EDIFICIO  LAS GOLONDRINAS 

 MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO 

2

      

I N D I C E     Pág.  INTRODUCCION ………………………………………………………………………………………………………  6   RESPONSABILIDADES INDICADAS EN LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES ……………………………………………………………………..  7  USO Y MANTENCION DEL DEPTO.. …………………………………………………………………………..  8  1  RECOMENDACIONES GENERALES ……………………………………………………………………...  8    1.1   Humedad y filtraciones…………………………………………………………………………….  8     1.1.1  Humedad del Primer Año …………………………………………………………………….  8     1.1.2  Humedad por lluvias………………………………………………………………………….…  8    1.2   Condensación y humedad interior …………………………………………………………..  9    1.3   Ventilación ………………………………………………………………………………………………  9    1.4   Fisuras por retracción, expansión y contracción ……………………………………...  10    1.5   Fijaciones a muros y cielos ……………………………………………………………………...  10   2  RECOMENDACIONES ESPECÍFICAS ……………………………………………………………………..  12    2.1   Estructura soportante ………………………………………………………………………….…  12     2.1.1  Hormigones, albañilerías y otras ………………………………………………………...  12    2.2   Elementos constructivos ………………………………………………………………………..  12     2.2.1  Techos de planchas metálicas lisas .......................................................  12     2.2.2  Tabiques y vigas  de planchas de yeso cartón …………………………………..….  13     2.2.3  Puertas de madera ……………………………………………………………………………..  13     2.2.4  Ventanas de aluminio …………………………………………………………………….……  14 

3

      2.2.4.1  Ventanas operables y Puertas en Muro cortina ……………………..…  15       2.2.4.2  Mamparas de Vidrio ………………………………………………………………..  15       2.3   Instalaciones ………………………………………………………………………………………....  16     2.3.1  Red de agua potable fría ……………………………………………………….……………  16     2.3.2  Red de alcantarillado …………………………………………………………….…….……..  17     2.3.3  Artefactos Sanitarios ………………………………………………………………….……...  18     2.3.4  Grifería ……………………………………………………………………………………….….….  18     2.3.5  Electricidad …………………………………………………………………………………….….  19     2.3.6  Red de Gas ………………………………………………………………………………………...  20       2.3.6.1. Agua Caliente y Calefacción ………………………………………………………...  21     2.3.7  Corrientes débiles ……………………………………………………………………………...  21       2.3.7.1  Citofonía ……………………………………………………………………………….….  21     2.3.8  Sistemas de alarmas de robo ……………………………………………………………...  22     2.3.9  Extracción forzada de baños ……………………………………………………………….  22    2.4   Terminaciones ………………………………………………………………………………….…….  23     2.4.1  Pinturas ………………………………………………………………………………………….….  23       2.4.1.1  Pinturas interiores …………………………………………………………………...  23       2.4.1.2  Barnices …………………………………………………………………………………..  23       2.4.1.3  Papeles Murales ……………………………………………………………………….  24     2.4.2  Cerámicas y fragües ………………………………………………………………………..….  24     2.4.3  Quincallería ……………………………………………………………………………………..…  25     2.4.4  Espejos ……………………………………………………………………………………………...  25     2.4.5  Pisos Fotolaminados …………………………………………………………………………..  26     2.4.6  Sellos Hidráulicos ………………………………………………………………………….……  26     2.4.7   Muebles …………………………………………………………………………………………...  27     2.4.8  Cubiertas de Mármol y Granito ………………………..……..………………………….  27        2.5   Equipamiento Departamento …………………………………..………..…………………..  28     2.5.1  Horno Eléctrico ………………………………………………………………..…………………  28     2.5.2  Cocina Encimera ………………………………………………………………………………….  28     2.5.3  Campana Extractora …………………………………………………………………….……..  28     2.5.4  Caldera ................................................................................................  29    USO Y MANTENCIÓN DE ESPACIOS COMUNES  ……………………………………………………….  30  1  INSTALACIONES SANITARIAS……………………………………………………………………………..  30      1.1   Estanque de Agua Potable ……………………………………………………………………...  30    1.2   Planta elevadora ………………………………………………………………………………..……  31     1.2.1.  Bomba Sentina …………………………………………………………………………………...  31    1.3   Red de Agua Potable………………………………………………………………………………..  32      1.4   Remarcadores ………………………………………………………………………………………...  32  

4

  1.5   Red de alcantarillado de aguas servidas ………………………………………………....  32    1.6   Cámaras ………………………………………………………………………………………………....  33   2  INSTALACIONES ELECTRICAS Y CORRIENTES DEBILES ………………………………………...  34      2.1   Tableros ………………………………………………………………………………………………….  34    2.2   Grupo generador …………………………………………………………………….………………  34    2.3   Iluminación de emergencia …………………………………………………………..…………  35    2.4   Citofonía …………………………………………………………………………………………..…….  35    2.5   Circuito cerrado de TV ………………………………………………………………………......  36  3  ASCENSORES ………………………………………………………………………………………………......  37    3.1   Ascensores ………………………………………………………………………………………….….  37   4  INSTALACIONES DE PREVENCION DE INCENDIOS ………………………………………….…..  38    4.1   Red Seca ………………………………………………………………………………………………..  38    4.2   Red Húmeda …………………………………………………………………………………………..  38    4.3   Extintores ………………………………………………………………………………………….……  38    4.4   Alarma de incendio ..................................................................................  39   5  BASURAS ............................................................................................................  40    5.1   Sala de basuras .........................................................................................  40   6  AGUAS LLUVIAS ……………………………………………………………………………………………..….  41    6.1   Techumbre y bajadas de agua ………………………………………………………………….  41    6.2   Canaletas y rejillas …………………………………………………………………………..………  41   7  JARDINES ………………………………………………………………………………………………………....  42    7.1   Riego automático …………………………………………………………………………………...  42    7.2   Jardines …………………………………………………………………………………………….……  42  

5

 8  IMPERMEABILIZACION ………………………………………………………………………………….…  44    8.1   Jardines ………………………………………………………………………………………………...  44    8.2   Accesos peatonales 1º piso con baldosa ………………………………………………..  44    8.3   Losa Piso 27º terrazas …………………………………………………………………………...  45    8.4   Estacionamiento 1º piso …………………………………………………………………….….  45   9  PORTON ELECTRICO ……………………………………………………………………………………......  46  10 PINTURAS   …………………………………………………………………………………………………....  47    10.1  Pinturas exteriores …………………………………………………………………………….....  47    10.2  Pinturas de elementos metálicos …………………………………………………………...  47     11 AVES  ……………………………………………………………………………………………………………….  48   SERVICIO DE POST VENTA ……………………………………………………………………………………..  49   AGENDA INSTALADORES  ……………………………………………………………………………………..  50   ANEXO 1, Cuadro de Mantenimiento ……………………………………………………………………  51 

 

6

INTRODUCCIÓN   El  siguiente  manual  tiene  por  objetivo  entregarle  a  ud.  información  relevante  sobre  los  aspectos relacionados con el uso y mantención general del  inmueble y del edificio del cual usted es propietario, así como  las medidas preventivas que  se deben considerar para mantener cada una de  las partes en buenas condiciones y buen funcionamiento.  Le mencionamos  además,  que  este  inmueble  ha  sido  construido  y  recibido  de  acuerdo  a  un  proyecto aprobado por la Dirección de Obras Municipales de Viña del Mar, conforme con las exigencias de:  

• Ley y Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. • Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria y D.S./Minvu 48/1990 que la reglamenta. • Instrumentos de Planificación vigentes. 

 Por  lo  tanto,  toda obra de ampliación o modificación debe ser ejecutada con  la  respectiva autorización municipal, mediante un Permiso de Obra Menor o un Permiso de Alteración, Reparación o Reconstrucción.  En el caso de  llevar a  cabo alguna modificación o ampliación,  se  recomienda consultar previamente a un profesional calificado que revise los planos de cálculo e instalaciones, ya que de otra forma se corre el riesgo de dañar la estructura de la propiedad o intervenir el circuito de alguna instalación.  Finalmente, es necesario tener en cuenta también, que no serán imputables al propietario primer vendedor:  

• Los  defectos  o  fallas  que  se  presenten  a  causa  de  trabajos  de  adecuación,  ampliación  o transformación efectuados en la propiedad con posterioridad a la fecha señalada en la escritura de compraventa del inmueble. 

• Los defectos o fallas que se presenten en los bienes muebles, y las cosas de comodidad u ornato de acuerdo a lo que señala el artículo 572 del Código Civil. 

 “Es muy importante destacar que todas las modificaciones deben ser realizadas por personal calificado.” 

  Se  recomienda  leer  este  manual  detenidamente,  basado  en  la  tercera  edición  del  “Manual  de  Uso  y Mantención de  la Vivienda” generado por  la Cámara Chilena de  la Construcción, para conocer con mayor detalle  las  características  de  su  propiedad,  de  su mantenimiento  y  cuidados  necesarios  para  obtener  el mejor uso de los elementos que la componen.       

7

RESPONSABILIDADES INDICADAS EN LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES   Antes de conocer  las mantenciones a realizar es necesario que tenga en cuenta que el Articulo Nº 18 de  la Ley  General  de  Urbanismo  y  Construcciones,  establece  los  plazos  de  responsabilidad  de  las  diferentes partidas de un inmueble. Estos son:  

1. Diez años, en el caso de fallas o defectos que afecten a la estructura soportante del inmueble, tales como  cimientos,  sobrecimientos,  fundaciones, muros  soportantes,  losas,  vigas,  cadenas,  pilares, estructura de techumbres y entramados horizontales o verticales de carácter estructural. 

 2. Cinco años, cuando se trate de fallas o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones, 

tales como cubiertas de techumbres, ventanas, estructuras no soportantes de muro y cielo, bases de pavimentos, estructuras o bases de pisos, impermeabilizaciones, aislamiento térmico y acústico, o de las  instalaciones  de,  redes  de  instalaciones  tales  como  eléctricas,  de  corrientes  débiles,  de calefacción,  sanitarias,  redes  húmedas  y  secas  de  incendio,  sistemas  de  evacuación  de  basuras, instalaciones y equipos eléctricos mayores tales como ascensores, equipos de presurización y grupo electrógeno.  

 3. En el plazo de tres años, si hubiesen fallas o defectos que afecten a elementos de terminaciones o de 

acabado  de  las  obras,  tales  como  cielos,  pisos,  puertas,  revestimientos  y  pinturas  exteriores  e interiores, barnices, cerámicos, quincallería, muebles adosados o empotrados a  la construcción. En los casos de fallas o defectos no incorporados expresamente en los numerales anteriores, o que no sean asimilables o equivalentes a los mencionados en éstos, las acciones prescribirán en el plazo de cinco años. 

 4. En  lo que respecta a  la garantía de  los equipos de extracción, sistema de alarma y citofonía,   ésta 

tiene  vencimiento  conforme  a  los  plazos  determinados  por  el  proveedor  para  cada  uno  de  los elementos antes mencionados. 

 Los plazos de prescripción se contarán desde  la fecha de  la recepción definitiva de  la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales, con excepción del señalado en el número 3, que se contará a partir de  la fecha  de  la  inscripción  del  inmueble,  a  nombre  del  comprador,  en  el  Conservador  de  Bienes  Raíces respectivo. 

8

USO Y MANTENCIÓN DEL DEPARTAMENTO   El máximo bienestar en el uso del inmueble, y la prolongación de su vida útil, requieren de una preocupación constante  de  sus  usuarios.  Esta  debe  expresarse mediante  la  aplicación  permanente  de  un  conjunto  de medidas preventivas de mantención, desde el inicio de uso del departamento, reposición y reparación.    1.‐  RECOMENDACIONES GENERALES   1.1.‐  Humedad y filtraciones   1.1.1.‐  Humedad del Primer Año  En  la construcción de su departamento, se han empleado materiales que dificultan, en general, el paso del agua desde el exterior. Sin embargo, así como no es fácil que entre agua, tampoco es fácil que salga el agua o la humedad interna.   Durante la construcción se empleo hormigón y morteros que ocupan gran cantidad de agua en su ejecución. Inicialmente, estos elementos quedan saturados de agua y, por lo tanto, esta humedad demora largo tiempo de eliminarse en un 100%.    Por lo tanto, es fundamental, durante el primer año favorecer el secado de los muros y otros elementos de humedad incorporada en su construcción. Para ello, debe ventilar su departamento diariamente y en forma generosa; igualmente, debe preocuparse de emplear calefacción seca.    1.1.2.‐  Humedad por lluvias  Descripción  La humedad, proveniente de aguas  lluvias al interior de  los departamentos del piso 26 y de  los recintos del piso  27,  puede  ser  producto  de  las  goteras  de  lluvia,  por  roturas  en  la  cubierta,  por  roturas  en  la impermeabilización o por la entrada de agua por obstrucción de las vías de escurrimiento de aguas lluvias.  Mantención, según  tabla de mantenimiento general, Anexo 1.   

• Todos  los  años,  antes  que  comiencen  las  lluvias,  la  Administración  del  edificio  debe  contactar personal  especializado  para  hacer  una  revisión  acuciosa  de  canales,  forros,  bajadas,  gárgolas desagües de aguas lluvias, despejándolas de hojas secas, polvo, excrementos de aves, etc.  

 • Revisión periódica de techos, canaletas y bajadas de aguas lluvias. 

 • Se recomienda  hacer revisión general de techumbres cada 6 meses. 

9

1.2.‐  Condensación y humedad interior  Descripción  Durante los meses de otoño e invierno, las paredes y vidrios pueden mojarse, especialmente por las mañanas y,  con mayor  frecuencia,  en  días  de  baja  temperatura  exterior.  Esta  agua  es  producto  de  un  fenómeno llamado condensación.   La condensación se produce en el interior del depto, debido a que la humedad del aire se transforma en agua al  contacto  con  las  superficies  frías  de  los  muros  o  vidrios  de  las  ventanas.  A  mayor  diferencia  de temperatura,  entre  el  aire  interior  y  el  exterior,  se  tienen  muros  perimetrales  más  fríos,  los  que  se condensarán  con  mayor  facilidad.  Este  problema  se  acentúa  en  los  muros  de  los  departamentos  con orientación sur.   La condensación en general tiene consecuencias no deseables, ya que mancha y suelta las pinturas, daña los eventuales papeles murales y se favorece la formación de zonas con hongos. 

 “Este problema se debe a una falta de ventilación, al tipo de calefacción usado y a los hábitos de uso del 

depto.” Recomendaciones  

• Secar a primera hora de la mañana todos los vidrios que aparecen mojados.  

• Ventilar en  forma diaria, abriendo parcialmente ventanas para que produzcan alguna corriente de aire. 

 • Instruir  a  instaladores de  cortinaje que mantenga un distanciamiento mínimo  a  los  vidrios  de  las 

ventanas de modo tal que el género nunca esté en contacto con el vidrio.  

• Evitar tener un número excesivo de plantas interiores.  

• Regar plantas interiores con moderación.   1.3.‐  Ventilación  Descripción  Para evitar todo tipo de olores y para mantener seco el depto. es fundamental una ventilación prolongada y habitual.  Recomendaciones  

• Abra las ventanas diariamente, provocando una pequeña corriente de aire.  

• Tener  presente  que  los  hongos  se  desarrollan  en  ambientes  húmedos  y  oscuros,  por  lo  que  es recomendable recoger las cortinas de las ventanas para ventilar los rincones. 

 • Es recomendable mantener  limpios  las rejillas de ventilación,   extracción y/o  los equipos  instalados 

en baños.  

10

 1.4.‐  Fisuras por retracción, expansión y contracción  Descripción  En  las superficies de  los cielos o de  los muros de hormigón armado, es muy habitual que presenten fisuras que son causadas por la retracción hidráulica de los hormigones, fenómeno normal producto del proceso de fragüe  de dicho material.  Estas  fisuras  no  significan  riesgo  estructural para  el depto.  y no  disminuyen  su resistencia  frente  a  los  esfuerzos  estáticos  o  sísmicos.  Su  reparación  debe  ser  asumida  como  parte  del mantenimiento del inmueble, dada su condición de inevitable.  Por  otra  parte,  los  cambios  de  temperatura  y  humedad,  hacen  que  la  mayoría  de  los  materiales  de construcción se expandan o contraigan. Ante la presencia de materiales diferentes, ocurrirá que la expansión o  contracción  será mayor  o menor  provocando  separaciones  entre materiales,  especialmente  entre  los disímiles.  Los  efectos,  de  este  proceso  natural,  se  manifiestan  en  pequeñas  fisuras  que  aparecerán  en  tabiques (especialmente en las uniones de molduras y tabiques), uniones de planchas de yeso cartón y estructuras de madera. Su reparación debe ser asumida como parte del mantenimiento del inmueble, dada su condición de inevitable.   1.5.‐  Fijaciones a muros y cielos  Descripción  En  la mayoría de  las  fijaciones  a muros y  cielos es  recomendable utilizar  tarugos para afianzar  tornillos o ganchos.  Recomendaciones  Fijaciones en muros revestidos en cerámicas.  

• Verificar  el  material  con  que  está  construido  el  muro  revestido  de  cerámica.  Seguir  las recomendaciones para hormigón, albañilerías o tabiques estucados según sea el caso. 

 • Para hacer perforaciones en cerámicas, éstas se deben hacer con taladro sin percusión utilizando una 

broca  muy  fina  para  romper  la  superficie  vítrea  de  la  cerámica  sin  trizar  la  palmeta.  Una  vez perforado el primer agujero, se puede introducir una broca del diámetro del tarugo a utilizar. Nunca perforar la cerámica directamente con un clavo, ya que ésta se trizará. En zonas húmedas rellenarlas con silicona. 

  Fijaciones en tabiques y vigas de yeso‐cartón.  

• Para perforar  tabiques de yeso cartón  se debe usar un  solo  tamaño de broca que coincida con el diámetro  especificado del  tarugo.  Los  tarugos para  tabiques de  yeso  cartón  son especiales,  en  el mercado se le denomina «tarugo murito» ó «tarugo mariposa ó paloma». 

 

11

• No  está  permitido  fijar  los  soportes  de  cortinas  a  tabiques  ni  a  los  aluminios  de  ventanas,  debe fijarlos al cielo, a la losa de hormigón. La manipulación de las cortinas puede agrandar la perforación en el yeso, con el consiguiente desprendimiento del tarugo o trozos del tabique. 

 • No fijar elementos de gran peso a estos tabiques. 

 • Evitar colgar elementos en vigas   falsas, caso presente en  los baños de todas  las oficinas.   Si no es 

posible evitarlo, verifique que la fijación sea a un elemento de madera o metálico de la estructura. La estructuración  del  cielo  falso  está  diseñada  para  resistir  el  peso  propio  de  las  planchas  de  yeso cartón, y no para lámparas u otros elementos de mayor peso. 

 Fijaciones a muros de hormigón o albañilería estucados  

• Para  hacer  perforaciones  en  superficies  de  hormigón  o  albañilería  estucadas,  utilice  brocas  para concreto y tarugos plásticos. 

 • Fijación a losas de hormigón 

 • Verificar que la perforación, no coincida con el tendido de la red de cañerías de la calefacción u otro 

tipo de instalación que pudiera dañarse al ser esta efectuada.  

• Fijación a Aluminios  

• Está prohibido  fijar cualquier elemento o perforar  los perfiles de aluminios de ventanas, como por ejemplo cortinas. 

  

12

2.‐  RECOMENDACIONES ESPECÍFICAS   2.1.‐  Estructura soportante   2.1.1.‐  Hormigones, albañilerías y otras  Descripción  Las  fundaciones,  cimientos,  las  estructuras  de  hormigón  armado  que  componen  su  edificio,  han  sido especificadas y dimensionadas por un ingeniero calculista de acuerdo a normas.  Por  lo tanto estas estructuras no sufrirán deformaciones ni daños mayores que no hayan sido previamente estudiados ni diseñados por estos especialistas.  Recomendaciones  

• Es necesario  tener presente que al  realizar ampliaciones o modificaciones  interiores, bajo ninguna circunstancia se debe picar, demoler, modificar o cortar elementos estructurales, como por ejemplo, muros, pilares, vigas, losa superior o inferior, etc., sin la autorización expresa del ingeniero calculista autor del proyecto, y el respectivo Permiso Municipal de Obra Menor, además de la correspondiente autorización de la junta de vigilancia del condominio. 

  2.2.‐  Elementos constructivos   2.2.1.‐  Techos de planchas metálicas lisas  Descripción  Están constituidos por planchas lisas emballetadas revestidas con una aleación protectora de zinc y aluminio, más terminación de pintura.  Mantención  

• Limpieza de canales, cubetas y bajadas de agua antes de la temporada de lluvias y durante ella.  

• Revisión soldaduras, sello de pernos y estado de las planchas.  Recomendaciones  

• Evitar que las personas que suban a los techos para su revisión o para colocar antenas de televisión, ventilaciones u otros, dañen planchas al caminar sobre ellas. 

 • Revisar los sellos y uniones, y asesorarse por especialistas en cuanto a qué tipo de material utilizar en 

caso de requerirse reparación.  

• Se recomienda hacer aseo – mantención de techos cada 6 meses.  

13

2.2.2.‐  Tabiques y vigas sistema isomur  Descripción  La tabiquería del departamento está compuesta en el interior por bloques de yeso, los cuales   son forrados con planchas de yeso cartón. Este  sistema denominado  "ISOMUR"  cumple con  todas  las normas vigentes, tanto en la parte térmica como acústica. En aquellos  tabiques  interiores de su departamento, en  los que sea necesario colocar algún cuadro u otro objeto, debe hacerlo usando un tipo de tarugo normal de plástico o madera de 8 mm, esto impedirá que se dañe el tabique o que se pueda caer el elemento instalado.  Se debe tener presente no colgar elementos que pesen más de 15 kg.  Mantención  La mayoría de las reparaciones de las fisuras en tabiques y cielos falsos se pueden hacer fácilmente, usando el siguiente procedimiento:  

• Limpiar y abrir ligeramente la fisura retirando superficialmente  la pintura o pasta en un espesor no mayor a dos o tres mm. de profundidad y ancho. 

 • Sellar la fisura con una masilla o sellante de elasticidad permanente, pintable, por ejemplo, sellantes 

acrílicos elásticos, masilla sellante de polietileno u otras.  

• Volver a pintar.  

• Los tornillos salidos se corrigen usando martillo o cincel, luego empaste y vuelva pintar.  Recomendaciones  

• No colgar elementos pesados.   2.2.3.‐  Puertas de madera  Descripción  Las puertas de madera han sido fabricadas con maderas secas, y terminadas, con barniz o pinturas que  las protegen de la humedad y el calor,  cumpliendo además con las normativas existentes.  Mantención  

• Barnizar o pintar, periódicamente, con productos adecuados, las puertas para prolongar su vida útil.   Recomendaciones  

• Es importante no golpear las puertas al cerrarlas, ya que estas se deterioran.  

• Cuando una puerta presenta dificultad para cerrar, es necesario saber  si el problema se debe a  la humedad o a que está descolgada de la bisagra. 

 

14

• Ante  la existencia de una considerable humedad ambiental dentro del departamento, es probable que la madera se hinche y las puertas se aprieten. En este caso no es conveniente rebajar y recorrer con  cepillo  la  puerta  ya  que  cuando  esta  humedad  desaparezca,  la  puerta  volverá  a  su  volumen normal. 

  2.2.4.‐  Ventanas de aluminio  Funcionamiento  Para  la correcta apertura de  las ventanas se debe girar  la manilla en 90° y  luego abrir  la ventana. Verifique por  si  hay  fisuras  o  separaciones  en  los  alféizares  y  calafatee.  Revise,  cuando  exista,  el  buen  estado  del burlete sello de goma o paño alrededor de las ventanas, reparándolos o reemplazándolos. Revise  las ventanas por  si no abren y cierran con  facilidad,  limpie  las correderas y  lubríquelas cuando  sea necesario. En el caso de los ventanales de aluminio, recomendamos cerrarlas en forma suave y ver el funcionamiento de los pestillos y cierres, ya que son los elementos que más sufren con el uso y el maltrato. Deberá tener cuidado con las corrientes de aire al abrir puertas y ventanas ya que pueden generar daños en marcos y/o vidrios, los daños generados por este tipo de problemas climáticos no están garantizados.   “No se permite realizar ninguna modificación a la estructura de las ventanas, como por ejemplo manillas, 

pestillos, siliconas, etc. Cualquier intervención puede ocasionar daños irreparables”  Mantención  Limpieza Cristales:  

• Para la limpieza de cristales utilizar solo detergentes especialmente formulados para esta actividad, con Ph neutro o  levemente básico y que no degraden o deterioren sellos silicona, burletes, pintura aluminio.  

• Para su secado y aplicación de detergente sólo puede utilizarse plumillas de goma.  

• Prohibido utilizar elementos abrasivos para limpieza.  

• Para sacar manchas, utilizar sólo agua y jabones neutros. No se recomienda el uso de agua a presión (hidrolavado)  podrían dañarse los sellos.  

• Se recomienda hacer esta limpieza con personal especializado.  Limpieza Aluminio:  

• Misma indicaciones que para Limpieza de Cristales.  

• En el caso de paneles se debe evitar golpes en su plano, pues se pueden deformar. Especial cuidado debe tenerse en la operación del aseo exterior evitando que los esfuerzos puntuales o los rayen. 

 Sellos climáticos:  

15

• Al menos  una  vez  por  año,  se  debe  inspeccionar  la  totalidad  de  sellos  climáticos  verificando  su estado y resellando con silicona de curado neutro compatible con la aplicada, de requerirse trabajos, estos deben ser realizados por personal calificado y siguiendo las indicaciones técnicas de INDALUM.  

• Nunca  utilizar  otro  tipo  de  siliconas  que  no  sean  las  de  cura  neutra.  Debe  verificarse  la compatibilidad de las siliconas a usarse con la silicona de proyecto y con el resto de los materiales en que este en contacto.  

 Burletes:  

• Al menos una vez por año, se debe inspeccionar la totalidad de los burletes verificando su estado, y ubicación, por personal calificado.  

• En caso de deterioro puntuales, los burletes pueden ser reemplazados por sello silicona cura neutra y/o burlete, siguiendo instrucciones del instalador. 

  2.2.4.1.‐Ventanas operables en Fachadas  

• Su diseño considera su apertura solo para ventilación y salida a terrazas.  

• Estas ventanas no han sido calculadas para soportar esfuerzos por vientos fuertes, estando abiertas. En caso de ráfagas de vientos, las ventanas que se encontrasen abiertas podrían desprenderse y caer hacia niveles inferiores.  Es muy importante que siempre deje sus ventanas cerradas  cuando exista viento excesivo en el sector.  

 • Se recomienda realizar una  inspección, por personal calificado, de estos elementos al menos 1 vez 

por  año,  verificando  su  operación  y  reemplazando  elementos  mecánicos  deteriorados  o excesivamente gastados por uso.  

• Los pestillos (cierres) deberán permanecer siempre en su posición de cerrado.   2.2.4.2.‐ Puertas tipo Protec (Puertas laterales)  

• Se debe realizar mantención preventiva 1 vez por año, verificando su operación y estado.  

• Los  elemento  mecánicos  (cerraduras,  pivotes,  cabezal  de  quicios,  pestillos)  se  deben  lubricar  y limpiar.  

• Las cajas de quicio  inferior no están diseñadas para  trabajar con agua o excesiva humedad, por  lo que  se deben proteger a  fin de evitar  la entrada de agua al  sistema, en especial en  las  faenas de lavado de pisos.  

• Es normal que se produzcan  desalineamiento o variaciones en la ubicación geométrica de las hojas, como  también  variaciones  en  las  velocidades  de  cierre.  Estas  situaciones  deben  corregirse  por personal técnico debidamente entrenado cuando se realice su inspección. 

 Recomendaciones Generales  

16

• Nunca perforar para fijar objetos sobre estructura  interior de aluminio, ya sea tabiques, cortinas mobiliario o cualquier otro elemento.  

• No ubicar fuentes generadoras de calor  cerca de los cristales.  

• Cortinas  interiores  deben  separarse  del  cristal  interno  al menos  10  cms.  Para  dejar  una  zona  de homogenización de la temperatura.    

• Evitar golpes en cristales, por elementos de aseo.  

• Para  eventuales  cambios  o  reposiciones  de  cristales,  éstos  deberán  ejecutarse  siguiendo  las especificaciones técnicas del proyecto.  

• Los recambios de cristales deberán ser ejecutados por compañías especializadas, cumpliendo con los requerimientos del fabricante.  

 2.3.‐   Instalaciones  Las  instalaciones  sanitarias,  eléctricas  y  de  calefacción  se  han  realizado  con materiales  de  alta  calidad  e instaladas  por  personal  especializado.  Las  instalaciones  fueron  probadas  por  nuestro  personal  e inspeccionadas por  las empresas que entregan cada uno de  los servicios o  las entidades correspondientes que regulan los sistemas.  Las  instalaciones no requieren mantención, pero se recomienda realizar una  inspección preventiva de estas por personal especializado al menos una vez al año. En caso de necesitar hacer  instalaciones adicionales o modificar  las existentes, recomendamos sean hechas por personal competente que se haga responsable de los cambios. Cualquier duda sobre las instalaciones las puede consultar en los planos adjuntos.   2.3.1.‐  Red de agua potable fría  Descripción  El  depto.  esta  abastecido  de  agua  potable  fría  conectada  a  una matriz  general  del  edificio  conectada  al sistema de bombas de impulsión alimentado por un medidor general el cual está conectado a la red de agua potable de  la empresa de servicios sanitarios correspondiente. Esta consta de un remarcador  individual, de cañerías de conducción y llaves de paso.   Mantención  

• Cuando se detecte humedad producida por una filtración, reparar de inmediato.  Cualquier filtración que se prolongue en el tiempo provocará   el deterioro de   todo elemento colindante.   La garantía solo cubre la reparación del problema original y no de los daños colaterales, debido al aviso tardío al Depto. de Post venta. 

 Recomendaciones  

• Cuando  se  produzca  una  filtración,  por  pequeña  que  sea,  consultar  de  inmediato  a  un  técnico  y  buscar la causa y solución del problema; como primera medida se deberá cerrar la llave de paso que 

17

corresponda. Al mismo  tiempo debe  tenerse presente  la necesidad de consultar  los planos de  las instalaciones previamente a la solución del problema para evitar picados innecesarios. 

 • Conocer la ubicación de las llaves de paso. 

 • No utilizar  las  llaves de paso como válvulas de regulación, éstas deben estar totalmente abiertas o 

cerradas.  

• Cuando  salga  del  departamento  por  varios  días  deje  cerrada  la  llave  de  paso  general  en  el medidor, para evitar en caso de falla, no detectarla a tiempo y se produzca una inundación en él y que puede afectar a otros departamentos 

  2.3.2.‐  Red de alcantarillado  Descripción  Las  aguas  servidas  de  este  edificio  son  evacuadas mediante  una  red  gravitacional  compuesta  por  tubos, descargas  y  cámaras,  conectadas  a  los  emisarios  de  evacuación  de  la  empresa  de  servicios  sanitarios correspondiente.  “El buen funcionamiento de esta red depende de evitar obstrucciones que impidan el libre escurrimiento de 

las aguas servidas.”  Recomendaciones:  

• Es  importante  instruir  al  grupo  de  personas  que  hagan  uso  de  los  baños,  de  no  botar  ningún elemento u objeto que pueda obstruir los desagües de los artefactos sanitarios, como por ejemplo: algodón, toallas o pañuelos desechables, paños higiénicos, seda dental, etc. 

 • El desecho indebido de basura también causa muchas obstrucciones sanitarias. 

  2.3.3.‐  Artefactos Sanitarios  Descripción  Los artefactos sanitarios instalados en su depto. son productos certificados. Para su buen funcionamiento se deben considerar algunas recomendaciones y una adecuada mantención. Es  importante destacar que en el caso  para  la  adecuada  descarga  del  WC  se  debe  mantener  presionada  la  válvula  por  un  tiempo  de  4 segundos.  ‐  Artefactos  Sanitarios:  En  especial para  el W.C.  y  el  lavamanos,  se  recomienda no  arrojar  elementos 

sólidos por el desagüe, evitando así que se tapen. Se deben  limpiar con detergentes  líquidos o  jabón, nunca con abrasivos o detergentes en polvo que provocan rayas y saltaduras en estos artefactos. 

 Advertencia: Si  la obstrucción de un artefacto  se ha producido por negligencia o por  la acción de algún usuario, será responsabilidad del propietario pagar los gastos de reparación.  

18

‐ Vanitorio: Es de loza, empotrado en una cubierta de mármol sobre un mueble de melanina. En este caso rigen  las precauciones  anteriores para  su  limpieza,  teniendo principal  cuidado  en no dejar  colillas  de cigarrillos u otras cosas demasiado calientes en el borde de la cubierta.  

Advertencia:  se  debe  evitar  dejar  restos  de  jabon,  shampoo  u  otros  elementos  degradables  que  al permanecer sobre la cubierta durante un periodo de tiempo pueden llegar a mancharla.    ‐ Lavaplatos de Acero Inoxidable: En este caso, al igual que en los anteriores, deberá usar para su limpieza 

un producto doméstico, como es el agua  tibia  y una esponja. No  raspe  la  superficie  con utensilios de cocina como ollas o sartenes. No deje sobras de comida en  lavaplatos ni en el drenaje, sobre  todo  las bolsas de  té que contienen ácidos perjudiciales. No  limpie el  lavaplatos con viruta de acero o cepillos metálicos y no ponga cubiertas de goma en el lavaplatos porque no permiten drenar el agua y decoloran la superficie. Además, se recomienda limpiar periódicamente todos los sifones de lavaplatos y lavatorios, ya que allí se van acumulando residuos que en cualquier momento pueden obstruir el desagüe. 

 Mantención  

• Cambiar sellos de silicona cuando este se vea dañado, se deben utilizar siliconas con fungicidas.  

• Limpiar o  cambiar  sifones de  lavamanos,  cuando  se detecte una dificultad de escurrimiento de  la descarga. 

 • Si el mecanismo del WC no corta el paso de agua correctamente, deberá regular posición del flotador 

para mantener el agua bajo la altura del tubo de rebalse, puede ser necesario el cambio del flotador o del sistema completo. 

 • Revisar el ajuste de la goma de descarga. 

 • No verter agua caliente en WC ya que puede provocar daños y en ocasiones trizaduras en él. 

 • Cada  6 meses  se  recomienda  revisar  el  funcionamiento  del  flotador  y  el mecanismo  interno  de 

descarga.  Recomendaciones  

• Evite  golpear  los  artefactos  sanitarios  o  someterlos  a  esfuerzos  para  los  cuales  no  han  sido diseñados, para evitar quiebres de loza o abolladuras y saltaduras del esmalte en los metálicos.  

• No botar plásticos, basuras, toallas higiénicas, etc.  

• No utilice productos que contengan cloro en el interior de los estanques de WC, ya que los sellos de goma o plásticos de su interior se pueden deteriorar. 

 • No permitir al gásfiter sellar el estanque del inodoro con “pasta de gásfiter” pues es un material que 

daña las empaquetaduras produciendo filtraciones.  

• No utilizar artefactos que estén  trizados, ya que se producirán  filtraciones y su  limpieza no será  la adecuada. 

  2.3.4.‐  Grifería 

19

 Descripción  La grifería instalada en el Edificio es un producto certificado.     Mantención  

• Cambiar las gomas cuando el cierre no sea total.  

• Limpiar aireadores.   El agua en Viña del Mar es  “dura”  lo que genera gran acumulación de  sarro.  Saque los aireadores y límpielos prolijamente para mantener así un flujo de agua adecuado. 

 Recomendaciones  

• Evitar la limpieza de la grifería y artefactos con productos abrasivos o corrosivos.  

• El  cierre de  la grifería debe  ser  suave; no  forzar  si no  cierra  rápidamente, ya que esto  indica que requiere cambio de gomas o limpieza. 

  2.3.5.‐  Electricidad  Descripción  Red de abastecimiento de energía eléctrica para  iluminación, funcionamiento de artefactos y otros. Consta de circuitos para centros de iluminación y para enchufes. El funcionamiento de esta red es controlado por un tablero, en el que se encuentran ubicados un  interruptor principal o general, que controlan toda  la energía eléctrica del departamento, interruptores individuales que controlan los diferentes circuitos, y el dispositivo diferencial.  El sistema eléctrico de la vivienda posee una conexión a la fase tierra del medidor para que en el caso de una eventual descarga eléctrica, la corriente se conduzca hacia la malla a tierra o barra Cooper weld y evite daños a las personas o artefactos.  Su tablero consta de los sgtes elementos:  

• 1 Disyuntor general Lexo de 40 amperes • 2 Diferenciales 2x40 lexo • 1 Disyuntores de 10 amperes alumbrados • 1 Disyuntores de 16 amperes enchufes  • 1 Disyuntor 20 amperes horno  • 1 Disyuntor 25 amperes encimera    • Los enchufes e interruptores son modelo Habitat 21 clásica, módulo color Noir, tapa champagne. 

 Mantención  

• Se debe revisar el estado de interruptores y enchufes, cambiar los que tengan sus tapas deterioradas o no funcionen correctamente sus interruptores. 

 

20

• Para  realizar  alguna  alteración  al  sistema  eléctrico,  contrate  un  electricista  autorizado  que  se responsabilice por  las modificaciones a efectuar en el  sistema. Este mismo deberá  inscribir dichas modificaciones en la Superintendencia de Servicios Eléctricos y Combustibles. 

 • Cuando el corte de energía eléctrica sea externo baje los automáticos, con el fin de que una vez que 

se reponga el suministro los artefactos, no se dañen ante el golpe de corriente.  

• Es  muy  importante  no  conectar  artefactos  eléctricos  de  mayor  consumo  que  la  capacidad  del circuito. 

 • Se deben reapretar las conexiones del tablero eléctrico. 

 Recomendaciones  

• Conocer la ubicación del tablero de interruptores automáticos.  

• Cada interruptor individual está debidamente identificado, definiendo el circuito a que corresponde y su zona de alcance. En el caso de ocurrir un corte de suministro eléctrico en alguna parte de su departamento, examine siempre los interruptores automáticos en la caja del tablero principal de su oficina, verificando su estado. 

 • Cuando se desactiva un  interruptor automático éste queda en una posición neutral. Para activarlo 

nuevamente deberá bajarlo completamente y volverlo a subir.  

• En el caso que efectuado este procedimiento el automático vuelva a saltar, es recomendable revisar los artefactos enchufados o las luminarias conectadas al circuito respectivo, ya que puede haber un artefacto que éste provocando el corte de energía, o existe un mayor número de equipos eléctricos conectados respecto de la capacidad instalada.  

• No  tirar  los  enchufes  de  artefactos  eléctricos  al  momento  de  desconectarse,  ya  que  este  uso indebido puede producir que los módulos se dañen.   

• En caso de cualquier alteración, modificación o intervención en el tablero eléctrico de la oficina la garantía caduca. 

  2.3.6.‐ Red de Gas  Descripción  El edificio cuenta con calderas independientes alimentadas con el sistema de gas, no existen cañerías de gas hacia  el  interior de  los departamentos  ya que  las  calderas  envían  el  agua  caliente  y  calefacción hacia  los mismos. Los medidores de gas se encuentran en los vestíbulos ubicados uno por piso. Las conexiones de gas alimentan las calderas independientes y se ubican en la sala de medidores en el pasillo común en cada piso.   Recomendación 

• Recuerde  que  al  igual  que  las  otras  instalaciones  necesitarán  revisión  preventiva  permanente, realizadas por un profesional autorizado. 

 • Además,  debe  tener  presente  que    en  ningún  caso  usted  puede  efectuar  alguna  alteración  a  las 

instalaciones,   cualquier alteración que usted haga a  las  instalaciones de gas, deberá contar con  la 

21

asesoría técnica y profesional correspondiente, para evitar poner en peligro a  los moradores de su departamento. 

       2.3.6.‐  Agua caliente y calefacción  Descripción  Como  se  expone  en  el  punto  anterior  (Red  de  gas),  los  departamentos  cuentan  con  calderas  mixtas independientes, las que entregan agua caliente y calefacción a los radiadores ubicados en su departamento. Las  calderas  vienen  probadas  y  reguladas  para  un  funcionamiento  normal  del  sistema,  tal  cual  como  se presenta en la recepción del inmueble. Las calderas se encuentran en el recinto contiguo al de basuras. Están conectadas eléctricamente al tablero de su departamento, si el automático en el tablero esta abajo (cortada la energía) no tendrá agua caliente ni calefacción.   Mantención  

• La garantía cubre desperfectos de las calderas según el fabricante por 1 año.  

• Debe  efectuar mantenciones    periódicas  a  las  calderas  según  lo  indicado  por  el  fabricante  en  el manual de garantía cada 12 meses.   

 2.3.7.‐  Corrientes débiles  Descripción  El depto. cuenta con ductos que permiten  la  instalación y conexión del servicio telefónico, Internet y de TV cable; o con un sistema de citofonía instalado.   2.3.7.1.  Citofonía  Descripción  La  edificación  cuenta  con  sistema de  citofonía  centralizada que  comunica  cada  depto.  con  la  conserjería. Además  la conserjería puede hacerlo con  los citófonos de  los portones de acceso vehicular y  la puerta de acceso del edificio.   Mantención  

• Realizar la mantención recomendada por el proveedor con un servicio técnico autorizado.  Recomendaciones  

22

• No intervenir el sistema por personas ajenas a los servicios técnicos autorizados, lo que haría perder las garantías. 

       2.3.8.‐  Sistemas de alarmas de robo  Descripción  Para obtener un mayor grado de seguridad, el depto. cuenta con un sistema de alarma de robo, el que se activa siguiendo las instrucciones descritas en el manual de instrucción del fabricante. Este sistema informa a la central de conserjería ubicada en el mesón del lobby.   Mantención  

• Realizar la mantención recomendada por el proveedor con un servicio técnico autorizado.  

• Revisar los magnéticos de puertas; en el caso de fallas solicitar visita de servicio técnico.  Recomendaciones  

• Lea  cuidadosamente  el  Manual  de  Uso  del  Sistema.    Ante  cualquier  duda  contactarse  con  el Mayordomo del Edificio, él que ha sido instruido para estos efectos.  

 • Es recomendable probar el sistema al menos dos veces al año, o antes de dejar sola la vivienda por 

un período largo.   2.3.9.‐  Extracción forzada de baños  Descripción  Con el objeto de mantener una adecuada ventilación de  los  recintos de baños  sin ventanas al exterior, el edificio cuenta con un sistema de extracción forzada en los baños. Este sistema consta de ventiladores en los techos del piso 27 y unidades individuales en cada baño.  Mantención  

• Mantener limpias las rejillas.  

• Chequear que los extractores ubicados en la techumbre sean  mantenidos por el Administrador cada 6 meses.  

• Mantener limpios los extractores individuales dentro de su baño  Recomendaciones  

23

• No modificar las aperturas de las rejillas, ya que éstas corresponden a una calibración que permite el funcionamiento adecuado de los sistemas. 

  

24

2.4.‐  Terminaciones   2.4.1.‐  Pinturas  Descripción  Las pinturas que se han aplicado a los cielos, paredes, puertas y otros elementos de maderas y fierro, tienen una duración definida que depende del adecuado uso del inmueble y su mantención.  En general, se debe considerar que  las distintas superficies deben volver a pintarse periódicamente, ya que por efectos del tiempo, el sol y especialmente de  la humedad  las pinturas se envejecen, pierden colorido y brillo, e incluso pueden llegar a desprenderse.   2.4.1.1.‐  Pinturas interiores  Mantención  

• Se recomienda repintar o retocar  las pinturas  interiores a  lo menos cada 2   años para mantener su depto. en óptimas condiciones.  

• Pintar  muros  con  pinturas  recomendadas  para  cada  uso,  antes  retirar  toda  la  pintura  suelta  o humedecida. 

 Recomendaciones  

• En caso de pinturas  lavables,  las manchas  se pueden  lavar  suavemente, usando  jabón neutro y  la menor  cantidad de  agua posible.  Evitar  los  limpiadores  y  paños  abrasivos o  los  cepillos de  fibras duras. Las pinturas opacas muestran las marcas de lavado más fácilmente que las brillantes. 

  2.4.1.2.‐  Barnices  Mantención  

• Las maderas barnizadas se deben rebarnizar con un barniz que tenga la misma base, de lo contrario se debe raspar y pulir totalmente la madera antes de su aplicación. 

 Recomendaciones  

• Es normal que el barniz se decolore debido a  los efectos del sol; para retoques menores de barniz, existen en el mercado protectores o embellecedores con tinte fácil de usar, que se mezclan con  la veta de la madera. 

  

25

2.4.1.3.‐ Papeles Murales  Mantención   

• Si  su papel mural  se ensucia,  se  recomienda  limpiarlo  con agua  y  jabón,  las manchas menores  se pueden sacar usando goma de borrar.  

Recomendación • Cuando  se  instale  una  estufa  debe  tener  la  precaución  de  proteger  el  papel mural  de  posibles 

quemaduras.  Advertencia:  No  se  repararán  daños  o manchas  al  papel mural,  ocurridas  después  de  la  entrega  del departamento, salvo si estas se especifican en ese momento.   2.4.2.‐  Cerámicas, Porcelanatos y fragües  Descripción  Los pisos y muros de baños están recubiertos con palmetas de cerámicas o porcelanato de  fácil  limpieza y mantención. Para obtener una mejor terminación del piso se ha colocado entre las palmetas, una pasta llamada «fragüe» que no cumple fines de unión.  Mantención  

• Revisar  y  refraguar  cuando  este  se  haya  quebrado  y  permita  el  paso  de  agua  a  través  del recubrimiento a los muros, tabiques o pisos. 

 Recomendaciones  

• Las palmetas de  cerámica o porcelanato  son un material  frágil, que  sometido a  caídas de objetos pesados o punzantes pueden saltar su superficie o trizarse. 

 • Los pisos de  cerámica o porcelanato  son  fáciles de mantener, por  lo que deben  ser  simplemente 

aspirados cuando sea necesario. Ocasionalmente, pasar un paño húmedo.  

• La colocación de fragüe, no sostiene las cerámicas, y colabora a la impermeabilización del muro. Las grietas que se producen en el fragüe se pueden rellenar usando fragüe nuevo. 

 • Las  cerámicas  instaladas  en  paredes  de  la  vivienda  se  pueden  lavar  con  jabón  no  abrasivo, 

detergente, o  limpiador para baldosas.  Los  limpiadores abrasivos deslustran el acabado  y pueden terminar manchándolo.  

• Se pueden producir manchas en las cerámicas o porcelanatos por el contacto de algún metal mojado con la superficie (una lata de espuma de afeitar, por ejemplo), para quitarla, aplique algún producto pulverizado  que  quite  la  oxidación,  aplicándolo  de  acuerdo  con  las  instrucciones  del  fabricante. Algunas manchas  de mucho  tiempo  puede  que  no  salgan,  lo  que  hará  necesario  que  tome  las precauciones para evitar que se produzca este inconveniente.  

 

26

2.4.3.‐ Quincallería  Descripción  Las cerraduras, chapas, manillas y bisagras colocadas en el depto. han sido fabricadas para garantizar su buen funcionamiento durante un largo período de uso.  Mantención  

• Lubricar periódicamente para prolongar su vida útil, con un libricante común tipo WD‐40.  Recomendaciones  

• Las  perillas  y  chapas  de  las  puertas  deben  funcionar  correctamente  con  poca  mantención.  Sin embargo,  en  el  tiempo  pueden  necesitar  ligeros  ajustes,  debido  a  la  contracción  normal  de  la estructura y ocasionalmente puede ser necesario apretar sus tornillos. 

 • Limpiar con productos no abrasivos. 

  2.4.4.‐  Espejos  Descripción  Son  elementos  pegados  directamente  al muro  o  instalados  flotando  pegados  con  huinchas  adhesivas  y siliconas especialmente fabricadas para estos fines.  Mantención  

• Revisar,  reparar o cambiar sello de borde del espejo cuando esté dañado o suelto para  impedir  la humedad entre la pared y el vidrio, en caso de no ser flotante. 

 Recomendaciones  

• No  cargar  los  espejos  al  limpiar  y  no  apoyarse  en  ellos,  ya  que  solo  parte  de  la  superficie  se encuentra adherida al muro, en el resto hay espacios libres. 

 • Para  limpiar  espejos  use  líquidos  limpia  vidrios,  cuide  la  caída  de  líquidos  limpiavidrios  sobre  los 

artefactos sanitarios y cubiertas de mármol pues algunas fórmulas pueden deteriorar su acabado.  

• Si se considera agregar  iluminación adicional a  los  recintos con espejos, evitar  la  instalación de  las luminarias muy cerca de ellos, ya que un  recalentamiento brusco puede originar que el espejo  se quiebre. 

  

27

2.4.5.‐ Pisos Fotolaminados  Descripción  Su  departamento  presenta  un  piso  flotante  fotolaminado.  Este  es  un  elemento  fabricado  en  madera aglomerada con una cara con terminación estética de alta calidad. Este elemento está  instalado sobre una capa de espuma niveladora.    Mantención   

• Manténgalo con productos de limpieza especiales para pisos fotolaminados.  Recomendaciones  

•  Tenga precaución con  la caída de algún elemento pesado o con aristas vivas ya que el piso puede dañarse.   

•  ”Evite arrastrar los muebles lo que puede producir daños”.  Se recomienda poner bajo las patas de los muebles, restos de alfombra o pedazos de papel para que estas no dañen el piso.  

•  Para  la  limpieza  use  productos  recomendados  para  este  tipo  de material,  ya  que  el  exceso  de humedad puede dañarlos. 

  2.4.6.‐ Sellos Hidráulicos  Descripción  Por sus múltiples cualidades como sellante y su fácil manipulación en tareas como pegar, sellar y unir todo tipo de materiales,  tales  como,  vidrio,  aluminio,  goma,  cerámica  y maderas, hemos utilizado  silicona  con fungicida en las tareas de sellado general. Su departamento ha sido rigurosamente chequeado en todos los elementos que demandan de sello.   Mantención  

• Verifique  si  hay  fisuras  o  separaciones  en  la  calafateadura  y/o  sellos  alrededor  del  lavaplatos, especialmente  tinas, W.  C.,  lavatorios,  receptáculos  de  ducha,  revestimientos  cerámicos, marcos exteriores de puertas y ventanas y cualquier otra parte originalmente sellada por  la Constructora.  Para reparar use un sellador adecuado. Los sellos expuestos a mucha humedad y a la acción directa del sol sufren degradación, en promedio duran aproximadamente 2 años. 

 Recomendaciones  

• No  exponga  los  muebles  de  cocina  y  vanitorios  a  filtraciones  de  agua  o  humedad,  pues  están fabricados con maderas aglomeradas que pueden sufrir deformaciones.  

• Es  necesario  revisar  periódicamente  los  sellos  de  las  tinas,  vanitorios,  lavaplatos  y  lavaderos.  La silicona se deteriora con la limpieza y se vence con el tiempo. Al momento de recambiar los sellos de silicona,  es  recomendable  removerla  totalmente,  secar  la  superficie  a  cambiar  y  proceder  a  una nueva aplicación, usando silicona con fungicida. 

28

• Verifique  si hay  fisuras o  separaciones en  las uniones de materiales por el exterior y calafatee de nuevo si es necesario.  

 2.4.7.‐  Muebles  Descripción   Los muebles de cocina, el vanitorio del baño y los closets son de melamina, escogida por su durabilidad y la cualidad de ser fácil de mantener. Así, con un mantenimiento adecuado, mantendrá una presencia atractiva y se prolongará por más tiempo su vida útil.  Mantención   

• Limpie  las melaninas   con un estropajo  jabonoso, una esponja o utilice un producto no abrasivo de limpieza doméstica para las manchas más difíciles de quitar.  

 • Revise al menos una vez al año  las bisagras por si están adecuadamente alineadas y apretadas, use 

un atornillador para hacer  los ajustes necesarios. Verifique si  los cajones se pueden sacar y meter con facilidad y aplique spray de silicona a las correderas si están pegadas.   

Recomendaciones  

• Hay productos de  limpieza especialmente  formulados para melamina, que no  la manchan y dejan brillante  la  superficie.  Siga  atentamente  las  instrucciones  del  fabricante,  cuando  se  trate  de  usar algún tipo de producto de limpieza.  

• Mantenga cerrados los cajones para proteger las correderas y mantener limpio su interior.    2.4.8.‐ Cubiertas de mármol y granito  Descripción   El mármol por ser un material de naturaleza pétrea puede presentar algunas  imperfecciones propias de su origen, las que son parte implícita de su belleza.  Mantención   

• Limpie  las cubiertas con un trapo o esponja  jabonosa, o utilice un producto de  limpieza doméstica que sea líquido y no abrasivo para las manchas difíciles.   

Recomendaciones   

• Se  pueden  comprar  productos  de  limpieza  especialmente  formulados  para  superficies  laminadas, que no manchan y dejan una superficie brillante, siempre que se sigan atentamente las instrucciones del fabricante.  

• Nunca deje restos de pasta de dientes, crema, recipientes metálicos u otros elementos directos en la cubierta de mármol. De lo contrario se manchará la superficie.  

29

• No deje que el agua se acumule alrededor de la cubierta del lavaplatos o de los vanitorios y cuide los sellos de estos. Estas zonas son propensas al daño por agua, puesto que la humedad excesiva tiende a descomponer  el  sello  y producirá hinchazones o deslaminaciones de  la madera  aglomerada.  Se debe tener en cuenta que el agua caliente y el cloro son perjudiciales para los sellos.  

• Revise periódicamente los sellos y cámbielos cuando sea necesario.   2.5.‐ Equipamiento del Departamento  2.5.1.‐ Horno Eléctrico  Descripción  Su departamento cuenta con horno eléctrico, el que posee una garantía   del fabricante de 1 año, cualquier desperfecto dentro de ese periodo  llame al fono indicado  en el folleto del mismo o nuestro  departamento de Post Venta lo ayudará  a resolver el problema.  Recomendaciones  

• Como todo horno  evite que lo que cocine en él se derrame lo que puede producir algún desperfecto, límpielo con un paño  húmedo y con un producto desengrasante, evite  usar elementos o productos abrasivos los que pueden dañar el esmalte del horno, en cuyo caso no hay garantía.     

  2.5.2.‐ Cocina Encimera  Descripción  Su departamento cuenta con encimeras vitrocerámicas de tecnología Europea empotradas en una cubierta de granito gris mara. Su funcionamiento es simple aunque se debe tener especial cuidado en los materiales para su uso así como la forma de limpieza. Durante el primer uso puede presentarse un olor extraño debido a los residuos del material de protección o humedad, el cual desaparece luego de un corto periodo de tiempo. Deberá  leer  cuidadosamente  el manual  de  artefactos  que  se  encuentra  en  la  carpeta  de  entrega  de  su inmueble ya que en éste se indican todas las precauciones que debe tener al momento de usarlos.  Mantención   

• Para su  limpieza tiene que procurar que  la superficie esté fría,  limpiar con paño húmedo tibio y un detergente suave, para secar utilizar un paño suave. Para manchas fuertes si se quema algún residuo sobre la superficie vitrocerámica, remueva con un limpiador de vitrocerámicos o un raspador y luego limpie  con  un  acondicionador  que  contenga  silicona;  tener  precaución  de  no  rayar  o  dañar  la superficie.  

Recomendaciones:  

• Mantener a los bebés y niños alejados de la encimera para evitar quemaduras. • Nunca utilizar tostadores u ollas y/o sartenes de aluminio. • Asegurarse  que  los  mangos  de  las  ollas  estén  siempre  bien  colocados  para  evitar  contactos 

accidentales. • No deje manteca o aceite caliente sobre la encimera encendida ya que existe riesgo de inflamación. 

30

• Utilice  siempre  ollas  de  fondo  plano  y  del  tamaño  correcto  de  acuerdo  al  foco  de  la  encimera utilizado (nunca más pequeño). 

• No deje que cables eléctricos estén en contacto con las partes calientes de la encimera. • No utilice la encimera para calentar ambientes o secar ropa. • Mantener en lo posible las ollas con tapa mientras cocina. • Baje la temperatura una vez que el líquido esté en ebullición para evitar salpicaduras. 

 Advertencias  

• No deje focos de la encimera encendidos sin un sartén u olla sobre este. • Esté atento a que los focos retendrán el calor por un tiempo hasta enfriarse. • Cuando cocine comidas con alto contenido de azúcar,  limpiar cualquier salpicadura de  la superficie 

vitrocerámica para evitar daños a esta. • Si la superficie se rompe, desconectar inmediatamente el aparato de la red para evitar la posibilidad 

de un choque eléctrico.  2.5.3.‐ Campana Extractora  Descripción  Su departamento cuenta con una campana retráctil  la que  se activa al deslizar  la parte inferior de ella.  El sistema tiene equipos de apoyo externos para  la extracción,  los cuales están ubicados en  la   parte superior del edificio, estos funcionarán en un periodo a definir por la administración del edificio en conjunto con los propietarios.  El  sistema  también  tiene un  sistema  anti  flama que detecta  los  aumentos de  temperatura que bloque el ducto de extracción, para evitar que se inflamen éstos.  Recomendaciones  

• En su interior posee un filtro el que debe ser reemplazado dependiendo del uso, se recomienda cada 3 meses.  

 2.5.4.‐ Caldera     Su departamento cuenta con una caldera de tiro forzado cámara externa, marca Ariston modelo Class 24 FF GN, la cual entrega los requerimientos, tanto de  calefacción como de agua caliente sanitaria.   Mantención   

• La caldera debe ser mantenida según la pauta del fabricante cada 12 meses.  Recomendaciones  

• Verificar permanentemente que no existan  fugas de gas o agua en  la caldera. En caso de detectar algún problema informe de inmediato al conserje.   

• Verifique permanentemente el aseo general de la caldera.    

31

  USO Y MANTENCIÓN DE ESPACIOS COMUNES   1.‐  INSTALACIONES SANITARIAS  Descripción  Las  instalaciones sanitarias del edificio están compuestas por un  sistema de agua potable  formado por un estanque  de  agua  potable,  planta  elevadora, matrices,  remarcadores  y  redes  internas  de  deptos.,  estas últimas  se  tratan  en  capítulos  anteriores;  un  sistema  de  alcantarillado  de  aguas  servidas  normalmente compuesto por una red de cañerías y cámaras.  Además de estos sistemas generales, el edificio cuenta con baños de personal cuyas  instalaciones se deben tratar  como  si  fueran  de  un  depto.  y  su  descripción, mantención  y  recomendaciones  se  encuentra  en capítulos anteriores.   1.1.‐ Estanque de Agua Potable  Descripción  Los estanques de agua potable en un edifico son estructuras de hormigón y su objetivo es almacenar agua para el uso del edificio, alimentados desde la red pública. Se  proyectaron  dos  estanques  contiguos  de  forma  tal  de  abastecer  a  los  usuarios mientras  se  efectúa mantención en uno de ellos.  Mantención, según tabla de mantenimiento general, Anexo 1.  

• Revisión de válvulas de corte automático.  

• Limpiar y desinfectar el interior del estanque.  

• Revisar y reparar impermeabilización.  Recomendaciones  

• Leer los consumos diariamente, con el fin de detectar pérdidas de agua por filtraciones o roturas.  

• Mantener cerrado el recinto de estanques.  

32

1.2.‐  Planta elevadora  Descripción  El edificio cuenta con una planta elevadora para el abastecimiento de agua potable a los deptos. y servicios comunes,  esta  se  encuentra  en  el  nivel  ‐2  y  está  compuesta  por  ocho  bombas  en  sistema  de  frecuencia variable, más dos estanques hidropack, un tablero de comando, válvulas de corte y retención y manómetros.  Mantención, según tabla de mantenimiento general, Anexo 1.  

• Efectuar mantención periódica, al menos una vez al año,  con empresa William León Vera E.I.R.L., de acuerdo al contrato de mantención. 

 • Revisar si existen fugas en el sistema. 

 Recomendaciones  

• Ante ruidos diferentes a los normales, detener la bomba con problemas y avisar al servicio técnico.  

• No manipular  los equipos por personas no especializadas, ya que  son equipos eléctricos en  zonas húmedas, con los que se debe tomar precauciones para su intervención. 

  1.2.1.‐  Bomba Sentina  Descripción  El Edificio cuenta con 3 bombas sentinas ubicadas en el nivel  subterráneo ‐2. La primera se ubica en  la Sala de Bombas y expulsa  las aguas de filtración o vaciado de  los estanques y  las aguas de canales perimetrales. La segunda y tercera se encuentran ubicadas en el subterráneo  ‐2 entre  las dos torres. Tienen por función evacuar el agua proveniente de las salas de basura y de la lavandería.    Mantención, según tabla de mantenimiento general, Anexo 1.  

• Se debe  efectuar una mantención periódica de  éstas  según  calendario  con  empresa WLV  E.I.R.L., revisando circuitos eléctricos, válvula de retención y posibles obstrucciones en la misma.  La cámara que las contiene debe permanecer libre de escombros.  

• En  la  sala de basura  se debe  tener muy presente que el  sistema evacua  líquidos del  lavado de tachos, en ningún  caso evacuar  sólidos que pueden obstruir  las bombas  lo que podría provocar una inundación. 

33

 1.3.‐  Red de Agua Potable  Descripción  El edificio cuenta con una red que abastece desde el estanque de acumulación a cada depto., esto se hace por medio de una matriz vertical de baja presión y una matriz vertical de alta presión las que se encuentran a la vista en la sala de medidores o remarcadores, desde esta matriz se alimenta a cada departamento previo paso por un remarcador.  Mantención  

• Revisar existencia de fugas.  

• Cuando  se  generen  sales  en  las  uniones  de  cañerías  o  artefactos  limpiar  y  observar,  si  persiste reparar.  

Recomendaciones  

• Realizar reparaciones por personal calificado.  

• Cortar el suministro de agua antes de reparar.  

• Tomar precauciones para el vaciado de la cañería.   1.4.‐  Remarcadores  Descripción  El edificio cuenta con remarcadores de agua que se ubican en salas de medidores en los pasillos de los pisos.  Mantención  

• Revisar si existe fuga de agua.  Recomendaciones  

• Solo manipular por especialistas.  

• Mantener clara la identificación de los deptos. a la que corresponde cada remarcador.   1.5.‐  Red de alcantarillado de aguas servidas  Descripción  El edificio cuenta con una red de aguas servidas que las recolecta de los departamentos y los entrega a la red pública; estas redes en general son de PVC.  

34

Mantención  

• Revisar y reparar fugas.  Recomendaciones  

• En el caso de emanación de malos olores, revisar el sistema. Esto se puede deber a fugas en cañerías visibles o que se encuentran en el interior de un shaft, o a fallas en las tuberías de ventilación. 

  1.6.‐  Cámaras  Descripción  Las cámaras son  registros del sistema de alcantarillado, que se encuentran en  los  tramos de cañerías bajo jardines o pavimentos. Estas cámaras son de ladrillos estucados con una tapa de hormigón.  Mantención  

• Mantener  limpio el  interior de  la cámara, principalmente de elementos que obstruyan el paso del agua o arenas acumuladas. 

 • Revisar las tapas de cámaras; si se encuentran quebradas reemplazar por nuevas. 

 Recomendaciones  

• No permitir el tránsito o estacionamiento sobre cámaras que tengan tapas simples.  

• Mantener las tapas selladas en sus bordes para evitar la salida de malos olores.   

35

2.‐  INSTALACIONES ELECTRICAS Y CORRIENTES DEBILES   2.1.‐  Tableros  Descripción  En  el  edificio  las  instalaciones  eléctricas de  espacios  comunes  están  controladas por  tableros  generales  y tableros específicos para los diferentes servicios tales como ascensores, bombas, iluminación y otros.  Mantención  

• Limpiar, reapretar conexiones de los elementos que lo componen.  

• Sustituir aquellos en mal estado y/o dañados (termomagnéticos, diferenciales, fusibles, conductores, barras, conectores, etc.). 

 Recomendaciones  

• Mantener los tableros cerrados.  

• Solo intervenir en su interior por personal capacitado.  

• Debe existir personal en el edificio capacitado para operar el tablero.   2.2.‐  Grupo Generador  Descripción  El edificio cuenta con un grupo generador de energía eléctrica maca Perkins de 150 KVA, estos son motores petroleros estacionarios conectados a un generador.  El generador entrega energía  a  los 4   ascensores, equipos de  impulsión de aguas potable,  iluminación de emergencia en espacios comunes  y sistema de presurizado de caja escala de seguridad.  Mantención, según tabla de mantenimiento general, Anexo 1.  

• Revisión de niveles de petróleo, aceite y otros.  

• Mantención por servicio técnico de DIPERK, según indicaciones del fabricante de acuerdo al contrato de mantención. 

 • Es  deber  de  la  Administración  realizar  puestas  en marcha mensualmente  del  generador  para  así 

verificar su buen funcionamiento.   Recomendaciones  

• Mantener el estanque de combustible lleno.  

36

• No permitir acceso a personas no autorizadas al recinto.  

• No almacenar elementos ajenos al equipo.   2.3.‐  Iluminación de emergencia  Descripción  El edificio cuenta con un sistema de  iluminación de emergencia. Según  la nueva reglamentación, cada foco debe ser energizado en forma independiente por baterías, de forma que aún con el grupo electrógeno fuera de  funcionamiento,  ante  una  emergencia  el  edificio  pueda  ser  evacuado  con  seguridad.    Sólo  algunas lámparas de los espacios comunes son a su vez de la red de emergencia.  Mantención, según tabla de mantenimiento general, Anexo 1.  

• Revisar ampolletas y cambiar las que sean necesarias.  

• Revisar estado de las baterías.  Recomendaciones  

• Realizar mantención y verificación de baterías por personal especializado.   2.4.‐  Citofonía  Descripción  El edificio cuenta con sistema de citofonía centralizada que comunica cada depto. con la conserjería. Además la  conserjería  también mantiene  comunicación  con  los  citófonos de  los portones de  acceso  vehicular  y  la puerta de acceso del edificio.   Mantención  

• Realizar la mantención recomendada por el proveedor con un servicio técnico autorizado.  Recomendaciones  

• No intervenir el sistema por personas ajenas a los servicios técnicos autorizados. 

37

 2.5.‐  Circuito cerrado de TV  Descripción  El edificio cuenta con un circuito cerrado de cámaras de vigilancia ubicadas en lugares estratégicos y con un grabador de baja velocidad que permite registrar la historia de cada cámara.   Mantención, según tabla de mantenimiento, Anexo 1.  

• Realizar la mantención recomendada por el proveedor.  

• Revisar en pantalla el funcionamiento de las cámaras.  

• Revisar en pantalla la posición de la cámara, corregir si se ha movido.  

• Revisar y mantener sellos de cámaras de intemperie.  

• Revisar si el equipo de grabación se encuentra registrando las imágenes.  Recomendaciones  

• Realizar la mantención por un servicio técnico autorizado.  

• Mantener DVD grabados con la información al menos por dos meses.  

• Solo efectuar mantenciones mayores con servicios técnicos especializados.    

38

3.‐  ASCENSORES   3.1.‐  Ascensores  Descripción  El  edificio  cuenta  con  cuatro  ascensores,  los  cuales  son  accionados  por motores  eléctricos;  sus  sistemas electromecánicos y electrónicos son de alta complejidad.  Mantención, según tabla de mantención, Anexo 1.  

• Realizar  mantenciones  preventivas  mensualmente  según  indicaciones  del  fabricante,  Ascensores OTIS de acuerdo al contrato de mantención y referirse al manual de uso respectivo. 

 Recomendaciones  

• La mantención debe ser contratada a un servicio técnico de la empresa OTIS.  

• Se debe mantener un archivo con los informes de cada mantención realizada.  

• En el edificio debe haber permanentemente una persona capacitada para el rescate de pasajeros.  

• Se debe mantener  la sala de máquinas  limpia, sin objetos ajenos a  los equipos, con  iluminación en buen estado. 

 • Las mudanzas deben ser supervisadas por una persona capacitada para ello, la operación de puertas 

debe ser por medio de llaves.  

• No  se  debe  permitir  ingreso  de  personas  ajenas  a  la  administración  o mantención  a  la  sala  de máquinas. 

   

39

4.‐ INSTALACIONES DE PREVENCION DE INCENDIOS   4.1.‐ Red Seca  Descripción  El  edificio  cuenta  con  una  red  seca  según  lo  establecido  en  la  Ordenanza  General  de  Urbanismo  y Construcción. Esta red consiste en una cañería que tiene una entrada en el exterior del edifico y una boca de salida en cada piso. En caso de  incendio esta es utilizada por bomberos conectando su carro a  la boca de entrada de la red y  una manguera en la boca de salida del piso del siniestro.  Mantención  

• Revisar que estén operativa las válvulas y siempre cerradas.  Recomendaciones  

• Mantener despejada el área.   4.2.‐ Red Húmeda  Descripción  El edificio cuenta con una red húmeda. Esta consiste en mangueras conectadas a  la matriz de agua potable en cada piso y accionadas por una válvula de apertura y corte rápido.  Este sistema funciona con la presión del sistema de agua potable del edificio.  Mantención  

• Revisar estado de las mangueras y pitones.  

• Revisar  enrollado  de  la  manguera,  este  debe  estar  como  lo  indica  el  fabricante  para  su  fácil desenrollado. 

 Recomendaciones  

• Instruir al personal del edificio en su uso.  

• Proteger la manguera de eventuales roturas.   4.3.‐ Extintores  Descripción  El edificio cuenta con 4 extintores tipo polvo químico seco tipo ABC de 10 kg. ubicados en las salas de basura y salas eléctricas.   

40

Mantención  

• Se debe verificar el correcto estado de válvulas, sellado y que el  indicador de presión del extintor este en color verde, de no ser así contactar a empresa de equipos de incendio para su reparación a la brevedad. 

  4.4.‐  Alarma de incendio  Descripción  El edificio tiene sistemas de detección de incendio. Este sistema está compuesto por una red de detectores de humo y calor, sirenas y palancas de activación manual, todo esto conectado a una central ubicada en el mesón de Conserjería que indica el punto donde se activó el sensor y enciende las sirenas.   Mantención, según tabla de mantenimiento, Anexo 1.  

• Se debe solicitar a servicio técnico  la verificación del sistema, dado que es un trabajo que requiere personal calificado. 

 • En  esta  visita  se  deben  verificar  el  funcionamiento  de  cada  sensor,  el  estado  de  las  palancas 

manuales y las sirenas.  

• Se deben limpiar los sensores para garantizar su funcionamiento en caso de incendio.  Recomendaciones  

• Sólo intervenir por personal especializado.  

• Instruir al  conserje para  leer  la  información entregada e  identificar el punto del edificio donde  se activó el sistema.  

• Efectuar pruebas constantemente del funcionamiento de los sistemas.  

41

5.‐  BASURAS   5.1.‐  Sala de basuras  Descripción  El  edificio  cuenta  con  dos  salas  para  almacenamiento  de  basuras,  a  la  cual  llegan  los  ductos  que  las recolectan desde cada piso.  Las salas cuenta con contenedores con  ruedas para su  traslado,  repisas para almacenar papeles y botellas que en muchos casos se entrega separado para su reciclaje, o elementos pesados o de gran volumen que no pueden ser procesados en el compactador.   Las salas de basura cuentan con un punto de agua con una válvula, conexión para manguera y su manguera.  Mantención  

• Revisar y reparar cerámicas dañadas ya que en ellas se acumula basura que luego se descompone.  

• Revisar y mantener limpia la pileta de recolección de aguas de lavado.  Recomendaciones  

• Mantener la sala limpia.  

• Retirar cada vez que pase el camión recolector, la basura acumulada en bolsa y con los contenedores cerrados. 

 • Es posible contratar servicio de desodorización para la sala, esto minimiza los olores al abrir las tolvas 

de cada piso.  

• El personal que manipula  los contenedores y otros dentro de  la sala debe  tomar  las precauciones necesarias desde el punto de vista sanitario.  

• Al lavar  los tachos se debe verificar que no existan restos sólidos en ellos, solo líquidos. Lo anterior para evitar que se obstruyan las bombas elevadoras del subterráneo ‐2.  

  

42

6.‐  AGUAS LLUVIAS   6.1.‐  Techumbre y bajadas de agua  Descripción  Se denomina techumbre al conjunto compuesto por la cubierta, su estructura y soluciones para la evacuación de aguas lluvias generalmente en hojalatería o PVC.  Mantención, según tabla de mantenimiento, Anexo 1.  

• Limpieza de canales, cubetas y bajadas de agua antes de la temporada de lluvias y durante ella.  

• Revisión soldaduras, sello de pernos si se trata de plancha onduladas y estado de las planchas.  

• En  marquesina  acceso,  mantener  boca  de  gárgolas  libre  de  obstrucciones  y  con  los  sellos  en perfectas condiciones. 

 Recomendaciones  

• Evitar que las personas que suban a los techos, para su revisión u otras actividades, dañen planchas al caminar sobre ellas. 

 • Revisar  los sellos y uniones periódicamente y asesorarse por especialistas en cuanto a qué tipo de 

material utilizar en caso de requerirse reparación.   6.2.‐ Canaletas y rejillas  Descripción  Los sistemas de recolección de aguas lluvias tienen canaletas o pendientes de terreno que llevan a puntos de recolección para ser incorporadas a las tuberías del sistema. En estos puntos existen piletas con rejillas.  Mantención, según tabla de mantenimiento, Anexo 1.  

• Limpiar piletas y mantener rejillas libres de hojas o basuras que impidan el ingreso de las aguas.  

• Reemplazar rejillas de sumideros que se encuentren en malas condiciones.  

• Mantener el terreno aportante libre de hojas y basuras.  Recomendaciones  

• Mantener el terreno libre de hojas y basuras para minimizar los efectos de éstas en el sistema.   

43

7.‐  JARDINES   7.1.‐  Riego automático  Descripción  El riego automático de  jardines, es un sistema de cañerías con regadores que cubren  toda  la superficie de jardines. Es accionado automáticamente por un programador que activa válvulas eléctricas.  Mantención, según tabla de mantenimiento, Anexo 1.  

• Revisar regadores, que estén en buen estado y que estén regulados para regar las zonas requeridas.  

• Revisar filtraciones en las conexiones de válvulas o manifold.  

• Revisar los tiempos de riego.  

• Programar el riego en función de la época del año.  Recomendaciones  

• El sistema esta pre‐programado; si requiere alguna modificación remitirse al manual específico del sistema.   

• Para la programación del riego, asesorarse por especialista que indique los tiempos necesarios.   7.2.‐  Jardines 

 Descripción  Los jardines son una combinación de zonas de césped, plantas, arbustos y árboles.  Mantención  

• Mantener  los  jardines,  árboles,  drenes  y  riego  automático  es  responsabilidad  directa  de  la administración del edificio, para  lo cual deberá contratar una empresa de  jardinería, de acuerdo al contrato de mantención. 

 Recomendaciones  

• Debe  contarse  con  personal  calificado  para  la  mantención  de  áreas  verdes,  que  además  tenga conocimiento del cuidado que debe tenerse con las instalaciones subterráneas. 

 • Dadas las condiciones climáticas de la zona, el buen cuidado y mantención de áreas verdes depende 

de la oportunidad y cantidad del riego, especialmente durante la época de verano.  

• Se  recomienda además  realizar  las mantenciones cada  semana debido a  las áreas de  jardines que contempla el edificio. 

 

44

• Se debe verificar que la dirección del sistema de riego no esté orientada hacia  los muros, ya que el contacto  de  humedad  excesiva  produce  deterioro  en  las  superficies  pintadas,  descascarando  las capas de pintura.   

• Se  debe  verificar  que  los  drenes  estén  despejados  y  limpios,  para  la  evacuación  de  agua  de  las jardineras.  

• Las  jardineras  del  primer  piso  están  sobre  la  losa  de  estacionamientos  subterráneos,  han  sido impermeabilizadas cuidadosamente y probadas por un largo periodo de tiempo. Se debe instruir al personal  de  jardinería  que  no  utilice  elementos  metálicos  que  puedan  dañar  las impermeabilizaciones  y  así  evitar  futuras  filtraciones.  Es  responsabilidad  del  administrador  del edificio velar por este punto.   

 

45

8.‐  IMPERMEABILIZACIONES  Descripción  Las losas y zonas que quedan expuestas a la intemperie y que cuentan con sectores de circulación vehicular o de personas bajo las mismas deben ser tratadas con productos impermeabilizantes y, dependiendo del tipo de  tránsito,  poseen  diferentes  características  técnicas  y  comportamientos.  Los  productos  usados  en  el edificio son los siguientes:   8.1.‐  Jardineras  Descripción  Sobre la losa de hormigón se  impermeabilizó con 2 manos de Sika Lam 5000, luego se instaló una geocelda para el drenaje del riego la cual se tapó con geotextil. A continuación se colocó la tierra de relleno, sobre esta se instaló otra capa de geotextil,  la tierra vegetal y finalmente el pasto.   Mantención 

 • Corresponde  a  la  normal  utilizada  con  el  sistema  de  riego  y  manteniendo  el  pasto  en  buenas 

condiciones, no debería presentar problemas mientras no usen herramientas punzantes que puedan romper la membrana impermeabilizante Sikalam 5000.  

 Recomendaciones  

 • Tener  cuidado  al manipular  herramientas  y  durante  la  reposición  de  pasto  tener  precaución  en 

retirar cada capa sin dañar el geotextil, geocelda o la membrana.   

8.2.‐  Accesos peatonales 1º piso con baldosa  Descripción  Sobre la losa de hormigón se impermeabilizó con 2 manos de Sika Lam 5000, luego se instaló la geocelda para el drenaje, sobre esta se instalaron los separadores de PVC para recibir finalmente las baldosas.  

 Mantención 

 • Este  sistema  requiere de  una  limpieza previo  a  los periodos de  lluvia, para  esto  se deben  retirar 

manualmente  las  baldosas  con  los  soportes  y  lavar  la  superficie  impermeabilizada  para  despejar estas zonas de arena, hojas o cualquier objeto que evite el normal escurrimiento de las aguas.  

 Recomendaciones 

 • Tener especial  cuidado en el  retiro de  las baldosas y  los  soportes para evitar dañar  la membrana 

impermeabilizante, a su vez retirar los objetos sólidos como piedras u otros manualmente sin barrer. Acopiar  las baldosas  retiradas en sectores abiertos como  los estacionamientos y  limpiar por zonas reducidas,  no  sobrecargar  los  sectores  de  circulación  ya  que  pueden  romper  los  soportes  y/o  la membrana. 

 

46

8.3.‐  Losa piso 27º terrazas   

Descripción  Sobre  la  losa de hormigón  se  impermeabilizó  con 2 manos de  Sika  Lam  5000,  luego  se  aplicó un relleno de hormigón  liviano  (hormigón  con bepolitas), posteriormente  se  repitieron 2 manos  con Sika Lam 5000 el cual a su vez se protegió con un mortero de Sika. Sobre  todo esto  fue  instalado finalmente el pavimento Deck.  

 Mantención 

 • Se debe considerar  la  limpieza previo al  invierno debido a  la acumulación de arena y suciedad que 

pueden  obstruir  las  canales  de  agua,  para  esto  deben  retirar  el  piso  deck  y  limpiar  la  superficie, especialmente  la canal de aguas  lluvias ubicada en el perímetro y  los despiches para evitar que se inunde el sector.  

 Recomendaciones 

 • Se  recomienda  retirar con cuidado el piso deck y  lavar  la  superficie previo al  retiro manual de  los 

objetos  sólidos  y  un  aspirado  con máquina,  realizar  las mantenciones  con  personal  calificado  y reparar sectores dañados si se presentan. 

  

8.4.‐  Estacionamientos 1º piso   Descripción  Sobre la losa de hormigón se impermeabilizó con Sikalastic 830 (poliurea) y  luego se protegió con Sika floor 359 (poliuretano con cuarzo).  

 Mantención 

 • Lavar  la  superficie con hidrolavadora de baja presión para mantenerla  libre de  suciedad y objetos 

sólidos que puedan dañar  la membrana con el peso de  los vehículos. La  losa cuenta con despiches que  ayudan  a evacuar  las  aguas  lluvias, éstos deben  limpiarse  frecuentemente para evitar que  la suciedad y arena los obstruya y genere problemas durante el invierno.  

 Recomendaciones 

 • Lavado sólo con máquina hidrolavadora de baja presión y evitar el uso de herramientas manuales 

que puedan desgastar la superficie y/o dañarla.  

47

9.‐ PORTON ELECTRICO   Descripción  El  acceso  vehicular  al  edificio  se  encuentra  cerrado  por  un  portón  automático  accionado  por  un  control remoto desde el mesón de conserjería.  Además de los controles remotos entregados a cada propietario de estacionamiento.   Mantención, según tabla de mantenimiento, Anexo 1.  

• Realizar  la mantención recomendada por el proveedor con un servicio técnico autorizado al menos cada 6 meses. 

 Recomendaciones 

 • No someterlos a cargas concentradas en la punta. 

   

48

10.‐  PINTURAS   10.1.‐  Pinturas exteriores  Mantención  

• Pintar muros con pinturas para exteriores, antes retirar toda la pintura suelta o humedecida.  Recomendaciones  

• Es normal que la pintura exterior se decolore debido a los efectos del sol y la lluvia.   

• Utilizar pinturas de acuerdo a recomendación de especialistas.  

• Se recomienda repintar cada 3 años   10.2.‐  Pinturas de elementos metálicos  Mantención  

• Las estructuras deben pintarse con anticorrosivo y esmalte sobre metal, previa limpieza de óxido en todos los elementos metálicos del edificio, rejas, portones, rejillas, celosías, pasamanos, etc. 

 Recomendaciones  

• Revisar periódicamente si aparecen manchas de óxido; de ser así se deben tratar las estructuras en forma  inmediata,  sacándose el óxido  y pintando  con esmalte  sintético previo  tratamiento de dos manos de antióxido. 

  

49

11.‐ AVES   Descripción  En las ciudades costeras se presenta el inconveniente de la anidación de aves (gaviotas) en las techumbres de los  edificios. De  ocurrir  esto  se  debe  contratar  un  servicio  de  control  de  plagas  para  evitar  el  daño  y  la obstrucción de los sistemas de evacuación de aguas lluvias.  

50

 SERVICIO POST VENTA 

  El  servicio  de  post  venta  cubre  las  posibles  reparaciones  que  su  depto.  pueda  requerir  producto  de desperfectos imputables a la construcción del inmueble. No obstante lo anterior, para poder hacer uso de la garantía, se debe cumplir los requisitos de mantención señalados en este manual.  Para hacer efectivo el servicio de post venta, primero debe distinguir si el desperfecto es originado por una falla de material, si es un problema de mantención del depto.  si la falla corresponde a algún artefacto con garantías propias.    En caso que  la falla no corresponda a garantía y solo sea un problema de mantención, mal uso u otros, su reparación será de responsabilidad del propietario o los propietarios según corresponda.   Cualquier visita por parte del equipo de Postventa a su propiedad por fallas atribuibles a  la   mantención  del propietario tendrá un costo de 2 UF por evento.   Por su parte  la  Inmobiliaria solucionará  todos  los problemas que estén sujetos a garantía. Para esos casos usted  debe  enviar  un  correo  electrónico  a  la  Inmobiliaria  a:  postventagolondrinas@gruposmv.cl,  describiendo  su  situación,  la  cual  posterior  a  una  revisión  preliminar  determinará  si  es  o  no  una  falla atribuible  a  la  construcción. De  ser  así,  la  Inmobiliaria  contactará  a personal de  servicio post  venta de  la empresa constructora  y en un plazo no mayor a 3 días hábiles se programarán con el propietario los trabajos que correspondan según la disponibilidad de ambas partes.  Los problemas correspondientes a los espacios públicos del edificio corresponden a la comunidad y tendrán que  ser  presentados    a  la  inmobiliaria  a  través  de  la  administración,  siguiendo  los  pasos  indicados anteriormente.   Le  recordamos que cada propietario  tiene derechos y obligaciones con el edificio y  sus vecinos,  los cuales están estipulados en el Reglamento de Copropiedad.   La administración tiene que velar por éstos y cualquier problema que tenga en este ámbito, le rogamos que se dirijan directamente a ella.    

      

51

AGENDA DE INSTALADORES    

ESPECIALIDAD  EMPRESA CONTACTO  EMAIL TELEFONO

Ventanas y Aluminios  Metalval Enrique Swett eswett@metalval.cl   2630332

Extracción Tekman   Carlos Dacunha carlos.dacunha@tekman.clservicios@tekman.cl  

2480030

Instalaciones Eléctricas  Inelec Renzo Nicolini rnicolini@inelec.cl  26883435

Corrientes Débiles  Bell Telephone   Salvador Gajardo sgajardo@belltelephone.cl  2351100

Instalaciones Sanitarias  WLV E.I.R.L. Rodrigo Alarcón willianleon@wlv.cl   2940681

Sistema de Basura  Constructora Ribotta Dante Ribotta asesoriasribotta@gmail.com   2882478

Sistema de Bombas  WLV E.I.R.L. Rodrigo Alarcón willianleon@wlv.cl   2940681

Ascensores OTIS Luis Lebuy luis,lebuy@otis.com   02‐3552100

Grupo Electrógeno  Diperk Alberto Araya alaraya@diperk.cldiperk@diperk.cl  

02‐6203895

Portones automatizados  Bell Telephone   Salvador Gajardo sgajardo@belltelephone.cl  2351100

       

52

 ANEXO 1, CUADRO DE MANTENIMIENTO 

 

 

 ENE ABR JUL OCT ENE ABR JUL OCT ENE ABR JUL OCT

REVISAR (DE REDES, SELLOS Y GRIFERIAS)

Estado del sello del WC con el piso ANUAL * * *Ausencia del agua u hongos en el apoyo de la taza 2 VECES AL AÑO * * * * * *Estado del sello del Lavamanos con el muro (en caso de rotura reponer) ANUAL * * *Fitting del estanque (inmóvil, buen estado de sellos) 2 VECES AL AÑO * * * * * *Muros con llaves de agua y salidas de cañerías ANUAL * * *Registro del cuerpo del desagüe lavamanos ANUAL * * *Estado de las llaves de paso y llave angular WC ANUAL * * *Inmovilidad de la grifería con respecto a superficie de apoyo 2 VECES AL AÑO * * * * * *

LIMPIAR

Sifones de lavamanos 2 VECES AL AÑO * * * * * *Canales de ventanas 2 VECES AL AÑO * * * * *Palmetas de cerámica en baños SEMANAL * * * * * * * * * * * *Rejillas de ventilaciones y extractores de aire 2 VECES AL AÑO * * * * * *

REVISAR Y REPONER

Sello de lavamanos contra muro ANUAL * * *Sello de WC contra piso ANUAL * * *Arandelas de goma de griferías con filtraciones PERMANENTE * * * * * * * *Sellos de puertas y ventanas ANUAL * * *

PINTAR

Muros exteriores CADA 3 AÑOS *Cielos interiores de recintos húmedos ANUAL * * *Muros y cielos de recintos húmedos ANUAL * * *Muros interiores CADA 2 AÑOS *Otros cielos interiores CADA 2 AÑOS *Elementos metálicos ANUAL * * *

LUBRICAR

Bisagras, burletes y cerraduras 2 VECES AL AÑO * * * * * *

MANTENCION SISTEMAS GENERALES

Extractor baños ANUAL * *Extractor techumbres 2 VECES AL AÑO * * * * * *Portones eléctricos 2 VECES AL AÑO * * * * * *Control de aves en Techumbre 2 VECES AL AÑO * * * * * *Sistema Jardines 2 VECES AL MES *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** ***Canaletas y gárgolas para bajada de aguas en techumbres 2 VECES AL AÑO * * * * * *Canaletas y rejillas (limpieza) 2 VECES AL AÑO * * * * * *Ascensores MENSUAL *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** ***Sistemas de prevención de incendios 3 VECES AL AÑO * * * * * * * * *Grupo generador PERMANENTE * * * * * * * * * * * *Iluminación de emergencia PERMANENTE * * * * * * * * * * * *Citofonía y CCTV 3 VECES AL AÑO * * * * * * * * *

DESCRIPCION FRECUENCIA 1º AÑO 2º AÑO 3º AÑO