Introducción Valuación Puebla
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8/12/2019 Introduccin Valuacin Puebla
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Mayo 2013 1
Introduccin a la Valuacin de Inmuebles Urbanos
Everton da [email protected]
Puebla - Mxico27 de mayo de 2014
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Mayo 2013 2
ValuacinEs ladeterminacin tcnica del valor de un inmueble o deun derecho sobre l, siendo empleada en una variedad desituaciones.
GarantasCompra/Venta
Transacciones de Alquiler
Decisiones Judiciales
Tributacin
Decisiones sobre inversiones
Balance
Operaciones de segurosExpropiaciones
Hipotecas
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Mercado Inmobiliario
Gonzlez, 1997
Inmueble = Bien Compuesto
Gran vida til
Fijacin espacial
Singularidad
Muchos agentes en elmercado
Variabilidad
De los Precios
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Valor
Cuanta (importe) msprobable por la cual si negociavoluntariamente y concientemente un bien, en una fecha dreferencia, dentro de las condiciones actuales del mercado
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Valor
Valor Absoluto Valor Probable
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ValorVendedor Comprador
Oferta
Oferta
Compra
Venda
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Mtodos de ValuacinMtodos para Identificacin del VALOR
Mtodos para Identificacin del COSTO
Comparativo directo de los datos de mercadoInvolutivoEvolutivoCapitalizacin de la renta
Comparativo directo de los costosCuantificacin de los costos
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Mtodo Evolutivo
Identifica el valor de la propiedad por la suma de los
valores de sus componentes = Terreno + Mejoras
para la identificacin del valor de mercado, se debeconsiderar el factor de la comercializacin.
VI = ( VT*FI + CM )* FC
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VI = (VT*FI + CM ) * FC
El Proceso de Valuacin Masiva
Momento 1
Obtencin de los Valores Unitarios
Comit de Evaluacin
VUR Momento 2
Modelos Predeterminados
Terrenos
Homogeneizacin
Modelado Estadstico Edificaciones
PVG
CostosUnitarios
.ms empleado.
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Valores Unitarios de ReferenciaMapas de Valores - terrenos
45,00
65,00
35,00
70,00
50,00
42,00
61,00
Secciones de Calles Zonas Homogneas
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Mtodo Comparativo
Identifica el valor de mercado de una propiedad
mediante el tratamiento (tcnico) de los atributosde los comparables, constituyentes de la muestra.
Es el mtodo recomendado cuando hay elementosde comparacin.
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Mtodo ComparativoTratamiento por Factores de Homogeneizacin
Sus clculos deben ser fundamentados por metodologacientfica
Publicados por entidad tcnica reconocida
Contemporneos a la fecha de valuacin (hasta 2 aos)
Estudio regional
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Mtodo Comparativo
FF
FF
F
F
F F
SituacinParadigma
Salgado, 2008
Tratamiento por Factores de Homogeneizacin
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Promedio delos Precios
Salgado, 2008
Mtodo ComparativoTratamiento por Factores de Homogeneizacin
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Mtodo ComparativoUso da Metodologa Cientfica
Regresin Lineal
Promedio deLos Precios
Lnea de RegresinF(variables)
Salgado, 2008
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Base de Datos del Mercado Inmobiliario
Parcela Condomi-nios
Edificacio-nes
Calles
Seccionesde CallesPersonas
Mobilirio
BDMI
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Base de Datos del Mercado Inmobiliario
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Tcnicas de Anlisis de datosExplorar
Estadsticas Descriptivas Regresin. Clsica. Espacial. GWR. TSA
Modelar
MultivariadaDependencia Espacial
. Semivariograma
. Moran KrigingRedes NeuronalesSIG
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Tcnicas de Anlisis de datos
Anlisis de Regresin
Predecir (estimar) una variable dependiente (y) enfuncin de una o varias variables independientes.
Conocer o cuanto las variaciones de (x) puedenafectar (y).
Variable Dependiente (y) = Valor del inmueble
Variables Independientes (xs) = Atributos Valorativos
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Relacin Funcional x Relacin Estadstica
Relacin Funcional
y = 4x
0
50
100
150
0 10 20 30 40
P = 4 L
Lado do Quadrado ( L )
P e r
m e
t r o
( P )
1*
2*
3*
*5
*8
*11
x y = f(x)
f(x)=2+3xFuente: Dantas (1998) Fuente: Renn (2012)
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Tcnicas de Anlisis de datos
Estructurales (E)Ubicacin (U)
poca (T)
P = f(E, U, T, ) +
Anlisis de Regresin
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Anlisis de Regresin
Modelo Lineal Clsico
iik k 2i21i10i
iik 2i1ii e b b b bY k 210
iYeii
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ik 2i1iik 210 b b b b
iYeii
Anlisis de Regresin
Modelo Lineal Clsico - Ajustado
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1) Definir la forma de la ecuacin
Anlisis de Regresin
2) Estimar los parmetros de la regresin
3) Bondad de ajuste del modelo (r2)
4) Pruebas de significancia (F y t)
5) Anlisis de los residuos
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Control de Supuestos
Media cero de los residuos: 0)(E i
Homocedasticidad de los residuos: 22
i )(E
No aleatoriedad de las variables independientes
No existe ninguna relacin lineal exacta entre cualquier de las
variables independientes
Independencia serial de los residuos: 0)(E ji (i j)
Normalidad: tiene distribucin normali
Anlisis de Regresin
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Regresin Lineal Simple
2
E 0
Var
, 0
i
i
i jCOV i j
variable independiente
(valores fijos conocidos)
componente aleatorio
variable dependiente(variable respuesta)
Y i = 0 + 1 X i + i
1) Definir la forma de la ecuacin
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Regresin Lineal Simple
iii X Y 10
Pendiente poblacin
Intercepto poblacin
i
X
Y
0 1 Pendiente
E(Y i) = 0 + 1 X i
Fuente: Renn (2012)
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Regresin Lineal Simple
1) Definir la forma de la ecuacin
Qu caractersticas?
Dnde y como recolectarlas?
Cules son los tipos?
Cmo es la relacin?
Tipos de VariablesContinuaCuantitativaCualitativaDicotmica ( dummy )
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Diagramas de Dispersin
1) Definir la forma de la ecuacin
X
Y
X
Y
X 0
0
0
0
0
Y
X
Y
X
Y
X
Y
Cmo es la relacin?
Fuente: Chuanhua Yu (2005)
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eve
