REPORTE DE INVESTIGACIÓN & PRONÓSTICO LIMA

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PANORAMA ACTUAL

2T 2012 | OFICINAS

ÍNDICES MERCADO PRIME

1T-2011 2T-2012

TASA DE

DISPONIBILIDAD

ABSORCIÓN NETA

OFERTA NUEVA

PRECIO DE RENTA

La actividad constructora en el sector corporativo (oficinas prime) se muestra intensa en los últimos meses, con el avance de las obras en los edificios a entregarse durante el 2012 y 2013 principalmente. La comercialización de los proyectos en fase de construcción se incrementa, observándose que la modalidad de alquiler es la predominante (85% de los espacios se comercializan bajo esta modalidad), caso contrario con los proyectos previstos hacia el 2014, donde el 79% de los espacios se comercializan en venta.

Durante el segundo trimestre 2012 se entregó al mercado el edificio Umayuq, ubicado en la zona de San Isidro Golf, con lo que el inventario total de oficinas prime se incrementa a 463,536 m2 distribuidos ahora en 49 edificios. Para el tercer trimestre se prevé la entrega de 3 edificios ubicados en la zona Este (1) y en la zona Sanhattan (2). Estos ingresos incrementarán el inventario total en 30,000 m2 aproximadamente.

La disponibilidad actual en los edificios prime existentes es de 5,156 m2 equivalente al 1.1% (en el trimestre pasado este indicador se encontraba en 1.7%); debemos tener en cuenta que un ratio saludable se encuentra en un 10% a 12% de disponibilidad. Los precios promedio de renta de la oferta disponible en edificios prime existentes,

se encuentran en US$ 21.22 / m2 / mes más impuestos, situándose el promedio para espacios A+ en US$ 20.60 / m2 / mes más impuestos, y para espacios A en US$ 22.25 / m2 / mes más impuestos. No se encontraron espacios disponibles para la venta. Estos son valores de lista o “asking price”.

En cuanto a la oferta disponible en proyecto y/o construcción, el valor de renta promedio se encuentra en US$ 22.99 / m2 / mes más impuestos (US$ 21.45 en el trimestre anterior), observándose para los edificios A+ un promedio de US$ 23.39 / m2 / mes, y para edificios A un promedio de US$ 21.60 / m2 / mes. El precio de venta promedio es de US$ 2,300 / m2 (US$ 2,226 en el trimestre anterior). Estos son valores de lista o “asking price” y en el mismo periodo hace un año (2T-2011) el precio de venta promedio se encontraba en US$ 1,761 / m2, observándose entonces un incremento del 30.6%.

Son más de 15 proyectos de edificios prime nuevos que ingresarían hasta el 2014, parte de ellos ya se encuentran en fase de construcción y serán entregados durante este año y el próximo (2013). Estos proyectos están distribuidos en todos los submercados: Sanhattan, San Isidro Golf, Miraflores y la zona Este.

ÍNDICES MERCADO B+

1T-2012 2T-2012

TASA DE

DISPONIBILIDAD

ABSORCIÓN NETA

PRECIO DE RENTA

TERMINOLOGÍA

Mercado Prime: aquel compuesto por edificios de oficinas de clases A+ y A.

Inventario o Stock: cantidad de metros cuadrados de oficinas terminados, entregados y operativos en el mercado.

Oferta Futura: cantidad de metros cuadrados de oficinas que están en construcción o en etapa de proyecto, con planes de ser entregados al mercado.

Absorción: cantidad de metros cuadrados de oficinas que se ocupan/desocupan durante un período definido de tiempo (mes, trimestre, año).

Disponibilidad: cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupados o disponibles para ser alquilados o vendidos.

Tasa de Disponibilidad: porcentaje de metros cuadrados del inventario o stock de oficinas que se encuentran disponibles para ser alquilados o vendidos.

Precios de Lista: precios a los que se ofrecen las oficinas en el mercado, los cuales son sujetos de negociación (también denominados “Asking Prices”).

Precios de Cierre: precios de oficinas a los cuales se cierran transacciones de alquiler o venta en el mercado.

Resumen del Mercado de Oficinas Prime de Lima - 2do Trimestre 2012

ZonaStock (m2) N° Edificios Disponibilidad (m2) Disponibilidad (%)

Absorción Neta (m2)

Precio de Renta (US$ / m2 / mes)

A+ A A+ A A+ A A+ A A+ A A+ A

Sanhattan 125,451 91,125 8 9 1,903 503 1.5% 0.6% 2,560 486 20.60 20.00

San Isidro Golf 15,446 59,154 3 10 0 647 0.0% 1.1% 0 3,258 - 24.00

Miraflores 42,983 7,864 3 2 0 0 0.0% 0.0% 0 0 - -

Este 65,110 56,402 7 7 2,103 0 3.2% 0.0% 0 126 - -

Subtotal 248,990 214,546 21 28 4,006 1,150 1.6% 0.5% 2,560 3,869 20.60 22.25

Total 463,536 49 5,156 1.1% 6,429 21.22

Evolución del Stock por Número de Edificios Prime

ZonaAño

Total

Actual 2012 2013 2014

Sanhattan 17 2 2 3 24

San Isidro Golf 13 0 3 0 16

Miraflores 5 0 0 1 6

Este 14 1 2 4 21

Total 49 3 7 8 67

Resumen del Mercado de Oficinas B+ de Lima - 2do Trimestre 2012

Zona Stock (m2) N° EdificiosDisponibilidad

(m2)Disponibilidad

(%)Absorción Neta (m2)

Precio Renta (US$ / m2 /

mes)

Sanhattan 81,045 12 875 1.1% 303 18.8

San Isidro Golf 68,102 11 0 0.0% 0 -

Miraflores 17,397 3 0 0.0% 2,045 18.2

Este 20,461 4 1,858 9.1% 2,413 17.5

Total 187,006 30 2,732 1.5% 4,762 18.2

Los valores corresponden a precios de lista o asking price en espacios disponibles existentes.

Paseo de La República

Av. Angamos

Av. Javier Prado

Panamericana Sur

Av. Benavides

MAGDALENASAN BORJA

SURQUILLOMIRAFLORES

BARRANCO

CHORRILLOS

SAN JUAN DE MIRAFLORES

VILLA MARÍA DEL TRIUNFO

SURCO

ATE

LA VICTORIASAN LUIS

LINCE LA MOLINA

SAN ISIDRO

Zonas - Lima

SANHATTAN

SAN ISIDRO GOLF

MIRAFLORES

ESTE

EJES VIALES

P. 2 | COLLIERS INTERNATIONAL

RESEARCH & FORECAST REPORT | Q1 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAMEREPORTE DE MERCADO | 2T 2012 | OFICINAS

OFERTA Y DEMANDA

Al segundo trimestre de 2012 el inventario o stock total de espacios de oficinas prime (A+ y A) es de 463,536 m2. Durante este periodo se entregó el edificio Umayuq, ubicado en la zona San Isidro Golf. Con este ingreso, el número de edificios prime en Lima es de 49.

La disponibilidad actual en el mercado de oficinas prime es de 1.1% respecto al stock total o inventario, lo que equivale a 5,156 m2. Estos espacios se encuentran distribuidos en solo 4 edificios; con niveles tan bajos de vacancia, la demanda existente está impulsando la comercialización de edificios en etapa de pre-venta/renta y construcción.

Durante el segundo trimestre de 2012 se registra una absorción neta de 6,429 m2, considerando también los espacios del edificio Umayuq tomados en fase de pre-venta y construcción. Además de la zona de San Isidro Golf, también se registró ocupación de oficinas en las zonas Este y Sanhattan.

Absorción Neta por Año (Clases A+ y A)

Absorción Neta por Año - Mercado Prime

Precios de Renta por Clase - Mercado Prime

Tasa de Disponibilidad por Clase - Mercado Prime

PRECIOS

El precio promedio de renta mensual en edificios existentes al finalizar el segundo trimestre 2012 en el sector de oficinas prime es de US$ 21.22 / m2 / mes (US$ 19.93 en el periodo anterior), siendo el valor para edificios de clase A+ US$ 20.60 / m2 / mes (US$ 19.97 en el periodo anterior) sobre 4,000 m2 disponibles y para edificios de clase A US$ 22.25 / m2 / mes (US$ 19.77 en el periodo anterior) sobre 1,1,50 m2. No se observó oferta en la modalidad de venta.

En cuanto a la comercialización de edificios prime en proyecto y/o construcción, el precio promedio de renta es de US$ 22.99 / m2 / mes (US$ 21.45 en el periodo anterior); encontrándose para edificios A+ el precio promedio en US$ 23.39 / m2 / mes (US$ 21.52 en el periodo anterior) y para edificios A el promedio de US$ 21.60 / m2 / mes (US$ 21.20 en el periodo anterior). Para la venta, el precio promedio observado es de US$ 2,300 / m2 (US$ 2,227 en el trimestre anterior), y en el mismo periodo hace un año (2T-2011) el precio de venta promedio se encontraba en US$ 1,761 / m2, observándose un incremento del 30.6%.

Cabe mencionar que los valores indicados corresponden a precios de lista o “asking prices” y se debe agregar el impuesto respectivo.

0%

5%

10%

15%

20%

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

A+ A Total

10.0012.0014.0016.0018.0020.0022.0024.00

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

A+ A Total

010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Absorción Neta Tendencia Creciente

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

A+ A

RESEARCH & FORECAST REPORT | Q1 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAME

COLLIERS INTERNATIONAL | P. 3

REPORTE DE MERCADO | 2T 2012 | OFICINAS

Transacciones por Rango de Área - Mercado Prime

Distribución de la Disponibilidad Actual - Mercado Prime

Transacciones por Zona - Mercado Prime

MERCADO DE OFICINAS B+

Al término del segundo trimestre 2012 el stock o inventario total de espacios en el segmento de edificios B+ es de 187,006 m2, distribuidos en 30 edificios. Mientras se espera que hasta el 2013 ingresen a este segmento aproximadamente 30,000 m2 distribuidos en 6 nuevos edificios, de los cuales gran parte ya se encuentra en comercialización.

La disponibilidad actual es de 2,732 m2, equivalente al 1.5% del inventario total, este indicador al término del trimestre anterior se encontraba en 4.0%.

Los espacios disponibles se distribuyen en la zona o submercado Este con el 68% de la oferta total (1,858 m2), y en la zona Sanhattan con el 32% de la oferta total (875 m2).

Los valores de renta promedio en el sector de oficinas B+ de Lima se encuentran en US$ 18.2 / m2 / mes, al término del periodo anterior la renta promedio era de US$ 17.8 / m2 / mes.

Cabe mencionar que los valores indicados corresponden a precios de lista o “asking prices” y se debe agregar el impuesto respectivo.

ANÁLISIS DE OFERTA Y DEMANDA

La disponibilidad en el mercado prime de Lima es de 5,156 m2 en edificios existentes (1.1% del inventario total). El 47% de esta disponibilidad se encuentra en el sub-mercado Sanhattan, mientras que el 41% restante se ubica en el sub-mercado Este, y el 13% restante se ubica en el sub-mercado San Isidro Golf.

De la disponibilidad total, el 78% (4,006 m2) se encuentra en edificios A+, mientras que el restante 22% (1,150 m2) se encuentra en edificios clase A.

Durante el segundo trimestre se observó que la demanda se concentró en la zona Sanhattan, donde se realizó el 54% de las transacciones y en la zona San Isidro Golf se realizó el 38% de las transacciones. En la zona Este se realizó el 8% de las transacciones.

15%

23%

62%

0 - 250

251 - 500

501 - 1,000

1,001 - 3,000

3,000 ++

54%

38%

8%

SH

SIG

MIR

ESTE

Sanhattan, 47%

San Isidro Golf, 13%

Este, 41%

RESEARCH & FORECAST REPORT | Q1 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAME

COLLIERS INTERNATIONAL | P. 4

REPORTE DE MERCADO | 2T 2012 | OFICINAS

PRONÓSTICO

La tasa de disponibilidad, en lo que a oferta en edificios prime existentes se refiere, se encuentra en 1.1%, por lo que la comercialización de los espacios de oficinas que se encuentran en fase de proyecto o construcción se incrementa de manera constante.

El panorama del mercado prime de oficinas de Lima, hacia los siguientes años contempla el ingreso de nuevos edificios tales como, Onyx, Link Tower (desarrollado por NR) San Borja Plaza, Torre Begonias, Torre Víctor A. Belaunde, Torre Salaverry, Torre Pardo y Aliaga, Torre Paso 28 de Julio, Alto Caral II (desarrollados por Cúbica-Grupo Brescia); Torre Fibra W/B (desarrollado por el fondo de inversiones FIBRA); Real Ocho (desarrollado por Inversiones Centenario) Pacific Tower. También se encuentran Capital El Derby, Lima Central Tower, Capital Golf (desarrollados por Inmobiliari) CE Reducto (desarrollado por Gerpal) Park Office (desarrollado por Penta Realty Group) Panorama Plaza de Negocios (desarrollado por Grupo Lander) Torre Orquídeas (desarrollado por Palo Verde) Torre Javier Prado (desarrollado por Aricsa)Swiss Tower (desarrollado por Inmobiliaria La Fundadora, miembro de Swiss Capitals Group) Torre Invita, entre otros proyectos.

Aproximadamente 350,000 m2 suman los proyectos en lista, parte de los cuales se encuentra ya en comercialización y con una buena aceptación por parte de la demanda. El ingreso de estos espacios será paulatino y con niveles importantes de ocupación, por lo que la disponibilidad de oficinas existentes no se incrementará de manera siginificativa en los siguientes periodos.

Evolución de proyectos mercado prime. Metros cuadrados por modalidad de comercialización (3T 2012 - 4T 2014)

522 oficinas en 62 países en 6 continentes

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PERÚ:LimaEric Rey de CastroDirector GerenteAv. San Borja Norte 793San Borja, Lima 41TEL 511 224 0804FAX 511 224 0505

RESEARCHER:

LimaSandro Vidal CrovettoGerente de InvestigaciónAv. San Borja Norte 793San Borja, Lima 41TEL 511 224 0804FAX 511 224 0505

• US$ 1,800 millones de ingresos anuales

• 116.1 millones de metros cuadrados bajo administración

• Alrededor de 12,300 profesionales

100,572, 29%

195,188, 56%

54,567, 15%

Alquiler Venta Alquiler / Venta

RESEARCH & FORECAST REPORT | Q1 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAME

COLLIERS INTERNATIONAL | P. 5

REPORTE DE MERCADO | 2T 2012 | OFICINAS