Plan Estratégico de Viviendas de Waco
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Plan Estratégico de Viviendas de Waco
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Plan Estratégico de Viviendas de
Waco
Agenda• Objetivo del plan
• ¿Qué impulsa el acceso económico a la vivienda en Waco?
• ¿Qué tan bien el mercado de vivienda de Waco satisface la demanda?
• Los tipos de mercado de vivienda de Waco
• Recomendaciones
Purpose of the Plan
3
● Enfrenten el desplazamiento en los vecindarios aburguesados
● Se enfoquen en la equidad y la inclusión
● Se enfoquen en la protección de la totalidad de las viviendas que existe
● Identifiquen los recursos (finanzas, terreno, estructuras) que podrían ser utilizados para ampliar la vivienda asequible
● Enfrenten las necesidades del desarrollo de relleno
● Identifiquen las leyes estatales y locales para asistir en la realización
● Utilicen e incluyan las mejores prácticas
OBJETIVO
Recomendar políticas y estrategias basadas en los tipos del mercado de vivienda de Waco que:
Presenter
Presentation Notes
se identificaron 7 objetivos
Purpose of the Plan
4
● Enero de 2021: Investigación comenzó a usar los datos del American Community Survey 2015-2019 y CHAS 2013-2017
● Julio de 2021: Disposición de los Datos de las Delimitaciones de 2020; se limita al total de la población por raza / etnicidad / edad (18 y mayor) y el total de unidades de vivienda por estado de ocupación
● A finales de septiembre de 2021: Se publicaron los datos de CHAS de 2014-2018
● Marzo de 2022: Fecha de publicación tentativa de los datos del Censo de 2020 de lugares y divisiones civiles menores (MCDs)
● Marzo de 2022: Los datos del American Community Surveyde 2016-2020 programados tentativamente para ser publicados
● TDB: Características en detalle sobre la demografía y la vivienda del distrito censal
SOBRE LOS DATOS UTILIZADOS EN EL ESTUDIO
Presenter
Presentation Notes
Se han incluido los datos de las Delimitaciones del 2020 en el estudio cuando es adecuado En septiembre de 2021 se publicaron los datos de CHAS de 2014-2018 demasiado tarde para incluirlos en el estudio En marzo de 2022 se espera la publicación de los datos del Censo de 2020 que será al nivel municipal, pero también es probable que esto se pudiera retrasar
¿Qué impulsa el acceso económico a la vivienda en
Waco?
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El crecimiento del número de hogares aumentó el 10.3% entre 2010 y 2019, lo que significa que
4,441 hogares adicionales necesitaban unidades de
vivienda
Presenter
Presentation Notes
Los hogares se usan para mejor medir la demanda de vivienda porque cada hogar necesita una vivienda
Reflejando las tendencias
nacionales, algunos de los empleos más comunes en Waco son mal pagados y
han quedado vulnerables a la
inestabilidad económica debido a
la pandemia durante los últimos
18 meses
0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000
Fast Food and Counter Workers
Cashiers
Retail Salespersons
Customer Service Representatives
Office Clerks, General
Janitors and Cleaners*
Registered Nurses
Construction Laborers
Heavy and Tractor-Trailer Truck Drivers
Stockers and Order Fillers
Top 10 Occupations by Projected Emplyment
$23,543
$27,227
$21,081
$29,755
$34,374
$25,350
$69,088
$33,156
$46,765
$31,206
Presenter
Presentation Notes
Aunque el sector hotelero en Waco pudo haber crecido durante los últimos 5-10 años, como en muchas ciudades, estos empleos corrían el mayor riesgo debido principalmente a la interacción frecuente con los clientes. Los dos sueldos resaltados son los únicos dos que superan el ingreso medio por hogar de $40,190 en el 2019.
Un tercio de todos los hogares de
Waco tenía ingresos menos de $25,000
en 2019
Presenter
Presentation Notes
Esto disminuyó más del 41% en 2010, pero todavía representaba el segmento más grande de hogares en Waco. Casi el 13% de hogares tenía ingresos anuales menos de $10,000.
Los inquilinos que tienen los ingresos
más bajos están abrumados por el costo con mayor frecuencia y más
gravemente abrumados por el
costo.
El inventario de viviendas aumentó por 4,028 nuevas
unidades entre 2010-2019. Las estructuras multifamiliares con 5
+ unidades representaron solamente 540
nuevas unidades.
Presenter
Presentation Notes
Los mayores aumentos en la reserva de unidades de vivienda entre 2010-2019 ocurrieron en vecindades en la periferia de la ciudad con muy poco, si alguno, nuevo desarrollo que ocurre en las vecindades principales más viejas de Waco. CT 19 – El crecimiento completamente se debe al aumento de unidades multifamiliares (5 +), las unidades unifamiliares/individuales disminuyeron ligeramente. El mercado tipo B, esquina sudeste, condado colindante CT 37.06 – El crecimiento principalmente se debe al aumento de unifamiliares, unidades individuales (el 64%). CT 37.08 - El crecimiento principalmente se debe al aumento de unifamiliares, unidades individuales (el 74%). CT 41.03 - El crecimiento completamente se debe al aumento de unidades unifamiliares/individuales, unidades multifamiliares (5 +) disminuyeron ligeramente. Todo el mercado tipo F en la periferia exterior de la ciudad
Waco tenía una tasa de vacantes alta de 11.3% en el 2019
con casi la mitad de las 6,277 vacantes
fuera del mercado y no disponibles para
la ocupación.
Presenter
Presentation Notes
La reciente publicación de los Datos de las Delimitaciones nos ha informado sobre una disminución de 10.1% en el total de la tasa de vacantes desde abril de 2020. El suministro de unidades vacantes para el uso de temporada se más que duplicó de 231 a 617. Esta categoría incluiría unidades de alquiler a corto plazo, entre otros, definidos como unidades vacantes conservadas fuera del mercado, incluso unidades conservadas para el uso ocasional, temporalmente ocupadas por personas que viven en otro lugar por lo general, y vacantes por otros motivos. Casi la mitad de las 6,277 unidades de vivienda vacantes en Waco están fuera del mercado y no están disponibles para la ocupación. Esto representa un aumento de 25% en “otras” unidades vacantes desde el 2010. Esta tendencia ocurrió cuando la suma de las unidades vacantes para el alquiler, para la venta y para el uso de temporada o recreativo disminuyó el 35% de 3,551 en el 2010 a 2,312 en el 2019. Lo más notable es un aumento significante en el número de unidades vacantes fuera de mercado cuando el mercado de vivienda se puso caliente. El Censo clasifica las unidades vacantes en varias categorías. Las unidades clasificadas como “Otro Vacante” incluyen unidades de vivienda que no caben en ninguna categoría en todo el año (como para el alquiler, para la venta, para el uso de temporada o recreativo, usado por objetivos no residenciales, y alquilado o vendido, pero todavía no ocupado). La información adicional sobre las “otras” unidades vacantes fuera del mercado no está disponible. Las razones porque estas unidades permanecen vacantes podrían incluir que el dueño las usa para el almacenamiento, el abandono, condición inhabitable, metidos en la liquidación de bienes, entre otros.
Los hogares negros representan el 78% de hogares de HCV actuales, pero sólo el 23% de todos los hogares en Waco. *
Además, ellos representan más de dos tercios de todos
los solicitantes de PHA y HCV en la lista de espera.
*La tasa es el 75% en el condado.
Race and Ethnicity
County HCV and PH Households
Number Percent Number Percent All Households 251,089 100% 3,223 100% White 201,916 80% 726 23% Black or African American 38,842 15% 2,409 75% American Indian/Alaska Native 2,930 1% 19 1% Asian 5,220 2% 2 0% Native Hawaiian/Other Pacific Islander 389 0% 6 0% Some other race 7,629 3% 6 0% Ethnicity 251,089 100% 3,175 100% Hispanic 66,148 26% 471 15% Non-Hispanic 184,941 74% 2,704 85%
Presenter
Presentation Notes
No impulsa el acceso económico, pero parece más bien el resultado de una carencia de suficiente vivienda asequible …. Los hogares negros representan actualmente el 75% de Vivienda pública y los residentes de HCV, pero sólo el 15% de todos los hogares en el condado de McLennan. Algo propio de Waco, 1,675 de los titulares de HCV son hogares negros, representando al 78% de todos los titulares de HCV en Waco donde los hogares negros representan sólo el 23% (11,387 de 48,903) de todos los hogares. Esto indica lo difícil que es para muchos hogares negros/afroamericanos en conseguir una vivienda asequible en el mercado privado sin la subvención pública. Las listas de espera para la vivienda pública y el programa de HCV son casi iguales al inventario actual de unidades y bonos que están completamente ocupados. Desde abril de 2021, WACOPHA tenía 2,239 solicitantes en la lista de espera para los bonos de HCV y 953 solicitantes en la lista de espera para la vivienda pública.
Las unidades convertidas al
alquiler a corto plazo se valoraron principalmente en
los niveles de ingresos medios del 0-30% y el 121% +,
y las cantidades menores de
unidades valoradas en los demás
Presenter
Presentation Notes
En base a los datos disponibles, hay un suministro grande de vivienda asequible que ocurre naturalmente en estos distritos (aun si está ocupado por hogares de ingresos más altos) y, como un porcentaje de todas las unidades de vivienda, la cantidad de alquiler a corto plazo es pequeña. Es cierto que las propiedades de alquiler a corto plazo son frecuentemente algunas de las unidades de vivienda más asequibles, también es verdad que el área que se estudió sobre el alquiler a corto plazo tiene un número desproporcionado de las unidades más económicas en la Ciudad. Esto indica que muchas de las unidades del estudio son económicas en el nivel 0-50% de AMI porque hay una concentración de aquellas unidades en esa área geográfica. Cuando los niveles de unidades asequibles de las unidades de STR se comparan con los niveles económicos de las unidades en la suma total del área estudiado, entonces los alquileres a corto plazo quedan sobrerepresentados entre las unidades económicas en los niveles de 0-50% de AMI y 81 + % de AMI y subrepresentado en el nivel económico de 51-80% AMI. Fuente: Oficina de Impuestos, Servicios de Planificación, 2015-2019 PUMS, Cálculos por Mullin & Lonergan Associates, Inc.
¿Qué tan bien el mercado de vivienda de Waco satisface la
demanda?
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Presenter
Presentation Notes
Hemos recalcado algunas tendencias claves que impulsan el acceso económico a la vivienda en Waco. Vamos a ver qué tan bien Waco satisface la demanda de vivienda.
Waco tiene un inventario
abundante de viviendas
asequibles de origen natural (NOAHs) con la mayoría de las
unidades de alquiler económicas para
los hogares entre el 51-80% de ingresos
medios
Rental Units by Size 0-30%
AMI 31-50%
AMI 51-80%
AMI 81+% AMI Total
Percentage of All Units
0 - 1 bedroom 830 1,380 3,845 1,160 7,215 28%
2 bedrooms 885 1,990 5,985 1,250 10,110 40%
3 or more bedrooms 910 1,465 3,895 1,875 8,145 32%
Total 2,625 4,835 13,725 4,285 25,470 100%
Percentage of All Units 10% 19% 54% 17% 100% ---
Presenter
Presentation Notes
A veces se conocen como NOAHs, éstas son unidades de vivienda que se desarrollaron en el mercado privado sin cualquier subvención pública. La mayoría de las unidades de alquiler son económicas para los hogares que ganan el 51%-80% de ingresos medios. A través de todos los niveles de acceso económico, el 40% de las unidades tienen dos dormitorios y constituyen el segmento más grande del inventario de vivienda de alquiler de Waco.
Más de 8 de cada 10 unidades del propietario que
existen son económicas para los hogares entre el 0-
80% de ingresos medios
Owner Units by Size 0-50%
AMI 51-80%
AMI
81-100% AMI
101+% AMI Total
Percentage of All Units
0 - 1 bedroom 179 38 4 50 271 1%
2 bedrooms 3,195 745 200 179 4,319 20%
3 or more bedrooms 7,180 4,715 1,954 2,984 16,833 79%
Total 10,554 5,498 2,158 3,213 21,423 100% Percentage of All Units 49% 26% 10% 15% 100% ---
Presenter
Presentation Notes
A través de todos los niveles de acceso económico, el 79% de las unidades tienen tres o más dormitorios, lo que indica que hay una carencia de unidades más pequeñas que son adecuadas para los hogares más pequeños incluso para los hogares uniparentales.
7,185 hogares representan a los
más precariamente alojados en Waco
5,255 Arrendatarios de muy bajos ingresos que pagan más del 30% por su vivienda
+675 Arrendatarios de muy bajos ingresos que
pagan más del 50% por su vivienda
+990 Propietarios de muy bajos ingresos que
pagan más del 30% por su vivienda
+265 Propietarios de muy bajos ingresos que
pagan más del 50% por su vivienda
Presenter
Presentation Notes
Aunque haya un segmento considerable de unidades de NOAH, queda un segmento muy grande de hogares alquilados en los niveles de ingresos más bajos que el mercado no satisface la demanda de viviendas asequibles para ellos. Esta gente está alojada actualmente, pero pagan más de lo que es económico para su vivienda. Una emergencia, la pérdida de trabajo o un mes de no pagar el alquiler podría causar el desamparo. En Waco, 7,185 hogares arrendatarios de muy bajos ingresos pagan más del 30% de sus ingresos en gastos para la vivienda; otros 675 están gravemente abrumados por el costo, pagando más del 50% de sus ingresos para la vivienda. Entre los propietarios, 990 están abrumados por el costo y otros 265 hogares están gravemente abrumados por el costo. Estos 7,185 hogares representan los más precariamente alojados en Waco.
Los hogares negros están
sobrerepresentados en el sistema de la falta de vivienda de
Waco en Waco
Presenter
Presentation Notes
Mientras que los residentes Negros representan al 22% de la población de Waco, ellos representan el 38% de la gente que experimentan la falta de vivienda durante el conteo del 2020 PIT. Al nivel nacional, los hogares de negros y afroamericanos representan al 40% de toda la gente que experimenta la falta de vivienda en 2019 a pesar de haber representado sólo el 13% de la población estadounidense.
Más de 9 en 10 de las camas en Viviendas Permanentes con
Apoyo que se dedican a las
personas Crónicamente Sin
hogar son apartadas para los Veteranos.
Pero el conteo del PIT identificó un número mucho más alto de
individuos Crónicamente Sin hogar que no son
veteranos.
Presenter
Presentation Notes
La investigación ha mostrado que PSH baja los gastos públicos asociados con los índices de alta utilización de otros sistemas como el derecho penal, servicios médicos y servicios para la falta de vivienda. Lo más importante es que PSH ha mostrado un aumento en los resultados de la salud, que proporciona la estabilidad de la vivienda a largo plazo y aumenta la calidad de vida de los residentes que reciben el apoyo. Según el Conteo del Inventario de Viviendas (HIC) de 2020, el HOTHC tenía 138 unidades de vivienda permanentes con apoyo. De aquellos, el 58.6% eran unidades dedicadas a los individuos crónicamente sin hogar. De las 81 camas dedicadas a los individuos crónicamente sin hogar, 74 son exclusivamente para veteranos.
El mayor desajuste de la vivienda ocurre entre los arrendatarios en el nivel de ingresos de 0-30% donde hay casi 2,200 unidades económicas para este nivel de ingresos que
constituye casi 8,000 hogares. Las tendencias similares se encuentran en los niveles de ingresos superiores — causando que muchos de estos hogares alquilen “de segunda”,
poniendo la mayor presión en los hogares de ingresos más bajos.
Sunday, January 31, 20XX Sample Footer Text
Presenter
Presentation Notes
Esto es cómo se ve la gama completa de hogares arrendatarios y las unidades económicas en cada nivel de ingresos.
Entre los propietarios con una hipoteca, la situación es igual para los hogares de ingresos superiores. Sin embargo, en la parte más baja de la gama, hay más de 5,000 unidades
que son económicas para 1,864 hogares en el rango de 0-30% AMI.
Presenter
Presentation Notes
Esto es cómo se ve la gama completa de hogares propietarios y las unidades económicas en cada nivel de ingresos.
Los tipos de mercado de Waco
24
Presenter
Presentation Notes
Hemos visto algunas tendencias claves que impulsan el acceso económico a la vivienda en Waco, así como las tendencias que indican que la demanda de vivienda no se está cumpliendo adecuadamente. Ahora, miraremos los seis diferentes tipos de mercado en Waco.
Purpose of the Plan
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Describiendo los mercados de vivienda por el nivel de la actividad de vivienda, el acceso a la oportunidad y el cambio de vecindad proporciona una herramienta para estratégicamente emparejar los recursos públicos con las políticas correspondientes donde tienen el mayor impacto.
Utilización de los tipos de mercado en Waco
Purpose of the Plan
• En general, un mercado relativamente débil
• Disminución demográfica con aumento de hispanos
• Alto desempleo / bajos ingresos
• Tendencias más jóvenes, por debajo del promedio de 28 años
• Porcentaje bajo de primera licenciatura universitaria
• Alta carga del costo entre los arrendatarios y los propietarios
• La reserva de viviendas más vieja con los valores más bajos indica que su calidad inferior necesita una rehabilitación
• Aumento en la compra de una casa propia
• El alquiler bruto más bajo
Presenter
Presentation Notes
En general, un mercado de vivienda relativamente débil. Mencione que las partes grises representan donde “los datos no están disponibles” y las razones porque no están. Y algunas vecindades podrían abarcar más de un sólo tipo de mercado. Vecindades: cerca/adyacente a al centro de la ciudad — Carver, North East Riverside, Brook Oaks, Sanger Heights and North Waco Población: Los únicos que experimentan una disminución demográfica en general — la disminución más grande de residentes blancos acompañado por un aumento grande de hispanos con un aumento mínimo de residentes Negros. Los residentes tienen la tasa de desempleo más alta y en segundo lugar de tener los ingresos medios más bajos. La tendencia en estas vecindades es que atrae jóvenes por debajo del promedio de 28 años y un porcentaje bajo de individuos con una licenciatura universitaria o un nivel más alto. Tenencia: aumento por encima de la media de propietarios junto con una disminución menor de hogares arrendatarios, ambos con altas tasas de carga del costo. Vivienda: los valores de vivienda más bajos/la reserva de viviendas más vieja debido a la ubicación como principalmente las primeras vecindades residenciales. El aumento de residentes hispanos pudo haber contribuido al aumento en la compra de casas propias junto con un aumento modesto en el valor de viviendas. La actividad del mercado también incluye un número bajo de casas volteadas y un número debajo del promedio de alquileres a corto plazo. El alquiler bruto más bajo con un aumento moderado en el alquiler bruto para el 2019. Acceso a la oportunidad Debido a la ubicación adyacente al centro de la ciudad, altos niveles de acceso al tránsito público y centros de trabajo, pero en áreas mal atendidas con respecto a los servicios médicos, distancias larguísimas para llegar a los supermercados, ingresos inferiores y los riesgos ambientales causan relativamente altos niveles de la disparidad de la salud.
Purpose of the Plan
• Mercado fuertemente afectado por la ubicación
• Los ingresos más bajos, alta tasa de desempleo con niveles más altos de educación universitaria
• La población más joven, promedio de edad 28 años
• La disminución más grande en propietarios entre el aumento de alquileres a corto plazo
• Las tasas de carga del costo más altas, arrendatarios y propietarios
• La reserva más nueva, el aumento más grande del valor, alquiler bruto moderado
• Acceso alto a los centros de trabajo; menos acceso al tránsito, supermercados
Presenter
Presentation Notes
Vecindades: rodea la Universidad de Baylor, adyacente al centro de la ciudad (Baylor and Oakwood) Población: refleja una fuerte influencia de la población de estudiantes de Baylor/residentes que viven muy cerca de la universidad. Estas características aparentemente no relacionadas reflejan a los estudiantes universitarios, la facultad y otros que viven en estas vecindades. Los ingresos medios más bajos, la población más joven (promedio de 23 años), el segundo en tener una tasa de desempleo más alta y niveles superiores de logro educativo. Crecimiento demográfico moderado que ha sido reflejado por el aumento de blancos. Tenencia: la disminución más grande de propietarios, aumento de arrendatarios que supera el promedio. Esto podría resultar de un aumento de inversionistas que adquieren unidades del inventario ocupado por los propietarios para convertirlas en viviendas de alquiler para estudiantes universitarios, facultad y/o alquileres a corto plazo. Las tasas más altas de la carga del costo entre los arrendatarios y los propietarios con hipotecas. Los estudiantes universitarios típicamente están abrumados por el costo debido a sus ingresos bajos, aun si viven en una vivienda de alquiler fuera del campus. Vivienda: Una reserva de vivienda más nueva, el aumento más grande en el valor de la vivienda. Estas vecindades parecen ser atractivas para los inversionistas con un número de alquileres a corto plazo que supera el promedio porque está cerca de la universidad, el centro de la ciudad y otras atracciones turísticas. Un alquiler bruto moderado. Acceso a la Oportunidad: debido a la ubicación de la Universidad de Baylor y su proximidad con el centro de la ciudad, mejor acceso a los centros de trabajo con niveles bajos hasta moderados de acceso al tránsito público. El acceso bajo a los supermercados y los riesgos ambientales causaron el nivel más alto de disparidad de la salud.
Purpose of the Plan
• Aumento grande en la población principalmente impulsada por los residentes Negros
• Nivel moderado de educación universitaria con desempleo por debajo del promedio
• El aumento más alto de propietarios junto con un aumento moderado de arrendatarios
• Tasas de carga del costo moderadas para los arrendatarios y los dueños
• Mayor número de alquileres a corto plazo: valores de vivienda por debajo del promedio y la única área que tiene una disminución de unidades vacantes
• La reserva puede requerir que la rehabilitación la conserve
• Mayor aumento de alquiler bruto
• Mayor acceso a los centros de trabajo, mayor acceso al tránsito
Presenter
Presentation Notes
Vecindades: todo o partes de Sanger Heights, Brookview, Cedar Ridge, Landon Branch, Technology Village y el centro de la ciudad. Población: aumento grande de la población, principalmente impulsada por un aumento moderado de Negros. Los blancos experimentaron la disminución moderada mientras que los hispanos aumentaron un poco. La edad media es 34 años. Un porcentaje moderado de residentes con una licenciatura o nivel más alto de educación se refleja en el desempleo por debajo del promedio y los ingresos medios. Tenencia: el aumento más alto de propietarios, un aumento moderado de arrendatarios. Tasas de carga del costo moderadas para los arrendatarios y los propietarios. Vivienda: mayor número de alquileres a corto plazo que probablemente se debe a lo atractivo del centro de la ciudad. Los valores de vivienda por debajo del promedio de una reserva de vivienda más vieja que posiblemente ha contribuido a esta tendencia que ha animado la creación de alquileres a corto plazo que se ven como una inversión económicamente atractiva. Esto, por su parte, podría atribuirse a que es el único tipo de mercado que experimenta una disminución de unidades de vivienda vacantes. El Tipo de mercado C empató con el Tipo de Mercado F en el aumento más alto de alquiler bruto. Acceso a la Oportunidad: el mayor acceso a los centros de trabajo para los residentes, altos niveles de acceso al transporte público y equidad de la salud media. �
Purpose of the Plan
• Las vecindades forman un arco a través de la parte central de Waco con una cantidad significante de usos comerciales
• Un poco de crecimiento demográfico con aumentos de residentes Negros e hispanos
• Índice bajo de títulos universitarios, ingresos por debajo del promedio, pero también el desempleo por debajo del promedio
• Aumento moderado de arrendatarios con tasas de carga del costo moderadas
• Reserva más vieja, valores por debajo del promedio con un número alto de casas volteadas pero un número por debajo del promedio de alquileres a corto plazo; reserva que necesita una rehabilitación
• Acceso alto al tránsito con el acceso más alto a los centros de trabajo
Presenter
Presentation Notes
Vecindades: formando un arco a través del corazón de Waco, incluye el Norte de Waco, el Corazón de Texas, Brookview, Richland Hills, Kendrick, Alta Vista y la pequeña punta de la Ribera del Nordeste. Una cantidad significante de distritos comerciales generales y vecinal se encuentra en todas partes de este tipo de mercado. Población: un poco de crecimiento demográfico en general que resulta de aumentos mínimos entre los residentes Negros e hispanos. Un interés bajo de licenciaturas o un nivel más alto de la educación se refleja en los ingresos medios por debajo del promedio; sin embargo, el índice del desempleo es por debajo del promedio. Tenencia: aumento moderado de hogares arrendatarios y un cambio mínimo en las unidades ocupadas por los propietarios. Los arrendatarios y los propietarios experimentaron tasas de la carga del costo moderadas. Vivienda: reserva de viviendas más vieja con valores de vivienda por debajo del promedio, el aumento más bajo en los valores de vivienda. Este mercado de menor costo experimentó un número alto de casas volteadas, pero tiene un número de alquileres a corto plazo por debajo del promedio. Alquiler bruto moderado Acceso a la Oportunidad: altos niveles de acceso al tránsito público, el mayor acceso a los centros de trabajo, equidad de la salud por encima de la media. �
Purpose of the Plan
• En general, un mercado muy fuerte
• El crecimiento demográfico más grande impulsado por los aumentos de residentes Negros e hispanos
• Índice moderado de títulos universitarios, el nivel de ingresos más alto con una edad media (39) más vieja y el desempleo por debajo del promedio
• Tenencia muy estable: la disminución más grande de arrendatarios, cambio mínimo en la compra de casas, los ingresos más altos con las tasas más bajas de la carga del costo
• El valor de vivienda más alto, el segundo con el alquiler bruto más alto
• El aumento más alto en las tasas de vacantes podría atribuirse a la nueva construcción
Presenter
Presentation Notes
Vecindades: a lo largo de la periferia de Waco y el lado occidental del Lago de Waco, se encuentra Parkdale, Viking Hills, Timbercrest y la punta del sur de Alta Vista. Población: el crecimiento demográfico más grande impulsado por los aumentos grandes de residentes Negros e hispanos. Índice moderado de residentes con licenciaturas o niveles más altos de educación junto con los ingresos medios más altos. La población es más vieja en un promedio de 39 años con una tasa de desempleo por debajo del promedio. Tenencia: un tipo de mercado muy estable con la disminución más grande en arrendatarios y un cambio mínimo en la compra de casas. Los ingresos medios más altos se reflejan en la tasa más baja de la carga del costo entre los arrendatarios y una tasa baja entre los propietarios. Vivienda: cantidad significante de terreno subdesarrollada en Waco. Un aumento por encima de la media de valores de vivienda durante la última década causó los valores de vivienda más altos en la ciudad para el 2019. El segundo con el alquiler bruto más alto. El aumento más alto de tasas de vacantes, que pueden ser impulsadas por la nueva construcción de viviendas. El número más bajo de viviendas volteadas y alquileres a corto plazo también indican un costo más alto y un inventario de viviendas más nuevo. Acceso a la Oportunidad: debido a la ubicación periférica de las vecindades, los residentes tienen el acceso más bajo al tránsito público y los centros de trabajo, pero también disfrutan de los niveles superiores de la equidad de la salud. �
Purpose of the Plan
• En general, otro mercado fuerte entre los alcances lejanos de Waco
• Aumento demográfico grande impulsado por los residentes Negros e hispanos
• El segundo con los ingresos más altos, el desempleo más bajo entre la edad media más vieja (41), altos niveles de títulos universitarios
• La reserva más nueva con valores muy altos
• Índice alto de viviendas volteadas probablemente debido a la nueva construcción y un crecimiento demográfico fuerte
• Acceso bajo al tránsito, menos a los centros de trabajo
Presenter
Presentation Notes
Vecindades: principalmente a lo largo de los límites del norte y del sur de Waco. Las vecindades de China Spring, North Lake Waco, Highway 84 West más la vecindad de Mountainview ubicadas más en la parte central de la ciudad. Población: Otro tipo de mercado con un aumento demográfico grande, poco aumento de residentes Blancos pero los aumentos grandes entre los residentes Negros e hispanos fueron los que impulsaron el crecimiento. El segundo con los ingresos medios más altos además de una tasa de desempleo más baja que se refleja en la edad media más vieja (41) y altos niveles de títulos universitarios. Tenencia: el aumento más alto de hogares arrendatarios, aumento modesto en la compra de casas. Índice bajo de arrendatarios y propietarios abrumados por el costo debido a los ingresos medios altos. Vivienda: la reserva más nueva de Waco. El aumento moderado en el valor de vivienda, una década que terminó con valores de vivienda muy altos en el 2019. Empató con el Tipo de Mercado C por el aumento más alto de alquiler bruto. El número por debajo del promedio de alquileres a corto plazo indica que es una región que tiene pocas atracciones para los visitantes y los turistas. Sin embargo, el número alto de viviendas volteadas puede ser explicado por un nuevo inventario de viviendas y el crecimiento demográfico fuerte. Acceso a la Oportunidad: Semejante al Tipo de Mercado E, la ubicación periférica de las vecindades que comprenden el Tipo del Mercado F le provee a los residentes el acceso bajo al tránsito público y acceso por debajo del promedio a los centros de trabajo, que también disfrutan de los niveles por encima de la media de la equidad de la salud. � �
Un Marco para que Waco pueda hacer frente a las necesidades de vivienda
insatisfechas 32
Presenter
Presentation Notes
Hemos hablado de lo que impulsa el acceso económico y en qué medida el actual mercado de vivienda de Waco no satisface la demanda de los hogares que tienen los ingresos más bajos. Aquí está el marco que proponemos en qué las estrategias recomendadas trabajarán para mejorar la satisfacción de necesidades de vivienda.
Purpose of the Plan
Expandir la provisión de vivienda en general
enfocándose en el acceso económico a la vivienda y
el desarrollo de ingresos variados. Una provisión
adecuada de unidades para alojar a cada hogar
reduce la probabilidad de hogares con ingresos más
altos que vivan en unidades que son económicas
para los hogares de ingresos más bajos.
MARCO DE WACO:
EXPANDIMOS LA PROVISIÓN
Presenter
Presentation Notes
El crecimiento doméstico no está suficientemente atendido por la provisión de vivienda en los extremos más bajos y altos de la gama de ingresos. A consecuencia de una provisión inadecuada, los hogares con ingresos más altos compran y alquilan en el mercado de segunda, viviendo en unidades que son económicas para los hogares en los niveles de ingresos más bajos. Esta tendencia tiene el efecto más perjudicial sobre el más económicamente inseguro de los niveles de ingresos — los hogares de muy bajos ingresos tienen el 0-30% de ingresos medios. Una provisión de vivienda inadecuada también ha hecho subir los gastos de la vivienda.
Purpose of the Plan
Invertir de nuevo y estabilizar la vivienda y los
hogares en las vecindades que por mucho tiempo
han sido descuidadas, pero experimentan ahora el
crecimiento y la revitalización. La estabilidad es la
clave en la protección de hogares ubicados en las
vecindades aburguesadas que son atractivas para la
nueva inversión.
MARCO DE WACO:
ESTABILIZAMOS LA VIVIENDA Y LOS HOGARES
Presenter
Presentation Notes
Agravando la escasez de viviendas es una economía local donde algunos de los empleos más comunes son de paga baja y vulnerables durante los periodos que baja la economía. Casi la mitad de todos los empleos en el 2019 pagó salarios que requirieron trabajar más de 40 horas por semana para que se pueda pagar una unidad de dos dormitorios. Mirando hacia adelante, el crecimiento económico proyectado continuará estando en las ocupaciones de paga baja.
Purpose of the Plan
Cuando la provisión de viviendas y la estabilidad no
son adecuadas, entonces las subvenciones son
necesarias para los hogares que están en peligro
de quedarse sin hogar y se podrían beneficiar de
los bonos para subvencionar su alquiler, bajar su
carga del costo y estabilizar una situación de
vivienda precaria.
MARCO DE WACO:
SUBVENCIONAMOS CUANDO LA PROVISIÓN Y LA ESTABILIZACIÓN SON INADECUADOS
Presenter
Presentation Notes
La presión del desarrollo en algunas vecindades de ingresos más bajos de Waco amenaza la estabilidad de la vivienda tanto para los arrendatarios como para los propietarios. Se requieren medidas contra el desplazamiento para que los residentes actuales y de largo plazo puedan disfrutar completamente y participar en la revitalización de sus vecindades.
Recomendaciones
36
Estrategia Administrativa 1:
Construimos un Departamento
de Servicios Comunitarios
más fuerte
• La realización requerirá la coordinación y la colaboración
de muchos departamentos de la ciudad y socios externos
• Se necesita aumentar la capacidad del Departamento de
Servicios Comunitarios con individuos capacitados en el
desarrollo inmobiliario, el financiamiento, la gestión de
proyectos, el análisis de datos, la participación en la
comunidad, etc.
• Se necesitará un equipo significativo de personal
capacitados para realizar y coordinar las estrategias
Socios potenciales: Waco Foundation,
Cooper Foundation
Presenter
Presentation Notes
Estrategia Administrativa 2:
Priorizamos los recursos de la Ciudad para financiar las
iniciativas para vivienda asequible
• Los subsidios de HUD que Waco recibe por año no son suficientes
para hacer frente al nivel de las necesidades de vivienda
• Evaluar cómo el Fondo General, ARP y otros recursos pueden ser
priorizados para hacer frente a las iniciativas específicas de la vivienda
con el objetivo de ampliar el inventario
• La capitalización de un Fondo fiduciario de Vivienda provee una
fuente de financiación dedicada — libre de los reglamentos
estatales/federales
• Las ganancias por la venta de activos de la ciudad pueden
aumentar los recursos disponibles para la vivienda
• Al apoyar e iniciar que los distritos de TIF apoyen los gastos para
desarrollar el sitio para nuevas unidades económicas es un incentivo
fuerte para los promotores de viviendas
Socios potenciales: Waco Foundation,
Cooper Foundation, Grassroots CDC,
Habitat for Humanity, NeighborWorks Waco
Presenter
Presentation Notes
Waco es una comunidad que recibe subvenciones del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU (HUD) pero las cantidades asignadas anuales son inadecuadas para hacer frente al nivel de las necesidades de vivienda. El Concejo Municipal debe evaluar cómo el Fondo General y otros recursos pueden ser priorizados para hacer frente a las iniciativas de vivienda específicas con el objetivo de ampliar el inventario total. Se realiza un compromiso anual o una sola instancia de ingresos del Fondo General para capitalizar un Fondo fiduciario de Vivienda (ver la Estrategia #) puede proveer una fuente dedicada a la financiación de proyectos de desarrollo pequeños y grandes — libre de las normas onerosas y las restricciones de los programas estatales y federales. Las ganancias por la venta de activos que le pertenecen a la ciudad (como los terrenos vacantes) también pueden aumentar los recursos disponibles para la vivienda. Incluido en esta categoría también sería el apoyo de la ciudad y el inicio de una financiación del aumento impositivo (TIF) en los distritos que piensan incluir complejos residenciales nuevos. La utilización de TIFs para apoyar el costo del desarrollo específicamente para este fin es un incentivo fuerte para los promotores de la vivienda.
Estrategia Administrativa 3:
Aumentamos la tarifa de las
licencias anuales de Tipo II y Tipo III
STRs para cubrir los gastos
administrativos del programa
• Casi dos tercios de los STRs se ubican en los Tipos de
Mercado A, B y C donde la reserva de viviendas más asequible
se encuentra
• La Ciudad hizo permanente la prohibición de Tipo II y Tipo
III STRs en los distritos residenciales
• Aumentar la tarifa anual para cubrir todos los gastos
administrativos del programa
Presenter
Presentation Notes
Los tipos A, B y C donde la mayor parte de la reserva de vivienda asequible de la ciudad se encuentra. Las unidades convertidas a los alquileres a corto plazo (STRs) se valoraron principalmente (al inicio de la compra) entre los niveles de ingresos medios del 0-30% y el 121% + con números menores de unidades valoradas en los otros niveles. La Ciudad ha cambiado las últimas restricciones que le puso a las nuevas aplicaciones de STR y ahora son permanentes. La demanda de viviendas de alquiler económicas para los hogares de Waco con bajos ingresos es muy alta para perder unidades de vivienda viables a los visitantes y los turistas. El aumento de la tarifa a $1,000 por año para las licencias de Tipo II y Tipo III STRs para crear una fuente de financiación dedicada al Fondo fiduciario de Vivienda que se propuso. Este tipo de tarifa desalentaría a los dueños de tomar las unidades económicas del mercado para usarlas como alquileres de vacaciones a corto plazo.
Estrategia Administrativa 4:
Expandimos el uso de HMIS y se usan
los datos para tomar decisiones
informadas para hacer frente a la falta de hogarSocios potenciales:
Prosper Waco, Heart of Texas CoC Partners, Economic
Opportunity Advancement Corporation
• Hay una necesidad de tener a todos los proveedores de
servicios para los desamparados, sin tener en cuenta las
fuentes de fondos que reciben, enviando los datos al HMIS y
llenando sus camas a través del Sistema de Entrada
Coordinada
• Permite que la comunidad entienda el continuo de
servicios, identifique los huecos de los servicios, la duplicación
de servicios y otras barreras para tener acceso a los servicios
para la falta de hogar
• La Oficina del Programa de Asistencia para las
Necesidades Especiales del departamento de HUD
recomienda que las comunidades analicen los datos del
sistema y los proyectos y evaluar sus esfuerzos en base a la
subpoblación, a través del tipo de proyecto, y de otros modos
Presenter
Presentation Notes
Hay una necesidad de tener a todos los proveedores de servicios para los desamparados, sin tener en cuenta las fuentes de fondos que reciben, enviando los datos al HMIS y llenando sus camas a través del Sistema de Entrada Coordinada. Esto permite que la comunidad entienda el continuo de servicios, identifique los huecos de los servicios, la duplicación de servicios y otras barreras para tener acceso a los servicios para la falta de hogar. La Oficina del Programa de Asistencia para las Necesidades Especiales del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU (HUD) recomienda que las comunidades analicen los datos del sistema y los proyectos y evaluar sus esfuerzos en base a la subpoblación, a través del tipo de proyecto, y de otros modos
Estrategia Administrativa 5:
Reestructuramos el inventario
actual de servicios para los
desamparados Socios potenciales:Heart of Texas CoC
Partners
• La necesidad de viviendas permanentes económicas para
las familias de ingresos más bajos
• Para sacar rápidamente a las familias de una situación sin
hogar y ponerlas en viviendas permanentes, tiene que haber
unidades disponibles y económicas
• Ampliar las unidades permanentes de vivienda de apoyo
para la gente que necesita altos niveles del apoyo
• Evaluar las camas de vivienda en transición que se usan
como camas para los albergues de emergencia para entender
mejor si hay una necesidad de más camas de emergencia
• Muchos proveedores de vivienda en transición pueden
tener la capacidad de satisfacer las necesidades de las familias
sin hogar en Waco, pero pueden requerir que reduzcan los
requisitos para tener acceso a estas camas
Presenter
Presentation Notes
Hay una necesidad de viviendas permanentes que son económicas para los hogares que tienen los ingresos más bajos en Waco. La solución a la falta de hogar es la vivienda permanente. Más del 60% de hogares evaluados por la Entrada Coordinada fueron priorizados para el Realojamiento rápido. Para sacar rápidamente a las familias de una situación sin hogar hacia una vivienda permanente, tiene que haber unidades disponibles y económicas. Se necesita ampliar las unidades permanentes de vivienda de apoyo para la gente que necesita altos niveles del apoyo. Las unidades actuales de PSH son en gran parte para los veteranos crónicamente sin hogar. Hay individuos crónicamente sin hogar que no califican para estos tipos de unidades. También hay una necesidad de evaluar el uso de las camas de vivienda en transición que se usan como camas para los albergues de emergencia para entender mejor si hay una necesidad de más camas de emergencia. Muchos proveedores de vivienda en transición pueden tener la capacidad de satisfacer las necesidades de las familias sin hogar en Waco; sin embargo, esto puede requerir que se reduzcan los requisitos para tener acceso a estas camas.
Estrategia de provisión 1:
Aumentamos la inversión en la ayuda
para el alquiler a corto plazo y evitar
el desamparo Socios potenciales:
Heart of Texas CoC Partners,Economic Opportunity
Advancement Corporation
• La segunda prioridad más frecuente según la Entrada Coordinada
es para la Desviación o los Recursos Principales
• A menudo los hogares que no están realmente sin hogar, pero
podrían estar enfrentando una crisis de vivienda y necesitan ayuda con
el alquiler y los servicios públicos y tienen una oportunidad de
permanecer en su situación actual de vivienda
• La prevención del desamparo puede proporcionar la gestión del
caso, mediación del propietario, asistencia financiera y algunos
servicios para la ubicación de vivienda que ayuda a divertir los hogares
de tener que entrar al sistema de personas sin hogar
• Proporcionando subvenciones a corto plazo y servicios para la
gestión del caso, los hogares podrían estabilizarse en sus viviendas
actuales y evitar la falta de hogar
• Financiación por medio del Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos
Ingresos y HOME-ARP son fuentes potenciales
Presenter
Presentation Notes
La segunda prioridad más frecuente según la Entrada Coordinada es para la Desviación o los Recursos Principales. Estos hogares a menudo no están realmente sin hogar, pero podrían estar enfrentando una crisis de vivienda y necesitan ayuda con el alquiler y los servicios públicos. A menudo, ellos tienen una oportunidad de permanecer en su situación actual de vivienda. Los programas para la prevención del desamparo pueden proporcionar la gestión del caso, mediación del propietario, asistencia financiera y algunos servicios para la ubicación de vivienda que ayuda a divertir los hogares de tener que entrar al sistema de personas sin hogar. Proporcionando subvenciones a corto plazo y servicios para la gestión del caso, los hogares podrían estabilizarse en sus viviendas actuales y evitar la falta de hogar.
Estrategia de provisión 2:
Desarrollamos un Plan de
Propiedades Vacantes en toda
la ciudad
• Casi la mitad de las 6,277 unidades de vivienda vacantes de Waco
están fuera de mercado y no están disponibles para la ocupación
• Verifique la ubicación y la condición de los 5,000 + propiedades
vacantes en la lista de la Ciudad; determine quién es el propietario
registrado y la disponibilidad por la compra
• Establezca una ordenanza de Registro de las Propiedades
Vacantes que requiere de todos los dueños de estructuras vacantes
registrar sus propiedades
• Combine los lotes vacantes contiguos y empaquételos para el
nuevo desarrollo, emita los RFPs para los lotes grandes apropiados
para el nuevo desarrollo multifamiliar
• La ciudad ha adquirido 15 terrenos vacantes en la calle 15, sigue
adquiriendo estratégicamente terrenos cuando estén disponibles
• Enfoque en los tipos de mercado: A, B, C
Presenter
Presentation Notes
Casi la mitad de las 6,277 unidades de vivienda vacantes de Waco están fuera del mercado y no están disponibles para la ocupación. Los registros de la ciudad informaron sobre una lista de potencialmente 5,000 propiedades vacantes por toda la ciudad. El nivel de este inventario se debería verificar porque muchas de las propiedades podrían ser apropiadas para adquisición, rehabilitación, desarrollo y oportunidades de reventa. Debido al inventario extenso, enfocándose en una vecindad específica o un tipo de mercado puede ser más práctico. Hay varios elementos relacionados con esta estrategia: En primer lugar, se debe empezar la verificación de la ubicación y la condición de las propiedades vacantes en la lista de la ciudad. En segundo lugar, establezca un Registro de la Propiedad Vacante que requiere que todos los dueños de estructuras vacantes registren sus propiedades con la ciudad. Actualice la lista cada tres meses con los registros de servicios públicos de la ciudad. Determine una lista de tarifas que cubriría los gastos para establecer y mantener el registro. Cobre cargos por el incumplimiento. Rechace futuras solicitudes para sacar los permisos de construcción o para la planificación del desarrollo (en otras propiedades) a los propietarios por incumplimiento. Persiga agresivamente a los infractores. Demuela las unidades que ya no son factibles para la rehabilitación. Adquiera los terrenos ejecutados por deudas de impuestos en el Fiduciario de la ciudad para pasar el título. En tercer lugar, donde sea posible, combine terrenos contiguos vacantes y empaquételos para el nuevo desarrollo inmobiliario. Emita los RFPs de desarrollo inmobiliario para los terrenos grandes que son buenos para el nuevo desarrollo inmobiliario multifamiliar.
Estrategia de provisión 3:
Cambiamos la ordenanza de
zonificación para permitir las
viviendas de alta densidad
• Las unidades unifamiliares comprenden el 63% del inventario de Waco
• Los terrenos de zonificación elevada en lugares accesibles y mayor
oportunidades para incentivar más viviendas de alquiler multifamiliares
• Permita las unidades de vivienda accesoria (ADU) en los terrenos
residenciales para aumentar la reserva de viviendas en las vecindades
unifamiliares
• Proporcione bonos de densidad (aumento en la densidad; reduzca los
límites de la altura, obstáculos, anchura del lote, cobertura del lote y
requisitos mínimos del estacionamiento) para incentivar a los desarrolladores
Ejemplo de los bonos de densidad multifamiliares
Presenter
Presentation Notes
Casi el 63% del inventario de vivienda de Waco incluye unidades de vivienda unifamiliares separadas y pegadas. Las unidades unifamiliares separadas representaron el 77% de todo el crecimiento de viviendas (3,089 unidades adicionales) entre el 2010 y 2019. En comparación, las unidades multifamiliares en las estructuras de cinco o más unidades representaron sólo 540 de nuevas unidades de vivienda construidas entre el 2010 y 2019. Se incluyen tres estrategias en esta recomendación. La zonificación elevada (Upzoning) se refiere al aumento en la densidad del desarrollo del terreno para permitir más desarrollo. Para este fin, el aumento del desarrollo significa que la apertura de más terreno en Waco para que se construyan más unidades de vivienda. Esto se puede hacer selectivamente en vecindades específicas, a través de partes grandes de la ciudad, o a lo largo de toda la ciudad. La zonificación elevada no tiene que incluir a las viviendas de alta densidad, pero podría incluir una densidad más alta que lo que existe ahora. Por ejemplo, los terrenos de zonificación elevada en los lugares accesibles y de alta oportunidad (tránsito, tiendas de comestibles, empleos) incentivaría más viviendas de alquiler multifamiliares que sería la opción de vivienda más asequible que las unidades unifamiliares. La apertura de más terrenos para más viviendas, más desarrolladores pueden construir viviendas y los hogares de ingresos bajos y moderados pueden tener acceso a la vivienda más asequible. Permita las unidades de vivienda accesoria (ADU) en los terrenos residenciales para aumentar la reserva de viviendas en las vecindades unifamiliares. Las ADUs son unidades residenciales más pequeñas construidas en los terrenos que tienen una estructura residencial principal. Proporcionan una residencia para los padres envejecidos, hijos que son adultos, y personas ajenas a la familia que necesitan pequeñas unidades económicas. Proporcione bonos de densidad (aumento en la densidad; reduzca los límites de la altura, obstáculos, anchura del lote, cobertura del lote y requisitos mínimos del estacionamiento) para incentivar a los desarrolladores por construir más viviendas con un porcentaje especificado de unidades económicas para los hogares de bajos ingresos. Se aprovecha el uso del mercado privado para desarrollar nuevas unidades económicas mientras que asegura que la tasa de crecimiento del mercado permanezca rentable. Los bonos de densidad son menos costosos para la ciudad que los incentivos financieros como las tarifas reducidas, disminuciones fiscales u otras subvenciones. Esto no es un programa de reserva obligatorio, sino un incentivo voluntario que, si se diseña bien, puede aumentar el número de unidades que se propuso al principio por el desarrollador y asegurar nuevas unidades de vivienda asequibles.
Estrategia de estabilidad 1:
Seguimos proporcionando
incentivos económicos para los empleadores que califican y crean nuevos empleos que les pagan un salario
mínimo de $15/hora a los empleados de jornada completa
• Un salario mínimo de $15/hora para un empleado de jornada
completa se convierte en ingresos anuales de $30,000,
aproximadamente equivalentes al 75% de ingresos medios en
Waco.
• Hay que reconocer que una ciudad no puede construir su salida
de la vivienda asequible, proporcionando este nivel de incentivo
económico a los residentes locales levantará considerablemente su
capacidad financiera para encontrar una vivienda asequible y
menos propenso a estar abrumado por el costo
• Como consecuencia, la Ciudad de Waco ha aumentado el salario
mínimo para todos los empleos de la Ciudad a $15/hora;
proporciona una mejor oportunidad para que las familias alquilen o
compren en el mercado «de lujo», manteniendo la disponibilidad
de las unidades de menor costo
Presenter
Presentation Notes
Un salario mínimo de $15/hora para un empleado de jornada completa se convierte en ingresos anuales de $30,000, aproximadamente equivalentes al 75% de ingresos medios en Waco. Esto es un aumento significativo que supera el salario mínimo de Texas de $7.25 ($14,500/año), que es sólo el 36% de ingresos medios. Hay que reconocer que una ciudad no puede construir su salida de la vivienda asequible, proporcionando este nivel de incentivo económico a los residentes locales levantará considerablemente su capacidad financiera para encontrar una vivienda asequible y menos propenso a estar abrumado por el costo.
Estrategia de estabilidad 2:
Investigamos si califican las
vecindades para la designación de Zona
estratégica de Revitalización Vecinal
(NRSA)Socios potenciales:
Waco Housing Authority, Waco Foundation, Cooper Foundation, Prosper Waco,
City Center Waco
• La designación de NRSA alivia algunos de los requisitos reguladores
del CDBG
• Una vecindad debe incluir un área contigua, principalmente de
carácter residencial, con un porcentaje de personas de ingresos bajos y
moderados que es el 70%, pero no menos del 51%
• Los incentivos incluyen la eliminación del rastreo de empleos
creados, la exención del estándar agregado de beneficios públicos,
exento del límite de 15% del servicio público y la agregación de
unidades de vivienda
• El potencial para integrar económicamente una vecindad
• Áreas posiblemente elegibles:
• Bridge Street area in East Waco (revitalization-focused)
• Around the Magnolia Market development near Downtown
(preservation-focused)
• Enfoque en los tipos de mercado: A, C
Presenter
Presentation Notes
Las comunidades subvencionadas que reciben los fondos del programa Fondos Federales para el Desarrollo Comunitario (CDBG, siglas en inglés), HUD les recomienda que desarrollen zonas estratégicas de revitalización vecinal para vecindades específicas en las cuales una nueva inversión se beneficiaría de ciertos incentivos. La designación de un NRSA alivia algunos requisitos legales del programa de CDBG. Para calificar, la vecindad debe incluir un área contigua, principalmente de carácter residencial, con un porcentaje de personas de ingresos bajos y moderados que es el 70%, pero no menos del 51%. Los incentivos proporcionados a través de la designación de NRSA incluyen lo siguiente: 1)Creación de empleo / retención como un beneficio de área LMI: tales actividades podrían calificar para satisfacer los requisitos del beneficio de área, así eliminando la necesidad de negocios individuales para rastrear los ingresos de personas consideradas para, o quienes toman los puestos de empleo. 2)Agregación de unidades de vivienda: pueden asistir a las unidades de vivienda ocupadas por personas que no tienen ingresos bajos o moderados, si el 51% del total de las unidades de vivienda que se apoyan están ocupados por personas de ingresos bajos o moderados (LMI). 3)Exención del estándar agregado de beneficios públicos: los empleos creados con los fondos del CDBG son exentos de los requisitos legales que requieren la creación de un trabajo por cada inversión de $35,000 de fondos del CDBG 4)Exención de los límites del servicio público: las actividades de servicio público realizadas por las organizaciones de participación de la comunidad en el desarrollo están exentas del límite regulador de 15% en las actividades de servicio público. Uno de los beneficios menos conocidos del NRSA es el potencial para integrar económicamente una vecindad. A través del alivio de los requisitos reguladores, la ciudad podría invertir fondos del CDBG y asistir a las unidades de vivienda que no son de ingresos bajos o moderados, los hogares y los negocios ubicados en un NRSA, así creando oportunidades para las vecindades de ingresos variados para evolucionar y prosperar. Los NRSAs tienen una mayor probabilidad de tener éxito si las ubicaciones se seleccionan en consideración a las otras actividades para el desarrollo, dentro del área elegible o está cerca.
Estrategia de estabilidad 3:
Ampliamos los programas de
rehabilitación de vivienda para aumentar
la producción y enfocarse en los
bloques de la ciudad seleccionados
Socios potenciales:Habitat for Humanity,
Grassroots CDC, NeighborWorks Waco
• Mejorar el número actual de rehabilitaciones/por año
• Conservamos las unidades ocupadas por los dueños para
los hogares de hasta el 80% de ingresos medios
• El estudio de Filadelfia reveló que las actividades de
rehabilitación financiadas por la ciudad en las vecindades
Negras e hispanas de bajos ingresos, históricamente
segregadas, causaron una disminución en los delitos de
21.9% en ese bloque
• Nos enfocamos en las áreas cerca de otras iniciativas —
calle 15 donde la Ciudad recientemente adquirió 15 terrenos
vacantes para la reurbanización, en futuras vecindades de
NRSA
• Enfoque en los tipos de mercado: A, C, D
Presenter
Presentation Notes
Estas actividades conservan las unidades ocupadas por los dueños para los hogares de hasta el 80% de ingresos medios. Un estudio reciente en Filadelfia reveló que las actividades de rehabilitación financiadas por la ciudad en las vecindades Negras e hispanas de bajos ingresos, históricamente segregadas, causaron una disminución en los delitos de 21.9% en ese bloque. Como otros hogares en el bloque se rehabilitaron, el índice de crímenes se bajó aún más. Las reparaciones incluyeron reparaciones estructurales como el reemplazo de una pared exterior para parar las goteras, reparaciones eléctricas que reemplazaron el malfuncionamiento de los circuitos, entre otros tipos.
Estrategia de estabilidad 4:
Establecemos un programa para
registrar el alquiler
• Requiere que el dueño de las propiedades multifamiliares se
registre con la ciudad
• Tarifas anuales entre el rango de $10-$25 por unidad
generalmente requerido, puede compensar los gastos
administrativos
• Les da la autoridad a los inspectores municipales del código para
inspeccionar el interior y el exterior de la unidad por rotación,
típicamente una vez cada tres a cinco años
• Mayor nivel de protección para los arrendatarios
• El registro de alquileres puede identificar las violaciones del
código antes que los problemas se hagan demasiado caros para
repararlos y desalentar las violaciones del código entre los
propietarios que podrían aplazar el mantenimiento regular
• La Ciudad ha comenzado a investigar esta iniciativa
Presenter
Presentation Notes
Los programas para registrar los alquileres requieren que los dueños de las propiedades multifamiliares se registren con la ciudad. Unas tarifas anuales entre el rango de $10-$25 por unidad generalmente requerido, puede compensar los gastos administrativos. Los programas para registrar los alquileres les dan la autoridad a los inspectores municipales del código para inspeccionar el interior y el exterior de la unidad por rotación, típicamente una vez cada tres a cinco años. Una ventaja significativa de tener un registro de los alquileres es un mayor nivel de protección para los inquilinos. Muchos inquilinos, incluso los inmigrantes, pueden callar sobre las carencias de sus unidades de alquiler por miedo de la venganza de su propietario, incluso el desalojo o amenazas de ser deportado. Además, las violaciones del código que reportan los arrendatarios se relacionan con más frecuencia a las condiciones del ambiente (como el moho) y no por las carencias estructurales principales más serias. El registro de alquileres puede identificar las violaciones del código antes que los problemas se hagan demasiadamente caros para repararlos. También puede desalentar violaciones del código entre los propietarios que podrían aplazar el mantenimiento regular.
Estrategia de estabilidad 5:
Identificamos las viviendas de
alquiler de NOAH para la adquisición
con fondos públicos para conservarlas como viviendas
asequibles Socios potenciales:Prosper Waco, Local Landlord Association
• Seleccionamos las propiedades multifamiliares de NOAH que se venden y se encuentran en/cerca de vecindades aburguesadas
• La adquisición de éstas para la vivienda asequible es más factible que la financiación del nuevo desarrollo
• Se proporciona la financiación para rehabilitar las unidades como un medio para estabilizar este recurso valioso en una vecindad
• La adquisición de este tipo se puede financiar al principio con un préstamo del Fondo Fiduciario de Vivienda con un reembolso basado en los ingresos de los alquileres esperados
• Se protegen las unidades de NOAH para que no se conviertan en viviendas a precio del mercado
• Los fondos de HOME-ARP una fuente potencial para adquirir/convertir las propiedades de NOAH en viviendas permanentes de apoyo
• Enfoque en los tipos de mercado: A, C, D
Presenter
Presentation Notes
Seleccionamos las propiedades de NOAH que se ofrecen para venderse y se encuentran en o cerca de vecindades aburguesadas. Adquiriendo éstas y convirtiéndolas en viviendas asequibles permanentes es mucho más factible que la financiación del nuevo desarrollo. Proporcione la financiación para rehabilitar las unidades, si es necesario, como un medio para estabilizar este recurso valioso en una vecindad. La adquisición de este tipo se puede financiar al principio con un préstamo del Fondo Fiduciario de Vivienda con un reembolso basado en los ingresos de los alquileres esperados. Una vez que el préstamo sea pagado, los ingresos del alquiler extras que se necesitan para mantener y operar las unidades pueden ser apartados para futuras necesidades de financiación de la reserva. Esta actividad protege las unidades de NOAH para que no se conviertan en viviendas a precio del mercado.
Estrategia de subvención 1:
Establecemos un Fondo Fiduciario de Vivienda localSocios potenciales:
Heart of Texas Finance Corporation, Waco
Foundation, Cooper Foundation
• Establecido por una ordenanza local
• El mecanismo que provee fondos para financiar iniciativas de vivienda asequible en respuesta a las necesidades de la ciudad
• Una organización no lucrativa establecida por la dirección de una junta directiva
• La fuente de financiación que sólo es limitada por la política y los programas establecidos por su junta directiva
• Los fondos que perduran típicamente usan sus dólares para reforzar aún más fondos de fuentes públicas para generar un mayor impacto considerable para hacer frente a las necesidades de vivienda asequible
• Capitalización de fuentes: el Fondo General, las tarifas de las licencias de STR, ARP, las fundaciones locales, los ingresos de la venta de activos que le pertenecen a la ciudad
Presenter
Presentation Notes
Junto con la construcción de un Departamento de Servicios comunitarios fuerte, esta es la estrategia más importante para conseguir el éxito en la realización. Un fondo fiduciario de vivienda es establecido por la ordenanza local y tiene varias ventajas. En primer lugar, es un mecanismo a través del cual sus fondos pueden ser usados para financiar iniciativas de vivienda asequible para hacer frente a las necesidades locales. En segundo lugar, es una empresa no lucrativa establecida bajo la dirección de una junta directiva. En tercer lugar, es una fuente de financiación que sólo es manejada por la política y los programas establecidos por su junta directiva (es decir, no sería molestado por los reglamentos estatales y federales). Y, puede ser usado para reforzar recursos privados y públicos adicionales, así ampliando los recursos no locales potenciales que están disponibles para la ciudad para hacer frente a las necesidades de vivienda asequible. Para tener éxito y perdurar a lo largo del tiempo, un fondo fiduciario de vivienda debe tener una fuente de financiación dedicada. Las subvenciones periódicas y otras únicas fuentes son buenas, pero el enfoque del fondo fiduciario se gasta mejor en la inversión de sus fondos en vez de procurar fondos constantemente. Las fuentes dedicadas comunes incluyen las partidas anuales del fondo general sino también la transferencia de los impuestos de bienes inmuebles o las tarifas de actos jurídicos documentados. Agregando una tarifa anual de $1,000 para sacar las licencias de STR Tipos II y III podría recaudar casi $150,000 por año — un mecanismo de generación de ingresos apropiado para reducir o estabilizar la provisión de alquileres a corto plazo y compensar la pérdida de unidades económicas de todo el año. Los fondos fiduciarios que perduran típicamente usan sus dólares para reforzar aún más fondos de las fuentes públicas, así generando un mayor impacto considerable. Como éstos son fondos locales, en su mayor parte, las actividades elegibles pueden variar de gastos para el predesarrollo, la construcción, la rehabilitación y los servicios ligados directamente a la vivienda de apoyo, entre otros. La distribución de los fondos podría ser dispersada como subvenciones o préstamos que proporcionan ingresos recurrentes que regresan al fondo fiduciario. Un fondo fiduciario de vivienda debería ser establecido por la ordenanza local e incluir el número y la composición de los miembros de la junta directiva (representantes de bienes inmuebles, préstamo, urbanización, legal, proveedores de vivienda con apoyo, financiación, etc.) junto con el término de su puesto. Las fuentes potenciales de fondos deben ser descritas, así como las actividades elegibles y los candidatos que califican. Se debería requerir un informe anual para el Concejo Municipal. Las necesidades de personal para un fondo fiduciario de vivienda pueden variar, según los fondos y los niveles de actividad. Un director con mucha experiencia en la financiación y la urbanización es el mejor.
Presenter
Presentation Notes
Muy fácil, aquí está cómo es creado y funciona un HTF.
Estrategia de subvención 2:
Facilitamos el establecimiento de un fideicomiso de
tierras comunitariasSocios potenciales:
Heart of Texas Finance Corporation, Waco
Foundation, Cooper Foundation
• Una organización privada no lucrativa cuya misión es recibir y adquirir la propiedad para guardarse «en el fideicomiso» para el desarrollo de nuevas viviendas económicas
• CLT adquiere los terrenos y facilita la rehabilitación o la construcción de las viviendas
• El precio de venta está establecido para asegurar el acceso económico permanente
• Los compradores elegibles por sus ingresos compran la casa del CLT pero el CLT retiene la propiedad del terreno
• Quitándole el costo del terreno al desarrollo permite que la casa se venda a un costo más bajo
• Las propiedades ejecutadas por deudas de impuestas se guardan en el fideicomiso de la Ciudad que podría ser transferida a un CLT
Presenter
Presentation Notes
Establecemos un fideicomiso de tierras comunitarias, una organización privada no lucrativa cuya misión es recibir y adquirir la propiedad para guardarse «en el fideicomiso» para el desarrollo de nuevas viviendas económicas. Típicamente, un CLT adquirirá el terreno y facilitará la rehabilitación o la construcción de la vivienda en este sitio. En el caso de unidades unifamiliares, el precio de la venta es uno económico para asegurar el acceso financiero permanente. Los compradores elegibles por sus ingresos compran la casa del CLT, pero el CLT retiene la propiedad del terreno. Si se quita el coste del terreno del desarrollo de la unidad, el hogar se puede vender a un coste más bajo. El comprador debe calificar para una hipoteca y también pagarle al CLT un pequeño arriendo mensual por terreno. Si el dueño vende la casa, el CLT pondrá un nuevo precio de venta para asegurar el acceso económico y el vendedor recupera su inversión original más una parte prorrateada de la equidad basada en la valorización. Un nuevo comprador elegible por sus ingresos puede comprar el hogar. Los CLTs también pueden desarrollar viviendas de alquiler multifamiliares de un modo parecido con alquileres económicos a lo largo de los ingresos medios de los hogares arrendatarios elegibles por sus ingresos. Las propiedades ejecutadas por deudas de impuestos y guardadas en el fideicomiso por la ciudad se podrían transferir al CLT. De esta manera, los compradores elegibles por sus ingresos sólo tendrían que financiar una hipoteca por el precio de la venta de la unidad porque el CLT retendría la propiedad permanente del terreno en el cual está el hogar.
Estrategia de subvención 3:
Ampliamos el Programa de
Desgravación fiscal para arrendatarios
que incluye las propiedades
multifamiliares dentro del área de
las Deducciones fiscales
residenciales
• Incentivase con una disminución fiscal de 10 años por los
nuevos proyectos multifamiliares económicos (5 + unidades),
reutilización adaptable o conservación de estructuras
anteriormente vacantes o que no son residenciales convertidas
para el uso residencial económico para los hogares no
estudiantiles
• Otro incentivo financiero para animar a los desarrolladores
privados en llevar a cabo nuevas construcciones de alquileres
económicas o la conversión considerable de estructuras más
grandes
• Si los impuestos más bajos de la propiedad mantienen el costo
operativo más bajo, entonces los dueños de la propiedad deberían
mantener los alquileres económicos; prohibir aumento de
alquileres durante el período de la disminución
• Enfoque en los tipos de mercado: D, E, F
Presenter
Presentation Notes
Otra herramienta que le beneficia a los desarrolladores es una disminución fiscal de 10 años por los nuevos proyectos multifamiliares económicos de cinco unidades o más y por la reutilización adaptable o conservación de estructuras anteriormente vacantes o que no son residenciales convertidas para el uso residencial económico para los hogares no estudiantiles. Para una propiedad de ingresos variados, proporcione la disminución fiscal en las unidades económicas. Proporcionando una disminución fiscal es otro incentivo financiero que la ciudad puede ofrecer para animar a los desarrolladores privados y los contratistas en llevar a cabo nuevas construcciones de alquileres económicas o la conversión considerable de estructuras más grandes. Las ciudades esperan cubrir los gastos cuando conceden disminuciones fiscales: la cantidad que renuncian de los ingresos fiscales del nuevo desarrollo hasta que se complete debería ser excedida por el aumento de ingresos fiscales causado por el impacto económico de las nuevas viviendas. Si los impuestos más bajos de la propiedad mantienen el costo operativo más bajo, entonces los dueños de la propiedad deberían mantener los alquileres económicos. Por lo menos, una prohibición contra el aumento de alquileres durante el período de la disminución debería ser parte del acuerdo escrito.
Purpose of the Plan
54
Varias áreas estratégicas de inversión se identificaron. Como éstas se relacionan con el desarrollo que las estrategias para hacer frente a la provisión, estabilidad y subvención, por eso se discuten aparte.
Áreas estratégicasde inversión
Presenter
Presentation Notes
Aquí están algunas Áreas estratégicas de inversión donde varias de las recomendaciones se podrían aplicar.
• Las Zonas de Incremento de Impuestos (TIRZ) se encuentran en todos los tipos del mercado
• La mayor parte de las áreas estratégicas de inversión identificadas en este estudio se encuentran en la parte central de Waco donde los beneficios de TIRZ pueden estimular nuevas inversiones privadas
• Cada una de estas áreas estratégicas de inversión se resaltará en las siguientes diapositivas
Presenter
Presentation Notes
(ANOTACIÓN): ESTE ES UN MAPA MUY OCUPADO, POR LO TANTO, EL OBJETIVO ES MOSTRAR SIMPLEMENTE LA UBICACIÓN GENERAL DÓNDE ESTÁN LAS ÁREAS ESTRATÉGICAS DE INVERSIÓN BASADAS EN EL TIPO DE MERCADO.
Purpose of the Plan
• Empieza con unas viviendas rápidas económicas entre Oakwood Avenue y Primrose Avenue, considerando la abundancia de lotes vacantes
• Tiene el potencial para desarrollar viviendas asequibles en el terreno vacante entre las Calles 7 y 9 y la Avenida Hines y la Avenida Gurley
• Socio del Departamento de Vivienda de Waco para capitalizar del nuevo Programa de RAD en los apartamentos de South Terrace
• Adquiere terrenos/unidades residenciales vacantes en ambos lados de la Avenida LaSalle cerca de la Universidad de Baylor para conservar la vivienda económica que ocurre naturalmente
• Trabaja con los desarrolladores para animar el desarrollo multifamiliar de uso/ingresos variados a lo largo del corredor a cambio de los beneficios de TIRZ que reciben
Purpose of the Plan
• Conserva el terreno y la reserva de viviendas asequibles entre la Calle Live Oak Street / la Calle Chestnut / la Calle Garrison / la Calle Preston
• Desarrolla el plan de la reurbanización completo para el sitio antes conocido como Paul Quinn College junto con la instalación de Doris Miller YMCA recientemente adquirida y la restauración de la instalación de Johnson Hall
• Proporciona incentivos para ayudar en el establecimiento de adquisición/rehabilitación o nueva construcción/reventa un programa de propiedad de vivienda para beneficiarles a los hogares entre 50%- %-120% de ingresos medios
• Identifica sitios y desarrolladores potenciales para realizar un nuevo multifamiliar, de uso variado, vivienda asequible proyecto de crédito fiscal que utiliza los beneficios del Distrito TIRZ
• Socio del Departamento de Vivienda de Waco en planear la fase de RAD para Estella Maxey enfocándose en tanto el alquiler como la venta de viviendas para los hogares de hasta el 80% de ingresos medios.
• Diseña/usa el Programa de vigilancia del clima para los dueños de hasta el 80% de ingresos medios para reducir la carga del costo relacionada con los gastos de servicios públicos
Purpose of the Plan
• La revitalización vecinal se da por Grassroots CDC
• El plan esquemático arquitectónico se completó para este bloque de la Ciudad: se desarrollarán 20 unidades al precio del mercado y 6 unidades económicas
• El análisis completo de la viabilidad financiera con ambos proyectados, las fuentes y el uso de los fondos
• Realiza las evaluaciones medioambientales Fase I/II y los informes necesarios para determinar si remediación ambiental es necesaria; los fondos públicos se pueden usar para limpiar el sitio y prepárese para comunicárselo al desarrollador
• Se enfoca en los fondos para la rehabilitación de vivienda para las vecindades circundantes
• Enfoque en el tipo de mercado: C
Purpose of the Plan
• El antiguo hospital Hillcrest, privado y ubicado a lo largo de la Avenida Herring y la Calle 30 del Norte, se demolió recientemente, dejando un sitio de 14 acres que se puede desarrollar
• Los proyectos de la reurbanización son actualmente desconocidos
• El Concejo Municipal de Waco aprobó este sitio para el TIRZ
• Este sitio tiene el potencial de una alta densidad, uso variado y desarrollo de ingresos variados. Como parte de la ayuda de TIRZ, las negociaciones con el propietario deberían incluir una cláusula de acceso económico a la vivienda en la planificación urbana en general.
• Enfoque en el tipo de mercado: D
Purpose of the Plan
• Socio del Departamento de Vivienda de Waco y otros desarrolladores, para planificar una fase de RAD en el futuro para la Vivienda pública de Kate Ross
• En general el plan de la urbanización debería ser de carácter completo y ampliarse más allá del sitio de vivienda pública y en las vecindades circundantes
• Considerando la ubicación y la proximidad de la urbanización de los Silos y Baylor, todos los proyectos deberían de incluir un plan para conservar el acceso económico a largo plazo de cualquier nueva unidad construida o rehabilitada
• La reurbanización también se debería enfocar tanto en las viviendas de alquiler como en las que se venden de los hogares de hasta el 80% de ingresos medios
• Enfoque en el tipo de mercado: B
Purpose of the Plan
• Si es posible, asegure que una parte de las unidades sean apartadas para los hogares de ingresos bajos a moderados como parte del TIRZ a cambio de la financiación de infraestructura pública
• Considerando que se podrían desarrollar 300 nuevas unidades de vivienda en el sitio, el componente de la vivienda asequible debería ser al menos el 20% del total de las unidades después de que se hayan vendido las primeras unidades al precio del mercado
• Comience las negociaciones con el desarrollador empleando el uso de un acuerdo/MOU que esboza los términos, las condiciones, la cronología y el número de unidades de vivienda asequibles que se van a desarrollar
• Los esfuerzos de la rehabilitación de vivienda deberían centrarse en la vecindad circundante
• Enfoque en el tipo de mercado: A
Los siguientes pasos
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¿Preguntas?
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