IMPUESTO DE RENTA

IVAOTRAS

RESPONSABILIDADES

PROPIEDAD HORIZONTAL UN

NUEVO REGIMEN DE TRIBUTACION

IMPUESTO DE RENTA

La propiedad horizontal es una forma especial de dominio “en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre los bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes (…)” de conformidad con el régimen de propiedad horizontal contenido en la legislación vigente, el cual busca materializar el derecho a la propiedad privada consagrado en la Constitución Política de 1991. La expedición del régimen de propiedad horizontal (L. 675/2001), representó una actualización de la normativa aplicable a los esquemas de organización asumidos por los particulares en virtud de los proyectos económicos de dominio que fueron regulados inicialmente mediante el Decreto Legislativo 1286 de 1948 y la Ley 182 del mismo año; once años después, mediante la Ley 1607 del 2012, se generan grandes cambios en la tributación de las propiedades horizontales en el país.

Según la Ley 675 del 2001, la propiedad horizontal una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica, de naturaleza civil, sin ánimo de lucro, cuyo objetivo es “administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir el reglamento de la propiedad horizontal”. En virtud de la importante función social de la propiedad, el legislador consagró una exclusión de carácter fiscal para las copropiedades en los siguientes términos:

ANTECEDENTES

“ART. 33.—Naturaleza y características. La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986”. De conformidad con el artículo 32 de la Ley 675 del 2001, el objeto de la propiedad horizontal se basa en administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal. Bajo este parámetro, la administración debía entenderse como todo proceso tendiente a la planificación, organización, dirección y control, del uso de los recursos y las actividades con el propósito de lograr los objetivos o metas que persigue la propiedad horizontal para que esta sea eficiente y eficaz. En consonancia con lo anterior, el objeto social de la propiedad horizontal fue regulado por el Decreto 1060 del 2009. Mediante la expedición de este decreto, el objeto social de las copropiedades, ya no abarcaba la simple administración de los bienes comunes (L. 675/2001, art. 32), sino también su explotación económica, con el fin de obtener recursos que se destinen para el pago de los gastos comunes.

ANTECEDENTES

Por consiguiente, al ampliarse el objeto social a través del Decreto 1060 del 2009, se entendía que las demás actividades, como por ejemplo, el alquiler de espacios para eventos, el servicio de parqueadero, entre otros, eran parte del desarrollo del objeto social de la copropiedad. Esta posición fue reiterada por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca en sentencia de mayo 4 del 2011; Exp. 00171, donde se estableció que el objeto social de las copropiedades no abarcaba la simple administración de los bienes comunes, sino que conllevaba también su explotación económica con el fin de obtener recursos que se destinen para el pago de las expensas comunes. De esta manera, con anterioridad a la expedición de la Ley 1607 del 2012, la calidad de no contribuyente era predicable de las actividades propias del objeto social, de tal manera que la persona jurídica sin ánimo de lucro originada en la constitución de la propiedad horizontal, al obtener ingresos por concepto de servicios de parqueadero, arrendamiento de zonas comunes, para sufragar gastos comunes tales como aseo y vigilancia, servicios varios, gastos de personal y servicios temporales, servicios públicos, mantenimiento y mercadeo, entre otros, estaba desarrollando actividades propias de su objeto y actuando en forma consecuente a su naturaleza de entidad sin ánimo de lucro.

ANTECEDENTES

El impuesto sobre la renta y complementarios es un solo gravamen integrado por los impuestos de renta y los complementarios de ganancias ocasionales y de remesas.

El impuesto sobre la renta grava todos los ingresos que obtenga un contribuyente en el año, que sean susceptibles de producir incremento neto del patrimonio en el momento de su percepción, siempre que no hayan sido expresamente exceptuados, y considerando los costos y gastos en que se incurre para producirlos.

El impuesto sobre la renta es un impuesto de orden nacional, directo y de período. Es de orden nacional, porque tiene cobertura en todo el país y su recaudo está a cargo de la nación (actualmente la función de recaudo se ejerce a través de los bancos y demás entidades financieras autorizadas). Es directo, porque grava los rendimientos a las rentas del sujeto que responde por su pago ante el Estado. Es de período, como quiera que tiene en cuenta los resultados económicos del sujeto durante un período determinado, en consecuencia, para su cuantificación se requiere establecer la utilidad (renta) generada por el desarrollo de actividades durante un año, enero a diciembre.

IMPUESTO DE RENTA

El cambio en la propiedad horizontal con respecto al tema de Renta lo introdujo la reforma tributaria ley 1607 del 26 de diciembre del 2012 y específicamente lo estipulado en articulo 186 que indica lo siguiente:

“Artículo 186. Las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, perderán la calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales, otorgada mediante el artículo 33 de la Ley 675 de 2001.

Los ingresos provenientes de la explotación de los bienes o áreas comunes no podrán destinarse al pago de los gastos de existencia y mantenimiento de los bienes de dominio particular, ni ningún otro que los beneficie individualmente, sin perjuicio de que se invierta en las áreas comunes que generan las rentas objeto del gravamen.

Parágrafo 1°. En el evento de pérdida de la calidad de no contribuyente según lo dispuesto en el inciso primero del presente artículo, las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal estarán sujetas al régimen tributario especial de que trata el artículo 19 del Estatuto Tributario.

Parágrafo 2°. Se excluirán de lo dispuesto en este artículo, las propiedades horizontales de uso residencial

MARCO LEGAL

De acuerdo a lo anterior, quedaría claro que solo las copropiedades de uso comercial y las de uso mixto son las que, a partir de enero de 2013, se convierten en contribuyentes de los impuestos nacionales si en ese momento (o en algún otro momento posterior) estuviesen haciendo la explotación de alguna de sus áreas comunes. Y nótese que solo se vuelven contribuyentes de los impuestos “nacionales” por lo cual, frente a los impuestos “municipales” (como el industria y comercio), sí seguirán gozando del beneficio que les da el art. 33 de la Ley 675 de 2001 de no tributar en esos impuestos municipales.

En el caso de las copropiedades exclusivamente de vivienda, ellas no tendrán que responder por ningún impuesto nacional sin importar cuál área común deseen explotar (no responden ni siquiera cuando les de por explotar el parqueadero de visitantes; véase el art. 16 del decreto reglamentario 1794 del 21 de agosto del 2013 el cual aclara lo que se estableció en el nuevo art. 462-2 que también fue creado con la misma Ley 1607).

MARCO LEGAL

Una vez mas el Gobierno en materia tributaria emite leyes a medias y que normalmente requieren reglamentación, interpretación y conceptos expresados por parte de la Dian para poder darle aplicabilidad a la norma.

El problema radica cuando es la misma Dian a través de los conceptos que formula causa confusión al contribuyente; muestra de ellos fue el concepto 55853 del 2013 en el que establecía una postura acerca del tratamiento de ingresos y egresos y luego modifica sus postura y mediante concepto 54231 de 2014 señaló lo siguiente:

“así las cosas, ante la pérdida d la calidad de no contribuyente de los impuestos nacionales, las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal, diferentes a las de uso residencial, quedan sujetas al régimen tributario especial, de que trata los artículos 19, 356 al 364 del Estatuto Tributario y el decreto 4400 de 2004 modificado por el decreto 640 de 2005.

LIQUIDACION DEL IMPUESTO

Con este fin y teniendo en cuenta los antecedentes de la norma el beneficio neto o excedente fiscal las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal, diferentes a las de uso residencial, deben tomar los ingresos provenientes de la explotación comercial o industrial, en los términos del inciso 1° del articulo 186 y restarles los egresos que tengan relación con la renta generada.Los otros ingresos y gastos relacionados con el objeto social de este tipo de propiedad horizontal en los términos del articulo32 de la ley 675 de 2001, no relacionados con la explotación comercial o industrial del bien o los bienes comunes, continúan estando no sometidos al impuesto de renta.”Lo cual quiere decir, que la tributación las propiedades horizontales diferentes a las de uso residencial, será mediante un sistema cedular que permita identificar los distintos tipos de ingresos y gastos, y su correspondiente asociación.Evitando que los ingresos provenientes del desarrollo del objeto social de la propiedad horizontal como pueden ser las cuotas de administración, queden gravados con el impuesto de renta aun mediante el régimen tributario especial.

LIQUIDACION DEL IMPUESTO

• Código RUT: 04 (Impuesto de Renta y Complementarios Régimen Especial.

• Presentan declaración de renta.• Este impuesto se liquida teniendo en cuenta los Ingresos y los

Egresos procedentes.• Los contribuyentes del régimen especial pagan un 20% sobre la

renta líquida gravable, a menos que cumplan con las condiciones de ser exentos como entidades sin ánimo de lucro.

• Pagan el 20% sobre egresos no procedentes.• No se les práctica retención en la fuente por ningún concepto a

excepción de los rendimientos financieros e ingresos por actividades industriales y de mercadeo

• Tampoco declaran ni pagan impuesto al patrimonio. • Pueden tener pérdidas fiscales y compensarlas.• Pueden hacer donaciones a otras entidades sin ánimo de lucro.• Pueden llevar como gasto procedente la provisión de cartera.

CARACTERISTICAS COMO NUEVOS CONTRIBUYENTES DE RENTA

• Fiscalmente no pueden deducir la depreciación o la amortización debido a la posibilidad que tienen de aplicar la deducción a las inversiones.

• A los contribuyentes del régimen tributario especial no les aplica:• La renta por comparación patrimonial• Renta presuntiva• No están obligados al cálculo del anticipo

• El valor correspondiente a la ejecución de beneficios netos o excedentes de años anteriores, no constituye egreso o inversión del ejercicio.

• Como declarantes de renta presentan una declaración anual.

• Cuando estas entidades no cumplan las condiciones señaladas, se asimilarán a sociedades limitadas

CARACTERISTICAS COMO NUEVOS CONTRIBUYENTES DE RENTA

CARACTERISTICAS COMO NUEVOS CONTRIBUYENTES DE RENTA

EJEMPLO DE CLASIFICACION DE INGRESOS Y GASTOS

De acuerdo a los conceptos emitidos por la Dian esta seria la forma de clasificar en la declaración de renta los ingresos y los gastos aplicando un “sistema cedular”, que es una metodología de cálculo en la que se busca fundamentalmente clasificar  las rentas de acuerdo con la fuente que las produce, para de esa forma aplicar una tarifa de impuestos diferencial en cada caso particular.

EJEMPLO DE CLASIFICACION DE

INGRESOS Y GASTOS

Al final del ejercicio tendremos un excedente por las actividades que calificarían como régimen especial correspondiente a $ 17.819.322, que de acuerdo con las reglas de dicho régimen se deben destinar el cumplimiento del objeto social. Luego Entonces como el sistema aceptado es el de renta cedular, el excedente se puede destinar tanto para cumplir con todo el objeto social, como para invertir en las áreas comunes que originaron los ingresos

IMPUESTO AL VALOR AGREGADO O IMPUESTO A

LAS VENTAS - IVA

El impuesto a las ventas , comúnmente denominado impuesto al valor agregado IVA, es un gravamen que recae sobre el consumo de bienes, servicios y explotación de juegos de suerte y azar. Es un impuesto de orden Nacional, indirecto, de naturaleza real, de causación instantánea y de régimen general. En Colombia se aplica en la diferentes etapas del ciclo económico de la producción, distribución, comercialización e importación.Es impuesto, por consistir en una obligación pecuniaria que debe sufragar el sujeto pasivo sin ninguna contraprestación directa. Es del orden Nacional porque su ámbito de aplicación lo constituye todo el territorio Nacional y el titular de la acreencia tributaria es la nación. Es indirecto porque entre el contribuyente, entendido como quien efectivamente asume la carga económica del impuesto y la nación como sujeto activo, acreedor de la obligación tributaria, media un intermediario denominado responsable.

QUE ES EL IMPUESTO SOBRE LAS VENTAS - IVA

Es de Naturaleza real por cuanto afecta o recae sobre bienes, servicios y explotación de juegos de suerte y azar, sin consideración alguna a la calidad de las personas que intervienen en la operación.

Es un impuesto de causación instantánea porque el hecho generador del impuesto tiene ocurrencia en un instante o momento preciso, aunque para una adecuada administración la declaración, se presenta en periodos que van desde bimestrales, cuatrimestrales y anual, de acuerdo a una reglamentación que para tal efecto estipula el estatuto tributario.

QUE ES EL IMPUESTO SOBRE LAS VENTAS - IVA

Por hecho generador se entiende el presupuesto de hecho expresamente definido en la ley, cuya realización origina el nacimiento de la obligación tributaria.El estatuto tributario en el libro tercero, titulo I que trata del hecho generador del impuesto sobre las ventas, en su articulo 420, señala los hechos sobre los cuales recae el impuesto así:

HECHOS GENERADOSES

La venta de bienes corporales muebles en el territorio nacional que no hayan sido expresamente excluidas.

La prestación de servicios en el territorio NacionalLa importación de bienes corporales muebles que no

hayan sido excluidos expresamente. (literal C del articulo 420 del E.T.

La circulación, venta u operación de juegos de suerte y azar con excepción de las loterías. Este nuevo hecho generador no corresponde a una venta o prestación de un servicio, sino a un derecho a participar en una rifa, juego o evento de los calificados por la ley como suerte y azar (literal d del articulo 420 del E.T.

HECHOS GENERADORES

La causación del impuesto es el momento a partir del cual se entiende configurado el hecho jurídico material o hecho generador que da nacimiento a una obligación tributaria, desde el cual debe ser registrada en la contabilidad y declarada. Desde la óptica del hecho generador, el impuesto sobre las ventas es de carácter instantáneo y se causa por cada operación sujeta al impuesto.El estatuto tributario establece de manera general el momento en que causa el impuesto a las ventas así:En las ventas, en la fecha de emisión de la factura o documento equivalente y a falta de estos, en el momento de la entrega

CAUSACION DEL IMPUESTO

EL IVA Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL

De acuerdo a la reforma tributaria ley 1607 del 2012 las copropiedades enmarcadas como propiedad horizontal quedaron inmersas en una serie de obligaciones de tipo tributario; entre las que se encuentran ser responsables del IVA.Específicamente sobre la explotación de sus áreas comunes bien sea por venta de bienes corporales muebles o por servicios prestados que sean gravados con IVA.Todos los edificios y conjuntos (residenciales, comerciales y mixtos) fueron hasta el 31 de diciembre no contribuyentes o responsables de los impuestos mencionados anteriormente, sin importar si vendían productos gravados o arrendaban las zonas comunes.

A QUIEN APLICA

A partir del 1 de enero de 2013, los conjuntos de uso comercial y mixto deben  tener en cuenta lo definido en el artículo 186 de la reforma tributaria; el texto del mencionado artículo es el siguiente:“Las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, perderán la calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales otorgada mediante el artículo 33 de la ley 675 de 2001PAR 1° - En el evento de la pérdida de la calidad de no contribuyente según lo dispuesto en el inciso primero del presente artículo, las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal estarán sujetas al régimen tributario especial de que trata el artículo 19 del estatuto tributario.

NORMATIVIDAD

PAR 2°  - Se excluirán de los dispuesto en este artículo, las propiedades horizontales de uso residencial”El artículo 47 de la reforma establece que es responsable del IVA por el servicio de parqueadero la propiedad horizontal cuando preste este servicio en zonas comunes; aunque la norma no distingue a que tipo de conjuntos  aplica esta responsabilidad, debe entenderse que es únicamente a los conjuntos o edificios de uso mixto o comercial, teniendo en cuenta que el parágrafo 2° del artículo 186 mantiene a los conjuntos residenciales como no contribuyentes o responsables de los impuestos nacionales, calificación otorgada por el artículo 33 de la ley 675 de 2001.

NORMATIVIDAD

Se han venido presentando contradicciones entre lo que el gobierno estipulo en la norma y la interpretación de la Administración de Impuestos, es por esto que a través del decreto 1794 del 2013 se reglamente la ley 1607 en varios aspectos entre otros los referente al iva en la propiedad horizontal y dispone los siguiente:Artículo 16. Responsabilidad en el impuesto sobre las ventas de las personas Jurídicas originadas en la constitución de Propiedad Horizontal. Conforme con lo establecido en el artículo 186 de la Ley 1607 de 2012 en concordancia con lo previsto en el artículo 462-2 del Estatuto Tributario, son responsables del régimen común del impuesto sobre las ventas, las personas jurídicas originadas en la constitución de propiedad horizontal, que destinen algún o algunos de sus bienes o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, a través de la ejecución de cualquiera de los hechos ge neradores de IVA, entre los que se encuentra la prestación del servicio de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes. Las propiedades horizontales de uso residencial no son responsables del impuesto sobre las ventas por la prestación del servicio directo de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes, con fundamento en lo dispuesto por el parágrafo 2° del artículo 186 de la Ley 1607 de 2012.

NORMATIVIDAD

El ser contribuyentes de este impuesto les general a las copropiedades una serie de responsabilidades y obligaciones así:1. Inscripción en el RUT como responsable de iva Régimen Común.2. Informas el cese definitivo de actividades sujetas a Iva (Art. 614

del E.T.)3. Indicar el nombre o razón social y el NIT en los membretes de la

correspondencia, facturas, recibos y demás documentos en razón de su objeto social, actividad o profesión (Art. 619 del E.T).

4. Conservar los documentos, informaciones y pruebas que soporten las actividades económicas realizadas (Decreto reglamentario 4583 del 2006 art 35).

5. Efectuar retención en la fuente por concepto del iva, cuando la norma lo indique (art 437-2 E.T).

6. Exigir facturas o documentos equivalentes que establezcan las normas legales.

OBLIGACIONES QUE SE GENERAN PARA LAS COPROPIEDADES DE USO MIXTO O COMERCIAL

CON RESPECTO AL IVA

7. Recaudar y declarar oportunamente el iva generado en operaciones gravadas.

8. Pagar oportunamente el iva recaudado.9. Llevar el registro auxiliar de ventas y

compras y una cuentas mayor de balance denominada “impuesto a las ventas por pagar”.(art. 616 del E.T)

10. Expedir factura o documento equivalente, con el lleno de los requisitos legales (art. 511 y 617 del E.T.)

OBLIGACIONES QUE SE GENERAN PARA LAS COPROPIEDADES DE USO MIXTO O COMERCIAL

CON RESPECTO AL IVA

OTRAS RESPONSABILIDADES TRIBUTARIAS

Responsabilidad frente al impuesto nacional al consumo: solo si en las áreas comunes se llegaran a prestar servicios de restaurante o de venta de bebidas alcohólicas para consumo en el sitio, sí tendrían que responder también por el nuevo impuesto nacional al consumo contenido en los arts. 512-1 a 512-13 del E.T. creados con la Ley 1607 y reglamentado hasta ahora con el Decreto 803 de abril 24 de 2013.

Responsabilidad frente al Gravamen a los Movimientos financieros: si la copropiedad pierde su condición de no contribuyente de los impuestos nacionales, entonces en los bancos, cuando retiren sus dineros de las cuotas de administración o de los ingresos de explotación de sus áreas comunes, también les harán pagar el gravamen a los movimientos financieros (que es del 4 x mil y que rebajará al 2 x mil en el 2014 y 2015; luego rebajara al 1 x mil en 2016 y 2017; y en el 2018 ya no se cobrará; ver art. 872 del E.T.) Para evitar el cobro del gravamen la copropiedad solo puede escoger una única cuenta de ahorros o corriente como exonerada, y en todo caso los retiros del mes que no le generarán el impuesto serán los que no exceden de 350 UVT (350 x $26.841= 9.394.000; ver art. 872 y 879 del E.T.).

OTRAS RESPONSABILIDADES TRIBUTARIAS

Responsabilidad frente a la sobretasa en el uso de la energía eléctrica: cuando la copropiedad pierde su condición de no contribuyente, entonces la empresa de energía eléctrica, al momento de cobrar por el servicio de las áreas comunes, también le cobrará lo que se llama como la “sobretasa de energía eléctrica” la cual está catalogada como un impuesto y que se cobra a los usuarios comerciales como el equivalente al 20% del valor de la energía (ver art. 211 parágrafo 2 del E.T.; y la sentencia C-086 de 1998 de la Corte). Al respecto recuérdese que el art. 2 de la Ley 1430 de diciembre de 2010 fue la que exoneró a los usuarios industriales de tener que seguir pagando dicha sobre tasa a partir del año gravable 2012 (ver Decreto 2915 de agosto de 2011). Pero los usuarios comerciales sí deben seguir pagando dicha sobretasa la cual entonces, en el momento de hacer la declaración de renta, será otro gasto no deducible ya que es un gasto impuesto que no figura en el listado de los gastos por impuestos deducibles del art. 115 del E.T.

OTRAS RESPONSABILIDADES TRIBUTARIAS

Además, si quedan obligados a declarar renta, y cada año van superando los topes que indique la DIAN, también podrían quedar obligados adicionalmente a tener que elaborar y entregar el “reporte de información con relevancia tributaria” en el formato 1732 (el del año 2014 lo tuvieron que entregar las personas jurídicas declarantes de renta con ingresos o patrimonio bruto en el año anterior supeior a 1.250.000.000; Véase la Resolución DIAN 267 diciembre 30 de 2014 y nuestro editorial: “formato 1732 tendrá 451 renglones y se vencerá junto con la declaración”).

o Los conjuntos residenciales siguen siendo no contribuyentes del impuesto de renta, del impuesto de timbre y del gravamen a los movimientos financieros y siguen como no responsables de IVA, así arrienden parqueaderos o cualquier otra zona común o vendan cualquier otro producto gravado con el IVA; la reforma tributaria no los afecta en nada.

o Los conjuntos de uso comercial o mixto que vendan productos gravados o arrienden las zonas comunes (incluidos los parqueaderos) generando algún tipo de renta, se convierten en contribuyentes declarantes del impuesto de renta del régimen tributario especial, también serán contribuyentes del gravamen a los movimientos financieros y del impuesto de timbre.

o Con relación al IVA estos conjuntos se convierten en responsables del mismo,  lo que implica que deben facturar, cobrar el IVA al usuario o comprador de los bienes gravados, declarar y pagar el impuesto de acuerdo a las normas existentes para tal fin y en general cumplir con todas obligaciones establecidas para el régimen común.

CONCLUSIONES

o Ser del régimen tributario especial, exige la presentación de la declaración de renta anual, pero si el beneficio neto se reinvierte en el objeto social del Conjunto, dicho beneficio se convertirá en exento, de lo contrario pagará el 20% a título de impuesto de renta; se deben observar los artículos 356 a 364 del estatuto tributario nacional.

o Para este tipo de conjuntos es que se observa un efecto de la reforma tributaria, de cumplirse con los presupuestos establecidos en el artículo 186 de la ley 1607 del 26 de diciembre de 2012.

o Los conjuntos de uso comercial o mixto que no vendan productos gravados ni arrienden las zonas comunes, seguirán como no contribuyentes o responsables de los impuestos nacionales, calificación dada por el artículo 33 de la ley 675 de 2001; en este caso la reforma tributaria no tendría ningún efecto y seguirán como hasta el año pasado, igual que los conjuntos de uso residencial.

CONCLUSIONES