!La actuación de

Regeneración y Renovación Urbanas

Alvaro Cerezo IBarrondo Jose Ignacio Tejerina

!“The question is WHO pays redeveloping” Chris Brown, architect (EE. UU.) !

!Ponencia presentada en el Curso LA ACTUACIÓN DE REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS: TEORÍA Y SUPUESTOS PRÁCTI-COS organizado por la Escuela Vasca de Estudios Territoriales y Urbanos (Evetu-IVAP) en octubre y noviembre de 2014 en Bil-bao.

CONTENIDO: 1) La intervención en la ciudad existente en el modelo español de 1956: 1.1) Claves del modelo urbanísti-co de 1956, 1.2) La Ley 8/2007 de Suelo, 1.3) Caso de estudio 1: Barrio afectado por aluminosis, 1.4) La regeneración urbana con el modelo urbanístico tradicional. Caso de Estudio 2. 2) La definición legal de la a3R: 2.1) Revisiones conceptuales, 2.2) Elementos clave, 2.3) Otras novedades, 2.4) La a3R y las modalidades de actuación del TRLS, 2.5) Caso de estudio 2: Cómo se podría hacer con la L3R, 2.6) Caso de estudio 3: Un barrio, 6 intervenciones. 3) Consideraciones finales. Referencias. Si-glas. Glosario.

DESCRIPTORES: L3R, actuación de regeneración, modelo urbanístico, revisión conceptual

CE: 47. DEU: 6. L3R: 7 9-11 14 15. LvSU: 25 27 53 138 147 DA2. RGU 36-ss. RPU: 42. TRLS: 8 9 14 16 24 35. TRLS08: 8 14-16 23 24 DA11 DT2 DF1 TRLS76: 12 58 83 99 108 121.

!La acción urbanística desplegada con el modelo urbanístico imperante desde 1956 ha sido in-

capaz de intervenir en la regeneración de la ciudad existente. Es más, el carácter expansivo del modelo ha propiciado la degradación urbana pues, mientras dotaba de herramientas para intervenir en la pe-riferia de la ciudad, no aportaba mecanismo alguno que facilitara la intervención allí dónde es más difícil y son más necesarios, en la ciudad existente.

La Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (L3R) ha detectado este problema y da un vuelco radical a la intervención urbanística, aunque limitado a las intervención en la ciudad existente a que se aplique esta ley.

Abordamos la actuación de Regeneración y Renovación Urbanas (a3R), institución clave para la intervención en la ciudad existente, tanto para actuar preventivamente ante los primeros síntomas de degradación urbanística como para regenerar barrios atrapados en la espiral de la degradación.

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Creemos que el análisis de esta figura encuentra una importante dificultad en la natural ten-dencia a compararla y asimilarla con las figuras tradicionales de actuación urbanística, que la actual legislación básica denomina actuaciones Edificatoria (aE), de Dotación (aD) y de urbanización, en sus modalidades de Nueva Urbanización (aNU) y de Reforma o Renovación de la Urbanización (aRRU), siendo necesario clarificar la relación existente entre estas modalidades de actuación y la nueva a3R, por lo que empezamos con una breve descripción del modelo urbanístico del periodo 1956-2006 que pone de relieve sus aspectos más destacados desde la perspectiva de la intervención en la ciudad exis-tente, analizando dos casos que pudieran ser el objeto típico de la a3R, pero desarrollados durante el periodo 1998-2006.

El análisis de la definición de la a3R se aborda tras examinar algunos conceptos angulares del urbanismo reformulados por la L3R (beneficio, tipo de actuación, ámbito de reparto de beneficios y cargas...). A continuación se establece la relación entre la a3R y las modalidades de actuación del Tex-to Refundido de la Ley de Suelo vigente (TRLS). Por último, definimos 6 intervenciones en un barrio de los años 60 del siglo pasado con cerca de 1.500 viviendas para perfilar con mejor precisión los con-tornos de la a3R.

El trabajo concluye con un apunte sobre el cambio de estilo que requiere la intervención en la ciudad existente, tanto por parte de los administradores públicos como de los agentes privados.

1 La intervención en la ciudad existente en el modelo español de 1956

La Ley del Suelo de 1956 (LS56) tuvo como clara prioridad la producción de una ingente canti-dad de viviendas en un entorno de escasez de recursos públicos, por lo que encomendó a los particu-lares, en concreto a los propietarios de suelo, la función típicamente pública de hacer ciudad. Las re-formas de 1975 (TRLS76), 1990 (TRLS92) o 1998 (LS98), no afectaron a esta característica a pesar de haber desaparecido las circunstancias que dieron lugar a la LS56 o, incluso, adolecer el urbanismo español de especulación y exceso de producción inmobiliaria.

1.1 Claves del modelo urbanístico de 1956

Destacaremos aquellos elementos angulares del modelo que han contribuido a su inoperativi-dad en la intervención en la ciudad existente.

a) Viabilidad económica de las actuaciones urbanísticas

Como contrapeso a la obligación privada de ejecutar los planes aprobados por la administra-ción, las actuaciones urbanísticas debían ser económicamente viables, lo que significaba que los ingre-sos a corto de la actuación (valor de venta de los solares resultantes urbanizados) fueran superiores a los costes de la actuación para el promotor (indemnizaciones por preexistencias, honorarios y obra de urbanización) generándose un diferencial de cuantía suficiente para que el suelo valiera, en una dis-tribución igualitaria, al menos el valor inicial (o valor en explotación natural); así, una actuación de

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10.000 m2 y un valor inicial de 6 €/m2 que tenga unos costes de implantación de la urbanización de 150 €/m2, debe tener atribuida una edificabilidad cuyos usos lucrativos tengan un valor total mínimo de 6 x 10.000 + 1.500.000 = 1.560.000 €, más lo que pueda corresponder a la colectividad por parti-cipación en las plusvalías de la actuación (arts. 108 TRLS76 o 50.2 TRLS92).

En realidad no ha existido una norma que fijara directamente el referente de viabilidad en este mínimo del valor inicial , pero en caso de actuación por expropiación este era el valor mínimo, de1 -biendo el expropiante, si el valor urbanístico fuera inferior, cubrir el diferencial hasta el valor inicial; en la práctica el referente de viabilidad ha sido sensiblemente superior. No debe dejar de mencionarse a estos efectos que la obligación de aportación pública a fondo perdido en actuaciones deficitarias (art. 121 TRLS76) tomaba como referente alcanzar no sólo el mínimo del valor inicial, sino el rendi-miento neto medio de otras actuaciones que se hubieran desarrollado; este precepto ha sido de escasa aplicación, tanto porque normalmente las actuaciones no han sido deficitarias como porque, cuando lo hayan sido, la reacción habitual de los propietarios ha sido la inejecución esperando modificacio-nes de planeamiento más interesantes.

b) Los “beneficios”

La clásica expresión de los beneficios y las cargas equipara el concepto de beneficios a la edificabi-lidad, entendiendo por tal la superficie construible de un uso determinado. Este tropo no es sólo un fenómeno lingüístico sino que produce efectos perversos que la fuerza de la costumbre nos lleva a ver con naturalidad, veamos dos ejemplos:

• La participación de la comunidad en las plusvalías (art. 47.2º CE) es independiente del beneficio (en sentido estricto o beneficio neto) de la actuación (art. 16.1.b TRLS), siendo exigible siempre que haya beneficios aunque la actuación resulte deficitaria: beneficios sin beneficio.

• Esta asociación entre beneficio y edificabilidad provoca que no se consideren los demás beneficios de las actuaciones, como pueden ser los incrementos de valor de las superficies construidas pre-existentes, tanto en el ámbito de la actuación como fuera de él. !

c) La clasificación y el régimen estatutario de la propiedad

La arquitectura de derechos y obligaciones se basaba en la clasificación del suelo, distinguiendo nítidamente el suelo urbanizable del urbano. Dentro de éste se distinguía al sujeto a transformación incluido en unidades de actuación (no consolidado) del resto (consolidado).

La LS98 redujo las diferencias entre el suelo urbanizable y el urbano no consolidado, pero man-tuvo la importancia de la raya.

Un elemento clave del sistema fue que la propiedad del suelo pasaba a tener un régimen estatu-tario, cuyo contenido era fijado por el plan, pero con respeto de las situaciones preexistentes mientras no fueran objeto de reedificación (p.ej., art. 58.2 TRLS76), lo que comportaba otra raya menos apa-

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La exigencia de que la actuación fuera viable se desprende de los arts. 4, 12.3.e-g, 108.2 o 121 TRLS76. Véase la STSJ-1

PV de 10/11/2005 (Roj: STSJ AND 3237/2005).

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rente pero, tal vez, más importante, que era la distinción entre el suelo no consolidado y urbanizable, en los que nos encontrábamos realmente con un régimen estatutario de la propiedad y, por otra par-te, el suelo consolidado, en el que el régimen estatutario estaba pospuesto al momento en que se apli-cara el planeamiento . 2

1.2 La Ley 8/2007 de Suelo

La Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo (LS07 y Texto Refundido aprobado por RDL 2/2008, TRLS08), que abordó importantes cambios en el modelo, no corrigió los aspectos expuestos en el epí-grafe anterior agravando, por otra parte, la dificultad para intervenir en la ciudad existente.

Con la LS07 desapareció de la legislación urbanística el principio inmanente de que las actua-ciones fueran viables (lo que parece consecuencia natural de la publificación de la acción urbanizado-ra, art. 6.a TRLS08), sustituyendo el estudio de viabilidad económico-financiera (arts. 12.3.e TRLS76 y 42 RPU) por el informe de sostenibilidad económica (art. 15 TRLS08) y, también como consecuen-cia lógica, reconociendo a los propietarios de suelo la facultad de apartarse de la ejecución del plan cuando no les interesase (art. 8.1.c TRLS08), de forma que aquellas actuaciones que no fueran viables acabarían siendo de ejecución pública, debiendo expropiar la administración según el valor a origen y no por el valor resultante del proyecto (arts. 23 y 24.3 TRLS).

En cuanto a la asociación entre beneficios e incremento de edificabilidad, establece un tímido avance al referirse, para las aD, a «mayor edificabilidad, densidad o… nuevos usos» (art. 14.1.b y DT2 TRL-S08) y al abrir la posibilidad de relacionar la cesión gratuita de edificabilidad con el beneficio neto («rendimiento neto de la actuación» según la exposición de motivos, art. 16.1.b.4º y DF1.4.b TRLS08).

Por último, se sustituyó la clasificación por la modalidad de actuación (arts. 14 y 16 TRLS08), equiparando el régimen del suelo sujeto a aRRU con el de la aNU (similares a los suelos urbano no consolidado y urbanizable, respectivamente).

Respecto a la intervención en la ciudad existente, mantuvo el régimen privilegiado del suelo consolidado mediante la innominada actuación de no transformación (ahora aE) y, a consecuencia del nuevo sistema de valoraciones, generó el efecto perverso de encarecer injustamente las actuaciones en la ciudad existente, puesto que debía ponerse a disposición de los desalojados vivienda a precio limitado (DA11.1 TRLS08) y, a la vez, se les indemnizaba a valor de mercado (art. 24.2 TRLS08), normalmente superior, lo que ahora trata de paliar el art. 14.1.a L3R.

1.3 Caso de estudio 1: Barrio afectado por aluminosis

Se trata de un barrio de 1.250 viviendas obreras (un 70% de promoción unitaria y 52 m2u/Vvda) construido en la década de 1950. A mediados de los 90 se descubrió que 750 de estas viviendas (75 portales) habían sido construidas con cemento aluminoso y constatándose grave peligro de colap-so estructural. Esta situación es un buen ejemplo de lo que ocurrirá en todos los barrios obreros de

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Véase el post Propiedad inmobiliaria: ¿Derechos adquiridos o régimen estatutario? en orbenismo.es2

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hace 60-70 años, la única diferencia es que el barrio del ejemplo, fue construido de forma unitaria y la necesidad de intervención se evidenció de forma fulminante; lo normal es que el problema se cocine más lentamente produciendo fenómenos de renovación gradual de la población.

¿Cómo actuar? Cabía la orden de ejecución combinada con ayudas a la rehabilitación. Una ma-yoría de los vecinos (en torno al 60%), oportunamente asesorados por avispado promotor inmobilia-rio, apostaba por tirar el barrio y construir uno nuevo, lo que permitía acceder a viviendas mayores; esta pretensión chocaba con la oposición radical de un 20%, generalmente primeros ocupantes ya pensionistas, partidarios de la posposición de la intervención; el restante 20% podemos ubicarlo en la posición de negación absoluta del problema.

Tras un largo periodo de conflicto vecinal e institucional, se fraguó con amplia participación vecinal la solución, que responde al modelo expansionista del ADN del modelo de 1956: Hubo vi-vienda nueva para todos, 5 m2u mayor y gratis, los incrementos adicionales de vivienda a precio razo-nable, todo ello con cargo a la edificabilidad (que en el ámbito de la actuación pasó de 1,45 m2t/m2 a, pese a ser objeto de concurso, a 3,90 m2t/m2, a los que hay que sumar usos bajo rasante y equipa-mientos; la edificabilidad del conjunto del barrio pasó de 1,73 a 3,31 m2t/m2).

El colectivo vecinal tenía suficiente número de votantes como para tener la seguridad de que, en ningún caso, iban a perder; o ganaban o ganaban; incluso en la hipótesis de que los edificios se arrui-naran, sabían que obtendrían un realojo ventajoso. Sólo era cuestión de tiempo y de que los respon-sables políticos, con el particular estilo de liderazgo que es característico de los últimos tiempos, em-pezaran a ponerse nerviosos, teniendo en cuenta que la solución era tan gratis a corto plazo como cambiar una cifra en el boletín oficial.

Fig. 1: 1998 y 2006, antes y después: la zona de la intervención pasa a de una edificabilidad de 1,45 a 3,9 m2t/m2s

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1.4 La regeneración urbana con el modelo urbanístico tradicional. Caso de Estudio 2

Este barrio responde a un modelo de colonización típico, con una implantación de usos indus-triales y residenciales paulatina, con un fuerte crecimiento industrial y residencial en los años 60. La situación en 1995 es la de coexistencia de usos residenciales normales con industria obsoleta y muy contaminante y algunas bolsas de vivienda antigua y deteriorada que estaba fuera de mercado, ocupa-da por la población típica que en aquellos años tomaba estos núcleos de infravivienda. La tasa de po-blación de estas características provocó problemas de convivencia que cristalizaron reacciones típica-mente xenófobas.

La intervención de regeneración consistió en la delimitación de unidades de ejecución que in-cluyeron cerca de la mitad del barrio, cuya finalidad fundamental no era tanto lo que se proyectaba para ellas sino, sobre todo, la supresión de preexistencias para así mejorar las condiciones de la parte del barrio no incluida en dichas unidades; por ello, se aseguraron las intervenciones procurando su viabilidad económica, la edificabilidad media de las cuatro intervenciones pasó de 0,31 a 1,32 m2t/m2.

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Evidentemente, la actuación reportó un interesante beneficio a los residentes afectados por los derribos y a los propietarios de suelo, pero ahora interesa destacar la generación de ingresos para la administración actuante (tanto por cesión gratuita de edificabilidad y parcelas de origen de titularidad pública como por ICIO) que fueron invertidos en la reurbanización del resto del barrio. Fig. 2: 1954, 1975, 1995 y 2012.

El supuesto, al que volveremos más adelante, es representativo de cómo se han regenerado las ciudades españolas en el último periodo, con ingresos extraordinarios de la burbuja inmobiliaria.

Ahora que no estamos en burbuja y tenemos las mismas necesidades de intervención en reur-banización de la ciudad, nos preguntamos CÓMO financiarla, DE DÓNDE sacar los fondos, como conseguir de nuevo que sea GRATIS. Sin embargo, el error está en las preguntas, la pregunta correcta es QUIÉN paga la reurbanización, descubrimiento que tenemos que agradecer al espíritu práctico an-glosajón del arquitecto Chris Brown, experto en regeneración urbana (www.rma.us.com).

2 La definición legal de la a3R

Antes de entrar en el análisis del marco jurídico de las actuaciones de Regeneración y Renova-ción Urbanas (a3R) resulta pertinente detenerse en aquellos conceptos urbanísticos que la L3R re-formula.

2.1 Revisiones conceptuales

La comprensión de las nuevas regulaciones tiene la dificultad de que es frecuente que aborde-mos su estudio atribuyendo a nuestro bagaje cultural, conformado a la luz de la regulación preceden-te, la cualidad de derecho natural cuando, normalmente, obedece a una opción legal particular que intentó responder a las circunstancias de un momento concreto.

La L3R utiliza algunos términos que han sido clave en el urbanismo tradicional dándoles un alcance nuevo; así mismo, abandona algunos principios del urbanismo tradicional que habitualmente se conciben como esenciales al urbanismo mismo y no como propios de un modelo urbanístico con-creto.

a) Viabilidad económica

La L3R altera el concepto de viabilidad económica tradicional. Así, la a3R es viable (art. 11.c L3R) cuando la aportación neta de los propietarios de suelo no exceda del límite del Deber de Con-servación, es decir, el coste de reposición a nuevo de la edificación existente actualizada, VRBa (para una vivienda modal de barrio obrero de 1960 y 60 metros construidos, unos 31 500 €/Vvda, epígrafe 2.2.e) . 3

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Véanse los tres post dedicados al Deber de Conservación en orbenismo.es3

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En el modelo de 1956 ‘viabilidad económica’ equivalía a cuenta de resultados positiva. Con la L3R han pasado a admitirse resultados negativos, siempre que estos no superen determinada cantidad que, además, es económicamente significativa, como se ve en ejemplo del párrafo anterior.

b) Beneficio

La L3R supera el constreñimiento del concepto de ‘el beneficio’ a los ingresos por la edificabili-dad (Valor de Repercusión del Suelo, VRS) considerando también los demás ingresos de la actuación, corrigiendo el error conceptual apuntado en el epígrafe 1.1.b. Así, el art. 10.2.a L3R aclara que el con-cepto de ‘beneficios’, incluye «las ayudas públicas y todos los que permitan generar algún tipo de ingreso vincu-lado a la operación».

Por otra parte, en la nueva regulación puede distinguirse claramente entre los ingresos y los be-neficios. Ingresos son los generados por la actuación, tanto el VRS de los usos lucrativos nuevos como otros ingresos, que están afectos a cubrir los costes de la actuación. Los beneficios son los incrementos de valor que reporta la actuación, que se deben tener en cuenta para ponderar las aportaciones de los afectados.

c) La clasificación y otras ‘rayas’

La normativa de suelo y urbanismo producida desde la LS56 ha configurado el régimen de de-rechos y obligaciones de la propiedad del suelo a partir de la clasificación o, más recientemente, de las modalidades de actuación (art. 14 TRLS08). Como resumen de este largo periodo de casi 60 años, se puede señalar que el suelo urbano en que no se prevean intervenciones de reordenación (consolida-do) tiene un régimen de derechos y obligaciones privilegiado y radicalmente diferente del suelo sujeto a transformación (urbanizable y urbano no consolidado).

La L3R viene a superar esta distinción, de modo que todos los suelos afectados por una a3R tienen un mismo régimen con independencia de que la parcela concreta esté sujeta a renovación ur-bana, a una simple rehabilitación de la urbanización, a rehabilitación edificatoria o, incluso, al simple hecho de estar allí; de ahí que la denominación de la actuación sea omnicomprensiva: actuación de regeneración y renovación urbanas.

d) Reparto equitativo de beneficios y cargas

El urbanismo español tradicional ha utilizado, como técnicas equidistributivas, el reparto de edificabilidad entre ámbitos de ordenación (el aprovechamiento medio y tipo), la regulación de la di-visión en polígonos (arts. 36-ss RGU) y, sobre todo, la reparcelación . 4

El TRLS, tras su modificación por la L3R, contiene dos descripciones de la equidistribución; en primer lugar, la reproducción de la expresión clásica («régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en proporción a su aportación», art. 8.3.c TRLS, o «régimen de jus-

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Aunque no deben olvidarse las técnicas que han procurado paliar la lotería del planeamiento en la ciudad consolidada: 4

Transferencias de Aprovechamiento Urbanístico (TAU), las actuaciones asistemáticas (LS90) o las actuaciones de dota-ción (DT2 TRLS08)

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ta distribución de beneficios y cargas», art. 8.5.c TRLS) y, por otra parte, la novedosa «distribución, entre todos los afectados, de los costes derivados de la ejecución y de los beneficios imputables a la misma» (art. 8.5.c TRLS, fórmula repetida en el art. 10.2.a L3R).

La coincidencia de estos dos conceptos en un mismo apartado, el C del art. 8.5 TRLS referido al suelo urbanizado, y la utilización del nexo aclaratorio «cuando proceda» obliga a interpretar que es-tamos ante un nueva equidistribución que puede tener poco que ver con la técnica reparcelatoria que conocemos.

Para vislumbrar la radical diferencia entre estas dos modalidades de equidistribución, basta con considerar que la tradicional es una actuación de reparto del beneficio neto, por lo que no resulta crítico que las reglas de reparto sean justas (de ahí la persistencia de criterios aleatorios como la defi-nición de la cuota de participación en base a la superficie, obviando circunstancias más equitativas, como el valor, que han llegado a tener vida legal, art. 99.4 TRLS76, y escasa aplicación).

2.2 Elementos clave

La regulación de la a3R contenida en la L3R es muy tenue, no sabemos si por respeto a las limi-taciones de la competencia estatal o porque el legislador ha visto la imposibilidad de preestablecer 5

desde la ley criterios más precisos, dando lugar a un amplio margen de discrecionalidad.

a) Ámbito de la actuación

En el urbanismo tradicional el ámbito viene determinado por la clasificación y por el tipo de intervención de forma que el suelo que no fuera objeto de reordenación gozaba del status privilegiado de ‘consolidado’. Por ello, la delimitación de los ámbitos de intervención venía determinada por el tipo de intervención (aRRU, aD…).

En cambio, el ámbito de las actuaciones 3R viene determinado por el objeto de la actuación, que es evitar la degradación o procurar la regeneración del tejido urbano, no debiendo confundirse el ámbito amenazado con las operaciones de cirugía urbana que se prevean. Por ello, el ámbito de la operación de regeneración puede comprender zonas en que se prevea la reordenación (Renovación) junto con parcelas en que la intervención sea únicamente de rehabilitación de la edificación y/o la urbanización e, incluso, zonas a las que solamente se extiendan los efectos de estas intervenciones.

El objetivo de evitar la degradación urbana casa mal como un régimen de garantías como el del urbanismo tradicional; el riesgo en este momento es que la ciudad se degrade y la prioridad es no po-ner restricciones al diseño de las operaciones de regeneración.

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Hipótesis que choca con determinaciones tan rotundas como el art. 16.4 TRLS que habilita al planeamiento, puen5 -teando la legislación urbanística, para eximir de nuevas cesiones de suelo, concepto comprensivo tanto de los estánda-res dotacionales como de la cesión gratuita de edificabilidad.

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b) Obligados por la actuación

El modelo urbanístico de la LS56 obligó a los propietarios a ejecutar las actuaciones de urbani-zación (utilizando terminología actual), por el simple hecho de que las prevea el plan, aunque con la garantía de viabilidad económica (art. 83 TRLS76).

La LS07 reconoció al propietario la facultad de apartarse de las actuaciones de transformación (art. 8.1.c TRLS08).

La L3R impone a todos los propietarios la obligación de participar en la actuación (art. 9.5 TRLS), lo que es totalmente acorde con la finalidad de la figura. La amenaza de la degradación afecta a todos y la resolución del problema también.

Los contornos de la amenaza son grises, no en vano la degradación urbana suele describirse con el símil de la mancha de aceite. Así mismo, los beneficios también se distribuyen desde el epicentro de la intervención de forma gradual por el territorio.

Se comprende fácilmente que para afrontar el fenómeno de la degradación urbana, son total-mente inadecuados conceptos como los de sistema local y general o las dicotomías entre renovación y rehabilitación o integrada y aislada. ¿A quién ha beneficiado la puesta en marcha del Centro Pompi-dou? ¿A quién ha beneficiado la supresión de las preexistencias que comportó esta intervención?

c) La totalidad de los costes

El modelo de la LS56 puso el acento en todo aquello que garantizara la inversión privada en la función urbanizadora (arts. 108 o 121 TRLS76) o, incluso, la simple compra de suelo (los vigentes arts. 24.1.a.2º o arts. 35.a TRLS); en esta línea se protegió al propietario de suelo de las ansias admi-nistrativas de externalizar los costes mediante la artificiosa distinción técnica entre sistemas generales y locales (p.ej., STC 94/2014). Por ello, es habitual que la legislación urbanística tase mediante una lista cerrada los costes de urbanización que el planeamiento puede imputar a los propietarios de suelo (art. 147 LvSU).

La L3R supera esta concepción imponiendo a los propietarios todos los costes que sean opor-tunos para procurar la regeneración, el art. 7.1 L3R se refiere incluso a «medidas sociales, ambientales y económicas». La protección del propietario requería una regulación detallada (arts. 25.1.b.2.c y 53.1.f LvSU) y nos hemos acostumbrado a esta regulación. Es frecuente entender que nada ha cambiado por no encontrar la regulación exhaustiva que sustituya a la anterior, concluyéndose que los preceptos an-teriores siguen vigentes. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que la imposición de los costes de la actuación, de todos los costes, no requiere ningún aspaviento expositivo: «distribución, entre todos los afectados, de los costes derivados de la correspondiente actuación» (art. 10.2.a L3R).

d) Los ingresos

El sistema de la LS56 atribuyó a los propietarios la edificabilidad, con la condición de afrontar las cargas de urbanización, siempre limitadas por la exigencia de que se tratara de sistemas locales y la garantía de la viabilidad económica de la actuación. Como se ha indicado, la estimación de que en las

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actuaciones de regeneración, los ingresos a corto serán inferiores a los costes trastoca absolutamente el tratamiento de los ingresos.

Con la L3R, la edificabilidad lucrativa nueva esta afecta al pago de los costes de la actuación, igual que en el modelo tradicional, pero ahora no hay garantía de que la relación entre ingresos a cor-to y costes sea de números positivos, por lo que la ley permite que la edificabilidad esté afecta ínte-gramente a los costes de la actuación.

e) Limitación de aportaciones

La L3R establece, mediante la técnica de limitar las aportaciones de los propietarios, el diferen-cial máximo que puede darse entre los costes de la actuación y los ingresos, tanto por los usos lucrati-vos previstos como por otros conceptos.

Este diferencial negativo ha de cubrirse con aportaciones de los propietarios y estas aportacio-nes tienen un límite, que es el 50% del Valor de Reposición Bruto Actualizado (VRBa) de la edifica-ción existente (arts. 11.c y 9.1 L3R).

VRBa es el coste de construcción a nuevo de un edificio de la misma superficie útil que cumpla la normativa actualmente vigente; para un edificio de vivienda obrera de 60 m2t de mediados del siglo XX, sería el resultado de aplicar a la superficie construida necesaria para cumplir la normativa vigente sobre accesibilidad, protección contra incendios o aislamiento (p.ej., 60 x 1,15) el coste de construc-ción de una edificación adaptada al Código Técnico (CTE), lo que supone 60 x 1,15 x 900= 63.000 €, siendo el importe máximo del Deber de Conservación del 50% de VRBa, es decir, 31.500 €/Vvda.

Este límite es conjunto para las obras de rehabilitación del propio edificio, es decir, que si ade-más de intervenciones en el espacio público se previeran, como será lo habitual, intervenciones en la edificación, el límite del 50% del VRBa es conjunto para ambas intervenciones.

f) Justa distribución de los costes

La L3R establece la obligación de participación, la afección de los usos lucrativos nuevos a la financiación de los costes de la actuación y la obligación de aportaciones de los propietarios para cu-brir el déficit neto de la actuación con el tope del límite del Deber de Conservación. Como determi-nación de cierre del sistema, se establece que la el reparto de los costes ha de ser equitativo (art. 10.2 L3R).

2.3 Otras novedades

El derecho de realojo

La L3R afina la regulación del realojo, aunque con efectos tan solo para las actuaciones 3R. En actuaciones expropiatorias, reconoce al afectado el derecho a elegir entre el realojo o el justiprecio,

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pero no las dos cosas a la vez (art. 14.1.a L3R); esta determinación tan justa y razonable no se aplica 6

en otras fórmulas de gestión (apartados 1.b y 6 del art. 16 TRLS). El derecho de retorno de los arren-datarios es por el tiempo que reste de su contrato (art. 14.2 L3R). Por último, la ubicación del realojo está regulada: «en el mismo ámbito de actuación, o, si no es posible, lo más próximo al mismo» (art. 15 L3R).

La posibilidad de exención de nuevas dotaciones

El art. 16.4 TRLS permite eximir de cesiones adicionales de suelo (dotaciones públicas y el co-rrespondiente a la cesión gratuita de edificabilidad) en dos supuestos:

• Actuaciones sobre zonas con un alto grado de degradación e inexistencia material de suelos dis7 -ponibles en su entorno inmediato en las que, según la memoria, se justifique que no cabe ningu-na otra solución técnica o económica.

• A las cesiones de suelo que se correspondan con los aumentos de densidad o edificabilidad preci-sos para sustituir la infravivienda mediante realojos.

Esta potestad se atribuye directamente a los instrumentos de planeamiento . 8

Esta innovación permite poner remedio a los efectos de las normas sobre estándares, en general bastante desaprensivas y que en muchos casos no tienen otro efecto que impedir la regeneración, con-tribuyendo a la degradación y causando un enorme sufrimiento a los habitantes de los barrios afecta-dos y puede chocar frontalmente con el art. 27 LvSU y con el art. 6 del Decreto 123/2012 de Están-dares Urbanísticos (DEU), cuya revisión es urgente. En el caso del art. 27 LvSU porque, al igual que el art. 16.1.b TRLS, confunde plusvalía con edificabilidad y en la ciudad la supresión de preexistencias provoca que, a pesar de los incrementos de edificabilidad, las plusvalías puedan ser muy reducidas o inexistentes; el DEU porque, apoyándose en la artificiosa distinción entre sistemas generales y locales, genera obligaciones dotacionales carentes de toda sensatez.

2.4 La a3R y las modalidades de actuación del TRLS

La a3R coexiste con las aRRU reguladas en el art. 14.1.a.2 TRLS; la incompatibilidad entre los regímenes jurídicos de ambas es total, surgiendo la duda de qué régimen jurídico es de aplicación a aquel ámbito o porciones del mismo en que se haya delimitado una a3R y que reúna los requisitos de las aRRU. Lo mismo ocurre con las aD o con las aE.

Estos conflictos normativos se han de resolver a favor de la normativa especial (L3R), siempre de aplicación preferente sobre la general (TRLS); p.ej., cuando se delimite una a3R Integrada que

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En la CAPV, aquel propietario residente que opte por no participar en la reparcelación en suelo urbanizado, tiene de6 -recho a que su propiedad se valore según mercado (art. 24.2 TRLS, p.ej. 210.000 €) y a que se ponga a su disposición una vivienda en propiedad (DA2 LvSU, normalmente de VPO y nueva por un precio sobre 110.000 €).

Degradar: Reducir o desgastar las cualidades inherentes a alguien o algo (DRAE). 7

No debe olvidarse que aunque el art. 16.4 TRLS faculte directamente al planeamiento, el precepto se encuentra en el 8

Titulo II, relativo a «bases del régimen del suelo», por lo que no sería de aplicación directa según la doctrina recogida en la STC 66/2011.

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contemple programas de reinserción laboral, estos serán costes de la actuación aunque no figuren en las relaciones tasadas de los arts. 16 TRLS y 147 LvSU.

2.5 Caso de estudio 2: Cómo se podría hacer con la L3R

La L3R implica una concepción nueva de la intervención en la ciudad y, en consecuencia, de haberse dispuesto de ésta, se habría diseñado para el barrio del epígrafe 1.4 una intervención muy diferente de la diseñada y ejecutada en el caso real, que es tributaria del modelo de la LS56.

Sin embargo, en este apartado vamos a mantener la photo finish para centrarnos en el análisis de cómo se hubiera gestionado el proyecto de haber contado con la L3R al objeto de examinar los nue-vos criterios.

El ámbito definido tiene una superficie de 18,7 ha.

En origen, un 44% tiene uso global de actividad económica y el resto residencial; la edificación de ambas zonas era de 0,38 y 1,04 m2t/m2, respectivamente.

Las cuatro unidades de actuación definidas afectaron al 48% del ámbito. La zona global de acti-vidad económica resultante se ha reducido a menos de la mitad, 20% del total, suponiendo la edifica-ción resultante de 0,43 m2t/m2; la edificación de la zona residencial ha pasado a ser de 1,44 m2t/m2.

En primer lugar, cuantificamos los costes de la intervención prevista: indemnizaciones por des-alojos, derribos y urbanización de las cuatro actuaciones de urbanización realizadas y la reurbaniza-ción del resto del barrio, lo que hace un total de 14,3 M€. Los justiprecios por la edificación a demo-ler ascienden a 35,8 M€ (se considera la hipótesis más desfavorable, art. 24.2.a TRLS, considerando que todos los afectados renunciarían al realojo, art. 14.1.a L3R).

Contrastado este coste con el VRS de los usos lucrativos de nueva implantación, resulta un su-perávit muy significativo, 61,8 – 50,2= 11,6 M€. Es posible que este beneficio no concite el interés de los promotores inmobiliarios tradicionales, pues no les permitiría ofertar cifras astronómicas por el suelo vacante, con lo que la adquisición sería más laboriosa que en el pasado, ni trabajar con los már-genes de beneficio a que estuvieron acostumbrados. Es decir, que si destináramos las plusvalías de la nueva edificabilidad a cubrir los costes de la actuación, la iniciativa privada no tendría el mismo inte-rés en la regeneración porque tendría que conformarse con beneficios empresariales normales.

Respecto a los propietarios de suelo edificado afectados por la renovación, tampoco tendrían un tratamiento tan ventajoso como en el pasado: la permuta de viejo por nuevo sin coste. Los propieta-rios de edificios a rehabilitar, tienen que invertir en su vivienda y los propietarios de edificios a demo-ler que, normalmente, son los que menos la han cuidado, no deberían tener premio.

Este ejemplo, permite concluir que las nuevas reglas posibilitan financiar las actuaciones en base a la eliminación de beneficios injustos, absurdos y deseducadores, por lo que el desarrollo de ac-tuaciones como estas requerirá que los promotores de estas actuaciones (colectivos vecinales y la ad-

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ministración) tengan que aplicar esfuerzos superiores a los de entornos pasados, en que la actividad de la administración consistió en incentivos económicos desorbitados.

La L3R permite recabar la aportación de los propietarios hasta el límite del Deber de Conserva-ción, 76,8 M€. No parece razonable en estas circunstancias llegar a tales cifras, pero parece obligado que parte de los costes de rehabilitación de la urbanización se distribuyan entre los propietarios bene-ficiados con la misma y que se asegure el éxito de la regeneración programando operaciones de reha-bilitación edificatoria.

En este caso y gracias a los incrementos de edificabilidad contemplados, el diferencial entre cos-tes e ingresos máximos (considerando como ingreso la aportación máxima por el Deber de Conserva-ción) es positivo y cuantioso, lo que permitiría graduar las aportaciones de los propietarios, tanto de suelo vacante como edificado, para procurar cierta proporcionalidad entre las aportaciones y los bene-ficios que les reporta la actuación.

2.6 Caso de estudio 3: Un barrio, 6 intervenciones

Analizado el modelo de intervención anterior y señaladas las características de la a3R, nos toca adentrarnos en vislumbrar la aplicación práctica en un ámbito concreto, que nos ha servido de expe-rimentación con un modelo de intervención que en ningún caso hemos de visualizar como cerrado,

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sino lo suficientemente flexible para poder acomodar las innumerables casuísticas que surgen en la heterogeneidad de la ciudad existente.

El ámbito de estudio es una simulación inspirada en un caso real. Se trata de un tejido urbano consolidado de uso predominante residencial, de 1.500 viviendas, construido en los años 60-70 cuyo estado de conservación es medio-bajo, con un nivel eficiencia energética muy baja, problemas de acce-sibilidad en los edificios y en algunos casos con escasez de programa de vivienda.

Paralelamente a los primeros indicios de degradación física, se aúnan la problemática social del envejecimiento y dependencia progresiva y el bajo poder adquisitivo medio, que invita a calificar el ámbito como muy vulnerable.

Desde la perspectiva del espacio urbano, pese al esfuerzo realizado y aun considerado las dota-ciones existentes en la actualidad, la calidad de los espacios es mejorable y es necesario afrontar un proceso de reurbanización y recualificación urbana.

Bajo este marco general se han planteado 6 casos distintos de intervención con la finalidad de visualizar las condiciones económico-jurídicas para la intervención en suelos urbanizados, analizar la incorporación y modulación de las obligaciones legales de la propiedad y estudiar las distintas condi-ciones que modulan la viabilidad de la actuación 3R. Los casos de estudio son:

• Caso 1: a3R, Reurbanización y Rehabilitación, sin incremento de edificabilidad y sin nueva orde-nación.

• Caso 2: a3R, Reurbanización y Rehabilitación, con incrementos de edificabilidad en algunos edi-ficios existentes (reajuste de alineaciones y volúmenes).

• Caso 3: a3R, Reurbanización y Rehabilitación, sin incremento de edificabilidad, con un solar edi-ficable vacante, sin nueva ordenación.

• Caso 4: a3R, Reurbanización y Rehabilitación, con incrementos de edificabilidad, con un solar edificable vacante, sin nueva ordenación.

• Caso 5: a3R, Reurbanización y Rehabilitación, con incrementos de edificabilidad y generación de una nueva dotación pública (parque de barrio).

• Caso 6: a3R, una actuación clásica de reordenación en parte del ámbito 3R, actuación integrada del art. 138 LvSU, (asimilada a los mecanismos de intervención en suelo urbanizable o no conso-lidado).

Para complementar la exposición de los casos es preciso señalar que se han considerado las si-guientes condiciones de contorno:

• La reurbanización alcanza a la totalidad del ámbito, así como todas las redes e infraestructuras.

• A los efectos de considerar la actuación como una actuación de carácter integrado (art. 7.2 L3R) se han valorado las ayudas de programas sociales y económicos.

• Intencionadamente se ha prescindido de cualquier aportación pública derivadas de programas reurbanización, si bien si se han considerado aportaciones de las compañías de suministros o energéticas.

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A modo de resumen de las conclusiones, queremos destacar que, a diferencia del urbanismo de piqueta, la regeneración requiere un profundo conocimiento del tejido sobre el que se pretende inter-venir. Requiere conocer las condiciones de la edificación y sus márgenes de mejora, analizar las carac-terísticas del espacio público y la realidad económica y social de sus habitantes, lo cual supone tras-cender el concepto clásico del urbanismo de equidistribución de beneficios (edificabilidad) y cargas (urbanización, cesión e indemnizaciones), para prestar más atención a la complejidad sobre la que se interviene y a su sostenibilidad.

El cambio de perspectiva más significativo es que ahora se puede intervenir dónde con el urba-nismo de 1956 resultaba muy complicado, salvo las líneas de subvenciones. Así, mediante la supera-ción del concepto de consolidación del suelo urbano, la integración de urbanización, edificación y rehabilitación en único proceso, la posibilidad de incorporar las aportaciones obligatorias del Deber de Conservación a la actuación y la de articular en el planeamiento mecanismos más flexibles para atender las necesidades especificas de los ámbitos de intervención, es posible llevar las mismas a buen puerto.

Finalmente, desde el punto de vista de gestión, la a3R precisa definir nuevos mecanismos de reparto y participación, puesto que el vetusto criterio de cuota por superficie resulta inequitativo e inviable, en la medida que con carácter general las edificaciones no desaparecen, sino que se rehabili-tan y es preciso establecer un nuevo criterio de reparto de los costes de reurbanización.

3 Consideraciones Finales

La regeneración urbana obliga a reenfocar la actividad urbanística. Opinamos que a partir de las nuevas herramientas se diseñarán intervenciones diferentes de las previstas en el pasado y que pone sobre la mesa problemas nuevos, algunos de los cuales apuntamos a continuación.

a) Nuevo estilo de acción urbanística

La actuación urbanística se ha caracterizado por un modelo autoritario según el que el ayunta-miento (de base democrática en los últimos años) decidía lo que debía hacerse y los afectados busca-ban los resquicios para obtener el máximo beneficio económico particular, tanto si eran promotores inmobiliarios, propietarios de suelo vacante o usuarios finales.

En un modelo en que las actuaciones comportarán desembolsos significativos para los afecta-dos, resulta impensable la imposición de la regeneración. Sin embargo, no debe despreciarse la utili-dad de la L3R. Cuando una mayoría suficiente de un barrio apueste por la regeneración, la L3R per-mitirá hacer valer la voluntad de la mayoría frente a las minorías reticentes, que con la normativa de carácter anterior, y todavía vigente para actuaciones que no sean 3R, pueden imponer su voluntad a la mayoría.

La tarea prioritaria de los urbanistas va a ser ayudar a que los vecinos se hagan cargo de su futu-ro y la de la administración aplicar ‘la legalidad vigente’ cuando cuente con el respaldo suficiente.

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Por ello, la participación ciudadana, concebida como decisión participada sobre el gasto del di-nero público, ha de ser redefinida como auténtico proceso Bottom-up más en clave de autogestión, porque los ciudadanos han de ser no participes sino protagonistas de lo que les afecta y financian, la transformación social del hábitat urbano.

b) Propiedad privada y espacio público

También debe propiciarse un cambio de cultura por parte de los ciudadanos. Los espacios pú-blicos no son del padre-ayuntamiento sino colectivos y la ciudad forma un todo en la que los elemen-tos privativos de los inmuebles son todo menos independientes. Si el vecino no aísla su vivienda, si la comunidad vecina no cumple la normativa sobre accesibilidad o si el edificio de enfrente se abando-na, nuestro elemento privativo se resiente y nuestra calidad de vida futura peligra. Es urgente superar el mito de la “republica independiente de mi casa”.

d) Pacto fiscal y calidades de urbanización

La pregunta sobre quién paga la reurbanización abre necesariamente el debate sobre su nivel de calidad, los periodos de amortización de las infraestructuras y los costes de mantenimiento de las do-taciones. Por ello es preciso clarificar qué cubren los impuestos que pagamos y, cuando se asuman di-rectamente los gastos cubiertos, la participación en los tributos. Esta participación en los tributos debe limitarse para no fomentar un aumento de la estratificación social por vía de la calidad urbana, pero de igual manera el mínimo de calidad de la urbanización y los servicios ha de ser revisado en base a un nuevo pacto fiscal por la ciudad.

e) Insolvencias

Es frecuente ver en las insolvencias la razón para posponer la rehabilitación y la reurbanización hasta que pueda financiarse mayoritariamente con dinero público. Tanto la rehabilitación de un edi-ficio como la inversión de mejora en la urbanización suponen un incremento patrimonial que mu-chas veces es lucrado por herederos que podrían haber contribuido a los costes. Por otra parte, la polí-tica de subvenciones dispara la picaresca.

Pensamos que es imprescindible facilitar financiación para las personas que lo necesiten con un tipo de interés que desincentive la picaresca y con obligación de devolución en el momento en que se produzca la transmisión del inmueble.

Esta aportación de financiación debería considerarse como un coste más de la actuación . 9

f) Equidistribución

Cuando los costes de la actuación sean inferiores a los ingresos máximos (incluida la aportación neta de los propietarios) deberá distribuirse la minoración de la aportación (tanto de edificabilidad por parte del suelo vacante como de la aportación económica correspondiente al Deber de Conserva-ción) proporcionalmente a los beneficios previstos a consecuencia de la actuación; p.ej., un edificio

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Véase el post Cambio de paradigma (7): Insolvencias en orbenismo.es 9

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que pase de ser trasera a estar en primera línea a parque, tendrá unos beneficios superiores a la media, o la mejora por la actuación de un edificio recién rehabilitado será inferior a la de otro que no esté rehabilitado.

Cuando dicho diferencial no exista o sea insignificante, como en alguno de los escenarios del Caso de Estudio 3, no podrá establecerse esta proporcionalidad, sacrificándose necesariamente la equidad.

La falta de regulación detallada de la equidistribución de la a3R, obliga a definir caso por caso los criterios de determinación de los beneficios. De entre las hipótesis trabajadas, nos decantamos por la regla ‘antes-después’ (Stanley McMichael), ya conocido en el ámbito de las valoraciones urbanísti-cas. De tal manera que la aportación se module en función de los incrementos de valor generados por la a3R, siendo conforme con el principio equidistributivo del urbanismo de vincular la asunción de cargas con la obtención del beneficio. No obstante consideramos conveniente que los principios de la equidistribución se establezcan reglamentariamente con carácter previo y general porque el salto des-de un sistema de lotería (consolidado) o casi (no consolidado en base a superficie) con tanta picaresca hasta un sistema equitativo requiere de un mínimo de estabilidad y consenso difícilmente compatible con la discrecionalidad total.

Epílogo

Creemos que la disrupción de la L3R ha puesto muy alto el listón a los urbanistas, que no es momento de seguir esperando a que vuelva la burbuja inmobiliaria para recuperar el urbanismo en que todos ganan (win-win), que el reto ahora es diseñar para los barrios intervenciones sostenibles am-biental y económicamente y hacerlo de la mano de los afectados. ¿Estaremos a la altura de las circuns-tancias?

Referencias

Ciudad y Territorio, Estudios Territoriales, nº 179 (número monográfico)

McMichael, Stanley: Tratado de Tasación (Appraising Manual, 1931, versión castellana, Ed. Labor, Barcelona)

Material gráfico: Análisis y Diagnostico de Áreas Urbanas Vulnerables, Curso CEUERS, Universidad de Deusto). Investigadoras: Estíbaliz Gorostiaga, Eider Layna, Cristina Llamas, y Irune Sacristán. Pro-yecto USEAct, Barakaldo.

Improvistos arquitectos, Orba, Valencia: Primer premio ONU-Habitat

Siglas

a3R Actuación de Regeneración y Renovación Urbanas, regulada en la L3R

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aD Actuación de Dotación, regulada en los arts. 14 y 16 TRLS aE Actuación Edificatoria, regulada en los arts. 14 y 16 TRLS aNU Actuación de Nueva Urbanización, regulada en los arts. 14 y 16 TRLS aRRU Actuación de Reforma o Renovación de la urbanización (art. 14 TRLS) art/s. artículo/artículos CTE Código Técnico de la Edificación DA Disposición Adicional DEU Decreto 123/2012 de Estándares Urbanísticos DF Disposición Final DRAE Diccionario de la Real Academia, ed. 23. DT Disposición Transitoria Ha Hectárea ICIO Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras. L3R Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas LS07 Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo LS90 Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del

Suelo LS98 Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones M€ millones de euros RGU Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régi -

men del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto

Roj Referencia del Cendoj, Centro de documentación judicial (www.poderjudicial.es). RPU Reglamento de Planeamiento para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del

Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio STC Sentencia del Tribunal Constitucional STSJPV Sentencia del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco TRLS Texto Refundido de la Ley de Suelo vigente TRLS08 Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de

20 de junio, redacción original TRLS76 Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por

Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril. TRLS92 Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por

Real Decreto 1/1992, de 26 de junio. VRBa Valor de Reposición Bruto actualizado (art. 9.1 TRLS) Vvda Vivienda

Glosario

!Aislada: 1. LvSU: Tipo de actuación. Es la actuación edificato-ria en solar o cuasi solar. Cuando se encuentre en suelo ur-bano no consolidado por edificabilidad porque tenga incre-

mentos de edificabilidad ponderada, tiene asociadas la ce-sión gratuita de edificabilidad y la actuación de dotación (para la cesión de dotaciones); la actuación de ejecución de

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dotaciones públicas, también es una actuación no integrada o «aislada» en sentido genérico [LvSU 12.2 56.1.d 136 137 138 139 195]. 2. L3R: Esta Ley se refiere a ella por contraposición a la actuación conjunta y parece coincidir con actuaciones de Rehabilitación Edificatoria que no estén incluidas en ámbitos de actuación conjunta [L3R 10.1.2º].

Categoría: La categoría es un segundo nivel de la Clasifi-cación del suelo. En la Clase de suelo Urbano se distingue entre Consolidado y No consolidado y en la Clase de suelo Urbanizable entre Sectorizado y No sectorizado; dentro del suelo No urbanizable, cabría distinguir la Categoría de Nú-cleo rural, así como las previstas en el art. 6.3 DOT (Especial protección, Mejora ambiental, Forestal, Agroganadera y campiña, Pastos montanos, Sin vocación de uso definido y Protección de aguas superficiales). En el suelo Urbano Con-solidado se pueden distinguir las Subcategorías de Solar y los que aún no lo son (No solar); en el suelo Urbano No consoli-dado se pueden distinguir las subcategorías de No consoli-dado por la urbanización (por carecer de servicios o por ser objeto de reordenación) y el No consolidado por edificabili-dad [LvSU 10 14 28.2 29 53.4.a].

Clasificación: Determinación fundamental en el sistema urbanístico de 1956 y en la LvSU para la definición de dere-chos de los propietarios y para la cuantificación de están-dares. El TRLS ha superado este concepto [LvSU 10 14 25 26 77 80].

Consolidado: Categoría del suelo Urbano. Suelo que no deba ser categorizado como no consolidado. Se puede dis-tinguir entre el que reúne la condición de solar y el que carece de sus requisitos (No solar) [LvSU 11.3 23 26 56 DT1].

Comparación: Método de valoración consistente en fijar el valor de un bien según valor de mercado mediante la homo-geneización de muestras comparables. En urbanismo se aplica para determinar uno de los valores alternativos del suelo urbanizado edificado [TRLS 24.2, RVal 18].

Dotación (actuación): 1) LvSU: Tipo de actuación. Es la ac-tuación destinada al levantamiento de la carga dotacional a que está sujeto el suelo urbano no consolidado por edificabil-idad (LvSU 25.2) «para garantizar el anterior equilibrio entre usos lucrativos y dotacionales» (LvSU EM.VIII.5.º.2.º). 2) TRLS: Modalidad de actuación de transformación urbanística pre-vista por el TRLS en suelos ya urbanizados consistente en el incremento de dotaciones públicas para adecuarlas a la may-or edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenación a una o más parcelas, cuando no haya una actuación de reforma o renovación; el propietario está oblig-

ado a la cesión gratuita de edificabilidad y de espacios dota-cionales de nueva implantación en proporción al incremento de edificabilidad previsto en la modificación de la ordenación [LvSU 11.3.b.2 25.2 137, DEU 2.5º 6, TRLS 14.1.b 16.2]

Edificación: «Acción y efecto de edificar» (DRAE). La LvSU lo define como «superficie construida» y el RVal se limita a de-scribir los distintos tipos de acción de edificar:  nueva con-strucción, ampliación, modificación, reforma, rehabilitación… [LvSU 2.2, RVal 4.3].

Edificado (Valoración): Para el suelo urbanizado y edificado, la LS07 abandonó la valoración separada de suelo y vuelo; el valor de este suelo viene determinado por el superior de los siguientes: a) el valor conjunto de suelo y vuelo según mer-cado, o b) el valor del suelo si no estuviera edificado. Cuando se tome el valor del suelo, no se considerará el edificio [TRLS 22.3.2º 24.2; RVal 4 23 24].

Expropiación: 1) Forma de adquisición de los terrenos desti-nados a uso público que no estén incluidos o adscritos a actuación integrada ni en suelo urbano consolidado; en ella, el precio de la transmisión se establece por órgano indepen-diente. También puede ser promovida por el afectado. Se aplica también en el supuesto de que el propietario incumpla el deber de edificar, para ampliación de los Patrimonios Públicos de Suelo y como sistema de actuación [LvSU 119 123 177 186 190, TRLS 21-26 29-34]. 2)  Sistema de ac-tuación público en el que la administración adquiere la total-idad de los terrenos y se encarga de la ejecución de la urban-ización resarciéndose con el valor de las parcelas edificables lucrativas. Se puede gestionar mediante empresa beneficiaria de la expropiación. Hasta la LS07, era como una reparcelación con monetización de los derechos de todos los propietarios privados; con las reglas de valoración del TRLS, la utilización de este sistema comporta la retención por la colectividad de las plusvalías de la actuación urbanística [LvSU 174-187, TRLS 21-26 29-34]

Integrada (actuación): 1) LvSU: Tipo de actuación, es  la ac-tuación urbanizadora para dar lugar a uno o varios solares; es el modo típico de proceder a la transformación urbanística; requiere PAU, Sistema de Actuación, Reparcelación y Proyecto de Urbanización. La LvSU trata en ocasiones este concepto como si fuera un ámbito espacial (p.ej., el objeto del PAU o los arts. 33.1 y 42.4) que se correspondiera con lo que en el sistema anterior se denominaba polígono o unidad de ac-tuación; parece que lo más correcto es entender la actuación integrada como una tipología de actuación que integra las operaciones urbanísticas normalizadas de programación,

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reparcelación y urbanización; desde la perspectiva espacial, el PAU solo puede comprender suelos sujetos a actuación in-tegrada, define su ámbito con discrecionalidad, con la única limitación derivada de los ámbitos de programación unitaria, y delimita unidades de ejecución, que es el ámbito de reparcelación y ejecución del proyecto de urbanización. 2)  L3R: Las actuaciones de regeneración y renovación ur-banas son integradas cuando articulen medidas sociales, ambientales y económicas enmarcadas en una estrategia administrativa global y unitaria [LvSU 56.1.b 136 138 195, L3R 7.2]

No consolidado: 1) Categoría: Suelo que carezca de las dotaciones, servicios e infraestructuras previstos por el planeamiento, deba ser objeto de reordenación o renovación, incluso cuando ésta se limite al establecimiento de nuevas dotaciones (No consolidado por la urbanización) o al que el planeamiento atribuya un incremento de edificabilidad pon-derada (No consolidado por edificabilidad) [LvSU 11.3.b 22 25]. 2) No consolidado por la urbanización: Subcategoría del suelo urbano no consolidado, la LvSU lo denomina nor-malmente «suelo urbano no consolidado». Es el suelo que requiere de obras de urbanización para adecuarse a la orde-nación urbanística, bien por no haber completado el proceso de urbanización o bien por ser objeto de reordenación o ren-ovación que comporte la renovación, reforma o rehabilitación de la urbanización o, simplemente, para la implantación de nuevas dotaciones [LvSU 11.3.b.1 22.1 25.1]. 3) No consoli-dado por edificabilidad: Subcategoría del suelo urbano no consolidado. Es el suelo que, estando consolidado por la urbanización, tiene un incremento de edificabilidad ponder-ada [LvSU 11.3.b.2 22.2 25.2 56. DEU 2, DvMU DT1].

No solar: Se da esta denominación al suelo urbano consoli-dado en el que sean necesarias la cesión de dotaciones o las obras complementarias de urbanización para adquirir la condición de solar [LvSU 26.1 34].

Nueva Urbanización (actuación): Modalidad de actuación de transformación urbanística; actuación de urbanización que tiene lugar en suelo rural «para crear, junto con las corre-spondientes infraestructuras y dotaciones públicas, una o más parcelas aptas para la edificación o uso independiente y conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigi-dos por la ordenación territorial y urbanística» [TRLS 14.1.a.1 16.2 25 26.2].

Realojo: Derecho de los residentes legales desalojados por una actuación urbanística a la puesta a disposición de una

vivienda acorde a sus necesidades a precio de vivienda pro-tegida [LvSU DA2, DvMU 23, TRLS 16.1.e DA11, L3R 14].

Reforma o Renovación (actuación): Modalidad de actuación de transformación urbanística; actuación de urbanización en suelo urbanizado consistente en «reformar o renovar la ur-banización» «para crear, junto con las correspondientes in-fraestructuras y dotaciones públicas, una o más parcelas aptas para la edificación o uso independiente y conectadas fun-cionalmente con la red de los servicios exigidos por la orde-nación territorial y urbanística»  (TRLS 14.1.a.1) [TRLS 14.1.a.2 16 24.3 26.2].

Regeneración y Renovación Urbanas (actuación): Actuación delimitada en el medio urbano con el objeto de realizar obras que afectan tanto a edificios como a tejidos urbanos, pudien-do llegar a incluir obras de nueva edificación en sustitución de edificios previamente demolidos [L3R 7.1 10].

Regeneración Urbana (actuación): [obsoleto] : Actuación establecida en el RD-L.8-11 análoga a la de renovación y rehabilitación urbana de la LES, que se diferenciaba de ella en que podía contemplar intervenciones de sustitución de la edificación, aunque sin exceder del 50% del ámbito. Era tam-bién actuación de reforma o renovación o, en su caso, de dotación [RD-L.8-11 17-18].

Reposición: 1) Método de reposición:  Método de valo-ración consistente en fijar el valor de un bien según el coste de elaboración de otro bien de similares características, aunque con técnicas y calidades actuales, y depreciándolo en función de la antigüedad y estado de conservación del bien a valorar. En urbanismo se utiliza para valorar las edificaciones que hayan de tasarse de forma separada del suelo. Con el sistema urbanístico de la LS56 la valoración separada de suelo y vuelo era el criterio general de valoración; tras la promulgación de la LS07, la valoración separada y este método sólo se aplica en suelo Rural y de forma excepcional para aquellas edificaciones, construcciones e instalaciones no afectas a la explotación y no susceptibles de producir rentas [TRLS 23,  RVal 18, ECO-805-03 17-ss]. 2) Valor de reposi-ción: Es el resultado obtenido de la aplicación del método de reposición. También se utilizan las expresiones: Valor (RVal 18), Coste de Reposición [LvSU 199] o Valor de Reem-plazamiento Neto, Valor de Reposición Neto, o Coste de Reposición [ECO-805-03 4 18]. 3) Valor de reposición Bru-to: Es el resultado de la aplicación del método de reposición antes de aplicar la depreciación por antigüedad y estado de conservación [RVal  18,  ECO-805-03  17-ss]. 4) Valor de Reposición Bruto Actualizado: Hasta la promulgación de la

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La actuación de Regeneración y Renovación Urbanas Oct-nov. 2014

L3R, el límite económico del deber de conservación venía determinado por un porcentaje del Valor de reposición (arts. 183.2.b TRLS76 o 199 LvSU). La nueva redacción del art. 9.1 TRLS  refiere el porcentaje al concepto que podríamos denominar ‘Valor de Reposición Actualizado Bruto’ por cuan-to no se deprecia por antigüedad y estado de conservación (bruto) y el coste de reposición se refiere no al mismo edificio sino a uno de la misma superficie útil que cumpliera la nor-mativa actualmente exigible para el uso a que esté destina-do.

Residual: 1) Método Residual: Método de valoración de suelo que atribuye a éste la diferencia entre el precio de ven-ta del producto inmobiliario acabado y sus costes de produc-ción, incluidos los beneficios industriales del constructor y del promotor; el resultado se denomina Valor de Repercusión del Suelo. Hay dos modalidades, la estática y la dinámica. 2)  Valor residual: Valor de Repercusión del Suelo [TRLS 24, RVal 22].

Solar: Terreno edificable que cuenta con todos los servicios previstos en el planeamiento [LvSU 12 27.3].

Urbanizado: Suelo integrado en la red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que forma parte y ha sido urbanizado legalmente, tiene insta-ladas las infraestructuras y servicios necesarios o está ocupa-do por la edificación. Es el suelo ya transformado [TRLS 12.3].

Urbanizable: Clasificación de suelo. Es el suelo que, no sien-do Urbano, el plan considera que es adecuado para su trans-formación urbanística. Una parte de este suelo puede tener establecidas las condiciones de desarrollo (Sectorizado), el resto es suelo No sectorizado [LvSU 14].

Urbanización (actuación): Actuación de transformación que comprende tanto la actuación de nueva urbanización (primera urbanización) como la de reforma o renovación de la existente. Similar a la actuación integrada de la LvSU, aunque no son coincidentes [TRLS 14.1.a 16.1].

Urbano: Clasificación de suelo.  Suelo que ya es ciudad al quedar comprendido dentro de la trama urbana por contar con todos los servicios urbanos o estar en zona edificada en sus dos terceras partes. Caben dos categorías: 1) Consolida-do: el urbanizado que sea conforme al planeamiento vigente, y 2) No Consolidado: el que carece de urbanización sufi-ciente, se prevé su reordenación o renovación o tiene incre-mento de edificabilidad [LvSU 11 22-27].

Valor de Repercusión del Suelo: La parte que representa el suelo en el precio del producto inmobiliario final; se ob-tienen por el método residual. En urbanismo siempre se refiere al suelo sin costes de urbanización pendientes, por lo que para obtener el valor del suelo, debe deducirse del valor de repercusión el importe de los gastos de urbanización [LvSU 35.4, TRLS 24.1.b DT3.3, RVal 22].

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