8/2/2019 Nuevos Enfoques en Tasaciones Masivas

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Nuevos enfoques en

La Valoracin Masiva de Predios

Tomado de Artculo en Ingls del Lincoln Institute Of Land PolicyLand Lines: Julio 2000, Volumen 12, Nmero 4Mtodos tradicionales y nuevos enfoques de valoracin de Tierras

Autores: German, Jerome C., Dennis Robinson and Joan YoungmanPublication Date: July 2000

Un enfoque que hoy se conoce como COMPUTERASSISTED MASS APPRAISAL(CAMA) o Valoracin Masiva Asistida por Computadora, permite ahora considerarlas caractersticas del sitio tales como el tamao, el frente, el fondo, la topografa,y la distancia a un polo de valorizacin o de centralidad urbana, que sin duda sonvariables diferenciadoras en cuanto al valor de los predios y que mejoraran el nivelde certidumbre en cuanto al dictamen de valor obtenido para los mismos.

Este nuevo enfoque que mediante la construccin de modelos matemticos,aumenta la posibilidad de estimar el efecto que todas esas variables le incorporanal valor pero adems admite la consideracin muy preponderante de la ubicacinen el valor de la parcela o predio (Lote).

Al mismo tiempo, el desarrollo de los Sistemas de Informacin Geogrfica (SIG)computarizados, ha permitido al desarrollo de los tasadores apoyarse en laubicacin o localizacin de los predios (coordenadas), como base de los registrosde propiedad o catastros, y para coordinar los datos de las ventas y susvariaciones con respecto a la ubicacin.

El CAMA y Los SIG, son el mayor cambio en la prctica de la tasacin en las tresltimas dcadas, los cuales son consecuencia de la aparicin y popularizacin del

uso de computadoras.

Lo que antes eran engorrosas frmulas matemticas, y laboriosos anlisisestadsticos para establecer una relacin entre las caractersticas de propiedad yprecios de venta, hoy existe software especialmente diseado para facilitar eltrabajo e incrementar lo que permite una estimacin del valor de mercado deotras propiedades que no estn sujetos a una venta reciente.

La tecnologa SIG ms sofisticada y menos costosa, ahora ofrece la posibilidad deuna integracin completa con CAMA para el anlisis espacial. (Geoestadstica)

Los primeros intentos de cuantificar los efectos de localizacin enfrentarondificultades, no slo en la definicin y el mantenimiento de "barrios" o zonas

geoeconmicas similares, es decir, de valores de la tierra relativamentehomogneos, sino tambin en la comprensin de la dinmica del factor interactivode localizacin, difcil de alcanzar.

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Algunos de los esfuerzos desarrollados, con diferentes modelos matemticos paracada regin geogrfica o "clster" de los predios con caractersticas similares. Sinembargo, estos enfoques no pudieron capturar a los numerosos y complejos,interrelacionados e importantes micro-variaciones dentro de los vecindarios, y nopoda reducir la determinacin del valor en lugar de un proceso objetivo.

El Condado de Lucas (Ohio - EEUU) fue pionero en el uso de los SIG comoherramienta, para facilitar que este nuevo enfoque de considerar la ubicacin deun predio, como variable que incide en el valor de la tierra, tuviera eco y ademsjustificara su implementacin.

La respuesta es un plano tridimensional, en el cual la ubicacin representa uncoeficiente de ajuste al suelo y/o terrenos con mejoras, basadas en la ubicacin deuna parcela geocodificada.

Incluido en el anlisis son las coordenadas geogrficas y las distancias de lascaractersticas importantes, como otras ventas recientes, las instituciones, serviciosu otros centros de influencia "de valor". Este anlisis concluye con unarepresentacin en tres dimensiones, con la altura de la superficie (z) en cualquier

especfica de coordenadas xy el valor que indica la ubicacin aproximada de esaparcela.

Esta variable se evala con otros, tales como la tierra y el tamao del edificio,calidad, condicin y la depreciacin, para producir un valor total estimado para elpaquete. En el ejemplo del Condado de Lucas, la superficie de respuesta difiere deuna ecuacin matemtica en la que se desarrolla a travs de un proceso deanlisis espacial en SIG disponibles para estimar los efectos de la ubicacin en elvalor y perfeccionar esas estimaciones despus de compararlas con los datos deventas y de evaluacin.

Este planteamiento se basa en un elemento de valoracin y evaluacin econmica

en la determinacin de los lmites del vecindario para efectos de ubicacin, peropuede ser probado y perfeccionado mediante la observacin del efecto de lasdiferentes lneas de rotura "de barrio" en la superficie del valor resultante en tresdimensiones.

Para ser utilizado con xito en la Tasacin Masiva, estos enfoques sofisticadosdeben producir resultados que sean razonables, comprensibles y estar disponiblespara los contribuyentes comunes.

El Condado de Lucas, tambin ha sido pionero en este aspecto del proceso devaloracin. Todos los registros de bienes races, los valores y los mapas estndisponibles en un CD con el software GIS de visualizacin, con un precio a su costode produccin de US $ 10, y gratis en lnea en todas las bibliotecas pblicas delcondado.

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Los contribuyentes pueden ver los registros de propiedad o de crear mapaspersonalizados que muestran la localizacin de las parcelas mltiples y lasrelaciones entre sus valores imponibles.

Participantes en el seminario del Instituto Lincoln encontr una gran promesa en elenfoque del Condado de Lucas al valor de la ubicacin, y se identificaron muchos

puntos para un mayor desarrollo e investigacin. Todos coincidieron en que lasltimas dcadas han visto una revolucin en la prctica literal de la tasacin, conun gran potencial para aumentar la viabilidad de la valoracin de la tierra a granescala.

Entre las cuestiones tericas ms importantes fueron la "forma funcional" de esteanlisis espacial, incluyendo el tipo de efecto sobre el valor observado con loscambios de ubicacin y las variables de distancia, la identificacin de las variablesomitidas (aquellos para los que no hay datos disponibles o que han sido pasadospor alto), y la relacin entre las estimaciones del valor marginal y el valor total deparcela necesaria para la valoracin.

Del mismo modo, el efecto de edificios de calidad inferior y menor que el del

"mayor y mejor uso" que determina el valor adecuado del suelo, requiere unaexploracin ms profunda.

El desarrollo de estos nuevos enfoques, debe ir acompaado de esfuerzoseducativos para explicar su funcionamiento a los contribuyentes, funcionarioslocales, y a los abogados y jueces que deban considerar su compatibilidad con lasnormas legales para la prctica de la tasacin.

A travs de sus esfuerzos de innovacin en estas dos reas, el Condado de Lucasha hecho una importante contribucin a la teora y la prctica de la valoracin dela tierra.

Jerome C. German, es el asesor principal para el Condado de Lucas, Ohio. Dennis

Reyes es el vicepresidente de los programas y operaciones en el Instituto Lincoln yYoungman, Joan es Senior Fellow y director del Programa del Instituto en materiade tributacin de los terrenos y edificios.

Pngase en contacto con jgerman@co.lucas.oh.us References InternationalAssociation of Assessing Officers (Asociacin Internacional de ReferenciasOficiales de Valoracin). Property Appraisal and Assessment Administration(1990). Oliver Oldman and Mary Miles Teachout. (Tasacin de la propiedad yadministracin de Valuacin). "Valuation and Appeals Under a Separate Tax onLand." 15 Assessor's Journal 43-57 (March 1980). Richard D. Ward, James R.Weaver, and Jerome C. German. (Valoracin y Apelaciones Bajo un impuestoseparado sobre la tierra). "Improving CAMA Models Using Geographic InformationSystems/Response Surface Analysis Location Factors." (Mejorar los modelos CAMAutilizando sistemas de informacin Geogrfica o los factores de respuesta deanlisis de superficie de ubicacin). 6 Assessment Journal 30-38 (January/February1999). Lucas County. Sitio Web del Condado Lucas: www.co.lucas.oh.us