Jornada sobre Normalización Urbanística de Marbella
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Jornada sobre Normalización Urbanística
de Marbella
Con la colaboración de:
Apertura y Presentación
Ilmo. Sr. D. Manuel Camas Jimena
Decano del Ilustre Colegio de Abogados de Málaga
Introducción de ponente
Sr. D. Francisco J. Lizarza Reyes
Abogado
La planificación y el derecho de propiedad
Ilmo. Sr. D. Joaquín García Bernaldo de Quirós
Presidente de la Sala de lo Contencioso Administrativo en
Málaga del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía
La declaración de nulidad de las licencias de obras y de primera ocupación
Sr. D. Enric Lambies i Ortín
Director Jurídico de Urbanismo e Infraestructuras del Ayuntamiento de Barcelona
La responsabilidad de la Administración -Local y, en su caso, Autonómica-
por la declaración de nulidad de las licencias de obras.
Ilmo. Sr. D. Manuel Táboas BentanachsMagistrado de la Sección 3ª de la Sala de lo Contencioso
Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya
Infracción urbanística y Registro de la Propiedad.Derechos de los adquirentes de edificaciones.
El caso de Marbella.
Sr. D. José Manuel Hernández Antolín
Registrador de la Propiedad (exc.)Notario de Madrid
El seguro de título en Europa
Sr. D. Michael Schuh
Director General para Europa de First Title Insurance
- La mayor proveedora de información comercial en los Estados Unidos, y empresa líder en aseguramiento de títulos internacionalmente.
- La historia de First American data de 1889
- Empresa incluida en Fortune 500
- Cotiza en la bolsa de Nueva York
- Ingresos de 8.000 millones en 2006
- Aproximadamente 2100 oficinas por todo Estados Unidos
First American Corporation
- First Title Group es una filial de First American Corporation, que ostenta la propiedad absoluta de la misma y es la mayor aseguradora de títulos y proveedora de servicios de datos del mundo.
-Mayor transmisor de hipotecas del Reino Unido, en funcionamiento desde hace más de 20 años
- Mayor asegurador de títulos de Europa, con una media de 1.000 millones
de libras en seguros inmobiliarios al mes.
- 750 empleados y beneficios anuales de más de 55 millones de libras.
- First Title es una empresa de seguros especializada regulada por el FSA (Financial Services Authority), no un conjunto de aseguradoras ni una correduría.
First Title Group
$10
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1999 Adquisición del bufetelegal Marsons
2004 Adquisición de Enact, negocio de transmisión yadministraciónde préstamos
2006Establecimiento de Brightredd: corredor de servicios de aseguramiento detítulos u otro tipo (bonos de depósito, aseguramiento de tierra contaminada, seguro general de garantía, seguro de acreedores)
2005• Tramitó más de
176.000 transacciones inmobiliarias
• Aseguró préstamos realizados por prestamistas hipotecarios por valor superior a los 14.000 millones $
• Aseguró a compradores de tierras por valor de 126.000 millones $ en 6 países europeos distintos: Reino Unido, Irlanda, Francia, Rep. Checa, Polonia, Hungría
Ingresos en millones de $
2005Adquisición de Live Organisation – punto com, negocio que utiliza la tecnología paragestionar compraventasreferidas por parte deagentes inmobiliarios.
ITALIAESPAÑA
ALEMANIA
FRANCIAHUNGRÍA
RUMANIA
BULGARIA
POLONIA
REP CHECAESLOVAQUIA
GRECIA
HOLANDA.
BELGICA
IRLANDA
LUX.
CROACIA
REINO UNIDO
TURQUÍA
Leyenda:
= Países aprobados para el aseguramiento de títulos
= Países aún no aprobados para el aseguramiento de títulos
FINLANDIA
UCRANIA
MOLDAVIA
BIELORUSIA
LITUANIA
LETONIA
BOSNIA YUGOSLAVIA
MACEDONIA ALBANIA
ESLOVENIA SUIZA AUSTRIA
PORTUGAL
DINAMARCA
SUECIA
Oficina de VarsoviaJohn Bakowski
+48 506 443 [email protected]
Oficina de BudapestAndrew Jackson +36 304 569 679
Oficina de FrankfurtMartin Loos
+49 69 [email protected]
REINO UNIDO & IRLANDA DEL NORTE
Michael Wright +44 7971 7770621
REPUBLICA DE IRLANDAMichael Finnegan
+353 275 4017 [email protected]
ITALIAESPAÑA
ALEMANIA
FRANCIAHUNGRÍA
RUMANIA
BULGARIA
POLONIA
REP CHECAESLOVAQUIA
GRECIA
HOLANDA.
BELGICA
IRLANDA
LUX.
REINO
TURQUIA
UNIDO
CROACIA
DINAMARCA
SUECIA
FINLANDIA
AUSTRIA
PORTUGAL
- California 1880
- Reacción de seguros contra pérdidas no aseguradas
- Crecimiento internacional en 1990
Historia del Aseguramientode Títulos
- El aseguramiento de las condiciones de adquisición según el título de propiedad (o de la titularidad de una propiedad)
- Indemnización en caso de pérdida real sufrida como consecuencia de problemas referentes al título
- Cantidad del seguro
Qué es el Aseguramiento de Títulos
- Aseguramiento de títulos – problemas con el título (riesgos conocidos)
- Programas para prestamistas
- Seguro de carteras
- Seguro de títulos válidos
- Reaseguros
Solicitud de un Segurode Título
- Póliza Internacional de Propietarios
- Póliza Internacional de Préstamos
- Los asegurados
- Póliza jurisdiccional
- Aval
- Compromiso de asegurar
Pólizas de First Title
- Duración
- Cuota
- Requisitos
- Excepciones
- Defectos a posteriori
- Errores de compromiso
- Determinación de Precios
Compromiso del Seguro
- El título a transmitir es defectuoso
- Embargos/ cargas/ gravámenes
- Falsificación, estafa, abuso de poder
- Acceso
- Servidumbres de paso
- Invalidez de documentos/ transmisión no autorizada
- Derechos emanantes de arrendamientos/ contratos / opciones
- Descripción legal inadecuada
- Impuestos de herencias o sucesiones
Riesgos cubiertos – Póliza de Propietarios
- Leyes de ordenación/construcción/protección medioambiental
- Adquisición obligatoria
- Situaciones adversas que (a) el asegurado conoce (b) creadas o (c) surgidas con posterioridad a la póliza
- Cualquier reclamación por proceso de quiebra
- Derechos relacionados con minerales/agua
- Derechos de terceras partes accionados fuera de la Jurisdicción
- Excepciones a el Compromiso
Exclusiones de Póliza
- Cómo se tramitan
- Nuestras obligaciones en virtud de la Póliza
- Más del 50% relativos a cobertura de costas legales
- Subrogación
Siniestros
- Informes de auditoria legal/evaluación independiente
- Probabilidad de una reclamación
- Defensas
- Gestión del riesgo
Cómo evaluamos los riesgos
República Checa, Praga, Adquisición del Hotel Marriott,
Walton Street Capital
República Checa, Praga, Adquisición del Hotel Marriott,
Walton Street Capital
HECHOS– 236.250.000 $ USA– Comprador no familiarizado con prácticas y registros locales
PROBLEMAS– En busca de protección financiera para la inversión, y de tranquilidad – Buscaban cobertura para una reestructuración corporativa prevista para el
futuro
RESULTADO– El Seguro de Título emitido por First Title aseguraba la propiedad totalmente
contra gravámenes desconocidos, con cobertura continua para el sucesor con motivo de la reestructuración de la empresa.
Francia, París, La Diapason, Lexin Capital/ Morgan Stanley
Francia, París, La Diapason, Lexin Capital/ Morgan Stanley
HECHOS– Adquisición de edificio de oficinas parisino – Se sabe que hay un problema con el título
PROBLEMAS– No obtención de la licencia municipal pertinente para la venta de la propiedad
asegurada de titularidad pública
RESULTADO– Póliza emitida asegurando tanto al comprador como al prestamista contra las
pérdidas originadas por la posible nulidad de la transmisión de titularidad pública a titularidad privada por falta de la licencia pertinente.
Cartera Residencial Alemana
Cartera Residencial Alemana
HECHOS– Fondos propios privados reúnen una cartera de 200.000 viviendas
residenciales por toda Alemania entre 2000 – 2006. – Apenas se realizan auditorias de adquisición de títulos– El objetivo es refinanciar la cartera y garantizar el préstamo para finales de
Junio de 2006
PROBLEMAS– Apenas se realizan auditorias de adquisición de títulos– No hay acuerdo para el pago de impuestos inmobiliarios resultantes de la
reestructuración al cierre, retrasando la inscripción de las hipotecas – Las agencias tasadoras reducen el valor de los bonos emitidos sin la
auditoria de títulos de compra y si las hipotecas no están registradas
RESULTADO– Póliza de préstamo asegurando a 600 hipotecas – Periodo “sin cobertura” en que las hipotecas no constan con título asegurado– Las agencias tasadoras no reducen el valor de los bonos ya que el seguro de
título cubre el periodo de no cobertura
Info Park Building C Budapest, Hungría
HECHOS– Adquisición y financiación de un edificio de oficinas en Budapest
– Comprador y prestamista alemanes
PROBLEMASDefecto técnico relativo al derecho de uso destinado a la parcela sobre la que se levanta el edificio
RESULTADOEmisión de póliza que asegura tanto al comprador como al prestamista contra pérdidas resultantes de problemas relativos a la nulidad del derecho de uso por problemas técnicos.
Info Park Building C Budapest, Hungría
IFG Spanish Solutions S.L., una sociedad registrada en Españaque opera como
IFG Spain
Una empresa conjunta entre:
IFG Group Plcy
First Title U.K
Presencia de First Titleen España
- Negocio de Servicios Financieros dedicado a la prestación de serviciosde asesoramiento y administración independientes y de calidad a consumidores y empresas
- IFG comercian en B2B y B2C (Operaciones electrónicas entre empresaso directamente con consumidores)
- Cotiza en las bolsas de Dublín y Londres
IFG Group plc
“Apoyo a la titularidad de una propiedad en España
de forma simplificada y segura”
“Eliminar la preocupación de los propietarios de viviendas en España”
El Concepto IFG Spain
PÓLIZA PARA LA PROTECCIÓN A PROPIETARIOS DE VIVIENDAS EN MARBELLA POR PROBLEMAS DE
ORDENACIÓN
El Producto
- El Ayuntamiento de Marbella tenía la autoridad de conceder licencias de obras y permisos de construcción conforme al Plan General de Ordenación Urbana de Marbella
- En 1998, el Pleno del Ayuntamiento aprobó de forma provisional un nuevo plan de ordenación que debía ser aprobado definitivamente por parte de la Junta de Andalucía
- El entonces alcalde de Marbella estimó que no era necesario el consentimiento de la Junta de Andalucía, de manera que se concedieron licencias de obras a gran escala.
Ordenación territorial en Marbella – Antecedentes
- La Junta de Andalucía controla ahora la ordenación territorial en Marbellay ha emprendido acciones para anular las licencias otorgadas conformeal Plan General de 1998.
- Es posible que se acaben emitiendo sentencias judiciales de demolición respecto a algunas de las propiedades afectadas
Ordenación territorial en Marbella - Antecedentes (cont.)
- Tranquilidad a los propietarios y/o compradores y vendedores deviviendas en Marbella
- Cobertura completa contra el abandono forzoso y demolición de una propiedad como resultado de la anulación de la licencia de obras en basea la cual se ha construido el inmueble por no ajustarse al plan General de Ordenación Urbana aprobado (el de 1986)
¿Qué ofrece la póliza?
La Propiedad debe ser:
- Residencial
- De propiedad privada
- Debe estar totalmente terminada y haber sido ocupada
El Propietario debe:
- No haber sido consciente del problema en el momento de comprar
- Tener la licencia de primera ocupación
Además:
- No se puede haber emitido una orden de demolición con anterioridad a la solicitud de cobertura
¿Puede toda propiedad acogerse a esta póliza?
Actuaciones administrativas ante la ilegalidad urbanística. Los límites de la legalización por la aprobación del planeamiento.
Sr. D. Venancio Gutiérrez Colomina
Secretario General del Excelentísimo Ayuntamiento de Málaga
La ejecución de sentencias en la jurisdiccióncontencioso-administrativa.
Sr. D. Francisco González Palma
AbogadoJefe de la Asesoría Jurídica de la
Excelentísima Diputación Provincial de Málaga