Marzo 2017

Informe Trimestral Fondo de Inversión Inmobiliaria de Renta y Plusvalía No Diversificado

Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A.

I. Características Generales

Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S. A. es la firma pionera en la industria de fondos costarricense. A través de esta unidad se diseñan y administran fondos de inversión que cubren distintas necesidades de inversionistas que buscan diversificar sus carteras de inversión. Con el objetivo de lograr los mejores resultados en la administración de los fondos, contamos con un grupo de profesionales con amplio conocimiento y experiencia en el desarrollo de instrumentos financieros. Los Fondos de Inversión Inmobiliarios son vehículos de inversión colectiva que invierten en bienes inmuebles. Estos fondos permiten, además de participar del mercado inmobiliario sin necesidad de un gran patrimonio, ser parte de una cartera diversificada de inversiones, disminuyendo el riesgo de las inversiones en instrumentos de naturaleza financiera provocado por las variaciones de las tasas de interés. El Fondo de Inversión Inmobiliario de Renta y Plusvalía, se dirige a todo aquel inversionista que desee diversificar sus inversiones a través de un portafolio de activos no financieros. El objetivo del fondo es proteger el capital del inversionista del riesgo de inflación, maximizar la renta del inversionista, diversificar y compensar los riesgos. Este fondo no se recomienda para aquellas personas que invierten dinero ocioso en forma transitoria o a plazo fijo; el plazo

mínimo recomendado es de tres años. La inversión está respaldada por activos reales, los inversionistas se convierten en copropietarios de dichos activos en proporción a su aporte. Todo aquel inversionista que desee realizar una inversión en este fondo debe contar con un amplio conocimiento del negocio inmobiliario y del mercado de valores o debe contar con la asesoría profesional de expertos en el campo, que le permitan tomar decisiones razonables y fundamentadas. En ese sentido, debe conocer que el valor de su patrimonio podría estar sujeto a volatilidades en el corto o incluso en el largo plazo, por lo que debe estar en capacidad de soportar pérdidas en el valor de sus inversiones, de forma tal, que es indispensable que conozca y evalúe los riesgos asociados a esta actividad para confrontarlos con su grado de tolerancia y capacidad para asumirlos.

II. Características Generales del Fondo

III. Comentario de la Administración

1. Análisis del Entorno Económico:

a. Entorno Internacional Durante el inicio de este primer trimestre, los mercados internacionales se distinguieron por una menor volatilidad, especialmente en el mercado de bonos. Durante marzo, la Reserva Federal de los Estados Unidos (FED) decidió aumentar el rango de tasa de los fondos federales a 0,75%-1,00%, tal como se esperaba. Esta decisión se basó en varios argumentos: a) el mercado laboral mantiene un sólido desempeño, acompañado de una actividad económica que posee un ritmo moderado de crecimiento. b) la demanda interna se caracteriza por un comportamiento en el gasto del consumo que continua con un crecimiento moderado c) la inflación sigue recuperándose al nivel objetivo de largo plazo de la FED, el cual corresponde al 2,0%. La victoria inesperada de Donald Trump, generó temores a nivel mundial; sin embargo, los índices accionarios ganaron terreno y han experimentado ganancias importantes, explicado por la expectativa de las políticas económicas que quiere implementar el nuevo gobierno, bajar impuestos a las empresas, e incrementar el gasto en infraestructura, lo cual podría impactar de forma positiva sobre el crecimiento económico y generación de empleo. Comparando marzo respecto a febrero, el Índice Dow Jones Industrial Average disminuyó 0.72%, cerrando en los 20,663.22 puntos, y el S&P 500 retrocedió en 0,04%, cerrando en los 2,362.72

puntos. El índice tecnológico Nasdaq subió 1.48%, cerrando en los 5,911.74 puntos. Durante el primer trimestre, el comportamiento de los mercados accionarios se explica por la expectativa del cumplimiento de las promesas del presidente de Estados Unidos, Donald Trump, sobre recortes de impuestos, gastos en infraestructura y regulaciones más simples, que al principio habían dado paso a un fuerte ascenso del mercado estadounidense. En Estados Unidos se ha reportado el crecimiento del PIB del cuarto trimestre, impulsado por gasto de consumidores; además, el déficit comercial se redujo en febrero y los precios de las casas subieron más de lo esperado en enero. Por otro lado, China creció en marzo al mayor ritmo en casi 5 años y el crecimiento del sector servicios se aceleró a su mayor ritmo en tres años. Entre tanto en la zona euro se mantuvo estable en marzo y subieron las expectativas de inflación, lo que demuestra un crecimiento económico. El rendimiento del tesoro a 10 años plazo cerró marzo en 2.38%, mostrando un nivel menor al del cierre de febrero, donde concluyó con 2.39%; mientras que el bono a 30 años plazo cerró marzo en un nivel de 3.01%, lo que representa un aumento de un punto base respecto a febrero. En cuanto al comportamiento del precio del petróleo, este se mantuvo en un rango por encima de los $50.43 el barril para marzo. Analistas siguen manteniendo una especial atención sobre el comportamiento de los precios del petróleo, después que se abriera la posibilidad de extender por seis meses más el acuerdo alcanzado entre los miembros de la OPEP para controlar la producción.

Para el 2017, se espera que la región se caracterice por una recuperación modesta y de manera gradual. De acuerdo con Focus Economics, el mercado pronostica una recuperación de 1,7%, dato que contrasta con las proyecciones de 2016, donde se apuntaba un crecimiento de 2,4% para el 2017. La evolución de los mercado internacionales, sin lugar a duda, girará en torno a la capacidad de concretar las políticas económicas, y como estas incidan sobre la economía global.

a. Entorno Local

b.1) Actividad Económica. A febrero de 2017, el Índice Mensual de Actividad Económica (IMAE) alcanzó una variación interanual (% año a año) de 2,7%, dejando la variación media de los últimos 12 meses en 4,7%. Este dato muestra una ligera desaceleración en la actividad económica para los primeros meses del 2017, aspecto que está en línea con nuestra proyección de fin año. Durante febrero, el sector comercial y la industria de servicios prestados a otras empresas (empresas de consultoría en ingeniería, bufetes, servicios call center, etc.) explicaron 68% del crecimiento interanual del IMAE. Ese dato muestra la solidez de estos sectores dentro del desempeño de la actividad económica nacional. Por un lado, la actividad de servicios profesionales es la que ha tenido un crecimiento más importante durante los últimos dos años, donde para febrero registró 14,7%, dejando la media de los últimos 12 meses en 15,7%. Por otra parte, la industria comercial reportó un incremento de 3,9% a/a en febrero 2017 (frente al 3,4% en enero 2017 y 3,0% en el mismo periodo del año anterior), dejando el promedio anual en el mismo valor (3,9%). Si bien el sector

comercial crece a un menor ritmo que la industria de servicios prestados a otras empresas, el primero responde a un sólido desempeño en sus fundamentos, como son la solidez en el consumo y crédito para la industria comercial. b.2) Tasas de interés. El manejo de la política monetaria por parte del BCCR, que para finales de marzo acordó aumentar su tasa de política a 2,25%. El banco sostiene su postura bajo dos principales criterios: i) un mayor nivel de presiones por parte de la demanda agregada, que generaría un impulso inflacionario ii) un nivel de inflación en Costa Rica acelerándose, el cual se espera que para el 2017 vaya convergiendo en su rango meta (3,0% ±1 punto porcentual), aspecto que está acorde con nuestras expectativas. Estos bajos niveles en la tasa de política también se reflejan en el mercado. Al cierre de la segunda semana de abril la Tasa Básica Pasiva se ubicó en 4,55%, muy cercana a los datos de los cierres de febrero (4,60%) y marzo (4,50%). Por su parte, la tasa efectiva en dólares se ha mantenido estable durante los últimos meses, cerrando para la segunda semana de abril en 2,16%. A nivel de las tasas internacionales, el ajuste realizado por la FED situó el nuevo rango en 0,75%-1,00%. Al 15 de marzo (día en que la FED ajustó sus tasas) el mercado internacional ya había descontado parcialmente el efecto de esta subida anticipada, a través del precio de los bonos soberanos y corporativos. Para Aldesa ese ajuste se inició a partir del 03 de marzo, día en que la máxima jerarca del ente, Janet Yellen, dio su discurso, donde modificó pronunciadamente las expectativas del público

en cuanto a nuevos incrementos en el rango de tasas. b.3) Inflación. La inflación interanual alcanzó el 1,6% para marzo, dato ligeramente inferior a la proyección de Aldesa (1,9%), pero en línea con la senda que esperamos para el 2017. En notas anteriores hemos apuntado que durante el 2017 vemos la inflación retornando gradualmente al rango meta del Banco Central de Costa Rica (de 2% al 4%), explicado por el efecto base, la recuperación en el componente de transporte y los precios de alimentos; los cuales ejercen presiones inflacionarias. En Aldesa seguimos manteniendo nuestra proyección, donde observamos que mes a mes la inflación irá repuntando para cerrar en 2,6% al final del 2017. A nivel mensual (marzo 2017 contra febrero 2017). Durante marzo los precios cayeron 0,42% versus el +0,40% registrado el mes anterior. Por un lado, los componentes de transporte y alimentos fueron los que más contribuyeron a la caída de marzo, ambos con una incidencia negativa de 0,46 puntos porcentuales. b.4) Tipo de Cambio. En relación con el tipo de cambio, este continua con su depreciación a lo largo del año, pero a un menor ritmo. Para marzo, este macro-precio alcanzó una depreciación acumulada de 1,0% (frente al 1,2% registrado en febrero), cerrando el mes en ¢561.59. Esta depreciación del colón frente al dólar se explica en parte por un fenómeno estacional, pero también por la nueva regulación del BCCR en relación con la Posición en Moneda Extranjera, la cual ha causado que los

movimientos en Monex sean más en línea con el mercado. b.5) Déficit Fiscal. El Ministerio de Hacienda reportó las cifras fiscales para febrero de 2017. Se destaca el crecimiento ligero de los ingresos totales, los cuales tuvieron una variación interanual de 1,0%. Ese dato es significativamente menor al reportado en febrero 2016 (variación interanual de +9,1%) y al de enero 2017 (variación interanual de +13,8%). Por su parte, el gasto total del gobierno cerró febrero en ¢441,5 mil millones, dejando el crecimiento interanual en 7,1%. Al descomponer los ingresos totales, la desaceleración en febrero se debe a un menor dinamismo en los ingresos tributarios y otros ingresos, los cuales tuvieron una incidencia de 1,4 puntos porcentuales (p.p.) y -0,4 p.p., respectivamente. Respecto al gasto total, la mayor contribución sobre su desempeño provino de las transferencias corrientes (incidencia de 5,9 p.p.), seguido de los gastos en intereses (1,3 p.p.). 2. Análisis del Fondo de Inversión:

a. Informe del trimestre: El Fondo de Inversión Inmobiliaria de Renta y Plusvalía No Diversificado para marzo de 2017 cuenta con 32 inmuebles y 113 inquilinos, para un total de activo administrado de $ 76,148,878.38 millones. En cuanto al Rendimiento Líquido de los últimos 30 días presentó un promedio de un 5.01% para este trimestre, mientras que el Rendimiento Total reveló un promedio trimestral del 6.20%.

Para el I trimestre del 2017 se pueden destacar los siguientes eventos: Se logró arrendar los siguientes inmuebles:

Bodega Ipís (788.30 m2). Bodegas de Guápiles (481.50 m2). Bodegas La Uruca (1,440 m2). Centro Comercial Plaza Mayor (138.91 m2) Centro Comercial Riverside ( 70.16 m2) Centro Comercial Terramall (28.97 m2)

Adicionalmente, al corte de marzo se acordó la venta de dos locales comerciales y una oficina en el Centro Comercial Plaza Mayor. La gerencia del Fondo mantiene un proceso muy avanzado para la adquisición de una propiedad ubicada en San José, La Sabana y otra propiedad ubicada en San José, Desamparados. El due diligence de estas posibles compras se está realizando de manera minuciosa y contando con los mejores criterios de los Comités Internos correspondientes y de los peritos externos. Se presentaron algunas salidas de inquilinos, que por la situación económica del país no lograron mantenerse activos en el mercado y debieron cerrar operaciones, algunos de ellos con el agravante de no pagar sus obligaciones con el Fondo. Durante el segundo trimestre del 2017 se espera el cierre de algunas negociaciones en inmuebles que han tenido un rezago a nivel de colocación, como lo es Galerías del Este, Padre Pío y Bodegas Guápiles.

En este primer trimestre del 2017 hemos ejecutado el presupuesto de mantenimiento correctivo y preventivo en los siguientes inmuebles:

Centro Comercial Plaza Mayor Bodegas Guápiles Edificio Galerías del Este Edificio Coris Cartago Edificio Ángeles del Mar

Ocupación: El equipo inmobiliario ha realizado grandes esfuerzos en el proceso de recolocación de los inmuebles desocupados, por lo cual hemos adjuntado el siguiente cuadro, en el cual podemos ver el incremento porcentual en la ocupación semestral de los años 2014-2015-2016.

Dentro de las negociaciones, y como práctica habitual en el medio, se les han brindado a los nuevos inquilinos periodos de gracia, con el fin de que realicen las remodelaciones a los locales, trámites municipales y traslado de sus

operaciones, etc.; por tal razón en el segundo trimestre del 2017 se irán reflejando de forma paulatina los nuevos arriendos. En siguiente cuadro podemos evidenciar el comportamiento de la ocupación y el claro crecimiento de la misma en los últimos dos trimestres del 2016.

Morosidad: En este apartado hemos trabajado fuertemente en mantener una morosidad baja, tuvimos un leve incremento debido a que dos inquilinos cuyas rentas son de un peso importante en el flujo de efectivo se atrasaron en el pago de sus compromisos durante marzo de 2017. La administración se encuentra en constante contacto con estos dos inquilinos, con el fin de recuperar estas cuentas y mantener los índices de la morosidad a la baja. Cabe mencionar que estas rentas se recuperaron en los primeros días de abril 2017.

b. Calificación de Riesgo:

El Fondo es calificado por Fitch Costa Rica Calificadora de Riesgo S.A. El reporte de la calificación estará a disposición del público para su consulta en las oficinas centrales de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A. y en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios de la Superintendencia General de Valores. Asimismo, puede ser consultado en la dirección electrónica: www.aldesa.com. La periodicidad de actualización de la calificación es semestral. En 28 de diciembre anterior, el Consejo de Calificación de Fitch Ratings S.A., ratificó la calificación de riesgo FII 3 (cri) para el Fondo de Inversión Inmobiliaria de Renta y Plusvalía No Diversificado. La calificación ‘FII 3(cri)’ significa: Los fondos en esta categoría poseen una buena capacidad para mantener la generación de flujos en el tiempo en relación con otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen un buen nivel en cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como: características de las propiedades; diversificación; estructura financiera; sensibilidad

del portafolio ante eventos de estrés y administración. La adición de un "+" o "-" a la calificación se utiliza para denotar el estatus relativo dentro de

una categoría de calificación. El sufijo ‘(cri)’ indica que se trata de una calificación nacional en Costa Rica.

I. Indicadores comparados con la Industria

Tabla de Rendimientos

Al cierre del primer trimestre del 2017, los rendimientos se mantienen estables en comparación con el trimestre anterior, con variaciones muy leves, debido principalmente a cambios en los ingresos percibidos y las valoraciones realizadas a los inmuebles.

Diversificación del Portafolio de Activos

Al finalizar de este trimestre, el fondo de inversión cuenta con inmuebles administrados por $72,645,664.21, un 0.28% menos que el trimestre anterior, resultado de la venta y compra de inmuebles en San José.

Concentración de Inmuebles por Ubicación Geográfica

+Concentración de Arrendatarios por Actividad Económica

Al 31 de marzo del 2017, se mantienen activos 113 contratos de alquiler

Act.Económica Rentamensual Pesorelativo

Comercio 141,229.39 26.77%

Oficinas 186,793.10 35.41%

Bodega 138,855.14 26.32%

Bancario 17,043.23 3.23%

Restaurante 19,122.37 3.62%

Salud 16,122.42 3.06%

Educativo - 0.00%

Industria 7,107.00 1.35%

Parqueos 1,300.00 0.25%

TOTAL $527,572.65 100%

DiversificaciónporZonaGeográfica

Concentración de Ingresos por Inmueble

II. Indicadores de riesgo

III. Definiciones Importantes • Rendimientos en Fondos de Inversión: el rendimiento obtenido por un fondo de inversión es

determinante en las decisiones de los usuarios de este producto financiero; de ahí la necesidad de dictar reglas para que las entidades calculen y expresen los rendimientos y otros indicadores de manera uniforme. La base de cálculo para determinar el rendimiento es de 365 días (366 días para años bisiestos).

• El coeficiente de endeudamiento: es el porcentaje de activos del portafolio que se encuentran

comprometidos como garantía crediticia en operaciones de financiamiento por la compra de nuevos inmuebles para el fondo.

• La comisión de Administración: la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión cobrará una

comisión máxima de un cinco por ciento anual sobre el valor neto de los activos que formen el fondo. No existe comisión por concepto de custodia de los títulos valores de la cartera de inversiones del Fondo, sino que son asumidos por la Sociedad Administradora a partir de la comisión de administración. Los cálculos de comisiones serán de acuerdo con los lineamientos dictados al efecto por la SUGEVAL y actualmente se establece una comisión anual del 1.75%

• Porcentaje de ocupación: es la resultante de dividir los ingresos mensuales producto del

arrendamiento de los inmuebles propiedad del Fondo Inmobiliario entre la sumatoria de los ingresos mensuales producto del arrendamiento de los inmuebles más los ingresos mensuales estimados de los locales desocupados propiedad del Fondo de Inversión.

• Desviación Estándar: nos indica cuánto se alejan en promedio, un conjunto de datos de su

promedio.

• Relación participaciones negociadas último año respecto al total en circulación: muestra la relación porcentual existente entre las participaciones negociadas en el último año, tanto en mercado primario como secundario, versus la cantidad de participaciones en circulación calculadas para el último periodo anual.

• Porcentaje de Morosidad: muestra el porcentaje de incumplimiento de pago o el retraso en el

cumplimiento de la obligación por parte de los inquilinos, la tasa de morosidad se obtiene dividiendo los activos en mora sobre el total de operaciones de activo del fondo.

IV. Notas para el inversionista 1. Antes de invertir solicite el prospecto del fondo de inversión. Este reporte tiene propósitos informativos únicamente y, por lo tanto, no constituye una solicitud u oferta para su compra o venta. La autorización para realizar oferta pública no implica calificación sobre la bondad de las participaciones del fondo de inversión, ni sobre la solvencia del fondo o de su sociedad administradora. La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión no tienen relación con los de entidades bancarias o financieras de su grupo económico pues su patrimonio es independiente. Los rendimientos producidos en el pasado no garantizan un rendimiento similar en el futuro. 2. Manténgase siempre informado, solicite todas las explicaciones a los representantes de la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión y consulte el informe trimestral de desempeño. Información sobre el desempeño e indicadores de riesgo del Fondo de Inversión puede ser consultada en las oficinas o sitio web de la Sociedad Administradora: https://www.aldesa.com/es/fondos-de-inversion/fondo-inmobiliario-renta-plusvalia y en el sitio web de la Superintendencia General de Valores (www.sugeval.fi.cr). 3. Recuerde que usted puede contactar a su Asesor de Fondos de Inversión o a su Corredor de Bolsa correspondiente, para que canalice cualquier consulta adicional, o bien, si tiene alguna queja o denuncia, puede localizarnos directamente al teléfono 800-900-1000 o escribirnos a: aldesa@aldesa.com, nos asegurándonos de darle atención oportuna en un plazo máximo de 10 días hábiles. 4. Un fondo de inversión no es un mecanismo de depósito bancario, por lo que no está asegurado ni garantizado por el Estado Costarricense, ni por la sociedad administradora o su grupo financiero. 5. Este reporte tiene propósitos informativos únicamente y, por lo tanto, no constituye una solicitud u oferta para su compra o venta. (1) N/D: el dato de la industria no se encuentra disponible.