1Precios de Viviendas en Chile; Octubre de 2011 – Bci Estudios

Precios de Viviendas en Chile¿Caras, Baratas o Ninguna de las Anteriores?

Octubre de 2011

Jorge Selaive

Rubén Catalán

2Precios de Viviendas en Chile; Octubre de 2011 – Bci Estudios

Principales Resultados

Ha surgido debate respecto a si existe una burbuja inmobiliaria en Chile, muyprobablemente alimentado por la observación casuística de aumentos sostenidos eimportantes durante los últimos años en precios de viviendas en algunas comunas.

Más aún, esperar una burbuja de precios inmobiliarios en Chile es caldo de fructíferaopinología, dado que hemos visto este fenómeno en gran parte del mundo desarrollado eincluso en algunas economías emergentes.

Aquí revisamos la evidencia de precios de vivienda en Chile, detectando altaheterogeneidad a nivel de comunas y regiones versus Región Metropolitana. Asimismo,reportamos una significativa diferencia en la evolución reciente entre precios de casas ydepartamentos.

De manera de validar lo anterior, construimos un indicador de precios de viviendas parauna muestra reducida, sin detectar desalineamientos respecto a variables queusualmente son consideradas determinantes del precio.

Con todo, creemos que la hipótesis de que Chile no presenta una burbuja en los preciosde viviendas –destacando por ello entre una gran mayoría de economías– se sostiene demanera bastante robusta.

3Precios de Viviendas en Chile; Octubre de 2011 – Bci Estudios

Fuente: Bloomberg, Bancos Centrales, Bci Estudios.

EVOLUCIÓN PRECIOS VIVIENDAS DIVERSAS ECONOMÍAS

(NOMINALES, BASE 100: ENERO 2000)

La burbuja se reventó en el mundo desarrollado

Los precios de vivienda en el mundo desarrollado han mostrado estancamientos o reversionesimportantes en algunos casos.

La reversión más importante se detecta en el caso de EE.UU., donde los precios de las viviendas handisminuido más de 50% respecto a sus máximos pre-crisis.

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Fuentes: FMI; Bancos Centrales de cada país, Bci Estudios.

DEUDA HIPOTECARIA A PIB, ECONOMÍAS DESARROLLADAS EVOLUCIÓN DEUDA HIPOTECARIA A PIB, CHILE

Fuentes: SBIF, BCCh, Bci Estudios

¿Tenemos burbuja inmobiliaria en Chile?

La deuda hipotecaria sobre PIB en Chile no se encuentra en niveles preocupantes en la comparacióninternacional.

Asimismo, la evolución de la deuda hipotecaria ha seguido el ritmo del crecimiento del PIB en losúltimos 10 años.

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5Precios de Viviendas en Chile; Octubre de 2011 – Bci Estudios

Fuente: BCCh, Collect, Bci Estudios.

VARIACIÓN ANUAL REAL PRECIOS DE VIVIENDA EN CHILE

Precios de vivienda han aumentado casi sostenidamente en Chile

El precio de las viviendas habría aumentado de manera más significativa el 2006, para experimentarvariaciones similares o inferiores a la inflación efectiva los años posteriores de acuerdo a informacióndel BCCh y otros medios de información inmobiliaria.

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6Precios de Viviendas en Chile; Octubre de 2011 – Bci Estudios

Fuente: BCCh; Bloomberg, Bci Estudios.

Nota: Cifras 2011 son a junio, en base a cifras preliminares

EVOLUCIÓN PRECIOS VIVIENDA EN CHILE VERSUS OTRAS ECONOMÍAS

(NOMINALES, BASE 100=2005)

Aumento sostenido incluso por sobre el resto del mundo; de ahí el llamado de muchos a calificarla de burbuja

Los precios de vivienda en Chile lucen con un importante ritmo de expansión al ser comparados con losprecios internacionales de los que se dispone. Sin embargo, los retrocesos de precios en las economíasdesarrolladas han sido muy importantes desde el 2008, posterior a experimentar aumentosmayúsculos la primera parte de la década pasada.

Al comparar con Australia, que experimenta impactos acotados sobre su economía por la crisis, losprecios en Chile tienen expansiones muy similares. No es posible realizar ejercicios históricos paradetectar “efecto nivel”.

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España EE.UU. Reino Unido Australia

Canadá Francia Chile China

7Precios de Viviendas en Chile; Octubre de 2011 – Bci Estudios

Fuente: Parrado, Cox y Fuenzalida (2009); Bci Estudios.

ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE TRANSACCIONES: ALTA

HETEROGENEIDAD

(POR COMUNA; CASAS)

DETERMINANTES/FUNDAMENTALES DE PRECIO VIVIENDAS,

¿EXPLICAN CAMBIOS EN PRECIOS? CASI ENTERAMENTE.

Fuente: Sagner (2010), Bci Estudios.

Heterogeneidad, pero no desalineamiento respecto a fundamentales

Alta heterogeneidad en la evolución del precio de viviendas en Chile. Las comunas de Santiago yProvidencia muestran las mayores alzas de precios.

Al evaluar si los precios de vivienda están en burbuja, las estimaciones en base a sus fundamentalesindicarían que la mayor parte de la evolución del nivel de precios “agregados” de viviendas seexplicaría por sus fundamentales.

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Precio Proyectado Precio Efectivo

8Precios de Viviendas en Chile; Octubre de 2011 – Bci Estudios

Fuente: World Bank, Bloomberg, Bci Estudios.

EVOLUCIÓN PRECIOS INMOBILIARIOS Y PIB PER-CÁPITA, EE.UU.

ÍNDICE BASE 100: 1999

EVOLUCIÓN PRECIOS INMOBILIARIOS Y PIB PER-CÁPITA, AUSTRALIA

ÍNDICE BASE 100: 1999

Fuente: Reserve Bank of Australia, Bloomberg, Bci Estudios.

Precios en otras economías lucen sobre fundamentales

Examinando uno de los determinantes del precio de las viviendas, observamos que efectivamente enEE.UU., éstas se desvincularon del crecimiento del PIB.

En el caso de Australia, también vemos algo de aumento por sobre el PIB.

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Australia PIB per cápita Australia Precios Viviendas

9Precios de Viviendas en Chile; Octubre de 2011 – Bci Estudios

Fuente: World Bank, Bloomberg, Bci Estudios.

EVOLUCIÓN PRECIOS INMOBILIARIOS Y PIB PER-CÁPITA, CHILE

ÍNDICE BASE 100: 2005

… pero precios en Chile no muestran desalineamiento

En el caso de Chile, observamos un crecimiento en el precio de las viviendas bastante similar al del PIB,confirmando el hallazgo del modelo de determinantes del precio de viviendas, presentadoanteriormente.

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Chile PIB per cápita Chile Precios Viviendas

10Precios de Viviendas en Chile; Octubre de 2011 – Bci Estudios

Hagamos un ejercicio parcial, pero no por eso menos valioso…

1. Descripción de la Muestra

El Departamento de Tasaciones de BCI (DT) nos proveyó con una muestra de 114.364 observaciones, desde 2002hasta 2011, la que incluye información detallada de las características de estas propiedades, y las tasaciones yavalúos correspondientes. En promedio la muestra está bien comportada en términos de composición regional, ypor tipo de construcción (casas y departamentos).

2. Depuración y Limpieza

Para evitar que los outliers afectaran la representatividad de los valores calculados se efectuó chequeos deconsistencia que incorporaron evaluación de desviaciones estándar totales y por subgrupos de estudio relevantes(tipo de propiedad y ubicación geográfica), coeficientes de variabilidad, número de observaciones disponibles,evaluación de valores extremos, distribución (percentiles 5, 25, 75 y 95), entre otros. En pos de mantener estasmedidas de consistencia en rangos razonables, se excluyeron observaciones individuales.

3. Evaluación de Consistencia de los Índices de Precios Construidos

En línea con lo esperable desde un punto de vista teórico, los resultados preliminares del análisis confirman unacaída en términos reales en los precios de las viviendas durante la recesión vivida desde fines de 2008 y hastamediados de 2009. Adicionalmente, se verifica un shock particular que afectó en mayor medida a departamentosque a casas, posterior al terremoto de 2010.

Esto confirma que el tratamiento estadístico de los datos, a priori, y sin efectuar chequeos concluyentes deconsistencia, tiene resultados dentro del margen de lo razonable.

11Precios de Viviendas en Chile; Octubre de 2011 – Bci Estudios

Fuente: Bci Estudios en base a datos del DT.

Nota: Caída en el precio de las viviendas se da en conjunción con crisiseconómica global y recesión en Chile.

PRECIOS REALES DE VIVIENDAS: CASAS Y DEPARTAMENTOS

(UF/M2)

PRECIOS REALES DE VIVIENDAS: CASAS Y DEPARTAMENTOS

(VAR. % 12 MESES)

Fuente: Bci Estudios en base a datos del DT

Precios de viviendas han aumentado…

La evolución de los precios de viviendas en la muestra de tasaciones tiene un comportamientorelativamente estable desde 2002 hacia 2007, donde comienza un proceso alcista, consistente con losaños de mayor inflación. En términos reales, los precios muestran oscilaciones de +/-5% , hasta elperíodo en que comienza la recesión en Chile. Las viviendas chilenas habrían experimentado una caídaque se prolongó por varios trimestres, para luego ser recuperada con creces en la segunda mitad de2009 y comienzos de 2010. Posterior a eso, los precios han seguido elevándose.

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12Precios de Viviendas en Chile; Octubre de 2011 – Bci Estudios

Fuente: Departamento de Tasaciones, Bci Estudios.

EVOLUCIÓN PRECIOS REALES DE VIVIENDAS: DEPTOS. VS CASAS

(UF/M2)

EVOLUCIÓN PRECIOS REALES DE VIVIENDAS: RM VS REGIONES

(UF/M2)

Fuente: Departamento de Tasaciones, Bci Estudios.

…pero casas sobre departamentos, y más en regiones que en la R.M.

Posterior al terremoto de 2010, las casas han experimentado un proceso de alzas relevante, mientrasque los departamentos algo de estabilidad, dando cuenta de una redistribución en las preferencias delos consumidores.

En términos regionales, los precios en regiones han avanzado en mayor magnitud luego de la crisis,distanciándose de forma significativa de las viviendas santiaguinas.

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Evolución Precios Hipotecarios

Fuente: Departamento de Tasaciones, INE, Bci Estudios.

Una medida de consistencia macroeconómica que permite evaluar si los precios están en línea con susfundamentales, es comparar respecto a los salarios. La revisión de la evolución de estos indicadoresdesde 2002 muestra que NO habría una desalineación aparente entre ambas medidas, lo que denotaque el alza reciente, nuevamente, no sería una señal de una burbuja inmobiliaria en esta muestra deprecios.

PRECIOS DE VIVIENDAS REALES Y SALARIOS REALES (IRR)

(ÍNDICE BASE 100 =1T02)

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Esta presentación ha sido preparada con el objeto de brindar información a los clientes de Bci Corporate & Investment Banking. No es una solicitud ni una oferta para comprar y vender ninguno de losinstrumentos financieros que en él se mencionan. Esta información y aquélla en la que está basado, ha sido obtenida en base a información pública de fuentes que estimamos confiables. Sin embargo,esto no garantiza que ella sea exacta ni completa. Las recomendaciones y estimaciones que emite este Departamento de Estudios respecto de los instrumentos financieros que analizan respondenexclusivamente al estudio de los fundamentos y el entorno de mercado en que se desenvuelven las compañías que se transan en bolsa y apoyado en las mejores herramientas disponibles. No obstante,esto no garantiza que ellas se cumplan. Todas las opiniones y proyecciones emitidas en este informe pueden ser modificadas sin previo aviso. Bci Corporate & Investment Banking y/o cualquiersociedad o persona relacionada con éste, puede en cualquier momento tener una posición en cualquiera de los instrumentos financieros mencionados en esta presentación y puede comprar o venderesos mismos instrumentos. El resultado de cualquier operación financiera, realizada con apoyo de la información que aquí se presenta, es de exclusiva responsabilidad de la persona que la realiza.

Precios de Vivienda en Chile

Octubre de 2011

Christopher BaillarieAnalista

Bebidas, Telecom y Transporte

Osvaldo Cruz Analista

Economía y Renta Fija

Pamela Auszenker Subgerente Renta Variable

Marcelo Catalán Analista Senior

Eléctrico

Jorge Selaive Economista Jefe Corporación Bci

Luis Felipe AlarcónSubgerente Economía y Renta Fija

Rubén Catalán Analista Senior

Financiero, Economía y Renta Fija

Felipe RuizAnalista

Recursos Naturales

Humberto MoraAnalista

Análisis Técnico e Internacional

María Paz MerinoAnalista

Small Caps e Internacional

Verónica PérezAnalista

Retail