L’habitatge a Espanya

1) Com es justifica la intervenció pública?

2) L’accés a l’habitatge: oferta i demanda

3) Situació actual del mercat de l’habitatge a Espanya

4) Evolució del mercat

5) Factors explicatius:

5.1) Canvis demogràfics

5.2) Canvis macroeconòmics

5.3) Canvis en la legislació i la despesa pública

6) Conclusions

1) Com es justifica la intervenció pública?

• L’habitatge és un servei essencial

• La seva oferta és rígida a curt termini

• Forta durabilitat: efectes a llarg termini

• És un actiu real alternatiu als actius financers

2 instruments: la despesa pública i la regulació econòmica

2) L’accés a l’habitatge: oferta i demanda

2.1) Oferta: • A llarg termini ve determinada pel cost de reposició

• Especialment sensible a la disponibilitat de sol: efecte cul d’ampolla

2.2) Demanda:

• Principalment, subjecte a la renda dels individus, els tipus d’interès

hipotecaris i els canvis demogràfics

Les tisores: l’equilibri entre el salari i el preu de l’habitatge

3) Situació actual del mercat de l’habitatge a Espanya

• Elevadíssima proporció d’habitatges desocupats

• Elevadíssima proporció de residències secundàries

• Baixíssima proporció de lloguer

• Tipus d’interès hipotecaris molt baixos

• Elevadíssima proporció de contractes hipotecaris a tipus variable

• Elevat pes de la inversió immobiliària en la cartera familiar: 69% (2000)

• Elevat nivell de subsidis i desgravacions públiques per la compra

d’habitatge

• Bombolla immobiliària: aproximadament, del 28% del preu

4) Evolució del mercat

1981 1991 2001

Parc d’habitatges 14,7 milions 17,2 milions 20,8 milions

Principals 70,8% 68,2% 68.5%

Secundàries 12,9% 17% 16%

Desocupades 16,3% 14,9% 13,9%

Propietat 73,1% 78,3% 82%

Lloguer 20,8% 15,2% 11,5%

Font: elaboració pròpia

El preu dels pisos ha augmentat un 210% entre 1976 i el 2002

5.1) Factors explicatius: canvis demogràfics

• L’entrada d'immigrants s’ha disparat

• La proporció de població entre 20 i 35 anys ha augmentat força,

sobretot durant la dècada dels vuitanta i els noranta

• L’esperança de vida s’ha incrementat significativament

Aquests canvis demogràfics han provocat un fort augment de la

demanda d’habitatge

Durant la dècada dels anys noranta:

5.2) Factors explicatius: canvis econòmics

• Descens dels tipus d’interès: el 1990 estaven en el 15,9%, i el 2003 en 2,3%

• Important descens dels costos de finançament i flexibilització de les condicions

dels préstecs hipotecaris

• La crisi bursàtil del 2000 va incentivar la inversió immobiliària

Aquests canvis han provocat un fort augment de la compra d’habitatge

5.3) Factors explicatius: canvis en la legislació

• LAU: entre el 1964 i el 1985 no afavoria gens el lloguer (fortes limitacions a

l’actualització)

• “Real decreto” 1985: canvis favorables al lloguer (permet l’actualització)

• Entre 1985 i 1990 els beneficis fiscals (deducció) eren iguals per l’adquisició

de la residència principal i la secundària

• IRPF 1999: redueix el límit de la quantitat màxima a desgravar, però elimina

la deducció per lloguer, vigent entre 1992 i 1998

• IRPF 2003: el 50% del que obté el propietari pel lloguer resta exempt de

gravamen

5.3) Factors explicatius: canvis en la despesa pública

• En la primera meitat dels anys vuitanta el 60% de tots els habitatges iniciats

eren VPO; el 2001 aquest percentatge és del 9%

• Durant els anys noranta els ajuts públics a la compra d’habitatge van

suposar una despesa superior al 2% del PIB: el percentatge més alt de tota

la UE

• El 1996 es va reduir del 15% al 10% el percentatge que les promotores han

de cedir obligatòriament als ajuntaments

6) Conclusions

• Les polítiques públiques de foment del lloguer han estat limitades i

contradictòries: els beneficis fiscals sempre han estat superiors per la

compra

• Els elevats preus actuals s’expliquen majoritàriament per un augment

elevat i sostingut de la demanda, i no per problemes en l’oferta

• Enfront augments forts de la demanda el sistema d’adquisició de sol,

massa lent, actua com a cul d’ampolla sobre el mercat de l’habitatge