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PLAN ESPECIAL DE ORDENACIÓN URBANA DE LA “PARCELA B” DEL AOR 311

SANTURTZI.

BIZKAIA

Iniciativa. Garleku, XXI S.L._____

Arquitecto. Guillermo Agudo Portell

Abogado. Fulgencio Gutierrez-Solana

de 27 PEOU AOR 311 AYUNTAMIENTO DE SANTURTZI

INDICE

A. DOCUMENTACION ESCRITA:

1. MEMORIA INFORMATIVA Y JUSTIFICATIVA.

0.- JUSTIFICACIÓN DEL PRESENTE PEOU. 1.1.- OBJETO DEL PRESENTE PLAN ESPECIAL DE ORDENACIÓN URBANA. 1.2.- AUTOR DEL ENCARGO, EQUIPO REDACTOR DEL PEOU E INICIATIVA DE FORMULACIÓN. 1.3.- ANTECEDENTES DE ORDENACIÓN. 1.4.- CONTENIDO DEL PLAN ESPECIAL DE ORDENACIÓN URBANA DE LA PARCELA B DEL AOR 311 DE ACUERDO CON LA LvSU Y SU MODIFICACIÓN. 1.5.- JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DEL PLAN ESPECIAL. 1.6.- JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LA ORDENACIÓN PREVISTA EN LA FICHA DE LA AOR 311 DEL PGOU, EN EL PRESENTE PEOU.

1.6.1.- Desarrollo de la AOR 311. 1.6.2.- Justificación de Usos ordenados. 1.6.3.- Tipología edificatoria. 1.6.4.- Justificación de cumplimiento de la edificabilidad máxima autorizada.

1.7.- JUSTIFICACION DEL CUMPLIMIENTO DE LA ORDENACIÓN DE LOS ESTÁNDARES DE DOTACIONES LOCALES DEL SUELO URBANO EN LA AOR 311. (Decreto 123/2012).

1.7.1 Apartado a) del artículo 6.1. del Decreto 123/2012 1.7.2 Apartado b) del artículo 6.1. del Decreto 123/2012 1.7.3 Apartado c) del artículo 6.1. del Decreto 123/2012 1.7.4 Apartado d) del artículo 6.1. del Decreto 123/2012

1.8.- JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LA LVSU (ARTS. 77 y 80).

1.9.- CATEGORIZACIÓN DEL SUELO DE ACUERDO CON LO ESTABLECIDO EN LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA DEL PLAN ESPECIAL.


2. NORMAS URBANISTICAS.

Art. 2.1.- ÁMBITO TERRITORIAL DE APLICACIÓN. Art. 2.2.- OBJETO. Art. 2.3.- DOCUMENTACIÓN QUE COMPONE EL PLAN ESPECIAL. Art. 2.4.- DOCUMENTOS NORMATIVOS. Art. 2.5.- TERMINOLOGÍA DE CONCEPTOS. Art. 2.6.- ORDENACIÓN DE VOLÚMENES. Art. 2.7.- Parcela Mínima. Art. 2.8.-. Usos.

Art. 2.9.- Superficie edificable. Art. 2.10. Número de viviendas. Art. 2.11. Altura de Planta Baja. Art. 2.12. Número de plantas. Art. 2.13. Alineaciones y rasantes. Art. 2.14. Vuelos y Aleros. Art. 2.15. Cesiones.

2 Estudio de Viabilidad Económico Financiera.

3 Estudio de las Directrices de Organización y Gestión de la Ejecución.

B. DOCUMENTACIÓN GRÁFICA:

1. PLANOS DE INFORMACIÓN:

1.1.- Clasificación y calificación. (Según Plano nº 3 del PGOU). 1.2.- Usos pormenorizados. (Según Plano nº 4 del PGOU). 1.3.- Alineaciones. (Según Plano nº 5 del PGOU). 1.4.- Parcelario de Gestión. (Según Plano nº 7 bis del PGOU). 1.5.- Superficies Públicas y Privadas de la AOR 311. 1.6.- Edificabilidad consumida de la AOR 311. 1.7.- Parcela “B” a gestionar, dentro de la AOR 311. 1.8.- Plano topográfico de la Parcela “B”. Estado actual. 1.9.- Plano de Alineación de Parcela “B” Resultante y Cesión.

2. PLANOS DE ORDENACIÓN:

2.1.-Plano de estado urbanístico de las edificaciones de la AOR 311 al amparo del presente PEOU. 2.2.- Edificabilidad consumida en la AOR 311.


2.3.- Plano de Alineación de la Parcela “B” resultante y Cesiones. 2.4.- Plano de imagen, Parcela “B”, no vinculante. 2.5.- Plano de usos y Área de movimiento de la edificación. Parcela “B”. 2.6. Sección y niveles.. Parcela “B”.


1.- MEMORA INFORMATIVA Y JUSTIFICATIVA.

0.- JUSTIFICACIÓN DEL PRESENTE PEOU.

Es objeto de este Plan Especial el estabecimiento de la ordenación pormenorizada de la “PARCELA B” del Área de Ordenación Remitida ªAOR 311”, definida en el PGOU, aprobado definitivamente mediante Orden Foral 140/1998, clasificó el suelo urbano en función del grado de detalle de la ordenación, estableciendo distintos tipos o grados de detalle de la ordenación. Entre estos se encuentran las definidas como Áreas de Ordenación Remitida, en las que el Plan General traslada la potestad de definición de la ordenación pormenorizada a un Plan Especial, aunque señalando los usos, intensidades y, en su caso, tipologías edificatorias.

Dentro del OAR 311, el PGOU delimita cinco parcelas, receptoras de la

edificabilidad asignada al conjunto. Las parcelas “C”, “D” y “E” se encuentran totalmente consolidadas por la urbanización y la edificación, por lo que disponen ya de ordenación pormenorizada. La parcela “A”, por su parte, fue objeto de un Plan Especial de Ordenación Urbana, aprobado definitivamente mediante acuerdo plenario adoptado en sesión 5/2013, de 30 de mayo de 2013, (BOB nº nº 112 de 12 de junio de 2013).

En consecuencia, la “PARCELA B” es, en la actualidad, la única carente de

ordenación pormenorizada y la determinación de ésta constituye el único objeto del presente PEOU.- 1.1.- OBJETO DEL PRESENTE PLAN ESPECIAL DE ORDENACIÓN URBANA.

Como se ha señalado en el apartado anterior, el presente Plan Especial de

Ordenación Urbana se redacta como documento urbanístico para la determinación de la ordenación pormenorizada de la “PARCELA B” del Área de Ordenación Remitida número 311; con este documento queda completada la ordenación pormenorizada de dicha Área, por cuanto que la del resto de las parcelas había sido ya determinada con anterioridad y no se ve alterada por lo dispuesto en este documento.

Como es lógico, el presente PEOU desarrolla las previsiones del PGOU para la

“PARCELA B”, siguiendo los criterios establecidos en el PEOU que definió la ordenación pormenorizada de la Parcela A (avenida de Cristóbal Murrieta nº 23), dando así coherencia a la ordenación del conjunto del AOR 311 y permitiendo la incorporación al dominio público de los terrenos necesarios para que el entorno


urbano, atendiendo a las necesidades de tránsito peatonal al frente y espalda de las fincas sobre las que se actúa.

La Parcela B, objeto de este PEOU, tiene una superficie total de 729,60 m2,

según medición topográfica incorporada. De ellos, 428,70 m2 son actualmente privados y 300,90 m2 son públicos que en su día obtuvo al ayuntamiento de Santurtzi por cesión gratuita. En la zona privada se ubica una edificación tipo unifamiliar que alberga el Restaurante “Currito”. Edificación que al cobijo del presente documento, será derribada y posteriormente reedificada conforme a la ordenación de detalle que se recoge en el presente PEOU en desarrollo del PGOU.

1.2.- AUTOR DEL ENCARGO, AUTOR DEL PEOU E INICIATIVA DE FORMULACIÓN.

El encargo de redacción del presente PEOU se realiza por parte de GARLEKU XXI, S.L., con CIF Nº b-95 835476 y domicilio en Galdakao, Poligono Irubide n, parcela 5, 1º., que actúa bajo mandato de los propietarios de la finca urbana al nº 21 de la Avenida Cristóbal Murrieta de Santurtzi, (Parcela B del presente documento), en virtud de contrato de opción de compra.-.

El equipo redactor del presente PEOU lo componen D.Guillermo Agudo Portell, Arquitecto colegiado en el Colegio Oficial de Arquitectos Vasco-Navarro con el nº 2.297 , y D. Fulgencio Gutierrez-Solana, letrado colegiado del ICASV nº 564.

La iniciativa en la formulación es, por tanto, de carácter privado, lo cual es conforme con el marco legal a tenor de los Arts. 95 y 97 de la Ley 2/2006, de 30 de junio de Suelo y Urbanismo de Euskadi (en adelante, LvSU).

1.3.- ANTECEDENTES DE ORDENACIÓN.

El PGOU de Santurtzi, aprobado por Orden Foral 140/1998, clasificó el suelo urbano en función del grado de detalle de la ordenación, estableciendo distintos tipos o grados de detalle de la ordenación. Entre estos se encuentran las definidas como Áreas de Ordenación Remitida, en las que el Plan General traslada la potestad de definición de la ordenación pormenorizada a un Plan Especial, aunque señalando los usos, intensidades y, en su caso, tipologías edificatorias.

Así, de conformidad con los artículos 3.1.3; 3.6.2 y 3.6.4 del PGOU y las propias Fichas, estas Áreas de Ordenación Remitida requieren la elaboración de un instrumento de planeamiento de desarrollo para los casos en los que, como el presente, se pretenda acometer una actuación de edificación sobre alguna de las parcelas incluidas en ellas.


A continuación, se incluye copia de la Ficha del Área de Ordenación Remitida de Suelo Urbano (AOR) 311 obrante en el Plan General de Ordenación Urbana de Santurtzi.

El 30 de mayo de 2013 el Pleno del Ayuntamiento de Santurtzi aprobó con carácter definitivo el PEOU que desarrolla el PGOU de Santurtzi conforme a las determinaciones de la anterior ficha al objeto, en aquél momento, de posibilitar la actuación sobre la Parcela “A”.

En la documentación gráfica del presente PEOU, se aporta el plano que define de manera clara la delimitación del ámbito espacial de la AOR 311(plano 1.4”Parcelario de Gestión”). Dicho plano adapta mínimamente la delimitación contenida en el plano oficial del Ayuntamiento (“Parcelario de Gestión. Número 7-Bis”) obrante en el PGOU a la realidad topográfica de la parcela “B” en aplicación del principio de coherencia de la ordenación [art. 7.2,a) LvSU] y en ejercicio de las facultades que autoriza a los Planes Especiales en coherencia con el objeto del


documento [art. 69.1 y 104.a) LvSU]. Adaptación que, sin embargo, no supone alteración en la superficie total ordenada.

Ejecutadas bajo normas urbanísticas anteriores al PGOU de 1998, existen dentro de la AOR 311 una serie de edificaciones, (Edificios C y D,) cuya situación fue transitoria hasta la aprobación definitiva del Plan Especial de la Parcela A, a través del cual quedaron definitivamente consolidadas. También quedaron consolidados por dicho Plan Especial los edificios existentes en la parcela “E”, sometidos a algún régimen de protección.-. Así que, en tanto sus propietarios o el consistorio no lo estimen oportuno, se mantendrán dentro de la regulación recogida en el artículo 10.4.1 del PGOU. Llegado el supuesto, su desarrollo podrá acometerse bien mediante un nuevo PEOU o mediante otro instrumento de rango superior.

Queda, por tanto, pendiente, en este momento, la edificación que se ubica en el número 21 de la Avenida Cristóbal Murrieta-Parcela B, cuya ordenación se acomete mediante este Plan Especial, dentro de los parámetros autorizados por el PGOU.

Así, el Área en la que se integra la parcela ordenada, queda definida por un entorno urbano colmatado conforme a las previsiones planificadas en cuanto a sistemas generales, locales, dotaciones públicas y servicios urbanos entre cuyos referentes pueden destacarse el Hospital de San Juan de Dios, el sistema general de espacios libres y zonas verdes del Parque Mirabueno y del Parque situado al lado de la Casa del Gato, los jardines públicos frente al Palacio de Oriol (Parque Ramón Rubial), centros públicos de enseñanza como el Serantes o la UNED o equipamientos deportivos generales como el polideportivo municipal de Santurtzi. Un entorno urbano, en definitiva, que cuenta con un nivel de servicios notoriamente superior a la media, con grandes espacios dedicados al disfrute y esparcimiento de los ciudadanos y con zonas verdes en las que alternan jardines y arbolado.

1.4.- CONTENIDO DEL PLAN ESPECIAL DE ORDENACIÓN URBANA DE ACUERDO CON LA LvSU.

El presente Plan Especial de Ordenación Urbana se ajusta a las exigencias del

artículo 70 de la LvSU y, como se verá, respeta y cumple los límites que impone aquél en relación con el artículo 56 LvSU en cuanto a las determinaciones que se regulan.

El Plan General de Ordenación Urbana de Santurtzi delimita el Área de Reparto

AOR 311 y recoge las determinaciones de ordenación estructural, definiendo, en gran parte, la ordenación pormenorizada del Área. Sin embargo, remite al desarrollo de un PERI (Plan Especial de Reforma Interior) la fijación de Alineaciones, etc.

Fruto del exceso de diseño que recogía el planeamiento anterior al PGOU de

1998, su ejecución se vio enormemente dificultada. Por ello, el PGOU vigente, a la hora de ser redactado, optó por establecer únicamente los parámetros y


condicionantes mínimos de diseño que permitieran, tras un análisis más exhaustivo de las circunstancias y necesidades, desarrollar una ordenación coherente con la que paliar las dificultades de ejecución del ámbito concreto en el que se pretendiera actuar.

El PEOU pretende cumplir con aquel mandato del PGOU y, en consecuencia,

su contenido se corresponde con el de la ordenación urbanística de la parcela B, de la que es propiedad el impulsor del presente documento y sobre la que se pretende ejecutar una nueva edificación en sustitución de la existente.

Las anteriores determinaciones deben organizarse conforme previene el artículo

69 LvSU y, por remisión de éste, el artículo 68 de la misma norma. En concordancia con lo anterior, este PEOU se desarrollará mediante los

siguientes documentos: 1. Memoria Informativa y Justificativa. 2. Normas Urbanísticas. 3. Estudio de Viabilidad Económico Financiera. 4. Estudio de las Directrices de Organización y Gestión de la Ejecución. 5. Planos de Información y de Ordenación.

1.5.- JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DEL PLAN ESPECIAL.

Tras la entrada en vigor de la LvSU (Disposición Transitoria Segunda, párrafo 2) el planeamiento de ordenación pormenorizada debe adecuarse a lo establecido en la citada Ley para dichos planes. De manera que esta remisión a Plan recogida en el PGOU de Santurtzi debe entenderse a un Plan Especial de Ordenación Urbana, que por su definición, se regula en el artículo 70 de la LvSU.

En consecuencia, la redacción del presente Plan Especial de Ordenación Urbana

no hace sino cumplir con el mandato de desarrollo contenido en el Plan General de Ordenación Urbana de Santurtzi, siendo el presente instrumento el adecuado para determinar la ordenación pormenorizada de su ámbito y, en todo caso, la que por remisión le delega el PGOU.

Dentro de las obligaciones que prevé el PGOU de Santurtzi para la concreción

de las facultades urbanísticas de los propietarios incluidos en el AOR 311, está la de desarrollar el Plan Especial para la fijación de alineaciones y ordenación de volúmenes. La parcela “B”, sobre la que se pretende actuar, soporta un edificio de tipología unifamiliar que está adaptado a la actividad hostelera, cuyo cese se considera inminente, por lo que tiene una necesidad imperiosa de intervención integral a corto plazo ya que sus instalaciones son obsoletas, sin adaptación a la rasante de la acera, desalineado respecto a la parcela colindante y con la eficiencia energética muy


deficiente, lo que redunda en unas condiciones de habitabilidad y confort por debajo de las exigencias legales. Así pues, ni de lejos se alcanzan los estándares que hoy en día impone el vigente “Código Técnico de la Edificación” en cuanto a aislamientos térmico, acústico, eficiencia energética, etc. etc., por lo que, como decíamos, resulta ineludible acometer una intervención integral sobre el inmueble que lo adapte a la legislación vigente y al plan general, pasando a destinarse al uso residencial pormenorizada que define el propio PGOU.

En este mismo orden de cosas, se constata que el programa familiar que dio

origen a la edificación responde a otra época y con circunstancias familiares y económicas totalmente diferentes. El entorno en que se ubica, hoy integrado en una zona urbana densamente poblada, exige que la ordenación que se defina lo integre de manera coherente con el medio en que se ubica. Por ello, se hace precisa una actuación que ejecute una edificación en bloque con superficies adaptadas a las realidades socio-culturales actuales que exigen el diseño de unidades habitacionales con mayores comodidades y medios tecnológicos, lo que aboca a la necesidad de rediseñar el inmueble en su conjunto a fin de posibilitar un mejor y mayor aprovechamiento del espacio y de la edificabilidad.

En definitiva, la parcela “B” requiere de una actuación integral y el PGOU de

Santurtzi y el PEOU aprobado en su día para la AOR 311 exigen para ello la tramitación y aprobación de un Plan Especial que determine las alineaciones y volúmenes que se adscribirán a la parcela B.-.

Por lo anterior, quienes suscriben entienden que queda perfectamente justificada

la redacción del presente Plan Especial de Ordenación Urbana al amparo de lo establecido en la legislación urbanística vigente y de conformidad con las determinaciones del Planeamiento de rango estructural o Plan General de Ordenación Urbana de Santurtzi.

1.6.- JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LA ORDENACIÓN PREVISTA EN LA FICHA DE LA AOR 311 DEL PGOU, EN EL PRESENTE PEOU.

1.6.1.- Desarrollo de la AOR 311.

El PGOU de Santurtzi remite a un Plan Especial la concreción de determinados

parámetros de ordenación, remisión que fue parcialmente realizada mediante el PE de la parcela A. Esta especie de deslegalización por remisión ha sido refrendada por la nueva legislación Vasca vigente. Incluso, más allá de los extremos que el PGOU recoge, la vigente LvSU autoriza, también, la modificación de determinados


parámetros (ordenación pormenorizada) aunque estos se contengan en el PGOU que se desarrolla.

El artículo 58.2 de la LvSU establece que las determinaciones de ordenación

pormenorizada tendrán el rango jerárquico propio correspondiente al planeamiento de desarrollo, instituyéndose el Plan Especial como instrumento suficiente para alterar la contenida en el PGOU, según el artículo 104 LvSU y art. 30 del Decreto 105/2008, de 3 de junio, de medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006 de 30 de junio de Suelo y Urbanismo.

Las edificaciones existentes en el ámbito se han categorizado por el PGOU en

dos situaciones. Existen, por un lado, el conjunto de construcciones catalogado denominado “Chalets Peñota”(Edificio E de la AOR 311) (Art. 11.0.1 y ss. PGOU) y, por otro, el resto de edificios no grafiados específicamente como fuera de ordenación diferida, aunque están ubicados en un área remitida a Plan Especial. Todos ellos poseen usos residenciales y/o compatibles con el uso residencial.

Como se ha indicado antes, las edificaciones y usos preexistentes a la entrada en

vigor del PGOU (Art. 4.4.5 PGOU) han quedado consolidadas por el anterior PE. Evitando así situaciones de fuera de ordenación por cuestiones de ordenación pormenorizada y que no tengan que ver con el uso existente en los mismos. Se actuará únicamente sobre aquella parcela que pretende ser reedificada y manteniendo la misma esfera de libertad que el PGOU preconiza para el AOR 311. Así pues, la ordenación pormenorizada del presente PEOU mantiene la totalidad de los edificios existentes a excepción del situado en la Parcela B. No afecta tampoco a la ordenación de la parcela “A” que ya ha sido objeto de actuación y cuyas obras se están realizando en este instante. En esta parcela “A” se mantiene la ordenación del documento de PEOU aprobado en su día.

En el plano “nº 2.1.-Plano de estado urbanístico de las edificaciones de la AOR 311, se puede apreciar de manera sinóptica la ordenación del PEOU sobre las diferentes parcelas que integran el Área de Ordenación Remitida 311.

No se establece sistema de actuación ya que no se delimitan Actuaciones

integradas ni, en consecuencia, Unidades de Ejecución, por lo que la ejecución se permitirá mediante licencia directa, a la que se aparejarán las cesiones y obligaciones urbanísticas legales.

1.6.2.- Justificación de Usos ordenados. El uso global determinado por el PGOU para el AOR 311 es el

RESIDENCIAL. Calificación definida por el PGOU (Art. 4.2.5) como aquel que comprende las actividades que proporcionan alojamiento permanente o temporal a


unidades familiares, no comprendiendo los de Residencia colectiva (residencias comunitarias, hoteles, etc.).

El propio PGOU establece en sus artículos 4.4.1 a 4.4.20 y 4.5.14 la regulación

específica del Uso Residencial y los usos compatibles. La Ficha del ámbito no condiciona la determinación pormenorizada de

situaciones permitidas por el uso, lo que permite regular usos residenciales tanto en situación 1, como en situación 2, y entendiéndose vedada por su propia definición, la situación 3.

A través del anterior PEOU, la Parcela A queda ordenada para uso residencial

en situación 2, (PGOU. Art.4.5.14. Apartado 4.-c). Sin perjuicio de la conceptualización que se ordena y al objeto de evitar errores interpretativos, expresamente se recogió la autorización del uso de vivienda independiente en la Planta 3ª abuhardillada o de Bajo Cubierta a la luz de la Normativa urbanística del Plan General de Ordenación Urbana de Santurtzi sobre la definición y usos de las plantas recogida en el artículo 5.1.25, tal como quedó redactado en la modificación publicada en el Boletín Oficial de Bizkaia nº 14 de fecha 19 de Enero de 2.001 (ORDEN FORAL 734/2000, de 15 de Diciembre).

En el presente caso, la Parcela B se ordena el uso residencial en situación 2.

Además y dado que la parcela sufre un pronunciado desnivel Sur-Norte, es preciso determinar la ordenación de detalle que garantiza el cumplimiento de lo prevenido en el artículo 5.1.20 PGOU. La rasante de referencia servirá a los efectos de fijar la altura de edificación (art. 5.1.17 PGOU), así como en lo referente al cómputo de superficies conforme a lo dispuesto en el artículo 5.1.12 PGOU y, también, en lo referente a los usos autorizables por plantas.

El PGOU determina la compatibilidad y planifica los espacios libres y

comunicaciones necesarias para que la edificación que autoriza pueda usarse de manera que se permita el aprovechamiento de los espacios privados y públicos, optando, desde el planeamiento general, por una determinada división espacial del ámbito que el PEOU respeta. Además, en su momento se incorporó, en ejecución de la ordenación de la parcela “A”, una mejora de la acera frente a la misma mediante la ampliación de la acera pública hasta una anchura de 4,85 metros lineales en todo el frente a la Ada. de Cristóbal Murrieta. Esta misma alineación y anchura se mantiene para el frente de la parcela “B”.

1.6.3.- Tipología edificatoria.

La Ficha de la AOR 311 del PGOU autoriza una tipología edificatoria de Baja +

5 alturas. Determinación ésta que, conforme prevé el artículo 56.1,f LvSU, es de


ordenación pormenorizada y, por tanto, con rango jerárquico de planeamiento de desarrollo, en este caso, Plan Especial (Arts. 58; 59.2,b; 69 y 104 LvSU y Art. 30 Decreto 105/2008).

En cuanto a la edificación planificada en la Parcela B, se opta por la tipología

definida por el PGOU que permita materializar la edificabilidad que corresponde a la parcela privada existente.

1.6.4.- Justificación de cumplimiento de la edificabilidad máxima autorizada.

La Ficha de la AOR 311 autoriza una edificabilidad sobre rasante de 4,85

m2c/m2s y una edificabilidad bajo rasante de 1 m2c/m2s. El primero posee el carácter de máximo pero no así el segundo, de conformidad con lo establecido en el artículo 5.1.12 del PGOU.

Como quiera que la AOR 311 constituye un Área de Reparto, habrá de

verificarse que la edificación existente, que incluye la que se está materializando en la Parcela A, más la que se prevé para la Parcela B no supera el máximo autorizado sobre rasante para el conjunto del Área.

De la Memoria del PGOU se extrae que la edificabilidad o aprovechamiento (en

terminología del PGOU) se atribuye a las parcelas privadas, conclusión que casa perfectamente con las previsiones de la vigente LvSU, ex Arts. 35.5 y 146.

Según la medición realizada, en la AOR 311 existían un total de 15.422,28 m2s

de terrenos privados, lo que arroja una edificabilidad máxima para la AOR 311 de (15.422,28 m2s x 4,85 m2c/m2s =) 74.798,06 m2c.

Las edificaciones existentes poseen-consumen las siguientes superficies de

techo:

4.a) Chalets de Peñota. (Edificio E según Plano 1.6 adjunto): Superficies tomadas del Proyecto.

Sobre rasante: Portales 1-3 …………... 1.384,98 m² Portales 5-7 ….……….. 1.245,50 m² Portales 9-11 …………. 1.473,42 m² Portal 2 ……………….. 650,33 m² Portales 4-6 …………… 1.254,60 m² Portales 8-10 …………. 1.253,61 m² Portal 12 ……………… 574,05 m² Total sobre rasante Edificio E ………… 7.836,49 m²

Bajo rasante: 1 Planta…. 3.428 m²


4.b) Edif. “Las Cadenas”. (Edificio D según Plano 1.6 adjunto) Superficies tomadas del Proyecto de ejecución.

Sobre rasante: 9 plantas de 666,38 m²… 5.997,42 m² Planta baja 519,68 m² Total sobre rasante Edificio D …………… 6.517,10 m²

Bajo rasante: 3 Plantas …. 2.666,78 m².

4.c) Edif. Estrada de Zomillo. (Edificio C según Plano 1.6 adjunto) Superficies tomadas del Proyecto de ejecución.

Sobre rasante: Plantas (-1 y 0) = 2 x 2.215 m² …… 4.430 m² Plantas (1,2,3,4)= 4 x 3.164 m² …… 12.656 m² Planta (5)= …………............................ 2.942 m² Planta (6)= ………………................... 1.898 m² Cuarto de máquinas ……………….. 96 m² Locales Avda. Murrieta ……………… 636 m² Total sobre rasante Edificio C ……………... 22.658 m²

Bajo rasante: Sótano ………………… 3.401 m² Semisótano …………… 2.171 m² Entreplanta …………… 2.072 m² 7.644 m²

4.d) Edificio en construcción en Parcela “A” (Edificio A según Plano

1.6 adjunto) Sobre rasante Edificio A …… 1.472,00 m² Bajo rasante: ……………...….. 605,00 m²

4.e) Edificio previsto en Parcela “B” (Edificio B según Plano 2.2 adjunto)

La edificabilidad materializada en la actualidad sobre la Parcela B asciende a 417,11 m2c sobre rasante y 137,02 m2c bajo rasante . No obstante, a estos efectos, se calcula la edificabilidad que se prevé ejecutar y que ordena la presente MODIFICACIÓN del PEOU, esto es:

Sobre rasante Edificio B …… 2.077,45 m² Bajo rasante: ……………...….... 428,70 m²

SUPERFICIE CONSTRUIDA TOTAL EN LA AOR 311, (Edificios A, B, C, D y E)

Edificabilidad sobre rasante 40.561,04 m²c


Habiéndose expuesto al inicio del presente apartado que la edificabilidad máxima que autoriza el PGOU en todo el AOR 311 es de 74.798,06 m2c y que la consumida, incluyendo la nueva edificación prevista para la Parcela B, alcanza los 40.561,04 m²c señalados anteriormente, podemos concluir que la ordenación pormenorizada para la parcela B y el ámbito en su conjunto, propuesta por el presente PEOU, cumple con lo establecido en relación a la edificabilidad urbanística máxima total sobre rasante autorizada por el PGOU de Santurtzi.

De forma individual, la Parcela B tiene atribuida por el PGOU una edificabilidad

que la edificación planificada respeta. Así, partiendo de la superficie de la parcela, que según real y reciente medición taquimétrica arroja un total de 428,70 m2s, resulta que la edificabilidad máxima que genera la parcela asciende a (428,70 m2s x 4,85 m2c/m2s =) 2.079,19 m2c. Por lo que podemos concluir que la ordenación de la parcela cumple con el parámetro de edificabilidad que le autoriza el PGOU.

Asimismo de lo anterior se deduce que la aprobación de presente PEOU no impedirá a otros Promotores y/o Propietarios de la AOR 311 acometer actuaciones para desarrollar otras parcelas, en el marco de libertad que instituye el PGOU, en las mismas condiciones a las que había con anterioridad a la aprobación de la presente modificación del PEOU.

1.7.- CUMPLIMIENTO DE LA ORDENACIÓN DE LOS ESTÁNDARES DE DOTACIONES LOCALES DEL SUELO URBANO.

El Decreto 123/2012, de 3 de julio de estándares urbanísticos ha establecido una nueva definición de las “actuaciones de dotación” previstas en el artículo 137 LvSU que conduce a entender incluidas en esta categoría, a estos efectos, las actuaciones aisladas que define el Art. 136 LvSU y, por tanto, aparejándole, también a éstas, la obligación de cumplimiento de “las dotaciones públicas en proporción al citado aumento de edificabilidad”.

De esta manera, se han establecido unas cuantías mínimas de terrenos destinados a albergar dotaciones locales en suelo urbano no consolidado cuyo desarrollo se prevea mediante actuaciones integradas o reúnan la condición “de dotación por incremento de edificabilidad”.

El presente PEOU no delimita Actuaciones Integradas, pero sí desarrolla un PGOU que autoriza el incremento de la edificabilidad urbanística respecto de la previamente materializada. Toda esa edificabilidad urbanística fue autorizada por el Planeamiento General de 1998 y en el marco de una legislación en la que no se establecían estándares mínimos de dotaciones locales para suelo urbano. Ordenación que mantendría su vigencia de conformidad con la Disposición Transitoria Segunda, párrafo 1º de la LvSU y, por tanto, haría inexigible el cumplimiento del Decreto 123/2012.


No obstante lo antedicho, la propia LvSU incurriría en una especie de contradicción a este respecto al establecer que el Plan Especial en desarrollo del PGOU no adaptado a la LvSU debe cumplirla totalmente. El Decreto 123/2012 ha establecido en su Disposición Transitoria Primera que “los estándares de dotaciones locales previstos en el artículo 6 de este Decreto […] se adaptarán a esta norma a través de la modificación de la ordenación pormenorizada”. Lo que equivale a declarar la pérdida de vigencia de todos los planes anteriores al citado Decreto. Precepto que entra, claramente, en contradicción con la LvSU.

No obstante y por prudencia es aconsejable realizar la labor de justificación del cumplimiento de los estándares mínimos de reserva establecidos en el artículo 6 del Decreto 123/2012.

El artículo 6.3 del Decreto 123/2012 establece que “los estándares de dotaciones locales en suelo urbano no consolidado, tanto en actuación o actuaciones integradas como de dotación, se calculará sobre el incremento de la edificabilidad urbanística respecto a la previamente materializada”.

Se adopta la superficie total del Área delimitada por el PGOU (AOR 311) para acreditar el cumplimiento de los citados estándares. El PGOU de Santurtzi no incluye en la delimitación de las Áreas de Reparto los Sistemas Generales (Art. 3.2.6) por lo que la totalidad de la superficie de la AOR 311 ha de considerarse categorizado como local.

Tal como se deduce de los datos recogidos en el cálculo al punto 1.6.4 de la presente Memoria, así como en el plano nº 1.6 de información adjunto, la edificabilidad materializada actual asciende a (40.562,78 m2c – 2.079,19 m2c + 320,00 m2c =) 38.803,59 m2c.

A su vez, la ordenación pormenorizada recoge unas superficies destinadas a dotaciones públicas que ascienden a (27.816 m2s + 54,90 m2s – 15.378,05 m2s=) 12.492,85 m2s. (Según plano nº 1.5 adjunto)

1.7.1 Apartado a) del artículo 6.1. del Decreto 123/2.012

Este apartado establece que al menos un 15 % de la superficie del área se dedique a zonas verdes y espacios libres, tales como parques, jardines, espacios peatonales, aceras y plazas. Establece además que, para el citado cómputo, podrá incluirse parte de la superficie de aparcamientos públicos hasta un límite del 1,5% de la superficie del área.

De lo anterior resulta que la superficie dedicada a tal fin deberá ser de al menos (27.816 m2s x 15 % =) 4.172,40 m2s, pudiéndose computar (27.816 m2s x 1,5 % =) 417,24 m2s con zonas de aparcamiento público.


Para el cumplimiento del presente apartado, el Decreto 123/2012 parece excluir las superficies dedicadas a viales rodados, además de los aparcamientos que excedan de la superficie antedicha.

En la ordenación pormenorizada del presente PEOU se han previsto, según el plano nº 1.5 adjunto, 12.471,53 m2 de terrenos destinados a dotaciones públicas de los cuales 5.778,35 m2s corresponden a viales rodados y 752,80 m2s a aparcamientos públicos. De estos últimos, sólo 417,24 m2s pueden incluirse en el cómputo del presente apartado y, por ello, (752,8 m2s – 417,24 m2s =) 335,56 m2s deben excluirse. Resultando, en definitiva, que para espacios a computar en el presente apartado, se han ordenado (12.471,53 m2s – 5.778,35 m2s – 335,56 m2s =) 6.357,62 m2s

6.357,62 m²s > 4.172,40 m²s

Por lo que se respeta el estándar de zonas verdes y espacios libres y según lo indicado anteriormente, claramente resulta superior al establecido como mínimo.

1.7.2 Apartado b) del artículo 6.1. del Decreto 123/2.012

Este apartado exige que la ordenación pormenorizada planifique, además de los terrenos dotacionales establecidos en el apartado anterior, para la red de dotaciones públicas locales, la previsión mínima de 5 metros cuadrados de suelo por cada 25 metros cuadrados de superficie de techo sobre rasante.

La citada superficie ha de calcularse sobre el incremento de edificabilidad respecto de la previamente materializada. En el cómputo de la presente previsión podrán considerarse todas las superficies públicas ordenadas al integrarse su definición con lo dispuesto en el artículo 57.1 LvSU.

Al punto 1.6.4 se ha establecido que la edificabilidad máxima que autoriza el PGOU en todo el AOR 311 es de 74.798,06 m2c y que la edificabilidad previamente materializada en el ámbito con anterioridad a la intervención en las parcelas “A” y “B” alcanzaba los 37.945,81m2c, por lo que concluimos que el incremento máximo que permitía el PGOU en el AOR 311 ascendía a (76.257,42 m²c - 37.945,81 m2c =) 38.311,61 m2c.

El citado incremento edificatorio máximo de la AOR 311 exigía una previsión de suelo para el cumplimiento del presente apartado de (38.311,61 m2c / 25 m2c * 5 m2s =) 7.662,32 m2 de suelo.

En la ordenación pormenorizada del presente PEOU se han previsto 12.471,53 m2 de terrenos destinados a dotaciones públicas de los cuales 4.172,40 m2s se han reservado para el cumplimiento del estándar establecido en el apartado anterior, (Apartado a) del Art. 6.1) por lo que restarán (12.471,53 m2s - 4.172,40 m2s =)


8.299,13 m2s para cumplir el presente apartado. Siendo esta cantidad claramente superior a la mínima exigida (8.299,13>7.662,32) , queda justificado el cumplimiento del estándar establecido en el apartado “b)” del artículo 6.1 del Decreto 123/2012 incluso para la total ejecución del máximo techo edificatorio permitido por el PGOU para la AOR 311. Y por ende y con mucha mayor razón, queda justificado el cumplimiento de este apartado b) que se analiza para el incremento de edificabilidad que se prevé sobre la Parcela A que en este momento se ordena.

1.7.3 Apartado c) del artículo 6.1. del Decreto 123/2.012

El presente apartado exige una previsión mínima de 0,35 plazas de aparcamiento por cada 25 metros cuadrados de incremento de la superficie de techo sobre rasante de uso residencial, y a ejecutar en parcela de titularidad privada.

En la Parcela B se prevé un incremento edificatorio de (2.077,45 m2c – 417,11m2c – 137,02 m2c =) 1.523,32 m2c de uso residencial sobre rasante, por lo que deberán preverse un mínimo de (1.523,32 m2c /25 m2c x 0,35 plazas =) 18 plazas de aparcamiento.

Dicho número de parcelas será el mínimo y deberán preverse en el interior de la parcela. La ordenación pormenorizada prevé la construcción bajo rasante de un dos sótanos que en suma alcanzan los 658,47 m² para uso de aparcamiento.

Resultando, en definitiva, que el diseño de la ordenación pormenorizada del PEOU permite cumplir la dotación exigida.

1.7.4 Apartado d) del artículo 6.1. del Decreto 123/2.012

Por último, el apartado de referencia, en relación a la dotación de vegetación, establece la exigencia de plantación o conservación de un árbol por cada nueva vivienda en suelo de uso residencial o por cada 100 m2 de incremento de construcción.

El número de viviendas ordenado se hace con carácter no vinculante, por lo que se adoptará el criterio del incremento de superficie para justificar el cumplimiento del presente apartado. Debe advertirse al efecto que la legislación urbanística vigente en la Comunidad Autónoma Vasca no exige la definición vinculante del número de viviendas. Criterio de ordenación que se ha abandonado en la estructura que se diseña por la Ley para la definición de la ordenación estructural. Poseyendo un rango de ordenación pormenorizada, el presente PEOU ha optado por no establecer un número máximo de viviendas para la Parcela B que permita que el diseño


arquitectónico y su adaptación a las necesidades sociales sean quienes lo fijen, evitando, de este modo, la posible obsolescencia del producto inmobiliario resultante por no responder a las nuevas necesidades sociales, y un consumo innecesario de edificabilidad y suelo. Permitiéndose por la propia norma la cuantificación del estándar en base a un criterio mucho más pragmático, será éste el adoptado por el PEOU.

El incremento edificatorio con fines residenciales ordenado en la parcela B asciende a 1.259,19 m2c, por lo que deberá preverse un mínimo de 13 árboles en el Área.

1.8.- JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LA LvSU (ART. 77 y 80).

El artículo 77 LvSU limita la edificabilidad física máxima sobre rasante destinada a usos distintos de los de las dotaciones públicas, fijándolo en 2,3 m2c /m2s, computando a estos efectos la total superficie del Área. El citado límite resulta de obligado cumplimiento en Áreas de suelo urbano no consolidado cuya ejecución se realice mediante Actuaciones Integradas.

El presente PEOU no delimita ninguna Actuación Integrada, por lo que no

resulta de aplicación al caso el citado límite ni el precepto en cuestión. El artículo 80 LvSU exige a los Planes Especiales la calificación con destino a

viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, de terrenos precisos para materializar, como mínimo, el 40 % del incremento de edificabilidad urbanística de uso residencial y a calcular respecto a la previamente materializada. El citado estándar resulta de obligado cumplimiento en Áreas de suelo urbano no consolidado cuya ejecución se prevea mediante Actuaciones Integradas de uso residencial.

El PEOU no delimita ninguna Actuación Integrada por lo que no resulta de

aplicación el citado artículo, ni es exigible el estándar.

1.9.- CATEGORIZACIÓN DEL SUELO DE ACUERDO CON LO ESTABLECIDO EN LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA DEL PLAN ESPECIAL

La Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo ha establecido que la división en

categorías de la clase de suelo urbano exige el previo establecimiento de la ordenación pormenorizada al objeto de poder conocer cuando un determinado terreno cumple las condiciones establecidas en ella para cumplir con los requisitos de ser suelo urbano


consolidado por la urbanización o, en caso contrario, se debe incluir en la categoría de suelo urbano no consolidado.

Al respecto, hay que tener en cuenta que para poder categorizar el suelo dentro

de la primera de las recogidas en el párrafo anterior, esto es, suelo urbano consolidado, se exige que el terreno incluido en ella tenga la condición de solar o, en su caso, pueda llegar a ser solar sin más obras que las de conexión con las redes de servicios urbanos existentes que deben situarse, todos, en su inmediata proximidad (“a pie de parcela”). Debe concurrir igualmente el hecho de que la ordenación pormenorizada no prevea un incremento de la edificabilidad ponderada respecto a la materializada en ellos. Y también, de relevancia en nuestro caso, la parcela debe estar urbanizada conforme a las alineaciones y rasantes fijadas en el planeamiento.

A la luz de lo antedicho, el PEOU categoriza la Parcela B dentro del suelo

urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad urbanística. De lo que resulta la obligación de cumplimiento de los deberes impuestos en el Art. 25.2 LvSU con carácter simultaneo a la concesión de licencia de edificación. El resto del suelo de la AOR 311 queda categorizado dentro del suelo urbano consolidado, a expensas de que finalicen las actuaciones previstas sobre la parcela A.


2. NORMAS URBANISTICAS

Art. 2.1.- ÁMBITO TERRITORIAL DE APLICACIÓN.

Las presentes ordenanzas resultan de obligado cumplimiento en la parcela “B” del Área de Ordenación Remitida AOR 311 del suelo urbano clasificado por el Plan General de Ordenación Urbana de Santurtzi. El ámbito de aplicación se define en el Plano nº 1.4 adjunto en el presente PEOU.

Para el resto de las parcelas del AOR 311 mantienen su vigencia las ordenanzas del POOU aprobado por el Ayuntamiento de Santurtzi el 30 de mayo de 2.013.

Art. 2.2.- OBJETO.

El objeto de las presentes ordenanzas reguladoras es establecer de manera pormenorizada las alineaciones, rasantes y volumetría específica del indicado ámbito, por lo que en cuanto a los usos serán de aplicación los regímenes de uso establecidos en el PGOU.

Art. 2.3.- DOCUMENTACIÓN QUE COMPONE EL PLAN ESPECIAL.

La documentación que compone el Plan Especial de Ordenación Urbana es la siguiente:

Memoria Informativa y Justificativa. Normas Urbanísticas. Estudio de Viabilidad Económico Financiera. Estudio de las Directrices de Organización y Gestión de la Ejecución. Planos de Información y de Ordenación.

Art. 2.4.- DOCUMENTOS NORMATIVOS.

De los documentos recogidos en el artículo anterior, poseen carácter normativo:

Memoria Informativa y Justificativa. Normas Urbanísticas. Planos de Ordenación.


El resto de documentos posee un carácter meramente informativo.

Las determinaciones sobre el número de viviendas tendrán carácter meramente orientativo debiéndose cumplir, en cualquier caso, las normas contenidas en el PGOU sobre condiciones, superficies y programas mínimos establecidos en los Arts. 5.2.5 y ss. o aquellos que los sustituyan.

Para la modificación de las alineaciones, retranqueos y la ocupación de las parcelas privadas en las que no se enclaven edificaciones catalogadas, se podrá redactar un Estudio de Detalle

La interpretación de los planos ha de realizarse de acuerdo con lo establecido en estas Normas Urbanísticas y en la Memoria Informativa y Justificativa. Las posibles contradicciones entre la documentación gráfica y la escrita se resolverán prevaleciendo la norma escrita, salvo que la interpretación lógica y coordinada del conjunto normativo del Plan indique claramente la prevalencia de la gráfica.

Respecto de las superficies, prevalecerán siempre las que fueren reales y comprobadas sobre la que se indiquen en el presente documento.

Los documentos informativos no podrán justificar interpretaciones contrarias a lo determinado en ordenación.

Art. 2.5.- TERMINOLOGÍA DE CONCEPTOS.

Al objeto de no incurrir en contradicciones con los recogidos en el PGOU, se utilizarán los definidos en aquél.

Art. 2.6.- ORDENACIÓN DE VOLÚMENES.

El presente PEOU determina la ordenación de volumetría específica de la Parcela B delimitada.

En el plano “nº 2.1.-Plano de estado urbanístico de las edificaciones de la AOR 311 al amparo del presente PEOU”, se puede apreciar de manera sinóptica la congruencia de dicha ordenación con la del resto de las parcelas que integran el Área de Ordenación Remitida 311.

Art. 2.7. PARCELA MÍNIMA.


Será la coincidente con la parcela privatizable de acuerdo con lo grafiado en el

plano 2.3.Bis. Art. 2.8.-USOS.

El uso de la parcela es el RESIDENCIAL en situación 2, manteniéndose el

régimen de compatibilidades establecido en el PGOU y autorizándose específicamente el uso residencial-vivienda tanto en Planta Baja como en situación de Planta 5ª que tendrá carácter de Bajo Cubierta.

Art. 2.9.- SUPERFICIE EDIFICABLE. La edificabilidad máxima sobre rasante será de 2.077,45 m2c.

La edificabilidad máxima bajo rasante será de 428,70 m2c.

Art. 2.10.- NÚMERO DE VIVIENDAS.-

El número máximo de viviendas se fija, con carácter orientativo, en 18. Se

deberá cumplir, en cualquier caso, las normas contenidas en el PGOU sobre condiciones, superficies y programas mínimos establecidos en los Arts. 5.2.5 y ss. o aquellos que los sustituyan. Cada vivienda contará con un mínimo de una plaza de aparcamiento dentro de la parcela privada, a ser posible en sótano bajo rasante, permitiéndose una mínima parte de las plazas (máx. 10%) en situación de descubierta en parcela privada si ello fuera motivado por clara dificultad técnica en el Proyecto de desarrollo de la edificación o por coste económico desproporcionado.

Art. 2.11.- ALTURA DE PLANTA BAJA.

Se consentirá para la Planta Baja una altura libre inferior a 3 m. y superior a 2,50

m. dado el uso de vivienda ordenado para dicha planta. Donde se ubiquen viviendas habrán de tenerse una altura superior a 3 m. desde la rasante de terreno hasta el techo.

Art. 2.12.- NÚMERO DE PLANTAS.

El número máximo de plantas sobre rasante será de Planta Baja y 5 Plantas

Altas, siendo la más alta una Planta de Bajo Cubierta. Las plantas bajo rasante de la Avenida Murrieta, que quedan por encima de la

rasante del terreno circundante urbanizado, tendrán tratamiento de zócalo de material


pétreo, bien del edificio o la parcela, destinándose a garaje, trasteros y elementos comunes del edificio.

El número máximo de plantas bajo rasante será de 2, pudiéndose escalonar de acuerdo con las diferentes rasantes del perímetro de la edificación. Art. 2.13.- ALINEACIONES Y RASANTES.

Las Alineaciones de la edificación, la superficie máxima ocupable sobre rasante

así como la distancias a vial y colindantes, las cuales son consecuencia de las anteriores, serán las indicadas por el Plano 2.5.Bis” Plano de usos y Área de movimiento de la edificación en Parcela B”.

La alineación bajo rasante coincide con el área de movimiento. El resto de superficie del ámbito será de cesión urbanizada, debiéndose ajustar a las diferentes rasantes del entorno urbanizado.

Las cotas de rasante y niveles de planta indicadas en el plano nº 2.6. Bis “Rasantes y alturas de la edificación. Parcela B”, podrán oscilar en + - 0,40 m. atendiendo a requerimientos específicos del Proyecto que en su momento desarrolle el Plan.

Art. 2.14.-´VUELOS Y ALEROS.

Se autoriza expresamente la ejecución de vuelos, balcones, cuerpos cerrados, miradores y cresterías en las plantas altas de la edificación, en todo su perímetro y fuera de las alineaciones máximas, pero dentro de los desarrollos máximos que establece el PGOU en los artículos 5.4.6 y ss.

Se autorizan remates de cajas de escalera de altura sobresaliente si el diseño de la cubierta o del edificio en general así lo exigiera.

Art. 2.15.- CESIONES.

Además de las correspondientes a la participación de la comunidad en las plusvalías generadas con el incremento de edificabilidad, será objeto de cesión obligatoria el suelo destinado a espacios públicos peatonales definidos en el presente Plan y correspondientes al frente de parcela, que se entregarán debidamente urbanizado.


Se cederá toda la superficie de la parcela “B” definida por el Plan, con destino a espacios libres, que no resulta ocupada por la parcela resultante de la edificación prevista de sustitución.

Se regulariza con la edificación proyectada y la urbanización de los terrenos circundantes, las conexiones peatonales entre los diferentes espacios (escaleras de bajada al Parque Lineal y pasarela sobre las vías, Parque de la finca Oraá, y subida al Parque de Oriol)

La superficie total de cesión, de 334,48 m², que se refleja en el Plano nº 2.3.Bis, es superior a la de dominio público preexistente (300,90 m2).-


3. ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERA.

El presente apartado se redacta al objeto de cumplir con el contenido documental del Plan Especial de conformidad con lo dispuesto en el artículo 69.3 LvSU que, en relación con el artículo 68 LvSU, así lo exige.

Dentro de las cargas de urbanización han de considerarse para la ejecución de la ordenación prevista en la Parcela “B”, únicamente, las obras de urbanización del frente de la parcela y las que serán necesarias para la adaptación de la superficie que se incorpora también al Norte de la Parcela. Estos terreno, una vez urbanizados a cargo a los propietarios-impulsores de la ordenación, serán cedidos al Ayuntamiento. La superficie a urbanizar y ceder es relativamente pequeña, por lo que podemos asegurar que la incidencia de la citada partida difícilmente podrá condicionar la viabilidad económica del Proyecto.

En cualquier caso, podemos considerar un coste de ejecución por contrata, incluyendo honorarios de proyecto y dirección técnica, de las obras de urbanización de superficie dura de 300 €/m2. Consideraremos, a su vez, una partida alzada de 15.000 € para el derribo de la edificación existente. A las citadas cantidades habrá que añadir los costes de gestión y redacción de documentos urbanísticos que estimaremos en 15.000 €. De lo anterior resulta un montante total en torno a los 136.500 € para todos los costes conducentes a que la parcela reúna la condición de solar.

Este total de cargas de urbanización supone una repercusión por cada metro cuadrado de vivienda de aproximadamente 86 €/m2. Dicha cantidad se encuentra dentro de los límites legales al no alcanzarse el ratio del 25 % del valor en venta del metro cuadrado.

Queda por tanto acreditada la viabilidad económica de la ordenación proyectada al justificarse que el aprovechamiento-edificabilidad autorizado es capaz de soportar las cargas urbanísticas que se le atribuyen.

El marco de libertad que aún mantiene el presente documento, siguiendo la filosofía del PGOU, impide considerar que el presente pueda desencadenar, automáticamente, compromiso alguno para las finanzas públicas. No se requiere urbanización alguna a cargo del Municipio, por lo que puede afirmarse la falta de incidencia del desarrollo del presente documento en las finanzas y presupuesto municipales.

4. ESTUDIO DE LAS DIRECTRICES DE ORGANIZACIÓN Y GESTIÓN DE LA EJECUCIÓN.


Al igual que nos sucede con el punto anterior, la LvSU no determina el contenido específico del presente apartado, ni tampoco lo hacen otras normas de rango reglamentario promulgadas en su desarrollo.

En el presente caso, concurre la circunstancia de que no se diseña ni delimita actuación integrada alguna ni se requiere la ejecución de una labor de urbanización profunda por lo que carece de justificación, en principio, recoger planificación alguna en tal sentido. Así y como quiera que el presente documento tiene por objeto posibilitar la reedificación de la Parcela B, la única planificación tendrá que ver con el establecimiento de las condiciones de urbanización y/o cesiones públicas que los propietarios de la misma deban de cumplir con carácter previo o simultaneo a la ejecución de la obra de edificación fruto del desarrollo del presente PEOU. No obstante y de conformidad con lo dispuesto en el art 117 RGU (Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto), es previsible que sea necesaria la elaboración de un documento que adapte la configuración de la parcela a la nueva ordenación. Este documento, (reparcelación o normalización de fincas), se redactará por los propietarios privados impulsores y se presentará para su tramitación y aprobación por el Ayuntamiento de Santurtzi. A dichos efectos ha de tener en cuenta que la totalidad de la PARCELA B tiene una superficie de 729,60 metros cuadrados, formando parte de ella una finca municipal de 300,90 M2, calificada como bien de dominio público y obtenida por cesión gratuita. Conforme a lo establecido en el artículo 146 de la LvSU, dicha parcela no genera derecho a aprovechamientos para el Ayuntamiento teniendo en cuenta que su superficie es inferior a la de las cesiones derivadas de este PEOU es superior

Una vez cumplido lo antecedente, se podrá otorgar la correspondiente licencia que llevará aparejada la obligación de ejecutar la urbanización complementaria precisa conforme al proyecto de obras que instituye el artículo 195 LvSU..

A su vez, a la obtención de la misma licencia, se deberá abonar la cantidad correspondiente a la cesión del 15 % del incremento de la edificabilidad urbanística media que se materialice ex artículo 27 LvSU.

En Bilbao, 6 de julio de 2.016

Arquitecto Abogado

Fdo : Guillermo Agudo Portell Fdo : Fulgencio Gutierrez-Solana

PLAN ESPECIAL DE ORDENACIÓN URBANA DE LA … · página 3 de 27 peou aor 311 ayuntamiento de...

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