REPORTE - Be Grand · 2019. 11. 6. · REPORTE SEGUNDO TRIMESTRE 20196 Los ingresos de operación...
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SEGUNDO TRIMESTRE2 0 1 9
R E P O R T E
www.begrand.mx
2REPORTE SEGUNDO TRIMESTRE 2019
Ciudad de México a 26 de julio de 2019, BEGRAND, S.A.P.I. DE C.V. (“Be Grand” o “la Compañía”) (BMV: BEGRAND), anuncia sus resultados correspondientes al segundo trimestre de 2019. Las cifras expresadas en pesos mexicanos, son preliminares y no auditadas, se encuentran preparadas de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (“NIIF´s”) y pueden presentar variaciones por redondeo.
3REPORTE SEGUNDO TRIMESTRE 2019
INFORMACIÓN RELEVANTE• Durante el mes de mayo, se realizó la reorganización
corporativa de la Compañía, que incluye la adquisición del 99.9% de las acciones de la afiliada Inversiones en Desarrollos Urbanos, S.A. de C.V. (IDU), quien funge como subsidiaria de Be Grand. IDU es una empresa dedicada al desarrollo de centros comerciales, hoteles y oficinas; lo que permite a Be Grand tener una mayor participación en proyectos de usos mixtos a través de este nuevo brazo de desarrollo.
• Los ingresos en el segundo trimestre del 2019 alcanzaron $1,508 millones en comparación a $947 millones del mismo trimestre el año anterior, y los ingresos acumulados al segundo trimestre de 2019 (2T19) sumaron $2,283 millones, que representan un incremento de 117.0% respecto del mismo periodo de 2018.
• La UAFIDA al 2T19 fue de $800 millones, excluyendo los ingresos asociados a las marcas que se atribuyen a la adquisición de IDU. La UAFIDA al 2T19 fue superior por $167 millones en relación a la UAFIDA al 2T18 que fue de $633 millones.
• El total de unidades vendidas al 2T19 fue de 333, es decir 183 unidades más que al cierre del mismo periodo del año anterior. Durante el segundo trimestre del 2019, se escrituraron 186 unidades en comparación a las 129 unidades escrituradas en el mismo trimestre de 2018.
• En el 2T19, se cumple satisfactoriamente los indicadores financieros establecidos, registrando una razón de apalancamiento neto y una cobertura de intereses de los últimos doce meses de 2.0x y 3.0x, respectivamente.
• El ciclo de capital de trabajo ajustado (CCC) en los últimos doce meses fue de 269 días al 2T19, disminuyendo 351 días respecto del mismo periodo en 2018.
• Al cierre del segundo trimestre de 2019, el ROE y ROIC de los últimos doce meses alcanzaron niveles de 36.1% y 9.1%, respectivamente.
*Después de descontar los ingresos por la incorporación del valor de las marcas adquiridas con la compra de acciones de IDU durante el 2T19.
Unidades VendidasIngresos por Enajenación de unidades (miles)Razón Apalancamiento Neto Ajustado (UDM)*Razón de Cobertura de Intereses Ajustado (UDM)*Utilidad Neta (miles)UAFIDA (UDM) Ajustada (miles)*Precio Promedio (miles)ROIC (UDM)ROE (UDM)Capital de Trabajo (miles)Días de Clientes (UDM)Días de Desarrollo Inmobiliario (UDM)Días de Proveedores (UDM)Días Anticipos Clientes (UDM)Días Partes relacionadas Operativo (UDM)Días Capital de Trabajo Ajustado (UDM)
2T19333
1,754,8782.0 x3.0 x
806,623800,086
5,2709.1%
36.1%2,451,192
9623
30325(7)
269
2T18150
632,6673.6 x2.2 x
251, 726633,036
4,2185.8%
12.0%3,421,354
841,054
34534
50620
Indicadores de Seguimiento
4REPORTE SEGUNDO TRIMESTRE 2019
Comentarios y Análisis de la Administración
La Compañía presenta resultados satisfactorios al segundo trimestre de 2019, alcanzando un avance favorable en su plan de entrega de los proyectos Be Grand Alto Pedregal y Be Grand Coapa.
Durante este periodo, el sector de la construcción se ha desenvuelto bajo nuevas regulaciones y/o normativas, no sólo en la CDMX sino a nivel del país, que han motivado el rediseño de procesos internos, plazos y objetivos a mediano y largo plazo. En preparación a estos cambios, la Compañía ha evolucionado en su proceso y ciclo operativo de cara a actuar y reconfigurarse con la mayor rapidez y eficiencia. La experiencia con la que cuenta la Compañía, así como nuestra capacidad para adaptarnos ante cambios de mercado y actuar de manera efectiva para mitigar posibles contingencias; nos permite mantener el dinamismo en el proceso constructivo de los desarrollos definidos en nuestro plan estratégico iniciado en 2018.
Al cierre de 2T19, Be Grand obtuvo ingresos de $2,283 millones, una utilidad neta de $806 millones, y una UAFIDA ajustada de los últimos 12 meses por $800 millones. La razón de apalancamiento neto y cobertura de intereses ajustados de los últimos doce meses se encuentran en cumplimiento con una cifra de 2.0x y 3.0x, respectivamente. Estos resultados nos han permitido alcanzar un ROE y ROIC en los últimos doce meses de 36.1% y 9.1%, respectivamente.
Estos logros reflejan el compromiso de todo el equipo y Be Grand mantendrá su enfoque, dentro del marco de la administración de riesgos, con su plan de crecimiento ordenado y sostenido de largo plazo.
Nicolás Carrancedo OcejoDirector General
5REPORTE SEGUNDO TRIMESTRE 2019
FINANCIEROS CONSOLIDADOSRESUMEN DE RESULTADOS
Ingresos de operaciónIngresos de OperaciónCosto de ventasUtilidad (perdida) Bruta
Gastos de operaciónOtros gastos operativos, netoGastos de administración y ventasTotal de GastosUtilidad (pérdida) de operación
Instrumentos financieros de capital
Resultado de financiamientoIntereses devengados netosInstrumentos financieros derivadosUtilidad (pérdida) cambiaria, netaTotal Resultado de Financiamiento
Participación en el resultado de compañías asociadasUtilidad antes de impuestos a la utilidad
Impuestos a la utilidad
Utilidad neta del periodo
Utilidad (perdida) integral del ejercicio atribuible a:Propietarios de la controladoraParticipación no controladora
2,283,628(923,467)1,360,161
(10,817)(269,596)(280,413)1,079,748
(3,558)
(90,464)889(86)
(89,661)
(3,878)
982,651
(176,028)
806,623
816,806(10,183)
806,623
117.00%172.70%90.60%
(22.50%)18.50%16.10%
128.70%
(100.00%)
36.30%32.50%
(143.00%)36.90%
(74.70%)
151.20%
26.20%
220.40%
167.30%(81.10%)
220.40%
1,052,160(338,590)
713,570
(13,952)(227,595)(241,547)472,023
0
(66,353)671
200(65,482)
(15,317)
391,224
(139,498)
251,726
305,600(53,874)251,726
1,508,769(470,931)1,037,838
(8,088)(169,006)(177,094)860,745
(3,558)
(51,465)1,187(83)
(50,361)
(2,339)
804,487
(189,403)
615,084
629,784(14,701)
615,084
947,064(269,888)
677,176
(7,592)(104,393)
(111,985)565,191
0
(44,459)11,026(393)
(33,826)
(15,074)
516,291
(160,875)
355,416
384,972(29,556)355,416
59.30%74.50%
133.80%
6.50%61.90%58.10%
191.90%
(100.00%)
15.80%(89.20%)
78.90%48.90%
(84.50%)
56.30%
17.70%
74.10%
63.60% (50.30%)
13.30%
2T19 %Var2T18 3M19 3M18 % Var
BEGRAND, S.A.P.I DE C.V. Y SubsidiariasEstados Consolidados de Resultados Integrales(cifras en miles de pesos) para los ejercicios de
6REPORTE SEGUNDO TRIMESTRE 2019
Los ingresos de operación acumulados al cierre del segundo trimestre de 2019 registran un crecimiento de 117.0%, al pasar de $1,052 millones en el 2T18 a $2,283 millones en el 2T19. Este resultado fue generado principalmente por el incremento en el número de unidades escrituradas y el incremento en el precio promedio por unidad. Durante el segundo trimestre del año se registra un incremento en otros ingresos operativos, por la incorporación de las marcas a valor razonable y neto de otros gastos operativos, derivado de la adquisición de la empresa IDU como subsidiaria de la Compañía. El registro de los ingresos se realiza de acuerdo a la IFRS 15 “Nueva normatividad en el reconocimiento de ingresos”, IFRS 3 “Combinaciones de negocios” y a la NIC 38 “Activos Intangibles”.
En apego a la NIF 15, la Compañía reconoce los ingresos por enajenación hasta el momento en que se lleva a cabo la escrituración de las viviendas.
Al cierre del segundo trimestre de 2019 se escrituraron 333 unidades a un precio promedio de $5.2 millones. Lo anterior, significa un incremento de 183 unidades o un 122.0%; estas escrituraciones pertenecen a los proyectos de Be Grand Alto Pedregal, Be Grand Coapa y Be Grand Park Bosques, principalmente. El precio promedio incrementó 24.9% al pasar de $4.2 millones en el 2T18 a $5.2 millones al cierre del mismo periodo en 2019, impulsado por la enajenación de las unidades del proyecto Be Grand Park Bosques, la marca Be Grand Park es la marca Premium de la Compañía. Los ingresos por enajenaciones al segundo trimestre del 2019 fueron de $1,754 millones y representan el 93.9% del total de ingresos de operación.
La distribución de las enajenaciones de departamentos en relación a su marca, es de 93.2% para la marca Be Grand, y el 6.8% restante corresponde a la marca Be Grand Park.
A principios del segundo trimestre 2019 se inició con un programa de acciones implementadas por el área de ventas para fortalecer la comercialización de los proyectos. A continuación, se mencionan algunas de ellas:
• Plan de Referidos.
• Nuevas modalidades en los planes de pago de acuerdo a las necesidades de cada cliente.
• Prospección fuera de los puntos de venta.
• Se intensifica la capacitación y desarrollo en todas las áreas de la Compañía en la cultura de servicio al cliente partiendo del primer punto de contacto y hasta la entrega de cada departamento.
Precio Promedio: 5,270
SubsidiariaBEGRAND 1BEGRAND 2ProsepolTotal
119,8531,537,750
97,2751,754,878
Unidades16
30116
333
2T19
Precio Promedio: 4,218
SubsidiariaBEGRAND 1BEGRAND 2ProsepolTotal
11,235144,985476,447
632,667
Unidades1
33116
150
2T18
(Cifras en miles de pesos).
INGRESOS
Ventas Ventas
7REPORTE SEGUNDO TRIMESTRE 2019
El costo de ventas que incluye el costo integral de financiamiento capitalizado al cierre del segundo trimestre de 2019 fue de $923 millones, que representa el 40.4% de los ingresos totales, incrementando un 8.3% más en comparación al mismo periodo de 2018. La Compañía generó una utilidad bruta de $1,360 millones, lo que se traduce en un margen bruto del 59.6%, en comparación con una utilidad bruta de $713 millones y un margen bruto del 67.8% del mismo periodo en 2018.
El margen bruto ajustado, después de descontar los ingresos por la incorporación del valor de las marcas adquiridas con la compra de acciones de IDU, es de 51.7% y una utilidad bruta ajustada de $990 millones al cierre del segundo trimestre del 2019.
Las variaciones en el margen bruto son resultado del ciclo operativo largo de la Compañía, que a partir de este periodo se promedia en hasta de 48 meses, y de acuerdo al plazo de construcción de cada proyecto inmobiliario en desarrollo, puede alargarse o reducirse; lo que en ocasiones arroja una variación relevante entre periodos. Dicho cambio se normaliza de manera gradual en la fase de escrituración de los proyectos, en apego a la NIIF que establece la mecánica para el reconocimiento del ingreso y costo.
Los gastos de administración y ventas generados al cierre del segundo trimestre de 2019 fueron por $269 millones representando el 11.8% de los ingresos totales y registran un aumento del 18.5% respecto del mismo periodo de 2018. Lo anterior se deriva de la porción de los gastos de administración y venta que se realizan de manera previa al inicio de la etapa de desarrollo de los proyectos inmobiliarios, lo cual se traduce en variaciones respecto a los ingresos totales. Estas variaciones se normalizan paulatinamente durante el ciclo operativo largo de la Compañía.
COSTO Y MARGEN BRUTO
Y VENTASGASTOS DE ADMINISTRACIÓN
8REPORTE SEGUNDO TRIMESTRE 2019
El ciclo de capital de trabajo ajustado CCC (UDM) presenta una disminución de 351 días, generada principalmente por el decremento en días de desarrollo inmobiliario, el cual pasó de 1,054 días en el 2T18 a 623 días en el 2T19, como efecto del cambio de fase de algunos proyectos (Be Grand Alto Pedregal, Be Grand Coapa y Be Grand Park Bosques) los cuales pasaron al proceso de enajenación de departamentos.
Ciclo de Capital de trabajo Ajustado (CCC)
2T19 2T18
Días Partesrelacionadas-
Operativo (neto)
1,200
1,000
800
600
400
200
0
-200Días declientes
Días desarrolloinmobiliario
Díasproveedores
Días anticiposclientes
Ciclo de Capitalde Trabajar
(CCC)
-7 50 984
623
1,054
30 34
325
534
269
620
La utilidad de operación al segundo trimestre de 2019 ascendió a $1,079 millones, con un margen del 47.2%, lo cual significó un incremento de $607 millones respecto del mismo periodo de 2018. Este resultado es principalmente atribuido al incremento en el número de unidades escrituradas y el incremento en el precio promedio. La utilidad de operación ajustada, después de descontar los ingresos por la incorporación del valor de las marcas adquiridas con la compra de acciones de IDU, es de $709 millones con un margen del 37.0%.
UTILIDAD DE OPERACIÓN
CICLO DE CAPITAL DE TRABAJO
9REPORTE SEGUNDO TRIMESTRE 2019
La UAFIDA de los últimos 12 meses, alcanzó un monto de $1,170, millones en comparación a los $633 millones del mismo periodo del año anterior.
La UAFIDA ajustada de los últimos 12 meses, después de descontar los ingresos por la incorporación del valor de las marcas adquiridas con la compra de acciones de IDU, alcanzó un monto de $800 millones. Este resultado se tradujo en un incremento del 26.4% respecto al mismo periodo en 2018.
UAFIDA
Utilidad después de impuestos (i)
(+) Impuestos
Utilidad antes de Impuestos(+) Costo Integral de Fin. Capitalizado
(+) Resultados Intereses Minoritarios(+) Intereses no capitalizados(-) Productos Financieros(+) Depreciación(+) Amortización
UAFIDA (UDM)
576,896258,552
835,448114,779
60,880177,65726,972
8,2940
1,170,086 633,036
403,694124,211
527,905213,583
(190,037)99,68924,2026,098
0
UAFIDA (UDM)
UAFIDA (UDM)
1,200
1,000
800
600
400
200
02T19 2T18
1,170
633
UAFIDA Ajustada (UDM)
UAFIDA Ajustada (UDM)
1,200
1,000
800
600
400
200
02T19 2T18
800633
(Cifras en miles de pesos).
(Cifras en miles de pesos).
2T19 2T18
Integración de UAFIDA (UDM)
(i) Controladora
(i) Controladora
(Cifras en miles de pesos).
(Cifras en miles de pesos).
Utilidad después de impuestos (i)
(+) Impuestos
Utilidad antes de Impuestos(+) Costo Integral de Fin. Capitalizado
(+) Resultados Intereses Minoritarios(+) Intereses no capitalizados(-) Productos Financieros(+) Depreciación(+) Amortización(-) Efecto Otros Ingresos Operativos
UAFIDA Ajustada (UDM)
576,896258,552
835,448114,779
60,880177,65726,972
8,2940
370,000
800,086 633,036
403,694124,211
527,905213,583
(190,037)99,68924,2026,098
00
2T19 2T18
Integración de UAFIDA ajustada (UDM)
10REPORTE SEGUNDO TRIMESTRE 2019
Al segundo trimestre de 2019, los impuestos a la utilidad diferidos, incrementaron en 26.2%, pasando de $139 millones en 2018 a $176 millones en 2019.
La Compañía determina los impuestos a la utilidad diferidos utilizando el método de activos y pasivos, conforme a la NIC 12, “Impuesto a las Ganancias”, el cual se determina con base en las diferencias temporales entre los valores fiscales de los activos y pasivos y sus importes en libros a la fecha de presentación de información.
La utilidad neta obtenida en el segundo trimestre de 2019 fue por $806 millones, la cual representa un margen neto del 35.32% y en relación con el mismo trimestre de 2018 registra un incremento del 220.4%.
UTILIDAD DIFERIDOS
UTILIDAD NETA
IMPUESTOS A LA
Utilidad Neta
UAFIDA Ajustada (UDM)
900
800
700
600
500
400
300
200
100
02T19 2T18
806
252
(Cifras en miles de pesos).
11REPORTE SEGUNDO TRIMESTRE 2019
Activo CorrienteEfectivo y equivalentes de efectivoDesarrollo inmobiliarioCuentas por cobrarOtras cuentas del activo corrienteActivos disponibles para la ventaTotal del activo corriente
Activo no corrienteCrédito mercantilActivos por derechos de usoInversiones en valores de capitalDerechos fideicomisariosOtras partidas del activo no corrienteInstrumentos financieros derivadosActivos intangibles de vida útil indefinidaActivos por impuestos diferidosTotal del activo no corrienteTotal del activo
Pasivo corrienteDeuda a corto plazoProveedores y otras cuentas por pagarDepósitos en garantíaAnticipos de clientesPasivos por derechos de usoOtros pasivos corrientesTotal del pasivo corriente
Pasivo no corrienteOtras cuentas del pasivo no corrientePasivo por impuestos diferidosTotal del pasivo no corrienteTotal del pasivo
Capital Contable
Resultados acumulados
Otras cuentas de capitalOtras partidas de pérdida integral
Capital atribuible a los propietarios de la controladora
Participación no controladoraSuma el capitalSuman los pasivos y capital
2,373,5105,675,320
77,72296,040
520,000 8,742,592
229,299199,526176,209
325343,617
435370,0001,218,779
2,538,19011,280,782
3,967,063274,675709,730
2,965,770199,526151,944
8,268,708
1,8461,241,316
1,243,1629,511,870
2,201,884
611,019
(365,182)190,401
(174,781)
2,638,122
(869,210)1,768,912
11,280,782
Jun. 30, 2019 Jun. 30, 2018 % Var Dic. 31, 2018 % Var
BEGRAND, S.A.P.I. de C.V. y SubsidiariasEstados Consolidados de Situación Financiera
(cifras en miles de pesos) para los ejercicios que terminaron el
1,925,2045,813,323
463,819307,935
08,510,281
229,299000
149,0018,460
01,535,0571,921,817
10,432,098
4,204,201187,910
02,944,826
04,826
7,341,763
1,1391,309,4611,310,6008,652,363
1,970,734
(720,413)
(50,526)(1,314)
(51,840)
1,198,481
581,2541,779,735
10,432,098
2,161,5715,723,759
55,312167,664
520,0008,628,306
229,2990
139,3420
143,958501
01,261,4891,774,088
10,402,394
4,075,072282,566
400,0002,785,627
0466,986
8,010,251
1,9191,116,0671,117,986
9,128,237
1,970,734
(205,787)
(50,526)190,401139,875
1,904,822
(630,665)1,274,157
10,402,394
9.8%(0.8%)40.5%
(42.7%)0.0%1.3%
0.0%100.0%
26.5%100.0% 137.1%
(13.2%)100%
(3.4%)43.1%8.4%
(2.7%)(2.8%)77.4% 6.5%
100.0% (67.5%)
3.2%
(3.8%)11.2%11.2%4.2%
11.7%
396.9%
622.8% 0.0%
(225.0%)
38.5%
37.8%38.8%
8.4%
23.3%(2.4%)
(83.2%)(68.8%)100.0%
2.7%
0.0%100.0%100.0%100.0%130.6%
(94.9%)100%
(20.6%)32.1%
8.1%
(5.6%)46.2%
100.0%0.7%
100.0%3048.4%
12.6%
62.1% (5.2%)(5.1%)
9.9%
11.7%
184.8%
622.8% 14590.2%
237.2%
120.1%
(249.5%)(0.6%)
8.1%
BALANCE GENERALRESUMEN DEL
12REPORTE SEGUNDO TRIMESTRE 2019
Al cierre del segundo trimestre de 2019, el saldo en caja y bancos fue de $2,373 millones, un 23.3% mayor que el saldo del mismo periodo en 2018 y se integró en un 87.7% por fondos en fideicomisos al sumar $2,081 millones, los cuales son constituidos para la administración y adquisición de proyectos en los mismos términos de ciclo normal de operación; mientras que el 12.3% restante corresponden a efectivo y sus equivalentes. La posición en bancos devenga intereses a tasas variables sobre la base de tasas diarias de depósitos bancarios.
Los activos totales de la compañía incrementaron 8.1%, pasando de $10,432 millones al cierre del segundo trimestre de 2018 a $11,280 millones en el mismo periodo de 2019. La variación corresponde principalmente al incremento en el efectivo y sus equivalentes, la inversión en valores de capital correspondiente a los certificados bursátiles fiduciarios de desarrollo, el efecto generado por la adopción de la IFRS 16 Arrendamientos, así como los activos intangibles de vida útil indefinida que integra las Marcas “Be Grand” y “Be Grand Park”, entre otras, de acuerdo a la NIIF 3 “Combinación de negocios” y que se deriva de la incorporación de IDU como subsidiaria de la Compañía.
La Compañía registra sus operaciones relacionadas al desarrollo de proyectos inmobiliarios y la enajenación de departamentos, de conformidad con la NIIF 15. Por lo cual, cuando un proyecto se encuentra en su fase pre operativa se clasifica en el activo no corriente como terreno pendiente a desarrollar, mientras que los anticipos para construcción se reconocen por el monto pagado en el momento en que estos se realizan. Una vez que la obra es ejecutada, el importe relativo se presenta como parte de los desarrollos inmobiliarios.
Dentro de la construcción en proceso se reconoce el costo de adquisición más los costos por intereses directamente atribuibles a la construcción de los desarrollos inmobiliarios, por lo que el saldo de desarrollos inmobiliarios representa el costo real incurrido y el correspondiente a los departamentos que no se han transferido a los clientes.
Para el segundo trimestre de 2019, el desarrollo inmobiliario ascendió a $5,675 millones, que representa una disminución de 2.4% con respecto del mismo periodo de 2018, generada principalmente por la enajenación de departamentos durante el trimestre. El 64.4% del total del desarrollo inmobiliario es construcción en proceso.
EFECTIVO Y SUS EQUIVALENTES
ACTIVOS TOTALES
DESARROLLO INMOBILIARIO
13REPORTE SEGUNDO TRIMESTRE 2019
TerrenoConstrucción en procesoAnticipos para construcciónTotal
2T191,606,4033,652,735
416,1825,675,320
2T181,606,412
3,784,609422,302
5,813,323
%Var(0.0%)(3.5%)(1.4%)
(2.4%)
Desarrollo Inmobiliario
(Cifras en miles de pesos).
BanorteSantanderBBVAActinverSHF/MetroBEGRAND18Total% Deuda Total
201900
454,631000
454,63111.4%
202047,802
0217,462
17,8720
750,0001,033,137
25.9%
20210
977,9020
30,638231,908
750,0001,990,448
49.9%
2022-20240
358,3990
151,48900
509,88812.8%
TOTAL47,802
1,336,301672,093
200,000231,908
1,500,0003,988,104
100.0%
Horizonte de la deuda dispuesta
(Cifras en miles de pesos).
En el segundo trimestre de 2019 el saldo de la deuda dispuesta alcanzó un monto de $3,988 millones, descontando los gastos de colocación por la emisión de deuda de acuerdo a las NIIF´s, el balance general registra $3,967 millones. El total de la deuda está contratada en moneda nacional y a tasa variable con una sobretasa promedio de 3.18% sobre TIIE.
En relación al plazo de la deuda dispuesta, en 2019 vence el 11.4% del monto total, en 2020 vence el 25.9%, en 2021 el 49.9%, mientras que el 12.8% restante vence entre 2022 a 2024.
Conforme a su política interna, la Compañía clasifica sus activos y pasivos basándose en un ciclo operativo de 36 meses, por ello la totalidad de su deuda contratada al 30 de junio de 2019 se registra en las cuentas del pasivo de corto plazo en sus estados financieros.
DEUDA NETA Y VENCIMIENTOS
14REPORTE SEGUNDO TRIMESTRE 2019
Vencimiento de la deuda dispuesta
2019 2020 2021 2022 - 2024
509,888
1,990,448
1,033,137
454,631
Para el 2T19, los desarrollos inmobiliarios donde participa la compañía directa o indirectamente tienen contratadas líneas de crédito por un total de $7,150 millones, de los cuales el saldo insoluto en este periodo suma $3,988 millones, incluyendo la emisión de los certificados bursátiles por $1,500 millones y descontando los gastos de colocación por la emisión de deuda, de acuerdo a las NIIFs, alcanzamos un monto total de $3,967 millones (reportado en el Balance General). En cuanto al perfil de vencimiento, $502 millones vencen en un plazo menor a 12 meses y $3,485 millones vence en un plazo mayor a 12 meses.
Es importante mencionar que al cierre del 2T19, la Compañía amortizó un total de $464 millones, de los cuales el 43.1% corresponden a la liquidación del crédito puente de Be Grand Alto Pedregal, 29.0% corresponden a la liquidación del crédito puente de Be Grand Coapa Fase IV y el 29.0% restante se distribuye en las líneas revolventes y la amortización de la Fase I del crédito puente de Park Bosques.
La Compañía concretó la ampliación del monto y el plazo de vencimiento de los contratos de crédito puente de Be Grand Alto Polanco Torre III y Torre IV
INFORMES DE CRÉDITOS RELEVANTEScontratados con Banco Santander. Estos proyectos tuvieron una ampliación en su fase de construcción debido a diferentes factores exógenos al proceso de construcción programado inicialmente. La Compañía tomó acciones preventivas y llevó a cabo la sincronización de los nuevos montos y plazos de la fase de construcción con los montos y plazos de los contratos de crédito puente. Los incrementos en las líneas fueron por un total de $400 millones y 12 meses de ampliación en las fechas de vencimiento.
A través de sus subsidiarias, la Compañía amplió el monto de la línea revolvente que tiene con BBVA en $60 millones y contrató una línea de capital de trabajo que se amortiza mensualmente con Banco Actinver por $200 millones. Las líneas de capital de trabajo permiten el financiamiento de los proyectos en su fase inicial de pre desarrollo y se ven sustituidas al momento de contratar los créditos puente.
A continuación, se muestra la tabla con la totalidad de los créditos por proyecto al cierre del segundo trimestre de 2019:
(Cifras en miles de pesos).
15REPORTE SEGUNDO TRIMESTRE 2019
La deuda se encuentra diversificada en las principales instituciones más reconocidas del país, donde el 33.5% se ubica con Banco Santander, seguido de un 16.9% con Bancomer, el 5.8% con Sociedad Hipotecaria Federal & Metrofinanciera, el 5.0% con Banco Actinver, el 1.2% en Banorte, mientras que los Certificados Bursátiles representan el 37.6% de la deuda total.
ContaderoContadero (2)Alto PedregalCoapa Fase IVPolanco Torre IIIPolanco Torre IVRevolventeRevolventePark Bosques 1
Park Bosques F22
BEGRAND Servicios 2BEGRAND 3
Total
BBVABBVA
BanorteSantanderSantanderSantander
BBVABBVA
SHF/MetroSHF/Metro
ActinverBEGRAND18
BancoProyecto Moneda Tasa Margen Vencimiento CréditoAutorizado
Saldo al 2T19<12 Meses
Saldo al 2T19>12 Meses
DeudaTotal
MXNMXNMXNMXNMXNMXNMXNMXNMXNMXNMXNMXN
TIIE 28TIIE 28TIIE 28TIIE 28TIIE 28TIIE 28TIIE 28TIIE 28TIIE 28TIIE 28TIIE 28TIIE 28
3.00%3.15%
2.90%3.30%3.30%3.25%3.50%3.50%3.25%3.25%3.25%2.55%
201920202020202020212022202220222021202120242021
546,170602,543657,000438,380
1,590,225866,350100,00060,000285,914303,571
200,0001,500,0007,150,153
454,6310
47,802000000000
502,433
0217,462
00
977,902358,399
00
60,271171,637
200,0001,500,0003,485,671
454,631217,46247,802
0977,902358,399
00
60,271171,637
200,0001,500,0003,988,104
Spread promedio 3.18% (Cifras en miles de pesos).
Reforma Santander
BancoProyecto Moneda Tasa Margen Vencimiento CréditoAutorizado
Saldo al 2T19<12 Meses
Saldo al 2T19>12 Meses
DeudaTotal
MXN TIIE 28 3.40% 2022 2,430,000 0 243,000 243,000
(Cifras en miles de pesos).
Deuda $3,998 mdp
($mdp al 30 de junio de 2019)
1,500
1,336
672
232
200
48
Monto de CréditoDispuesto
Monto de LíneasFirmadas y Disponibles
2T2019
3,988
637
7,150
609
1,559
358
1 Representa el 46.7% del total de la deuda contratada, dicho porcentaje corresponde a la participación de Be Grand.2 Representa el 43.3% del total de la deuda contratada, dicho porcentaje corresponde a la participación de Be Grand. 3 En el Balance General se presenta la deuda neta de gastos.
Deuda Jv´s
DERIVADOS A LA FECHA DEL REPORTECARACTERÍSTICAS DE LOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS
Las características de los instrumentos financieros derivados contratados por la Compañía son los siguientes:
* Valores del activo. Fuente: Diario Oficial de la Federación.
4 Se reconoce solo el 46.7% del valor del derivado, dicho porcentaje corresponde a la participación de BEGRAND.5 Se reconoce solo el 43.3% del valor del derivado, dicho porcentaje corresponde a la participación de BEGRAND.
16REPORTE SEGUNDO TRIMESTRE 2019
TABLA 1Resumen de Instrumentos Financieros Derivados (cifras en miles de pesos)
CAP Cobertura
Cobertura
Cobertura
Cobertura
Cobertura
Cobertura
Cobertura
Cobertura
Cobertura
BBVA Compra
Compra
Compra
Compra
Compra
Compra
Compra
Compra
Compra
Jun. 17 Abr. 20 109,200
Jun. 17 Jul. 20 152,750
Mar. 16 Sep. 19 360,000
Dic. 17 May. 21 180,000
Feb. 18 Mar. 21 1,000,000
Feb. 18 Sep. 20 500,000
Jun. 18 Nov. 20 176,545 -1,917- 68.5897%8.4887%
-7,277- 1,0048.5897%8.4887%
17,1381,1278.5897%8.4887%
-4,324- 1408.5897%8.4887%
-93- 08.5897%8.4887%
-2,718- 838.5897%8.4887%
-2,006- 138 8.5897%8.4887%
Jun. 19 Nov. 19 28,467
N/A
N/A
N/A
N/A
45,000
50,000
N/A
N/A
N/A
Tasa CAP 8.50% TIIE a
28 días
Tasa CAP 8.50% TIIE a
28 días
Tasa CAP 10.00% TIIE a
28 días
Tasa CAP 10.00% TIIE a
28 días
Tasa CAP 10.00% TIIE a
28 días
Tasa CAP 10.00% TIIE a
28 días
Tasa SWAP 7.74% TIIE a
28 días
Tasa SWAP 7.74% TIIE a
28 días
Jun. 19 Ene. 22 140,000 N/A- 192N/A8.4887%
N/A- 0N/A8.4887%
Tasa CAP 9.50% TIIE a
28 días
BBVA
Santander
Santander
Actinver
Santander
Santander
Santander
BBVA
SWAP
CAP
CAP
CAP4
SWAP
CAP
CAP
CAP5
TIIE 28
TIIE 28
TIIE 28
TIIE 28
TIIE 28
TIIE 28
TIIE 28
TIIE 28
TIIE 28
Dic. 17Dic. 18Dic. 19
Abr. 20
Dic. 17Dic. 18Dic. 19Jul. 20
Dic. 16Dic. 17Dic. 18
Sep. 19
Dic. 18Dic. 19Dic. 20
Dic. 18Dic. 19Dic. 20
Dic. 18Dic. 19
Sep. 20
Dic. 18Dic. 19
Nov. 20
Oct. 19Nov. 19
Dic. 19Dic. 20Dic. 21
154,000453,000311,000
17,000
187,773226,840457,396
114,915
587,003839,286
1,028,22928,467
265,996361,700588,904
1,000,0001,000,000
750,000
500,000500,000500,000
210,574469,158170,992
28,46728,467
235,722231,322164,463
Tipo de derivado
Fines de covertura y otros fines
Contraparte Tipo dePosición
Fecha de
Inicio
Fecha de
Vencimiento
MontoNacional
Valor del activoSubyacente
ValorRazonable
ValorBase
2T19 2T19
Año
4T18 4T18
Montos por vencimiento
Colatera/ Líneas de
crédito
Condiciones básicas
17REPORTE SEGUNDO TRIMESTRE 2019
La Compañía no considera necesario el análisis de sensibilidad para los instrumentos financieros derivados (CAP’s) actualmente vigentes, ya que están ligados directamente a contratos de créditos bancarios que son de bajo riesgo, incluyendo la emisión de certificados bursátiles, mismos que son cubiertos en fecha y monto, y en caso de una variación en tasas, se compensa con la variación del subyacente, por lo tanto, mientras continué así no hay posibilidades de perder efectividad en la cobertura.
Al cierre del segundo trimestre de 2019, el nivel de apalancamiento neto (Deuda Neta / UAFIDA (UDM)) se ubicó en 1.4x y el nivel de apalancamiento neto ajustado de los últimos doce meses (Deuda Neta / UAFIDA Ajustada (UDM)) se ubicó en 2.0x. Ambos se encuentran en cumplimiento con el covenant establecido de menor a 3.5x.
Al cierre del 2T19, el índice de cobertura de intereses de los últimos doce meses (UAFIDA Ajustada (UDM) /Intereses Netos) es de 4.4x, y la cobertura de intereses de los últimos doce meses ajustado (UAFIDA Ajustada (UDM) /Intereses Netos) es de 3.0x. Ambos índices se encuentran cumpliendo con el covenant establecido de mayor a 2.0x.
La Compañía determina su ROIC como la Utilidad Neta menos Dividendos (UDM) / Capital Invertido, el cual fue de 9.1% para el cierre del 2T19 y registró un ROE (Utilidad Neta (UDM) / Capital Contable) de 36.1% para el mismo periodo.
Intereses NetosUAFIDA
265,4641,170,086
4.4 x
289,070633,036
2.2 x
Cobertura de Intereses (UDM)
(Cifras en miles de pesos).
Intereses NetosUAFIDA Ajustada
265,464800,086
3.0 x
289,070633,036
2.2 x
Cobertura de Intereses Ajustado (UDM)
(Cifras en miles de pesos).
Deuda NetaUAFIDA
1,593,5531,170,086
1.4 x
2,278,997633,036
3.6 x
Apalancamiento Neto (UDM)
(Cifras en miles de pesos).
Deuda NetaUAFIDA Ajustada
1,593,553800,086
2.0 x
2,278,997633,036
3.6 x
Apalancamiento Neto Ajustado (UDM)
(Cifras en miles de pesos).
2T19
2T19 2T19
2T192T18
2T18 2T18
2T18
18REPORTE SEGUNDO TRIMESTRE 2019
ROIC / ROE (UDM)
10.0%
8.0%
6.0%
4.0%
2.0%
0.0%
40.0%
30.0%
0.0%
10.0%
20.0%
2T19
36.1%
2T18
9.1%
5.8%
12.0%
ROIC ROE
Razón de Cobertura de Intereses (UDM)
6.0 x
4.0 x
2.0 x
0.0 x
2T19 2T18
4.4 x
2.2 x
Indice de Coberturade Intereses
Covenant>2.0 x
Razón de Cobertura de Intereses (UDM)
Indice de Coberturade Intereses
Covenant>2.0 x
3.5 x
3.0 x
2.5 x
2.0 x
1.5 x
1.0 x
0.5 x
0.00 x
2T19 2T18
3.0 x
2.2 x
Capital Trabajo Ajustado (UDM)Capital Trabajo Ajustado (UDM)
4,000
3,500
3,000
2,500
2,000
1,500
1,0002T19 2T18
2,451
3,421
2T19 2T18
2,451
3,421
(Cifras en millones)
Razón Apalancamiento Neto (UDM)
ApalancamientoNeto
Covenant<3.5 x
12.00 x
10.00 x
8.00 x
6.00 x
4.00 x
2.00 x
0.00 x2T19 2T18
1.4 x
3.6 x
Razón Apalancamiento Neto Ajustado (UDM)
ApalancamientoNeto
Covenant<3.5 x
12.00 x
10.00 x
8.00 x
6.00 x
4.00 x
2.00 x
0.00 x2T19 2T18
2.0 x
3.6 x
19REPORTE SEGUNDO TRIMESTRE 2019
EVENTOS RELEVANTES
ACERCA DE BE GRAND
INFORMACIÓN DE CONTACTO
• El 20 de mayo de 2019, la Compañía compró el 99.9% de las acciones de Inversión de Desarrollos Urbanos, S.A. de C.V. (IDU) con un aumento de capital en IDU por $391 millones. Anteriormente, IDU era una empresa afiliada del Grupo dedicada al desarrollo y comercialización de proyectos de usos mixtos como son oficinas, centros comerciales y hoteles. La adquisición generó el reconocimiento de los activos intangibles de vida útil indefinida, que corresponden principalmente a marcas comerciales, los activos y pasivos se registraron a valor razonable utilizando el Método de Adquisición de acuerdo al NIIF 3 “Combinaciones de negocios” y a la NIC 38 “Activos Intangibles”. La Compañía concreta mediante esta adquisición una reorganización administrativa sumando un brazo más de desarrollo y ampliando su portafolio a proyectos de usos mixtos.
• En relación con el juicio interpuesto por la Universidad Autónoma de México y la Procuraduría Ambiental del Ordenamiento Territorial de la Ciudad de México en contra de diversas autoridades locales de la Ciudad de México y de la Delegación Coyoacán por el otorgamiento de los permisos y licencias otorgados en favor de la Compañía, a la fecha siguen desahogándose de manera normal. La Compañía, en su calidad de tercero interesado en los mismos, continuará coadyuvando con las autoridades y defenderá sus intereses en los tribunales competentes dentro del marco jurídico aplicable. En tanto, para el juicio de Park San Ángel, ya quedó concluido a favor de la Compañía.
Teléfono: 55 11 00 11 10
Mail: [email protected]
www.begrandinversionistas.mx
Es una sociedad anónima promotora de inversión de capital variable. La Compañía es una tenedora de acciones, cuyas subsidiarias tienen como giro principal la construcción de vivienda residencial a lo largo de toda la cadena del negocio, desde la adquisición de tierra, obtención de licencias, permisos y factibilidades, urbanización, diseño y comercialización.
Be Grand es una desarrolladora inmobiliaria 100% mexicana, tiene su sede en la Ciudad de México y cuenta con más de 30 años de experiencia. La Compañía bajo la marca de Be Grand nace el 7 de marzo 2014 después de la consolidación de diversas empresas que conformaban el grupo.
20REPORTE SEGUNDO TRIMESTRE 2019
LÍMITE DE RESPONSABILIDADEste reporte ha sido preparado por BEGRAND, S.A.P.I. de C.V. y sus subsidiarias (“Be Grand” o la “Compañía”), puede contener declaraciones sobre el futuro desempeño que reflejan las expectativas y proyecciones, las cuales deben ser tomadas como estimados de buena fe. Estas declaraciones a futuro reflejan el punto de vista de las expectativas de la administración y están basadas en información actualmente disponible. Los resultados reales están sujetos a eventos futuros e incertidumbres, muchas de las cuales están fuera del control de Be Grand, y podrían tener un impacto importante en el desempeño de la Compañía. En ningún evento ni la Compañía, ni alguna de sus subsidiarias, directores, ejecutivos y empleados podrían ser responsables ante terceros por cualquier inversión, decisión o acción tomada en relación con la información vertida en este documento o por cualquier daño consecuente especial o similar.
21REPORTE SEGUNDO TRIMESTRE 2019
ActivoActivo CorrienteEfectivo y equivalentes de efectivoPartes relacionadasCuentas por cobrarImpuestos por recuperarDesarrollo inmobiliarioPagos anticipadosActivos disponibles para la ventaTotal del activo corriente
Activo no corrienteDepósitos en garantíaInversión en asociadaInversiones en valores de capitalDerechos fideicomisariosCrédito mercantilMobiliario y equipo, netoActivos por derechos de uso (Arrendamiento)Activos intangibles tecnológicosActivos intangibles de vida utilidad indefinidaInstrumentos financieros derivadosActivos por impuestos diferidosTotal del activo no corrienteTotal del activo
Pasivo y capital contablePasivo corrienteDeuda a corto plazoProveedores y otras cuentas por pagarImpuestos y contribuciones por pagarDepósitos en garantíaAnticipos de clientesInstrumentos financieros derivadosPartes relacionadasPasivos por derechos de usoTotal del pasivo corriente
Pasivo no corrientePrima de antigüedad e indemnizaciones por retiroPasivo por derechos de usoPasivo por impuestos diferidosTotal del pasivo no corrienteTotal del pasivo
Capital ContableCapital socialResultados acumuladosDe años anterioresDel año
Otras cuentas de capitalOtras partidas de pérdida integralCapital atribuible a los propietarios de la controladora
Participación no controladoraSuma el capitalSuman los pasivos y capital
Jun. 30, 2019
2,373,51070,39977,722
25,5505,675,320
91520,000
8,742,592
46,649273,092176,209
325229,299
21,520199,526
2,356370,000
4351,218,779
2,538,19011,280,782
3,967,063274,675
20,140709,730
2,965,7700
131,80414,866
8,084,048
1,846184,660
1,241,3161,427,8229,511,870
2,201,884
(205,787)816,806611,019
(365,182)190,401
2,638,122
(869,210)1,768,912
11,280,782
Jun. 30, 2018
1,925,204279,082463,81928,853
5,813,32300
8,510,218
27,66798,477
00
229,29922,857
000
8,4601,535,0571,921,817
10,432,098
4,204,201187,910
2,6920
2,944,8260
2,1340
7,341,763
1,1390
1,309,4611,310,6008,652,363
1,970,734
(1,026,013)305,600
(720,413)
(50,526)(1,314)
1,198,481
581,2541,779,735
10,432,098
% Var
23.3%(74.8%)(83.2%)(11.4%)(2.4%)
100.0%100.0%
2.7%
68.6%177.3%
100.0%100.0%
0.0%(5.8%)
100.0%100.0%100.0%(94.9%)(20.6%)
32.1%8.1%
(5.6%)46.2%
648.1%100.0%
0.7%0%
6,076.4%100.0%
10.1%
62.1%100.0%(5.2%)
8.9%9.9%
11.7%
79.9%167.3%184.8%
(622.8%)14,590.2%
120.1%
(249.5%)(0.6%)
8.1%
Dic. 31, 2018
2,161,571141,89155,31225,332
5,723,759441
520,0008,628,306
27,66793,550
139,3420
229,22922,240
000
5011,261,4891,774,088
10,402,394
4,075,072282,566
8,378400,0003,155,627
088,608
08,010,251
1,9190
1,116,0671,117,986
9,128,237
1,970,734
(271,477)65,690
(205,787)
(50,526)190,401
1,904,822
(630,665)1,274,157
10,402,394
% Var
9.8%(50.4%)
40.5%0.9%
(0.8%)(79.4%)
0.0%1.3%
68.6%191.9%26.5%
100.0%0.0%
(3.2%)100.0%100.0%100.0%(13.2%)(3.4%)43.1%8.4%
(2.7%)(2.8%)
140.4%77.4%
(6.0%)0%
48.7%100.0%
0.9%
(3.8%)100.0%
11.2%27.7%
4.2%
11.7%
24.2%1,143.4%396.9%
(622.8%)0.0%
38.5%
(37.8%)38.8%
8.4%
BEGRAND, S.A.P.I DE C.V. Y SubsidiariasEstados consolidados de Sitación Financiera
(cifras en miles de pesos) para los ejercicios que terminaron en
22REPORTE SEGUNDO TRIMESTRE 2019
Ingresos de operaciónIngresos por enajenación de departamentos*Ingresos por presentación de serviciosIngresos por construcciónOtros ingresos operativosCosto de ventas por enajenación de departamentosUtilidad BrutaGastos de operaciónOtros gastos operativosGastos de administraciónGastos de ventaTotal de GastosUtilidad de operación
Instrumentos financieros de capital
Resultado de financiamientoIntereses devenegados a favorIntereses devenegados a cargoInstrumentos financieros derivadosUtilidad (pérdida) cambiaria, netaTotal Resultado de Financiamiento
Participación en el resultado de compañías asociadasUtilidad antes de impuestos a la utilidad
Impuestos a la utilidad diferidoUtilidad neta del periodo
Utilidad (perdida) integral del ejercicio atribuible a Propietarios de la controladoraParticipación no controladora
2T19
1,757,65499,51211,630
414,832(923,467)1,360,161
(10,817)(167,454)(102,142)(280,413)1,079,748
(3,558)
9,720(100,184)
889(86)
(89,661)
(3,878)982,651
(176,028)806,623
816,806(10,183)
806,623
2T18
636,384110,63189,905
215,240(338,590)
713,570
(13,952)(121,236)
(106,359)(241,547)
472,023
0
14,517(80,870)
671200
(65,482)
(15,317)391,224
(139,498)251,726
305,600(53,874)251,726
% Var
176.2%(10.1%)(87.1%)92.7%
172.7%90.60%
(22.5%)38.1%
(4.0%)16.1%
128.7%
100.0%
(33.0%)23.9%32.5%
(143.0%)36.9%
(74.7%)151.2%
26.2%220.4%
167.3%(81.1%)
220.4%
3M19
1,032,98161,8435,955
407,990(470,931)1,037,838
(8,088)(100,973)(68,033)
(177,094)860,744
(3,558)
4,803(56,268)
1,187(83)
(50,361)
(2,339)804,486
(189,403)615,083
629,784(14,701)615,083
3M18
542,84299,173
89,905215,144
(269,888)677,176
(7,592)(75,936)(28,457)(111,985)
565,191
0
8,711(53,170)
11,026(393)
(33,826)
(15,074)516,291
(160,875)355,416
384,972(29,556)355,416
% Var
90.3%(37.6%)(93.4%)
89.6%74.5%
53.3%
6.5%33.0%139.1%58.1%52.3%
100.0%
(44.9%)5.8%
(89.2%)(78.9%)(48.9%)
(84.5%)55.8%
17.7%73.1%
63.6%(50.3%)
73.1%
BE GRAND, S.A.P.I DE C.V. y SubsidiariasEstados consolidados de resultados integrales
cifras en miles de pesos) para los periodos terminados en
*Incluye ingresos por usos asignados (bodegas, cajones de estacionamiento)
23REPORTE SEGUNDO TRIMESTRE 2019
BEGRAND, S.A.P.I. DE C.V. y Subsidiarias (Subsidiaria de BeGrand Holding, S.A. de C.V.)
Estados consolidados de cambios en el capital contable intermedios (cifras en miles de pesos)
Saldos al 31 de diciembre de 2017
Aumento de capital social
Disminución de capital de la participación no controladora
Incrementos de la reserva legal
Repato de remanentes distribuibles
Remediación de prima de antigüedad e indemnizaciones por retiro
Superávit por revaluación de terreno
Utilidad integral del periodo
Saldos al 31 de diciembre de 2018
Aumento de capital social
Efecto por adquisición de compañías
Disminución de capital de la participación no controladora
Incremento de la reserva legal
Reparto de remanentes distribuibles
Utilidad integral del año
Saldos al 31 de marzo de 2019
1,970,184
550
1,970,734
231,150
2,201,884
0
0
0
880
16,775
17,655
69,537
87,192
(957,028)
(16,775)
685,985
(1,314)
65,690
(223,442)
(69,537)
816,806
523,827
(50,526)
(50,526)
(314,656)
(365,182)
(1,314)
1,161
190,554
190,401
190,401
962,196
550
0
0
685,985
(153)
190,554
65,690
1,904,822
231,150
(314,656)
0
0
0
816,806
2,638,122
787,142
10,000
(262,997)
(1,181,999)
17,189
(630,665)
7,500
(26,111)
(209,751)
(10,183)
(869,210)
1,749,338
10,550
(262,997)
0
(496,014)
(153)
190,554
82,879
1,274,157
238,650
(314,656)
(26,111)
0
(209,751)
806,623
1,768,912
CAPITAL SOCIAL
CAPITAL SOCIAL SUSCRITO NO
EXHIBIDO
RESERVA LEGAL
RESULTADOS ACUMULADOS
OTRAS CUENTAS
DECAPITAL
OTROS RESULTADOS INTEGRALES
TOTAL CAPITAL CONTABLE ATRIBUIBLE A
LOS PROPIETARIOSDE LA CONTROLADORA
PARTICIPACIÓNNO
CONTROLADORA
TOTALCAPITAL
CONTABLE
24REPORTE SEGUNDO TRIMESTRE 2019
Actividades de operaciónUtilidad antes de impuestos a la utilidadPartidas en resultados que no afectaron efectivo:Depreciación de ejercicioIntereses devengados a favorIntereses devengados a cargoInstrumentos financieros derivadosValuación de certificados bursátiles de desarrolloParticipación en los resultados de compañías asociadas
Cambios en activos y pasivos de operación:Cuentas por cobrarImpuestos por recuperarPagos anticipadosDepósitos de garantíaDesarrollos inmobiliariosProveedores y otras cuentas por pagarImpuestos y contribuciones por pagarAnticipos de clientesDepósitos de garantíaPrima de antigüedad e indemnización pagadaFlujos netos de efectivo generados por actividades de operación
Actividades de InversiónPartes relacionadasInversión en asociadaInversiones en Instrumentos de capitalIntereses cobradosAdquisición de mobiliario y equipoAdquisición de IntangiblesFlujos netos de efectivo (utilizados en) generados por actividades de inversión
Actividades de FinanciamientoAumento de capital socialEfecto por adquisición de compañíasDeudaPartes relacionadasInstrumentos financieros derivadosDistribución de remanentes a fideicomisariosDisminución en porcentaje de participaciónFlujos netos de efectivo generados por (utilizados) en actividades de financiamiento
Aumento de efectivo y equivalentes de efectivoEfectivo y equivalentes de efectivo al principio del periodoEfectivo y equivalente al final del periodo
Jun. 30, 2019
982,651
4,804(9,720)100,184
8893,5583,878
1,086,244
(25,614)(218)350
(18,982)48,439(7,891)3,693
(189,857)309,730
(73)1,205,821
71,492(180,391)(40,425)
9,570(4,084)
(372,356)(516,194)
238,650(314,656)(208,193)
43,196(823)
(261,973)26,111
(477,688)
211,9392,161,571
2,373,510
Jun. 30, 2018
391,224
2,921(14,517)80,870
6710
15,317476,486
(437,558)3,307
0(24,125)
(369,189)22,367
(15,228)355,389
0(113)
11,336
(131,823)1,999
00
(3,151)0
(132,975)
5500
1,224,430(13,584)
(47)(69,865)(152,014)989,564
867,9251,057,2791,925,204
% Var
151.2%
64.5%(33.0%)
23.9%32.5%
100.0%(74.7%)128.0%
(94.1%)(106.6%)
100.0%(21.3%)
113.1%(135.3%)
124.3%(153.4%)
100.0%(35.4%)
10537.1%
154.2%(9124.1%)
100.0%100.0%
29.6%100.0%288.2%
43,290.9%(100.0%)(117.0%)(418.0%)
(1,851.1%)275.0%
(117.2%)(148.3%)
(75.6%)104.4%23.3%
BEGRAND, S.A.P.I. DE C.V. y SubsidiariasEstados consolidados de flujos de efectivo intermedios
(cifras en miles de pesos) para los periodos terminados en
Av. Juan Salvador Agraz #65, piso 6, Col. Santa Fe, C.P. 05310, Cuajimalpa, CDMX.