IMAGINANDO LA CIUDAD DEL MAÑANA/ Bilbao, 4-5 Nov. 2010Agrupación Vasco-Navarra de Arquitectos-Urbanistas/COAVN

PAISAJES Y DENSIDAD EN LAS NUEVAS PERIFERIAS. HACIA EQUILIBRIOS DIFERENTES(1)Ramón López de Lucio

1. LA REALIDAD DE LA EVOLUCIÓN RECIENTE DE NUESTRAS CIUDADES

1.1. RADICAL DISMINUCIÓN DE LAS DENSIDADES DESDE 1975En solo 35 años ha disminuido en un 400-500% la densidad de las tramas residenciales:

Desde las 150/ 200 viv/ha de cascos viejos, ensanches del XIX, extensiones y polígonos de la 1ª mitad del XX ( hasta 1970-75) al tope de las 75 Viv/ha de la Ley Suelo 1976, las 50-70 viv/ha

de las actuaciones de los 80’ y 90’ y las 30-50 viv/ha de las actuaciones de 1995-2010.

1.2. FALTA DE COMPACIDAD: LA CIUDAD “HUECA”, SIN MATERIA RESIDENCIAL, CON EXCESO DE VIARIO y ZONAS “VERDES”

Se han incrementado de manera espectacular la dimensión de los viarios, la extensión de las zonas verdes/ espacios libres públicos, las grandes reservas para equipamientos que tardan

décadas en ser ocupadosDos ejemplos: en el Ensanche de Zabalgana-Salburua ( los 7 sectores que se consideran en el

Informe de Redensificación de Nov 2007) la densidad es media, 50 viv/ha, pero el suelo residencial tan solo supone un 23’4% frente a casi un 54% de suelo público ( 30% verde y

24% viario) y un 22% de equipamientos. Los Sistemas Generales internos alcanzan más del 27% del total del ámbito. La paradoja: 34 m2/viv de s. residencial VS 59m2/viv de verde y

48m2/viv de viarioEn los PAUs de Madrid la densidad baja a 34 viv/ha, el suelo residencial solo es un 14-18% del total

frente a un 62% de suelo público ( 29% de viario y 33% de verde). Los SGs internos son el 21% de la superficie total.

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• 1.3 FALTA DE CONTINUIDAD: FRAGMENTACIÓN e INSULARIDAD De la insularidad de las piezas urbanas (efecto “barrera” de las grandes infraestructuras

perimetrales—autopistas, etc--, las grandes zonas verdes y los usos especializados—polígonos industriales, etc ) a la fragmentación interna de las piezas : grandes viarios estructurantes, grandes zonas verdes y equipamientos interiores( de S.G. o locales), escaso suelo parcelado residencial, etc

1.4. FALTA DE COMPLEJIDAD De la deserción del comercio y los servicios personales de proximidad ante la competencia de

Centros Comerciales e Hipermercados al aumento de tamaño e insularización de los equipamientos de proximidad y las promociones residenciales

Se ha pasado de la integración de las actividades y los equipamientos de proximidad dentro de las tramas residenciales (utilización de las plantas bajas o de parcelas de tamaño discreto, 500/2500 m2) a su segregación en manzanas aisladas entre 1 y 5 Has con acceso único.

Y de las promociones residenciales múltiples a nivel de manzana ( parcelas entre 500/2000 m2) a manzanas completas de promoción unitaria entre 0’5 y 2 Has con acceso único y vigilado y, con frecuencia, retranqueadas respecto a la alineación de calle

CONCLUSIÓN: se construyen con demasiada frecuencia paisajes suburbanos sin las ventajas del suburbio ( viviendas unifamiliares con jardín) y sin las ventajas de la ciudad (comercio y equipamientos de proximidad, transporte público eficiente, vida urbana y animación, seguridad)

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• 2. LA INCIDENCIA DE LA NORMATIVA EN LA CONFIGURACIÓN DE TRAMAS RESIDENCIALES: TOPES DE DENSIDAD Y STANDARES DE EQUIPAMIENTO

• 2.1. LA LEY DE 1976 Y EL REGLAMENTO ESTATAL DE PLANEAMIENTO DE 1978 La técnica del Aprovechamiento Medio como mecanismo para igualar aprovechamientos

lucrativos de los diferentes Sectores a desarrollar en el mismo Cuatrienio consiguiendo de manera gratuita suelo para grandes infraestructuras o equipamientos — inclusive parques urbanos — no necesariamente incluidos dentro de los respectivos Sectores

Si no se internalizan SGs, las reservas de suelo mínimas que define el RP’78 permiten densidades y compacidades razonablemente elevadas: con cesiones tipo de 47’50 m2 de suelo por vivienda ( 21 m2 de zona verde, 24 m2 para equipamiento docente y deportivo y 2’5 m2 para albergar en parcela independiente aprox el 40% de la superficie construida reglamentaria para comercio y equip social), resultan proporciones de suelo residencial entre el 34 y el 44% con densidades de 65/ 75 viv/Ha ( entre 39-46% de suelo público vs. 61/54% de suelo parcelado)

2.2-LA LEY 2/ 2006 DEL PAÍS VASCO Sin topes de densidad( Eb<1’40m2/m2 y > 0’4 m2/m2), con un standard global de suelo para

verde y dotaciones ( 10 m2 suelo/ 25 m2 lucrativos) y >15% suelo para verde, permite densidades y repartos de suelo muy razonables si no se internalizan suelos de SG de verde o equipamiento: v.g., para una densidad de 75 viv/Ha ( próxima a 80 viv/ Ha si se contabilizan los preceptivos Alojamientos Dotacionales) se puede conseguir entre un 39-44% de suelo residencial/comercial, 15% equip local, 15% verde local( 20m2/ viv) y 25/ 30% viario(40/ 45% de suelo público vs.59/ 54 % suelo parcelado)

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3. CRITERIOS BÁSICOS PARA NUEVOS DESARROLLOS URBANOS: DENSIDAD+COMPLEJIDAD+CONTINUIDAD+COMPLEJIDAD

3.1 IR A DENSIDADES MEDIAS RAZONABLEMENTE ELEVADAS: > 60/ 65 viv/ Ha ( 65/ 70 viv/ ha con Alojamientos Dotacionales)

3.2 PLANTEAR DESARROLLOS RAZONABLEMENTE COMPACTOS: >40/ 45 % SUELO RESIDENCIAL * a favor de la calidad frente a la cantidad en el dimensionamiento de zonas verdes locales:el 15%

como cifra recomendable ( a compensar ncon parques urbanos/ suburbanos accesibles) * dimensionar los equipamientos locales en función de las necesidades reales más que de

standares fijos ( garantizando mínimos en torno al 12/ 15%) * localizar los grandes equipamientos de rango urbano/ metropolitano en posiciones nodales

accesibles por transporte público * no internalizar ( salvo excepcionalmente) superficies significativas de SGs de verde o

equipamiento dentro de los Sectores ( como se hizo en el PG de Vitoria 1999) * ir a edificabilidades netas de parcela razonablemente elevadas ( tipo 2--2’50 m2c/m2s en vivienda

colectiva): pueden permitir con un 40% de suelo residencial densidades entre 80 y 100 viv/Ha

3.3 ASEGURAR LA CONTINUIDAD ESPACIAL DE LAS TRAMAS URBANAS: no se trata solo de conseguir densidades puntuales elevadas o tramas compactas insulares ( pueden ser estrategias perfectamente irrelevantes), sino de asegurar piezas-ciudad de tamaño y continuidad relevante: con una media de 65 viv/ Ha, ámbitos de 125/ 150 Has aseguran poblaciones entre 22.500/ 27.000 habitantes

* es imprescindible un proyecto de ciudad/ aglomeración urbana (PG) directivo, sectores de desarrollo continuos y articulados; estrategia de transporte público incorporada desde el inicio

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• 3.4. PROCURAR UNA COMPLEJIDAD FUNCIONAL Y TIPOLÓGICA RAZONABLE Mezcla de tipos, tamaños y precios/ políticas de protección de los productos residenciales;

mezcla de actividades complementarias en la misma parcela o en parcelas inmediatas. * restricciones a los grandes Centro Comerciales concentrados, aislados y dependientes del

automóvil ( a nivel del planeamiento general/ territorial) * priorizar los contenedores comerciales de tamaño discreto (v.g., supermercados en parcelas de

15007 2000 m2 integradas en la trama) o los bajos comerciales concentrados en ejes de transporte público

* mezclar en las tramas residenciales parcelas discretas (1000/ 2500 m2)de equipamientos de usos intensivo y repartido en el tiempo (v.g., centros de salud, centros sociales, etc)

* ofrecer “bonus” de edificabilidad lucrativa suplementaria si se incluyen en parcelas o manzanas de uso residencial volúmenes o superficie construida de uso terciario/ oficinas

4.LA REDENSIFICACIÓN DE LOS NUEVOS ENSANCHES DE VITORIA-GASTEIZ, ZABALGANA Y SALBURÚA, 2007-2010

4-1. ALTERNATIVA “A”: CUMPLIR LA LEY 2/ 2006 DEL PAÍS VASCO y REDISEÑAR LOS SECTORES Se suprime o externaliza el 100% de las zonas verdes de SG ( 51’3Has), se mantiene el 90% de los

equipamientos de SG ( 35’5 Has) y se disminuye el tamaño medio de la vivienda, de 107 a 91 m2/viv, introduciendo variedad tipológica y dimensional. Cálculos para 7 sectores, 296 Has-

* el suelo residencial sube del 23’4% al 30’5%( de 69 a 90 Has), las zonas verdes bajan del 29’5% al 14’4%( de 87 a 42’6 Has), los equipamientos y el suelo viario suben del 22 y 24’1% al 28’2 y 26’3%, respectivamente

* el nº de viviendas se incrementa de 14.817 a 23.033( un 55’5%), la densidad de 50 a 77’8 viv/ Ha y la edificabilidad bruta de 0’59 a 0’67 m2c/m2s

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4.2. ALTERNATIVA “B”: CUMPLIR LA LEY 2/ 2006 P.V, EL RP-1978 y REDIESÑAR LOS SECTORESSe suprime/ externaliza el 100% de la zona verde de SG( 51’3 Has), se mantienen 35’5 Has de

equipamientos de SG y se reduce el tamaño medio de la vivienda de 107 a 91 m2/ viv ( id alt. “A”) Los resultados son parecidos, algo más bajos dada la mayor exigencia que introduce el RP 78: El nº de viviendas pasa de 14,817 a 20.394 ( incº del 37’6% que sube al 43% si se incluyen los

Alojamientos Dotacionales), la densidad pasa de 50’5 a 68’9 viv/Ha y la Eb de 0’59 a 0’67 m2c/m2s

4.3. ALTERNATIVA “C”: DENSIFICACIÓN “AD HOC” DE 5 SECTORES ( 161 HAS) SIN REDISEÑO INTERIOR DE LOS SECTORES: Alternativa gestionada a nivel de Aprobación Inicial y exposición pública en otoño 2010, pendiente Informe de alegaciones y Aprobación provisional.

Supone una sustancial disminución del tamaño medio de las viviendas que quedan por ejecutar en los 5 sectores, hasta 82 m2c/viv en el caso de las Libres y 75 m2c/viv en las de VPO/ VPT

• La superficie de suelo residencial asciende ligeramente• La superficie de zonas verdes baja en Zabalgana del 22’9al 20’3% y en Salburúa del 36’8 al 30’9%• La superficie de suelo para equipamientos asciende ligeramente• El nº de viviendas total sube fuertemente, de 8.900 a 17.803, un 100%, debido a al disminución de

superficie media y a la inclusión de Alojamientos Dotacionales• En consecuencia la densidad tb asciende con fuerza, de 55’3 a 110’5 viv/ Ha, incluyendo los A.D.

• CONCLUSIÓN: LOS RESULTADOS NUMÉRICOS DE LAS DIFERENTES ALTERNATIVAS SON MUY SIGNIFICATIVOS; SIN EMBARGO LA CALIDAD DEL DISEÑO URBANO Y DE LOS RESULTADOS ESPACIALES FINALES HUBIERA SIDO NOTABLEMENTE MEJOR CON UNOS PLANTEAMIENTOS DE PARTIDA ( A NIVEL DEL PG Y DE LOS DIFERENTES PLANES PARCIALES QUE LO HAN DESARROLLADO) DIFERENTES