RENTAS DE SEGUNDA CATEGORÍA: VENTA DE

INMUEBLES

Según lo establece el Art. 24 de la LIR, constituyen rentas de segunda categoríaaquellos ingresos provenientes de intereses, regalías, enajenación de bienes

inmuebles, enajenación de acciones, bonos títulos, rentas vitalicias, rescate de

fondos mutuos o de inversión, entre otros.

Estas rentas se gravan de acuerdo al CRITERIO DE LO PERCIBIDO, es decirexiste obligación de pagar el impuesto, cuando realmente estén a disposición del

contribuyente.

Determinación de la renta neta:

Para determinar la renta neta, la deducción es el 20% de la Renta Bruta. El pago

del impuesto, por regla general es inmediato, y se paga a través de una retención

del 6.25% de la Renta Neta o 5% de la Renta Bruta (tasa efectiva) que es

efectuada por quien la paga, salvo el caso de la ganancia de inmuebles en el

cual hay pago directo y al mes siguiente de obtenida la renta por parte del

propietario del bien.

Rentas de segunda categoría

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¿Cómo se tributan?

La venta de bienes inmuebles que se encuentragravada con el impuesto es solo respecto de inmuebles

que no califiquen como casa habitación y que hayan

sido adquiridos a partir del 1 de enero de 2004. Esta

obligación se declara en el momento en que se realiza la

operación aplicando una tasa efectiva del 5%. No

corresponde presentar una declaración anual por dicho

concepto.

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Importante:

Se encuentra inafecto:

La ganancia de capital por la venta de inmuebles que

califiquen como casa habitación o de aquellos

adquiridos antes del 1 de enero de 2004.

(Art. 2 y Primera Disposición Transitoria y Final de Decreto

Legislativo N° 945 publicado el 23.12.03).

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Venta de inmuebles

Si se vende un inmueble y no se genera renta empresarial, la ganancia que se

obtenga de dicha venta, se considera renta de segunda categoría.

Precio de venta o transferencia – Costo computable =

GANANCIA DE CAPITAL

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Venta de inmuebles

COSTO COMPUTABLE

Para calcular el monto a pagar por el impuesto, se deberá restar al monto de laventa el costo del inmueble, así se obtendrá la ganancia efectiva respecto de la

cual se aplicará el porcentaje correspondiente.

Dicho costo, en el impuesto a la renta es conocido como costo computable, y seaplica las siguientes reglas para su determinación:

● En el caso de adquisiciones a título oneroso será el valor de adquisición o

construcción reajustado por los ICM establecidos por el MEF, aplicando al año

y mes de adquisición del inmueble.

● En caso que se haya pactado la venta en moneda extranjera se deberá utilizar

el tipo de cambio compra, vigente y publicado por la SBS de la fecha de

operación.

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Venta de inmuebles

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Venta de inmuebles

Declaración y pago del impuesto:

La declaración y el pago del impuesto se realizan por una sola vez, ya que tienen

carácter definitivo, no siendo necesario presentar declaración anual. Se debe

presentar a través del Formulario Virtual N° 1665.

Se debe tener en cuenta que, el plazo final para cumplir con la declaración y el pago

del impuesto, está determinado por el cronograma de vencimientos mensuales que

publica la SUNAT, según el último dígito del número del RUC.

El pago se puede efectuar por internet, desde www.sunat.gob.pe con cualquiera de los

siguientes medios:

✓ Con cargo a cuenta bancaria

✓ Con tarjeta de crédito o débito

Se deberá indicar como código de tributo: 3021.

http://www.sunat.gob.pe/

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Venta de inmuebles

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Venta de inmuebles

El vendedor deberá presentarle al notario:

Cuando sean enajenaciones sujetas al pago del Impuesto, el formulario queacredite el pago del impuesto.

Cuando sean enajenaciones no sujetas al pago del Impuesto, unacomunicación con carácter de declaración jurada, indicando alguna de las

siguientes razones:

– La ganancia de capital proveniente de dicha enajenación constituye renta de

tercera categoría.

– El inmueble enajenado es su casa habitación.

– No existe Impuesto por pagar.

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Venta de inmuebles

No requieres declarar ni pagar el impuesto, cuando:

Seas propietario de un único inmueble por un mínimo de dos (02) años, ya queel mismo será considerado como casa habitación, y que no esté destinadoexclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén o cochera o similares.

El costo de la adquisición del inmueble sea igual o mayor al precio de venta.Al no existir ganancia, no se genera la obligación del pago del impuesto a larenta.

La ganancia obtenida constituye renta empresarial (Tercera Categoría).

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Venta de inmuebles

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Venta de inmuebles

▪ Documento de fecha cierta.

▪ Documento donde conste la sucesión intestada o

▪ Constancia de inscripción en los Registros Públicos del

testamento.

El inmueble transferido haya sido adquirido antes del 1 de enero

del 2004, debiendo acreditarlo con:

No requieres declarar ni pagar el impuesto, cuando:

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Venta de inmuebles

La obligación de realizar la bancarización:

Las obligaciones que se cumplan mediante el pago de sumas de dinero cuyoimporte sea a partir de S/. 3,500.00 o US$ 1,000.00 se deberán pagar

utilizando los Medios de Pago, aun cuando se cancelen mediante pagos

parciales menores a dichos montos.

Los pagos que se efectúen sin utilizar Medios de Pago no darán derecho adeducir gastos, costos o créditos. De ese modo, la consecuencia de que no se

bancarice la operación será que el adquirente del bien, en el futuro cuando

venda el inmueble, no podrá deducir su costo de adquisición al no poder

sustentarlo, gravándose el Impuesto a la Renta por el total del importe pagado.

Venta en moneda extranjera:

De pactarse en moneda extranjera la venta del inmueble, deberá utilizarse el tipo

de cambio compra, vigente y publicado por la SBS, a la fecha de la percepción del

ingreso.

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Libro de ingresos y gastos

Los contribuyentes perceptores de rentas de segunda categoría deberán llevar un libro de Ingresos

y Gastos cuando en el ejercicio gravable anterior o en el curso del ejercicio, hubieran percibido

rentas brutas que excedan de 20 UIT.

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Casuística

CASO 1: Venta de inmueble

La señora Sara Gonzáles identificada con RUC 10004266004, compró un inmueble el 18 de

marzo de 2019 a S/120,000 soles, importe que entrego vía deposito bancario. Sin embargo, por

motivos de viaje decidió venderlo en el mes de octubre de 2019 percibiendo un importe de S/

180,000 soles. La señora Gonzales cuenta con otros inmuebles en su propiedad. Se solicita

determinar el impuesto a la renta de segunda categoría.

Solución:

1. Calculo del impuesto

Precio de venta : S/ 180,000.00

Costo computable : S/ 120,000.00

ICM 18.03.2019 : 1.01

Costo computable actualizado por ICM : S/ 120,000 * 1.01 = 121,200.00

Ganancia de capital (180,000 – 121,200): S/ 58,800.00

Impuesto calculado (S/ 58,800 * 5%) : S/ 2,940.00

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Casuística

2. Guía de

pagos varios

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Casuística

3. Declaración mediante formulario virtual 1665

Tener en cuenta que el ingreso se percibió en el periodo 10/2019 por lo que la

Sra. Sara estará obligada a realizar su declaración según cronograma de

pagos en el mes de noviembre 2019, teniendo en cuenta el último dígito de su

RUC.

De no realizar o realizar fuera de plazo la declaración en el plazo establecido,

se habría cometido la infracción tipificada en el Num. 1 del Art. 176 del TUO

del Código Tributario “No presentar las declaraciones que contengan la

determinación de la deuda dentro de los plazos establecidos”, cuya sanción

según la Tabla II del citado TUO sería el equivalente al 50% de la UIT,

pudiéndose aplicar la gradualidad de hasta el 90% si subsana

voluntariamente antes de que surta efecto la notificación de la SUNAT

comunicándole la infracción cometida.

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Casuística

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Casuística

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Casuística

CASO 2: Venta de inmueble

Una persona fallece en el año 2003. Producto de la sucesión intestada originada por

dicho hecho, en enero de 2010 se dicta una sucesión intestada, para posteriormente,

en junio de 2010 inscribirse la propiedad en los Registros Públicos. En el mes de

octubre de 2019 se vende el inmueble a un valor de S/ 130,000 soles. El valor del

autoavalúo del año 2010 es S/ 80,000 soles.

¿La venta del inmueble está afecto al Impuesto a la renta de segunda categoría?

Si estaría afecta al Impuesto a la Renta, porque se considera como fecha de

adquisición la fecha en que se dictó la sucesión intestada, siendo ésta en el año 2010

(numeral 3 de la Primera Disposición Transitoria del Decreto Supremo N° 086-2004-

EF).

Ahora bien, si el inmueble fue adquirido a titulo gratuito, el costo computable estará

dado por el valor del autoavalúo del año 2010 (literal a.2 del inciso a) del numeral 21.1

del Art. 21° de la LIR) reajustado con el índice de corrección monetaria.

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Casuística

CASO 3: Venta de inmueble

La señorita Gisela Robles compró un inmueble en el mes de enero de 2011 por

un monto de S/. 120,000 soles y en el mes de octubre de 2011 las paredes

empezaron a sufrir algunas rajaduras por lo que decide venderlo en el mes de

noviembre de 2011 recibiendo un pago de S/ 90,000 soles.

¿Determinar si existe obligación de realizar pago de impuesto y cuál sería

el tratamiento de la pérdida de capital?

Al no existir ganancia de capital (S/ 90,000 – S/ 120,000) no hay base de cálculo

para determinar el Impuesto. Ahora bien, la pérdida de capital de S/ 30,000 soles

no puede ser compensada, al ser eliminada dicha posibilidad en el artículo 36°

de la Ley del Impuesto a la Renta a partir del 1 de enero de 2009.

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Casuística

CASO 4: Venta de inmueble

Una sociedad conyugal adquirió un inmueble en el año 2000. En el año 2002 se dictó

la sentencia de divorcio, estableciendo la disolución del vínculo matrimonial y la

liquidación de la sociedad de gananciales. Asimismo, dispone que se inscriba en el

registro de la propiedad inmueble la totalidad del bien inmueble a nombre uno de los

cónyuges. La referida inscripción se realizó en el año 2003. En el mes de junio de

2019 se vende el inmueble a un valor de S/ 145,000 soles.

¿La venta del inmueble está afecto al Impuesto a la renta de segunda

categoría?

No, porque el 50% de los derechos y acciones del bien inmueble se adquirió en el

año 2002, fecha en que se dictó la sentencia de divorcio, la cual estableció la

inscripción a nombre de uno de los cónyuges de la totalidad de los derechos y

acciones del bien inmueble.

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Casuística

CASO 5: Venta de inmueble

El señor Juan Guzmán compró un inmueble en el mes de agosto del 2009 a S/

70,000 soles, importe que según el contrato de compra-venta fue cancelado en

efectivo a completa satisfacción del comprador. Sin embargo, por motivos de trabajo

a decidido venderlo en el presente mes a un importe de S/ 120,000 soles. Se solicita

determinar el impuesto a la renta de segunda categoría.

Solución

Dado que el Sr. Guzmán no utiliza ningún medio bancario a efectos de realizar el

pago del inmueble en el momento de la compra, el costo computable en este caso

sería CERO, determinándose el impuesto de la siguiente forma:

120,000 * 5% = 6,000.00

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Casuística

CASO 6: Venta de inmueble

El señor Carlos Ponce recibe como anticipo de herencia en agosto de 2013 una

propiedad ubicada en la Av. Bolognesi Nro. 1899 valorizada en S/ 1’000,000 soles,

por problemas de salud decide vender el inmueble a un precio de S/ 180,000

soles. Se solicita determinar el impuesto a la renta de segunda categoría.

Solución:

Dado que el señor Ponce adquiere la propiedad posterior al 01.08.2012, el costo

computable es CERO, no tomándose en cuenta el valor del autovalúo. El cálculo

del impuesto a la renta sería el siguiente:

180,000 * 5% = 9,000.00

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Casuística

CASO 7: Venta de inmueble

El señor Clemente Pazos, adquirió un departamento por donación en setiembre

de 2014 y por motivos de trabajo deberá mudarse de ciudad por lo que decide

vender el inmueble a su amigo Salvador Pérez por un importe de S/ 95,500.00

soles. Se desea saber cuánto sería el impuesto a la renta a pagar. Se sabe que

es la única propiedad del Sr. Pasos.

Solución:

Dado que el departamento a la venta es la única propiedad que posee el señor

Pazos y ésta se encuentra en su poder más de dos años (Set. 2014 a Oct.

2019), ésta venta no genera ganancia de capital, debiendo presentar al Notario

la Comunicación de no encontrarse obligado a efectuar el pago definitivo del

impuesto a la renta de segunda categoría por enajenación de inmuebles o

derechos sobre los mismos, con carácter de Declaración Jurada, indicando la

siguiente situación: “El inmueble enajenado es su casa habitación”.

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Casuística

CASO 8: Venta de inmueble

Con fecha 5 de abril de 1996, el señor Pablo Soto compró un terreno sobre el

mismo construyo su casa el año 2012. ¿Estaría gravado con renta de segunda

categoría si decidiera venderlo?

Solución

No se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta la enajenación de un

inmueble construido después del 1.1.2004 por una persona natural sin

negocio, sobre un terreno adquirido antes de dicha fecha.

Opinión vertida en el Informe N.° 058-2012-SUNAT/4B0000

GRACIAS