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673ACE AO II, nm 6, febrero 2008|LA INCIDENCIA DE LAS EXTERNALIDADES AMBIENTALES EN LA FORMACINESPACIAL DE VALORES INMOBILIARIOS: EL CASO DE LA REGIN METROPOLITANA DE BARCELONA

Jess Manuel Fitch y Pilar Garca

LA INCIDENCIA DE LAS EXTERNALIDADES AMBIENTALES EN LA FORMACINESPACIAL DE VALORES INMOBILIARIOS: EL CASO DE LA REGIN METROPOLITANADE BARCELONA

Jess Manuel Fitch Osuna1Centro de Investigacin en Arquitectura y UrbanismoUniversidad Autnoma de Nuevo Len

Pilar Garcia Almirall2Centro de Poltica de Suelo y ValoracionesUniversidad Politcnica de Catalua

Remisin articulo: 21-9- 2007 Remisin definitiva: 22 -1-2008

Palabras claves: mercado inmobiliario, precios hednicos, valoracin ambiental, estructuraurbana, externalidades ambientales.

Resumen

Esta investigacin3 se inscribe en la lnea de la valoracin ambiental, y se fundamenta en laeconoma ambiental, urbana y la organizacin territorial. La hiptesis central es que lapoblacin aprecia la calidad ambiental al momento de realizar su eleccin residencial enfuncin del nivel de ingresos, costumbres y estilo de vida. Para comprobar dicha hiptesis sepropone un modelo de precios hednicos donde la variable dependiente es el precio detasacin de un conjunto de viviendas localizadas en la Regin Metropolitana de Barcelona(RMB) y las independientes son los diversos factores que inciden en la formacin espacial dedicho valor.

El estudio, entre otras cosas, permite detectar, a escala metropolitana, cuales son los factores

locacionales que se valoran positiva y negativamente. Esta informacin objetiva es importantepara tomar decisiones sobre proyectos de inversin en vivienda de proteccin oficial y libre,para comprender las decisiones de ubicacin y crecimiento metropolitano, para facilitar a lasentidades financieras, aseguradoras y consumidores potenciales comprender las diferencias enlas tasas de apreciacin entre las diferentes zonas metropolitanas minimizando riesgos eincumplimientos, asimismo, permite a los analistas de polticas pblicas delimitar reas deinversin inmobiliaria, determinar un indicador para el control de impuestos urbanos (predial,catastro y valorizacin).

La investigacin define nuevas lneas de evaluacin urbana a una escala metropolitana, dondeel resultado se aproxima a una valoracin econmica de la ciudad, permitiendo analizar laincidencia de atributos urbanos y naturales que le dan atractivo.

1Autor de la Tesis. Profesor Titular de la Facultad de Arquitectura de la UANL, Mxico. [email protected] de la Tesis. Profesora y Directora adjunta del Centro de Poltica de Suelo y Valoraciones de la UniversidadPolitcnica de Catalua. [email protected] artculo es producto de la tesis doctoral titulada con el mismo nombre, leda el 15 de Marzo del 2006 en la EscuelaTcnica Superior de Arquitectura de Barcelona de la Universidad Politcnica de Catalua. FITCH Osuna, Jess Manuel(2005): La incidencia de externalidades ambientales en la formacin espacial de valores: El caso de la ReginMetropolitana de Barcelona. Tesis Doctoral. Universidad Politcnica de Catalua.


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1. Introduccin

La relacin del hombre con la naturaleza, ha existido desde el origen mismo de la vida humana.Dicha relacin, ha conllevado a materializar los procesos naturales en lo que denomina un

medio ambiente construido o artificial (ciudades), que se superpone al medio ambiente natural.Lo que se denomina ambiente urbano, considerado como una cuestin central de polticaeconmica y social en el modelo de ciudad sustentable discutido recientemente en la OCDE.Sin embargo, las reas urbanas se han visto como concentraciones en las que se sufre unadegradacin ambiental, con elevada contaminacin atmosfrica, ruido y congestionamiento vialque afecta la salud y el bienestar de sus habitantes. En este sentido, la sustentabilidad urbanaes, segn Nijkamp y Perrels (1994), alcanzar cualitativamente un nivel socioeconmico,demogrfico y tecnolgico que permita mantener el funcionamiento de la ciudad en el largoplazo. El estudio de las externalidades y de su impacto sobre el sistema urbano es un elementoclave de cara al diseo de ciudades sostenibles. De manera que el estudio de lasexternalidades es el tema central de anlisis de la economa ambiental iniciada a partir de lasaportaciones de Coase (1960). La cuantificacin econmica de las externalidades ha estadobasada generalmente en resultados experimentales obtenidos por mtodos estadsticos(Constanza, 1991; Hartwick, 1977; Tietemberg, 1988; Daly, 1989; Johansson, 1990; Hausman,1993; Pearce y Turner, 1990; Pearce 1993; Cummings y Harrison 1995, entre otros). En ladcada de los 90s se desarrollaron numerosas aplicaciones en Espaa a partir de Naredo(1993), entre otras, cabe destacar las obras de Azqueta (1994), Azqueta y (1996), Campos yRiera (1996), Riera (1994 y 1995) y Riera et al., (1994).

Siguiendo esta lnea, esta investigacin contribuye con instrumentos que evalan la realidadurbana de una manera objetiva. Considerando efectos negativos (la contaminacinatmosfrica, ruido, degradacin y obsolescencia del patrimonio urbano edificado...) y positivosproximidad a sitios de inters, accesibilidad, diversidad y cualificacin de usos de suelo,equipamientos y servicios, caractersticas de la poblacin, calidad del trasporte pblico...) entreotros factores que inciden en la formacin y estructuracin de los valores urbanos. Lavaloracin econmica urbana nos ayuda, entre otras cosas, a discernir el nivel de preferenciaasignado por un consumidor a un bien inmueble. El objetivo del estudio es describir losatributos que son valorados al momento de la eleccin residencial. Para ello se emplea la basede informacin de la empresa Colectivo Arquitectos Tasadores, Sociedad Annima (CATSA). Apartir de una muestra de 24,340 tasaciones de vivienda realizadas en la Regin Metropolitanade Barcelona (RMB) durante el periodo del 2001 al 2002, se describe la formacin espacial devalores (valores medios por municipio) y especficamente la incidencia de las externalidadesambientales en este fenmeno. La metodologa utilizada en la investigacin es la tcnicaMultivariante de los Precios Hednicos o regresin hednica.

2. Externalidad ambiental y valor inmobiliario

El carcter inmvil de los bienes inmuebles hace que en el momento de su adquisicin, seobtengan conjuntamente una serie de atributos que complementan el objeto de uso del bien:caractersticas espaciales, (como la localizacin respecto a otras unidades residenciales, alempleo y a otras instalaciones) caractersticas del barrio, estrato social y nivel de educacin delos residentes, entre otros. Esto implica que puedan existir importantes externalidadesinherentes a la localizacin elegida.

En el caso relacionado a la vivienda, las externalidades se han clasificado principalmente entres bloques: externalidades fsicas, sociales y desertizacin urbana (Lpez Garca, 1992;Gonzlez-Pramo y Onrubia, 1992).


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Las externalidades fsicas estn referidas a los valores positivos o negativos que afectan alentorno del inmueble. Los aspectos relacionados a la contaminacin atmosfrica y sonora son,sin duda, algunos de los ms estudiados en la literatura como efectos negativos de lasexternalidades. Otro efecto negativo es la falta de regulaciones en el mbito colectivo sobre

riesgos de incendio o problemas de tipo sanitario para la vecindad; as como la ausencia decierta limitacin sobre los usos posibles de suelo puede crear externalidades espaciales, deltipo de construccin de viviendas prximas a vas de comunicacin. En el sentido contrarioencontramos tambin externalidades positivas, como por ejemplo, la cercana a una zonaverde. En definitiva, el efecto de las externalidades sobre los precios inmobiliarios se basa en elbienestar o malestar que no se negocia en el mercado. Por ejemplo en el caso de las zonasverdes no se incurre en gasto alguno para gozar de su belleza. Sin embargo, produce unaumento del bienestar de los individuos. En este sentido, las externalidades se internalizan enel valor de los bienes privados urbanos produciendo un efecto de precios sombra.

La rehabilitacin de una fachada, por ejemplo, aumenta la utilidad de los paseantes y de losque viven en el barrio. Estos efectos externos, llamados efectos vecindad, hace que se genereuna cierta apreciacin, lo cual repercute en un aumento del precio de la vivienda. En estesentido vemos que la ciudadana forma parte esencial en el quehacer de nuestras ciudades, locual mediante su participacin se le puede dar aumento de valor a nuestro patrimonio.

Las externalidades sociales se definiran como aquellos valores positivos o negativosatribuibles a las caractersticas demogrficas de una determinada zona. La segregacinresidencial, segmenta la ciudad de acuerdo a la clase social, etnia o religin formndose losconocidos ghettos o barrios marginales, donde se concentran familias de bajo poderadquisitivo.

La desertizacin demogrfica es otra externalidad, producida en la mayora de los barrioscntricos de las ciudades. La duracin de vida til de las viviendas, produce con el tiempoobsolescencia funcional tanto en el espacio pblico como en el privado. Lo que incita unproceso de migracin hacia otros sitios con mayor calidad ambiental y del parque edificado. Enel sector desertizado se inician efectos vecindad y un bajo nivel de vida de sus ocupantes,haciendo que se originen zonas con viviendas deterioradas e infrautilizadas. Los inmueblestienden a deteriorarse y ser abandonados ya que el sistema de mercado no permite surehabilitacin. Es decir el precio o renta no es suficiente para cubrir los costes de operacinnecesarios en la rehabilitacin. Estas condiciones sociales explican, en ocasiones, las decisio-nes de invertir en viviendas de nueva construccin, en determinados barrios, mientrasviviendas que renen buenas condiciones de calidad y precio son infrautilizadas en otrasbarriadas, pese a suponer un ahorro monetario (Jan y Molina; 1993).

3. Modelos tericos que incorporan las externalidades ambientales

Alfred Marshall a finales del siglo XIX, orient sus estudios hacia el conflicto que se origina

entre los intereses privados y pblicos fruto del libre mercado. El equilibrio del mercado seconsigue con unos lmites de intensidad de usos (en intensidad de edificacin y en ocupacinde suelo) que pugnan con el ptimo social. No obstante, no es solamente el ptimo social,entendido ste como productividad, lo que se resiente de dicho funcionamiento del mercado,sino incluso la misma propiedad privada. De ah que la imposicin de un impuesto de airepuro no sera una carga muy pesada para los propietarios, puesto que buena parte del mismoles sera retornado bajo la forma de un aumento de valor de los terrenos restantes.

Los supuestos bsicos del anlisis econmico tradicional neoclsico son los de competenciaperfecta en el mercado y divisibilidad total de recursos, bienes y servicios. En este contexto sepostula la capacidad del mercado para lograr automticamente un ptimo econmico entrminos de bienestar social u ptimo de Pareto. En este ptimo toda influencia econmica de


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la conducta de una persona (o de una firma) sobre el bienestar (o los beneficios o costos) deotra persona (u otra firma) se trasmite a travs del mercado, y concretamente mediante lamodificacin de los precios. Siguiendo este planteamiento, la teora tradicional de la demanda,sugiere que los individuos, actuando racionalmente, tienden a maximizar su utilidad en

relacin a un presupuesto limitado por sus ingresos. Lo cual se expresa mediante la siguientefuncin:

U = (X1, X2, ..., Xn) = U(Xi) [1]

Donde U corresponde al nivel de utilidad y Xi la cantidad de la comodidad i (i = 1, ..., n)consumida por el individuo. La limitacin del presupuesto vendra dado por:

h

Y = P1X1 [2]1=1

Yamada (1972), mediante esta concepcin plantea la siguiente funcin de utilidad:

u = u [c, s, oe, o

w, o

c(r), q

e(r)] [3]

Donde c son todos los dems bienes, s la cantidad de espacio consumido, oe el tiempoutilizado en el ocio, OWel tiempo de trabajo, OC(r)el tiempo de viaje al trabajo, qe(r)la calidadambiental y rla distancia al DNC.Extiende la consideracin del modelo estndar4, involucrandoal ocio y la calidad ambiental como elementos determinantes en la formacin espacial devalores. Este supuesto corresponde al funcionamiento de una ciudad monocntrica tpica, conuna funcin decreciente de la renta con la distancia y una funcin creciente de la calidadambiental con el incremento de accesibilidad, al estar fuertemente interrelacionada la primeracon la densidad y decrecer sta con la distancia al centro de negocios. Siguiendo aRichardson,el autor seala que el modelo es limitado al venir determinados exgenamente loscostos de transporte, la densidad (responde inversamente respecto a la calidad ambiental) y,sobre todo, la renta del suelo. El hecho, en particular, de que la funcin de esta ltima seconsidere necesariamente negativa (decreciente) en relacin a la distancia, resta buena partede las posibilidades de ese modelo para explicar los casos en los cuales existen gradientes derenta positivos.

El trabajo de Papageorgiou (1976), tambin hace aportaciones relevantes en este sentido. Adiferencia del modelo de Yamada, su modelo permite tambin implementarse en un tratamientopolicntrico y jerarquizado. Introduce el tiempo obtenible por el consumo (o por el ocio) y lacalidad ambiental como variables dentro de la funcin de utilidad del consumidor:

U = u[c, s, t(r), e(r)] [4]

Donde c son todos los dems bienes, el espacio consumido, t(r) el tiempo obtenible por elconsumo y e(r) las amenidades residenciales del entorno. En el caso de sistemas urbanos

policntricos interesa destacar que la inclusin de la variablee(r)

(responde proporcionalmenterespecto a la calidad ambiental) permite la aparicin de gradientes de renta positivos e inclusoirregulares. Otro resultado es la modificacin de la estructura de coronas concntricas delmodelo estndar, adquiriendo una forma discontinua, incluso en el marco de un espaciocontinuo.

Richardson (1977) inducido por la relacin que presentan las amenidades de los barrios y lacalidad ambiental en los valores del suelo, plantea un modelo en el que considera que ciertoslugares especficos otorgan ventajas adicionales a la accesibilidad al centro de negocios.

4El modelo estndar se refiere a la concepcin de la formacin de los precios del suelo en el intercambio, o trade off,entre accesibilidad (centro de laciudad) y valor.


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Dichas ventajas pueden aparecer por gran cantidad de influencias, pero en los modelos delocalizacin residencial, las ms comunes son las externalidades del barrio. Por su parte, ladensidad, incorporada en la funcin de utilidad sugiere que los usuarios desean ms habitaren densidades bajas que en elevadas. Para ello considera dos casos. En el primero expresa la

funcin de utilidad planteando que todos los usuarios tienen los mismos ingresos:U= u(c, s, ) [5]

Donde cson todos los dems bienes, sla cantidad de espacio consumido y un indicador deltamao de la parcela por vivienda en el barrio. En el segundo caso considera la posibilidad defamilias de rentas desiguales:

U = U(c, s, , Oe, O

c, O

w) [6]

Donde c, s, tienen la significacin anterior, Oees el tiempo de ocio, Ocel tiempo de viajes yOW el tiempo de trabajo. Mediante este planteamiento se generaliza y teoriza el concepto derenta de externalidad urbanstica que es utilizado en trabajos que pretenden evaluarcomponentes adicionales a la accesibilidad en la formacin espacial de valores.

La incidencia de las caractersticas fsicas se considera como un elemento determinante de losvalores, calculndose a travs de la regresin mltiple sus precios al actuar como variablesindependientes. En esta lnea se han abordado dos tipos de externalidades: ambientales yurbansticas. Ambas se han conjugado, con el objetivo de mejorar la interpretacin de losvalores, incluyendo en sus anlisis aspectos como la congestin del trfico, el ruido, latranquilidad ciudadana, la cantidad y calidad de los equipamientos pblicos y de los espacioslibres, la densidad, el deterioro del parque edificado, los impuestos y la zonificacin, entreotros.

La argumentacin de estos estudios se basa en que las externalidades tienden a tener unaplena materializacin fsico/urbana, pudindose considerar como diversas caractersticas delespacio y calcularse su incidencia en los precios por medio del anlisis de regresin,determinando sus precios implcitos.

P = a1X1+ ... +anXn+ e [7]

DondeX1, i = 1, ..., n, son las cantidades de las icaractersticas determinantes de los precios, ya1 el precio implcito de cada una de aqullas. El precio implcito es, pues, la contribucinmarginal de una variable, constantes las dems, en el precio, y puede ser definido comoP/X1.

4. El Mtodo de los Precios Hednicos (MPH)

Los trabajos que se inician en la teora de la externalidades se fundamentan con conceptos dela teora de la demanda, mediante lo cual se realizan estudios empricos en la comprensin dela formacin de los precios del suelo (y de la vivienda) en diversas reas urbanas. Grilliches(1971) y Rosen (1974) son considerados, en la literatura especializada, los padres de latcnica del anlisis de precios hednicos. El mtodo consiste en desglosar el precio de un bienprivado, en funcin de varias caractersticas. Estas caractersticas tienen un precio implcitocuya suma determina, en una proporcin estimable, el precio del bien de mercado que seobserva. As, el precio de una vivienda puede determinarse por la agregacin de los preciosimplcitos de sus caractersticas y de las del entorno en el que est ubicada. Medianteprocedimientos economtricos se calcula el peso de las variables que determinan el precio finalde la vivienda (por ejemplo, superficie de la casa y de la parcela, tipologa, nmero dehabitaciones, de baos, antigedad, distancia al centro de la ciudad, nivel de polucin


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atmosfrica o atractivo del paisaje) y, bajo determinados supuestos, se estiman los precios dedichas caractersticas.

El valor del bien inmobiliario expresa los beneficios que se pueden tener del mismo, a travs

del alojamiento, pero hay otros como el acceso al lugar del trabajo, a las instalacionescomerciales y atributos ambientales, como la calidad ambiental del vecindario en el que estubicado el terreno tambin son beneficios importantes que recibe la persona que tiene elderecho al usar un determinado inmueble. Las distintas ubicaciones tienen distintasatribuciones ambientales, tales valoraciones darn lugar a diferencias en los valores de lapropiedad.

El mtodo hednico emplea la estadstica inferencial para diferenciar los atributos de dichasubicaciones, basndose en dos puntos principales:

Identificar la cantidad diferencial del valor de las propiedades que se debe a lasdiferencias ambientales entre las mismas.

Inferir cuntas personas estaran dispuestas a pagar por una mejora de lacalidad ambiental con la que se encuentran y cul es el valor social de lamejora.

La identificacin de las diferencias entre las viviendas conlleva a establecer una serie devariables, las cuales pueden ser: de la propiedad, de vecindario, de accesibilidad yambientales. Si se excluye una variable que este muy correlacionada los efectos estimadossobre el valor de la propiedad pueden tener sesgos, ya sea hacia arriba o hacia abajo. Lo cualdepender de cmo se encuentran relacionados entre s las variables incluidas y excluidas y elvalor de la propiedad. Por otro lado, si el estudio incluye una variable irrelevante no seproduce un sesgo tan sistemtico, aunque las estimaciones de los efectos de las variablesincluidas sean menos fiables.

El primer paso en el mtodo de precios hednicos es la estimacin de una ecuacin del estilo:

Precio del bien = f (variables de propiedad, de vecindario, de accesibilidad,ambientales)

Lo cual se puede expresar matemticamente con la siguiente frmula:x = a0+a1v1 +a2v2+...+anvn [8]

Donde:X = precio del inmueble por m2.

V1 = variable exgena o signo externo nmero 1 (p.ej.: Accesibilidad).V2 = variable exgena o signo externo nmero 2 (p.ej.: calidad ambiental).

Vn = variable exgena o signo externo nmero n (p.ej.: caractersticas sociales yeconmicas de la poblacin).

ao = trmino independiente o constante de la ecuacin.a1, a2,..., an = coeficientes de las variables exgenas.

Los procedimientos indirectos calculan una relacin dosis-respuesta entre la contaminacin yalgn efecto y slo entonces hay alguna medida de la preferencia para el efecto aplicado.


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Ejemplo de ello tenemos: el efecto de la contaminacin sobre la salud, la depreciacin fsica deactivos materiales (metales y construcciones), ecosistemas acuticos y sobre la vegetacin. Enel caso de nuestra investigacin afecta en la valoracin econmica de los inmuebles,producida por la perdida el bienestar de las personas.5

Las principales crticas de este mtodo no difieren de las que en general pueden hacrsele aotros de similar naturaleza, p.e.: inadecuada especificacin o desconocimiento de la verdaderaforma funcional, carencia y/o inadecuada informacin de los atributos de la propiedad, omisinde variables relevantes, frecuentes problemas de multicolinealidad, etc. A pesar de estasposibles limitaciones, los precios hednicos son cada vez ms utilizados por organismosestadsticos oficiales de diversos pases para calcular ndices de precios al consumidor, enespecial porque permiten controlar eficazmente la heterogeneidad de los productos y susrpidos cambios cualitativos a travs del tiempo. Roca (1988), hace mencin de doscuestiones referentes a la utilizacin de la tcnica. La primera seala que para que funcione elanlisis de regresin para cuantificar de forma fiable los precios implcitos, las variables ocaractersticas configuradoras de los precios han de ser tendencialmente separables entre s,refirindose con ello al fenmeno de la multicolinearidad, donde puede implicar la prdidaformal de la significacin estadstica de las variables. Recomienda para ello manipularanteriormente las variables presuntamente explicativas de los precios, a travs de las tcnicasde anlisis de componentes principales y/o el anlisis factorial. Con lo que se puede llegar aunos factores explicativos de los precios, totalmente independientes (ortogonales) entre s. Lasegunda cuestin es que la forma lineal que aparece en la ecuacin [8] no es absolutamentenecesaria, pudindose llegar a ecuaciones mucho ms complejas (logartmicas,semilogartmicas, etc.), que eventualmente pueden explicar mejor la contribucin de lasdiversas variables en la formacin de los precios.

A partir de Grilliches (1971) y Rosen (1974) se han elaborado numerosos estudios quepretenden medir el significado de los precios implcitos bajo determinadas condiciones,identificndose la funcin de demanda de la caracterstica escogida y, en consecuencia, elexcedente del consumidor. As, variaciones en la provisin de tal caracterstica (por ejemplo,nivel de polucin) comportan diferencias, medidas en unidades monetarias, en el bienestar delas personas.

Manning (1986), sobre la base de los trabajos de Rosen (1974), Roback (1982) y Graves(1980), ha analizado los factores que explican las diferencias en el precio de la viviendas entreciudades e introduce un concepto interurbano de equilibrio en la calidad de vida residencial(interurban household QOL equilibrium). Su principal aportacin sugiere que una parte de lapoblacin est dispuesta a renunciar a cierta parte de su renta potencial por tal de vivir enciudades con amenidades extraordinariamente atractivas. Es decir, a ver incrementada suutilidad no por la remuneracin a su trabajo, sino por va de las externalidades. Por su parteel modelo de equilibrio de Krumm (1960) constata que, tras haber considerado los atributos dela vivienda, los factores explicativos del precio son la homogeneidad del barrio y el nivel deservicios. El modelo hednico propuesto por Palmquist (1984), calibrado para 7 StandardMetropolitan Statistical Areas (SMSA) estadounidenses4, tiene la peculiaridad de derivar lascorrespondientes curvas de demanda. En su estudio plantea dos hiptesis. En la primeraconsidera que el mercado de cada ciudad no est segmentado, y en la segunda que loselevados costes impedan la movilidad perfecta entre ciudades. Los resultados obtenidossealan, que la condicin racial tiene una gran influencia negativa en el precio de la vivienda,

5Sobre la tasacin de apartamentos en barrios de Madrid (Argelles-Gaztambide), utilizando el anlisis de regresin,as como el anlisis factorial, las clasificaciones cluster y otras tcnicas estadsticas, vase LOZANO, J. (1996),Tasacin urbana: Una metodologa para informes de tasacin masiva, Tesis doctoral, Universidad Politcnica deMadrid. Vase tambin KINCHELOE, S.C. (1993). "Linear Regression Analysis of Economic Variables in the SalesComparison and Income Approaches". The Appraisal Journal, LXI, no4, pp.576-586.4Atlanta, Denver, Houston, Louisville, Miami, Oklahoma y Seattle


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travs el trabajo de Narvez (2002) sobre las relaciones sociales-fsicas que se sucintan en elespacio ser utilizado como referente en este aspecto.

6. Bases de informacin

El Sistema de Informacin Geogrfica (SIG) integra la informacin de las siguientes fuentes: Centro de Polticas de Suelo y Valoraciones (CPSV) Colectivo Arquitectos Tasadores Sociedad Annima (CATSA) Fundacin La Caixa

o Anuario econmicoo Anuario social

Instituto Nacional de Estadstica (INE) Instituto de Estadstica de Catalua (IDESCAT)

o Generalatitat de Cataluao Servicio Meteorolgico de Cataluao

El aireo Agencia de Residuos de Catalua Centro de Investigacin Ecolgico y Aplicaciones Forestales (CREAF, en sus siglas

catalanas) Ministerio de Fomento Catastro Estatal MCRIT

6.1. Descripcin de la base de informacin de valores inmobiliarios (CATSA)

Los valores inmobiliarios provienen de las tasaciones de CATSA, la cual ha realizado 39.425valoraciones durante el 2001 y el 2002. En la tabla 1, se observa la distribucin por mbito

destacando la proporcin de tasaciones en la Comunidad Autnoma de Catalua.

En relacin con los datos de Ministerio de Fomento, para el mbito de Catalua y durante elperiodo anteriormente sealado se tienen 236.635 tasaciones, lo que representaproporcionalmente un 13,75% de las valoraciones de CATSA. Para la RMB hay 155.077tasaciones y su proporcin 15.70%, mientras que el municipio de Barcelona tiene 38.520tasaciones que representa un 15,00%.

Tabla 1.Nmero de tasaciones por mbito

mbito No.Tasaciones

% respecto a lamuestra

Espaa 39.425 100

Catalua 32.536 82,53

Regin Metropolitana de Barcelona 24.340 61,74

Barcelona 5.773 14,64


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7. Anlisis descriptivo de los precios

El anlisis descriptivo de los precios se ha realizado a travs de los estadsticos: desviacinestndar, mximo, mnimo y media. Considerando los mbitos espaciales de Catalua,Regin Metropolitana de Barcelona y la Regin Metropolitana excluyendo a Barcelona. Para elcaso de Barcelona se seala el valor correspondiente del indicador. Posteriormente, se realizaun anlisis de correlacin en funcin de la captura de informacin en la elaboracin de lastasaciones. Esto queda implcito en tres dimensiones, a partir de las cuales se estudian losinmuebles:

Dimensin accesibilidad Dimensin socioeconmica Dimensin urbana-ambiental

N tasaciones por seccin postal

650

325

65

Fuente: elaboracin propia

Mapa 1. Localizacin geogrfica de las tasaciones de CATSA


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Tabla 2. Variables positivamente correlacionadas con el precio: RMB

Variable MF2001 MF2002 CATSA

Linealizacin acabados pavimento estar 0,69 0,70 0,70Componente Principal 1: Nivel instruccin 0,52 0,58 0,61clasificacin de municipios todas las variables 0,55 0,58 0,60clasificacin de municipios_eco 0,58 0,58 0,60clasificacin de municipios_variables vivienda 0,55 0,56 0,59Gas inmueble 0,64 0,62 0,58%TP_SOP 0,56 0,58 0,57GAS 0,63 0,61 0,56Consolidacin: 75% 0,55 0,53 0,55Componente Principal 2: Superficie 0,62 0,62 0,55SERV_% 0,58 0,61 0,55Gas localidad 0,58 0,55 0,54IRPF_MIG 0,51 0,55 0,53%BUP_COU 0,43 0,50 0,52%TITULO_S 0,43 0,48 0,51Componente Principal 1: Socio Profesional 0,43 0,48 0,50

Tabla 3. Variables correlacionadas negativamente con el precio en la RMB

Variable MF2001 MF2002 CATSA1 a 2 Plantas -0,54 -0,54 -0,40%OP_INMAQ -0,35 -0,40 -0,40Clasif. admin: otros -0,33 -0,32 -0,43Eq. ldico: deficiente -0,33 -0,36 -0,43Entorno: rural -0,29 -0,32 -0,45Llegada a la vivienda: 1941-1960 -0,44 -0,42 -0,49Componente Principal 1: Parque vehicular -0,54 -0,49 -0,49Eq. escolar: deficiente -0,45 -0,44 -0,50%C_INDCON -0,47 -0,52 -0,51Superficie: 91 a 120 m2 -0,65 -0,64 -0,54

%C_AG_PES -0,50 -0,48 -0,54ACCRES -0,60 -0,59 -0,56ACCTRE -0,60 -0,59 -0,56Consolidacin: 50% -0,49 -0,43 -0,57En propiedad: por herencia o donacin -0,57 -0,56 -0,60Desarrollo: lento -0,61 -0,61 -0,60Llegada a la vivienda: Antes 1941 -0,58 -0,58 -0,64LNDISBCN -0,73 -0,71 -0,67DISTBCN -0,72 -0,71 -0,68%EGB_1 -0,72 -0,77 -0,75


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8. Primera fase: emulacin del valor inmobiliario sin incluir atributos arquitectnicos delbien residencial.

La primera fase de elaboracin de modelos consiste en trabajar con variables econmicas,

sociales-demogrficas, accesibilidad y de externalidad urbana. En este primer paso no se hanincluido variables e indicadores de los atributos arquitectnicos de las viviendas que ofrecenlas tasaciones. El objetivo de dividir el trabajo en dos etapas consiste en establecer el valoraadido que reflejan los indicadores de CATSA, as mismo ver que relacin existen entre losvalores de dichas institucin respecto a otras (Ministerio de Fomento) en la elaboracin yformulacin de modelos de valoracin de vivienda.

El mtodo utilizado en la determinacin de los modelos econmetricos es el de pasossucesivos. El primer paso del mtodo consiste en obtener un algoritmo de regresin, paraposteriormente elegir las variables que mejor expliquen el fenmeno en cuestin. En relacincon los otros mtodos estadsticos, tiene la ventaja de admitir que una variable seleccionadaen un paso puede ser eliminada en otro posterior.

El modelo resultante (Tabla 5) tiene 5 variables con un nivel de explicacin del 87% de lavarianza (R2=0,87), siendo su error estndar de 90,81/m2. Las variables que explican laformacin espacial de valores en la RMB son las siguientes:

Factores de accesibilidad: DIST. (Distancia en Km al municipio de Barcelona) Factores Sociales: %TITULO_S. Porcentaje de personas con titulo superior) Factores econmicos: N_ECO02 (Nivel econmico del municipio), IRPF_EMP

(Impuesto sobre la renta de las personas fsicas). Factores de externalidad urbana:


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compra del producto inmobiliario. Este efecto lo complementa la variable que mide la renta dela poblacin IRPF_EMP.

Los factores de externalidad urbana o amenidades urbanas se refieren al grupo de aspectos

que hace deseable la localizacin espacial urbana, ms all de la accesibilidad y de losaspectos sociales. Las variables


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9. Segunda fase de emulacin del valor inmobiliario incluyendo las caractersticasarquitectnicas de los inmuebles

En la segunda fase se realiza un modelo en el que se incorpora variables arquitectnicas

incluidas en las tasaciones de CATSA. A partir de lo cual se obtienen los resultados de laTabla 6.

Tabla 6.Estadsticos descriptivos de las variables introducidas

Variable Media Desviacin tp. NV_MEDIO 1262,52 248,37 143VIV_SEC%_01 16,17 13,30 143IRPF_MIG 2573,08 536,19 143LNDISBCN 3,37 ,536 143N. dormitorios 3,37 ,374 143Estado vivienda: proyecto 2,10 4,77 143Consolidacin: 75% 66,27 29,14 143Zonas verdes: abundante 42,17 25,64 143Eq. comercial: abundante 9,64 16,49 143Eq. ldico: abundante 5,89 10,18 143Calidad sanitarios: alta 15,86 11,79 143Linealizacin Acabado pavimento estar 1341,04 47,68 143Antes 1941 4,00 4,70 143

El modelo presenta un nivel de varianza explicada del 91% (R2= 0,91) con 12 variables. Ladesviacin estndar de los residuos es 76,43, es decir un error de 76,43 /m 2. Respecto al

primer modelo presenta un aumento del 4% de explicacin y el error ha disminuido en 14,38/m2.

Tabla 7. Modelo de diferenciacin urbana y de la edificacin RMBR R cuadrado R cuadrado

corregidaError tp. de la

estimacinDurbin-Watson

0,96 0,91 0,91 76,43 1,96

Las variables que explican la formacin espacial de valores en la RMB son las siguientes: Factores de accesibilidad: LNDISBCN.

Factores econmicos: IRPF_MIG. Factores de externalidad urbana: Antes 1941, VIV_SEC%_01, Eq. comercial:abundante, Zonas verdes: abundante Caractersticas vivienda: Linealizacion Acabado pavimento estar, N.

Dormitorios, Calidad sanitarios: alta, Estado vivienda: proyecto,Consolidacin: 75%.


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Tabla 8.Coeficientes. Modelo de diferenciacin urbana y de la edificacin RMBModelo Coeficientes no

estandarizadosCoeficientes

estandarizados

B Error tp. Beta

(Constante) 70,29 322,05Linealizacin Acabado pavimento estar 0,97 0,21 0,19Llegada vivienda. Antes 1941 -12,24 1,81 -0,23Eq. ldico: abundante 1,76 0,90 0,07IRPF_MIG 0,16 0,02 0,34LNDISBCN -116,89 19,69 -0,25N. dormitorios -91,16 23,60 -0,14

Estado vivienda: proyecto -5,12 1,49 -0,10Zonas verdes: abundante 1,15 0,35 0,12Consolidacin: 75% 1,28 0,36 0,15Calidad sanitarios: alta 2,80 0,69 0,13Eq. comercial: abundante 2,35 0,64 0,16VIV_SEC%_01 2,39 0,67 0,13En el histograma de la Figura 1 se observa que la distribucin de los residuos esaproximadamente normal. Si dicha distribucin fuese perfectamente normal la media tendraque ser igual a cero y la desviacin estndar cercana a uno. La desviacin tpica tiene unvalor tpico de 0,96 lo cual sugiere que no hay problemas en la validacin de los supuestos enlos que se basa la regresin MCO.

Figura 1.Histograma del Modelo de diferenciacin urbana y de la edificacin RMB

Regresin Residuo tipificado

3,753,25

2,752,25

1,751,25

,75

,25-,25

-,75-1,25

-1,75

-2,25

Histograma

Variable dependiente: V_MEDIO

Frecuencia

30

20

10

0

Desv. tp. = ,96

Media = 0,00

N = 143,00


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El grfico P-P mejora la aproximacin a la lnea de referencia, respecto a los modelosanteriores.

Figura 2.P-P. Modelo de diferenciacin urbana y de la edificacin RMB

10. Conclusiones

La valoracin ambiental de nuestras ciudades, entre otras cosas, permite entender lacompetitividad de las mismas, a travs del impacto en trminos de valor de los aspectossociales, econmicos, ambientales e institucionales que las caracterizan. La investigacin aquexpuesta pretende aportar reflexiones tericas y empricas sobre la disposicin a pagar pordeterminados bienes ambientales. En este caso se ha seleccionado un bien (vivienda), que alser generalmente de tipo privado, no tiene los problemas de valoracin de otros bienesambientales no sujetos de titularidad privada; y por ende, sin mercado explcito. En estesentido se ha visto que el mtodo de precios hednicos es una herramienta analticaimportante para inferir el valor de bienes que no tienen mercado como es el caso de los bienesy servicios ambientales. En este estudio hemos hecho uso de esta herramienta para estimarde manera indirecta el valor que los agentes econmicos le asignan al entorno ambiental. Lacercana a la costa y a espacios con vistas espectaculares define una valoracin positiva lacual repercute en las caractersticas de la vivienda, dimensin, el tipo de programaarquitectnico, acabados, entre otras variables que se encontraron en el estudio. Por otraparte se observa que los agentes no solo valoran variables ambientales de manera individual,sino que actan con una racionalidad en la cual observan estas en su conjunto. En sntesis latesis permite realizar sopesar la importancia de los servicios ambientales como factores derenta de localizacin en la Regin Metropolitana de Barcelona a nivel de municipios. La escalamunicipal de anlisis realizada en este trabajo deja una lnea abierta en el sentido de realizarestimaciones a nivel de seccin postal y de barrio para generar modelos que emulenespacialmente las principales determinantes del valor de la vivienda, as como otros tipos deinmuebles y submercados.

Sin embargo, desde la perspectiva estrictamente social, el problema pendiente de solucinest relacionado con el acceso universal por parte de la poblacin a las reas de mayor

Grfico P-P normal de regresin Residuo tipificado

Prob acum observada

1,0,8,5,30,0Probacume

sperada

1,0

,8

,5

,3

0,0


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calidad ambiental, en tanto stas quedan reservadas, por medio del arbitrio de los preciosinmobiliarios, a las personas con mayores ingresos. Esta problemtica ya haba sido sealadaantes por Pearce (1993) quien constat que los ms privilegiados, en el sentido de lasolvencia econmica, eran tambin los que consuman los mejores entornos en trminos de

calidad ambiental. McFadden y Leonard (1993) plantearon exactamente esa afirmacin, entanto Boercherding y Deaton (1972) y Bergstrom y Goodman (1973) encuentraronelasticidades ingreso por parques de recreacin mayores que uno en la mayora de los casos.

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