REGIMEN DE INFORMACIÓN EN LAS OPERACIONES DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES RG 2371 (BO 21/12/2007)
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REGIMEN DE INFORMACIÓN EN LAS OPERACIONES DE
COMPRAVENTA DE INMUEBLES
RG 2371 (BO 21/12/2007)
2
EJES CENTRALES
• Objetivo– Mayor transparencia
• Efectos– Régimen sancionatorio
• Ley de procedimiento– Presunción legal– Responsabilidades
• Régimen penal tributario
CUADRO 1
3
ESQUEMA BÁSICODATOS A
SUMINISTRARANEXO III
SOLICITUDCOTI
TITULAR INMUEBLE O
DERECHO
DATOS ADICIONALES A SUMINISTRAR
ANEXO III
CONFIRMACIÓN TRANSFERENCIA INMOBILIARIA
DATOS A SUMINISTRAR
ANEXO III E IDENTIFICACIÓN ADQUIRENTES
VERIFICACIÓN COTI Y EMISIÓN
CERTIFICADO DE INMUEBLES
ESCRIBANO
REQUISITO CERTIFICADO INMUEBLES
INSCRIPCIÓN REGISTRAL
REGISTRO PROPIEDAD INMUEBLE
CUADRO 2
4
PARTES INTERVINIENTES
• Titular del inmueble o derechos
• Inmobiliaria
• Inmobiliaria asociada
• Escribanos
CUADRO 3
5
ANTECEDENTESART 103 LEY 11683
• Obligación de declarar ante la AFIP los bienes registrables por parte de las personas (físicas y jurídicas) titulares de dominio
RG 3580• Sistema de exteriorización de información
sobre bienes muebles registrables y sobre inmuebles por parte de sus titulares, en oportunidad de proceder a la constitución, transferencia, cancelación o modificación total o parcial de derechos reales sobre dichos bienes
CUADRO 4
6
SUJETOS OBLIGADOS A INFORMARRESPONSABLES POR DEUDA PROPIA (ART 5 LEY
11683)a) Las personas de existencia visible, capaces o incapaces,
según el derecho comúnb) Las personas jurídicas del Código Civil y las sociedades,
asociaciones y entidades a las que el derecho privado reconoce la calidad de sujetos de derecho
c) Las sociedades, asociaciones, entidades y empresas que no tengan las calidades previstas en el inciso anterior, y aún los patrimonios destinados a un fin determinado, cuando unas y otras sean consideradas por las leyes tributarias como unidades económicas para la atribución del hecho imponible
d) Las sucesiones indivisas, cuando las leyes tributarias las consideren como sujetos para la atribución del hecho imponible, en las condiciones previstas en la ley respectiva
CUADRO 5
7
SUJETOS OBLIGADOS A INFORMARRESPONSABLES DEL CUMPLIMIENTO DE DEUDA
AJENA (ART 6 LEY 11683)a) El cónyuge que percibe y dispone de todos los réditos propios del otrob) Los padres, tutores y curadores de los incapacesc) Los síndicos y liquidadores de las quiebras, representantes de las
sociedades en liquidación, los administradores legales o judiciales de las sucesiones y, a falta de éstos, el cónyuge supérstite y los herederos
d) Los directores, gerentes y demás representantes de las personas jurídicas, sociedades, asociaciones, entidades, empresas y patrimonios a que se refiere el artículo 5 de la referida ley en sus incisos b) y c)
e) Los administradores de patrimonios, empresas o bienes que en ejercicio de sus funciones puedan determinar íntegramente la materia imponible que gravan las respectivas leyes tributarias con relación a titulares de aquéllos y pagan el gravamen correspondiente y, en las mismas condiciones, los mandatarios con facultad de percibir dinero
CUADRO 5 (Cont.)
8
SUJETOS OBLIGADOS A INFORMAR
REPRESENTANTES LEGALES DE SUJETOS RESIDENTES EN EL EXTERIOR
CUADRO 5 (Cont.)
9
OPORTUNIDAD DE INFORMARNegociaciónOferta
• Medios gráficos• Medios televisivos• Medios radiales• Medios informáticos• Cualquier otro medio orientado a tal fin
Transferencia a título oneroso• Del dominio de bienes inmuebles ubicados en el país• De derechos sobre bienes inmuebles a construir ubicados
en el país, cualquiera sea su forma de instrumentación
CUADRO 6
10
OPORTUNIDAD DE INFORMAR• Se incluyen, entre otros, los siguientes actos:
a)Aportes sociales en especieb)Adjudicaciones realizadas por disolución de sociedadesc) Adjudicaciones efectuadas por los fideicomisos a los fiduciantes
beneficiariosd)Los efectuados por aquellos sujetos que en forma habitual realicen –
por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros- operaciones que impliquen la transmisión de dominio de bienes inmuebles resultantes de loteos, construcciones, urbanizaciones, subdivisiones o similares
e)Cualquier cesión sobre acuerdos o contratos que impliquen la transmisión del dominio de bienes inmuebles o adquisición de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cualquiera sea su forma de instrumentación
A título oneroso de bienes inmuebles• Se consideran inmuebles a tales efectos por su naturaleza (Art. 2314
cc), por accesión (Art. 2315), cosas muebles puestas intencionalmente (Art. 2316) y por su carácter representativo (Art. 2317 cc)
O derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación
CUADRO 6 (Cont.)
11
SUJETOS EXCEPTUADOS DE LA OBLIGACIÓN DE INFORMACIÓN
ESTADOS• NACIONAL• PROVINCIALES• MUNICIPALES• CABA
MISIONES DIPLOMÁTICAS PERMANENTES ACREDITADAS ANTE EL ESTADO NACIONAL, DIPLOMÁTICOS, AGENTES CONSULARES Y DEMÁS REPRESENTANTES OFICIALES DE PAÍSES EXTRANJEROS
INSTITUCIONES RELIGIOSAS (ART 20, e, LEY IMPUESTO A LAS GANANCIAS)
CUADRO 7
12
OPERACIONES EXCLUIDAS DE LA OBLIGACIÓN DE INFORMACIÓN
Pertenecientes a miembros de las misiones diplomáticas y consulares extranjeras, a su personal técnico y administrativo o a sus familiares
Propietarios miembros de representaciones, agentes y, en su caso, los familiares de los mismos que actuen en organismos internacionales de los que la Nación sea parte
Operaciones de expropiación a favor del Estado (nacional, provincial, municipal ó CABA)
Ventas judiciales
CUADRO 8
13
CODIGO DE OFERTA DE TRANSFERENCIA DE INMUEBLES (COTI)
Sujetos obligados a obtener el COTI• Titular o condómino de bienes inmuebles• Titular de derechos sobre inmueble a construir
Datos a proporcionar• Anexo III
Oportunidad de la presentación• Con carácter previo a la ocurrencia de los siguientes actos (el primero que
suceda)• Negociación • Oferta• Transferencia
Requisito para la información• Cuando el precio consignado en cualquiera de los actos aludidos, base
imponible para el pago de impuestos inmobiliarios o tributos similares o valor fiscal resulten igual o superior a $300.000 (si los valores están en moneda extranjera, deberán convertirse, aplicando la cotización tipo comprador BNA al último día hábil anterior al de la fecha del hecho que determina su inclusión en el régimen)
• Inmueble en condominio• La base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos
similares o valor fiscal• Será proporcional a la porción del bien que se negocia, ofrece o transfiere
CUADRO 9
14
CODIGO DE OFERTA DE TRANSFERENCIA DE INMUEBLES (COTI)
Forma de solicitar el COTI• Por cada inmueble• Conjunto de inmuebles con un único precio
• Por el inmueble principal (precio unificado)• Propiedad horizontal con unidades complementarias
(bauleras, cocheras, etc)• Se informa departamento
• Inmuebles en conjunto –se informa mayor superficie-• Lotes• Edificios• Rurales
CUADRO 9 (Cont.)
15
COTI DE CONDOMINIOS
Lo solicita cualquiera de los condóminos
Tal condómino resultará el único habilitado a ingresar al servicio de “transferencia de inmuebles” para realizar transacciones informáticas
CUADRO 10
16
PROCEDIMIENTO PARA OBTENER EL COTI
El titular o condómino de bienes inmuebles deberá comunicar a la AFIP, los siguientes datos:• Identificación del inmueble o derechos sobre
inmuebles a construir• Ubicación• Precio fijado o estimado• Identificación de los condóminos (CUIT, CUIL,
CDI y %Titularidad)• CUIT de las inmobiliarias intervinientes
CUADRO 11
17
PROCEDIMIENTO PARA OBTENER EL COTI
Opciones:• Internet (transferencia electrónica de datos)
• Ingreso clave fiscal (RG 1345 y 2239)• Opción COTI del servicio “transferencia de inmuebles”• El sistema informático emitirá COTI (podrá imprimirse mediante
opción web)
• Comunicación centro información telefónica• La AFIP brindará asistencia, previa autenticación de datos del
solicitante• De no detectarse inconsistencias, la AFIP informará COTI
(posibilidad impresión)• El titular o condómino (que solicitó COTI) podrá a través del
mismo medio:• Modificar datos (precio, identificación condóminos y CUIT
inmobiliaria)• Comunicar desistimiento de realizar operaciones
CUADRO 11 (Cont.)
18
OPERACIONES CON INTERVENCIÓN DE INMOBILIARIA
Sujeto empadronado como inmobiliaria (RG 2168)Información de la inmobiliaria
• Dentro de los 30 días corridos desde la fecha de transacción de la carga inicial de datos (titular o condómino)
• Ingresar al Servicio “Registro de operaciones inmobiliarias” opción “Régimen informativo” web AFIP, consignando COTI (proporcionado por titular o condómino)
CUADRO 12
19
OPERACIONES CON INTERVENCIÓN DE INMOBILIARIA
Efectos• Confirmar participación acto (negociación, oferta o
transferencia)• Informando
• Superficie total (M2 ó hectáreas) indicando terreno, cubierta y semicubierta
• Año de construcción• Valuación fiscal• Identificación del inmueble (nomenclatura catastral y número de partida)
• Concluida la transacción, se habilitará opción de impresión• Rechazar su designación como intermediario
• El sistema informará al titular o condómino la ocurrencia de los eventos
• Vencimiento del plazo sin haberle confirmado o rechazado la designación como intermediario
CUADRO 12 (Cont.)
20
EFECTOS DEL RECHAZO DE LA DESIGNACIÓN DEL INTERMEDIARIO POR PARTE DE LA INMOBILIARIA O VENCIMIENTO DEL PLAZO SIN
HABERSE CONFIRMADO O RECHAZADO DESIGNACIÓN
Intervención del titular o condómino• Ingreso al servicio “Transferencia de
inmuebles”, consignando el COTI de la carga inicial de datos
• A fin de:• Modificar CUIT intermediario• Informar que no participa inmobiliaria
• También puede informar la participación de otras inmobiliarias en cualquier momento (durante la vigencia COTI)
CUADRO 13
21
DESIGNACIÓN DE INMOBILIARIAS ASOCIADAS
• Las inmobiliarias que hayan confirmado su intervención en las operaciones podrán:– Informar la participación de otras inmobiliarias
(asociadas)– Consultar en el servicio “Registro de operaciones
inmobiliarias” las siguientes operaciones:• Confirmadas como inmobiliaria titular• Informadas como inmobiliaria asociada
• El sistema brindará la opción de rechazar dicha información dentro de los 10 días corridos desde la designación efectuada por la inmobiliaria titular. Vencido tal plazo se confirma la participación
CUADRO 14
22
VIGENCIA DEL COTI
• 24 meses desde la fecha de otorgamiento
• Transcurrido dicho plazo, el sistema, dará de baja el COTI
• Vencido dicho plazo, el titular o condómino deberá solicitar nuevo COTI
CUADRO 15
23
CANCELACIÓN DE PARTICIPACIÓN Y MODIFICACIÓN DE DATOS
• Las inmobiliarias (titulares o asociadas) durante la vigencia del COTI, podrán comunicar la cancelación de su participación, respecto de actos confirmados
• Tal circunstancia se informará a través del servicio “Registro de operaciones inmobiliarias”, opción “Desistimiento de venta” web AFIP
• La transacción efectuada podrá ser consultada en el sistema por el titular o condómino y por la inmobiliaria titular
• Los titulares o condóminos deberán informar en el servicio “Transferencia de inmuebles” las siguientes transacciones:– Cualquier modificación del importe informado para la
obtención del COTI– Cancelación de participación de inmobiliarias (titulares o
asociadas) durante la vigencia del COTI (el sistema comunicará a las inmobiliarias, la ocurrencia de tal hecho)
CUADRO 16
24
DESISTIMIENTO DEL COTI
Titular o condómino• Se deberá informar el desistimiento de la
operación, en cualquier momento, durante la vigencia del COTI, ingresando al servicio “Transferencia de inmuebles” web AFIP
Sistema• Informará a las inmobiliarias (titular y
asociadas) el desistimiento (participación confirmada y vigente)
CUADRO 17
25
CONFIRMACIÓN DE LA OPERACIÓN Información de inmobiliaria (titular o asociada)
• Compromiso transferencia (inmueble o derechos) y monto de la operación
• Servicio “Registro de operaciones inmobiliarias” opción “Confirmación transferencia” web AFIP, consignando COTI
Obligación de información dentro de los 5 días corridos contados desde la ocurrencia de alguna de las siguientes situaciones (la primera que suceda)• Firma o cesión del boleto de compraventa• Pago de reserva con derecho a escritura traslativa de dominio• Celebración del acto de firma de la escritura• Percepción de la retribución (comisión u honorario) por parte de la
inmobiliaria• Cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o
compromiso de transferencia Sistema
• Posibilitará la impresión de la constancia “Confirmación de Transferencia”
CUADRO 18
26
SOLICITUDES DE CONSTANCIAS Y CERTIFICADOS COMO REQUISITO PREVIO
Para tramitar las solicitudes de constancias y certificados:
• Retención impuesto a las ganancias (RG 2139)• Base de cálculo de la retención (Art. 6)• Residentes en el exterior (Art. 20)• Operaciones con quebranto (Art. 25)• Sujetos fallidos (Art. 26)
• Información por venta y reemplazo en el impuesto a las ganancias (RG 2140)
• Certificado de no retención (Art. 2)• Retención impuesto a la transferencia de inmuebles (RG
2141)• Opción de venta de única vivienda (Art. 3 inc f)• Operación por precio no determinado (Art. 6)
Será requisito previo haber cumplido con la RG 2371
CUADRO 19
27
ESCRIBANOS INTERVENIENTES Y OTROS FUNCIONARIOS AUTORIZADOS
Previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio o de derechos sobre inmuebles a construir, por un monto igual o superior a $300.000• Verificar la autenticidad y vigencia del COTI• Ingresar al servicio “Transferencia de inmuebles informe
escribanos” opción “Escrituras traslativas de dominio” • Utilización clave fiscal (RG 1345 y 2239), consignando COTI
Una vez verificado el COTI, la exactitud de datos requeridos (identificación y ubicación del inmueble) y la identidad de los titulares transferentes• Verificar o consignar datos restantes
• Identificación de condóminos• Superficie total• Año de construcción • Valuación fiscal• Identificación del inmueble
CUADRO 20
28
ESCRIBANOS INTERVENIENTES Y OTROS FUNCIONARIOS AUTORIZADOS
• Informar identificación de adquirentes• Apellido y nombres, denominación o razón social• CUIT, CUIL y CDI
• Informar fecha y número de escritura y monto de la transferencia
Supuesto en que ciertos datos (identificación y ubicación del inmueble) resulten inexactos• Los escribanos deberán rechazar el COTI• El titular o condómino debe solicitar nuevo COTI
Obligaciones adicionales de los escribanos• Dejar constancia en el protocolo y en el texto de la
respectiva escritura matriz:• Identificación del COTI (o su inexistencia)• Constancia de valuación y certificados emitidos por la AFIP (RG
2139, 2140 y 2141)
CUADRO 20 (Cont.)
29
CERTIFICADO DE BIENES INMUEBLES
• Sistema informático– Efectuada la carga de datos por los escribanos – Emitirá el “Certificado de bienes inmuebles”
• Intervención escribanos (Art. 103 Ley 11683)– Deberán entregar el certificado de bienes inmuebles
en la cantidad necesaria de ejemplares (copia certificada para transferentes y adquirentes)
– Documento obligatorio para la inscripción registral pertinente
CUADRO 21
30
DATOS INFORMADOS CON CARÁCTER DE DECLARACIÓN JURADA
Datos informados al servicio “Transferencia de Inmuebles” y “Registro de operaciones inmobiliarias”• Por cada uno de los responsables
designados• Revisten el carácter de declaración
jurada
CUADRO 22
31
VALORES DE REFERENCIA
A efectos de verificar la razonabilidad de los montos de los actos iguales o superiores a $300.000
Informados por los responsables para la obtención del COTI y “Certificado de bienes inmuebles”
La AFIP podrá utilizar valores de referencia De detectarse inconsistencias podrá requerirse a
los responsables que justifiquen la valuación informada por dichos inmuebles, sin perjuicio de la aplicación de la presunción prevista por el Art. 18 b de la Ley 11683 (impugnación del precio y fijación de oficio de un precio razonable de mercado)
CUADRO 23
32
AGENTES DE INFORMACIÓN
El incumplimiento total o parcial del deber de informar será pasible de las sanciones de la Ley 11683
CUADRO 24
33
MULTAS POR INFRACCIONES A LOS DEBERES FORMALES
SUJETOS MULTAS
TITULAR DEL INMUEBLE O DERECHO
NO PRESENTACIÓN DDJJ INFORMATIVA (L, 38, 1)
• P. Física hasta $ 5.000
• Sociedades hasta $ 10.000
INCUMPLIMIENTO DE REQUERIMIENTOS (L, 39.1)
• Multa de $ 500 a $ 45.000
INMOBILIARIA
ESCRIBANO
CUADRO 25
34
VIGENCIA Vigencia
• 1/3/2008 (general)• 1/4/2008 (escribanos)
Normas de transición para escribanos• Desde el 1/3/08 y hasta el 31/3/08• Deberán informar a la AFIP el COTI o su inexistencia de cada
escritura traslativa de dominio de inmuebles (igual o superior $300.000)
• A través del Programa aplicativo “AFIP DGI – CITI ESCRIBANOS – VERSIÓN 3.0” Art. 5 inc b) de la RG 781 (excepto tramitación “Certificado de bienes inmuebles”)
• A los efectos de la inscripción registral el “Certificado de bienes inmuebles” sólo resultará exigible a partir del 1/4/2008
Disponibilidad del sistema operativo• A partir del 1/2/08
CUADRO 26
35
VIGENCIANormas de transición para sujetos
obligados• Los sujetos obligados deberán cumplir con
las disposiciones de la RG 2371 desde el 1/3/08, respecto de aquellos inmuebles sobre los que se:
• Hubieran dispuesto actos de negociación u oferta con anterioridad al 1/3/08 y se continuara en tal situación
• Haya concertado, con anterioridad al 1/3/08, un acuerdo o compromiso de transferencia y aún no se hubiera realizado la escritura
CUADRO 26 (Cont.)
36
NORMAS DEROGADAS
Obligaciones relacionadas con la transferencia de inmuebles• F 381 Nuevo modelo para valuaciones
fiscales superiores a $160.000 (RG 3580 y mod.)
Sin perjuicio de mantener la validez de las obligaciones dispuestas respecto de:
• Bienes muebles registrables• Certificados de bienes registrables (Adquisiciones
anteriores al 1/3/08)
CUADRO 27