PRESENTACION GENERAL El precio de una vivienda, Ph, es función de las características que posee:...
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PRESENTACION GENERAL
• El precio de una vivienda, Ph, es función de las características que posee:
• Sh= caracteristicas estructurales: superficie, # de baños, m^2 de jardin, etc.
• Nh= características del vecindario: # comercios, colegios, centros recreativos, distancia a centros comerciales, etc.
• Xh= características ambientales del entorno: calidad de aire, calidad de agua, proximidad a parques, etc.
),,( XhNhShfhPh
US$
dB
X1 X2
a
RELACION PRECIO DE LA VIVIENDA Y DAÑO AMBIENTAL
PRESENTACION GENERAL
• Una vez especificada la función, su derivada parcial con respecto a una cualquiera de las características indicará la disposición a pagar marginal a pagar por una unidad adicional de la misma: su precio implícito
XhPh /
ESTIMACION DE LA FUNCION
• La función se estima llevando a cabo una regresión entre el precio observado de las viviendas y las características mencionadas. Se escogerá aquella función que tenga el mejor ajuste. La especificación de la función es un problema. Pueden haber funciones lineales y no lineales
FUNCIONES LINEALES
• Implica que los precios implícitos de las diferentes características permanecerían constantes cualquiera fuese el nivel de partida de la misma. En otras palabras, el “precio” de un incremento determinado en el nivel de ruido( el perjuicio que genera) sería el mismo en una situación de tranquilidad relativa que cuando partimos de una situación ya contaminada.
FUNCIONES LINEALES
RUIDO, dB
10 20 30 40 50 60
US$
Px
Px(X)
FUNCIONES NO LINEALES
• Implica que los precios implícitos de cada característica cambian cualquiera fuera el nivel de partida de la misma. Se debe analizar el comportamiento que supone con respecto a su precio implícito cada una de las especificaciones funcionales posibles ( logaritmica, semi logaritmica, cuadrática, exponencial, transformación Box- Cox, etc.
0 0X X
X X
P(X)
P(X)
Px(X) Px(X)
P
Px
P
Px
Información para aplicar el Información para aplicar el M.P.HM.P.H
Medición o un índice de la
calidad ambiental o
amenidad en el cual se
está interesado
Valores de las propiedades (derivados de datos
cruzados o series históricas) así como
características de las viviendas, vecindario y
comunidad para un área de mercado bien definida
que incluya viviendas con niveles distintos de
calidad ambiental, o diferentes distancias a una
amenidad tales como espacios de esparcimiento
(espacios abiertos como parque) o las playas.
Analizar los datos usando
análisis de regresión que
relaciona el precio de la
propiedad con sus
características intrínsecas y la
característica ambiental de
interés. Así se puede obtener
los efectos de las distintas
características sobre el precio
de la propiedad.
Los resultados de la regresión
indican cuanto cambiarán los
precios de las propiedades
relacionado con pequeños
cambios en cada característica,
manteniendo constante todas las
demás características
Ventajas del M.P.HVentajas del M.P.H
La principal fortaleza del M.P.H. Es que puede ser usado para estimar valores basados en selecciones actuales
Los mercados de las propiedades son relativamente eficiente y tienen información, por lo que pueden ser indicadores buenos de un valor
Los registros de las
propiedades son
confiables relativamente
Muchos datos de
ventas de
propiedades y sus
características son
disponibles en
muchas fuentes y
pueden ser
relacionados a otras
fuentes secundarias
de datos para obtener
variables descriptivas
para el análisis.
Método muy versátil y puede ser adaptado para considerar muchas interacciones entre bienes de mercado y calidad ambiental
Limitaciones del M.P.HLimitaciones del M.P.H
La dimensión del
beneficio ambiental
que puede ser medido
está limitado a
variables que están
relacionadas a los
precios de las
propiedades.
El método calcula la DAP por la gente que percibe diferencias de atributos ambientales y sus consecuencias directas. Si la gente no está consciente de la relación entre los atributos ambientales y los beneficios a ellos y a sus propiedades, el valor no será reflejado en el precio de las viviendas.
El método asume que la gente tiene la
oportunidad de seleccionar la combinación de
atributos que ellos prefieren, dado su ingreso. Sin
embargo, el mercado inmobiliario puede ser
afectado por influencias externas como
impuestos, tasas de interés u otros factores.
Requiere de experticia estadística, por
lo cual es relativamente complejo para
implementar e interpretar
Los resultados dependen
muy fuertemente sobre la
especificación del modelo
Deben reunirse y
manipularse gran cantidad
de datos
El tiempo y el costo de aplicación
depende de la disponibilidad y
accesibilidad de los datos
PRECIO DE LAS VIVIENDAS Y SUS ATRIBUTOS INCLUYENDO LA VARIABLE AMBIENTAL
PV US$ S m^2 E años G m^2 J m^2 Ruido dB112000 36 14 0 45 55142000 40 9 13 0 50116000 41 11 0 30 50114000 41 13 0 0 30112000 48 14 0 60 95152000 48 10 23 0 75112000 49 10 0 0 90
90000 50 25 0 0 85122000 50 13 0 0 45132000 53 14 0 0 35155000 53 24 22 40 75120000 53 12 0 0 35184000 59 13 15 50 75107000 60 20 0 0 70148000 63 11 0 0 55164000 64 12 0 40 40165000 67 24 13 50 75144000 68 22 13 0 80185000 68 11 0 30 40198000 74 21 18 35 35196000 76 10 19 30 100
TRABAJO ECONOMETRICO
• Resultados del modelo de regresión lineal:
2
1344
344
34442220522128149789048
Z
ZZVD
Z
PV
ZJGESPV
VD ES LA VALORACION DEL DAÑO
EJERCICIO
• Calcule el valor del daño cuando los niveles de ruido pasan desde 30 dB a 75dB.
• La ecuación no lineal es:
)0025,00032,00138,0015,00099,051,11( ZJGESePV