Realizar por el método de Mercado

Sean  los siguientes  referenciales  correspondientes a  Casas-Quintas construidas en una de la más exclusiva Urbanización Residencial de la ciudad de Barinas.

El inmueble Objeto del Avalúo tiene las siguientes características:

AREA DEL TERRENO: 1000 m2

CONSTRUCION:

TIPO A: 430 m2 1200 bsf/m2

TIPO B: 170 m2 1000 bsf/m2

EDAD DEL BIEN: 10 años

CONSERVACION: BUENA

COMO LLENAR LA TABLA

1. Área de construcción: Para deducir el área de construcción de los referenciales, se asumirá que los mismos ocupan el Porcentaje de Construcción correspondiente al área de la parcela sobre la cual fueron construidos, de acuerdo a lo establecido en la Ordenanza de Zonificación para la Urbanización o Sector.* La  Zonificación  de la  Urbanización  es  R-3  y su  Porcentaje  de Construcción es del 60%.

Ejemplo: 1200.29 m2 *60% = 720,17 m2 y 1100.94 m2 *60% = 660,56 m2

2. Valor unitario de terreno + construcción= valor de la operación /(área del terreno + área de la construcción)4000000,000/(1200.29+720,17)

3. El I.P.C. del referencial se calcula adicionando el I.P.C. desde la fecha de protocolización hasta el momento del avalúo El IPC del método se calcula de acuerdo al Índice publicado por el B.C.V. mas reciente

Nota: ENCUENTRE EL I.P.C PULSANDO EL SIGUIENTE LINK

https://www.google.co.ve/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=2&ved=0CCgQFjAB&url=http%3A%2F%2Fwww.bcv.org.ve%2Fexcel%2F4_1_7.xls%3Fid%3D55&ei=WTXyVKOpNIOwsATUloBI&usg=AFQjCNG6PiNXsBzgdy066cRUbocivYHQmw&sig2=RSZ7GkKVxsd8JCBRBmwflg

Tabla Nº: 1

REFVALOR UNITARIO TERR.+CONST.

Bsf/M2

VALOR DE OPERAC. Bsf.

AREA DEL TERRENO M2

AREA DE CONSTRUC.

M2

AÑO DE CONST.

DD/MMM/AA

FECHA DE PROTOCOLIZ.

I.P.C. del referencial

ESTADO DE CONSERVACIÒN

A 20,828 4000000,000 1200.29 720,17 31/12/2000 17-Mar-2014 547,3 BUENAB 16,184 2800508,275 1100.94 660,56 2/10/1995 29-Abr-2013 367,3 MUY BUENAC 3500000,000 950.81 16/03/2001 25-Nov-2014 MUY BUENAD 3500750,000 1050.15 1/07/1999 05-Oct-2013 BUENAE 3800540,000 970.53 24/06/2000 25-May-2013 MUY BUENAF 5200000,000 1132.21 07/10/1998 01-Jul-2014 BUENAG 5000120,000 1052.00 8/04/2001 13-Jul-2013 BUENAH 3500000,000 1150.83 25/02/2000 22-Jun-2013 BUENAI 3500000,000 987.86 3/01/1997 26-Dic-2014 BUENAJ 4200000,000 1117.80 19/04/2000 02-Ago-2014 MUY BUENA

DETERMINACION DEL VALOR DEL TERRENO:

ANALISIS DE LOS REFERENCIALES

1. FACTOR CORRECCION ROSS-H.

Edad: desde cuando fue puesto en funcionamiento el inmueble hasta la actualidad

Se entra a la tabla Ross – H. con el valor obtenido en la ecuación (e / v)*100.tabla_de_ross_heidecke.pdf La Primera columna determina el porcentaje de vida transcurrida con relación a la vida útil del bien y la primera fila determina el estado del bien según el orden estipulado en la tabla, en el presente caso 2: El valor obtenido en la tabla debe dividirse por cien para obtener el factor. El cual será introducido en la Tabla Nº 2

Tabla Nº 2

EDAD (e / v)*100 v = 60 ESTADO CONSERV. FACTOR ROSS-H.A 13,3 (13,3/60)*100 =22% 2 0.156B 17,6 (17.6/60)*100 =29% 1.5 0.18731CDEFGHIJ

VALOR REPOSICIÓN Bs/M2

Se obtiene del mercado el metro cuadrado de construcción actualizado. Para Nuestro Caso Tipo A (muy Buena 1200 Bsf/m2), Tipo B (Buena 1000 Bsf/m2).

VALOR ACT CONST. Bs/M2

Se realiza mediante la ecuación: VALOR REPOSICIÓN –( VALOR REPOSICIÓN * FACTOR CORRECCION ROSS-HEI.)

En este caso 1200bsf/m2-(1200 bsf/m2 x 0.156)= 1012.8 bsf/m2

VALOR DE CONSTRUC. Bs.

Se multiplica AREA DE CONSTRUC. (M2) por VALOR ACT CONST. Bs/M2

720.17 m2 * 1012.8 bsf/m2 = 729388.18 bsf

VALOR DEL TERRENO Bs.

Se resta del VALOR DE OPERAC. Bs.(Tabla Nº1)- VALOR DE CONSTRUC. Bs.

4000000,000 Bsf - 729388.18 Bsf = 3270611.82 Bsf

VALOR DEL TERRENO Bsf/M2

Se divide VALOR DEL TERRENO Bsf./ AREA DEL TERRENO m2

3270611.82 bsf /1200.29 m2 = 2724085 Bsf/M2

FACTOR ACTUALIZ. (F.C.Ac)

IPC= IPC referencial /IPC ULTIMO PUBLICADO

IPC= 547,3/826,4 =0.6622

FACTOR DE CORRECCION POR AREA (F.C.Ar)

Se calcula de acuerdo a la ecuación siguiente: F.C.Ar = [1- A inmueble / A referencial * 0.05] + 0.05

F.C.Ar = [1- 1000 m2 / 1200.29 m2 * 0.05] + 0.05 = 1.008

VALOR UNITARIO CORREGIDO (V.U.C)

Corresponde a la Incidencia del Terreno corregido por área y actualizada de acuerdo a la fórmula:

V.U.C.(valor unitario corregido = I.T. * F.C.Ac (factor actualiz.) * F.C.Ar(factor de corrección por área)

V.U.C = 2724.85 * 0.6622 * 1.0083 =1819.3722

Tabla Nº 3

REF AREA DEL TERRENO m2

AREA DE CONSTRUC. M2

FACTOR CORRECCION ROSS-HEI.

VALOR REPOSICI Bsf/m2

VALOR ACT

CONST. Bsf/M2

VALOR DE CONSTRUC. Bsf.

VALOR DEL TERRENO

Bsf.

VALOR DEL TERRENO

Bsf/M2(I.T.)

FACTOR ACTUALIZ. IPC= IPC ref/826,4

FACTOR CORREC.

AREA

VALOR UNITARIO CORREGIDO

A 1200.29 720.17 0.156 1200.00 1012.8 729388.18 3270611.82 2724.85 0.6622 1.0083 1819.3722B 1100.94 C 950.81D 1050.15E 970.53F 1132.21G 1052.00H 1150.83I 987.86J 1117.80

∑

VALOR DEL TERRENO DEL INMUEBLE A VALUAR (V.T)

V.T. = VALOR UNITARIO PROMEDIO DEL TERRENO * AREA DEL TERRENO

VALOR PROMEDIO DEL TERRENO:(Bs/m2)= ∑ VALOR UNITARIO CORREGIDO Bs/m2 / Nº DE REFERENCIALES

AREA DEL TERRENO (m2): 1,000.00 (m2)

DETERMINACION DEL VALOR DE CONSTRUCCION˜

Tabla Nº: 4

TIPO AREA DE CONSTRUCCIÓN m2 FACTOR DE CORRECCIÓN ROSS-H.

(e / v)*100 v = 60

VALOR DE REPOSICIÓN bsf/m2

VALOR ACTUAL DE LA CONSTRUCCIÓN bsf/m2

VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN bsf

A 430.00 0.0997 1200,00 1086.36 467134.8B 170.00

VALOR TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN ∑

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE A VALUAR (V.T.I) V.T.I. = VALOR TERRENO (VT)+ VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN (Tabla Nº: 4)