

oportunidad de invertir en este tiempo en aprendizaje.

A mis profesores de seminario Dr. Arístides de la Cruz Gallegos, M. en C. Martha

Laura Bautista González, C. a D. Natanael Jonatan Muciño Mendoza y Dr. Humberto

Ponce Talancón, por guiar cada día mis pasos en este proyecto,

A todos muchas gracias el apoyo…

viii

Ficha Metodológica

Estudio de mercado inmobiliario relacionado con la plusvalía en el corredor

financiero más importante de la Ciudad de México.

Área de conocimiento: Físico-Matemático.

Área de especialidad: Construcción.

Objeto de estudio: Es una descripción de los factores que alteran el valor

inmobiliario del mercado en seguimiento en Corredor

Financiero Paseo de la Reforma (CFPR)

Problema: Incremento económico y de densidad significativo

sobre el CFPR

Objetivo: Describir los factores y características que ocasionan

el incremento de la plusvalía, en el valor inmobiliario

comercial del CFPR y describir los beneficios que

implicaría su aplicación en otras ciudades.

Hipótesis de trabajo Al referir los factores y las características que

intervienen para la oscilación del valor de los

inmuebles comerciales establecidos en el CFPR, se

conocerán algunos de los elementos básicos que

influyen para incrementar la plusvalía servir como

referencia de la futura planeación de estrategias

dentro del mercado inmobiliario de otras zonas de la

ciudad y en todo el país siempre dentro del marco

jurídico y normativo que ayude a impulsar la plusvalía

de estas zonas y con ello obtener resultados positivos

en los proyectos inmobiliarios.

ix

Variable dependiente

(Factores internos) Reseñar brevemente el comportamiento del mercado

inmobiliario en referencia a la Ciudad de México. Con

los antecedentes históricos y urbanos obtenidos se

referirán algunos de los cuales influyen dentro del

valor de la zona del CFPR

Variable independiente

(Factores externos) Oscilación del valor inmobiliario y sus factores

comprendidos en otros corredores de la cuidad, la

inversión mediática, urbana política cultural y social

que va afectando el (CFPR).

Tipo de investigación: Descriptiva, porque menciona las características del

objeto de estudio, se describirán aquellos aspectos

más categóricos, distintivos y particulares del tema,

para conocer como se ha desarrollado el

comportamiento de los inmuebles con base en la

descripción de actividades, procesos, marcos jurídicos

cumpliendo con el principal objetivo, referido. ¿Por qué

y para qué?

Método: Inductivo, porque se realiza el estudio de mercado

tomando como base el marco histórico, financiero y

comercial, así como la observación considerando el

contexto jurídico y normativo como fundamento y su

clasificación en el análisis de los hechos y llegar a la

conclusión del tema

x

Técnica: Dual: observación histórica, porque se basa en

hechos pasados para analizarlos y proyectarlos al

futuro y de investigación de carácter documental para

apoyase en el acopio de antecedentes a través de

documentos gráficos formales e informales.

Aportación: Tipificar los factores dentro del marco jurídico y

normativo, que ocasionan una importante plusvalía en

el área inmobiliaria comercial de una ciudad grande

que sirve como referencia a inversionistas, gobiernos y

urbanistas constructores entre otros.

Autor: Haydee Reyes Osorio.

Director: Dr. Arístides de la Cruz Gallego, M. en C. Martha

Laura Bautista González y C.a.D. Natanael Jonatan

Muciño Montoya. Asesor metodológico Dr. Humberto

Ponce Talancón.

Lugar y Fecha: Tecamachalco Estado de México, a 5 agosto del 2016.

xi

Glosario

Plusvalía: Beneficio obtenido por la enajenación de un activo que se realiza a un precio

superior al de adquisición. En términos reales la plusvalía se calcula descontando el

efecto de la inflación. (La gran enciclopedia de economía, wwweconomia48.com, 2012)

Entorno: Es el conjunto de servicios públicos, equipamiento educativo y de salud, e

infraestructura necesaria para garantizar la funcionalidad de los espacios

habitacionales. (Berenice Santos, Prezi, 17 nov 2012)

Inmobiliario: Relativo a los bienes inmuebles o bienes que no son transportables.

(Diccionario Manual de la Lengua Española Vox. © 2007 Larousse Editorial, S.L.)

Valor: Cualidad de las cosas, en cuya virtud por poseerlas se da cierta suma de dinero

o algo equivalente, mientras que valorar es hacer que aumente el precio de una cosa

(Julio Turmo Padura, Eulalia Villaronga Sánchez, Valoración inmobiliaria teoría y

práctica, 2006, pp. 35)

Bienes raíces: Bienes inmuebles (o bienes raíces) Propiedades que no pueden

moverse del lugar en el que están, tales como tierras, locales o viviendas.

(Derecho.com & Jurisweb.com 1997)

Densidad poblacional: Número de habitantes por hectárea, pero considerando

solamente el área urbana consolidada que en la mayoría de los casos es inferior a la

superficie total del municipio.

Marco legal: El marco legal proporciona las bases sobre las cuales las instituciones

construyen y determinan el alcance y naturaleza de la participación política. En el marco

legal regularmente se encuentran en un buen número de provisiones regulatorias y

leyes interrelacionadas entre sí. (ACE Project 1998-2016)

Costo: El costo o coste es el gasto económico que representa la fabricación de un

producto o la prestación de un servicio. Al determinar el costo de producción, se puede

establecer el precio de venta al público del bien en cuestión (el precio al público es la

suma del costo más el beneficio). (WordPress, Julián Pérez Porto 2008)

xii

Precio: Es la medida del Valor de cambio de los Bienes y servicios. En sentido jurídico,

cantidad de Dinero que se paga por una cosa (http://www.eco-finanzas.com/index.htm)

Factor: Elemento o circunstancia que contribuye, junto con otras cosas, a producir un

resultado (CITE Copyright © 2013 K Dictionaries Ltd)

Avaluó: Se refiere a la acción y resultado de valuar o de valorarse, en el aprecio o

apreciar en poner, fijar, valuar o determinar el precio de algo o de así mismo de una

moneda o la tasa, en graduar y fijar el mismo precio de una mercancía. (Copyright ©

2016 definiciona)

Corredor urbano: Los corredores urbanos surgen como apoyo a los subcentros

urbanos y se localizan en algunas vías principales, se les plantea la utilización mixta de

uso del suelo para que de esta manera por su ubicación lineal, ofrezcan servicios de

igual o menor nivel y un fácil acceso. (Weebly 2015)

CUS (Coeficiente de Utilización del Suelo): El CUS indica el máximo de metros

cuadrados que se pueden construir en un lote. Se expresa en número de veces, en

relación con el tamaño total del predio. (Gerencia RED Bienes Raices, Consejos

Inmobiliarios, Mercado Inmobiliario 2011)

COS (Coeficiente de Ocupación del Suelo): Este coeficiente indica el área de terreno

donde se puede desplantar (ocupar) el edificio, el resto debe dejarse libre de

edificación. (Gerencia RED Bienes Raíces, Consejos Inmobiliarios, Mercado

Inmobiliario 2011)

CAS (Coeficiente de Absorción del Suelo): Señala la parte de un predio que debe

dejarse libre, es decir, sin construcciones (como techos, pavimentos, sótanos o

cualquier otro material impermeable). (Gerencia RED Bienes Raices, Consejos

Inmobiliarios, Mercado Inmobiliario 2011)

Uso de suelo: Se clasifica de acuerdo a su ubicación como urbano o rural, representa

un elemento fundamental para el desarrollo de la ciudad y sus habitantes ya que es a

partir de éstos que se conforma su estructura urbana y por tanto se define su

funcionalidad (Procuraduría Ambiental y ordenamiento territorial del D.F. 2003) .

xiii

Resumen

La presente investigación tiene como objeto de estudio describir los factores que

intervienen en los inmuebles y su incremento económico y de densidad significativo

sobre el Corredor Financiero en la Avenida Paseo de la Reforma, conocer cuáles son

los aspectos que están interviniendo para que la inversión crezca continuamente dentro

de esta zona, revisar de manera general cuáles son las repercusiones generadas

dentro del marco jurídico, para comprender porque se vienen originando estos

desarrollos.

Revisar de manera general los procesos llevados a cabo para crecimiento económico

de acuerdo a la demanda establecida por el mercado y saber cuáles sus implicaciones.

El costo de adaptación se traduce en una inversión: debe ser retornable para las

empresas y generar un impacto económico positivo dentro de la zona, crear empleo,

zonas urbanas agradables.

Consiste además en sintetizar las características y factores dentro del marco jurídico y

normativo que ocasionan una importante plusvalía en el área inmobiliaria comercial de

una ciudad grande que servirá como referencia a inversionistas, gobiernos, urbanistas

constructores etc.

xiv

Abstract:

The following research study aims to discover the factors involved in real state and its

economic growth and significant density over the Corredor Financiero located at

Avenida Paseo de la Reforma, to know what aspects are intervening so that the

investments grow continuously within this area, review in a general manner which

repercussions are generated within the legal framework, to better understand why these

developments are being originated.

Comprehensively review the process carried out for the economic growth according to

the demand stablished by the market and know its implications.

The cost of adaptation results in an investment; it must be refundable to the companies

and generate a positive economic impact within the area, create jobs and agreeable

urban zones.

It also consists in synthesize the characteristics and factors within the legal and

normative framework causing a significant capital gain in the commercial real state area

in a big city that will serve as a point of reference to investors, government, urban

constructors, etc.

xv

Introducción

El aumento de las tecnologías ha forjado nuevas oportunidades de edificación y ha

incrementado enormemente la construcción de inmuebles de grandes alturas, su

variedad de servicios al interior de estos crea el entorno perfecto para una plusvalía.

¿Qué es la plusvalía? ¿Cómo impacta el entorno urbano para el aumento del valor?

El objeto de estudio se focaliza en la plusvalía del Paseo de la Reforma y nos brinda

otro tipo de interrogantes. Ya que el crecimiento de estas edificaciones deriva en un

beneficio a corto, mediano y largo plazo tanto a particulares como al gobierno, de ahí

surge la pregunta: ¿Se puede replicar en otras ciudades del país? ¿Históricamente

Paseo de la Reforma está destinado a ser el corazón financiero, en la Ciudad de

México? ¿Cuáles son los lineamientos jurídicos y legales que dan plusvalía a este

corredor? Al ser un espacio con todos los servicios origina que exista una gran

incorporación de empresas nacionales y extranjeras, las cuales generan una gran

demanda de personas y servicios, que se traduce en una alta creación de empleos, por

lo que es importante conocer el entorno de este CFPR para poder sintetizar los

aspectos que ocasionan el aumento en la plusvalía.

Para poder comprenderlo de manera práctica se desarrollara en el capítulo I, la

Metodología de la investigación, en la cual se define la idea, hipótesis, propósito y

alcance de esta investigación, también delimitaremos el tema, con la justificación para

ello, en el capítulo II llamado Factores que determinan la plusvalía, se mencionan el

fundamento teóricos y conceptual señalando los aspectos teóricos que intervienen en la

plusvalía y los elementos que intervienen dentro de este mercado para determinarla.

Para comprender que es un avaluó inmobiliario, los tipos existentes de avaluó y su

calificación de títulos de participación se abordara el capítulo III, para el capítulo IV se

mencionan algunas de las leyes y su reglamentación que se relacionan en la

determinación de la plusvalía y la valuación de los inmuebles, para finalizar

describiremos en el capítulo V el objeto de estudio Paseo de la Reforma, su

características, adquisición de valor entre otros, se realizara una breve conclusión,

mencionaremos los hallazgos y la conclusión del tema de estudio.

1

Capítulo I: La Metodología de la investigación

1.1 Idea, propósito y alcance.

Para realizar una investigación, el punto de partida es la generación de una idea. “Las

ideas constituyen el primer acercamiento a la realidad que habrá de investigarse”

(Hernández, R., Fernández, C. y Baptista, P. (1997:2). Para esta etapa nuestra idea se

centra en la plusvalía.

De acuerdo con Paul D. Leedy (1993:127). Escribir el propósito de investigación

significa delinear todas las etapas del proceso, en orden lógico. Teniendo como

propósito organizar todas las etapas del proceso de investigación.

Como explica Hernández, Fernández & Baptista (2010), cuando se habla sobre el

alcance de una investigación no se debe pensar en una tipología, ya que más que una

clasificación, lo único que indica dicho alcance es el resultado que se espera obtener

del estudio y hay que definir si la investigación se inicia como exploratoria, descriptiva,

correlacional o explicativa y hasta qué nivel. En este punto estaremos refiriéndonos a

que será de carácter descriptivo.

1.1.1 Idea de la investigación.

La oscilación del valor inmobiliario sobre la plusvalía del CFPR, ha respondido de

manera positiva al ámbito económico de esta zona. Sus altos precios de adquisición y

renta, han generado un aumento comercial en la zona, ¿Cómo influye el costo del m2 a

la imagen de las empresas que actualmente están establecidas en este corredor? ¿Sus

efectos tienen un costo-beneficio positivo en la economía en general?

Es históricamente un corredor de gran referencia, es una avenida con gran afluencia

turística, empresarial y comercial; un punto alusivo a la política de nuestro país, esta

avenida desde su creación ha pasado por todas las facetas, su creación, auge y

decadencia pero ha encontrado los elementos perfectos para tener de manera

itinerante un aumento de población.

2

Se ha incentivado otras zonas de la ciudad pero la zona de negocios es al día de hoy el

CFPR. ¿Por qué el mercado de negocios prefiere esta zona?, ¿Cómo se clasifican los

niveles de inversión en la zona? ¿Por qué la plusvalía de la zona es realmente

retornable?

Todos estos factores, la carga histórica, su arquitectura, servicios, y cercanía con

muchas de las entidades gubernamentales nacionales y extranjeros, han conjugado un

mayor valor a la zona, creando el ambiente propicio para la concentración de negocios.

El factor de estudio para este tema es amplio y la gama que se desprende lo es aún

más, abarca temas como urbanismo, bienes raíces y planeación urbana, cada uno de

estos temas es un área de estudio con oportunidad.

Este fenómeno resulta atractivo para el estudio, es una mezcla de objetivos distintos,

los cuales se dirigen a un mismo punto: la creación de espacios para la concentración

de grandes empresas, el cual se refleja en el aumento en el costo de adquisición o

renta de uno de estos inmuebles en la zona, es decir: oferta y demanda.

Para comprender el crecimiento de la ciudad, se deberá saber que la plusvalía de esta

zona ha tenido altibajos con el paso del tiempo, y que al ser extensa su longitud, sus

costos varían de un extremo a otro, en épocas recientes su afectación dentro del ámbito

urbano, comercial y financiero, ha creado distintas caras que influyen para su alto nivel

de rentabilidad. Cierto es, que con el paso del tiempo el auge del CFPR ha dado vida a

colonias de su periferia como la Roma, La Condesa y Tabacalera, las cuales se

benefician de manera indirecta lo que genera un incremento de plusvalía en las

mismas, pero no hay que olvidar que aún existen zonas dentro de esta misma avenida

que no tienen el mismo valor.

En este corredor en particular, ya no es necesario trabajar en publicidad para ofertarlo,

en la mayoría de los casos, estos ya tienen un arrendatario aun antes de terminar la

construcción, el costo de la adecuación, tiende a crear dentro del mercado inmobiliario

categorías de impacto en inversiones, que resulta necesario comprender.

3

1.1.2 Propósito de la investigación

La presente investigación tiene como propósito conocer cuáles son los factores que

intervienen para la fluctuación de plusvalía en el CFPR, los aspectos que participan

para que la inversión crezca o decrezca, entender cómo se generan las posibilidades

de rentabilidad de un espacio. Con estas características y su revisión de manera

general dará como resultado cuáles son los lineamentos establecidos dentro del marco

jurídico, protección civil, crecimiento urbano, económico y de mercado, para

comprender porque se están originando estos desarrollos.

1.1.3 Alcance de la investigación

Sintetizar de manera general los lineamientos básicos para la dirección, planeación

urbana, de mercado y las bases legales sobre las cuales se sustenta la plusvalía en el

mercado inmobiliario, sus parámetros y limitantes que intervienen en el tema.

También se recapitulara de manera breve la información que existe en torno a este

corredor, la cual es basta y de no tener el conocimiento básico de los antecedentes y

normas básicas, se puede dañar enormemente este complejo comercial, causando una

gran pérdida para las empresas, población y gobierno.

¿Por qué la plusvalía de la zona se vuelve retornable para la ganancia de las

empresas? y ¿Por qué atrae al mercado comercial el CFPR?

Durante años se han creado corredores económicos como la de los Avenida

insurgentes, Periférico sur o Santa Fe, por mencionar algunas, intentado activar

económicamente otras zonas dentro de la ciudad, pero sin éxito, pero el resultado no ha

sido tan redituable como el CFPR, desde su creación ha sido un corredor con una

tendencia comercial, financiera, cultural y además está justo al lado de una de las áreas

verdes más protegidas de la ciudad, el bosque de Chapultepec, lo que la convierte en

un punto de referencia en nuestro país, aunque no hay que olvidar que en el extremo

oriente encontramos el popular barrio de Tepito y el histórico Tlatelolco, lo cual refleja lo

cambiante que es el valor dentro de un corredor como Paseo de la Reforma.

4

1.2 El proceso de la investigación

Se enfoca el proceso de la investigación de manera general en el siguiente modelo:

Figura 1 Modelo investigación. Fuente: Elaboración propia.

5

1.3 Delimitación del problema de investigación

Acotar, reducir o precisar un tema o problema a estudiar. Se delimita a través de

señalar el tiempo y el lugar específico al tema elegido. Para este caso se realizara de la

siguiente manera:

¿Cuáles son los factores de estudio de mercado inmobiliario en relación a la plusvalía

en uno de los corredores comerciales más importantes de la Ciudad de México?

¿Cuál es la oscilación del valor inmobiliario y sus factores en el Corredor Financiero del

Paseo de la Reforma?

El periodo del estudio se delimito desde su nuevo renacer después del sismo de 1985 y

lo situaremos en los años de 1994 al 2016

1.4 Los Objetivos

Para poder delimitar este planteamiento se establecerán en dos categorías: generales y

específicos

1.4.1 El General.

Los objetivos generales nos brindan información sobre la realidad y características del

mercado inmobiliario, para poder comprender su funcionamiento y suministrar el

conocimiento básico que pueda aplicarse, comprendiendo los sistemas de intercambio

comercial.

Al conocer los motivos que alteran los precios del valor de los inmuebles dentro del

mercado, delimitándolo para este caso en la zona dorada de Reforma, se explicara de

manera general los factores que lo alteran, su legislación y el radio de acción para esta

zona en particular.

6

1.4.2 Los Específicos.

El análisis para este caso tratara básicamente de tres aspectos los cuales se señalan a

continuación: Delimitar los factores existentes alrededor de los inmuebles para el

aumento de la plusvalía, sintetizar sus características generales teniendo una referencia

histórica a nivel general y particular y por último distinguir que condiciona a los

corredores comerciales los aspectos legales y técnicos lo cual nos dará un mayor un

panorama.

1.5 Preguntas de investigación

La pregunta de investigación es el primer paso para comenzar una investigación, no es

posible comenzar a redactar o preparar un proyecto de investigación sin tener las

preguntas de investigación de referencia. Para nuestro estudio estableceremos una

pregunta central y tres de investigación para que sea el eje rector de esta investigación.

1.5.1 La pregunta central

¿Cuáles son las características que ocasionan el aumento de plusvalía en la zona

dorada del CFPR?

1.5.2 De investigación

¿Cuál es el aspecto normativo y jurídico que se aplica para el estudio del mercado

inmobiliario? ¿Cuáles son los antecedentes de esta zona?, ¿Cómo se ha traducido la

oscilación de precios en el mercado inmobiliario de la zona?

Es importante señalar que se necesita conocer cuál es la perspectiva del mercado

inmobiliario para el crecimiento de la plusvalía dentro de la zona, con el aumento del

número de construcciones en la zona, al grado de convertirse en un verdadero punto de

inversión. Continuando con la elevación considerablemente el costo por m2 de los

inmuebles.

7

1.6 Justificación

Con la evolución del CFPR, se liga a la proyección de servicios con los que cuenta la

zona, su planeación histórica, su conservación y movilidad, son solo algunos de los

factores que puede dar a la zona un incremento de valor en el mercado o repercutir en

el mismo, la plusvalía adquirida de los inmuebles del CFPR, es considerable y continua

proyectándose a manera de poder igualarse con corredores internacionales. Para poder

tener un panorama general es necesario saber el impacto y la proyección para este

polígono de acuerdo a los lineamientos jurídicos y comerciales sobre el cual se

desarrolla.

Teniendo como referencia estos factores se realiza una síntesis de todos los aspectos

que intervienen en ella, para tener una perspectiva más amplia, del porque la plusvalía

juega un papel importante en la industria inmobiliaria, porque es trascendental para el

impacto económico dentro de esta zona de estudio. Integrando las propiedades de

estos factores se tendrá una referencia más clara de los aspectos que influyen en el

aumento del costo de los bienes inmuebles, los cuales pueden preceder como

referencia a constructores, urbanistas, inversionista y todos aquellos que busquen una

mención de los factores de fluctuación del mercado inmobiliario. Al realizar la

comparativa de un polígono con despunte de plusvalía en sus bienes raíces y detectar

los principios básicos que le favorecen, se podrá tener un espacio para la inversión y

generación de empleos.

Todas estas vertientes serán una ventana ´que permitirá visualizar de manera global

las condiciones dadas a los inversionistas, quienes al decidir el asentamiento dentro de

estas zonas estarán activando un crecimiento económico y laboral en la zona

propiciando la inversión en el mercado privado el cual de manera indirecta o indirecta

estará generando un beneficio social al crear fuentes de empleo dentro de estas zonas.

8

Capítulo II: Fundamento Teórico y Conceptual

La fundamentación teórico-conceptual asume un papel básico, ya que integra los

conocimientos del investigador y se constituye en el fundamento del análisis, del

método utilizado, de la discusión y de las conclusiones de la investigación. (Metodología

de la investigación, Ernesto A. Rodríguez Moguel, Universidad Juárez Autónoma de

Tabasco 2005 pp. 57)

Estos fundamentos serán compuestos por las definiciones de los conceptos de manera

general y particular se define brevemente que es y cuáles son las variantes del objeto

de estudio en el que se basa esta investigación.

2.1 Plusvalía

La plusvalía es una palabra que se emplea en nuestro idioma para indicar el aumento

que ha experimentado en su valor una cosa y a razón de causas externas a la misma.

La sucesión de hechos, acontecimientos ajenos a alguna una cosa o un bien, hacen

que los mismos padezcan un aumento en su valor. Cabe destacarse, que el origen de

esta palabra se remonta a dos siglos atrás, en el siglo XIX y más precisamente ha sido

el filósofo alemán, creador del Marxismo, Karl Marx, quien la ha acuñado y difundido.

(Vía Definición ABC http://www.definicionabc.com/economia/plusvalia.php)

Aunque la definición inicial es netamente económica el paso del tiempo ha moldeado su

sentido inicial, el ámbito que rodea a los inmuebles es de manera indirecta una forma

de incrementar o demeritar su valor y de igual forma se comienza con el

posicionamiento de una zona en particular. Para él CFPR se analiza la plusvalía de los

bienes inmuebles y se describirán que factores se considerados al momento de definir

su costo dentro de una poligonal determinada.

9

2.1.1 Como entender la Plusvalía

De acuerdo al ideario sostenido por Marx la plusvalía consistía en la acumulación de

dinero perpetrada por la clase capitalista gracias al esfuerzo que oportunamente realiza

el obrero. Porque el obrero recibe un determinado salario como pago por la actividad

que desarrolla, pero claro, existe un valor adicional, por arriba, que el empleado trabaja

que no se le paga y el que lo termina percibiendo es el dueño de los medios de

producción, el capitalista, en términos de la ideología Marxista. (Vía Definición ABC

http://www.definicionabc.com/economia/plusvalia.php )

Carlos Marx, nos dice Valor que el trabajo no pagado del obrero asalariado crea por

encima del valor de su fuerza de trabajo y del que se apropia gratuitamente el

capitalista. La plusvalía expresa la esencia y la particularidad de la forma capitalista de

explotación, en la que el plus-producto adquiere la forma de plusvalía.

Lenin, llamó a la teoría de la plusvalía piedra angular de la doctrina económica de Marx.

El desarrollo del capitalismo cuyo principal motor es la sed de lucro, la obtención de

plusvalía, conduce inevitablemente a que se agrave la contradicción fundamental del

capitalismo, o sea la contradicción entre el carácter social de la producción y la forma

capitalista privada de la apropiación de los resultados del trabajo; conduce a que se

agudicen las contradicciones de clase y, como consecuencia, el inevitable cambio

revolucionario del capitalismo por un modo de producción nuevo, más progresivo: el

socialismo.

Serra Moret, da a esta palabra diversos significados. Uno de ellos está referido al valor

adquirido por las cosas existentes, en virtud de circunstancias ajenas a su propia

naturaleza, como ocurre con los inmuebles urbanos cuando se encuentran beneficiados

por mejoras y obras públicas realizadas en sus proximidades, o en los inmuebles

rústicos cuando se ven afectados por el trazado de caminos, ferrocarriles, obras

hidráulicas. También, por los aumentos de población y riqueza. La escuela socialista

considera que durante el proceso de la producción se forma la plusvalía, es decir, los

nuevos valores creados por el trabajador.

10

Plusvalía significa mayor valor, porque se considera que la mercancía producida tiene

valor mayor que las cosas consumidas para producirlas.

La primera parte del valor de la mercancía constituye lo que se denomina precio de

costo, y la segunda se llama plusvalía; ningún empresario venderá su mercancía por el

precio de costo, porque ello significa que está vendiendo por debajo del precio real de

la misma, eso significaría que está perdiendo de ganar.

Según menciona Rodríguez Lozada (Ilustrados 2011) La plusvalía seria entonces la

base de las ganancias de los empresarios.

Se entiende entonces a la plusvalía como el sobrecosto de un producto

independientemente de su costo de manufactura, para poder aplicarlo dentro del

mercado inmobiliario se establece que el costo de un bien inmueble puede comenzar

desde el costo de un terreno hasta la renta de una construcción ya que los factores que

lo propician deben estar bien establecidos o se corre el riesgo de caer en perdidas, el

cual sería el caso contrario de la plusvalía (decrecimiento de valor) con el cual se

obtienen perdidas económicas para el empresario. Al final la esencia es la misma: un

sobre valor que depende en gran medida de la Ley de la oferta y la demanda.

2.1.2 Cuales son los tipos de plusvalía

Algunos autores definen dos tipos de plusvalía: La absoluta y la relativa cada una

aporta características distintas a la manera de generar una ganancia para el empresario

por lo tanto definimos que:

La plusvalía absoluta: se genera prolongando la jornada de trabajo más allá del punto

en el que el obrero se limita a producir un valor equivalente al valor de su fuerza de

trabajo (tiempo de trabajo necesario o retribuido). Para incrementar esta plusvalía se

necesita aumentar el número de horas de la jornada de trabajo, así, si una jornada de

trabajo es de 8 horas 6 son el tiempo necesario y 2 tiempo de trabajo adicional,

pudiendo aumentar la jornada a 10 horas con el mismo salario, lo que dará 4 horas de

trabajo adicional en vez de 2 y por lo tanto se generara mayor plusvalía.

11

En la práctica, esto es difícil realizar porque la jornada de trabajo tiene un límite legal

máximo de 8 horas diarias y la lucha de los trabajados tiende a lograr que esta jornada

se reduzca cada vez más.

La plusvalía relativa, consiste en aumentar el tiempo de trabajo remunerado, sin que se

afecte el número de horas trabajadas. Es decir si ahora en vez de pagarle al trabajador

6 horas, se le pagan 5, su salario se habrá reducido y no le alcanza para comprar los

medios de subsistencia y por lo tanto, se reproduciría inadecuadamente. Luego

entonces, se requiere que el valor de las mercancías que compran los trabajadores baje

para que puedan comprar las mismas mercancías que antes, pero ahora con un salario

menor, o sea igual a 5 horas en lugar de 6 horas. Al aumentar la productividad de los

trabajadores, estos pueden producir un mayor número de mercancía en un menor

tiempo. Obviamente cada mercancía valdrá menos que antes porque tiene menos

tiempo de trabajo socialmente necesario que antes y al tener menor valor su precio será

menor y por lo tanto los trabajadores podrán comprar con salarios menores (5 horas en

lugar de 6 horas), las mismas mercancías que compraban antes.

La plusvalía extraordinaria, puede suceder que una empresa logre de manera individual

un avance tecnológico de sus procesos productivos porque introduzca mejoras

tecnológicas, con lo cual haga que el tiempo de trabajo necesario en su empresas sea

menor que el tiempo de trabajo socialmente necesario; con esto obtendrá, además de

la plusvalía relativa, una plusvalía extraordinaria, la cual tiene las siguientes

características: es aplicable solo a algunos capitalistas que modernizan sus empresas y

aplican innovaciones tecnológicas, requiere que los salarios permanezcan constantes

aunque se reduzca el tiempo de trabajo necesario, si todos los demás empresarios

buscan aplicar esta nueva tecnología para aumentar la productividad, la plusvalía

absoluta se convierte en relativa, con lo cual elimina la diferencia entre el valor

individual de las mercancías producidas por la empresa y la vida social, es un

fenómeno temporal que desaparecerá cuando el progreso tecnológico se generalice en

todas o la mayoría de las empresas. Ávila Macedo Juan José, 2003, Umbrak Editorial

12

Rodríguez Lozada, Gizeh define: Donde existe un capital invertido se puede obtener

una plusvalía, la cual es el mayor valor que se adquiere en la mercancía en un proceso

productivo, es decir la ganancia en virtud del aumento del valor.

Desde el punto de vista económico la plusvalía se entiende como el valor adicional al

proceso de elaboración de cualquier producto, en el ámbito inmobiliario este valor se va

generando a partir de una serie de lineamientos legales y factores del entorno que van

creando este ámbito, en nuestro caso es básico identificar: su ubicación, área, si cuenta

con desniveles o el tipo de equipamiento que tenga a su alrededor, entre otros

aspectos.

Saber cuál es el fundamento de la plusvalía ayuda a entender la importancia de esta

para generar ganancias, y al tener una visión general se puede entender la manera más

eficaz de aplicarlo al ámbito inmobiliario, al entender que la plusvalía es la relativa.

2.1.3 Plusvalía ¿Cómo se relaciona con los bienes inmuebles?

El capital de inversión no solo se aplica a la manufactura de servicios o productos,

dentro estos también se encuentran los bienes inmuebles o bienes raíces, ¿cómo se

logra que un espacio logre cobrar un gran valor de mercado? Esto depende

básicamente de la ubicación, y servicios con los que se cuenta. Desde tiempos antiguos

la cercanía a comercios, centros políticos y de recreación que eran considerados solo

para ciertos sectores de la población detonaban el valor de un terreno, esta tendencia

se fue extendiendo a los lugares con paisajes hermosos o vistas privilegiadas y se

volvieron propicios para excluir a los sectores más pobres, con el tiempo fueron

incrementando su valor, al ser limitados y de uso exclusivo para los niveles más altos

de la población lo que detono su incremento en costo, se consideraría el antecedente

de los bienes raíces

Las condiciones en que se encuentran los mercados financieros, la alza en índices y

cotizaciones alrededor del mundo generan la incertidumbre por bajas tasas de interés,

pronunciada volatilidad en los mercados accionarios, inflación y gran inestabilidad en

las principales divisas se convirtió en uno de los factores para que algunos

13

inversionistas comenzaran a buscar a ver otras formas de inversión, no financieras e

inestables, para evitar ver deteriorado su patrimonio, por lo que con este antecedente

se entiende por qué el mercado de la valuación al día de hoy está en manos de

economistas en su gran mayoría. .

Hay que destacar los metales preciosos como el oro, plata y piedras preciosas, tienen

altos costos pero variaciones en ocasiones muy fuertes los Bienes Raíces como

terrenos, casas, edificios, departamentos o tiempo compartido, conservan o

incrementan su valor a largo paso sobre todo si los encontramos en posiciones

estratégicas. La inversión en inmuebles se ha convertido en un complemento más,

difícilmente será una forma de desplazar a otros instrumentos de inversión, pero es

parte de la diversificación de una cartera para el inversionista.

La plusvalía de un inmueble depende de que exista un gran proyecto inmobiliario, que

la zona tenga proyectado tener importantes vialidades o que se convierte en una zona

de moda, hay que considerar a nivel general, al invertir en Bienes Raíces se debe

considerar que la propiedad esté inscrita en el Registro Público de la Propiedad, que

conozca su situación fiscal, que puede escriturarse, que sea de trámite legal (que tenga

escrituras), que no esté intestado, que identifique vicios ocultos de la propiedad y que

se conozca la zona (Sandra Hendrix Economía y Finanzas 7. mayo .2013 )

Para Hernán Marchant Montero 2010 el incremento de la valoración comercial de un

inmueble a medida que transcurre el tiempo es uno de los atributos más atractivos para

un comprador al momento de evaluar y de decidirse por una u otra opción. Es la

plusvalía. Este concepto económico muchas veces es mal utilizado, y es que hay dos

conceptos diferentes que hay que identificar. La plusvalía ya explicada y la minusvalía,

es decir, una disminución de la valoración comercial de la propiedad en el tiempo.

(Hernán Marchant Montero.Portalinmobiliario.com, 27/07/2010)

14

La plusvalía y la minusvalía en esencia son el valor de algo en la plusvalía que es el

término que usualmente se emplea es básicamente para referirse al sobre valor de un

bien en esta caso un inmueble, como ya se ha mencionado este dependen de la

planeación y proyección a futuro, siempre y cuando sean aspectos positivos para el

área donde se planifiquen de no ser así en lugar de crear plusvalía se generara una

minusvalía, citemos como ejemplo: una casa habitación sobre una avenida principal

genera un costo más alto que una que se encuentre dentro de la misma colonia pero

sobre una calla terciaria, esto es para nosotros una ganancia, una plusvalía, pero si el

gobierno por razones de vialidad traza un puente elevado o a desnivel sobre esta

avenida principal reduce dramáticamente su costo ya que visibilidad del inmueble se

pierde así como la vista del entorno y generara perdidas a gran parte de la colonia, a

este factor lo denominamos minusvalía.

2.2 Factores que determinan la plusvalía

Para poder determinar un valor se requieren ciertos aspectos, como se ha venido

mencionando un inmueble ubicado en un perímetro sin servicios o seguridad no es

atractivo, en contraste si ese mismo inmueble se localiza en un ambiente con la

infraestructura necesaria su valor aumentara. Para ello se tienen definidos varias

aspectos como son: El factor de eficiencia del suelo, el factor de uso, el factor de

viabilidad, el tamaño y los factores de eficiencia de construcción, todos ellos nos dan

una idea general del costo que genera el inmueble, es decir, plusvalía.

2.3 Factores de eficiencia del suelo

Menciona el Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación

Inmobiliaria: Los factores de eficiencia del suelo que serán aplicables para la

elaboración y revisión de los valores de referencia de las áreas y corredores de valor

según las características del terreno. Para ello se dividen en: la ubicación, la zona, su

frente, la forma y su resultante. Estos factores son básicos en la plusvalía ya que de

manera ejemplificativa se sabe que no es el mismo valor el de un inmueble con una

superficie de fachada menor contra el mismo terreno ubicado en una esquina su costo

es mayor.

15

2.3.1 Factor de zona (FZo):

Dicen los especialistas que es una de las tres principales determinantes en el valor de

un inmueble, y la clasifican en el siguiente orden: Ubicación, ubicación y ubicación. Este

factor influye en el valor de un predio y está determinado según su ubicación dentro de

un área de valor específica, para la aplicación de este factor se entenderá por:

a. Calle moda, aquélla cuyas características de tráfico vehicular, anchura,

calidad de carpetas, mobiliario urbano de aceras y camellones, se presenta

con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique el inmueble.

La gran mayoría de la traza en las ciudades tiene definido el ancho de las calles

primarias, secundarias y terciarias, a esto se le puede denominar moda, de igual forma

el metraje de los terrenos por ejemplo: 9.00 m de frente por 20.00 m de largo en

manzanas de 14 o 20 predios, cuando se encuentra una constante presente en la traza

también se considera moda.

2.3.2 Factor de ubicación (FUb):

Este factor que influye en el valor unitario medio correspondiente al área o corredor de

valor en su aplicación a un predio, en función de la posición del mismo en la manzana

en que se ubica.

Como ejemplo práctico tomaremos la lotificación de una manzana no tiene el mismo

valor el terreno de la esquina que el intermedio este es el factor de ubicación. Para este

caso en particular de Avenida Paseo de la Reforma encontramos contrastes

importantes con respecto al valor del suelo, es la misma avenida pero es muy alto su

valor en las cercanías del Periférico, el Ángel, Insurgentes y la Diana, y el valor del

mismo predio disminuye considerablemente si lo ubicamos sobre la misma avenida a la

altura de Eje 1 o eje 2 Norte, ya que en este tramos encontramos el área de la colonia

Morelos (Tepito).

16

2.3.3 Factor de frente (FFr):

Factor que influye en el valor unitario del área o corredor de valor al aplicarse a predios

con menor frente del que autorizan los reglamentos correspondientes.

Como ejemplo se retoma la lotificación de la manzana: la esquina de terreno tiene

mucho más valor que un terreno intermedio, porque el frente en una esquina es del

doble de vista, es decir se puede ver desde dos vialidades, en cambio el terreno

intermedio solo desde una. Característica se define este factor, ya puede ambos frentes

se podrían habilitar de manera comercial, habitacional, entre otros, es decir el frente del

terreno puede generar mayores ganancias.

2.3.4 Factor de forma (FFo)

Factor que influye en el valor unitario del área o corredor de valor, en su aplicación a un

predio de forma irregular, es decir, que no es de forma rectangular. Se entenderá por:

a. Rectángulo inscrito (Ri): El mayor rectángulo que puede inscribirse en un

predio haciendo coincidir su frente con él, o uno de los frentes del predio.

b. Áreas restantes (Ar): Las áreas del predio que quedan fuera del

rectángulo inscrito.

c. Porción anterior (Pa): La parte del rectángulo inscrito cuyo fondo no es

mayor que tres veces el frente. Incluye además todos los rectángulos que

pueden inscribirse en las áreas restantes que tengan frente a alguna vía

de acceso.

d. Porción posterior (Pp): La parte del rectángulo inscrito que no es porción

anterior. Incluye además todos los rectángulos que pueden inscribirse en

las áreas restantes sin frente a una vía de acceso.

a. Áreas irregulares con frente a la calle (Ac): Las áreas restantes con frente

a alguna vía de acceso que no forman parte de la porción anterior.

b. Áreas irregulares interiores (Ai): Las áreas restantes sin frente a alguna

vía de acceso que no forman parte de la porción posterior.

i. El cuadrado se entenderá como un caso particular del rectángulo.

17

Esto nos indica que la forma poligonal del terreno pude afectar al factor de frente y si se

tratase de un inmueble irregular el área de aprovechamiento geométrico al momento de

construir es menor a la utilizada en un polígono regular (rectángulo-cuadrado)

Existen polígonos que por las condiciones de vialidad o de forma del área donde se

encuentran derivan en estas descripciones también es común entre familias heredar

predios y estos se van dividiendo y subdividiendo, generando áreas irregulares.

2.3.5 Factor de superficie (FSu):

Factor que afecta al valor unitario del área o corredor, al aplicarse a un predio mayor de

dos veces la superficie del lote moda, para la determinación de este factor se entenderá

por:

a. Lote moda, al lote cuyo tamaño se repite más en el área o en el corredor del

valor, por ejemplo un fraccionamiento o colonias de traza regular, para estos

casos es común encontrar la mayoría de los predios con el mismo número

área.

Es decir si tengo un predio mayor al establecido en el área fraccionada se debe realizar

un estudio considerando este factor.

2.3.6 Factor resultante de tierra (FRe):

Factor que se obtiene de multiplicar los cinco factores señalados en este artículo.

En resumen al tener la revisión de la zona donde se localiza, su ubicación, validar el

frente con el que se cuenta, su geometría y la superficie podemos dar una opinión del

espacio, para poder realizar una valoración más precisa del costo que puede obtener

este inmueble.

Básicamente es la concreción de los factores para dar un “veredicto final” sobre el costo

del inmueble en decir una valuación.

18

2.4 Factores para la elaboración y revisión del valor de la construcción de los

avalúos

Además de los factores mencionados también se tiene que considerar el valor unitario

de M2 de la zona y el área donde se encuentra, ya que esta puede determinar si se le

puede incrementar valor al Inmueble o no.

2.4.1 Valores Unitarios de Suelo.

Al valor expresado en pesos por metro cuadrado, enlistados y organizados en una tabla

por área y corredor de valor.

Lo cual nos indica que no se puede asignar arbitrariamente un costo para un terreno,

este siempre debe de ir en función a lo tasado por el mercado.

2.4.2 Área de valor.

Al grupo de manzanas con características similares en infraestructura, equipamiento

urbano, tipo de inmuebles y dinámica inmobiliaria.

Se toma como referencia las condiciones igualitarias de la zona, es decir no se puede

evaluar el inmueble que cuente con una cantina de la misma forma que la zona que

esté libre de tipo de comercio. Por lo cual se dice que deben estar en igualdad de

circunstancia.

2.4.3 Corredor de valor.

Al conjunto de inmuebles que por las características de uso al que se destinan,

principalmente no habitacional (tales como: comercial, industrial, servicios, oficinas,

entre otros y/o mixtos), y cuyo frente o frentes colindan con una vialidad pública del

Distrito Federal, independientemente del acceso o entrada principal, se ha convertido

en un corredor de valor con mayor actividad económica y mayor valor de mercado del

suelo respecto del predominante en la zona. Tal valor de referencia es aplicable como

punto de partida para revisar los valores de los terrenos que poseen los inmuebles

antes señalados.

19

2.5 Factores para la elaboración y revisión a los valores de referencia de cada

porción de construcción

Para poder complementar la información necesaria de una valuación además de los

factores mencionados es necesario tener en consideración, la conservación del

inmueble y su edad.

2.5.1 Factor de Grado de Conservación (FCo):

Refleja la reducción o incremento del valor con relación al mantenimiento que se le ha

dado a la construcción.

Este factor hace referencia al a salud del inmueble, ya que este puede contar con todos

los factores necesarios para lograr una buena calificación pero si en el interior

encontramos problemas por falta de mantenimiento, como por ejemplo: aire

acondicionado en mal estado, instalaciones eléctricas deficientes, instalaciones

hidráulicas y sanitarias sin el mantenimiento necesario, filtraciones entre otros, que en

vez de lograr el incremento de inmueble genera un decremento.

2.5.2 Factor de Edad de las Construcciones (FEd):

Sirve para aplicar el demérito al valor de las construcciones por la edad del inmueble

expresada en años.

Un automóvil sufre una depreciación de un 30% al momento de salir de la agencia, en

un bien inmueble pasa lo mismo solo que este factor es anual (1%) y no puede

sobrepasar el 40% del valor del mismo. Es por ello que encontramos inmuebles que

después de cierta edad, se opta venderlos como un terreno sin edificación, para poder

contar un con mayor precio, ya que el desocuparlos causaría un costo adicional para el

propietario porque se tendría que pagar el gasto de una demolición del inmueble y no

tendría retribución alguna.

20

2.6 Los factores externos que intervienen en la plusvalía

Se debe aclarar que un avaluó nunca cuenta con las mismas características, cada caso

es distinto y es importante hacer un análisis particular por inmueble, se puede realizar o

describir a grandes rasgos cómo se afecta a ciertas construcciones los precios de las

propiedades que se encuentran ubicadas en un radio de hasta 500 metros de ellas. Los

centros comerciales, las plazas y el Metro generalmente provocan un incremento en los

inmuebles cercanos, se puede decir que los centros comerciales hacen subir más de

50% del valor de los espacios al perímetro. Caso contrario las antenas de celular

tienden a generar minusvalías. La construcción de las autopistas va a depender de si

están trazadas en zonas céntricas o bien están ubicadas en los suburbios para poder

determinar el efecto que tendrá.

Debemos considerar manera general los siguientes aspectos: Cercanía con centros

comerciales, plazas comerciales, equipamiento urbano, exclusividad, esparcimiento,

seguridad, vialidades y áreas verdes.

Según un informe de la Consultora Chilena Arenas y Cayo S.A. Cristián Gutiérrez,

gerente de estudios de la empresa, nos dice Las propiedades cercanas a centros

comerciales pueden subir en promedio un 56%. Si este factor se aplica de manera

similar en los mercados mexicanos explicaría por qué las construcciones se consolidan

el entorno, y genera un aumenta el valor potencial de las viviendas.

Nos dice Este efecto va a depender del grado de consolidación que posea un sector

previo a la llegada del plaza comercial. Mientras menos equipamiento previo haya,

mayor será el incremento, dice el experto.

El impacto económico se percibe hasta unas cinco cuadras y esto genera la disposición

a caminar de la gente, al realizar transitable la zona esto atrae a más personas y por

ende se consolida el valor del centro comercial Lo podemos catalogar como un

fenómeno de área, ya que si bien implica atracción de vehículos, lo realiza en una

escala mucho menor que la autopista.

21

Para las vialidades impacto es variable ya que el efecto que tenga una vialidad en el

precio de una vivienda va a depender de dónde se emplace la vía. Es decir en las

zonas más alejadas del centro, esta tiene una incidencia positiva pues potencia la

conectividad. Pero las vialidades dentro de la ciudad pueden generar una menor

valoración a raíz de los problemas asociados al alto flujo vehicular, como ruido y exceso

de circulación, así como afectaciones en el frente de los predios

Pero como sabemos los factores también pueden ser negativos se dice 18% menos del

valor por antenas y esto es genera mayor decremento entre más exclusiva sea la

vivienda, ya que es mayor la incidencia negativa sobre el precio que tiene en esta una

antena de celular afirma

Hernán Marchant de Tasaciones.cl, comenta el efecto puede ser de hasta un 18%,

dependiendo del volumen y emplazamiento de la antena. Eso sí, este factor es el

equipamiento con menor alcance; en general su efecto se reduce a los primeros 50

metros. Si la antena está ubicada en las vistas principales de la propiedad, ese clásico

argumento de venta pierde completamente su competencia.

De esta forma debemos de considerar que la plusvalía de un inmueble no solo es lo

que tiene al interior del mismo ni la construcción en sí, también debemos considerar los

factores externos los cuales pueden ocasionar enormes pérdidas o ganancias y para

esto debemos establecer que es un avaluó.

22

Capítulo III: Valuación inmobiliaria u Opinión de valor

3.1 Para qué sirve

Un avalúo u opinión de valor es la estimación del valor comercial de un inmueble o

artículo, reflejado en cifras monetarias por medio de un dictamen técnico imparcial, a

través de sus características físicas, de uso, de investigación y el análisis de mercado,

tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas del inmueble.(Valuainm, S.A

2012)

En términos generales la plusvalía de una zona en particular no garantiza una buena

venta, para ello se auxilia de la valuación inmobiliaria, ya que este estudio nos ayuda a

visualizar de manera más amplia los beneficios o perjuicios que puede tener un

inmueble, hay que recalcar que la experiencia del valuador es muy importante ya que

emplea una gran gama de conocimientos acerca del tema y sin este aspecto es fácil

interpretar de manera errónea el veredicto final.

3.1.1 El avaluó inmobiliario

¿Qué es un avalúo inmobiliario? Se puede definir como un documento el cual refleja su

valor monetario, con base en un peritaje técnico e imparcial que considera: uso,

medidas, condiciones físicas, localización, mercado y características urbanas donde

está localizado el inmueble.

En México, un avalúo inmobiliario es la estimación del valor comercial de un inmueble a

través de un dictamen técnico imparcial mediante las características de uso y el análisis

de mercado, tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas del inmueble.

(Editorial Metroscubicos 10 Dic 2012 |)

En este sentido tomaremos como referencia los tipo de avaluó existentes y los

trasladaremos a el CFPR en el área dorada para ver cuál es el criterio actual pura

valuar un inmueble dentro de la zona

23

3.1.2 Los tipos de avaluó

Para poder efectuar un avaluó hay que tener en cuenta que existes distintas maneras

de realizarlos según la Editorial Metros Cúbicos El avalúo puede requerir algunas

formalidades dependiendo del objetivo para el cual se necesita.

Se puede obtener desde una simple opinión de valor, hasta un avalúo formal realizado

por un profesionista que cuente con la experiencia necesaria y este acreditado de

manera oficial para hacer avalúos. También encontramos conceptos como valor de

salida y el valor de mercado los cuales podemos definir como:

El valor de salida: no se requiere de un avalúo oficial, el propietario lo puede estimar.

Sin embargo, el precio solicitado puede ser inferior al real.

El valor de mercado: en este el mercado es el que determina cuánto se está dispuesto

a pagar por un inmueble. Por consiguiente, es importante estimar el valor mediante un

enfoque comparativo de mercado.

Los principales enfoques para obtener el valor de un inmueble son:

a. Valor comparativo del mercado. Se compara el inmueble con otros similares y se

homologan valores conforme a las características de los mismos para estimar un

valor.

b. Valor físico o de reposición. Este método se basa en el costo de reproducción o

reposición de la construcción del inmueble, menos la depreciación total

(acumulada), más el valor del terreno. Un comprador no pagará más de lo que

vale el terreno y lo que le cueste construir, menos estado del inmueble y

depreciación del mismo.

c. Valor por capitalización de rentas. Se determina el valor del inmueble mediante

una fórmula matemática o financiera, considerando entre otros factores, el

rendimiento del capital y a la renta probable que pudiera tener el inmueble en un

periodo determinado.

24

También hay que considerar que existen variables las cuales inciden en el valor de un

inmueble como podrían ser: localización, uso de suelo permitido, funciones urbanas,

servicios públicos, transporte, porcentaje de construcción en la zona, tipo y calidad de

construcción predominante en la zona, densidad de población, tráfico, equipamiento

urbano o nivel socioeconómico de la zona.( Editorial Metroscubicos 10 Dic 2012)

Para entender el valor comparativo del mercado se pone como ejemplo: Se tiene un

inmueble con una casa habitación de 200 m2 de terreno y una construcción de 120 m2,

lo primero que se debe de revisar es el costo de otros inmuebles similares en la zona,

tanto en metraje de terreno como de construcción, se pueden poner por lo menos 5

inmuebles de características similares, para que en base a estas, se establezca el

precio del inmueble a vender.

En el caso de valor físico o de reposición, se toma en consideración el costo catastral

de la zona del valor del terreno, y se considera el costo empleado en la construcción de

la edificación a esto se le realiza un porcentaje de deducción por cada año de

construcción, el cual no podrá exceder el 40% del costo total.

Para la renta por capitalización se encuentran referidas en varios términos las podemos

encontrar varios tipos como: La renta constante, renta prepagable, renta perpetúa,

rentas diferida, renta anticipada, todas estas emplean variables y fórmulas para

determinar el valor en cada una de sus modalidades y así poder decidir el costo de un

inmueble.

Estos avalúos nos dan la referencia o parámetro sobre el cual se establecen los precios

de los inmuebles en toda la ciudad por lo cual tienden a ser cambiantes, para CFPR, los

costos tienden a estar basados en el valor comparativo del mercado comercial ya que la

zona si lo permite.

25

3.1.2 Calificación de títulos de participación inmobiliaria

Se explica de manera breve que los inmuebles se clasifican de acuerdo a la zona

donde la edificación se encuentre, esta clasificación interviene en gran medida a la

decisión de los inversionistas para establecerse dentro de una zona u otra, de manera

indirecta juega un papel importante en el aumento o disminución de la plusvalía. Los

Grados de inversión y significado. Los grados de inversión o bajo riesgo, son aquellos

que tienden a generar rendimientos o ganancias en un periodo breve de tiempo además

de recuperar el capital invertido para este fin, se dividen en:

i AAA

La calificación i AAA indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados

y recuperar el capital es sumamente alta por la calidad y características de los activos

subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de

arrendamiento.

i AA

La calificación i AA indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados

es muy alta por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de

valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento. No obstante, los

rendimientos de los Títulos con esta calificación podrían ser vulnerables ante

acontecimientos adversos en comparación con aquellos calificados en la máxima

categoría.

i A

La calificación i A indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y

recuperar el capital es alta por la calidad y características de los activos subyacentes

(perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de

arrendamiento. No obstante, los rendimientos de los Títulos con esta calificación podrían

ser más vulnerables ante acontecimientos adversos en comparación con aquellos

calificados en categorías superiores.

i BBB

La calificación i BBB indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados

y recuperar el capital es aceptable por la calidad y características de los activos

subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de

arrendamiento. Sin embargo, los rendimientos de los Títulos con esta calificación son

más vulnerables ante acontecimientos adversos en comparación con aquellos

calificados en categorías superiores.

Tabla 1 grado de inversión positivo

26

Los grados de no inversión o alto riesgo: son aquellos que generar rendimientos o

ganancias en un gran periodo de tiempo o este puede ser nulo, además de no

recuperar el capital invertido al 100%. Se dividen en:

i BB La calificación i BB indica que la probabilidad de generar los rendimientos

proyectados y recuperar el capital es limitada por la calidad y características de

los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de

los cánones de arrendamiento.

i B La calificación i B indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y

recuperar el capital es baja por la calidad y características de los activos subyacentes

(perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de

arrendamiento.

i CCC La calificación i CCC indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados

y recuperar el capital es muy baja por la calidad y características de los activos

subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de

arrendamiento.

i CC La calificación i CC indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y

recuperar el capital es sumamente baja por la calidad y características de los activos

subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de

arrendamiento.

E La calificación E indica que BRC no cuenta con la información suficiente para calificar

Tabla 2 grado de inversión no redituable

Para las escalas entre iAA e iCC pueden tener un signo (+) o (-), que indica si la

calificación se aproxima a la categoría inmediatamente superior o inferior,

respectivamente.

Esta calificación define de manera breve si la inversión en un inmueble va a generar un

retorno de la inversión realizada o se trata de una inversión que es muy probable no se

recuperara al 100%.

En términos prácticos si la zona dorada del CFPR tiene una calificación I-AAA, la

probabilidad de establecer una empresa transnacional es mayormente probable que

establecerla por ejemplo en el mismo Paseo de la Reforma pero a la altura del eje 1

27

Norte (colonia Peralvillo, Guerrero) que merecería una calificación I-BB, esto nos enfoca

a que al tratarse de un mismo corredor la variación de plusvalía es existente ya que las

condiciones que se ofrecen no son las mismas en el total de la Avenida Paseo de la

Reforma, por lo cual es importante considerar los parámetros correctos para revisar el

valor del inmueble

Es por ello que se establecen los parámetros y calificaciones pertinentes entre

inversionistas para no generar pérdidas sino ganancias. Pero también hay que resaltar

que para una industria un terreno con una calificación i-AAA, no será atractivo pues la

adquisición de un inmueble para este fin no requerirá de un equipamiento sofisticado

sino los elementos necesarios para poder realizar su actividad en este caso se

buscarían inmuebles valuados en i-BB.

28

Capítulo IV: Marco Jurídico

4.1 Marco Jurídico

Para delimitar el marco jurídico se revisaran de manera breve un conjunto de

documentos de naturaleza legal que sirven de testimonio referencial y de soporte a la

investigación que se realiza. Algunos de los documentos legales sé que se pueden

nombrar se encuentran: Normas, Leyes, Reglamentos, Decretos y Resoluciones

En términos prácticos el marco jurídico es la base de cualquier disciplina, sin un marco

legal que las respalde no se tendría un orden y la realización desordenada de las

actividades generaría caos y abusos de las situaciones

Para este caso de estudio se mencionan por citar a algunos los siguientes:

La Ley de Desarrollo Urbano del distrito Federal y su reglamentación.

Ley del régimen patrimonial y del servicio público.

Reglamento de construcciones del Distrito Federal 2015

Normas técnicas complementarias

Bando Dos y

Manual de procedimientos y lineamientos técnicos para la valuación inmobiliaria

4.1.1 Ley de desarrollo urbano del distrito Federal (2015)

Esta ley tiene por objeto establecer las bases de la política urbana del Distrito Federal,

mediante la regulación de su ordenamiento territorial y que contempla la protección de

los derechos a la Ciudad de México, el crecimiento urbano controlado y la función del

desarrollo sustentable de la propiedad urbana, en beneficio de las generaciones

presente y del futuro del Distrito Federal.

Para nuestro estudio tomaremos en cuenta varios de los artículos de esta ley para

poder delimitar de manera básica el entorno

29

El Título Cuarto, Del ordenamiento territorial, en su Capítulo Primero Disposiciones

generales hacemos referencia a los siguientes artículos:

Artículo 48. El ordenamiento territorial comprende el conjunto de disposiciones que

tienen por objeto establecer la relación entre la zonificación y los usos, destinos y

reservas del suelo del Distrito Federal, los asentamientos humanos, las actividades de

los habitantes y las normas de ordenación. Comprende asimismo las disposiciones en

materia de construcciones, de paisaje urbano y de equipamiento urbano.

Artículo 49. Para coordinar las acciones en materia de reservas territoriales para el

desarrollo urbano y vivienda, la Administración Pública determinará la constitución de

reservas territoriales, considerando preferentemente los terrenos urbanos sin

construcción y los que sean adecuados para utilizarse como receptores en acciones de

reciclamiento.

Para determinar las áreas de actuación y tipos de suelo el Capítulo Segundo, Del Suelo

y de la Zonificación y nos habla de su definición básica:

Artículo 50. Dentro de las áreas de actuación, podrán establecerse polígonos de

actuación, ajustándose a los Programas y a las determinaciones de los órganos

centrales de la Administración Pública que resulten competentes conforme a esta Ley.

El reglamento establecerá el número, objeto y denominación de las áreas de actuación,

entre las cuales se encontrarán:

I. En suelo urbano: a) Áreas con potencial de desarrollo; b) Áreas con potencial de

mejoramiento; c) Áreas con potencial de reciclamiento; d) Áreas de conservación

patrimonial; y e) Áreas de integración metropolitana;

II. En suelo de conservación: a) Áreas de rescate ecológico; b) Áreas de

preservación ecológica; c) Áreas de producción rural y agroindustrial; d) Áreas de

transición; e) Áreas de conservación patrimonial; y f) Las determinadas en el

Programa General de Ordenamiento Ecológico del Distrito Federal

30

Para poder realizar la fusión y subdivisión de un predio es importante relacionarlo con el

Capítulo Sexto, De la Fusión, Subdivisión y Re-lotificación de Predios en este se habla

de las porciones y requerimientos mínimos, cuando se puede re-lotificar así como

establecer cuales necesitan un estudio de impacto ambiental, entre otras características

para ellos nos referimos en los siguientes artículos: Artículo 61. Las fusiones y las

subdivisiones de predios urbanos, o la improcedencia de realizarlas, así como las

características, especificaciones y procedimientos para llevar a cabo las que se

autoricen, se regirán por las disposiciones del reglamento. En caso de escrituración de

las fusiones y las subdivisiones de predios urbanos a partir de lotes tipo con superficies

iguales o mayores a 90 metros cuadrados deberán de contar con la autorización de la

Comisión de Regulación Especial. Posteriormente la Dirección General de

Regularización Territorial procederá a la escrituración.

Artículo 62. Podrá autorizarse la re-lotificación cuando: I. Se trate de mejoramiento

urbano; II. Lo soliciten quienes intervengan en un sistema o polígono de actuación; III.

Se rectifiquen los linderos de dos o más predios colindantes; y IV. En cualquier otro

caso que determine el Jefe de Gobierno. El reglamento determinará los términos de las

fracciones I a III anteriores.

Artículo 63. Las construcciones que requieran dictamen de impacto urbano se sujetarán

a las disposiciones que establezca el reglamento.

Artículo 64. Quienes lleven a cabo construcciones que requieran dictamen de impacto

urbano, deberán considerar acciones para la captación de agua de lluvia y se sujetarán

a las siguientes disposiciones, así como a las que establezca el Reglamento de esta

Ley:

I. Destinar la superficie de terreno para el equipamiento urbano y de servicios;

II. Sujetarse a las normas de ordenación emitidas por la Secretaría y/o

contenidas en los programas; y

III. Transmitir a título gratuito al Distrito Federal, el dominio del porcentaje de la

superficie total del terreno, que señale el Reglamento de esta Ley.

31

La autoridad competente determinará la ubicación de los terrenos que se le transmitan,

mismos que se destinarán a la reserva patrimonial para el desarrollo urbano del Distrito

Federal. Los avalúos se solicitarán al área competente. Cuando se trate de licencia de

subdivisión, previamente a su expedición, el interesado deberá cumplir con lo señalado

en este artículo; si se trata de construcciones que requieran de dictamen de impacto

urbano, previamente a la autorización de uso y ocupación, el interesado deberá cumplir

con lo señalado en este artículo.

4.1.2 Ley del régimen patrimonial y del servicio público (2015)

Esta Ley tiene por objeto regular el Patrimonio del Distrito Federal en lo relativo a la

Adquisición; posesión; enajenación; desincorporación, aprovechamiento y

administración, la utilización, conservación y mantenimiento. de los bienes muebles e

inmuebles que le sean necesarios para la prestación de los servicios públicos a su

cargo y en general para el desarrollo de sus propias actividades y funciones en los

términos que señala el Estatuto de Gobierno del Distrito Federal y esta Ley.

Para ellos nos basaremos en los siguientes capítulos y sus artículos, Titulo primero

capítulo II de las facultades y atribuciones

Artículo 8o.- Corresponde al Jefe de Gobierno del Distrito Federal:

IV. Expedir las disposiciones reglamentarias de esta Ley y dictar las reglas a que

deberá sujetarse la política, vigilancia y aprovechamiento de los bienes de

dominio público, así como las que correspondan a las concesiones sobre

servicios públicos, construcción y bienes del dominio público o cuando éstos

son destinados a proyectos de coinversión y de prestación de servicios a

largo plazo;

V. Tomar, en su caso, las medidas administrativas y ejercer las acciones

judiciales encaminadas a obtener, mantener o recuperar la posesión de los

inmuebles del Distrito Federal, así como procurar la remoción de cualquier

obstáculo creado natural o artificialmente que impidan su adecuado uso o

destino.

32

Artículo 10.- Corresponde a Desarrollo Urbano:

I. En congruencia con el Programa General de Desarrollo Urbano del Distrito

Federal, proponer políticas para el aprovechamiento de la reserva territorial que

forma parte del patrimonio inmobiliario del Distrito Federal, en congruencia con la

determinación de usos, destinos y reservas que señalen los Programas

Delegacionales y Parciales de Desarrollo Urbano;

II. Dictaminar las propuestas que formulen las diversas Dependencias o Entidades

del Distrito Federal, en cuanto a la asignación de usos, destinos y reservas para

el equipamiento urbano;

III. Participar en la integración de los expedientes técnicos de las expropiaciones

que propongan las Dependencias y Entidades y mantenerlos en custodia, y

IV. En los términos de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, proponer y,

en su caso, promover las modificaciones al Programa Delegacional o Parcial de

Desarrollo Urbano correspondiente, respecto de los bienes que conformen el

patrimonio inmobiliario del Distrito Federal, en congruencia con los objetivos del

Programa General de Desarrollo Urbano del Distrito Federal.

Título Sexto del Sistema De Información Inmobiliaria Del Distrito Federal Capítulo I

disposiciones comunes el artículo 114.- La Administración integrará el Sistema de

Información Inmobiliaria, el cual estará constituido por el Registro, el Catálogo e

Inventario de los inmuebles de su propiedad.

El Capítulo II del Sistema De Información Inmobiliaria Del Distrito Federal en su Artículo

115 define.- La Oficialía operará el Sistema de Información Inmobiliaria del Distrito

Federal, que tendrá por objeto la integración de los datos de identificación física y

antecedentes jurídicos, registrales y administrativos de los inmuebles propiedad del

Distrito Federal, que por cualquier concepto utilicen, administren o tengan a su cuidado

las Dependencias, Entidades, las instituciones públicas o privadas y los particulares.

33

Capítulo III del registro del patrimonio inmobiliario con su Artículo 118, dicta: la

Administración llevará un registro de los inmuebles del Distrito Federal que estará a

cargo de la Oficialía, el cual se denominará Registro del Patrimonio Inmobiliario del

Distrito Federal y el artículo 123 nos refiera a la cancelación de las inscripciones del

Registro procederá:

I. Cuando el bien inscrito deje de formar parte del patrimonio del Distrito

Federal;

II. Por decisión judicial o administrativa que ordene su cancelación;

III. Cuando se destruya o desaparezca por completo el inmueble objeto de la

inscripción, y

IV. Cuando se declare la nulidad del título por cuya virtud se haya hecho la

inscripción.

4.1.3 Reglamento de construcciones del Distrito Federal (2015)

Para poder realizar el cambio de densidad y ocupación se tiene que referir siempre al

marco legal. Para el CFPR se apoyó en el Reglamento de Construcciones del Distrito

Federal (R.C.D.F.) ya que en base a estos lineamientos se realizó el desarrollo los

proyectos de gran envergadura. Con ello se detona el crecimiento de la zona teniendo

que modificar la transferencia de potencialidad la cual se define en el RCDF en el

capítulo V De la transferencia de potencialidad de desarrollo urbano y nos explica cómo

se realiza el sistema de transferencia en cuatro artículos los cuales son:

Artículo 50. El sistema de transferencia de potencialidades de desarrollo urbano será

aplicable en todo el territorio del Distrito Federal. El objeto del Sistema será lograr el

máximo aprovechamiento de los bienes y servicios de la ciudad para generar recursos

que sean destinados al mejoramiento, rescate y protección de las áreas de

conservación patrimonial, principalmente del centro histórico, así como de áreas de

actuación en suelo de conservación. En el caso del suelo urbano, se utilizarán los

derechos de excedentes potenciales en intensidad de construcción de un predio a otro,

prevista por el programa aplicable. …se calcularán los valores ambientales del predio

34

emisor por la autoridad competente, para aplicar en el predio receptor los recursos que

resulten de la potencialidad ambiental transferible.

Artículo 51. Las operaciones de transferencia de potencialidades de desarrollo urbano

se sujetarán a las siguientes modalidades:

I. Las áreas emisoras y receptoras de transferencia, serán las que definan los

Programas Delegacionales y Parciales de Desarrollo Urbano. Las áreas de

conservación patrimonial y de actuación en el Suelo de Conservación, serán

exclusivamente áreas emisoras de potencialidad de desarrollo, con el

propósito de rehabilitarlas, mejorarlas y conservarlas; y

II. II. Aquellas donde las áreas receptoras de transferencia podrán recibir el

potencial de desarrollo de otros predios ubicados en una misma zona de usos

del suelo, con base en los coeficientes de ocupación y utilización del suelo

que consignen los programas delegacionales y parciales para la zona de que

se trate.

Artículo 52. Quienes adquieran las potencialidades de desarrollo autorizadas, podrán

incrementar la intensidad de construcción de sus predios o inmuebles, en función de los

derechos obtenidos por la transferencia.

Artículo 53. Quienes lleven a cabo operaciones de transferencia de potencialidades de

desarrollo urbano deberán aportar un porcentaje de dicha potencialidad para el fomento

del desarrollo urbano de la Ciudad, en los términos que señale el reglamento de esta

Ley; a excepción de los ubicados en suelo de conservación y áreas patrimoniales, cuyo

porcentaje se aplicará para su rehabilitación, mejoramiento y conservación.

Aunque la potencialidad de un terreno es limitada para el caso del CFPR, la

envergadura de la avenida beneficia de la construcción de grandes inmuebles, es por

ello que la modernización de esta avenida se continua acrecentando y compitiendo con

el resto de los corredores de la ciudad.

35

4.1.4 Normas técnicas Complementarias (2015)

También encontramos para el crecimiento de esta vialidad se ha apoyado en las

Normas Técnicas Complementarias (NTC) y algunos fundamentos básicos los

encontramos en: Título IV Del ordenamiento territorial,

En el Artículo 29. Dice: El ordenamiento territorial, comprende el conjunto de las

disposiciones que tienen por objeto establecer la relación entre la distribución de los

usos, destinos y reservas del suelo del Distrito Federal con los asentamiento humanos,

las actividades y derechos de sus habitantes, la zonificación y las normas de

ordenación, así como la reglamentación en materia de construcciones de imagen y

paisaje urbano, de equipamiento urbano, de impacto urbano o urbano-ambiental y de

anuncios.

Así en el Capítulo I, Clasificación del suelo y zonificación, en su Artículo 30. Nos dice

que El territorio del Distrito Federal se clasificará en el Programa General en:

I. Suelo urbano: Constituyen el suelo urbano las zonas a las que el Programa General

clasifique como tales, por contar con infraestructura, equipamiento y servicios y por

estar comprendidas fuera de las poligonales que determine el Programa General para

el suelo de conservación; y

II. Suelo de conservación: comprende el que lo amerite por su ubicación, extensión,

vulnerabilidad y calidad; el que tenga impacto en el medio ambiente y en el

ordenamiento territorial; los promontorios, los cerros, las zonas de recarga natural de

acuífero; las colinas, elevaciones y depresiones orográficas que constituyan elementos

naturales del territorio de la ciudad y aquel cuyo subsuelo se haya visto afectado por

fenómenos naturales o por explotaciones o aprovechamientos de cualquier género, que

representen peligros permanentes o accidentales para el establecimiento de los

sentamientos humanos.

36

Define las áreas urbanas como:

I. Las áreas de actuación en el suelo urbano son:

a) Áreas con potencial de desarrollo: las que corresponden a zonas que tienen grandes

terrenos, sin construir, incorporados dentro del tejido urbano, que cuentan con

accesibilidad y servicios donde pueden llevarse a cabo los proyectos de impacto urbano

que determine el reglamento de esta Ley, apoyados en el programa de fomento

económico, que incluyen equipamientos varios y otros usos complementarios;

b) Áreas con potencial de mejoramiento: zonas habitacionales de población de bajos

ingresos, con altos índices de deterioro y carencia de servicios urbanos, donde se

requiere un fuerte impulso por parte del sector público para equilibrar sus condiciones y

mejorar su integración con el resto de la ciudad;

c) Áreas con potencial de reciclamiento: aquellas que cuentan con infraestructura vial y

de transporte y servicios urbanos adecuados, localizadas en zonas de gran

accesibilidad, generalmente ocupadas por vivienda unifamiliar de uno o dos niveles con

grados de deterioro, las cuales podrían captar población adicional, un uso más

densificado del suelo, recibir transferencias de potencialidades de desarrollo y ofrecer

mejores condiciones de rentabilidad.

Se aplican también a zonas industriales, comerciales y de servicios deterioradas o

abandonadas donde los procesos deben reconvertirse para ser competitivos y evitar

impactos ecológicos.

d) Áreas de conservación patrimonial: las que tienen valores históricos, arqueológicos,

artísticos y típicos o que forman parte del patrimonio cultural urbano, así como las que

sin estar formalmente clasificadas como tales, presenten características de unidad

formal, que requieren atención especial para mantener y potenciar sus valores, en

congruencia con la legislación aplicable al caso; y

37

También nos apoyamos en el Artículo 32.- Los usos del suelo que se determinarán en

la zonificación son los siguientes:

I. En suelo urbano: Comercial, Servicios, Espacios abiertos y Áreas verdes,

parques y jardines.

II. En suelo de conservación: a) Para las áreas de rescate ecológico:

Habitacional, Servicios, Turístico, Recreación, Forestal y Equipamiento e

infraestructura.

III. La zonificación determinará los usos permitidos y prohibidos, así como los

destinos y reservas de suelo para las diversas zonas, determinadas en los

programas y en el reglamento de esta Ley, además de aquellas que la

evaluación de los programas determine necesarias para un adecuado

funcionamiento y ordenamiento del territorio; dichas zonas podrán ser:

a) Para suelo urbano: Habitacional; Habitacional con comercio; Habitacional

con oficinas; Habitacional mixto; Equipamiento urbano e infraestructura;

Industria; Espacios Abiertos; Áreas Verdes; Centro de Barrio; entre otras.

Con el articulo artículo 33. Las normas de ordenación establecidas en los programas y

el reglamento de esta Ley se referirán a:

I. Restricciones y especificaciones para los aprovechamientos urbanos en suelo

urbano y suelo de conservación;

II. Zonificación, usos del suelo, tablas de usos del suelo, destinos y reservas del

suelo y uso del espacio urbano;

III. Programas parciales;

IV. Vía pública, alineamientos, zonas federales, derechos de vía, vialidades,

afectaciones, restricciones, espacios públicos y la regulación de la imagen

urbana en el espacio de la vía pública;

V. Fusión, re-lotificación y subdivisión de predios;

VI. Impacto urbano, zonas y usos riesgosos;

VII. Transferencia de potencialidades de desarrollo urbano;

VIII. Equipamiento y servicios urbanos;

38

IX. Mobiliario urbano;

X. La intensidad de la construcción permitida, considerando: alturas de

edificación, instalaciones permitidas por encima de esa altura, dimensiones

mínimas de los predios, restricciones de construcción al frente, fondo y

laterales y coeficientes de ocupación y utilización del suelo, y formas de

manifestación de la imagen de la construcción en el espacio urbano y la vía

pública;

XI. Patrimonio cultural urbano;

XII. Áreas de actuación;

XIII. Estacionamientos;

XIV. Restricciones, limitaciones y especificaciones respecto de uso y

aprovechamiento de la imagen urbana considerando además su relación con

la publicidad exterior y la instalación de anuncios.

XV. Otras que se establezcan en los programas o el reglamento de esta Ley en

materia de aprovechamiento del suelo y ordenamiento territorial.

Artículo 36. Los programas delegacionales y parciales al determinar las áreas de

crecimiento de los poblados rurales deberán incorporar, previa consulta pública, el

consentimiento de sus comunidades.

Observamos en el Capítulo IV de La fusión, subdivisión, re lotificación de terrenos y

conjuntos, en su artículo 42. Para los efectos de esta Ley se entiende por fusión la

unión en un solo predio de dos o más terrenos colindantes.

Artículo 43. Para los efectos de esta Ley se entiende por subdivisión la partición de un

predio en dos o más terrenos, que no requieran el trazo de vías públicas. Las

características, especificaciones y procedimientos para fusionar o subdividir un predio

se establecerán en el Reglamento de esta Ley.

39

Artículo 44. Son predios indivisibles:

I. Los que tengan una superficie igual o menor al lote mínimo determinado en

los programas;

II. Los predios cuyas dimensiones sean menores que el doble de la superficie

determinada como mínima en los programas;

III. Los predios, cuando se edifiquen los coeficientes de ocupación o utilización

del suelo correspondientes a toda la superficie, en una sola de las fracciones

que pueda resultar de la subdivisión; y

IV. Los predios cuando se haya construido más de lo que correspondería a cada

una de las fracciones resultantes, de conformidad con los coeficientes de

ocupación o utilización del suelo, en caso de que el predio se pretenda

subdividir. Las fracciones resultantes de la subdivisión de un predio, en

ningún caso serán menores del lote mínimo. La condición que tenga un

predio de indivisible se asentará en el Registro de los Planes y Programas de

Desarrollo Urbano

Artículo 45. Procede la re lotificación cuando los programas la determinen para llevar a

cabo el mejoramiento, así como cuando lo acuerden y lo soliciten quienes intervengan

en el sistema de actuación respectivo.

Artículo 46. No podrán concederse licencias cuya ejecución no sea compatible con la re

lotificación determinada por los programas.

El Capítulo VII Del Control del desarrollo urbano y el ordenamiento territorial, nos indica:

Artículo 60.-Quienes pretendan llevar a cabo una obra, instalación o aprovechamiento

urbano, público o privado, deberán presentar previamente a la solicitud de las licencias,

autorizaciones o manifestaciones que correspondan en los términos de esta Ley y su

reglamentación, el estudio de impacto urbano o urbano - ambiental, en los siguientes

casos:

40

I. Cuando se rebasen en forma significativa las capacidades de la

infraestructura y los servicios públicos del área o zona donde se pretenda

ejecutar.

II. II. Cuando su ejecución genere afectaciones en otras áreas o zonas del

Distrito Federal;

III. Cuando pueda afectarse negativamente el espacio, la imagen y el paisaje

urbano y el paisaje natural, así como a la estructura socioeconómica; y

IV. Cuando signifique un riesgo para la vida o bienes de la comunidad o al

patrimonio cultural, histórico, arqueológico o artístico.

La Secretaría emitirá dictamen fundado y motivado, en respuesta a la solicitud de

estudio de impacto urbano o urbano–ambiental y se publicará, con cargo al interesado

en un diario de mayor circulación.

Sin el cumplimiento de este requisito no podrá otorgarse ninguna licencia. El contenido

y procedimiento de tramitación del estudio de impacto urbano o urbano - ambiental se

establecerá en la reglamentación de esta Ley. En lo que respecta al dictamen del

estudio de impacto ambiental, seguirá emitiéndose por la Secretaría del Medio

Ambiente.

4.1.5 Bando Dos

Se menciona básicamente por ser detonante para el segundo florecimiento de CFPR se

realizaron reformas al bando de Gobierno del Distrito Federal, el cual fue presentado

por Andrés Manuel López Obrador al inicio de su gestión como jefe de gobierno la

publicación de este bando detono el crecimiento de Paseo de la Reforma, este

constituyo una de las acciones más significativas para reactivar la economía en este

corredor, el cual se encontraba literalmente en el abandono después del terremoto de

1985, donde por un lado promueve la construcción en determinadas delegaciones

políticas, y por otro, restringe el crecimiento en ciertas áreas de la ciudad (Tamayo,

2007);

41

La finalidad fue regular urgentemente el crecimiento de la ciudad en las Delegaciones

colindantes con el Estado de México, y ocupar los predios que se encontraban en

desuso o licitación en las delegaciones centrales. Así, el Bando 2 tenía la finalidad de

promover la construcción de vivienda de interés social y regular todos los predios que

por razones históricas se encontraban deshabitados o en riesgo de derrumbe.

Este bando fue publicado en el Diario Oficial de la Federación en el tomo CDXXXIV No.

20 México D.F, 27 de enero de 1994 se puede ver en la primera sección pp. 7 y dice

entre otras cosas el Acuerdo por el que se declara zona especial de desarrollo

controlado y se aprueba la normatividad para el mejoramiento y rescate de la colonia

Cuauhtémoc, en ella se dice en su primer acuerdo la declaratoria de Zona Especial de

Desarrollo Controlado (ZEDEC) y aprueba la normatividad para el mejoramiento y

rescate de la colonia Cuauhtémoc,

En su segundo acuerdo establece la normatividad para la aplicación de usos de suelo

de las edificaciones y dimensiones máximas de edificaciones que mediante la

aplicación de la zonificación secundaria, tabla de usos del suelo y normas

complementarias, así mismo se especifica el tratamiento que debe darse a los usos

existentes por parte de las autoridades, habla del sistema de incremento al número de

viviendas e intensidades, licencia de uso de suelo donde indica los conceptos que se

permiten y los que no, así mismo hace mención de la exclusión de la avenida paseo de

la reforma

Esta publicación fue un gran detonante para el CFPR ya que permitió el cambio de uso

de suelo, la integración de predios, entre otras modificaciones, esto con la finalidad de

poner un límite al crecimiento desmesurado que se presentaba en ese momento en la

ciudad hacia la periferia, invadiendo predios de reserva ecológica y de alto riesgo,

(barrancas, laderas de ríos entre otros), la ciudad se estaba volviendo un gran centro de

trabajo y el miedo a un nuevo terremoto similar al de 1985 creo las ciudades dormitorio,

las cuales se caracterizan por la migración de las familias en la por lo menos uno de

sus miembros regresa a la ciudad en el periodo laboral a realizar sus respectivas

actividades y una vez terminada esta jornada se regresan al domicilio fuera del centro

42

para el descanso, convirtiéndolos en una población flotante lo que originó un abandono

generalizado sobre todo en la parte central de la capital, la población cambio su lugar

de residencia por miedo y por los bajos costos de adquisición que se ofrecieron en su

momento en la periferia de la ciudad.

4.1.6 Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación

Inmobiliaria, así como de autorización y Registro de personas para Practicar

Avalúos.

Capítulo V De los Procedimientos y Lineamientos Técnicos para la Práctica y Revisión

de Avalúos. Artículo 26.- La Sub tesorería aplicará para la revisión del (avalúo comercial

definido en el artículo 2 fracción VI), los métodos físico o directo, método de ingresos o

capitalización de rentas, método comparativo o de mercado, métodos alternativos de

valuación (residual estático). La Sub tesorería aplicará para la revisión del avalúo

catastral definido en el artículo 2 fracción VI, los valores unitarios de suelo y

construcción y deméritos contenidos en el Código vigente en la época en que se

practique el avalúo.

Artículo 27.- Para la elaboración y revisión del valor de suelo del avalúo catastral, se

entenderá por:

I. Valores Unitarios de Suelo: Valor expresado en pesos por metro cuadrado,

enlistados y organizados en una tabla por colonia catastral tipo área, enclave y

corredor de valor.

II. (Colonia catastral) tipo área de valor: Grupo de manzanas con características

similares en infraestructura, equipamiento urbano, tipo de inmuebles y dinámica

inmobiliaria.

a. Cada área está identificada con la letra A, seguida de seis dígitos, los dos

son la delegación, los tres siguientes a un número progresivo y el último a

un dígito clasificador de la colonia catastral.

43

III. Colonia catastral tipo enclave de valor: Porción de manzanas o conjunto de lotes

de edificaciones de uso habitacional, que cualitativamente se diferencian

plenamente del resto de lotes o manzanas del área en que se ubica en razón de

que, no obstante que comparten una infraestructura y equipamiento urbanos

generales con las mencionadas áreas, cuentan con características internas que

originan que tengan un distinto valor unitario de suelo que el promedio del área,

como son la ubicación en áreas perfectamente delimitadas, el acceso restringido

a su interior, que cuentan con vigilancia privada, mantenimiento privado de áreas

comunes, vialidades internas y alumbrado público y/o privado.

a. El valor por metro cuadrado de suelo del enclave se encuentra contenido

en el Código vigente en la época en que se practique el avalúo.

b. Cada enclave de valor está identificada con la letra E, seguida de dos

dígitos que corresponden a la delegación, y una literal progresiva.

c. Quedan exceptuados como colonia catastral tipo enclave de valor, los

inmuebles donde se ubiquen viviendas de interés social y/o popular.

IV. Colonia catastral tipo corredor de valor: Conjunto de inmuebles colindantes con

una vialidad pública del Distrito Federal que por su mayor actividad económica

y/o potencialidad del uso de suelo asignado mediante los Programas

Delegacionales de Desarrollo Urbano, repercute en un mayor valor comercial del

suelo respecto del predominante de la zona, independientemente de su acceso o

entrada principal de los inmuebles. El valor por metro cuadrado del suelo del

corredor de valor se encuentra contenido en el Código vigente en la época en

que se practique el avalúo.

a. Cuando un inmueble colinde con más de una vialidad pública considerada

como corredor de valor, en términos del párrafo anterior, el valor por metro

cuadrado del suelo a aplicar será el valor del corredor de valor que resulte

más alto.

b. Cada corredor está identificado con la letra “C”, seguida de dos dígitos,

que corresponden a la delegación, y una literal progresiva.

44

Artículo 28.- Los factores de eficiencia del suelo (méritos y deméritos que se pueden

aplicar a la revisión del valor de un terreno según sus características, una vez

determinado el valor unitario que le corresponde) que serán aplicables para la

elaboración y revisión de los avalúos comerciales según las características del terreno

respectivo son:

I. Factor de zona (FZo)

II. Factor de ubicación (FUb)

III. Factor de frente (FFr)

IV. Factor de forma (FFo): entenderá por:R

a. Rectángulo inscrito (Ri):

b. Superficie total del predio (STo)

V. Factor otros (Fot)

VI. Factor resultante de tierra (FRe)

Artículo 29.- Para la elaboración y revisión del valor de la construcción de los avalúos

comerciales, se entenderá por:

I. Valores unitarios de construcción:

II. Uso

III. Factores de eficiencia de la construcción (Costo de Reposición Nuevo obtenido

de los prontuarios).

ARTÍCULO 30.- Para la elaboración y revisión de los valores de construcción en

avalúos comerciales, se aplicarán los siguientes factores de eficiencia de la

construcción:

I. Factor de Grado de Conservación (FCo)

II. Factor de Edad de las Construcciones (Fed.)

III. Factor otros (Fot)

45

Artículo 32.- En la elaboración y revisión del valor unitario de suelo en avalúos

comerciales (enfoque físico) sólo se llegará a aplicar un factor resultante que disminuya

hasta en un 40% el valor unitario de suelo correspondiente al área, enclave o corredor

al que pertenece, Así mismo, en la revisión del valor unitario de cada tipo de

construcción sólo se llegarán a aplicar factores de eficiencia tales que conjunta o

separadamente disminuyan hasta en un 40% el valor unitario correspondiente al uso,

rango y clase de la construcción.

Artículo 33.- La valuación y revisión de las instalaciones especiales, elementos,

accesorios y obras complementarias de un inmueble se realizará por separado. Las

autoridades fiscales podrán realizar análisis específicos para diseñar coeficientes para

la revisión.

Artículo 34.- Las autoridades fiscales realizarán análisis del mercado inmobiliario y con

base en ellas elaborarán las siguientes tablas:

I. Tabla A "Factores de Eficiencia de Suelo

II. Tabla B "Usos de la Construcción".

III. Tabla C "Rango de Niveles de la Construcción".

IV. Tabla D "Clase de la Construcción".

V. Tabla E "Factores de Eficiencia de la Construcción". Manual;

VI. Tabla F "Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios u Obras

Complementarias", Se refiere a:

a. Instalaciones Especiales (IE): Son aquéllas que se consideran necesarias para

cada tipo de inmueble.

b. Elementos Accesorios (EA): Son aquéllos que se consideran indispensables para

el funcionamiento de un inmueble de uso especializado, es decir, que se

convierten en elementos característicos del bien analizado.

c. Obras Complementarias (OC): Son aquéllas que proporcionan amenidades o

beneficios al inmueble.

VII.-Las tablas complementarias que se requieran para la revisión de los avalúos.

46

Capítulo V: Objeto de estudio Corredor Financiero Paseo de

la Reforma

5.1 Antecedentes del Paseo de la Reforma

Para tener un esbozo del CFPR, nos referiremos de manera general a su historia desde

creación, su trazo, la evolución obtenida al día de hoy. Para poder saber de qué manera

se ha transformado de una simple avenida de comunicación entre dos puntos de cuidad

en el virreinato hasta transformarse en un importante centro de negocios al día de hoy.

5.1.1 Paseo de la Reforma, planificación para el futuro

Esta avenida, es una de las únicas dentro de la ciudad de México que se caracteriza

por contar con un trazo inicial por proyecto, es decir se comenzó a planificar por

encargo del emperador Maximiliano de Habsburgo en 1864, el proyecto constructivo se

encargó al ingeniero en minas austriaco Luis Bolland Kuhmackl, (algunos le atribuyen

nacionalidad francesa) quien consideraba construir un paseo de espectacular amplitud,

con amplias y arboladas avenidas, glorietas, camellones y ornamentado con fuentes y

esculturas, muy digno del naciente Segundo Imperio Mexicano. Siendo Bolland un

profesionista europeo es evidente que en su mente daba vueltas la imagen del Paseo

de los Campos Elíseos de París. Fue una vía monumental que tendría dos calzadas de

9 metros de ancho y dos camellones laterales de 9 metros cada uno, que contendrían

una doble fila de frondosos árboles y áreas verdes en toda su extensión.

La longitud total de la vía que menciona la página de visitas guiadas del G.D.F sería de

3.46 Km. concebida como la vialidad más majestuosa de la ciudad por el emperador

Maximiliano de Habsburgo, quien proyecto un boulevard similar a los Campos Elíseos

de París, (Ing. Manuel Aguirre Botello México maxico) (Fig. 2)

47

Figura 1 Trazo inicial de Paseo de la Reforma

La construcción de esta avenida fue totalmente una influencia Europea, los constantes

cambios de gobiernos y movimientos sociales no pudieron cambiar su esencia y

aunque con el paso del tiempo se adaptó a la cultura mexicana sus raíces no

cambiaron, este trazo es el antecedente de una zona de edificios de grandes alturas

con el que se cuenta actualmente es en particular el ancho de la avenida lo que permite

que se dispongas de inmuebles de gran envergadura.

5.1.2 La adquisición del valor a través del tiempo

Fue con el presidente Porfirio Díaz que tras consolidar el plan de trazar un eje del

proceso de urbanización y crecimiento de la ciudad, surgieron las colonias Juárez y

Cuauhtémoc a sus costados.

Esta avenida ha sido testigo del paso de la revolución Mexicana, ahí se empezó la

construcción de las nuevas edificaciones de servicios, entidades financieras, hoteles y

décadas después de instituciones y dependencias. Fue la época de los primeros

rascacielos, entre 20 y 25 niveles, con el acero y el cristal como principales elementos.

48

En los años treinta surgió la arquitectura funcionalista y con ella se abrió espacio para

las vanguardias en el diseño, dice el urbanista Jorge Legorreta. “Pero también para la

ingeniería a prueba de sismos”

A finales de los años setenta y durante la década de los ochenta, Paseo de la Reforma

se estancó; se contagió del efecto de despoblamiento del Centro Histórico a raíz del

sismo de 1985. Así lo describe Felipe Leal “No hubo inversión en Reforma durante dos

décadas, no hubo mejoramiento del espacio público, de su vegetación. Eran terrenos

baldíos había poca gente en las calles. Las oficinas se fueron hacia Santa Fe o hacia el

sur de la ciudad. Se desparramo a los extremos”. Arturo Aispuro, quien fuera secretario

de Desarrollo Urbano del DF de 2006 a 2009, comenta que “cuando la economía se

desploma, los desarrollos sufren suspensión o cancelación; cuando la economía está

en sus mejores momentos, ayuda a la regeneración de inmuebles”.

Los caminos de tierra y los carruajes tirados por caballos quedaron en el pasado y

cedieron su lugar a los automóviles, camiones y taxis en el asfalto como carpeta de

rodamiento. En la década de los 60, Paseo de la Reforma dio cabida a muchos hoteles.

Uno de ellos fue el Hotel María Isabel Sheraton, diseñado por los arquitectos Juan

Sordo Magdaleno, José Villagrán y Ricardo Legorreta. El inmueble de lujo se inauguró

en 1962 y marco época. De acuerdo con Jorge Legorreta, en ese momento Reforma

consolido su vocación de corredor financiero, turístico y se desdibujo el carácter

habitacional de sus inicios.

La modernización de las ciudades comienza en las zonas con mayor auge económico,

esto se reflejó en esta avenida ya que en todas las etapas de su evolución fue una de

las primeras en reflejar estos cambios, tanto de esplendor como en decrecimiento, la

modernidad de los edificios se plasmó de manera constante en esta zona de la ciudad.

Es por ello que aun hoy en día podemos visualizar distintos tipos de arquitectura

muestra del paso del tiempo en esta ciudad.

49

5.1.3 Rescate igual al aumento de la plusvalía

Después del sismo de 1985, la falta de inversión y el abandono tenían predispuesto a

este corredor con una gran problematica: la depreciación de la zona, el punto clave

para su rescate fue la inversión y el rescate de esta zona como un icono histórico de la

capital:

“Hicimos un proyecto de rescate del Corredor Urbano Turístico Reforma, de la Fuente

de Petróleos al Zócalo, para regenerar la parte central de la ciudad y evitar que se

abriera a los costados” rememora Felipe Leal, quien participo en los trabajos que se

impulsaron en el desarrollo durante la gestión del entonces jefe de gobierno Andrés

Manuel López Obrador. La inversión, de acuerdo con funcionarios capitalinos, ascendió

a 600 millones de pesos para la intervención urbana, que consistió en colocar concreto

hidráulico en la carpeta de rodamiento y nuevas banquetas, además de trabajo de

mejoramiento urbano.” Esto detono –coinciden urbanistas y arquitectos- la inversión

que regreso a Reforma con nuevos proyectos inmobiliarios y financieros (Reforma,

sede de rascacielos, Johana Robles El universal martes 05 de abril de 2011)

A partir del año 2000, la controversial reactivación del CFPR se convirtió en el centro de

atención tanto para inversionistas como para constructores de inmuebles a gran escala

ya que el valor que retomo la zona se empezó a hacer evidente con la planeación de la

construcción de la Torre Mayor, primer rascacielos construido en esta zona.

5.1.4 El Paseo de los rascacielos en la ciudad de México, un ejemplo de valor

Datos de la secretaria de Desarrollo Urbano y vivienda (Seduvi) arrojan que hay en

proceso de construcción 17 nuevas torres, lo que significa que Reforma se ha

recuperado como zona de mayor atractivo para inversionistas. (2012). Y esa proyección

continua al día de hoy por lo que aún se puede ver el proceso de edificación de nuevos

complejos.

50

Por ahora se han levantado las tres sedes de tres grupos financieros españoles: la

Aseguradora Mapfre, el Banco Santander y BBVA Bancomer, sin dejar de lado a HSBC

y Seguros Monterrey New York Live.

La torre Mayor, que con sus 224 metros de altura marco un hito en la arquitectura y

funcionabilidad del edificio, abrió paso a los rascacielos, considera Arturo Aispuro, quien

estuvo a cargo del proyecto. Le siguen la Torre Reforma, que mide 244, la torre del

Ángel, torre Diana o St. Regis, considerado de business class, la Torre HSBC, la Torre

NYL, la torre Latino entre otros.

El crecimiento de esta zona esta detonando que este tipo de edificaciones siga siendo

atractiva en la zona por la que se están planificando nuevas estructuras para los años

venideros.

5.2 Plusvalía aplicada al Corredor Financiero Paseo de la Reforma

La palabra “plusvalía” es uno de los términos más usados por los agentes inmobiliarios

para vender propiedades, es quizás apenas en segundo lugar después del famoso

“ubicación, ubicación, ubicación”.

Los agentes inmobiliarios suelen decir a los compradores potenciales que la propiedad

a la venta está en una zona de mucha plusvalía. ¿Pero qué significa esto?

La plusvalía es el aumento de precios de los bienes inmuebles en un periodo, por

ejemplo en un año. La inflación (INPC) durante 2014 fue de 4.8% y para 2015 fue de

2.13%. Por lo tanto la plusvalía real solo se logra si una propiedad aumenta de precio

por encima de la inflación.

Las propiedades nuevas terminadas pueden no desempeñarse en el tiempo como un

coche nuevo que simplemente al salir de la agencia ya pierde un porcentaje importante

de su precio. Las mismas propiedades nuevas especialmente en las zonas conurbadas

pueden tener una plusvalía real en los primeros años en las siguientes condiciones:

51

Que el desarrollo (fraccionamiento o condominio) construya equipamiento urbano

que no tenía en las primeras etapas de casas o departamentos

Que el desarrollo tenga una nueva vialidad que lo comunique mejor con las

zonas céntricas de la ciudad

Que los nuevos desarrollos se diseñen de acuerdo a los gustos, preferencias y

estilos de vida de las familias actuales

Que el desarrollo tenga nuevas etapas con casas o departamentos más caros (y

más grandes), esto en realidad es el aumento del punto precio pero también

puede empujar a subir el precio total o el precio por m2 de las etapas anteriores

que tenían prototipos más pequeños en m2.

Que en la zona haya seguridad

Que la ciudad tenga mayor dinámica económica y por tanto laboral.

Zonas donde hay mayor demanda de rentas

En conclusión los nuevos desarrollos inmobiliarios deben tener una mayor plusvalía en

relación a las propiedades viejas ya que generalmente se encuentran en colonias o

zonas donde hay menor equipamiento y madurez urbana, sin embargo, pasado un

mediano plazo tienden a llegar a una especie de estancamiento en su evolución lo cual

puede incluso provocar una disminución de su plusvalía. Es por ello que se deberá

poner especial atención al momento de buscar un beneficio de la zona.

5.2.1 Reforma la Oscilación de una plusvalía positiva a una negativa

No es lo mismo vivir cerca de un parque que de una antena de telefonía celular. Hay

construcciones que inciden directamente en el valor de las propiedades aledañas, por lo

que la recomendación es saber identificarlas y analizar su efecto directo en cada caso.

De esta forma, se puede tomar oportunamente la decisión de vender o no. (El Mercurio

2012). Cuando las ciudades crecen en número de habitantes, también lo hacen en

equipamiento. En alguna parte hay que desarrollar plazas, centros comerciales o

autopistas, y según dónde se instalen, estas pueden generar un efecto positivo o

adverso en el precio de las viviendas aledañas.

52

Para Pablo Álvarez, gerente de Vivienda y Urbanismo de la Cámara Chilena de la

Construcción, no hay reglas universales y el efecto se debe ponderar caso a caso: “Hay

que hacer el ejercicio de sumar las externalidades positivas y negativas. Eso da el

resultado final sobre la plusvalía o minusvalía en una propiedad, Existe coincidencia en

que es positivo estar cerca de la nueva obra, pero no al lado, sobre todo si no hay

cambios normativos en el uso del suelo. “Los impactos en la valorización no son

iguales. Habitualmente es negativo o nulo en la zona inmediata a la infraestructura y

desde ahí va subiendo hasta una cierta distancia, que va a depender del equipamiento

en cuestión y de la trama urbana”, explica el doctor en urbanismo y profesor del Instituto

de Estudios Urbanos de la UC Óscar Figueroa.

Para el caso de CFPR también se podría agregar otro factor, el social ya que este

corredor tiene como caso particular el comercio en la zona de Tepito, la cual se

caracteriza por su informalidad, además se encuentra de manera muy marcada el

cambio de valor a partir Avenida Hidalgo, es interesante ver el comportamiento de valor

disminuye a partir de esa zona.

De manera general se puede describir que el Paseo de la Reforma es un mosaico de

valores y de inversiones, ya que pasa del ámbito de exclusividad residencial al corredor

cultural, comercial e inversionista y de ahí nuevamente se nota una disminución del

estilo de vida en la zona habitacional y comercial, por lo que es un claro ejemplo de que

aun con la carga histórica de esta avenida no fructifica el valor de la misma manera en

todo el corredor.

5.2.2 Uso mixto una estrategia predominante para la plusvalía en el CFPR

Es una realidad que el aumento de población en la ciudad está generando

desplazamientos más tardados en distancias cortas, debido a la saturación en la que

comenzamos a estar inmersos los usos mixtos se están acentuando cada vez más, en

las grandes ciudades generan dos beneficios muy importantes: plusvalía a las zonas

aledañas y calidad de vida a los usuarios.

53

En una ciudad tan complicada como la de México, el uso mixto es sinónimo de calidad

de vida, ya que ofrece al usuario un espacio seguro donde puede hacer gran parte de

sus actividades: recreación, comer en algún restaurante, ir al gimnasio, así como hacer

compras; en pocas palabras, actividades cotidianas, además de la posibilidad de residir

y realizar alguna actividad profesional en el mismo lugar.

Es importante se puedan conjugar todas estas actividades en el mismo lugar, donde no

se ocupe el auto, ahorrando tiempos de trayecto entre destinos, reduciendo la

inseguridad y además poder aprovechar los minutos libres en esparcimiento u otra

actividad. Sin duda el tema de eficiencia en la utilización del tiempo se traduce en

seguridad, bienestar y más tiempo libre, en resumen: calidad de vida.

Como ejemplo Reforma 222, es un proyecto mixto el cual combino de manera

equilibrada el comercio, las oficinas y uso residencial, esto se está replicando en

algunos otros complejos como Plaza Carso en Polanco donde se logró combinar de una

manera interesante la oferta de condominios de vivienda y oficinas, con museos,

acuario, plaza comercial, entre otros. La variedad de elementos que se recrean recrea

un conjunto donde todo lo que se necesita se consigue caminando.

Esto se traduce en que a mayor poder de adquisición se puede comprar un inmueble

cercano al lugar de trabajo, este es uno de los factores que está contribuyendo al

incremento económico de los departamentos en esta zona.

En el plano internacional ciudades como Nueva York, Inglaterra, Tokio o Londres, son

las zonas más privilegiadas son donde la gente encuentra una gran diversidad de

alternativas de servicio sin necesidad de tomar el auto o transporte público. Por ello los

usos mixtos generan un fenómeno de progresión a las zonas donde se instalan.

No es un concepto nuevo en el mundo y tampoco es una moda pasajera, es más bien

se está volviendo una necesidad donde los usuarios se benefician, incluyendo a las

empresas, comercios, inquilinos, residentes y empleados.

54

Por el otro lado, es una opción donde el desarrollador potencializa el uso del terreno,

explotando la compatibilidad de usos dentro del modelo de negocio que mejor responda

a la demanda del mercado, logrando reducir de manera importante el riesgo de

inversión. Sin duda, existe un efecto positivo en el entorno urbano cuando hay grandes

inversiones. Se puede deducir que una inversión bien planificada puede generar

beneficios en el sector donde se inyecte el recurso. Algunos ejemplos de ello son

Andares en Guadalajara, Antara en la Ciudad de México y seguramente así sucederá

con Toreo Parque Central.

Los grandes desarrollos de usos mixtos son al día de hoy una realidad ya que

benefician y dotan de plusvalía a las comunidades vecinas y generan fuentes de trabajo

durante el periodo de construcción y permanente cuando ya están operando los

negocios. Integran de manera vertical es la nueva oferta inmobiliaria. Para este tipo de

proyectos es importante los usos operativos compartidos; por ejemplo, el de espacios

de oficinas con el de una plaza comercial, donde el primero es más intensivo de lunes a

viernes en la tarde y el del segundo es a la inversa, de viernes en la tarde a domingo.

Existen tres argumentos que resulta importante transmitir para que un desarrollo con

estas características tenga éxito:

Ubicación: Este debe ser de fácil acceso vial desde distintos puntos de la ciudad. El

tema de conectividad determina qué tan atractivo es el desarrollo.

El tema de estacionamiento y transporte público es imprescindible: no estacionamiento,

no negocios. Si no hay transporte público se puede ahogar la plaza, de ahí que los

principales desarrollos mixtos del país tienen a dos o tres cuadras una estación del

metro, necesaria no sólo para el usuario o el consumidor, sino también para el que va a

trabajar en ese desarrollo. Debemos solicitar asesoramiento con profesionales, hay que

consultar a los especialistas en oficinas, en vivienda, en comercio y hotelería, antes de

iniciar o determinar los usos y los porcentajes de éstos dentro del desarrollo.

xvi

Conclusiones

Como se observa para la obtención de un mayor valor de los inmuebles, es

indispensable que este cuente con los factores físicos, legales y socio-culturales para

incrementar la plusvalía, ya que si no se tiene considerados estos aspectos es muy

probable no poder obtener los resultados esperados, además se detecta que el uso

mixto, se está convirtiendo en un sinónimo de calidad de vida, esto quiere decir que la

tendencia de la población se está convirtiendo en vivir lo más cercano a su fuente de

trabajo y si eso no es posible se necesita ofrecer al usuario un espacio donde pueda

hacer gran parte de sus actividades, es decir concentrar las actividades cotidianas, de

vivienda y actividades profesionales en un mismo espacio, esto sigue generando el

aumento de la plusvalía.

En esta comparativa podemos ver como en el tramo de la Diana a Avenida Insurgentes

el costo por la renta de 1m2 varia de los $ 29.00 a los $ 31.00 USD por mes, los

terrenos a la venta en esta zona son casi inexistentes debido a la gran demanda que

tienen se buscaron opciones y solo se localizó un inmueble en venta el terreno tiene

148 m2 y su costo es de $ 471,204.18 USD si se divide entre la cantidad de metros

cuadrados se tendría un promedio de $ 3,183.81 USD M2, esto nos da un panorama de

lo redituable que debe ser construir en la zona.

xvii

Hallazgos

Un factor como la plusvalía se comienza a relacionar de manera importante con el

termino calidad de vida de la población, esto quiere decir que en un futuro una de las

tendencias será la construcción de uso mixto, pero hay que tener cuidado, pues una

sobresaturación acarrearía bastantes problemas a la población inmersa en este tipo de

construcciones. Independientemente del tipo de inversión inyectada a la zona, si los

factores de su entorno no tienen un seguimiento, estos terminaran afectando al

polígono en cuestión, caso contrario un zona con desarrollo potencial beneficia el

entorno donde se encuentra inmerso

Es importante resaltar que el aumento en la plusvalía de la avenida Paseo de la

Reforma, tiene un doble beneficio para la población: Genera empleo durante su

construcción y lo sigue generando con la ocupación de dichas construcciones en los

bienes y servicios que se ofrecen al público. El tipo de mantenimiento de este corredor

debe ser constante ya que como se comentó en temas anteriores la falta de

mantenimiento y adecuaciones de infraestructura generan pérdidas en el valor de los

inmuebles, también es importante mencionar que la planificación urbana, se debiera

realizar en todo el corredor y no solo en sectores de esta avenida.

La desigualdad de cultura ha hecho a la avenida Paseo de la Reforma un crisol de

experiencias tanto en el ámbito social como el económico.

Para el caso en particular del Paseo de la Reforma se encuentra una marcada

desigualdad, ya que se cuenta con una zona de adquisición exclusiva a ciertos sectores

de la población, de manera general se puede mencionar que es la zona con mayor flora

de la ciudad y ver como este costo va en descenso a medida que se acerca al centro

histórico. Y es notable como a pesar del esfuerzo de las autoridades aún no se puede

incrementar el valor de Paseo de la Reforma en su lado oriente, al pasar del gran

aumento de valor de los bienes inmuebles hacia el poniente, en la zona oriente contiene

una minusvalía en el valor

xviii

Recomendaciones

El mercado de la valuación para el egresado de Ingeniería Arquitectura es muy poco

explotado, habrá que valorar que tanto debe estar inmerso el profesionista en este

sector ya que la valuación al día de hoy es una actividad ejecutada por contadores y

administradores se debe integrar más al ingeniero arquitecto quien tiene la base del

conocimiento.

El conocimiento de la plusvalía y su injerencia en el mercado inmobiliario, da una

ventaja al inversionista, genera empleos y beneficios en todos los ámbitos, es por ello la

importancia de su estudio.

Para la sociedad es importante el poder beneficiarse de las innovaciones en el ámbito

inmobiliario y con ello mejorar la calidad de vida en su entorno urbano.

Hay que resaltar el hecho de que la valuación de inmuebles es aplicable a todos los

sectores de la población tanto empresariales como industriales y habitaciones, los

cuales son sectores muy amplios que se pueden explotar.

xix

Referencias consultadas

Libros

El Reporte Nacional de Movilidad Urbana en México 2014-2015, ONU 2015.

Revistas

Paseo de la Reforma buen momento para comprar. (Real State, Market &

Lifestyle)

Artículos

Reforma, sede de rascacielos , Johana Robles El universal Martes 05 de abril de

2011 http://archivo.eluniversal.com.mx/ciudad/105703.html

Qué es una valuación inmobiliaria 10 de Diciembre del 2012 | Editorial Metros

cúbicos

Luis Méndez Foto: F, Axel Carranza, Coldwell Banker,

(http://www.realestatemarket.com.mx/articulos/mercado-inmobiliario/usos-

mixtos/17693-usos-mixtos-plusvalia-y-calidad-de-vida

Documentos Especializados

CÓDIGO CIVIL FEDERAL (Últimas reformas publicadas DOF 24-12-2013)

Reglamento de construcción del Distrito Federal 2015

Ley del régimen patrimonial y del servicio público (2015)

Normas técnicas complementarias

Bando dos

Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria,

así como de autorización y Registro de personas para Practicar Avalúos.

xx

Internet

https://www.google.com.mx/search?q=definicion+de+entorno&oq=definicion+de+

entorno&aqs=chrome..69i57j0l5.7709j0j4&sourceid=chrome&ie=UTF-

8#q=definicion+de+plusval%C3%ADa

https://prezi.com/91jtqex_pv2m/entorno-urbano/

https://prezi.com/xfmmfykm1rw-/conceptos-basicos-en-valuacion-inmobiliaria/

http://www.mexicomaxico.org/Reforma/reforma.htm

http://e4s3corredorcultural201520.weebly.com/corredor-urbano.html

Portal Academico CCH, UNAM, MX

http://portalacademico.cch.unam.mx/alumno/tlriid4/unidad2/proyectoDeInvestigac

ion/eleccionDelimitacion

http://www.ilustrados.com/tema/5568/Capital-plusvalia.html

Rodríguez Lozada, Gizeh, http://www.ilustrados.com/tema/5568/Capital-

plusvalia.html

http://observatoriogeograficoamericalatina.org.mx/egal12/Geografiasocioeconomi

ca/Geografiaurbana/100.pdf

http://www.avaluosinmobiliarios.com.mx/Aval%C3%BAosInmobiliarios/Procesode

valuaci%C3%B3n.aspx

http://www.valuacion.esiatec.ipn.mx/cid_tiburcio.pdf

Hernán Marchant Montero.Portalinmobiliario.com, 27/07/2010)

http://www.plataformaurbana.cl/archive/2013/07/28/las-construcciones-y-

factores-que-hacen-subir-o-bajar-el-precio-de-las-viviendas-vecinas/

Softec ( http://realestrategy.com/?p=8685 )

xxi

Apéndices

a) Disposiciones

• CÓDIGO CIVIL FEDERAL (Últimas reformas publicadas DOF 24-12-2013)

• Reglamento de construcción del Distrito Federal 2015

• Ley del régimen patrimonial y del servicio público (2015)

• Normas técnicas complementarias

• Bando dos

• Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria,

así como de autorización y Registro de personas para Practicar Avalúos.

b) Cuadros, graficas e ilustraciones

Figura 1 Modelo investigación. Fuente: Elaboración propia.

Figura 2 Trazo inicial de Paseo de la Reforma

Tabla 1 Grado de inversión positivo

Tabla 2 Grado de inversión no redituable