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INGENIERIA DE EDIFICACIÓN PROYECTO FINAL DE GRADO

GUIA PRACTICA DE INICIACIÓN AL OFICIO DEL JEFE DE OBRA Y/O AYUDANTE DE PRODUCCIÓN

VERSIÓN: INGLÉS - FRANCÉS

Proyectistas : Antonio José Guerrero Pérez / Miguel López López Director : Manuel Agustiño Otero Convocatoria : Febrero 2011

2 GUIA PRÁCTICA DE INICIACIÓN AL OFICIO DE JEFE DE OB RA Y/O AYUDANTE DE PRODUCCIÓN


Resumen

El trabajo se compone de dos partes principales:

La primera parte del PFG recoge un somero análisis de la situación actual y las perspectivas

del sector de la construcción y continúa con una descripción de los agentes que intervienen

en el proceso constructivo desde el promotor hasta la empresa constructora pasando por los

técnicos que intervienen

La segunda parte del PFG incide en la parte práctica del oficio, el día a día. No se trata de

hacer una enumeración exhaustiva de las tareas que realiza un jefe de obra desde el inicio

al final de la jornada, sino de exponer los aspectos concretos que debe controlar con

comentarios más allá de la mera descripción.

Empezamos analizando el perfil del jefe de obra desde su perspectiva humana, técnica y

directiva enfatizando las condiciones que debe cuidar y mejorar para obtener resultados

positivos.

Seguimos con el análisis de las tareas que son de su responsabilidad, enumerándolas y

resaltando las interacciones entre ellas:

• Análisis del proyecto y de la propia oferta: el jefe de obra debe controlar en todo

momento cuando está dentro de los límites del contrato y cuando fuera, aunque sea

necesario para la obra.

• Organización de la obra: la complejidad de la tarea requiere una sistematización

estricta por dos motivos, para una mejor gestión y para que la empresa pueda en

todo momento conocer la situación. Es frecuente que los equipos cambien de obra y

una buena organización sobre una base común permite un traspaso de información

eficiente.

• Gestión de la obra: para poder gestionar la obra se debe realizar una buena

programación temporal y económica que permita aprovechar al máximo los recursos

disponibles. Sobre el conocimiento y la planificación se puede realizar una buena

gestión de compras que será la base del resultado final. Explicaremos las

interrelaciones que hay que considerar

• Seguimiento: El éxito final depende de un seguimiento adecuado que permita al jefe

de obra conocer en todo momento la situación de su obra y así poder tomar o

proponer medidas correctoras. todo el trabajo previo debe ser controlado y para ello

es preciso establecer unos parámetros a controlar y en su caso modificar


Los elementos esenciales son la venta (certificación, producción) y el coste (directo,

indirecto, estructura y financiero). Para este control es necesaria una buena organización

administrativa que explicamos en este capítulo.

Por si no era suficiente, el jefe de obra debe controlar tres capítulos esenciales si quiere

conseguir un resultado óptimo:

• El aseguramiento de la calidad por lo que debe aplicar la normativa de la empresa

con el doble objetivo de mejorar su obra y mantener la certificación de la empresa

(normativas ISO).

• El control medioambiental que actualmente no puede ser pensado sin analizar la

sostenibilidad de los procesos y la huella ambiental

• La seguridad y salud, espinoso tema en el que el jefe de obra tiene una

responsabilidad civil y penal muy importante con el agravante que el resultado no

depende únicamente de su gestión, sino que también influye la gestión de su

empresa, de su equipo y de los empleados propios o subcontratados.

Terminamos el Proyecto Fin de Grado (PFG) con unas conclusiones sobre la figura del jefe

de obra, su situación actual y su evolución prevista.

Completamos el PFG con tres anexos:

En el primero hacemos mención al marco legal que básico que hay que conocer para poder

tomar las decisiones adecuadas, pues el jefe de obra trabaja en una relación mercantil

compleja que se plasma en múltiples contratos interrelacionados

En segundo lugar acompañamos un resumen del marco financiero con los conceptos

básicos, ya que actualmente es cada vez más decisivo en el resultado del proyecto.

Finalmente adjuntamos algunos ejemplos de fichas de trabajo que suele utilizar el jefe de

obra.


Índice

0. Introducción 8 1. Le Secteur de la construction 9

1.1. La situation économique du secteur 10

1.1.1. Elath actuel 10

1.1.2. Perspectives 13

1.2. Los Agentes de la edificación 15

1.2.1. La propiedad 15

1.2.1.1. El Promotor 15

1.2.1.2. El Project manager 15

1.2.2. Las empresas de la construcción 16

1.2.2.1. La empresa 16

1.2.2.2. La Unión Temporal de Empresas (UTE) 19

1.2.2.3. El personal 21

1.2.2.3.1. El Jefe de Grupo 22

1.2.2.3.2. El Jefe de Obra 23

1.2.2.3.3. El Jefe de Producción (Ayudante de Obra) 24

1.2.2.3.4. El Encargado de Obra 25

1.2.2.3.5. El Capataz 27

1.2.2.3.6. El Administrativo de obra 27

1.2.2.3.7. El Técnico de prevención 28

1.2.2.3.8. El Técnico de calidad y gestión medioambiental 28

1.2.3. Los técnicos 29

1.2.3.1. El Proyectista 29

1.2.3.2. La Dirección Facultativa 29

1.2.3.3. La Dirección de Ejecución 30

1.2.3.4. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la

edificación 31

2. El oficio de Jefe de Obra 33

2.1. La figura del Jefe de Obra 34

2.1.1. El Jefe de Obra en España 34

2.2. El Perfil del Jefe de Obra 36

2.2.1. Formación Humana 36

2.2.2. Formación Técnicas 37

2.2.3. Habilidades Directivas 38


2.3. Responsabilidades del Jefe de Obra 42

2.3.1. Marco legal 42

2.3.2. Responsabilidades 42

2.4. Tareas del Jefe de Obra 44

2.4.1. Estudios previos 44

2.4.1.1. Estudio del proyecto 44

2.4.1.2. Estudio oferta propia 44

2.4.1.3. Estudio del entorno 45

2.4.1.4. Trámites iniciales 45

2.4.2. Organización de la obra 46

2.4.2.1. Documentación de obra 46

2.4.2.2. Implantación 47

2.4.2.3. Planificación de compras 48

2.4.3. Gestión de la obra 51

2.4.3.1. Planificación temporal 51

2.4.3.2. Planificación económica 54

2.4.4. Seguimiento 62

2.4.4.1. Compras y subcontrataciones 62

2.4.4.1.1. Comparativos 64

2.4.4.1.2. Adjudicaciones 65

2.4.4.1.3. Liquidación y garantías 67

2.4.4.2. Seguimiento económico 68

2.4.4.2.1. Control de ventas 68

2.4.4.2.1.1. Certificación 70

2.4.4.2.1.2. Producción 74

2.4.4.2.1.3. Precios contradictorios 76

2.4.4.2.1.4. Modificados y Complementarios 78

2.4.4.2.1.5. Revisión de Precios 79

2.4.4.2.1.6. Liquidaciones 82

2.4.4.2.2. Control de Costes 83

2.4.4.2.2.1. Directos 85

2.4.4.2.2.2. Indirectos 86

2.4.4.2.2.2.1. Periodificables 86

2.4.4.2.2.2.2. No periodificables 87

2.4.4.2.2.3. Estructura 88

2.4.4.2.2.4. Tesorería 88

2.4.4.2.2.5. Ratios de control 88


2.4.4.3. Seguimiento administrativo 91

2.4.4.3.1. Obligaciones documentales 91

2.4.4.3.2. Permisos y legalizaciones 92

2.4.4.3.3. Personal propio 93

2.4.4.3.4. Subcontratas 93

2.4.4.3.5. Suministradores 97

2.4.4.3.6. Técnicos, Laboratorios y O.C.T. 98

2.4.5. Quality and Environment 99

2.4.5.1. Quality control program 99

2.4.5.2. Quality control monitoring 99

2.4.6. Management of the environment 103

2.4.6.1. Environment control program 103

2.4.6.2. Environmental control monitoring 103

2.4.6.3. Sustainable alternatives 107

2.4.7. Health and safety 108

2.4.7.1. Health and safety plan 108

2.4.7.2. Fulfilling the plan of safety and health 109

2.4.7.3. Training and Formation 110

2.4.7.4. Prevention 111

3. Conclusiones 112

4. Bibliografía 114

5. Contenido del CD 115


Introducción

En este proyecto de fin de grado abordaremos la figura del Jefe de Obra de edificación en

una empresa constructora. A través de nuestra experiencia en este entorno de trabajo,

queremos establecer una guía práctica que pueda servir de consulta a Jefe de Obra que

inicien su andadura.

Existen muchos otros tipos de Jefe de Obra: de instalaciones, de obra civil, de montajes, o

incluso de una empresa promotora inmobiliaria, pero quedan fuera del ámbito de este

proyecto.

El oficio de Jefe de Obra se ha desarrollado tradicionalmente sobre la base de la experiencia

profesional, los conocidos como Maestros de obra. Actualmente sin existir una titulación

específica, la mayoría de Jefe de Obra son Arquitectos, Aparejadores, Arquitectos Técnicos

o más recientemente Ingenieros de Edificación. Es una buena base para iniciarse en el

oficio, pero insuficiente dada la complejidad de las tareas que debe acometer.

En primer lugar el Jefe de Obra es un empresario, ya que aunque trabaje por cuenta ajena,

cada obra o proyecto es una pequeña empresa en sí mismo. El hecho que el uniforme de

trabajo incluya casco y botas de seguridad, y que además disponga de una oficina de

trabajo ubicada en barracones, no debe hacer olvidar que como responsable de su empresa

maneja un presupuesto superior a muchas Pequeñas y Medianas Empresas (PYMES).

Tiene que lidiar con clientes, proveedores, suministradores de materiales, organismos

oficiales, empleados, técnicos, administrativos, abogados, y financieros entre otros. Por si no

fuera suficiente debe obtener beneficios, ya que no se puede olvidar que en el fondo es un

negocio, y en definitiva, únicamente se trata de comprar y vender obteniendo un resultado

positivo

Además fabrica un producto muy caro, de gran complejidad y en entornos y situaciones

cambiantes. A nadie se le ocurriría fabricar coches al aire libre con las oficinas en

barracones y con proyectos incompletos. Sin embargo el jefe de obra es responsable de un

producto mucho más caro y complejo y trabaja en estas condiciones.

La formación adquirida en las Escuelas Técnicas es generalista y se centra en los

conocimientos técnicos, lo que permite al recién titulado optar a múltiples posibilidades de

trabajo Esta versatilidad de los Arquitectos técnicos es muy valorada por las empresas pero

tiene a su vez, el inconveniente de que para desarrollar el oficio de jefe de obra es necesario

completar estos conocimientos con otros más específicos.


1. Le Secteur de la construction


1.1. La situation économique du secteur

1.1.1. Elath actuel

Le secteur de la construction a été historiquement un des moteurs de la croissance

économique. La post guerre avec les Plans de Développement passée, la population est

passée d'être majoritairement rurale à s'installer dans les villes. Cette situation a donné une

grande impulsion à la construction de logements bien que la qualité de celles-ci ait non

toujours été l'adéquate. La planification urbanistique non plus n'était pas spécialement

soigneuse et la quantité se primait plus que la qualité.

Avec l'arrivée du tourisme, soi-même opte de nouveau par la quantité sur la qualité et s'est

reproduit la fièvre constructrice qui a dévoré des plages et des paysages naturels les

substituant par des appartements en grande partie de basse qualité.

Parallèlement, la croissance des villes et des enclaves touristiques a provoqué la nécessité

d'augmenter les services et les équipements publics sans que je se passe jamais des

standards adéquats, mais sans oublier les grands investissements de l'époque dans des

marais et des transvasements.

Avec l'arrivée de la démocratie, les nouveaux gouvernants et spécialement les Mairies ont

réalisé un grand effort inverseur pour améliorer les infrastructures et les équipements surtout

dans les périphéries des grandes villes.

Avec l'entrée de plénière droite dans l' UE, les fonds de cohésion qu'ils ont permis

d'augmenter l'investissement en infrastructures ont commencé à arriver. De plus la

célébration de grands rendez-vous internationaux comme les Olympiades de Barcelone,

l'Expo de Séville, le Forum de las Culturas, ont représenté nouvelles investissements en

construction.

Seul manquait l'apparition de la patate immobilière favorisée par les bas intérêts et la

spéculation financière pour que la construction résidentielle atteigne des maximums

historiques. Tandis que, nous suivions avec les grandes infrastructures qui nous

transformeront dans le deuxième pays du monde en kilomètres de lignes de train d'haute

vitesse.

En définitive, nous pouvons dire que ce pays a été en permanence en construction depuis

qu'il a terminé la guerre civile, et que ce secteur a été traditionnellement celui qui a absorbé

la main d'œuvre qu'il restait des secteurs décadents.


Aujourd'hui, nous constatons plusieurs facteurs contre lui.

L'éclatement de la bulle immobilière qui a réduit à rien le secteur résidentiel avec

l'aggravation qu'il existe un stock suffisant pour les 10 années prochaines, avec quoi les

perspectives de croissance sont nulles. Quand on absorbera le stock, il retournera aux

niveaux de construction nécessaires pour la rénovation du parc de logements et à la

croissance de la population ce qui est très éloigné du niveau qu'on a atteint pendant la

patate immobilière.

La disparition des fonds de cohésion puisque avec l'agrandissement de l'UE nous sommes

passés de bénéficiaires à devoir apporter des fonds

La crise économique internationale oblige à réduire les dépenses toutes les Administrations.

La recete qui se propose depuis la politique dominante est la réduction de la dépense et de

l'endettement. Il pourra sûrement être une autre, mais les économies actuelles ont un

composant de spéculation que les éloigne de l'économie réelle et dans ce contexte les

mesures pour sortir de la crise, le marché les décide au-dessus des gouvernements.

Avec le marché résidentiel disparu et la capacité d' investissemen des administrations sous

des minimums, les perspectives du secteur de la construction sont très négatives.

On a sur mesuré les entreprises de la construction pour une période de croissance et

l'espéré atterrissage doux s'est converti en un choc brutal avec le sol de la réalité

À un premier moment, les entreprises et les agents de l'édification, ont laissé leurs niches de

marché et ont pénétré dans d'autres qu'avant ils méprisaient, en cherchant à tenir le

portefeuille de commandes. Ceci s'est traduit en licitations que de 10 à 100 candidats ont

passées et baisses qui frôlaient la témérité. Mais le marché a continué à descendre et

actuellement, nous sommes dans la même situation mais avec encore moins travaux pour

lesquelles concourir.

Le résultat : fermetures d'entreprises et ajustages en baisse dans celles qui se maintiennent.

D'abord celles qui avaient surgi à l'abri des conditions exceptionnelles de la patate sont

tombées, et beaucoup ont applaudi en considérant qu'on avait besoin de lui une sélection.

Après celles que ne se sont pas sus adapter ou celles qu'il a simplement surprises avec le

pas changé, entreprises qui se sont endettées plus que ne devaient et qui n'ont pas pu

donner de marche, sont tombées. Et finalement ils vont le reste tombant peu à peu par

manque de marché où se développer.

Celles qui se maintiennent le font avec des économies de guerre, congélation de salaires,


réduction de dépenses et étant axées sur leur affaire principale. La clef de la survie est la

possibilité d'accès au financement.

Les sous-traitants et les PME’s, précisent du financement pour supporter les délais de

paiement des Administrations et les grandes entreprises.

Les grandes entreprises ont besoin de financement pour attaquer les investissements en

concessions, droits de surface et travaux engagées avec système allemand, c'est-à-dire

pour financer les travaux que les administrations ne peuvent pas financer.

Devant la grandeur de la crise interne les entreprises de construction espagnoles regardent

vers l'extérieur, cherchant des pays émergents et en croissance ou qu'ils disposent d'argent

pour investir. Les pays récemment incorporés à l' UE disposent des fonds de cohésion, bien

qu'avec de la plus petite joie qu'avant, les pays du Nord de l'Afrique disposent de l'argent du

pétrole et d'une naissante patate touristique.

En Amérique du Sud il existe des économies émergentes comme le Brésil, Mexique, Chili,

Pérou, Panama, qui croissent et ont de la stabilité politique, facteurs qui les transforment en

un objectif intéressant pour des entreprises avec de la vocation extérieure.

Mais intérieurement, non tout est perdu dans le secteur, comme chaque fois qu'un

changement| est produit, des opportunités affleurent et dans l'atonie générale il existe des

subsecteurs susceptibles de croissance comme révèle le rapport "Oportunitats de Negoci au

Secteur de la Construcció" :

Industrialisation : Le secteur de la construction malgré la grande quantité de recours que

bouge, est des moins industrialisés, utilisant des systèmes artisanaux non très différents

dont ils utilisaient les Romains.

ll y a beaucoup chemin pour avancer en construction industrialisée et préfabriquée aussi

bien que dans des procès et des techniques de construction. Il a l'inconvénient de réclamer

de grands investissements en I+D pour innover par conséquent on devra le compenser avec

de la plus grande créativité

Innovation : En suivant le point antérieur, le cabinet-conseil en innovation peut être une

opportunité d'affaire pour des équipements multidisciplinaires

Réhabilitation : Le parc d'édifices vieillit et les Administrations commencent à prendre

conscience de la nécessité de le réhabiliter, tant au sens de réparer et de réformer qu'au

sens d'adapter les nouvelles réquisitions d'accessibilité, de l'efficience énergétique et de


nouvelles technologies de télécommunications. L'implantation de l' ITE doit donner une

impulsion à ce secteur dans les années prochaines

Entretien : Le Facility Management fait même peu totalement inconnu, se fait chaque jour

plus nécessaire pour améliorer les coûts d'exploitation de tout type d'édifices.

Gestion et Management : Dans des époques de bonace quelconques elle peut gérer une

opération immobilière, mais dans des époques de crise la présence d'agents de l'édification

que les minces recours gèrent avec de l'efficience est plus nécessaire.

Sécurité et Santé : Malgré tout ce qu'on a amélioré dans cet aspect, il peut s'avancer dans

des systèmes et des moyens de protection et dans la recherche de procès plus sûrs. Les

entreprises spécialisées sont aussi en plein essor dans l'application des mesures de sécurité

collectives.

Soutènement, efficience énergétique et énergies renouvelables : C'est peut-être le secteur

avec de plus grandes perspectives de croissance. Il est applicable à l'œuvre nouvelle et à la

réhabilitation et sera poussé sans doute, par les réglementations qui continuent à apparaître.

De plus il affecte dans tout type d'activités du secteur, cabinet-conseil, ingénierie, gestion,

fabrication, etc.

Promotion immobilière : Il n'y a plus d'espace pour la spéculation par ce que les opérations

immobilières devront être plus sélectives et s'occuper des nouvelles nécessités comme par

exemple les concessions administratives.

Formation : À la suite de tout l'antérieur, une main d'œuvre plus préparée sera nécessaire.

Aussi l'implantation du Carnet Professionnel sera un élément en faveur.

1.1.2. Perspectives

Les experts, c'est-à-dire ceux qui osent penser, annoncent que cette situation durera au

moins 3 ans, selon les plus optimistes et jusqu'à 9 ans, en 2020 selon les plus pessimistes.

Le seul sûr est qu'à la fin de cette période, le secteur de la construction aura supporté un

changement important, que nous ne reviendrons pas à la situation antérieure mais nous

entrerons dans une nouvelle était avec de nouveaux et importants défis.

Dans cette nouvelle étape les entreprises qui aient été préparées pour le changement qui est

produit et celles qui mieux aient le goût seront voir les nouvelles opportunités. Les


dinosaures qui ont dominé la terre dans l'époque su boom immobilière, s'éteindront afin du

cycle et d'autres entreprises occuperont son endroit.

Il serait sans doute une évolution positive, mais nous ne pouvons pas oublier que, de nos

jours, les entreprises dépendent du financement et que sans une politique claire de

stimulants que l'innovation fomente, seul pourront survivre les entreprises liées à des

sociétés financières ou aux grands capitaux, avec ce que le scénario final serait plus

semblable à l'actuel et la rénovation serait moins accentuée.

Nous n'allons pas oublier non plus que, les grands travaux d'infrastructures et les grands

investissements en construction dépendent en grande partie des différentes Administrations,

et que celles-ci ont un composant politique qui profite aux grands groupes proches du

pouvoir.

Sans espérer de grands changements dans le financement ni dans les relevés de pouvoir,

les entreprises devraient être axées sur les opportunités que nous avons commentées pour

arriver à se faire un creux dans le renouvelé secteur de la construction qui surgisse après la

présente crise.


1.2. Los Agentes de la edificación

1.2.1. La propiedad

Entendemos por la propiedad al cliente final entendido como el que paga la obra, no el

usuario. En función de su propia organización puede intervenir directamente en la obra o a

través de representantes.

1.2.1.1. El promotor

Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que,

individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o

ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a

terceros bajo cualquier título.

Son obligaciones del promotor:

a) Ser titular de un derecho que le faculte para construir en el solar.

b) Contratar al Proyectista, la Dirección de obra y la de Ejecución y el Project Manager en

su caso

c) Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como

suscribir el acta de recepción de la obra.

d) Contratar los seguros previstos.

e) Gestionar la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por

las Administraciones competentes.

A la figura del promotor se equiparan también las de gestor de cooperativas o de

comunidades de propietarios, u otras análogas que aparecen cada vez con mayor

frecuencia en la gestión económica de la edificación.

1.2.1.2. El Project Manager

El Project Manager es el representante de la propiedad en la obra, asume el control

económico del proyecto y controla los plazos.

Son obligaciones del Project Manager:

a) Supervisar a la DO para controlar los cambios en el proyecto en especial los que tienen

repercusiones económicas

b) Supervisar a la empresa constructora para que se cumplan los plazos contractuales


c) Gestionar los permisos, licencias, contrataciones y todo tipo de trámites necesarios para

el desarrollo del proyecto

d) Informar a la Propiedad del desarrollo de la obra con especial incidencia en las posibles

desviaciones de precio y plazo

1.2.2. Las empresas de la construcción

El constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso

de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las

mismas con sujeción al proyecto y al contrato.

Son obligaciones del constructor:

a) Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones

del director de obra y del director de la ejecución de la obra, a fin de alcanzar la calidad

exigida en el proyecto ejecutivo.

b) Tener la capacitación profesional que habilita para actuar como constructor.

c) Designar al equipo de obra que asumirá la representación técnica del constructor

d) Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera.

e) Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la obra

dentro de los límites establecidos en el contrato.

f) Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.

g) Facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboración de la

documentación de la obra ejecutada.

h) Suscribir las garantías previstas.

1.2.2.1. La empresa

El constructor o contratista es la persona física o jurídica que construye las obras definidas

en el proyecto. Podrá coincidir con la propiedad pero esto sucede rara vez.

Las obligaciones del contratista están contenidas en el contrato subscrito con la propiedad.

El modelo de contrato suele estar incluido en el pliego de bases del concurso de las obras.

En él se hace referencia a los diferentes pliegos de condiciones en los que se concretan las

citadas obligaciones

Las empresas constructoras independientemente de su tamaño, disponen de unos servicios

centrales y unos equipos destinados a la propia obra.


Los servicios centrales suelen estar distribuidos en áreas, cuanto mayor es la empresa

mayor número de áreas especializadas y cuanto menor sean más concentradas estarán las

funciones.

La Dirección de la empresa suele corresponder al propietario, pero cuanto mayor sea la

empresa más organismos intermedios encontraremos.

Presidencia y Consejo de Administración son los encargados de definir la visión de la

empresa, de diseñar la estrategia general y de fijar los objetivos.

Dirección General es la encargada de gestionar el día a día de la empresa para cumplir con

las directrices y objetivos marcados por Presidencia

Los servicios centrales de la empresa dan cobertura a toda la empresa y se dividen en áreas

especializadas, dependen de Dirección General pero no transversalmente entre ellas:

• Administración

• Finanzas

• Jurídica

• Recursos Humanos

• Seguridad y Salud

• Calidad y Medio Ambiente

• Compras y Maquinaria

• Informática

• Estudios

En función del tamaño de cada empresa estarán agrupadas o no pero son tareas que

requieren de conocimientos específicos pero que revierten en la gestión de toda la

empresas y no únicamente de una determinada obra

Producción es el departamento encargado de construir las obras contratadas. En función del

tamaño de la empresa estará dividido en diferentes secciones. Generalmente se divide en

áreas de negocio:

• Edificación

• Obra Civil

• Concesiones

• Mantenimientos


Cada una de ellas puede estar a su vez subdividida en grupos o delegaciones. El

responsable máximo es el Delegado. Suele ser Ingeniero de Caminos pero también los hay

Ingenieros o Arquitectos y también Ingenieros Técnicos y Arquitectos Técnicos.

Figura 1, Organigrama de la Empresa Constructora


1.2.2.2. Unión temporal de empresas (UTE)

Una UTE, tal y como extraemos de sus siglas es una unión temporal de empresas, en donde

dos o más empresas o empresarios se unen durante un tiempo para llevar a cabo de

manera conjunta una obra o servicio.

Esta unión temporal se produce para una determinada obra o servicio y finaliza al terminar el

objeto de la misma.

La creación de una UTE requiere la intervención notarial para la elevación en escritura

pública del acuerdo fundacional o estatutario. Estos estatutos deben contener como mínimo

el objeto social de la misma, los socios que la integran, la duración, el domicilio social, el

detalle de aportaciones iniciales si las hubiera así como el porcentaje participación de cada

empresa o empresario dentro de la propia UTE, junto con el hipotético reparto de pérdidas o

ganancias que se vaya a llevar a cabo en un futuro.

La UTE tiene que constar inscrita también en el Registro Mercantil, pero esta inscripción no

le otorga personalidad jurídica propia y la responsabilidad de la unión temporal de empresas

recae solidaria e ilimitadamente sobre los socios integrantes de la UTE. Este punto es

importante y diferenciador sobre las agrupaciones de interés económico, que son

estructuras jurídicas similares que si gozan de personalidad jurídica propia.

Respecto la contabilidad de la UTE, no se exige publicidad de su contabilidad ni es

obligatorio el depósito de cuentas en el Registro Mercantil pero lo usual es practicar el

depósito de cuentas de la entidad y legalizar los libros contables, al igual que se hace con

cualquier otra empresa.

En el aspecto fiscal, destaca que la UTE es sujeto pasivo del impuesto de sociedades, pero

es una entidad que goza de exención integra en el mismo dado que la base imponible

resultante del impuesto de sociedades, sea positiva o negativa, la integrarán sus socios bien

en su impuesto de sociedades, bien en su declaración del IRPF tanto en beneficios como en

pérdidas.

Respeto al IVA e IRPF si es sujeto pasivo del primero, debiendo cumplir con las

obligaciones formales del impuesto y actúa como sujeto retenedor de rentas en aquellos

casos que así proceda.

Las UTE’s son en definitiva una forma de colaboración empresarial para acometer

proyectos, obras o servicios de volúmenes importantes para una sola empresa. Esta

cooperación empresarial favorece el abaratamiento de costes, aprovecha sinergias comunes


entre empresas y distribuye mejor los riesgos implícitos a proyectos en donde una sola

empresa pueda comprometer su futuro.

Esta fórmula jurídica de colaboración está muy extendida en empresas grandes empresas

constructoras y de servicios. Normalmente la PYME no opta por este tipo de soluciones

porque no suele afrontar proyectos de larga duración ni tiene una mentalidad asociativa lo

suficientemente abierta para ello.

Figura 2, Organigrama de la UTE

Para entender el funcionamiento de una UTE, hay que tener en cuenta varios factores.

La distribución del porcentaje de participación. La empresa que tiene el mayor porcentaje

ocupa el cargo de Gerente de la UTE y controla todo el proceso. Si además tiene mayoría,

el control es casi absoluto y tomará las decisiones que más le beneficien aunque no sean

las que más beneficien a la UTE.

El sistema de reparto de los trabajos. El espíritu de una UTE es que todas las empresas

participantes son solidarias con el resultado de la obra. Es decir que todas ganan o pierden

proporcionalmente a su participación, independientemente de cómo se hayan distribuido los

trabajos.


Cuando la UTE la forman empresas de diferentes subsectores, (el caso típico sería una

constructora y una instaladora), el reparto del resultado sería proporcional a la participación,

aunque las partidas de instalaciones por un lado tuvieran un resultado diferente de las de

obra civil. A veces, en estos casos, se pacta que cada empresa realice los trabajos que son

de su especialidad a su riesgo y ventura, repartiendo de inicio las partidas del presupuesto

de venta y haciéndose responsables cada una del coste de ejecutarlas. Sólo queda repartir

proporcionalmente los gastos comunes. Este sistema suele beneficiar a una de las partes

por encima de la otra.

Los suplidos. Al formar el equipo de obra, cada empresa intenta colocar al mayor número

posible de personal y medios propios por encima del porcentaje real de participación. Por

este personal y medios auxiliares, la empresa factura a la UTE una cantidad mensual

determinada al precio que se pacte.

La diferencia entre el precio pactado y el precio real es beneficio para la empresa. Por tanto

puede darse el caso de que la UTE pierda y una o varias de las integrantes de la misma

obtengan beneficios. El resultado total final es el mismo pero el reparto varía beneficiando a

las empresas que han colocado más equipo, es decir las de mayor participación.

1.2.2.3. El personal

La empresa constructora designa el equipo que, en dependencia del Delegado, ejecutará la

obra. Puede que deba pedir autorización a la Propiedad, especialmente si es distinto del que

se indicó en la oferta comercial. Lo forman: el jefe de grupo, el jefe de obra, el jefe de

producción o ayudante de obra, el encargado o encargados, y los capataces. Los

administrativos de obra tienen una doble dependencia del departamento de producción y del

de administración.

En pequeñas empresas o incluso medianas, y en obras de menor envergadura, dicho

organigrama se simplifica, y se fusionan en una misma persona el cargo de Jefe de obra y el

Jefe de Producción, y en una otra persona el encargado y el capataz.

El jefe de obra suele ser un arquitecto o arquitecto técnico, o un ingeniero de edificación que

dirige y liquida obras grandes o varías obras medianas y pequeñas. En algunas empresas

existen también los jefes de grupo de los que dependen varias obras de la empresa o de un

sector de la misma como, por ejemplo residencial, obras industriales, obra civil, etc.

Según la estructura de la empresa, realiza también las funciones de la jefatura superior de

obras el director técnico, el delegado o, incluido, el director de la empresa.


El Jefe de producción de la obra tiene que garantizar y vigilar la realización de los trabajos

en una o varías obras y se encargará de las mediciones. Por regla general es un Arquitecto

Técnico o un ingeniero técnico, y en casos contados, tiene la formación de un encargado.

Dependiente, por lo general, del Jefe de obra, aunque también podrá depender del Jefe de

grupo, o incluso del Director Técnico.

Figura 3, Organigrama de la obra

1.2.2.3.1. El jefe de grupo

Son funciones del jefe de grupo

1. Coordinar la actividad de los Jefe de Obra bajo su mando.

2. Facilitar y tutelar la tarea del Jefe de Obra.

3. Establecer la estrategia general de la obra de acuerdo a las directrices de la empresa

4. Verificar, controlar y corregir si es necesario la actuación de los Jefe de Obra

5. Es el responsable de la veracidad de la información que se trasmite a la dirección de la

empresa tanto en su contenido como en el cumplimiento de los plazos

6. Debe explorar las posibilidades de negocio en los ámbitos de actuación


1.2.2.3.2. El jefe de obra

Son funciones del jefe de obra:

1. Revisar proyectos adjudicados. Repasar Contratos firmados.

2. Elaborar croquis constructivos, en el caso que sea estrictamente necesarios. En caso

contrario se le solicita al proyectista, que es quien lo ha diseñado.

3. Implantación y replanteo inicial de las obras.

4. Preparar el plan de obra correspondiente y vigilar su cumplimiento

5. Vigilar la preparación y la realizado técnica de la obra respetando las medidas de

seguridad y exigencias de calidad impuestas.

6. Tiene que firmar los pedidos globales de materiales, presupuestos y contratos de

industriales. Tiene que fijar la entrada de industriales en la obra, la calidad de su

ejecución y su ritmo de trabajo, y repasar sus facturas. También ha decidir la

maquinaria necesaria.

7. Dirigir a sus colaboradores.

8. Lista de destajos, política de incentivos del personal, fijación de tareas.

9. Ha de interesarse por el “clima” de la obra.

10. Tiene que mantener estrecha relación con las restantes unidades de empresas que

intervienen en la ejecución de la obra. Tiene que sincronizar la planificación de las obras

en relación con toda la empresa. Por esto, ha de asegurarse que esté disponible a

tiempo la información básica de la planificación del trabajo por las diversas obras.

11. Tiene que preparar, asistir y dirigir las visitas de obra y llevar las relaciones necesarias

con la dirección de obra, en representación de la empresa.

12. Presentar las certificaciones mensuales de la obra y conseguir su firma por la Dirección

de Obra. Preparar Proyectos Reformados o Complementarios, o adicionales, así como

los proyectos de liquidación de la obra.

13. El análisis de resultados (comparando la realidad de la obra con lo previsto) y la

liquidación contable de la explotación proporcionan al jefe de obra, con su estudio

comparativo de la realidad con la previsión, las bases para enjuiciar la situación de sus

obras en lo que se refiere a rendimientos y costes de la realidad con la previsión.

14. Comunicar al cliente la finalización de la obra.

En resumen, el jefe de obra tiene que: organizar, negociar, controlar, impulsar, decidir,

resolver, prever, mejorar sistemas.


1.2.2.3.3. El Jefe de producción (Ayudante de obra)

Son funciones del Jefe de producción:

1. Dirigir todas las medidas preparatorias para la iniciación de una obra.

2. Tiene que realizar la revisión de los trabajos topográficos y replanteo.

3. Revisar los pedidos de materiales y contratos con industriales.

4. Estudiar y conocer el estado de mediciones, pliego de prescripciones técnicas

particulares, prevención de accidentes y cumplimiento de calidad.

5. Perseguir y comprobar el cumplimiento de los plazos, particularmente de los

industriales.

6. Asume la responsabilidad de una ejecución de obra técnicamente perfecta, sin

accidentes, económica y en el plazo previsto, de acuerdo con las prescripciones

técnicas correspondientes del contrato de la propiedad y las directrices del Jefe de obra.

7. Elaborar y notificar el listado de las necesidades, mano de obra y destajos en el

presupuesto, pedir los medios auxiliares y materiales.

8. Tiene que comprobar todas las facturas de los subcontratistas.

9. La iniciación e instrucción de los encargados y capataces.

10. Tiene la obligación de facilitar las mediciones.

11. Es el responsable de un correcto sistema de partes de trabajo por parte de la empresa

subcontratista.

12. Tiene que preparar la comunicación mensual para la liquidación contable de

explotación.

13. Puede preparar las ofertas suplementarias, pero estas precisan la autorización del Jefe

de grupo o Jefe de obra.

14. Comprobar la ejecución de los pequeños repasos en obras terminadas.

15. Una vez finalizado, desaloja la obra de forma ordenada y presenta la información para

la liquidación.

16. En caso de accidentes, notifica inmediatamente al jefe de obra y conjuntamente realiza

las gestiones necesarias con el seguro de accidentes.

17. Tiene que sustituir al encargado en obra por falta ineludible de este.

En resumen, el Jefe de producción debe preocuparse de: los destajos, estudios, mediciones,

comparaciones, etc.


1.2.2.3.4. El encargado de obra

El encargado de obra es el supervisor responsable en la obra. Depende del jefe de

producción y, en función de la obra, puede contar con la colaboración de uno o varios

capataces. Debe estar totalmente integrado con su jefe de producción formando un solo

equipo buscando un mismo objetivo.

En obras grandes, con numeroso personal, es a menudo corriente el que varios encargados

estén subordinados a un encargado general. Se trata de un encargado veterano, que posee

una gran experiencia y prudencia. Se encuentra entre el encargado y el Jefe de Producción

de obra y, con frecuencia asume las funciones de este último.

Hay quien considera que las obras se terminan gracias al encargado y hay quien piensa que

lo hacen a pesar del encargado. En todo caso es una figura imprescindible y muy útil si se

utiliza adecuadamente.

Debe tener muy claras sus atribuciones y sus responsabilidades. El Jefe de obra debe

apoyarse en él pero sin asumir sus tareas evitando siempre el trato directo con los operarios

Son funciones del encargado de obra:

1. Organización interna de la obra.

2. Implantación y colaboración con el jefe de producción en el replanteo

3. Tiene que realizar pequeños trabajos topográficos.

4. Por delegación del Jefe de obra tiene que controlar a obra la correcta ejecución de las

diferentes unidades de obra, decidir su conformidad o no y, caso de ser no conformes,

decidir su tratamiento comunicante a su Jefe de Producción cualquiera incidencia.

5. Hacer cumplir la seguridad en obra.

6. Confeccionar los pedidos diarios de materiales y maquinaria.

7. Recibir y decidir la conformidad o no conformidad de los materiales suministrados en

obra.

8. Comprobar el correcto almacenamiento de los materiales.

9. Fijar la entrada de industriales a obra y su ritmo. Perseguir cumplimiento de sus plazos

contratados.

10. Dirigir y supervisar que los operarios a su cargo realicen correctamente los trabajos.

Controlar continuamente su rendimiento (calidad y cantidad).

11. Se encarga, de acuerdo con el jefe de producción, de distribuir la mano de obra. Se

ocupa de preparar el trabajo de cada sitio. El mando que ejerce el encargado sobre sus


colaboradores (capataces y obreros) consistirá en ordenar el trabajo de forma que no

existan dudas sobre lo que se tiene que ejecutar, como se tiene que hacer, cuanto y

quienes lo tienen que realizar. Mediante las correspondientes aclaraciones y,

justificaciones ha de conseguir que su personal subalterno se lleguen a formar como

verdaderos colaboradores, que no se limiten a la simple actuación, sino que piensen

sobre lo que hacen y su responsabilidad de sus acciones.

12. Mediante controles debe cerciorarse de que sus instrucciones son cumplidas.

13. Redactar los partes necesarias de acuerdo con las directrices de empresa.

14. Redactar los partes de maquinaria.

15. Preparar partes mensuales de maquinaria y existencias de materiales.

16. Ha de imponer la puntualidad en lo relativo al comienzo del trabajo.

17. Mantener el orden en la obra.

18. Tiene que colaborar en la elaboración de los planes que realiza la planificación.

19. Prepara las visitas de obra junto al Jefe de Obra.

En resumen, son tareas del encargado: Organización interior de obra, previsión y

preparación de los trabajos, agrupación de trabajos, control de cantidades y calidades,

inquietud de mejoras, integración total con el jefe de obra formando una unidad para un

mismo objetivo.

El encargado, junto con el capataz, constituye un eslabón entre el personal obrero y los

directivos. Con relación a ambas parte debe mantener un punto de vista consistente y claro.

Él y sus relaciones personales determinarán el clima de la obra.


1.2.2.3.5. El capataz

El capataz constituye, como último directivo de la obra, el supervisor responsable para una

determinada cuadrilla (de albañiles, de hormigonado, de asfaltado...). Los capataces son,

por regla general, jefes de equipo con formación profesional y con una experiencia práctica

de varios años. Jerárquicamente dependen del encargado. A menudo constituye el capataz

el hombre de confianza de su cuadrilla y tiene que representar sus intereses. Esto tiene una

especial importancia cuando su cuadrilla trabaja con incentivo.

Son funciones del capataz:

1. Debe dirigir a los componentes de su cuadrilla de acuerdo con las instrucciones del

encargado. Explicar a su personal con claridad el trabajo a realizar y hacerlo él mismo

para enseñarles.

2. Ayudar al encargado en el mantenimiento del orden y de la puntualidad de su personal.

3. Por medio de su comportamiento personal debe, conjuntamente con el encargado,

influenciar positivamente en el “clima” de la obra.

4. Representará las pretensiones de sus colaboradores frente a sus superiores.

5. En obras grandes, lleva también los partes correspondientes a los obreros que de él

dependen.

1.2.2.3.6. El administrativo de obra

El administrativo se encarga de gestionar la documentación económica y administrativa.

Actualmente suele depender jerárquicamente de los Servicios Centrales siendo su superior

el Jefe Administrativo de Zona que corresponda. Con ello se pretende que vigile la gestión

económica del Jefe de Obra verificando las informaciones que se transmiten a la Dirección

de la empresa

Son funciones del administrativo de obra:

1. Organización de la documentación administrativa

2. Contabilización de las facturas de la obra tanto pagos a proveedores y subcontratas

como cobros a clientes

3. Control de la documentación del personal de obra propio y subcontratado

4. Elaboración de los documentos de control horario, vacaciones, gastos, estado de cobros

y certificaciones y todos los que la empresa establezca

5. Responsable de la caja de obra para pequeñas compras


1.2.2.3.7. El Técnico de prevención

En obras de gran tamaño o complejidad puede incluirse en el equipo de obra un Técnico de

Prevención con dedicación completa, pero generalmente su labor la asumen el jefe de obra

y el ayudante de producción con la colaboración del Servicio de Prevención de la empresa.

El técnico de prevención debe trabajar en estrecha colaboración con el Coordinador de

Seguridad y Salud, su labor es controlar la aplicación del Plan de Seguridad y Salud y

redactar los anexos que sean necesarios según la evolución de la obra.

Recibe una doble supervisión, por un lado el Coordinador de Seguridad, inspecciona

periódicamente las obras e informa a la Propiedad y por otro los Servicios Centrales de la

empresa realizan sus propias inspecciones e informan a la Dirección.

De este modo además de mejorar la seguridad de la obra se consigue que, en caso de

accidente, la responsabilidad esté más diluida entre todos los responsables.

1.2.2.3.8. El Técnico de Calidad y Gestión Medioamb iental

Del mismo modo, si el tamaño de la obra lo permite, se incorpora al equipo de obra un

técnico específico para realizar estas tareas. Si no lo asume el jefe de obra o el ayudante de

producción, con el asesoramiento y colaboración del Servicio de Calidad y Medio Ambiente

de la Empresa.

Suele ser el primer sacrificado cuando se trata de reducir gastos, pero realiza una labor

importante en la ejecución de la obra. Además es pieza clave para conseguir y mantener las

clasificaciones en las diferentes normas ISO que la empresa requiere.


1.2.3. Los técnicos

1.2.3.1. El Proyectista

El proyectista es el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa

técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto.

Podrán redactar proyectos parciales del proyecto, o partes que lo complementen, otros

técnicos, de forma coordinada con el autor de éste.

Son obligaciones del proyectista:

a) Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto,

arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda, y cumplir las

condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de personas jurídicas,

designar al técnico redactor del proyecto que tenga la titulación profesional habilitante.

b) Redactar el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo que se haya establecido

en el contrato y entregarlo, con los visados que en su caso fueran preceptivos.

c) Acordar, en su caso, con el promotor la contratación de colaboraciones parciales.

Como evidentemente el proyecto estará integrado por proyectos parciales, por ejemplo

infraestructura de telecomunicaciones, es claro que todos los intervinientes han de tener la

titulación habilitante.

El proyectista deberá ajustarse en la redacción del proyecto a la normativa vigente, cumplir

con lo pactado en el contrato en cuanto a plazo de entrega y demás aspectos y entregarlo

con los visados que sean preceptivos.

1.2.3.2. La Dirección Facultativa

El director de obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el

desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales,

de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás

autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su

adecuación al fin propuesto.

Generalmente coincide con el proyectista pero pueden dirigir las obras de los proyectos de

otros técnicos si así lo decide la propiedad. Este sistema tiene la ventaja de poder adaptar el


proyecto inicial a las características buscadas por la propiedad sin la dificultad de convencer

al padre de la criatura.

Son obligaciones del director de obra:

a) Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto,

arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda y cumplir las


designar al técnico director de obra que tenga la titulación profesional habilitante.

b) Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectada a

las características geotécnicas del terreno.

c) Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de

Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del

proyecto.

d) Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones

del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra siempre que las mismas se

adapten a las disposiciones normativas contempladas y observadas en la redacción del

proyecto.

e) Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así

como conformar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra

ejecutadas,

f) Preparar la documentación de la obra ejecutada con los visados que en su caso fueran

preceptivos.

1.2.3.3. La Dirección de Ejecución

El director de la ejecución de la obra es el agente que, formando parte de la dirección

facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar

cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado. Actualmente la

Dirección de ejecución suele contratarse a Ingenierías que designan un Técnico senior que

es el responsable de varias obras y un técnico junior que es el que realiza el día a día

Son obligaciones del director de la ejecución de la obra:

a) Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante y cumplir las


designar al técnico director de la ejecución de la obra que tenga la titulación profesional

habilitante.


b) Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización

de ensayos y pruebas precisas.

c) Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la

correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de

acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.

d) Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.

e) Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así

como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las

unidades de obra ejecutadas.

f) Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra

ejecutada, aportando los resultados del control realizado.

1.2.3.4. Las entidades y los laboratorios de contro l de calidad de la edificación

Son entidades de control de calidad de la edificación aquéllas capacitadas para prestar

asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la

ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable.

Son laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificación los capacitados para

prestar asistencia técnica, mediante la realización de ensayos o pruebas de servicio de los

materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificación.

a) Son obligaciones de las entidades y de los laboratorios de control de calidad:

Prestar asistencia técnica y entregar los resultados de su actividad al agente autor del

encargo y, en todo caso, al director de la ejecución de las obras.

b) Justificar la capacidad suficiente de medios materiales y humanos necesarios para

realizar adecuadamente los trabajos contratados, en su caso, a través de la

correspondiente acreditación oficial otorgada por las Comunidades Autónomas con

competencia en la materia.

En obras de edificación residencial en las que es obligatorio el Seguro Decenal, las

compañías aseguradoras exigen la contratación de un Organismo de Control Técnico, que

realiza un seguimiento de la obra. Para que el seguro sea válido deben estar resueltas

positivamente todas las reservas.

De esta manera, la actuación de todos los Técnicos que intervienen en la obra esta

supervisada por la OCT que, dicho sea de paso, no siempre designa un profesional con la

suficiente experiencia.


Figura 4, Organigrama de Los Técnicos


2. El oficio de Jefe de obra


2.1. La figura del Jefe de Obra

2.1.1. El Jefe de Obra en España

Históricamente el jefe de obra, como la mayoría de los cargos de una empresa constructora,

aparece por decantación natural de entre el personal propio. La figura del aprendiz que pasa

a peón, oficial, capataz y finalmente encargado ha sido la norma en las constructoras de

este país.

Con los sucesivos booms inmobiliarios o de obra pública, Olimpiadas, Expos, etc., se rompió

este proceso y las empresas tuvieron que salir al mercado a fichar encargados de la

competencia ocasionando una inflación de sueldos y prebendas.

La actual situación de crisis ocasiona que las empresas sean más selectivas y pidan al una

formación previa además de la experiencia profesional.

La implantación del carnet profesional es un paso en la dirección correcta, ya que la

construcción actual requiere una especialización que no es posible obtener únicamente con

el sistema de aprendizaje, más adecuado para los sistemas preindustriales que para la

época actual.

El jefe de obra se encuentra en una encrucijada similar. Los tiempos en que se empezaba

de listero y se terminaba de jefe de obra ya pasaron. Actualmente no existe un titulación

específica, pero la mayor parte son Arquitectos Técnicos o Ingenieros Técnicos.

El proceso habitual es iniciarse como Ayudante de obra de un jefe de obra experimentado

e ir asumiendo responsabilidades mayores hasta conseguir que se le confíe la gestión de

obras cada vez más complejas.

Existen diversos cursos de jefe de obra en el mercado pero difícilmente una empresa

confiará la gestión de un presupuesto importante a una persona sin experiencia. No

obstante el aprendizaje será mucho más rápido si se dispone de una base adecuada al

puesto. El oficio de jefe de obra tiene unas especificidades muy concretas diferentes a las

que tiene el ejercicio profesional de Arquitecto Técnico como Director de obra y/o

proyectista.

Dado que la LOE no reconoce la figura del Jefe de Obra, ya que siempre habla de la

empresa constructora, la figura del jefe de obra queda eclipsada por el resto de los agentes.

Actualmente proliferan las contrataciones de proyecto y obra, en un intento de limitar las


desviaciones presupuestarias, pero se hace manteniendo el esquema de Dirección de obra-

Dirección de Ejecución-Constructora, en nuestra opinión, el esquema debería ser Dirección

de obra-Constructora y dentro de la constructora el jefe de obra sería el Director de

Ejecución.

Este planteamiento choca con la forma de trabajo a la que estamos acostumbrados en la

que un Director de obra proyectista (artista) propone un proyecto que completa con la ayuda

de consultorías (Ingenierías) en los aspectos más técnicos como instalaciones o

estructuras, y confía la ejecución al control de un Director de Ejecución ( Arquitecto

Técnico).

La duplicidad es evidente ya que el Arquitecto Técnico de la constructora está tan

capacitado como el Arquitecto Técnico Director de Ejecución, únicamente es un problema

de confianza y de coincidencia de intereses. Si estamos en un contrato de proyecto y obra,

los intereses son los mismos y por tanto la única objeción seria el pensar que pudieran

primar los intereses de la constructora al ser el jefe de obra asalariado de la misma, pero

también el Director de Ejecución está sometido a presiones y no se duda de su

honorabilidad.

Creemos que cada agente de la edificación debe asumir sus responsabilidades y que no

tiene sentido la tutela que se ejerce actualmente sobre los técnicos, ya que el Director de

obra y el de Ejecución tutelan al jefe de obra y al mismo tiempo están tutelados por Project

Managers y O.C.T. que deben certificar que lo ya certificado.


2.2. Perfil del Jefe de Obra

Entendemos el Jefe de Obra como responsable de su propia empresa dentro de la empresa

constructora y como tal gestiona grandes recursos económicos y humanos.

El perfil del jefe de obra debe contemplar tres aspectos que desarrollamos a continuación:

2.2.1. Formación humana

La formación humana es la inherente a la persona independientemente de sus

competencias:

1. Profesionalidad. El título académico no la da. Se puede ser buen Jefe de Obra con

titulo y sin título. El buen profesional es “el que sabe hacer las cosas bien, las hace y

además prevé y evita los posibles fallos y consecuencias”.

2. Puntualidad. Orden en el tiempo y respeto al tiempo de los demás. Si se hace perder

el tiempo, su consecuencia es la pérdida de eficacia. Además, se fomenta la

impuntualidad de los demás.

3. Orden productivo. Supone una planificación correcta de las actividades y su tiempo

de ejecución. El orden productivo tiene gran importancia en la eficacia. Se evita, en

muchos casos, hacer las cosas dos veces.

4. Constancia y tenacidad. Fuerza de voluntad para hacer lo que hay que hacer en

cada momento.

5. Espíritu práctico. No divagar. Definir lo que hay que hacer, elegir un camino, unos

medios y hacerlo. Si es necesario, consulta, se asesora, toma la decisión y enfoca en

trabajo con orden.

6. Dotes de mando, liderazgo. El jefe de obra dirige un equipo y por tanto es evidente

que existe una jerarquía. Sin embargo, hay que conseguir que el subordinado sea

ante todo el colaborador.

7. Facilidad para las relaciones humanas. El jefe de obra tiene:

a. Relaciones de colaboración

i. Promotor

ii. Dirección facultativa

iii. Organismos oficiales

iv. Agentes oficiales

v. Agentes policiales

vi. Consultores externos

vii. Empresa


b. Relaciones de mando:

i. Proveedores y suministradores

ii. Subcontratistas

iii. Equipo de obra

8. Fiabilidad y confianza. Mejorar la convivencia hace más grato el trabajo en equipo.

9. Buen trato. Respeto mutuo, no abusar, no usar familiaridades.

10. Saber definir funciones, obligaciones, atribuciones y responsabilidades.

11. Procurar para la persona subordinada que se aprovechen del mejor modo sus

cualidades, mejorar sus condiciones y capacidades y buscar para ellas su mejor

porvenir.

12. Prudencia en las decisiones

13. Claridad en la información

14. Valores humanos, entre los que hay que destacar: nobleza, lealtad, corrección,

claridad, concreción y concisión

2.2.2. Formación Técnica

El jefe de obra debe tener conocimientos de:

1. Las múltiples técnicas de la edificación y del proceso constructivo. Estos

conocimientos puede adquirirlos, tras varios años de experiencia en la construcción,

trabajando en diversos niveles. O bien, a través de titulaciones técnicas de grado

medio o superior que le permitan adquirir su experiencia en un periodo de duración

más corto, en departamentos de producción o en la oficina técnica.

2. Todas las normativas de obligado cumplimiento

3. Los medios auxiliares de la obra: andamios, encofrados, cimbras.

4. Conocimientos generales de instalaciones mecánicas y eléctricas.

5. Técnicas de programación, planificación y previsiones económicas.

6. Organización general de una obra

7. Todos los documentos de proyecto, su elaboración y su interpretación.

Los dos documentos imprescindibles del jefe de obra son:

- Código Técnico de La Edificación

- Ley de Contratos del Estado

- Ley de Ordenación de la Edificación


2.2.3. Habilidades directivas

El jefe de obra debe tener habilidades propias de un directivo de empresa:

1. Dirección de equipos:

• El Jefe de Obra no trabaja solo, siempre lo hace en equipo y debe saber dirigirlo.

• Ser siempre un ejemplo y por lo tanto exigirse el máximo a sí mismo.

• Entender el sentido de las acciones que se realizan. Lograr que los

colaboradores compartan la visión.

• Motivar a su equipo. Compartir principios y valores, exigir el máximo del equipo.

• Hacer posibles los logros. Definir responsabilidades, conocer los medios y las

competencias de que se dispone. Ayudar y delegar

2. Gestión del tiempo:

• Hacer lo que ha decidido hacer, dominar el cambio y controlar el estrés.

• Atreverse a decir NO. Evitar interrupciones, entrevistas no programadas, actuar

sin haber establecido prioridades.

• Delegar, Saber que actividades se pueden delegar. A mayor delegación más

efectivo debe ser el control.

• Hacer, establecer prioridades y planificar inmediatamente.

• Controlar el placer de trabajar, tendemos a trabajar en lo que nos gusta aunque

sean cosas que podemos delegar o que podemos hacer en menos tiempo.

• Diferenciar lo importante de lo urgente.

3. Reuniones de trabajo

Una gran parte del tiempo del Jefe de Obra se va en reuniones de trabajo y muchas de

ellas son inútiles o contraproducentes.

Antes de convocar preguntarse cual es el objetivo concreto y si no existe, suspenderla.

Comenzar por exponer los éxitos y sus motivos y terminar con propuestas de futuro y de

mejoras.

Existen 7 principios básicos que se deben cumplir:

- Respetar el orden del día


- No permitir interrupciones

- No incluir temas varios

- No permitir sub-reuniones

- Dominar el silencio

- Utilizar el principio de Benjamín, empezar por los nuevos

- Redactar el acta en el propio momento

- Respetar el tiempo previsto

4. Planificación diaria

• Nunca dispondremos de tiempo sin una buena planificación. Priorizar buscando

el criterio de rentabilidad (no necesariamente económica).

• Hacer una lista de tareas con su duración aproximada dejando margen para

imprevistos.

• Establecer las prioridades: ¿Cual me acerca más a mi objetivo, o me crea más

valor añadido? ¿Qué pasaría si no lo hiciera? ¿Está dentro de mis

responsabilidades?

• Empezar por el principio y no pasar a la siguiente sin acabar la primera

5. Tratar las informaciones

Tratar la información una sola vez, según el siguiente orden.

1. Leer y tirar

2. Delegar inmediatamente

3. Hacer inmediatamente

4. Decidir fecha para hacer

6. Técnicas de apoyo

Prejuicios

Ante situaciones similares, respondemos de formas muy diferentes, esto es debido a que

nuestra propia realidad nos hace ver las cosas de diferente manera, son los prejuicios.

Por tanto debemos ser positivos y ante opiniones dispares preguntarnos el porque antes

de decir que no estamos de acuerdo


Subconsciente

Nuestro comportamiento tiene partes que controlamos conscientemente y otras que

controla el subconsciente.

Siempre influimos en los demás, por tanto debemos controlar al máximo los detalles

para que con nuestro comportamiento consciente influyamos en el inconsciente de los

demás. Dar una buena impresión es el mejor comienzo de una relación

Trato personal

El Jefe de Obra debe tratar con personas muy diferentes. Respetarlos empieza por

escuchar activamente sus propuestas, tener paciencia, no prejuzgar, esperar hasta que

nos transmita toda su información, no interrumpir

Comunicación oral

• El Jefe de Obra debe saber comunicar sus opiniones, por tanto debe cuidar el

contenido y la forma.

• Preparar por escrito y canalizar así los nervios.

• Cuidar los gestos, posición, manos, sonrisas, contacto visual, dinamismo,

entonación imagen.

• Utilizar los silencios, las preguntas abiertas, buscar la integración, repetir lo

importante, utilizar ejemplos

Entrevistas

• El Jefe de Obra debe mantener con su equipo entrevistas, tanto de evaluación,

de reprimenda o simplemente para comunicar decisiones.

• Siempre ir al grano, ir directo al objetivo

• Respetar a la persona y centrarse en los hechos, dando explicaciones breves y

concretas

• Pedir el compromiso del interlocutor valorando su postura e incitando a su acción

• Ser sincero y no caer en la manipulación, buscar el acuerdo en los principios por

encima de los hechos.

• En resumen tener una actitud asertiva. Que el mensaje tenga enfoque directo,

expresando la opinión y los sentimientos y enunciando hechos concretos pero al


mismo tiempo valorar a la persona, hacer preguntas escuchar y demostrar

empatía.

Conflictos

• Son inevitables pero se han de gestionar intentando que todos ganen

• Valorar el punto de vista del contrario

• Buscar la colaboración y una solución común

Afrontar el cambio

• Los entornos de trabajo cambian constantemente, debe dominar el cambio

buscando las oportunidades

• Leer, buscar información en medios escritos o Internet

• Escuchar, las opiniones pueden esconder valiosa información

• Observar, una buena copia puede ser de mucho valor

• Anotar, un buen pequeño lápiz puede ser mejor que una gran memoria

• Alejar el punto de vista, buscar la tendencia


2.3. Responsabilidad del Jefe de Obra

2.3.1. Marco legal

Según la LOE aprobada el 5 de noviembre del 1999 en el apartado que hace referencia a los

agentes de la edificación, como hemos comentado anteriormente, no hace mención en

ningún momento al Jefe de Obra como figura representativa. Pese a este dato, ya que se

considera como interlocutor al constructor, el Jefe de Obra es una pieza fundamental en la

organización de una obra.

Por el hecho de no constar o estar regulado legalmente, no se requiere ningún tipo de

formación previa, aunque en realidad el perfil idóneo en obras de edificación suele ser un

Arquitecto Técnico o actualmente un Ingeniero de Edificación. La elección de este perfil es

debido a los conocimientos tanto técnicos como de gestión que disponen ambas titulaciones,

y por tanto, lo hacen conocedor de los temas relacionados con el desarrollo profesional de

este agente.

2.3.2. Responsabilidades

Como su mismo nombre indica, es el jefe de la obra, por tanto jefe y responsable de todo lo

que sucede en la obra, tanto en el aspecto administrativo, constructivo, de calidad, de

medioambiente y especialmente en el de la seguridad en el trabajo.

Sin embargo se da la paradoja de que, a pesar de que sus decisiones son las que más

influyen en el resultado final de los trabajos, no es realmente responsable del resultado en

cuanto a calidad. Los responsables de la obra son los técnicos que firman los certificados

finales de obra. Por si alguien tuviera alguna duda, podemos ver que son los técnicos o la

empresa los que contratan los seguros de responsabilidad por la ejecución.

El jefe de obra es responsable de administrar el presupuesto que la empresa le ha confiado.

Por tanto su responsabilidad es respecto del adecuado uso de los medios que la empresa

pone a su disposición. En caso de malversación o negligencia o gestión fraudulenta, será la

empresa la que le pida responsabilidades ya sea por vía civil o penal.

Pero de cara a la Administración, el jefe de obra es un empleado más de la empresa

constructora y no un agente de la edificación.

Donde sí que el jefe de obra tiene una responsabilidad evidente, es en los aspectos

relacionados con la salud laboral. Como primer responsable de la obra, tiene la obligación


de velar por el cumplimiento de las normativas vigentes y debe procurar que la organización

de los trabajos sea la más adecuada posible para salvaguardar la integridad de las personas

que trabajan a su cargo, poniendo todos los medios necesarios.

Es evidente la contradicción entre esta obligación y la necesidad de obtener resultados

económicos positivos.

Por otro lado en una obra trabajan una gran cantidad de personas de distinta procedencia y

en general diferentes de una obra a otra. En estas condiciones es difícil garantizar que todos

tienen la formación y la concienciación adecuada.

Se da la paradoja de que continuamente el jefe de obra debe luchar con los trabajadores

para que respeten las normas de seguridad y para que utilicen los medios de protección

colectivos e individuales que se les suministran, pero en caso de accidente, las mismas

personas que hacían caso omiso de las reglas son las que claman por la falta de seguridad.

Por tanto solo hay una regla, la seguridad es innegociable. Ningún pretendido ahorro justifica

la falta de seguridad. Intentar mejorar el resultado de una obra escatimando medidas de

seguridad es jugar a la ruleta rusa

Lo primero que debe saber un jefe de obra es que, la responsabilidad civil se puede

asegurar, pero la penal no es asegurable, es decir que los daños materiales pueden estar

cubiertos por el seguro, al fin y al cabo solo es cuestión de dinero, pero en caso de los

daños a personas las consecuencias son irremediables para las víctimas y sus

consecuencias inevitables para él.

Otra posible consecuencia grave de un proceso judicial en el que se vea inmerso un jefe de

obra es la inhabilitación. Además del coste económico que supongan las indemnizaciones,

la inhabilitación impide el desempeño de los trabajos a que tiene opción como técnico

titulado. Es decir que puede quedarse sin trabajo como asalariado en la constructora y sin

posibilidad de ejercer como técnico liberal por inhabilitación profesional, viéndose en la

obligación de cambiar no solo de oficio sino, incluso, de sector.


2.4. Tareas del Jefe de Obra

Una vez la constructora ha adjudicado al jefe de obra y su equipo una determinada obra,

llega el momento de ponerse a trabajar. El proceso lógico es el siguiente

2.4.1. Estudios previos

Hasta el momento en que se pueden iniciar físicamente los trabajos, pasa un tiempo que

depende de las circunstancias contractuales. Suele ser alrededor de un mes, aunque es

muy variable. Es muy importante comenzar los trabajos previos inmediatamente para llegar

al acta de replanteo con información suficiente. Cuanto más y mejor información se

disponga, mejor se podrá planificar la obra y mejor se podrá definir la estrategia a seguir

2.4.1.1. Estudio del proyecto

Un proyecto no lo forma solamente los planos, cada contrato indica el conjunto de

documentos que componen la documentación contractual. Una lista no exhaustiva sería:

1. Presupuesto

2. Planos

3. Memorias descriptivas y constructivas

4. Pliego de condiciones Técnicas generales y particulares

5. Pliego de condiciones administrativas

6. Precios unitarios

7. Precios descompuestos

8. Estado de mediciones

El contrato establece una prelación para el caso de discrepancias entre ellos siendo

generalmente el presupuesto el primero.

2.4.1.2. Estudio de la oferta propia

No hay que olvidar las condiciones en las cuales se ha realizado la oferta, por ello hay que

conocer y analizar:

1. El estudio de la oferta

2. Los costes de implantación

3. Los costes previstos de maquinaria y equipos

4. Los costes indirectos


5. El beneficio estimado

6. Los precios contradictorios que pueden plantearse

7. Las obras por administración

8. Las certificaciones que hay que realizar

2.4.1.3. Estudio del entorno de la obra

Es habitual que el proyecto no contemple aspectos básicos, unas veces por falta de

previsión otras por estar estos ocultos en fase de proyecto. No es extraño encontrar en la

primera visita al emplazamiento la existencia de líneas eléctricas, edificaciones, ocupantes,

servicios afectados o cualquier otro impedimento.

Esta información condiciona la forma de plantear los trabajos, y debe ser tenida en cuenta a

la hora de plantear la estrategia general.

Aunque aparentemente el solar esté libre y expedito, hay que solicitar inmediatamente a las

Compañías de suministros la información sobre posibles de líneas afectadas. De esta

manera además de evitar accidentes y sorpresas desagradables podremos tomar las

medidas preventivas y solicitar los cambios que sean convenientes.

Por otra parte las compañías de seguros no se harán cargo del coste de los siniestros que

se puedan producir si no se ha hecho esta gestión.

También es importante sondear el entorno más general para detectar las oportunidades de

negocio. Plantas de hormigón, vertederos autorizados, industriales de la zona, almacenes

de materiales

No olvidar los condicionantes geográficos, accesos, climatología entre otros.

2.4.1.4. Trámites iniciales

Los permisos y licencias así como las peticiones a las compañías de suministros son lentos,

así que hay que iniciarlos lo antes posible.

En los permisos y licencias hay que leer el contrato para saber los que son responsabilidad

de la constructora, generalmente son:

• Permiso de vallado y ocupación de vía pública

• Permiso de instalación de grúa torre


• Permisos de accesos en zonas recorridos controlados

• Permisos de trabajo en zonas con horarios limitados

• Permisos de derribos y gestión de residuos

• Permisos especiales de desamiantado

• Instalaciones provisionales de obra

• Suministros provisionales de agua y electricidad

• Legalización de instalaciones provisionales de electricidad

• Legalización de grupo electrógeno (si lo hay)

• Trámites laborales

• Apertura del centro de trabajo

• Redacción del Plan de Seguridad y Salud

2.4.2. Organización de la obra

La complejidad de las operaciones necesarias para la ejecución de una obra requiere de

una perfecta organización

2.4.2.1. Documentación de obra

En obra debe permanecer documentación relacionada con esta que aporte información a

agentes externos que lo soliciten. Cada empresa tiene su propia estructura de archivo, es

importante seguirla para facilitar la consulta. Como cada Jefe de Obra tiene sus propias

prioridades y opiniones, es mejor añadir los archivos que cada uno considere que faltan

pero manteniendo la estructura normalizada de la empresa.

Estos documentos son los siguientes:

1. Licencia de obra

2. Autorizaciones administrativas en su defecto

3. Proyecto completo: memoria, planos, pliego de condiciones administrativas y técnicas,

presupuesto

4. Plan de seguridad y salud

5. Plan de calidad, que recogerá las actividades de gestión y control que se llevaran a cabo

durante la ejecución de las obras

6. Libro de incidencias, facilitado por el colegial del autor del estudio de seguridad y salud

7. Libro de órdenes y asistencia, facilitado por el Colegio Oficial de Arquitectos que haya

expedido en visado del proyecto


8. Planificación general de la obra. Se debe definir:

a. Plan cronológico de ejecución

b. Calendario económico de los trabajos de acuerdo con lo previsto en contrato o en

pliego de clausulas administrativas particulares.

c. Recursos humanos, de maquinaria y equipo, de acuerdo con el programa

cronológico de ejecución.

d. Recursos financieros

e. Plan de suministros

f. Plan de subcontratación

2.4.2.2. Implantación

Aunque las necesidades sean similares entre obras, cada una de ellas presenta diferentes

condicionantes que obligan a que cada implantación sea un proyecto en si mismo.

El espacio disponible condiciona no solo la implantación sino también la organización de los

trabajos, por lo que hay que considerar si el proceso constructivo previsto es el adecuado.

Deben considerarse entre otros:

• Situación de las oficinas de obra

• Situación de vestuarios y sanitarios

• Accesos y circulaciones

• Situación de las grúas torre o emplazamiento para las móviles

• Situación de silos y maquinaria de obra

• Zona de acopios

Lo que denominamos instalaciones provisionales de obra son en realidad instalaciones

definitivas para los que trabajan en ella ya que, pasando de una a otra obra, siempre

trabajan en un entorno similar. Una implantación digna es una buena base de partida

La implantación siempre se adaptará al espacio disponible, pero se debe tener en cuenta:

• La circulación de personas debe segregarse en lo posible de la circulación de

maquinaria.

• Debe establecerse algún mecanismo para controlar el acceso a la obra de personal

ajeno.


• Debe evitarse en lo posible que el área de barrido de la grúa exceda los límites de la

obra. En muchas ocasiones esto no es posible, por lo que se establecerán

limitadores de recorrido y, si tampoco es operativo, se darán instrucciones claras a

los gruistas de los recorridos admisibles de las cargas.

• Debe establecerse algún sistema que garantice la limpieza de los vestuarios y

servicios del personal y de las oficinas

• Las oficinas de obra deben estar equipadas con línea de teléfono y conexión ADSL.

En épocas de crisis se tiende a reducir el equipamiento, pero el ahorro no justifica la

perdida de eficacia que representa. También es muy útil una impresora multifunción

que permite, imprimir, copiar, escanear y enviar fax.

2.4.2.3. Planificación de compras

En los dos primeros meses de obra se deberían solicitar todas las ofertas que se necesiten,

para lo que es necesaria una buena planificación.

El primer paso es una reunión previa entre el jede de obra y el Departamento de Compras

para establecer una primera lista de empresas a contactar.

Figura 5, Listado de empresas a solicitar ofertas

Ambos dirán que empresas consideran que son las más adecuadas para cada trabajo o

suministro y crearán la lista. Posteriormente se añadirán las que aparezcan ya sea por

intermediación de la Dirección de obra o por que se ofrezcan por ellas mismas. Es


importante este filtrado con Compras para por un lado aprovechar el conocimiento de obras

similares que tiene el Departamento y por otro para evitar las que han ocasionado

problemas en otras obras. Por su parte el jefe de obra también pude razonar sus

argumentos a favor o en contra de cada una de las propuestas, con lo que la lista de

consenso evitará perdidas de esfuerzo y tiempo

Añadiendo tres columnas se puede controlar la recepción de ofertas

Figura 6, Control de recepción de ofertas

El jefe de obra aportará el planning de los trabajos y por tanto las fechas límite de

contratación

Figura 7, Planificación de Compras

En esta reunión se puede decidir que algunas peticiones de ofertas se hagan directamente

desde Compras con el consiguiente ahorro de esfuerzos para el equipo de obra.


Es importante crear un dossier con todos los documentos necesarios para la petición de

cada oferta: descripción, planos, mediciones, pliego de condiciones técnicas, certificados

exigibles, planning de trabajo. De esta manera se pedirá lo mismo a todos los ofertantes y

será más fácil la comparación. Por el mismo motivo deben incluirse en el dossier la de

forma de pago y retenciones de garantía que se proponen.

Figura 8, Solicitud de ofertas

Con las ofertas y el planning de los trabajos se empezará el proceso de contratación. En

función de la evolución del mercado nos puede interesar adelantar o retrasar una


contratación, pero como norma general, cuanto antes la tengamos contratada mejor será el

resultado técnico y económico.

El documento que nos permite contratar es el Comparativo de ofertas pero el que realmente

contrata es el Contrato o pedido entre las partes.

2.4.3. Gestión de la obra

Al iniciar los trabajos y simultáneamente a los estudios previos anteriores se inicia la gestión

de la obra. Debe ser sistemática desde el primer día. Las tareas programadas se deben

realizar en el momento previsto y no dejar que las cosas urgentes retrasen las importantes.

Es mejor una gestión simple bien llevada y actualizada permanentemente que una gestión

muy sofisticada pero fuera de plazo. El objetivo de la gestión es mantener la obra controlada

y adelantarse a los problemas buscando soluciones antes de que sea tarde. Hay que evitar

que “los árboles no te dejen ver el bosque” o que por querer controlar al céntimo o al

milímetro, se nos escapen los metros y los euros.

El objetivo no es saber cuanto ha costado la obra, (esto se puede saber con un lápiz, papel

y una calculadora si se sabe sumar), el objetivo es que cueste lo que estaba previsto, en las

condiciones previstas y en el plazo previsto.

2.4.3.1 Planificación Temporal

La base de una buena gestión es una buena planificación. Por encima de todo, la

planificación ha de ser medible y controlable ya que, si por exceso de complejidad o por

mala organización, no se puede realizar el seguimiento, cualquier planificación es inútil.

En todo proyecto es necesario prever la forma de ejecución para llegar a buen fin, pero en

las obras de edificación todavía lo es más. Son muchos los oficios que intervienen y están

muy relacionados, por lo que las combinaciones posibles son casi infinitas.

El programa más utilizado es el Project, pero vale cualquier sistema que al JO le sirva para

controlar.


Figura 9, Planificación Temporal de la Obra (MS Project)

El planning de trabajos es el resultado de unir las necesidades del proyecto con los medios

de que se dispone y con la manera en que queremos realizar los trabajos.

El JO no decide la duración del proyecto sino que asume lo pactado en contrato e intenta

mejorarlo. Tampoco dispone de más medios que los que la empresa esté dispuesta a

confiarle para ejecutar la obra, por tanto la variable principal que permite establecer, cumplir

y mejorar el planning es la organización de los trabajos.

Establecer una secuencia adecuada es primordial para obtener la máxima calidad y mínimo

coste de los trabajos. A partir de aquí se deben distribuir los medios de que se dispone.

Unos serán fijos por ser los que cuenta la empresa y otros pueden ser variables pues se

subcontratan, En estos últimos el Jefe de Obra debe ponderar el que opción entre el plazo y

el coste es la más favorable.

No sirve de nada un buen planning sin un buen seguimiento, se debe revisar al menos una

vez a la semana y periódicamente modificarlo en función de la situación actual. No

olvidemos que es un medio, no un objetivo en sí mismo, por tanto debe ser claro y dar la

información que se precisa y no más.

Muchas veces plannings demasiado complejos no dejan ver la realidad de la obra. Es de

mucha utilidad realizar planes parciales por sectores o por actividades que nos permiten

trasladar a los colaboradores propios y subcontratas las necesidades de la obra sin

distraerlos con consideraciones que no les afectan

No es lo mismo el planning de obra que sirve para controlar la evolución del proyecto en las

reuniones con la Dirección que el que se utiliza para el seguimiento de los trabajos con el

Encargado, éste debe ser mucho más concreto y fácil de comprobar. Aún más diferente es

el que utilizaremos para el control de cada subcontratista en el que lo importante es


establecer fechas comprobables para cada avance de obra que impidan que se acumulen

los retrasos.

Relación coste-tiempo en la planificación de un proyecto

Una vez se ha establecido el plan y el diagrama de flechas que indica la secuencia lógica

entre las actividades del proyecto, debe hacerse estimaciones de tiempo y coste para todas

las actividades con el fin de determinar la duración y costes del proyecto.

Existe una relación directa entre el tiempo y el coste de cualquier actividad, esta relación

tendrá en cuenta la mano de obra, los materiales , maquinaria y medios auxiliares, así como

el rendimiento alcanzado, ya que siempre habrá un tiempo óptimo para realiza una tarea.

Si se redujeran al máximo posible los tiempos de ejecución de todas las actividades del

camino crítico se obtendrían un plazo mínimo para la realización del proyecto, afectando al

cote total de la obra, que nos dará un coste total máximo de ejecución.

Al reducir el tiempo de ejecución de las actividades críticas, puede tener como consecuencia

la creación de nuevas actividades críticas distintas a las del camino crítico primitivo, el cual

no puede desaparecer.

Sistemas de control

Es inevitable que en el desarrollo de un proyecto se presenten incidentes o accidentes

impredecibles que cambien lo planificado o programado. Es pues la necesaria la

intervención de un jefe de obra que provisto de la información adecuada, pueda dirigir el

proyecto mediante la toma de decisiones que sirvan para corregir las desviaciones surgidas.

La importancia del control surge de la anticipación sobre las acciones correctoras, que

permite la toma de decisiones. Los grafos predicen lo que debe decidirse en algunos casos.

Es decir, se entiende por control a la comprobación de lo programado con el fin de ir

rectificando cuantas veces sea preciso a efectos que se cumpla lo previsto.

Los métodos de control que hay principalmente son:

1. Cambiar la duración de las actividades: se trata de disminuir la duración reasignando

recursos, lo que implica un aumento de coste.

2. Cambiar la estructura del grafo: para ello podemos subdividir las actividades del

grafo o disponer en paralelo de aquellas que puedan hacerse simultáneamente.


3. Cambiar la naturaleza del proyecto u obra: si vemos que no podemos cumplir con lo

programado nos queda la solución de cambiar el sistema de ejecución.

4. Cambiar la función objetiva: es decir cambiar los criterios de realización de la obra o

proyecto, ya que la función de control está muy relacionada con la función objetivo.

Ciclo de control

Este ciclo se repetirá cada vez que tengamos que efectuar el control, pero es imposible dar

reglas a cerca de la frecuencia con que hay que repetir este control. El jefe de obra decidirá

cada cuanto tiempo debe revisarse el programa efectuando su control.

a) Planificación, programación y presupuesto inicial (evaluación de datos iniciales)

b) Obtención de datos reales de coste y duración.

c) Corrección de lo programado mediante estos datos.

d) Ajuste al sistema utilizado.

e) Análisis de los resultados.

f) Decisión a tomar.

g) Revisión si procede de lo programado.

2.4.3.2. Planificación económica

Reunión de lanzamiento:

El objetivo de la empresa constructora, como la mayoría de las empresas en una economía

de mercado es obtener beneficios, el Jefe de Obra como representante de la empresa debe

tener esta prioridad. Sin embargo la situación del mercado y los sistemas de adjudicación de

las obras hacen que cada proyecto sea diferente del anterior.

Para cada proyecto la empresa ha previsto en su Departamento de Estudios un coste

determinado, con este coste se obtiene un resultado previsto antes del inicio de los trabajos.

La tarea del Jefe de Obra es mejorar este resultado, lo que no es lo mismo que obtener

beneficios, puede que solo se consiga reducir las pérdidas.

Igualmente puede que aún consiguiendo beneficios, la gestión económica del Jefe de Obra

no haya sido buena ya que con otra gestión se hubiera podido obtener un beneficio mayor.

Precisamente para poder valorar la gestión, antes del inicio de la obra y si no lo antes

posible, el Jefe de Obra pacta con la empresa el resultado que la obra debería tener. Se

conoce como reunión de lanzamiento, donde cada departamento que ha intervenido en la


oferta comercial explica sus datos y el Jefe de Obra explica los suyos. El objetivo de esta

reunión es alcanzar un objetivo de resultado consensuado entre Jefe de Obra y empresa.

En esta reunión, el Jefe de Obra conociendo el precio de venta, debe planificar el coste con

lo que obtendrá el resultado final y añadiendo la distribución temporal, el flujo de caja y por

deducción los costes financieros.

Figura 10, Índice Reunión de Lanzamiento

Planificación de ventas

De planificación temporal que se haya realizado obtendremos una planificación de los

cobros.

Para valorar el planning se suele dividir el importe de la partida o capítulo entre el tiempo

previsto para ejecutarla. Esto es válido para partidas como las de albañilería pero, por

ejemplo, en partidas de instalaciones, al principio se colocan tubos y conductos que apenas


tienen valor económico y en cambio, al final de la obra se concentran las maquinas de clima,

luminarias, griferías, mecanismos y otros cuyo importe es proporcionalmente muy

importante y se colocan en poco tiempo. Si la distribución ha sido lineal, nos encontraremos

con que no se cumplirán las previsiones durante los primeros meses y el resultado será todo

al final.

Esta situación provocará nerviosismo en la empresa y obligará a dar explicaciones a

posteriori que no siempre son aceptadas. Por este motivo es muy importante analizar la

distribución de la producción.

Con la planificación real, detectaremos los periodos de baja producción. A veces es

conveniente ejecutar partidas que, en el orden lógico de los trabajos, no serían necesarias,

para mantener un ritmo adecuado de producción.

Aún más, el margen de la obra es el resultado de la suma de los márgenes de las partidas,

por lo que en algunos momentos podemos estar ejecutando partidas que provocan

resultados exageradamente positivos o negativos. Si tenemos localizados estos momentos

podemos tomar medidas ejecutando partidas que compensen o simplemente, sabiendo que

el resultado es provisional y que cambiará al acabar la ejecución de dichas partidas.

Tener controlados estos aspectos es primordial en el jefe de obra para poder dar

explicaciones a la dirección de la empresa y para tomar las medidas correctoras que sean

necesarias

Al realizar la planificación de la producción, se suele dividir el importe de la partida o capítulo

entre el tiempo previsto para ejecutarla. Esto es válido para partidas como las de albañilería

pero, por ejemplo, en partidas de instalaciones, al principio se colocan tubos y conductos

que apenas tienen valor económico y en cambio, al final de la obra se concentran las

maquinas de clima, luminarias, griferías, mecanismos y otros cuyo importe es

proporcionalmente muy importante y se colocan en poco tiempo. Si la distribución ha sido

lineal, nos encontraremos con que no se cumplirán las previsiones durante los primeros

meses y el resultado será todo al final.

Esta situación provocará nerviosismo en la empresa y obligará a dar explicaciones a

posteriori que no siempre son aceptadas. Por este motivo es muy importante analizar la

distribución de la producción.


Con la planificación real, detectaremos los periodos de baja producción. A veces es

conveniente ejecutar partidas que, en el orden lógico de los trabajos, no serían necesarias,

para mantener un ritmo adecuado de producción.

Aún más, el margen de la obra es el resultado de la suma de los márgenes de las partidas,

por lo que en algunos momentos podemos estar ejecutando partidas que provocan

resultados exageradamente positivos o negativos. Si tenemos localizados estos momentos

podemos tomar medidas ejecutando partidas que compensen o simplemente, sabiendo que

el resultado es provisional y que cambiará al acabar la ejecución de dichas partidas.

Tener controlados estos aspectos es primordial en el jefe de obra para poder dar

explicaciones a la dirección de la empresa y para tomar las medidas correctoras que sean

necesarias

Figura 11, Planificación de cobros

Planificación de costes:

Hay varios sistemas para calcular el coste, desde estimaciones según el tipo de obra, hasta

cálculos en función de los tiempos y materiales empleados, pero para una adecuada

planificación de costes se deben calcular partida por partida, los Costes Directos, Indirectos,

de Estructura y Financieros.


Los costes directos de obtienen calculando los costes unitarios de cada partida para ello

debemos descomponer la partida en sus partes: mano de obra, materiales, medios

auxiliares, etc.

Existen bases de datos en el mercado que contemplan los descompuestos de la mayoría de

las partidas que componen un presupuesto y que pueden servir de base pero para poder

realizar un buen seguimiento es necesario que la descomposición coincida con la forma en

que se ejecutará la obra. Si por ejemplo se ha previsto subcontratar el Movimiento de

Tierras, no es preciso que pensemos cuantas horas de camión son necesarias para un

transporte ya que el dato que necesitamos es el precio por m3 de tierras transportado que

nos oferta el industrial

Figura 12, Tabla de Planificación de Coste Directo de Materiales


Figura 13, Tabla de Planificación de Coste Directo de Industriales

Figura 14, Tabla de Planificación de Coste Directo Resumen

El coste indirecto se obtiene de valorar el coste de los medios necesario durante el plazo

previsto. Por tanto es rápido de calcular. Se debe revisar el contrato de obra para prever los

costes a que estamos obligados por contrato, honorarios, licencias, impuestos, vigilancia

limpieza final de obra y otros que varían con cada proyecto.

El coste de estructura es un porcentaje que define la empresa para mantener los servicios

comunes.


Figura 15, Tabla de Planificación de Coste Indirecto y Estructura


El coste financiero puede ser un porcentaje que fija la empresa, pero debería ser el real que

ocasiona el flujo de caja de la propia obra

Planificación de tesorería:

Con el planning general de los trabajos y el presupuesto de venta y el presupuesto de coste,

podemos establecer el flujo de caja de la obra. En función de las condiciones de pago y

cobro se obtendrán unos costes o unos ingresos financieros. La importancia de una buena

planificación de tesorería estriba en que permite a la empresa obtener su propio flujo de caja

sumando todos los centros de trabajo y así ver sus necesidades financieras.

Figura 16, Control de Tesorería. Cash Flow


2.4.4. Seguimiento

Cualquier persona es capaz de supervisar una obra, de hecho todos en casa hemos

diseñado, contratado, supervisado y pagado una obra de mayor o menor envergadura. La

diferencia entre un aficionado y un profesional, léase Jefe de Obra, es que éste ha de ser

capaz de realizarlos según lo previsto en calidad, precio y plazo.

Esto se consigue con dos instrumentos, planificación y control. Con la planificación fijamos

los objetivos que deben ser medibles y con el seguimiento valoramos su cumplimiento para

adoptar las medidas correctoras que sean necesarias.

Jamás una obra sale como estaba prevista, por lo tanto ya de entrada el JO debe ser

consciente de que deberá adaptar su planificación a la realidad cambiante, para detectar los

cambios es para lo que se precisa el seguimiento.

2.4.4.1 Compras y Subcontrataciones

Entre el 70 y el 80 % del coste de la obra corresponde al coste directo del personal y los

materiales empleados, tanto propios como subcontratados, de aquí la importancia de una

buena gestión de compras.

En la planificación de compras habremos pensado una primera distribución de las partidas a

contratar y unas fechas límite de contratación que dependerán del inicio de los trabajos a

contratar y de los tiempos necesarios entre la contratación y el inicio de los trabajos

A partir de la planificación económica efectuada se deben organizar las contrataciones y no

al revés, ya que en la planificación se habrá realizado una descomposición de los costes

unitarios de cada partida que es la que nos servirá para iniciar la contratación.

Existen unidades de obra que se realizan en su totalidad por un único industrial y otras que

requieren de la intervención de varios de ellos, Si la descomposición se ha realizado con

inteligencia, es más fácil agruparlas de forma que sea beneficiosa para el proyecto.

En muchos casos existen varias alternativas, hay que escoger la que se adapte mejor al

método constructivo que se empleará. Si contratamos una cosa y ejecutamos otra, el

industrial o subcontratista nos pasará un precio adicional sin que, generalmente, tengamos

opción a utilizar a la competencia, con lo que la contratación será más onerosa.


Las ofertas deben corresponder exactamente a las unidades de obra que se están

contratando, pues generalmente las empresas ofertan en función de sus propias

necesidades obviando las especificaciones de proyecto. Si se acepta la descripción de las

partidas en la versión del subcontratista, cuando la Dirección de obra exija las

características especificadas en el proyecto, el subcontratista reclamará.

Por tanto ha de quedar claro cuando se oferta el proyecto y cuando una variante y entonces

el JO debe valorar que es lo más interesante para la obra.

Siempre se ha de tener muy controlado, quien asume los costes de los medios auxiliares,

las ayudas de albañilería, la limpieza, las protecciones colectivas, y todos aquellos trabajos

que son necesarios para ejecutar una partida de obra; puede ser muchísimo ,más costoso el

andamio necesario que el propio trabajo.

Una vez descompuesto el coste de la obra en unidades contratables, se deben agrupar para

solicitar las ofertas. Si tomamos como ejemplo la contratación de la partida de suministro y

colocación del terrazo, deberemos separar en cuanto a suministros el terrazo, el mortero, la

borada, la arena de base y las juntas y elementos auxiliares; También deberemos separar la

colocación del terrazo del pulido y abrillantado y tenderemos que pensar quien extenderá la

arena, quien elaborará el mortero, quien realizará el transporte de los materiales en el

interior de obra, si será material a pie de camión o a pie de tajo, quien realizará la limpieza y

la gestión de residuos, etc. Todo ello con las múltiples agrupaciones y combinaciones

posibles

Esto sucede en una partida relativamente simple y muy habitual en las obras de edificación,

por lo que es fácil considerar una distribución de las contrataciones, pero en otras partidas

más complejas es difícil que la previsión coincida con la contratación final. En caso de duda

conviene solicitar los precios unitarios de partidas que puedan tener diferentes opciones de

contratación para evitar el peligro que antes indicábamos de que el industrial una vez en la

obra y sin competencia pida un precio mayor.


2.4.4.1.1 Comparativos

El proceso de comparar las ofertas de las subcontratas debe estar totalmente sistematizado,

para evitar errores. El documento que nos permite valorar las ofertas es el comparativo. El

ejercicio de extraer los precios del presupuesto recibido e introducirlo en nuestro formato, es

el que permite que se aprecien las diferencias entre las distintas ofertas

Dado que cada oferta puede incluir o no diferentes conceptos, podemos añadir a cada uno

el coste adicional que representa y de esta manera obtener un cuadro comparativo justo.

Aunque sea un proceso lento y farragoso, es muy importante ya que durante el mismo, al

analizar las diferentes ofertas, se descubren matices del proyecto que pueden ayudar a

plantear cambios o reclamaciones, e incluso a detectar fallos o proponer mejoras

constructivas.

Cada industrial, en el intento de arrimar el ascua a su sardina, incide en aspectos que otros

industriales pueden obviar por desconocimiento o por no ser el punto fuerte de su oferta,

pero el conjunto da una visión completa del proyecto si se ha realizado una buena selección

de subcontratistas.

Básicamente un comparativo es una hoja de cálculo en la que en las filas tenemos las

unidades a contratar y en las columnas los precios de cada oferta.

En la cabecera tendremos los datos de la obra y de cada industrial. Las primeras columnas

serán la referencia a comparar y contendrán el precio de venta (PEC), el precio de coste

planificado y/o el precio seco.

En cada fila tendremos la referencia y descripción de la unidad y la medición a contratar.

Cada oferta tendrá dos columnas, una con los precios unitarios y otra con el importe de los

mismos por la medición. Además de las filas correspondientes a las unidades de obra

conviene añadir las necesarias para igualar las ofertas valorando las diferencias en los

trabajos ofertados

Muy importante y más en la actualidad es dejar constancia de la forma de pago y las

retenciones de garantía admitidas, ya que en muchos casos pueden hacer más ventajosas

ofertas por un importe superior.

También es imprescindible saber la disponibilidad de los equipos para cumplir el plazo

previsto o mejorarlo antes de decidir una contratación.


Figura 17, Tabla de Comparativos de ofertas

2.4.4.1.2. Adjudicaciones

No siempre la mejor oferta económica es la mejor para la obra, deben tenerse en cuenta la

capacidad técnica y humana de cada subcontratista, la calidad de sus materiales y equipos

su disponibilidad y otros factores como el conocimiento del terreno, la experiencia previa en

obras similares, la capacidad financiera para soportar los desembolsos necesarios y valorar

el conjunto.

En la preselección a la hora de pedir las ofertas se supone que se han eliminado las

empresas que no cumplen los requisitos exigibles de calidad y cumplimiento de normativas,

pero dentro de las posibles, puede haber gran diferencia entre las que son capaces de

realizar la obra y las que además pueden aportar un valor añadido.

El tercer factor y no el menos importante es la capacidad para cumplir o mejorar los plazos

previstos, ya que una oferta aparentemente económica puede resultar muy costosa en coste

indirectos y / o penalizaciones, si se producen retrasos en la obra.

Con las contrataciones adjudicadas se compone un resumen de contrataciones que nos da

varios datos interesantes como el promedio de ofertas solicitadas o el cumplimiento de las


fechas previstas. El dato más importante es el margen de mejora sobre el coste planificado

que nos dirá en cada momento cual es la situación de la obra.

Figura 18, Resumen Solicitud de ofertas


2.4.4.1.3. Liquidación y garantías

Liquidación a la propiedad

Finalizadas las obras se emite el Certificado Final de Obras, según lo establecido en el

contrato. A partir de entonces empieza a contar el periodo de garantía de las obras. La

duración del mismo se establece en el pliego de condiciones administrativas, pero no puede

ser inferior a un año.

En el caso de existencia de vicios ocultos que se manifiesten posteriormente a la finalización

de las obras el periodo de responsabilidad de la constructora es de 15 años.

Para responder de estas garantías se establece una retención del 5% sobre el valor del

contrato a devolver al término del periodo de garantía

En edificios destinados preferentemente a vivienda se exige que los agentes que

intervienen en el proceso de construcción respondan ante los propietarios de los daños

materiales que se produzcan por defectos o vicios ocultos, siempre que estén dentro del

plazo.

• Diez años para elementos estructurales (que comprometan la resistencia mecánica y

estabilidad)

• Tres años para los defectos que no permitan una habitabilidad en condiciones

• Un año para los daños que se produzcan en acabados

El plazo para reclamar es de dos años desde que se han producido. Una vez reclamados no

prescribe hasta la solución del problema

El seguro que cubre estos daños debe ser contratado por el promotor y pagado al inicio del

periodo de garantía.

Liquidación a las subcontratas.

Igualmente se deben realizar retenciones de garantía a las subcontratas en todos los

trabajos que puedan tener vicios ocultos, de manera que la empresa constructora esté

respaldada durante la vigencia de sus propias garantías, ya sean por ley o pactadas en el

contrato de obra. Estas garantías suelen ser del 5% y se devuelven al final del periodo de

garantía o en dos plazos del 50% cada uno.


Los materiales suministrados deberán tener los correspondientes certificados de calidad.

Generalmente no se aplican retenciones a los suministros, ya que en el control de recepción

de los materiales se decide si son aceptables o no.

En los contratos debe quedar claro que no se abonarán la totalidad de los trabajos y

suministros hasta disponer de los correspondientes certificados de calidad y de las garantías

oficiales.

De la misma manera que no se liquidarán los trabajos de las subcontratas hasta que no

hayan justificado el cumplimiento de las obligaciones sociales con respecto a sus empleados

Todas las contrataciones que se realicen que contengan mano de obra, deben liquidarse al

finalizar los trabajos mediante el correspondiente documento de saldo y finiquito para evitar

ulteriores reclamaciones

2.4.4.2. Seguimiento económico

Es la tarea primordial del jefe de obra ya que la capacidad técnica, como el valor en la mili,

se le supone. Por eso hay que tener muy claros los conceptos. Como norma general, debe

respetarse un concepto contable básico: la prudencia valorativa

Los ingresos se contabilizan cuando se produce el cobro y los gastos cuando se conocen.

Como en todo negocio los elementos a controlar son dos: ingresos y gastos.

Los conceptos más utilizados en el control económico de las obras de edificación son los

que detallaremos en los siguientes subapartados.

2.4.4.2.1. Control ventas

Una forma segura de obtener un mal resultado en una obra es un deficiente control de las

ventas y no nos referimos a las certificaciones de obra, sino a los trabajos realizados y no

facturados.

Durante el proceso de construcción surgen trabajos no previstos en el presupuesto del

proyecto y que por tanto no son certificables directamente.

Unas veces los solicita la Dirección de obra, otras los decide el encargado de obra porque

son necesarios y otras el propio Jefe de Obra por desconocimiento del contenido exacto del


proyecto. Muchas veces son necesarios, pero no están previstos y la Dirección de Obra o la

Propiedad no están dispuestos a pagarlos.

El Jefe de Obra no debería permitir que se ejecuten si no tiene la seguridad de que se

podrán certificar y cobrar, pero el proceso de la obra exige que se valoren los pros y los

contras a nivel técnico y de relación con Direcciones y propiedades y se actúe en

consecuencia. En todo caso siempre se deben reclamar.

Esto nos lleva a la aparición de presupuestos adicionales al proyecto que modifican el

importe final y/ o el plazo de ejecución de la obra. En función de quien los solicita, de los

trabajos a realizar y de los importes se denominan de una u otra forma.

a) Ordenes de cambio

Cuando es la propiedad, quien a través de la Dirección de Obra solicita un cambio, el

Jefe de Obra valora las modificaciones solicitadas y propone un precio nuevo que debe

ser aprobado por la Dirección de Obra. Si se aprueba, se ejecuta y se añade al

proyecto, en caso de no ser aprobado se estará a lo dispuesto en el contrato, pero

generalmente la constructora debe realizar el trabajo por el precio que dice la Dirección

de Obra.

Dicho precio se calcula según los precios unitarios de las partidas del contrato y si no es

posible de los de una base de datos prefijada en contrato y si tampoco es posible, con

precios de mercado.

b) Petición de orden de cambio

Si es la constructora la que propone el cambio, la Dirección de Obra decide si es

necesario y se continua el proceso como si fuera una orden de cambio, o si no lo acepta

con lo que queda descartado

Los cambios en un proyecto son la mayor fuente de conflictos entre la Dirección de

Obra y el Jefe de Obra. La propiedad querrá que no signifiquen un incremento del precio

final y la constructora querrá aprovechar el cambio para obtener un mayor beneficio. El

proceso de negociación tanto de la necesidad del cambio como del precio, a pesar de

que esté definido en el contrato siempre admite interpretaciones y suele ser largo y duro

afectando a la planificación de la obra por lo que a veces es mayor el coste de los

retrasos que el del propio cambio. Llegados a esta situación, unas veces por exceso de


buena voluntad por las partes y otras por imposición, no es raro que se realicen trabajos

adicionales sin tener pactado el precio y el plazo.

Llegado el momento de la liquidación de la obra además de las cláusulas contractuales hay

que tener en cuenta dos conceptos que están incluso por encima de las cláusulas

contractuales y que llegado el caso son argumentables en una reclamación ante un juzgado:

el QUANTUM MERUIT (cuanto merece), es decir que el contratista tiene el derecho a

recuperar los costos en que incurrió y que han beneficiado al propietario, y el

ENRIQUECIMIENTO INJUSTO, (todo tiene su precio), si el propietario obtiene un aumento

del valor de la construcción y lo acepta y no abona el coste al contratista, se está lucrando

injustamente a costa del mismo.

2.4.4.2.1.1. Certificación

“El Jefe de Obra debe hacer todo lo necesario para certificar toda la obra cuanto antes,

incluso, como último recurso, ejecutándola” La obra que mejor resultado económico

presenta es aquella que se certifica y se cobra pero que no se ejecuta.

La certificación es la obra que se factura a la propiedad. En pura teoría debería coincidir

con la obra ejecutada, pero casi nunca es así.


Figura 19, Mediciones de la Relación Valorada

Por un lado el Jefe de Obra debe intentar certificar el máximo posible ya que el cobro

adelantado mejora el coste financiero y por tanto el resultado final de la obra, pero por otro


lado la Propiedad, a través de las Direcciones de obra y sobre todo de los Project

Managers, intenta todo lo contrario para mejorar su resultado.

Figura 20, Hoja de facturación de la Certificación


Figura 21, Resumen de la Certificación


Además hay que tener en cuenta que puede existir producción en trámite que no se puede

certificar legalmente hasta disponer del documento de aprobación por mucho que se esté

seguro de que finalmente se cobrará.

Es importante ver si contractualmente es posible certificar acopios, es decir materiales

suministrados pero no instalados, o si por el contrario no se pueden certificar hasta que se

pruebe su funcionamiento o su legalización.

Además de intentar conseguir el máximo importe, hay que tener muy en cuenta las

condiciones contractuales. Normalmente es la Dirección de Ejecución o el Project Manager

el responsable de hacer la certificación, pero la mayor parte de las veces a partir de una

propuesta de la empresa constructora. En todo caso el J.O. debe ofrecerse a realizar el la

propuesta y si es posible la propia certificación pues le será más fácil conseguir el importe

deseado.

Pero por encima de todo deben respetarse los plazos contractuales, ya que normalmente

existe un día límite para entregar la certificación aprobada por todas las partes, pasado el

cual la factura pasa al mes siguiente, con lo que suele ser mayor la perdida por el cobro

aplazado que la ganancia por el mayor importe de la certificación

La certificación la firma la Empresa Constructora, la Dirección Facultativa, la Dirección de

Ejecución, el Project Manager y la Propiedad, por tanto hay que organizar muy bien el

circuito para que se cumpla el día de presentación , teniendo en cuenta los festivos,

vacaciones, disponibilidad de las partes y plazos contractuales.

2.4.4.2.1.2. Producción

Es la obra ejecutada en el periodo que se controla con un matiz muy importante. Ha de ser

cobrable. Muchas veces las desviaciones en el coste se producen porque se ejecutan obras

que por razones contractuales no se pueden cobrar. Estas obras se deben planificar y

ejecutar y reclamar su cobro, pero hasta que no se consigue la aprobación son solo costo,

no producción. Dentro de la producción se debe distinguir entre la producción en firme y

producción en trámite

a) Producción en firme es la que corresponde a unidades de obra perfectamente definidas

en el contrato y por tanto que se van a poder facturar siguiendo el proceso normal de

certificación previsto en el contrato.


b) La producción en trámite es aquella que, teniendo la seguridad total de que se cobrará,

no se puede certificar porque se han de realizar unos trámites previos para su inclusión

en el presupuesto.

Si se tienen dudas de la posibilidad de cobro, no debe considerarse producción.

Figura 22, Tabla de Producción Mensual


2.4.4.2.1.3. Precios contradictorios

Se entiende precio contradictorio como aquel se asigna una unidad de obra construida y que

no ha sido prevista su inclusión en el proyecto. Para dar validez a este y conseguir su

aprobación mediante el consenso te todos los técnicos intervinientes en la obra se deben

seguir los siguientes pasos:

a. Mediciones

b. Justificación de precios

c. Precios descompuestos

d. Precio unitario

c) Mediciones

Para el cálculo de las mediciones de un precio contradictorio deben utilizarse los planos

dibujados y las especificaciones del proyecto.

Los cuadros de mediciones deben incluirse en este apartado.

d) Justificación de precios

Para el cálculo de los precios de las distintas unidades de obra se estudiarán todos los

factores que en ella influyen, mano de obra, materiales, maquinaria y medios auxiliares.

Tener en cuenta que se deben componer con los precios unitarios del contrato, o si no es

posible con alguna base de datos fijada por contrato y en caso de que no sea posible, con

precios de mercado.

Esto limita el importe de los precios unitarios que el Jefe de Obra intenta que sean lo más

alto posibles. Una opción es mantener los precios unitarios pero variar los rendimientos.

e) Precios descompuestos

Precios descompuestos: precio de unidad de obra en el que se ponen de manifiesto todos

los factores que intervienen en su composición.

No siempre es imprescindible estudiar la descomposición del precio de todas y cada una de

las unidades de obra de un proyecto, pero su estudio es inexcusable en aquellas que

influyen considerablemente en el presupuesto.


f) Precios unitarios

Se denomina Partida Alzada (PA) al precio estimado de la unidad de obra que se considera

como un todo. Las PA no se cubican pero deben definirse adecuadamente. Una PA debe

considerarse precio unitario.

Con el fin de reducir los problemas ocasionados por los precios contradictorios durante la

construcción, los proyectistas recomiendan incluir algunos precios unitarios relacionados con

nuestras unidades de obra aunque no correspondan a ninguna de las unidades proyectadas

y por consiguiente, sin utilidad para el cálculo del presupuesto. La partida alzada puede ser:

• De abono integro: es decir que se abona una vez efectuado el trabajo como una

unidad por el precio cierto

• A justificar: es decir una previsión de dinero de la que se abonará solo lo que costó

realmente.

Figura 23, Acta de Precio Contradictorio


2.4.4.2.1.4. Modificados y Complementarios

En toda obra surgen imprevistos y nuevas necesidades.

Los imprevistos se recogen en el proyecto Modificado y las nuevas necesidades en los

proyectos Complementarios. El importe de los mismos está limitado en la Ley de contratos

del Estado, y la mayoría de los contratos privados se rigen por normativas similares:

• Modificados: Se componen básicamente con precios de proyecto y algunos precios

nuevos (contradictorios).

• Complementarios: Se componen de precios nuevos hasta un máximo del 50% El resto

deben ser precios de proyecto

El incremento puede alcanzar el 10% del precio primitivo del contrato, sin necesidad de

autorización previa.

Si el trámite de aprobación requiere la suspensión parcial o total de las obras, se puede

alcanzar el 20% sin la citada autorización.

Si se supera el 20% es imprescindible la Aprobación por el Órgano Contratante, ya que éste

tiene la facultad de rescindir el contrato y dejar la obra sin terminar o volver a licitarla con el

nuevo proyecto.

En función quien sea el responsable de la situación, la empresa constructora podrá exigir

indemnizaciones por daños y perjuicios, entre ellos el lucro cesante.

Este margen de maniobra del 10% o del 20% permite a las DO conseguir los pequeños

cambios que quieren realizar durante la ejecución.

El JO por su parte debe intentar que se produzcan para mejorar su resultado ya que en los

precios nuevos puede obtener ventajas adicionales.

Incrementos mayores del 20 % obligan a replantearse la idoneidad del proyecto, ya sea por

las deficiencias del mismo como por los imponderables que no se pudieron detectar o prever

en fase de proyecto. En los privados se estará a lo que pacten las partes, pero puede ser

causa de rescisión del contrato y de nueva licitación.

En los contratos con las Administraciones incrementos mayores del 20% requieren una

tramitación especialmente lenta y complicada con informes Jurídicos y aprobación por el

máximo órgano del Gobierno de la Administración que se trate. Por tanto es muy posible


que, aunque no se rescinda el contrato, se deban paralizar los trabajos hasta la aprobación

del modificado con la consiguiente aparición de reclamaciones por daños y perjuicios.

El proceso completo de una modificado es el siguiente:

1. Petición de la DO de autorización para la redacción de un modificado (adjuntando

informe)

2. Autorización del Órgano contratante para la redacción del mismo

3. Propuesta técnica (proyecto)

4. Audiencia al contratista (para ver si está de acuerdo o no)

5. Conformidad del Órgano contratante

6. Certificación de existencia de crédito para asumir el incremento de coste

La tramitación debe producirse en un plazo de 6 meses para el aprobado técnico y 8 meses

para el expediente modificado

2.4.4.2.1.5. Revisión de precios

En los contratos de obras y suministro de fabricación, se admiten cláusulas de revisión de

precios según la Ley de contratos del Estado. En los privados se estará a lo pactado, pero

suelen ser similares.

La revisión se calcula según una formula que varía en función del tipo de obra y según unos

índices de precios que se publican regularmente en el BOE.

En la cláusula de revisión de precios del contrato se especifica la formula a utilizar.

Se revisa el presupuesto cuando supera el 20% y el plazo de un año desde el inicio (con

algunas excepciones según el tipo de contrato).

No siempre la revisión de precios es positiva, puede darse el caso de que sea negativa en

un contexto de caídas de precios por la crisis.

Algunos Organismos la calculan y certifican automáticamente pero en otros y en privados es

necesario solicitarlo. Por tanto convienen saber si interesa o no reclamarla.


Figura 24, Coeficientes para la Revisión de Precios


Figura 25, Cálculo de la Revisión de Precios


2.4.4.2.1.6. Liquidaciones

Al final de los trabajos es necesario plasmar en un documento la suma de todos los cambios

sobre el proyecto original, se incluyen la liquidación por la diferencia de la medición real con

las mediciones iniciales, así como los modificados y complementarios.

El JO debe intentar acotar al máximo con las DO este importe final, pero dejando siempre un

último margen de negociación para que la gerencia de la constructora pueda acordar con la

Propiedad la cifra definitiva

Hay un precepto que por obvio, a veces el jefe de obra olvida. Para que la Propiedad pueda

dar su aprobación, es necesario antes haberla solicitado, o dicho más claramente, si se

piden 50 no nos pueden dar 100.

A veces incluso la Propiedad o la Dirección de obra pueden tener la voluntad de atender

determinadas reclamaciones y no se le llegan a plantear. En ocasiones aceptan las

reclamaciones más indefendibles y rechazan las que en apariencia eran más de justicia.

La tarea de preparar estas reclamaciones no puede dejarse para el último momento, es

preciso documentarlas y prepararlas a medida que se van produciendo las causas. De esta

manera la Dirección de obra está sobre aviso y puede a su vez, tomar medidas correctoras

proponiendo cambios que compensen las desviaciones del presupuesto.

Una reclamación importante sin aviso previo suele ser muy mal recibida y tiene pocas

posibilidades de prosperar.

Al plantear posibles reclamaciones, debe conocerse en lo posible cual es la situación del

cliente. A veces no dispone de más presupuesto, o legalmente no tienen margen de

maniobra. En este caso habrá que adaptar la reclamación a la situación real. Por ejemplo es

importante saber si se han reservado el importe de la baja ofertada en la licitación, o si hay

posibilidad de iniciar otros expedientes por obras de urgencia o con cargo a otros conceptos.

Si desde el inicio se sabe que el presupuesto está cerrado y no se puede ampliar, la

estrategia debe ser en el sentido de reducir la obra ejecutada y no intentar aumentar la

venta.

Por último, pensar que cada caso es diferente y que la estrategia debe ser pensada para

cada caso particular.


2.4.4.2.2. Control de Costes

Todo en esta vida tiene su coste, en las obras no es diferente y el J.O. es el responsable de

controlar el coste de la obra. No está solo en esta tarea pero en todo caso él es el

responsable del resultado. No hay excusas que valgan, cualquier decisión que afecte al

coste debe ser conocida y aprobada por el J.O. como representante de la empresa.

Recordemos que la finalidad de una empresa es obtener beneficios. El incumplimiento de

esta máxima, salvo muy contadas excepciones, es el final de la carrera de un J.O.

Controlar el coste incurrido lo puede hacer cualquier administrativo, contable o economista.

La diferencia con el J.O. es que este debe prever con antelación cual será el coste, controlar

que se mantiene en los parámetros fijados y finalmente mejorar el resultado de la obra. Para

ello solo hay dos posibilidades, aumentar la venta o reducir el coste, es así de sencillo, no

hay recetas mágicas.

Los coste se dividen en dos grandes grupos, directos e indirectos. A continuación los

definiremos más detalladamente.


Figura 26, Tabla de Control de Costes Mensual


2.4.4.2.2.1. Directos

Son los que corresponden a suministros de materiales y mano de obra directamente

relacionados con las unidades de obra ejecutadas. Son proporcionales a la cantidad, mayor

cantidad de obra ejecutada implica mayor coste de materiales y mano de obra, pero no

dependen del tiempo de ejecución.

Se debe hacer la salvedad de que nos referimos a que el coste directo no se modifica por el

incremento del plazo, pero teniendo en cuenta que, si queremos cambiar el plazo, en

general, las reducciones de plazo incrementan el coste directo y los incrementos de plazo

rebajan el coste directo. Esto es debido a la necesidad de aumentar los medios auxiliares y

la maquinaria y a la disminución de los rendimientos del personal cuando se acumulan en un

tajo.

A efectos de un mejor control se subdividen en:

a) Mano de obra directa: Corresponde al coste del personal propio de la empresa que

ejecuta unidades de obra, no de control ni técnicas

b) Materiales: El coste de los materiales necesarios para la ejecución de la partida

c) Maquinaria propia: La que se necesita directamente para la ejecución de la partida y es

de propiedad. Aunque sea propia siempre tiene un coste, que generalmente vendrá

como un cargo interno del Departamento de maquinaria, ya que se debe amortizar,

transportar y mantener.

d) Maquinaria alquilada: La que se necesita para la ejecución de la partida y se alquila a

otras empresas. El coste vendrá a través de una factura

e) Subcontratas: Son las empresas que realizan trabajos necesarios para la ejecución de

las partidas de obra utilizando mano de obra, y equipos pero sin suministro de

materiales.

f) Industriales: Son las empresas que realizan los trabajos necesarios para la ejecución de

las partidas de obra utilizando, mano de obra, equipos y suministrando los materiales

necesarios. Son especialistas en los diferentes oficios de la construcción

g) Instalaciones específicas: Son aquellas instalaciones de obra necesarias para la

ejecución de una determinada partida y no para el uso general de la obra

h) Otros Costes directos: Se suele mantener este apartado para incluir los de difícil

catalogación. Generalmente se utiliza muy poco


2.4.4.2.2.2. Indirectos

Son los que no tienen correspondencia con unidades de obra específicas. Generalmente

varían con el plazo o los importes de obra ejecutada.

Dentro de los indirectos se distingue entre Periodificables y No periodificables.

Algunos gastos se producen en un momento determinado de la obra, generalmente al inicio,

pero sirven durante todo el periodo de ejecución de la misma. Si se consideraran en su

totalidad distorsionarían el resultado aparente y por este motivo se opta por distribuir el

coste durante un periodo mayor (periodificación). Generalmente se asume un % igual al %

de producción de manera que al final de obra se asume el coste total pero durante el

transcurso de la misma solo se sume una parte proporcional, con lo que el resultado

mensual es más realista y clarificador.

2.4.4.2.2.2.1. Periodificables

a) Instalaciones generales: Corresponde a los costes en implantación, provisionales de

obra, vallados, oficinas.

b) Tasas y tributos: Permisos, licencias y otros pagos a organismos oficiales.

c) Control y Dirección de Obra: Aunque generalmente la Dirección de obra la contrata la

propiedad, ésta suele incluir en los contratos cláusulas por las que los costes de son a

cargo de la Constructora.

d) Seguros: Toda obra requiere tener contratado dos seguros básicos, además de los que

voluntariamente se decida, el TRC y RC.

e) Carga financiera: La evolución de la cuenta de ingresos y gastos origina un flujo de

tesorería que genera unos ingresos o gastos. Normalmente son poco significativos pero

en ocasiones pueden ser importantes. En todo caso el J.O. debe intentar que sea

positivo y que si es negativo sea por las condiciones del contrato y no por dejadez en la

tramitación de los cobros y pagos.

f) Retirada de obra: Se acostumbra a reservar un coste proporcional a la producción de

entre un 0,5 al 1% para disponer de recursos para el desmontaje de las instalaciones

provisionales.

g) Actuaciones periodo de garantía: Igualmente se debe prever dinero para hacer frente al

coste de posibles repasos. La cantidad también suele oscilar entre el 0,5% y el 2%.


2.4.4.2.2.2.2. No periodificables

Son costes que se producen en función del tiempo, no de la producción ni corresponden a

unidades concretas de obra. Si la obra se alarga el coste se incrementa y si se acorta el

plazo, el coste se reduce. Por este motivo debe tenerse muy en cuenta al tomar decisiones

de obra, la repercusión que dichas decisiones puedan tener en estos costes indirectos, ya

que a veces son mayores las perdidas por incremento de indirectos que los beneficios de

los cambios propuestos. Contrariamente, algunos cambios en principio onerosos, pueden

compensarse por la reducción de costes indirectos que representan.

a) Mano de obra indirecta: Corresponden a trabajos generales que no tienen una

traducción directa en producción pero que son necesarios: limpieza, almacenista,

seguridad y salud ayudas replanteos

b) Maquinaria y elementos auxiliares propios: Los que no se pueden asignar a una

partida en concreto: escaleras, andamios, plataformas elevadoras, grúas móviles

c) Maquinaria y elementos auxiliares alquilados: Ídem pero que no son de propiedad

d) Profesionales independientes: Técnicos que sin ser de la D.O. se contratan para

asesorar, recalcular o controlar algún aspecto de la obra. En función del tipo de

contrato, es importante analizar el proyecto por si es mejorable en aspectos técnicos

o económicos. También a veces para justificar la inviabilidad de determinadas

soluciones técnicas que permitan plantear alternativas más ventajosas

e) Publicidad y propaganda: Gastos que a veces son necesarios

f) Suministros: Pagos a compañías de servicios, agua, electricidad, combustibles

g) Otros costes indirectos: Los de difícil catalogación.

h) Amortizaciones: Amortización de bienes o equipos

i) Indemnizaciones: Cuando existen compensaciones a abonar por motivo de los

trabajos

j) Provisiones: Cuando se sabe que será necesario realizar un gasto adicional a los

trabajos contratados y se reserva una cantidad % a la producción para cuando llegue

el momento.


2.4.4.2.2.3. Estructura

Todas las empresas en mayor o menor medida disponen de unos recursos materiales y

humanos que no son asignables a un centro de producción concreto, Dirección general,

Recursos Humanos, Servicios centrales. Cada empresa en función de su propia estructura

organizativa y su política de costes, establece un porcentaje fijo que cada obra debe

considerar como gasto para contribuir al mantenimiento de dicha estructura.

Cuanto mayor es la empresa, mayor acostumbra a ser el coste, pero suele oscilar entre el 5

y el 10%.

2.4.4.2.2.4. Tesorería

Normalmente los JO no pagan, sino que aprueban el pago, por tanto la tesorería de la

empresa la controlan los servicios centrales. Sin embargo cada obra debe controlar su

propio flujo de caja. Dando por supuesto que siempre se intentará cobrar lo antes posible y

pagar lo más tarde posible, el objetivo principal es cumplir con las previsiones que se han

dado en la planificación para evitar imprevistos que puedan desequilibrar las previsiones de

la empresa.

2.4.4.2.2.5. Ratios de control

Siguiendo las leyes de los grandes números, cada tipo de obra tiene una estructura de coste

determinada. Si lo unimos a la estructura de costes propia de cada empresa podemos, antes

de iniciar la obra, tener una idea aproximada de la distribución del coste entre los diferentes

conceptos.

Existen publicaciones especializadas que nos dan los porcentajes aproximados, pero la

mejor guía es la propia experiencia de la empresa en obras similares.

Si consideramos unos gastos de estructura del 8% y unos Indirectos del 15%, significa que

para obtener un beneficio igual a 0, los costes directos deben ser del 77% de la venta

prevista.

Puede parecer muy simple el razonamiento, pero muchas empresas, especialmente

instaladoras, utilizan el concepto de “precio seco”. En este ejemplo se obtendría de

multiplicar el precio de venta por el porcentaje obtenido de coste directo es decir x 0,77. A

partir de este valor cualquier contratación por un precio inferior significaría ganancia para la

empresa y si el precio es inferior, perdida.


El sistema más fiable es prever los costes directos reales partida por partida, los indirectos

reales en función del equipo humano y material que se asigna a la obra y sumar los costes

de estructura.

Así obtendremos el coste real previsto, que se podrá cotejar con los porcentajes conocidos y

comprobar la bondad de las previsiones.

Coste real o coste previsto

Podría parecer que el coste es un valor que no admite dudas, pero para el control

económico debemos tener en cuenta algunas consideraciones:

El jefe de obra siempre ha de actuar con el criterio de prudencia valorativa, por tanto en el

acaso del coste, debe asumir el máximo posible sin tener en cuenta posibles mejoras que no

estén plenamente consolidadas.

En los materiales y costes indirectos de personal, maquinaria, tasas, seguros, etc,

normalmente el valor que se utiliza es el real de la factura o de la valoración del albarán.

La duda aparece cuando debe considerar el coste de industriales y subcontratistas. Al

preparar la facturación del mes, el subcontratista intentará cobrar la mayor cantidad posible,

al tiempo que el jefe de obra intenta lo contrario. La diferencia en el importe de la valoración

puede ser importante. Por otra parte ya hemos comentado que la certificación no tienen

porqué coincidir con la producción real.

En la previsión de coste se debe considerar el coste de la producción que se ha

considerado, independientemente de si se ha podido certificar a la Propiedad e

independientemente de si se ha dejado facturar a la subcontrata. Además deberá tenerse en

cuenta los trabajos realizados por la subcontrata y que se le deben abonar aunque no sean

producción (no sean cobrables a la Propiedad).

Este importe debe ser superior normalmente, a la factura que emite la subcontrata y es el

que se consigna en las previsiones de coste. Solo al final de la obra cuando se ha firmado el

documento de saldo y finiquito y la subcontrata no puede reclamar, se puede retrotraer el

coste sobrante.

Si el coste se ajusta a la realidad de la obra, pero no se ajusta a la producción, el resultado

que se esta informando a la empresa es falso y puede dar lugar a que se tomen medidas

contraproducentes o, peor aún, a que no se tomen las medidas correctores necesarias.


Figura 27, Tabla de Control de Valoradas

Figura 28, Resumen de Control de Valoradas

La diferencia entre la facturación de los industriales y el coste previsto puede ser un

beneficio al final de obra si realmente se mantiene la facturación prevista o puede que

simplemente se haya aplazado el pago retrasando las facturaciones para mejorar tesorería.

También conviene controlar la diferencia entre lo contratado y lo facturado para ver las

posibles desviaciones del coste previsto.


2.4.4.3. Seguimiento administrativo

2.4.4.3.1. Obligaciones documentales

Obligación del promotor

• Contrato mercantil con contratistas y certificados de cumplimiento de requisitos de

acreditación.

• Aviso previo y actualizaciones.

• Designación de coordinadores de seguridad de Proyecto y Obra.

• Estudio de seguridad y Salud.

• Libro de incidencias (Coordinación-Dirección Facultativa).

• Informe de aprobación de nivel de subcontratación adicional si es el caso.

Obligaciones del Contratista

• Contrato mercantil con contratistas y acreditación de cumplimiento de LPRL.

• Acreditación en el Registro de Empresas Acreditadas REA.

• Acreditación de organización preventiva y formación.

• Comunicación de apertura y libro de visitas.

• Designación de recursos preventivos.

• Plan de Seguridad y Salud aprobado por el Coordinador de seguridad y Salud.

• Libro de Subcontratación.

• Documentación relativa a la maquinaria

Obligación del subcontratista

• Contrato mercantil con contratistas y acreditación de cumplimiento de LPRL.

• Acreditación en el Registro de Empresas Acreditadas REA.

• Acreditación de organización preventiva y formación.

• Comunicación de apertura y libro de visitas.

• Designación de recursos preventivos.

• Plan de Seguridad y Salud (o adhesión) aprobado por el Coordinador de seguridad y

Salud.

• Documentación relativa a la maquinaria.


2.4.4.3.2. Permisos y legalizaciones

El jefe de obra debe tener a mano determinados documentos. Unos son de su

responsabilidad y otros no. Aún así, si es tarea del Jefe de obra disponer de una copia en su

archivo de obra por si un organismo competente la reclama.

El Jefe de obra sí que tiene la competencia de solicitar los permisos que afectan a su acción

particular en los diferentes trabajos de la obra como pueden ser los que se enumeran:

a) Apertura del centro de trabajo: se realiza en la delegación provincial del ministerio de

trabajo y se ha de adjuntar el Plan de Seguridad y Salud

b) Permiso para el suministro de energía eléctrica de Baja Tensión o Alta Tensión

c) Permiso de suministro de agua

d) Permiso de evacuación de residuos

e) Existencia de vertederos. Emplazamiento.

f) Permiso para instalaciones provisionales

g) Permiso para construcción de vallas y ocupación de la vía publica

h) Permiso para implantación y acceso a la vía pública.

i) Permiso de acceso a zonas reservadas de aparcamiento

j) Autorización de instalación de grúa

k) Permiso de acometida de agua y contrato con el servicio correspondiente

l) Permiso de acometida de red general de saneamiento que puede ser o no la

definitiva

m) Permiso de acometida provisional o en su caso definitivo de red eléctrica.


2.4.4.3.3. Personal propio

El personal propio se gestiona desde recursos humanos, pero en obra se debe controlar que

disponga de:

a. Revisión médica en vigor

b. Control de asistencia y horas trabajadas.

c. Control de vacaciones y permisos

2.4.4.3.4. Subcontratas

Las empresas subcontratas intervinientes en la obra, tanto para la ejecución de los trabajos

en la formalización del pedido de subcontratación como para el cobro de las facturas de las

partidas de obra ejecutadas, es necesaria solicitar previamente la documentación que se

enumera a continuación:

a) Documento acreditativo de estar inscritos en el REA.

b) Documento sellado y firmado de Adhesión al Plan de Seguridad y Salud tanto -.

c) Copia del Contrato con el Servicio de Prevención Ajeno, Propio o Mancomunado y el

Recibo en vigor, o documento de constitución del servicio de prevención propio.

d) Copia de la póliza de responsabilidad civil junto con su recibo en vigor.

e) Copia del seguro de accidentes o convenio junto con su recibo en vigor.

f) Nombramiento de un responsable de seguridad y salud en la obra que acredite las

60 horas de formación en prevención de riesgos laborales.

g) Últimos TC1/TC2: debiéndonos hacer entrega de los mismos cada mes.

h) Listado de la maquinaria que va a entrar en la obra con la relación del personal que

la usará (asignación vehículo o máquina con su operario).

i) Tarjeta de transporte, declaración de conformidad o Marcado CE, justificantes de

cambios de aceite, permisos de circulación, ITV, recibo del seguro de cada máquina,

permiso de circulación y ficha técnica. Todo ello en vigor. Todos los vehículos y

maquinaria deberán poseer un extintor contraincendios.

j) Certificado de corriente de pagos con la Seguridad Social.

k) Certificado de corriente de pago en Hacienda con la empresa que contrata o

subcontrata.

l) Libro de visitas (si son más de seis trabajadores o la duración en obra de la empresa

subcontratista es superior a 30 días).


m) Firma en el libro de subcontratación (adjuntamos modelo de autorización de firma en

el mismo por parte de un trabajador asalariado, preferiblemente el Responsable de

Seguridad).

La ley de Contratos del Estado establece un límite de subcontratación, Así mismo los

Organismos contratantes públicos o privados establecen en sus contratos el porcentaje

máximo que se puede subcontratar.

Por su parte la Ley de Subcontratación establece limitaciones en la cantidad de niveles de

subcontratación

Figura 29, Niveles de Subcontratación


Figura 30, Libro de Subcontratación

Figura 31, Tabla de Documentos a controlar de la empresa Subcontratista

Por lo que refiere al personal de obra apto para desarrollar tareas en la misma es necesaria

previamente la entrega de la siguiente documentación:

a) Documento que acredite la Formación en materia de prevención de riesgos laborales

(Mínimo de 8 Horas – Formación inicial).

b) Documento de estar informados de los riesgos que comporta su trabajo en obra.


c) Aptitud médica de los trabajadores, en vigor.

d) Entrega de EPI´S: esta acta deberá estar firmada tanto por el trabajador como por el

empresario.

e) Fotocopia que se vea con claridad el DNI ó NIE y la vigencia del permiso de trabajo

de cada uno de los trabajadores.

f) Autorización de uso de maquinaria y/o herramientas.

g) Corriente de cobro de los salarios mensuales de todos los trabajadores que actúan

en esta obra: deberán hacernos entrega del mismo mensualmente.

h) Alta en la seguridad social (si no aparece en el TC2 por ser de nueva incorporación

en la empresa).

Figura 32, Tabla de Documentos a controlar al personal de la empresa Subcontratista


La subcontratación supone un sistema de reparto de las responsabilidades inherentes a la

empresa principal entre las subcontratas:

Figura 33, Sistema de responsabilidades en subcontratación

2.4.4.3.5. Suministradores

Las empresas suministradoras se diferencian de las subcontratas en que no aportan mano

de obra ya que su personal solo accede puntualmente a la hora de descargar los materiales,

sin embargo también han de aportar determinada documentación tanto para la

formalización del pedido de suministro como para el cobro de las facturas.

La documentación relativa al personal y la maquinaria no es aplicación. Únicamente

afectaría al transportista, pero si no baja de su camión y no realiza trabajos en la obra, no

sería necesaria. Como no se puede evitar que lo haga, siendo puristas habría que pedirla

pero la realidad es que no se suele solicitar, salvo casos concretos, la documentación que

se enumera a continuación:

a) Copia de la póliza de responsabilidad civil junto con su recibo en vigor.

b) Copia del seguro de accidentes o convenio junto con su recibo en vigor.


c) Últimos TC1/TC2: debiéndonos hacer entrega de los mismos cada mes.

d) Listado de la maquinaria que va a entrar en la obra con la relación del personal que

la usará (asignación vehículo o máquina con su operario).

e) Tarjeta de transporte, declaración de conformidad o Marcado CE, justificantes de

cambios de aceite, permisos de circulación, ITV, recibo del seguro de cada máquina,

permiso de circulación y ficha técnica. Todo ello en vigor. Todos los vehículos y

maquinaria deberán poseer un extintor contraincendios.

Antes de aceptar el suministro, el Jefe de Obra debe asegurarse de que los materiales

cumplen las especificaciones de proyecto y por tanto solicitará los certificados de calidad

necesarios, ya sea de homologación, marcado CE, o los que establezca el pliego de

condiciones técnicas de la obra y que se habrán reflejado en el contrato de suministro.

Es importante advertir que además de los certificados genéricos del material, se exige una

carta firmada por persona física que indique que el material que se ha suministrado a esa

obra en concreto, se corresponde con los certificados aportados indicando las referencias,

lotes, números de serie y cualquier otra identificación que sea necesaria.

2.4.4.3.7. Técnicos, Laboratorios y O.C.T.

Los documentos exigibles a nivel administrativo dependerán del si es un técnico o una

empresa, y de si aportan personal a obra o no. En todo caso la documentación requerida

será la misma que para cualquier otra subcontrata ya que la ley no distingue por el tipo de

trabajo que efectúen

A nivel de calidad es evidente que los documentos más importantes son los de

homologación de los propios laboratorios


2.4.5. Quality and Environment

All the moderately serious companies have plans for the insurance of the quality and have

homologation according to ISO procedure that it is necessary to support. The Chief of Work

must follow the directives of the company in this respect and look for the excellence in what

on him it depends.

2.4.5.1. Quality control program

Based on the Plan of quality control, in the Project phase, its objective is to establish and

define the supervision and control system while executing the works, in order to verify the

correct performance, the inexistence of defects, the client’s satisfaction and controlling the

environment-related aspects. This program will require the Contractor to submit a series of

documents such as work elements tests, quality certificates of the materials, installation

bulletins, machinery warranties, etc.

2.4.5.2. Quality control monitoring

Both the managers and the contractor must designate a Quality and Environment Manager.

This body will be the respresentative and speaker in all the quality system related questions,

giving him authority and responsability to make sure that:

• The required processes for the System of Quality Management, are established,

implemented and maintained.

• The awareness of the client’s requisites is promoted to all levels of the organization.

The contractor, on its own, in its Quality and Environment Department as well as the

managers representing the owners, have a series of checking procedures while the works

are executed that can be summarized in the Work Planning:

• Regarding reception in work.

The reception control will perform checking tests to those products that require so by the

regulations described in the documents of the project or specified by the directors. This

control will be performed over the product, and can be accepted or denied, when consequent

measures will be adopted according to the plan or the direction board.


The execution manager will instruct the constructor in order that he provides quality

certificates, the CE marking for products, machinery and systems to include in the works.

Internally, the contractor does this monitoring process with the known as Inspection Points

Program (PPI) which evaluates the materials as the current ruling requires.

It figures 33, Table of Program of Points of Inspection (PPI)

• Regarding quality control while executing.

The elements that integrate the structure, foundation and contention must be approved by

the architect in charge of the works direction, that must be informed of any unusual result in

order to adopt the corresponding corrective measures.

Taking the reinforced concrete as an example, the EHE-08 or the Technical Code of

Edification establishes a sampling of the material compressed every 7, 28 and 56 days. In

case of failing those tests, new destructive tests are performed in testimonial cylindrical

samples taken out of in-site material and taken to the laboratory.


It figures 34, Table of Documents when Subcontractor controls to the personnel of the company

• Regarding control of reception of the completed work.

The service tests described by the pertinent legislation will be performed as they are

specified in the Control Plan and the Terms and Conditions segment of the contract, as well

as those ordered by the Managing Board. The accreditation obtained out of the reception in


work control, the quality control, and the reception of the completed work control will be

reflected in the final documents of the work.


2.4.6. Management of the environment

2.4.6.1. Environment control program.

This is one of the newest documents in a project, as years ago it was taken in consideration

but there was no file or document that would regulate the environmental control while the

works were executed. The contractors make important investments in a structural level so

that they can control day after day the documents that are generated and different treatments

of the procedures to be executed while working.

We must stand out the existence of the Environment Inspection Points Program that like the

quality control program revises and controls exhaustively each of the tasks of a project in

order to soften the environmental impact.

2.4.6.2. Environmental control monitoring

To monitor the environmental control, the contractors have an interim staff that determines

which elements must be controlled, in which way and if the results are favorable or not. In

case of deficiency the Non-conformity status must be declared and the causes that motivated

the deficiency and the procedures that have been performed to correct it must be detailed.

This non-conformity can be slight or serious. In the last situation, the Corrector Action must

be performed in which it is explained the solution performed in a most detailed and efficient

way, and then the Preventive Action that will take responsibility that it will not happen again.


It figures 35, Table of Program of Points of Environmental Inspection (PPI)

It figures 36, Record of Report of Corrective Action / Preventive


It figures 37, Record of Report of Non-conformity

This monitoring procedure is conformed by several documents such as:

- Waste control: Detailing of the waste generated by the working process and billing of the

picking up service that will help knowing the traceability of the waste. The waste code must

be specified, as well as the picking up date and the name of the authorized waste manager

that does the waste treatment and throws it away or recycles it. The dangerous waste must

be retired in a term no longer than 6 months after the receiving date of the container, or

otherwise applying for an extension permission demonstrating and certificating that the

necessary waste has not been deposited yet. The waste considered as dangerous is paint

cans, silicones, polyurethane foams and other highly toxic and inflammable substances.


It figures 38, Record of Record of Residues

•••• Machinery control: Detailing of all the mobile machinery that have performed any task

in a working site as auxiliary method. Usually those are forklifts, elevation platforms,

trucks, earthmoving machines, etc. All of them must have (if the legislation requires

so) the date of entrance and exiting of the working site, the technical file, circulation

permit, the date of the last technical inspection, etc.

It Figures 39, Record of Machinery control


2.4.6.3. Sustainable alternatives

The sustainability is an Anglicism that it comes to define the capacity of an organism of there

keeping being without having to consume new resources.

Every day it is more valued at the time of marking the offers in the bids of works and an

exhaustive justification of the planned measures is usually asked to reduce the environmental

impact, valuing very positively the proposals in this sense.

The sustainability nowadays is not limited to the use of recycled material or the fulfillment of

the environmental norm, it is necessary to analyze the project from the point of view of its

environmental mark and to consider alternatives to the materials but also to the constructive

processes and the technical solutions, especially the facilities.

We suggest also that besides the repercussion on the human being who sees himself

affected by the works, and we, the workers, include here, the neighbors of the neighborhood

and the final users must value themselves.

Sometimes we see more to the impact of the works in a bug of the Amazon forest (being

important), that in the person that lives to our side and must suffer the consequences of

working with a material or noxious process.

Specially important is to take that the buildings are not eternal and that they have expiry date

into account, that passed either are demolished or it is necessary to undertake an integral

rehabilitation. Now the building materials turn into wastes for what the environmental mark

must consider from its extraction or manufacture up to its treatment as waste.

What was optimum would be that the oldest part of the used materials it be re-used, not as

residual product but with a new use, to cradle" is the "cradle" concept

For that as we said before, is not enough to choose the materials but it is necessary to

foresee adequate and imaginative constructive systems (assembling-disassembly).

Especially imaginative because the Properties, usually act according to the short-term result

and not with vision of future. This is understood in the private area but not so much in the

public.


2.4.7. Health and safety

2.4.7.1. Health and safety plan

In a study of health and safety each contractor will elaborate a health and safety plan that will

analyze study, develop and complement the forecasts obtained in a basic study according to

its own work execution system.

It is important that the contractor has in mind while elaborating this plan, that the execution

deadline has been estimated taking consideration of the general prevention principles of the

article 15.1 of the LPRL. Therefore, any modification of this deadline considered in the

mentioned plan must respect those principles.

Such plan will include, if applicable, the alternative prevention measures proposed by the

contractor with the correspondent technical certification, and those cannot mean a reduction

of the protection levels determined in the previous studies. To the plan can be included

during the execution process as many modifications as needed.

In the case of health and safety plans elaborating while performing a health and security

study, the alternative proposals of prevention will include their economic cost, that cannot

mean the reduction of the total cost.

The safety and healty at work plan is a series of time-adaptable documents elaborated by the

contractor that allows to develop the works in the appropriate preventive conditions

coherently with the project and starting from a basic safety and health study.

The approval of the plan will depend on the Safety and Health coordinator while the

execution of the works or on the managing board when there is not such coordinator

designated.


It figures 40, Record of Approval of the Plan of Security

2.4.7.2. Fulfilling the plan of safety and health.

During the execution phase, the Safety and Health coordinator designed by the property, will

perform planned or unplanned visits, according to his own criteria, with the aim of controlling

all those work zones in which the used auxiliary methods or the general protection systems

are the adequate so that the task is performed in those areas. In these inspections, the

coordinator will be accompanied by a Responsible in Safety and Health issues from the

contractor that will perform corrective tasks if the coordinator requires so, or will be in charge

of paralyzing the works until they comply with the security measures. In the last situation, the

coordinator will notify by a Non-conformity inform, or by writing in the Incidents Book the

situation that happened in order to end with the described inefficiencies.


2.4.7.3. Training and Formation

As usual, the contractors through their responsible of Safety and Health, perform monthly

meetings with the managers of the subcontractors companies and with the in-site workers in

which there are described the tasks that are being made and the risks that imply. The aim of

this meetings is to reflect the concerns in safety matters that the workers have so that the

contractor can solve them and therefore avoiding accidents and injuries.

We must remember that each worker must have received a certificated training of 8 hours by

an accredited center and at least one representative of the subcontractor at the working site

must have received a training of 60 hours.

It figures 41, It reports of Formation of the Worker

2.4.7.4. Prevention

In this section we only want to highlight that each worker must be aware of the article 15 of

the Law of Prevention of Working Risks in order to acknowledge the activities he can develop

in his job and the activities that he must avoid, as he is the first person in the organization

chart that is more likely to be exposed to an accident. One of the most important issues that


the worker must know is that the global protection has priority over the individual protection,

so if the first one is not available it must be demanded to the correspondent technician so

that he can study the causes of this situation.


3. Conclusiones

Los estudios de Ingeniería de Edificación proporcionan una formación generalista que

permite a los titulados el acceso a diferentes puestos de trabajo, entre ellos el de Jefe de

Obra en una Empresa Constructora.

La aptitud para desarrollarlo se ha adquirido tradicionalmente por acumulación de

experiencia, desde el inicio como Ayudante de obra hasta lograr la confianza de la empresa

para gestionar obras de presupuestos cada vez mayores.

Existen en el mercado diversos cursos de Jefe de Obra, pero no es el mecanismo habitual

de acceso. En una constructora se valora el Título Universitario y la experiencia profesional

por encima de todo.

La Ley de Ordenación de la Edificación no reconoce la figura del Jefe de Obra a pesar de

que es el máximo responsable del proceso de ejecución. Sus decisiones influyen en la

calidad de la edificación tanto o más que las del proyectista.

El jefe de obra es un asalariado que trabaja con mentalidad de empresario, con la única

diferencia que lo que está en juego no es su capital si no su puesto de trabajo, pero que

tienen responsabilidades similares en el orden económico y legal.

La empresa constructora, como cualquier otra empresa tiene como objetivo obtener

beneficios y dentro de este objetivo, el jefe de obra debe gestionar el presupuesto que la

empresa le confía. Los conocimientos técnicos que le permiten terminar la obra con la

calidad exigida son un complemento necesario para este fin, las empresas exigen que se

trabaje con los estándares de calidad fijados, pero una vez cumplidos, al jefe de obra se le

valora por los resultados económicos de su gestión.

Cada empresa dispone de su propio sistema de control de costes, más o menos integrado

con la contabilidad, pero que está más dirigido al control administrativo financiero que al

control del resultado económico de la obra.

En esta situación cada Jefe de Obra aporta sus propios conocimientos para completar el

sistema de gestión y así poder controlar la evolución de la obra. Estos conocimientos

incluyen los documentos, formatos y sistemas informáticos que en el transcurso de su

actividad como jefe de obra ha acumulado y depurado.


Cuando un recién titulado se inicia en el oficio de jefe de obra, dispone de la mayor parte de

los conocimientos técnicos, pero acostumbra a adolecer de falta de preparación empresarial

y se ve obligado a aprender por el método de prueba y error, ya que las empresas no

acostumbran a facilitar esta formación.

Es incuestionable el valor de la experiencia profesional, pero entendemos que gran parte de

los conocimientos que se adquieren con los años pueden ser transmitidos por la vía de la

enseñanza reglada.

Durante los años de boom inmobiliario se incorporaron como ayudantes y jefes de obra

muchos titulados que no tenían la formación específica para el puesto. Creemos que es el

momento de que el oficio de jefe de obra se replantee como un agente de la edificación

diferenciado de la empresa constructora, como manera de valorar su aportación al proceso

constructivo.

Para ello sería necesaria una formación de posgrado especializada que habilitara para

ocupar el puesto. Esta formación se completaría con un periodo de prácticas en obra que

aportara la experiencia necesaria.

Como consecuencia habría que plantearse si la distribución de responsabilidades que se

establece en la LOE, es adecuada al marco Europeo. Habría que pensar también si el jefe

de obra debe tener responsabilidades compartidas con otros agentes o si deben fusionarse.

Con la proliferación de contratos de concesión se ha producido un replanteo del papel de la

propiedad que deja a las empresas a caballo entre el promotor y el constructor. Los

contratos de proyecto y obra que también están en auge, creemos que propician la aparición

de una nueva figura entre el constructor representado por el jefe de obra y la Dirección de

Ejecución

Mientras tanto, esta pequeña guía es una aportación que pretende explicar conceptos

basados en la práctica profesional que no siempre están contemplados en las aportaciones

teóricas. Hemos intentado una aproximación desde dos puntos de vista diferentes, el de un

jefe de obra con años de experiencia y el de otro que inicia su andadura incidiendo en los

temas que nos han planteado más preguntas y dudas durante el ejercicio de nuestro oficio.

No hemos pretendido explicar un sistema concreto de gestión, si no hacer reflexiones sobre

conceptos que, aunque conocidos en teoría, es necesario dominar en la práctica y

analizarlos desde otro punto de vista, el del jefe de obra.


4. Bibliografía

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York

• Levy, Sidney, (2002), Administración de Proyectos de Construcción, McGraw Hill,

Mexico.

• Merchan Gabaldón, Faustino, (1999), Manual para la Dirección de Obras, DOSSAT

2000, Madrid

• Carmona Calero, Jesús (2007), Gestión de Proyectos y Obras, Editorial Club

Universitario, Alicante.

• Portales Pons, Agustin (2007) El Oficio del Jefe de Obra. Bases para su correcto

ejercicio, Edicions UPC, Barcelona.

• Bassegoda Nonell, Juan (1973), Los Maestros de Obras de Barcelona, Editores

Técnicos Asociados, Barcelona.

• Garrido Hernandez, Antonio (2004), El Libro del Director de Ejecución de Obras,

LEYNOFOR Siglo XXI, Madrid

• V.V.A.A., (2004), Manual de Dirección de Organización de Obras, DOSSAT 2000,

Madrid.

• Levy, Sidney, (2000), Project Management in Construction, Mc Graw-Hill, New York.


5. Contenido del CD

1. Memoria en formato PDF

2. Resumen en formato PDF

3. Anexo en formato PDF

3.1. Marco Legal

3.2. Marco Financiero

3.3. Fichas de trabajo

3.4. Traducciones del PFG

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