LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA · identificar e avaliar o imóvel é o “Método Comparativo...
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2 Apartamento nº 111 Edifício Samburá Rua Rio de Janeiro nº 66 Pitangueiras, Guarujá/SP Matrícula 24.256 do CRI Guarujá LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009631-97.2019.8.26.0223 e código 4CC759F. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por CARLOS EDUARDO PIMENTEL e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 14/02/2020 às 17:01 , sob o número WGJA20700189815 . fls. 46
Transcript of LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA · identificar e avaliar o imóvel é o “Método Comparativo...
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Apartamento nº 111
Edifício Samburá
Rua Rio de Janeiro nº 66
Pitangueiras, Guarujá/SP
Matrícula 24.256 do CRI Guarujá
LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
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3 Sumário
1 – OBJETIVO ................................................................................................ 5
2- RESUMO EXECUTIVO ................................................................................ 5
3 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL........................................................................... 7
3.1 – Localização ............................................................................................. 7
3.2 – Caracterização ........................................................................................ 8
3.3 – Registro fotográfico da vistoria ............................................................... 9
4 – AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA .............................................................. 13
4.1 – Escolha do método avaliatório ............................................................ 13
4.2 – Composição da amostra de dados comparativos ................................. 13
4.3 – Escolha das variáveis ............................................................................ 16
4.3.1 – Variável dependente ...................................................................... 16
4.3.2 - Variáveis independentes ................................................................. 17
4.4 - Memória de cálculo ............................................................................... 19
5- RESULTADO DA AVALIAÇÃO .................................................................... 23
6- TERMO DE ENCERRAMENTO ................................................................... 24
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OBJETIVO DO LAUDO
RESUMO EXECUTIVO
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1 – OBJETIVO
O objetivo do laudo é proceder à avaliação ao valor de mercado do imóvel Apartamento nº
111 do Edifício Samburá, sito à Rua Rio de Janeiro nº 66, Pitangueiras, Guarujá/SP,
Matrícula 24.256 do C.R.I Guarujá, objeto da penhora nos autos da carta precatória nº
1009631-97.2019.8.26.0223, em tramite pela 2º Vara Cível da Comarca do Guarujá/SP.
2- RESUMO EXECUTIVO
O modelo de regressão linear obtido na avaliação, após o tratamento científico por
inferência estatística dos dados pesquisados, com a verificação da coerência do
comportamento da variação das variáveis em relação ao mercado, bem como suas
elasticidades em torno do ponto de estimação, atingiu o Grau de Fundamentação - Nível I
e o Grau de Precisão - Nível III da Tabela 1 do item “9.2” da NBR 14.653 – Parte 2.
De acordo com as pesquisas de valores imobiliários ajustados para a situação paradigma do
imóvel, através do Método Comparativo Diretos de Dados de Mercado e em conformidade
com os parâmetros e diretrizes fixadas pela NBR 14.653-2, da Associação Brasileira de
Normas Técnicas ABNT e pela Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP –
2.011, o valor de mercado do imóvel Apartamento nº 111 do Edifício Samburá, sito à Rua
Rio de Janeiro nº 66, Pitangueiras, Guarujá/SP, Matrícula 24.256 do C.R.I Guarujá, de corte
transversal para fevereiro de 2020, é de:
Modelo matemático:
Valor total = -168608.4451 +15.24448207 * 123,01² +115775.9861 * 1,935² -0.1487138769 * 120,00²
Parâmetros intervalares:
Valor total
(em números comerciais)
R$ 490.000,00
(Quatrocentos e noventa mil reais) Para fevereiro de 2020
Valor total Vr. Médio Vr. Mínimo Vr. Máximo
490.000,00 493.412,69 482.460,91 504.364,47 P
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DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
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3 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
A vistoria foi realizada na data de 07/02/2020, conforme designado em juízo, respeitando-
se o disposto nos arts. 466 §2 e 474 do Código de Processo Civil. Foi acompanhada pela
Arq. Maria Thereza Pimentel, assistente deste perito.
3.1 – Localização
O imóvel objeto da penhora está localizado na Rua Rio de Janeiro, sob o nº 66, esquina com
a Rua Mario Ribeiro, na quadra completada pela Rua Petrópolis e Av. Mal. Deodoro da
Fonseca. Trata-se de imóvel localizado em Pitangueiras, distante aproximadamente 120,00
metros da praia. A região conta com todos os melhoramentos públicos, luz, água, esgoto,
telefonia e comércios diversos.
A seguir foto aérea e mapa de localização com destaque ao imóvel avaliando na cor
vermelha:
Mapa de localização do imóvel, com destaque em vermelho
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3 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
3.2 – Caracterização
O Edifício Samburá trata-se de um condomínio residencial composto por um total de trinta
(30) unidades autônomas, distribuídas por dois apartamentos por andar. Conta com
garagem no subsolo/térreo, salão de festas e salão de jogos no mezanino. O Edifício dispõe
de elevador social e de serviço, que servem todos os pavimentos, e portaria com controle
de acesso.
O apartamento avaliando nº 111 está situado no 11º andar. Possui área útil total de 123,01
m², área comum de 41,05 m², área total construída de 164,06 m² e fração ideal de terreno
de 3,5163%.
É distribuído pelas seguintes dependências: hall social, sala com varanda com vista lateral
para o mar, cozinha, área de serviço, W.C, Quarto de empregada, dois dormitórios,
banheiro social e uma suíte. Todos os dormitórios possuem armários embutidos.
O imóvel possui direito a 1 vaga de garagem demarcada no subsolo do Edifício Samburá.
Tem como acabamentos construtivos: pintura a látex sob massa corrida nas paredes das
áreas secas, azulejos até o teto nas áreas molhadas e piso cerâmico em todo o imóvel.
O imóvel pode ser classificado como “apartamento padrão médio com elevador”, e
encontra-se em obras para instalação de dutos de ar condicionado.
A seguir, registro fotográfico da data da vistoria:
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3 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
3.3 – Registro fotográfico da vistoria
Foto 1 – Entrada de serviço do imóvel
avaliando
Foto 2 – Vista da área de serviço
Foto 3 – Vista da área de serviço
Foto 4 – Vista do W.C
Foto 5 – Vista do quarto de empregada
Foto 6 – Vista da cozinha
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3 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
Foto 7 – Vista da sala
Foto 8 – Vista da varanda
Foto 9 – Vista do dormitório
Foto 10 – Banheiro social
Foto 11- Vista da suíte
Foto 12- Banheiro da suíte
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3 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
Foto 13 – Vista do hall social e portaria
Foto 14 – Vista do salão de festas/salão de
jogos do mezanino
Foto 15 – Vista da fachada frontal
Foto 16 – Vista da vaga demarcada de
garagem no subsolo vinculada ao apto. 111
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AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
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4 – AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
4.1 – Escolha do método avaliatório
Conceitua-se valor de mercado como a quantia mais provável na qual o bem seria
negociado em uma data de referência, entre duas pessoas interessadas a vender e
comprar, tendo como preço aquele indicado pelo mercado vigente.
O procedimento avaliatório para identificar e avaliar o imóvel é o “Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado”, preconizado preferencialmente no item “8.1.1” da NBR
14.653-2 da ABNT. É o método preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado
de imóveis sempre que houver dados semelhantes ao avaliando, como no presente caso.
Buscou-se a formação de uma amostra de dados de mercado com características tanto
quanto possíveis semelhantes ao imóvel avaliando, pesquisados das mais diversas fontes
(imobiliárias, anúncios em internet, placas no local etc.), totalizando 28 elementos. Em
seguida, foram eleitas variáveis independentes (características físicas, de localização etc.)
que são relevantes para explicar a tendência de formação do valor (variável dependente).
A homogeneização das características da pesquisa e das variáveis eleitas foi realizada
através do procedimento da inferência estatística.
4.2 – Composição da amostra de dados comparativos
No planejamento da pesquisa, foram considerados semelhantes os elementos do mesmo
tipo (apartamentos) e características físicas do bem avaliando, bem como localização na
mesma região geográfica e mesmas condições mercadológicas, compondo uma amostra de
28 elementos de apartamentos a venda na praia de Pitangueiras.
As fontes de informações foram diversificadas sendo estas de anúncios de classificados de
placas de venda no local, consultas às imobiliárias credenciadas, corretores e anúncios em
internet. Todas as fontes foram identificadas e declinadas. Os dados pesquisados referem-
se à oferta no mercado imobiliário. Não foi considerada nenhuma opinião subjetiva dos
informantes dos dados pesquisados.
Os dados de mercado pesquisados são todos contemporâneos à data base desta avaliação
sendo fixada para o mês de fevereiro de 2020.
A seguir tabela com os 28 elementos amostrais utilizados no cálculo do valor de mercado e
a fonte de informação obtida. Eventuais superestimativas que porventura tenham
acompanhado os valores ofertados tiveram o desconto pelo tradicional “fator oferta” =
10% (0,90).
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4 – AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
DADOS PESQUISADOS
Endereço Preço ofertado Valor total (desc.
F. oferta) Fonte de informação
1Av Marechal Deodoro da
Fonseca 1550 470.000,00 423.000,00
Costa Atlantica Imoveis -
(013) 3326-6277 COD.
CA331530
2Av Marechal Deodoro da
Fonseca 1124400.000,00 360.000,00
PLANO CONSULTORIA
IMOBILIARIA EIRELI - ME -
(11) 98128-0550
3Av Marechal Deodoro da
Fonseca 418700.000,00 630.000,00
Anunciante ZAP IMÓVEIS
GRAZIELLA PENHA- (11)
98278-5764
4 Rua Cavalheiro Nami Jafet,
79 350.000,00 315.000,00
Costa Atlantica Imoveis -
(013) 3326-6277
5Passagem Caminho do Mar,
80410.000,00 369.000,00
Anunciante Viva Real -
Paulo Mendia Granado -
(011) 4750-7986
6 Rua Benjamin Constant, 247 520.000,00 468.000,00 Factual imóveis - (013) 3398-
1400 AP1359
7 R. Benjamin Constant, 362 345.000,00 310.500,00 https://www.starlight.com.b
r - COD. AP00007
8 Rua Benjamin Constant 34 480.000,00 432.000,00 Mar & Cia imóveis - REF:
AP3228
9 Rua Petropolis, 175 450.000,00 405.000,00 Mar e Cia Imóveis - (013)
3387-1129 - AP4592
10 Rua Petropolis, 68 650.000,00 585.000,00 Anunciante Viva Real -
Guerra Junqueiro Guchilo -
(013) 99712-1613
11Rua Ver. Roberto Gelsomini
17 andar intermediário sem
mobilia
600.000,00 540.000,00 Petra Imóveis - (013) 3395-
7055 COD. PTA3771
12
Rua Ver. Roberto Gelsomini
17 andar intermediário
apto. com mobilia
650.000,00 585.000,00
Passarinho
empreendimentos
Imobiliários - COD. JCN
GUARUJA
13 Rua São Carlos 61 550.000,00 495.000,00 Factual imóveis - (013) 3398-
1400 AP9422
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4 – AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Endereço Preço ofertado Valor total (desc.
F. oferta) Fonte de informação
14 Rua Antônio de Souza 39 485.000,00 436.500,00 ANUNCIANTE - Pedro
Hörmann - (11) 5052-7975
15 Rua Mario Ribeiro, 565 350.000,00 315.000,00 SELECT IMOVEIS E
INTERMEDIACOES LTDA - (11)
94738-8512
16 Av. Leomil, 730 385.000,00 346.500,00 www.costaatlanticaimoveis.
com.br COD. CA46065
17 Av. Leomil 990 350.000,00 315.000,00 ANUNCIANTE MARCELO
PERRONE SZNIFER - (13)
99110-0550
18 Rua Santos 325 395.000,00 355.500,00 Magê Imóveis - (013) 3323-
6008 - COD. 3259
19 Rua Santos 325 480.000,00 432.000,00 Verano Imóveis - (013) 3395-
9770 - COD. AP3301
20 Rua Santos 144 300.000,00 270.000,00 Raul Torres de Albuquerque
Junior - (013) 99759-3600
21 Rua Santos 417 860.000,00 774.000,00 Petra Imóveis - (013) 3395-
7055 - COD. PTA2782
22 Rua Piracicaba 79 680.000,00 612.000,00 Petra Imóveis - (013) 3395-
7055 - COD. PTA3433
23 Rua México 337 650.000,00 585.000,00 Petra Imóveis - (013) 3395-
7055 - COD. PTA3964
24 Rua Santo Amaro 41/71 450.000,00 405.000,00 J.Reis Imóveis - 13
98129.7479
25Av. Marechal Deodoro da
Fonseca 1870 -apto
161/162
1.250.000,00 1.125.000,00 Informação obtida pela
admnistração local
26Av. Marechal Deodoro da
Fonseca 1870 -apto 71540.000,00 486.000,00
Informação obtida pela
admnistração local
27Rua México 245 - apto. 1º
andar600.000,00 540.000,00
Informação obtida pela
admnistração local - Sr.
Jesiel
28Rua México 245 - apto. 7º
andar500.000,00 450.000,00
Informação obtida pela
admnistração local - Sr.
Jesiel
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4 – AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Todos os elementos da amostra estão localizados na mesma região geográfica que o imóvel
avaliando. A foto aérea a seguir demonstra que a “nuvem” de elementos (pinos amarelos)
está centralizada e homogênea no quesito localização em relação ao imóvel objeto da
avaliação (pino vermelho):
4.3 – Escolha das variáveis
Foram eleitas variáveis que são relevantes para explicar a tendência de formação do valor,
estabelecida supostas relações entre si e com a variável dependente.
4.3.1 – Variável dependente
A forma de expressão dos preços de todos os dados pesquisados foi relacionada ao “Valor
total” do bem ofertado. Portanto, a variável dependente com especificação mais correta
para o presente caso, em função de sua conduta e forma de expressão será o “Valor total”,
ou seja, o preço total de ofertado de cada dado amostral.
Eventuais superestimativas que porventura tenham acompanhado os valores ofertados
tiveram o desconto pelo tradicional “fator oferta” = 10% (0,90).
LOCALIZAÇÃO DO
IMÓVEL
AVALIANDO
Foto aérea de localização dos dados amostrais (pinos amarelos) em relação ao imóvel
avaliando (pino vermelho)
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4 – AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
4.3.2 - Variáveis independentes
A escolha das variáveis deve refletir, em termos relativos, o comportamento do mercado,
numa determinada abrangência espacial e temporal. Desta forma, as variáveis
independentes escolhidas foram:
• Variável independente quantitativa “Área privativa”
Representada pela área útil dos imóveis, medida em m².
O comportamento de mercado quanto a esta variável funciona da seguinte forma: quanto
maior a área, maior o valor do imóvel (influência positiva).
A área útil do imóvel avaliando é de 123,01 m², conforme consta na matrícula 24.256 do
CRI do Guarujá.
• Variável independente proxy “Padrão construtivo”
Representada pelo fator de padrão construtivo de cada elemento, considerando a
classificação da tabela de coeficientes do IBAPE/SP “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS
URBANOS”.
O comportamento de mercado quanto a esta variável funciona da seguinte forma: quanto
maior o fator, melhor a classificação do padrão construtivo do imóvel.
Para o imóvel avaliando foi considerado fator “1,935”, dentro do intervalo de índices
correspondente ao enquadramento como “padrão médio com elevador”.
• Variável independente quantitativa “Distância ao polo valorizante”
Representada pela distância em linha reta do imóvel até a praia, obtida através do
programa “Google Earth”.
O comportamento de mercado quanto a esta variável funciona da seguinte forma: quanto
menor a distância ao polo valorizante (praia), maior o valor do imóvel (influência negativa).
O imóvel avaliando está distante 120,00 metros da praia.
A seguir tabela com as variáveis dos dados amostrais:
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4 – AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
VALORES E PARAMETROS DOS ELEMENTOS PESQUISADOS:
Endereço Area útil Padrão
construtivo
Distancia
ao polo
valorizante
Valor total
1Av Marechal Deodoro da
Fonseca 1550 65,00 2,160 10,00 423.000,00
2Av Marechal Deodoro da
Fonseca 1124 90,00 1,980 10,00 360.000,00
3Av Marechal Deodoro da
Fonseca 418 117,00 2,160 10,00 630.000,00
4Rua Cavalheiro Nami Jafet,
79 75,00 1,926 70,00 315.000,00
5Passagem Caminho do Mar,
80 65,00 2,000 70,00 369.000,00
6 Rua Benjamin Constant, 247 90,00 2,000 190,00 468.000,00
7 R. Benjamin Constant, 362 93,00 1,692 400,00 310.500,00
8 Rua Benjamin Constant 34 94,00 2,000 20,00 432.000,00
9 Rua Petropolis, 175 90,00 1,930 210,00 405.000,00
10 Rua Petropolis, 68 115,00 2,160 90,00 585.000,00
11
Rua Ver. Roberto Gelsomini
17 andar intermediário sem
mobilia
130,00 2,000 200,00 540.000,00
12
Rua Ver. Roberto Gelsomini
17 andar intermediário apto.
com mobilia
130,00 2,050 200,00 585.000,00
13 Rua São Carlos 61 130,00 1,926 320,00 495.000,00
14 Rua Antônio de Souza 39 104,00 1,999 60,00 436.500,00
15 Rua Mario Ribeiro, 565 95,00 1,692 100,00 315.000,00
16 Av. Leomil, 730 90,00 1,926 230,00 346.500,00
17 Av. Leomil 990 90,00 1,926 230,00 315.000,00
18 Rua Santos 325 85,00 1,890 330,00 355.500,00
19 Rua Santos 325 96,00 2,000 330,00 432.000,00
20 Rua Santos 144 90,00 1,692 160,00 270.000,00
21 Rua Santos 417 178,00 2,160 400,00 774.000,00
22 Rua Piracicaba 79 136,00 2,160 400,00 612.000,00
23 Rua México 337 110,00 2,160 315,00 585.000,00
24 Rua Santo Amaro 41/71 90,00 2,000 60,00 405.000,00
25Av. Marechal Deodoro da
Fonseca 1870 -apto 161/162 230,48 2,000 10,00 1.125.000,00
26Av. Marechal Deodoro da
Fonseca 1870 -apto 71 115,24 2,000 10,00 486.000,00
27Rua México 245 - apto. 1º
andar 121,88 1,980 240,00 540.000,00
28Rua México 245 - apto. 7º
andar 121,88 1,926 240,00 450.000,00
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4 – AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
4.4 - Memória de cálculo Informações
Estatísticas
Estatísticas do modelo Valor
Coeficiente de correlação: 0.9838474 / 0.9838474
Coeficiente de determinação: 0.9679556
Fisher - Snedecor: 241.65
Significância do modelo (%): 0.01
O “coeficiente de correlação” do modelo adotado é igual a “0.9838474” significando que a
probabilidade da variação do “Valor Total” estimado para o imóvel é explicada pela função
de regressão em 98,38% em relação aos atributos e variáveis considerados.
A “significância do modelo” é de 0,01 ou 1,00%, ou seja, indica que este percentual é o
nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através
do teste F de Snedecor (241,65).
Normalidade dos resíduos
Resíduos são as diferenças entre os valores pesquisados e os estimados, após a regressão
linear. A “normalidade da distribuição dos resíduos” é verificada e examinada pela análise
do gráfico do histograma dos resíduos amostrais padronizados, verificando se guarda
semelhança com a forma da curva normal, como no presente caso, e também pela
comparação da frequência relativa dos resíduos amostrais padronizados com as
probabilidades da distribuição normal “padrão” nos intervalos de 68%, 90% e 95% para
atender aos pressupostos da norma. O que se confirma. Isto pode ser observado na Tabela
e Gráfico seguintes:
Modelo:
Data de criação:
Área de concentração:
Tipologia em estudo:
Apto. 111 do Edifício Samburá - Rua Rio de Janeiro nº 66,
Pitangueiras
13/02/2020
Avaliação de Bens
Apartamentos
Modelo do SisDEA
Dados do modelo:
Dados utilizados:
Variáveis do modelo:
Variáveis utilizadas:
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4 – AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo
Resíduos situados entre -1σ e + 1σ 68% 71%
Resíduos situados entre -1,64σ e + 1,64σ 90% 89%
Resíduos situados entre -1,96σ e + 1,96σ 95% 100%
Outliers
Os “outliers”, que são pontos fora de série ou pontos atípicos da amostra, demostrados
pelos pontos fora da linha vermelha do gráfico a seguir. No presente não ocorreram
outliers.
Aderência No gráfico de aderência é possível observar o quanto o modelo se ajustou aos elementos
de pesquisa coletados e utilizados no modelo. Quanto mais a linha amarela se aproxima da
linha vermelha melhor é a aderência do modelo, ou seja, menor é a discrepância entre os
dados observados (ofertados pelo mercado imobiliário) e os dados estimados pelo modelo
de regressão linear.
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4 – AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Significância das variáveis
Estes testes paramétricos se referem às hipóteses formuladas sobre os parâmetros
populacionais, que são as variáveis. As variáveis foram transformadas e o nível de
significância está abaixo de 30%, enquadrando-se nos pressupostos básicos das Normas da
ABNT. Após os tratamentos, homogeneizações e testes através de estatística inferencial as
seguintes variáveis se mostraram consistentes e significativas:
Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)
Área útil x² 22.20 0.01
Padrão construtivo x² 9.09 0.01
Distância ao polo valorizante x² -1.23 23.17
Valor total y -3.40 0.24
Equação de regressão
Valor total = -168608.4451 +15.24448207 * Área útil² +115775.9861 * Padrão construtivo² -0.1487138769 * Distância ao polo valorizante²
Tabela de Fundamentação
III II I Soma
16 10 6 16
2, 4, 5 e 6 no grau III e
os demais no mínimo no
grau II
2, 4, 5 e 6 no mínimo no
grau II e os demais no
mínimo no grau I
Todos, no mínimo no
grau IItens obrigatórios
Grau de Fundamentação I do Laudo, pois a significancia das variáveis está abaixo de 30%
Grau de Precisão III do Laudo pois o grau de amplitude do modelo é de 4,44%
Graus
Pontos Mínimos
LAUDO
GRAU I
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RESULTADO DA AVALIAÇÃO
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5- RESULTADO DA AVALIAÇÃO
Substituindo-se as variáveis independentes pelos seus respectivos valores na equação de
regressão abaixo tem-se:
Valor total = -168608.4451 +15.24448207 * 123,01² +115775.9861 * 1,935² -0.1487138769 * 120,00²
Valor total (em números comerciais)
R$ 490.000,00
(Quatrocentos e noventa mil reais) Para fevereiro de 2020
Endereço Area útilPadrão
construtivo
Distancia ao
polo
valorizante
Apto. 111 do Edifício Samburá -
Rua Rio de Janeiro nº 66,
Pitangueiras
123,01 1,935 120,00
Valor total Vr. Médio Vr. Mínimo Vr. Máximo
490.000,00 493.412,69 482.460,91 504.364,47
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6- TERMO DE ENCERRAMENTO
Encerra-se o presente laudo com vinte e quatro (24) páginas impressas em formato PDF,
tamanho A4, 150 DPI, sendo esta última assinada pelo perito judicial.
Santos, 13 de fevereiro de 2.020.
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