Escuela Superior Politécnica del Litoral

Ingeniería Económica

Docente: Edwin Tamayo

Estudiante: Diego Valencia Navarrete

Primer Termino 2015

ANÁLISIS ECONÓMICO DE VIABILIDAD DE LA AMPLIACIÓN DE UNA VIVIENDA.

Introducción

Con la finalidad de poner en practica los conocimientos adquiridos en el aula, en el presente documento se presentara una evaluación desde el punto de vista económico cuan viable es la ampliación de un bien inmueble (vivienda).

Para ello se realizaran estimaciones de cuanto seria la inversión inicial, los ingresos y egresos mensuales, formas de

financiamiento, horizonte de planeación, el calculo de las tasas TMAR y TIR.

Se simularan tres escenarios posibles de flujo de efectivo, con la finalidad de tener una apreciación más realista.

ANTECEDENTES

Dados los cambios que se viven en estos últimos años, se evidencian una mayor afluencia de estudiantes ya que las condiciones son favorables para su formación profesional.

El incremento de la población estudiantil, genera a su ves la demanda de viviendas para dichos estudiantes, se presenta entonces una oportunidad de negocio en la renta de habitaciones para los estudiantes.

Una persona dispone de un bien inmueble (vivienda), el cual por su ubicación da facilidades de movilidad para distintos centros educativos, centros comerciales y de entretenimiento.

Teniendo en cuenta todos estos aspectos, se presenta la tarea de realizar un análisis económico, a fin de determinar la viabilidad de ampliar dicha vivienda y equiparla para la renta de habitaciones.

OBJETIVOS

GENERAL: Determinar la viabilidad desde el punto de vista económico, para la ampliación de una vivienda la cual estará destinada a la renta de sus habitaciones.

ESPECÍFICOS: Calcular el valor aproximado de la inversión inicial.

Estimar flujos de efectivos en tres casos diferentes.

Realizar cálculos para determinar la tasa interna de retorno TIR.

Determinar la viabilidad del proyecto utilizando un análisis de valor anual.

INVERSIÓN INICIAL

Para la ampliación del bien inmueble se necesita realizar trabajos de albañilería, plomería, soldadura y eléctricos.

En un documento adjunto de Excel se detalla los rubros, cantidades y costos de cada trabajo a realizarse.

Con los costos actuales del mercado se estimo que la inversión inicial asciende a $ 17000 sin considerar permisos ni tasas municipales.

ESTIMACIÓN DE LOS FLUJOS DE EFECTIVO

INGRESOS: Los ingresos mensuales se generan por concepto del alquiler de dormitorios, si cada dormitorio se arrienda en $ 120, los ingresos mensuales dependerán de el número de habitaciones arrendadas en ese mes. Este valor incluye el pago de servicios básicos e Internet.

EGRESOS: Los egresos mensuales se generan por los pagos de los servicios básicos, tasas municipales entre otros. Para la estimación de los egresos, se consideran los siguientes parámetros. Consumo eléctrico $ 8,50 por persona cada mes mas $ 10 de tasas municipales

(recolección de basura, bomberos, etc.).

Consumo de agua potable $ 0,846 por persona cada mes.

Servicio de internet $ 100 cada mes.

FULJO: Los flujos de efectivo se obtienen al restar los egresos mensuales de los ingresos mensuales.

CALCULO DE LA TASA INTERNA DE RETORNO TIR

Para calcular la tasa interna de retorno, igualamos el valor de la inversión inicial con el valor presente de cada flujo durante los 5 años, los ingresos anuales corresponden a valores futuros, por lo que al realizar la comparación se utiliza el factor (P/F, % i, n) en los tres casos se realizara el mismo análisis.

FLUJOS DE EFECTIVO En un documento adjunto de Excel se detalla los ingresos y

egresos mensuales, diferentes para cada año y para cada caso.

Realizando los cálculos respectivos, expresamos estos flujos como un valor uniforme, es decir como anualidades como se muestra en la siguiente tabla.

Casos Años 1 2 3 4 5

Caso AEstimación 3916 3582 3136 4028 3694

Anualidad 3671 3671 3671 3671 3671

Caso BEstimación 4473 4585 4696 4585 4473

Anualidad 4559 4559 4559 4559 4559

Caso CEstimación 6702 6590 7259 6702 6590

Anualidad 6766 6766 6766 6766 6766

Inversión Inicial- 17000 Anualidad - 5436 - 5436 - 5436 - 5436 - 5436

ANÁLISIS DE RESULTADOS

En base a las estimaciones y empleando el análisis de valor anual, en la tabla adjunta de Excel se puede observar que el proyecto únicamente es viable en el caso C para un horizonte de planeación de 5 años.

El caso C es una situación casi ideal, por lo que no es aconsejable realizar tal inversión confiando en un comportamiento del mercado casi ideal.

Sin embargo se pueden considerar otras formas de financiamiento u ofertar otro tipo de servicio.

CONCLUSIONES

Si se desea llevar a cabo este proyecto, hay que tomar muy en cuenta las condiciones del mercado en cuanto al costo de los materiales de construcción, el poder adquisitivo del consumidor, permisos municipales entre otros factores.

Por los resultados obtenidos al realizar las estimaciones, es poco favorable la recuperación de la inversión inicial en un periodo de cinco años.

Si se realizan cambios adecuados en la estimación de flujos, se podría alcanzar un mayor rendimiento, con lo cual el presente proyecto seria viable en el horizonte de planeación de cinco años.

RECOMENCIONES

Si se mantiene la oferta inicial, se aconseja buscar una fuente de financiamiento diferente a las bancarias o de ser posible contar con el 30 % de la inversión inicial o más.

Si se desea financiar el 100 % del proyecto con una hipoteca, se recomienda cambiar la oferta del servicio. Una alternativa es en lugar de incluir el pago de los servicios, que los inquilinos cubran estos rubros, en consecuencia el valor del alquiler se vera disminuido.

Finalmente, antes de iniciar cualquier trabajo, se debe contar con todos los permisos pertinentes para la ampliación del domicilio.

GRACIAS POR SU ATENCIÓN