Manual de Bienes Raíces de los centRos de Belleza avon con ...Los bienes raíces son, por su...

CENTROS DE BELLEZA AVON CON LICENCIA

0� MANUAL DE BIENES RAÍCES

Manual de Bienes Raíces de los centRos de Belleza

avon con licencia


0� MANUAL DE BIENES RAÍCES / INTRODUCCIÓN

intRoducciónInformación básica

Avon elaboró este Manual de Procedimientos de Bienes Raíces con el fin de buscar, evaluar y adquirir locales para los Centros de Belleza Avon con Licencia (LABC por sus siglas en inglés). Como parte de este proceso se determinan los factores y especificaciones principales y se le explica a usted cómo usar los mismos para buscar, adquirir y proveer la documentación para un nuevo local de un LABC.

Los bienes raíces son, por su naturaleza misma, bienes a largo plazo. Por lo tanto, es esencial que se evalúe cuidadosa y detalladamente un local antes de firmar un contrato de alquiler. El objetivo de este manual de procedimientos es ayudarle en ese proceso.

Objetivos

�. Estandarizar el proceso de búsqueda, evaluación y selección de los locales de los LABCs.

�. Contribuir a disminuir los costos mediante un mejor conocimiento de los factores que influyen en los costos de ocupación.

3. Disminuir los riesgos y aumentar la flexibilidad a través de mejores contratos de alquiler o documentación de los contratos.

Formato

Este manual de procedimientos se divide en varias secciones. Cada una de ellas está relacionada con un paso determinado del proceso de bienes raíces, tal como se explica a continuación:

1. Mercado: Evaluar el mercado en que se va a buscar el local

2. Centro comercial: Buscar los posibles centros comerciales para el local

3. Tipo de local: Elegir la ubicación

4. Ubicación: Evaluar la ubicación preferida para el local

5. Características del local: Evaluar dichas características

6. Competencia: Analizar los factores referentes a la competencia

7. Factores económicos y legales

8. Mudarse al local y empezar el negocio


03 MANUAL DE BIENES RAÍCES / MERCADO

MeRcadoInformación básica

El área comercial de un negocio generalmente se refiere a la zona donde viven, trabajan y compran la mayoría de sus clientes. Conocer la composición del área comercial en el mercado donde se desea trabajar le ayudará a encontrar buenos centros comerciales y evitar los problemáticos.

Objetivos

Obtener y analizar información sobre el mercado y área comercial y utilizar dicha información al decidir qué local va a alquilar.

Pautas

Evalúe el área comercial donde piensa poner un LABC teniendo en cuenta lo siguiente:

�. ¿La población es de �00,000 personas como mínimo en un radio de �0 millas del local (si es una zona urbana, en un radio de 5 millas)?

�. ¿�0% o más de la población son mujeres de entre �8 y 44 años de edad?

3. ¿En el área donde piensa poner el LABC hay por lo menos dos áreas comerciales con oficinas, tiendas, hoteles u otras actividades comerciales?

4. ¿Las ventas al detalle son, como promedio, más de $�5,000 anuales por núcleo familiar?

5. ¿El ingreso promedio por núcleo familiar es entre $30,000 y $50,000 anuales?

Cómo evaluar el área

A continuación le damos los procedimientos y técnicas, así como sugerencias, para obtener, organizar y analizar la información necesaria para describir y evaluar un área comercial.

Consejo: �Escriba�todas�las�notas,�observaciones�y�preguntas�en�una�libreta�de�espiral�pequeña�(6”�x�9”)�y�escriba�la�fecha�de�cada�anotación.�Esto�le�ayudará�a�organizarlas�y�conservarlas.



MeRcado (cont.)

PrOCedIMIenTOs

1. Familiarícese con el mercado

a. Camine por las calles principales del área comercial en cuestión, o recórralas en carro, y fíjese en lo siguiente: + ¿Son calles de mucha o poca actividad? + ¿La gente está comprando o va sólo de pasada? + ¿Hay transporte público cerca? + ¿El área es agradable y atractiva?

b. Busque señales que indiquen que es una zona comercial próspera: + ¿Hay hoteles? + ¿Cuántas áreas comerciales diferentes hay? + ¿Se ven anuncios comerciales coloridos?

2. Obtenga información sobre el mercado

a. Averigüe cuál es la población del área comercial.

b. Averigüe cuál es la población femenina.

c. Averigüe cuál es el ingreso promedio por núcleo familiar.

d. Averigüe cuál es el monto promedio de la compras al detalle por núcleo familiar.

Consejo: Comuníquese con la Cámara de Comercio del área comercial en cuestión y pregunte si tienen esas estadísticas. Es posible que estén a disposición de la población gratuitamente.

Consejo: La información demográfica y poblacional puede comprarse en Internet (generalmente cuesta $75 el informe) en la dirección http://www.esribis.com/onlinereports/index.html. (Al final de esta sección hay dos ejemplos de informes.)

3. documente su análisis de mercado

a. Obtenga la información y llene la sección “Evaluación del mercado” del formulario de análisis de ubicación del local. b. Una vez lleno el formulario, envíelo a Avon para su consiguiente aprobación.



PeRfil deMogRáfico y de ingResoejeMPlo

��3 Main Street Latitud: 38.88�870Any City, USA Longitud: -77.��7539Tipo de sitio: Circular Radio: �.0 milla

resumen 2000 2003 2008Población 3�,703 3�,766 33,90�Núcleos familiares �4,858 �5,483 �6,�74 Familias 6,3�� 6,439 6,647Tamaño promedio núcleo familiar �.�� .09 �.07Viviendas ocupadas por dueños 6,45� 6,805 7,097Viviendas alquiladas 8,406 8,678 9,077Edad media 34.8 36.4 38.8

Trendencias: Tasa anual 2003-2006 Área estado nacionalPoblación 0.68% 0.0% �.�8%Núcleos familiares 0.88% 0.0% �.37%Familias 0.64% 0.0% �.3�%Viviendas ocupadas por dueños 0.84% 0.0% �.53%Ingreso medio por familia 5.0�% 0.0% 3.��%

núcleos familiares según el ingreso Cantidad Porcentaje Cantidad Porcentaje Cantidad Porcentaje< $�5,000 �,�56 7.8% 90� 5.8% 673 4.�%$�5.000 - $�4.999 9�5 6.�% 77� 5.0% 53� 33.0%$�5.000-$34,999 �,��0 7.6% 938 6.�% 68� 4�.0%$35,000 - $49,999 �,735 ��.7% �,5�0 9.8% �,�7� 7�.0%$50.000 - $74,999 3,4�5 �3.0% 3,�7� �0.5% �,585 l6.0%$75,000 - $99,999 �,069 �3.9% �,�93 �4.�% �,35� �4.5%$�00.000-S�49.999 �,730 �8.4% 3,508 ��.7% 4,30� �6.6%$�50.000-$�99.000 856 5.8% �,�99 7.7% �,669 �0.3%$�00.000+ 8�7 5.6% �,�80 83.0% �,��0 �3.7%

Ingreso medio por núcleo familia r$66,997 $78,907 $�00,8�8 Ingreso promedio por núcleo familiar $83,�� S99,87� $��5,8�0 Ingreso per capita $39,�05 S47,553 $60,44�

2000 2003 2008 Población por edad Cantidad Porcentaje Cantidad Porcentaje Cantidad Porcentaje0-4 �,608 5.�% �,566 4.6% �,565 4.6%S-�4 �,�70 7.�% �,545 7.8% �,778 8.�%�5-�9 �,055 3.3% �,�40 3.5% �,�57 3.4%�0-�4 �,768 8.8% �,963 6.0% �,78� 5.3%�5-34 8,689 �7.4% 8,58� �6.�% 7,04� �0.8%35-44 5,�95 �6.7% 6,09� �8.0% 7,3�6 ��.6%45-54 4,�65 �3.�% 4,373 �3.3% 4,854 �4.3%65-64 �,33� 7.4% �,870 8.6% 3,57� �0.5%85-74 �,4�9 4.5% �,5�� 4.6% �,750 5.�%75-84 �,348 4.3% �,308 4.0% �,��6 3.6%85* 7�5 �.3% 806 �.5% 870 �.6% 2000 2003 2008 raza y grupo étnico Cantidad Porcentaje Cantidad Porcentaje Cantidad PorcentajeBlancos solamente �3,564 74.3% �3,909 73.0% �3,8�0 70.�%Afroamericanos solamente �,655 5.�% �,667 5.�% �,637 4.6%Indígenas norteamericanos solamente ��9 0.4% �48 0.5% �85 0.5%Asiáticos solamente �,753 8.7% 3,078 9.4% 3,560 �0.5%De las islas del Pacífico solamente �9 0.�% �4 0.�% 30 0.�%Alguna otra raza solamente �,334 74.0% �,49� 7.6% �,863 8.4%Dos razas o más �,�48 39.0% �,449 4.4% �,8�7 5.4%Origen hispano (cualquier raza) 5,7�4 �8.�% 6,�60 �8.8% 7,057 �0.8%

Nota sobre los datos: La cifras del ingreso corresponden al valor actual del dólar.Fuente: Buró del Censo de Estados Unidos, censo de población y vivienda del �000. Pronósticos de ESRI BIS para �003 y �008.



Potencial del MeRcado MinoRistaejeMPlo

��3 Main Street Latitud: 38.88�870Any City, USA Longitud: -77.��7539Tipo de sitio: Circular Radio: �.0 mila

resumen demográfico 2003 2008Población 3�,768 33,90�Cantidad total de adultos ��,0�3 �8,90�Núcleos familiares �5,483 �6,�74Ingreso medio por núcleo familiar $78,907 $�00,8�8

Cantidad Porcentaje de estimada adultos/núcleos Comportamiento del consumidor/producto de adultos familiares IPM ropa (Adultos) Compró ropa de hombre �4,755 5�.7% 97Compró ropa de mujer ��,8�6 45.7% 98Compró ropa de niño en los últimos 6 meses 5,335 �9.0% 65Compró zapatos �4,�45 50.8% 95Compró bisutería 5,8�0 �0.7% �04Compró alguna joya fina 7,�43 �5.8% 97Compró un reloj 7,694 �7.5% 99

Automóviles (núcleos familiares) Son dueños de un automóvil ��,�59 7�.�% 84Compraron un nuevo automóvil �,6�� 0.4% 90

Gastos de automóvil (adultos) Compró gasolina en los últimos 6 meses �0,875 74.5% 87Compró aceite para el carro o se lo cambió ��,587 4�.3% 73Le hizo afinación al automóvil �0,048 35.8% 9�

Bebidas (adultos) Tomó agua embotellada/con gas en los últimos 6 meses �4.�69 50.6% ��9Tomó cola regular en los últimos 6 meses �5.�5� 54.�% 90Tomó cerveza an los últimos 6 meses �3,606 48.6% ��5

Cámaras y rollos (adultos) Compró una cámara 3,498 ��.5% 98Compró un rollo(s) �4,780 5�.7% �0�

Computadoras (núcleos familiares) Hay una computadora en el núcleo familiar 8,730 58.4% ��5El núcleo familiar gastó $500 o más en una computadora 408 �.6% 95El núcleo familiar gastó $3000-$4999 en una computadora 785 5.�% �43

Bodegas y gasolineras (adultos) Compró en una bodega en los últimos 30 días ��,�98 43.9% 94Compró cigarrillos en una bodega 3,�58 ��.3% 7�Compró gasolina en una gasolinera 3,498 ��.5% 49

Nota sobre los datos: El IPM (Índice Potencial de Mercado o MPI por sus siglas en inglés) es una medida de la probabilidad relativa de que los adultos o núcleos familiares de un área específica se conformen a un determinado comportamiento o patrones de consumo en comparación con el consumidor promedio de Estados Unidos. Un IPM de �00 equivale al promedio de Estados Unidos.

Fuente: Estos datos se basan en la tendencia a nivel nacional de usar determinados productos y servicios y han sido aplicados a la composición demográfica local. Los datos de uso fueron recopilados por Mediamark Research Inc. en una encuesta nacional con núcleos familiares variados.


07 MANUAL DE BIENES RAÍCES / CENTRO COMERCIAL

centRo coMeRcialInformación básica

Hay muchos tipos de centros comerciales que podrían ser un local excelente para su negocio. El reto consiste en elegir el centro correcto, en el cual se equilibren la oportunidad, el costo y el riesgo.

Remítase al apéndice, donde hallará las definiciones de los tipos de centros comerciales y las características de cada tipo.

Objetivos

Obtener y analizar información sobre los centros comerciales de su área comercial y utilizar dicha información al decidir qué local va a alquilar.

Pautas

Evalúe el centro comercial donde piensa poner su Centro de Belleza de Avon con Licencia teniendo en cuenta lo siguiente:

�. Tipo de centro y sus tiendas principales (si existe diferencia entre ellas)

�. Cantidad actual y promedio de locales ocupados

3. Tipos de negocios existentes y posible competencia

4. Accesibilidad, visibilidad y calidad del centro

Procedimientos

1. Familiarícese con los tipos de centro comercial

Remítase al apéndice (ver “Información básica”)

2. elija un centro comercial principal y otro como alternativa, e investigue los dos

a. Recorra los centros a pie o en carro y fíjese en lo siguiente:+ ¿Tienen mucha o poca actividad?+ ¿Hay gente a pie comprando?+ ¿Ve muchas bolsas de compra?+ ¿Hay transporte público cerca (autobús, tren, etc.)?+ ¿Los centros son agradables y atractivos?



centRo coMeRcial (cont.)b. Visite la oficina de administración o alquiler (si no sabe bien dónde es, pregunte en alguna tienda): + Pida los materiales de alquiler de un centro. + Pregunte cuál es la cantidad actual y promedio de locales ocupados. + Solicite un informe del perfil del mercado en un radio de 5 millas.

Consejo: Las�agencias�de�alquiler�tratan�de�establecer�una�buena�relación�con�los�� nuevos�inquilinos,�y�le�van�a�hacer�muchas�preguntas�acerca�de�usted�y�del�� negocio�que�piensa�poner.�Le�aconsejamos�que�les�diga�quién�es,�pero�sin�� dar�mucha�información�sobre�sus�intenciones.�Dígales�que�está�en�la��fase�� preliminar�de�selección�de�un�local�para�una�empresa�que�opera�a�nivel�� nacional.

c. Averigüe cuáles son las tiendas principales (si se pueden distinguir de las demás).

Consejo: Las�tiendas�como�Kohl�y�Target�son�negocios�muy�sólidos�y�atraen�a�� clientes�que�podrían�estar�interesados�en�Avon.

d. Averigüe qué tipos de negocios hay en el centro: + Qué tipo de tiendas especializadas hay (de ropa a precio término medio) + Qué tiendas de ropa y accesorios hay + Qué tiendas de belleza o suministros de belleza hay + Qué tiendas de belleza de productos de marca hay + Qué negocios complementarios hay

Consejo: Los�salones�de�belleza�establecidos,�salones�de�pedicura,�tiendas�de�� juguetes�y�otros�tipos�de�negocios�que�atraigan�a�una�clientela�femenina�� son�excelentes�negocios�complementarios�para�Avon.

e. Fíjese si el centro tiene buena accesibilidad: + ¿Hay alguna señal de tránsito en la entrada? + ¿Hay alguna parada de autobús o tren por lo menos a media milla? + ¿La entrada principal tiene fácil acceso?

f. Observe la calidad del centro: + ¿Los estacionamientos están limpios y bien iluminados? + ¿No hay basura en las áreas comunes? + ¿La parte exterior del centro está agradable y bien iluminada? + ¿Hay algún indicio de abandono, cosas sin reparar? + ¿Los letreros están visibles y bien iluminados?



centRo coMeRcial (cont.)

� � Consejo:�Visite�el�centro�más�de�una�vez.�Vaya�un�día�en�que�por�lo�general�hay�� mucha�actividad�(viernes�por�la�noche�o�sábado�por�el�día)�y�otro�día�de�� poca�actividad�(un�día�entre�semana�a�mediodía).�Si�el�día�en�que�debería�� haber�mucha�actividad�(viernes�o�sábado),�no�la�hay,�y�el�día�en�que�� debería�haber�poca�actividad,�hay�muy�poca,�eso�podría�significar�que�en�� ese�centro�comercial�no�hay�mucha�clientela�ni�ventas.�

Consejo: Algunos�contratos�de�alquiler�tienen�como�requisito�que�no�se�le�alquile�� a�un�negocio�de�la�competencia.�(Por�ejemplo:�las�farmacias�a�veces�� prohíben�que�se�le�alquile�a�un�negocio�de�venta�de�cosméticos.)�Tenga�� en�cuenta�también�que�los�propietarios�prefieren�que�no�hayan�muchos�� negocios�que�compitan�entre�sí,�ya�que�eso�podría�afectarlos�a�todos.�

3. documente su análisis de mercado

a. Obtenga la información y llene la sección “Centro comercial” del formulario de análisis de ubicación del local.

b. Una vez lleno el formulario, envíelo a Avon para su consiguiente aprobación.


0�0 MANUAL DE BIENES RAÍCES / TIPOS DE ESPACIOS

tiPos de esPaciosInformación básica

Hay distintos tipos de espacio disponibles para poner una tienda Avon, tales como las unidades de mercancía al detalle (Retail Merchandising Unit: RMU), tiendas contiguas (In_Line Stores) y tiendas independientes (Stand-Alone Stores).

Objetivo

Determinar cuál es el tipo de espacio adecuado para su local.

Pautas

Remítase al apéndice, donde se explican los tipos de espacios y sus características.

Procedimientos

1. determine qué tipos de espacio hay disponibles en el centro comercial principal (y alternativo) que usted eligió.

2. si es posible, recorra por lo menos un espacio de cada tipo, y durante el recorrido observe cuántos espacios vacantes hay de cada tipo (o si hay espacios vacantes de un solo tipo).

3. documente la información de su espacio preferido (sujeto a disponibilidad, lógicamente) en el formulario de análisis de ubicación del local.


0�� MANUAL DE BIENES RAÍCES / TIPOS DE ESPACIOS

Tipo de espacio: RMU/Quiosco Tienda en esquina Tienda contigua Tienda contigua Mall Mall Mall de Vecindario

Área alquilable / por ft2 �50 737 ��70 ��00

Alquiler mínimo / por ft2

�—3 años Plazo a 3 años $70 $4� $�0 4—7 años N/A $75 $48 $��

8—�0 años N/A $80 $54 $��

Primer año de alquiler $50,000 $51,590 $49,140 $24,000

Cargos extras del centro

comercial/por ft2

Impuestos, promociones, etc. $�5.4� $�5.4� $�5.4� $6.75

Porcentaje de alquiler3 N/A �0% sobre base �0% sobre base �0% sobre base

Primer año d alquiler + cargos extras: $5�,3�� $6�,947 $67,�70 $3�,�00

servicios públicos anuales: $ �,�50 $ 3,685 $ 5,850 $ �,400

Costo anual aproximado: $54,562 $66,632 $73,020 $34,500Costo aprox. / por pies cuadrados: $ 363.74 $ 90.4� $ 6�.4� $ �8.75

Ventas anuales

estimadas al detalle1: $105,000 $479,050 $702,000 $432,000Costo aprox. / pies cuadrados: $ 700 $ 650 $ 600 $ 360

Costos de ocupación en % de ventas4: 52% 14% 10% 8%

nOTAs:�. Las ventas son aproximadas y típicas para el tipo de espacio en el centro comercial en cuestión. Las ventas reales podrían diferir considerablemente de estos promedios. Los promedios se dan solamente como ejemplo. �. n/a = no se applica3 El factor de porcentaje de alquiler normalmente coincide con el costo de ocupación expresado en % de ventas y generalmente es negociable. Los propietarios normalmente esperan de cada categoría de arrendatario una determinada “productividad” o ventas por pies cuadrados y, por lo tanto, determinan el alquiler y el factor de porcentaje de alquiler en base a dicha productividad. 4 Mientras más bajo sea el costo de ocupación expresado en % de ventas, más productivo es el espacio. La mayoría de los negocios al detalle tratan de que su costo de ocupación esté en el rango del 8% al �0% de las ventas.

influencia del tiPo de esPacio en su Plan de negocio

Fuente: Ejemplos reales de propuestas de alquiler para los tipos de espacios analizados

0�� MANUAL DE BIENES RAÍCES / TIPOS DE ESPACIOS


0�� MANUAL DE BIENES RAÍCES / LOCAL ESPECÍFICO

local esPecíficoInformación básica

¡Ahora empieza la parte divertida!

Después de evaluar el mercado, determinar cuáles son los centros comerciales potenciales y elegir el tipo de espacio que desea, el próximo paso es analizar las oportunidades de alquiler de espacios específicos.

En esta sección comenzará a valorar las opciones de locales específicos y la idoneidad de los mismos para su negocio.

Objetivo

Encontrar y evaluar opciones específicas de local para su tienda Avon.

Pautas

Avon evaluará su propuesta(s) de local teniendo en cuenta los siguientes factores, entre otros:

�. Disponibilidad e idoneidad para la marca Avon

�. Visibilidad y accesibilidad para los compradores

3. Comodidad del transporte público o en auto

4. Tipos de negocios existentes y negocios adyacentes

5. Idoneidad del tamaño y condiciones actuales

Pasos a seguir

Repase el formulario de análisis de ubicación del local. Úselo de guía para la búsqueda y análisis real de los espacios.

Si es posible, llene todos los espacios en blanco para cada local que considere. Si determina rápidamente que un local no es adecuado para usted, en ese caso no tiene que llenar el formulario completo.

Consejo:��Le�sería�de�gran�ayuda�hablar�con�algunos�arrendatarios�del�centro�comercial�y�averiguar�si�el�local�que�desea�tiene�algún�problema.��


0�3 MANUAL DE BIENES RAÍCES / LOCAL ESPECÍFICO

local esPecífico (cont.) Procedimientos

1. determinar cuáles son los locales potenciales que reúnen los requisitos necesarios

a. Comuníquese con la oficina de alquiler o administración del centro comercial que prefiera y pregunte qué espacios hay disponibles. + Concéntrese en su tipo de espacio preferido + Obtenga un plan del espacio(s) deseado(s) + Haga los arreglos para inspeccionar el local(es)

b. Saque fotos de la fachada y las tiendas adyacentes (eso le ayudará a recordar el local posteriormente).

Consejo:�Si�es�posible,�recorra�los�espacios�disponibles�antes�de�hacerlo�con�el�� agente�de�alquiler.�Eso�le�dará�una�mayor�confianza�y�le�permitirá�� observar�mejor�el�local�cuando�vaya�con�dicho�agente�o�el�� representante�del�propietario.

2. Lea la sección “Local específico” del apéndice.

En esa sección se explica qué observar y buscar al recorrer un local potencial.

3. elija un local principal y al menos uno como alternativa.

Consejo: Siempre�tenga�un�local�como�alternativa.�El�negocio�de�bienes�raíces�� es�complejo�y�la�primera�opción�no�siempre�resulta.

4. Llene el formulario de análisis de ubicación del local.


0�4 MANUAL DE BIENES RAÍCES / CARACTERÍSTICAS FÍSICAS

caRacteRísticas físicas del localInformación básica

Las características físicas de un local pueden influir considerablemente en cómo se sienten las personas en su tienda. Entre ellas se encuentran el tamaño, la configuración, la visibilidad, iluminación, capacidad de almacenamiento, acabado de las superficies (piso, paredes, falso paflón), unidades de mercancía, ubicación de la caja registradora, seguridad y comodidades para los empleados.

En esta sección usted hará un análisis crítico de las características físicas del local que piensa alquilar, para determinar su eficacia y de no serlo, para decidir los cambios y arreglos necesarios.

Objetivos

Hacer un análisis crítico del local para determinar su idoneidad física para una tienda de Avon.

Pautas

Un local idóneo para una tienda debe tener las siguientes características:

�. Una buena visibilidad, o sea, que no haya nada que obstruya el letrero o entrada de la tienda para que los compradores la vean fácilmente.

�. Área al frente de la tienda o escaparates grandes y bien iluminados.

3. Configuración y divisiones adecuadas.

4. Iluminación adecuada, bombillos limpios y sin manchas.

5. Plafón limpio y sin manchas (sin losetas rotas ni faltantes).

6. Espacio de almacenamiento que se pueda cerrar.

7. Instalaciones eléctricas adecuadas para las luces de los exhibidores.

Procedimientos

1. determine las áreas que desea alquilar a. Pregúntele al agente de alquiler cuál es el área de la tienda que se alquila. + Generalmente se expresa en pies cuadrados. + Confirme los límites del área alquilable de la tienda + Averigüe si hay incluido algún espacio no contiguo.

b. Pídale al agente las medidas de la tienda. + En las tiendas al detalle generalmente se toman las medidas del espacio interior.

Consejo: Al�margen�de�que�el�agente�de�alquiler�le�dé�las�medidas�o�no,�siempre�� es�bueno�que�usted�misma�las�verifique.�Puede�hacerlo�con�una�cinta�métrica�� convencional�(de�25’�o�más).�


0�5 MANUAL DE BIENES RAÍCES / CARACTERÍSTICAS FÍSICAS

caRacteRísticas físicas del local (cont.)

2. Lea la sección “Características físicas del local” del apéndice

Esta sección le ayudará a prepararse para el análisis del sitio.

3. Haga el análisis del sitio

Consejo: Si�es�posible,�saque�fotos�de�(a)�la�entrada,�(b)�el�letrero,�si�lo�hay�(si�no,�� de�un�letrero�típico�de�alguna�tienda�adyacente�parecida),�(c)�área�de�� almacenamiento�y�(d)�características�principales�del�espacio�interior.�Eso�le�� ayudará�a�recordar�sus�observaciones�a�la�hora�de�documentar�el�análisis.�

4. Llene el formulario de análisis de ubicación del local.

Adjunte una o más fotos (según corresponda) para explicar visualmente su análisis.


0�6 MANUAL DE BIENES RAÍCES / LA COMPETENCIA

la coMPetenciaInformación básica

La ventas al detalle se benefician de un tránsito regularmente alto de consumidores. A los consumidores les atraen las combinaciones complementarias de tiendas y mercancías. No obstante, una gran concentración de productos parecidos, pero que compiten entre sí, atrae a consumidores que gustan de probar, comparar y buscar alternativas para los productos que quieren comprar.

Por lo tanto, averiguar la proximidad del local a competidores directos e indirectos puede influir significativamente en su éxito. Proximidad significa que los compradores puedan ver, acceder y comprar fácilmente en tiendas de la competencia en un área inmediata y en el mismo “viaje” de compras

Objetivo

Determinar la existencia y proximidad de negocios de la competencia (lo mismo competencia directa que complementaria).

Pautas

�. La existencia y proximidad de competidores complementarios es positiva, ya que fomenta el tránsito de consumidores.

�. La existencia y proximidad de competidores directos debe tenerse en cuenta y evaluarse.

Procedimientos

�. Analice la lista de competidores provista.

�. Recorra el área del local principal que desea alquilar, y del local alternativo, y observe si hay algún competidor cerca.

3. Documente el resultado de su recorrido en el formulario de análisis de ubicación del local.


0�7 MANUAL DE BIENES RAÍCES / ASPECTOS ECONÓMICOS Y LEGALES

asPectos econóMicos y legalesInformación básica

El uso de una tienda al detalle, o RMU (por sus siglas en inglés), se rige por un contrato legal. Aunque los contratos de alquiler, contratos de licencia y otros tipos de contrato de las tiendas al detalle por lo general son negociables, a veces tienen cláusulas legales estándar que en muchos casos los propietarios se niegan a cambiar.

nOTA: Usted, y no Avon, es responsable del cumplimientos de los términos del contrato, por ser la persona que adquiere la licencia.

Los contratos de alquiler y de licencia son contratos legales obligatorios. Debe consultarlo con su abogado antes de firmar.

Objetivo

Destacar los términos económicos y legales clave usados comúnmente en los co ntratos de alquiler de tiendas al detalle y contratos de licencia, y subrayar los términos y/o expresiones que debe tenerse en cuenta y que podrían beneficiar su negocio.

Pautas

�. Los contratos de alquiler y licencia deben estar a nombre de quien adquiere la licencia (o el nombre de su negocio).

�. El titular de la licencia (y no Avon) paga el alquiler, y otros cargos relacionados con el mismo, según el contrato de alquiler o licencia.

3. Los términos de un contrato no deben exceder cinco (5) años.

Procedimientos

1. Pida al propietario una propuesta de contrato de alquiler.

a. La propuesta debe ser por escrito. Sin embargo, algunos propietarios sólo hacen una propuesta hablada.

b. Verifique que en la propuesta estén claros los términos comerciales fundamentales, tales como: + Cantidad de alquiler básico y frecuencia con que se paga + Cantidad de alquiler adicional y frecuencia con que se paga + Cantidad del depósito, si hay que darlo + Término del contrato de alquiler / licencia + Fecha en que está disponible el espacio para que usted lo ocupe + Área (en pies cuadrados) a ser alquilada + Cuánto cuesta compartir las áreas comunes y reglas para compartirla + Dirección y número de la tienda + Nombre legal del propietario + Opciones de extensión del término del contrato, expansión, etc.



asPectos econóMicos y legales (cont.)

2. repase la sección “Aspectos económicos y legales” del apéndice para que se familiarice con los términos y condiciones clave.

Consejo:�Muchos�corredores�y�otras�empresas�de�servicio�de�bienes�raíces�brindan�asistencia�a�las�personas�que�van�a�alquilar�un�espacio.�Los�corredores�con�experiencia�pueden�ser�una�fuente�valiosa�para�averiguar�la�disponibilidad�de�espacios,�comparar�alquileres�y�otros�tipos�de�datos�útiles�en�el�proceso�de�alquiler.�No�obstante,�el�propósito�de�muchos�corredores�es�convencerla�de�que�les�permita�representarla�en�las�negociaciones,�a�veces�sin�tener�la�capacitación�ni�experiencia�necesaria�para�ello.�Si�usted�decide�trabajar�con�un�agente�o�corredor,�verifique�antes�sus�credenciales�y�referencias,�y�evite�cualquier�acuerdo�que�implique�pagar�un�cargo�por�la�prestación�de�ese�servicio.�

3. documente cualquier tipo de cambio o mejora que haya que hacerle al espacio para que usted pueda ocuparlo.

Consejo: �Debe�llevar�a�un�constructor�de�confianza�al�espacio�para�que�le�ayude�a�determinar�los�arreglos�necesarios.�Si�no�conoce�a�ningún�constructor,�tal�vez�el�propietario�pueda�recomendarle�a�alguien.�Averigüe�si�la�persona�o�empresa�recomendada�tiene�alguna�relación�con�el�propietario�(si�es�propiedad�suya,�una�empresa�afiliada,�algún�familiar,�etc.)�para�evitar�conflictos�de�intereses.�ASPECTOS ECONÓMICOS Y LEGALES (continuación)

4. Analice la propuesta del propietario, calcule el alquiler mensual y haga un estimado del total a pagar por concepto de alquiler /licencia.

Consejo:��Use�la�hoja�de�análisis�del�contrato�de�alquiler�que�aparece�en�el�apéndice.�Le�ayudará�a�analizar�los�términos�propuestos�del�contrato�y�a�calcular�sus�gastos.

5. negocie la propuesta. Trate de llegar a un acuerdo con el propietario de modo que los términos y condiciones sean aceptables para usted.

Consejo:�Documente�con�fecha�en�su�libreta�todas�las�conversaciones�que�tenga�con�el�propietario.�Esas�notas�le�podrían�servir�de�referencia�cuando�finalice�el�acuerdo�en�un�documento�legal.

Consejo:��La�regla�general�del�negocio�de�bienes�raíces�es�que�todo�es�negociable.�No�obstante,�tenga�tacto�al�negociar�los�términos�y�condiciones�de�especial�importancia�para�el�propietario�(y,�por�lo�tanto,�menos�negociables).�Evite�adoptar�posiciones�inflexibles�o�dogmáticas,�ya�que�eso�podría�provocar�una�actitud�más�inflexible�aún�en�el�propietario�y�dificultar�la�llegada�a�un�acuerdo�final.




6. Una vez que lleguen a un acuerdo, solicite un contrato de alquiler o licencia para que lo revisen usted y su abogado.

a. La mayoría de los propietarios de centros comerciales usan un formulario estándar para el contrato de alquiler y no están dispuestos a usar un formulario que les dé el inquilino.

b. El contrato debe comprender todos los términos y condiciones que usted acordó en las negociaciones.

Consejo:�La�negociación�de�los�términos�comerciales�es�solamente�el�primer�paso.�Muchas�estipulaciones�del�contrato�también�son�negociables.

7. Finalice las negociaciones del contrato y cuando satisfaga sus necesidades y se sienta satisfecha, fírmelo. Asegúrese de que el propietario firme todas las copias. Quédese como mínimo con un original completo.

a. Saque dos (�) copias, quédese con un original y guarde una copia en otro lugar que no sea la tienda, por si hay un incendio o el contrato se daña o se pierde.

b. Si usa un abogado, dele una copia del contrato firmada y fechada.


0�0 MANUAL DE BIENES RAÍCES / APÉNDICE

aPéndiceInFOrMACIÓn de APOYO


0�� MANUAL DE BIENES RAÍCES / APÉNDICE

MeRcadoA. definición: El área comercial donde viven, trabajan y compran la mayoría de los

clientes. Generalmente se refiere a un determinado radio de millas de la tienda. Para el propósito de este modelo, a continuación listamos algunas áreas comerciales. (NOTA: Estas son áreas típicas de zonas suburbanas, o menos urbanizadas. Las distancias en las zonas altamente urbanizadas o distritos comerciales importantes generalmente son menores.):

Radio > 30 milas Superregión Radio �5 - 30 millas Región Radio 5 - �5 millas Comunidad Radio < 5 millas Vecindario

B. Características:

Investigue el tamaño, calidad y vitalidad del mercado en que piensa poner su negocio.

�. Tamaño: ¿Cuál es la población total del mercado?

�. datos demográficos: ¿Cuántas mujeres tienen entre �8 y 44 años de edad? ¿Qué porcentaje de la población representan?

3. Poder adquisitivo: ¿Cuál es el ingreso medio por núcleo familiar?

4. Accesibilidad: ¿Cómo llegan los compradores a la tienda: a pie, en carro o en transporte público?

5. Avon: ¿Cuántas Representantes de venta directa hay en ese mercado? ¿Hay poco o demasiado servicio de Avon?

6. Compras: ¿Cuántos distritos comerciales hay en el área? ¿Dónde están ubicados?

7. Vitalidad: ¿Cuál es la venta al detalle per cápita promedio?


0�� MANUAL DE BIENES RAÍCES / APÉNDICE

centRo coMeRcialA. definición: El conjunto de tiendas al detalle y negocios de apoyo a las mismas,

destinados a atraer y prestar servicios a los compradores de una determinada área comercial. Para el propósito de este modelo, a continuación describimos los centros comerciales a considerar:

Centro comercial superregional: Generalmente tiene 3 o más tiendas de departamentos como negocios principales, un área alquilable (GLA por sus siglas en inglés) de más de 750,000 pies cuadrados, un área comercial mayor de 30 millas y una amplia gama de mercancía.

Centro regional: Construido alrededor de una o más tiendas de departamentos (cada una con un mínimo de �00,000 pies cuadrados de espacio alquilable). El espacio alquilable del centro es de más de 400,000 pies cuadrados, el área comercial es de �5 a 30 millas, y la mercancía consiste en ropa, muebles y otros artículos.

Centro comunitario: Construido alrededor de una tienda de departamentos pequeña o tienda de mercancía variada. El espacio alquilable es de �00,000 a 300,000 pies cuadrados, el área comercial es de 5 a �5 millas y la mercancía consiste en ropa, artículos de ferretería, enseres y otras.

Centro de vecindario: Provee artículos básicos (de supermercado y farmacia) y servicios personales (lavandería, peluquería, etc.). El espacio alquilable es de 30,000 a �00,000 pies cuadrados y el área comercial es de 5 millas como máximo.

Otros tipos comunes de centro:

“Power Center”: 3 a 5 negocios grandes (como Office Depot, Home Depot, etc.) ocupan el 75% del espacio.

“specialty Center” (centros especializados): Normalmente hay restaurantes y negocios de entretenimiento, en lugar de tiendas de departamentos y supermercados. Muchos tienen mercancía que no se encuentra en otros lugares.

“strip Center”: Un conjunto de tiendas alineadas y unidas por un toldo común. Varían en tamaño, configuración y tipos de negocios.

“discount Center” (centro de descuento): Los negocios principales son las tiendas de descuento (pueden ser supermercados). Los consumidores en general son personas de un bajo nivel socioeconómico.

“Off Price Center”: Compuesto por tiendas al detalle que venden artículos de marca que se encuentran en las tiendas de departamentos o especializadas convencionales con un descuento del �0% al 70%. En general son artículos de una mejor calidad que los de los centros de descuento. Los consumidores son de un nivel socioeconómico intermedio o de intermedio a alto.

“Outlet Centers”: Almacenes al detalle que operan los mismos fabricantes y donde venden sus artículos directamente al público. Muchas veces están en las afueras, y los compradores son turistas y personas de un nivel socioeconómico medio o bajo.



centRo coMeRcial (cont.)B. Características:

Investigue el tamaño, calidad y vitalidad del mercado en que piensa poner su negocio.

�. Tamaño: ¿Cuál es el área alquilable del centro comercial?

�. ¿Cuáles son los negocios principales? ¿Cuánto tiempo llevan allí?

3. Locales ocupados: ¿Cuál es el porcentaje actual de locales ocupados (% del área alquilable total?

4. Composición de los negocios: Si se vende ropa y otros productos de la industria textil, automóviles, electrodomésticos, alimentos, etc.

5. Tránsito: ¿Hay muchos autos en el estacionamiento? ¿Se ve gente comprando a pie?

6. entrada y salida: ¿Los compradores pueden entrar y salir fácilmente? ¿Hay señales de tránsito?

7. Mantenimiento: ¿El centro está bien mantenido (hay daños visibles, está limpio, etc.)?



tiPos de esPacioA. definición: En los centros comerciales hay distintos tipos de espacios. Para el

propósito de este modelo, a continuación definimos algunos de ellos:

1. Unidades de mercancía al detalle (retail Merchandising Units, o rMU): Son carritos o quioscos independientes. Tienen anaqueles y/o mostradores y normalmente están ubicados en el área común del centro comercial (patio, vestíbulo, etc.).

2. Tiendas contiguas (In-Line store): Son tiendas tradicionales con escaparates donde mostrar los productos, cuatro paredes y una puerta. Generalmente están ubicadas en una “hilera” de tiendas parecidas, pero que venden distintos tipos de mercancía o prestan servicios distintos.

3. Tiendas independientes (stand-Alone store): Son las que no tienen tiendas adyacentes. A veces están apartadas de las tiendas contiguas estándar, aunque dentro del centro comercial.

B. Characteristics:

1. Unidades de mercancía al detaller: Generalmente ocupan un espacio de 80 a �50 pies cuadrados y son prefabricadas por el mismo propietario del centro comercial. Toda la mercancía disponible está en exhibición, mientras que el inventario adicional se guarda en un depósito lejos de la tienda. El uso se rige por un contrato de alquiler a corto plazo.

(Normalmente de � año). El costo puede variar según la ubicación dentro del centro comercial, el tipo de mercancía que se venda y la época del año.

2. Tiendas contiguas: Generalmente abarcan de 800 a 5,000 pies cuadrados (pueden ser de cualquier tamaño; éste depende del tipo de mercancía que se venda). El propietario entrega la tienda “en blanco”. Eso significa que las cuatro paredes, la puerta y el baño están listos para el acabado (pintura, alfombra, etc.). Comúnmente el inquilino paga sus arreglos. El uso se rige por un contrato de alquiler cuyo término y costo varían considerablemente.

3. Tiendas independientes: Por lo general tienen las mismas características de las tiendas contiguas.



uBicación esPecíficaA. definición: Determine las características positivas y negativas del local específico

propuesto dentro del centro comercial.


1. Accesibilidad: ¿Los compradores pueden llegar fácilmente al local en carro o a pie?

2. Visibilidad: ¿Los compradores ven la tienda fácilmente desde la entrada(s) principal?

3. Presentación: ¿La ubicación de la tienda es agradable y llamativa?

4. Iluminación: ¿La tienda está en el lado este o sur de la calle? ¿Tiene buena luz natural?

5. negocios adyacentes: ¿Son negocios que operan a nivel local o nacional? ¿Les va bien? ¿Tienen buena mercancía? ¿Venden productos complementarios para Avon?

6. nivel: ¿La tienda está en la planta baja, debajo o encima de ésta?

7. Tránsito: ¿Hay un tránsito constante de compradores en esa área o cerca?

8. negocios que la impulsen: ¿La tienda está cerca de algunos de los negocios principales del centro, de algún restaurante o servicio de alimentos o de algún negocio a donde vaya casi todo el mundo?

9. Transporte: ¿Hay algún estacionamiento de autos cerca? ¿A los compradores les cobran el estacionamiento? ¿El local está cerca de una parada importante de autobuses?



caRacteRísticas físicasA. definición: Las características físicas de un local pueden influir considerablemente

en la experiencia de compra de una persona. Entre ellas se encuentran la configuración, visibilidad, iluminación, capacidad de almacenamiento, acabado de las superficies (piso, paredes, falso techo), unidades de mercancía, ubicación de la caja registradora, seguridad y comodidades para los empleados.


1. Configuración: ¿El espacio está configurado de modo que la presentación de la mercancía sea atractiva para el consumidor? ¿Hay escaparates grandes delante de la tienda? ¿La entrada está visible? ¿El espacio es lo suficientemente grande para que haya varios consumidores mirando la mercancía a la vez? ¿Hay una oficina separada dentro del local?

2. Visibilidad: ¿Los compradores pueden ver el letrero fácilmente? ¿Pueden ver rápidamente cómo está organizada la mercancía? ¿Hay Representantes suficientes para atenderlos en cuanto lo soliciten? ¿Los empleados de la tienda ven a las personas entrar y salir?

3. Iluminación: ¿Todo el espacio está bien iluminado? ¿Las luces son fluorescentes o incandescentes? ¿Hay luz natural? ¿El baño tiene la iluminación adecuada? ¿Hay alguna luz concentrada, orientable u otro tipo de iluminación especial para cuando se quiere destacar alguna mercancía? ¿La iluminación tiene las variaciones necesarias para demostrar diferentes condiciones de iluminación al aplicar el maquillaje?

4. Almacenamiento: ¿La tienda cuenta con algún área de almacenamiento? ¿Está separada del área de venta? ¿Está cerrada? ¿Tiene seguro? ¿Tiene suficiente espacio? ¿Tiene alguna señal de daño? Si está separada del área de venta, ¿está cerca y tiene acceso fácil? ¿Tiene la iluminación adecuada?

5. Falso techo: ¿Es de “sheetrock” pintado, losetas acústicas suspendidas o de otro tipo? ¿Tiene algún daño o mancha visible? ¿Le falta alguna loseta?

6. Paredes: ¿Tienen algún acabado: están pintadas, empapeladas, etc.? ¿En qué condiciones están? ¿Tienen algún daño o mancha visible? ¿Son de un color neutro?

7. Piso: ¿Tienen algún acabado: alfombra, linóleo, madera, etc.? ¿Tiene algún daño o mancha visible? ¿Es de un color neutro? ¿El área de almacenamiento tiene algún acabado: alfombra, linóleo, etc.?

8. Unidades de mercancía: ¿Hay una o más, están disponibles? ¿En qué condiciones están? Si es un carrito o quiosco independiente, ¿tiene todos los anaqueles, no están dañados? Si tiene un toldo, ¿éste no está dañado? Si es una tienda contigua, ¿tiene una o más unidades de mercancía disponibles (mesas, anaqueles, exhibidores de mesa y pared, etc.)? ¿En qué condiciones están? ¿Les falta alguna pieza o parte?



caRacteRísticas físicas (cont.)

9. Ubicación de la caja registradora: ¿Existe un área o mesa para la caja registradora? ¿Es funcional? ¿No está dañada? ¿Hay electricidad y teléfono? ¿El área de la caja está al frente, en el centro o detrás? ¿Es parte de la unidad de mercancía o está separada?

10. seguridad: ¿La unidad de mercancía está segura fuera de horas laborables? ¿Cómo se logra esa seguridad? ¿El centro comercial emplea a guardias de seguridad? Si es así, ¿a qué hora hacen su guardia?

11. Comodidades para los empleados: ¿El baño está dentro de la tienda o en un área común? Si está en un área común, ¿quién se ocupa de su mantenimiento? ¿En la tienda hay refrigerador, microondas, cafetera o algún lugar donde poner esos enseres para que los empleados los usen durante el receso?



coMPetenciaA. definición: Para los negocios de venta al detalle es beneficioso tener un tránsito

regularmente alto de consumidores. A los consumidores les atraen las combinaciones complementarias de tiendas y mercancías. No obstante, una gran concentración de productos parecidos, pero que compiten entre sí, atrae a consumidores que gustan de probar, comparar y buscar alternativas para los productos que quieren comprar. Por lo tanto, la proximidad del local a competidores directos e indirectos puede influir significativamente en su éxito. Para el propósito de este modelo, proximidad significa que los compradores puedan ver, acceder y comprar fácilmente en tiendas de la competencia en un área inmediata y en el mismo “viaje” de compras.


1. Competidores directos: Las Representantes de venta directa de Avon (si hay saturación de Representantes en un área), tiendas de suministros de belleza (por ejemplo, Sally’s Beauty Supply), tiendas de cosméticos de marca (tales como The Body Shop, MAC, Origins, etc.) y otras tiendas de belleza y cosméticos (tales como los mostradores de venta de cosméticos de las tiendas de departamentos, Espora, Merle Norman, etc.).

2. Competidores indirectos: “Spas” diurnos, salones de belleza, farmacias y otros negocios donde la venta de cosméticos y productos de belleza está subordinada a la de otros productos y servicios.



asPectos econóMicos y legalesA. definición: El uso de una tienda al detalle, o RMU (por sus siglas en inglés), se rige por un

contrato legal. Aunque los contratos de alquiler por lo general son negociables, tienen cláusulas legales estándar que en muchos casos los propietarios se niegan a cambiar.

B. Aspectos a considerar:

1. Formulario del contrato: Las unidades de mercancía al detalle (RMUs) se rigen normalmente por un contrato de licencia o un contrato de ocupación temporal. Las tiendas contiguas e independientes normalmente se rigen por un contrato real de alquiler de propiedad. Todos los contratos deben ser por escrito y tener la firma del inquilino y del propietario. A veces es aceptable un formulario estándar, pero deben revisarse todos los términos antes de firmarlo.

2. definición de la propiedad: ¿La tienda o unidad de mercancía está definida claramente (por lo general no es correcto poner la dirección de la calle? ¿El contrato tiene alguna sección donde se describa detalladamente la propiedad? ¿El contrato especifica el área total a alquilarse (en pies cuadrados)?

3. Término del contrato: Los contratos de alquiler de las tiendas al detalle normalmente son de uno (�) a cinco (5) años. Son comunes los contratos de tres y cinco años. ¿Qué término de tiempo ofrece el propietario? ¿Cuál es el término del contrato de los negocios adyacentes?

4. Alquiler básico: Se conoce también como alquiler fijo. Generalmente es una cantidad mensual fija o alquiler por pies cuadrados, durante el término de un contrato. El alquiler de las unidades de mercancía muchas veces varía durante el período del contrato y a veces se duplica, triplica o más en la temporada navideña. El alquiler básico de un contrato de alquiler por lo general es fijo por un año, y puede aumentar de año en año en una cantidad acordada, en base a la inflación u otro método.

5. Porcentaje del alquiler: Alquiler adicional basado en las ventas brutas sobre una cantidad base o punto límite. Generalmente se calcula y paga mensualmente y requiere un informe mensual de ventas. A menos que el alquiler básico esté considerablemente por debajo del alquiler típico del mercado, debe evitarse pagar un porcentaje del alquiler por encima del alquiler básico.

6. Mantenimiento del área común (CAM por sus siglas en inglés): Es un alquiler adicional que se paga al propietario para los gastos de servicios que benefician a todos los inquilinos, tales como el mantenimiento e iluminación del estacionamiento, aire acondicionado y calefacción de las áreas comunes, etc. A veces se calcula en base al costo por pie cuadrado del espacio alquilado. A las unidades de mercancía al detalle no siempre les cobran este cargo de mantenimiento.

7. Impuestos de bienes raíces y seguro: Los propietarios de tiendas al detalle comúnmente cobran a los inquilinos estos costos de propiedad, en base al costo real por pie cuadrado o a un estimado que se ajusta cada año.


030 MANUAL DE BIENES RAÍCES / APÉNDICE


8. Fondo de mer cadeo: Los propietarios de tiendas al detalle a veces exigen a sus inquilinos que contribuyan a un fondo de mercadeo o asociación de comerciantes, con el propósito de costear los folletines, publicidad y mercadeo general del centro comercial.

9. depósito de seguridad: Los propietarios generalmente exigen a los inquilinos un depósito de seguridad reembolsable al momento de firmar el contrato. La cantidad del mismo es negociable, pero normalmente equivale a uno o dos meses de alquiler.

10. Mejoras del local: Los inquilinos deben obtener el permiso del propietario antes de hacer cualquier cambio o mejora a su local (por ejemplo, cambiar la alfombra, pintar, poner luces, etc.). Algunos propietarios pagan los cambios como parte del contrato; sin embargo, es el inquilino quien generalmente debe pagar los cambios y mejoras, los cuales pertenecen al propietario cuando termina el contrato. Algunos propietarios exigen quitar los cambios o mejoras al término del contrato, pero ello por lo general es negociable.

11. Impuesto de venta: La mayoría de los estados gravan un impuesto sobre las ventas, el cual el inquilino debe pagar (por lo general mensualmente) al gobierno estatal o local.

12. seguro del inquilino: En los contratos normalmente se exige al inquilino que tenga seguro general de responsabilidad, seguro de propiedad (del inventario y la propiedad personal) y seguro especializado (para las planchas de vidrio, interrupción del negocio, etc.).

13. Mantenimiento: Los contratos de alquiler aclaran si el responsable del mantenimiento del local es el propietario o el inquilino. Generalmente el propietario es responsable del techo, las paredes y la estructura del piso, mientras que el inquilino es responsable de todo lo demás. Aunque esto a veces es negociable, generalmente a todos los inquilinos de un centro comercial se les exige lo mismo. Hable con otros inquilinos y averigüe cuál es el arreglo entre ellos y el propietario con respecto al mantenimiento (esto podría incluir la reparación de salideros en un inodoro, reemplazar un vidrio roto, poner los bombillos, limpiar, etc.)

14. Uso: El contrato de alquiler define el uso que un inquilino puede dar a su local, el cual podría limitarse a las ventas al detalle. En ese caso, se debe evitar realizar otro tipo de actividad, como reclutamiento, entrenamiento u otra actividad no relacionada con la venta al detalle, para evitar el incumplimiento del contrato.

15. Letreros: Los contratos de alquiler normalmente especifican qué tipo de letrero puede poner y usar el inquilino. Muchas veces no se permiten letreros en las ventanas ni en la parte exterior del local, a menos que se rijan por las pautas que dicta el propietario.


03� MANUAL DE BIENES RAÍCES / APÉNDICE

16. Asignación y subarriendo: Los contratos de alquiler especifican si un inquilino puede asignar el contrato o local a un tercero o subarrendarle una parte del espacio, así como las circunstancias en que se hace esa operación. Generalmente se requiere la aprobación previa del propietario.


17. Permanencia en el local al término del contrato: Los contratos de alquiler generalmente comprenden una multa elevada (�50% a �00% del alquiler es lo común) si el inquilino no entrega el espacio al término del contrato. Además, algunos contratos le dan amplio derecho al propietario de desalojar al inquilino y sacar o vender sus propiedades e inventario.

18. Opciones: Los contratos de alquiler y licencias a veces comprenden opciones que benefician al inquilino si este desea renovar el contrato, expandir el local, etc. Esas opciones son negociables y se debe especificar el plazo en que vence su aceptación y precio de las mismas.

19. Crédito: Los propietarios cada vez están más preocupados por el historial de crédito de sus inquilinos. Podrían exigirles prueba inicial y continua de solvencia económica u otra información de crédito, a fin de determinar su capacidad de pagar el alquiler y otros cargos que exija el contrato.

20. Garantías: Frecuentemente los propietarios requieren algún tipo de garantía personal como refuerzo del contrato, sobre todo si el inquilino es una entidad comercial y no un particular. Si es posible, evite firmar garantías personales separadas.

21. UCC-1: A veces los propietarios piden a los inquilinos que pongan su inventario y propiedades personales como un interés de seguridad para el pago del alquiler. El formulario UCC, que debe tener la firma del inquilino también, normalmente se usa para documentar dicho interés de seguridad. Evite esto si es posible. .


03� MANUAL DE BIENES RAÍCES / APÉNDICE

MerCAdO Describa el mercado donde piensa prestar servicio:

Estadiísticas del mercado (de estar disponibles): Comentarios: Población total en un radio de �0 millas % de la población femenina entre �8-�4 Ingreso promedio del núcleo familiar Promedio de las compras al detalle por núcleo familiar Otros aspectos (descríbalos) Representantes Avon en un radio de 5 millas

CenTrO COMerCIAL Nombre: Cantidad de tiendas/niveles: Ubicación: Comentarios: (Dirección/calle principal ciudad, estado, código postal)

Tipo: Mall (750,000 ft� o más, 3 tiendas de departamentos) Nivel de actividad observado:

Centro regional (400,000 ft� o más, � tiendas de depts.) (Circule el día que la observó y marque el nivel)

Centro comunitario (�00,000 – 300,000 ft�) Activo Tranquilo Centro de vecindario(30,000 – �00,000 ft�) Días muy activos Tienda urbana (en la planta baja de un edificio) Jue Vie Sáb Dom Edificio independiente Días tranquilos: Otro (descríbalo) Lun Mar Mié Jue Vie

Composición de los inquilinos (marque todos los tipos correspondientes): Target, Mervyn’s TJ Maxx, Marshall’s Kohl’s, Belk, Stein-Mart Ulta Wal-mart, K-Mart, Ames Origins or MAC Macy’s, Filene’s, Dillard’s Bath & Body Works JC Penny, Sears The Body Shop Nordstrom, Saks 5th Avenue Sally’s Beauty Supply Neiman Marcus, Bloomingdales Merle Norman Otro (escriba el nombre) Otro (escriba el nombre) Otro (escriba el nombre) Salón de belleza Gimnasio o “spa” Salón de manicura Restaurante de comida rápida Tienda de juguetes Restaurante regular con asientos

Consultorio médico/dental Farmacia de operación nacional

Condiciones y calidad Sí No Comentarios ¿Hayestacionamientoadecuado,limpioybieniluminado? ¿Elexteriorestáagradable,limpioyenbuenascondiciones?

¿Tienefácilaccesoparaloscarrosycompradores?

TIPO de esPACIO Tipo Tienda contigua Comentarios

Unidaddemercancíaaldetalle(RMU),carritooquiosco Tienda urbana Tienda independiente

sOLICITAnTe Nombre (en letra de molde) Fecha en que se llenó

Firma Dirección de la solicitante Después de llenar, firmar y fechar el formulario, envíeselo a Avon Products, Inc. a:

foRMulaRio de uBicación del local

(marque uno)

(marque uno)



foRMulaRio de uBicación del local UBICACIÓn

Número del espacio Área alquilable ft�

Calle / Dirección de correspondencia

Ubicación en el centro: Planta baja Nivel superior Otro (marque una casilla por renglón) Entrada interior Exterior Otro Visible de entrada al centro No está visible Si es tienda urbana, al este o sur de la calle Lado norte Lado oeste Comentarios (si marcó alguna casilla “Otro”)

Descripción: (marque todas las casillas correspondientes) Sí No Mucho Algo Nada El local tiene uno o más escaparates

El local se ve fácilmente desde la entrada principal

Hay estacionamiento accesible y cómodo

El local está cerca de la tienda principal del centro comercial

Está ubicado en la “calle principal” del centro comercial

El negocio(s) adyacente es complementario

El tren o autobús para a media milla o menos

El local es adecuado para una tienda Avon

Comentarios: (Explique brevemente por qué piensa que este local va a tener éxito.)

CArACTerÍsTICAs

Dimensiones Ancho de la tienda: Ft X Largo de la tienda: Ft

Características (marque todas las casillas correspondientes): Sí No Explicación La entrada está definida claramente

Hay espacio para un letrero en la fachada

Hay suficiente espacio para varios compradores a la vez

Hay anaqueles en las paredes

Hay buena iluminación

Hay luz adecuada para demostrar el maquillaje

Área de almacenamiento incluida

El área de almacenamiento está separada de la tienda

El plafón está limpio, no tiene manchas ni le faltan losetas

Las paredes están pintadas y la pintura está en buenas condiciones

El piso está alfombrado y la alfombra está en buenas condiciones

El piso de madera o cerámica está en buenas condiciones

Hay los interruptores adecuados en las paredes y el piso

Existe conexión de teléfono en el lugar adecuado

Hay mesa para la caja registradora con electricidad y teléfono

Hay exhibidores de mercancía empotrados, mesas y anaqueles

Otro

Otro

Comentarios (Explique si existe algún posible obstáculo.)



de análisis del contRato de alquileR

fecha de preparación: Preparada por:

dIreCCIÓn

Número de la tienda en el centro comercial:

Calle principal / intersección:

Dirección (Ciudad, estado, código postal):

InFOrMACIÓn GenerAL

Términos originales del contrato de alguiler: Términos Económicos (incluír según lo estipulado en el contrato): Mensual $/ft2 Anual

Área alquilada: ft� Alquiler básico: Fecha inicial del contrato: Porcentaje de alquiler: Fecha de ocupación: Mantenimiento del área común: Fecha de término del contrato Impuestos de bienes raíces: Plazo del contrato: años meses Fondo de mercadeo: Opción(es): Servicios públicos: TOTAL:

AnÁLIsIs de LOs COsTOs PrOPUesTOs:

Estimado de obligaciones del contrato de alquiler: Año � Año � Año 3 Año 4 Año 5 Total

ALQUILER BÁSICO

ALQUILER ADICIONAL (según acordado en contrato):

Gastos de mantenimiento del área común Impuestos de bienes raíces Fondo de mercadeo Otro: Otro: Otro: ALQUILer AdICIOnAL TOTAL:

PORCENTAJE DEL ALQUILER (si lo hay):

Ventas estimadas Cantidad anual en $

Punto crítico Acordado en el contrato ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Exceso de ventas Ventas menos el punto crítico

% de factor de alquiler Acordado en contrato

Porcentaje del alquiler El exceso x % de factor

esTIMAdO de ALQUILer OBLIGATOrIO (suma del alquiler básico, adicional y porcentaje)

Costos de las mejoras / cambios Servicios públicos (electricidad, teléfono y otros)

Depósito de seguridad

esTIMAdO deL COsTO TOTAL de OCUPACIÓn



lista PaRa la MudanzaFecha de preparación: Preparada por:

UBICACIÓn:

Centro comercial: Número de la tienda:

Calle principal / intersección

Dirección: Ciudad, estado, código postal

FeCHA ACTIVIdAd CALendArIO LÍMITe reALIzAdA

1. dOCUMenTACIÓn:Pida al propietario una carta de confirmación de la Al firmar el contrato fecha en que puede mudarse al local.Pida una copia del contrato de alquiler. Al firmar el contratoPida al propietario instrucciones para la mudanza. Al firmar el contrato Otro

2. PLAnIFICACIÓn:Comuníquese con la empresa telefónica y solicite 45-60 días antes de mudarse o transfiera su servicioComuníquese con las empresas de servicios públicos 45-60 días antes de mudarse y solicite o transfiera sus serviciosAlquile una empresa de mudanza o haga los arreglos 45-60 días antes de mudarse necesarios para mudar muebles, equipos y materiales.Comuníquese con una empresa de seguridad 45-60 días antes de mudarse (por ejemplo, ADT) y encargue un sistema para su tienda.Encargue los letreros exteriores para su tienda. 45-60 días antes de mudarse Obtenga los pormenores y aprobación del propietario. 45-60 días antes de mudarse Pida al propietario el nombre de un contratista aprobado. 45-60 días antes de mudarseNotifique al correo la fecha de la mudanza y 45-60 días antes de mudarse nueva dirección

3. COMUnICACIOnes:Notifique a Avon la fecha de la mudanza y nueva dirección. 30 días antes de mudarseNotifique a sus Clientas actuales (si tiene) 30 días antes de mudarse la dirección y teléfono nuevos.Dé al propietario el número de teléfono nuevo. Cuando se mudeOtro

4. InsTALACIOnes:Monitorice el proceso de renovación o construcción Continuamente con el propietario (o constructor) Visite el local antes de la mudanza para verificar su condición. � semana antes de mudarseVerifique las condiciones de operación de todos los sistemas � semana antes de mudarse (calefacción, aire acondicionado, plomería, electricidad, etc.)Pregunte al propietario cuáles son sus opciones en � semana antes de mudarse cuanto a estacionamiento y entrega de mercancía.Pídale las llaves al propietario � semana antes de mudarseVerifique la operación del sistema de seguridad Cuando se mudeOtro

5. OTrOs AsPeCTOs:



lista de coMPetidoResA continuación aparece una lista de los posibles competidores de Avon. Una parte fundamental de la mercancía de estos negocios (o toda) normalmente son productos de belleza. Esta lista no incluye muchas cadenas o tiendas pequeñas que en sus respectivos mercados representan una competencia fuerte, sino que es sólo para propósitos de información y referencia.

Farmacias, tiendas de salud y bellezaBath & Body Works The Body ShopSally’s Beauty Supply Ulta Salon, Cosmetics & Fragrance

FarmaciasBrooks Pharmacy CVSDuane Reade EckerdKerr Drug Longs Drug StoresRite Aid Snyder’s Drug StoresWalgreen

Cosméticos de marcaBobbi Brown CliniqueElizabeth Arden Estee LauderMAC NuxeOrigins PrescriptivesStila Victoria’s Secret

Tiendas de departamentosBelk Bloomingdale’sThe Bon Marche’ Bon-TonCarson Pirie Scott Dillard’sFilene’s JC PenneyKohl’s Macy’sMarshall Field’s May Department StoresMervyn’s Neiman-MarcusNordstrom SaksSears Value City

Manual de Bienes Raíces de los centRos de Belleza avon con ...Los bienes raíces son, por su...

Documents

Transcript of Manual de Bienes Raíces de los centRos de Belleza avon con ...Los bienes raíces son, por su...