ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN A.C. DELEGACIÓN JALISCO

MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

"Evaluación Conceptual del "Objeto" y del "Propósito" en la Valorización Económica-Monetaria de Bienes Tangibles e Intangibles, en función de los Enfoques Metodológicos y sus Aplicaciones para Garantizar la

Confiabilidad del Reporte del Valor."

T E S I S

PARA OBTENER EL GRADO DE:

MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

P R E S E N T A :

ING. CARLOS GARCIA CURIEL

A S E S O R : M. en A. BERNARDO VARGAS NEGRETE

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME AL ACUERDO No. 2003368 DE FECHA 17 DE DICIEMBRE DE 2003

GUADALAJARA, JALISCO, MÉXICO JULIO - 2006

AGRADECIMIENTOS C j I I *

1 I B L I O T E C A

Con mis cumplimientos afectuosos, dejo testimonio de gratitud para todos y cada

uno de los distinguidos profesores que con humildad y sencillez, propia de docentes

valiosos que saben y dominan su temática, que siempre se esforzaron con

entusiasmo en el interés de transmitir con amenidad los conceptos y conocimientos

que hoy también son nuestros. Todo ello en el entorno de amistad y compañerismo,

que por supuesto facilitó y estimuló el desarrollo de sus cursos y el surgimiento de la

amistad con afecto y aprecio recíproco que hoy me honran.

De igual modo agradezco a mis compañeras y compañeros por la oportunidad que

tuvimos de convivencia estudiantil, a partir de la cual en reiteradas ocasiones aprendí y

reforcé los conocimientos que compartieron tanto dentro como fuera del aula. Siempre

con la alegría y desinterés que priva en la amistad demostrada no pocas veces.

También agradezco a la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción,

Delegación Jalisco, y al Instituto Tecnológico de la Construcción, A.C., por los servicios

prestados para el desarrollo de los cursos de ésta Maestría, con particular gratitud a la

Srita. Eliana Gaytán y sus colaboradores que siempre en el ámbito de sus

responsabilidades nos otorgó con oportunidad y calidad los apoyos requeridos.

Con singular énfasis expreso el mas amplio sentimiento de gratitud a mi Familia y a mis

compañeros de labor que con paciencia y apoyo me estimularon para alcanzar con éxito

el cumplimiento de este logro de capacitación y preparación académica, que habrá sin

duda de contribuir al progreso y mejora de los servicios profesionales que prestamos a

la comunidad en la que actuamos.

5

DEDICATORIAS

AL DIOS Creador, en el que creo y por el que aprendí la Fe, la

Esperanza y la Gratitud

A MIS PADRES, Don Emiliano y Doña Carmen por el Amor incondicional que intento imitar.

A OLIVIA, mi admirada y muy querida esposa, compañera de la vida, sencilla siempre con su virtud amorosa de mujer insustituible.

A MIS TRES HERMOSAS HIJAS, por quienes vivo en gratitud eterna con mi DIOS y sueño que alcancen cada una los de Ellas.

A LAURA OLIVIA, brillante primogénita, con CIRINO su esposo y mi nieto adorado BERNARDO, a quienes tanto quiero, y que junto con Ellos espero pronto a mi segunda nieta.

A TALI NA FERNANDA, valiosa arquitecta y futura valuadora de quien auguro logros de orgullo y felicidad.

A ESTEFANÍA, ejemplar emprendedora, grandiosa en la

sencillez de sus sueños.

A MIS HERMANAS Y SUS FAMILIAS, Carmelita, Laura Emilia, Rosalía (q.e.p.d.), Gabriela, con sus Esposos é Hijos, por su apoyo y compañía. Ejemplos de bondad.

A MI HERMANO HECTOR Y SU FAMILIA, Con el cariño de siempre en honor a sus virtudes de Gran Amigo.

A MIS AMIGOS y COMPAÑEROS, por su lealtad y comprensión.

6

Í N D I C E PÁGINA

INTRODUCCIÓN AL TEMA DE INVESTIGACIÓN 9

i.- INTRODUCCIÓN 9

i.a.- Objetivo General y Específicos 10

i.b.- Hipótesis 10

i.e.- Breve Descripción de las partes 11

i.d.- Metodología utilizada (Técnicas de investigación empleadas) 13

i.e.- Comentarios a los resultados obtenidos 13

i.f.- Utilidad de la Tesis 14

CAPÍTULO I

ANTECEDENTES

1.1 Definición Histórica del Concepto de Valor

1.2 El Enfoque Económico del Valor

1.3 La Importancia de la Valuación y sus Fundamentos

1.4 La Valuación: Ciencia, Técnica, Arte o Sentido Común

1.5 La Responsabilidad Ética del Valuador sobre el Dictamen

de Valuación

16

16

16

20

24

30

33

CAPÍTULO II

MARCO JURÍDICO DE LA VALUACIÓN

11.1 El Derecho, base del Ejercicio de la Valuación

11.2 Bases Normativas de la Valuación

11.3 Principios Fundamentales de la Valuación

37

37

37

38

54

CAPÍTULO III 57

LA FINALIDAD DE LA VALUACIÓN 57

111.1. LA VALUACIÓN, rol protagónico en materia de

decisiones económicas 57

111.2. Valores Específicos consignados en el Informe de Valuación 59

111.3. La selección de bases homogéneas de valuación 64

111.4. La importancia de una valuación homogénea 71

111.5. Valoraciones Específicas 73

CONCLUSIONES 75

1. Correlación del Uso, Propósito y Finalidad de la Valuación 75

2. Comentarios y Recomendaciones a los Valuadores 76

BIBLIOGRAFÍA 80

ANEXOS 81

A. Código de conducta 81

B. Contenido mínimo de cualquier informe 86

GLOSARIO 87

8

INTRODUCCIÓN AL TEMA DE INVESTIGACIÓN

i.- INTRODUCCIÓN

La generalidad de los ciudadanos reconocen la complejidad de los procedimientos

profesionales de valuación, la diversidad de las situaciones de las propiedades, la

dificultad que otras disciplinas profesionales pueden tener en la interpretación de

actividades de valuación, los problemas en el uso y entendimiento de la terminología, y

la necesidad primordial que tiene el público de obtener valuaciones profesionales bien

fundadas, elaboradas de acuerdo con las normas generalmente aceptadas. Por

consiguiente, el contenido y propuesta de éste trabajo, se diseñó con estas

consideraciones en mente y, por lo tanto, el conocimiento de las definiciones es

importante para su aplicación.

Motiva abordar la problemática de la congruencia y confiabilidad de los reportes de valor

de los bienes Tangibles é Intangibles, por el hecho real que se vive en el mundo

globalizado al que, queramos o no, pertenecemos.

Al escribir éste trabajo pretendo profundizar en sus mecanismos de funcionamiento y

trasponer las barreras de sus apariencias fenoménicas, para hurgar en su cambiante

realidad, con una viva preocupación no sólo por relacionar el concepto de valor con el

análisis de la sociedad, sino por demostrar la necesidad de comprender dicho concepto

si se quiere abrir una sólida vía en la interpretación y confiabilidad de los reportes

valúatenos.

Aún cuando para todo manual de valuación, el tema de la congruencia y confiabilidad es

punto obligado, las más de las veces se expone de manera excesivamente breve, y no

se evidencian las conclusiones pertinentes para el análisis social. Ante ésta situación

trato aquí de dar una versión de lectura fácil, y a la vez evitar simplificaciones irreales.

La realidad social es compleja, la temática del valor, como centro de explicación de esta

realidad, tiene necesariamente que serlo también. Más aún cuando su enfoque científico

choca con el sentido común al que estamos acostumbrados. Ello no justifica, sin

embargo, ni las explicaciones confusas, ni la imprecisión terminológica, muchas veces

origen de confusión.

9

.a-OBJETIVO GENERAL V _ , - ' . — . I B L I G T E C A

Evaluar la confiabilidad de un avalúo a partir de la correcta definición conceptual del

"Objeto" y "Propósito" de la valuación, expresados en el correspondiente reporte del

valor de cualquier bien tangible o intangible, que por la congruencia lógica que ambos

deben guardar en la aplicación del enfoque metodológico adecuado para cada caso

específico.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS

• Definir los conceptos "Nivel de Confiabilidad", "Reporte de Valor", "Valor",

"Objeto", "Propósito", "Bien Tangible", "Bien Intangible", "Enfoque

Metodológico", de un "Avalúo", (nivel taxonómico 5)*

• Establecer la diferencia entre los conceptos "Objeto" y "Propósito" de un

avalúo, (nivel taxonómico 5)*

• Distinguir el fundamento conceptual de los diferentes Enfoques Metodológicos de

un avalúo, (nivel taxonómico 4)*

• Justificar la congruencia entre los conceptos del "Objeto" y "Propósito" de un

avalúo en relación a los Enfoques Metodológicos en el nivel de confiabilidad del

reporte de valor, (nivel taxonómico 6)*

i.b- HIPÓTESIS

Al aplicar los criterios conceptuales propuestos, se podrá demostrar con rigor y

certidumbre la confiabilidad del valor conclusivo en un avalúo de cualquier tipo de

bienes económicos tangibles é intangibles.

10

i.e.- BREVE DESCRIPCIÓN DE LAS PARTES

En la valorización1 económica-monetaria de los bienes ó activos tangibles2 é

intangibles3, que los entes sociales requieren para satisfacer diversas necesidades y

razones de aplicación, en los asuntos económicos en cualquiera de sus modalidades,

ya sea de índole público como de carácter privado, en el entorno de las circunstancias

administrativas, financieras, políticas y comerciales, etc., que prevalecen en un espacio

y tiempo determinado, es común observar que los consecuentes reportes valuatorios se

desarrollan bajo inconsistencias conceptuales, respecto de la mutua congruencia que

debe existir entre el enfoque metodológico aplicado, para investigar el valor buscado ú

Objeto, ó Qué del avalúo, y relacionado al destino definido como el Propósito ó el para

qué del avalúo ó necesidad del usuario.

Ello evidentemente ocurre por la falta de comprensión y uniformidad en el entendimiento

de las definiciones conceptuales de la terminología común y fundamental de la

valorización económica-monetaria de los bienes, tanto en el área del valuador como en

el usuario del servicio valuatorio4. A partir de lo cual se generan perjuicios económicos a

la sociedad en sus instituciones públicas y privadas, que podrían sin duda alguna,

tipificarse como elementos constitutivos de delitos de orden patrimonial. De ahí que la

responsabilidad de los valuadores profesionales, exige satisfacer con pulcritud ética, la

confiabilidad de sus servicios que le requiere la sociedad en que se desenvuelven,

utilizando adecuadamente, a partir de la comprensión puntual y cabal de los conceptos

"Objeto" y "Propósito" y a partir de lo cual desarrollar el criterio metodológico que aplique

en los servicios que le solicitan, enfocando su labor de investigación del valor, a

privilegiar la metodología que soporte y respalde en congruencia el valor aplicable.

En la economía, todos los resultados que obtenemos y todas las conclusiones a que

llegamos se basan en una serie de premisas ó suposiciones. Si las suposiciones que

hacemos no son correctas, entonces muy probablemente estarán equivocados los

resultados que obtenemos y las conclusiones que emitimos.

1 Valorización: Acción y efecto de Valorizar. Definición de la Real Academia Española. Que en el contexto económico-monetario descrito, se aplica como sinónimo de Valuación, Tasación, Acción y efecto de Valuar, Tasar, Estimar el Valor económico, acción de investigar el valor económico. 2 Objetos y elementos Muebles é Inmuebles identificables y perceptibles por los sentidos del ser humano en un tiempo y espacio determinado, tanto de carácter natural ó de producción por la acción del hombre. En el contexto económico monetario planteado se identifican indistintamente a los Bienes y a los Activos con igual sentido. 3 Son los Bienes ó Activos económicos no identificables por los sentidos Humanos, pero que tienen una presencia en un tiempo y espacio determinados, (ejemplos: Derechos de Autor, Propiedad Intelectual, Marcas, etc.) 4 Servicio Valuatorio, se contextualiza como el Proceso ó Acción de Valorizar económicamente un bien.

11

Las suposiciones son aquellas que se consideran ciertas. Las suposiciones incluyen

hechos, condiciones o situaciones que afectan el sujeto de, o el enfoque de una

valuación que pueden no ser susceptibles de, ni precisar verificación. Existen cuestiones

que, una vez declaradas, han de aceptarse para entender la valuación. Todas las

suposiciones que subyacen a una valuación deben ser razonables.

Todas las valuaciones dependen hasta cierto punto de la adopción de suposiciones. En

particular, la definición de Valor de Mercado incluye suposiciones para asegurar la

congruencia del enfoque y el Valuador puede requerir de suposiciones posteriores

relativas a los hechos que no se pueden conocer o a los hechos que pueden

determinarse.

Las Condiciones de Limitación son restricciones que se imponen a las valuaciones. Las

condiciones de limitación pueden imponerse por: los clientes (por ejemplo, cuando no se

le permite al Valuador investigar por completo uno o más factores significativos que

pueden afectar al avalúo); el Valuador (por ejemplo, cuando el cliente no puede publicar

todo o alguna parte del Informe del Avalúo o el Certificado de Valuación sin el

consentimiento previo por escrito del Valuador sobre la forma y el contexto en el que

debe presentarse); o las leyes o reglamentos locales.

Sin embargo y cabe tenerlo en cuenta, por experiencias múltiples y cotidianas de los

valuadores Profesionales se percibe que frecuentemente, la economía ignora a la lógica

y se mueve en apariencia caprichosamente a favor de argumentos atípicos al sentido

común, que privilegian excepciones que demuestran lo complejo y en algunos casos lo

misterioso que resulta el entendimiento del valor. En la valorización como elemento

económico que es, la mejor forma de evaluar las decisiones es leyendo el mercado

mismo y dentro de él es fácil perder de vista el bosque por estar mirando los árboles, en

ella se hacen suposiciones, sin embargo, la única suposición de la cual podemos estar

seguros es que las cosas van a cambiar porque la economía se nutre de las

percepciones humanas y la conducta humana no es constante.

Es a partir de éstos argumentos que para muchos profesionistas, profesionales de la

valuación, les queda suficientemente clara la idea de que para un cierto bien, existe un

Valor Único5, siempre y cuando se refiera a un espacio y tiempo determinado, para un

5 Circulares 1401, 1402,1462, de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores. México.-1976 a 2002.

12

Objeto y Propósito mutuamente congruentes. Lo cual no significa que dos reportes

Valuatorios emitidos de un mismo bien en esas circunstancias, por diferentes Peritos,

tengan necesariamente iguales cantidades monetarias en su conclusión.

i.d.- METODOLOGÍA UTILIZADA (TÉCNICAS DE INVESTIGACIÓN EMPLEADAS)

El presente trabajo de investigación tiene un enfoque preponderantemente cuantitativo

por cuanto que está acotado a variables claramente identificadas y definidas, pero

ciertamente con apoyos cualitativos explicados por la realidad económica y política en el

contexto del fenómeno social en que ocurre. Y que lo desarrollaré de tipo correlaciona!,

porque planteo el análisis conceptual de la correlación ética que debe observarse entre

las variables que intervienen para la confiabilidad del valor económico concluyente que

elabora el perito valuador profesional en sus reportes de avalúo y que sin duda los

usuarios del mismo aspiran a tener, en abono a la certidumbre que exige la sociedad en

su conjunto, con mayor rigor cada vez, en las diversas operaciones y transacciones

económicas de cualquier índole en el sistema globalizado que prevalece en la actualidad

y que sugiere siempre una calidad total. El trabajo de investigación que propongo

específicamente tendrá un diseño No experimental, con características longitudinales y

criterios de tendencias, por las razones cuantitativas que lo fundamentan, en particular

el tiempo y la unicidad de veces en que se recolecta el dato experimental. Se identifica

la articulación de los conceptos de:

o Nivel de confiabilidad

o Valor económico conclusivo

o Objeto del avalúo

o Propósito de avalúo

o Enfoque metodológico del avalúo

i.e.- COMENTARIOS A LOS RESULTADOS OBTENIDOS

El ejercicio profesional cotidiano de la valuación de bienes permite acumular valiosas

experiencias dentro de los diversos tipos de valorizaciones6 para los que el autor de este

trabajo ha sido consultado y contratado. En ello se ha observado y aprendido que cada

valorización económica-monetaria, de cualquier bien tangible ó intangible es en sí

De carácter económico monetario.

13

misma un caso especial, que necesariamente requiere de un análisis particular

específico que inicia en la conceptualización precisa del valor económico-monetario a

investigar, llamado Objeto7 del avalúo8 y que debe tener categóricamente mutua

congruencia lógica con el uso puntual a que estará destinado el reporte del valor y sin

contradicción alguna, sea aplicable al caso del Propósito9 del avalúo. Y con ambos

conceptos, invariablemente se debe cumplimentar el sentido ético que privilegie la

aplicación de los enfoques metodológicos adecuados, en la investigación del valor

conceptualmente correcto para obtener certidumbre en la confiabilidad de los avalúos

que la sociedad requiere.

i.f.- UTILIDAD DE LA TESIS

Es conocido que "el valuador investiga el valor del bien", luego entonces la certidumbre

en la precisión del valor, estará en función directa de la cantidad y de la calidad de la

información obtenida y analizada en la investigación, pero de sobremanera y muy de

sobremanera, en el correcto y estricto análisis que de la misma se haga para el objeto y

el particular propósito del valor aplicable del bien, sujeto de valuación.

Es decir, la confiabilidad de un reporte de valor, inicia con una clara identificación del

objeto del avalúo, entendiéndose esto como el tipo de valor a buscar, (v.g., de mercado,

de NO mercado, comercial, catastral, físico ó de reposición, de reproducción, de

indemnización, de liquidación, etc., etc.), complementado invariablemente por un

explícito propósito del avalúo, (v.gr., compra-venta, garantía de crédito, hipoteca,

aseguramiento, afectaciones, expropiaciones , perjuicios, remates, etc.), que confirmen

mutuamente entre ambos el enfoque de valuación adecuado, ( de costos, de mercado,

de ingresos, residual). Así por ejemplo, el valor comercial se buscará para propósitos de

compra-venta ó referencia en garantías de crédito, usando preponderantemente un

enfoque de mercado y reforzado en su caso con el enfoque de ingresos cuando el bien

tenga usos mayoritariamente de alquiler.

Entendiéndose que "lo no confiable" ocurre cuando existe evidente discordancia entre el

objeto y el propósito de un reporte de valor. Como sería por ejemplo el caso cuando se

7 Se refiere al QUÉ ó cual CONCEPTO DE VALOR A INVESTIGAR en la valorización de un bien determinado. g Relativo a valuación.- Diccionario de la Real Academia Española. Reporte conclusivo del valor investigado. Es un cálculo de valor. "PRICIPLES of RESIDENTIAL REAL ESTATE APPRAISING.- Editorial NAIFAL. USA. 1983. Pág. 1 9 Se refiere al PARA QUÉ uso ó destino tendrá EL AVALÚO, (reporte del valor).

14

menciona por objeto del avalúo "investigar el valor de indemnización" para el propósito

de "garantía de crédito" y se privilegia el enfoque de costos, resultando una

inconsistencia fatal y evidente

15

CAPÍTULO I

ANTECEDENTES

1.1.DEFINICIÓN HISTÓRICA DEL CONCEPTO DE VALOR

Los fundamentos teóricos del valor han sido resultado de profundos razonamientos de

varios filósofos a lo largo de la historia de la humanidad. El concepto nace cuando el

hombre comienza a obtener excedentes en su producción y desea cambiarlos por otros

bienes que necesita y que no produce.

Así surgen los conceptos tales como, costo, valor, precio y sus derivados como valor de

uso y valor de cambio. Aristóteles, en la edad de oro de los griegos, enuncia su teoría

del valor subjetivo y dice que el valor de las cosas creadas ó usadas por el hombre no

está en las cosas, sino en la mente humana, estableciendo así un carácter subjetivo a

este concepto.

En el siglo XVI surge en Inglaterra el grupo llamado "los mercantilistas", integrado por

hombres de negocios que sostenían que el bienestar económico individual sólo era

posible en un estado económicamente fuerte y políticamente estable, lo cual exigía un

control absoluto de las fuentes productivas de la tierra y de los medios de transporte.

Con esta filosofía capitalista, se aplicaron valores a la tierra, aunque ésta no tuviese un

costo de producción; y es en esta época cuando comienza a hablarse de la ley no

escrita de la oferta y la demanda.

En el siglo XVIII, John Stuart, primer ministro de Jorge III (1761-1763), aborda el tema

del valor de la tierra desde el punto de vista político económico, y recomienda a su

gobierno que proceda a valuaciones periódicas de todas las propiedades agrícolas y

urbanas a efecto de cobrar impuestos sobre dichas valoraciones. Sin embargo, por su

autoritarismo, solo duró 2 arlos en el cargo.

A finales del siglo XVIII, Adam Smith, fundador de la economía política como ciencia

independiente, defensor de la libertad de comercio y adversario de los monopolios y

privilegios, en su "teoría sobre el costo" reconoce al valor de uso y al valor de cambio, e

introduce, como parte de ese valor, la importancia del trabajo y del uso del capital.

Concibe al valor de uso como la utilidad de cualquier bien concreto, y al valor de cambio

16

como poder proporcionado por la posesión de los bienes; sin embargo, al no existir

relación entre ambos conceptos, prescinde del primero, dedicándose a estudiar

únicamente el segundo, dada su creencia de que el cambio es el fundamento esencial

del sistema económico y sus leyes la base de la ciencia económica.

Adam Smith consideró la producción de riqueza o actividad determinada por la

conjunción de dos factores: el trabajo (principio activo) y la tierra (principio pasivo).

Sostuvo que el trabajo es la fuente productora de riqueza, así como la medida real de

valor de cambio de todos los bienes, ya que el valor de un bien viene definido por la

cantidad de trabajo que dicho bien proporciona a cambio, lo cual se trata del concepto

de Labour Commanded. Además consideró la posibilidad de medir el valor a través del

trabajo incorporado o cantidad de trabajo que ha sido necesario emplear en su

producción, pero lo consideró únicamente válido en el estadio de la sociedad que

precede a la acumulación de capital, en el que los bienes pueden ser considerados

como embodiments de trabajo.

En Smith resulta evidente la existencia de un "trabajo productivo" como aquel que da

lugar a un aumento de valor, cuando el producto en que se plasma es tal que puede

poner en funcionamiento una cantidad de trabajo mayor que la del trabajo empleado, y

el de "trabajo improductivo", cuando no se dan estas características.

Definitivamente, el criterio de Labour Commanded de Smith puede concretarse del

modo siguiente: el valor de un producto no se calcula con referencia al trabajo mediante

el cual ha sido producido, sino con el trabajo que pondrá en funcionamiento.

En el mismo siglo XVIII, David Richard aporta su teoría sobre la renta económica, en la

cual establece que, el valor de un bien es determinado por su escasez y por la cantidad

de trabajo necesario para su producción. Bajo este concepto, la renta de la tierra es un

pago diferencial obtenido en función de su capacidad productiva. Acepta la idea

smithiana de que es el trabajo el determinante de los valores, pero abandona el

concepto de Labour Commanded y amplía la concepción de Smith de "trabajo

incorporado".

17

Al analizar la unidad de medida del valor de cambio, David Richard toma como unidad la

cantidad de trabajo empleado y no el valor de éste, considerado en este caso como

valor de cambio de la mercancía a la "fuerza de trabajo" (en su acepción marxista).

El criterio de la cantidad de trabajo incorporado enfrenta a Richard con la existencia de

la tierra y del capital para la determinación del valor; desposee a la tierra de influencia

en la determinación del valor y considera el capital como cristalización del trabajo

anteriormente realizado, suponiendo que el trabajo anterior y el actual se combinan en

las distintas producciones en proporciones idénticas.

La teoría de la renta marginal de Thomas R. Malthus vino después a incorporar

conceptos de valor de uso, renta y cambio, relacionándolos con la demanda de bienes

en el mercado. Aceptó en principio el Labour Commanded de Smith, pero define el valor

real de cambio como poder de disposición de las cosas necesarias y útiles de la vida,

incluyendo el trabajo, en contraposición con poder de disposición de metales preciosos;

no obstante, distingue claramente el trabajo como factor productivo originario de la

mercancía fuerza de trabajo; hecha esta distinción, consideró que Smith se refirió al

trabajo y no a la mercancía fuerza de trabajo, mientras que para Malthus el criterio del

Labour Commanded se refiere claramente a la mercancía fuerza-trabajo y no solamente

al trabajo.

En contraposición a David Richard, para quien el examen de las variaciones del valor se

remite en última instancia al examen a largo plazo de las modificaciones en el costo de

producción del trabajo, él, por el contrario, fundamentó la teoría de valor en el

razonamiento de que el examen de las variaciones del valor lleva necesariamente al

análisis de las alteraciones en los precios de mercado; por esta causa, en Malthus la

demanda adquiere una importancia fundamental.

Kart Marx10 parte en su teoría del valor del concepto de trabajo incorporado de David

Richard, desarrollándolo e intentando hacer rigurosa al máximo la teoría ricardiana.

Define la fuerza de trabajo como una mercancía constituida por la suma de cualidades

que hacen al hombre capaz de producir trabajo; al valor de la fuerza de trabajo como el

trabajo necesario para mantener y desarrollar la capacidad de trabajo de los hombres; y

el trabajo como la actualización de la fuerza de trabajo.

Filósofo Alemán, autor del libro "El Capital", Siglo XTX

18

Marx se planteó frontalmente un problema no resuelto en Richard, el del beneficio del

capitalista, plusvalía generada por el hecho de que la cantidad de trabajo que el

trabajador efectúa es superior a la cantidad de trabajo precisa para la producción de sus

medios de subsistencia, siendo la diferencia entre el valor producido y el consumido, la

plusvalía.

Otro problema que resuelve Marx, es la eliminación del supuesto restrictivo de Richard

cuando éste considera que el capital y el trabajo se combinan siempre en proporciones

idénticas, mediante la introducción del concepto de composición orgánica del capital,

definiendo el concepto de capital variable como el costo de la mercancía, fuerza de

trabajo y el de capital constante como costo de los instrumentos productivos distintos a

la fuerza de trabajo. El valor, entonces, vendrá definido por la suma de capital constante,

de capital variable y de plusvalía, con lo que composiciones orgánicas distintas

producen el mismo valor, pero distinto tipo de beneficios.

Sin embargo, J. B. Say11 fue el primero que consideró el valor de cambio de un bien

definido por la demanda y la oferta, la demanda determinada por la utilidad del bien y la

oferta fijada por la suma de remuneración de los factores productivos o costo de

producción.

Marshall, fundador de la escuela neoclásica, partió de una concepción muy precisa: el

precio término es el valor expresado en dinero, y el valor expresa la relación entre los

bienes; el valor de cambio de un bien en términos de otro es la cantidad de este

segundo bien que en ciertas circunstancias puede ser obtenida a cambio del primero.

Consideró el contenido de la teoría del valor fijado en dos puntos: formación de los

precios y examen de las fuerzas que están detrás de la demanda y la oferta, concebidas

en términos psicológicos.

Entre los años 1825 y 1850, Johann H. Thunen, economista alemán que desarrolló la

teoría de la renta de la tierra en su país, hace una clara distinción entre el valor del suelo

y las contribuciones al capital y el trabajo, y reconoce que la localización de la tierra

influye en su propio valor, idea que persiste hasta nuestros días.

11 Jean-Baptiste Say, Economista Francés (1767-1832) conocido por sus postulados de las leyes del mercado.

19

En esa misma época, el francés CTauderF. Bastiat, influenciado por la abundancia de

tierras vírgenes Wf Amenta, UostenlaJ qufe eOal|r]dqfla t i e r r a e r a función de su

localización, de su productividad y de sus mejoramientos

1.2 EL ENFOQUE ECONÓMICO DEL VALOR

El valor de un bien se aprecia bajo dos esquemas básicos

s Valor de uso, y

s Valor de cambio.

El valor de un bien ó un servicio se asocia a la idea de utilidad, o sea, a su capacidad de

satisfacer necesidades para la sociedad o para sus miembros. Algo tiene valor para

quien lo posee, ya sea porque le satisface necesidades, o bien porque lo puede

intercambiar por otros medios de satisfacción de necesidades para él. Es así como se

puede diferenciar el valor de uso del valor de cambio.12

El valor de cambio expresado en unidades monetarias es uno de los significados de la

palabra precio.13

El valor de uso es aquel que poseen los bienes por su capacidad de proporcionar una

satisfacción. Este valor es asignado subjetivamente por cada individuo, dependiendo del

grado de utilidad que recibe; por tanto, el grado de satisfacción será distinto de una

persona a otra y su expresión objetiva puede ser que se establezca en términos distintos

a los monetarios.

Por otra parte, el valor de cambio de los bienes, es aquel que toman en los mercados al

momento de su intercambio, y se identifica a través del equilibrio de las funciones de

oferta y demanda.

Cabe llamar la atención en el sentido de que el concepto de valor debe ser diferenciado

de los de costo y precio, pues por costo entendemos que se trata de la cuantía

monetaria que debe erogar el productor de un bien y/o servicio para producirlo y ponerlo

12 Tasaciones Agrícolas Autor Sergio González Espoz, Editorial UTEM 2001 Página 66 13 Dinero, Valor y Precios, (Un análisis estructural cuantitativo sobre México) Autor Juan Castaings UAM, México 1984 Pág 29

20

a disposición en el mercado; y por precio nos referimos a la cuantía también monetaria

que pretende recibir dicho productor del bien y/o servicio por su venta, es decir, por su

intercambio.

Esto significa que el precio está formado por el costo más una cuantía monetaria

adicional que es referida en términos contables como "utilidad", aunque en realidad

puede ser entendida también como "plusvalía", la cual es originada por la existencia de

ciertos factores que hacen atractivo el adquirir una cosa.

Se asume que el Precio lo determina una de las partes ó se negocia entre ambas.

Generalmente es el Vendedor quien lo DECIDE. Se intuye que involucra utilidad

monetaria. (Pérdida ó Ganancia). Por ende está más del lado del interés del vendedor.

Es un concepto estrictamente objetivo y Tangible.

Lo anterior hace entender que las cuantías del valor, del costo y del precio son iguales

únicamente al momento de llevar a cabo el intercambio del bien y/o servicio entre el

oferente y el demandante del mismo, pues desde el momento en que una persona paga

por adquirirlo, por esa simple acción, queda establecido su valor en un instante dado;

después, por distintas circunstancias (inflación, cambio en las condiciones de mercado,

oferta y demanda, etc.), éste puede cambiar, aunque el hecho histórico contable se

conserva y mantiene el monto del precio y del costo para el vendedor y el comprador

respectivamente.

No obstante, en momentos de recesión económica, el precio puede llegar a ser igual o

menor que el costo, en la inteligencia que se tiene urgencia y premura por vender el

bien, llevando esta situación a su remate.

Con base en lo anterior, se definirá al valor como la cuantía económica, expresada en

nuestra época en términos monetarios, dispuesta a ser cambiada por la posesión de una

cosa; es decir, con la cual se llevan a cabo los intercambios de bienes y/o servicios

entre los oferentes de los mismos y sus demandantes en mercados específicos.

Por su capacidad de conservar el valor, algunos bienes son mercancías acumuladoras

de valor, es decir, tienen el potencial de conservarlo, y de incrementarlo en el tiempo en

21

términos reales. Esta clase de bienes toma la forma de capital, destinado a la

producción o como capital financiero.

Es importante considerar que el valor de los bienes son meras manifestaciones

estadísticas de un componente intrínseco del bien que es expresado por el productor o

productores del mismo (precio); de este modo podemos admitir que el valor es función

de un precio potencial, o sea, el precio que podría alcanzar un bien en un determinado

mercado y momento.

Si se atiende al comportamiento de los precios en el mercado, la predectibilidad

aproximada de los precios se basa en principios que dan a tal pronóstico un fundamento

científico; la ciencia resultante se llama timografía. La timografía se integra por cinco

principios fundamentales: permanencia, coherencia, equivalencia, proporcionalidad y

normalidad. Tales principios configuran un modelo que explica con aproximación

satisfactoria la realidad.

• Por el principio de permanencia sabemos que hay un lapso durante el cual los

precios se mantienen; esto admite la variabilidad de los precios, pero siempre

habrá un intervalo durante el cual el precio pronosticado tiene vigencia.

• El principio de coherencia refiere las diversas manifestaciones del precio de un

bien, las cuales guardan una relación lógica entre sí.

• El principio de equivalencia sostiene que dos bienes equivalentes en mercados

equivalentes tendrán el mismo precio.

• El principio de proporcionalidad afirma que dos bienes semejantes en mercados

semejantes tienen precios semejantes y que la diferencia de precios es

proporcional a las diferencias entre sus características (de bienes y de

mercados).

• El principio de normalidad asegura que los pronósticos de precio obtenidos para

un mismo bien en un mismo mercado tienen todos una distribución estadística

llamada "distribución normal".

22

Los primeros cuatro principios timográficos inducen a ia comparación como técnica para

el pronóstico de los precios, en virtud de que ei precio no se calcula, sino que se mide, y

toda medición implica comparación.

Resulta obvio afirmar que la metrología, ciencia de la medición en general, constituye el

marco más adecuado para insertar en él la medición del valor económico o sea la

valuación. Claro que para ello debemos tener de la metrología un panorama general

como no lo tienen incluso muchos metrólogos, que han circunscrito esta ciencia al

estudio de los instrumentos de medición de las magnitudes físicas. Se Afirma pues, en

concordancia con las tendencias modernas de avanzada, que hay una metrología

general, que abarca el estudio de todas las mediciones, incluso las de magnitudes

culturales, como es el valor económico. Insertar plenamente la VALUACIÓN en la

metrología es el paso indispensable para construir una valuación científica basada sobre

sólidos fundamentos, tanto en lo que hace a la magnitud cuanto al proceso de medición

y a la medida resultante.

Es necesario acotar que, al haber definido las ideas de costo, precio y valor, se ha

referido también el concepto de "unidades monetarias", las cuales pretenden ser el

reflejo del valor de las cosas; sin embargo, dichas unidades monetarias pueden ser de

dos tipos:

• constantes o reales, y

• corrientes o nominales.

Si hablamos de una serie de flujos de efectivo expresados en unidades monetarias

constantes, significará que todos ellos están ligados a una misma fecha y que cada

unidad monetaria expresada tendrá el mismo poder adquisitivo que las demás,

entendiendo por poder adquisitivo el índice de la cantidad de bienes que se pueden

intercambiar por una unidad monetaria. Si por el contrario, hablamos de flujos de

efectivo expresados en unidades monetarias corrientes, se querrá decir que cada flujo

de efectivo de un periodo específico estará afectado por una tasa inflacionaria y por una

tasa de productividad efectiva respecto de los flujos anteriores o posteriores, por lo que

cada unidad monetaria tendrá distinto poder adquisitivo de las otras.

23

1.3 LA IMPORTANCIA DE LA VALUACIÓN Y SUS FUNDAMENTOS

La Valuación no ha sido, tal vez, considerada aún socialmente en su verdadera

magnitud en cuanto a la relevancia central para la toma de decisiones sobre un

determinado bien y todo lo que ello implica y lleva aparejado.

Los Valuadores Profesionales conocen, a través de su práctica diaria, las verdaderas

connotaciones que se derivan del establecimiento de un valor económico que cuantifica

la "multiplicidad" de valores que realmente está en juego detrás del bien a valuar. Es por

ello que quien pretende realizar esta tarea con seriedad, idoneidad y responsabilidad,

tiende a investigar y debatir cada vez con mayor profundidad sobre las distintas

variables que inciden en la disciplina valuatoria.

Asumiendo que la Valuación en sí, es un Arte14 u Oficio, que pertenece al "Concepto de

la Economía" nunca exclusivamente a la ingeniería ó a la arquitectura, en la que por su

propia naturaleza, sus premisas no son infalibles y en cambio cualquier circunstancia

que el ser humano percibe, basado en su imaginación, presunción ó en una realidad

evidente, puede resultar que aprecia ó deprecia los valores de los bienes sujetos a

valuación.

En ella se trata fundamentalmente de ponderar los factores que probablemente inciden

(igual y no), en las variables que dan sustento a la hipótesis que genera el valor

buscado, mediante algoritmos y métodos numéricos de toda índole matemática, que

intentan con sentido común y lógica, explicar y justificar en los avalúos, las más posibles

de las particularidades físicas, socio-económicas y políticas, de modo cualitativo y

cuantitativo, que sinteticen las características que privan en un determinado mercado de

bienes, con todas las implicaciones (entiéndase variables económicas) que el mismo

tiene y en el que, el ser humano, influido poderosamente por sus individuales

necesidades ó pasiones y caprichos, es el usuario y destinatario del mismo por cuanto

que es él y la sociedad quienes crean, mantienen, modifican y destruyen, el valor

económico de los bienes, a través de cuatro factores principales que motivan su

actividad en la sociedad y que son:15

14 VALORACIÓN DE INSTALACIONES INDUSTRIALES.-autorA.Marston, R.Winfrey y J.C.Hemstead.-Editorial Hispano Europea.-Barcelona,(España)1969. Pág. 9

15 Curso Práctico de Valuación.-Autor: Ing. Raúl Javier Pulido Sánchez. Editorial, Quetzalcóatl S.A.,1985, Pág.1.

24

a) Factores Físicos ó Naturales, intrínsecos al bien, (ubicación, edad, conservación,

tamaño, peso, naturalidad, autenticidad, etc.).

b) Factores Económicos, (oferta, demanda, calidad, cantidad, desarrollo, etc.).

c) Factores Sociales, (nivel cultural, Grupos Raciales, creencias, costumbres).

d) Factores Políticos, (leyes, reglamentos, derechos y obligaciones, etc.).

Por otro lado y para abundar en lo anterior, conviene recordar las diferencias

conceptuales del uso y significado de las palabras Valor, Precio, Costo,16 que en su uso

cotidiano frecuentemente se aplican de forma imprecisa cuando aluden en un medio de

oferta (propietario, intermediario ó agente, quien vende ú ofrece) y Demanda

(comprador, quien adquiere ó invierte) a un bien específico. Así por ejemplo, El Valor se

Investiga metrológicamente y se manifiesta en un reporte verbal ó escrito, al solicitante

(vendedor, comprador ó agente interesado para alguna toma de decisión posterior) con

antelación al evento para el que es requerido el avalúo, y evidentemente lo debiera

investigar (medir) un Valuador Profesional, (imparcial a los intereses del mercado,

vendedores, compradores, solicitantes ó interesados) con estricta conducta moral y

respeto a la Ética Valuatoria.

Dicho en otras palabras, el valor como tal, por naturaleza es ajeno a las partes, y lo

investiga (mide) el Valuador, para un preciso uso ó referencia en un evento de tipo

comercial, jurídico, mercantil, fiscal, laboral ó de aplicación privada, donde el evento es

siempre posterior al acto mismo de valuación.

El Valor al investigarse en el ámbito de la metrología (medición del Valor Monetario),

inicia generalmente influido por la subjetividad y siempre DEPENDE, vocablo muy

socorrido en la valuación, de infinidad de posibles variables, tantas como seres

humanos existan ó quizás más, permítaseme la exageración, pero evidentemente se

comprenderá que el resultado en la investigación del valor es en mucho, más que

operaciones aritméticas y estadísticas ó procesos lógicos y analíticos, pudiendo ser en

muchos casos, como se ha dicho en otras latitudes, "algo misterioso",17 en virtud de la

mezcla de factores relativamente objetivos y otros bastante subjetivos que lo componen.

Valor y Precio: una forma de regulación del trabajo social: Autor: Alejendro Valle Baeza.- UNAM. México.1991. Pág.87 a 102.

Sentencia Jurídica de la Corte del Condado de los Angeles Cal. USA. 1986 Respecto del Resultado de tres avalúos realizados a un mismo bien por diferentes valuadores, que cada uno de los cuales tenía diferente hipótesis.

25

El concepto de Valor es de una naturaleza eminentemente subjetiva, y muy elusivo 18

Es necesario definirlo para poder comprenderlo, pero sólo lograremos definirlo en

diferentes contextos y en relación a los marcos de referencia en que se encuentra ó en

el que deseamos ubicarlo.19 La naturaleza relativa del valor se manifiesta a través de los

diferentes conceptos que de él se tienen en los diferentes sistemas económicos, en

diversos grupos sociales y en varias doctrinas religiosas.20

Reiterando, como fundamento general, todo bien económico tiene dos valores, 21 que

son Valor de Uso y Valor de Cambio.

Existe, además, un requisito que merece una mención explícita, aunque sólo sea porque

se olvida muy frecuentemente.22 Parece indudable que, dada la naturaleza de su objeto

y la clase de afirmaciones que necesita postular, una teoría económica debe ser

cuantitativa por su forma. Si ello es así, es necesario que la relación ó relaciones

determinantes que figuran en el sistema de ecuaciones sean susceptibles de expresarse

en términos de entidades cuantitativas del mundo de la realidad. Dichas relaciones

tienen qué poder expresarse en dimensiones reales que permitan conocerlas y tocarlas

materialmente. Esto es elemental, aunque no siempre se observa por aquellos que

formulan principios sobre líneas puramente formales. Esto no quiere decir,

forzosamente, que una teoría del valor necesite poner en relación el valor de cambio de

los bienes con alguna dimensión particular ó con alguna entidad real, aunque en la

práctica funcione como si esto tuviera qué hacerse.

De hecho, la valuación utiliza de manera combinada, pero ordenada, conceptos de

probabilidad, de estadística, de matemática financiera, de simulación, de teoría de

decisiones, de evaluación de proyectos, de la economía, de normas técnicas y jurídicas

y de la ética primordialmente. Estos aspectos son los que le dan a la valuación su

carácter multidisciplinario.

Como es sabido, algunas veces las decisiones se basan en análisis y razonamientos

sencillos, pero muchas otras dependen de una combinación de experiencia general,

18 Theory of Valuation, International Encyclopedia of Unified Science. Autor: John Dewey. Chicago, University of Chicago Press. Vol. II, No. 4. - 1985. pág. 115 19VALUACIÓN. CONCEPTOS Y APUCACIONES PRACTICAS. Autor Erich Hetfert Editorial ECA, S.A México 1981 Páginas 1,2,3 y 4 20 Algunos conceptos sobre el Valor Autor' Cevallos S. Fulvio..- Editorial EVAS.-Caracas 1979, pág.22. 21 ECONOMÍA al alcance de Todos Autor Rius, Editorial Gnjalvo 2004 Página 35 22 Manual de Tasaciones Autor Eduardo Magnom Buenos Aires Editonal Astrea 1989 pág 31 y 32

26

juicio, especulación e incertidumbre, donde siempre existe el riesgo de que una decisión

tomada en determinado momento no sea tan buena como una que se tome

posteriormente. Por esta razón, los tomadores de decisiones buscan herramientas que

ofrezcan soluciones nuevas, eficaces y más eficientes, para aquellos problemas que se

consideran de rutina y repetitivos, siendo la valuación una de ellas.

La idea es resolver los problemas relativos a la confiabilidad del valor de los bienes a

través de la aplicación de diversas ramas del conocimiento. Es importante investigar

valores con fines de toma de decisiones a derechos y a bienes muebles e inmuebles,

entre otras aplicaciones más, sujetándose siempre al análisis lógico y a la metodología

que ha caracterizado el trabajo de investigación y que es lo que se conoce como

"método científico".

Hoy se puede definir cada vez más, a la valuación como un procedimiento técnico y

metodológico que, mediante la investigación física, económica y social, permite

determinar las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de los bienes.

En términos gramáticos, valuación es un sustantivo femenino, cuyo significado es

conocido como acción y efecto de valuar; por lo que valuar es un verbo transitivo que

consiste en calcular la cuantía económica de intercambio de una cosa; proviene del latín

tardío "valoris", que significa grado de utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer

necesidades o dar bienestar.

Para efectos de definición, basados en lo hasta ahora documentado, la palabra valor

significará: grado de utilidad de los bienes, cualidad de los bienes que los hace sujetos

de aprecio, y a partir de ello se emplearán las palabras avalúo, valuación y valoración

como derivadas de este concepto.

Normalmente, por avalúo se conoce al dictamen emitido por perito en la materia

(experto en valuación) con el cual se describe un bien específico y, a través de

metodología determinada, se le investiga para medir un valor referido en términos

económicos. Se entenderá pues, que la palabra avalúo se trata de un sustantivo

masculino que se define como la acción de valuar, es decir, de investigar un valor.

Palabras sinónimas de ésta son valuación y valoración; no obstante, en este documento

27

se empleará por preferencia del autor la palabra valuación para designar al dictamen

valuatorio.

Definitivamente no existe un sólo método apto para el progreso de cualquiera de las

ramas del conocimiento humano, se emplean varios métodos, sustentados

principalmente en el método científico, del cual se puede decir, sin lugar a dudas, que es

una herramienta consistente y sumamente útil para identificar si se está hablando de

una técnica o de una disciplina del conocimiento. El método científico, en términos

generales, puede decirse que se integra con la unión de cuatro pasos esenciales para

su desarrollo: la observación, la formulación de hipótesis, la experimentación y,

finalmente, el pronunciamiento de una ley o un principio.

La observación es la etapa que consiste en la realización de un diagnóstico y el

establecimiento de una visión sobre un fenómeno específico, con lo cual se formulará el

problema por resolver, base sustantiva para establecer un punto de partida para

entender el objeto del avalúo. Un diagnóstico será entendido como la descripción del

estado actual del fenómeno en estudio, mientras que una visión será una descripción de

io deseado sobre el mismo; y, a través de estas dos descripciones, puede establecerse

una diferencia en términos cuantitativos, misma que representará el planteamiento del

problema propiamente dicho.

Seguidamente, con base en la experiencia acumulada por el conocimiento formal, o

bien, en la experiencia empírica, se establecen las teorías con las que, posiblemente, se

puede dar una solución adecuada al problema planteado, es decir, un mecanismo

teórico o práctico para reducir la diferencia entre el estado real del fenómeno y el estado

que se desea alcanzar; con este segundo paso se enuncia una hipótesis, misma que en

términos "a priori" puede establecer una solución al problema formulado. La hipótesis

propondrá, además, la estructura metodológica o serie de pasos que se deben

satisfacer.

Para validar el postulado o postulados que sostenga la hipótesis, se procederá a repetir,

de manera controlada, los aspectos del fenómeno sobre los que existe cuestionamiento

e integran el planteamiento del problema por resolver, comparando los resultados

obtenidos con lo sostenido por la hipótesis, de manera que si la comparación es

28

positiva, es decir, si se cumple, la hipótesis tendrá carácter de tesis, en caso contrario,

se habrá obtenido una antítesis.

Cuando un proceso de investigación, que necesaria y evidentemente debe sustentarse

en el método científico, logra integrar sistemáticamente y de manera suficiente los

postulados convertidos en tesis y antítesis en un proceso de "síntesis", establece, por

una parte, las condiciones y lineamientos bajo los cuales es posible repetir y explicar un

determinado fenómeno, y por otra, formula los mecanismos con los cuales es posible

resolver problemas específicos. En ese momento, se dice que se ha conformado una

disciplina, misma que tendrá fronteras definidas respecto del conocimiento materia de su

estudio.

Esta aplicación recursiva del proceso de investigación establece la perspectiva inductiva

del método científico, ya que a través del estudio sistémico de particularidades es

posible enunciar la generalidad, no obstante que, una vez integrada la generalidad, es

posible dar respuesta y resolver aspectos particulares.

Con base en lo anteriormente sustentado, cuando se hable de valuación, se debe

pensar en ésta como una técnica multidisciplinaria, enfocada a establecer postulados

objetivamente mesurables en la búsqueda por fundamentar la disciplina, aplicando

metodologías apegadas a la ética para la investigación de los valores a bienes

específicos, recurriendo al conocimiento desarrollado en otras ramas del conocimiento

para lograr su fin; en otras palabras, no genera ni enriquece conocimiento propio; sin

embargo, esta no debe ser razón para desmeritar la actividad valuatoria, por el contrario,

su fortaleza radica en el hecho de que se adjunta al quehacer humano como

herramienta fundamental para la toma de decisiones en materia de valor.

Decimos que la valuación es una técnica porque aporta una base metodológica para

investigar un valor económico a un bien específico, aunque también decimos que es una

técnica multidisciplinaria porque utiliza y combina los conocimientos formulados por

otras disciplinas o ciencias. Por su naturaleza social y económica, podríamos decir que

la valuación es una técnica ética profesional, con normas y metodologías definidas y

adaptables, encargada de indagar, analizar y seleccionar las variables objetivas y

subjetivas que influyen en la medición del valor económico de los bienes.

29

i.4 LA VALUACIÓN: CIENCIA, TÉCNICA, ARTE O SENTIDO COMÚN

Las acciones humanas de importancia social pasan por tres estadios evolutivos:

habilidad, empirismo y ciencia. La habilidad se caracteriza por el "hacer", sin

preocuparse por el "cómo" ni por el "para qué". El empirismo pone el acento en el "cómo

hacer", prescindiendo del "para qué". Con lo científico aparece el "para qué hacer", en

una influencia recíproca y reiterada sobre el "cómo hacer", con enriquecimiento de

ambos aspectos.

Para comprender las vicisitudes habidas en la consecución de su status científico,

bueno es detenerse en una definición de la valuación como "medición (del) valor (de un)

bien (material o inmaterial)".

Los tres elementos substantivos de la definición prenuncian los tres posibles enfoques

con que puede accederse al tal status científico: a) si se pone el acento en el "bien",

tenemos un enfoque "tecnológico"; b) si en cambio se lo pone en el "valor", el enfoque

es "económico" (particularmente "econométrico"); c) y si por último priorizamos la

"medición", tenemos el enfoque "metrológico".

En realidad la posición tecnológica es insostenible en cuanto enfoque científico, por ser

científicamente incorrecta (el auge de la postura tecnológica se da en el empirismo).

Porque en esencia se trata de un determinismo basando exclusivamente el valor en

características tecnológicas, y no hay determinismo posible donde media la acción

humana como manifestación del libre albedrío. Igualmente determinista es el enfoque

econométrico, aunque menos obviamente erróneo por hacer intervenir variables

económicas (esto es humanas) aparte de las tecnológicas. Los determinismos

traducidos en fórmulas matemáticas exactas o aproximadas, con variables

exclusivamente tecnológicas o económicas, son absolutamente inaplicables en ciencias

sociales (ciencias de la acción humana donde el libre albedrío tiene un protagonismo

innegable) y aun están siendo cuestionados en ciencias naturales, donde lo

determinístico va cediendo frente a lo probabilistic©. Claro que estamos hablando del

determinismo en la génesis del valor, no del determinismo en su medición, que es

precisamente lo que hace el enfoque metrológico. Los econométricos pretenden medir el

valor adentrándose en su génesis, mientras los metrólogos se limitan tan sólo a medirlo.

30

«están pasados frente al valor no con una duda sino con un metro; no expliquen,

midan».

Pocas veces se reflexiona sobre el carácter excepcional que tienen las magnitudes

lineales: admiten su medición por comparación directa. No son las únicas; admiten

medición directa además y entre otras la superficie, el volumen y la capacidad. Pero el

grueso de las magnitudes -entre ellas todas las culturales- sólo admiten una medición

indirecta, esto es la medición de ciertas características relacionadas cuantitativamente,

mediante una determinada modelización, con la magnitud a medir.

Puesto que la medición tiene una teoría general desarrollada por Gauss y por Laplace, y

perfeccionada por las contribuciones de Gosset referidas a las pequeñas muestras, ella

resulta absolutamente aplicable a la valuación y configura su sustento troncal. Consiste

en esencia en reiterar las mediciones indirectas (por ejemplo partiendo de diferentes

datos), obteniendo muestras de medidas (referidas todas a la misma magnitud, en este

caso el precio real o potencial del problema), a partir de las cuales se calcula el valor

más probable y la incertidumbre para una dada confianza. El hecho que el precio real o

potencial a medir sea variable en el tiempo obliga a agregar como elemento

constituyente de la medida su tendencia, ya que no es lo mismo para predecir

acontecimientos un automóvil a cien kilómetros por hora frenando que un automóvil a

cien kilómetros por hora acelerando.

El resultado de una valuación está así constituido por cuatro elementos irrescindibles:

valor más probable, incertidumbre, confianza y tendencia, absolutamente necesarios

todos ellos para aplicar correctamente la valuación obtenida y resultantes todos ellos de

una misma teoría y de un mismo proceso de cálculo. Teoría y práctica se encuentran así

consubstanciadas, lo que es inevitable porque la teoría no es sino la síntesis de la

práctica de la que procede y con la cual no puede discrepar; si esto último ocurriere,

sería indicativo inapelable que se trata de una mala teoría.

Anticiparse adecuadamente a un hecho concreto, como es el valor económico más

probable en el que dos partes estarían dispuestos a convenir la transacción de un bien,

¿es una ciencia? ¿es una arte?....

Una ciencia es el conjunto de metodologías o medios de investigación de aplicación a

31

un campo determinado. Los métodos y procedimientos matemáticos utilizados en el

análisis valuatorio llevarían a pensar que "La valuación" se encuadra satisfactoriamente

dentro de la definición de ciencia, y que en ese marco llevando adelante determinadas

técnicas se podría asegurar el resultado final. ¿Pero esto es realmente así? ¿Y más en

nuestro incesantemente golpeado mercado y país?

Los defensores de la veta artística de la valuación, responden obviamente en forma

negativa a estos interrogantes, entendiendo que esto no es así, que el buen valuador

debe contar con condiciones instintivas y creativas que lo acercan más hacia el campo

del arte que al de la ciencia.

También algunos minimizadores de lo que verdaderamente está en juego a la hora de

emitir un juicio de valor lo ven sólo como cuestión de olfato y de mero sentido común,

elemento este último indispensable pero a todas luces insuficiente por sí solo. Entonces

¿quien tiene razón?, o ¿todos tienen razón?

Hoy la valuación independientemente de su finalidad, merece ante todo ser tratada con

sumo respeto, acorde a las implicaciones aparejadas al valor económico del bien el cual

es su motivación poner de manifiesto. El valor de Mercado es el espacio de encuentro (o

de desencuentro) entre compradores y vendedores de bienes. Resulta obvio destacar

que de la justeza, precisión y confiabilidad que reúna la valuación se posibilitará el

acercamiento entre ambos actores para la concreción de la transacción. En otras

ocasiones, la valuación puede calificar o descalificar el acceso al sueño de la vivienda

propia a través de un crédito hipotecario, o resultar definitoria en el análisis de riesgo de

un financiamiento con otros fines. Derivando entonces que del grado de calidad,

responsabilidad y profesionalismo dependerá que esos sueños puedan materializarse o

se aborten.

En otras incontables ocasiones es necesario recurrir a la valuación, en herencias,

instancias judiciales, evaluación de proyectos, mejoras de rentabilidad del stock de

inmuebles, etc. Pero indubitablemente en todos ellos lo común es el alto grado de

sensibilidad y la implicación que el conocimiento de ese valor tiene en la toma de

importantes decisiones ya sea en la vida personal, institucional o de negocios.

Comprender la importancia central de la valuación como "definidora de decisiones (o

32

negocios)" es de capital importancia para todos aquellos que necesitan de ella pero en

grado superlativo para aquellos que tienen LA RESPONSABILIDAD de emitirla.

En un mundo cada vez más tecnificado hay quienes conviven con la idea de que el valor

de un bien puede reducirse a introducir una serie de datos en una computadora o

formula la que a través de un sistema y el uso de bases de datos generará "per se" el

valor; otra vez caeríamos en el error de considerar algo necesario y útil en un proceso

como suficiente, la tecnología aumenta día a día, pero también con el transcurrir del

tiempo se van sumando variables que impactan directa o indirectamente sobre el

mercado haciendo necesarios cada vez más elementos de análisis.

Sin duda en mayor o menor medida los tres elementos de la incógnita que plantea el

título del enunciado, deben ser aplicados evitando la tendencia a los extremismos

cientificistas o intuitivos, los que deben ser conjugados por el valuador profesional en la

práctica de la valuación.

El conocimiento profundo de todas las metodologías valuatorias, la fundamentación en

datos objetivos y concretos de la realidad y la utilización de estadísticas, aportan el

andamiaje científico a la formación del valuador, el cual deberá conocer el arte de

amalgamarlas, conjugarlas, recrearlas y comunicarlas adecuadamente en cada

valuación con una alta dosis de sentido común y responsabilidad ética.

Por ende el Valuador que es quien en definitiva AVALA y es responsable de llegar a ese

delicado equilibrio de múltiples lecturas de la realidad y sus condicionamientos y que

concluyen en el valor buscado, debe reunir capacitación e incumbencia profesional

específica, mantenerse permanentemente actualizado y estar muy atento a toda la

realidad que lo rodea, aunque parezca que esta es ¡rrelevante y en esto último sí con

mirada y percepción de artista.

1.5 LA RESPONSABILIDAD ÉTICA DEL VALUADOR SOBRE EL DICTAMEN DE

VALUACIÓN

El Valuador es aquel que posee la competencia, habilidad y experiencia necesaria para

realizar una valuación.

33

La Responsabilidad Ética, exige el cumplimiento de Especificaciones para la

Encomienda y aceptación de una Valuación y el primer paso en el Proceso de

Valuación, mismas que establecen el contexto y alcance/amplitud de la encomienda y

ello resuelve cualquier ambigüedad que involucre al tema o problema de valuación. El

término es similar al de instrucciones al Valuador que se usa en algunos Estados.

Un Valuador se asegura que los análisis, información y conclusiones presentados en el

informe se ajustan a las especificaciones para la encomienda. Las especificaciones para

la encomienda de valuación incluyen los siete elementos siguientes:

1. Una identificación de la propiedad inmueble, personal (planta y maquinaria); muebles,

instalaciones y equipo (MI&E), empresa u otra sujeto a la valuación y otras clases de

propiedad incluidas en la valuación además de la categoría principal;

2. Una identificación de los derechos de propiedad (único propietario, asociación, o

interés parcial) que han de valuarse;

3. El uso que se pretende dar a la valuación y cualesquiera limitantes relacionadas con

ello; y la identificación de cualesquiera subcontratistas o agentes y su contribución;

4. Una definición de la base o tipo de valor que se busca;

5: La fecha para la cual se aplica la estimación de valor y la fecha del informe que se

espera;

6. Una identificación del alcance/amplitud de la valuación y del informe; y

7. Una identificación de cualesquiera condiciones contingentes y de limitación en que se

basa la valuación.

Para garantizar la confiabilidad del reporte del valor, es fundamental que las

valuaciones, se llevan a cabo y sean elaboradas por Valuadores Profesionales honestos

y competentes, imparciales y sin ningún interés, cuyos reportes sean claros, que no

sean confusos y que revelen todos los aspectos importantes para el entendimiento

34

correcto de la valuación. Los Valuadores siempre deben promover y conservar la

confianza pública en la profesión de valuación.

Los valuadores cumplen con estas Normas por elección propia o porque así lo exige la

ley o la reglamentación, o por instrucciones de los clientes o de quienes utilizarán el

avalúo. Una valuación que se dice elaborada de acuerdo a las Normas Internacionales

de Valuación obliga al Valuador a apegarse a un Código de Conducta.

Un Código que no tiene autoridad legal formal, y su propósito es solamente servir como

complemento a las reglas, estatutos y reglamentos de las sociedades u organizaciones

nacionales que rigen o supervisan la actividad de los Valuadores.

Las valuaciones que se elaboran conforme a estas Normas normalmente serían

aceptables para los usuarios finales sólo cuando hayan sido realizadas por un

profesional capacitado, socio de un cuerpo nacional profesional reconocido que cuida

que se cumpla con las normas de calificación, competencia, experiencia, ética y

revelación en la valuación. En los países en donde todavía no existe una infraestructura

de valuación profesional regulada y capacitada, la responsabilidad principal recae sobre

los clientes usuarios, de manera que éstos deben calificar la idoneidad de los

Valuadores que llevarán a cabo la tarea de valuación.

El Valuador debe ser una persona de buena reputación que:

• haya obtenido un grado académico apropiado en un centro reconocido de

enseñanza o que tenga calificación académica equivalente;

• tenga experiencia adecuada y sea competente en valuar en el mercado y

categoría del activo;

• conozca, entienda y pueda emplear correctamente los métodos y técnicas

reconocidas que son necesarias para producir una valuación creíble;

• sea miembro de un organismo de valuación nacional profesional reconocido, y

• que cumpla todos los requisitos de este Código de Conducta.

Si en alguno de los Estados no existe la calificación académica adecuada, como se

menciona anteriormente, el Valuador debe tener el nivel de capacitación y experiencia

suficientes en la valuación y ser uno de los siguientes:

35

> Socio de un organismo de valuación nacional profesional reconocido, o que tenga

la licencia de un gobierno o certificado otorgado por un organismo independiente;

en algunos Estados, para ejercer como Valuador, se requiere por ley. O que sea

asignado por los Tribunales o por una Autoridad equivalente.

> Un Valuador Interno es aquel que está empleado por la empresa que posee los

activos, o por la oficina de contabilidad responsable de elaborar los registros y/o

informes financieros de la empresa.

Generalmente es capaz de cumplir con todos los requisitos de independencia y

objetividad profesional que se estipulan conforme a un Código de Conducta, pero

por motivos de presentación y regulación pública no siempre puede ser aceptable

para cumplir con el papel de Valuador independiente en ciertos tipos de

asignaciones.

> Un Valuador Extemo es aquel que no tiene ningún vínculo importante, ni está

asociado con Valuadores de la compañía cliente ni con el objeto de la asignación.

Toda vez que todos los Valuadores que llevan a cabo asignaciones bajo las Normas

Internacionales de Valuación, deben cumplir con los requisitos de imparcialidad, de

objetividad profesional y revelación, tales Valuadores cumplirían los requisitos de

independencia que pueden estar relacionados con muchas asignaciones. Con algunos

clientes, y en ciertos Estados, pueden aplicarse restricciones adicionales al término

Valuador Independiente, por ley o reglamentación, bajo circunstancias específicas.

36

CAPÍTULO II

MARCO JURÍDICO DE LA VALUACIÓN

11.1 EL DERECHO, BASE DEL EJERCICIO DE LA VALUACIÓN

El conjunto de normas que integran un sistema jurídico rector de la conducta externa de

los hombres que viven en sociedad, encauzándola para hacer posible la vida gregaria

recibe el nombre de "derecho"; y dichas normas pueden imponerse a sus destinatarios

mediante el poder coactivo que dispone el Estado para realizar su fin primordial de

carácter mediato: la paz y seguridad sociales.

En nuestro país, los ordenamientos jurídicos que han sido referidos poseen una

jerarquía de tipo jurídico, misma que prevalecerá en todo momento y que es como

sigue:

Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y Tratados Internacionales.

Leyes federales.

Códigos.

Decretos.

Reglamentos.

Acuerdos.

Boletines y Circulares.

El Derecho, es decir, el conjunto de normas jurídicas, se divide en dos ramas

fundamentales: el Derecho Público y el Derecho Privado. El primero se establece entre

el Estado y los gobernados y el segundo entre particulares (personas físicas y/o

morales). El Derecho Privado es considerado por algunos como la relación propiamente

jurídica y auténtica de "igualdad" de voluntades, mientras que el Derecho Público es

visto como una relación de "poder" y "dominación".

La rama del Derecho que nos ocupará será la del Derecho Privado, o sea, aquél que

regula los hechos, situaciones y actos que entran en el campo de la "autonomía

privada", es decir, del interés propio de cada uno de los individuos que, a su vez, toman

parte en relaciones con otros individuos (entidades autónomas independientes),

37

persiguiendo en éstas, cada uno de ellos, su interés particular con libertad de juicio y de

voluntad.

Del Derecho Privado se desprende el Derecho Civil, mismo que tiene por objeto la

relación de la persona en su estructura orgánica, en los derechos que le corresponde

como tal y en las relaciones derivadas de su integración en la familia y de ser sujeto de

un patrimonio dentro de la comunidad, el cual es general porque afecta las relaciones

más comunes de la vida y en él se encuentran los conceptos más fundamentales.

El Derecho Civil define, antes que otras ramas del Derecho, conceptos tales como el de

patrimonio, el de bien, el de propiedad, el de la división de bienes y derechos, el de

derecho real y de crédito, el de posesión, el de acto jurídico, el de prescripción, el de

obligación, el de convenio y contrato, el de sucesión a título particular y a título universal,

el de mancomunidad y solidaridad, entre otros.

Es precisamente el Derecho Civil el que comprende a la persona como sujeto de un

patrimonio, la composición de ese patrimonio y la clase de elementos que lo integran,

que es la materia de los bienes y de los derechos, mismos que pueden ser sujetos de

valuación en un momento dado.

11.2 BASES NORMATIVAS PARA LA VALUACIÓN

La discusión completa del conjunto de conocimientos que constituyen los métodos y

principios de valuación, está más allá del alcance de este trabajo. Para fomentar la

comprensión entre las disciplinas profesionales y para aminorar las dificultades que

surgen por las barreras del entendimiento, el propósito de este estudio es proporcionar

un comentario sobre la estructura legal, económica y conceptual básica en la que se

basa la disciplina de valuación y sus Normas. La comprensión y dominio de estos

conceptos y principios son cruciales para entender la valuación y para aplicar sus

Normas. La experiencia de los Valuadores Profesionales de Propiedades ha

demostrado, salvo algunas excepciones, que existe un acuerdo mundial común relativo

al fundamento que apoya a la disciplina de valuación. Las leyes locales y las

circunstancias económicas, en ocasiones requieren aplicaciones especiales (y a veces

limitadas), pero los fundamentos de los métodos y técnicas de valuación, generalmente

son similares en todo el mundo.

38

Las valuaciones tendrán como objetivo establecer una cuantía de valor para la cosa

valuada (bienes y/o derechos que integran un patrimonio), tal como es sabido; esto con

fines que incurren en materia del Derecho Civil evidentemente, entre los cuales

podemos citar:

o Conocer el valor comercial para fines particulares no contenciosos.

o Enajenaciones: compraventa, donación, sucesión, prescripción positiva, cesión

de derechos, permuta, dación en pago, traslado de dominio, etc.

o Seguros y fianzas.

o Créditos hipotecarios.

o Créditos con garantía de bienes muebles.

o Valuación de activos fijos para los efectos de reexpresión de estados financieros.

o Indemnizaciones por expropiación.

o Afectaciones por causas de utilidad pública.

o Justipreciación de los productos que la Federación deba cobrar cuando

concesione inmuebles federales.

o Embargos y remates.

o Liquidación de sociedades, aumentos de capital, escisiones y fusiones.

o Controversias de orden judicial en materia penal, civil o mercantil.

o Estudios técnicos para determinar el monto de obras de urbanización y pago de

derechos de regularización de obra.

o Justipreciación de arrendamiento.

o Toma de decisiones.

Para los efectos anteriores, habrá que vigilar constantemente lo expresado por

ordenamientos jurídicos tales como los siguientes que, bien sea de una forma general o

de una forma específica, expresan disposiciones relacionadas con el ejercicio valuatorio:

Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.

Constitución Política de los Estados.

Ley Reglamentaria del Servicio Público de Banca Crédito.

Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito.

Ley General de Sociedades Mercantiles.

Ley del Impuesto Sobre la Renta y su Reglamento.

39

Ley del Impuesto al Activo de las Empresas.

Ley del Impuesto al Valor Agregado y su Reglamento.

Ley de Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles.

Ley de Hacienda del Departamento del D. F. y sus correlativas en los Estados y

Municipios.

Ley General de Bienes Nacionales.

Ley de Expropiación.

Ley Federal de las Entidades Paraestatales, Estados y Municipios.

Ley Federal para la Reforma Agraria.

Ley de Obras Públicas y su Reglamento.

Ley General de Asentamientos Humanos.

Ley del Notariado.

Ley General del Equilibrio Ecológico y Protección al Ambiente.

Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicas, Artísticas e Históricas.

Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el D. F. y

sus correlativas para los Estados.

Ley Sobre Adquisiciones, Arrendamientos y Almacenes de la Administración

Pública Federal.

Ley General sobre el Contrato de Seguros.

Ley de Herencias y Legados.

Ley de Desarrollo Urbano

Código Civil y su Código de Procedimientos.

Código de Comercio.

Código Fiscal de la Federación y su Reglamento.

Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales.

Reglamento de Construcciones para el D. F. y sus correlativas para los

Reglamento del Registro Público de la Propiedad.

Reglas de la Sociedad Hipotecaría Nacional

Disposiciones del Banco de México, de la Comisión Nacional Bancaria y de

Valores y de la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas.

Disposiciones de Sociedades Profesionales.

En los documentos anteriormente mencionados se enuncia que, dentro de la

competencia que los mismos señalan, son organismos que regulan la profesión

valuatoria los siguientes:

40

> El Banco de México.

> La Comisión Nacional Bancaria y de Valores de la Secretaría de Hacienda y

Crédito Público.

> La Comisión Nacional de Seguros y Fianzas de la Secretaría de Hacienda y

Crédito Público.

> El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales

> Las Tesorerías de las Secretarías de Finanzas de las Entidades Federativas de la

República.

> Los órganos de apoyo para la administración de la justicia del Poder Judicial.

El 18 de enero de 1984 la entonces Comisión Nacional de Valores emitió su circular

1110, en la que expresó las disposiciones de carácter general relativas al

reconocimiento de los efectos de la inflación en la información financiera de las

sociedades que tienen sus títulos inscritos en el Registro Nacional de Valores e

Intermediarios.

El Banco de México emitió el 23 de marzo de 1988 el telex-circular 33/88, dirigido a las

Instituciones de Banca Múltiple y a las Instituciones de Banca de Desarrollo, con el fin

de establecer las reglas a las que habrán de sujetarse esas instituciones en la

formulación de avalúos.

El 14 de abril de 1992, la entonces Comisión Nacional de Valores emitió las circulares

1118 y 1118-bis, en las que se establecieron los criterios para la formulación de la

información que debían proporcionar a la Comisión las sociedades cuyos valores se

encontrasen inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios, respecto a los

avalúos de activos fijos que debían realizarse en cumplimiento de lo dispuesto por la

circular 1110

Dichas circulares otorgaban la misma fuerza probatoria a las valuaciones practicadas

por instituciones bancarias que las leyes asignan a los hechos por corredor público o

perito y, por consiguiente, los avalúos bancarios deben formularse con métodos y

criterios adecuados uniformes que permitan determinar de la mejor manera posible el

valor de los bienes valuados de acuerdo con reglas específicas, aunque sustituidas

actualmente por la circular 1462, que se integra con un cuerpo textual y cuatro

41

apartados: el primero es relativo a las prácticas y procedimientos, el segundo sobre la

valuación de bienes inmuebles, el tercero versa sobre valuaciones de maquinaria y

equipo y, finalmente, el cuarto establece las normas para el caso de valuaciones

agropecuarias.

Es importante destacar que la circular 1201 señalaba que el valor de los bienes a valuar

debería determinarse con independencia de los fines para los cuales se requiere el

avalúo (principio del valor único), así como que la circular 1118 de la Ley del Mercado

de Valores prohibía, en su apartado 2.3.1.1, a los valuadores la utilización del índice

Nacional de Precios al Consumidor que publica el Banco de México, toda vez que a la

letra dice: "2.3.1.1.-Deben aplicarse índices específicos para cada uno de los activos

valuados, por tipo y rama a que pertenezcan y sin utilizar el índice Nacional de Precios

al Consumidor que publica el Banco de México."

Por su parte también, la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas (CNSF) de la

Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) del Poder Ejecutivo Federal, facultada

por la Ley General de Instituciones y Sociedades Mutualistas de Seguros, emitió sus

circulares S-15.1 (seguros) y F-5.2 (fianzas), en las cuales se emitieron las

disposiciones para la valuación y registro contable de inversiones inmobiliarias, así

como también sus circulares S-15.1.1 y F-5.2.1, en las que se establecieron los

procedimientos para determinar el valor máximo que pueden afectar a reservas técnicas

en inmuebles urbanos de productos regulares. De hecho, un importante principio

establecido en estas circulares es considerar al valor comercial equivalente a la

semisuma del costo neto de reposición y del valor de uso (valor físico y valor de

capitalización).

Desde fines de 1993 y principios de 1994 existía la inquietud sobre la conveniencia de

mantener o eliminar la alternativa contenida en el Boletín B-10 sobre la actualización de

los activos no monetarios a través de la metodología del costo de reposición, por esta

razón la Comisión de Principios de Contabilidad del Instituto Mexicano de Contadores

Públicos emitió el "Quinto Documento de Adecuaciones al Boletín B-10", documento

normativo cuyo objetivo fue lograr una mayor comparabilidad y objetividad de la

información financiera mediante la aplicación de un método único para la actualización

de inventarios, costos de ventas y activo fijo, así como la depreciación acumulada y la

42

del periodo. Dicho método resultó ser el de ajuste por cambios en el nivel general de

precios.

Este documento dispone que deja de existir para las entidades económicas la alternativa

de actualizar sus activos no monetarios con base en el costo de reposición, lo cual entró

en vigor el 1o de enero de 1997, afectándose directamente el ejercicio valuatorio, ya que

se cuestionó la calidad del trabajo de los valuadores y se marcó un concepto

discriminatorio de parte de los contadores donde se da prioridad al costo histórico de los

activos.

Por su parte, el Instituto Mexicano de Ejecutivos de Finanzas23, A.C. (IMEF), en su

boletín técnico nacional no. 37 de diciembre de 1996, plantó algunas sugerencias para

clarificar el proceso valuatorio, tales como crear la carrera de valuador, o bien, la

especialidad en las carreras afines de ingeniería civil y arquitectura. El Instituto planteó

la importancia de una educación continua al respecto, la creación de un código de ética

profesional, así como la necesidad de contar con una agrupación u organismo federal

que lo vigile y sancione.

Las valuaciones siempre serán ligadas a una fecha de referencia, entendiendo por este

concepto, la fecha en la cual se relacionan los bienes a valuar y se determinan sus

valores. Para efectos de evitar la extemporaneidad o congestionamiento en virtud que la

elaboración de una valuación de activo fijo implica en ocasiones mucho tiempo, la fecha

de referencia puede no coincidir con la del cierre del ejercicio social, pero en ningún

caso excederá de 6 meses previos a la de dicho cierre. Los valores a la fecha de

referencia tendrán vigencia a la fecha de cierre del ejercicio social, siempre y cuando no

ocurran eventos que modifiquen sustancialmente el valor de los activos valuados.

En los ejercicios contables siguientes a la actualización mediante valuación emitida por

perito independiente en la materia, se podrán ajustar las cifras derivadas de esa

valuación utilizando índices específicos de precios e los activos fijos de que se trate, los

cuales podrán ser proporcionados por los propios valuadores. Cuando sea evidente que

las cifras tienden a apartarse de los valores de mercado, es necesario que se practique

una nueva valuación.

Organización Civil creada en 1961, dedicada a la superación técnica de sus asociados

43

Excepcionalmente, las entidades económicas podrán determinar, por sí mismas, el valor

neto de reposición de sus activos fijos, cuando dispongan de elementos objetivos y

verificables para ello.

De conformidad con la Ley General de Sociedades Mercantiles en vigor, las empresas

pueden capitalizar utilidades retenidas o reservas de valuación o de revaluación bajo los

siguientes requisitos:

Deberán haber sido previamente reconocidas en estados financieros, debidamente

aprobados por la asamblea de accionistas.

Tratándose de reservas de valuación o de revaluación, deberán estar apoyadas en

valuaciones efectuadas por valuadores independientes certificados, por valuadores

autorizados por instituciones de crédito o por Corredores Públicos titulados.

En otro tema, como es sabido, a raíz de las altas tasas de inflación que se presentaron

en nuestro país entre los años de 1983 y 1988, las autoridades fiscales adoptaron la

idea de reconocer los efectos que provoca para determinar el monto del impuesto a ser

devengado por las entidades económicas, por lo que utilizando el índice Nacional de

Precios al Consumidor se actualizan algunos valores fiscales, pero en general, la base

para la actualización de la partida del activo fijo es la valuación emitida por perito en la

materia.

Para determinar la base del impuesto sobre la renta, podemos deducir de los ingresos,

los costos y gastos inherentes a la operación de las entidades económicas. Las

inversiones en activos fijos, se deducen mediante la aplicación de los porcentajes

señalados para tal efecto, los cuales se aplican sobre el valor actualizado de los activos

fijos, hasta que se acumule el 100% de depreciación.

Cuando se enajenan los activos fijos, se compara el precio de venta contra el valor fiscal

del bien (costo de adquisición menos depreciación, debidamente actualizado), para

determinar la utilidad gravable o pérdida en la venta. En el caso de los bienes inmuebles

que estén integrados al activo fijo, si no fuera posible determinar el valor del terreno y

construcciones por separado, del valor total del bien, se considera que un 20% es

aportado por el terreno, y el resto por las construcciones.

44

Para determinar la base del impuesto al activo de las entidades económicas, se suman

los promedios de los activos de la entidad económica deduciendo algunos pasivos. La

actualización de los bienes se realizará para calcular el promedio de activos que se

incluyen en la base del impuesto.

El artículo 102 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, en su primer párrafo establece

que los contribuyentes podrán solicitar la práctica de un avalúo por corredor público

titulado o institución de crédito autorizados por la Secretaría de Hacienda y Crédito

Público. Las autoridades fiscales estarán facultadas para practicar, ordenar o tomar en

cuenta, el avalúo del bien objeto de enajenación y cuando el valor del avalúo exceda en

más de un diez por ciento de la contraprestación pactada por la enajenación, el total de

la diferencia se considera ingreso del adquirente en los términos del capítulo quinto; en

cuyo caso se incrementará su costo con el total de la diferencia citada.

El artículo 4 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, reformado el 21 de

mayo de 2002 por Decreto emitido por el Poder Ejecutivo Federal, a través de la

Secretaría de Hacienda y Crédito Público, en su primer párrafo establece que los

avalúos que se practiquen para efectos fiscales tendrán vigencia seis meses contados a

partir de la fecha en que se efectúen y deberán llevarse a cabo por las autoridades

fiscales, instituciones de crédito, la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, por

corredor público o personas que cuenten con cédula profesional de valuadores expedida

por la Secretaría de Educación Pública.

Por otra parte, el artículo 6 fracción II de la Ley Federal de Correduría Pública establece

que al "corredor público" corresponde fungir como perito valuador para estimar,

cuantificar y valorar los bienes, servicios, derechos y obligaciones que se sometan a su

consideración, por nombramiento privado o por mandato de autoridad competente.

Corredor es el agente auxiliar del comercio, con cuya intervención se proponen y ajustan

los actos, contratos y convenios y se certifican los hechos mercantiles; tiene fe pública

cuando expresamente lo faculta este código u otras leyes y puede actuar como perito en

asuntos de tráfico mercantil.

Los Corredores Públicos habilitados conforme a la Ley Federal de Correduría Pública

del 29 de diciembre de 1992, son profesionales que acreditan ante la Secretaría de

45

Comercio y Fomento Industrial una alta calidad profesional y reconocida honorabilidad,

por lo que pueden presentar cabalmente cualquier dictamen de valuación, siempre que

no exista prohibición legal o reglamentaria a este respecto. El artículo 3 fracción II de la

Ley Federal de Correduría Pública preceptúa que corresponde a la Secretaría de

Comercio y Fomento Industrial examinar a las personas que deseen obtener la calidad

de aspirantes a corredores o a ejercer como corredores públicos, asegurándose de que

éstos sean personas dotadas de alta calidad profesional y reconocida honorabilidad.

El artículo 1252 del Código de Comercio establece que el título de habilitación de

corredor público acredita para todos los efectos la calidad de perito valuador. El artículo

1257 de la Ley en cita señala que, en todos los casos en que se trate únicamente de

peritaje sobre el valor de cualquier clase de bienes y derechos, los mismos se realizarán

por avalúos que practiquen dos corredores públicos o instituciones de crédito,

nombrados por cada una de las partes, y en caso de diferencias en los montos que

arrojen los avalúos, no mayor del treinta por ciento en relación con el monto mayor, se

mediaran esas diferencias. De ser mayor tal diferencia, se nombrará un perito tercero en

discordia, conforme al artículo 1255 de este código, en lo conducente. El artículo 1300

establece que los avalúos harán prueba plena.

El artículo 1410 del Código de Comercio preceptúa que cuando los bienes deban salir a

remate deberán ser valuados por dos corredores públicos o peritos y por un tercero en

discordia.

El artículo 116 de la Ley de Sociedades Mercantiles en su segundo párrafo establece

que tratándose de reservas de valuación o de revaluación, éstas deberán estar

apoyadas en avalúos efectuados por valuadores independientes autorizados por la

Comisión Nacional de Valores, instituciones de crédito o corredores públicos titulados.

El último párrafo del artículo 346 del Código de Procedimientos Civiles establece que el

título de habilitación de corredor público acredita para todos los efectos la calidad de

perito valuador. El artículo 353 de Ley Procesal Civil establece, la misma situación

invocada en el artículo 1257 del Código de Comercio.

El artículo 486 del Código de Procedimientos Civiles establece que en el juicio

hipotecario cuanto de remate se trate, cada parte tendrá derecho de exhibir, dentro de

46

los diez días siguientes a que sea ejecutable la sentencia, avalúo de la finca hipotecada,

practicado por un corredor público, una institución de crédito o por perito valuador

autorizado por el Consejo de la Judicatura, los cuales en ningún caso podrán tener el

carácter de parte o de interesada en el juicio. El artículo 569 del Código de

Procedimientos Civiles, contenido en la Sección Tercera, de los remates, señala que el

avalúo se practicará de acuerdo con las reglas establecidas para la prueba pericial.

La fracción XXII del artículo 46 de la Ley de Instituciones de Crédito preceptúa que las

instituciones de crédito podrán encargarse de hacer avalúos que tendrán la misma

fuerza probatoria que las leyes asignan a los hechos por corredor público.

La fracción V del artículo 26 de la Ley Federal de Instituciones de Fianzas señala que la

garantía que consiste en prenda sólo podrá constituirse sobre bienes valuados por

instituciones de crédito o corredor.

Tratándose de valuación de predios en las distintas Entidades Federativas, debe

observarse lo señalado por los instructivos correspondientes, mismos que son

publicados por las respectivas tesorerías de sus secretarías de finanzas, o bien, por las

oficinas catastrales facultadas para ello, donde se establecen los requisitos mínimos que

debe contener un avalúo, tanto en materia de terreno como en materia de

construcciones edificadas sobre ellos.

Por último, es importante decir que, como consecuencia del esfuerzo conjunto y

continuo del Comité de Normas de Valuación, creado en abril de 2000 por acuerdo de la

entonces Secretaría de Comercio y Fomento Industrial (hoy Secretaría de Economía del

Ejecutivo Federal) dentro del Comité de Normalización en Materia de Información en

Prestación de Servicios, de los organismos de valuadores profesionales que constituyen

las entidades más representativas de la actividad valuatoria y de sus socios agremiados,

el 31 de diciembre de 2001 fueron aprobadas las "Normas de Valuación vigentes en la

República Mexicana", mismas que tienen como objetivo establecer reglas de

observancia general que orienten al usuario y fijen las expectativas de la profesión en

cuanto a la calidad del trabajo que deben producir los profesionales de la técnica

valuatoria dentro de la actividad económica en México. Serán de tipo voluntario para el

usuario y obligarán, por decisión propia a los prestadores del servicio, con base en los

47

convenios que en materia valuatoria se tienen celebrados con los Organismos

Internacionales

Estas Normas de Valuación habrán de servir como base para la elaboración de la

Normas Mexicanas primero y, con su adecuación al transcurrir del tiempo, de las

Normas Oficiales que ya reclama la sociedad respecto de la profesión valuatoria; al

respecto habrá que esperar la publicación oficial correspondiente.

The International Valuation Standards Comité24 (IVSC) es el organismo internacional

encargado de compilar y homologar normas de valuación, en principio con fines

contables, a los cuales adhieren distintas legislaciones particulares de diversos países,

sobre todo de Europa.

Las normas del IVSC compendian aspectos conceptuales generales acerca de los

principios fundamentales de aplicación para la valuación de activos fijos, principalmente

y originariamente para balances de estados financieros y contables.

"El Comité Internacional de Normas de Tasación (IVSC) reconoce la complejidad de los

procedimientos profesionales de valuación, la diversidad de situaciones de la propiedad,

la dificultad de interpretación de las actividades de la valoración por otras profesiones, el

problema de las interpretaciones internacionales del lenguaje y la superior necesidad del

público de contar con valuaciones profesionales bien fundamentadas desarrolladas

conforme a normas generalmente aceptadas "

Elvin Fernández, presidente del International Valuation Standard Committe (Ivsc) y de la

Asociación de Avaluadores de Malasia en el marco del XXI Congreso Panamericano de

Valuación y Asamblea de UPAV, en una disertación comentaba a preguntas expresas

de otros profesionales que en poco tiempo el resultado de un avalúo probablemente

será el mismo, requerirá cálculos homogéneos y no importará si lo hace un perito

japonés, malayo o colombiano. Esto, precisamente, motivó la creación de una norma

para todos los países del mundo (IVC).

¿De qué se trata la norma?

El trabajo de las multinacionales fue una de las razones que impulsó la norma

internacional de contabilidad, pues el gerente debe recibir la información de cada país

de la misma forma para poder interpretarla correctamente.

24 Comité Internacional de Valuaciones Estándares

48

¿Y qué relación tiene con los avalúos?

Ahora las normas contables se ocupan más de la propiedad inmobiliaria y de sus

avalúos, ya que los contadores no hacen una simple depreciación histórica para ajustar

sus balances.

Actualmente, en el mundo de las inversiones es necesario saber cuánto valen los

edificios que usa una compañía, cuáles compra para inversión y, en un tercer grupo,

cuáles no se utilizan ni se aprovechan económicamente. Por eso es tan importante

estimar el valor de mercado (fair value) bajo los mismos parámetros. Un inversionista

necesita saber si el dinero que le destinó a la compra del bien le está representando las

ganancias correctas. Esto quiere decir que cada vez que se presente un balance debe

acompañarse de los avalúos.

¿Cuál es la importancia de los bienes raíces en el tema?

La inversión inmobiliaria se está haciendo cada vez más importantes para los

inversionistas; de hecho, los administradores de fondos han entendido que es rentable

poner más dinero allí porque representan un ingreso constante, un punto intermedio

entre la seguridad de los bonos y el riesgo de las acciones.

En el mundo, la persona promedio cada vez tiene más edad y necesita invertir sus

ahorros de manera ideal para la vejez, incluyendo los Estados Unidos. Entonces, los

fideicomisos inmobiliarios son la mejor opción y por eso, justamente, se necesitan más

valuadores preparados que sean, incluso, consultores.

¿Desde cuándo funciona la norma?

En realidad son dos tipos de normatividad: una que se aplica en países como Japón,

Canadá, Singapur y otros; y otra para Estados Unidos. Sin embargo, lo que se hace hoy

es fusionar las dos corrientes para que quede tan sólo la universal (con ajustes

minúsculos en cada país). Así hablaremos un solo idioma valuatorio (en el 2005, entró

en vigencia en Europa).

¿A quién le afecta este cambio?

A todas las compañías que estén en la bolsa de valores y a quienes pretendan ser

competitivos frente a la globalización.

49

^ * V v JL JL ^ J

¿Cómo está Latinoamérica? I I D L i U 1 L u A

Aquí el problema es que cada país tiene su legislación, pero muy pronto no podrán

resistirse a la economía global. En poco tiempo, los contadores entenderán que los

directivos internacionales deben leer los mismos tipos de balances pues la multinacional

no puede llevar una contabilidad diferente para cada nación. Incluso, para este tipo de

regiones con economías emergentes es vital actualizarse ya, así la empresa por ahora

no opere fuera de sus fronteras.

¿Cuáles son los principales puntos a homologar en los avalúos?

El concepto de valor de mercado, que es lo que se requiere para estimar. Sin embargo,

para que funcione se debe contar con la infraestructura del mercado y los gobiernos

deben facilitar un sistema de información con acceso a todas las personas para que

entiendan el concepto.

En Latinoamérica, por cuestión de impuestos, es común que las operaciones se

registren por debajo del precio real pero es necesario generar una infraestructura

transparente que se refleje en los libros. Para que todo esto funcione, lo primero que se

requiere es que los valuadores aprendan más y desarrollen sus habilidades para usar

los diferentes métodos.

Muchos han contribuido al desarrollo de las Normas Internacionales de Valuación.

Los integrantes del Consejo de Administración del IVSC25, de la Junta de Normalización

y de los Grupos de Expertos de manera voluntaria contribuyen en mucho tiempo y

experiencia para la preparación de las normas.

Las Normas Internacionales de Valuación (IVS) tienen el objetivo de que, al final, el

IVSC haya preparado un conjunto de normas internacionales comprensivo y robusto

para facilitar las transacciones transfronterizas que involucraran propiedad y contribuyen

a la estabilidad financiera tanto doméstica como internacional.

Han seguido la guía que fijaron las Normas Internacionales de Contabilidad. Queda

claro, sin embargo, que la totalidad del documento es obligatoria, y cualquier valuación

que se prepare conforme a las NIV26 debe cumplir con todas las partes.

International Valuation Standard Committee.-12 Great George Street, London SW1P3AD United Kingdom, IVS por sus siglas en inglés, Normas Internacionales de Valuación., elaboradas por el IVSC.

50

Uno de los objetivos del IVSC es lograr la convergencia de las normas nacionales de

valuación a un solo conjunto de normas globales de alta calidad, y reducir gradualmente

las actuales diferencias entre normas.

El IVSC también está comprometido en el desarrollo de Normas Internacionales de

Valuación que respalden las estructuras de revelación que vienen desarrollando otras

organizaciones internacionales. El 2005 fué una fecha importante para la comunidad

financiera y de negocios en muchos países. Por supuesto que es la fecha para la cual

muchos países han adoptado las Normas Internacionales de Contabilidad. Las Normas

Internacionales de Contabilidad exigen un solo conjunto de Normas Internacionales de

Valuación para lograr una medición consistente de los activos que se reportan en los

estados financieros. Hay crecientes indicios de que la profesión contable y de auditoría

requerirá valuaciones que conformen con las Normas Internacionales de Valuación a fin

de lograr la aplicación consistente y rigurosa de las Normas Internacionales de

Contabilidad y posibilidad de comparación más allá de las fronteras.

El IVSC se mantiene atento al trabajo del Comité de Basilea para la Supervisión

Bancaria conforme se mueve hacia la introducción de nuevos requisitos internacionales

de capital para los bancos y otras instituciones financieras. La importancia de los

inmuebles como colateral para fines de préstamos bancarios hace altamente deseable

una mayor armonía de las normas de valuación.

Las Normas de Contabilidad del Sector Público están siendo objeto de creciente

reconocimiento alrededor del mundo. También aquí el IVSC trabaja muy de cerca con el

Comité del Sector Público de la Federación Internacional de Contadores (IFAC PSC)

quienes están desarrollando estas normas. El IVSC tuvo la satisfacción de ver que se

hace referencia a las Normas Internacionales de Valuación en la asesoría publicada por

el IFAC PSC en abril de 2002 para auxiliar a las entidades del sector público en la

transición de la contabilidad con base en el efectivo a la basada en acumulación.

Durante el tiempo que duró el Proyecto de Normas, las Normas, Aplicaciones y Asesoría

existentes quedaron sujetas a un riguroso proceso de revisión y se introdujeron diversos

cambios. El Consejo de Administración del IVSC anticipa ahora un periodo de

estabilidad para las Normas Internacionales de Valuación actuales aún cuando

continuara reflejando los cambios que requieran otras entidades. El IVSC también está

esperando el resultado del trabajo del Grupo de Reevaluación del IASB.

51

El Consejo de Administración continuará respondiendo a las demandas del mercado

para nueva asesoría. Las áreas actualmente en desarrollo incluyen la valuación de

inmuebles de comercialización especializada, para fines de bursatilización, y de las

industrias extractivas; valuación masiva; y valuación de los activos del sector público

para informes financieros.

Normas Internaciones de Valuación (IVS)

Cuando se informa sobre valuaciones de propiedades especializadas usando la

metodología de costo de reposición depreciado, el IVSC ya no promueve el valor de uso

actual para la tierra para fines de informes financieros. En su lugar debe usarse el Valor

de Mercado de la tierra, mismo del que debe informarse. El IASB ha introducido

modificaciones mediante las cuales, en el futuro, los inmuebles objeto de arrendamiento

de largo plazo podrán calificar para valuarse como propiedades de inversión.

Los cambios económicos rápidos que tuvieron lugar en la década de los setenta a nivel

mundial, y en México los ciclos sexenales, sin duda han servido para mejorar el

reconocimiento por los participantes en el mercado económico, de la importancia de las

valuaciones profesionales de bienes. El paso acelerado de la globalización de los

mercados de inversión subrayó marcadamente la necesidad de crear normas aceptadas

a nivel internacional, para informar el valor de la propiedad. Es evidente que sin normas

obligatorias de valuación existe la posibilidad potencial de crear confusión. Los puntos

de vista diferentes de los distintos organismos nacionales profesionales de valuación

pueden llevar a malas interpretaciones no intencionales. Como respuesta histórica a

esta situación, los miembros de un comité técnico del Royal Institution of Chartered

Surveyors (RICS) y los representantes de organizaciones estadounidenses de

valuación, empezaron a dialogar a finales de los setenta, lo que dio lugar a la creación

del Comité Internacional de Normas de Valuación de Activos (The International Assets

Valuation Standards Committee TIAVSC) en 1981. El Comité cambió su nombre en

1994 y ahora se conoce como el Comité Internacional de Normas de Valuación (IVSC).

El IVSC es una asociación desincorporada que incluye a asociaciones profesionales de

valuación de todo el mundo que están obligadas por un solo Estatuto. El IVSC ha tenido

dos objetivos:

1) Formular y publicar, para el interés público, las Normas de valuación para la

valuación de bienes y promover su aceptación mundial, y

52

2) Armonizar las Normas entre los Estados del mundo, identificar y revelar las

diferencias en las declaraciones y/o aplicaciones de las Normas cuando estas se

presenten.

El IVSC también publica las Notas de Orientación relativas a aspectos específicos de

valuación y a la aplicación de Normas en situaciones más específicas de negocios y de

prestación de servicios.

En particular, el IVSC ha procurado que las Normas Internacionales de Valuación (NIV)

sean reconocidas en las normas de contabilidad y en otras empleadas para informes, y

que los Valuadores reconozcan qué es lo que se les exige conforme a las normas de

otras disciplinas.

La evolución de estas Normas es prueba del reconocimiento por parte del IVSC de que

el cambio es inevitable y continuo aún cuando paulatino y no de fácil discernimiento. El

desarrollo continuo de las Normas refleja el compromiso del IVSC para asegurar que las

definiciones y la orientación fundamental de la valuación siga vigente en un mundo

dinámico.

Las Normas Internacionales de Valuación representan la práctica aceptada o mejor, en

la profesión de Valuación también conocida como Principios de Valuación Generalmente

Aceptados (PVGP). La intención es que las Normas Internacionales de Valuación y las

normas nacionales de los Estados Miembros respectivos sean complementarias y de

apoyo mutuo. El IVSC promueve que se revelen las diferencias entre las declaraciones

y/o aplicaciones de las Normas Internacionales y nacionales de Valuación.

Las Normas Internacionales de Valuación a veces requieren de un enfoque distinto al de

la práctica local y/o de la reglamentación nacional. En los casos en los que las dos

difieran, se espera que los valuadores cuantifiquen y expliquen las diferencias

consecuentes del valor.

No es novedad entre los valuadores, que existen varios intentos sectoriales a través de

los distintos organismos o cámaras que promueven aspectos de la actividad para

avanzar en el sentido de una mejora continua. Y la necesidad de un marco regulatorio

para la actividad en nuestro país, poniendo de manifiesto el déficit normativo actual.

53

El llamado a impulsar el cumplimiento de las normas y su aplicación ética es urgente y

necesario, siempre y cuando sea conducente hacia una mejora cualitativa evidente y

palpable para el usuario de la valuación y no quede en un juego de intereses sectoriales.

Resulta simplista pensar que este salto cualitativo vendrá directamente de la mano de

una racionalización a ultranza de la actividad y/o de la adopción de determinadas

normativas, estas son condiciones necesarias pero no suficientes para asegurar el salto

de calidad buscado. La capacitación y actualización permanente en los aspectos

técnicos metodológicos enmarcados con altas dosis de "sentido común" en la lectura y

seguimiento constante de la realidad socioeconómica particular de nuestro país es

esencial.

La actividad valuatoria requiere ante todo de un consenso responsable despojado de

intereses sectarios, que siente las bases de una doctrina común sobre metodologías de

valuación a aplicar en el ámbito de todo el país y aliente su adecuada difusión y

comunicación.

11.3 PRINCIPIOS FUNDAMENTALES DE LA VALUACIÓN

1. Principio de anticipación: Establece que el valor presente del objeto de

valuación se sustenta en los beneficios futuros que puede retribuir su uso o

explotación, así como en los costos y gastos asociados con dicho uso o

explotación. Este principio da lugar a la aplicación del enfoque de capitalización

o de ingresos.

2. Principio de crecimiento, equilibrio y declinación: Asegura que el valor presenta

un ciclo temporal (relativo al tiempo) debido a las variaciones de la demanda

que es motivada, por ejemplo, por la introducción de elementos novedosos, por

los efectos del deterioro físico ordinario, o por la moda de uso, resultando que

en una primera etapa la demanda supera a la oferta, posteriormente el mercado

se satisface, presentando el punto de equilibrio y, finalmente, la oferta es la que

supera a la demanda.

3. Principio de coherencia: Refiere que las diversas manifestaciones del valor de

un bien guardan una relación lógica entre sí, esto es, que el costo neto de

54

reposición, el valor de uso y el valor de cambio pueden vincularse mediante una

función.

4. Principio de generalidad: Establece que el perito debe considerar, a menos que

justifique la excepción, la aplicación de los tres principales enfoques de

valuación: el físico, el de mercado y el de capitalización, no obstante que

identifique a uno de estos como el más adecuado para el valor conclusivo.

5. Principio de mayor y mejor uso: Establece que el valor del objeto de valuación

debe determinarse con base en su uso más apto, que sea técnicamente viable,

apropiadamente justificado, legalmente permitido y financieramente factible, de

manera que se establezca el valor más alto del objeto de valuación.

6. Principio de normalidad: Señala que los pronósticos de valor obtenidos para un

mismo bien en un mismo mercado tienen una distribución estadística "normal".

7. Principio de oferta y demanda: Afirma que la escasez influye en las fuerzas

económicas de la oferta y la demanda y que cuando la oferta supera a la

demanda existe disminución en el nivel general de los precios de bienes o

servicios específicos, mientras que cuando ocurre lo contrario, éste aumenta.

Este principio señala la existencia de una relación inversa entre la oferta y el

precio, así como de una relación directa entre la demanda y el precio.

8. Principio de permanencia y cambio: Establece que hay un lapso durante el cual

los valores se mantienen fijos, y aunque existe posterior variación de los

mismos por la interacción de la oferta y la demanda, siempre habrá un intervalo

durante el cual el precio pronosticado tendrá vigencia.

9. Principio de probabilidad: Establece que el análisis y validación de indagaciones

de mercado debe realizarse con base en técnicas de muestreo, así como

también que el método residual debe efectuarse de acuerdo con condiciones

específicas que inducen variación a los flujos de efectivo, situación que

establece el estudio de diferentes escenarios y de riesgo.

55

10. Principio de equivalencia y proporcionalidad: Sostiene que dos bienes

equivalentes en mercados equivalentes tendrán el mismo valor, también que

dos bienes semejantes en mercados semejantes tienen valores semejantes y

que la diferencia de éstos es proporcional a las diferencias entre sus

características.

11. Principio de influencia: Aplicable al caso de los inmuebles, señala que, cuando

un inmueble no es compatible con la zona en que se ubica, su valor se

influenciará por las condiciones de los inmuebles que lo circundan.

12. Principio de sustitución: Establece la posibilidad de que un bien o servicio puede

ser reemplazado por otro idéntico o similar en lo que se refiere a sus

capacidades, aspecto, tamaño, forma, amenidades, estado físico, etc.; y en ese

sentido, puede fijarse el valor del objeto de valuación a partir de la consulta de

los precios de adquisición de aquellos que pueden sustituirlo. Este principio da

lugar a la aplicación del enfoque de mercado o comparativo.

13. Principio de temporalidad: Reconoce que el valor concluido corresponde con la

fecha de la valuación, sin embargo, para fines del propósito de la valuación se

reconocerá que esté tendrá vigencia durante un periodo determinado, siempre

que no cambien las características físicas y legales del bien, o las condiciones

generales del mercado en que se comercialice.

14. Principio del valor único: Señala que el valor comercial de un bien, derecho o

negocio debe calcularse y establecerse con independencia de los fines para los

cuales se requiera o utilice la valuación, observando para tal efecto las

disposiciones legales y administrativas emitidas por autoridades competentes

en la materia que, en su caso, sean aplicables.

56

CAPITULO III

LA FINALIDAD DE LA VALUACIÓN

111.1. LA VALUACIÓN: rol protagónico en materia de decisiones económicas.

El espacio de confluencia entre las aspiraciones de oferta y demanda, siempre sensible

y dinámico, es interpretado por el valuador, dándole una forma concreta de magnitud

monetaria: el valor de mercado.

La multiplicidad de factores que inciden en el valor de un bien, hace que la práctica de la

valuación responsable, requiera cada vez de un mayor grado de información, formación

y actualización.

La diferencia entre la concreción de la venta de un inmueble en el plazo razonable que

dicta el mercado o el envejecimiento y presencia "in eternum" de carteles de oferta

inmobiliaria sobre su frente estriba, en la mayoría de los casos, en su valuación.

Una división legal (sucesiones, disoluciones, etc.) de bienes o de un bien raíz en

particular tiene como principal responsable para que sea económicamente justa a una

valuación adecuada.

Un desarrollo constructivo o la decisión de una inversión financiera puede abortarse

como fruto de una valuación improcedente.

La verdadera garantía a la hora de formalizar una hipoteca es la valuación del inmueble

a hipotecar.

Larga sería la lista de razones e infinitas para enumerar las circunstancias en las que la

valuación de un bien marca el límite entre beneficio y perjuicio, justicia e injusticia, éxito

o fracaso, legalidad o delito.

Tan delicado instrumento merece una adecuada y elevada consideración, que es

responsabilidad de los valuadores comunicar, demostrándolo cotidianamente con la

seriedad de su trabajo mediante una labor cada vez más profesional y una formación y

actualización permanente.

57

El IVSC reconoce la diversidad de propósitos para ios que se requieren las valuaciones

de bienes, incluido su uso en estados financieros, decisiones para otorgar préstamos e

hipotecas que garantizados por algún tipo de propiedad, transacciones que tienen que

ver con transferencias de propiedad, litigios y pago de impuestos.

Los usuarios de valuaciones realizadas conforme a las NIV podrán confiar en que dichas

valuaciones las llevaron a cabo profesionales competentes que se apegan a las normas

más altas de conducta ética. Conforme se amplía el alcance de la práctica de la

valuación, el término valuación de propiedades ha ganado más aceptación que el

término restrictivo valuación de activos, un término que se refiere a las valuaciones que

se llevan a cabo principalmente para informes financieros. Un Valuador Profesional de

Propiedades es una persona que posee la calificación, habilidad y experiencia necesaria

para estimar el valor - generalmente de bienes raíces - para una variedad de propósitos

incluyendo transacciones que involucran la transferencia de la tenencia de propiedad,

propiedad considerada como garantía para asegurar préstamos e hipotecas, propiedad

sujeta a litigio o pendiente de arreglo por impuestos y propiedad tratada como activo fijo

en informes financieros. Un Valuador Profesional de propiedades puede también poseer

conocimientos específicos para realizar valuaciones de otras categorías de bienes, v.

gr., bienes muebles, negocios, intereses financieros. Un Valuador Profesional de Activos

es una persona con la preparación, habilidad y experiencia necesaria para llevar a cabo

la valuación de tierra, edificaciones, y planta y maquinaria, generalmente para

incorporación en los estados financieros de las empresas.

El análisis detallado de la metodología y de su aplicación en tipos de propiedades o

mercados específicos es competencia de literatura y educación especializada. Por esta

razón, el IVSC aconseja a todos los Valuadores profesionales valerse de programas de

educación continua a lo largo de su carrera. Las Normas Internacionales de Valuación

dictan lo que deben hacer los Valuadores mas no explican cómo se deben aplicar los

procedimientos o metodología específicos. El IVS reconoce que cada aplicación está

relacionada a un problema específico de valuación, cuya solución depende de la

capacidad del Valuador para seleccionar las técnicas pertinentes y aplicar su juicio más

adecuado.

En los casos en que las normas de otras disciplinas, tales como la contabilidad,

puedan ser aplicables a las Valuaciones, el IVSC aconseja a los Valuadores de

propiedades a enterarse del uso contable al que se someten sus avalúos. Cuando se ha

58

de hacer un avalúo para un informe financiero u otra aplicación contable, el Valuador

debe cumplir tanto con los requisitos de las normas contables como con relacionados a

la valuación de bienes. Si hubiere algún conflicto entre los dos grupos de normas, el

Valuador deberá informar sobre esa situación.

111-2. VALORES ESPECÍFICOS CONSIGNADOS EN EL INFORME DEVALUACIÓN

Los principios de valoración, al estar articulados sobre bases uniformes y sobre el uso

de una metodología de valoración establecida explícitamente, forman conjuntamente la

piedra angular sobre la que se realizarán unas valoraciones presentadas de forma clara

y accesible.

Los principios establecen un modelo de función del cual se enjuiciará el trabajo realizado

por el tasador. Cada vez más, el uso de bases reconocidas de valoración, se está

convirtiendo en un requisito normativo o en una recomendación de la Unión Europea,

respecto a los estados financieros.

La finalidad de la valoración resulta crucial para la elección de la base de valoración, la

cual debe establecerse de manera conjunta entre cliente y asesores profesionales al

comienzo de la designación cuando se deciden las condiciones del acuerdo.

Cualquiera que sea la finalidad de la valoración, los criterios fundamentales son la

definición y explicación del Valor de Mercado. Sin embargo, para evitar confusión, se

recomienda que el término valor razonable (fair value), se utilice en relación con

valoraciones del Valor de Mercado de activos fijos, para la finalidad de valoración de los

estados financieros.

Expongo enseguida las diferentes definiciones de bases de valoración derivadas y no

derivadas del mercado, así como las recomendaciones en cuanto a su forma de

aplicación, en la utilización en relación con los estados financieros y las circunstancias

apropiadas para su ejercicio.

Valor de Mercado se entenderá por la cuantía estimada por la que una propiedad podría

intercambiarse, en la fecha de valoración, entre un vendedor dispuesto a vender y un

comprador dispuesto a comprar, en una transacción libre tras una comercialización

59

adecuada en la que las partes hayan actuado con la información suficiente, de manera

prudente y sin coacciones.

Esta definición se exige específicamente en caso de valoraciones llevadas a cabo en el

sector de los seguros y puede ser impuesta por clientes o sus asesores profesionales o

se puede exigir que se haga una referencia a la misma.

El término "cuantía estimada" se refiere al precio expresado en términos monetarios que

se ha de pagar; ésta apreciación excluye específicamente el precio estimado

excesivamente alto o bajo debido a situaciones o circunstancias especiales. El Valor

Especial es un término relacionado con un elemento extraordinario de valor por encima

del de mercado; con relevancia sólo para el comprador con un interés especial.

El término "propiedad" sustituye al de "activo" para lograr una aplicabilidad más genérica

de la definición. El valor de ésta propiedad no es un precio de venta predeterminado o

real, es una cuantía estimada.

La "fecha de valoración" es una fecha determinada y normalmente coincide con la fecha

en la que se entiende que la hipotética venta ha tenido lugar, y por ello, suele diferir de

la fecha en la que se realiza la tasación.

El "comprador dispuesto a comprar" no está obligado a comprar, pero desea comprar de

acuerdo a un precio de acuerdo a la realidad del mercado actual. Así mismo, el

"vendedor dispuesto a vender" considera un precio razonable en el mercado actual.

La "transacción libre" se produce entre quienes no tienen un vínculo particular o especial

que deriven en un precio poco característico.

"... tras una comercialización adecuada..." significa que la propiedad se ha ofrecido

apropiadamente en el mercado, en un tiempo suficiente para permitir que la propiedad

haya llamado la atención a un número suficiente de compradores y en un período de

oferta que transcurre antes de la fecha de valoración.

Tanto el comprador como el vendedor deberán haber "actuado con la información

suficiente" sobre la naturaleza y características de la propiedad, sobre sus usos actual y

60

potenciales y sobre el estado del mercado al día de la valoración. La prudencia se fija en

relación al estado del mercado en el día de la valoración, no a la ventaja de una visión

posterior.

Cada parte tiene alguna motivación para llevar a cabo la transacción, sin embargo

aquella no se ve forzada, ni coaccionada antijurídicamente a perfeccionarla.

El Valor de Mercado de Alquileres tiene el mismo formato que la definición de Valor de

Mercado, pero sustituyendo términos específicos relacionados con el arrendamiento que

han sido asumidos para el propósito de realizar las valoraciones, como son: "cuantía

estimada" por "renta estimada", y "comprador" y "vendedor" por "arrendatario" y

"arrendador".

El Valor de Mercado de la UE se entenderá por valor de mercado el precio al que se

pueden vender los terrenos y construcciones mediante contrato privado entre un

vendedor dispuesto a vender y un comprador sin ningún vínculo con el vendedor en la

fecha de valoración, suponiendo que el bien ha sido puesto la venta públicamente, que

las condiciones del mercado permiten una venta regular y que se dispone de un período

de tiempo normal para la negociación de la venta teniendo en cuanta la naturaleza del

bien.

El Valor de Mayor y Mejor Uso es un término empleado por el IVSC y ampliamente

utilizado y conocido en Norteamérica. Se define como el uso más probable de una

propiedad, siempre que sea físicamente posible, adecuadamente justificado, legalmente

permitido, financieramente factible y que resulte en un mayor valor del bien valorado.

Valor Razonable es un concepto contable definido como la cuantía por la cual un activo

puede intercambiarse entre partes informales y dispuestas a contratar en una

transacción libre.

El término también se utiliza en algunos Estados para establecer una definición legal

que caracterice un acuerdo equitativo entre las partes de cara a una acción legal, real o

hipotética, ante los Tribunales.

61

El Valor de Uso Actual lleva inherente el concepto de "valor de depreciación" o coste

que para el propietario del bien tendría el acudir al mercado para adquirir un bien de

reposición.

Se define como el Valor de Mercado basado en la continuación de su uso actual,

suponiendo que la propiedad se puede vender en el mercado abierto para su uso actual

sobre la base de una posesión libre.

Valor en Uso es el valor actual de los flujos de caja futuros estimados que surgirán del

uso continuado del activo y de su venta al final de su vida útil. El tipo de descuento será

una tasa antes de impuestos que refleje las estimaciones de mercado actuales acerca

del valor temporal del dinero y los riesgos específicos del inmueble. La tasa de

descuento no debería reflejar riesgos a los que ya se hayan ajustado los flujos de caja

futuros.

El valor en uso de un inmueble puede resultar difícil de establecer. Los inmuebles se

agregan como una "unidad generatriz de flujo" que se define como "el grupo de

inmuebles identificable más pequeño que puede generar flujos de caja entrantes

ampliamente independientes de los flujos de caja entrantes procedentes de otros

inmuebles o grupos de inmuebles".

El Valor de Uso Alternativo se define como representativo del valor de mayo y mejor

uso, que puede incluir el uso al cual se destina actualmente la propiedad o se pretende

usar; también puede incluir redesarrollo.

Las valoraciones y tasaciones con fines de seguridad o como parte de un análisis del

mayor y mejor uso a menudo requieren Valoraciones de Uso Alternativo al determinar el

desarrollo económico de las propiedades o el retorno actual del capital empleado por

una empresa.

En todos los casos, debe ponerse en relación con información precisa relativa a

aspectos legales o d otro tipo que se refieran al cambio de uso u otros asunto que

puedan afectar a la estimación del Valor de Uso Alternativo. Este Valor puede suponer

en algunos casos, una obligación mas que un derecho.

62

Los Valores Negativos normalmente surgen en activos inmobiliarios sujetos a

obligaciones físicas, jurídicas, financieras o contractuales referenciales al tipo de interés

legal del dinero, que generan un flujo de caja negativo real o hipotético, requieren

importantes trabajos de reparación que podrían costar más que el valor de la propiedad.

Estos factores conllevan que el activo se convierta en una obligación financiera o que

tenga un valor negativo.

Si el valor expresado en el informe es negativo, se debe destacar su importancia en un

anexo al certificado. El valor negativo se hará constar por separado y no en conjunto con

otras valoraciones.

El Coste de Reposición Depreciado es un procedimiento de valoración empleado para

obtener el valor de uso actual, o valor en uso, de propiedades especializadas que

raramente se venden o arriendan en el mercado si no es como parte de un negocio.

No se considera un método derivado del mercado, excepto por el elemento terreno de la

valoración. Se usa a menudo como sustituto del análisis generado del mercado. Por ello,

no es adecuado usarlo para valorar propiedades mantenidas por motivos de inversión, o

que sean excedentes a las necesidades operativas de la sociedad que las tiene en

propiedad.

El método DRC se basa en una estimación del Coste de Reposición Bruto actual de

todos los edificios, plantas y otras obras de la finca, o alternativamente, el valor de una

propiedad sustitutiva nocional en la misma localización general, el tasador deberá

realizar ajustes para reflejar la diferencia en el valor de la empresa, entre la propiedad

que se valora y una nueva instalación (que es alo que se refiere el Coste de Reposición

Bruto).

El Valor Hipotecario es el valor de la propiedad determinado por un tasador que realice

una evaluación prudente de la comercialización futura de la propiedad teniendo en

cuenta los aspectos de la propiedad sostenibles a largo plazo, las condiciones de

mercado normales y locales, el uso actual y los usos alternativos apropiados de la

propiedad.

63

En la determinación del Valor Hipotecario no se podrán tener en cuanta los elementos

especulativos. El Valor Hipotecario deberá documentarse de forma transparente y clara.

El Valor de la Empresa es la cuantía estimada bruta, sin que quepa depreciación o

amortización, por la cual se intercambiaría un negocio, en la fecha de valoración, entre

un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender en una

transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan

actuado con información suficiente, de manera prudente y sin coacciones.

El Valor de los Fondos Propios es la cuantía estimada, sin que quepan depreciación o

amortización, pero teniendo en cuenta todos los activos y pasivos, por la cual se

intercambiaría el capital accionarial emitido, en la fecha de valoración, entre un

comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender en una transacción

libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con

información suficiente, de manera prudente y sin coacciones.

111.3. LA SELECCIÓN DE BASES HOMOGÉNEAS DE VALUACIÓN

Cuando no se adopta el enfoque convencional del coste histórico, se recomienda que la

aplicación de los conceptos contables relativos a los activos fijos tangibles se realicen

según las cuatro bases siguientes: A) Valor de Mercado, B) Valor Razonable, o Valor de

Uso Actual, C) Valor de Uso o Valor Presente y D) Coste de Reposición Depreciado. Los

cuales explico a continuación:

A) Valor de Mercado, cuando los activos se mantienen como inversión o suponen un

exceso sobre las necesidades operativas. En estos casos, los costes de venta se

deducen del precio de venta.

Para evitar una aplicación errónea se especifica como, la cuantía o precio estimado por

la que podrían intercambiarse terrenos y construcciones, mediante contrato privado,

entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, sin vínculo

entre comprador y vendedor en la fecha de valoración, en una transacción libre,

suponiendo que el bien ha sido puesto a la venta regular y que se dispone de un período

de tiempo normal para la negociación de la venta, teniendo en cuenta la naturaleza del

64

bien, tras una comercialización adecuada en la que tas partes hayan actuado con

información suficiente, de manera prudente y sin coacciones.

Se exige específicamente en caso de valoraciones llevadas a cabo en el sector de los

seguros y puede ser impuesta por clientes y sus asesores profesionales, o se puede

exigir que se haga una referencia a la misma por constituir la única definición jurídica

comunitaria del Valor de Mercado.

B) Valor Razonable definido, sólo en éste contexto, como Valor de Uso Actual para

bienes ocupados para la finalidad del negocio.

Definido para fines de inversión como la cuantía por la cual un activo puede

intercambiarse entre partes informales y dispuestas a contratar en una transacción libre.

El Valor Razonable de terrenos y construcciones coincide normalmente con ei Valor de

Mercado. Este valor viene determinado por la tasación realizada normalmente por

tasadores profesionales cualificados.

Adicionalmente, la IAS 42 (Agricultura) exige que los activos biológicos (animales o

plantas vivos) se midan a su valor razonable restándole los costes de distribución en el

punto de venta excepto cuando ei valor razonable no se pueda medir de forma fiable.

C) Valor de Uso, o Valor Presente de los flujos de caja futuros derivado del activo

sujeto o la Unidad Generadora de Caja.

Este Valor de Uso Actual se define como el valor de mercado basado en la continuación

de su uso actual, suponiendo que el activo se pudiera vender en el mercado abierto para

su uso actual, y bajo las hipótesis listadas más abajo.

Se deberá distinguir del Valor de Empresa en Funcionamiento, que se refiere ai valor

total de una empresa basado en el resultado finanaero de la misma, que incorpora

activos tanto tangibles como intangibles, fondo de comercio y otras consideraciones

relativas a mercados distintos del inmobiliario. De iguai manera el término Valor en Uso,

se distingue del Valor en Uso Actual, pues el primero se obtiene a través de la

estimación de los futuros flujos de caja de entrada y de salida que denven del uso

continuado del activo y de su ulterior venta.

65

La hipótesis de empresa en funcionamiento requiere la adopción del Valor de Uso

Actual. Inherente a él es el concepto de "valor de depreciación" o coste de reposición

corriente neto, es decir, el coste que para el propietario del bien tendría el acudir al

mercado para adquirir un bien de reposición.

Cuando éstas hipótesis sean de aplicación, una valoración sobre la base del Valor de

Uso Actual puede dar buenos resultados, pero puede llevar a error si se utiliza en otros

contextos.

Es importante que este tipo de valoraciones se expliciten para reflejar las circunstancias

en las que son de aplicación.

Señalo a continuación una serie de hipótesis y comentarios adicionales:

• Debe ser razonable en todas las circunstancias, que en el futuro previsible la

empresa sólo podrá usar la propiedad para su uso actual.

• El uso debe ser acorde con la legislación urbanística, las licencias y cualquier otra

regulación pertinente.

• Se ignoran cualquier uso alternativo posible y -cualquier elemento de valor

esperado. Cualquier valor atribuibie al fondo de comercio, como eí aumento en el

valor debido a inversiones y transacciones financieras especiales, que aporta a la

empresa intereses distintos a los que han de ser valorados, será igualmente

ignorado.

• La valoración podrá tener en cuenta el valor relacionado con el posicionamiento

de la compañía operativa, con potencial suficiente para ampliar o sustituir los

edificios actuales para las finalidades del negocio, siempre que se pueda realizar

sin interrupciones en la continuidad del negocio.

• Se incorporará a la valoración del uso actual la parte del fondo de comercio

relacionado con la propiedades comerciales que normalmente se valora según su

66

potencial comercial, y resulta aplicable a las operaciones de un ente comercial

medianamente competente.

• Cualquier parte de la propiedad ocupada para propósitos empresariales está libe

a la fecha de valoración, no teniendo en cuenta su ocupación real.

• Cualquier parte de una propiedad bajo contrato de arrendamiento u ocupada de

otro modo por terceras personas deberá ser valorada teniendo en cuenta este

hecho.

• Si la propiedad es o va a ser excedentaria frente a las necesidades operativas, la

valoración habrá de referirse al valor de mercado o al valor de mayor y mejor uso.

Constituirá una excepción el activo inutilizado u obsoleto que no puede separarse

del negocio en funcionamiento. Así la valoración reflejará el valor marginal

adicional de las propiedades excedentes para la empresa.

• Salvo determinadas excepciones, que se establecen más abajo, el valor obtenido

podrá ser igual o inferior, pero no superior, al valor alcanzado mediante la

aplicación de los principios del mayor y mejor uso. Ejemplos de las excepciones

referidas pueden ser

* en determinadas jurisdicciones se pueden otorgar planeamientos personales

o concesiones análogas, que no encontraríamos en el mercado general y

que habrán de ser tomados en cuenta al valorar el uso actual. Esto da pie

potencial a un sobre valor muy por encima del Valor de Mercado.

* los problemas medioambientales pueden afectar de forma adversa al Valor

de Mercado, pero sólo si las labores de reparación vienen impuestas

legalmente y afectan al funcionamiento de la empresa o Valor de Uso Actual.

* las restricciones al arrendamiento que no tengan consecuencias para el

ocupante no tendrán relevancia para la base de valoración.

* una valoración sobre la base del Coste de Reposición Depreciado que se

refiere al coste y la depreciación por obsolescencia respecto a operaciones

efectivas sobre el terreno, a menudo superará, al valor obtenido sobre una

base de mercado abierto.

67

Cuando la aplicación de procedimientos basados en el Valor de Mercado o en el Valor

de Uso Alternativo fuera a conllevar valoraciones que reflejen cifras materiales

diferentes, se deberá informar sobre este punto al mismo tiempo que se emita el informe

sobre los activos de la compañía basados en el Valor de Uso Actual.

Para evitar confundir sobre el informe de valoración, la valoración ha de ser objeto de

aprobación previa y explícita por parte del tasador que realizó las valoraciones.

D) Coste de Reposición Depreciado (DRC) para bienes especializados, calificados

como sujetos a rentabilidad potencial adecuada o potencial de servicio, en donde no se

pueden establecer valores basados en el mercado.

Se trata de un procedimiento de valoración empleado para obtener el valor de uso

actual, o valor en uso, de propiedades especializadas, que raramente se venden o

alquilan en el mercado si no es como parte de un negocio. No se considera un método

derivado de mercado, excepto por el elemento terreno de la valoración. Sin embargo

algún análisis utilizado para obtener valoraciones de mercado, se basa en datos

derivados de un análisis DRC de ventas de inmuebles. No es adecuado usarlo para

valorara inmuebles mantenidos por motivos de inversión, o que sean excedentes a las

necesidades operativas de la sociedad que los tiene en propiedad.

Algunas propiedades que deben ser evaluadas sobre esta base son: Refinarías

petrolíferas y químicas en las que la mayor parte de los edificios no sean mas que

estructuras o revestimientos altamente especializados en su equipamiento; Obras de

acero, estaciones de energía e instalaciones de muelle en los que las edificaciones y

obras de ingeniería se relacionen directamente con el negocio del propietario; y

Propiedades localizadas en áreas geográficas concretas por razones especiales o que

harían imposible o poco práctico al tasador obtener el valor de uso actual utilizando

transacciones de mercado.

El método DRC se basa en una estimación del coste de reposición bruto actual de todos

los edificios, plantas y otras obras de la finca, menos una cantidad por el deterioro físico

y todas las formas relevantes de obsolescencia y optimización. A esto se añade el valor

de mercado actual del terreno para su uso actual.

68

Como un procedimiento no derivado del mercado, el resultado siempre debe darse bajo

sujeción a rentabilidad potencial adecuada o viabilidad a largo plazo y potencial de

servicio de la empresa, comparado con el valor de las propiedades empleadas. La

evaluación debe también detallarse en el certificado de valoración.

Ahora bien, se deduce que al estimar el valor del terreno para el uso actual y el coste de

reposición bruto de los edificios, plantas y obras de la finca, el valor de una propiedad

sustitutiva nocional en la misma localización general, el tasador deberá realizar ajustes

para reflejar la diferencia en el valor de la empresa, entre la propiedad que se valora y

una nueva instalación. Este paso de la valoración conllevará considerar la antigüedad y

el estado. Así como la obsolescencia física, económica, ambiental, y funcional y el

estado físico de los edificios y plantas.

Las estimaciones del coste de reposición bruto requieren una colaboración estrecha

entre el tasador y los administradores de la empresa, así como con otros asesores

profesionales, y deben tener en cuenta lo siguiente:

o El coste de edificación y de trabajos de cimentación, que se suponen terminados

en la fecha de valoración. No es una estimación de hipotéticos costes futuros de

redesarrollo.

o Un edificio sustituto moderno puede costar considerablemente menos que una

reposición, como resultado del uso de un diseño mejorado, nueva tecnología o

materiales mas modernos. Puede utilizarse el coste del sustituto moderno.

o El mismo principio también es de aplicación a la escala del edificio, si como

resultado de la tecnología mas avanzada, la misma capacidad de producción o

prestación de servicios, puede generarse mediante un edificio sustituto moderno

mas pequeño, debe elegirse la alternativa mas reciente y barata.

o Existe una excepción a la regla anterior en relación con edificios sujetos a

protección o declarados de interés histórico o arquitectónico. En estos casos el

costo de reposición se referirá al requisito legal de retención de todo o parte de la

fábrica.

69

o El coste de reposición bruto debe considerar todos los costes de desarrollo

necesarios para la obtención de una entidad operativamente completa, incluyendo

todos los trabajos del terreno e infraestructura.

o Los costes adicionales deben incluir cualquier honorario profesional u otro coste en

el que normalmente se incurra, y todos los costes asociados por obtención de

permisos, licencias, evaluaciones ambientales u otras exigidas por ley o

reglamento. El coste de financiación de la construcción debe estar incluido.

o La disponibilidad de subvenciones de desarrollo regional, que puede recibir un trato

diferenciado según las convenciones contables, debe ser ignorada por el tasador.

La valoración debe determinar explícitamente qué se ha tenido en cuenta y qué no.

Respecto del valor de los terrenos, pueden darse diferencias entre el valor del uso

actual y el valor de una finca sin desarrollar. Si el terreno se fuera a ofrecer en venta en

el mercado abierto, el precio se rebajaría para relejar el período en el que dicho lugar se

desarrollaría. Este enfoque no es apropiado para una finca que ya esté totalmente

desarrollada. El tasador en estos casos, debe considerar cuidadosamente la extensión

del terreno que se ha desarrollado hasta su potencial completo, y reflejar esto en al cifra

elegida.

Puede resultar satisfactorio, donde no exista información suficiente, adoptar la hipótesis

de un suelo nocional equivalente dentro de la-misma localidad y con las características

apropiadas para el uso actual y la construcción de un edificio de reposición o de

sustitución moderno.

Pueden realizarse otras consideraciones sobre cuál es el tratamiento lógico del terreno

considerado excedente. Aunque dicho exceso hipotético no es relevante para la

evaluación del valor de uso actual bajo la hipótesis del DRC, puede sin embargo, ser

una consideración que debe ponerse en conocimiento de los administradores.

Tras haber evaluado, el tasador debe enjuiciar, con base en las entrevistas con la

gerencia, los aspectos cualitativos de la instalación y su vida futura efectiva, teniendo en

cuenta todos los aspectos de obsolescencia económica, ambiental, funcional o

estratégica.

70

Las deducciones del coste de reposición bruto deben, en consecuencia, realizarse

teniendo en cuenta los diversos elementos de obsolescencia (económica, funcional,

estratégica, ambiental), así como cualesquiera otros, relativos a la continuidad del uso

económico útil.

111.4. LA IMPORTANCIA DE UNA VALUACIÓN HOMOGÉNEA

A nivel europeo ha sido subrayado la valoración homogénea por el crecimiento de la

actividad financiera transfronteriza y por el desarrollo del mercado de activos

hipotecarios, y ha sido reconocida tanto por el Parlamento Europeo como por el Consejo

en la Directiva 98/32/CE, del 22 de junio de 1998, que modifica la Directiva de 1989

relativa al coeficiente de solvencia respecto de préstamos con garantías reales.

Se aplica una ponderación del 50% al coeficiente estándar de solvencia bancada a

determinados préstamos garantizados con inmuebles. Se aseguró la aplicación de

criterios de evaluación rigurosos, mediante leyes, reglamentos y disposiciones

administrativas; que se comunicaron a la Comisión Europea.

Como efecto de la aplicación de un rating de riesgo mas bajo, se aplica mayor énfasis a

la importancia de la calidad y de los estándares acerca de los informes de valoración. En

vista de las consecuencias económicas y comerciales de las finazas en la economía, ha

existido consulta previa a la Federación Hipotecaria Europea.

La Directiva para los Estados miembros que hayan adoptado la ponderación del 50%,

prevé la adopción de una o dos bases de valoración (criterios de valoración rigurosos);

estas son:

^ Valor de Mercado

s Valor Hipotecario

El uso del concepto Valor de Mercado, se entiende por los tasadores como la

representación de una evaluación del valor actúa! del mercado en un determinado

momento del tiempo y está de acuerdo con los estándares internacionales.

71

Parte del proceso de tasación de riesgo incluye calcular el valor de venta forzosa o valor

liquidativo, el valor de uso alternativo y las previsiones del valor futuro.

Dicho cálculo deberá incluir explícitamente las hipótesis que se hayan tenido en cuenta,

con las limitaciones adecuadas a la responsabilidad del tasador.

El concepto de Valor Hipotecario ha resultado ser de especial utilidad en algunos

Estados miembros en el contexto de programas de préstamos a largo plazo. No es

adecuado para establecer el valor de proyectos de desarrollo incompletos y activos

agotables en un determinado momento del tiempo.

Se entenderá como el valor de la propiedad determinado por un tasador que realice una

evaluación prudente de la comercialización futura de la propiedad, teniendo en cuenta

los aspectos de la propiedad sostenibles a largo plazo, las condiciones del mercado

normales y locales, el uso actual y los usos alternativos apropiados de la propiedad. En

la determinación del valor Hipotecario no se podrán tener en cuenta los elementos

especulativos y deberá documentarse de forma transparente y clara.

Las cuestiones discutidas en el seno de la Federación Hipotecaria Europea incluyen el

establecimiento de los siguientes principios:

• Evaluación prudente de la comerciabilidad futura.

• Identificación y eliminación de elementos especulativos.

• Reflejo de las condiciones de mercado normales y locales.

• Atención principal a los aspectos a largo plazo (sostenibles) del bien.

• Consideración del uso actual y de usos alternativos adecuados al bien.

• Utilización de métodos de valoración establecidos de forma transparente y

clara.

• Realización de las valoraciones por tasadores competentes que sigan las

normas concretas del país.

El Valor Hipotecario es cercano al Valor de Mercado, pero introduce, un concepto que

podría describirse como "suavizado" de las tendencias, rentas y rendimientos del

mercado.

La sostenibilidad de éste Valor Hipotecario puede requerir ajustes a, o el descuento de:

72

o El ingreso por rentas del inmueble

o La tasa de descuento o capitalización del mercado

o Los costes de administración o gestión del bien.

El tasador debe asegurar un enfoque consistente, una evaluación objetiva de los

elementos sostenibies, un análisis técnico de los datos, y decidir sobre la tasa de

descuento a aplicar. En los mercados más volátiles se da la necesidad de herramientas

más sofisticadas y de una interpretación clara y detallada.

Los métodos de valoración aplicables al Valor Hipotecario, están basados en tres

métodos principales de valoración de terrenos y edificios (el comparativo, el de renta y el

de coste). Respecto del enfoque de renta, sus diferencia con el procedimiento del Valor

de Mercado son las siguientes:

1) El flujo de renta del bien se limita al alquiler neto sostenible que el tipo de bien

objeto de valoración suele producir a lo largo del tiempo en el mercado local

concreto.

2) Todos los costes de administración y gestión del bien en que se incurra se

deducen del valor de la renta anual del bien.

3) La tasa de rendimiento utilizada para la capitalización no se basa en la situación

del mercado actual, sino que debe reflejar un juicio actual de la evolución a largo

plazo del mercado.

III.5. VALORACIONES ESPECÍFICAS

Valoración de reposición: los procedimientos que utilizan el coste de reposición o

reconstrucción como base para la estimación del valor de una empresa, para los

informes financieros, se reconocen como adecuados en circunstancias determinadas.

El coste de reposición bruto también es necesario para la finalidad de seguros. Las

estimaciones para finalidades de seguros a veces se realizan al mismo tiempo que las

valoraciones de activos.

Valor de venta forzosa: o valor de liquidación a veces se necesita para valorar

propiedades que son o se pretenden que sean garantía de un préstamo o empréstito. Es

73

idéntico al Valor de Mercado, con la condición añadida de que el tiempo de

comercialización es indebidamente corto y que la publicidad y la exposición al mercado

son inadecuadas, comparadas con el tiempo y las medidas de promoción necesarios

para alcanzar el mejor precio en el mercado.

El vendedor también puede estar bajo coacción o amenaza. No debe confundirse con

valores derivados de transacciones que ocurran en mercados a la baja o con alta

dispersión.

Deben establecerse claramente el período de tiempo asumidos para la venta forzosa,

una revisión del estado del mercado y las razones por las que se adopta el citado

período.

Valoraciones de ladrillo y mortero: estas valoraciones, desde un punto de vista

conceptual, se suponen que representa un prorrateo hipotético de una Valoración de

Mercado. Se recomienda que, si se solicita al tasador que adopte dicha base en el

contexto de una valoración para garantías bancarias, se dé una valoración de uso

alternativo además de una valoración sobre una base vinculada al potencial comercial.

Valoraciones retrospectivas: se necesitan para una serie de finalidades entre las que se

incluyen la imposición sobre bienes inmuebles, renta y patrimonio y sucesiones, así

como en relación con responsabilidad civil por negligencia o daños y prejuicios. También

pueden ser necesarias para revisar valoraciones ya existentes.

Debe prestarse especial atención a las valoraciones que requieren de una revisión de

informes de otros tasadores o que podrían dar pie a posibles demandas de

responsabilidad civil por negligencias. Esto enfatiza la importancia de conservar

registros correctos del mercado y de la propia empresa.

74

CONCLUSIONES

1. CORRELACIÓN DEL USO, PROPÓSITO Y FINALIDAD DE LA VALUACIÓN

El mercado de propiedades no puede operar eficientemente si se carece de

evaluaciones confiables. El papel central de los valuadores reside en detectar

claramente el "qué" u objeto de valuación así como el "para qué" o propósito de la

misma, para aplicar correctamente el método de valuación que defina el valor que le

corresponde, y así evitar abusos e imprecisiones.

El método o base de valor dependerá definitivamente de los dos primeros. Por ello todos

los informes de valuación deben especificar claramente el propósito y el uso que se

pretende dar al avalúo.

La clara comunicación de los resultados de la valuación y del entendimiento de cómo se

han obtenido esos resultados, reviste igual importancia para la tarea de los Valuadores.

Un Informe de Valuación bien preparado satisface esas funciones.

Todas las valuaciones deben referirse al propósito y uso que se pretende dar a la

valuación. Además de otras exigencias sobre la manera de informar, el Valuador deberá

exponer con exceso de claridad en que clase ha sido colocado cada activo si el

propósito de la valuación tiene relación eon la preparación de estados financieros.

El apropiado entendimiento de la terminología es especial para los Valuadores y para

aquellos que leen sus informes, es decir, es importante que "se hable el mismo idioma".

El sano uso de la experiencia y conocimiento profesional y la correcta aplicación de la

metodología también son esenciales. El propósito es servir a los objetivos comunes de

las personas que elaboran valuaciones de propiedades y activos y de aquellos que han

de apoyarse en sus resultados.

La valuación de inmuebles se lleva a cabo para una gran variedad de propósitos: ayudar

a un comprador en prospecto a establecer una oferta o un precio inicial aceptable, o

para ayudar a ambas partes a determinar el precio de venta para una transacción

propuesta; para establecer la base para reorganizar o fusionar la propiedad de varias

propiedades; para estimar el valor de una propiedad colateral que se ofrece para un

préstamo hipotecario propuesto o para establecer una base para asegurar o respaldar

75

un crédito sobre la propiedad; para una adquisición forzosa (procesos de

expropiación/adjudicaciones); para estimar el valor catastral; o para determinar los

impuestos de o sobre donaciones.

Todas ellas se llevan a cabo para un amplio espectro de clientes: inversionistas,

aseguradoras, ajustadores de seguros, rematadores o liquidadores y consejos de

zonificación, así como para una diversidad de propósitos, por ejemplo, análisis de

mercado y de factibilidad, análisis de costo/beneficio, para determinar el valor en libros

en la emisión de acciones nuevas (o revisiones de las mismas), y para establecer

programas prospectivos de rentas y disposiciones de arrendamiento.

Es muy importante, entonces, que el Valuador se asegure de dar una explicación y

revelación completa de la definición de valor, de dar los datos en los que se basó la

valuación y que respaldan la misma y el alcance de las suposiciones o limitaciones

especiales (si las hubiere) sobre las que se basa o rigen la valuación.

2. COMENTARIOS Y RECOMENDACIONES A LOS VALUADORES

Atendiendo a los dos objetivos de este Documento las recomendaciones se dirigen a los

Valuadores que realizan valuaciones en mercados jóvenes, con consejos para los

bancos comerciales y otros prestamistas así como a los bancos de desarrollo

internacionales, regionales y nacionales e instituciones que supervisan cualquier

reestructuración y/o fortalecimiento de los sistemas financieros en los mercados

jóvenes.

La base de Valor de Mercado debe reconocerse como la base fundamental de

valuación. En cuanto se usen otras bases deben distinguirse de la base de Valor de

Mercado.

Es necesario que, en las valuaciones para informes financieros, los Valuadores

entiendan de tal forma que interpreten y apliquen, la relaciones entre las normas de

valuación con las de contabilidad y entre la Normas Internacionales de Contabilidad y

las Normas Nacionales de Contabilidad.

76

Para resistir las presiones de los clientes promoviendo y apoyando reglamentación clara

y aplicable en las valuaciones para fines de préstamo, los Valuadores deben cumplir sus

encomiendas independientemente, al tiempo que trabajan con las autoridades

reguladoras.

Al iniciar toda valuación deben especificarse claramente por escrito las condiciones e

instrucciones de la encomienda, lo cual llevará a lograr una precisión en la aplicación del

método y por tanto de la valuación.

Para aumentar la claridad y confiabilidad de la valuación, es preciso revelar todas las

desviaciones de una valuación, así como el razonamiento que justifica el hecho.

Los bancos y otras instituciones financieras que prestan para hipotecas residenciales así

como para proyectos comerciales y residenciales requieren asesoría, para asegurar el

cumplimiento de la Aplicación Internacional de Valuación 2 - Valuación para Fines de

Préstamo.

Los Valuadores Externos/Independientes, pueden proveer garantía adecuada de

responsabilidad profesional a la institución de crédito. En los casos en que se empleen

Valuadores Internos recomiendo que la función de valuación sea independiente de la

función de aprobación del crédito/préstamo y que se revele debidamente en el informe

de valuación el hecho de que se trata de una valuación interna.

Al contratar Valuadores para llevar a cabo una encomienda, las instituciones de crédito

deberán especificar claramente por escrito las condiciones e instrucciones de

contratación para la encomienda, desde el principio.

Si los bancos e instituciones de desarrollo reconocen la importancia de valuaciones

realizadas por Valuadores profesionalmente calificados se acrecienta la confiabilidad,

fiabilidad e integridad.

El promover políticas que minimicen los desequilibrios en el mercado de inmuebles y de

la reestructuración y fortalecimiento de los mercados inmobiliarios y los sistemas

financieros de los mercados jóvenes, es de gran importancia por la repercusión que

conlleva a valuaciones objetivas, en base a principios y métodos específicos.

77

Si las instituciones con funciones de regulación sobre la profesión de valuación

aseguran la adecuada oportunidad, esta profesión será crucial en su desarrollo para un

mercado inmobiliario que funcione adecuadamente y por extensión para que la

economía haga lo propio.

a) Respecto a la información de los valores:

El valuador identificará correctamente el problema y lo resolverá con diligencia, si el

estilo del informe de valuación se adapta a la naturaleza de la asignación y a las

necesidades del diente, cumpliendo con ciertos requisitos mínimos relativos del

contexto. Presento en el anexo B, el contenido mínimo de cualquier informe o

certificado.

b) Referente a los requisitos éticos y de competencia de los Valuadores en la práctica

profesional:

Es fundamental practicar un código de conducta. La conducta ética sirve para el interés

público, mantiene la confianza que las instituciones financieras necesariamente otorgan

a los servicios de los Valuadores, y funciona para beneficio de la misma profesión de

valuación. Asegura que los resultados de las valuaciones sean confiables, congruentes

e imparciales.

Un Código de conducta lo concreto en nueve características que expongo ahora y

explico en el anexo A. presentado al final de ésta investigación:

- Ética

- Integridad

- Conflicto de intereses

- Confidencialidad

- Imparcialidad

- Competencia

- Aceptación de las instrucciones

- Ayuda externa

- Eficiencia y diligencia

- Revelación

78

c) En relación al entendimiento del tipo de propiedad:

La promoción del entendimiento y el evitar abusos en el mercado requieren que el

Valuador y el usuario de los servicios de valuación distingan claramente entre los tipos

de propiedad. El no hacerlo puede dar por resultado decisiones de mercado impropias o

equivocadas y mala interpretación de los valores que se reportan.

Sobre o subvaluar es un resultado común cuando se confunden mezclan los tipos de

propiedad. Lo mismo es cierto cuando la terminología o comunicación se exponen

indistinta o equivocadamente.

79

BIBLIOGRAFÍA

1 - American Institute of Real Estate Appraisers.

The Appraisal of Real Estate. Chicago, USA ,1973.

2 - AnsonMarston, Robley Winfrey, JeanC. Hemstead.

Valoración de Instalaciones Industriales. Editorial Hispano Europea, Barcelona,

España. 1969.

3.- Castaings Juan.

Dinero, Valor y Precios, (Un análisis estructural cuantitativo sobre México). UAM,

México. 1984.

4.- Cevallos S. Fulvio.

Algunos conceptos sobre el Valor. Caracas, 1975.

5- Dewey John.

Theory of Valuation, International Encyclopedia of Unified Science. Chicago,

University of Chicago Press. Vol. II, No. 4.

6.- Erich Helfert.

Conceptos y Aplicaciones Prácticas. Ecasa, México, 1981.

7- González Espoz Sergio.

Tasaciones Agrícolas. UTEM. Santiago de Chile. 2001.

8- Jalife DaherMauricio.

El Valor de la Propiedad Intelectual. Editorial Juris Tantum. México, 2001.

9- Magnom Eduardo.

Manual de Tasaciones. Buenos Aires. Editorial Astrea.1989.

80

ANEXOS

A. CÓDIGO DE CONDUCTA

Ética

Los Valuadores deben en todo momento mantener un alto nivel de honestidad e

integridad, y llevar a cabo sus actividades de una forma que no sea perjudicial para los

clientes, para el público, para su profesión o para su organismo de valuación profesional

nacional respectivo.

Integridad

Un Valuador no debe actuar de una forma que sea engañosa o fraudulenta.

Un Valuador no debe elaborar y comunicar un informe que sabe que contiene opiniones

y análisis falsos, imprecisos o parciales.

Un Valuador no debe contribuir a, o participar en, un servicio de valuación que otros

Valuadores razonables no considerarían justificado.

Un(a) Valuador(a) debe actuar legalmente y cumplir con las leyes y reglamentos del

Estado en donde el o ella ejercen, o donde se lleva a cabo la asignación.

Un Valuador no debe afirmar o revelar a sabiendas, una interpretación errónea o

calificación profesional que el o ella no posee.

Un Valuador no debe utilizar intencionalmente, afirmaciones o publicidad falsa,

engañosa o exagerada con el afán de asegurar las asignaciones.

Un Valuador debe asegurar que cualquier miembro del personal o subordinado que le

ayude en la asignación, se apegará a este Código de Conducta.

Conflicto de Intereses

Un Valuador no debe actuar para dos o más partes involucradas en el mismo asunto, a

menos que tenga el consentimiento por escrito de los involucrados.

81

Un Valuador debe tomar todas las precauciones razonables para asegurar que no surja

ningún conflicto de tarea entre los intereses de sus clientes y de los de otros clientes, del

Valuador, de su firma, parientes, amigos o asociados. Los conflictos potenciales deben

revelarse por escrito antes de aceptar las instrucciones. Si posteriormente surge un

conflicto de que el Valuador cobre conocimiento, éste lo debe revelar de inmediato. Si el

Valuador se entera de dichos conflictos después de haber realizado el avalúo, la

revelación deberá hacerse dentro de un período de tiempo razonable.

Confidencialidad

El Valuador debe en todo momento, tratar los asuntos del cliente con la discreción y

confidencialidad apropiados.

El Valuador no debe revelar información sensible basada en hechos que obtuvo de un

cliente, ni los resultados de una asignación realizada por un cliente, a nadie que no esté

autorizado específicamente por el cliente, salvo en casos en que se requiera hacerlo por

ley, como en situaciones en las que el Valuador debe cumplir con ciertos procesos quasi

judiciales dentro del organismo de valuación nacional profesional al que pertenece.

Imparcialidad

El Valuador debe llevar a cabo la asignación con la independencia, objetividad e

imparcialidad más estricta, y sin incluir sus intereses personales.

El Valuador no debe aceptar una asignación que incluya el informe de opiniones y

conclusiones predeterminadas.

Los honorarios relativos a la asignación no deberán depender del resultado

predeterminado de cualquier avalúo o de otro consejo independiente y objetivo

contenido en el informe de valuación.

El Valuador no debe depender de la información crítica proporcionada por un cliente o

por alguna otra parte, sin calificación o confirmación adecuada de una fuente

independiente, a menos que la naturaleza y el grado de dicha dependencia se

especifique como condición de limitación.

82

El Valuador no debe aceptar una asignación en la que se deban informar condiciones

hipotéticas supuestas que es muy poco probable que se lleven a cabo en un período de

tiempo razonable.

Las condiciones hipotéticas que sean una posibilidad razonable pueden informarse,

siempre y cuando estén acompañadas de cierta explicación tanto de los prospectos para

llevar a cabo la hipótesis como de la consideración de valor que refleja la situación real

predominante, por ejemplo, una situación en la que el cliente quiere saber cuál será el

valor de un terreno que está por desintoxicares.

El Valuador no debe utilizar ni depender de conclusiones infundadas que se basan en el

perjuicio de cualquier tipo, ni deberá informar conclusiones que reflejen una opinión de

que dicho perjuicio es necesario para mantener o maximizar el valor.

Al revisar el informe de otro Valuador, un Valuador debe mostrar un juicio imparcial y

justificar sus razones para estar de acuerdo o no con las conclusiones de su informe.

Competencia

El Valuador debe tener el conocimiento, la habilidad y experiencia para terminar la

asignación de manera eficiente en relación a una norma profesional aceptable. Solo

aquellos Valuadores que puedan acatar la definición de Valuador debe llevar a cabo el

trabajo relativo a estas Normas.

Aceptación de las Instrucciones

Antes de aceptar una asignación o de acordar llevar a cabo cualquier tarea, el Valuador

debe identificar correctamente el problema a tratar y deberá estar seguro(a) de que tiene

la experiencia y el conocimiento, o en caso de que la asignación sea en otro continente,

debe tener la capacidad para relacionarse con un profesional que tenga la experiencia y

el conocimiento de las fuerzas del mercado, del idioma y de la legislación para llevar a

cabo la asignación de manera competente.

Ayuda Externa

Cuando se contraten los servicios de ayuda externa necesaria para complementar las

habilidades del Valuador, éste debe primero establecer que las personas que le ayuden

tengan las habilidades y los principios éticos que se requieren.

83

Cuando se requiera la ayuda externa, debe obtenerse el consentimiento del cliente, así

como la identidad de las personas que ayudarán, y el grado de su participación deberá

revelarse en el informe del Valuador.

Eficiencia y Diligencia

El Valuador debe actuar de manera eficiente y rápida al llevar a cabo las instrucciones

del cliente, y deberá mantenerlo informado respecto a su avance.

Las instrucciones deberán rechazarse cuando las circunstancias excluyen la suficiente y

diligente consulta, calidad de trabajo y terminación dentro de un período de tiempo

razonable.

Antes de presentar el informe de valuación, se deben recibir instrucciones por escrito del

cliente y/o confirmadas por escrito por el Valuador con suficiente detalle de manera que

no se de lugar a malas interpretaciones.

Un El Valuador debe hacer las consultas e investigaciones diligentes para asegurar que

los datos del análisis en la valuación son los correctos y que se puede confiar en ellos.

Un Valuador debe elaborar un archivo de trabajo por cada tarea y que, al término de

éstas, contengan una copia fiel en papel o en forma electrónica (respaldada

correctamente), de todos los informes, correspondencia y memoranda escrita, además

de las notas de archivo adecuadas que comprueben las opiniones del Valuador a través

consulta, de comparación objetiva, deducción y cálculo.

El archivo de trabajo para cada asignación, deberá conservarse por un período de al

menos cinco años después de haber terminado la asignación.

Revelación

Es muy importante que los Valuadores elaboren y comuniquen sus análisis, opiniones y

conclusiones a los usuarios de sus servicios, a través de informes que sean

significativos y no engañosos, y que revelen cualquier cosa que pueda afectar su

objetividad.

84

El informe de valuación debe establecer una descripción clara y precisa del alcance de

la asignación, de su propósito y uso, revelando cualquier suposición, caso hipotético o

condiciones de limitación que afecten directamente las valuaciones, y cuando sea

necesario, indicar su efecto sobre el valor.

El informe de valuación debe proporcionar suficiente información para describir el

trabajo que se llevó a cabo, las conclusiones a las que se llegó y el contexto en el que

se consideraron.

El Valuador debe revelar cualquier relación directa o indirecta, personal o corporativa

con la propiedad o compañía que objeto de cualquier asignación y que pudiera dar lugar

a un conflicto potencial de intereses.

Cuando el Valuador actúe como Valuador Interno, debe revelarse en el informe de

valuación, la relación que tiene con la entidad que controla el activo.

Cuando el Valuador actúe como Valuador Externo pero que también ha trabajado para

el cliente por honorarios, dicha relación deberá revelarse, a menos que un tercero que

se apoye en la valuación, considere que la objetividad del Valuador se ve comprometida.

Debe revelarse cualquier limitación a la calidad del servicio que el Valuador pueda

ofrecer, ya sea debido a que se le impongan restricciones extemas o peculiares para el

Valuador o para la asignación. Cuando haya requerido de ayuda extema, el Valuador

debe revelar la identidad de las personas que lo ayudarán, el grado o dependencia y la

naturaleza de dicha ayuda.

El Valuador debe restringir la publicación de una valuación o sus conclusiones, sin

consentimiento, de manera que pueda controlar hasta cierto punto, la forma y el

contexto en la que se revelarán públicamente sus valuaciones.

El Valuador debe revelar cualquier desviación de las Normas Internacionales de

Valuación. Las Normas se idearon para la mayoría de las situaciones y no pueden

adaptarse para cada contingencia. Habrá ocasiones en las que la desviación de las

Normas sea inevitable.

85

Cuando surjan dichas situaciones, es muy poco probable que la desviación constituya

un incumplimiento de estas Normas, siempre y cuando dicha desviación sea razonable,

que cumpla con los principios de ética y con las medidas de competencia, y que se

proporcione un razonamiento por cada desviación en el informe de valuación.

B. CONTENIDO MÍNIMO DE CUALQUIER INFORME

• La identidad del Valuador y la fecha del informe;

• Las instrucciones, fecha, objeto y propósito del uso de la valuación;

• La base de la valuación, incluido el tipo y definición de valor;

• La identidad, tenencia y lugar(es) de los derecho que se valuarán;

• La fecha y el grado de las inspecciones;

• Cualquier suposición y condición limitante;

• referencia a la aplicabilidad de estas Normas y cualquier revelación necesaria;

• la firma del Valuador; y

• la certificación específica hecha por el Valuador en una forma prescrita de acuerdo a

los requisitos de algunos Estados.

Cuando se esté informando sobre una sola propiedad o un conjunto de propiedades,

sería correcto que el informe detalle la información que se utilizó como base de la

valuación y que se informe el razonamiento empleado para llegar a las conclusiones.

Cuando se prepara un informe, para una cartera de propiedades, que se utilizará en una

auditoría, el nivel de información detallada que se requiere para cada una de las

propiedades dentro de la cartera puede ser menos exhaustivo.

No se debe pensar que esta sección representa las consultas, investigación y análisis

necesarios para llevar a cabo una valuación correcta, sino como la información mínima

que debe presentarse en el informe.

86

GLOSARIO

El glosario hace referencias cruzadas de los usos divergentes de la terminología en la

Comunidad Británica de Naciones (la Commonwealth), en América del Norte y en otras

comunidades de habla inglesa; incluye definiciones de las disciplinas asociadas; y

proporciona citas adecuadas para encontrar la definición de los términos en las Normas

y en las Notas de Orientación.

La definición de Valor de Mercado de las NIV y las primeras dos Normas Internacionales

de Valuación se adoptaron el 24 de marzo de 1994. Otras dos Normas que se adoptaron

en esa oportunidad (NIV 3 y NIV 4) pasaron a ser Aplicaciones en julio del 2000. La

tercera Norma Internacional de Valuación y la primera Aplicación Internacional de

Valuación (borrador en la edición de las NIV en 2001) cobraron vigencia el 30 de abril de

2003. La Nota de Orientación sobre la Consideración de Substancias Peligrosas y

Tóxicas en Valuación fue adoptada el 19 de abril de 1996. La Nota de Orientación sobre

Valuación de Planta y Equipo fue adoptada el 1 de julio de 1997, y la de Valuación de

Negocios, el 26 de abril de 1999. Las Notas de Orientación sobre Propiedad Raíz,

Intereses de Arrendamiento, y Activos Incorpóreos se adoptaron en julio de 2000. Las

Notas de Orientación sobre Valuación de Propiedad Personal, Costo de Reposición

Depreciado (CRD), Análisis de Flujo de Caja Descontado (FCD), Valuación de

Propiedades Agrícolas y Revisión de Valuaciones se adoptaron en abril de 2003.

Accesorios comerciales - o accesorios del arrendatario (accesorios y aditamentos), Los

accesorios que no son inmuebles, también conocidos como los fija el arrendatario en el

inmueble y los utiliza para llevar a cabo el comercio o negocio. Las mejoras hechas por

el arrendatario, son mejoras o anexos fijos realizados al terreno o edificios, instalados y

pagados por el arrendatario para satisfacer sus necesidades. El arrendatario puede

remover los accesorios comerciales o del arrendatario al término del contrato de

arrendamiento y su remoción no ocasiona un daño serio al bien raíz. Las mejoras del

arrendatario o de los derechos del arrendatario, son acabados o accesorios, tales como

divisiones y salidas construidas en el sitio.

La vida útil de las mejoras del arrendatario puede ser mayor o menor que el plazo del

contrato de arrendamiento. Si es mayor que el contrato de arrendamiento, el

arrendatario puede ser objeto de una compensación que refleje el nivel en que ha

87

aumentado el valor del inmueble rentado debido a las mejoras realizadas por el

arrendatario.

Activo - En la terminología contable, los activos son recursos controlados por una

empresa como resultado de eventos pasados y de los cuales se espera que fluyan

algunos beneficios económicos futuros a la empresa. La propiedad de un activo es de

por si un incorpóreo. Sin embargo, el activo que se tiene puede ser corpóreo o

incorpóreo.

La terminología contable difiere en alguna manera de los términos utilizados por los

Valuadores.

Los beneficios económicos futuros incorporados en un activo podrán fluir a la empresa

en varias formas, v. gr., mediante su uso sea individual o en combinación con otros

activos para producir bienes o servicios para su venta por la empresa, a través de su

cambio por otros activos, empleándolos para saldar un pasivo o distribuyéndolo a los

propietarios de la empresa.

Un activo se reconoce en la hoja de balance cuando es probable que los beneficios

económicos futuros fluirán a la empresa y el activo tiene un costo o valor que puede

medirse de manera confiable.

Las normas internacionales de contabilidad para informes financieros distinguen entre

activos corpóreos, incorpóreos y de inversión. En inglés se emplean los términos

tangible e intangible, pero la Academia y la terminología legal en los pueblos de habla

española, reconocen corpóreo e incorpóreo, aún cuando en la práctica contable se ha

generalizado el uso de los dos vocablos comunes en la literatura contable de origen

sajón. Se respeta la terminología inglesa aún reconociendo que el término intangible no

se refiere precisamente a lo mismo en castellano que en inglés.

Son de particular importancia los siguientes términos y conceptos:

Activo Circulante. Son activos que no se entienden destinados a uso continuo en

las actividades de la empresa.

Corto plazo y efectivo en caja y bancos. En ciertas circunstancias los bienes

raíces, normalmente tratados como un activo fijo como se define adelante, pueden

88

tratarse como un activo circulante. Los ejemplos incluyen la tierra o bienes raíces

mejorados que se mantienen en inventario para venta.

Activos fijos o de largo plazo. Estos son activos corpóreos e incorpóreos que caen

dentro de las dos amplias categorías siguientes:

Propiedades, planta y equipo. Activos que se entienden destinados a uso

de manera continua en las actividades de una empresa incluyendo tierra y

edificios, planta y equipo y otras categorías de activos adecuadamente

identificadas; menos depreciación acumulada. Propiedad, planta y equipo son

activos corpóreos o físico.

Otros activos de largo plazo. Activos que no se tienen para usarse de

manera continua en las actividades de una empresa, pero que se espera tener en

propiedad a largo plazo, incluyendo inversiones de largo plazo, cuentas por

cobrar a largo plazo, nombre comercial, inversiones traídas de atrás, y patentes,

marcas y activos similares. Esta categoría de activos incluye tanto activos físicos

o tangibles y activos incorpóreos o no físicos. Los activos incorpóreos se

consideran parcelas de bienes muebles y pueden incluir experiencia

administrativa y de comercialización, calificación de crédito, nombre comercial y

varios derechos legales o instrumentos (patentes, marcas registradas, derechos

de autor, franquicias y contratos).

Dentro de las clasificaciones identificadas en el párrafo anterior, los Valuadores se

involucran principalmente con activos fijos. Técnicamente es la propiedad del activo o el

derecho de propiedad, lo que se valúa mas que el activo corpóreo o incorpóreo en sí.

Este concepto distingue la diferencia entre el concepto económico de valuar un activo

objetivamente basándose en su habilidad de ser comprado y vendido en un mercado, de

cualquier concepto subjetivo tal como suponer una base intrínseca u otra no de

mercado. El concepto objetivo de mercado tiene, sin embargo, aplicaciones especiales

para valuaciones inmobiliarias limitadas o no de mercado como se discute en la Norma

IVSC 2

Activo financiero - es cualquier activo que es a) efectivo; b) un derecho contractual para

recibir efectivo u otro activo financiero de otra empresa; c) un derecho contractual para

intercambiar instrumentos financieros con otra empresa bajo condiciones que son

potencialmente favorables; o d) un instrumento de capital de otra empresa.

89

Los ejemplos comunes de activos financieros que representan un derecho contractual

para recibir efectivo en el futuro son :

a) cuentas comerciales por cobrar y por

b) documentos por cobrar y por pagar;

c) préstamos por cobrar y por pagar; y

d) bonos cobrables y pagaderos.

Activos incorpóreos - son derechos inherentes de entidades incorpóreas. Algunos

ejemplos de derechos incorpóreos de propiedad incluyen el derecho a recuperar una

deuda y el derecho a obtener una utilidad por una idea. Es decir, es un derecho

recuperar, o ganar, a diferencia de la entidad misma, es decir, la deuda o la idea, que es

la propiedad y a la que se le aplica el valor.

Aplicaciones - Los avalúos se elaboran para distintos propósitos, entre los cuales los

estados financieros o cuentas relativas y garantía de préstamo o hipoteca son de

especial importancia. Se discute la aplicación de la valuación para estos usos.

Arrendamientos - son convenios contractuales que crean otros derechos sobre los

bienes inmuebles. Bajo un contrato de arrendamiento, el arrendador o propietario

mantiene los derechos de propiedad, en algunos Estados se conoce como los derechos

del arrendador, otorgando o cediendo los derechos de uso y ocupación al inquilino. Los

derechos que adquiere el inquilino o arrendatario bajo el contrato de arrendamiento, se

conocen en algunos Estados como los derechos del arrendatario, que son los derechos

de uso y ocupación por un período de tiempo bajo ciertas condiciones.

Los subarrendamientos se crean cuando el inquilino o arrendatario que ya tiene un

contrato de arrendamiento transfiere a un tercero, subarrendatario, los derechos que

tiene como arrendatario, o inquilino, es decir, el derecho de utilizar y ocupar la

propiedad. El Valuador analiza si las condiciones del arrendamiento pueden afectar el

valor de la propiedad.

Base de Valor de Mercado y No de Mercado

El concepto de Valor de Mercado está ligado a la percepción y comportamiento colectivo

de los participantes en el mercado. Reconoce diversos factores que pueden influenciar

90

las transacciones en un mercado y distingue éstas de otras consideraciones intrínsecas

o ajenas al mercado que afectan al valor.

Las valuaciones de propiedad basadas en el mercado suponen la operación de un

mercado en el que las transacciones ocurren sin restricción de fuerzas ajenas al

mercado. Las valuaciones basadas en el mercado deben identificar e incluir la definición

de Valor de Mercado usada en la valuación.

Las valuaciones basadas en el mercado deben determinar el uso mejor y más

productivo o uso más probable, del activo inmobiliario, que es un determinante

significativo de su valor.

Las valuaciones basadas en el mercado se desarrollan a partir de datos específicos

de(los) mercado(s) apropiado(s) y mediante métodos y procedimientos que tratan de

reflejar los procesos de deducción de los participantes en esos mercados. Las

valuaciones basadas en el mercados se realizan mediante la aplicación de los enfoques

de costo, comparaciones de ventas, y capitalización del ingreso al valor. Los datos y

criterio empleados en cada uno de estos enfoques deben derivar del mercado.

Las valuaciones de propiedad que no se basan en el mercado usan métodos que

consideran la utilidad o funciones económicas de un activo, distintas a su habilidad de

ser comprado y vendido por los participantes en el mercado, o el efecto de condiciones

de mercado inusuales o atípicas.

Las valuaciones basadas en no - mercado deben incluir la definición de valor aplicada

en la valuación, v. g., valor en uso, valor de negocio en marcha, valor de inversión o

valía, valor asegurable, valor fiscal o catastral, valor de rescate, valor de salvamento,

valor de liquidación o valor especial.

Bienes Raices - Se define como bienes raíces o bienes inmuebles al suelo físico y

aquellos elementos de factura humana que se adhieren al suelo. Es la "cosa" física,

tangible que puede verse y tocarse, junto con todas las adiciones en, sobre y bajo suelo

Las leyes locales dentro de cada Estado establecen las bases para diferenciar los

bienes raíces de los bienes muebles. Aún cuando se entiende que estos conceptos

91

legales no se reconocen en todos los Estados, se adoptan aquí para distinguir

importantes términos y conceptos.

Bien Raíz. Tierra y todas las cosas que son una parte natural de la tierra, v. g., árboles,

y minerales, así como todas las cosas que le son adheridas por las personas, v. g.,

edificios y mejoras al sitio. Todos los accesorios permanentes ligados al edificio como

plomería, sistemas de calefacción y enfriamiento, cableado eléctrico y elementos

integrados a la edificación como elevadores o ascensores, también son parte de un Bien

Raíz. El Bien Raíz incluye todos los elementos adheridos, tanto bajo como sobre el

suelo.

Capital neto de trabajo - y los valores, o activos netos circulantes, representan la suma

de los activos líquidos menos los pasivos a corto plazo. El capital neto de trabajo puede

incluir efectivo, valores de comercialización y suministros líquidos menos los pasivos

actuales tales como cuentas por pagar y créditos a corto plazo.

Consorcios y asociaciones en participación - son otras entidades legales relativas a las

sociedades. Con frecuencia, un consorcio lo organiza un socio general. Los

inversionistas en el consorcio se vuelven socios limitados. Un consorcio reúne fondos

para la adquisición y desarrollo de proyectos de bienes raíces u otras empresas

comerciales.

Una asociación en participación es una combinación de dos o más entidades que se

unen para llevar a cabo un proyecto específico. Una empresa conjunta es distinta a una

sociedad ya que su duración es limitada y específica de un proyecto.

Costo de Reposición Depreciado (DRC) - es un método sustituto aceptable para el Valor

de Mercado de una propiedad especializada. El método se aplica comúnmente en una

situación de valuación que involucra una propiedad para la cual no hay información de

mercado fácilmente disponible o aceptable para analizar al desarrollar una estimación

de Valor de Mercado.

Costo de Reproducción - es el costo de crear una replica virtual de la estructura

existente, empleando el mismo diseño y materiales similares. Una estimación de Costo

de Reposición contempla construir una estructura de utilidad comprable empleando

92

diseño y materiales de uso actual en el mercado. (En algunos Estados se utiliza la

expresión activo moderno equivalente para describir una estructura cuyo costo se

estima sobre la base de reposición).

Depreciación - éste término se usa en valuación y contabilidad y puede llevar a

confusión. Para evitar malos entendidos, los Valuadores pueden usar el término

depreciación o la expresión depreciación acumulada en los métodos de Costo de

Reproducción o Reposición para referirse a cualquier pérdida de valor a partir del costo

total estimado nuevo. Tales pérdidas pueden considerarse como atribuibles a deterioro

físico, obsolescencia técnica o funcional u obsolescencia extema.

El concepto "reservas para depreciación" se refiere a registros hechos por los

contadores como cargos al costo original de los activos bajo la convención de costo

histórico, independientemente de la base para tales registros.

Para los Valuadores la depreciación acumulada es una función del mercado.

Las reservas para depreciación son una función de una convención contable y no

necesariamente reflejan el mercado.

En la práctica de la valuación y entre los usuarios de los servicios de valuación,

frecuentemente surgen cuestiones que tienen que ver con la aplicación de las Normas.

Derechos financieros - son activos incorpóreos y pueden incluir; los derechos inherentes

a la tenencia en propiedad de un negocio o inmueble, es decir, de utilizar, ocupar,

vender, arrendar o administrar; los derechos inherentes en un contrato que otorga la

opción para comprar, o un contrato de arrendamiento que contiene opción de compra,

es decir, la de ejercer o no ejercer; o los derechos inherentes a la propiedad de un valor

(v. g., tener o deshacerse de él).

Los derechos financieros requieren de una valuación por diversas razones. Se puede

incluir un derecho financiero entre los activos de un socio. Para establecer el valor total

de los activos propiedad de un socio, debe determinarse el valor de los derechos

financieros. O un socio puede decidir vender su derecho o derechos, o el derecho pudo

haber pasado a formar parte de una sucesión sujeta a impuestos de sucesión o herencia

93

y a juicios testamentarios. Un socio general puede también adquirir derechos con el

propósito de transferirlos a una sociedad limitada.

Derecho de propiedad - puede ser indiviso, dividido entre accionistas, y/o puede

involucrar un derecho mayoritario y uno minoritario.

El Valuador debe considerar los derechos, privilegios y condiciones ligadas a los

derechos de propiedad, sea en forma corporativa, de sociedad o de propiedad absoluta.

Los derechos de propiedad pueden dividirse legalmente para crear sociedades en

donde dos o más personas son dueñas de un negocio o propiedad y comparten sus

utilidades y pérdidas.

Derecho de Vía, Servidumbre de Paso- El derecho o privilegio, adquirido por uso o

contrato, para pasar por una porción o franja de terreno propiedad de otro.

Empresas - Una empresa es cualquier entidad comercial, industrial de servicio o de

inversión que enfocada a un fin económico. Generalmente, los negocios son empresas

lucrativas que operan para proporcionar productos y servicios al consumidor. Los

términos compañía operadora , que es un negocio que realiza un actividad económica

haciendo, vendiendo o intercambiando un producto o servicio y negocio en marcha, que

es una empresa normalmente vista como una operación que continuará en el futuro

previsible sin la intención ni la necesidad de liquidación o de materialmente reducir la

escala de sus operaciones, están íntimamente relacionados con el concepto de empresa

de negocios.

Las empresas de negocios se constituyen como entidades legales, una empresa puede

constituirse como sociedad o no hacerlo. Algunos ejemplos de empresas constituidas

desde el punto de vista mercantil incluyen propiedades únicas, empresas conjuntas y

sociedades generales y limitadas.

Algunos ejemplos de empresas constituidas como sociedades mercantiles incluyen

corporaciones cuyos directivos poseen la totalidad de las acciones y corporaciones

públicas cuyas acciones están disponibles para el público o que ya le pertenecen al

público en general.

94

Otras formas legales de empresas de negocios incluyen convenios fiduciarios, en donde

el control se deposita sea en fiduciarios corporativos, y entidades múltiples que

combinan sociedades matrices y sociedades o empresas asociadas o subsidiarias,

derechos sobre sociedades y fideicomisos.

Las empresas mercantiles cubren una amplia gama de actividades económicas tanto en

el sector privado como en el público. Las actividades de negocios incluyen manufactura,

comercio de mayoreo y menudeo, hospedaje, atención a la salud y servicios financieros,

legales, educativos y sociales entre otros. Las empresas mercantiles establecidas para

proveer servicios de infraestructura al público, v.g., servicios públicos, se establecen en

muchos Estados como compañías controladas por, pero no de propiedad del gobierno.

Las empresas de inversión o compañías controladoras, que mantienen los derechos de

control de compañías subsidiarias por el hecho de poseer acciones de esas compañías,

incluyen inmuebles y negocios agrícolas, entre otros.

Propiedades tales como hoteles; gasolineras; restaurantes; y cinematógrafos, llamadas

indistintamente propiedades asociadas con una empresa mercantil, propiedades con

potencial comercial, propiedades especializadas para comercialización o entidades

operativas, se valúan sobre la base de Valor de Mercado, pero su Valor de Mercado

incluye componentes de valor que constituyen al terreno, edificios, muebles, activos

incorpóreos y el negocio en sí. Debido a que estas propiedades se venden comúnmente

en el mercado como un paquete operativo, puede ser difícil identificar por separado

terreno, edificio y otros valores, por lo que se debe cuidar de identificar los componentes

de la propiedad incluidos en la valuación.

Conforme a la terminología contable, tanto los activos corpóreos como los incorpóreos

se incluyen entre los activos de una empresa mercantil. Los activos corpóreos incluyen a

los activos circulantes, activos de largo plazo tales como bienes raíces, accesorios,

equipo y bienes muebles corpóreos.

Los activos incorpóreos, que se consideran propiedad mueble incorpórea, incluyen la

habilidad administrativa, capacidad de comercialización a mercadotecnia, solvencia de

crédito, una fuerza laboral establecida, una planta operativa, nombre comercial o favor

95

de la clientela y la propiedad de diversos derechos e instrumentos legales (v.g.,

patentes, derechos de autor, franquicias y contratos).

En México y otros países de América Latina suele usar como sinónimo de este vocablo

negocios, como traducción del inglés business.

El favor de la clientela o nombre comercial incluye dos componentes distintos: el favor

del cliente específico o relativo a un inmueble o inherente a la propiedad, y el favor o

buena voluntad de carácter personal que se asocia al propietario o gerente.

La adquisición y disposición de una empresa individual, la fusión de sociedades o la

estimación del valor de las acciones de capital social propiedad de los accionistas del

negocio.

Las valuaciones de empresas se usan frecuentemente como base para distribuir y

reflejar el Valor en Uso (vea la Norma Internacional de Valuación 2, epígrafe 3.1) de los

diversos activos de una empresa. Las valuaciones de empresas también pueden

proporcionar la base para estimar el grado de obsolescencia de los activos fijos

específicos de una empresa.

Las valuaciones de empresas pueden basarse en el Valor de Mercado de la entidad

mercantil. El Valor de Mercado de una empresa no es necesariamente equivalente al

Valor en Uso de la empresa.

Las valuaciones que se hacen para informes financieros casi siempre deben informar el

Valor Razonable, que puede o no ser equivalente al Valor de Mercado. En dichas

situaciones, el Valuador debe indicar si el valor satisface o no las definiciones tanto de

Valor de Mercado como de Valor Razonable.

Las valuaciones de negocios en marcha generalmente se basan en Valor en Uso. Para

fines de informes financieros, el Valor en Uso tiene un significado específico de

conformidad con la Norma Internacional de Contabilidad 36, Deterioro de los Activos, la

cual distingue al término de su uso común en la práctica de la valuación.

96

El Valuador debe definir claramente la empresa (v.g., compañía operadora, compañía

controladora, compañía comercial especializada), los derechos de propiedad de la

empresa, o valores (v.g., sociedades cerradas o sociedades que cotizan en bolsa y

acciones de fideicomisos de inversión) que se valúan.

Enfoque de Capitalización de Ingreso. Este enfoque comparativo considera los datos de

ingresos y egresos relativos a la propiedad que se está valuando, y estima el valor

mediante el proceso de capitalización. La capitalización relaciona el ingreso

(normalmente una cifra de ingreso neto) y a un tipo de valor definido, convirtiendo una

cantidad de ingreso en un estimado de valor. Este proceso puede considerar relaciones

directas (conocidas como tasas de capitalización), tasas de rendimiento o de descuento

(que reflejan medidas de retorno sobre la inversión), o ambas. Por lo general, el principio

de sustitución sostiene que la corriente de ingreso que produce el mayor retorno

proporcional a cierto nivel de riesgo, da lugar a la cifra de valor más probable.

Las valuaciones basadas en no mercado pueden aplicar enfoques similares, pero

normalmente involucran propósitos diferentes al de establece Valor de Mercado, por

ejemplo: Una compañía puede aplicar un enfoque de costo para comparar el costo de

otros edificios con el costo de un edificio propuesto, como consecuencia, averiguan el

precio rebajado o la bonificación de una propiedad en particular que no están de

acuerdo con el mercado en general. Esta aplicación se enfoca en una propiedad en

particular y en lo que sería un costo que no es de mercado.

El propietario de un terreno puede pagar un precio de bonificación por una propiedad

contigua. Al aplicar el enfoque comparativo de mercado para determinar el precio

máximo que el dueño está dispuesto a pagar por el terreno contiguo, el Valuador obtiene

una cifra que puede muy bien exceder su Valor de Mercado. En algunos Estados, dicha

estimación se llama Valor Especial de Compra.

Un inversionista puede aplicar una tasa de retorno que no es de mercado y que es

particular sólo para ese inversionista. Al aplicar el enfoque de capitalización de ingreso

para determinar el precio que el inversionista está dispuesto a pagar por una inversión

particular con base en la tasa de retorno anticipada del inversionista, el Valuador

obtendrá el estimado de Valor de Inversión y no el Valor de Mercado

97

Cada enfoque de valuación tiene métodos de aplicación alternos. La experiencia y

capacitación, las normas locales, los requisitos del mercado y los datos de mercado de

que dispone el Valuador, se combinan para determinar el método o métodos que han de

aplicarse. La razón por la que se cuenta con distintos métodos o enfoques, es

proporcionar al Valuador una serie de procedimientos analíticos que finalmente se

ponderarán y conciliarán para obtener un estimado final de valor, dependiendo del tipo

de valor particular.

Los enfoques y métodos de valuación en general son comunes casi en todos los tipos

de valuación, incluidos bienes inmuebles, bienes muebles, negocios y derechos

financieros. Sin embargo, la valuación de los diferentes tipos de propiedades, incluye

varias fuentes de datos que reflejan adecuadamente el mercado en donde la propiedad

(y/o servicio o negocio) se valuará. Por ejemplo, los edificios individuales normalmente

se venden y valúan en el mercado de bienes raíces pertinente, mientras que los valores

de las acciones del capital de una compañía que posee varios edificios, se reflejan a

través del mercado de valores correspondiente.

Enfoque de Comparación de Rentas - Un enfoque comparativo para valuar que

considera las ventas de propiedades similares o sustituibles y datos de mercado

relacionados y establece una estimación de valor mediante un proceso que involucran

comparación. En general, se compara una propiedad por valuar con ventas de

propiedades similares que han sido efectuadas en el mercado abierto. También pueden

considerarse listas o ofertas.

Un forma general de estimar una indicación de valor para propiedades personales o el

interés del dueño en una propiedad personal, usando uno o más métodos que comparan

el bien a valuar con propiedades similares o con los intereses del dueño en propiedades

similares. Este enfoque a la valuación de propiedades personales depende del

conocimiento del mercado y la experiencia que posea el Valuador así como de la

información registrada sobre bienes comparables. También llamado Método de

Comparación de Ventas.

Enfoques de Valuación - Las valuaciones de cualquier tipo, que se elaboran para

estimar el valor de mercado o un valor definido que es de no mercado, requieren que el

Valuador aplique uno o más enfoques de valuación.

98

El término enfoque de valuación en general se refiere a los métodos analíticos

generalmente aceptados y de uso común. En distintos Estados estos enfoques pueden

conocerse como métodos de valuación.

Las valuaciones que se basan en el mercado normalmente emplean uno o más

enfoques de valuación al aplicar el principio de substitución. Este principio establece que

una persona prudente no pagaría más por un bien o servicio que el costo de adquirir un

bien o servicio sustituto igualmente satisfactorio, en ausencia de los factores

complicados de tiempo, mayor riesgo o inconveniencia. El menor costo de la mejor

alternativa, sea sustituto o el original, tiende a establecer el Valor de Mercado.

Los enfoques de valuación incluyen:

Enfoque de costo. Este enfoque comparativo considera la posibilidad de que,

como sustituto de la compra de cierta propiedad, uno podría construir otra propiedad

que sea o una replica de la original o una que proporcionaría una utilidad equivalente.

En el contexto de los bienes raíces, generalmente no habría de justificarse pagar más

por cierta propiedad que el costo de adquirir un terreno similar y construir una estructura

alterna, a menos que el tiempo no sea el debido, que existan inconvenientes o riesgos.

En la práctica, el enfoque también tiene que ver con la estimación de depreciación de

propiedades más antiguas y/o menos funcionales en donde el estimado de costo nuevo

excede de manera poco usual, el precio probable que se pagaría por la propiedad

valuada.

Uno de los enfoques al valor comúnmente aplicados en estimaciones de Valor de

Mercado y muchas otras situaciones de valuación. El Costo de Reposición Depreciado

(CRD), se considera un método sustituto aceptable para derivar un valor relacionado

con el mercado de inmuebles con mercado limitado o inmuebles especializados en

donde los datos pertinentes son escasos o inexistentes.

Enfoque de Comparación de Ventas. Este enfoque comparativo considera las

ventas de propiedades similares o sustituías, así como datos relativos del mercado, y

establece un estimado de valor utilizando procesos que incluyen la comparación En

general, una propiedad que se valúa (la propiedad sujeto) se compara con las ventas de

propiedades similares que se comercializaron en el mercado abierto. También pueden

considerarse listas y ofertas.

99

B I B L I O T E C A Fiabilidad - Para ser útil, la información también debe ser fiable. La información tienen la

cualidad de fiabilidad cuando está libre de error fundamental y prejuicio y los usuarios

pueden depender de ella en el entendimiento de que representa fielmente aquello que

pretende representar o razonablemente podría esperarse que represente. Siempre que

sea posible la evidencia y datos de mercado deben soportar a la valuación a fin de

lograr fiabilidad. Cuando quiera que esa evidencia o datos sea limitada o no se tenga,

como en el caso de la metodología de Costo de Reposición Depreciado, es importante

que los juicios subjetivos, como sobre la vida de un edificio o su depreciación, sean

sustentables.

Fideicomisos - estos crean otro tipo de derechos en los derechos de bienes inmuebles.

Los derechos de un beneficiario bajo un fideicomiso se conocen como el equitativo o

derechos de capital, en contraposición a los derechos legales del(los) fiduciario(s). (Se

dice que un beneficiario tiene un título equitativo en tanto que el título legal lo tiene(n)

el(los) fiduciario(s).

Instrumento de capital - es cualquier contrato que demuestra un derecho residual de los

activos de una empresa después de deducir todos sus pasivos.

Los ejemplos de instrumentos de capital incluyen acciones comunes, ciertos tipos de

acciones preferenciales y garantías u opciones para suscribir o comprar acciones en la

empresa que los emite.

Una opción u otro instrumento similar adquirido por una empresa que le otorga el

derecho de volver a adquirir sus propios instrumentos de capital no es un activo

financiero de la empresa.

Instrumento financiero - es cualquier contrato que da lugar a un activo financiero de una

compañía y a un pasivo financiero o instrumento de capital de otra empresa. Los

instrumentos financieros van desde los instrumentos primarios tradicionales tales como

bonos hasta varias formas de instrumentos financieros derivados

Los instrumentos financieros derivados otorgan a una de las partes el derecho

contractual para intercambiar activos financieros con otra parte bajo condiciones que

son potencialmente favorables, o una obligación contractual para intercambiar activos

100

financieros con otra parte bajo condiciones que son potencialmente desfavorables. Los

derechos y obligaciones contractuales que no involucran la transferencia de un activo

financiero pero que proveen para la liquidación mediante recibo o entrega de un activo

físico solamente (v.g., una opción, futuros o un contrato anticipado sobre una mercancía

como la plata) no están dentro del alcance de la definición de instrumento financiero.

Los instrumentos financieros derivados crean derechos y obligaciones, al transferir entre

las partes del instrumento, uno o más riesgos financieros (v.g., riesgo de precio, riesgo

de crédito, riesgo de liquidez, riesgo de flujo de efectivo) inherentes de un instrumento

financiero.

Muchos tipos de instrumentos financieros derivados incorporan un derecho u obligación

para hacer un intercambio futuro, incluyendo permutas de divisas o de tasas de interés,

los acuerdos sobre tasas de interés máximas, mínimas y medias, compromisos para

conceder préstamos, las líneas emisión de pagarés y letras de cambio (IAS 32, A12).

Intereses Financieros - Los intereses financieros sobre una propiedad resultan de la

división legal de los derechos de propiedad sobre empresas e inmuebles (v.g.,

sociedades, sindicaciones, corporaciones, coarrendamiento, sociedades en

participación), de la cesión contractual de un derecho de opción para adquirir o vender

propiedades (v.g., bienes raíces, acciones u otros instrumentos financieros) a un precio

establecido dentro de un período de tiempo especificado, o de la creación de

instrumentos de inversión garantizados por activos de bienes raíces consolidados.

Mercados - Un mercado es un medio en el que se intercambian bienes, servicios y

mercancías entre compradores y vendedores por la vía del mecanismo de precio. El

concepto de mercado implica la habilidad de compradores y vendedores de llevar a

cabo sus actividades sin restricción.

El principio de oferta y demanda estipula que el precio de un bien, servicio o mercancía

varía de inversamente a la oferta del mismo y directamente con su demanda.

En mercados de propiedades, la oferta representa la cantidad de derechos de propiedad

101

disponibles para venta o arrendamiento a diversos precios en un mercado dado dentro

de un periodo de tiempo dado, suponiendo que los costos de mano de obra y

producción permanecen constantes.

La demanda está constituida por el número de posibles compradores o arrendatarios

que buscan tipos específicos de derechos de propiedad a diversos precios en un

mercado dado, dentro de un periodo de tiempo dado, suponiendo que otros factores

como población, ingresos, precios futuros y preferencia de los consumidores

permanecen constantes.

Mercado Joven - Un mercado que está creciendo en tamaño y sofisticación y se

encuentra en una economía nacional, que está en transición a hacerse más desarrollada

basada en el mercado. Un mercado joven puede ser un mercado financiero con una

corta historia de operación y/o un bajo nivel de capitalización. Las características

comunes de los mercados jóvenes pueden incluir cambios estructurales significativos en

la economía nacional; desarrollo rápido de los marcos político, legal e institucional: y la

transición de una economía planificada o autoritaria a una economía basada en el

mercado. Como resultado los mercados jóvenes están siendo crecientemente

globalizados.

Neutralidad. Para ser fiable, la información contenida en estados financieros debe ser

neutral, esto es, estar libre de tendencias. Los Valuadores aseguran que sus

valuaciones se toman en el contexto apropiado y sin presentación selectiva asegurando

que la exposición pública de la valuación solamente habrá de ser permitida con el

consentimiento del Valuador en cuanto a forma y contexto.

Pasivo financiero - es cualquier pasivo que establece una obligación contractual a) para

entregar efectivo u otro activo financiero a otra empresa; o b) para intercambiar

instrumentos financieros con otra empresa bajo condiciones que son potenciaimente

desfavorables. (Una empresa puede tener una obligación contractual que puede

solucionar ya sea pagando los activos financieros o pagando con sus propios valores de

capital).

Los ejemplos comunes de responsabilidad financiera que representan a una obligación

contractual para aportar efectivo en el futuro son:

102

a) cuentas comerciales por pagar y por cobrar;

b) documentos por cobrar y por pagar;

c) créditos por cobrar y por pagar; y

d) bonos por cobrar y por pagar.

Potencial de Servicio - La capacidad de proveer bienes y servicios de conformidad con

los objetivos de la entidad, sea que esos objetivos sean la generación de flujos netos de

efectivo o la provisión de bienes y servicios de un volumen, cantidad y calidad

particulares a los beneficiarías o derecho-habientes. En el sector público, el concepto de

potencial de servicio sustituye a los flujos de efectivo del mercado libre y la prueba de

adecuada rentabilidad que se aplican en el sector privado. La prueba de potencial de

servicio, que determina si un activo cumple los requisitos fijados para su capacidad

productiva, generalmente la llevan a cabo los directores/administradores de la entidad.

Precio, Costo, Mercado y Valor

La imprecisión del lenguaje, particularmente en una comunidad internacional, puede y

de hecho da lugar a malas interpretaciones y malos entendidos. Este es un problema

particular cuando las palabras de uso común en un idioma también tienen significados

especiales dentro de cierta disciplina. Este es el caso de los términos, precio, costo,

mercado y valor cuando se utilizan en la disciplina de la valuación.

Precio - es un término que se utiliza para la cantidad inicial que se pide, ofrece o

paga por un bien o servicio. El precio de venta es un hecho histórico, ya sea que se

revele públicamente o que sea confidencial. Debido a las capacidades financieras, a las

motivaciones o intereses especiales de cierto comprador y/o vendedor, el precio que se

paga por los bienes o servicios puede o no tener alguna relación con el valor que ofros

le asignan a los bienes o servicios. Sin embargo, el precio generalmente es un indicador

de un valor relativo que el comprador y/o vendedor particular le dan a los bienes o

servicios bajo circunstancias particulares.

Costo - es el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida para

crear o producir el bien o el servicio. Cuando se ha completado es un hecho histórico. El

precio pagado por un bien o servicio se convierte en el costo para el comprador.

El costo total de una propiedad incluye todos los costos directos e indirectos de su

producción. Si el comprador incurre en costos de capital adicionales después de la

103

adquisición, éstos se agregarán al costo histórico de adquisición para propósitos de

costo contable. Dependiendo de cómo percibe el mercado la utilidad de dichos costos,

éstos pueden o no reflejarse totalmente en el Valor de Mercado de la propiedad. Una

estimación de costo para una propiedad puede basarse o en una estimación de costo de

reproducción o en una de costo de reposición.

Mercado - es el entorno en el que se comercializan bienes y servicios entre

compradores y vendedores a través de un mecanismo de precios. El concepto de un

mercado implica que los bienes y/o servicios pueden comercializarse entre compradores

y vendedores sin ninguna restricción indebida en sus actividades. Cada una de las

partes responderá a las relaciones de oferta y demanda y a otros factores de fijación de

precios, así como a sus capacidades y conocimientos, entendiendo la utilidad relativa de

los bienes y/o servicios, y a las necesidades y deseos individuales. Un mercado puede

ser local, regional, nacional o internacional.

Valor - es un concepto económico que se refiere al precio más probable en que

concluirán compradores y vendedores por un bien o servicio que está en venta. El valor

no es un hecho sino un estimado del precio probable que se pagará por los bienes o

servicios en un momento dado, de acuerdo con una definición particular de valor. El

concepto económico de valor refleja el punto de vista del mercado sobre los beneficios

que deriva quien posee el bien o recibe los servicio en la fecha efectiva de la valuación.

Existen muchos tipos de definiciones relativas al valor (para consultar ejemplos, véase la

Norma IVSC 2). Algunos valores definidos se usan comúnmente en las valuaciones,

otros se utilizan en situaciones especiales bajo circunstancias identificadas y reveladas

cuidadosamente.

Es de gran importancia para el uso y conocimiento de las valuaciones, que el tipo y la

definición de valoren cuestión se revelen de manera clara,

y que sean adecuados para la tarea de valuación particular. Un cambio en la definición

de valor puede tener un efecto significativo en los valores que se asignan a las

propiedades.

Principios - En la valuación de bienes raíces se aplican muchos principios económicos,

estos incluyen los principios de oferta y demanda; de competencia, substitución;

104

anticipación o expectación; de cambio y otros. Un factor común en estos principios es su

efecto directo o indirecto en el grado de utilidad y productividad de una propiedad. Como

consecuencia, puede decirse que la utilidad de un bien raíz refleja la influencia mixta de

todas las fuerzas del mercado que afectan al valor de una propiedad.

Propiedad - es un concepto legal que comprende todos los derechos, intereses y

beneficios relacionado con la tenencia de un bien. La propiedad se integra con los

derechos privados de propiedad que otorgan al propietario uno o varios derechos

específicos sobre lo que posee. Para diferenciar entre bien raíz, que es una entidad

física, y su propiedad, que es el concepto legal, la propiedad del bien raíz se llama

propiedad real o propiedad inmueble.

El concepto de haz de derechos o propiedad de un bien raíz puede compararse con un

haz de palos, en el que cada palo representa un derecho distinto y separado que tiene el

dueño de una propiedad, es decir, el dueño tiene derecho a utilizar, vender, arrendar,

regalar o ejercer todos o ninguno de estos derechos. En algunos Estados, el conjunto de

derechos relativo a la propiedad del bien inmueble, se conoce como haz de derechos.

La tenencia de un derecho sobre artículos distintos a los bienes raíces, se conoce como

propiedad sobre bienes muebles. La palabra propiedad, utilizada sin más calificación o

identificación, puede referirse a un bien inmueble, a un bien mueble o a otros tipos de

propiedades tales como negocios o derechos financieros, o a un conjunto de estos.

Los Valuadores de Propiedades, Valuadores de Activos y Tasadores son quienes tratan

con la disciplina especial de la economía relativa a la elaboración y presentación de

informes sobre la propiedad y sobre cosas que pertenecen a la persona y que son

distintas de los bienes o propiedad real. Se refiere en esencia a la propiedad sobre

cosas corporales. En el lenguaje del Derecho en Castellano distinguimos entre bienes

muebles e inmuebles, entendiendo que la propiedad en principio sólo se refiere a cosas

corporales aún cuando en la actualidad se ha extendido considerablemente.

Propiedad inmobiliaria - se distingue de la mayoría de los bienes y servicios debido al

período relativamente más largo de tiempo que se requiere para comercializar lo que

viene a ser una mercancía relativamente carente de liquidez a fin de lograr un precio

que representa su Valor de Mercado. Este tiempo de exposición típicamente mayor en

ausencia de un 'mercado spot' (un mercado en el que la mercancía está disponible para

su venta inmediata), y la naturaleza y diversidad de las propiedades y de los mercados

105

de propiedades, dan lugar a la necesidad de Valuadores Profesionales y Normas de

Valuación.

Propiedad Mueble - La propiedad mueble se refiere a la propiedad de un derecho sobre

artículos que no son bienes raíces. Estos artículos pueden ser corpóreos, tales como

bienes muebles, o incorpóreos, tales como una deuda o patente. La propiedad mueble

corpórea representa los derechos sobre cosas que no están fijas de manera permanente

al bien raíz y generalmente se caracterizan porque se pueden mover. En algunos

Estados, los bienes de propiedad personal se conocen legalmente como muebles para

diferenciarlos inmuebles.

Algunos ejemplos de propiedad mueble incluyen derechos sobre: objetos identificables,

portátiles y corpóreos que el público en general considera personales, por ejemplo,

mobiliario, bienes susceptibles de coleccionar y aparatos. La propiedad de los activos

circulantes de una empresa, los inventarios comerciales y suministros, se consideran

propiedad mueble o personal.

Las valuaciones de propiedad mueble pueden ser un elemento de una encomienda más

amplia. La definición de valor bajo la que se valúa una propiedad mueble, debe ser

congruente con el propósito de la valuación de la propiedad, independientemente de que

el propósito sea vender, renovar o demoler la propiedad. La propiedad debe valuarse

conforme a su Valor de Mercado, Valor de Rescate o Valor de Liquidación, v. g., el valor

de los bienes muebles de un hotel que fue vendido como entidad comercial contra el

valor de los bienes muebles en un hotel que fue vendido después de que el hotel cerró

sus operaciones.

El Valuador debe ser capaz de diferenciar la propiedad mueble de la propiedad

inmobiliaria y en ocasiones se le puede requerir excluirla, v. g., en encomiendas que se

acometen para fines relacionados con el gobierno tales como imposición o expropiación.

Si el Valuador encuentra que la propiedad mueble incluida en la propiedad sujeta a

valuación es superior o inferior a la que se encuentra comúnmente en propiedades

comparables, el Valuador debe hacer las consideraciones necesarias para tomar en

cuenta el valor diferencial que contribuye la propiedad mueble.

106

En ciertas encomiendas, podría ser que un Valuador tuviera que determinar el grado de

deterioro físico, obsolescencia funcional y económica que afecta a los bienes de

propiedad mueble. Dicha determinación también habrá de considerar la vida económica

remanente del(los) edificio(s) con la que está asociada la propiedad mueble en cuestión.

Propiedad raíz - La propiedad raíz es la base de cualquier sistema de riqueza. La Tierra

es esencial para nuestras vidas y para nuestra existencia. Su importancia es tal, que

atrae la atención de abogados, geógrafos, sociólogos y economistas.

La valuación de la tierra es un concepto económico. Baldía o con mejoras, de manera

indistinta se hace alude a la tierra o suelo, como bien raíz. El valor lo crea la utilidad del

bien raíz o la capacidad para satisfacer las necesidades y deseos de las sociedades

humanas. Contribuyen al valor de un bien raíz sus cualidades singulares de durabilidad,

inamovilidad de ubicación, lo relativamente limitado de la oferta y la utilidad específica

de un sitio dado.

Propiedad real - incluye todos los derechos intereses y beneficios relacionados con la

propiedad de bienes raíces. La propiedad real se representa normalmente mediante

alguna prueba de propiedad separada del bien raíz físico. Por tanto la propiedad real es

un concepto no físico.

Los bienes muebles incluyen objetos tangibles e intangibles (corpóreos e incorpóreos)

que no son bienes raíces. Estos son cosas que no están permanentemente adheridas a

los bienes raíces y generalmente se caracterizan por su movilidad.

Servidumbres - son derechos incorpóreos sobre propiedad raíz que transfieren el uso,

pero no la propiedad, de una parte de esa propiedad. Los derechos de vía son derechos

o privilegios que se adquieren mediante el uso o por contrato para transitar sobre una

porción o franja de terreno que pertenece a un tercero.

Sociedad en nombre colectivo (general) - es un convenio de propiedad en el que todos

los socios comparten la inversión de ganancias y pérdidas y cada uno es totalmente

responsable de todas las obligaciones.

Sociedad limitada - es un convenio de propiedad que incluye socios generales y

limitados; los socios generales administran el negocio y asumen toda la responsabilidad

107

de la deuda de sociedad, mientras que los socios limitados son pasivos y responsables

únicamente dependiendo del grado de sus aportaciones de capital.

Tenencia - o dominio absoluto sujeta sólo a las limitaciones impuestas por el Estado, se

conoce como propiedad absoluta.

Tipos de propiedad - bienes muebles, negocios, intereses financieros, propiedad raíz.

Tipos de Valor - Todos los avalúos pueden clasificarse bajo dos categorías: los que se

elaboran sobre la Base de Valor de Mercado y los que se elaboran sobre la Base de un

Valor que no es de Mercado.

Uso Mejor y Más Productivo - El suelo subyace todo io existente y con raras

excepciones, tiene mayor permanencia que la vida de los individuos. Debido a la

inamovilidad del suelo, cada fracción de bien raíz posee una ubicación única. La

permanencia del suelo también significa que normalmente habrá de sobrevivir a los usos

y mejoras que la sociedad humana le imponga.

Las características singulares del suelo determinan su óptima utilidad, cuando se valúa

el suelo por separado de las mejoras a o en el suelo, los principios económicos

requieren que las mejoras a o en el suelo se valúen atendiendo a si aportan o restan

valor al conjunto de la propiedad. Por lo tanto, el Valor del Mercado del terreno tomando

como apoyo el concepto de "uso mejor y más productivo" refleja la utilidad y la

permanencia del terreno en el contexto de un mercado con mejoras que constituyen la

diferencia entre el valor del terreno solo y el Valor de Mercado total considerándolo

como si estuviera mejorado.

La mayoría de las propiedades se valúan como un conjunto de terreno y mejoras. En

tales casos, el Valuador normalmente estimará el Valor de Mercado tomando en cuenta

el mayor y mejor uso de la propiedad conforme ha sido mejorado.

En los mercados que se caracterizan por una volatilidad extrema o por un desequilibrio

importante entre la oferta y la demanda, el uso mejor y más productivo de una propiedad

podría ser conservarla para un uso futuro. En otras situaciones, en donde se identifican

108

varios tipos potenciales de uso mejor y más productivo, el Valuador debe discutir dichos

usos alternos así como los niveles futuros de ingresos y egresos.

Se adopta aquí está traducción de la frase inglesa "highest and best use", en lugar de la

traducción literal "mayor y mejor uso", que se ha extendido en México, por considerar

que expresa mejor el significado económico del texto original conforme se entiende en

los países de habla inglesa. Además, coincide con la expresión que se emplea en

muchos otros países hispano parlantes y con la contenida en Terminología de Valuación

de Bienes Inmuebles, publicación aprobada por la UPAV.27

Cuando el uso del terreno y la zonificación están pasando por un cambio, el uso mejor y

más productivo inmediato de una propiedad puede ser un uso temporal. El concepto de

uso mejor y más productivo es una parte fundamental e integral de las estimaciones de

Valor de Mercado.

Utilidad - El criterio clave en la valuación de cualquier propiedad mueble o bien inmueble

es su utilidad. Los procedimientos que se emplean en el proceso de valuación, tienen el

objetivo común de defender y cuantificar el grado de utilidad de la propiedad que se está

valuando. Este proceso requiere de la interpretación del concepto de utilidad.

La utilidad es un término relativo o comparativo y no una condición absoluta. Por

ejemplo, la utilidad de un terreno agrícola se mide normalmente por su capacidad

productiva. Su valor es una función de la cantidad y calidad de los productos

perecederos que el terreno produce en un sentido agrícola, o de la cantidad y calidad de

los edificios que son esenciales en la operación agrícola. Sin embargo, si el terreno tiene

un potencial de desarrollo, su productividad se mide por la forma productiva en que

soportará un uso residencial, comercial, industrial o de uso combinado. Como

consecuencia, el valor del terreno se establece evaluando su utilidad en términos de los

factores legales, físicos, funcionales, económicos y ambientales que gobiernan su

capacidad productiva.

Fundamentalmente, la valuación de propiedades se rige por la forma específica en que

se utiliza la propiedad y/o como se comercializarla normalmente en el mercado. Para

17 Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación. Sede en Caracas Venezuela,

109

ciertas propiedades, la mejor utilidad se logra si la propiedad en cuestión se opera de

manera individual.

Otras propiedades tienen mayor utilidad si se operan como parte de un grupo de

propiedades, por ejemplo, las propiedades que le pertenecen y manejan empresas tales

como cadenas o tiendas de venta al detalle, restaurantes de comida rápida u hoteles.

Por lo tanto, debe diferenciarse la utilidad de una propiedad individual y la utilidad de

una propiedad que es parte de un grupo.

El Valuador debe considerar a la propiedad igual que como la considera el mercado, ya

sea como una entidad discreta o como parte de un agregado o cartera. Típicamente, el

Valuador estima e informa el valor de la propiedad como una entidad individual. Si el

valor de la propiedad tomada como parte de un conjunto, cartera o portafolio, es distinto

a su valor individual, dicho valor es el que se debe considerar y sobre el que se debe

informar.

Las propiedades aisladas que constituyen operaciones independientes autocontenidas,

normalmente cambian de dueño de manera individual y se valúan como tales. Si tales

propiedades tuvieran un valor mayor (o menor) que surge de la asociación funcional o

económica con otras propiedades, dicho valor adicional o especial puede analizarse en

el proceso de valuación e informarse como corresponda, ya sea de acuerdo a las

observaciones del Valuador o a las instrucciones reveladas por el cliente. Sin embargo,

cualquiera de dichas estimaciones de valor no se le deberá llamar Valor de

Mercado sin tener una declaración aclaratoria que lo apoye.

Una propiedad individual puede tener un valor adicional o especial por encima de su

valor como una entidad aparte debido a su asociación física o funcional, con una

propiedad adyacente que le pertenece a un tercero o por el atractivo que ejerce para un

comprador con otros intereses especiales.

El grado o importe de tal valor adicional o especial, generalmente se reporta por

separado del Valor de Mercado.

Valor, en su sentido más amplio, se define como la relación entre algo que se tiene en

propiedad y un individuo o individuos que quiere(n) tomar en propiedad. Para distinguir

entre la amplia relación subjetiva que puede darse entre personas, los Valuadores

110

deben identificar un tipo particular de valor como la base de cualquier valuación. El Valor

de Mercado es el tipo de valor más común, pero también existen Valores-de-No-

Mercado

El Valor de Mercado ha evolucionado en concepto y definición bajo la influencia de las

fuerzas de mercado y en respuesta a varios principios de economía de los bienes

raíces.

Mediante la aplicación de una definición de valor como Valor de Mercado en las

valuaciones, los Valuadores y los usuarios de sus servicios disponen de un plan de

análisis objetivo.

Cuando el propósito de una valuación es el Valor de Mercado, el Valuador debe aplicar

las definiciones, procesos y métodos consistentes con la NIV1.

Cuando el propósito de la valuación es un tipo de valor distinto del Valor de Mercado, el

Valuador deberá aplicar la definición de valor apropiada y deberá sujetarse a la Norma

Internacional de Valuación 2 y las NO aplicables. Es responsabilidad del Valuador evitar

tanto malos entendimientos como aplicaciones equívocas potenciales de la estimación

de valor en situaciones en las que el propósito de la encomienda es un valor diverso al

Valor de Mercado. Las revelaciones apropiadas, la identificación y definición de términos

y la estipulación de limitaciones en cuanto a la aplicación de la valuación y el informe de

valuación, aseguran su cumplimiento.

El proceso refleja Principios de Valuación Generalmente Aceptados (PVGA) y

virtualmente se sigue en todos los Estados, sea que explícitamente se sigan o no los

pasos particulares. Los principios de donde deriva este proceso son comunes a todos

los Estados. Aún cuando el proceso puede usarse para aplicaciones de Valor de

Mercado o Valor de No-Mercado. Las aplicaciones de Valor de Mercado exigen el

desarrollo de valuaciones únicamente sobre la base de datos de mercado.

Debe distinguirse una valuación de un Informe de Valuación. La valuación incluye toda

la investigación, datos, razonamiento, análisis y conclusiones necesarios para llegar a

una estimación de valor.

Valor Asegurable es el valor de la propiedad dado por las definiciones contenidas en un

contrato o póliza de seguros.

Valor de Inversión o Valía es el valor de la propiedad para un inversionista o clase de

inversionistas en particular, para objetivos de inversión identificados. Este concepto

subjetivo relaciona propiedad específica con un inversionista, grupo de inversionistas o

111

entidad específica con objetivos o criterios de inversión identificables. El Valor de

Inversión o Valía de un activo puede ser mayor o menor que el Valor de Mercado de esa

partida de activo. No debe confundirse el término Valor de Inversión o Valía con el Valor

de Mercado de una propiedad de inversión. Sin embargo, el Valor de Mercado puede

reflejar diversas evaluaciones individual del Valor de Inversión o Valía, de esa propiedad

particular. El Valor de Inversión o Valía está asociado con Valor Especial.

Valor de Mercado - El concepto de Valor de Mercado refleja las percepciones y acciones

colectivas de un mercado, y es la base para valuar la mayoría de los recursos en

economías basadas en mercado. Aunque las definiciones precisas pueden variar, el

concepto de Valor de Mercado es conocido y aplicado de manera general.

Es un representación de valor de cambio o del importe que un bien produciría si se

ofreciese para venta en el mercado abierto en la fecha de valuación bajo circunstancias

que satisficieran los requisitos de la definición de Valor de Mercado. Para estimar el

Valor de Mercado, un Valuador debe primero estimar el uso mejor y mas productivo o el

uso mas probable. Ese uso puede ser para el uso actual de la propiedad o para algún

uso alterno. Estas determinaciones se hacen a partir de lo que el mercado indica.

El Valor de Mercado se estima mediante la aplicación de métodos y procedimientos que

reflejan la naturaleza del bien y las circunstancias bajo las cuales ese bien mas

probablemente se comercializaría en el mercado abierto. Las métodos mas comunes

para estimar el Valor de Mercado incluyen el enfoque de costo, enfoque de comparación

de ventas, y el enfoque de capitalización de ingresos, incluyendo el análisis de flujo de

efectivo descontado.

Es importante destacar que el estimado de Valor de Mercado que se obtiene

profesionalmente, es una valuación objetiva de los derechos de tenencia de una

propiedad específica a una fecha dada. Implícito dentro de esta definición está el

concepto de un mercado general que comprende la actividad y motivación de muchos

participantes más que la idea preconcebida o interés creado de una persona en

particular. El Valor de Mercado es un estimación respaldada por el mercado.

En algunos Estados, se utiliza el término legal Valor Razonable de Mercado, como

sinónimo de Valor de Mercado. No debe confundirse el Valor Razonable de Mercado

112

con la expresión contable, Valor Razonable. La postura del IVSC es que el término Valor

de Mercado nunca necesita de más calificaciones y que todos los Estados deberán

encaminarse hacia ese uso.

Valor de Negocio en Marcha. El valor de la empresa en conjunto. El concepto involucra

la valuación de una empresa activa a partir de la cual se puede hacer la asignación o

distribución, del valor total de negocio en marcha a las partes constitutivas atendiendo a

la forma en que contribuyen al todo, pero ninguna de esas componentes en sí constituye

base para el Valor de Mercado. Por tanto, el concepto de

Valor de Negocio en Marcha sólo puede aplicarse a una propiedad que es parte

constitutiva de un negocio o empresa.

Valor de Rescate. El valor de un inmueble, excluyendo el suelo, en el supuesto de la

desapropiación de los materiales de que está constituido, en lugar de para uso

continuado sin hacer reparaciones especiales o adaptación. Se puede reportar como el

monto bruto o neto de los costos de desapropiación y, en este último caso, puede

igualarse al valor neto de realización.

Valor Fiscal, Catastral o Gravable es un valor que se basa en definiciones contenidas en

el cuerpo de disposiciones fiscales vigentes relacionadas con la tasación, gravámenes,

imposición o contribuciones de la propiedad. Aún cuando algunas jurisdicciones pueden

citar el Valor de Mercado como base de la tasación, los métodos usados para estimar el

valor pueden producir resultados que difieren del Valor de Mercado que ha quedado

definido en la Norma Internacional de Valuación. Por tanto, no puede considerarse que

el Valor Fiscal, Catastral o Gravable satisface la definición de Valor de Mercado dada

salvo que de manera explícita se estipule lo contrario.

Valor para Préstamo Hipotecario. El valor del inmueble conforme lo determina el

Valuador cuando hace una evaluación prudente de la posible comercialización de la

propiedad en el futuro, tomando en cuenta aspectos sustentables de largo plazo del

inmueble, las condiciones normales y locales de mercado, y el uso actual y usos

alternos apropiados de la propiedad. No pueden tomarse en cuenta elementos

especulativos en la evaluación del valor para préstamo hipotecario. El valor para

préstamo hipotecario deberá documentarse de manera clara y transparente.

113

V I I r* El valor para préstamo hipotecarlo és iW concepta dOaktfl£n riesgo que se usa en

varios países europeos para fines de préstamos inmobiliarios, que se basa en los

aspectos sustentables de la propiedad y restringe la tasación del valor de la propiedad a

las características económicas permanentes del inmueble y al ingreso que con

administración apropiada produciría un inquilino cualquiera. Este enfoque de valuación

es una tradición establecida en varios mercados europeos bien desarrollados.

Valor Razonable - un concepto contable, se define en las Normas Internacionales de

Valuación y en otras normas contables, como la cantidad por la que se podría

intercambiar una propiedad, o por la que se puede liquidar una obligación, entre partes

dispuestas y con conocimiento en una transacción libre. El Valor Razonable se usa

frecuentemente para reportar Valores tanto de Mercado como de No Mercado, en

estados financieros. En donde puede establecerse el Valor de Mercado de un activo,

este valor se igualará al Valor Razonable. Cuando no pueda establecerse el Valor de

Mercado de un activo, se llega a su valor usando un sustituto como el Costo de

Reposición Depreciado (CRD).

Además de otros requisitos del informe, incluyendo informes financieros, el informe debe

identificar de manera específica la clase de activo en donde se colocará cada activo y la

base de dicha colocación. Cada clase de activo debe explicarse explícitamente.

La estimación e información de los valores de propiedades y activos, así como la

orientación relativa, están dentro del alcance de estas Normas Internacionales de

Valuación, de las Aplicaciones y de las Notas de Orientación. Para los Valuadores es

crucial importancia la forma en que se han de compilar, transmitir e incorporar a los

resultados de la valuación los hallazgos de otros profesionales.

Venta y Retro Arrendamiento - La simultánea venta de un inmueble y arrendamiento de

la propiedad al vendedor. El comprador se convierte en arrendador o dueño y el

vendedor en arrendatario o inquilino. Dado que puede haber circunstancias o relaciones

singulares entre las partes, las transacciones de venta y retro-arrendamiento pueden o

no involucrar términos típicos de mercado.

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