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Presentación 13

T E M A 1

EL DERECHO REAL. EL DERECHO DE PROPIEDAD. CONTENIDO DEL DOMINIO. LIMITACIONES. ACCIONES PROTECTORAS. MODOS

DE ADQUIRIR Y PERDER EL DOMINIO Antonio Huerta Trólez

Notario

I. El derecho real 19 h I N T R O D U C C I Ó N 19 2 . D E L I M I T A C I Ó N D E L C O N C E P T O D E D E R E C H O R E A L 20

A ) Importancia de la delimitación 2 0 B) Diferencia entre los derechos reales y los derechos de crédito 21 C ) Situaciones intermedias 24

3. CLASIFICACIÓN D E L O S D E R E C H O S R E A I . E S 2 6

A ) Propiedad y derechos recdes sobre cosa ajena 2 6 B) Derechos de uso y disfmte 27 C ) Derechos de realización de valor 2 8 D ) Derechos de adquisición preferente 2 8

4. NUMERUS APERTUS o NUMERUS CLAUSUS 2 9

A ) La cuestión en la doctrina 2 9 B) La cuestión en ¡as Resoluciones de la Dirección General de los

Registros y del Notariado 32

5 . L A R E L A C I Ó N JLRÍDICA RFAÏ : 3 4

A ) El sujeto de lus derechos reales 34 a) Sujeto activo y sujeto pasivo 34 b) Sujeto relativamente indeterminado: las titularidades ob

rem......*. ». 38 B j E l objeto de los derechos reales 3 9

a) Los bienes corno objeto de los derechos reales 3 9 b) Bienes materiales y bienes inmateriales 41 c) Bienes muebles e inmuebles 4 3 d) L a m o d i f i c a c i ó n objetiva de los derechos reales 4 3

C ) El contenido de los derechos reales 4 4

706 INDICE

a) Los bienes como contenido clt:1 derecho real 44 b) Facultad de goce y facultad de disposición: remisión 46 c) La prolección del derecho real 47

6. LA PLBI ICIDADOK I .OS DERECHOS RRALES 48

A) El fundamento de la publicidad 48 B) instrumentos de publicidad 51 C) Eficacia general de la publicidad regisirtä M

I L El derecho de propiedad 57 1. RüSKNA HISTÓRICA 57 2. CARACTERES DEL DERECHO HE PROPIEDAD RN EL CÓDIGO CIVIL 60 3. CRISIS DEL HSTADO LIBERAL: LA NUEVA CONCEPCIÓN DE LA PROPIEDAD . 61 4. E L DERECHO DE PROPrF.DAD EN i A CONSTITUCIÓN FÄPAKOLA DP. 1978 .. 63 5. LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIF DAD 66

A) La función social como límite externo al derecho de propiedad .. 67 B) La propiedad como función - • • • 68 C) La función social como elemento interno del derecho de propie­

dad que delimita su contenido 69 6. HL CONTENIDO ESENCIAL DR LA PROPIEDAD 72

III. Contenido del dominio - 75 1. CONCEPTO UNITARIO Y CONTENIDO VARIABLE 75 2. LA FACULTAD DE GOCE . 76 3. LA FACULTAD DE DISPOSICIÓN - 76 4. LAS PROHIBICIONES DE DISPONER 78

IV. Las limitaciones del derecho de propiedad 81 1. CONSIDERACIONES GENERALES MI 2. LAS RELACIONES DE VECINDAD 82 3. E L DERECHO DE USO INOCI :O 85 4. LA RESPONSABIL IDAD POR K.A/ÓN DEL DOMINIO 85

V. Acciones que protegen el derecho de propiedad 86 1. ClASESDEACCIONES... 86 2. LA ACCIÓN REIVINDICATORIA 87

A) Concepto . 87 B) Requisitos para el ejercicio de la acción 88

a) Dominio del actor 88 h) Posesión del demandado 90 c) Idem idad de la cosa poseída con la que se reivindica 91 d) Efectos de la acción reivindicatoría 91

3. LA ACCIÓN DECLARATIVA DEL DOMINIO 91 4. TA ACCIÓN PUBLtCIANA \ ; 92 5. LA ACCIÓN NEGATORIA 93 6. LA ACCION DE DESLINDE 94

VI. I-a adquisición de la propiedad 95 1. LOS MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO: EL ARTÍCULO 609 DEI. CÓDIGO

CIVIL... ; 95 2. LA OCUPACIÓN . . 98

A) La adquisición de las cosas sin dueño 98

INDICE 707

B) La ocupación de animales 98

- a) La caza y la pesca 98 b) La ocupación de otros animales 99

C) Elhatlazgo 100 D) El tesoro oculto • 102 E) Los inmuebles vacantes . . . ¿ 107

3. L A ACCESIÓN' ... 107

A) Ideas generales 107 B) Naturaleza jurídica 108

a) La accesión como facultad del dominio 109 b) La accesión como modo de adquirir la propiedad 109 c) Conclusiones 110

C) Clases 111 D ) Principios que rigen la accesión 111

a) La regla de la accesoriedad 111 b) Superficies solo cedit 112 c) Buena fe 113

E ) Constmcción y accesión 114

a) Concepto de edificación 114 b) Construcción en suelo propio con materiales ajenos 115 c) Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno 117

a') Buena fe del autor de la accesión 118 b') Mala fe del autor de la accesión :'.. 120 c') Mala fe del dueño y del autor de accesión 122

d) La construcción extralimitada 122

F) Accesiones fluviales y marítimas 124 a) Aluvión • • • 125 b) Avulsion • - - • 123 cj Mutación de cauce 127 d) Formación de islas 128 e) Accesiones marítimas 129

G) Accesión de bienes muebles 130 a) Unión de cosas muebles ••• 130 b) Mezcla o confusión 131 c) Especificación 132

4. LA ADQUISICIÓN DERIVATIVA 133

A) Sistemas de transmisión y adquisición derivativas de. la propie­dad i 133

B) El sistema español: título y modo 136 C) La tradición MI

a) Planteamiento y antecedentes MI h) Naturaleza jurídica M3 c) La tradición instrumental M 9

a) Antecedentes históricos 149 b') La escritura pública 151

708 (XDiCfc

c') Posesión y tradición instruí lient al 155 d') Tradición e inscripción regisiral 162

5. MODOS DE PERDER FJ.DOMLNIO 164

A) La causas de extinción de la propiedad 164 B) Pérdida de la cosa 165 C) Consolidación 167 D) Renuncia y abandono... 168

a) Renuncia de los derechos reales 169 b) La renuncia del titular del gravamen 169 cf Abandono o derrelicción 170

E) La revocación del dominio 172 F) Ixt expropiación forzosa 174

Bibliografía 174

T E M A 2

LA PROPIEDAD RÚSTICA Y SU FUNCIÓN. LAS EXPLOTACIONES PRIORITARIAS. EL RÉGIMEN COMUNITARIO AGRARIO

Juan Francisco Delgado de Miguel Notario

I. La propiedad rústica y BU función 181 i; INTRODUCCIÓN... . . . . . 181 2. LA PROPIEDAD RÚSTICA EN EL CÓDIGO CIVIL 183 3. EL-SISTEMA OF.LAS LEYES DE RTHORMA 183

A) Ta incidencia de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario sobre el régimen de la propiedad agraria 186 a) Limitaciones al uso y disfrute 186 b) Compras y expropiaciones 187

4. Eï. SISTEMA CONSTITUCIONAL DE l-A PROPIEDAD AGRAK!A. Sü MARCO COMPETENCIAL 188

5. I -A RESERVA DE LEY Y RL VALOR DE I A FUNCIÓN SOCIAL Y FUNCIÓN F.CO-LÓGICA DE LA PROPIEDAD AGRARIA COMO CONTENIDO ESENCIAL DE ÉSTA. 190

6. LA FUNCIÓN ECOLÓGICA DELA PROPIEDAD , 193

II. La explotación agraria. Su concepto en el Código Civil y su evo­lución posterior 194 1. INTRODUCCIÓN 194 2. CONCEPTO DE FINCA RUSTICA.* 195 3. CONCEPTO UE EXPLOTACIÓN AGKARIA 1 96 4. ELEMENTOS QUE INTEGRAN LA EXPLOTACIÓN 198 5. PEO. 1 ! IARIDADESJÏK St.' TRANSMISIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL, 20U 6. L A EVOLUCIÓN POSTERIOR DEL RÉGIMEN DE LAS EXPLOTACIONES AG HA­

RIAS . . . . . . . . . 203

A) Las explotaciones reguladas por la Ley de Reforma y Desarrollo m Agrario........... , , . . , „ . . , . „ . . . . . . . . , *< - 203

a) Las Explotaciones Familiares y Comunitarias 203

INDICE 709

a') Explotaciones Familiares 205

a") Adjudicaciones en conces ión 205

1) Transmis ión inter vivos 206 2) Transmisión mortis causa 207

b") Adjudicaciones en propiedad 209 c") Elementos formales 210

1) Respecto a la conces ión 210 2) Respecto a las transmisiones 211

d") Obligaciones del concesionario de la Explota­ción Familiar 211

e") Caducidad de la conces ión 212

b') Las Explotaciones Comunitarias 212

b) Explotaciones incluidas en el régimen de ayudas por cese anticipado de la actividad agraria 213 a') Requisitos respecto al cedents 213 b') Requisitos respeclo del cesionario 213 c') Transmis ión 214

L A S E X H L U I ACIONES PRIORITARIAS 214

A) Introducción • • 214 B) Clases de Explotaciones Prioritarias 216

a) Explotaciones Familiares Prioritarias 216

a') Los requisitos 216 b') Modalidades 218

a") Explotac ión Prioritaria cuyo titular es una per­sona Física 219

b") Explotación Prioritaria cuyo titular es un matri­monio : 219

c") Explotaciones Prioritarias pertenecientes a una Comunidad Hereditaria 219

d") Explotaciones Prioritarias de Agricultores Jóve­nes 221

b) Explotaciones Prioritarias Asociativas 221

a') Concepto 221 b') Clases , 222

a") Sociedad Cooperativa de Explotación Comuni­taria de la tierra y de trabajo asociado de la acti­vidad agraria 222

1) Concepto ?.. 222 2) Régimen Jurídico 222

b") Explotación Asociativa para agrupar la superfi­cie en una sola linde 223

c") Sociedades Agrarias de Transformación (SAT), Cooperativas Agrarias, Sociedades Civiles, Labo­rales y Mercantiles 224

I) Requisitos comunes 224

710 ÍNDICE

2) Requisitos especiales 224 2.a) SAT....."..: 224 2.b) Cooperativas 224 2.c) Sociedades Civiles y Mercantiles 224 2.d) Otras formas asociativas 226

'?£ f E ^ ^ - í - v v - • - — - • .T.....^..w... . .» . .» 226 c) Explotaciones situadas en Zonas de Montaña 227 d) Explotaciones Prioritarias de Agricultores Jóvenes 227

a') Agricultor Joven titular de explotación 227 h') Agricultor Joven cotilular 228

C ) Ayudas, bonificaciones y exenciones fiscales 229 D) Reducción de derechos arancelarios de Notarios y Registradores. 231 E) El Título y el Catálogo de Explotaciones 233 F) Transmisión 234

a) Inter vivos 234 a') Requisitos subjetivos 234 V) Requisitos objetivos 235 c') Requisitos formales 235

h) Mortiscausa . . . . . . ¡ 235. 8. ESPECIALIDADES AUTONÓMICAS EN MATERIA DE CLASIFICACIÓN DE

EXPLOTACIONES A 236

A) Clases i 236 a) Explotaciones de superficie básica de explotación 236 b) Ex plotaciones regables por transformación 236 c) Explotaciones rentables 237 d) Explotaciones agrarias de carácter singular 237 e) Explotaciones agrarias preferentes 237 P Explot aciones preferentes especiales 237 g) Explotación agraria familiar mínima 238 k) Empresa Familiar Agraria 238 i) Dehesas. - 239 j) Agrupación de explotaciones 240 k) Explotación agraria de regadío 240

9. LIMITACIONES IMPUESTAS AL TITULAR DE LAS EXPLOTACIONES POR RAZONES XIEDIOAMBIENTALES 240

H J . Las Unidades Mínimas de Cultivo. El régimen de las Unidades Mínimas de Cultivo 241

-Í.'-'ÍÍ a í •íO'TOrií'.'>ñi'ft p;&.*t**"£ii-v-ü r.v • 1. CONCEPTO Y REGIMEN JURÍDICO 24 I 2. CLASES 243 3. EXTENSION DE LAS UNIDADES MÍNIMAS D E C U L T I V O 243

I A) Jurisprudencia';..:. 243 B) Doctrina 244

4. EFECTOS DE LA DETERMINACIÓN DE LA UNIDAD MINIMA DE CULTTVO -. 247 A) Indivisión 247

a) Régimen anterior a la tóf de Reforma y Desarrollo Agra­rio 247

La

ÍNDICE 711

b) Rég imen de la Lev de Reforma y Desarrollo Agrario . . . . . . . 247

B) Nulidad de. las segregaciones y divisiones pur debajo de la Uni­dad Minima de Cultivo 248

•

C) Efectos desde el punto de vista sucesorio 250 D) Ejercicio del derecho de refracto 251

a) Supuestos y releyentes 252 b) Preferencia entre retrayentes 252

a') Enere retrayentes de igual clase 252 LV) Respecto a ios d e m á s colindantes 253 c) Entre comuneros y colindantes 253 d') Entre colindantes y arrendatarios 253

c) Plazo... 254

d) Efectos 255

E) Intervención notarial 255 a) Rég imen de la Ley de Explotaciones Agí-arias de 4 de julio

de 1995 256 h) Rég imen aplicable en las Comunidades Autónomas 258

a') Andalucía 259 V) Aragón 259 c') Asturias 260 d') Baleares 261 e') Canarias 261 D Cantabria ; . . 262 g') Castilla vl-ecm 263 h') Castilla-La Mancha 263 i') Cataluña 264 j') Extremadura 264 k') Galicia 264 Y) Madrid 265

1. °) Regadío 266 2. °) Secano 266 3. °) Monte o terrenos forestales 266 4") Terrenos que sean soporte de instalaciones y

construcciones 266 nV) Murcia 267 n') Navarra * 268 ñ') País Vasco 269 o') La Rioja 269 p') Valencia ?69

. F) Inscripción 270 IV. C o n c e n t r a c i ó n parcelaria 270

1. INTRODUCCIÓN 270 2. CONCF.PTO, NATURALEZA Y FINES 270 3. SUJETOS 278 4. PROCEDIMIENTO 278 5. E F E C T O S 281 6. C L A S E S 282

712 INDICE

A) Concentración a agntptwiàn parcelaria para su explotación colectiva en régimen cooperativo 282

B) Concentración de carácter privado. 283 C) Concentración de zonas ya concentra/Jas 284 D) Concentración por convenio y por contrata 284 E) Concentración por explotaciones 284

V. La Influencia de la normativa agraria comunitaria sobre el régi­men de la propiedad rústica 285 t; INTRODUCCIÓN . 285 2. LAS FUENTES NORMATIVAS DEL DERECHO AGRARIO COMUNITARIO 288

A) ta agricultura en el Tratado Constitutivo de la Comunidad Europea - 288 ai Objetivos de la Política Agraria Común. La PAC 288

a') Incrementar la producción agrícola 289 b ) Garantizar un nivel equitativo a la población agrícola

mediante el aumento de la renta individual del agri­cultor 290

c') Estabilizar los mercados 290 d') Garantkar la seguridad de los abastecimientos 292 e') Asemirar al consumidor suministros a precios razo­

nables 292 f) Consecución de un mercado común 293 g') La preferencia comunitaria 293

1) Crítica a estos objetivos 293 b) Principios a tener en cuenta en la regulación de la PAC.... 295

a) introducción 295 a") Principio de unidad de mercado 295 l>") Principio de solidaridad financiera 296 c") Principio de preferencia comunitaria 296 d") Principio de subsidiariedad 296 e") Principio de «fuerza mayor» 296

1 ) Concepto de fuerza mayor 297 2) Aplicación de la regla de fuerza mayor 297-3) Cuestiones de prueba 298.

F) Principio de proporcionalidad 298 g") Principio de igualdad 298 h") Principio de corresponsabilidad 298 i") Principio de correlación entre la Política de

estructuras y la de mercado 299 c) Medios para conseguid los objetivos y mantener los prin­

cipios comunitarios ...i 299 B) El desarrollo de la normativa medioambiental en la Unión Euro­

pea y su incidencia sobre el régimen de la propiedad agraria 300 a) Principios inspiradores 300

a') Principio de implantación progresiva de la norma ambiental en el ámbito rural 30Ö

INDICE 713

b') Principio de homogencización de la penetración de la norma ambiental en el ámbito agrario 301 a") Normas relativas a la prevención de daños eco­

lógicos a través principalmente de las Evaluacio­nes de impacto Ambiental . 301

b") Normas relativas a los recursos naturales 302 I) La contaminación procedente de la utiliza­

ción de los Iodos para usos agrícolas 302 c'} Principio de adaptación 303 d1) Principio de accesoriedad de la norma ambiental res­

pecto de la norma agraria 303 e') Principio de mutabilidad 304

b) Efectos 305 a1) Eficacia relativa de la norma ambiental en eJ ámbito

del Derecho Rural vinculada a lo que hemos denomi­nado principio de accesoriedad 3Ü5

b') Incremento notable de limitaciones en el ejercicio de la actividad agraria ¡ 306 a") Creación de zonas especiales ¿ 306 b") Limitaciones vinculadas a la protección de los

Espacios Protegidos 306 cw) A través de controles por parte del Estado »-? ~ • 307

c') Aparición de nuevas limitaciones a la propiedad basa­das en las nociones de la función ecológica de la pro­piedad y de desarrollo sosrenihle 307

d1) Aparición de nuevas alternativas a la actividad agraria como fuente de ingresos para el agricultor . 310

3. LA INCIDENCIA EN EL RÉGIMEN JURÍDICO OR I.A PROPIEDAD AGRARIA DR I .A NORMATIVA COMUN IT AR IA SOBRE PROTECCIÓN MEDIO A MBTEF\TAT 310

A) Las Evaluaciones de Impacto Ambiental y el Derecho a la infor­mación y participación en proyectos medioambientales 310

B) Incorporación de criterios ecológicos a los contratos agrarios ... 315 C) Incorporación de la teoría de la responsabilidad objetiva por tos

daños causados en et ejercicio de la actividad agraria 317 D) Aumento de las subvenciones económicas y beneficios fiscales

ün favor del agricultor que proteja el Medio Ambiente en et ejer­cicio de su actividad ï 318 a) Subvenciones económicas 319 b) Beneficios Riscales • 320

E) Generatiz/ición de tos Códigos de Buena Conducta Agraria 320 F) Planificación Territorial ùi 322 G \ La promoción y fomento de ¡a agricultura biológica y de ta cali­

dad del producto agrícola en la PAC 323 4, PRINCIPIOS A TENER BN CUENTA EN UK APLICACIÓN DE LA NORMA

AMBIENTAL A LA PROPIEDAD RÚSTICA 325

A) Principio de subsidiariedad respecto al régimen legal aplicable 326 B) Principio de transparencia 328

714 INDICE

C) Principio de gestión concertada de ¡a Naturaleza 329 D) Principio de costes compartidos 331 E) Principio de compensación. El modelo europeo de Política fores­

tal . . . . <i'ss'-r:/\zÁ$:&r''''-''''" • • '̂ 33 a) La promoción de la silvicultura como alternativa al cultivo

agrario tradicional 333 b) La Política forestal en cl V." Programa 336 c) Otros sistemas de compensación 337

a') E l sistema de ayudas .. 337 b') Los programas de ayudas 338

Bibliografía 339

T E M A 3

LA PROPIEDAD URBANA. LOS MODELOS URBANÍSTICOS. GESTIÓN D E L SUELO

Manuel-Ángel Rueda Pérez NoLario

I. La propiedad urbana v—. 351, 1. LEGISLACIÓN URBANÍSTICA 351

A) Histi^^ 351 B) La anulación jurisprudencial del TR/92 352

a) La Sentencia del TC 61/1997 352 b) Las consecuencias de la Sentencia 353 c) E l sistema compctcncial después de la Sentencia 353

C) Legislación vigente .... . 354 a) Derecho estatal 354 b) La STC de 11 de julio de 2001 355 c) Derecho autonómico 355

2. PRINCIPIOS UÁSICOS DE LA GESTIÓN URBANÍSTICA 357

A) Distribución equitativa de beneficios y cargas: equidistribucióri 357 B) Participación de la comunidad en las plusvalías originadas por

la ordenación del suelo 358 C) Participación pública en la gestión v ejecución 360

3. FORMAS DE ACTUACIÓN 360 •

A) Expropiar todo el suelo 360 B) No expropiar nada 361

4. ÁM HITOS TERRITORIALES 361 •

A) : -^iÓrl.. 361 B) Évolució í i legisla Uva f - 362 C) Modelos actuales -. -, * 362 D.) La relación con las clases de suelo 363

5. APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO 363

A) Evolución 363

INDICE 715

B) Modalidades ; 364 a) Aprovechamiento tipo - 364 b) Aprovechamiento objetivo, material o real 364 c) Aprovechamiento subjetivo, lucrativo, apropiablc o male-

riali7ab1c . 365 C) Naturaleza jurídica r 365

a) Kl aprovechamiento urbanístico como objeto directo del derecho de propiedad - - 366

b) El api'ovechamiento urbanístico como derecho de crédito 367 c) El aprovechamiento urbanístico corno un derecho real .... 367 d) El aprovechamiento urbanístico corno facultad inherente

al dominio 367 e) Consideración mixta: facultad del dominio y derecho real 368 f) Regulación positiva actual •... 368 g) Conclusión,.. Î ÏHV^ÎÏS

D) Aplicación práctica del aprovechamiento urbanístico en ámbi­tos territoriales determinados 369

IL Modelos urbanísticos , 369 1. LOS DOS MÛOKLOS URBANISTICOS ;•; 370

A ) Modelo pú blico 3 70 B) Modelo privado 372

2. EVOLUCIÓN HACIA FORMAS DE GESTIÓN PRIVADAS 373

A) En la elección del sistema de actuación . 374 B) En la tendencia a incrementar las posibilidades de actuación de

los propietarios afectados en los sistemas de actuación privados. 37'4 C) En la tendencia a incrementar las posibilidades de actuación de

los propietarios afectados por la actuación en los sistemas de actuación públicos 375

D) ßn la generalización de la figura del agente urbanizador 376 E) En el nuevo sistema de ejecución forz,osu. que se caracteriza por

ser subsidiario y sustitutivo de la actuación de tos particulares . 377 i-*) En la generalización de la técnica de los convenios urbanísticos. 377

3. CONCLUSIÓN 377

m . El agente urbanizador 378 ' "t. ÓMGEN^;............^ 378

2. FUNDAMENTO i 378 3. NATURALEZA JURÍDICA • • 379

A) En la legislación valenciana 379 B) En las demás legislaciones 380 C ) Consecuencia 380

4. PROCESO DE DESIGN ACIÓN ,......>. .......)(.>>... 380

A) Legislación valenciana - 380 B) Las restantes legislaciones 381

a) Legislaciones que esiubleccn con carácter supletorio la aplicación de la legislación de contratos tie las Adminis­traciones Públicas • 381

716 ÍNDICE

b) Legislaciones que no establecen la aplicación de la legis­lación de contratos de las Administraciones Publicas 382

G) Conclusion. 383 5. CONFIOURACIÓN JURÍDICA DE SU POSICIÓN 383

A) Relaciones entre el urbanizadory la Administración .. 383 a) Deberes del urbanizador frente a la Administración 384 b) Prerrogativas del urbanizador freiile a la Administración . 385 c) Prerrogativas de la Administración frente al urbanizador . 385

B ) Relaciones entre el urbanizadory los propietarios 386 a) Deberes del urbanizador Irente a los propietarios 386 b) Derechos del urbanizador Crante a los propietarios 386 c) Deberes de los propietarios frente al urbanizador 386 d) Derechos de los propietarios Treme al urbanizador 387

IV. Gestión y ejecución del urbanismo 388 1. NOCIÓN DE GESTIÓN Y EJECUCIÓN URBANÍSTICA 388

A) Gestión .. :. 388 B) Ejecución 389; C) Diferencias 389

2. COMPETENCIA LEGISLATIVA 389. 3.. MODALIDADES DE APLICACIÓN DEL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO . . . 390 4. TIPOS DE ACI-NACIONES: AISLADAS E INTEGRALES 390

A) Las actuaciones denominadas aisladas, a sistemáticas o edifica­torias......... 391

B ) Las actuaciones integrales, también denominadas sistemáticas, integradas, complejas o urbanizadoras 391

5. NATURAI <EZA DE LA ACTIVIDAD DE GESTIÓN Y EJECUCIÓN DE URBANISMO 392

V. Gestión mediante actuaciones aisladas 394 1. NOCIÓN DE ACTUACIÓN AISIAÜA Y SU RELACIÓN CON LAS CLASES DE SUE­

L O . . . . . . . , . . . . . . . . . . . . . - . : . . ...i- 394 A) Noción general - - - - - — — 394

R) Concepto legal — 395 2. CARACTERÍSTICAS 395

A) Elmodelo estatal:suelo urbano consolidado 395 a) Requisito de hecho; la consolidación urbanística [art. 8¿iJ

Ley 6/1998] - 395 • b) Requisito jurídico positivo: la clasificación expresa 396

c) Requisito jurídico negativo: exclusión de cualquier actua­ción sistemática ... 396

B) El modelo valenciano: actuación aislada 397 3. TÉCNICAS DE GESTIÓN DE LAS ACTUACION KS AISLADAS 398

A) La solicitud de licencia de obras como desencadenante de la actuación aislada ... 398

B) Los desequilibrios entre aprovechamientos — ¡ 398 a). Planteamiento — 398

INDICE 717

b) Presupuesto o requisito previo; necesidad de delimitación de áreas de reparto 399

c} La situación de los terrenos doiacionales 401 C) Enumeración de los mecanismos tipo 402

A. TRANSFERENCES ^APROVECHAMIENTO (TAU) , 403

A) La duda sobre su supervivencia legal 404 B) La situación en las legislaciones autonómicas 406

a) Comunidades Autónomas que no regulan las TAUs 406 b) Comunidades que han integrado como propio el conteni­

do dei TR/92 407 c) Comunidades que admiten v regulan lolul o parcialmente

las TAUs 407 C) Conclusión provisional 407

5. EXPROPIACIÓN FORZOSA PUNTUAL O ATSLADA 407

A) Competencia legislativa 407 B) ht expropiación como actuación aislada 408 C) Valoración y procedimiento para su determinación 409 D) Consideración jurídica del pago • 409

a) Pago como garantía 409 bj Pago como trámite procedimental 410

F) Forma de pago 410 [•) Pago en especie 410

a) Generalización del sistema 411 b) El acuerdo entre la Administración expropiante y el

expropiado 41! ci Naturaleza jurídica del acuerdo 412 d) Contenido 414 e) Especie 414 f) Equivalencia de valores 415 g) Forma 415

l;) Pago en finca futura 416 a) Naturaleza del acto --- 416 b) Procedimiento especial 417 c) La incardinación de este procedimiento especial dentro

del expediente expropiatorio 417 d) Noción de «ruturidad» .... 418 e) Adquisición de propiedad, loma de posesión e inscripción

registral .. 419 /; Generalización del procedimiento especial 422

G) Ocupación directa 423 II) Imposición coactiva de transferencia de aprovechamiento 424

6. LA CESI0CCDETERRP.NO DOTACIÓN AI 425

A) Noción 425 B) Legislación 425 C) Diferencias con ¡a expropiación 425

. Intervención notarial en las actuaciones aisladas 427

7Î8 ÍNDICE

1. LA PARCELACIÓN URBANÍSTICA ... 427 A) Conceptos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 427

a) Parcelación 427 b) Parcelación urbanística en la legislación estatal 428 c) Parcelación urbanística en las legislaciones autonómicas . 429 d) Indivisibilidad 430

B) Fl control de la indivisibilidad : - 431 a) Control municipal 431

a') Método de control 431 a") ' La licencia de parcelación 431 b") La declaración municipal de iimecesaricdad 432

h') Objeto del control municipal 432 b) Control notarial y registra! ... 433

a') Legislación estatal 433 b') Legislaciones autonómicas , 433 c) Normas ldpotecarias 434 d') La eficacia del control notarial 435 e1) Elementos del control notarial 435

C) Especialidades de la legislación valenciana 440 a) Regla general: licencia municipal 440 h) Innecesariedad de licencia 440 c) Casos . . . . . . 440 d) E l control notarial y rcgistral 441 e) La forma de acreditación de la innecesariedad 441

a') El certificado municipal 441 b') El silencio administrativo 441 c') La acreditación rigurosa del cumplimiento de los

requisitos del número 1 442 D) Especialidades de la legislación extremeña..... 443

a) Regla general: licencia municipal 443 b) Innecesariedad de licencia 444 c) El control notarial 444

2. CESIÓN DE SUELO DOTACIONAL 445 A) Características .T. . . . . . . . . . . - 445

a) Carácter gratuito .. : 445 b) Carácter obligatorio 446 c) Carácter bilateral 448 d) 'Libertad de cargas 448

B) Reauisitosformales 449 ' "^"J .^VT'"-/ . . . . . . . . . .. . .

a) Acta administrativa 449 o) Escritura publica 4DU

J ' H , § -Bifef^ai 450, b') Unilateral 450 O Sujetos... 45fl d') Objeto ••• 451

i *

INDICE 719

c") Parte dispositiva 452

Ç ) Extinción 452

a) Revocación 452

b) Reversión 453

TRANSFERENCIAS DE APROVECMAMIKNTO ( T A U ) 454

A) Modalidades: distribución y transmisión 454 B) Lit escritura pública de TAU 455

a) Sujetos 456

a') El propietario o propietarios de las fincas de origen y destino 456

b') Lus titulares de derechos afectados por la transferen­cia 456

b) Objeto 456

a') La finca de origen 457 b') La finca de destino 457 c') Kl aprovechamiento 457 d') Los derechos afectados 458 e') Los derechos no afectados 460

c) Forma 461

C) Certificación administrativa 463 D) Aprobación administrativa 463 E) Inscripción en Registro Administrativo ' 464 K) inscripción en el Registro da la Propiedad . 464

a) Inscripción en los folios de las fincas afectadas 465 b) Inscripción del aprovechamiento como finca indepen­

diente 465

G) Función de la escritura, la inscripción en el Registro Adminis­trativo y en el Registro de la Propiedad 466

H ) Reserx'as de aprovechamiento 468

a) Constitución 469 b) Escritura pública W) c) Aprobación municipal 470 d) Inscripción en el Registro de la Propiedad 470 e) Función y eficacia de la escritura pública, la aprobación

municipal y la inscripción re^isiral 471 f) Vicisitudes posteriores 471

I) Gravámenes sobre uprovecliamiento 472

a) Aprovechamiento como finca independiente 472 b) Aprovechamiento reservado 472

' c) Aprovechamiento como facultad del dominio 473 d) Gravámenes susceptibles de constituirse sobre el aprove­

chamiento 473 e) Requisitos formales 473 f) Eficacia de los gravámenes 474

EXPROPIACIÓN PUNTUAL CON PAGO E N TF.RRC.NO 475

720 INDICE

A) La escritura de transmisión de la finca futura como pago del justiprecio 475 w....,.rr • a) Negocio documentado ' 477 W Sujetos............. ; 477 c) Objeto . 477 d) Parte expositiva ; 478 e) Parte dispositiva . 478

33) El acuerdo de pago del justiprecio en terrenos 479 VII. Gestión mediante actuaciones s is temáticas 479

1. NOCIÓN DE ACTUACIONES DENOMINADAS SISTEMÁTICAS, INTEGRADAS O COMPLEJAS + • 479

2. Los SISTEMAS DE ACTUACIÓN 480 3. INTERESES E N JUEGO E N TODOS LOS CASOS 480

A) Cuáles son............ i 481 B) Cómo se protegen o garantizan 481

4. ENUMERACIÓN DE LOS DISTINTOS SISTEMAS DE ACTUACIÓN 482 r

A) Los tradicionales desde la legislación 1975-1976 482 a) Expropiación 482 h) Cooperación - 483 c) Compensación .,— 483

B) Los nuevos de las legislaciones autonómicas 483 a) Se limitan a mantener los 1res sistemas tradicionales 484 b) Mantienen los sistemas tradicionales y añaden otros nue­

vos- ¿ v ; . v ¿ . v ¿ . V i . . . . . . . ;..„.; ! . . v . . . ¿.¿¿¿.... 484

a') Ejecución forzosa 484 b') Cesión de obra urbanizadora 486

c) Establecen modelos peculiares 487 d) Regulan uno solo como único y novedoso, o vanos de

características peculiares 488

a') Comunidad Valenciana: Programa para el desarrollo de Actuación integrada (PAI) 488

b') Castilla-La Mancha: Programa de Actuación ürbani-zadora (PAU). 489

c) Extremadura: Sistemas de actuación y Programa de Ejecución * 489

VIII. Instrumentos de equidist ribución 490

l • ^ J O C I Ó N «i"*'* *>*-» * * * * * * * . • • . • . » • • • » • • i 4 9 0

i • - -2. CUALES SON;.. . . 491 3. CONTENIDO ... . i ¡ 491

A) Equidistribución ; 492 B) Reordenación de la propiedad 492

4. DOCUMENTACIÓN ..i ........ 492 5. EFECTOS 493

A) La adjudicación a la Administración 493 a) Terrenos dotacionalcs 493

iNDitn 721

b) Y terrenos edificables 493

B ) La adjudicación a los propietarios 494

a) Subrogación real 494

b) La denominada adjudicación originaria 495

C) Adjudicación a terceros 495

a) Sistema general 495

b) Sistema valenciano 495

D) Afección de las fincas a lus costos derivados de la ejecución 496

a) La afección como carga real 496 b) Contenido 496 c) Ejecución 497 d) Extinción de la afección 497

E ) Situación de las cargas anteriotvs 497 a) La nota marginal de iniciación del procedimiento 498 b) Cargas améliores a la nota, incompatibles con la nueva

ordenación 499 c) Cargas anteriores a la nota, compatibles con la nueva

ordenación que sc trasladan 499 d) Cargas anteriores a la nota, compatibles con la ordena­

ción pero que se extinguen 499 e) Cargas anteriores a la nota, compatibles con la nueva

ordenación pero incompatibles con la situación o carac­terísticas de las fincas , 500

f) Cargas posteriores a la nota marginal 500

I ntervención notarial en los sistemas de actuación y en los instru­mentos de equidistribución 504 1. INTERVENCIÓN NOTARIAI . P.N LA FASE D E TRAMITACIÓN 504

A) Acta de protocolización v exposición 504 a) En la legislación valenciana 504 h) Otras legislaciones 505 c) Posibilidad de generalización a otras legislaciones 505

B) Notificaciones 505 C) Casos especiales 506

a) En la legislación canaria 506 a') La escritura de form aligación de Convenio Urbanís­

tico de gestión concertada 506 b') La escritura de formalización de Convenio Urbanís­

tico en el sistema de ejecución empresarial 506

b) En la legislación madrileña 507 • a') Cuaderno de compromisos para la adjudicación del

concurso en el sistema de compensación 507 b') El acuerdo de los propietarios de. incorporación al sis­

tema de compensación en la modalidad de adjudica­ción por concurso 508

2. ENTIDADES URBANÍSTICAS 509

w 722 ÍNDICE

A) Juntas de Compensación , . 509 B) Sociedades mercantiles........... 510 C) Agrupación de interés Urbanístico, 511 D) Entidad urbanística de tenencia de bienes 511

3. FORMALIZACIÔN DK PROYECTOS DE EOUIDISTRIBUCIÓN 513

A) Reparcelación voluntaria . 513

a) Regulación en las distintas legislaciones 513 b) Escritura de reparcelación voluntaria 514

B) Reparcelación forzosa 514

a) Legislaciones que mantienen el sistema de documento notarial del artículo 113 del Reglamento de Gestión de J978-... y v l » . • *• • 515

b) Legislaciones que exigen expresamente el documento notarial 515

c) Legislaciones que guardan silencio 516 d) Escritura de formalización de reparceIación forzosa... 517

a') Control de legalidad 517 h') Otorgante 517 c') Contenido • - 518 d') Beneficios de la formal ización en documento notarial. 520

4. OTROS CASOS 521

A) La cesión de la condición de urbanizado!' - - 521 B) l<a renuncia del propietario o cooperar con el urbanizador 522 C) Hipoteca en favor de la Administración constituida por el urba­

nizador en garantía da su actuación 524 D) Requerimientos recíprocos 526 E) Pagos, cobros, ofrecimientos, consignaciones 528 F ) Notificación de oposición del propietario disconforme con la

proporción de terrenos asignados al urbanizador como retribu­ción. . . . . . . . i ' . - . 529

G) Compromiso de demolición de construcciones provisionales . . . . 531 H) Compromiso de declaración de obra nueva 531 I) Compromiso de afectación de finca a actividades sujetas a pre­

via declaración de interés comunitario 531

X. Convenios urbanísticos 533

1 » O RIO KN * • • • • • » • » * • • • • * • * * * » • • • • • * * * * * * * * * * - - • • • * - * i t 533

2. COXCEPTO*. , > 533 3. FUNDAMENTO 534

tr -> A 4» ELHMENTOS rifWw*i ••••••P- I*É.. 3 j 4 5. REGULACIÓN LEGAL . 334

•

A) Naturaleza ! 535

a) Convenios de Planeamiento * • 535 h) Convenios de gestión o ejecución 535

•

C) Tramitación 536 D) Publicidad 536

* —

ÍNDICE 723

! E) E/ÄCfOS. 536

Bibliografía î 537

TEMA 4

LA COMUNIDAD D E BIENES. TIPOS DUDOSOS D E COMUNIDAD. LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Francisco López. Culniettarejo Notario

I. Comunidad de bienes. Tipos dudosos de comunidad 547

1. CONCEPTO DE COMUNIDAD DE BIENES 547

A) Cotitufanidad, copropiedad y comunidad 547 B) la definición legal 547 C) La comunidad en sentido técnico 548

2. COMUNIDAD ROMANA 549

A) Naturaleza jurídica de la cuota 550 H) IM regulación voluntaria de la comunidad de bienes 552 C) La regulación legal de la comunidad de bienes 553

3. TltATAMŒNTO FISCAL 560

A) Nacimiento de la comunidad de bienes 560 B) Vida de la comunidad de bienes . . . . . . . . 560

, C) Extinción de la comunidad de bienes **< 561 4. TIPOS DUDOSOS DE COMUNIDAD 561

A) Comunidad germánica 562 B) Aprovechamiento por turnos o multipropiedatl 563

a) Sistemas de bases obligacional o personal 563 b) Sistemas de base real 563

C) Sociedad de gananciales 567 D) Comunidad hereditaria 569

a) Comunidad rumana especial 569 b) Comunidad germánica 570 c) Institución híbrida 5*71 d) Categoría jurídica imermedia . 571 e) Unidad patrimonial....! 571 f) Posición de VALLET DE GOYTISOLO 571

E) Diferencia entre sociedad y comunidad 572 a) Sociedad y comunidad 572 b) Criterios distintivos 572

a") Por razón del origen 572 b') Por razón de la persoñífícúdón 573 c') Por tazón de la presencia o no de ánimo de lucro 574 d") Por razón del distinto carácter del patrimonio en

común 574 e') Por razón de la voluntad de los agrupados 57.5

-

724 Í N D I C E

P) Por razón de la distinción entre interés común y Hn común o entre comunidad de derecho y comunidad de fin •

g') Por razón de la distinta incidencia o ámbitos de actuación de una y otra • 576

II. La propiedad horizontal.. 582

1. NATURALEZA •• 583

A) Concepto ; 583 B) ¡fuentes legales 583 C) Naturaleza 584

2. LA PREHORIZONTAI.IDAD: PROBLEMAS TEÓRICOS Y SUPUESTOS PRÁCTI­C O S : . ; ; , ; ; ; ^ ^ .!;:. i ̂ 4 ^ ^ ^ p ^ # ^ = 5 8 5

A) Aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal durante la fase de prehorizontalidad 586

B) Trascendencia del otorgamiento del. lindo constitutivo: la pro­piedad horizontal de hecho 589

a) La construcción en comunidad 591 b) La compra de pisos o locales sobre plano 592 c) El cambio de suelo por vuelo 594

3. CONSTITUCIÓN: TÍTULO. ESTATUTOS 597

A} Concepto del título constitutivo 59R B) Sujetos que pueden otorgarlo 598 C) Contenido esencial 600 D) Autonomía de la voluntad: estatutos y reglamentos 601 E) El título constitutivo de la propiedad horizontal tras la reforma. 602

a) Formas básicas de aprobación délos estatuios iniciales... 603 b) Publicidad de los estatutos 603 c) Ksratutos del promotor — - — 604 d) Estatuios de los propietarios 608

F) Contenido <k los estatuios y diferenciación co?i tas normas de régimen interior. ....,— - 609

a) Contenido de los estatutos - 609 b) Diferenciación con las normas de régimen interior 616

G) Régimen de mayorías de la Junta de Propietarios en la apro­bación y modificación de los estatutos , 618

4. CONTENIDO: DERECHOS. OBLIGACIONKS Y LIMITACIONES DE COS PRO­PIETARIOS!....... i . . 6 2 0

* P Y'sîi^ a) Derechos de aprovechamiento y disfrute 620 b) Derechos X I I M I i sposición y gravamen 620 c) Derecho a intervenir en la Junlii de Propietarios y de

impugnar sus acuerdos 621 B) Obligaciones de cada propietario .... 621 C) Obligaciones de h comunidad y copropietarios ¥¡i 6£5 D) Limitaciones - - 626

I N D I C E 725

•

5. E L E M E N T O S COMUNES, PRIVATIVOS, ANEJOS, E L E M E N T O S PROCOMUNA­

L E S . LOS GARAJES: RÉGIMEN JURÍDICO 627

À) Elementos privativos 627 B) Elementos comunes 628

a) Concepto... 628 b) Clases . •„ . . „ . . . , . . . . . . 629 c) Rég imen jurídico 629

a') Derechos de disposic ión y gravamen 629 bO Cambios de caracterización 629

C) Anejos 6.30 D) Elementos procomunales 631 E) Configuración de los garajes 631

6. L A CUOTA : 633

A) Fijación de la cuota en centésimas 633 B ) Fijación de la cuota en el título constitutiva 633 C) Criterios para la fijación de las cuotas >. 634 D) Modificación de las cuotas 634 E) Valor medular de las cuotas 635

7. ORGANIZACIÓN DE LA COMUNIDAD 635

A) Régimen de comunidades en que el número de propietarios exceda de cuatro 635

a) Junta de Propietarios 636 M E l Presidente 644 c) E l Vicepresidente '-• 649 d) E l Secretario 649 e) E l Administrador 651

B ) Régimen de pequeñas comunidades 653 8. E L REuuisrro D E LA CONSTATACIÓN D E LOS GASTOS E N E L INSTRUMEN­

TO PÚBLICO 653

A) Régimen legal 653 B) Alcance 654 C) Objeto 656 D) Actuaciones jurídicas 657 E) Naturaleza jurídica de la afección real 661

a) La afecc tón real 661 b) Carácter privilegiado del crédito a favor de la comunidad

de propietarios 664 a') Privilegio y garantía real: conceptos y significados . . . 664 b') Créditos preferentes a los de la comunidad de pro­

pietarios 665 c') Créditos salariales 665

c) Elementos personales, reales y formales 666 •

a') Elementos personales 666 b') Elementos reales 667 c') Elementos formales 669

di Li» certificación 670

726 INDICE

a') Legitimación para su expedición 670 b') Plazo para su expedición 671 c') Contenido 671 d') Legitimación de firmas y acreditación de los cargos.. 672 e') Consecuencias de la inexactitud o del retraso 672 f ) La exoneración de su presentación: sus consecuencias 673 g') La obligación del transmitente de comunicar la trans­

misión a la comunidad 674 9. E X T I N C I Ó N DE L A PROPIEDAD H O R I Z O N T A L 674

A) Destrucción del edificio 674 B) Conversion en propiedad ordinaria (art. 23.2) 675 C) Conversion en copropiedad ordinaria (art. 23.2) 675

10. O T R A S FIGURAS P R Ó X I M A S A L ^ PROPIEDAD H O R I Z O N T A L 675

A) Subcomunidades 675 B) Los complejos inmobiliarios: su desarrollo 676

p B}gp*3¡p^ 679 b) Elementos 679

1 • - -g}:- :^m^p^shm^^^^ • v ¿ • : • • • • • : ••••> • • 7 • 6 8 0

d) Régimen jurídico ¿ 680 C) Las urbanizaciones privadas 682

a) Concepto y distinción de figuras afines 682 b) Régimen jurídico 683

D) Los puertos deportivos !•. 687 11. A S P E C T O S JURÍDICOS D E LA L E Y 38/1999, D E 5 D E N O V I E M B R E , D E

O R D E N A C I Ó N D E L A E D I F I C A C I Ó N 689

A) Ámbito de aplicación 689 B) Garantáis..... 691 C) Recepción de la obra 699 D) Libro del edif icio 701

Bibliografía 701

1-I

•

t