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Guía Práctica:

Registro de la Propiedad

TU ABOGADO DÍA A DÍAEn el día a día hay situaciones que pueden resolverse sin dolores de cabeza si cuentas con un buen aliado. Fíjate en todo lo que puede ocurrir en un día normal y cómo puedes solucionarlo con ARAG.

UN DÍA NORMAL:

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12:00¿ESTÁ CONTENTO CON SU COMPAÑÍA?

“Mi compañía de telefonía me ha dado de alta en un servicio que no he contratado y mi factura ha subido en los últimos meses. He reclamado, pero ya no me queda otra que resignarme…”

Para estas situaciones tienes ARAG Abogado de Familia.

16:00 PUNTOS SUSPENSIVOS

“Me he quedado sin puntos en el carnet y mi trabajo depende de que pueda conducir. Ahora tendré que pagar el cursillo, pero es lo que toca.”

Para estas situaciones tienes ARAG Carnet por Puntos.

20:00 LA SANCIÓN DEL VERANO

“El último verano me pusieron una multa por exceso de velocidad, pero no me informaron y ahora he recibido una notificación de embargo. Habrá que pagar, porque reclamar es un lío.”

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21:00 OBRA MAESTRA

“Unas obras en la finca de al lado han provocado desperfectos en la fachada de la mía. Su administración no se hace responsable, pero no hay manera de hacerles cambiar de postura…”

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Índice del documento1. Introducción ...........................................................................................................................5

1.1 Qué es el Registro de la Propiedad ............................................................................................. 5

1.2 Organización .................................................................................................................................... 5

1.3 Funciones ......................................................................................................................................... 5

1.4 Publicidad ......................................................................................................................................... 6

2. Principios de funcionamiento ..............................................................................................6

2.1 Voluntariedad .................................................................................................................................. 6

2.2 Protección hipotecaria al tercero de buena fe ...................................................................... 6

2.3 Prioridad ........................................................................................................................................... 7

2.4 Tracto sucesivo y que hacer si se interrumpe ........................................................................ 7

3. Primera inscripción: Inmatriculación .................................................................................9

3.1 Expediente de dominio ................................................................................................................. 9

3.2 Título público con acta de notoriedad ..................................................................................... 9

4. Trámites para inscribir el cambio de nombre de finca ya registrada ............................. 10

4.1 En la compraventa ....................................................................................................................... 10

4.2 En la sucesión hereditaria ......................................................................................................... 10

4.3 En la donación ............................................................................................................................... 11

5. Excesos de cabida y como regularizarlos ..........................................................................11

6. Cargas ................................................................................................................................... 12

6.1 Tipos más comunes ......................................................................................................................12

6.2 Prioridad......................................................................................................................................... 14

6.3 Efectos en la adquisición ........................................................................................................... 14

6.4 Anotación preventiva de demanda ........................................................................................ 14

6.5 Subastas judiciales .......................................................................................................................15


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7. Documentos que se emiten ................................................................................................ 16

7.1 Nota simple ......................................................................................................................................16

7.2 Certificación ....................................................................................................................................16

8. Efectos de la inscripción..................................................................................................... 17

8.1 Presunción de veracidad..............................................................................................................17

8.2 Fe pública ........................................................................................................................................17

8.3 Inoponibilidad................................................................................................................................17

9. Recursos ante la calificación del registrador ................................................................... 17


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1. Introducción

1.1 Qué es el Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad es un registro público en el que se inscriben o anotan los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afectan a la propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles.

En concreto se inscribirán en dicho Registro:

1. Los documentos que demuestran la propiedad de los inmuebles. También otros derechos como el usufructo (uso y disfrute), uso y habitación, hipoteca, censos, servidumbres y otros.

2. Los documentos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen, cancelen o adjudiquen estos derechos.

3. Las resoluciones judiciales que declaran la incapacidad de una persona para administrar sus bienes. También las que declaran la ausencia o fallecimiento.

4. Los contratos de alquiler, los subarriendos, cesiones y subrogaciones.

5. Los documentos de compra de propiedades y derechos que pertenezcan a instituciones públicas, religiosas o civiles.

1.2 Organización

Los Registros de la Propiedad dependen del Ministerio de Justicia y los gestiona la Dirección General de los Registros y del Notariado. Cada circunscripción territorial tiene un Registrador designado, que es un funcionario público.

Para cada finca se abre un folio registral nuevo, con un número diferente y correlativo, en el que se introducirá su historial jurídico.

1.3 Funciones

En el Registro de la Propiedad se inscriben los documentos que afectan a la propiedad o a los derechos reales sobre bienes inmuebles, ya sean de titularidad pública o privada. También se pueden inscribir concesiones administrativas y otros bienes de dominio público.


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El Registro de la Propiedad proporciona seguridad jurídica a las personas que lo utilizan y garantiza los derechos de lo inscrito.

1.4 Publicidad

Las personas que soliciten el acceso a los Registros podrán tenerlo para averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos que se hayan inscrito.

Mediante el Registro podremos averiguar quién consta como titular de una finca, las cargas que pesan sobre ella, como por ejemplo embargos e hipotecas, e incluso en algunos casos se inscriben los contratos de alquiler urbanos.

2. Principios de funcionamiento

2.1 Voluntariedad

El acceso de todo lo inscrito en el Registro de la Propiedad es voluntario así que su inscripción no genera nuevos derechos. La excepción es en el caso de la hipoteca, ya que toda hipoteca tiene que inscribirse obligatoriamente para que tenga validez.

2.2 Protección hipotecaria al tercero de buena fe

Este principio fundamental está recogido en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria que textualmente establece:

“El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.”

Esto quiere decir que el Registro de la Propiedad protege a la persona que de buena fe y confiada en la información que aparece en el registro, compra del que aparece como titular y, a su vez, inscribe su derecho en el Registro de la Propiedad. Aunque luego se anule el derecho del vendedor, el comprador no perderá en ese caso sus derechos. A estas personas se las llama jurídicamente “terceros hipotecarios”.


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2.3 Prioridad

Los documentos inscritos en el Registro tienen orden de prioridad en función de la fecha de inscripción. Es decir, que una vez registrada una escritura no se puede inscribir otra de fecha igual o anterior que se le oponga o sea incompatible, por la cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.

En caso de que se pretendan inscribir dos derechos incompatibles, se inscribirá el que llegue antes al Registro; y en caso de que haya dos derechos inscritos sobre la misma finca tendrá prioridad el más antiguo.

Por lo tanto, en el caso de que se hayan realizado dos contratos de compraventa de una misma finca por el mismo vendedor a diferentes compradores, el Registrador inscribirá la adquisición de la primera persona que acuda al Registro.

Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos la fecha del asiento de presentación, que deberá constar en la inscripción misma, y si la fecha es la misma en ambas inscripciones, se tendrá en cuenta la hora.

2.4 Tracto sucesivo y que hacer si se interrumpe

Este principio viene recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria e implica que para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados estos actos.

En muchas ocasiones derivado del hecho de que la inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria se han ido realizando transmisiones que no han accedido al Registro y nos encontramos con que se ha interrumpido el tracto sucesivo, es decir, en el Registro se ha roto la cadena de personas que han otorgado derechos respecto a un inmueble y consta como titular registral una persona que en realidad ya no lo es.

En estos supuestos habrá que reanudar el tracto sucesivo mediante el procedimiento de acta de notoriedad o de expediente de dominio.

Acta de notoriedad

Se trata de un procedimiento que se inicia ante un notario del lugar donde esté situada la finca que se pretende inscribir. El interesado debe solicitar al Notario que haga constar que


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es el propietario del inmueble aportando documentos que lo acrediten y certificaciones del Registro de la Propiedad y del Catastro, que deberán ser auténticas para no cometer un delito de falsedad en documento público.

Posteriormente se le notifica a las personas con algún derecho sobre la finca, que tendrían 20 días para comparecer y alegar. Si hay oposición, se interrumpe la tramitación y se continúa el expediente ante el juzgado. En caso contrario, y después de practicar las pruebas que se estimen necesarias, como puede ser la declaración de testigos, el notario dará por terminada el acta.

En dicha acta el notario hará constar su declaración sobre si, a su juicio, está suficientemente acreditado el dominio para que pueda ser inscrito en el Registro. Si el acta es favorable, el notario la remitirá al Juzgado de Primera Instancia del partido donde radique la finca. Si el juez está conforme, emitirá un Auto ordenando que el expediente pase a un acta notarial.

Las actas de notoriedad a fin de reanudar el trato sucesivo sólo podrán inscribirse cuando las inscripciones contradictorias tengan más de treinta años de antigüedad sin haber sufrido alteración y el notario hubiese notificado personalmente su tramitación a los titulares o sucesores.

Expediente de dominio

Se trata de un procedimiento que lleva a cabo el Juez de Primera Instancia del lugar en que esté la finca, a solicitud del interesado, en el que el Juez citará y oirá a toda persona que pueda tener algún derecho sobre el inmueble, para decidir sobre el derecho que tenga el solicitante.

En el escrito inicial se deberá acompañar certificación del Catastro y del Registro de la Propiedad y deberá constar la descripción del inmueble del que se trate.

Posteriormente se traslada al Ministerio Fiscal y el juzgado cita a todas las personas que pudieran tener algún derecho sobre la finca, publicándose edictos para que tengan conocimiento del expediente las personas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada. En estas citaciones se da diez días a los interesados para que aleguen ante el Juzgado lo que estimen conveniente.

El expediente finalizará con un auto del juez en que se acredita el dominio del promotor del expediente sobre el inmueble y se cancelan las inscripciones del registro contradictorias, a no ser que tengan más de treinta años de antigüedad, en cuyo caso simplemente se hará constar que sus titulares han sido escuchados en el expediente o no se han opuesto


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Si la última inscripción de dominio tiene menos de treinta años de antigüedad, debe constar que el titular registral o sus sucesores han sido oídos en el expediente, o bien que, habiendo sido citados tres veces, una de ellas al menos personalmente, no han comparecido, por lo cual se entiende que renuncian a su derecho.

3. Primera inscripción: InmatriculaciónLa primera inscripción de cada finca en el Registro de la propiedad es la de dominio.

La inmatriculación es la inscripción de una finca en el Registro por primera vez y se puede llevar a cabo mediante expediente de dominio o mediante el título público de su adquisición.

3.1 Expediente de dominio

El procedimiento de expediente de dominio sigue los trámites que hemos explicado en el apartado anterior cuando nos hemos ocupado de la reanudación del tracto sucesivo, si bien aquí lo que se pretende es la primera inscripción de una finca.

3.2 Título público con acta de notoriedad

El título público de adquisición de una finca se inscribirá en el Registro de la Propiedad si se acredita de forma fehaciente haberla adquirido con anterioridad a la fecha de dicho título, si esa propiedad no está inscrita a favor de otra persona y si se publican edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde está la finca.

Ese documento público deberá ser complementado por un acta de notoriedad cuando no se pueda acreditar el documento de adquisición de la persona que transmite el bien.

Las inscripciones de inmatriculación que se realicen mediante título público de adquisición no tendrán efectos respecto a otras personas hasta transcurridos dos años desde su fecha, excepto si se trata de documentos públicos otorgados con anterioridad al 1 de enero de 1908


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4. Trámites para inscribir el cambio de nombre de finca ya registradaPara que puedan ser inscritos los documentos deberán constar en una escritura pública y ha de acreditarse previamente el pago de los impuestos correspondientes. Si no se han pagado se obtendrá el asiento de presentación pero haciendo constar que queda pendiente dicho pago.

La presentación de los documentos en el Registro puede realizarse además de mediante su aportación física, por medio de fax o por vía telemática si bien en estos dos últimos casos el asiento de presentación será provisional hasta que se aporte el documento original.

4.1 En la compraventa

La escritura pública de compraventa es el documento que sirve para inscribirse en el Registro de la Propiedad. La función de la inscripción es dejar constancia de la titularidad de los bienes y de cualquier carga que tengan. Es, además, recomendable por la seguridad jurídica y el resto de las garantías que ofrece el Registro. En el caso de que pidamos una hipoteca, la inscripción en el registro es obligatoria.

La inscripción en el Registro de la propiedad la puede solicitar tanto la persona que adquiere el bien como la que lo transmite pero en la práctica la inscripción la realiza el gestor de la notaría o el gestor designado por el banco en el caso de que haya una hipoteca.

El notario, el mismo día de la firma, ya advierte al Registro de que se va a formalizar la compraventa en escritura pública pero luego debe llevarse al Registro la copia autorizada de la escritura para inscribirla definitivamente. Tras su inscripción se le devuelve al propietario la escritura inscrita.

4.2 En la sucesión hereditaria

Para inscribir bienes y adjudicaciones deberán constar en escritura pública o sentencia judicial firme los bienes y las personas o herederos a los que se adjudica.

Si se trata de heredero único y no existe ningún interesado con derecho a legítima ni tampoco comisario o persona autorizada para adjudicar la herencia, bastará el título de la sucesión acompañado de documentos que acrediten que se le ha transferido el bien.


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Los trámites que generalmente seguiremos será acudir al notario para realizar la aceptación de la herencia y posteriormente su partición si queremos asignar bienes concretos. Esa escritura pública es la que aportaremos al Registro.

Si el titular fallecido no ha hecho testamento, tendremos que hacer una declaración de herederos que sólo se podrá hacer ante notario si los herederos son el cónyuge, ascendientes o descendientes. Si se trata de otro parentesco hay que acudir a la vía judicial. Asimismo, si no hay acuerdo en la partición de la herencia y no podemos hacerlo por vía notarial tendremos que acudir al procedimiento judicial. Esa resolución judicial se podrá inscribir en el registro.

4.3 En la donación

En la donación, una persona cede gratuita y libremente algo a otra persona, que la acepta.

Para que la donación de bienes inmuebles sea válida debe hacerse en escritura pública ante notario y éste es el documento que se aportará al Registro de la Propiedad para el cambio de titularidad.

5. Excesos de cabida y como regularizarlosEl concepto exceso de cabida significa que la finca es más grande de lo que consta en el Registro.

Según cual sea la diferencia de metros, la forma de regularizarlo e inscribir la medición correcta de la finca variará, pero en todos los casos es indispensable que el Registrador no tenga ninguna duda sobre la identidad de la finca, así como que no tenga inscrito previamente ningún otro exceso de cabida, ni que se trate de una finca formada por segregación, división o agrupación de otras fincas en que se haya expresado con exactitud su superficie.

Por ello, en el caso de que la cabida real corresponda con la cabida recogida en el catastro, es aconsejable acompañar siempre la certificación catastral descriptiva y gráfica que permita la perfecta identificación de la finca.

En aquellos casos en que el exceso de cabida no exceda el 5% de la medición inscrita, se podrán modificar como una simple rectificación de superficie, mediante instancia directa al Registrador, sin necesidad de hacer un acta ante notario.


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En el resto de los casos se podrán suprimir los excesos de cabida de fincas ya inscritas siempre que:

A) El exceso proceda de una escritura de donación, compraventa o aceptación de herencia, acreditando la escritura del propietario que transmite ahora la finca o añadiendo un acta de notoriedad a la nueva escritura en la que se constate que quien transmite era realmente el dueño. Se ha de expresar la referencia catastral y se ha de acompañar certificación catastral descriptiva y gráfica.

B) El exceso de cabida fuera inferior a 1/5 parte de la medición inscrita, en que se podrá inscribir el exceso sin necesidad de que haya ningún cambio de titularidad con la certificación descriptiva y gráfica o bien un certificado o informe sobre la superficie de la finca expedido por un técnico competente, que permita la perfecta identificación de la finca y de la cabida y siempre que el registrador no albergue ninguna duda.

6. Cargas

6.1 Tipos más comunes

Hipotecas

La hipoteca es una garantía que se establece para asegurar el cumplimiento de una obligación, generalmente, para asegurar el cumplimiento de la obligación de pago de las cuotas de un crédito o préstamo.

Funciona supeditando la finca sobre la que se impone la hipoteca a la devolución del préstamo en las condiciones pactadas en la escritura.

Pueden ser hipotecados los bienes inmuebles y los derechos reales que se puedan transmitir, según la regulación interna de cada uno de los mismos.

La hipoteca no limita las facultades de disponer sobre el bien hipotecado por parte de la persona que se hace cargo del préstamo. Por tanto, puede transmitirlo o enajenarlo con posteriores hipotecas.

La finca puede ser vendida incluso con la asunción de la deuda por la persona que la compre, que se subrogue en la hipoteca siempre y cuando lo consienta quien concede la hipoteca.


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Embargos

Los embargos son cargas establecidas por un juzgado en garantía de una deuda reclamada o reconocida por los tribunales.

El embargo permite a quien ha concedido la hipoteca cobrar el importe que se llegara a obtener en caso de la subasta del bien embargado. Deberán cubrir también los intereses y costes de todo el proceso.

Los embargos los autoriza un juez, a instancias de la persona que espera cobrar.

Pueden ser embargos inscritos al inicio del procedimiento judicial porque se han pedido como medidas cautelares o previas y que durarán mientras dure el procedimiento; en este caso se cancelarán si el demandado gana el procedimiento o en caso de acuerdo extrajudicial, a instancias del interesado.

También se pueden inscribir dentro de la fase de ejecución de sentencia (bien sea ejecución provisional porque haya algún recurso de apelación interpuesto o ejecución forzosa cuando la sentencia sea firme y el condenado cumpla voluntariamente).

Los embargos se paralizarán en este segundo caso si se gana la apelación por el embargado, si este abona la deuda o si se acaba en subasta pública del bien embargado con la consecuente adjudicación de la titularidad a un tercero o se atribuye el bien a quien había concedido la hipoteca como pago de la deuda.

Censos

Aún se pueden encontrar en las fincas antiguas cargas consistentes en censos sobre la finca registrada si bien son cargas bastante arcaicas.

La existencia de un censo significa que en su momento se sujetó esa finca al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibió en dinero o del dominio pleno o menos pleno que se transmitió de esa finca en su momento.

El censo es un derecho real inmobiliario por el que se otorga a su titular o censualista el poder jurídico de exigir una prestación periódica del propietario del bien censatario.

El censo tiene carácter de perpetuo pero se le concede al censatario la facultad de redimirlo salvo pacto en contrario.

Podrán ser redimidos si se avisa por el censatario al censualista con un año de antelación o se anticipa el pago de una anualidad. Para ello hay que estar al corriente del pago de las pensiones.


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Dada la complejidad de estas figuras, lo arcaico de su regulación y el hecho de que en la mayoría de los casos la carga está inscrita pero no se han abonado las pensiones ni se conoce al censuatario, es aconsejable en estos casos que, si se desea redimirlo, se acuda a un abogado especialista que realice la averiguación de datos, los cálculos y prepare la documentación a la notaría para firmar el documento público de cancelación.

6.2 Prioridad

La carga que se inscribe antes tiene preferencia, tal y como hemos desarrollado para todos los derechos reales en el punto 2.3. Al orden según esa prioridad se le llama Rango Hipotecario.

Dado que dicho rango puede considerarse un valor económico es posible la negociación y los contratos sobre el mismo.

Es decir, que se pueden realizar negocios para alterar el rango, de los que el más frecuente es la permuta, es decir invertir el rango de dos hipotecas o cargas constituidas mediante una escritura en que el que va a ceder su rango acepta expresamente que se le posponga a cambio de la contraprestación que se haya pactado.

6.3 Efectos en la adquisición

Dado que el Registro de la Propiedad da fe pública de las cargas que gravan una finca, el que adquiere un bien con cargas, asume las mismas; asume que le afecten, graven y perjudiquen mientras éstas no sean canceladas.

6.4 Anotación preventiva de demanda

También se puede inscribir el hecho de que se haya presentado una demanda judicial sobre bienes o derechos inscribibles en registros públicos, es decir sobre derechos reales.

Se trata de una medida cautelar para garantizar que si cae una sentencia condenatoria en ese procedimiento se puede hacer cumplir o ejecutar. Es decir que pretende que si un tercero adquiere la finca o algún derecho sobre la misma una vez inscrita la anotación preventiva de demanda, no pueda alegar desconocimiento de la existencia del procedimiento judicial y, por lo tanto, le sea aplicable la resolución judicial que recaiga en ese juicio; es decir que se asume que sea aplicable el resultado de la sentencia, incluso aunque ésta revocara el derecho del vendedor y por consiguiente se anulara la venta o transmisión.


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La anotación preventiva de demanda no es lo mismo que la anotación de embargo preventivo; la anotación de demanda simplemente sirve para conocer la existencia de ese procedimiento (que recordemos que debe versar sobre algún derecho real que afecte a la vivienda). Puede darse tanto conjuntamente con un embargo preventivo o darse individualmente cada una de ellas.

Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación cuando el Registrador realiza un asiento que suprime la anotación, por conversión en una inscripción definitiva cuando llegue la resolución judicial (por ejemplo porque se convierta en una inscripción de embargo) o por caducidad, dado que las anotaciones preventivas en general caducan a los 4 años de la fecha de la anotación misma (salvo aquellas que tengan señalado en la ley un plazo más breve).

6.5 Subastas judiciales

Hay que hacer mención a lo que ocurre con el resto de las cargas de una finca cuando se llega a subasta pública de la finca por un Juzgado.

Lo primero a tener en cuenta es que si hay cargas y derechos inscritos anteriores a aquella carga por la que se subasta, se hace constar por el juzgado en la certificación registral de la finca, que se encuentra a disposición de cualquier interesado en la secretaría del juzgado.

Y ello es porque las cargas y derechos anteriores permanecerán tras la subasta y el que puje y adquiera la finca deberá asumirlas. Por ello la valoración de la finca por el tasador judicial para determinar el precio de salida de la subasta ya tiene en cuenta la existencia de las mismas y se valora en relación al valor real descontando las cargas que vayan a sobrevivir.

Una vez celebrada la subasta, el precio o mejor postura obtenido en la misma es depositado por el mejor postor en la cuenta de consignaciones del juzgado, éste se destina por el siguiente orden:

1º A devolver la deuda, los interesas y costas.

2º Si sobra, se pone a disposición de los terceros titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad.

3º El remanente (si lo hay) se entrega al propietario del bien hipotecado.


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Una vez hecho esto y a instancia de quien adquiere el inmueble, el juez autoriza a cancelar la hipoteca por la que se ha subastado y todas las inscripciones y anotaciones posteriores (pero no de las anteriores que, recordemos, sobreviven).

7. Documentos que se emitenLos registradores han de poner de manifiesto los libros del registro a las personas que tengan interés en consultarlos. Si bien los libros del registro no pueden salir de la oficina y deben tomarse precauciones adecuadas para asegurar la imposibilidad de manipulación o vaciado de contenido.

Las dos formas de acceso son:

7.1 Nota simple

En un extracto resumido del contenido de los asientos o inscripciones vigentes de la finca consultada.

Su valor es solo y puramente de información sobre el contenido pero no da fe del mismo.

Debe contener la identificación de la finca, los titulares o los que tengan derechos inscritos sobre ella, la extensión o limitaciones de esos derechos inscritos y las cargas o restricciones que afecten a la finca.

Para solicitarla se ha de manifestar un interés legítimo, pero ese interés se presume siempre que la información se solicite a efectos de valoraciones inmobiliarias, a efectos tributarios o para préstamos o créditos.

7.2 Certificación

La certificación la emite el registrador y es un documento público que contiene la copia, transcripción o traslado total de la información del registro.

Pueden ser literales (copia literal de todos los asientos) o en relación sólo a la existencia o no de determinadas documentos sobre la titularidad de una finca, si tiene cargas u otros.


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8. Efectos de la inscripción

8.1 Presunción de veracidad

El Registro se presume que es exacto en todo su contenido por lo que se protege a todo aquel que realice un contrato fiándose de su contenido.

También tiene presunción de integridad, por lo que los derechos reales o documentos sobre bienes inmuebles tendrán valor hasta que se demuestre lo contrario, es decir, que presentan errores.

8.2 Fe pública

De la presunción de veracidad se deriva el principio de fe pública, que es la presunción de la certeza del contenido del registro.

Y por ella se concede una posición intachable o indiscutible a quien adquiera un bien cumpliendo los requisitos establecidos en la Ley Hipotecaria, a quien se protege como terceros de buena fe vistos en el punto 2,2 de esta guía.

8.3 Inoponibilidad

A quien inscribió o anotó su derecho no le afectan ni le perjudican los documentos de dominio o derechos reales que no estén inscritos o anotados en el Registro.

Por ejemplo, una persona que adquiere un derecho de usufructo (derecho de uso y disfrute) de una finca y lo registre, no puede verse perjudicada ni privada de su derecho por otro documento a favor de otra persona que no esté inscrito en el registro de la propiedad.

9. Recursos ante la calificación del registradorEl Registrador debe verificar en el plazo de 15 días la legalidad del formato de los documentos que se desean inscribir, así como la capacidad de la persona que presenta los documentos y su validez. En caso de que existan defectos, el Registrador ha de comunicarlo al solicitante.


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Las faltas o defectos pueden ser subsanables o insubsanables:

· Las subsanables son las que no provocan la nulidad del acto y que pueden corregirse por una nueva redacción del documento. Cuando el registrador las detecta lo debe manifestar a los que piden la inscripción para que recojan el documento y lo modifiquen. La subsanación puede hacerse o bien por solicitud privada firmada por los interesados cuando no es necesario documento público, o bien por documento público si es preciso.

También cabe la posibilidad que lo que falte sea la presentación de algún documento necesario que se entregará para poder formalizar la inscripción.

· Las faltas insubsanables provocan que el registrador deba denegar la inscripción y notificarlo a quien presenta el documento, que podrá recurrir.

Dichos recursos son:

· Recurso gubernativo

Debe interponerse en el plazo de 1 mes desde la fecha de la notificación de la denegación ante la Dirección General de Registros y Notariado (DGRN) o ante los Juzgados de 1a Instancia, acompañando el documento original o testimoniado con una copia de la denegación del Registrador.

La DGRN debe resolver en el plazo de tres meses desde la que se presentó el recurso en el Registro; y si no resuelve en ese plazo se entenderá que se ha denegado o desestimado. En ese caso se podrá acudir al recurso judicial.

Las comunidades autónomas pueden tener competencia según sus Estatutos de Autonomía para resolver sobre dichos recursos, en cuyo caso se acudirá a dichos órganos de las comunidades autónomas en vez de a la DGRN.

· Recurso judicial

Se puede interponer cuando se quiera discutir la validez o nulidad de los documentos y las resoluciones del Juzgado prevalecen incluso sobre las resoluciones de la DGRN. Puede interponerse directamente sin necesidad de hacer recurso gubernativo previo o interponerse con posterioridad cuando la resolución del recurso gubernativo resulte negativa.

El plazo para interponerlo es de dos meses a contar desde la calificación negativa si no se hace recurso a la DGRN previa o desde la misma respuesta negativa de la GDRN.


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