PLAN DE NEGOCIOS PARA LA CREACIÓN DE LA ZONA FRANCA PERMANENTE DE LA SABANA

IVÁN JAVIER ALVARADO MARTÍNEZ JUAN CAMILO MENDEZ

PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y ADMINISTRATIVAS

CARRERA DE ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS BOGOTÁ

2008

PLAN DE NEGOCIOS PARA LA CREACIÓN DE LA ZONA FRANCA PERMANENTE DE LA SABANA

IVÁN JAVIER ALVARADO MARTÍNEZ JUAN CAMILO MENDEZ

Trabajo de Grado

Presentado como requisito parcial para optar el título de

ADMINISTRADOR DE EMPRESAS

MÓNICA MORALES Docente

PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y ADMINISTRATIVAS

CARRERA DE ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS BOGOTÁ

2008

CONTENIDO

Pág.

1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 9

2. JUSTIFICACIÓN 13

3. OBJETIVOS 16

3.1 OBJETIVO GENERAL 16

3.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS 18

4. RESTRICCIONES DEL PROYECTO 21

5. HIPÓTESIS 22

6. DEFINICION DEL SECTOR 23

6.1 ESTADO ACTUAL DEL SECTOR TIPO DE ZONAS FRANCA 25

6.2 ANÁLISIS DE COMPETENCIA - ZONAS FRANCAS EN COLOMBIA 30

6.4 TENDENCIAS ECONÓMICAS DEL SECTOR 38

7. ANÁLISIS DE MERCADOS 43

7.1 ANTECEDENTES ZONAS FRANCAS 43

7.1.1 Reseña histórica. 43

7.2 A NIVEL COLOMBIA 45

7.3 A NIVEL BOGOTÁ 50

7.4 PLANTEAMIENTOS TEÓRICOS 51

7.5 ANÁLISIS DE ESTRUCTURA Vs. CAPACIDAD 60

7.6 ANÁLISIS DE MERCADOS Y SEGMENTACIÓN DEL MERCADO META 62

7.7 ANÁLISIS DE LA OFERTA 70

8. PLAN DE MERCADO 76

8.1 ESTRATEGIA DE INTRODUCCIÓN AL MERCADO 76

8.2 ESTRATEGIA DE CLIENTES 80

8.3 ESTRATEGIAS DE PUBLICIDAD 83

8.4 MANEJO DE MARCA 87

9. DEFINICIÓN O IDENTIFICACIÓN DEL PRODUCTO / SERVICIO 89

9.1 PRODUCTOS BÁSICOS 89

9.2 VENTAJAS COMPETITIVAS 90

9.3 INVESTIGACIÓN Y DESARROLLO 91

10. DISTRIBUCIÓN DE PLANTA 92

10.1 UBICACIÓN 92

10.2 MONTAJE 96

10.3 ETAPAS 98

11. DESCRIPCIÓN DE LA EMPRESA 103

11.1 SITUACIÓN PRESENTE 103

11.2 MISIÓN, VISIÓN, POLITICAS ORGANIZACIONALES 103

11.3 METAS ORGANIZACIONALES 106

11.4 ORGANIGRAMA 108

12. ANÁLISIS ADMINISTRATIVO 112

12.1 CLASE DE NEGOCIO 112

12.2 VENTAJAS COMPETITIVAS 113

13. ANÁLISIS FINANCIERO 115

14. FICHA TÉCNICA 131

15. DOCUMENTOS DE SOPORTE 135

BIBLIOGRAFIA 136

ANEXOS 138

LISTA DE TABLAS

Pág.

Tabla 1. Zonas Francas Permanentes 12

Tabla 2. Comparación con construcciones aledañas (Zonas industriales) 19

Tabla 3. Requisitos 25

Tabla 4. Colombia: Indicadores Sectoriales de Infraestructura.2007 30

Tabla 5. Tráfico en los Puertos 35

Tabla 6. Tendencias Económicas del Sector 39

Tabla 7. PIB 2006 Sin Ilícitos. 47

Tabla 8. PIB por ramas de actividad económica, precios constantes de 1994 (Participación porcentual) 48

Tabla 9. Colombia, Bogotá, Cundinamarca. Importaciones de Bienes 2004-2005 49

Tabla 10. Aporte al PIB de Colombia 50

Tabla 11. DAPD 2001, Secretaria Distrital de planeación 2007. 50

Tabla 12. Participación de la industria dentro del PIB 50

Tabla 13. Colombia, Índice de Precios al Consumidor (IPC) 53

Tabla 14. Devaluación 54

Tabla 15. Condiciones de financiamiento (Tasa de interés) 56

Tabla 16. Producto Interno Bruto 57

Tabla 17. Desempleo 59

Tabla 18. Sector Empresarial 64

Tabla 19. Empresa Nacional o extranjera 65

Tabla 20. Interés en participación dentro de una zona franca 66

Tabla 21. Participación en zona franca dentro de la zona industrial de Cota 67

Tabla 22. Desarrollo de actividad económica empresarial 68

Tabla 23. Interés de conversación con el área de ventas 69

Tabla 24. Cuadro comparativo de la competencia directa Vs. Zona Franca de la sabana 74

Tabla 25. Cronograma de actividades propuesto por analistas del proyecto 98

Tabla 26. Resumen Etapa I, en metros cuadrados y tiempo 100

Tabla 27. Resumen etapa II en metros cuadrados y tiempo 101

Tabla 28. Nómina Zona Franca de la Sabana 111

Tabla 29. Desarrollo de las áreas 115

Tabla 30. Control de etapas de construcción 116

Tabla 31. Supuestos económicos y operacionales 117

Tabla 32. Ingresos y gastos operacionales 118

Tabla 33. Estado de resultados, balance general y flujo de caja 119

Tabla 34. Flujo de caja libre, retorno a la inversión 122

Tabla 35. Activos fijos 124

Tabla 36. Activos diferidos 124

Tabla 37. Proyección de las áreas por etapas 125

Tabla 38. PyG 126

Tabla 39. Anticipo de ingresos por arrendamientos 128

Tabla 40. Deuda para financiamiento externo 129

Tabla 41. Proyección del impuesto de renta con descuento por paraíso fiscal. 130

Tabla 42. Beneficios de una zona franca para los usuarios 133

Tabla 43. Incentivo en Impuesto ICA 133

LISTA DE FIGURAS

Pág.

Figura 1. Ubicación Geográfica de Zonas Francas En Colombia 27

Figura 2. Calidad de la infraestructura del transporte aéreo 37

Figura 3. Ubicación estratégica de las 10 zonas francas en Colombia 46

Figura 4. Importancia y la oportunidad del plan de negocios 51

Figura 5. Tipo de cambio 55

Figura 6. Crecimiento quincenal PIB 1980-2006 58

Figura 7. Sector Empresarial 64

Figura 8. Empresa Nacional o extranjera 65

Figura 9. Interés en participación dentro de una zona franca 66

Figura 10. Participación en zona franca dentro de la zona industrial de Cota 67

Figura 11. Desarrollo de actividad económica empresarial 68

Figura 12. Interés de conversación con el área de ventas 69

Figura 13. Exportaciones de Colombia en Enero-Marzo 1992-2008 (US$ Millones FOB) 77

Figura 14. Importaciones de Colombia (Enero-Marzo) US$ Millones CIF 79

Figura 15. Plan de efectividad y servicio 81

Figura 16. Estudio Para Definir Objetivos 85

Figura 17. Configuración de un stand. 86

Figura 18. Zona Franca y Bogotá 92

Figura 19. Zona franca y su entorno 93

Figura 20. Estudio fotográfico del lote 94

Figura 21. Linderos en metros cuadrados 95

Figura 22. Controles de acceso y salida 96

Figura 23. Distribución de usuarios 97

Figura 24. Cronográma gráfico zona franca 99

Figura 25. Cronográma Gráfico Etapa I. 99

Figura 26. Cronográma gráfico Etapa II 101

Figura 27. Ubicación Zona Franca y Zona Industrial de Cota Cundinamarca 132

9

1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

El problema principal de la zona franca en Bogotá está contemplado por varios

aspectos que necesitan de principal atención. El problema central está valorado

por la capacidad instalada .Vs. la capacidad real de demanda solicitada por el

mercado, ya que el nivel de importaciones y exportaciones actual y proyectado

está creciendo a niveles exorbitantes y la capacidad de la zona franca Bogotá es

limitada. Existe un factor estadístico que nos ayuda a contemplar de una mejor

manera la situación de los niveles de importaciones y exportaciones pasados

presentes y proyectados. (Ver Anexos, Tabla Demostrativa Numero 1)

Según estas cifras estadísticas, se puede estipular que la capacidad instalada de

la zona franca de Bogotá es insuficiente a las necesidades reales del mercado.

Para sustentar nuestro estudio, nos fundamentamos en la información

suministrada por la cámara de comercio de Bogotá en su artículo del observatorio

económico “La economía bogotana habría crecido 7.5% al cierre de 2007 de

acuerdo con estimaciones de la Secretaría de Hacienda Distrital, con lo cual

completaría siete años de crecimiento sostenido. Esto significa que Bogotá

continua fortaleciéndose como motor de la economía colombiana y en una de las

ciudades atractivas para los negocios en América Latina. Así lo señala el

Observatorio Económico de Bogotá elaborado por la Cámara de Comercio de

Bogotá. De acuerdo con los resultados en los primeros nueve meses de 2007, la

tasa de desempleo se redujo al 10,5% y la ocupación se mantuvo estable. En

materia de exportaciones, el balance también fue favorable y se espera que la

Región exporte una cifra récord cercana a los US$5.000 millones al cierre de

2007.”1

1 http://camara.ccb.org.co/contenido/contenido.aspx?catID=286&conID=1840

10

En segunda instancia se encontró que el segundo problema radica en el desorden

generado por la mala distribución del espacio territorial fundamentado en el POT

(Plan de ordenamiento territorial) de la cuidad de Bogotá y en el desarrollo

urbanístico local los cuales contemplan a su vez el cinturón de las cuidad de

Bogotá, por lo consiguiente, el problema secundario que apoya al primario

(Capacidad instalada Vs Capacidad real) es el problema de acceso (Vías).

Para poder establecer este problema secundario, analizamos la situación legal

actual de la ciudad de Bogotá; refiriéndonos explícitamente al acuerdo 20 de 1997

del concejo de Bogotá que estipula “se ajustan las normas urbanísticas distritales

a los principios enunciados en el artículo 100 de la Ley 388 del 18 de julio de

1997, siguiendo los criterios de prevalencia expresados en el capítulo III de la

misma Ley.”2 Dentro de este marco legal también podemos referenciar el acuerdo

6 de 1990 (Estructura urbana y planeación), el acuerdo 19 de 1994 (se declaran

como Reserva Natural y Ambiental algunos Humedales del Distrito), el acuerdo 20

de 1995 (Código de construcción), el acuerdo 22 de 1995 (Cerros Orientales,

Chucuas, Hume-dales, Sistemas Hídricos y Sierras del Chicó), acuerdo 3 de 1997

(Certificación de transformación urbana), acuerdo 2 de 1980 (Plan vial), decreto

317 de 1992 (Complementación del sistema vial arterial), ley 769 de 2002 “por la

cual se expide el Código Nacional de Tránsito Terrestre y se dictan otras

disposiciones”3 y el decreto 758 de 1998 “por el cual se establecen normas sobre

bahías de parqueo y localización de estacionamientos en antejardines, calzadas

paralelas y se dictan otras disposiciones.4”

Dentro de este marco se establecen las falencias principales de la cuidad de

Bogotá para poder administrar de manera eficiente un proyecto tan grande como

la zona franca permanente.

2 http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=2050 3 www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=5557 - 210k LEY ADJUNTA AL ARCHIVO 4 http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=1652 DOCUMENTO ANEXO

11

Este problema genera varios inconvenientes como por ejemplo la acumulación de

vehículos pesados en zonas de la cuidad imposibles de resistirlos, es decir que las

vías de la cuidad no están planificadas para este tipo de vehículos, además de

esto, la calle 13 donde la zona industrial de Bogotá está instalada, posee un

deficiente número de carriles haciendo que la circulación sea complicada,

haciendo que la llegada, entrada y salida de los vehículos pesados sea traumática

tanto para los habitantes como para los clientes de la zona franca.

Se puede llamar a lugar la LEY 769 DE AGOSTO 6 2002 “por la cual se expide el

Código Nacional de Tránsito Terrestre y se dictan otras disposiciones”5 y el

decreto 758 de 1998 “por el cual se establecen normas sobre bahías de parqueo y

localización de estacionamientos en antejardines, calzadas paralelas y se dictan

otras disposiciones.6”

Estos problemas según “FEMOZA, la Federación Mundial de Zonas Francas

(ONG)”7 se dan principalmente por la falta de información y por la falta de estudios

técnicos que asemejen las verdaderas necesidades de los proyectos. Esto se

puede observar cuando nos comparamos con zonas francas internacionales que

tienen como principal característica dinamizar la economía con la finalidad de

oxigenar el comercio industrial, generar empleo y ampliar las posibilidades de

comercio dentro de ellas, y que mejores razones que estas para fomentar el

planteamiento de este proyecto que contribuirá a su vez con el crecimiento y

desarrollo económico.

Con la finalidad de observar la verdadera razón del problema investigamos la

estructura de la demanda de las zonas francas permanentes y de las zonas

francas permanentes especiales aprobadas.

5 www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=5557 - 210k LEY ADJUNTA AL ARCHIVO 6 http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=1652 DOCUMENTO ANEXO 7 http://www.free-zones.org/principalEsp.htm

12

Tabla 1. Zonas Francas Permanentes

DECRETO No. Orden RAZON SOCIAL-SOLICITANTE ESTADO ACTUAL

383 1 ZONA FRANCA DE LA CAYENA-DESARROLLO CLUSTER DE LA CONSTRUCCION APROBADA

383 2 PARQUE INDUSTRIAL DEL MAGDALENA MEDIO S.A. APROBADA

383 3 ZONA FRANCA INTERNACIONAL DEL ATLANTICO APROBADA

383 4 PARQUE INDUSTRIAL ZONA FRANCA DEXTON S.A. APROBADA

383 6 INTEXMODA S.A. APROBADA Fuente: Los Autores

Unidad Administrativa especial, dirección de impuestos y aduanas nacionales.

Subdirección de comercio exterior, División registro y control, GIT Zonas francas,

sociedades de comercialización internacional y ZEEE, estado actual de las

solicitudes a marzo 27 de 2008.

Se puede concluir por medio del cuadro anterior que la única zona franca

permanente aprobada dentro de nuestra ubicación es la zona franca Intexmoda

S.A. Dando como referencia al proyecto un nuevo estatus de competencia directa

que analizaremos más a fondo dentro del capítulo de análisis de la oferta

(Competencia).

13

2. JUSTIFICACIÓN

Las oportunidades de las zonas francas en este mundo de globalización son

infinitas, ya sea por los mercados, los estados o simplemente por los beneficios

económicos y tributarios que representan para los diferentes conglomerados

económicos interesados. Para empezar se analizara las oportunidades que las

zonas francas brindan al desarrollo económico, pasando por las diferentes

situaciones laborales que brindan y que necesitan las zonas francas como por

ejemplo las maquilas, hasta llegar al aporte de las zonas francas para el desarrollo

de las medianas y pequeñas industrias.

En todo el mundo se puede encontrar estas zonas, ya que prestan servicios

inusuales dentro de las economías y generan crecimientos económicos

inigualables dentro de una economía libre y casi perfecta. Los Estados/Nación

saben esto, por eso, alrededor del mundo se están implementado estrategias para

el fomento de las zonas industriales.

Si miramos los aportes de las zonas francas alrededor del mundo podemos darnos

cuenta que han evolucionado las economías, han generado conglomerados

específicos para las diferentes necesidades industriales, ayudan al crecimiento

económico y al desarrollo de los países, generan empleo y fomentan los vínculos

entre las economías nacionales y las internacionales.

Además de ayudar al crecimiento y desarrollo de las naciones, las zonas

industriales tienen beneficios como exención del pago de impuesto de renta (35%)

y complementario de remesas (7%) sobre los ingresos provenientes de las ventas

anuales de bienes y servicios a mercados externos, menos las industrias

extranjeras que están libres del impuesto de remesas, exención de impuestos para

14

insumos locales, exoneración de impuestos de importación para activos fijos,

exención de rentas para ingresos por exportaciones, estos beneficios son

incentivos tributarios generados para atraer a los inversionistas a desarrollar

proyectos de estas magnitudes, con la finalidad de impulsar la economía a niveles

superiores. De esta manera, observamos que las zonas francas poseen un valor

inigualable, ya que las recesiones económicas y las políticas extraordinarias

(Políticas reguladoras) no afectan directamente a las zonas francas porque estas

funcionan en con diferentes normas de juego establecidas dentro de las diferentes

leyes y decretos establecidos. (Pag 19). Estableciendo de esta manera una nueva

forma de comercio internacional diferente e inherente a los países que buscan la

transnacionalidad, la inversión extranjera, la generación de empleo, el crecimiento

económico y el tan anhelado desarrollo económico.

Dentro de las zonas francas se puede tener más beneficios aparte de los

económicos, como por ejemplo los beneficios de cooperación empresarial con la

finalidad de implantar convenios que puedan fomentar y generar mayores

ventajas competitivas como por ejemplo convenios de subcontratación,

fabricaciones comunes, transferencia de tecnología, distribución y

aprovisionamiento, estos convenios generaran aportes a la comunidad industrial

conglomerada.

Estas oportunidades de negocio, enfocadas a un sector específico industrial,

desarrollando una infraestructura importante, generando unos valores agregados a

los clientes, se convertirán en planes exhaustivos de generación de utilidad,

trabajo y beneficios de desarrollo.

Por esta razón Bogotá necesita la creación de una zona franca paralela que

solucione los problemas fundamentales de exceso de demanda y poca oferta, que

solucione el problema de movilidad causado por el desorden de los planes de

ordenamiento territorial de la cuidad de Bogotá y de su cinturón de municipios

15

aledaños, que solucione y ejemplifique la logística incorporada dentro del proceso

de creación de una zona tan importante a nivel mundial, que solucione el acceso

desde todas las partes de la malla vial del país (Relación directa con las

principales vías de comercio del país), que apoye al conflicto interno de

generación de mano de obra directa con la finalidad de apoyar los objetivos del

estado Colombiano.

Al crear una zona franca paralela, se contribuira al país como se menciono

anteriormente con generación de empleos, con la obtención de productos

accesibles y de buena calidad, se fomentara la investigación, nos adelantaremos a

los procesos tecnológicos saliendo del precipicio de la trasferencia de tecnología,

se abrira las posibilidades de comercio mundial y se apoyara al crecimiento y

desarrollo económico de nuestra nación.

16

3. OBJETIVOS

3.1 OBJETIVO GENERAL

Para entrar en materia estadística y descriptiva, se analizara los documentos

publicados por la cámara de comercio de Bogotá: “La meta de Bogotá y

Cundinamarca es lograr aumentar las exportaciones de la Región a US$10.500

millones en 10 años, para alcanzar un mayor crecimiento económico, estimular la

inversión empresarial, generar empleo y tener una mejor calidad de vida para

todos los habitantes”8. En este propósito, el proceso de integración comercial de

Colombia con otros países se constituye en la oportunidad para impulsar una

mayor orientación de las empresas y de la producción de la región hacia los

mercados externos, consolidar las empresas en el mercado interno y

simultáneamente posicionar a Bogotá y Cundinamarca como la mejor plataforma

de inversión en la Región Andina y del Caribe.”9. Por este motivo se debe

consolidar una zona franca alterna en Bogotá, que supla las necesidades del

mercado de Bogotá y Cundinamarca, logrando posicionarla como la mejor

plataforma de Importaciones y exportaciones en Colombia; de esta manera, y

analizando las diferentes variables micro y macro podemos estructurar una zona

franca con la finalidad de generar un valor agregado inmobiliario dentro de los

grandes proyectos urbanos.

3.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

• Determinar la magnitud del desarrollo del proyecto de Zona Franca, teniendo

en cuenta variables como: Ingeniería y arquitectura del proyecto,

8 www.ccb.gov.co. 9 http://camara.ccb.org.co/documentos/711_2006_9_19_12_45_12_sector_externo_web.pdf

17

infraestructura, numero de bodegas, numero de oficinas, áreas comunes, vías

de acceso, trafico, ubicación geográfica, impacto ambiental, entre otros.

• Identificar las diferentes empresas u organizaciones que se instalaran y

operaran en la zona franca.

• Determinar la oferta de productos y servicios que la zona franca puede

suministrar a los diferentes sectores de la economía colombiana

(Exportadores e importadores).

• Proyectar los posibles volúmenes y tráfico de carga que la zona franca va a

manejar según su capacidad empresarial y operativa.

• Cuantificar proyecciones macroeconómicas por la realización e

implementación de este proyecto de zona franca, tales como: Inversión

nacional y extranjera, empleo, balanza comercial, ingresos, entre otros.

• Identificar el valor agregado que va a suministrar la nueva zona franca en

relación a las ya existentes, respecto a certificaciones de calidad, desarrollo

tecnológico, tiempos de operación, maquinaria y equipos de ultima

generación, entre otros.

• Analizar los diferentes socios estratégicos y alianzas estratégicas que puede

llegar a concretar la nueva zona franca con demás zonas francas, puertos,

empresas, grupos, organizaciones o entes gubernamentales para ser más

efectiva y eficaz en su operación.

18

4. RESTRICCIONES DEL PROYECTO

Dentro del proyecto existen 2 restricciones fuertes que harían que la creación y

ejecución del proyecto sean complicadas. La primera restricción y la más

importante es cumplir los requisitos gubernamentales o marco legal contemplado

en la ley 1004 de 2005, el decreto 383 de 2007 y el decreto 4051 de 2007 y los

demás apartes legales como por ejemplo el POT (Plan de ordenamiento

territorial), la segunda restricción es encontrar un inversionista asociado para

poder elevar el nivel de participación del proyecto, es decir, que el nuevo

inversionista participara dentro del marco estructurado (después de construcción y

no antes). Con esto la compañía venderá parte del proyecto y no se concentrara

en capitalizar la construcción e implementación de la zona franca.

Con la finalidad de contemplar las posibilidades de inversión se tomo la decisión

de construir por etapas, es decir, que en principio el proyecto será sustentado con

la venta de terreno en bruto colindante a la zona franca permanente (Terreno

familiar del parque logístico industrial). Al obtener el primer aporte monetario

(Capital propio) se iniciara la etapa de venta de bodegas de almacenamiento con

la totalidad de los servicios prestados (Carreteras, infraestructura, servicios

públicos).

La siguiente tabla es un formato formulado en el cual las variables de tipo de

cambio, metros cuadrados, rentabilidad y costos son variables analizadas con la

finalidad de mostrar los posibles cambios sobre la valorización de la inversión.

Estos cambios en valorización e inversión funcionan como dato comparativo entre

la construcción y ubicación de una compañía dentro de un parque logístico o

dentro de una zona franca para beneficios de usuario operador y posible

inversionista.

19

Tabla 2. Comparación con construcciones aledañas (Zonas industriales) Tasa de Cambio 23 abril 2008US Pesos

1,00$                            1.775,00$               Rentabilidad Rentabilidad

COSTO ZFP Mensual AnualConcepto M2  COSTO ZFP Total Pesos US M2 Total Us 1% 12Bodegas 1 500.000,00$           500.000,00$                          281,69$                       281,69$                    5.000,00$        60.000,00$           Edificio 1 1.500.000,00$       1.500.000,00$                       845,07$                       845,07$                    15.000,00$      180.000,00$         TOTALES 2 2.000.000,00$       2.000.000,00$                       1.126,76$                   1.126,76$                20.000,00$      240.000,00$         

RentabilidadValor comercial  ZFP Mensual Rentabilidad

Concepto M2  COSTO ZFP Total Pesos US M2 Total Us 1% AnualBodegas 1 2.800.000,00$       2.800.000,00$                       1.577,46$                   1.577,46$                28.000,00$      336.000,00$         Edificio 1 6.400.000,00$       6.400.000,00$                       3.605,63$                   3.605,63$                64.000,00$      768.000,00$         TOTALES 2 9.200.000,00$       9.200.000,00$                       5.183,10$                   5.183,10$                92.000,00$      1.104.000,00$     

VALORIZACIONCosto Valor comercial %

500.000,00$           2.800.000$                            560,0%1.500.000,00$       6.400.000$                            426,7%

Valor comercial RentabilidadZONA INDUSTRIAL Mensual Rentabilidad

Concepto M2  Precio Comercial Total Pesos US M2 Total Us 1% AnualBodegas 1 1.500.000,00$       1.500.000,00$                       845,07$                       845,07$                    15.000,00$      180.000,00$         Edificio 1 3.200.000,00$       3.200.000,00$                       1.802,82$                   1.802,82$                32.000,00$      384.000,00$         TOTALES 2 4.700.000,00$       4.700.000,00$                       2.647,89$                   2.647,89$                47.000,00$      564.000,00$          Fuente: Los Autores

20

Con estas tablas comparativas (Modelos formulados), podemos establecer las diferencias de beneficios y costos

con respecto a las zonas francas .Vs. las zonas industriales. De esta manera, podemos observar que la valorización

de terreno en bruto (Diferentes usos del suelo) es netamente inferior al valor del terreno construido para zonas

industriales; por ende, el valor del suelo con respecto a las zonas francas es completamente inferior.

21

5. HIPÓTESIS

Al contemplar las diferentes alternativas de construcción para los grandes

proyectos urbanísticos, al mirar las posibilidades económicas y financieras del

país, al enfocar el proyecto a las diferentes aéreas internacionales, ¿Podemos

generar un valor agregado a nuestro propósito?, ¿podemos demostrar que el

proyecto es completamente funcional?, ¿podemos fundamentar nuestras

intenciones en análisis claros de las ventajas que conllevan la construcción e

implantación de una zona franca?

Después de analizar las diferentes variables tanto macro como micro podemos

establecer unas claras diferencias en cuanto a las posibilidades de la construcción

e implantación de una zona franca .Vs. cualquier otra mega construcción urbana

de desarrollo. En primera parte las zonas francas cuentan con una serie de

normas implícitas que rigen su funcionamiento, reglas, que fueron creadas con la

finalidad de absorber capital, generar crecimiento económico y aliviar el

desempleo, por lo tanto, la zonas francas generar valores agregados tanto a las

empresas que funcionan dentro de ellas (Disminución de impuestos), como a los

prestadores de servicios (mejor tecnología a un menor costo ya que las

mercancías de cualquier tipo utilizadas para la construcción o adecuación no

necesitan de nacionalización por lo tanto los costos de la tecnología se ven

claramente disminuidos) y al estado con la inyección de capital extranjero el alivio

al desempleo y el aporte a la economía nacional. Por estas razones decimos que

el proyecto tiene unos índices funcionales enormes vistos desde la parte financiera

(Disminución costos = excelente calidad) y que además de estos costos se

convierte en una fuente llamativa para las empresas que necesitan acoplarse a

estos nuevos servicios.

22

6. DEFINICION DEL SECTOR

En primera instancia se determinara el decreto con el cual de regula las zonas

francas en Colombia, así mismo se analizaran los diferentes benéficos que obtiene

una zona franca por ser promotor del comercio exterior en Colombia.

Igualmente en el desarrollo de este capítulo se analizaran diversas variables que

enmarcan la actividad de las zonas francas en Colombia, actividades para tener

en cuenta para el desarrollo de este proyecto.

El decreto 383 y 4051 de 2007 con los cuales se unifica toda la legislación de

zonas francas y se destaca la creación de las Zonas Francas Especiales, permite

que empresas, que sin necesidad de estar dentro de una Zona Franca y que

generen un alto impacto económico o social, puedan obtener el régimen franco si

cumplen con los siguientes requisitos, entre otros10:

Beneficios. Estos beneficios son las razones fundamentales por las cuales

nuestros clientes deben utilizar los servicios de la zona franca para que se vean

cobijados por ciertos incentivos y excepciones, fiscales y legales:

• Tarifa única del impuesto sobre la renta del 15%.

• No se causan ni pagan tributos aduaneros (IVA y arancel) en las importaciones

a ZF. Este beneficio es importante como estrategia de promoción comercial ya

que hay empresas productoras que se puede ubicarse en la zona franca y

acogerse a este beneficio de producir con materias primas con cero arancel e

IVA. 10 http://www.proexport.com.co/vbecontent/newsdetail.asp?id=5688&idcompany=20&ItemMenu=0_258

23

• Posibilidad de exportación desde Zona Franca a terceros países y al mercado

nacional.

• Las exportaciones desde Zona Franca se benefician de acuerdos comerciales

internacionales

6.1 ESTADO ACTUAL DEL SECTOR TIPO DE ZONAS FRANCA

Los tipos de zona franca se traen a consideración en la descripción del sector,

para determinar cuál de ellas es la más conveniente para conformar, así mismo

tener en cuenta los diferentes condicionamientos y cuantías económicas

necesarias para su conformación. Se traen a consideración tal cual esta estipulada

en la Superintendencia de Puertos y transporte.

Zona Franca Permanente. Es el área delimitada del territorio nacional en la que

se instalan múltiples empresas que gozan de un tratamiento tributario y aduanero

especial.

Usuario Operador11:

1. El usuario operador es la empresa que solicita el reconocimiento para

desarrollar y administrar la ZFP. Para la creación de una nueva ZFP los usuarios

operadores deben cumplir los siguientes requisitos:

• El proyecto a desarrollar debe tener un área mínima de 20 hectáreas.

• El usuario operador debe acreditar un patrimonio líquido superior a US $

5.8 millones.

11 Ibid.

24

• Dentro de los 5 años siguientes a la declaratoria la ZFP deberá tener

instalados al menos 5 usuarios que realicen inversiones nuevas superiores

a US $ 11.7 millones.

La zona Franca permanente es el tipo de Zona Franca que se desarrollara en el

proyecto, ya que es la más completa en desarrollo de actividades de producción,

económicas, logística y comercio internacional. La zona Franca permanente se

pueden realizar actividades de producción de bienes y servicios, actividades de

tipo agroindustrial y así mismo actividades ligadas con actividades portuarias, por

ello se elige constituir una Zona Franca Permanente ya en esta zona se

desarrollaran múltiples actividades y no una especifica.

Zona Franca de Bienes.

Requisitos: Para su declaratoria se debe realizar una nueva inversión de mínimo

US $ 38.4 millones y generar 150 empleos directos.

Por cada US $5.8 millones adicionales a la inversión mínima requerida se podrá

reducir en 15 el número de empleos a generar. En ningún caso el proyecto podrá

emplear menos de 50 personas.

Zona Franca de Servicios.

Requisitos: Para su declaratoria se requiere cumplir con cualquiera de los

siguientes rangos de inversión y empleo:

Si el proyecto se desarrolla en diferentes áreas geográficas, se podrá solicitar la

declaratoria de ZFE sobre las mismas.

25

Tabla 3. Requisitos

Inversión en millones de dólares Empleos directos a generar

De 2.5 a 11.7 (10.000 a 46.000 SMLV) 500

De 11.7 a 25.3 (46.001 a 92.000 SMLV)

350

De 23.5 o más. (92.001 a SMLV) 150

Fuente: Los Autores

Zona Franca Agroindustrial.

Requisitos. Para su declaratoria se debe realizar una nueva inversión de mínimo

US $ 19.2 millones o generar 500 empleos directos o vinculados.

Zona Franca de Servicios Portuarios.

Requisitos. Para su declaratoria se debe realizar una nueva inversión de mínimo

US $ 38.4 millones y generar 20 empleos directos o 50 vinculados.

Para este caso práctico se tomo la decisión de montar una zona franca

permanente, ya que pretendemos ubicar todo tipo de negocios y todo tipo de

empresas dentro de nuestra zona, además tenemos la facilidad de cumplir con

todos los requisitos.

6.2 ANÁLISIS DE COMPETENCIA - ZONAS FRANCAS EN COLOMBIA

En Colombia existen legalmente constituidas 24 Zonas Francas de las cuales 16

son Zona Franca Permanente y 8 son Zona Franca Uniempresarial. Dentro de las

Zonas Francas Permanentes hay cuatro que están ubicadas en el territorio costero

con fácil acceso a los principales puertos del país. Estas son Zona Franca de

26

Barranquilla, Cartagena, Santa Marta y Pacífico. Las restantes están ubicadas en

puntos estratégicos para atender las necesidades de cada sector12.

Como se ha podido ver hasta el momento las zonas francas en Colombia son

organizaciones dedicadas a la promoción del comercio exterior en el país, así

mismo son centros de producción, almacenamiento y comercialización de bienes,

por tal motivo no se puede hablar de competencia directa en cada una de ellas, ya

que actualmente en el país existe mayor demanda de servicios para zonas francas

que oferta de servicios de las mismas.

Presentada esta situación se habla básicamente de cual zona franca ofrece mejor

portafolio de productos y servicios para cada uno de los clientes, estos a su vez

escogen la mejor opción que se acomode a sus necesidades, también hay que

aclarar que la mayoría de zonas francas del país están ubicadas en diferentes

zonas de Colombia de manera estratégica según los requerimientos de cada

sector de la economía.

La zona franca de mayor injerencia del proyecto es la zona franca de Bogota, pero

como se menciono anteriormente esta zona franca no será catalogada como

competencia directa, sino como el primer aliado estratégico en la región, para el

buen desarrollo de nuestro proyecto, dada la experiencia y trayectoria de esta

organización, esta alianza permitirá basarse en un modelo que hasta el momento

a sido exitoso y eficiente, y la nueva zona franca entrara a tener los mismos y

mejores servicios, igualmente ofrecerá y complementara las falencias que

presenta actualmente la zona franca de Bogota.

12 Ibid.

27

A continuación se muestra información de alguna de ellas:

Figura 1. Ubicación Geográfica de Zonas Francas En Colombia

Fuente: Proexport Colombia

En este mapa visualizamos la ubicación estratégica de cada una de las zonas

francas en Colombia, como bien se aprecia cada una esta ubicada

estratégicamente en un centro económico del país, en la parte norte por la salida

al mar y por la ubicación de las sociedades portuarias de Cartagena, Barranquilla

y Santa Marta se consolidan la zona franca de Candelaria, Cartagena, Barranquilla

y Santa Marta. Al oriente encontramos la zona franca de Cúcuta ubicada en este

punto, por el alto volumen de mercancías que por ahí entra y sale al país debido al

paso fronterizo de Colombia y Venezuela. Al occidente encontramos la zona

franca de buenaventura ubicada por la sociedad portuaria de Buenaventura, así

mismo tiene ingerencia la zona franca de Tumaco, pacifico y Palmaseca; en esta

28

zona del país encontramos también la zona franca de Ipiales ubicada en el paso

fronterizo entre Colombia y Ecuador. AL interior del país encontramos la zona

franca de Rionegro y la zona franca de bogota ubicadas ahí por estar las dos

ciudades principales y principales centros económicos y de producción de

Colombia.

A continuación las diferentes zonas francas de Colombia:

Zona Franca de Bogotá

Tel: +57 (1) 4395006

Fax: +57 (1) 4395139

http://www.zonafrancabogota.com/.

Zona Franca de Barranquilla

Tel: +57 (5) 3448063

Fax: +57 (5) 3448433

www.zonafrancabarranquilla.com

Zona Franca de La Candelaria

Tel: +57 (5) 6686761

Fax: +57 (5) 6647661

www.colombiaexport.com/zfcgena.htm

Zona Franca de Cartagena

Tel: +57 (5) 6607760

Fax: +57 (5) 6607752

http://www.colombiaexport.com/zofrance.htm

29

Zona Franca de Cúcuta

Tel: +57 (7) 5783399

Zona Franca del Pacífico

Tel: +57 (2) 2800745

Fax: +57 (2)

www.zonafrancadelpacifico.com

Zona Franca de Palmaseca

Tel: +57 (2) 6511111

Fax: +57 (2)

http://www.zonafrancacolombia.com

Zona Franca de Eje Cafetero

Tel: +57 (6) 7479797

Fax: +57 (6) 7479898

Zona Franca de Rionegro

Tel: +57 (4) 5612233

Fax: +57 (4) 5615294

www.zonafrancarionegro.com

Zona Franca de Santa Marta

Tel: +57 (5) 4210201

Fax: +57 (5) 4212170

www.colombiaexport.com/zfstamte.htm

30

6.3 DESARROLLO DEL SECTOR

En el desarrollo o construcción de una zona franca se debe tener en cuenta el

desarrollo en infraestructura de transporte del país, ya que el crecimiento de la

infraestructura de transporte en Colombia es directamente proporcional al

desarrollo de la infraestructura de la zona franca que se quiere construir13.

Tabla 4. Colombia: Indicadores Sectoriales de Infraestructura.2007

Indicador - Valor

Red Vial

Carga transportada por carretera* 112 millones tons

Total de la red vial 16.646.76 Km

Red vial pavimentada en buenas condiciones 59%

Marítima

Carga transportada por vía marítima 97,1 millones tons/año

Arribo de barcos 7.191 año

Permanencia de buques en puerto 17,6 horas

Ferroviaria

Carga transportada por vía férrea 22,04 millones tons/año

Pasajeros movilizados por vía férrea 160.130

Velocidad promedio de operación de los corredores férreos

20 Km/h

Aérea

Carga transportada por vía aérea 678.336 tons/año

Pasajeros movilizados por vía aérea 11.644.224

Cubrimiento de radar 74%

Cubrimiento del sistema de comunicación tierra-aire 95%

13 Superintendencia de puertos y transporte. http://www.supertransporte.gov.co/nueva/home.php

31

Telecomunicaciones y Tecnología de la Información

Líneas de teléfono en servicio 7,7 millones

Teledensidad (número de líneas por cada 100 habitantes)

17

Subscriptores de servicios de telefonía móvil celular 27,9 millones

Penetración del servido de telefonía móvil celular (número de líneas por cada 100 personas)

29

Computadores personales ** 2.980.000

Empresas de tecnología de información en el área de servicios **

3.200

Empresas de tecnología de información en el área de software**

850

Usuarios de Internet en Colombia 4.739.000

Transacciones electrónicas (promedio mensual) 74.551.077

Fuente: Los Autores *CARGA TRANSPORTADA DURANTE EL PERIODO ENERO - AGOSTO 2005

(COLFECAR)

** CIFRAS 2006.

FUENTES: SUPERINTENDENCIA DE TRANSPORTE, INSTITUTO NACIONAL

DE CONCESIONES (INCO), COMISIÓN REGULADORA DE

TELECOMUNICACIONES (CRT), AEROCIVIL, ASOBANCARIA, FEDESOFT Y

UNIVERSIDAD DE LOS ANDES.

En este cuadro visualizamos los diferentes volúmenes de carga que movilizo

Colombia en el año 2.007, por los diferentes medios de transporte que operan en

el país (Vial, marítima, ferroviaria, y aérea), estas estadísticas son de vital

importancia dada la actividad económica de este proyecto de Zona Franca, ya que

hay determinar el tamaño de la infraestructura a desarrollar para determinar qué

32

porcentaje de estos volúmenes de carga la zona franca puede tener directa

injerencia y manejo.

Respecto las estadísticas de telecomunicación y tecnología es claro que se debe

analizar el nivel de desarrollo del país en este sector, ya el crecimiento de los

sectores de la economía son un conjunto de variables que en algún momento

afecta de manera directa o indirecta al desarrollo de un proyecto.

Colombia ha tenido una fuerte y constante mejoría en sus niveles de

infraestructura debido a la desregulación del sector y a la mayor inversión.

• Colombia ha mejorado su infraestructura considerablemente. El proceso de

desregulación que comenzó a principios de la década de los noventas tuvo

énfasis en la modernización de la infraestructura en áreas específicas clave

para alcanzar competitividad global.

• La desregulación en varias industrias permitió la participación del sector

privado doméstico y extranjero en proyectos de infraestructura, con el

resultado de un progreso sin precedentes.

• El sector privado puede participar en proyectos de infraestructura a través de

las siguientes modalidades: concesiones, servicios directos de provisión,

asociación con compañías propiedad del gobierno, y adquisición de

compañías de propiedad del gobierno.

Desarrollo de infraestructura de transporte. La zona franca es un proyecto que

requiere un manejo de ingeniería bastante aplicado, se debe tener en cuenta la

situación actual del país en materia de medios de transporte, desarrollo de

movilidad y la tendencia en el desarrollo de los mismos, para así mismo

determinar la magnitud del proyecto de zona franca y generar una infraestructura

sólida y aplicable a las condiciones de transporte actuales del país.

33

Portal motivo a continuación se analizara la situación actual de los medios de

transporte en Colombia.

Infraestructura Terrestre

a. Carreteras.

El país planea aumentar de manera importante su infraestructura terrestre con los

siguientes proyectos14:

• Doble calzada Ruta del Sol: conecta a Bogotá con Santa Marta, uniendo de

esta manera el centro y el norte del país, además el acceso de la ciudad más

importante de Colombia a un puerto.

• Ruta Bogotá Buenaventura: Incluye el túnel de la Línea. Ya empezó la

construcción del primer tramo, esta es otra vía que uniría la ciudad más grande

del país con otro puerto.

• Medellín-Golfo de Urabá: Consta de la rehabilitación de 441 Km. y la

construcción de las vías Santa Fe de Antioquia y Turbo.

• Autopistas de la Montaña: une al el triángulo del café con el Magdalena medio.

• Segunda calzada Bucaramanga.Cúcuta: esta calzada da acceso a la entrada y

salida de bienes por la frontera con Venezuela.

• A lo anterior, se añaden los proyectos en ejecución: Córdoba-Sucre4+,

Rumichaca-Pasto-Chachagüi, la ruta del Caribe, las zonas metropolitanas de

Bucaramanga y Cúcuta, la autopista Briceño-Sogamoso y otros 15 proyectos

de concesión adicionales.

14 Ibid.

34

b. Ferrocarriles.

• Transversal del Carare (Saboyá-Puerto Berrio): incluye mejoramiento y

mantenimiento de la transversal. Se encuentra en estado de

preestructuración15.

• Concesión del Atlántico-corredor del Magdalena (Chiriguaná-Neiva), vía con

énfasis en transporte de carbón. El proyecto se encuentra en estructuración.

• Trenes de cercanías éstos facilitan la integración de las ciudades con sus

regiones en Bogotá, Cali y Medellín.

Infraestructura marítima y fluvial. a. Vías fluviales.

• Debido a la abundancia de recursos hidrológicos, Colombia tiene una ventaja

competitiva significativa en términos de transporte fluvial.

• La política del gobierno colombiano ha impulsado la rehabilitación de los ríos

como medio para transportar pasajeros y carga.

• Los seis principales ríos navegables en Colombia son: El Magdalena, Meta,

Cauca, Orinoco, Amazonas y el Atrato.

• El gobierno planea dar bajo concesión la operación, mantenimiento y

administración portuaria de los ríos Magdalena y Meta.

b. Transporte marítimo.

• Cerca del 96% de la carga internacional del país es enviada por este medio.

• Actualmente existen 9 puertos especializados en actividades específicas.

15 Ibid.

35

c. Infraestructura Portuaria.

• 6 puertos marítimos en el Caribe y 2 en el Pacífico: Donde se maneja más de

85 millones de toneladas al año, lo que representa más del 94,3% del comercio

exterior del país.

• En Buenaventura se iniciará la construcción del complejo de Agua Dulce, con

participación de los filipinos. Como también la construcción del Complejo

portuario con inversión colombo-española. De esta manera, Buenaventura

pasará de mover 13,5 millones de toneladas a 22,8 millones.

• En el área de expansión portuaria de Santa Marta, se encuentra Terlica un

puerto privado de uso público, el cual sería el único en exportar los

biocombustibles que produce el país.

• Buenaventura, situada en la Costa Pacífica, es uno de los puertos marítimos

más importantes del país. El puerto mueve más de 46,5% del total del

comercio internacional de carga del país.

Tabla 5. Tráfico en los Puertos

Tipo de Carga Exportación Importación Total

Carbón al Granel 63.328.434,31 21.964,00 63.350.398,31

Contenedores* 4.526.934,95 5.566.865,41 10.093.800,36

General 1.791.332,02 5.082.398,87 6.873.730,89

Granel Líquido 16.139.085,09 1.852.214,66 17.991.299,75

Total 1.053.802,40 7.708.258,21 8.132.060,61

* Todo tipo de carga excepto hidrocarburos y granos.

Fuente: Supertransportes, Ministerio de Transportes.

• Los puertos colombianos son un modelo de administración en América Latina.

36

• Durante los últimos años el valor real de las tarifas portuarias se ha reducido

65% en promedio, y según la Comisión de Comercio Internacional de Estados

Unidos (USITC), Colombia tiene uno de los fletes más bajos por tonelada

promedio hacia los este país.

• El tiempo promedio de espera de la mercancía en puertos se ha reducido de

10 días a 12 horas, como resultado del amplio uso de tecnologías de

comunicación, y de una mejor y más moderna infraestructura.

Transporte aéreo

• El transporte Aéreo está altamente desarrollado y el sector experimenta una

continua mejora tecnológica.

• Hay oficialmente 73 aeropuertos, 11 de los cuales son internacionales.

• El gobierno involucró a compañías privadas en la administración y operación

de aeropuertos otorgando varias concesiones.

• Actualmente hay en curso un proyecto para involucrar capital privado y mejorar

la capacidad y servicio del Aeropuerto Internacional El Dorado de Bogotá.

- Este aeropuerto moviliza el 35% del total de los pasajeros domésticos y el

70% de pasajeros internacionales.

- También maneja cerca del 40% de la carga doméstica y 80% de la carga

internacional.

- El proyecto incluye la construcción de un nuevo terminal, remodelando el

existente, construyendo y renovando vías de acceso, y mejorando redes de

suministro.

- La terminación de este proyecto ayudará al Aeropuerto Internacional El

Dorado a consolidar su posición como un centro clave de distribución y

entrada para tanto el comercio doméstico como el internacional.

37

• Adicionalmente, en marzo pasado se adjudicó la concesión de seis

aeropuertos más, correspondientes a la zona centro-norte: Medellín, Carepa,

Corozal,Monteria y Quibdó. Esta concesión tendrá una duración de 15 a 25

años.

Figura 2. Calidad de la infraestructura del transporte aéreo

Fuente: Global Competitiveness Report, 2006-2007.

La calidad del transporte aéreo en Colombia ha venido en gran ascenso debido a

la incursión de nuevas aerolíneas internacionales en el medio, por tal motivo las

actuales aerolíneas del país han tomado decisiones en materia de la prestación de

servicios aéreos suministrando mejores tarifas, más destinos con un nivel de

calidad inigualable. Igualmente los nuevos proyectos aéreos del país, como la

ampliación del dorado y nuevas inversiones en el sector han hecho que el

transporte aéreo se fortalezca en Colombia.

Se tiene en cuenta la calidad del servicio aéreo en Colombia básicamente por dos

motivos, uno el manejo de carga aérea en los diferentes aeropuertos del país,

para determinar la eficiencia y velocidad de entrada y salida de mercancías en el

país, como segundo motivo la calidad en el servicio aéreo colombiano es

38

importante para la atención de inversionistas extranjeros que viene al país con la

idea de invertir y asegurar proyectos cruciales para la economía en general.

6.4 TENDENCIAS ECONÓMICAS DEL SECTOR

El desarrollo del proyecto de Zona franca debe manejar algunos indicadores de

costo y gasto, que mejor manera que visualizar los costos y gastos de las zonas

francas ya existentes, para el desarrollo del estudio de la nueva Zona Franca, se

tendrán en cuenta en mayor medida los costos de operación de la zona franca de

Bogotá, que es la organización que más se asemeja a nuestras expectativas de

operación. Así mismo determinar la viabilidad financiera del este proyecto, así

mismo determinar el presupuesto de operación inicial para el desarrollo de la Zona

Franca.

El desarrollo del siguiente cuadro determina uno a uno los costos y gastos de

funcionamiento de cada una de las zonas francas constituidas en Colombia, es de

gran importancia visualizar uno a uno cada ítem, para determinar en que es

competitiva cada una y en que puede ser competitiva la nueva Zona Franca a

constituir.

El siguiente cuadro fue suministrado por la superintendencia de puertos y

transporte son datos actuales al año 2.008. Este cuadro muestra que la zona

franca de Bogotá tiene un costo de operación de 602 pesos por metro cuadrado,

que asciende aproximadamente según su área actual a $602.000.000 cifra que en

se debe analizar para ser más competitivos a menores costos.

39

Tabla 6. Tendencias Económicas del Sector

40

FINCA RAIZ

R<>nt .. nH>nsu .. 1 prof7H>dio

Lotes o patios Slm"I""", 2.000 "A 2 .S00 ,~ 2 .S00 1 .225 2 .320 3 .600

Locales Slm"lmes 10.000 "A 15.000 15.000 9 .2112,12

OfICina .. Slm"I",..,. 10.000 " A 15000 12000 15.000 12.000 16.100 10000

Bode<;¡a Slm"I""", 7.000 12.000 12.760 10,000-15,000 5 .390,00 9 .2112,12 9 .500

V .. /or"",n ta

Lotes o patios ~.." 215.000 200.000, 0 0 2SO.000 WA lSO.000 "A 220.000

Locales ~.." 700.000 SO .OOO, OO WA "A OrlCinas ~.." 700.000 WA "A Bode<;¡a ~.." 700.000 ~O 1.100.000 WA "A Ano .. tot .. 1 Disponibl ..

Lotes .." 6 5 .000 173.038,25 522 .343,85 166.606, 16 200.000,00 ~~

P"tios .." 200.000,00 60.000 ~~ 60.000

Bode<;¡a .." 3 .949,41 SO .OOO,OO 2 .800 3 .500

Locales .." 190.889, 10

OrlCinas .." ~O ~O ~O '.0 Ano .. Tot .. 1 Ocupad ..

Lotes .." 438.795,80 20.950

P"tios .." 3 .949,41 1 4 7 .513,69 14 0 .000,00 5 .300 ,00

"oo~ .." 6 5 .000 115.760,53 171 .287,00 29.329,75 12.800,00 12.790 9 .063,00

Locales .." 262.739,41

OrlCinas .." 24,49 O '00 247,54

Ano .. Tot .. 1 ZF .." 130.000 2 4,49 4 99 .000,00 O 560.000,00 3.30 .000,00 132.751

OTROS SERVlCK>S

AI" ... c .. n"",i<>nto

Contenedores lomos o y acios 40" • 33.600,00 - 141 .000,00 19.600,00 62.060,00 a conyen..- O,1 0 On "

Contenedores lenos o y acios d e 20" • 20.000,00 - 117.S00,OO 37 .5IU,1I2 " conve n..- O,1 0 On "

V e hócuIDs en trans lo ( Chasis, C"mión, Buses) • 11 .500 ,00 - 27.562, 13 60.000 a conyen..- O,1 0 On "

V e hócuIDs 0 0

tr" nslo(Automoy iles) • 8 .4 00 ,00 no se cobr" 8.769,72 60 .000 " conve n..- O,1 0 On "

"rila nera l

MlKluiru"i<I • 2 .100,00 - 9 .400,00 3 .758,91 SIl ¡><>rdól<lr " conve n..- O,1 0 On "

B"nc~ (Nú"",ro _

SucuTS .. I_J • , - , c..n~ _ n<>pOCi~ • 65,31

Citotoni .. • 65.31

41

llAontacarpas 16, 33

Des.fC>lrgue O~·

portico con t enedor d. 20· S 12.600,00 28, 57 NA 62.060,00 160.000

Des.fC>lrgue g ru .. portico conte nedor 40' S 18.900,00 62.060,00 160.000

Moviliz .. ción sobre chasis conte n edor d. 20· S 12.600,00 5.0 1 0,81

Moviliz .. ción sobre chasis conte n edor d • • 0 · S 18.900,00 5.0 1 0,81

Uso d e ch .. sis . p .. rt;,-

d . .. dO hor .. s (V .. k>r por Oi<l ) S 26.200,00

d . mont aCollrgas h .. s t .. d. 3Ton S 12.100,00 no se cobra 50.000,00 37.45 0,00 40.000

d. mont aCollrgas hasta 7 T •• S 15.200,00 no se cobra 100.000,00 90.950,00 70.000

T ",rjf",,. Int~ra/_ no se cobra

Des.fC>lrgue O~·

portico, tr .. s "'do y rel;,-o inst ..... ción

Contenedor de .0· 63.000,00 62.060,00

Des.fC>lrgue g ru .. portico, tras"'do y rel;,-o inst ..... ción u s uarIO Contenedor de 20· S 47.000,00 no se cobra 62.060,00

P arQu"",ó<>ro no se cobra

Tr .. cto-C .. mión S 1 1 .000,00 7.000,00 NA 5.0 1 0,81 No se cobr .. 10.000,00

Camión doble troque S 9.000,00 N.A 7.000,00 NA No se cobr .. 10.000,00 Automoviles y CoIImOn e t .. s S 8.000,00 no se cobra 1.000,00 37.45 0,00 No se cobr .. &4.500,00

5 ", / _ -_ h ibicion y auditorios N.A

Medo d¡" o f r .. cción S 135.000,00 no se cobra 84.000,00 35.000,00 No se cobrll 620001hora

DO S 270.000,00 168.000,00 2 .000,00 No se cobrll 340.000,00

Equipos no se cobra

Video B e .. n ( por hon. ) S 50.000,00 no se cobra 3 1 .500,00 35.000,00 90.000,00 NA

V HS ( por hor,, ) S 2 5 .000,00 no se cobra 37.000,00 No se cobrll

Proyector d . O¡"pos ilivlls (por han.) S 25.000,00 N.A 40.000,00 NA

Proyector d. A cel .. tos (por horll ) S 2 5 .000,00 N.A No se cobrll

42

Fuente: Los Autores

S .. rv'c'os E'<KOtr,co

De~echo de Conexión ( KVA)

De~echos de t~ .. nsrnisión de c .. d ..

K 'N que exce<l.. "" c .. p .. cid .. d ins t .. ""d ..

De~echos de t~ .. nsfo~"",ción de

c .. d .. K 'N q u e exce<l ..

"" c .. p .. cid .. d ins t .. ""d ..

R econexión d e ene~g'"

Conexión y p~og~ .. "",ción de

rnedido~ .. léct~onico

Conexión y p~og~ .. "",ción de

rnedido~

elect~o"",,=nico

Arrend .. rmento de esp .. cio e n t o rre p .. ~ .. inst .. ""ción de " nte n "s

fVra n t ."n;'ni .. nto dQ

J a rdin_

P od .. d e P .. s t o

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T~ .. s""d o d e line .. s

"" .. nlen;"""'nlo ¡>e~son"I tecnico

Ca.--ne'li zaci ó n

c..~net p .. ~ .. u s u .. ~io

c..~net P"~" emp"'s"s d e .. poyo

ot..-os Cespecifica..-)

ADMINISTRACIÓN

Cos to rnensu .. 1

T .. s .. del Imp P~ed;,,1

p .. ~ .. ins titucion .. 1es

T .. s .. d e C .. mbio COP $2,45 0 _ us. $ 1

N_A: No A plic ..

N.A

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43

7. ANÁLISIS DE MERCADOS

7.1 ANTECEDENTES ZONAS FRANCAS

7.1.1 Reseña histórica. Debido a la globalización de las economías, las naciones

y los mercados se vieron en la necesidad de romper las barreras de los estados

proteccionistas, para así de esta forma poder entrar en un proceso de globalidad.

Este proceso de globalidad se ajusta a los niveles de excelencia y superación

mundial, dando paso a diferentes actores físicos, humanos y legales constituidos

de forma unilateral por las naciones, con la finalidad de buscar una ventaja

competitiva, ventaja competitiva que podemos agigantar basándonos en la

logística de desempeño de actividades dentro del planeamiento de las zonas

francas.

Para generar una mayor ventaja competitiva dentro de las naciones o

conglomerados económicos se debe tener en cuenta un nivel de importaciones,

exportaciones y capacidad productiva de industrias internas dentro del proceso de

adjudicación de capitales para la creación de las ventajas competitivas necesarias

para la óptima utilización de los recursos. En la década de los años sesentas, las

industrias empezaron a cambiar sus políticas enfocando a las zonas francas a las

actividades industriales y de servicios dejando de lado la actividad neta comercial,

dejando como resultado un decremento en la tasa de desempleo mundial

generando más de 2 millones de empleos alrededor de todo el planeta.

Al mirar el contexto internacional actual se puede ver que las zonas francas han

evolucionado de manera parcial en cuanto a normatividad y funcionamiento, pero

nunca han dejado de generar desarrollo por medio de ventajas competitivas y

comparativas, para prestar servicios logísticos de tratamiento nacional e

internacional, generando valores agregados que en el pasado no eran

contemplados por las organizaciones como por ejemplo los niveles de protección,

44

las prohibiciones, los regímenes, los estatutos, las leyes y decretos que afectan a

las organizaciones interesadas, los subsidios y los niveles de las exportaciones e

importaciones que gradualmente se han visto en aumento.

Al dar una vista mundial se encuentra que las primeras zonas francas fueron

establecidas en diferentes lugares del planeta donde el acceso a las mercancías

era completamente abundante, como por ejemplo Hamburgo, España (Marsella),

Hong Kong, Singapur, isla Delfos, Vladivostok, Shannon, Panamá (Colon), Chile

(Iquique), Colombia (Barranquilla). Para contemplar una idea general de las

oportunidades podemos señalar que las naciones son conscientes de la

importancia de las zonas francas como polos de desarrollo. En Estados Unidos

operan 213 zonas francas con más de 2.700 firmas y mueven anualmente

US$150.000 Millones. El 70% tiene como destino el mercado interno. En la

República Popular China, existen actualmente 124 zonas francas, con más de

10.000 proyectos de inversión, que producen anualmente US$120.000 millones y

se destina el 8% a la exportación16.

Es un ejemplo de óptimo crecimiento y competitividad, la zona franca de Tianjin-

Teda, con 33 Kilómetros cuadrados, y 128 empresas, US$10.000 Millones de

inversión y una generación de US$1.350 Millones en exportaciones.17

Al mirar las estadísticas internacionales, según la organización mundial del

comercio, se puede contemplar que las zonas francas están ubicadas en su mayor

porcentaje en el norte de América Latina a una distribución de 320 zonas entre

estados unidos y México, dándoles a estos países una oportunidad gigante de

conglomeración de precios y mercancías y dejando de lado a sur América con

menos de la mitad de las oportunidades de puertos secos para la

comercialización, ya que los países en desarrollo ubicados en el Caribe y en

centro América solo cuentan con 92 zonas para todos estos estados.

16 Parafraseo del articulo www.iajbs.org/speechdocs/FerrerosaSpan.doc 17 www.iajbs.org/speechdocs

45

Para la parte asiática se analiza que las zonas francas abastecieron de manera

correcta las necesidades de los mercados productores (china) y los países

consumidores (Estados unidos), haciendo de intermediario para los procesos de

comercialización, por esta razón en Asia, existen mecanismos gubernamentales

para que las zonas francas sean expandidas alrededor de los terrenos

industriales, un claro ejemplo lo encontramos en china con 124 zonas francas con

dimensiones multitudinarias, como si fueran una ciudad netamente industrial, por

esta razón en china, las zonas industriales cuentan con centros de abastecimiento

como colegios, hospitales, centros de vivienda, etc. En Asia muchos países como

Pakistán, Sir Lanka, Bangladesh, Malasia y Singapur han adoptado las medidas

industriales necesarias para entrar en el mundo de la globalización comercial

7.2 A NIVEL COLOMBIA

A nivel Colombia, las zonas francas empezaron a tener acogida fuerte desde 1991

con la implantación de la apertura económica, antes de esta fecha Colombia era

un país proteccionista con modelos de sustitución de importaciones, haciendo que

la economía de Colombia estuviera completamente estancada. Hasta 1990 en

Colombia, los productos de exportación generaban el 60% de las exportaciones

nacionales, dejando de lado los productos textileros, agropecuarios, y

maquinaros;18 estos productos después de la apertura económica, con la

generación de zonas francas como la de barranquilla abrieron el mercado

colombiano dándole a los productos industriales una participación mayor a nivel

exportaciones netas.

En Colombia se empezaron a implementar medidas relacionadas con las zonas

aduaneras que en este momento denominamos zonas francas en el ano de 1958

con la creación de la zona industrial de Barranquilla19. Más adelante, a partir de

18 http://www.lablaa.org/blaavirtual/economia/econo59.htm 19 www.zonafrancabarranquilla.com

46

1970 se empezaron a crear las zonas francas de Santa Marta, Palmaseca,

Cúcuta, Buenaventura, y Cartagena20.

Con la finalidad de exponer con más claridad la ubicación estratégica de las 10

zonas francas en Colombia adjuntamos los siguientes Figuras ilustrativos.

Figura 3. Ubicación estratégica de las 10 zonas francas en Colombia

Fuente: Instituto geográfico Agustín Codazzi

A nivel Colombia se puede justificar el proyecto con los siguientes datos

correspondientes al crecimiento del PIB de las diferentes ramas de la economía a

precios constantes de 1994 analizando de esta manera las participaciones

porcentuales los millones de pesos y las variaciones porcentuales anuales. 20 http://www.lablaa.org/blaavirtual/economia/econo67

47

Tabla 7. PIB 2006 Sin Ilícitos.

RAMAS DE ACTIVIDAD 2002 2003 2004 2005* 2006(II)*

Agropecuario, silvicultura, caza y pesca 9,961,604 10,344,142 10,604,024 10,899,338 5,473,515

Explotación de minas y canteras 3,412,535 3,880,059 3,983,081 4,080,129 2,007,332

Electricidad, gas y agua 2,411,038 2,462,999 2,530,838 2,611,373 1,324,555

Industria manufacturera 11,147,900 11,649,378 12,484,599 12,972,467 6,879,592

Construcción 3,462,521 3,921,965 4,406,938 4,942,071 2,717,777

Comercio, reparación, restaurantes y hoteles 8,259,466 8,709,266 9,374,644 10,258,945 5,473,068

Transporte, almacenamiento y comunicación 6,258,776 6,440,450 6,837,330 7,182,561 3,902,746

Establecimientos financieros, seguros, inmuebles y servic. 13,473,545 14,239,738 14,921,573 15,451,410 7,591,824

Servicios sociales, comunales y personales 15,649,644 15,624,877 15,836,779 16,473,849 8,455,334

Servicios de intermediación financiera medidos indirectam. 2,939,339 3,284,890 3,622,383 3,925,266 1,604,666

Subtotal Valor agregado 71,097,690 73,987,984 77,357,423 80,946,877 42,221,077

Impuestos excepto IVA 1,838,279 1,761,051 1,885,977 1,961,454 948,200

Subvenciones 353,931 395,890 452,632 487,558 258,358

IVA no deducible 2,605,628 2,803,662 3,121,036 3,524,872 1,906,281

Derechos e impuestos sobre las importaciones 991,782 1,079,956 1,251,842 1,552,660 895,159

PRODUCTO INTERNO BRUTO 76,179,448 79,236,763 83,163,646 87,498,305 45,712,359

Fuente: DANE, 2006. PIB sin ilícitos

Con el anterior cuadro se puede ver cuáles son los sectores que más aportan al PIB nacional los cuales serán de

vital importancia tenerlos dentro de la Zona Franca de la Sabana.

48

Tabla 8. PIB por ramas de actividad económica, precios constantes de 1994 (Participación porcentual)

RAMAS DE ACTIVIDAD 2002 2003 2004 2005* 2006(II)*

Agropecuario, silvicultura, caza y pesca 13.1% 13.1% 12.8% 12.5% 12.0%

Explotación de minas y canteras 4.5% 4.9% 4.8% 4.7% 4.4%

Electricidad, gas y agua 3.2% 3.1% 3.0% 3.0% 2.9%

Industria manufacturera 14.6% 14.7% 15.0% 14.8% 15.0%

Construcción 4.5% 4.9% 5.3% 5.6% 5.9%

Comercio, reparación, restaurantes y hoteles 10.8% 11.0% 11.3% 11.7% 12.0%

Transporte, almacenamiento y comunicación 8.2% 8.1% 8.2% 8.2% 8.5%

Establecimientos financieros, seguros, inmuebles y servic. 17.7% 18.0% 17.9% 17.7% 16.6%

Servicios sociales, comunales y personales 20.5% 19.7% 19.0% 18.8% 18.5%

Servicios de intermediación financiera medidos indirectam. 3.9% 4.1% 4.4% 4.5% 3.5%

Subtotal Valor agregado 93.3% 93.4% 93.0% 92.5% 92.4%

Impuestos excepto IVA 2.4% 2.2% 2.3% 2.2% 2.1%

Subvenciones 0.5% 0.5% 0.5% 0.6% 0.6%

IVA no deducible 3.4% 3.5% 3.8% 4.0% 4.2%

Derechos e impuestos sobre las importaciones 1.3% 1.4% 1.5% 1.8% 2.0%

PRODUCTO INTERNO BRUTO 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%

Fuente Dane; 2006 PIB sin ilícitos.

49

Podemos observar que en el año 2006 los establecimientos financieros, seguros,

inmuebles y servicios aportan un 16.6% a la actividad económica del país; Esto se

ve reflejado en el consumo de bienes personales, comunales y servicios sociales

que representan un 18.5% de la actividad económica de Colombia.

Tabla 9. Colombia, Bogotá, Cundinamarca. Importaciones de Bienes 2004-2005

Fuente: Dane

De esta manera podemos evaluar la capacidad del país con los datos generales

de la cantidad de importaciones netas a nivel Colombia, haciendo que el proyecto

de implantación de la prestación de servicios zona franca este contemplada dentro

de un soporte real de la situación económica del país.

50

7.3 A NIVEL BOGOTÁ

Al analizar a la cuidad de Bogotá, vemos que presenta una participación del 22,6%

dentro del producto nacional bruto repartido en las diferentes actividades

económicas de la siguiente manera:

Tabla 10. Aporte al PIB de Colombia

Promedio 1990 – 2007 Bogotá – Cundinamarca 27,7% Bogotá 22,6% Antioquia 15,2% Valle 12,1% Atlántico 4,4%

Fuente: Los Proexport

Tabla 11. DAPD 2001, Secretaria Distrital de planeación 2007.

ACTIVIDAD % DEL PIB 2007 INDUSTRIA 23,9% COMERCIO 8,6% CONSTRUCCIÓN 3,5% AGRICULTURA 0,1%

Fuente: Los Proexport

Se observa que la participación de la industria dentro del PIB es del 23.9% dando

soporte al proyecto de creación e implantación de una zona franca permanente.

Tabla 12. Participación de la industria dentro del PIB

SECTORES EXPORTADORES PRESENTADO DE 1999- 2006(%) PRODUCTOS QUÍMICO INDUSTRIAL 46,77 % IMPRENTA Y EDITORIAL 20,16 % PRENDAS DE VESTIR 5,41 % TEXTILES 17,28 % INDUSTRIA CUERO 3,92 % SUSTANCIAS QUÍMICAS 32,89 %

Fuente: Los Proexport

51

También vemos que las exportaciones desde Bogotá crecieron en un 100% desde

1999 hasta la fecha, estas exportaciones presentaron una tasa de crecimiento

anual del 22.98% medición en dólares.

Para seguir contemplando las posibilidades de implantación de la zona franca

tenemos datos que corroboran la importancia y la oportunidad del plan de

negocios, como por ejemplo:

Figura 4. Importancia y la oportunidad del plan de negocios

Fuente: http://www.proexport.com.co/vbecontent/NewsDetail.asp?ID=5696&IDCompany=20

En el anterior cuadro Vemos cuales son los sectores que tienen la mayor

participación en el mercado en Bogota los cuales estamos buscando crear

alianzas para tenerlos dentro de la Zona Franca de la sabana.

7.4 PLANTEAMIENTOS TEÓRICOS

Con la finalidad de ofrecer una mayor profundización de los datos y de la

información recopilada se utilizaron herramientas suministradas por la carrera de

52

administración de empresas. Estas herramientas teóricas nos brindaron la

oportunidad de analizar de una manera clara, concisa y pertinente los datos

numéricos (estadística, analítica y descriptiva), las posibilidades de inversión

(decisiones de inversión, finanzas), las capacidades legales (derecho público y

privado) y organizacionales (Administración) y las oportunidades del mercado

(Gerencia mercadeo, globalización y multinacionales). Estas herramientas

colaboran con la gestión de elaboración de un proyecto que queremos analizar de

una manera minuciosa con la finalidad de obtener los propósitos principales, los

cuales nos llevaran a diseñar un plan de negocios mucho mas especifico, claro y

concreto.

• Operacionalización de las variables macro. Dentro de las variables

macroeconómicas debemos contemplar de manera escrupulosa las situaciones

actuales y las posibles proyecciones:

• Inflación. Vista a Nivel Colombia desde el IPC: La siguiente grafica de datos

nos muestra que los niveles de inflación en el país han disminuido de manera

asombrosa, haciendo que los precios de la economía se vean afectados

gradualmente de una manera significativa.

53

Tabla 13. Colombia, Índice de Precios al Consumidor (IPC)

(Variaciones Porcentuales)

Mes 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Enero 3.49 3.24 3.15 1.84 2.51 1.65 1.79 2.21 1.29 1.05 0.80 1.17 0.89 0.82 0.54 0.77

Febrero 3.34 3.25 3.68 3.52 4.01 3.11 3.28 1.70 2.30 1.89 1.26 1.11 1.20 1.02 0.66 1.17

Marzo 2.31 1.87 2.21 2.61 2.10 1.55 2.60 0.94 1.71 1.48 0.71 1.05 0.98 0.77 0.70 1.21

Abril 2.85 1.94 2.37 2.23 1.97 1.62 2.90 0.78 1.00 1.15 0.92 1.15 0.46 0.44 0.45 0.90

Mayo 2.32 1.60 1.54 1.65 1.55 1.62 1.56 0.48 0.52 0.42 0.60 0.49 0.38 0.41 0.33 0.30

Junio 2.24 1.54 0.90 1.20 1.14 1.20 1.22 0.28 -0.02 0.04 0.43 -0.05 0.60 0.40 0.30 0.12

Julio 1.99 1.23 0.91 0.77 1.51 0.83 0.47 0.31 -0.04 0.11 0.02 -0.14 -0.03 0.05 0.41 0.17

Agosto 0.75 1.25 0.97 0.63 1.10 1.14 0.03 0.50 0.32 0.26 0.09 0.31 0.03 0.00 0.39 -0.13

Septiembre 0.83 1.12 1.09 0.84 1.19 1.26 0.29 0.33 0.43 0.37 0.36 0.22 0.30 0.43 0.29 0.08

Octubre 0.85 1.06 1.11 0.88 1.15 0.96 0.35 0.35 0.15 0.19 0.56 0.06 -0.01 0.23 -0.14 0.01

Noviembre 0.72 1.29 1.11 0.79 0.80 0.81 0.17 0.48 0.33 0.12 0.78 0.35 0.28 0.11 0.24 0.47

Diciembre 0.94 1.13 1.49 0.92 0.72 0.61 0.91 0.53 0.46 0.34 0.27 0.61 0.30 0.07 0.23

En año corrido 25.13 22.60 22.59 19.46 21.63 17.68 16.70 9.23 8.75 7.65 6.99 6.49 5.50 4.85 4.48 5.17

Fuente: Banco De La República

54

Se observa que los precios de la economía han disminuido por lo tanto el nivel de

capacidad adquisitiva de las empresas y las personas aumenta por ende las

personas pueden invertir más en sus necesidades empresariales o financieras

dándole a la zona de franca de la sabana una importante oportunidad de venta de

su proyecto en la sociedad.

• Devaluación. Representada en el abaratamiento de las exportaciones y un

abaratamiento en el precio de las importaciones.

Tabla 14. Devaluación

Tasa de cambio 2002 2003 2004 2005 2006

Fin de año 2,865% 2,778% 2,390% 2,284% 2,394% Sep

Devaluación fin de año 25.04% -3.03% -13.98% -4.42% 4.81% Sep

Promedio año 2,508 2,878 2,626 2,320 2,390 Sep

Devaluación promedio año 9.04% 14.75% 8.76% -11.65% 3.02% Sep

Fuente: Dane

Ya que el tipo de tasa de cambio es variable las exportaciones e importaciones

podrían sufrir cambios exorbitantes.

• Tipo de cambio. El tipo de cambio en Colombia es un factor inherente a las

necesidades de la economía, haciendo que los procesos tanto de importaciones

como de exportaciones se vean claramente afectados. Por esta razón es

indispensable hacer un uso correcto con respecto a los posibles cambios fuertes

de la moneda comparativa (Dólar) col la finalidad de poder establecer medidas

preventivas (EJ: Reservas o inversiones) para poder contrarrestar los efectos

negativos de los cambios del mercado mundial.

55

Tasas de cambio históricas entre el Peso Colombiano (COP) y el Dólar

Estadounidense (USD) entre 25/04/2007 y 01/04/2008.

Figura 5. Tipo de cambio

Fuente: http://es.exchange-rates.org/history/COP/USD/G/M

Vemos que la tasa de cambio es variable por ende se deben tomar medidas a muy

corto plazo para contrarrestar los posibles impactos financieros causados a las

empresas operantes dentro de la zona franca de la sabana.

56

Tabla 15. Condiciones de financiamiento (Tasa de interés):

Tasas de interés 2002 2003 2004 2005 2006

De captación nominal (fin de año) 7.73% 7.95% 7.76% 6.30% 6.12% Jun

De captación nominal (promedio año) 8.94% 7.80% 7.80% 7.01% 6.02% Jun

De colocación nominal (fin de año) 14.93% 14.98% 15.04% 13.29% 12.09% Jun

De colocación nominal (promedio año)

16.33% 15.19% 15.08% 14.56% 12.97% Jun

De captación real (promedio año) 2.43% 0.62% 1.79% 2.36% 1.79% Jun

De colocación real (promedio año) 9.38% 7.52% 8.66% 8.42% 8.46% Jun

Libor fin de año 1.40% 1.20% 2.50% 4.49% 5.50% Jul

Prime fin de año 4.25% 4.00% 5.15% 7.15% 8.25% Jul

Diferencial con tasas de interés domésticas (captación)

-21.84 11.73 22.08 12.20 -7.01 Jul

Diferencial con tasas de interés domésticas (colocación)

-18.34 16.07 27.14 17.00 -4.19 Jul

Fuente: Dane

Las tasas de interés en Colombia, gracias al comportamiento del dólar han sido

fluctuantes, pero al mirar la trascendencia comparativa con años anteriores, las

tasas de interés han disminuido notoriamente, haciendo que los inversionistas

extranjeros vean una clara oportunidad de negocio e inversión en Colombia.

• PIB. “Hoy Colombia tiene nuevamente crecimiento económico. Crecimiento

económico sólido, crecimiento económico respaldado en un aumento muy

significativo de la inversión, crecimiento económico respaldado en un aumento del

consumo”21

21 http://www.proexport.com.co/vbecontent/newsdetail.asp?id=5600

57

Tabla 16. Producto Interno Bruto

Producto Interno Bruto 2002 2003 2004 2005 2006

Nominal millones $ 203,451,414 228,516,603 257,746,373 285,991,179 148,067,399 Jun

Tasa de crecimiento 7.90% 12.32% 12.79% 10.96% 12.29% Jun

Dólares corrientes (Millones US$) 81,122 79,406 98,152 123,272 61,953 Jun

Percápita (US$) 1,850 1,791 2,166 2,678 2,649 Jun

PIB real ($ Mill., base 1994) 76,917,222 79,884,490 83,772,433 88,155,800 46,063,308 Jun

PIB crecimiento (%) 1.93% 3.86% 4.87% 5.23% 2.57% Jun

PIB Agropecuario real ($ Mill., base 1994) 10,699,378 10,991,869 11,212,811 11,556,833 5,824,464 Jun

PIB Agrícola crecimiento -0.12% 2.73% 2.01% 3.07% 0.11% Jun

Agropecuario, silvicultura, caza y pesca 10,699,378 10,991,869 11,212,811 11,556,833 5,824,464 Jun

Explotación de minas y canteras 3,412,535 3,880,059 3,983,081 4,080,129 2,007,332 Jun

Electricidad, gas y agua 2,411,038 24,362,999 2,530,838 2,611,373 1,324,555 Jun

Industria manufacturera 11,147,900 11,649,378 12,484,599 12,972,467 6,879,592 Jun

Construcción 3,462,521 3,921,965 4,406,938 4,942,071 2,717,777 Jun

Comercio, reparación, restaurantes y hoteles 8,259,466 8,709,266 9,374,644 10,258,945 5,473,068 Jun

Transporte, almacenamiento y comunicaciones 6,258,776 6,440,450 6,837,330 7,182,561 3,902,746 Jun

Establecimientos financieros, seguros, inmuebles y otros

13,473,545 14,239,738 14,921,573 15,451,410 7,591,824 Jun

Servicios sociales, comunales y personales 15,649,644 15,624,877 15,836,779 16,473,849 8,455,334 Jun

Servicios bancarios imputados 2,939,339 3,284,880 3,622,383 3,925,266 1,604,666 Jun

Fuente: http://www.proexport.com.co/vbecontent/newsdetail.asp?id=5600

58

A partir del año 2005 el PIB per-cápita subió notoriamente para el territorio

nacional haciendo que la inversión en infraestructura se haya duplicado como por

ejemplo en el sector agropecuario. La industria manufacturera y la construcción

tuvieron un fuerte golpe a raíz de problemas de tasa de cambio.

Figura 6. Crecimiento quincenal PIB 1980-2006

Fuente: Dane

Vemos que el comportamiento del PIB en Colombia ha superado el crecimiento de

América latina a partir del año 2002 haciendo que la reactivación económica del

país este en pleno desarrollo.

• Desempleo. Tasa de desempleo: Como podemos observar el comportamiento

de la tasa de desempleo ha actuado de forma favorable para la economía

nacional, esto se debe al que las industrias (pequeñas, medianas y grandes) han

logrado subir su producción haciendo que la economía reaccione favorablemente,

cuando la economía crece los niveles de desempleo disminuyen.

59

Dentro de este marco es indispensable hacer el análisis de la tasa de desempleo

en Colombia, ya que, las zonas francas fomentan la formación de nuevos empleos

dando un alivio a las personas económicamente activas necesitadas laborales en

cualquier aspecto en cuanto a preparación, (Mano de obra especializada o Mano

de obra simple).

Tabla 17. Desempleo

Año Tasa de

desempleo Posición

Cambio Porcentual

Fecha de la Información

2003 17,40 % 58 2002 est.

2004 14,20 % 72 -18,39 % 2003 est.

2005 13,60 % 121 -4,23 % 2004 est.

2006 11,80 % 119 -13,24 % 2005 est.

2007 11,10 % 124 -5,93 % 2006 est.

Fuente: Banco de la Republica

Por esta razón hemos designado un area especial de servicios prestados por

pequeñas industrias dentro del plan maestro de construcción de zonas francas

(casino de comidas, sector hotelero, centro comercial)

• Bases legales (Normatividad). La normatividad del establecimiento de las

zonas francas en Colombia está regida por una serie de decretos, normas y leyes

que estipulan las características y los requisitos que se deben tener para poder

establecer una zona franca. Estos requisitos los encontramos en:

- Ley 1004 de 2005: por la cual se modifican un régimen especial para estimular

la inversión y se dictan otras disposiciones

- Plan de ordenamiento territorial municipio de Cota.

- Plan vial Municipio de Cota.

60

- Decreto 383 de 2007: Por el cual se modifica el Decreto 2685 de 1999 y se

dictan otras disposiciones (Por el cual se modifica la Legislación Aduanera).

- Decreto 4051 de 2007: Por el cual se modifica parcialmente el Decreto 2685

de 1999 y se dictan otras disposiciones.

- Ley 388 de 1997. Reforma urbana en Colombia.

- Existe un nuevo decreto (3600) de vital importancia a nivel nacional en cuanto

a posiciones ambientales de construcción. Este decreto ha sido expedido por

el ministerio de ambiente y ya ha sido firmado por el presidente de la república

pero aun no ha sido oficializado. Este decreto altera las zonas aptas para la

construcción. (Disminuye el índice de ocupación), pero cuenta con un gran

problema de fondo que nosotros mismos estamos analizando, y protestando

ante el ministerio de ambiente y ante el gobierno nacional, ya que este decreto

es anticonstitucional ya que limita las posibilidades de crecimiento económico

nacional, limita el desarrollo económico y además de esto limita las

independencia de los municipios (Independencia otorgada por la constitución).

- Estatuto tributario Colombiano.

7.5 ANÁLISIS DE ESTRUCTURA Vs. CAPACIDAD

En primera instancia se puede comparar los datos de anexos (Tablas de

crecimiento de las importaciones y las exportaciones) tanto para Colombia como

para la zona de Cundinamarca observamos que las posibilidades de negocio

multiplican a las capacidades instaladas actualmente. Se espera que las

importaciones y las exportaciones de Colombia crezcan en un 60% a 20 años

según las proyecciones estadísticas planteadas por el Dane. Por consiguiente, las

zonas francas mas no los parques industriales (Poseen diferentes características),

están cumpliendo con un propósito esencial para el desarrollo del país el cual

61

necesita maximizar sus crecimiento económico para ser más competitivo y

atractivo dentro de los mercados internacionales.

Para el sector especifico de Bogotá y Cundinamarca se cuenta con dos zonas

francas, la zona franca de Bogotá e Intexmoda, que es una nueva zona franca

aprobada exclusivamente para el sector textil, la cual no ha empezado a operar,

dejando como única competencia directa funcional para el sector Cundinamarca a

la zona franca de Bogotá. En este momento zona franca de Bogotá está

presentando un plan maestro para la creación de la zona franca de occidente, esta

zona franca aun no cuenta con la resolución de la DIAN para su construcción.

La zona franca de Bogotá cuenta con un total de 963.047 metros cuadrados

aproximadamente unas 70 hectáreas, de las cuales el 65% son netamente

aprovechadas para la actividad comercial. La zona franca de Bogotá En promedio

cada año realiza aproximadamente 279 mil operaciones por un valor cercano a los

10 mil millones de dólares. A sus instalaciones ingresan 750 camiones por día,

con mercancías para el comercio tanto local como internacional.22

Si se compara la cifra de 10 millones de dólares con los pronósticos a 10 años

vemos que la zona franca de Bogotá no podrá tener la capacidad necesaria para

suplir la demanda de crecimiento del país por un factor inherente fundamental que

es la cantidad de terreno necesaria, que en este momento está trabajando al 91%

de su capacidad (Problema para la zona franca ya que no hay más terreno

colindante para aumentar su capacidad).

A nivel toneladas la zona franca posee una capacidad de 750 camiones por día,

este análisis se puede soportar con una simple asimilación matemática:

22 http://www.businesscol.com/noticias/fullnews.php?id=1220

62

Camiones X día 750

Días al año 363

Promedio camiones año 272250

Fuente Zona Franca de Bogotá

Al observar las especificaciones de capacidad de los camiones establecidas por el

Ministerio de trasporte soportamos de nuevo que la zona franca de Bogotá no

podrá recibir más camiones con altas capacidades para poder suplir las

necesidades a futuro del Departamento.

7.6 ANÁLISIS DE MERCADOS Y SEGMENTACIÓN DEL MERCADO META

• Análisis de la demanda. Se evalúan 15 conocidas por los auditores ubicadas

en diferentes sectores de la economía Nacional e internacional. La finalidad de

esta encuesta en analizar el interés y la participación de los diferentes sectores y

empresas dentro de los denominados paraísos fiscales o zonas francas.

I. Computadores

II. Celulares

III. Out soursings

IV. Alta tecnología

V. Sistema bancario

VI. Sistemas de salud

63

Encuesta: Estudio de Mercado Nuevos servicios

Pontificia Universidad Javeriana Sector empresarial ___________________________________________

Nacional o extranjera _________________________________________

i. Su empresa está interesada en hacer parte de una zona franca permanente

con privilegios arancelarios:

Si___ No ___

ii. Si en la zona industrial de cota existiera una zona franca permanente su

empresa estaría interesada hacer parte de esta:

Si___ No ___

iii. Como desarrolla la actividad económica de su empresa:

a. Importaciones

b. Exportaciones

c. Maquila

d. Comercializadores

e. Productores

iv. Estaría dispuesto a entablar conversaciones directas con el área de ventas de

la zona franca permanente para la evaluación de los costos y las ventajas

ofrecidas por la misma

Si ___ No___

El tipo de investigación utilizada es explorativa – descriptiva por ser un análisis

nuevo dentro del sector en donde se busca información concreta para el

establecimiento de las posibles necesidades de los futuros clientes interesados en

la zona franca permanente de la sabana.

• Sector Empresarial. Analizamos la información para darle importancia a los

sectores más destacados.

64

Tabla 18. Sector Empresarial

Validos Frecuencia Porcentaje Computadores 7 14%

Celulares 9 18%

Out soursings 13 26%

Alta tecnología 12 24%

Sistema bancario 5 10%

Sistemas de salud 4 8%

Total 50 100%

Fuente: Autores

Figura 7. Sector Empresarial

0%5%

10%15%20%25%30%

14% 18%26% 24%

10% 8%

Porcentaje

Porcentaje

Fuente: Autores

Como se observa en el grafico anterior la variable sector se denomino en 6

categorías que dan como resultado que los sectores más interesadas están

ubicados en alta tecnología y out soursing, es allí donde enfocaremos el Target

del proyecto sin dejar de lado el interés de los demás sectores.

65

• Nacional o extranjera. Es necesario hacer esta diferenciación, ya que le

mercado de importaciones y exportaciones es variable, por ende, necesitamos

saber el impacto de nuestro proyecto a las posibles empresas interesadas y a las

posibles empresas establecidas dentro de nuestro país.

Tabla 19. Empresa Nacional o extranjera

Validos Frecuencia Porcentaje Nacional 23 46%

Extranjera 27 54%

Total 50 100%

Fuente: Autores

Figura 8. Empresa Nacional o extranjera

0%

20%

40%

60%

80%

100%

nacional  estranjera total 

46%54%

100%

porcentaje

porcentaje

Fuente: Autores

En la tabla anterior se observa claramente que el 54% del mercado objetivo son

empresas extranjeras mientras que el 46% son empresas nacionales.

66

a) Su empresa está interesada en hacer parte de una zona franca permanente

con privilegios arancelarios

Tabla 20. Interés en participación dentro de una zona franca

Validos Frecuencia Porcentaje

Si 39 78%

No 11 22%

Total 50 100%

Fuente: Autores

Figura 9. Interés en participación dentro de una zona franca

Fuente: Autores

Se observa que el 78% de las compañías están interesadas en pertenecer a una

zona franca con privilegios arancelarios, siendo las empresas de alta tecnología y

las out soursing las más interesadas.

67

b) Si en la zona industrial de cota existiera una zona franca permanente su

empresa estaría interesada hacer parte de esta:

Tabla 21. Participación en zona franca dentro de la zona industrial de Cota

Validos Frecuencia Porcentaje

Si 42 84%

No 8 16%

Total 50 100%

Fuente: Autores

Figura 10. Participación en zona franca dentro de la zona industrial de Cota

Fuente: Autores

Se observa que el 84% de las empresas encuestadas estarían interesadas en

hacer parte de una zona franca dentro de la zona industrial de Cota.

68

c) Como desarrolla la actividad económica de su empresa:

Tabla 22. Desarrollo de actividad económica empresarial

Validos Frecuencia Porcentaje

Importaciones 12 24%

Exportaciones 10 20%

Maquila 9 18%

Comercializadores 15 30%

Productores 4 8%

Total 50 100%

Fuente: Autores

Figura 11. Desarrollo de actividad económica empresarial

Fuente: Autores

Dentro de este cuadro observamos que los comerciantes están por encima de las

otras actividades económicas con el 30%, pero la distribución es muy cercana

para los importadores, los exportadores y las maquilas, por ende podemos decir

que la zona franca es adaptable a las necesidades de los diferentes grupos de

actividades económicas.

69

Estaría dispuesto a entablar conversaciones directas con el área de ventas de la

zona franca permanente para la evaluación de los costos y las ventajas ofrecidas

por la misma.

Tabla 23. Interés de conversación con el área de ventas

Validos Frecuencia Porcentaje

Si 36 72%

No 14 28%

Total 50 100%

Fuente: Autores

Figura 12. Interés de conversación con el área de ventas

Fuente: Autores

Como se observa en el grafico la preferencia de las empresas encuestadas se

centra en el interés por dialogar con el área de ventas para mayor información,

ratificando la importancia de las preguntas anteriores.

Dentro del análisis de la demanda debemos contemplar los diferentes obstáculos

de los industriales para ingresar a los diferentes programas de implantación de

infraestructura.

70

Los principales obstáculos de los industriales Colombianos están denotados por la

cámara de comercio de Bogotá de la siguiente manera:

1) Inestabilidad de la tasa cambiaria.

Por las importaciones o exportaciones a realizar.

2) Altos costos de las materias primas.

Sobre todo, las empresas que requieren de la importación de materias primas,

este obstáculo seria un punto generador de valor agregado a las empresas por

nacionalización e impuestos dentro de la zona franca.

3) Dificultad para colocar los productos en los mercados internacionales por

logística.

Por la naturaleza simplista y el comportamiento experimental (no científico) de

los procesos logísticos mundiales.

4) Falta de asesoría de las empresas para acceder a los mercados

internacionales23.

Al establecer las industrias dentro de los paraísos fiscales (Zonas francas) las

empresas pueden gozar de diferentes beneficios dentro del proceso de

importación y exportación, orden aduanero y facilitación de los procesos legales.

7.7 ANÁLISIS DE LA OFERTA

Para el análisis de la oferta consultamos las 3 zonas francas aprobadas en el

departamento de Cundinamarca. Estas tres zonas francas son:

23 http://camara.ccb.org.co/documentos/711_2006_9_19_12_45_12_sector_externo_web.pdf

71

- Zona franca de Bogotá

- Zona franca de occidente

- Zona franca Intexmoda

Para poder analizar el contexto de oferta debemos plantearnos varias preguntas

en sub ramas de actividades, donde se contempla toda la información requerida

por los posibles clientes y toda la información necesarias para la implementación

del análisis del mercado

Las preguntas son las mismas para las tres zonas francas de análisis:

7.1. Lotes

1) Precios de venta metros cuadrados

2) Precio de alquiler por metros cuadrados

3) Diferencia precios en parque industrial y zona franca

4) Que servicios se entregan a los lotes

7.2 Bodegas

1) Altura permitido

2) Cuál es el piso de resistencia

3) Condiciones de entrega de las bodegas

4) Diseño

5) Servicios con los que se entregan (sanitarios, lockers, etc.)

6) Existen valores agregados. (En la construcción, servicios) ¿Cual es el precio del valor agregado?

7) Precio venta

8) Precio alquiler

72

7.3 Oficinas

A Mezanine y oficinas fuera de la bodega

1) Precio de alquiler

2) Precio de venta en M2

3) De que constan (obra negra, gris), pisos, baños

B Oficinas externas

1) ¿Cuáles son las áreas comunes del edificio?

2) Existen Servicios extras (centro de convenciones, cafés,etc)

3) ¿Cuál es el número de oficinas por piso?

4) ¿Cuánto es la cuota de mantenimiento y administración?

5) ¿Cuál es el número de parqueaderos por oficina?

6) ¿Cuál es el número de parqueaderos de visitantes por oficinas?

7) ¿Los parqueaderos son internos o externos? (cubiertos)

8) Precio de venta de parqueadero extra

7.4. Locales comerciales:

1) Cuál es el área designada para los locales comerciales

2) Cuál es el precio de venta

3) Precio de alquiler

4) Conque servicios se entregan los locales (agua, luz, gas) (obra negra, gris)

7.5. Servicios

1) Como es el manejo de aguas lluvias

2) Como es el manejo de aguas negras

3) Existe tratamiento de aguas residuales

4) Existen servicios adicionales (como internet WI5 para todo el complejo)

73

5) Como se maneja el nivel de seguridad del complejo (cámaras, personas, perros, etc.)

6) Cuáles son las empresas que prestaran los servicios de agua, luz, teléfono.

7) Como se maneja el mantenimiento del aseo para áreas comunes y vías

7.6. Valores agregados en ZONA FRANCA

1) Existe un costo adicional por el uso de la bascula? o está dentro de algún costo por las compañías.

2) Como es el ingreso de visitantes: peatonal, vehicular, camiones?

3) Cuál es el ÁREA DE EXTENSIÓN DE ZONA FRANCA

7.7. Zonas verdes y áreas libres

1) Cuál es el ÍNDICE E OCUPACIÓN

2) Cuál es el ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN

3) Las bodegas contemplan ÁREA DE AISLAMIENTO

4) Como es el manejo de zonas verdes

5) ¿Se contempla el ÁREA DE ESPERA para los contenedores o camiones? Tiene algún costo adicional

6) ¿Dentro del proyecto se contemplan los patios de maniobra?

7) Cuáles son las vías principales y secundarias del proyecto

74

Tabla 24. Cuadro comparativo de la competencia directa Vs. Zona Franca de la sabana Zona franca Bogota Zona franca occidente Zona franca intexmoda Zona franca de la sabana 

1 NA 580,000.00$                                                                         650000 NA2 NA NA NA 45,000.00$                                                                                                 3 NA NA $450.000 via pricipal, $380.000 via 2daria NA4 todos todos Todos TODOS1 12 metros 15 metros 8, 11 y 14 metros 16 metros2 de 2 a 5 toneladas, depende necesidad cliente 10 ton 1er piso, 1.5 ton 2 piso3 Obra Gris Completamente terminadas4 NA Ajustan a las necesidades de los clientes5 A necesidad de los clientes Ajustan a las necesidades de los clientes6 A necesidad de los clientes Ajustan a las necesidades de los clientes7 2,200,000.00$                                                            1,700,000.00$                                                                      $1.500.000 a $1.900.00 NA8 18,000.00$                                                                  16,000.00$                                                                            $20.000 a $22.000 23,000.00$                                                                                                 1.a. $35000 M2 NA NA 45,000.00$                                                                                                 2.a. 3,200,000.00$                                                            NA $ 2.900.000 a $3.380.000 NA3.a. Obra Blanca Obra blanca Obra Gris Obra completamente terminada1.b Según acuerdo 6 bogota Acuerdo mun. PLAN 7 TOJES Recepcion, terraza de comidas, S. financieros Acuerdo municipal 7 y requisitos ambientales2.b Centro de convencioes, 6 show rooms si, hotel, hospital, servicios bancarios, casino comidas3.b. de 12 a 16.  de 133Mts a 432 Mts A necesidad de los clientes. 8622.3 Mt por piso4.b. 677.00$                                                                       1,100.00$                                                                              NA NA

5.b. 50 metros = 1 parqueadero;  120 metros2 construidos  = 1 parqueadero6.b. NA por cada 5 parqueaderos = 1 de visitantes7.b. Internos internos y externos8.b. NA NA NA NA1 2378 mts  NA 2586 mts 20.250 mts2 4,500,000.00$                                                            NA $3.900.000 a $4.900.000 (terraza) NA3 50,000.00$                                                                  NA NA 43,000.00$                                                                                                 4 todos todos Todos (Obra gris) todos1 Alcantarillado bogota Recoleccion para industria Desarenador para riego tratamiento de reutilizacion para industria2 Planta de tratamiento Planta de tratamiento Planta de tratamiento  planta de tratamientos3 NO SI SI SI4 No directamente existiran redes adicionales para las companias interesadas5 Seguridad privada, cerramiento y camaras de vigilancia Seguridad propia, cerramiento, camaras de vigilancia6 EAAB, codenza, ETB; TELMEX, TELECOM  NA Aguas de la sabana, codenza, Telmex Aguas de la sabana, codenza, NA7 Subcontratacion empresa propia1 Gratis Gratis NA NO2 Manejo por parte de la seguridad privada Sistemas de seguridad de ultima tecnologia3 640.070 mts 328.719 mts 260.000 Mts  522.624 Mts1 60% 60% 55% 55%2 2.4% 3 PISOS O 15 METROS 3 PISOS O 15 METROS; 85 % del area total del lote 3 PISOS O 15 METROS; 85 % del area total del lote3 NA NA4 Flora nativa con el 25 % del area neta Flora nativa con el 25 % del area neta 42.30% = 110.000 metros;  flora NA 25% del area libre = 58.788.5 Mts5 SI para 20' $25000 o  40´$42000 NA 2 areas de espera, 1 dentro de ZF y otra Afuera $NA dentor de zona franca6 $7000 m2 \ mes $7000 m2 \ mes NA. cala lote desarrolla su patio de manejo Si, estipulados dentro  del plan vial de la ZF7 calle 13 mosquera, perimetral  de la sabana mosquera, perimetral  de la sabana Perimietral de la sabana, mosquera, chia, funza

Valor Agregado

Zonas verdes

CONCEPTO

Bodegas

Oficinas

LOTES

20.000 metros = 250 oficinas aproximandamente

por cada 5 parqueaderos = 1 de visitantes

con compañias (ETB; TELMEX, TELECOM )

Locales 

Servicios

8Ton 1erpiso, 1Ton 2 piso, 300 Kl 3 pisoCompletamente terminadas

A necesidad de los clientesA necesidad de los clientes

A necesidad de los clientes

30 metos de frente * 70 metros de largo APROX

Seguridad propia con cerramiento doble y camaras de vigilancia

Empresa de aseo propia

18 A 20 MTS de los parqueaderos, 50 cm  de la malla y 4 metros del area neta entre linderos

ingreso con carnet empresarial y visitantes con autorizacion previa

120 metros2 construidos  = 1 parqueadero

Depende del edificio (si el suelo lo permite) =  $

Fuente: Autores, información suministrada Zona Franca Bogotá, Álvaro Muñoz Roldan, Zona Franca Occidente, Andrés Ávila, Zona Franca Intexmoda, Julián Quiceno.

75

Al contemplar los datos del cuadro comparativo de las zonas francas

podemos observar que la zona franca de occidente tiene características

modulares y adaptables a las necesidades de los clientes ya que el

proyecto tiene como Cluster construir en “BUILD TO SUIT” en necesidades

y diseño de los clientes. Además, se observa que la zona franca de la

sabana solo alquilara los predios del proyecto ya que las grandes

compañías multinacionales no están interesadas en la compra para

inversión sino en alquiler de inmuebles para su razón social gracias a la

clara inestabilidad del sector financiero.

La zona franca de la sabana cuenta con características específicas que la

hacen más atractiva que la competencia directa, como por ejemplo los

servicios adicionales prestados a los clientes (servicio hotelero, hospital,

redes bancarias, centros comerciales) la ubicación estratégica (Vías de

acceso), la planificación del municipio de Cota, los incentivos tributarios del

impo-renta, el índice de construcción y ocupación y el manejo ambiental de

empresas AAA de medio y bajo impacto, además de la reducción de los

servicios públicos por las plantas de tratamiento de aguas y los paneles

solares de electricidad.

76

8. PLAN DE MERCADO

8.1 ESTRATEGIA DE INTRODUCCIÓN AL MERCADO

Para nadie es un secreto que la actualidad en Colombia hay sobre demanda de

solicitud de servicios de manejo de comercio exterior, producción, carga y manejos

logísticas funciones, operaciones y procesos que normalmente realiza una zona

franca24.

Presentándose esta situación de exceso de demanda frente a las condiciones de

oferta que presenta el mercado, el plan de mercado se aplica en función de

escoger las mejores empresas, compañías u organizaciones dedicadas al

comercio exterior, logística y producción, para que hagan parte del complejo de la

zona franca, todo encaminado a la productividad, eficiencia y calidad de este

proyecto.

Para sustentar lo anteriormente mencionado se analizaron estadísticas tomadas

del Departamento Administrativo Nacional de Estadística DANE y Proexport

Colombia, se extracto la siguiente información:

a. Exportaciones. Las exportaciones colombianas han mostrado gran dinamismo

en los últimos años. Desde 2002 han mostrado un crecimiento sostenido gracias al

buen comportamiento de la economía del país y a un mejoramiento de la

competitividad de los bienes y servicios colombianos.

En el mes de marzo de 2008, las exportaciones (US$ 2.989 millones) crecieron

25,3% respecto del mismo mes del año anterior. Esta importante tasa de

24 Superintendencia de puertos y transporte. http://www.supertransporte.gov.co/nueva/home.php

77

crecimiento se presentó pese a que en el mes no se registraron exportaciones de

ferroníquel, debido a la huelga en Cerromatoso (27 de febrero-31 de marzo).

La dinámica exportadora permitió que las ventas en el primer trimestre del 2008

(US$8.657,5 millones) fueran 41,5% superiores a las registradas en igual período

del año anterior. Esta es la tasa de crecimiento trimestral más alta para el primer

trimestre en la presente década. No obstante, el volumen exportado se redujo

3,2%.

Figura 13. Exportaciones de Colombia en Enero-Marzo 1992-2008 (US$ Millones FOB)

Fuente: DANE

En el acumulado a marzo del 2008, se destacó el crecimiento de 63,7% de las

exportaciones tradicionales (US$4.620 millones), las cuales participaron con el

53,4% de las ventas totales (superior en siete puntos porcentuales respecto al

primer trimestre de 2007). Crecieron las ventas de petróleo (99%), café (35,1%),

carbón (18,1%)n y ferroniquel (78,3%), pese a que no tuvo exportaciones en

marzo.

Por su parte las exportaciones no tradicionales (46% del total) también crecieron,

pero en menor ritmo; a marzo del 2008 aumentaron 22,6%. Entre los principales

productos se encontraron: banano, oro y sus despérdicios, carne bovina,

78

confecciones, productos químicos, gasolina, desdeperdicios de cobre y

medicamentes, entre otros. El alto consumo de Venezuela continuó beneficiando

estas ventas25.

Las exportaciones a Estados Unidos (US$ 3.238 millones) crecieron 48,2% , que

contrasta con la tasa negativa de 3,8% registrada en el primer trimestre del 2007.

Estados Unidos continuó como el principal destino de las ventas colombianas

(34,7% del total).

Venezuela mantuvo la dinámica de su consumo y las exportaciones ascendieron a

US$1.313 millones para un crecimiento de 54,5%. El país vecino fue el tercer

mercado (15,2% del total). Siguieron dinámicas las exportaciones de carnes y

despojos comestibles (243%), cueros (355,3%), textiles (164%) y productos

químicos (51,2%). Por el contrario, las exportaciones de vehículos se redujeron en

62,2%. Las ventas a Venezuela son determinantes en el crecimiento de las

exportaciones no tradicionales.

La Unión Europea (US$ 1.359,4 millones) fue el segundo destino de las

exportaciones colombianas; a marzo de 2008 aumentaron en 34.8%. Se

mantuvieron como principales productos: carbón, café, ferroníquel y banano. La

UE participo con el 15,7% del total ex portado por Colombia.

A la CAN se exportaron US$543,7 millones (6,3%) del total), para un crecimiento

de las ventas de 8,3%, Ecuador fue el principal socio subregional, representó el

58% de las ventas hacia este bloque y el 3,6% del total exportado por Colombia.

b. Importaciones. Las importaciones no presentan un gran dinamismo frente al

comportamiento de las exportaciones en el país, sin embargo en términos de

balanza comercial y balanza de pagos, es saludable para la economía, que las

exportaciones sean mayores a la importaciones, sin embargo las expectativas de 25 www.proexport.com/tendeciaseconomicas.htm

79

crecimiento para las importaciones son alentadoras, frente a la alta fluctuación de

la tasa de cambio, el aire de crisis mundial en las bolsas del mundo, y la

inestabilidad política de grandes potencias del mundo.

Durante el mes de marzo de 2008, las importaciones (US$ 2.865,9 millones) se

incrementaron 3,4%; dicho porcentaje fue el más bajo desde 2001 cuando

crecieron 2% con respecto al mismo mes del año anterior. En el primer trimestre

del año, las compras (US$ 8.881,9 millones) crecieron 20,2%, un menor ritmo que

en el mismo periodo del año anterior (31%). En términos dce cantidades, las

importaciones cayeron 6%26.

Al evaluar la tendencia de las importaciones (Variación anual) comienza a

evidenciarse una desaceleración; en los primeros tres meses del 2008, las

importaciones crecieron 23,3% anual (a febrero estas crecerían en 25,7%). En el

acumulado a marzo del 2008, los bienes de capital aumentaron 25% y participaron

con el 38,3% del total; mientras tanto, las materias primas se incrementaron 18,3%

(un 43,1% del total) y los bienes de consumo lo hicieron en 15,7% (un 18,5% del

total).

Figura 14. Importaciones de Colombia (Enero-Marzo) US$ Millones CIF

Fuente: DANE

26 Ibid.

80

A marzo de 2008, las importaciones que registraron crecimientos por encima del

promedio fueron las originarias de: Estados Unidos /32,7%), principal proveedor

que participó con el 30% del total de compras, seguido por la Unión Europea

(23%) con una participación del 13% y China (46%), que representó el 11% de las

importaciones colombianas. Por debajo del promedio, se destacaron los

crecimientos de las compras externas de México (12,9%), Corea (17,9%) y

Ecuador (8,8%).

Actualmente la gran preocupación del gobierno colombiano es la no aprobación

del TLC con los Estados Unidos, preocupación que también se hace extensible al

desarrollo de este proyecto, por un posible decrecimiento comercial con este país.

Barack Obama actual presidente electos de los Estados Unidos es una persona

que siempre ha rechazado el TLC con nuestro país por motivos de violación de

derechos humanos y asesinato de sindicalistas, problemas que el Gobierno

Nacional debe atacar para que el TLC sea una realidad.

8.2 ESTRATEGIA DE CLIENTES

El plan de mercadeo para el proyecto se va plantear de una manera diferente

respecto al mercadeo tradicional que se realiza para un producto nuevo que se

lanza a “X” mercado o sector de la economía.

La zona franca es un área especializada en la ecónoma en donde las empresas o

grupos económicos pueden realizar procesos de producción, almacenamientos,

distribución, comercialización, exportación e importación de bienes y servicios,

adicionalmente tiene una seria de beneficios legales y tributarios.

El plan de mercado para la zona franca se construirá en comunicarle al mercado,

que esta zona franca es la mejor del país y es la mejor inversión de negocios para

cada una de las empresas que requieran algún tipo de servicio de nuestra

organización. Palabras más palabras menos es un club de excelente calidad y

81

servicio, en donde la organización escoge los socios y los mejores elementos para

ser de este proyecto el mejor.

Figura 15. Plan de efectividad y servicio

Fuente: Autores

Una infraestructura de servicio como lo es la Zona Franca, debe ofrecerle a sus

clientes, todas las variables tenidas en cuenta en el grafico anterior, los clientes de

la Zona Franca, tienen la oportunidad de realizar sus operaciones y procesos

económicos de la siguiente manera:

• Costo: elaboración de procesos y operaciones de producción, comercio

exterior, almacenamiento, logística y demás actividades relacionadas con la

zona franca, con los mejores precios del mercado.

• Velocidad: el tiempo en cualquier actividad o proceso económico es

directamente proporcional al costo, entre mayor tiempo mayores costos, por

ejemplo, una empresa que necesite nacionalizar una mercancía importada

debe hacerlo en el menor tiempo posible para ahorrar costos en bodegaje,

adicionalmente puede perder clientes o reducir su producción por no tener una

mercancía o materia prima a tiempo, por ello es tan importante la velocidad en

los procesos en una Zona Franca.

82

• Capacidad, en materia técnica, tecnológica y Física.

• Disponibilidad: en recursos Humanos, técnico y Físico o infraestructura.

• Fiabilidad, cada proceso o procedimiento de tipo legal, tributario y económico

necesita un respaldo en elaboración y aplicación que no genere pérdidas de

tiempo y de dinero. Así mismo la fiabilidad se aplica para manejo de

información y transacciones clasificadas de cada uno de nuestros clientes.

• Flexibilidad, se aplica al desarrollo de los procesos internos de la Zona

Franca, todo encaminado a un mejor serbio al cliente, pero siempre una

flexibilidad, con responsabilidad y disciplina.

• Importancia Logística.

La logística en las empresas tiene un rol muy importante cuando de competencia y

competitividad se habla. En el actual mundo globalizado, ya no se concibe que las

estrategias al interior de las empresas, ni las relaciones y operaciones comerciales

con los clientes, consumidores y/o proveedores, no estén dotadas de los

estándares de calidad, productividad, eficiencia y eficacia que exigen las cadenas

de suministro internacionales y globales.

Entrar en nuevos mercados puede ser una oportunidad para comprar y vender

bienes y servicios con más rentabilidad, pero para garantizar el beneficio hay que

diseñar e implantar cadenas de suministros que apoyen a las empresas en

conseguir alto rendimiento.

Es por ello que hoy, las empresas independientemente de su tamaño o radio de

acción, local o global, requieren crear un ambiente logístico. Es decir, definir las

estrategias, tácticas y operaciones que le permitan la planeación, coordinación y

83

medición de los flujos de: dinero, personas, información y materiales o producto,

para obtener los mejores resultados, en términos económicos y de satisfacción del

consumidor.

Gerenciar la logística y la cadena de abastecimiento significa considerar como un

todo (sistema) el conjunto de actividades que tienen lugar entre el

aprovisionamiento de materias primas y la entrega de productos terminados al

cliente.

Hoy el desafío no es solo gerenciar la logística, entendida como el flujo de

materiales e información desde la empresa al consumidor, sino gestionar la

cadena de abastecimiento global (SCM) o logística extendida, desde el proveedor

del proveedor hasta el cliente del cliente.

8.3 ESTRATEGIAS DE PUBLICIDAD

Es claro que en este plan de mercadeo no se tendrán tan en cuenta estrategias

típicas como la de ventas, precios y distribución, reafirmamos la posición en la

cual el plan de mercadeo se formara en buscar los mejores clientes para

conformar la Zona Franca.

Algo que si es sumamente importante para el desarrollo de este proyecto es

formular un excelente plan de medios para que este proyecto se dé a conocer en

el sector especifico y que llegue a los empresarios e inversionistas que la

organización quiere tener. Por ello se formularan dos canales específicos:

1. Participación en Ferias y Eventos.

Las ferias y eventos son los medios efectivos para dar a conocer el portafolio de

productos y servicios de la Zona Franca, parte de la estrategia de medios de la

84

organización es participar en ferias y eventos que reúnan, empresas de: Comercio

Exterior, logística, de carácter público (DIAN, Ministerios, organizaciones, entre

otros) operadores logísticos, transportadoras, empresas productoras,

agremiaciones y en general cualquier empresa o compañía que tenga injerencia

en desarrollar algún tipo de actividad en la Zona Franca. Se busca cumplir algunos

objetivos:

• Abrir nuevos mercados.

• Contactos y ventas.

• Investigación de mercados.

• Consolidar los mercados tradicionales.

• Diversificación.

Es importante determinar para el éxito de la misma:

1. Decisión de participación.

2. Planeación.

3. Preparación.

4. Operación del stand.

5. Análisis y evaluación.

6. Seguimiento.

7. Resultados y recomendaciones.

El resultado de una feria está determinado en la planificación misma del evento a

participar para lograr los objetivos de comunicación propuestos:

85

Figura 16. Estudio Para Definir Objetivos

Fuente: Proexport, Ferias Y Eventos

Adicionalmente, hay que identificar el tema de la feria y determinar los objetivos de

la comunicación; es vital tener la posición de la compañía frente al mercado:

• Responden a las necesidades del consumidor.

• Poseer calidad competitiva.

• Calidad constante.

• Precio competitivo.

• Rentabilidad.

• Disponibilidad.

• Abastecimiento y reabastecimiento oportuno.

Es básico que la empresa tenga presente la configuración del stand para que su

participación en ferias tenga los resultados esperados y la consecución de los

objetivos:

Productos y Servicios Consumidores Compradores Mercados Competidores

ESTRATEGIAS PARA ALCANZAR OBJETIVOS

Mercadeo

Publicidad

Relaciones públicas Manifes-

taciones comerciales

Fuerza de ventas

86

Figura 17. Configuración de un stand.

Fuente: Proexport. 2. Aparición en Revistas especializadas. La comulación de los servicios de una zona franca se maneja de manera más

clasificada y exclusiva, no es lo mismo buscar un medio de publicidad para un

producto de consumo masivo, que para una organización macro como lo es una

Zona Franca; por esta razón la manera más efectiva de promocionar esta nueva

zona Franca es en pautar y aparecer en artículos en revistas especializadas del

sector (comercio exterior, economía, logística, carga y transporte, entre otros),

todo encaminado a que la comunicación que quiere transmitir la organización,

realmente llegue a los empresarios e inversionistas que la zona franca quiere que

hagan parte en la ejecución de este proyecto.

Alguna Revistas:

• Zona Logística.

• Cadena logística.

• Revista Stock.

• Perspectiva logística.

87

8.4 MANEJO DE MARCA

En el mundo el desarrollo de los negocios y la diferenciación de los mismos se

hace por varios mecanismos, unos de ellos son a través del manejo de marcas, en

general cada empresa en el mundo está representada por una imagen o logo

conocido como marca, en esta marca las empresas pueden diferenciarse de sus

competidores, pueden darse a conocer en un mercado y así mismo, pueden

posicionarse del mismo por medio de ella. Una marca nos transmite una imagen

de una empresa o producto, nos ofrece un respaldo y confianza, nos ofrece

calidad, entre otros beneficios.

Una marca se desprende la existencia de diferenciar productos de un mismo

género, con idénticas cualidades, de otros ya fabricados, que ingresan a competir

en el mercado.27

.

La marca contribuye a la finalidad específica de la publicidad que es proponer y

promover productos y servicios calificados. Proporciona identidad e individualidad

a las cosas y aumenta su valor respecto a los que no tienen marca.28

La marca Zona Franca de la Sabana, es un respaldo de Calidad, cumplimiento y

eficiencia en el desarrollo de sus operaciones y procesos para los clientes.

A diferencia de un posicionamiento de marca de un artículo comercial, La zona

franca quiere transmitirle y asegurarle a sus clientes, que si están desarrollando

algún tipo de trámite, proceso u operación con la Zona Franca de la Sabana

simplemente ellos saben que están con el mejor.

En el plan de mercadeo se han tenido en cuenta varios factores para la promoción

y comunicación de la Zona franca de la Sabana en Colombia, se tuvo en cuenta la 27 www.monografias.com/trabajos16/marca/marca.shtml 28 www.hipermarketing.com/ Nueve Decisiones para crear la marca.

88

participación en una feria o evento, la aparición publicitaria en una revista

especializada y por ultimo el desarrollo y manejo de marca. Para cuantificar un

poco el valor del plan de mercadeo se habla de varias variables:

• Participación en una Feria o Evento, esta en promedio según la importancia de

la feria y la inversión del Stand a presentar entre 5 y 50 millones de pesos.

• La pauta publicitaria en una revista especializada del sector, esta en promedio

entre 1 y 10 millones de pesos por publicacion, según el tamaño de la pauta

publicitaria en la publicación de la revista, la edición, la fecha de publicación,

entre otros aspectos que entran a jugar a disposición del anunciante según el

grado de presencia que quiera realizar en la revista.

• Existen muchas agencias en Colombia dedicadas al manejo de imagen y marca

de empresas, productos u organizaciones, para este caso también aplica el

impacto que el cliente quiera generar con su marca, así mismo la agencia

genera un paquete de soluciones en donde se manejan unos presupuestos

todos encaminados a cumplir unos objetivos suministrados por el cliente. Estas

agencias en promedio manejan paquetes entre 5 y 30 millones de pesos.

Para concluir se puede afirmar que en condiciones normales y según los objetivos

y metas ya planteados durante el desarrollo de este proyecto el plan de mercadeo

para el desarrollo de la Zona Franca de la Zona asciende a 50 millones de pesos,

cifra que puede ir aumentando según los resultados del plan.

89

9. DEFINICIÓN O IDENTIFICACIÓN DEL PRODUCTO / SERVICIO

9.1 PRODUCTOS BÁSICOS

Las zonas francas, por su característica especial, prestan un servicio a las

empresas nacionales y extranjeras que se quieran vincular dentro de la misma.

El principal servicio prestado es el servicio de alquiler de la totalidad de las

bodegas, edificios, zonas de descarga y almacenaje de las mercancías de las

empresas.

Como segundo servicio, la zona franca de la sabana presta el servicio de usuario

operador de todas las actividades de la zona industrial, el cual garantiza el

funcionamiento perfecto y establece parámetros legales para ello29

El tercer grupo de servicios está valorado dentro de un marco que se denomina

anexos o plusvalías, que son aquellos servicios que el industrial o comercial

necesita para su funcionamiento como por ejemplo los servicios públicos y

comunitarios. Es claro que los servicios públicos para los industriales o

comerciales son muy elevados por su alto nivel de consumo, por ende lo que se

pretende es disminuir la carga económica de dichos servicios (Ventaja

competitiva) de tal manera que la zona franca genere sus propios servicios. Para

poder disminuir esta carga se creara una planta de agua y un sistema de energía

solar que disminuya los costos de las empresas.

Independiente de los servicios públicos comunitarios, los empleados de las

compañías necesitan servicios complementarios como alimentación, bancos y

sistemas de salud. La zona franca de la sabana dentro de sus planos de

construcción plantea la creación de un edifico con los servicios de casino de 29 Decreto 2131 de 1991. Capítulo III de los usuarios, articulo 8, usuario operador.

90

comidas, sistemas bancarios, sistemas de salud, y comercio interesado, con la

finalidad de prestar un servicio anexo a las personas naturales que trabajan en las

compañías.

9.2 VENTAJAS COMPETITIVAS

La principal ventaja competitiva con respecto al servicio está basada en la

personificación de la construcción amoldable a las necesidades de los clientes

meta o potenciales. Esto quiere decir, que la construcción de las bodegas

industriales que las empresas necesitan para el desarrollo de su razón social son

de carácter único, ya que todas las empresas tienen necesidades diferentes de

espacio (metros cuadrados, altura, ancho) y diferentes necesidades de ubicación

(niveles, almacenaje, mezzanine). Por estas razones la zona franca de la sabana

posee la característica fundamental para el desarrollo de todas las empresas,

porque tiene la capacidad de construir las bodegas a las necesidades del cliente,

dándole una seguridad en el desarrollo de su actividad comercial o industrial.

Como ventajas competitivas posteriores se hablara del tema logístico de la

construcción del parque total, que está diseñado para que las empresas

vinculadas puedan tener un acceso a sus bodegas de manera eficiente y rápida,

sin congestiones ni demoras, también poseen un software de última tecnología

que es el encargado de hacer todos los procesos legales de entradas y salidas de

mercancía, este software tiene unas características especiales que lo hacen más

eficiente que sus competidores como por ejemplo la rapidez en los resultados

(para las empresas que reporta informes diarios de entrada y salida de mercancía)

y los sistemas de seguridad con el fin de eliminar los problemas de pirateo de

mercancía (corrupción por impuestos aduaneros).

Como tercera ventaja competitiva la zona franca de la sabana goza de un

cerramiento general, este cerramiento cuenta con cámaras de seguridad, tubos

metálicos y mallas electrificadas de 2 metros de altura. También cuenta con

91

concertinas de seguridad, vigilancia privada y propia de excelente calidad, todo

esto para proteger la integridad de las empresas vinculadas y evitar al 100% la

piratería de la mercancía que tanto daño le hace a nuestro país.

9.3 INVESTIGACIÓN Y DESARROLLO

Por tratarse de una empresa que está a la vanguardia de las tecnologías

mundiales, necesitan estar acorde al paso acelerado de la tecnología para poder

brindar un mejor servicio a través del tiempo.

El sistema de investigación y desarrollo para las zonas francas permanentes está

valorado por la rapidez de la tecnología y por los costos de las mismas. Al

analizar los lineamientos planteados por una entidad gubernamental (Mundial)30 o

Proexport a nivel Colombia, podemos observar que los avances tecnológicos para

las zonas francas son fáciles de conseguir y son apoyados económicamente por

entidades estatales. Por esta razón se concluye que la aplicación de la

investigación y desarrollo cuenta con amplio margen dentro de los procesos de

prestación de servicio operador.

Además de esto, por tratarse de una empresa con carácter internacional

(importaciones y exportaciones) posee un amplio portafolio de clientes

tecnológicos que pueden estar a la disposición de la zona franca para poder suplir

necesidades futuras o para aplicar tecnologías vanguardistas que la misma zona

franca crea necesarias para la solución o innovación de las necesidades generales

y particulares de las compañías involucradas con el proceso.

El desarrollo de nuevas tecnologías o de capacitación de personal necesita de

inyección directa de capital, por esta razón se plantea un congelamiento de

utilidades anuales del 3% para poder suplir las necesidades tecnológicas y

capacitar al personal directo.

30 http://www.free-zones.org/principalEsp.htm

92

10. DISTRIBUCIÓN DE PLANTA

10.1 UBICACIÓN

A continuación encontraremos más detalladamente la ubicación exacta del

proyecto. Zona industrial de COTA, Cundinamarca. (A 4kmt del aeropuerto, 3 Km

de Bogotá y con vecindario industrial organizado AAA)

Figura 18. Zona Franca y Bogotá

Fuente: Google Earth, Modificado por Autores

Se puede obserbar una foto aerea de la cuidad de bogota, el aeropuerto el dorado,

la zona industrial de cota, la zona franca y el municiipo de Cota Cundinamarca.

BRÚJULA

93

Figura 19. Zona franca y su entorno

Fuente: Google Earth, Modificado por Autores

En esta fotografía se observa con claridad la autopista Medellín (Calle 80 de

Bogotá), Bogotá DC, el cruce de round point de Siberia y en amarillo la totalidad

de la zona franca.

94

Figura 20. Estudio fotográfico del lote

Fuente: Google Earth, Modificado por Autores

En esta fotografía aérea, se aterriza la zona franca a su dimensión total. Se

Utilizan fotografías actuales del estudio del lote para su mejor observación de la

zona

95

Figura 21. Linderos en metros cuadrados

ZONA FRANCAAREA 522.564m2

AVENIDA V-1

297.97m

535.33m

281.39m

593.30m

783.47m

904.53m

220.00m41.77m

58.42m

46.25m

179.197m 98.51m

Fuente: Google Earth, Modificado por Autores

Demarcación exacta del lote destinado a la construcción y montaje de la zona

franca

96

Figura 22. Controles de acceso y salida

Fuente: Google Earth, Modificado por Autores

Dentro de esta fotografía se encuentran los controles de acceso y salida de

mercancía, la igual que los controles internos del tráfico interno.

10.2 MONTAJE

La parte del montaje está distribuida en el mapa según la clase de usuario que

pretendemos ubicar, dándole participación a todos los sectores de la economía.

97

Figura 23. Distribución de usuarios

Fuente: Google Earth, Modificado por Autores

Cronograma de actividades complementarias para el montaje y conclusión de la

construcción.

98

Tabla 25. Cronograma de actividades propuesto por analistas del proyecto

Zona Franca Industrial y Comercial de Cota Cundinamarca

CONSEPTOEne-

08Jun-

08Jul-08

Dic-08

Ene-09

Dic-09

Ene-010

Dic-010

Ene-11 Dic-11

Ene-12

Dic-12

LEGALIZACION ANTE PLANEACION DE COTA

ALISTAMIENTO DEL TERRENO

DISEÑO DEL PROYECTO

ESTUDIOS Y DISEÑOS

TRAMITES ANTE LA DIAN

LICENCIAS DE URBANISMO

LICENCIAS DE CONSTRUCCION

CONSTRUCCION ETAPA I

CCONTRUCCION FASE I

CONSTRUCCION FASE II

CONSTRUCCION FASE III

CONSTRUCCION ETAPA II

CONSTRUCCION FASE IV

CONSTRUCCION FASE V

CONSTRUCCION FASE VI

CONSTRUCCION TOTAL DEL PROYECTO

Fuente: Autores 10.3 ETAPAS

El proyecto está dividido en dos etapas:

La etapa numero uno tiene un área de 242.750.24 metros cuadrados y para su

ejecución se estima un tiempo de 31 a tres años.

99

Figura 24. Cronográma gráfico zona franca

AVENIVA V-1

ETAPA II31 MESES - 3 AÑOSAREA: 305.236.24m2

ACCESO PRINCIPAL

ETAPA I31 MESES - 3 AÑOSAREA: 242.750.24 m2

Fuente: Google Earth, Modificado por Autores

La Etapa numero 1 consta de 3 fases

Figura 25. Cronográma Gráfico Etapa I.

AVENIDA V-1ACCESO

PRINCIPAL

FASE II10 MESES - AÑO 2AREA: 89.054.90m2

FASE III10 MESES - AÑO 3AREA: 71.377.12m2

FASE I11 MESES - AÑO 1AREA: 82.318.22m2

Fuente: Google Earth, Modificado por Autores

100

Cada fase está distribuida en tiempo y metros cuadrados de la siguiente forma:

Tabla 26. Resumen Etapa I, en metros cuadrados y tiempo

Fases Metros Cuadrados Tiempo

I 32.318.22 11 meses – 1er Año

II 89.054.90 10 meses - 2do Año

III 71.377.12 10 meses – 3er Año

Fuente: Autores

Dentro de la primera etapa se van a efectuar varias construcciones:

Para la primera fase se construirán 3 edificios con metros cuadrados de 1.800,

2.800 y 1.800 metros cuadrados y 3 bodegas aproximadamente de 6.000, 7.775 y

13.283 metros cuadrados

Para la segunda fase se construirán 3 edificios con aéreas de 1.800, 1.800 y 2.600

metros cuadrados respectivamente y adicionalmente contaremos con dos bodegas

de 7.775 y 13.283 metros cuadrados.

La fase numero tres está constituida por tres bodegas de 15.000, 8.400, 13.000 y

un edificios de 450 metros cuadrados.

La etapa numero 2 consta de un área de 305.236.24 metros cuadrados y para su

construcción se espera un plazo de 31 meses a tres años para tres fases

101

Figura 26. Cronográma gráfico Etapa II

AVENIDA V-1ACCESO

PRINCIPAL

FASE IV11 MESES - AÑO 3AREA:119.852.13 m2

FASE VI10 MESES - AÑO 4AREA: 61765.98 m2

FASE V10 MESES - AÑO 4

AREA: 123.618.13 m2

Fuente: Google Earth, Modificado por Autores

Dentro de esta fotografía se observa la etapa numero II del proyecto

Tabla 27. Resumen etapa II en metros cuadrados y tiempo

Fases Metros Cuadrados Tiempo

I 119.852.13 11 meses – 3er Año

II 123.618.13 10 meses - 4to Año

III 31.765.98 10 meses – 4er Año

Fuente: Autores

102

El siguiente cuadro muestra la distribución de las aéreas pertenecientes a la etapa

numero 1.

PARAMETROS TOTAL

AREA BRUTA 242750.24 m2

INDICE DE OCUPACION 55% 133512.62m2

AFECTACION VIAL V-1 9203.30m2

AREA CUBIERTA 125753.30m2

AREA CONTRUIDA EN BODEGAS 103500.00m2

No. DE BODEGAS 8

INDICE DE OCUPACION-EDIF. 13950.00m2

No. DE EDIFICIOS 7

PARQUEADEROS INTERNOS SOTANOS 27900.00m2

INDICE DE CONSTRUCCION-EDIF. 97200.00m2

LOCALES COMERCIALES 10350.00m2

OFICINAS 66850.00m2

HOTEL 5600.00m2

CENTRO DE SALUD 2.7% 1630.80m2

CENTRO BANCARIO 3.5% 2114.00m2

AREAS LIBRES 111605.87m2

AREA EN PISOS DUROS (35% DEL AREA LIBRE) 39062.04m2

PARQUEADEROS EXTERNOS (40% DEL AREA LIBRE) 44642.34m2

PARQUEADEROS PRIVADOS 17856.93m2

PARQUEADEROS ARQUILER 26785.39m2

ZONAS VERDES (25% DEL AREA LIBRE) 27901.45m2

CERRAMIENTO 1558.69ml

103

11. DESCRIPCIÓN DE LA EMPRESA

11.1 SITUACIÓN PRESENTE

En la actualidad la zona franca no está constituida, como se ha venido trabajando

en el desarrollo de este proyecto, este está en una fase inicial de montaje y

desarrollo, sin embargo en el desarrollo de este capítulo se plantearan los

diferentes lineamientos necesarios para el buen funcionamiento organizacional de

la zona franca.

11.2 MISIÓN, VISIÓN, POLITICAS ORGANIZACIONALES

• Misión. Nuestra organización es una entidad dedicada a desarrollar e

incentivar actividades de comercio exterior en Colombia y en el mundo, ofreciendo

un amplio portafolio de productos y servicios de manera rápida, ágil, exacta y

confiable, con los mejores estándares en logística, seguridad, calidad, tecnología y

ambiente, para que nuestros clientes obtengan los resultados esperados en el

menor tiempo posible.

• Visión. En los próximos 5 años, ser la zona franca de Colombia más efectiva y

confiable del país, consolidándonos como una organización líder en el desarrollo y

el fomento del comercio exterior en el país, así mismo ser un aliado estratégico de

nuestros clientes para la facilitación del comercio exterior en Colombia.

• Políticas organizacionales. La seguridad y la Calidad serán los objetivos

primordiales de la organización, siempre pensando en generar un valor agregado

a los clientes y supliendo necesidades del sector del comercio exterior del país.

104

Seguridad. Para nadie es un secreto en primera instancia el problema de

seguridad que tiene el país, como segundo el narcotráfico que maneja Colombia,

hace que la organización adopte una seria de medidas primordiales para que los

clientes no se vean afectados con algunos de estos dos problemas.

Se ha dispuestos las siguientes estrategias:

Recurso Humanos. El proceso de selección del personal que va a ocupar las

diferentes áreas de la zona franca deben pasar un itinerario de seguridad (mas a

delante se determinara), para que cada una de las personas que operaran en la

zona franca no se conviertan en herramienta de fomento de inseguridad,

narcotráfico o alguna otra actividad indebida que viole el protocolo de seguridad

establecido por la zona franca, todo encaminado por el buen funcionamiento y

seguridad de la organización y confianza para los clientes.

Infraestructura. La zona franca cuenta con sus actividades principales,

actividades que van a estar supervisadas por la organización principal de la zona

franca, pero así mismo tendrá otros actores dentro su infraestructura interna como

sus operadores, usuarios y otros clientes, que en alguna medida ellos tendrán que

aportar al desarrollo de la seguridad en el perímetro de la zona franca en lo que

incluye, servicios de vigilancia y seguridad perimetral de las áreas comunales,

como:

• Entradas y salidas principales.

• Calles, andenes, zonas comunes.

• Edificios administrativos

• Patio y equipo de transferencia de contenedores.

• Parqueadero de visitantes.

• Zonas verdes y Jardines Comunales.

• Sub-estación y red de distribución eléctrica.

105

• Planta de tratamiento de aguas residuales.

• Parque Metropolitano.

• Maquinaria y Equipo.

• Las demás áreas, equipos e instalaciones de uso común

Desarrollo tecnológico. Entre algunas de las alternativas en seguridad de la

zona franca tenemos:

• Monitoreo permanente con cámaras a la vista y ocultas en todas las áreas de

la zona franca.

• Automatización por medio de tarjetas inteligentes para la entrada y salida de

personal a cualquier edificio o estructura de la zona franca.

• Vigilancia satelital de los automóviles, buses, camiones, tracto mulas o algún

Bien que lo requiera.

• Automatización de entradas y salidas de la zona franca.

• Entre otras medidas en materia tecnológica que aplique o sea necesaria para

el buen manejo de seguridad de la zona franca.

Calidad. La política de calidad para el desarrollo de este proyecto es crucial para

la consolidación de objetivos de esta organización, así mismo para el pleno

beneficio de nuestros clientes.

Dependiendo el desarrollo de cada proceso se tendrán en cuenta parámetros de

estandarización de calidad nacional e internacional:

• Instituto Colombiano de Normas Técnicas - ICONTEC

• ISO

• Organización Mundial del Comercio - OMC

• Business Anti-Smugglin Coalition - BASC

• Entre otras que tengan injerencia.

106

Así mismo es de vital trascendencia que la organización este evaluando el

desarrollo de estas políticas mediante la utilización de procesos de mejoramiento

continuo, apoyado de un número de actividades de evaluación para mejorar en los

aspectos deficientes de la organización.

11.3 METAS ORGANIZACIONALES

La zona franca quiere implementar de manera inmediata o en su defecto al corto

plazo un modelo de Distribución física perfecto, eficiente y efectivo para el

desarrollo de los objetivos y políticas de este proyecto.

La Distribución Física tiene por finalidad descubrir la solución más satisfactoria

para llevar la cantidad correcta de producto desde su origen al lugar adecuado, en

el tiempo necesario y al mínimo costo posible, compatible con la estrategia de

servicio requerida.

El sistema de Distribución Física trata todo lo relacionado con el movimiento del

producto desde el productor hasta el usuario final, incluyendo las etapas

correspondientes a depósitos regionales o terminales y/o canales indirectos

utilizados.

Cuando hablamos de distribución física en una organización, mejor aun para un

proyecto de desarrollo de una zona franca, una organización que se encargara de

desarrollar actividades de comercio exterior, entre la que encontramos

importaciones, exportaciones, producción de bienes, entre otros; la distribución

física nos permite guardar el equilibrio que debe existir entre los términos

contractuales y su cumplimiento en función de los canales de distribución, precios,

tiempos y gestión operativa, y su proyección a mediano plazo en concordancia con

la política empresaria.

107

La distribución física tiene injerencia en la mayoría de campos y actividades que

se van a desarrollar en la zona franca, la distribución física se extiende sobre un

campo muy amplio, y no solo sobre el transporte propiamente dicho. Antes del

transporte, hay que realizar opciones sobre la forma de transporte, sobre la

tecnología de éste y sobre el itinerario.

Por las razones anteriormente citadas trajimos la distribución física como

herramienta de efectividad y eficacia para el buen desarrollo de la zona franca y

cumpliendo de los objetivos.

Desarrollo organizacional. La forma de organización de la zona franca que se

quiere constituir es un modelos micro que debe ser directamente empalmable con

los demás actores de la zona franca, nos referimos específicamente a los

operadores y usuarios de la misma, dado de que la organización de la zona franca

es el pilar fundamental para que las demás empresas u organizaciones que se

instalen en ella cumplan los objetivos y metas propuestos por esta organización.

108

11.4 ORGANIGRAMA

JUNTA DIRECTIVA

Asesor Financiero y Económico

Gerente General

Gerente Logístico y de Operaciones

Gerente Comercial Gerente de Infraestructura

Jefe de Seguridad

Jefe de Calidad y Desarrollo

Tecnológico

Jefe Administrativo y

Recursos Humanos

Jefe de Mercadeo y

Ventas

Jefe de Publicidad, Comunicaciones y

manejo Web Jefe de Ingeniería e

Infraestructura Jefe de Arquitectura y

Diseño

Fuente: Autores

109

• Junta Directiva. La junta directiva es el máximo Ente en la organización de la zona franca, es la encargada de tomar las decisiones generales de la zona franca. La junta directiva está compuesta por los accionistas y propietarias del complejo de la zona franca y son los directos responsables de la viabilidad de la zona franca,

• Gerente general. El gerente general es el canal directo de comunicación entre la organización y la junta directiva. El gerente es el director, coordinador y organizador de la zona franca. Alguna de sus funciones.

1) Contratar todas las posiciones gerenciales.

2) Realizar evaluaciones periódicas acerca del cumplimiento de las funciones, metas y objetivos de los diferentes departamentos de la zona franca, siempre aplicando herramientas de mejoramiento continuo dentro de la organización.

3) Planear y desarrollar metas a corto y largo plazo junto con objetivos anuales y entregar las proyecciones de dichas metas para la aprobación de la Junta directiva.

4) Coordinar y ser eje interlocutor de todas las áreas de la organización, para que exista una retroalimentación constante en todas las dependencias de la organización.

5) Crear y mantener buenas relaciones con los clientes, gerentes corporativos y proveedores para mantener el buen funcionamiento de la empresa.

• Asesores Externos. La zona franca en un complejo macro en donde estarán presentes un sin número de empresas, cada una con una función diferente y con una actividad económica distinta, por tal motivo es necesario contratar profesionales expertos de manera externa para que asesoren y analicen constantemente las diferentes operaciones logísticas, jurídicas, económicas y financieras de la organización. Todo con el fin de que los objetivos, metas y rentabilidad de la zona franca no se vean comprometidos en ningún momento.

110

• Gerente Logístico y de operaciones. El gerente de esta área es el directo responsable de coordinar y ejecutar las operaciones y procesos logísticos de la zona franca. Esta gerencia está apoyada por tres jefaturas la de seguridad, calidad y desarrollo tecnológico y administrativo y recursos humanos. Cada jefatura ejecuta sus funciones y objetivos.

• Gerencia Comercial. Es la persona encargada de manejar la venta y distribución de las oficinas, bodegas y espacios que van a estar a la venta una vez sea terminada la obra. El gerente comercial tiene a su cargo la jefatura mercadeo y ventas, encargada de apoyar a la gerencia comercial en realizar los mejores negocios para la empresa. En este departamento también se maneja la jefatura de publicidad, comunicaciones y Web Site. La participación en Ferias o eventos, el manejo de marca y buen servicio de la organización son responsabilidad de este departamento. Igualmente la buena comunicación, la retroalimentación y sinergia entre los diferentes departamentos y jefaturas de la empresa es responsabilidad de esta Jefatura.

• Gerencia de Infraestructura. Es la persona encargada de diseñar y construir en general el complejo de la Zona Franca, con las especificaciones técnicas y de diseño previamente establecidos por sus jefaturas de ingeniería y arquitectura. Una vez terminada la obra es de vital importancia que el Gerente de Infraestructura siga vinculada a la empresa, por motivo de arreglos o situaciones técnicas que se presenten en cada una de las instalaciones o infraestructuras que hacen parte de la Zona Franca; la Zona Franca es un complejo que siempre va a estar en continua expansión por ello es importante que una persona visualice desde antes la ubicación estratégica de cada una de la obras del complejo, para que al momento de que la Zona Franca necesite mejoras y ampliaciones sean las pertinentes y no se generen sobrecostos en este tipo de ampliaciones.. A continuación mostramos la nomina correspondiente para poder desarrollar los procesos de zona franca de la sabana.

111

Tabla 28. Nómina Zona Franca de la Sabana

CARGO DIA  DIA  NORMALSUBTOTAL 

DEVENGADOSALUD F.S.P. PENSION

SUBTOTAL  DEDUCCIONES

RETENCION EN LA FUENTE

SUBTOTAL  RETENCIONES

NETO A PAGAR

$ 500,000 4.00% 1.00% 4.00% $ 1,350,000 $ 13,650,000 $ 4,728,375 $ 10,271,62530 $ 15,000,000 $ 600,000 $ 150,000 $ 600,000

$ 233,333 $ 0 $ 0 $  0 $  630,000 $ 6,370,000 $ 2,732,100 $ 4,267,900

30 $ 7,000,000 $ 280,000 $ 70,000 $ 280,000

$ 233,333 $ 0 $ 0 $  0 $  630,000 $ 6,370,000 $ 2,732,100 $ 4,267,900

30 $ 7,000,000 $ 280,000 $ 70,000 $ 280,000

$ 233,333 $ 0 $ 0 $  0 $  630,000 $ 6,370,000 $ 2,732,100 $ 4,267,900

30 $ 7,000,000 $ 280,000 $ 70,000 $ 280,000

$ 233,333 $ 0 $ 0 $  0 $  630,000 $ 6,370,000 $ 2,732,100 $ 4,267,900

30 $ 7,000,000 $ 280,000 $ 70,000 $ 280,000

$ 166,667 $ 0 $ 0 $  0 $  450,000 $ 4,550,000 $ 1,769,500 $ 3,230,500

30 $ 5,000,000 $ 200,000 $ 50,000 $ 200,000

$ 200,000 $ 0 $ 0 $  0 $  540,000 $ 5,460,000 $ 2,123,400 $ 3,876,600

30 $ 6,000,000 $ 240,000 $ 60,000 $ 240,000

$ 166,667 $ 0 $ 0 $  0 $  450,000 $ 4,550,000 $ 1,769,500 $ 3,230,500

30 $ 5,000,000 $ 200,000 $ 50,000 $ 200,000

$ 166,667 $ 0 $ 0 $  0 $  450,000 $ 4,550,000 $ 1,769,501 $ 3,230,49930 $ 5,000,000 $ 200,000 $ 50,000 $ 200,000

$ 166,667 $ 0 $ 0 $  0 $  450,000 $ 4,550,000 $ 1,769,502 $ 3,230,49830 $ 5,000,000 $ 200,000 $ 50,000 $ 200,000

$ 166,667 $ 0 $ 0 $  0 $  450,000 $ 4,550,000 $  1,319,503  $ 1,769,503 $ 3,230,497

30 $ 5,000,000 $ 200,000 $ 50,000 $ 200,000

$ 166,667 $ 0 $ 0 $  0 $  450,000 $ 4,550,000 $ 1,769,504 $ 3,230,496

30 $ 5,000,000 $ 200,000 $ 50,000 $ 200,000

$ 79,000,000

$ 5,000,000

$ 5,000,000

$ 5,000,000

$ 5,000,000

$ 1,319,500

$ 1,319,501

$ 1,319,502

$ 1,319,504

$ 5,000,000

$ 7,000,000

$ 7,000,000

$ 7,000,000

$ 5,000,000

$ 6,000,000

JEFE DE DISENO

$  15,000,000 

$ 7,000,000 

$ 3,378,375 

$ 2,102,100

$ 2,102,100

$ 2,102,100

$ 2,102,100

$ 1,319,500

$ 1,583,400

JEFE SEGURIDAD

JEFE CALIDAD

JEFE RECURSOS HUMANOS

JEFE MERCADEO Y 

VENTAS

JEFE DE PUBLICIDAD

JEFE DE INGENIERIA

GERENTE GENERAL

ASESOR FINANCIERO

GERENTE LOGISTICO

GERENTE COMERCIALGERENTE DE 

INFRAESTRUCUCTURA

Fuente: Autores

112

12. ANÁLISIS ADMINISTRATIVO

12.1 CLASE DE NEGOCIO

Según la ley 1004 de 2005 en su artículo primero definió la zona franca como “el

área geográfica delimitada dentro del territorio nacional, en donde se desarrollan

actividades industriales de bienes y de servicios, o actividades comerciales, bajo

una normatividad especial en materia tributaria, aduanera y de comercio

exterior”31.

En el artículo numero 2 se disponen que las zonas francas tienen como finalidad:

1) “1. Ser instrumento para la creación de empleo y para la captación de nuevas

inversiones de capital.

2) Ser un polo de desarrollo que promueva la competitividad en las regiones

donde se establezca.

3) Desarrollar procesos industriales altamente productivos y competitivos, bajo los

conceptos de seguridad, transparencia, tecnología, producción limpia, y

buenas prácticas empresariales.

4) Promover la generación de economías de escala.

5) Simplificar los procedimientos del comercio de bienes y servicios, para facilitar

su venta”32.

Se espera que la zona franca constituya una herramienta importante para el

desarrollo y ubicación de empresas que requieran importación de materia prima o

bienes de uso múltiple por tiempo determinado, así como exportaciones

facilitándoles la labor con capital nacional y extranjero acorde con los convenios y

31 http://www.ciac.gov.co/recursos/Recursos%20Normatividad/NORMOGRAMA/ZONA%20FRAN CA/ LEY%201004%20DE%202005%20REGIMEN%20ZONA%20FRANAC.htm. Articulo 1. 32 Ibid. Articulo 2.

113

acuerdos de libre comercio que posea el país para el desarrollo y generación de

mano de obra y facilitación de negocios en general.

Este proyecto pretende desarrollar bodegas modulares acoplables a las

necesidades de los futuros usuarios así como varios edificios para que operen

oficinas de cualquier índole, locales comerciales, hotel, servicios de salud, centro

de convenciones y demás instalaciones propias de una zona franca.

El proyecto se concentrara en la búsqueda de usuarios que realicen actividades

relacionadas con logística y transporte, belleza y salud, telecomunicaciones,

tecnología e informática, plásticos y cauchos, vehículos y aéreo, construcción y

materiales de construcción, alimentos, bebidas, tabaco, papel y cartón, servicios

tales como hoteleros, bancarios, de salud, comidas, talleres de reparación, de

internet, call center, aseo, guardería, distribución a otras zonas francas, entre

otros, entretenimiento, investigación, desarrollo y capacitación, farmacéutico y

laboratorios, seguridad y productos de tecnología para la agricultura.

El objeto de este proyecto es el de realizar operaciones comerciales e industriales

que puedan contar con toda la infraestructura y los servicios complementarios que

faciliten el desarrollo de su actividad más allá de una bodega.

12.2 VENTAJAS COMPETITIVAS

Las principales ventajas competitivas desde el punto administrativo se resumen de

la siguiente manera:

- Posición estratégica:

Cuenta con varios beneficios como:

Cercanía a Bogotá D.C.

Es la zona franca más cercana a Bogotá.

114

Cercana al aeropuerto internacional el Dorado

Está ubicada dentro de una zona industrial ordenada y planificada desde

hace más de 10 años. Además Cota no cuenta con una Zona Franca para

este gran establecimiento industrial, pues la más cercana es la zona franca

de Bogotá, la cual se encuentra totalmente saturada.

- Cuenta con todos los servicios públicos

- Cuenta con un plan vial interno y externo que contara con calles de 35 metros de ancho suficientes para soportar el tráfico pesado y liviano abundante sin congestiones vehiculares y con una excelente logística de desarrollo.

- Tiene convergencia a todas las vías importantes que llegan y salen a la capital para todo el país incluyendo los dos océanos y los países vecinos como Venezuela y Ecuador.

- Poseerá mano de obra abundante y calificada, que se consigue gracias a la ubicación de los municipios vecinos como Cota, Funza, Tenjo y Bogotá, facilitando los planes de acción para transporte y vivienda.

- La zona franca será construida en terrenos altos libres de inundaciones, defendida de esta catástrofe tan común en el sector de anillo de la cuidad de Bogotá por el rio Chicu y el canal de la ramada.

115

13. ANÁLISIS FINANCIERO

Explicación de la información financiera

1. Desarrollo de las áreas: Se muestra el desarrollo del proyecto por etapas de

construcción en metros cuadrados y el pazo en años.

Tabla 29. Desarrollo de las áreas Area (M2) Area Total Etapa 1 Etapa 2 Etapa 3 Etapa 4 Etapa 5 Etapa 6AreasAfectacion Vial 9,203.3           5,384.3        3,819.0        ‐                ‐                 ‐                  ‐               Cerramiento 3,997.4           590.0             565.2             403.5             449.5             842.0             1,147.3         

BODEGAS 16.0                 2.0                  2.0                  3.0                  3.0                  4.0                  2.0                 Bodega 1 106,600.0       13,300.0      20,000.0      15,000.0      20,000.0      23,000.0        15,300.0     Bodega 2 85,600.0         7,800.0        20,000.0      8,400.0        25,000.0      16,400.0        8,000.0       Bodega 3 54,900.0         600.0             ‐                  13,000.0        21,300.0        20,000.0        ‐                 Bodega 4 11,400.0         ‐                  ‐                  ‐                  ‐                  11,400.0        ‐                 TOTAL BODEGAS 258,500.0       21,700.0        40,000.0        36,400.0        66,300.0        70,800.0        23,300.0       

EDIFICIOSLocales 14,850.0         2,800.0          7,100.0          450.0             900.0             900.0             2,700.0         oficinas 98,350.0         14,000.0        49,700.0        3,150.0          6,300.0          6,300.0          18,900.0       Hotel 5,600.0           5,600.0        ‐                ‐                ‐                 ‐                  ‐               Parqueaderos 36,900.0         12,800.0        14,200.0        900.0             1,800.0          1,800.0          5,400.0         TOTAL EDIFICIOS 155,700.0       35,200.0        71,000.0        4,500.0          9,000.0          9,000.0          27,000.0       

ZONAS COMUNESpisos duros 88,879.7         12,516.8      14,999.2      11,546.0      18,428.2      18,171.3        13,218.1     parqueaderos privados 40,630.7         5,722.0          6,856.8          5,278.2          8,424.3          8,306.9          6,042.6         parqueaderos alquiler 60,945.8         8,582.9          10,285.2        7,917.3          12,636.2        12,460.4        9,063.8         zonas verdes 63,485.5         8,940.6          10,713.7        8,247.2          13,163.0        12,979.5        9,441.5         TOTAL ZONAS COMUNES 253,941.7       35,762.3      42,854.9      32,988.7      52,651.7      51,918.1        37,766.0     

TOTAL AREAS 681,342.4       98,636.6        158,239.1     74,292.2        128,401.3     132,560.1     89,213.3        * Valoración en metros cuadrados

Fuente: Autores, (Ver anexo CD2 Modelo Financiero)

116

2. Control de etapas de construcción: Se establecen parámetros concretos para el desarrollo de la construcción del

proyecto. Estos parámetros están denotados en plazos por tiempo.

Se desglosa cada etapa de construcción en tipos de áreas en metros cuadrados y

plazo en meses.

Tabla 30. Control de etapas de construcción

E xtensi ón (m 2)

Fe cha Inicial

Construcc ión

P lazo Co nst.

(Me ses)

Fec ha Fina l Cons trucció

n

Etapa I:1 76,6 43 Nov‐08 11 Sep ‐095 57,4 82 Feb‐09 11 Dec‐09

10 6,7 19 Feb‐09 11 Dec‐09Etapa II:

17 76,6 43 Nov‐09 10 Aug ‐1 021 57,4 82 Feb‐10 10 Nov ‐1025 62,7 08 Nov‐09 10 Aug ‐1 026 6,7 19 Feb‐10 10 Nov ‐10

Etapa III :33 76,6 43 Nov‐10 10 Aug ‐1 137 57,4 82 Feb‐11 10 Nov ‐1141 62,7 08 Nov‐10 10 Aug ‐1 142 6,7 19 Feb‐11 10 Nov ‐11

Etapa IV :53 57,4 82 Feb‐12 11 Dec‐1258 6,7 19 Feb‐12 11 Dec‐12

Etapa V:69 57,4 82 Feb‐13 10 Nov ‐1374 6,7 19 Feb‐13 10 Nov ‐13

Etapa VI :85 57,4 82 Feb‐14 10 Nov ‐1490 6,7 19 Feb‐14 10 Nov ‐14

Etapa VI I:101 57,4 82 Feb‐15 10 Nov ‐15106 6,7 19 Feb‐15 10 Nov ‐15

* Valoración en meses Fuente: Autores, (Ver anexo CD2 Modelo Financiero)

117

3. Supuestos económicos y operacionales: Se establecen supuestos macroeconómicos que pueden afectar el proyecto de forma directa, estos supuestos están

ponderados en promedio según datos estadísticos del DANE).

Tabla 31. Supuestos económicos y operacionales

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014Crecimiento Económico 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0%Inflación interna 5.7% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0%

DTF EA (promedio anual) 8.0% 9.8% 9.8% 9.8% 9.8% 9.8% 9.8% 9.8%DTF TA (promedio anual) 7.6% 9.2% 9.2% 9.2% 9.2% 9.2% 9.2% 9.2%Diferencial Credito Rotativo, sobre DTF 7.0% 7.0% 7.0% 7.0% 7.0% 7.0% 7.0% 7.0%Tasa interés credito rotativo EA 16.1% 18.0% 18.0% 18.0% 18.0% 18.0% 18.0% 18.0%

Impuesto de Renta 15.0% 15.0% 15.0% 15.0% 15.0% 15.0% 15.0%Impuesto de Renta Presuntiva 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0%Impuesto de Timbre 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%Disminución porcentual en el impuesto de timbre 66.7% 50.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%S.M.M.L.V. (Col$) 433,700 461,500 484,575 508,804 534,244 560,956 589,004 618,454

Devaluación / (Revaluación) (10.7%) 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0%TRM - Fin de Periodo 2,000.0 2,040.0 2,080.8 2,122.4 2,164.9 2,208.2 2,252.3 2,297.4TRM - Promedio 2,119.9 2,020.0 2,060.4 2,101.6 2,143.6 2,186.5 2,230.2 2,274.8 Fuente: Autores, (Ver anexo CD2 Modelo Financiero)

118

Se establecen los ingresos y los gastos operacionales promedio acordes al nivel

de arrendamiento del sector, dentro de los cuales se especifica de manera directa

las actividades para el inicio de la construcción (Excavación y vías).

Tabla 32. Ingresos y gastos operacionales

Jan-08 Feb-08 Mar-08 Apr-08 May-08Valor Terreno

Valor Terreno (Col$ / m2)Bodegas 600,000 600,000 600,000 600,000 600,000Edificios 600,000 600,000 600,000 600,000 600,000Pisos duros 600,000 600,000 600,000 600,000 600,000Parqueaderos 600,000 600,000 600,000 600,000 600,000Zonas verdes 600,000 600,000 600,000 600,000 600,000Otros 600,000 600,000 600,000 600,000 600,000

CapEx ConstrucciónCapEx Construcción (Col$ / m2)Bodegas 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000Edificios 1,500,000 1,500,000 1,500,000 1,500,000 1,500,000Pisos duros 179,012 179,012 179,012 179,012 179,012Parqueaderos 179,012 179,012 179,012 179,012 179,012Zonas verdes 179,012 179,012 179,012 179,012 179,012Otros 179,012 179,012 179,012 179,012 179,012

Tarifa VentaTarifa Venta (Col$ / m2)Bodegas 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000Edificios 4,300,000 4,300,000 4,300,000 4,300,000 4,300,000Pisos duros 0 0 0 0 0Parqueaderos 0 0 0 0 0Zonas verdes 0 0 0 0 0Otros 0 0 0 0 0

Tarifa ArriendoTarifa Arriendo (Col$ / m2 mes)Bodegas 22,000 22,000 22,000 22,000 22,000Edificios 43,000 43,000 43,000 43,000 43,000Pisos duros 0 0 0 0 0Parqueaderos 0 0 0 0 0Zonas verdes 0 0 0 0 0Otros 0 0 0 0 0

Cuota AdminsitraciónCuota Administ. (Col$ / m2 mes)Bodegas 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000Edificios 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000Pisos duros 0 0 0 0 0Parqueaderos 0 0 0 0 0Zonas verdes 0 0 0 0 0Otros 0 0 0 0 0

Costos de MantenimientoCostos (Col$ / m2 mes)Bodegas 1,100 1,100 1,100 1,100 1,100Edificios 1,100 1,100 1,100 1,100 1,100Pisos duros 1,100 1,100 1,100 1,100 1,100Parqueaderos 1,100 1,100 1,100 1,100 1,100Zonas verdes 1,100 1,100 1,100 1,100 1,100Otros 1,100 1,100 1,100 1,100 1,100

* Valoración en millones de pesos Fuente: Autores, (Ver anexo CD2 Modelo Financiero)

119

4. Modelo financiero. Se muestran los estados financieros correspondientes al sistema internacional financiero. Tabla 33. Estado de resultados, balance general y flujo de caja

Estado de Resultados

Cifras en Col$ millones Dec-09 Dec-10 Dec-11 Dec-12 Dec-13 Dec-14 Dec-15 Dec-16Ingresos Operacionales

IngresosVenta de inmuebles 0 0 0 0 0 0 0 0Arrendamientos 3,718 45,619 88,331 128,588 182,528 240,530 300,699 355,904Arrendamientos (Amortización Anticipo) 11,773 23,921 35,799 43,499 41,572 38,380 35,468 28,203Cuota de Administración 483 4,352 8,296 11,738 14,232 16,793 19,574 22,421

Ingresos 15,973 73,892 132,425 183,826 238,332 295,704 355,740 406,528(-) Devoluciones y descuentos 0 0 0 0 0 0 0 0

Total Ingresos Operacionales 15,973 73,892 132,425 183,826 238,332 295,704 355,740 406,528Crecimiento % 4,110.4% 362.6% 79.2% 38.8% 29.7% 24.1% 20.3% 14.3%

Costo de VentasCostos de Operación 483 3,716 7,012 9,798 11,459 13,168 15,019 16,917Costos ‐ Inmuebles para la Venta 0 0 0 0 0 0 0 0

Costo de Ventas 483 3,716 7,012 9,798 11,459 13,168 15,019 16,917Crecimiento % 0.0% 669.6% 88.7% 39.7% 17.0% 14.9% 14.1% 12.6%

Utilidad Bruta 15,491 70,175 125,413 174,028 226,873 282,536 340,722 389,611Margen % 97.0% 95.0% 94.7% 94.7% 95.2% 95.5% 95.8% 95.8%

Gastos de Administración y Ventas 1,193 3,864 6,687 9,185 11,333 14,526 17,745 20,640Crecimiento % 1,418.9% 224.0% 73.1% 37.4% 23.4% 28.2% 22.2% 16.3%

EBITDA 14,298 66,311 118,726 164,842 215,540 268,009 322,977 368,970Margen % 89.5% 89.7% 89.7% 89.7% 90.4% 90.6% 90.8% 90.8%

(-) Depreciaciones 759 10,659 19,733 27,305 33,164 38,844 44,808 50,525(-) Amortizaciones 21 39 39 39 39 39 39 39(-) Provisiones 0 0 0 0 0 0 0 0EBIT 13,518 55,614 98,954 137,498 182,337 229,127 278,130 318,407

Margen % 84.6% 75.3% 74.7% 74.8% 76.5% 77.5% 78.2% 78.3%(+) Ingresos no operacionales 0 0 0 0 0 0 0 0(‐) Gastos no operacionales 0 0 0 0 0 0 0 0EBT 13,518 55,614 98,954 137,498 182,337 229,127 278,130 318,407

Margen % 84.6% 75.3% 74.7% 74.8% 76.5% 77.5% 78.2% 78.3%(-) Impuesto de Renta 1,580 2,606 5,910 14,160 20,563 27,242 34,236 47,761Utilidad Neta 11,938 53,008 93,044 123,338 161,774 201,885 243,894 270,646

Margen % 74.7% 71.7% 70.3% 67.1% 67.9% 68.3% 68.6% 66.6%

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Balance GeneralCifras en Col$ millones Dec-09 Dec-10 Dec-11 Dec-12 Dec-13 Dec-14 Dec-15 Dec-16Activos

Activo CorrienteCaja y Bancos 39,963 33,113 5,982 46,201 118,664 239,506 406,647 710,890Deudores 1,400 7,009 11,039 12,206 19,118 24,219 29,069 31,618Anticipo de impuestos y retenciones 0 0 0 0 0 0 0 0Gastos pagados por anticipado 516 1,796 2,992 2,734 3,836 5,373 7,130 7,486

Total Activo Corriente 41,880 41,919 20,013 61,141 141,618 269,097 442,846 749,995PP&E - neto 508,481 678,431 828,491 908,930 988,897 1,068,841 1,148,759 1,098,235Activos Diferidos - neto 368 329 290 251 212 173 135 96Otros anticipos y avances 0 0 0 0 0 0 0 0Valorizaciones 0 0 0 0 0 0 0 0

Total Activos 550,728 720,678 848,794 970,322 1,130,727 1,338,112 1,591,740 1,848,325PasivosObligaciones Financieras 0 0 0 0 0 0 0 0Crédito rotativo 0 0 0 0 0 0 0 0Anticipos y Avances Recibidos 53,208 78,795 73,898 62,847 55,345 52,738 54,832 26,628Cuentas por pagar 125 246 334 351 465 540 621 652Impuestos por pagar 1,580 2,738 6,471 15,695 21,713 29,746 37,305 51,417Otros Pasivos 0 0 0 0 0 0 0 0

Total Pasivos 54,914 81,778 80,703 78,893 77,524 83,024 92,757 78,697Patrimonio

Capital Social 483,575 573,654 609,800 609,800 609,800 609,800 609,800 609,800Reservas 30 1,251 7,650 22,714 48,606 88,086 143,806 218,343Revalorización del Patrimonio 0 0 0 0 0 0 0 0Resultados del Ejercicio 11,938 53,008 93,044 123,338 161,774 201,885 243,894 270,646Resultados de Ejercicios Anteriores 271 10,988 57,596 135,576 233,023 355,317 501,482 670,839Superavit por Valorizaciones 0 0 0 0 0 0 0 0

Total Patrimonio 495,814 638,900 768,091 891,429 1,053,203 1,255,088 1,498,982 1,769,628Total Pasivo y Patrimonio 550,728 720,678 848,794 970,322 1,130,727 1,338,112 1,591,740 1,848,325

121

Flujo de CajaCifras en Col$ millones Dec-09 Dec-10 Dec-11 Dec-12 Dec-13 Dec-14 Dec-15 Dec-16Flujo de Caja Operacional

EBITDA 14,298 66,311 118,726 164,842 215,540 268,009 322,977 368,970(+) Costos de ventas - Inmuebles para la Venta 0 0 0 0 0 0 0 0(+/-) Cambios en Capital de Trabajo

(-) Cambio en Deudores (1,400) (5,609) (4,030) (1,167) (6,912) (5,100) (4,851) (2,549)(-) Cambio en Proveedores 33 121 88 17 115 74 81 31(-) Cambio en Gastos pagados por anticipado - Seguros (516) (1,280) (1,196) 258 (1,102) (1,537) (1,757) (356)(-) Cambio en Anticipos - Clientes 35,378 25,586 (4,896) (11,052) (7,502) (2,607) 2,094 (28,203)(+) Cambio en Xxxx 0 0 0 0 0 0 0 0

(+/-) Cambios en Capital de Trabajo 33,494 18,819 (10,034) (11,944) (15,401) (9,170) (4,433) (31,078)(‐) Impuesto de Renta 0 (1,449) (2,177) (4,936) (14,545) (19,209) (26,677) (33,649)

Total Flujo de Caja Operacional 47,792 83,681 106,514 147,963 185,594 239,630 291,867 304,243Flujo de Caja de Inversión(‐) CapEx Activos Fijos (177,958) (180,609) (169,792) (107,744) (113,131) (118,788) (124,726) 0(‐) CapEx Activos Diferidos (388) 0 0 0 0 0 0 0

Total Flujo de Caja de Inversión (178,346) (180,609) (169,792) (107,744) (113,131) (118,788) (124,726) 0Flujo de Caja Financiero(+/‐) Otros Ingresos / (Egresos) 0 0 0 0 0 0 0 0(+) Aumento en Crédito Rotativo 0 0 0 0 0 0 0 0(-) Disminución en Crédito Rotativo 0 0 0 0 0 0 0 0(-) Intereses Crédito Rotativo 0 0 0 0 0 0 0 0(+) Aumento en Deuda Largo Plazo 0 0 0 0 0 0 0 0(-) Amortización en Deuda Plazo 0 0 0 0 0 0 0 0(-) Intereses Deuda Plazo 0 0 0 0 0 0 0 0(+) Aumento en Capital Social 132,701 90,078 36,147 0 0 0 0 0(-) Dividendos 0 0 0 0 0 0 0 0(-) Otros 0 0 0 0 0 0 0 0

Total Flujo de Caja Financiero 132,701 90,078 36,147 0 0 0 0 0Total Flujo de Caja del Periodo 2,148 (6,850) (27,131) 40,219 72,463 120,843 167,140 304,243Caja Inicial 37,815 39,963 33,113 5,982 46,201 118,664 239,506 406,647Caja Final 39,963 33,113 5,982 46,201 118,664 239,506 406,647 710,890

* Valoración en millones de pesos Fuente: Autores, (Ver anexo CD2 Modelo Financiero)

122

5. Análisis de rentabilidad Se establece el flujo de caja libre para poder saber el saldo disponible a pagar al accionista y cubrir el saldo de la deuda.

Se establecen las TIR proyectadas del proyecto en base a los parámetros de construcción y arrendamiento.

Tabla 34. Flujo de caja libre, retorno a la inversión

Flujo de Caja LibreCifras en Col$ millones 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016Flujo de Caja

(-) CapEx (17,744) (178,346) (180,609) (169,792) (107,744) (113,131) (118,788) (124,726) 0(+/-) Flujo de Caja Operacional

(+) EBITDA 301 14,298 66,311 118,726 164,842 215,540 268,009 322,977 368,970(+/-) Necesidades WK 17,923 33,494 18,819 (10,034) (11,944) (15,401) (9,170) (4,433) (31,078)(-) Impuesto de renta 0 0 (1,449) (2,177) (4,936) (14,545) (19,209) (26,677) (33,649)(+/-) Otros ingresos / egresos 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Total Flujo de Caja Operacional 18,223 47,792 83,681 106,514 147,963 185,594 239,630 291,867 304,243Total Flujo de Caja 479 (130,554) (96,928) (63,278) 40,219 72,463 120,843 167,140 304,243

Crecimiento 82.0%WACC (COP$) 16.0% 16.0% 16.0% 16.0% 16.0% 16.0% 16.0% 16.0% 16.0%Factor de Descuento 1.00 1.16 1.35 1.56 1.81 2.10 2.44 2.83 3.28VPN (FCLF @ WACC) 479 (112,546) (72,033) (40,539) 22,212 34,500 49,599 59,139 92,802Aportes de Capital (Col$ millones) 37,336 132,701 90,078 36,147 0 0 0 0 0VPN Aportes de Capital (Col$ millones) 37,336 114,398 66,943 23,158 0 0 0 0 0Valor TerminalCrecimiento a perpetuidad (g) 3.0%FCFF (n+1) (63,278) 40,219 72,463 120,843 167,140 304,243 321,074FCFF (n+1) / (WACC - g) (486,753) 309,375 557,406 929,558 1,285,695 2,340,335 2,469,804VPN (Valor Terminal @ WACC) 628,401

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Retorno a la Inversión

Cifras en Col$ millones 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Flujo de Caja para el Inversionista(+/-) Flujo de Caja Operacional 18,223 47,792 83,681 106,514 147,963 185,594 239,630 291,867 304,243 321,074(+/-) Flujo de Caja de Inversión (17,744) (178,346) (180,609) (169,792) (107,744) (113,131) (118,788) (124,726) 0 0(+/-) Servicio Deuda 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0(-) Aportes de Capital (350,874) (132,701) (90,078) (36,147) 0 0 0 0 0 0

Total Flujo de Caja para el Inversionista (350,395) (263,255) (187,006) (99,424) 40,219 72,463 120,843 167,140 304,243 321,074Crecimiento 82.0% 5.5%

Crecimiento a perpetuidad (g) 3.0%

TIR Inversionista (2008 - 2022) 13.8%

* Valoración en millones de pesos

Fuente: Autores, (Ver anexo CD2 Modelo Financiero)

124

6. Activos fijos: Está dividido en inmuebles por etapas de construcción, estructura de pavimento y

cerramiento. Para plantear los activos directos que son las edificaciones y las

construcciones en general.

Tabla 35. Activos fijos

Resumen Activos Fijos (Modelo)

Jan-08 Jan-09 Jan-10 Jan-12 Jan-17 Jan-18CapEx 0 7,563 7,997 0 0 0Depreciación 0 0 740 2,275 4,210 4,210Activo Fijo Neto 0 338,846 515,738 826,215 1,094,024 1,043,500

Fuente: Autores, (Ver anexo CD2 Modelo Financiero)

7. Activos diferidos: Se denotan por la utilización del software de usuario operador y la licencia de uso

en costos proyectados para la zona franca. Se establecen “otros activos diferidos”.

Valoración en millones de pesos.

Tabla 36. Activos diferidos

Resumen Activos Diferidos (Modelo)Jan-08 Jan-09 Feb-09 Jan-10 Jan-11 Jan-12 Jan-13 Jan-14 Jan-17 Jan-18

CapEx 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Amortización 0 0 0 3 3 3 3 3 3 3Activo Diferido Neto 0 0 0 364 325 287 248 209 93 54

Fuente: Autores, (Ver anexo CD2 Modelo Financiero)

8. Proyección de las áreas por etapas: Se establecen por etapas el tipo de área a construir, la extensión en metros

cuadrados, el plazo y el tipo de ingreso que ocasiona cada actividad.

Se establecen los abonos a la construcción en meses.

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Tabla 37. Proyección de las áreas por etapas

* Valoración en millones de pesos

Fuente: Autores, (Ver anexo CD2 Modelo Financiero)

9. PyG:

Se establecen costos de operación por etapas, ingresos por arrendamientos,

gastos de administración y ventas, y el capital neto de trabajo para clientes

nacionales y extranjeros.

126

Tabla 38. PyG Jan-08 Jan-09 Jan-10 Jan-11 Jan-12 Jan-13 Jan-17 Jan-18

Venta de InmueblesIngresos por Venta de InmueblesEtapa I: 0 0 0 0 0 0 0 0Etapa II: 0 0 0 0 0 0 0 0Etapa III: 0 0 0 0 0 0 0 0Etapa IV: 0 0 0 0 0 0 0 0Etapa V: 0 0 0 0 0 0 0 0Etapa VI: 0 0 0 0 0 0 0 0Etapa VII: 0 0 0 0 0 0 0 0

Total Ingresos por Venta de Inmuebles 0 0 0 0 0 0 0 0Arrendamientos

Ingresos por ArrendamientosEtapa I: 0 0 3,209 3,369 3,538 4,360 6,450 6,773Etapa II: 0 0 0 3,369 3,538 3,715 6,450 6,773Etapa III: 0 0 0 0 3,538 3,715 6,450 6,773Etapa IV: 0 0 0 0 0 2,208 3,834 4,026Etapa V: 0 0 0 0 0 0 3,834 4,026Etapa VI: 0 0 0 0 0 0 2,684 4,026Etapa VII: 0 0 0 0 0 0 2,684 2,818

Total Ingresos por Arrendamientos 0 0 3,209 6,739 10,613 13,998 32,388 35,215Cuota de Administración

Ingresos por AdministraciónEtapa I: 0 0 296 311 326 342 416 437Etapa II: 0 0 0 311 326 342 416 437Etapa III: 0 0 0 0 326 342 416 437Etapa IV: 0 0 0 0 0 147 178 187Etapa V: 0 0 0 0 0 0 178 187Etapa VI: 0 0 0 0 0 0 178 187Etapa VII: 0 0 0 0 0 0 178 187

Total Ingresos por Administración 0 0 296 621 978 1,174 1,962 2,060Devoluciones y Descuentos

Devoluciones y DescuentosDevoluciones y Descuentos 0 0 0 0 0 0 0 0

127

Capital de TrabajoJan-08 Jan-09 Jan-10 Jan-11 Jan-12 Jan-13 Jan-17 Jan-18

Activos CorrientesClientes nacionales 0 0 3,505 7,360 11,591 15,172 34,350 37,275

Pasivos CorrientesProveedores nacionales 0 96 170 251 340 404 661 694

* Valoración en millones de pesos

Fuente: Autores, (Ver anexo CD2 Modelo Financiero)

128

10. Anticipo de ingresos por arrendamientos: Se establece un formato de arrendamientos por etapas y sub etapas de la construcción proyectado, con la finalidad

de saber el monto en pesos de los ingresos esperados ANTICIPADOS.

Tabla 39. Anticipo de ingresos por arrendamientos

Anticipos Ingresos por Arrendamientos Jan-08 Jan-09 Jan-10 Jan-11 Jan-17 Jan-18

Vida útil (Meses) 48

Activo Fijo Bruto Inicial 0 18,210 65,360 114,868 107,405 73,335(+) Anticipos Ingresos por Arrendamientos 0 0 0 0 0 0

Activo Fijo Bruto Final 0 18,210 65,360 114,868 107,405 73,335

Saldo Inicial Amortización 0 379 12,152 36,073 80,777 66,460(+) Amortización del periodo OK 0 379 1,362 2,393 2,238 1,528

Saldo Final Amortización 0 759 13,514 38,466 83,014 67,988

Anticipos Ingresos por Arrendamientos - AFN OK 0 17,452 51,847 76,402 24,391 5,347

* Valoración en millones de pesos

Fuente: Autores, (Ver anexo CD2 Modelo Financiero)

129

11. Deuda para financiamiento externo:

• Esta planteado para el caso de financiación externa con bancos.

• Se establecen supuestos macroeconómicos en promedio, se fijan tasas del mercado bancario.

• Se crea un patrón de flujo de endeudamiento y un fondo de reservas y provisiones con el fin de estructurar los

costos crediticios a los cuales nos estaríamos fijando.

Tabla 40. Deuda para financiamiento externo

Estructura de Financiación

Valor (Col$ millones) 0Fecha de Desembolso May-08Plazo Total (años) 7 Máx 7 añosGracia (años) 2 Máx 3 añosPeriodicidad i y K (despues de año de gracia) 3 3:Trimestral 6: Semestral 12: AnualTasa de Interés de Referencia DTF TASpread Sobre Tasa de Referencia 7.0%Amortización Taylored? noComisión de Éxito 0.00%Comisión de Desembolso 0.00%Comisión Fiduciaria (SMMLV) 0Impuesto de Timbre siCHECK Deuda OK

130

Supuestos MacroeconómicosJan-08 Jan-09 Jan-10 Jan-11 Jan-15 Jan-18

DTF TA 9.2% 9.2% 9.2% 9.2% 9.2% 9.2%SMMLV (Col$) 461,500 484,575 508,804 534,244 649,377 751,735Timbre 1.0% 0.5% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%

* Valoración en millones de pesos

Fuente: Autores, (Ver anexo CD2 Modelo Financiero)

12. Impuestos gravámenes y contribuciones:

Tabla 41. Proyección del impuesto de renta con descuento por paraíso fiscal.

Impuesto de Renta - ResumenJan-08 Jan-09 Jan-10 Jan-11 Jan-12 Jan-14 Jan-18

Impuesto de RentaSaldo Inicial 0 0 1,580 2,738 6,471 21,713 55,161(+) Provisión impuesto de renta (P&G) 0 132 186 573 1,610 2,779 4,613(-) Pago impuesto de renta (Flujo) 0 0 0 0 0 0 0Saldo Final (Balance) 0 132 1,766 3,310 8,081 24,492 59,774

* Valoración en millones de pesos

Fuente: Autores., (Ver anexo CD2 Modelo Financiero)

131

14. FICHA TÉCNICA

FICHA TECNICA PROYECTO ZONA FRANCA DE LA SABANA PROYECTO: Zona franca permanente DE LA SABANA (Multi

usuario)

TIEMPO LICENCIA: 15 años prorrogables

ETAPA ACTUAL: Tenemos los terrenos, la licencia de zona franca y

licencia de usuario operador. Proyecto y

estructuración financiera

OBJETIVO: Prestación de servicios comerciales (importación y

exportación)

AREA BRUTA: 522,563, 64mt2 (100%)

AREA NETA: 287,410 mt2 ( 55%)

AREA COMUN: 235,153.63 mt2 ( 45%)

SE CONSTRUIRA: 201,187 mt2 en bodegas equivalente al 70% y

689,784 mt2 en edificios de 8 pisos equivalente al 30%,

235,153.63 mt2 Las áreas comunes, pisos duros

parqueaderos privados alquiler y zonas verdes

corresponde al 45% del área bruta.

UBICACIÓN: Zona industrial de COTA, Cundinamarca. (A 4kmt del

aeropuerto, 3 Km de Bogotá y con vecindario industrial

organizado AAA)

ZONA FRANCA DE LA SABANA

132

Figura 27. Ubicación Zona Franca y Zona Industrial de Cota Cundinamarca

Fuente: Autores.

Anotaciones.

• La sociedad es de familia y los terrenos propios de la sociedad, para lo cual

cualquier toma de decisión es inmediata.

• La concepción del proyecto es para alquiler y mercado internacional sin

descuidar el local que tienen una gran demanda.

• Nuestra idea es traer inversión nueva al país, generar empleo con la mano de

obra calificada tenemos en Colombia y en especial Bogotá, capacitándola en

nuevas tecnologías.

133

Los beneficios de una zona franca para los usuarios son:

Tabla 42. Beneficios de una zona franca para los usuarios

ITEMS A EVALUAR

ZF usuario industrial y de servicios

ZF Usuario Comercial

NO Estar en zona franca

Renta 15% 33% 33%

IVA 0 0 16%

Remesas 0 0 11.5

Fuente: Autores.

Adicionalmente cota cuenta con un incentivo en Impuesto ICA el cual es:

Tabla 43. Incentivo en Impuesto ICA

AÑOS PAGO

1 AÑO 0%

2 AÑO 20%

3 AÑO 40%

4 AÑO 60%

5 AÑO 80%

6 EN ADELANTE 100%

Fuente: Autores.

Hemos considerado un estimativo que no compromete en ningún momento un

compromiso por parte de la sociedad a esas cifras. Las cuáles son las siguientes:

• Costo de bodegas sin valor terreno: $ 600,000 mt2

• Valor estimado de alquiler por mt2 : $ 23,000 mt2

134

• Costo de Edificios sin valor terreno: $1´500,000 mt2

• Valor estimado de alquiler por mt2: $45,000 mt2 Costo para pisos duros

parqueaderos privados /alquiler y zonas verdes sin terreno $140,000 mt2

(costo entro del valor alquiler)

Los valores de construcción y arrendamiento varían según las exigencias del

cliente toda vez que pretendemos construir “Build to Suit” (necesidades y diseño).

Nuestro único propósito es la realización de la zona franca permanente en un

100%.

Una vez cumplidos los requisitos que exige el gobierno colombiano y si el mercado

lo permite se construirá en un lapso de tiempo razonable.

De lo contrario si hay problemas con la demanda la oferta puede realizarse en un

tiempo mayor.

135

15. DOCUMENTOS DE SOPORTE

Plan de ordenamiento territorial del municipio de Cota / Cundinamarca

Plan Vial del municipio de Cota / Cundinamarca

Estatuto Tributario Colombiano.

Ley 1004 del 30 de Diciembre de 2005.

Decreto 383 del 12 de Febrero de 2007.

Decreto 4051 del 23 de Octubre de 2007

Decreto 2685 de 1999

Ley 288 de 1997

Nuevo decreto 3600

136

BIBLIOGRAFIA

alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=2050

camara.ccb.org.co/contenido/contenido.aspx?catID=286&conID=1840

Comercio internacional (Isabel García Rodríguez)

Cuadernos de economía (Lauchlin Currie)

Grandes proyectos urbanísticos (Mario Lungo)

http://camara.ccb.org.co/documentos/711_2006_9_19_12_45_12_sector_externo_web.pdf

http://es.exchange-rates.org/history/COP/USD/G/M

http://www.agrocadenas.gov.co/indicadores/ind_sec_pib.htm

http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=1652 DOCUMENTO ANEXO

http://www.businesscol.com/noticias/fullnews.php?id=1220

http://www.dane.gov.co/files/investigaciones/comercio_exterior/exportaciones/expo_periodo

_ene07.xls

http://www.free-zones.org/principalEsp.htm

http://www.lablaa.org/blaavirtual/economia/econo59.htm

http://www.lablaa.org/blaavirtual/economia/econo67

http://www.proexport.com.co/vbecontent/newsdetail.asp?id=5600

137

http://www.proexport.com.co/vbecontent/NewsDetail.asp?ID=5696&IDCompany=20

Unidad administrativa especial, dirección de impuestos y aduanas especiales DIAN

www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=5557 - 210k Ley Adjunta al Archivo

www.ccb.gov.co.

www.iajbs.org/speechdocs

www.zonafrancabarranquilla.com

138

ANEXOS

139

Anexo A. Colombia, comportamiento de las exportaciones 2007 – 2006

Millones de dólares FOB

Sector Enero 2007

Enero 2006

Variación %

Total Exportaciones 1,811 1,667 8.6

Exportaciones tradicionales 874 841 3.9

Petróleo y derivados 425 471 -9.8

Café 151 104 44.6

Carbón 274 219 25.0

Ferroníquel 24 46 -48.2

Exportaciones no tradicionales 937 826 13.4

Fuente: http://www.dane.gov.co/files/investigaciones/comercio_exterior/exportaciones/expo_ periodo_ene07.xls