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REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA UNIVERSIDAD DEL ZULIA FACULTAD DE INGENIERIA DIVISION DE POSTGRADO PROGRAMA DE POSTGRADO EN CATASTRO Y AVALÚO INMOBILIARIO ESTIMACIÓN DEL COMPORTAMIENTO PROSPECTIVO DEL MERCADO INMOBILIARIO DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES EN CASO PARROQUIA COQUIVACOA DEL MUNICIPIO MARACAIBO Trabajo de grado presentado para optar al Grado académico de MAGISTER SCIENTAURIUN EN CATASTRO Y AVALUO INMOBILIARIO Mgs. AXA ROJAS C.I. V- 4.524.840 Tutor Académico Arq. ANTONETTY OTERO C.I. V-7.695.144 Maracaibo, Enero 2009
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REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA UNIVERSIDAD DEL ZULIA
FACULTAD DE INGENIERIA DIVISION DE POSTGRADO
PROGRAMA DE POSTGRADO EN CATASTRO Y AVALÚO INMOBILIARIO
ESTIMACIÓN DEL COMPORTAMIENTO PROSPECTIVO DEL MERCADO INMOBILIARIO DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES EN CASO PARROQUIA
COQUIVACOA DEL MUNICIPIO MARACAIBO
Trabajo de grado presentado para optar al Grado académico de
MAGISTER SCIENTAURIUN EN CATASTRO Y AVALUO INMOBILIARIO
Mgs. AXA ROJAS C.I. V- 4.524.840
Tutor Académico
Arq. ANTONETTY OTERO
C.I. V-7.695.144
Maracaibo, Enero 2009
ESTIMACIÓN DEL COMPORTAMIENTO PROSPECTIVO DEL MERCADO INMOBILIARIO DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES EN CASO PARROQUIA
COQUIVACOA DEL MUNICIPIO MARACAIBO
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FRONTISPICIO
Titulo del Trabajo: ESTIMACIÓN DEL COMPORTAMIENTO PROSPECTIVO DEL
MERCADO INMOBILIARIO DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES EN CASO PARROQUIA
COQUIVACOA DEL MUNICIPIO MARACAIBO
Apellidos y Nombres: ANTONETTY OTERO
Número de Cédula: V-7.695.144
Dirección y teléfono: Calle H Nº 6 -18 Monte Claro, Teléfono: 0261-7424006
Correo Electrónico: [email protected]
Firma: __________________________________
Apellidos y Nombres del Tutor Académico: Mgs. Axa Rojas.
Cédula de Identidad: V-4.524.840
Firma: __________________________________
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VEREDICTO
Yo, Mgs. Axa Rojas, en mi condición de tutora, Académica, designada por el Departamento de Postgrado, Facultad de Ingeniería, División de Postgrado, Programa de Postgrado en Catastro y Avalúo Inmobiliario de la Universidad del Zulia; respectivamente, para orientar, supervisar y evaluar las actividades realizadas por la Arq. ANTONETTY C. OTERO ZERPA, C.I. V-7.695.144 apruebo el Informe Final “ESTIMACIÓN DEL COMPORTAMIENTO PROSPECTIVO DEL MERCADO INMOBILIARIO DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES EN CASO PARROQUIA COQUIVACOA DEL MUNICIPIO MARACAIBO” que presenta la mencionada, en cumplimiento con los requisitos exigidos en el Artículo 118 de la Ley de Universidades, y en el Artículo 4, Capítulo I del Reglamento de Pasantes vigente, para optar al título de Licenciada en Administración.
Calificación __________________________ ( )
Mgs. AXA ROJAS C.I. V- 4.524.840
Tutor Académico
Maracaibo, Noviembre 2008
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DEDICATORIA
A nuestro Dios principalmente, por permitirme llegar a esta etapa de mi vida, aunque
me lo hizo difícil pero siempre termino ayudándome.
A mi madre que para mi es una santa, quien motivo y para que alcanzara este objetivo,
se lo dedico con mucho amor.
A mi padre, por darme la oportunidad de vivir, por ser el mejor, por darme su apoyo
incondicional en todas las etapas de mi vida.
A toda mi familia, por ser mis mejores ejemplos de constancia y perseverancia, mi
inspiración para salir adelante, mi apoyo fundamental en los momentos difíciles y mi
alegría, por creer en mí, a todos muchísimas gracias.
A todos mis amigos, en especial a Eglis Gotera y Audio González quienes de una u otra
forma me apoyaron y me ayudaron a conseguir esta meta.
A mis queridos y respetados profesores.
Con amor mil gracias.
v
AGRADECIMIENTO
A nuestro Dios, por darme la oportunidad de reencontrar mi verdadera vocación, y por
darme las fuerzas necesarias para alcanzar esta meta.
A la Universidad del Zulia, por brindarme una gran preparación y darme las armas para
vencer todas las batallas de mi vida profesional.
A mis profesores, por transmitirme tan valiosos conocimientos.
A mis tutores tanto Académico como empresariales, Mgs. Axa Rojas, Mgs. Yogri
Castillo y Mgs. Luis Castillo, por sus orientaciones y por facilitar sus conocimientos,
constituyendo un factor clave para la culminación de este trabajo.
A todas las personas que han facilitado e impulsado el logro de tan preciada meta.
A todos mil gracias
vi
ÍNDICE GENERAL
Pág.
FRONTISPICIO......................................................................................................... iii
VEREDICTO ............................................................................................................. iv
DEDICATORIA.......................................................................................................... v
AGREDECIMIENTO.................................................................................................. vi
ÍNDICE GENERAL .................................................................................................... vii
ÍNDICE DE CUADROS ............................................................................................. ix
INDICE DE FIGURAS ............................................................................................... xi
RESUMEN ................................................................................................................ xii
ABSTRACT ............................................................................................................... xiii
INTRODUCCIÓN ...................................................................................................... 14
CAPÍTULO I. ASPECTOS GENERALES
1.1. Planteamiento del problema............................................................................... 17
1.1.1. Formulación del problema.......................................................................... 22
1.2. Objetivos de la investigación ............................................................................. 22
1.2.1. Objetivo general ........................................................................................ 22
1.2.2. Objetivos específicos ................................................................................. 22
1.3. Justificación y delimitación de la investigación .................................................. 23
CAPÍTULO II. MARCO TEÓRICO
2.1. Antecedentes de la investigación ...................................................................... 27
2.2. Bases Teóricas................................................................................................... 31
2.3. Términos Básicos............................................................................................... 66
CAPÍTULO III. MARCO METODOLÓGICO
3.1 Tipo de Investigación ......................................................................................... 69
3.2. Población y Muestra........................................................................................... 71
3.2.1 Población.................................................................................................. 71
3.2.2. Muestra .................................................................................................... 72
vii
3.3 Instrumento de recolección de datos................................................................... 72
3.4. Procedimientos para el análisis de la datos ....................................................... 73
CAPÍTULO VI. DESARROLLO DE LOS OBJETIVO
4.1. Procesamiento de los datos .............................................................................. 75
4.2. Análisis de los resultados obtenidos ..................................................................
4.3. Planta de valores de la tierra..............................................................................
CONCLUSIONES...................................................................................................... 98
RECOMENDACIONES ............................................................................................. 100
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS .......................................................................... 101
viii
ÍNDICE DE CUADROS
Cuadros: Pág.
1. Caracterización de la parroquia ........................................................................... 31
2. Principales actividades......................................................................................... 33
3. Residencial .......................................................................................................... 33
4. Comercial............................................................................................................. 34
5. Recreativa............................................................................................................ 35
6. Gubernamental .................................................................................................... 35
7. Asistencial............................................................................................................ 36
8. Religiosa .............................................................................................................. 36
9. Educacional ......................................................................................................... 36
10. Vialidad ................................................................................................................ 37
11. Focos urbanos de la parroquia coquivacoa ......................................................... 38
12. Bordes ................................................................................................................. 38
13. Nodos ................................................................................................................. 38
14. Registro Inmobiliario Público del Municipio Maracaibo ........................................ 47
15. Sectorización ....................................................................................................... 48
16. Ordenanza de zonificacion para la ciudad de Maracaibo .................................... 49
17. Tipología y características de las viviendas ......................................................... 50
18. Valor de incidencia............................................................................................... 63
19. Crecimiento urbanístico de la zona. ................................................................... 79
ix
ÍNDICE DE GRAFICOS
Gráficos: 1. Precio promedio de venta por zona –mp............................................................... 51
2. Precio promedio de venta por caso –mp............................................................... 52
3. Precio promedio /m2 por zona –mp ..................................................................... 53
4 .precio promedio /m2 por caso –mp ....................................................................... 54
5. Precio promedio de venta por zona –ms............................................................... 55
6. Precio promedio de venta por zona –ms............................................................... 56
7. Precio promedio de venta por zona –ms............................................................... 57
8 .precio promedio /m2 por caso –ms ....................................................................... 58
9 .precio promedio de venta por tipo de mercado .................................................... 59
10 .precio promedio de venta por tipo de mercado .................................................. 60
11. Distribución de la oferta unidades / m2 ............................................................... 61
12. Distribución de precios de viviendas ................................................................... 61
13. Distribución de la oferta unidades / mts 2............................................................ 62
14. Distribución de precios de viviendas ................................................................... 62
15 Situación actual del Catastro y el registro. Diseño Propio. ................................... 76
16. Como debería ser la relación del Catastro y el registro. Diseño Propio. ............. 78
17. Precio promedio de venta por caso –MP ............................................................ 86
18. Precio promedio /M2 por zona –MP ................................................................... 87
19 .Precio promedio /M2 por caso –MP .................................................................... 88
20. Precio promedio de venta por zona –MS ............................................................ 89
21. Precio promedio de venta por zona –MS ............................................................ 90
22. Precio promedio de venta por zona –MS ............................................................ 91
23 .Precio promedio /M2 por caso –MS .................................................................... 92
24 .Precio promedio de Venta por Tipo de Mercado ................................................ 93
25 .Precio promedio de Venta por Tipo de Mercado ................................................ 94
x
ÍNDICE DE FIGURAS
Figuras:
1. Porcentaje de transacciones por m2 de unidades de vivienda . año 2006........... 81
2. Porcentaje de transacciones de unidades de vivienda. Año 2006. ...................... 81
3: Porcentaje de transacciones. Oferta unidades de vivienda Maracaibo ................. 82
4: Flujo mensual de ventas de Townhouse 80 mts2 ................................................. 82
5. Valoración en el mercado inmobiliario de la vivienda............................................ 85
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Otero, Antonetty, Estimación del Comportamiento Prospectivo del Mercado Inmobiliario de Viviendas Unifamiliares en caso Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo. Trabajo Especial de Grado. La Universidad del Zulia. Facultad de ingeniería, División de Postgrado, Programa de Postgrado en Catastro y Avalúo Inmobiliario. Maracaibo, Venezuela, 2008. 104 Páginas.
RESUMEN
La presente investigación tiene como objetivo principal estimar el comportamiento prospectivo del mercado inmobiliario de viviendas unifamiliares en la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo hacia el bienio 2007-2008. Para ello se considerarán, según los datos asentados en los libros de Registro Inmobiliario, las publicaciones vinculadas al sector inmobiliario y entrevistas a gestores de este, los avaluos inmobiliarios de viviendas primarias y secundarias en la Parroquia de estudio para el periodo 2002-2006, con cortes mensuales. De igual forma, se pretende estimar las proyecciones del ISC (Índice de suministros para la construcción), IPC (Índice de precios al consumidor), PIB (Producto interno bruto), PIB Construcción y PIB Inmobiliario para el período 2007-2008, derivadas de la observación y valoración estadística de estos desde enero de 2004 hasta marzo de 2007. Para poder evaluar las incidencias del ISC (Índice de suministros para la construcción), IPC (Índice de precios al consumidor), PIB (Producto interno bruto), PIB Construcción y PIB Inmobiliario durante el período de observación (2007-2008) sobre la valuación de inmuebles en la Parroquia objeto de estudio para estimarla en el período proyectado. Y así, calcular prospectivamente, la valoración en el mercado inmobiliario de la vivienda, según la antigüedad de su construcción, ubicación, confort, habitabilidad y otros indicadores identificados. La investigación estuvo constituida por un estudio de tipo predictivo, con diseño no experimental. La unidad genérica de observación se conformo por todos los productos inmobiliarios de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo, los instrumentos de recolección de datos fueron de Observación directa de fuentes primarias, así como se utilizará la entrevista estructurada, y el cálculo prospectivo de curva de variación. Los resultados obtenidos demuestran el comportamiento prospectivo del mercado inmobiliario de viviendas unifamiliares en caso Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo, es por lo que se precisa de un sistema formal para registrar la tierra y la propiedad para ofrecer seguridad jurídica al tráfico mercantil y a las inversiones en el sector inmobiliario. Por ello, las actuaciones relativas al catastro y al registro, ocupan un importante papel en sus agendas políticas.
Palabra clave: Estimación. Comportamiento Prospectivo. Mercado Inmobiliario. Viviendas Unifamiliares. Parroquia Coquivacoa
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xiii
Otero, Antonetty, Estimation of the Prospectivo Behavior of the Real estate Market of casa one-family.Houses in case Coquivacoa Parish of the Maracaibo Municipality. Special work of Degree. The University of Zulia. Faculty of engineering, Division of Postgrado, Program of Postgrado in Cadastre and Real estate Estimate. Maracaibo, Venezuela, 2008. 104 Pages.
ABSTRACT
The present investigation must like primary target consider the prospectivo behavior of the real estate market of casa one-family houses in the Coquivacoa Parish of the Maracaibo Municipality towards biennium 2007-2008. For it they will be considered, according to the data seated in Real estate record books, the tie publications to the real estate sector and interviews to managers of this, the real estate estimates of primary and secondary houses in the Parish of study for period 2002-2006, with monthly cuts. Similarly, it is tried to consider the projections of the ISC (Index of provisions for the construction), IPC (Index of prices to the consumer), the GIP (gross internal Product), the GIP the Real estate Construction and GIP for period 2007-2008, derived from the observation and statistical valuation of these from January from 2004 to March from 2007. In order to be able to evaluate the incidences of the ISC (Index of provisions for the construction), IPC (Index of prices to the consumer), the GIP (gross internal Product), the GIP the Real estate Construction and GIP during the period of observation (2007-2008) on the estimate of buildings in the Parish object of study to consider it in the projected period. And thus, to calculate prospectivamente, the valuation in the real estate market of the house, according to the antiquity of its construction, identified location, comfort, habitability and other indicators. The investigation was constituted by a study of predictive type, with nonexperimental design. The generic unit of observation I am satisfied by all real estate products of the Coquivacoa Parish of the Maracaibo Municipality, the instruments of data collection were of Direct observation of primary sources, as well as it will be used the structured interview, and the prospectivo calculation of variation curve. The obtained results demonstrate to the prospectivo behavior of the real estate market of casa one-family houses in case Coquivacoa Parish of the Maracaibo Municipality, it is reason why it needs a formal system to register the Earth and the property to offer legal security to the mercantile traffic and the investments in the real estate sector. For that reason, the performances relative to the cadastre and the registry, play an important role in their political agendas.
Key word: Estimation, Prospectivobehavior. Real estate market. casa one-family houses Coquivacoaparis
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INTRODUCCIÓN
El Municipio constituye la unidad orgánica catastral. Cumple sus competencias
mediante la Oficina Municipal de Catastro. Esta oficina es la encargada de ejecutar el
proceso de formación y conservación del catastro en el ámbito territorial del Municipio.
Entre sus tantas funciones, se tienen la de fijar la base de cálculo para la determinación
del valor catastral de un inmueble a través de procedimientos eficientes, productivos,
precisos y de bajo costo. Todo esto en conformidad con las normas técnicas de
valoración establecidas por el Instituto Geográfico Venezolano Simón Bolívar. Instituto
de carácter nacional que coopera con los entes oficiales a la recaudación del valor
exacto del impuesto inmobiliario. Este proceso de formación y conservación del
catastro incluye a cada una de las parroquias que conforman el Municipio Maracaibo.
La Parroquia Coquivacoa, con una población de 89.945 habitantes cuenta con una
superficie de 19.4 Km2. Se encuentran en la misma, una gran variedad de productos
inmobiliarios como lo son: casas, terrenos, apartamentos, locales y centros comerciales.
Se destaca por el desarrollo en cuanto a su estructura urbana debido al aumento
sucesivo en la construcción de nuevas villas, urbanizaciones y centros comerciales.
Al mismo tiempo en la parroquia se halla un gran número de barriadas
tradicionales, populares y marginales en su parte noreste. Esto como producto de las
invasiones originadas por las condiciones del terreno de baja calidad en parte, ya que
su geología es muy inestable. Específicamente las áreas objeto de invasiones se
encuentran próximas a tierras bajas con potencia de grandes problemas de drenaje.
Debido a la variada estructura urbana de la Parroquia se hace necesario Estimar
el comportamiento prospectivo del mercado inmobiliario de viviendas unifamiliares en
caso Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo.
Se requiere por tanto la determinación del valor catastral del inmueble. De allí que
es necesaria la obtención del valor del terreno y del valor de la construcción. Esto se
realizará a través de la aplicación de métodos de avalúo masivo con el propósito de
elaborar la Planta de Valores de la Tierra (PVT) y la Tabla de Valores de la
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Construcción (TVC). De tal forma que el Municipio logre determinar la Base Imponible
de los inmuebles ubicados en dicha parroquia.
La investigación se dividió en cuatro capítulos, como sigue:
Capítulo I: En el cual se encuentra contenido el planteamiento y la formulación del
problema, los objetivos, tanto general como específica, la justificación e importancia de
la investigación y su delimitación.
Capítulo II: Constituido por el marco teórico, comprendiendo las bases teóricas de
las que se valdrá la investigación, todo lo referente al catastro inmobiliario, avalúos
inmobiliarios, teoría econométrica, así como las definiciones de los factores
macroeconómicos que deben tomarse en cuenta en el mercado inmobiliario puesto que
estos miden el crecimiento de una economía y el mismo forma parte de esta economía.
Capitulo III: Esta comprendido por el Marco Metodológico en el cual se establecen
todos los procedimientos y técnicas que se utilizaron para desarrollar la investigación
más precisamente: diseño y tipo de investigación, técnica para la recolección de los
datos, variable que intervienen en este estudio, financiamiento y cronograma de
ejecución.
Capítulo IV: Este último capítulo está conformado por el procesamiento de los
datos y el análisis de los resultados obtenidos, donde se aborda todo el proceso,
análisis y los resultados obtenidos para conformar la Planta de Valores de la Tierra de
la parroquia Coquivacoa.
Finalmente se presentan las conclusiones, recomendaciones y anexos.
CAPITULO I
EL PROBLEMA
CAPÍTULO I
EL PROBLEMA
En este capítulo se plantea el problema de la investigación. Se formula de manera
precisa el mismo, así como también, se establecen los objetivos, tanto el general como
los objetivos específicos, los cuales son necesarios para concretar el estudio de las
variables de la investigación; luego se señalan la justificación y la delimitación del
mismo.
1. Planteamiento del Problema
En el Estado Zulia, el comportamiento del mercado, a grandes rasgos prevalece
hacia la demanda sobre la oferta y por lo tanto, se presenta la escasez, especialmente
en el sector vivienda. Esto se cumple, tanto para compra-venta como para en alquiler.
Los precios tienden al alza, pese a que en el presente año 2008, se ha evidenciado un
repunte en la construcción de viviendas, en comparación con años anteriores. A tal
punto, que se ha ocasionado un déficit de insumos y escasez de mano de obra en la
industria de la construcción inmobiliaria Perez (2006), expone que en el Municipio
Maracaibo del Estado Zulia, esta situación, constituye una realidad alarmante. En este
sentido y, según datos del Instituto Municipal de la Vivienda (IVIMA), existe un déficit de
50.000 viviendas, para una población estimada de 1.402.841 habitantes. En relación a
la atención municipal, se destaca que esta es muy limitada y se agrava ante la falta de
terreno de los solicitantes.
Por otro lado, el proceso de adquisición que conlleva el trámite para el
financiamiento, puede llevarle al solicitante hasta 2 años de espera. Según información
suministrada por la Presidenta del mencionado organismo, Arq. Marilene Huerta, para
fines de año 2006, el IVIMA solo se cubrió el 3% de la demanda. Es importante
destacar que a medida que avanza el tiempo, se observa que la demanda se
incrementa mientras que la capacidad de respuesta permanece igual. Perez (2006), Se
prevé que de persistir esta situación, en Maracaibo se acentuará la crisis en el
subsector construcción-vivienda con la consecuente alza indiscriminada de los valores
de los inmuebles.
Asimismo, Arq. Mayorgas (2006) en el caso particular de la parroquia Coquivacoa
del Municipio Maracaibo, llama la atención cómo, dicha parroquia, además de formar
parte de la región norte de la ciudad donde se concentran buena parte de las áreas
residenciales y comerciales de mayor relevancia urbana, se amalgaman en ella, por un
lado, nuevos, diversos y abundantes desarrollos habitacionales residenciales de alta
valía (en especial los conjuntos cerrados y edificios de data variada); y, por el otro,
barriadas consolidadas en la acometida de servicios públicos básicos.
1.1. Formulación del Problema
En consecuencia, cabe preguntarse: ¿Será posible determinar prospectiva del
mercado inmobiliario de viviendas unifamiliares en la parroquia Coquivacoa del
Municipio Maracaibo a través del análisis de variables macroeconómicas tales como, el
ISC (Índice de suministros para la construcción), IPC (Índice de precios al consumidor),
PIB (Producto interno bruto), PIB Construcción y PIB Inmobiliario?
2. Objetivos de la investigación
2.1. Objetivo general
Estimar el comportamiento prospectivo del mercado inmobiliario de viviendas
unifamiliares en caso Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo, Estado Zulia.
2.2. Objetivos específicos de la investigación
Identificar ISC (Índice de suministros para la construcción), IPC (Índice de precios
al consumidor), PIB (Producto interno bruto), PIB Construcción y PIB Inmobiliario
durante el período de observación según los datos asentados en los libros de Registro
Inmobiliario, las publicaciones vinculadas al sector inmobiliario, entrevistas a gestores
de este, y avalúos inmobiliarios de viviendas primarias y secundarias (nuevas y viejas)
en la Parroquia Coquivacoa para el periodo (2004-2008).
Evaluar las incidencias del ISC (Índice de suministros para la construcción), IPC
(Índice de precios al consumidor), PIB (Producto interno bruto), PIB Construcción y PIB
Inmobiliario durante el período de observación (2004-2008), sobre la valuación precio
unitario de inmuebles en la Parroquia Coquivacoa objeto de estudio para estimarla en el
período proyectado.
Calcular prospectivamente, la valoración el precio unitario en el mercado
inmobiliario de la vivienda, según la antigüedad de su construcción, ubicación, confort,
habitabilidad y otros indicadores identificados.
3. Justificación y delimitación de la Investigación
Históricamente en Venezuela y, particularmente en Maracaibo, la demanda
inmobiliaria ha superado con creces la oferta disponible sobre la base del poder
adquisitivo de la familia promedio, razón por lo cual el subsector construcción-vivienda,
ha requerido persistentemente de intervención y subsidio por parte del Estado. Quien
en los últimos años, también ha implementado alianzas y estrategias con el sistema
financiero, oficial y privado, con la finalidad de subsanar la crisis de relación por parte
del presente gobierno y el poder judicial respecto a los llamados préstamos hipotecarios
indexados.
Por lo que resulta relevante, conocer y describir las variaciones en los avalúos de
los precios unitarios de las viviendas inmobiliarias específicamente en la Parroquia
Coquivacoa del Municipio Maracaibo. área que concentra los recientes y más cotizados
desarrollos habitacionales, particularmente los denominados villas y town houses,
urbanizaciones de diversas tipologías constructivas y precios unitarios muy variados así
como importantes centros comerciales de construcción reciente y alto flujo de
consumidores, además de centros recreacionales, educativos, oficinas de servicios
públicos, entre otros. Existe pues, diversidad en cuanto a las tipologías constructivas y a
las condiciones socioeconómicas de los ocupantes de estos bienes inmuebles, que
hacen asimismo variadas las opciones de oferta y demanda en la parroquia.
Sin embargo, este crecimiento acelerado de la zona en los últimos años y, la
abundancia y proliferación de condominios o desarrollos habitacionales en propiedad
horizontal, amenazan la prestación adecuada de servicios públicos y el colapso en
particular en la dotación de agua potable y la recolección de las aguas servidas.
Adicionalmente, en esta parroquia se localizan también, barriadas consolidadas,
invasiones de terreno amparadas y no amparadas por la administración pública,… un
sin fin de condiciones y características que la hacen particularmente relevante y singular
como objeto de estudio y refieren su relevancia respecto al total de las que conforman
el Municipio Maracaibo.
En este sentido, se pretende efectuar mediante este estudio una aproximación a
una realidad que pudiese estar signada por las condicionantes del contexto
macroeconómico general y ha variado según él. De igual forma, pudiese responder a
particularidades propias de su especificidad inherente como mercado, o atender a
ambos condicionantes inclusive. En todo caso su comportamiento valorativo permitirá
inferir con mayor propiedad proyecciones pertinentes al mismo.
Así pues, esta investigación se encuentra perfilada en el espacio geográfico y
sociodemográfico delimitado por la parroquia Coquivacoa, según la nomenclatura y
zonificación administrativa planteada por la Alcaldía de Maracaibo, municipio del cuál
forma parte. Sobre la base de su carácter prospectivo, a partir del análisis del lustro
anterior se el comportamiento en el bienio 2007-2008, en la serie temporal. Mientras
que en el área del conocimiento se delimita en lo relativo al campo del catastro y avalúo
de viviendas si bien se sirve de otras ciencias que sirven de auxiliares para este caso:
economía, planificación urbana, estadística, mercadeo, entre otras.
Del avalúo inmobiliario de viviendas primarias y secundarias en la parroquia de
estudio, la estimación de las proyecciones del ISC (Índice de suministros para la
construcción), IPC (Índice de precios al consumidor), PIB (Producto interno bruto), PIB
Construcción y PIB Inmobiliario para el período 2007-2008, se pasará a evaluar las
incidencias de estos sobre la valuación de inmuebles en la para luego poder estimarla
en el período proyectado. Una vez logrado se verificará si existe correspondencia entre
las variaciones de los indicadores macroeconómicos respecto al comportamiento del
mercado inmobiliario durante el periodo observado y estimará la posible incidencia de
las políticas públicas particulares sobre las variaciones. Para así, entonces calcular
prospectivamente la valuación en el mercado inmobiliario de la vivienda, según los
criterios e indicadores identificados.
CAPITULO II
MARCO TEÓRICO
CAPITULO III
MARCO METODOLOGICO
En este capitulo se detalla la metodología del estudio a través del tipo de
investigación, universo y población, técnica e instrumento de recolección de datos,
análisis de los datos.
3.1. Tipo de Investigación
El presente constituirá un estudio predictivo, con diseño no experimental –
longitudinal.
Como señala Jacqueline Hurtado, la investigación predictiva o de pronóstico tiene
como propósito prever o anticipar situaciones futuras. Se basa en las investigaciones de
niveles anteriores, por lo que requiere de la exploración, la descripción, la comparación,
el análisis y la explicación. La predicción puede estar orientada hacia la estimación de
los valores que asumirá un evento en el futuro, dadas ciertas condiciones de los
eventos predictores. [… A diferencia del determinismo aspirado por algunos autores
como Miklos y Tello 1996, en este trabajo se asume que] predecir significa “decir con
anterioridad”, o tomar previsiones de algo que pudiera suceder con base en
indagaciones y análisis previos.
Por lo tanto, la investigación predictiva abarca tanto la exploración de futuros
posibles según diversas tendencias, como la visualización de futuros probables según
condiciones conocidas (Hurtado, 2000: 309). “Puede […] estar referida [ ] al futuro,
entendido este como lo que ocurrirá a largo plazo, pero también puede [ ] expresarse
como estudios de factibilidad en los que el investigador intenta prever lo que ocurrirá
con un determinado evento a partir de la transformación de ciertas condiciones, o como
se comportaria el evento si se encontrara en un contexto o condición diferente a la
actual (Hurtado, 2000: 310).
Se basa en un diseño de investigación, no experimental – longitudinal, por cuanto,
por un lado, no se controlan las variables de estudio, sino por el contrario, se observan
en su propio contexto para su observación y estudio, y por el otro, se evalúan las
variaciones a lo largo de un periodo de tiempo (URBE, 2003). Como toda investigación
requiere de un previo estudio documental que posibilite el acercamiento al tema –
objeto su delimitacion, la existencia o no de estudios precedentes y los posibles
enfoques y hallazgos de aquellos, etcétera.
Ciertamente, además la vía recurrente de obtención de datos respecto al presente
estudio para poder predecir la situación a futuro lo constituyen los libros de asiento de
registro inmobiliario de la jurisdicción municipal marabina orientado hacia la verificación
de las variaciones prospectivas del avaluó inmobiliario en el mercado de viviendas tipo
quinta de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo observables durante el
periodo 2001 – 2005. por cuanto estas fuentes son de origen primario y no
hemerográfico o bibliográfico, se asumen además que el presente constituye un estudio
de campo.
Como secuencia lógica del proceso de investigación, se han planteado los
siguientes pasos:
1ero. Identificar, según los datos asentados en los libros de Registro Inmobiliario,
las publicaciones vinculadas al sector inmobiliario y entrevistas a gestores de este, los
avalúos inmobiliarios de viviendas primarias y secundarias en la parroquia de estudio
para el periodo 2001 – 2006m con costos mensuales.
2do Evaluar la planta de valores de construcción 2005 de municipio Maracaibo y la
de su parroquia Coquivacoa.
3ro. Estimar las proyecciones del ISC (Índice de suministros para la construcción),
IPC (índice de precios al consumidor), PIB (Producto interno bruto), PIB Construcción y
PIB Inmobiliario para el periodo 2007 – 2008, derivadas de la observación y valoración
estadística de estos desde enero de 2001 hasta diciembre de 2006.
4to. Evaluar las incidencias del ISC (Indice de suministros para la construcción),
IPC (índice de precios al consumidor), PIB (Producto interno bruto, PIB Construcción y
PBI Inmobiliario durante el periodo de observación (2001 – 2006) sobre la valuación de
inmuebles en la parroquia objeto de estudio para estimarla en el periodo proyectado.
5to Verificar si existe correspondencia entre las variaciones de los indicadores
macroeconómicos con las del avalúo inmobiliario de viviendas durante el periodo
observado.
6to Estimar la posible incidencia de las políticas públicas (poder ejecutivo, poder
legislativo y poder judicial) particulares sobre las variaciones de la valuación de
inmuebles en la parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo.
7mo. Calcular prospectivamente la valuación en el mercado inmobiliario de la
vivienda, según el carácter primario o secundario de esta, ubicación confort, habitalidad
y otros indicadores identificados.
Aunque en esencia, todos los indicadores son de carácter cuantitativo, se asume
que será cotejado cualitativamente lo relativo a la incidencia de las acciones puntuales
del gobierno nacional con los indicadores macroeconómicos y las variaciones del
avalúo inmobiliario de viviendas durante el periodo observado.
3.2. Población y Muestra
3.2.1. Población
La unidad genérica de observación esta conformada por todos los productos
inmobiliarios de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo, tanto las viviendas
de antigua data (para los fines de este estudio denominadas viviendas secundarias o
viejas) como para las de construcción reciente (viviendas primarias o nuevas), se
encuentren ocupadas o no.
3.2.2. Muestra
Como unidades de medición se encuentra el mercado primario y secundario de
viviendas unifamiliares, que hayan sido objeto de transacciones en el mercado
inmobiliario durante el período 2001-2006 en esta parroquia, cuya constancia se
encuentre debidamente asentada en los libros de la jurisdicción de registro inmobiliario
local.
3.3. Instrumentos de Recolección de Datos
Observación directa de fuentes primarias: La revisión y obtención de la data
correspondiente a la venta de viviendas en la Parroquia Coquivacoa será obtenida a
partir de los libros de asiento de las Oficinas de Registro Inmobiliario del Municipio
Maracaibo; en particular, lo referente a ubicación del bien inmueble, extensión de su
terreno y volumen de construcción y monto efectivo de la operación de venta.
Entrevista estructurada: Practicada a algunos agentes inmobiliarios o
representantes de empresas dedicadas a la compra y venta de inmuebles, directamente
o a través de las publicaciones periódicas que editan, permitirá este tipo de entrevista
contrastar los valores de valuación estimados por estas respecto a los correspondientes
a la venta efectiva de inmuebles encontrados en los libros de registro.
Documentación de índices económicos y sus variaciones anuales según cifras del
BCV: Una vez recabada la información financiera oficial relativa al IPC (Índice de
precios al consumidor), PIB (Producto interno bruto), PIB Construcción, PIB Inmobiliario
para los años 2001-2006, ISC (Índice de suministros para la construcción), del Banco
Central de Venezuela se verifican y cotejan con las variaciones mensuales observadas
en las tasas de valoración de bienes inmuebles observadas en la Parroquia, mediante
los libros del registro inmobiliario.
Programa de software para procesamiento estadístico de datos (SPSS 10) y
cálculo prospectivo de curva de variación: Para el cálculo de estimación de los valores
del metro cuadrado de terreno y construcción por sector, con cortes mensuales, y para
la estimación de los correspondientes durante el período proyectado se hará uso del
software computacional SPSS (Statistical Package for Social Sciences®, de SPSS Inc.)
en su versión número 10.0.6 (noviembre 1999) al español. La selección de este
programa computacional responde al hecho de su reconocida versatilidad profesional,
precisión numérica, variedad de menús y opciones de procesamiento, salidas y
gráficos, además de constituir el más antiguo del mercado (desde 1989).
3.4. Procedimientos para el Análisis de los Datos
Esencialmente, los métodos utilizados para el análisis de datos derivan de la
ciencia estadística y sus vertientes; en particular el análisis paramétrico de la estadística
descriptiva.
Derivado al uso del programa SPSS 10 ®, una vez ingresados los datos y
obtenidos los informes en estadística descriptiva para reconocer los valores de
tendencia central y desviaciones respecto a estos, se aprovecharán sus capacidades
para generar análisis por regresión lineal, estimación ponderada y crecimiento la
estimación curvilínea de las variables de estudio, las correlaciones bivariadas-
bilaterales de la incidencia de los indicadores macroeconómicos sobre los valores de
tasación inmobiliaria en la muestra del estudio por el Coeficiente de Pearson y,
distancias por similaridades entre variables respecto a sus variaciones históricas.
CAPITULO II
MARCO TEÓRICO
El marco teórico se encuentra integrado con las diferentes teorías, enfoques
teóricos, estudios y antecedentes en general, que se refieren al problema de la
investigación. El desarrollo de este, orienta el rumbo del proceso de la investigación y
ayuda a precisar y a organizar los elementos contenidos en la descripción del problema
de tal forma que puedan ser manejados y convertidos en acciones concretas.
1. Antecedentes de la Investigación
Los antecedentes de una investigación según Tamayo y Tamayo, (2004) “son
todos los hechos que tienen lugar antes de que el investigador formule el problema que
estudiará, preemitiéndole alcanzar, juzgar e interpretar el contexto o situación
problemática” (p. 146), en este sentido, se ha realizado cuidadosamente una revisión de
estudios e investigaciones preliminares sobre la variable objeto del presente estudio.
Al respecto, y con el fin de presentar información sobre la revisión de trabajos de
investigación, consideradas como antecedentes del presente estudio. Se relacionan los
siguientes:
Rincón (2004) realizó una investigación titulada Metodología para corregir la
multicolinealidad en Modelos Económicos en modelos usados en valoración de
terrenos; en la Universidad del Zulia, Facultad del Ingeniería. División de Postgrado ésta
se presenta como un problema al estimar el precio unitario de terreno a través de
modelos de regresión lineal aplicando el método de mínimos cuadrados, herramientas
utilizadas por los avaladores. La investigación se realizó para ofrecer a los
profesionales avaluadores una técnica alternativa que corrija los efectos negativos del
error de multicilinealidad en modelos económicos.
Para la aplicación de la técnica, se tomó un caso de valoración de terreno en la
Parroquia Coquivacoa, de la ciudad de Maracaibo, Estado Zulia; utilizando el Método de
Regresión Ridge. La misma, es una investigación de campo descriptiva, a la cual se le
aplicó un tratamiento metodológico a través de una encuesta directa con preguntas
dicotómicas dirigida a la población antes mencionadas. Una encuesta directa con
preguntas dicotómicas dirigidas a la población antes mencionada, tomando una muestra
representativa de veintiséis avaluadores; cuyas resultados enfocan que el 19% afirma
conocer la multicolinealidad; mientras el 4% conoce alguna técnica para corregirla y
ninguno conoce la Regresión; Ridge.
Frente a estos resultados, se permitió la ejecución del objetivo señalado
conclusiones que indicaron que, la técnica de Regresión Ridger permite estimaciones
más precisas dado que los errores estándar de los estimadores son menores a los
obtenidos por mínimos cuadrados, además de corregir la multicolinealidad.
Asimismo, Timaure (2004), realizo una investigación la cual titulo Análisis de la
Inversión Inmobiliaria en el Estado Zulia dirigida por el concejo nacional de la vivienda
trabajo especial de grado en la Universidad del Zulia, Facultad de Ingeniería. El objetivo
principal de este trabajo especial de grado es determinar y analizar la inversión
inmobiliaria en el Estado Zulia dirigida por el Consejo Nacional de la Vivencia con el fin
de establecer en forma esquemática el inventario de necesidades estimadas por los
entes encargados de minimizar el problema de vivienda en los sectores de menos
recursos y el repunte de las necesidades satisfechas en dicho sector popular.
Lo anterior, teniendo como delimitación espacial de estudio los municipios que
conforman nuestros estado Zulia y como delimitación de tiempo e periodo 1990-2000.
El trabajo en cuestión se fundamenta en la revisión bibliografica, guías y cuadros
facilitados por entes participantes en la planificación y ejecución de obras dirigidas a
antever las necesidades de vivienda en nuestra región y país.
Además fue muy importante la consulta con expertos, estos con el objetivo de
conocer en forma detallada las ultimas tendencias manejadas en el tema, por ultimo se
efectuó el escrutinio y análisis documental de todas las herramientas utilizadas para
cumplir los objetivos del proyecto, lo cual permitió, determinar los niveles de inversión
inmobiliaria habitacional en cada uno de los municipios del Estado Zulia dirigidos por el
CONAVE junto al inventario de necesidades inmobiliarias para los municipios que lo
conforman. Finalizando con el análisis estadístico de la participación de cada organismo
a lo largo de los últimos años en la construcción de viviendas. Lo cual permitirá una
mejor comprensión del problema institucional en el estado Zulia.
Linares y Otros (2005) realizó una investigación en seminario “,Metodológia para
la elaboración de la planta de Valores de la Tierra de la Parroquia Bolívar (1er circuito)
del municipio Maracaibo, Estado Zulia, División de estudios para Graduados en la
Universidad del Zulia. El establecimiento de un procedimiento general a la existencia de
una Ordenanza de Zonificación, es de gran ayuda ya que en ella se tipifican las zonas
comerciales, residencianles e industriales, las áreas verdes y expansión de la ciudad,
como los tipos de constricción permisibles para diferentes zonas, lo cual será
determinante para los efectos de valoración de la Tierra. Partiendo de la existencia de la
Ordenanza de Zonificación, deberá procederse a establecer los valores máximos y
mínimos para cada zona.
Este trabajo implementa una metodología para la formación del catastro valorativo
de la parroquia Bolívar del Municipio Maracaibo, empleando la plataforma de la
Infamación Básica Territorial Actualizada y la normatividad del Instituto Geográfico
Venezolano Simón Bolívar. Dicho procedimiento incluye establecer la Planta de Valores
de la Tierra utilizando el programa SPSS versión 10.0 referenciales obtenidos por el
Registro Públicos, promedios de los Precios Unitarios Ajustados y Calculados y pos
últimos los coeficientes calculados tales como coeficientes de calle, influencia, servicios
públicos y colectivos.
Al igual Castillo (2002) realizó una investigación la cual llamó Modelos
Económicos en la Valoración Masiva de la Construcción y Terrenos. Trabajo especial
de grado para obtener el titulo de Magíster en la Facultad de Ingeniería, en la
Universidad del Zulia. El objetivo de esta investigación es obtener un modelo
matemático a través del modelo econométrico para la Valoración Masiva de la Tierra y
de la Construcción en el área urbana de cualquier municipio del país.
Como muestra particular se tomo la parroquia Bolívar de la Ciudad de Maracaibo,
la cual esta constituida por todos los productos inmobiliarios, casas terrenos,
apartamentos, locales comerciales. Para el Diseño de los modelos se diseño el
Software 8.0, los resultados obtenidos muestran la consistencia de los modelos en un
60% lo que es significativo al establecer la planta de valores. Como tiene el 60% de
consistencia, el modelo econométrico es confiable para poder calcular el precio unitario
de los inmuebles en la parroquia misma y también su planta de valores está completa
con todas sus topologías constructivas.
Por su parte, Tapia (2004) Desarrolló una investigación titulada El Mercado
Inmobiliario de la vivienda en España en los últimos años, el precio de la vivienda, y
porque no decirlo, para una gran mayoría de los españoles, su “desmesurado” precio,
constituye desde hace algunos años uno de los temas que mas preocupan a la
sociedad española debido al espectacular crecimiento que ha experimentado a partir de
la mitad de los años noventa. Tal circunstancia se ha convertido en una fuente
caudalosa de alarma social. El fuerte crecimiento que viene experimentando parece
desmedido por lo que no es extraño que términos como “especulación”, “burbuja” o
parecidos suenen insistentemente en los debates.
Según la Asociación Profesional de Sociedades de Tasación (Atasa), que como
ustedes saben constituye la fuente sobre la cual se elaboran las estadísticas oficiales
del precio de la vivienda, este se incrementó en un 114% desde finales de 1995 hasta
enero del 2004, lo que equivale a un crecimiento anual del 10%. Esta tasa de
crecimiento supone, según datos del índice de la revista Británica “The Economist”,
junto con la del Reino Unido, la segunda más alta de las registradas entre los
principales países industrializados del mundo, por detrás de Irlanda, que es el país más
inflacionista en el ámbito inmobiliario con un encarecimiento acumulado en este periodo
del 174%.
En cuarto lugar aparece Australia con el 110% y, ya de lejos, Holanda con el 75%.
En el extremo opuesto, y según la misma revista, se encuentra Japón donde el precio
de las viviendas en el intervalo de referencia ha caído un 22% y Alemania con una
depreciación acumulada del 3%.
2. Bases Teóricas
Para la correcta compresión de esta investigación es necesario conocer las bases
teóricas, que se planifica con el fin de darle unidad, coherencias y consistencia a los
postulados y principios de los cuales parte el investigador quien procede a desglosar,
desarrollar, analizar y definir el problema desde el punto de vista teórico por excelencia
de la investigación, que están conformados por un conjunto de conocimientos, teorías
sociales, principios, postulados, leyes, textos, axiomas que tratan sobre la problemática
o tópicos estudiados en la investigación.
CARACTERIZACION DE LA PARROQUIA
La Parroquia Coquivacoa, situada al norte del Municipio Maracaibo, ha evolucionado paulatinamente desarrollándose urbanisticamente
Limites
Norte: Lago de Maracaibo Este: Lago de Maracaibo Sur: Parroquia Olegario Villalobos Oeste: Parroquia Juana de Ávila
Población (*) Proyección 2005
Área (*) (Km2)
Densidad (*) (Hab./ Km2)
85.346 19,40 4.399,28
Se registran en ella 57 comunidades organizadas.
Fuente: Corpomaracaibo.net
PLANO DEL MUNICIPIO MARACAIBO
LAGO DE MARACAIBO
LIMITE CON EL MUNICIPIO
LAGO DE MARACAIBO
LIMITE CON EL MUNICIPIO SAN
06
07
08
09
10
05 04
03
02
01
11
12
13
14
15
16
17
18
COQUIVACOA
PRINCIPALES ACTIVIDADES
RESIDENCIAL
Urbanizaciones Principales urbanizaciones: El Doral Sur, El Doral Norte, El Rosal, Canta Claro, Irama, Las Camelias, Monte Bello, El Portal y Zapara.
Barrios
Monte Claro, 18 de Octubre, Altos de Jalisco (1era, 2da y 3era Etapa), Pueblo Aparte, Santa Rosa de Tierra, Santa Rosa de Agua, Los Reyes Magos, Teotiste de Gallegos, El Valle, Rómulo Gallegos, El Relleno, La Lucha, Puntica de Piedra, Leonardo Ruiz Pineda, Salina, Los Pescadores, Altos del Milagro Norte, Capitán Chico.
Conjuntos Residenciales
y
Nuevas Villas
La Paragua, Isla Dorada, Acuarela del Sol, Caminos del Doral, Mediterránea, Agua de Canto, Lago Country, Antañona, Bayona II, Villa del Mar, Bahía del Lago, Amazonia, Los Eucaliptos, Aguamarina, Terra Norte, Las Mansiones, Ciudad 2000, Rincón del Mangle, Punta Araya, Dunas del Mar, Costa Rosmini, Lagunita Norte, Bonaire, Aravena, entre otros.
URB. MONTE BELLO
18 DE OCTUBRE
URB. CAMINOS DEL DORAL
VILLAS AV. FUERZAS ARMADAS
COMERCIAL
Las zonas comerciales se encuentran:
Avenida Fuerzas Armadas, predominando en esta el comercio comunal.
En el resto de la Parroquia, con énfasis en los sectores Altos de Jalisco y 18 de Octubre, se concentra comercio de tipo vecinal.
COMERCIO COMUNAL
CENTRO COMERCIAL DORAL MALL
FERRETOTAL
TOYOCAN
Comercio Vecinal
CENTRO 99
PANADERIA MACAU
RECREATIVA
Los sitios recreativos que más se destacan son la Plaza Canta Claro, Plaza del 18 de Octubre, Palafitos de Santa Rosa de Agua, lugares de comida rápida y cines, estos ubicados principalmente sobre la Av. Fuerzas Armadas.
PLAZA CANTACLARO
PLAZA 18 DE OCTUBRE
GUBERNAMENTAL
En la Zona existen múltiples cuerpos de seguridad y defensa así como también de índole administrativo tales como: Intendencia Parroquial, Centro de Circunscripción y Alistamiento Militar, Primera División de Infantería, Comandancia Metropolitana, Defensoría del Pueblo.
CIRCUNSCRIPCION MILITAR
COMANDO POLICIA COQUIVACOA
COMANDO MOTORIZADO – POLICIA REGIONAL
ASISTENCIAL
Centros Asistenciales importantes como el Hospital Adolfo Pons, Clínica D´Empaire, Clínica Bahasas, Hospital Militar, Hospital Regulo Pachano y otros de atención local como el Ambulatorio
Canta Claro y Módulos Barrio Adentro
HOSPITAL ADOLFO PONS
HOSPITAL MILITAR
RELIGIOSA
Entre los centros religiosos más destacados tenemos: San Ramón Nonato, San Antonio de Padua, Sta. Rosa de Lima, San Francisco de Asís, Iglesia Bautista del Norte, entre otros.
IGLESIA SAN RAMON NONATO
IGLESIA BAUTISTA DEL NORTE
EDUCACIONAL
Cuenta con centros educativos a nivel preescolar, básica y diversificada. Entre los principales se encuentran: Colegio Rosmini, Colegio Los Robles, Colegio Fátima, Colegio Alemán, U.E. J.
Thomson, U.E. Girasol de Giraluna, U.E, Alejandro Fuenmayor, Grupo Escolar 23 de Enero, U.E. Monseñor Granadillo.
COLEGIO FATIMA
COLEGIO J. THOMSON
VIALIDAD
Existen importantes arterias viales en la zona, son vías de acceso rápido y de alta transitabilidad, entre estas se pueden citar: la Avenida Fuerzas Armadas, la prolongación Circunvalación 2 y la Avenida Milagro Norte. De igual forma existen vías secundarias que dan acceso a las urbanizaciones y facilitan el transito local. En general son vías con asfaltado en buenas condiciones e iluminación. En la zona noreste un alto porcentaje de la vialidad carece de asfaltado y alumbrado publico.
CIRCUNVALACION No 2
CORREDOR VIAL CALLE 45
FOCOS URBANOS DE LA PARROQUIA COQUIVACOA
Bordes
Avenida Fuerzas Armadas, Calle 56 o Prolongación de la Circunvalación 2, Avenida 2 (Milagro Norte)
AV. FUERZAS ARMADAS
AV. MILAGRO NORTE
Nodos
Centro Comercial Doral Center Mall, Pizza Hut, Burger King, Plaza Canta Claro, Plaza 18 de Octubre, Palafitos de Santa Rosa de Agua, Mercado Guajiro.
CENTRO COMERCIAL DORAL MALL
MERCADO GUAJIRO
FOCOS URBANOS DE LA PARROQUIA COQUIVACOA
Cont…
Hitos
Hospital Adolfo Ponds, Colegio los Robles, Colegio Rosmini, Clínica D´Empaire, Circunscripción Militar de Maracaibo (Barraca), Conjunto Residencial Isla Dorada, Mercado Altos de Jalisco, Mercado Guajiro, Unidad Gerontológica, Colegio Fátima, Hospital Militar, C.C Doral Center Mall, Ferretotal, Plaza Canta Claro.
CLINICA D´EMPAIRE
COLEGIO ROSMINI
En general en la parroquia predomina una configuración urbana donde se combinan construcciones modernas en zonas planificadas con barriadas populares y marginales producto de invasiones, junto con comercio en su mayoría vecinal, actividades gubernamentales y recreativas. Coquivacoa se ubica como una de las Parroquias más importantes del Municipio debido a su crecimiento urbano en el área nor-oeste.
Mercado Inmobiliario de Viviendas
Desde la perspectiva del presente trabajo, la dinámica del mercado innobiliario
está situada dentro de un contexto mayor conformado por los patrones de distribución
espacial de la población, las condiciones económicas y la distribución del ingreso entre
los hogares, mediados ambos por la política económica y urbana. Dicho marco de
relaciones cobra hoy una especial relevancia cuando la urbe es vista como el espacio
determinante, tanto de la creación de producto como de acumulación de “capital social”
de los países.
La última década del siglo XXI ha mostrado una América Latina que consolida su
vocación urbana. Tras una década de fuertes retrocesos en ambos planos, los años
noventa mostraron la recuperación del crecimiento económico y del gasto social
(incluido el sector vivienda y desarrollo urbano), situaciones que han posibilitado
avances en la reducción de la pobreza urbana y de las carencias de infraestructura
básica de los hogares (CEPAL, 2000; PNUD, 1999). Ambos logros están especialmente
avanzados en el caso del país que aborda esta investigación.
Las grandes ciudades se han transformado en un motor central del proceso de
crecimiento económico; no obstante también han pasado a constituir la expresión más
nítida del eslabón débil del nuevo patrón de desarrollo de la región: este es la
desigualdad distributiva. En efecto, los centros metropolitanos junto con constituir la
zona de más alto ingreso per cápita, juegan un rol determinante a la hora de explicar en
términos territoriales los índices nacionales de concentración del ingreso.
La desigualdad ha sido destacada por CEPAL como un factor que pone limites
tanto a las perspectivas futuras de mayor desarrollo económico como de erradicación
de la pobreza urbana en la región. Si bien el mercado de trabajo y la disparidad
educativa constituyen el núcleo de estructuración de la desigualdad, esta incluye
encadenamientos y procesos de tipo urbano que explican su persistencia; hoy adquiere
especial importancia la concentración espacial de los hogares y empresas menos
preparados para enfrentar las nuevas demandas de competitividad, en lugares definidos
por su desventaja relativa en materia de infraestructura y equipamiento (respecto de los
sectores más integrados y de mayor capacidad económica).
Hay que considerar que en el plano social, el sistema de infraestructura y
equipamiento urbano determina la posibilidad de despliegue de los recursos que
poseen las comunidades modestas para insertarse en ciudades crecientemente
complejas y entra en el mercado inmobiliario.
Ya que desde el punto de vista económico, el mercado inmobiliario mediante la
diferente dotación de infraestructura que disponen los grupos socio-económicos tiene
repercusiones en el potencial de oferta de bienes y servicios local, prediciendo
variaciones del nivel de actividad económica y productividad locales (respectivamente
explicados por la concentración espacial en zonas menos dotadas, de la población con
desventajas para la inserción ocupacional, y microempresas domésticas). Esta situación
es especialmente gravitante en el caso de la vialidad, que determina una menor
accesibilidad relativa de los sectores de menores recursos, actuando como un factor de
desventaja adicional al menor acceso a capital, tecnología y educación de estos
recursos humanos.
Si bien durante los años noventa han surgido señales en varias ciudades de que
la dinámica del mercado inmobiliario ha diversificado sus patrones previos de
localización (por ejemplo a través de la instalación de grupos de mayor ingreso en
barrios pobres), la tendencia no equivale a mayor integración, sino que puede estar
marcando la evolución hacia patrones de segregación más complejos (CEPAL, 2000).
Entre las cuestiones más relevantes que plantea el mercado inmobiliario, está un
desfase creciente de los valores del suelo urbano con respecto a los salarios, en un
contexto de insuficiencia de recursos fiscales aplicables a compensar la brecha social
de atributos urbanos. Esta tendencia merma la capacidad económica que disponen las
nuevas generaciones de hogares para permanecer en el núcleo metropolitano y es
quizá el mejor reflejo del tipo de tensión distributiva que aqueja al continente urbano que
es hoy América Latina.
Se ha destacado que, tanto la concentración del ingreso como la segregación
constituyen escenarios que, por su complejidad son débilmente incorporados en la
agenda de política pública, sino calificados como situaciones inmodificables. Esto es
posible de reconocer en la aplicación predominante en la región, de esquemas masivos
de provisión de vivienda (que logran efectos positivos en la actividad económica del
sector), pero cuyo resultado a nivel de recursos humanos es condicionar la localización
y reproducción social de los pobres en un medio urbano con desventajas que tienen
que entrar a ser aminoradas con recursos fiscales insuficientes.
En un informe emitido por el Banco Interamericano de Desarrollo en el año
(2000), se expuso que la producción de vivienda en Venezuela se caracteriza por tener
sector informal excepcionalmente desarrollado, un sector privado excepcionalmente
débil, y un sector público demasiado entusiasta que ha buscado llenar el vacío existente
en la producción habitacional. En general, las condiciones de vivienda son
relativamente buenas y la calidad es relativamente alta, de acuerdo con los ingresos
medios-altos del país.
Las debilidades principales del sector de vivienda según Jaramillo (2001) son el
bajo nivel de acceso de vehículos y de servicios públicos a los barrios, la falta de
tenencia legal, la intervención exagerada del sector público en la producción de
vivienda, el legado de propiedades públicas que requieren atención, la manera ineficaz
en que el sector formal privado ha penetrado en el sector más bajo, y la falta de crédito
extensivo y accesible.
Contribuye también la falta de información precisa sobre el número de personas
sin hogar, sobre precios y alquileres de vivienda y sobre el alcance del crédito
hipotecario, Venezuela es capaz de resolver muchos de estos problemas
reestructurando una cantidad considerable de recursos públicos destinados a asistir a la
vivienda, reformando sus instituciones habitacionales y consolidando varias iniciativas
en un programa habitacional nacional integrado de largo alcance.
Sin embargo, Jaramillo (2001) destaca dos aspectos que no se deben olvidar
dentro de la discusión del mercado inmobiliario para Venezuela, y es en primer lugar
que los problemas del sector habitacional del país están plenamente identificados y
muchas de sus vías de solución. Segundo, que el entorno habitacional es similar al de
muchos países de la región, por lo que se cuenta con abundante experiencia
internacional para evaluar como otros han intentado resolver el dilema de la prestación
de la atención habitacional en un entorno con recursos escasos.
Método de Mercado
Utilizando antecedentes de operaciones recientes, por ejemplo; compras, ventas,
ofertas directas o publicadas, transferencias, etc., se establece el valor del terreno y de
la mejora por comparación. Esta información puede no ser confiable y depende de la
fecha de operación una negociación en términos abiertos, objetiva e impersonal, ya
que la venta comparable debe ser voluntaria, de buena fe, reciente y similar a la
propiedad por valuarse.
Método del Costo
Está basado en la suposición que el costo de reproducción o sustitución es el
límite superior del valor. Tiene importancia para mejoras, hipotecas y financiamientos
de proyectos. Una vez obtenidas las indicaciones de valor, a través de los diferentes
métodos de avaluación es preciso establecer su correlación, ponderando cada valor
indicado, detectando y considerando situaciones y circunstancias especiales para
llegar al valor final Se ejecutan avalúos individuales cuando los inmuebles por valuarse
son pocos y dispersos, los propietarios facilitan toda información solicitada y se cuenta
con valuadores expertos, normalmente con honorarios altos y tiempo suficiente para
desarrollar el trabajo.
Método de Ingreso o de Capitalización
Este método se basa en la teoría de que el valor de una propiedad, tanto el
terreno como sus mejoras, está en función de su productividad o capacidad de producir
ingresos bajo un programa de uso óptimo. Se puede emplear donde no hay
operaciones, donde no hay terrenos sin construir y se requiere el valor del terreno
exclusivamente y en casos donde sólo hay compras con fines especulativos.
Comportamiento prospectivo del mercado inmobiliario de viviendas unifamiliares
La construcción y las operaciones inmobiliarias responden a las alzas y bajas que
muestra la economía general del país, por lo que no es de extrañar que con un
crecimiento estimado del PIB de 8% en 2006, los empresarios en ambos sectores
esperen cerrar el año en positivo.
Según las cifras del gremio, el mercado inmobiliario se hán registrado al cierre de
2006 un crecimiento de 40% en el volumen de bolívares negociados en operaciones de
compra venta de inmuebles. En términos de unidades negociadas, el comportamiento
muestra un crecimiento de 12% con respecto al año anterior. Por su parte, Bianchi,
presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, aclara que este comportamiento no
refleja las dimensiones del “boom” inmobiliario que debería estarse viviendo en el país.
Según, Bianchi el factor que más ha inhibido la producción de vivienda es la
confianza. No se percibe una seguridad jurídica, no hay un claro respeto al derecho de
propiedad, se ha tenido intervención por parte del Estado, se han congelado los
alquileres por casi 4 años, existe una constante amenaza por parte de las Alcaldías de
expropiar inmuebles, existe impunidad alrededor de las invasiones y ahora vienen
nuevas amenazas, ya que se está hablando de la modificación de la Ley de Propiedad
Horizontal con unos visos comunitarios que vulneran el derecho de propiedad”, reclama.
En el segmento residencial, la oferta primaria sigue representando una cuota
reducida entre las operaciones de compra venta que se concentraron en más de 90%
en las transacciones de unidades usadas. No obstante, Bianchi estima que nuevas
oportunidades podrían surgir en áreas no residenciales, y en particular con proyectos
turísticos y recreacionales, en lo que podría marcar una nueva etapa para las
propuestas inmobiliarias en el país.
Por su parte, el comportamiento prospectivo del mercado inmobiliario de viviendas
unifamiliares según, los indicadores del Banco Central reflejan que el sector
construcción retrocedió en el año 2005 casi 40%. Después de esa contracción, creció
20% en 2005 y 27,4% entre enero y junio de 2006. Por su parte, el sector inmobiliario
registró una expansión de entre 6% y 7% en 2005 y 7,7% en el primer semestre del
año.
“En un año o año y medio, no hay posibilidad de que explote ninguna bomba (en la
economía). Es decir, tienen un año o año y medio para terminar su proyecto inmobiliario
y hacer altas ganancias. Así que a correr rápido. Después de este tiempo, no puedo
prometer nada”, afirmó durante la XI Convención Nacional Inmobiliaria el economista
José Manuel Puente, profesor del Centro de Políticas Públicas del IESA.
Al cierre del año, promotores y constructores muestran un portafolio de 105.000
viviendas en construcción que deberán ser concluidas en los próximos meses.
“Cualquier desarrollo inmobiliario tarda entre 24 y 36 meses en madurar, de modo que
uno tiene que jugar mucho a la bola de cristal y mucho al olfato y a las percepciones
que se tenga para poder ganar cuando estén los picos. Si no siembras en los valles no
vas a poder recoger en los picos. Entonces es muy importante entender lo que está
sucediendo hoy, ver los riesgos y oportunidades, ya que hoy hay que tomar decisiones
para los negocios de 2008”, señala Bianchi.
Prácticamente ha sido el mejor año de los últimos 8 años. El sector inmobiliario ha
logrado despegar con respecto a la caída que empezó en 1999”, comenta el ex
presidente de la Cámara Inmobiliaria, para quien el repunte en la producción de
viviendas tiene su origen en la decisión oficial de llamar a participar a los promotores.
“Mientras el Estado ha buscado todas las otras soluciones teóricas e hipotéticas, no ha
podido desarrollarse (la oferta de viviendas)”.
El comportamiento prospectivo del mercado inmobiliario de viviendas unifamiliares
se ve afectado por los altos precios debido a que la insuficiencia de la oferta explica el
crecimiento en los precios de los inmuebles. Con altos niveles de liquidez y bajas tasas
de interés los incentivos para la compra de bienes han presionado sobre el mercado en
2006 y lo seguirán haciendo en 2007.
Ahora bien, especialistas del mercado financiero e inmobiliario evaluaron el
comportamiento del sector durante el primer semestre del 2008 en un foro organizado
por la Cámara Inmobiliaria de Venezuela y la Cámara Inmobiliaria Metropolitana, donde
el análisis no fue nada halagador: los precios de las viviendas aumentaron entre un 25 y
un 30%, la demanda se contrajo en un 30%, especialmente en el Área Metropolitana de
Caracas, expusieron que los insumos de la construcción se elevaron en un 28.8%, y la
capacidad instalada para producir nuevas soluciones ha disminuido significativamente.
Además el crecimiento de la liquidez inducida por el mayor gasto público, liquidez
que llegó en el 2007 al 70%. La válvula de escape de la masa de dinero son los
aumentos de precios. El exceso de liquidez monetaria en una economía tarde o
temprano va a generar inflación. Mientras más dinero en la calle las tasas se ponen
más baratas. Cuando comienza la restricción de la liquidez empiezan a subir las tasas
de interés, la cantidad de los fondos prestados se reduce, y la oferta también se reduce.
Indicó que una cifra conservadora para la inflación al cierre del 2008 es de 32%.
En este sentido, la tendencia al alza de costos, de precios, y de liquidez, más la
inflación desbordada que limita la capacidad de las familias para adquirir su vivienda,
son los factores que han incidido en la contracción del mercado expresada en el
descenso de la demanda, señalo el .presidente de la Cámara Inmobiliaria de
Venezuela.
Es por lo expuesto en líneas anteriores que en el comportamiento prospectivo del
mercado inmobiliario de viviendas unifamiliares Si los precios inmobiliarios varían, los
promotores pueden introducir cambios en la oferta. Este proceso intenta explicar el
comportamiento de la oferta inmobiliaria, es decir, la forma en que los promotores
reaccionan ante los cambios de las condiciones del mercado.
El punto de referencia son los precios o rentas que había en el período anterior. Si
en una zona determinada un tipo de espacio sube de precio por incremento de la
demanda, los promotores considerarán la posibilidad de incrementar la oferta, ya que
representa una oportunidad de ganancias.
En principio, los promotores incrementarán la oferta si el nuevo precio es mayor
que el anterior. En el proceso iterativo esto ocurrirá hasta que la oferta se haya
incrementado a tal punto que los precios vuelven al nivel que tenían en el período
anterior. Esto debe estar sujeto a que el nuevo precio de equilibrio debe ser mayor que
el costo de producción (costo de urbanización, costo de construcción, entre otros) más
una ganancia. Esta condición es necesaria porque, como se describió, el precio del
período anterior puede ser inferior al costo de producción.
Lo anterior significa que si en una zona el precio del suelo residencial unifamiliar,
por ejemplo, se incrementa y es mayor que el costo de urbanización, los promotores
desarrollarán una cantidad adicional de suelo de ese tipo. Según esto, desarrollarán
suelo de todos los tipos que hayan incrementado de precio suficientemente, y lo harán
hasta el punto en que los precios hayan vuelto a descender y hayan desaparecido las
oportunidades de ganancia.
Registro Inmobiliario
REGISTRO INMOBILIARIO PÚBLICO DEL MUNICIPIO MARACAIBO
CIRCUITO 1 er .CIRCUITO 2 do. CIRCUITO 3 er .CIRCUITO
PARROQUIAS
Bolívar. Juana de Ávila. Olegario Villalobos. Santa Lucia. Coquivacoa.
Cacique Mara. Carracciolo Parra Pérez. Chiquinquirá. Idelfonso Vásquez. Raúl Leoni. Venancio Pulgar.
Cecilio Acosta. Luís Hurtado Higuera. Manuel Dagnino. San Isidro. Francisco Bustamante. Cristo de Aranza.
DIRECCION Centro Comercial
Santa Bárbara, Casco Central
C.C. Aventura, Planta Baja.
C.C Socuy. Av. 4 Bella Vista, mezanine locales
15 y 16.
LAGO DE MARACAIBO
LAGO DE MARACAIBO
PRIMERCIRCUITO
SEGUNDOCIRCUITO
PLANO DEL MUNICIPIO MARACAIBO
LIMITE CON EL MUNICIPIO MARA
LIMITE CON EL MUNICIPIO SAN FRANCISCO
AREA DE COBERTURA DEL REGISTRO INMOBILIARIO POR CIRCUITO
SECTORIZACIÓN
La zona de estudio corresponde a la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo, la cual, de acuerdo a la Ordenanza de Zonificación del Plan de Desarrollo Urbano Local de Maracaibo esta integrada por 18 sectores, debidamente homogenizados y sectorizados. Los Inmuebles analizados se concentran en 09 sectores del total, ubicados en la zona suroeste y noroeste de la Parroquia.
SECTORES
Sector 002 Lo forma en su mayoría, la Urb. Acuarelas del Sol, parte de la Urb. Monte Bello y Barrio 18 de Octubre (Sector Monte Claro) los servicios públicos en general son buenos, las vías se encuentran en buen estado.
Sector 008
Lo circundan la Prolongación de la Circunvalación 2 y la Av.12, ambas avenidas importantes, conformado por las Urbanizaciones Irama y Canta Claro. En este la actividad económica es baja y los servicios públicos son de buenos a excelentes.
Sector 009
Se localizan Urbanizaciones, Conjuntos Residenciales y Villas, entre los que se encuentran el Conj. Res. Caminos del Doral, la Urb. Monte Bello, la Urb. Las Camelias. No predomina el comercio y existen pocas rutas de transporte público
Sector 011
Se encuentra constituido por nuevas villas como Punta Araya, Dunas del Mar, Costa Rosmini, y otras, en construcción. De igual forma, al final del mismo, existen invasiones, donde la vialidad no existe y los servicios públicos son inexistentes o deficientes.
Sector 014 Constituido por las urbanizaciones El Portal, El Doral, Rosal Sur y Residencias La Paragua, Cuenta con buenos servicios públicos. En este sector se encuentra el centro comercial Doral Center Mall y la Clínica D´Empaire.
Sector 015 Integrado por la Urbanización Doral Norte, Villa Antañona, Villa El Robledal, Conjunto Los Naranjos. Cuenta con buenos servicios públicos.
Sector 016
Formado por nuevos conjuntos residenciales como Bayona II, Villa Mar, Bahía, Villa Aitana, Los Eucaliptos, Aguamarina, Aravena, Lago Country I, Agua de Canto, Villa Mediterránea. Se encuentra en este sector el Hospital Adolfo Pons y el Colegio Nuestra Señora de Fátima. Cuenta con buenos servicios públicos y rutas de transporte publico.
Sector 017
Predominan en este, nuevos conjuntos residenciales como: Rincón del Mangle, Bahía del Lago, Terra Norte, Las Mansiones. Existen centros gubernamentales, médicos y educativos (Circunscripción Militar de Maracaibo, 1era. División de Infantería del Ejército, Comando Policial No. 1, Unidad Gerontológico, Centro Médico Regulo Pachano, y Colegio Alemán). Posee buenos servicios públicos y rutas de transporte. Paralelamente se encuentran barrios o zonas invadidas (Sector Coquivacoa Norte, Barrio Santa Rosa de Tierra),
Sector 018 Conformado por Conjuntos residenciales y villas como Isla Dorada, Lago Cristal, Versalles, Bonaire. Los servicios públicos son regulares.
ORDENANZA DE ZONIFICACION PARA LA CIUDAD DE MARACAIBO
Como instrumentos de evaluación del cumplimiento de la normativa de regulación la construcción de edificaciones en la ciudad de Maracaibo y específicamente en el caso de estudio – Parroquia Coquivacoa – se utilizo la Ordenanza de Zonificación del año 1970 para los edificaciones existentes y la del año 2005 para los nuevos desarrollos.
1970 2005 Disposición
R4 PR2
Usos principales
Vivienda Unifamiliar Aislada y Pareada, Vivienda Bifamiliar Aislada y Pareada.
Vivienda Unifamiliar Aislada, Pareada y Continua. Vivienda Bifamiliar Aislada, Pareada. Vivienda Multifamiliar
Frente Mínimo de
Parcela
Unifamiliar Aislada: 14 m. Unifamiliar Pareada: 12 m. Bifamiliar Aislada: 16 m. Bifamiliar Pareada: 12 m.
Frente mínimo; 15 m.
% de Ubic. Unifamiliar Aislada o Pareada: 40% Bifamiliar Aislada o Pareada: 35%
Parcelas hasta 1200 m2: 45% Parcelas > a 1200 m2: 30%
% de Construc.
Unifamiliar Aislada o Pareada: 80% Bifamiliar Aislada o Pareada: 70%
Densidad de
Población
Unifamiliar Aislada y Pareada: 150 hab/ha Bifamiliar Aislada o Pareada: 200 hab/ha
Parcelas hasta 1200 m2: 380 hab/ha Parcelas 1200/10000 m2: 430 hab/ha Parcelas > a 10.000 m2: 480 hab/ha
Altura de Fachada
La altura máxima de fachada será <= a 10 m. (3 niveles)
Parcelas hasta 1200 m2: 12m (4 niv)
Parcelas 1200 - 10000 m2: 26m (8 niv)
Parcelas > a 10.000 m2: 32m (10 niv)
Retiros Mínimos
Frente: 4 m.
Lateral:
Unifamiliar y Bifamiliar Aislada: 3 m
Unifamiliar y Bifamiliar Pareada: 4 m
Fondo: 3 m
Frente: 4 m.
Lateral: 3 m
Fondo: 3 m
Estacionam. Mínimo
1 puesto por vivienda 1 puesto por vivienda
Viviendas Primarias y Secundarias
TIPOLOGÍA Y CARACTERÍSTICAS DE LAS VIVIENDAS
De acuerdo a información analizada, recogida en los anuncios publicados en Internet por las diferentes empresas de Bienes Raíces o inmobiliarias y en revistas especializadas del ramo para septiembre de 2006, el registro total de ofertas estudiadas es de 345 unidades de viviendas distribuidas entre el mercado primario y secundario.
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La oferta del mercado primario se concentra en villas o conjuntos cerrados que ofrecen diversas facilidades a los residentes.
La vivienda tipo tiene dos o tres dormitorios, salón o estar, comedor, entre otros., en una superficie promedio de construcción de 138,40 m2, con un área mínima de 80m2 y máxima de 340 m2.
Plantilla Cuadro Oferta Inmobiliaria.xls Cuadro: Área de Terreno y Área de Construcción
El área promedio de terreno es de 200,30 m2, con una mínima de 90 m2 y máxima de 850 m2.
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En la Parroquia Coquivacoa, la mayoría de la oferta del Mercado Secundario está constituida por viviendas aisladas con un área promedio de construcción de 406,24 m2, una mínima de 220 m2 y máxima de 650m2 y edificadas a finales de la década de los sesenta. Se caracterizan por tener una antigüedad media de 28 años y una conservación general de media a buena. En la mayoría de casos se han producido mejoras en los acabados de baños, cocinas y pavimentos.
Plantilla Cuadro Oferta Inmobiliaria.xls
Cuadro: Área de Terreno y Área de Construcción
El área promedio de terreno es de 572 m2, con una mínima de 350 m2 y máxima de 1090 m2.
REGLAMENTACIÓN
Según el Capitulo I – Del Polígono Residencial Planificado o Zona PRP, Art. 10:
“ Las condiciones de desarrollo de las parcelas inmersas en urbanizaciones, parcelamientos y conjuntos residenciales comprendidas en esta zonificación, desarrolladas antes de la vigencia de la presente ordenanza y que se hayan acogido a la Ley de venta de Parcelas, serán las mismas que le fueron asignadas tanto en el respectivo documento como en los respectivos permisos de construcción o constancia de cumplimiento de variables urbanas fundamentales otorgada para el momento por la autoridad urbanística competente”.
El 95% de la oferta estudiada para el mercado secundario viola las disposiciones de construcciones de las parcelas, referidas al área de ubicación, que le fueron establecidas para el momento de su desarrollo en la Ordenanza de Zonificación de la ciudad (1970), es decir, 40% del área de la parcela.
En lo que al área de construcción existente se refiere el 75% se encuentra dentro de lo establecido para el momento de su desarrollo y escasamente un 25% continua en vigencia.
PRECIOS
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Respecto al precio de vivienda nueva, en la Parroquia, el precio medio de venta es de Bs. 320.329.000,00 ,
Al agrupar los desarrollos estudiados en sectores, el máximo se sitúa en la Av. Fuerzas Armadas con Bs. 767.500.000,00 y el mínimo en los conjuntos desarrollados en urbanizaciones consolidadas con Bs. 233.116.666,67.
Por unidad de vivienda ofertada, el máximo de Bs. 980.000.000,00, se concentra igualmente sobre la Av. Fuerzas Armadas y el mínimo de Bs. 155.000.000,00 en desarrollos localizados en Isla Dorada.
Grafico 1. Precio promedio de venta por zona -MP
767.500,00
301.566,67252.926,67
233.116,67
0,00
100.000,00
200.000,00
300.000,00
400.000,00
500.000,00
600.000,00
700.000,00
800.000,00
Milagro Norte Isla Dorada Fuerzas Armadas En Urbanizaciones
PRECIO PROMEDIO DE VENTAMercado Primario
Parroquia Coquivacoa
320.329,0
Precio Promedio de Venta
Promedio General
PRECIOS
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El 65% de la muestra de desarrollos analizados se ubica por debajo del precio promedio y solo el 35% supera el valor
Grafico 2.Precio promedio de venta por caso -MP
0,00
100,00
200,00
300,00
400,00
500,00
600,00
700,00
800,00
900,00
000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
PRECIO PROMEDIO DE VENTAMercado Primario
1.
320.329,00
PRECIOS
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El precio medio por metro cuadrado es de 2.226.758,33 Bs./m2, con un rango desde 3.000.000,00 Bs./m2 como máximo y 1.937.500,00 Bs./m2 como mínimo.
Grafico 3. Precio promedio /M2 por zona -MP
2.941.176,47
2.255,533,83 2.191.733,81
1.962.972,95
0,00
500.000,00
1.000.000,00
1.500.000,00
2.000.000,00
2.500.000,00
3.000.000,00
Milagro Norte Isla Dorada Fuerzas Armadas En Urbanizaciones
PRECIO UNITARIO PROMEDIOMercado Primario
Parroquia Coquivacoa
Precio Unitario Promedio
PRECIOS
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El 55% de la muestra de desarrollos analizados se ubica por debajo del precio promedio y solo el 45% supera el valor
Grafico 4 .Precio promedio /M2 por caso -MP
0,00
500,00
1.000,00
1.500,00
2.000,00
2.500,00
3.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
PRECIO UNITARIO PROMEDIO por M2Mercado Primario
2.226.758,33
PRECIOS
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En cuanto al mercado de la vivienda de segunda mano, el precio medio de venta es de Bs. 463.333.333,33, la Urb. Canta Claro contempla el máximo con Bs. 606.250.000,00 y la Urb. Rosal Sur el mínimo de Bs. 296.666.666,67.
Grafico 5. Precio promedio de venta por zona -MS
606,250,00
456.000,00427.500,00417.500,00400.000,00
296.666,00
595.000,00
0,00
100.000.000,00
200.000.000,00
300.000.000,00
400.000.000,00
500.000.000,00
600.000.000,00
700.000.000,00
CantaClaro
MonteBello Portal Doral
PRECIO PROMEDIO DE VENTAMercado SecundarioParroquia Coquivacoa
436.333,33
NortePrecio Promedio de Venta
Promedio General
PRECIOS
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En cuanto al mercado de la vivienda de segunda mano, el precio medio de venta es de Bs. 463.333.333,33, la Urb. Canta Claro contempla el máximo con Bs. 606.250.000,00 y la Urb. Rosal Sur el mínimo de Bs. 296.666.666,67.
Grafico 5. Precio promedio de venta por zona -MS
606,250,00
456.000,00427.500,00417.500,00400.000,00
296.666,00
595.000,00
0,00
100.000.000,00
200.000.000,00
300.000.000,00
400.000.000,00
500.000.000,00
600.000.000,00
700.000.000,00
CantaClaro
MonteBello Portal DoralNorte
PRECIO PROMEDIO DE VENTAMercado SecundarioParroquia Coquivacoa
436.333,33
Precio Promedio de Venta
Promedio General
PRECIOS
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En cuanto al mercado de la vivienda de segunda mano, el precio medio de venta es de Bs. 463.333.333,33, la Urb. Canta Claro contempla el máximo con Bs. 606.250.000,00 y la Urb. Rosal Sur el mínimo de Bs. 296.666.666,67.
Grafico 5. Precio promedio de venta por zona -MS
606,250,00
456.000,00427.500,00417.500,00400.000,00
296.666,00
595.000,00
0,00
100.000.000,00
200.000.000,00
300.000.000,00
400.000.000,00
500.000.000,00
600.000.000,00
700.000.000,00
CantaClaro
MonteBello Portal DoralNorte
PRECIO PROMEDIO DE VENTAMercado SecundarioParroquia Coquivacoa
436.333,33
Precio Promedio de Venta
Promedio General
PRECIOS
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El precio medio por metro cuadrado es de 946.255,55 Bs./m2, con un rango desde 1.243.044,87 Bs./m2 como máximo y 681.577,68 Bs./m2 como mínimo.
Grafico 6 .Precio promedio /M2 por caso -MS
1.243.044,87
710.325,14
1.001.435,20994.607,441.066.666,67
681.577,68
1.120.603,02
0,00
200.000,00
400.000,00
600.000,00
800.000,00
1.000.000,00
1.200.000,00
1.400.000,00
CantaClaro
Irama MonteBello
Camelias Portal Rosal Sur Doral Norte
PRECIO UNITARIO PROMEDIO Mercado Secundario
Parroquia Coquivacoa
946.255,55
PRECIOS
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La diferencia entre el precio de venta de las viviendas del mercado secundario, es un 30,86% mayor (Bs. 143.004.333,33), respecto a los precios de la vivienda nueva.
Grafico 7 .Precio promedio de Venta por Tipo de Mercado
463.333,33
320.329,00
0,00
50.000,00
100.000,00
150.000,00
200.000,00
250.000,00
300.000,00
350.000,00
400.000,00
450.000,00
500.000,00
MercadoSecundario
Mercado Primario
PRECIO UNITARIO PROMEDIO DE VENTAPOR TIPO DE MERCADOParroquia Coquivacoa
30,86%
PRECIOS
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La diferencia entre el precio de venta /M2 de las viviendas del mercado secundario, es un 57,51% menor (Bs. 1.280.502,78), respecto a los precios/M2 de la vivienda en nuevos desarrollos.
Grafico 8 .Precio promedio de Venta por Tipo de Mercado
946.255,55
2.226.758,33
0,00
500.000,00
1.000.000,00
1.500.000,00
2.000.000,00
2.500.000,00
MercadoSecundario
Mercado Primario
PRECIO UNITARIO PROMEDIO /M2POR TIPO DE MERCADOParroquia Coquivacoa
57,51%
PRECIOS
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La oferta de viviendas esta distribuida por rango de áreas y precios de la siguiente manera:
En cuanto al área de construcción predominan los inmuebles en el rango entre 90m2 y 130 m2 (45%) y respecto al precio de venta el rango predominante es hasta 350 Millones (75%)
90 a 130 Mts2
Menos de 90 Mts2
Mas de 230 Mts2
130 a 230 Mts2
DISTRIBUCIÓN DE LA OFERTA UNIDADES / M2 MERCADO PRIMARIO- Parroquia Coquivacoa
90 a 130 Mts2
Menos de 90 Mts2
Mas de 230 Mts2
130 a 230 Mts2
5%
35 %
45 %
15 %
Parroquia Coquivacoa 2007
DISTRIBUCIÓN DE PRECIOS DE VIVIENDAS (Millones de Bs.)
MERCADO PRIMARIO
Hasta 350 M
350 M a 500 M
500 M a 650 MMas de 800 M
Hasta 350 M
350 M a 500 M
500 M a 650 MMas de 800 M
Parroquia Coquivacoa 2007
75 %
15 %
5 %
5 %
PRECIOS
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La oferta de viviendas esta distribuida por rango de áreas y precios de la siguiente manera:
En cuanto al área de construcción predominan los inmuebles en el rango entre 250m2 y 450 m2 (57%) y respecto al precio de venta el rango predominante es hasta 350 Millones (29%)
150 a 250 Mts2
250 a 450 Mts2
Mas de 450 Mts2
DISTRIBUCIÓN DE LA OFERTA UNIDADES / MTS 2
MERCADO SECUNDARIO – PARROQUIA COQUIVACOA
24 %
150 a 250 Mts2
250 a 450 Mts2
Mas de 450 Mts2
57 %
19 %
Parroquia Coquivacoa 2007
DISTRIBUCIÓN DE PRECIOS DE VIVIENDAS (Millones de Bs.)
MERCADO SECUNDARIO
Hasta 350 M
350 M a 450 M
450 M a 550 M
550 M a 650 M
Mas de 650 M
Hasta 350 M
350 M a 450 M
450 M a 550 M
550 M a 650 M
Mas de 650 M
14 %
29 %
24 %
14 %
19 %
Parroquia Coquivacoa 2007
VALOR DE INCIDENCIA
La existencia de terrenos con diferentes potencialidades de desarrollo hace necesario observar el comportamiento del valor de incidencia de los terrenos en la zona estudiada. Mercado primario: El terreno con el mayor índice de inversión corresponde al desarrollo Oasis Garden, ubicado en la Av. Fuerzas Armadas con un valor de 2.651.360,29. El que presenta menor potencialidad para la inversión se encuentra en Villas Oasis Country localizada en las adyacencias de la Av. Milagro Nortes con un valor de incidencia 103.921,57
Mercado secundario: El terreno con el mayor índice de inversión se ubica sobre la Calle 45 de la Urbanización Monte Bello, con un valor de 6.534,09. El que presenta menor potencialidad para la inversión esta localizado en la Urb. Las Camelias con un valor de 1.958,33
Incidencias del Índice de suministros para la construcción (ISC)
Venezuela es un país con ingresos medios-altos según la clasificación del IMF, un
80% de población en niveles de pobreza, y un 50% de los habitantes viviendo en zonas
de barrios. Hay que escribir un nuevo contrato social en el sector habitacional basado
en realidades objetivas, que no ofrezca subsidios a las tasas de interés y
simultáneamente pretenda desarrollar un mercado secundario de hipotecas con los
préstamos habitacionales; que no invite a participar al sector privado si no garantiza la
eliminación de prácticas de subsidios ocultos y competencia desleal; en que los fondos
públicos destinados a viviendas ejecutados por distintas instituciones sean usados en
programas que ofrezcan igualdad de condiciones a los beneficiarios con similares
características socioeconómicas y no creen distorsiones que pongan a competir al
estado contra si mismo.
Un nuevo contrato social que obliga los beneficiarios de la atención habitacional a
mantener y mejorar el patrimonio inmobiliario asignado; que adapte la oferta
habitacional a la diversidad de condiciones de los beneficiarios; que rescate Incidencias
del Índice de Precios al Consumidor (IPC) la inversión en las zonas de barrios; que
legalice la propiedad de la tierra; que establezca contribuciones por mejoras a la
infraestructura urbana;que facilite a las comunidades la gerencia de sus proyectos de
autoconstrucción.
Incidencias del Producto interno bruto (PIB)
El PIB es el valor monetario de los bienes y servicios finales producidos por una
economía en un período determinado. Producto se refiere a valor agregado; interno se
refiere a que es la producción dentro de las fronteras de una economía; y bruto se
refiere a que no se contabilizan la variación de inventarios ni las depreciaciones o
apreciaciones de capital.
Se debe tener en cuenta que la producción se mide en términos monetarios, por
esto, la inflación puede hacer que la medida nominal del PIB sea mayor de un año a
otro y que sin embargo el PIB real no haya variado. Para solucionar este problema se
calcula el PIB real deflactando el PIB nominal a través de un índice de precios, mas
concretamente, se utiliza el deflactor del PIB, que es un índice que incluye a todos los
bienes producidos. Para realizar comparaciones internacionales, se suele calcular el
PIB es dólares. Obviamente, ésta medida se ve muy afectada por las variaciones del
tipo de cambio, ya que el tipo de cambio suele ser muy volátil. Para solucionar este
problema, los economistas utilizan otro método para realizar comparaciones
internacionales de los distintos PIB, este método consiste en deflactar el PBI utilizando
la paridad del poder de compra (más conocida como PPP, del inglés "purchasing power
parity").
Existen tres métodos teóricos equivalentes de calcular el PIB: (1)Método del
Gasto, (2)Método del Ingreso y (3)Método del Valor Agregado.
Método del Gasto: El PIB es la suma de todas las erogaciones realizadas para la
compra de bienes o servicios finales producidos dentro de una economía, es decir, se
excluyen las compras de bienes o servicios intermedios y también los bienes o servicios
importados.
Método del Valor Agregado: El PIB es la suma de los valores agregados de las
diversas etapas de producción y en todos los sectores de la economía. El valor
agregado que agrega una empresa en el proceso de producción es igual al valor de su
producción menos el valor de los bienes intermedios.
Método del Ingreso: El PIB es la suma de los ingresos de los asalariados, las
ganancias de las empresas y los impuestos menos las subvenciones. Las diferencia
entre al valor de la producción de una empresa y el de los bienes intermedios tiene uno
de los tres destinos siguientes: los trabajadores en forma de renta del trabajo, las
empresas en forma de beneficios o el Estado en forma de impuestos indirectos, como el
IVA.
En el caso del Producto Interno Bruto (PIB) se contabiliza el valor agregado dentro
del país, y en el caso del Producto Nacional Bruto (PNB) se contabiliza el valor
agregado por los factores de producción de propiedad nacional. La diferencia entre el
PB y el PN es la depreciación del capital, el Producto Bruto no tiene en cuenta la
depreciación del capital mientras que el Producto Neto si la incluye en el cálculo. El PIB
per cápita es el promedio de Producto Bruto por cada persona. Se calcula dividiendo el
PIB total por la cantidad de habitantes de la economía.
El uso del PIB por cápita como medida de bienestar es generalizado. Pero estas
cifras deben ser observadas con cuidado, debido a las siguientes causas:
No tiene en cuenta la depreciación del capital (Aquí se incluyen tanto maquinaria,
fábricas, etc., como así también recursos naturales, y también se podría incluir al
"capital humano"). Por ejemplo, un país puede incrementar su PIB explotando en forma
intensiva sus recursos naturales, pero el capital del país disminuirá, dejando para
generaciones futuras menos capital disponible.
No tiene en cuenta externalidades negativas que algunas actividades productivas
generan, por ejemplo, la contaminación ambiental.
No tiene en cuenta la distribución del ingreso. Los pobladores de un país con
igual PIB per cápita que otro pero con una distribución más equitativa del mismo
disfrutarán de un mayor bienestar que el segundo.
La medida del PIB no tiene en cuenta actividades productivas que afectan el
bienestar pero que no generan transacciones, por ejemplo trabajos de voluntarios o de
amas de casa.
Actividades que afectan negativamente el bienestar pueden aumentar el PIB, por
ejemplo divorcios y crímenes.
Ignora el endeudamiento externo. El PIB de una país aumentará si el gobierno o
las empresas dentro del mismo toman préstamos en el extranjero, obviamente, esto
disminuirá el PIB en períodos futuros.
Incidencias del Producto interno bruto (PIB) para la Construcción
Términos Básicos
Avaluó: una opinión del valor de una propiedad en una fecha dada, por una
persona desinteresada, usualmente un profesional licenciado.
Capitalización: Es el valor del capital de una sociedad obtenido a partir de su
cotización en bolsa. Se obtiene multiplicando la cotización de sus acciones por el
número de las mismas. Este mismo cálculo se puede realizar para todo el mercado,
sumando la capitalización de todas las sociedades que componen el mercado. También
se le llama capitalización del mercado.
Gestores: Son los profesionales encargados de gestionar el dinero, es decir,
toman las decisiones de comprar este o aquel producto financiero por mandato de su
cliente. La relación con los gestores se formaliza mediante un contrato.
Ingreso: Son todos aquellos recursos que obtienen los individuos, sociedades o
gobiernos por el uso de riqueza, trabajo humano, o cualquier otro motivo que
incremente su patrimonio. En el caso del Sector Público, son los provenientes de los
impuestos, derechos, productos, aprovechamientos, financiamientos internos y
externos; así como de la venta de bienes y servicios del Sector Paraestatal.
Inmobiliario: Empresa o sociedad que se dedica a construir, alquilar, vender y
administrar viviendas.
Mercado: En la práctica, cada persona tiene una definición de lo que es el
mercado en función de lo que mejor le parece o le conviene, por ejemplo, para un
accionista el mercado tiene relación con los valores o el capital; para una ama de casa,
el mercado es el lugar donde compra los productos que necesita; desde el punto de
vista de la economía, el mercado es el lugar donde se reúnen oferentes y demandantes
y es donde se determinan los precios de los bienes y servicios a través del
comportamiento de la oferta y la demanda.
Producto Interno: Es el valor total de los bienes y servicios producidos en el
territorio de un país en un periodo determinado, libre de duplicaciones.
Viviendas Unifamiliares: Son aquellas que se sitúan en parcelas independiente.
Que sirve de residencia habitual permanente o temporal, para una sola familia.
Viviendas: Edificio, construcción o habitación adecuada para que vivan las
personas.
REFERENCIA BIBLIOGRÁFICA Alemo Notas sobre la vivienda y el Hábitat, Venezuela 2002. Grupo de trabajo de la
Asociación para la investigación en vivienda Leopoldo Martínez Angel, S. “La Política de vivienda en Venezuela: Diagnosis y guías de acción” Informe
de Consultoría para el Banco Interamericano de Desarrollo, Washington, Octubre de 1999.
Baldó, J “La política de vivienda para Venezuela” Encuentro Repensar Venezuela,
capítulo vivienda, Abril 2003. Cilento, Al “Hogares sostenibles de desarrollo progresivo” Encuentro Repensar
Venezuela, capítulo vivienda, Abril 2003. Hernández, H “Consideraciones sobre el proyecto de ley de régimen prestacional de
vivienda y hábitat” Encuentro Repensar Venezuela, capítulo vivienda, Abril 2003. Jaramillo C Z. La Política Habitacional en Venezuela: A la búsqueda de un nuevo
Contrato Social. FERMENTUM Mérida - Venezuela - ISSN 0798-3069 - AÑO 11 - Nº 31 - MAYO - AGOSTO - 2001 - 222-241
Lafuente, M Genatios, C “Cartilla para autoconstrucción sismorresistente con
mampostería confinada, en zonas sísmicas” IMME, UCV 2003 López, A “La necesidad de repensar la actuación pública y privada en desarrollo urbano
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Salcedo, D “Guía de Identificación y Prevención de Riesgos Geotécnicos en Zonas de Barrios” Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Federal, 1995.
CAPITULO III
MARCO METODOLOGICO
CAPITULO III
MARCO METODOLOGICO
En este capitulo se detalla la metodología del estudio a través del tipo de
investigación, universo y población, técnica e instrumento de recolección de datos,
análisis de los datos.
3.1. Tipo de Investigación
El presente constituirá un estudio predictivo, con diseño no experimental –
longitudinal.
Como señala Jacqueline Hurtado, la investigación predictiva o de pronóstico tiene
como propósito prever o anticipar situaciones futuras. Se basa en las investigaciones de
niveles anteriores, por lo que requiere de la exploración, la descripción, la comparación,
el análisis y la explicación. La predicción puede estar orientada hacia la estimación de
los valores que asumirá un evento en el futuro, dadas ciertas condiciones de los
eventos predictores. [… A diferencia del determinismo aspirado por algunos autores
como Miklos y Tello 1996, en este trabajo se asume que] predecir significa “decir con
anterioridad”, o tomar previsiones de algo que pudiera suceder con base en
indagaciones y análisis previos.
Por lo tanto, la investigación predictiva abarca tanto la exploración de futuros
posibles según diversas tendencias, como la visualización de futuros probables según
condiciones conocidas (Hurtado, 2000: 309). “Puede […] estar referida [ ] al futuro,
entendido este como lo que ocurrirá a largo plazo, pero también puede [ ] expresarse
como estudios de factibilidad en los que el investigador intenta prever lo que ocurrirá
con un determinado evento a partir de la transformación de ciertas condiciones, o como
se comportaria el evento si se encontrara en un contexto o condición diferente a la
actual (Hurtado, 2000: 310).
Se basa en un diseño de investigación, no experimental – longitudinal, por cuanto,
por un lado, no se controlan las variables de estudio, sino por el contrario, se observan
en su propio contexto para su observación y estudio, y por el otro, se evalúan las
variaciones a lo largo de un periodo de tiempo (URBE, 2003). Como toda investigación
requiere de un previo estudio documental que posibilite el acercamiento al tema –
objeto su delimitacion, la existencia o no de estudios precedentes y los posibles
enfoques y hallazgos de aquellos, etcétera.
Ciertamente, además la vía recurrente de obtención de datos respecto al presente
estudio para poder predecir la situación a futuro lo constituyen los libros de asiento de
registro inmobiliario de la jurisdicción municipal marabina orientado hacia la verificación
de las variaciones prospectivas del avaluó inmobiliario en el mercado de viviendas tipo
quinta de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo observables durante el
periodo 2001 – 2005. por cuanto estas fuentes son de origen primario y no
hemerográfico o bibliográfico, se asumen además que el presente constituye un estudio
de campo.
Como secuencia lógica del proceso de investigación, se han planteado los
siguientes pasos:
1ero. Identificar, según los datos asentados en los libros de Registro Inmobiliario,
las publicaciones vinculadas al sector inmobiliario y entrevistas a gestores de este, los
avalúos inmobiliarios de viviendas primarias y secundarias en la parroquia de estudio
para el periodo 2001 – 2006m con costos mensuales.
2do Evaluar la planta de valores de construcción 2005 de municipio Maracaibo y la
de su parroquia Coquivacoa.
3ro. Estimar las proyecciones del ISC (Índice de suministros para la construcción),
IPC (índice de precios al consumidor), PIB (Producto interno bruto), PIB Construcción y
PIB Inmobiliario para el periodo 2007 – 2008, derivadas de la observación y valoración
estadística de estos desde enero de 2001 hasta diciembre de 2006.
4to. Evaluar las incidencias del ISC (Indice de suministros para la construcción),
IPC (índice de precios al consumidor), PIB (Producto interno bruto, PIB Construcción y
PBI Inmobiliario durante el periodo de observación (2001 – 2006) sobre la valuación de
inmuebles en la parroquia objeto de estudio para estimarla en el periodo proyectado.
5to Verificar si existe correspondencia entre las variaciones de los indicadores
macroeconómicos con las del avalúo inmobiliario de viviendas durante el periodo
observado.
6to Estimar la posible incidencia de las políticas públicas (poder ejecutivo, poder
legislativo y poder judicial) particulares sobre las variaciones de la valuación de
inmuebles en la parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo.
7mo. Calcular prospectivamente la valuación en el mercado inmobiliario de la
vivienda, según el carácter primario o secundario de esta, ubicación confort, habitalidad
y otros indicadores identificados.
Aunque en esencia, todos los indicadores son de carácter cuantitativo, se asume
que será cotejado cualitativamente lo relativo a la incidencia de las acciones puntuales
del gobierno nacional con los indicadores macroeconómicos y las variaciones del
avalúo inmobiliario de viviendas durante el periodo observado.
3.2. Población y Muestra
3.2.1. Población
La unidad genérica de observación esta conformada por todos los productos
inmobiliarios de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo, tanto las viviendas
de antigua data (para los fines de este estudio denominadas viviendas secundarias o
viejas) como para las de construcción reciente (viviendas primarias o nuevas), se
encuentren ocupadas o no.
3.2.2. Muestra
Como unidades de medición se encuentra el mercado primario y secundario de
viviendas unifamiliares, que hayan sido objeto de transacciones en el mercado
inmobiliario durante el período 2001-2006 en esta parroquia, cuya constancia se
encuentre debidamente asentada en los libros de la jurisdicción de registro inmobiliario
local.
3.3. Instrumentos de Recolección de Datos
Observación directa de fuentes primarias: La revisión y obtención de la data
correspondiente a la venta de viviendas en la Parroquia Coquivacoa será obtenida a
partir de los libros de asiento de las Oficinas de Registro Inmobiliario del Municipio
Maracaibo; en particular, lo referente a ubicación del bien inmueble, extensión de su
terreno y volumen de construcción y monto efectivo de la operación de venta.
Entrevista estructurada: Practicada a algunos agentes inmobiliarios o
representantes de empresas dedicadas a la compra y venta de inmuebles, directamente
o a través de las publicaciones periódicas que editan, permitirá este tipo de entrevista
contrastar los valores de valuación estimados por estas respecto a los correspondientes
a la venta efectiva de inmuebles encontrados en los libros de registro.
Documentación de índices económicos y sus variaciones anuales según cifras del
BCV: Una vez recabada la información financiera oficial relativa al IPC (Índice de
precios al consumidor), PIB (Producto interno bruto), PIB Construcción, PIB Inmobiliario
para los años 2001-2006, ISC (Índice de suministros para la construcción), del Banco
Central de Venezuela se verifican y cotejan con las variaciones mensuales observadas
en las tasas de valoración de bienes inmuebles observadas en la Parroquia, mediante
los libros del registro inmobiliario.
Programa de software para procesamiento estadístico de datos (SPSS 10) y
cálculo prospectivo de curva de variación: Para el cálculo de estimación de los valores
del metro cuadrado de terreno y construcción por sector, con cortes mensuales, y para
la estimación de los correspondientes durante el período proyectado se hará uso del
software computacional SPSS (Statistical Package for Social Sciences®, de SPSS Inc.)
en su versión número 10.0.6 (noviembre 1999) al español. La selección de este
programa computacional responde al hecho de su reconocida versatilidad profesional,
precisión numérica, variedad de menús y opciones de procesamiento, salidas y
gráficos, además de constituir el más antiguo del mercado (desde 1989).
3.4. Procedimientos para el Análisis de los Datos
Esencialmente, los métodos utilizados para el análisis de datos derivan de la
ciencia estadística y sus vertientes; en particular el análisis paramétrico de la estadística
descriptiva.
Derivado al uso del programa SPSS 10 ®, una vez ingresados los datos y
obtenidos los informes en estadística descriptiva para reconocer los valores de
tendencia central y desviaciones respecto a estos, se aprovecharán sus capacidades
para generar análisis por regresión lineal, estimación ponderada y crecimiento la
estimación curvilínea de las variables de estudio, las correlaciones bivariadas-
bilaterales de la incidencia de los indicadores macroeconómicos sobre los valores de
tasación inmobiliaria en la muestra del estudio por el Coeficiente de Pearson y,
distancias por similaridades entre variables respecto a sus variaciones históricas.
CAPITULO IV
PROCESAMIENTO DE LOS DATOS Y ANÁLISIS DE LOS
RESULTADOS
SECTOR 017 DESCRIPTIVOS
Estadísticos Descriptivos
REGRESIÓN
306
GRÁFICOS HISTOGRAMAS
307
FRECUENCIA Estadísticos Descriptivos
308
TABLAS DE FRECUENCIA
309
HISTOGRAMAS
310
311
312
EXPLORAR Resumen del procesamiento de los casos
313
PRECIO UNITARIO
314
SECTOR 018 DESCRIPTIVOS
Estadísticos Descriptivos
REGRESIÓN
315
316
GRÁFICOS
HISTOGRAMA
FRECUENCIA Estadísticos Descriptivos
317
TABLAS DE FRECUENCIA
318
HISTOGRAMAS
319
320
EXPLORAR Resumen del procesamiento de los casos
321
PRECIO UNITARIO
322
CAPITULO IV
PROCESAMIENTO DE LOS DATOS Y ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS
4.1. Procesamiento de los datos
El procesamiento de los datos en esta investigación se llevó a cabo a través del
software estadístico SPSS versión 10.0 y del Software Excel. Los datos de entrada para
la corrida del primer programa fueron obtenidos de la base de datos de la Dirección de
Catastro (DICAT), del Registro Público del Primer Circuito, de los avalúos particulares
de la Sección de Avalúos del Departamento de Valuación Fiscal de la Dirección de
Catastro
Identificar ISC (Índice de suministros para la construcción), IPC (Índice de precios
al consumidor), PIB (Producto interno bruto), PIB Construcción y PIB Inmobiliario
durante el período de observación según los datos asentados en los libros de Registro
Inmobiliario, las publicaciones vinculadas al sector inmobiliario, entrevistas a gestores
de este, y avalúos inmobiliarios de viviendas primarias y secundarias (nuevas y viejas)
en la Parroquia Coquivacoa para el periodo (2004-2008).
Previo a la introducción de cada una de las variables, las mismas deben ser
definidas, esto se lleva a cabo a través de la opción “Vista de Variables”, una vez
ubicados dentro de esta opción, se define cada una de las variables, como lo son:
nombre, tipo, anchura, decimales etiqueta, valores. En este caso las variables definidas
fueron las macroeconómicas: ISC (Índice de suministros para la construcción), IPC
(Índice de precios al consumidor), PIB (Producto interno bruto), PIB Construcción y PIB
Inmobiliario; las variables Físicas: Área (A), Localización (L), Tiempo (T) y Peso Urbano
(P. Urb.) y la variable Dependiente o Precio Unitario (P.U.). Luego de esto, se
introducen los valores de éstas variables
Una vez definidas e introducidas las variables, se analizan las mismas
estadísticamente en el menú “análisis”, a través de la opción “Estadísticos
76
Descriptivos”→ “Descriptivos” donde como su nombre lo indica, se obtiene una
estadística descriptiva de las variables, como su media, desviación estándar, máximo,
mínimo. En esta misma opción se seleccionan las opciones “Frecuencia” y “Explorar”.
De la primera se obtiene, con la media y la varianza muestral, el tendido de la
distribución normal teórica. A través de la segunda opción se obtienen los gráficos de
Normal QQ-Plot de Pu y Detrented Normal Q-Q Polo de Pu, los cuales son indicativos
de la distribución de la variable dependiente, ya sea normal o no y de las diferencias
entre los valores observados y los esperados.
La muestra debe satisfacer la condición:
PU >= (Media – Desviación) & PU <= (Media + Desviación)
Para ello se recurre en el menú a “Data” seleccionando la opción “Seleccionar
Casos” donde se introduce la fórmula de la condición que debe cumplir la muestra,
entonces el software se encarga de depurar o eliminar los datos que no entran o que no
satisfacen la condición.
Luego de realizar la depuración se selecciona en el menú, de nuevo “Analizar”
pero esta vez se opta por la opción “Regresión”→ “Lineal” donde se obtiene las
soluciones y las pruebas estadísticas, las mismas son las siguientes:
R2. Demuestra la participación de las variables independientes a la variable
dependiente que se quiere considerar. Este valor debe estar dentro del siguiente rango:
0.50 y 0.99, teniéndose así una probabilidad del 50 % al 99%.
Durbin Watson. Prueba estadística que evalúa la correlación , su valor debe
ser mayor o igual a 2
Prueba T. Prueba estadística para la hipótesis de que un coeficiente de la
regresión, tiene un valor particular.
Prueba F. Prueba estadística de hipótesis de que todos los coeficientes en
una regresión son cero excepto la constante. (0 ).
Significancia (Sig). Indica si el coeficiente de regresión se encuentra entre
los intervalos de confianza. Tiene que ser cercano a 0 y 1.
77
Error Estándar. Mide la confiabilidad estadística de los coeficientes de la
regresión.
Mediante el Software estadístico SPSS se obtienen los valores de los Precios
Unitarios Ajustados más no Actualizados, por lo que, se recurre a la siguiente fórmula
para su actualización:
P.U Actualizado = P.U Calculado ( 1 +IPC)(1 + 0.03N)
Donde:
El P.U calculado es el Precio Unitario obtenido de la Regresión Lineal Múltiple o
Precio ajustado.
El ∆IPC es la variación del IPC, que se determina como sigue:
FINAL
INICIALFINAL
IPC
IPCIPCIPC
Donde:
IPC Final = Diciembre 2008 (516048.47 %)
IPC Inicial = Fecha de Registro del Referencial.
N= Tiempo en años (divididos en fracciones)
A continuación se presentan, los Precios Unitarios Observados, Ajustados y
Actualizados, de los 18 sectores que conforman la Parroquia Coquivacoa:
78
SECTOR 001
P.U. Observado PU. Ajustado Pu. Actualizado
123130,18 121585,2 121585,2
134126,31 133228,4 133228,4
134126,31 129557,6 129557,6
141474,81 145312,8 175949,6939
117647,06 121072,1 186618,5327
144117,65 146755,7 189572,2314
130000 136462,3 160967,9042
155555,56 145431,2 169221,312
168000 168772,5 190497,708
P.U. Actualizado Final 161910,9536
Tabla 1: Precio Actualizado del sector 001.
(Fuente y Diseño del autor, 2008).
SECTOR 002
P.U. Observado PU. Ajustado Pu. Actualizado
100211,6 103020,8 171442,9228
150305,7 100074,6 148052,5896
126582,3 165444,3 240888,9841
136319,4 175807,4 239804,7261
288888,9 220474,1 297921,1288
273390 250935,9 333683,9614
200514,1 234337,4 304734,7357
333333,3 333333,3 393192,5718
277777,8 263286,5 308597,1113
200000 213922,4 289067,9807
180000 202838,8 266678,9077
107260,7 99861,75 147737,6946
86666,67 97913,32 147233,8697
P.U. Actualizado Final 253002,8603
Tabla 2: Precio Actualizado del sector 002.
(Fuente y Diseño del autor, 2008).
79
SECTOR 003
P.U. Observado PU. Ajustado Pu. Actualizado
116558,5 116558,5 116558,5
116966,8 116966,8 116966,8
116762,6 116762,6 116762,6
93699,87 93699,87 93699,87
93627,92 93627,92 93627,92
P.U. Actualizado Final 107523,138
Tabla 3: Precio Actualizado del sector 003.
(Fuente y Diseño del autor, 2008).
SECTOR 004
P.U. Observado PU. Ajustado Pu. Actualizado
97071,14 97071,14 97071,14
101139,3 101139,3 101139,3
50.925,15 53033,59 65558,22252
101.441,06 79708,18 92747,10514
50162,19 68072,86 85514,22703
76348,11 76348,11 76348,11
98011,06 98011,06 98011,06
89527,28 89527,28 89527,28
131451,2 131451,2 131451,2
103619,5 103619,5 103619,5
P.U. Actualizado Final 94098,71447
Tabla 4: Precio Actualizado del sector 004.
(Fuente y Diseño del autor, 2008).
80
SECTOR 005
P.U. Observado PU. Ajustado Pu. Actualizado
132378,7 132378,7 132378,7
132933,1 132933,1 132933,1
128318,7 128318,7 128318,7
128632,5 128632,5 128632,5
127773,1 127773,1 127773,1
126868,4 126868,4 126868,4
128304,8 128304,8 128304,8
100.903,47 100903,5 128477,9523
101.441,06 101441,1 118035,1674
100000 100000 114915,0559
P.U. Actualizado Final 126663,7476
Tabla 5: Precio Actualizado del sector 005.
(Fuente y Diseño del autor, 2008).
SECTOR 006
P.U. Observado PU. Ajustado Pu. Actualizado
145883,9 145883,9 145883,9
175447,9 175447,9 175447,9
141618,6 141618,6 141618,6
197785,2 197785,2 197785,2
176470,59 178218,5 236987,4342
182038,83 180208,9 299896,1426
182016,7455 180209,9 299897,8068
144117,65 144211 186285,1055
176511,15 152334 191364,4331
130000 140337,5 165539,0042
155555,5556 147484,9 171610,963
125493,7 125493,7 125493,7
141323 141323 141323
P.U. Actualizado Final 190702,553
Tabla 6: Precio Actualizado del sector 006.
(Fuente y Diseño del autor, 2008)
81
SECTOR 007
P.U. Observado PU. Ajustado Pu. Actualizado 244773,26 243638,4 243638,4 190945,95 193741 193741 190945,95 195019,4 195019,4 190945,95 185000,5 185000,5 190945,95 191157,7 191157,7 233333,33 233333,3 263369,0848
P.U. Actualizado Final 211987,6808
Tabla 7: Precio Actualizado del sector 007.
(Fuente y Diseño del autor, 2008).
SECTOR 008
P.U. Observado PU. Ajustado Pu. Actualizado
294962,8 294962,8 294962,8
300.000,00 302935,6 341930,9276
258461,5385 270204,1 304986,0715
291428,5714 276750,4 312375,0427
P.U. Actualizado Final 313563,7105
Tabla 8: Precio Actualizado del sector 008.
(Fuente y Diseño del autor, 2008).
82
SECTOR 009
P.U. Observado PU. Ajustado Pu. Actualizado 297000,3 286446 590400,5504
179697,17 135108,9 253080,4317 149741,82 169987,5 312174,4274 205058,1 275370,7 428789,3117 140000 177660,1 273842,3401
398437,5 350654,2 478299,1751 174486,23 156491,5 211463,0441 349704,69 268900,5 349680,9421 250466,56 323895,6 418393,3682 357264,38 276935,3 335322,7058
500000 469239,8 553504,8666 230202,58 324857,9 383195,1778 165180,05 181691,2 212959,5686
P.U. Actualizado Final 369315,8392
Tabla 9: Precio Actualizado del sector 009.
(Fuente y Diseño del autor, 2008)
SECTOR 010
P.U. Observado PU. Ajustado Pu. Actualizado
100337,84 93130,69 168765,7975
91700,4 98907,55 177835,111
105607,29 91887,79 160948,7298
94939,27 91887,79 160948,7298
85323,89 91887,79 160948,7298
93117,41 99227,3 165129,9382
100910,93 99227,3 165129,9382
85020,24 99227,3 165129,9382
156208,81 161569,2 268876,7305
99190,28 99227,3 165129,9382
90789,47 99227,3 165129,9382
150180,22 127918,7 212876,9706
150240,38 160338,8 244212,9044
151821,86 141723,4 206351,055
184815,3178
Tabla 10: Precio Actualizado del sector 010.
(Fuente y Diseño del autor, 2008).
83
SECTOR 011
P.U. Observado PU. Ajustado Pu. Actualizado 142806,39 118492,2 265535,5402 148936,17 204560,7 370692,5147 336428,57 232431,1 516504,8535 181863,2 219879,8 477303,5689
181722,95 216393,5 469735,6912 229904,63 274439,6 374340,9726 258486,99 279006,7 366819,3757 303147,57 307555,9 386356,6928 288135,59 299224,7 362311,4714 363699,34 283147,1 342844,165
P.U. Actualizado Final 393244,4846
Tabla 11: Precio Actualizado del sector 011.
(Fuente y Diseño del autor, 2008).
SECTOR 012
P.U. Observado PU. Ajustado Pu. Actualizado 52111,04 51650,54 51650,54 50175,3 58388,81 58388,81
101905,7 103686,5 103686,5 32158,92 29108,05 48191,6356 100903,5 71460,6 90989,02971 50925,15 42977,86 53127,68963 32157,48 70701,89 85608,25961 101441,1 65875,17 76651,24606 100000 100000 114915,0559
58184,02 47800,54 59089,31373 50162,19 60545,67 76058,44929 21459,16 49387,89 56754,12141
P.U. Actualizado Final 72925,88758
Tabla 12: Precio Actualizado del sector 012.
(Fuente y Diseño del autor, 2008).
84
SECTOR 013
P.U. Observado PU. Ajustado Pu. Actualizado 104592,06 113561,6 113561,6 120781,13 111811,6 111811,6 124432,38 122591,3 122591,3 112224,55 114065,6 114065,6 80906,21 80906,21 80906,21
100903,47 100903,5 128477,9523 101441,06 101441,1 118035,1674
100000 100000 114915,0559
P.U. Actualizado Final 113045,5607
Tabla 13: Precio Actualizado del sector 013.
(Fuente y Diseño del autor, 2008).
SECTOR 014
P.U. Observado PU. Ajustado Pu. Actualizado 273228,24 276381,1 276381,1 188720,92 188720,9 188720,9 202631,41 201345,7 201345,7 273259,6 223169,8 459980,4946
187912,51 223133,3 459905,2636 207658,58 222808,7 459236,2229 290619,99 265625,3 343122,4874 253774,08 265542,1 343015,0135 250450,81 265624,3 343121,1957 200474,42 238075,6 281782,0376 263314,41 238792,9 282631,0211 276681,98 238791,6 282629,4825 301088,59 299221,5 350716,3889 213333,33 235890 274477,6588
180000 180013 203185,1393 180000 180013 203185,1393
P.U. Actualizado Final 309589,7028
Tabla 14: Precio Actualizado del sector 0141.
(Fuente y Diseño del autor, 2008).
85
SECTOR 015
P.U. Observado PU. Ajustado Pu. Actualizado 275254,61 275254,6 435277,8609 396035,2 396035,2 479532,9264
474741,84 474741,8 556443,069 351315,79 347854,1 392631,553
637500 611910,7 690678,7888 371052,63 347854,1 392631,553 351315,79 347854,1 392631,553 462857,14 479882,4 541655,1709 276315,79 347854,1 392631,553 252631,58 347854,1 392631,553 440721,65 312646,6 352891,9743 287812,5 287812,5 324861,1095
P.U. Actualizado Final 445374,8887
Tabla 15: Precio Actualizado del sector 015.
(Fuente y Diseño del autor, 2008).
SECTOR 016
P.U. Observado PU. Programa Pu. Actualizado 203174,6 176600,2 330800,2274
186304,13 220773,7 396949,6308 176871,51 184304 322823,0289 171013,62 181557,4 318012,1419 172222,88 186319,2 326352,8111 194028,34 129928,8 216222,0952 206133,74 184871,6 277994,4656 185758,51 198304,7 270491,4826 182186,23 225566,9 293329,4884 172173,91 210989,7 273577,4623 280355,12 219420,9 284509,6845 195652,17 280314,9 330653,2424 247565,22 316408,1 370860,7378 369230,77 379964 428874,7938 514285,71 350899,1 396068,5201 369230,77 379964 428874,7938
P.U. Actualizado Final 329149,6629
Tabla 16: Precio Actualizado del sector 016.
(Fuente y Diseño del autor, 2008).
86
SECTOR 017
P.U. Observado PU. Programa Pu. Actualizado 111547,9 113079 154241,9638 172690,3 177882,9 215386,6818 288135,6 282080,3 341552,4472 110000 103494,8 122494,601
143779,2 136806,1 160349,9126 154017,9 166539,5 193782,5768 531250 531538,1 599960,2411
P.U. Actualizado Final 255395,4892
Tabla 17: Precio Actualizado del sector 017.
(Fuente y Diseño del autor, 2008).
SECTOR 018
P.U. Observado PU. Programa Pu. Actualizado 158450,7 158450,7 230706,2145 187500 187500 243826,9049 187500 187500 243119,8024 320000 320000 377464,9067
293333,3 280000 328186,9415 266666,7 280000 328186,9415
P.U. Actualizado Final 291915,2852
Tabla 18: Precio Actualizado del sector 018.
(Fuente y Diseño del autor, 2008).
La Planta de Valores queda conformada finalmente por sectores, previo un
estudio exhaustivo del Mercado Inmobiliario a través de la búsqueda de referenciales
tanto del registro, como de la Base de datos del DICAT, prensa, revistas, Internet,
avalúos particulares., empleando los Modelos Econométricos basados en la regresión
Lineal Múltiple, obteniéndose los Precios Unitarios mediante el Software Estadístico
SPSS los cuales fueron actualizados, y aplicados tanto Coeficientes que afectan el
terreno como Porcentajes que ajustan los valores a la realidad según las condiciones y
características que presenta cada uno de los sectores que conforma la Parroquia en
estudio. Al analizar estos resultados se observa que:
87
El sector 001 conformado por el Barrio 18 de Octubre (sectores: El Valle, La
Salina, y Norte) y por el Barrio Altos de Jalisco (Sector 1), cuenta con calles y avenidas
en un estado regularmente bueno, pues las que se encuentran en su límite norte (dando
salida a la Av. Milagro Norte) presentan problemas de asfaltado, siendo las que se
ubican en el centro del sector las que encuentran en mejores condiciones. La presencia
de comercios, entre ellos el Mercado altos de Jalisco y demás comercios vecinales y el
gran número de vehículos colectivos que circulan por los bordes del sector hacen que
su influencia sea de mediana a alta, obteniéndose un Valor Unitario de 321.332 Bs/m2.
En el sector 002, que lo forma en su mayoría, la Urb. Acuarelas del Sol y,
aproximadamente un 35% del mismo el Barrio 18 de Octubre (Sector Monte Claro) los
servicios públicos en general son buenos, las vías se encuentran en buen estado,
siendo su Precio Unitario igual a 539.235
El Precio Unitario del Sector 003 es de 107.480Bs/m2 pues el mismo está
formado por barrios marginales como lo son: Los Reyes Magos, Altos del Milagro Norte
y El Relleno, donde los servicios públicos van de regular a malos, los caminos
carreteros son de tierra y en los mismos existen escombros, presentándose en este un
gran número de invasiones. Sin embargo en una pequeña parte del sector se observa el
crecimiento urbano de la Parroquia pues en el mismo se han construido nuevas Villas
entre éstas: Villa Palermo y se siguen construyendo (Villa Arcoiris y Villa Croacia Norte)
que crea como que una polémica en el sector pues incrementa su valor, ya que en
éstas se cuenta con mejores servicios que en el resto del sector. En este caso se tomó
el valor del sector 011, adyacente al este, el cual está constituido por villas con la
misma tipología constructiva y uso.
El sector 004, en el cual se encuentra el Barrio Puntica de Piedra y Santa
Rosa de Agua (1era. Etapa) tiene un Precio Unitario de 167.152Bs/m2 el mismo,
además de ser los servicios públicos de regular a malos, existe la presencia de
manglares los que hace que sea una zona de difícil habitabilidad , sumado al hecho de
que se encuentran escombros en las vías las que a su vez se encuentran en mal
estado.
88
El Valor Unitario del sector 005 es de 261.412Bs/m2, conformando a éste
únicamente el Barrio Altos de Jalisco (Sector 2). En cuanto a servicios públicos e
influencia son regularmente buenos, abundando el comercio vecinal, y debido a que
uno de sus bordes en la Avenida Milagro Norte por este circula un gran número de
Vehículos colectivos.
La Urb. Zapara (2da. Etapa) y el Barrio 18 de Octubre (Sector Los 3 Caminos
y Pueblo Aparte) forman parte del sector 006. En este la actividad económica es
medianamente alta y los servicios públicos de regular a buenos. Su Precio unitario es
de 445.682 Bs/m2.
La prolongación de la Circunvalación número 2 representa el borde sur de el
sector 007, siendo el Valor unitario en este de 497.658Bs/m2. En el mismo se encuentra
el Barrio 18 de Octubre (Sector Monte Claro) y al igual que el sector 006 la actividad
económica es medianamente alta y los servicios públicos buenos.
Al Sector 008 lo circundan la Prolongación de la Circunvalación Número 2 y la
Avenida 12, ambas avenidas importantes, y el mismo está conformado por las
Urbanizaciones Irama y Canta Claro. En este la actividad económica es baja y los
servicios públicos son de buenos a excelentes. Su Precio Unitario es de 681.092Bs/m2.
El Sector 009 es uno de los más costosos (872.509Bs/m2) pues en el mismo
se encuentran Urbanizaciones, Conjuntos Residenciales y Villas de alto valor
económico como lo son: Conj. Res. Caminos del Doral (el cual tiene su propio Centro
Comercial, del mismo nombre), Villa Amigos, Villa Gladis, Urb. Monte Bello, Urb. Las
Camelias. La influencia es regular pues no predomina el comercio y por este circulan
muy pocos colectivos. La Avenida 12 la cual limita los sectores 008 y 009 del sector 014
tiene un Valor Unitario de 953.186Bs/m2.
El sector 010 tiene un Precio Unitario de 278.443Bs/m2. uno de los bordes de
este sector es la Avenida Milagro Norte por esta circula un gran número de colectivos
por lo que su valor unitario es superior al valor dentro del sector en cuestión
(352.392Bs/m2). Los Barrios Teotiste de Gallegos y Rómulo Betancourt se encuentran
en este sector, en el primero existe un gran área de escombros, relleno, lo que hizo que
su valor decreciera.
89
En el sector 011 se presenta la siguiente problemática: su inicio se encuentra
constituido por nuevas villas como Punta Araya, Dunas del Mar, Costa Rosmini, y
algunas, en actual construcción como Lagunita Norte y Lago Country III lo que hace que
el sector cuente con un alto Valor Unitario igual a 617.394Bs/m2 ya que las mismas
gozan de buenos servicios públicos; pero en el final del mismo abundan las invasiones,
los caminos carreteros son de tierra y los servicios públicos son malos.
El sector 012 es tal vez el más pobre o marginal, pues en el mismo
predominan los manglares, caños, las calles y avenidas se encuentran en muy mal
estado, es decir que los servicios públicos van de regular a malos. El Valor Unitario en
este varía pues unas vías se encuentran en peor estado que otras, contando entonces
la Avenida principal de Santa Rosa o Avenida 6 con un valor de 171.203Bs/m2 y a
medida que nos adentramos al sector el valor va disminuyendo debido a las
condiciones de las vías y a los servicios públicos teniéndose 81.365 Bs/m2 para la Calle
35 y 65.867 Bs/m2 en el sector Capitán Chico y los Palafitos.
El sector 013 es una zona comercial, abundando el comercio vecinal,
destacándose el Mercado Guajiro. En este las calles se encuentran en estado regular y
en general los servicios públicos van de regular a buenos. Este es uno de los sectores
cuyo borde es la avenida Milagro Norte, presentándose en este borde invasiones. El
precio unitario en este es de 242.892 Bs/m2 y en la Avenida Milagro Norte hasta el
sector 005 el valor es igual a 292.730 Bs/m2.
Conformado por las urbanizaciones El Portal, El Doral, rosal Sur y
Residencias La Paragua, el sector 014, de zonificación PRP o Polígono Residencial
Planificado, tiene un precio unitario de 872.420 Bs/m2 por contar este con servicios
públicos de buenos a excelentes además de tener una alta influencia ya que se
encuentran el centro comercial Doral Center Mall la Clínica D´Empeire, el centro
Comercial lago park (en actual construcción) centro Comercial La Paragua, además de
estar rodeado de Calles y Avenidas importantes como lo son: la Avenida Fuerzas
Armadas, LA Calle 56 o prolongación de la Avenida Circunvalación número 2, la
Avenida 12 y la Calle 34.
90
El sector 015, con un valor unitario de 939.862 Bs/m2 esta constituido por la
Urbanización Doral Norte, Villa Antañona, Villa El Robledal, Conjunto Colonial Los
Naranjos, las mismas están formadas por inmuebles de alto valor económico ya que en
el sector se cuenta con servicios públicos de buenos a excelentes y los terrenos son de
mejor calidad.
El sector 016 está formado por modernos conjuntos residenciales como lo
son: Bayona II, Villa Mar, Bahía, Villa Aitana, Los Eucaliptos, Aguamarina, Aravena,
Lago Country I, Agua de Canto, Villa Mediterránea, además de encontrase el Hospital
Adolfo Pons y el Colegio Nuestra Señora de Fátima, esto aunado a los buenos servicios
públicos con los que cuenta el sector, la numerosa cantidad de colectivos que circula
por las Avenidas Fuerzas Armadas y Milagro norte (que circundan por él) y al muy buen
estado de las mismas, factores estos que colocan al sector como uno de los más
costosos con un valor unitario de 822.308 Bs/m2 .
Estos últimos tres sectores estudiados (041.015 y 016) se encuentran bordeados
por la Avenida Fuerzas Armadas, la cual, por el gran número de urbanizaciones,
Conjuntos Residenciales, Villas, Centros Comerciales, Centros Médicos, Unidades
Educativas, excelentes servicios públicos y la circulación de un gran número de
colectivos, por ello el valor de esta avenida es igual a 1.140.508 Bs/m2 . En su
intersección con la Calle 56 o Prolongación de la Avenida Circunvalación número 2 se
obtuvo un valor unitario de 1.472.425 Bs/m2 . LA intersección de la Avenida Fuerzas
Armandas con la avenida Milagro Norte tiene un valor de 1.221.630 Bs/m2 .
El sector 017 es otro de los sectores en los que se ha observado el
crecimiento urbano de la Parroquia pues predominan en este, nuevos conjuntos
residenciales como: Rincón del mangle, Bahía del Lago, Terra Norte, Las Mansiones.
Encontrándose una alta influencia debido a que existen en el mismo, numerosos
centros gubernamentales, médicos y educativos como lo son: la Circunscripción Militar
de Maracaibo, 1era. División de Infantería del Ejército, D.I.S.I.P., Comando Policial No.
1, Unidad Gerontológico, Centro Médico Regulo Pachano, Colegio América del Norte y
Colegio Alemán; aparte de, contar con buenos servicios públicos y circular bastantes
unidades colectivas. Contradictoriamente a esto, se encuentra dentro del sector una
zona habitada por personas de bajos recursos producto de que antes de la construcción
91
de los nuevos conjuntos residenciales, debido a la difícil habitabilidad del sector, el
mismo fue habitado por estas personas. Estas zonas son: El Sector Coquivacoa Norte,
Barrio Santa Rosa de Tierra y el Parcelamiento Lago y Sol, donde los servicios
públicos van de regular a malos, las vías se encuentran en mal estado, se observan
invasiones y se presenta el problema de la inseguridad. Considerando éstos factores se
obtuvo un valor de 640.687 Bs/m2 .
Finalmente el sector 018 tiene un valor de 575.365 Bs/m2 en el mismo se
encuentran los siguientes conjuntos residenciales: Isla Dorada, Lago Cristal, Versalles,
Bonaire, El Encanto. En el sector los servicios públicos van de regular a buenos debido
al mal drenaje por las características del terreno, ya que se encuentra cubierto por
manglares.
Evaluar las incidencias del ISC (Índice de suministros para la construcción), IPC
(Índice de precios al consumidor), PIB (Producto interno bruto), PIB Construcción y PIB
Inmobiliario durante el período de observación (2004-2008), sobre la valuación precio
unitario de inmuebles en la Parroquia Coquivacoa objeto de estudio para estimarla en el
período proyectado.
COEFICIENTES AJUSTADOS
A continuación se determinan los coeficientes que ajustan aun más los valores
obtenidos, es decir, Los Precios Unitarios Actualizados.
Estos coeficientes intervienen en la implementación de la Planta de Valores,
pues los mismos influyen en el valor del terreno, ajustando así los valores de acuerdo a
la realidad, ya que para la determinación de los mismos se requiere de previa
inspección de cada uno de los sectores que conforman la parroquia estudiada.
Estos coeficientes son los siguientes:
Coeficiente de Calle:
Con X= (0.05 * N) -0.05
Kcalle= 1 + X
92
N: representa al número de carriles
Para una Avenida amplia: N=10
Coeficiente de Colectivos:
Z= 0.075 +(0.025 +N)
N= número de colectivos que circula por el sector en cuestión.
Coeficiente de Servicios Públicos. Teniendo un valor máximo de 1.5,
aquellos sectores que cuenten con todos los servicios públicos.
Coeficiente de Influencia: tiene como valor máximo 1.5, para aquellos
sectores que se encuentran influenciados por centros comerciales, centros
gubernamentales, hospitales, entre otros.
Donde el Coeficiente Total será igual a:
El producto de este coeficiente total con el Precio Unitario actualizado da como
resultado el Precio Unitario Actualizado corregido por los coeficientes ajustados.
A continuación se presentan los resultados obtenidos, una vez aplicado este
Coeficiente Total a los Precios Unitarios Actualizados:
Sector
KT Precio Unitario Act.
Corregido por los Coef. Ajust. 001 2,13 345.517,97
002 2,03 513.595,81
003 1,18 126.447,21
004 1,73 163.073,06
005 1,95 246.614,32
006 2,17 414.587,34
007 2,19 465.100,97
Kc=1 +Z
KT = KSerPub*Kc*KCol*KInf
93
008 2,03 636.534,33
009 2,25 830.960,64
010 1,62 341.246,13
011 1,57 617.393,83
012 0,93 67.821,07
013 2,03 229.143,35
014 2,65 819.174,35
015 1,99 890.616,2
016 2,29 754.411,02
017 2,39 610.139,83
018 1,83 532.745,40
Tabla 19: Precio Actualizado multiplicado por los coeficientes ajustados.
(Fuente y Diseño del autor, 2008).
Al obtener este valor únicamente restaría aplicar un porcentaje indicativo del
estado de las calles y avenidas, de los servicios públicos y de la proximidad a sitios de
importancia).
Dichos porcentajes se aplicaron como se indica a continuación:
Para calles o avenidas principales equipadas con jardinera central, brocales y
aceras se le incrementará al precio unitario un porcentaje igual al 15%.
Para calles o avenidas de dos canales, y a su vez dispongan de brocales y
acera, se le incrementará un valor del 10%
En el caso de intersección entre dos vías principales, el valor se incrementará de
20 a 30%
Para las calles o avenidas adyacentes a las vías principales, y q a su vez, se
encuentren influenciadas ya sea por comercios, centros gubernamentales, hospitales,
se le incrementará a las mismas un 10%.
Para calles y avenidas sin asfaltado, que las mismas cuenten con escombros y
que se encuentre el factor “inseguridad” el valor disminuirá en un porcentaje de 5 a
15%.
94
Los Precios Unitarios Actualizados corregidos con los coeficientes ajustados y
a su vez, con estos porcentajes aplicados, es decir, los Precios Unitarios Finales para la
elaboración de la Planta de Valores de Terreno son los siguientes:
Sector Precio Unitario Final (Bs./m2)
001 321.332
002 622.351
003 107.480
004 167.152
005 261.412
006 445.682
007 497.658
008 681.092
009 872.509
010 278.443
011 617.394
012 69.742
013 242.892
014 872.420
015 939.832
016 822.308
017 640.687
018 575.365
Tabla 20: Precio Unitario Final.
(Fuente y Diseño del autor, 2008).
Según el trabajo de la Oferta Mercado Inmobiliario de la Parroquia Coquivacoa
Realizado por: Arq. Antonetty Otero, ofrece datos sobre la situación de la oferta
inmobiliaria de vivienda en la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo, tanto del
mercado primario como del secundario.
95
Las transacciones de metros cuadros para apartamentos son unas de las
negociaciones más invariables y de crecimiento constante, tal como lo demuestra su
gráfico, este renglón ha venido ascendiendo desde el año 2004 hasta el 2008
sobrepasando un promedio de 100 m2 anual, que para el 2002 solo superaba el
promedio de 80 m2. Es de destacar que este tipo de vivienda es la más solicitada por la
población cuya solvencia económica es bastante sobresaliente.
El crecimiento urbano de la parroquia asociado con la modernización y creación
de Centros Comerciales importantes, han generado un atractivo para la inversión
inmobiliaria en la zona, es por esto que las entidades bancarias y financieras, has
diseñado innumerables productos, no solo para las familias de alta posición
económica, sino también para las familias de clase media con visión de crecimiento
llevando, esta variedad de productos financieros, a la construcción de nuevas
edificaciones.
En el año 2005, donde se realizó mayor número de transacciones, se observa
que lideran en porcentajes las transacciones de inmuebles de 90 a 130 m2, que por
llamarlo de alguna manera será el rango no.3 con un 46%, mientras que en segunda
posición de acuerdo al porcentaje se encuentran los las transacciones de inmuebles
de 60 a 90 m2 que seria el rango no.4 con un 31 %, siguiéndole los rangos 2 y 3 con
un 19% y 1% para un promedio de 130 a 220m2 y más de 220m2, es decir que los
rangos que dominan las transacciones son los de menor número de metros
cuadrados.
Lógicamente el número de metros cuadrados es factor fundamental para el
costo del inmueble, esto unido al hecho de que, los apartamentos en esta parroquia
se encuentran ubicados en los mejores sectores de la misma, lleva a que el número
de inmuebles transados para apartamentos de menor área sea mayor.
En el año 2008, se observa que el mayor porcentaje de transacciones realizadas
esta en el rango de 60 a 90 m2. el cual esta en un 66 %; con un 21% las transacciones
de unidades comprendida entre 90 a 130 m2 ; las unidades 130 a 230 m2 solo 9% de
oferta y con un 4% las unidades con más 230 m2. Según datos del CVC – CIV. Como
se observa en la figura.
96 96
Figura 1. Porcentaje de transacciones por m2 de unidades de vivienda. Año 2008.
Fuente: CVC – CIV.
A continuación, se observa la distribución de precios de vivienda en miles de
bolívares fuertes que se realizaron en el 2008. Las transacciones realizadas a las
unidades de vivienda en la ciudad de Maracaibo, cuyo costo oscilaba en 90 mm su
rango fue de 48%; la de 90 mm a 160 mm en un 22%; entre 160 mm a 200 mm un 13
%; de 200 mm a 300 mm un 8% y más de 300 mm un 9%.
Figura 2. Porcentaje de transacciones de unidades de vivienda. Año 2008.
Fuente: CVC – CIV.
97
Figura 3: Porcentaje de transacciones. Oferta unidades de vivienda Maracaibo Sector Privado – Enero 2008. Fuente: CIV - CCV
En este grafico se observa la oferta de vivienda del sector privado del año 2008,
en la ciudad de Maracaibo. Donde se observa que las casas tienen un rango del 72% y
los apartamentos del 28%.
Figura 4: Flujo mensual de ventas de Townhouse 80 mts2 Sector Privado – Enero 2008. Fuente: CIV – CCV.
En el grafico se observa como el flujo de venta de los Townhouse en la zona
Norte de la ciudad de Maracaibo, presentan una variabilidad en sus ventas.
Presentando altas y bajas.
98
Calcular prospectivamente, la valoración en el mercado inmobiliario de la vivienda,
según la antigüedad de su construcción, ubicación, confort, habitabilidad y otros
indicadores identificados.
Para poder determinar el Valor del Inmueble se procede mediante la siguiente formula:
V im. = VT + Vc.
VT = PU * Área del terreno.
Vc = PU * m2 de Construcción.
Figura 5. Valoración en el mercado inmobiliario de la vivienda.
Para poder determinar la valoración en el mercado inmobiliario de la vivienda.,
habría que tener en cuenta que el precio del suelo depende a su vez del de la vivienda
y de los desarrollos urbanísticos que se realicen en el mismo.
El alto incremento del precio de la vivienda en la ciudad al parecer son muchos
los factores que están creando esta subida de precios: la gran demanda de viviendas
junto a la falta de mano de obra especializada, la inflación, la escasez y especulación
de material de construcción, la especulación inmobiliaria, han sido barajados entre los
principales factores de esta subida. Sin embargo, existe otro elemento determinante en
el precio final de la vivienda: El suelo, elemento indispensable para la construcción de
una edificación, influye directamente en el precio final de la vivienda.
99
Respecto al precio de vivienda nueva, en la Parroquia durante el año 2008, el
precio medio de venta es de Bs. 320.329.000,00. Al agrupar los desarrollos estudiados
en sectores, el máximo se sitúa en la Av. Fuerzas Armadas con Bs. 767.500.000,00 y
el mínimo en los conjuntos desarrollados en urbanizaciones consolidadas con Bs.
233.116.666,67. Según datos de la oficina de Catastro Municipal de la ciudad de
000.000,00, se concentr
igualmente sobre la Av. Fuerzas Armadas y el mínimo de Bs. 155.000.000,00 en
localizados en Isla Dorada. (Arq. Antonetty Otero)
Maracaibo.
a
desarrollos
Por unidad de vivienda ofertada, el máximo de Bs. 980.
PRECIOS
C
AD
l 65% de la muestra de desarrollos analizados se ubica por debajo del precio promedio solo el 35% supera el valor
ME
RO
PR
IMA
RIO
Ey
Grafico 17. Precio promedio de venta por caso -MP
0,00
100,00
200,00
300,00
400,00
500,00
600,00
700,00
800,00
900,00
.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
PRECIO PROMEDIO DE VENTAMercado Primario
1
320.329,00
100
PRECIOS
CA
D
l precio medio por metro cuadrado es de 2.226.758,33 Bs./m2, con un rango desde .000.000,00 Bs./m2 como máximo y 1.937.500,00 Bs./m2 como mínimo.
Grafico 18. Precio promedio /M2 por zona -MP
ME
RO
PR
IMA
RIO
E3
2.941.176,47
2.255,533,83 2.191.733,81
1.962.972,95
0,00
500.000,00
1.000.000,00
1.500.000,00
2.000.000,00
2.500.000,00
3.000.000,00
Milagro Norte Isla Dorada Fuerzas Armadas En Urbanizaciones
PRECIO UNITARIO PROMEDIOMercado Primario
Parroquia Coquivacoa
Precio Unitario Promedio
101
PRECIOS
CA
D
l 55% de la muestra de desarrollos analizados se ubica por debajo del precio promedio solo el 45% supera el valor
Grafico 19 .Precio promedio /M2 por caso -MP
ME
RO
PR
IMA
RIO
Ey
0,00
500,00
1.000,00
1.500,00
2.000,00
2.500,00
3.000,00
1 2 18 19 20 21
PRECIO UNITARIO PROMEDIO por M2Mercado Primario
2.226.758,33
3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
102
PRECIOS
máximo con Bs. y 296.666.666,67
ME
RC
AD
O P
RIM
AR
IO
En cuanto al mercado de la vivienda de segunda mano, el precio medio de venta es de Bs. 463.333.333,33, la Urb. Canta Claro contempla el 606.250.000,00 la Urb. Rosal Sur el mínimo de Bs. .
Grafico 20. Precio prome venta por zona -MS dio de
606,250,00
456.000,00427.500,00417.500,00400.000,00
296.666,00
595.000,00
0,00
100.000.000,00
200.000.000,00
300.000.000,00
400.000.000,00
500.000.000,00
600.000.000,00
700.000.000,00
CantaClaro
MonteBello Portal D
PRECIO PROMEDIO DE VENTAMercado SecundarioParroquia Coquivacoa
oralNortePrecio Promedio de Venta
Promedio General
436.333,33
103
PRECIOS
máximo con Bs. y 296.666.666,67
ME
RC
AD
O P
RIM
AR
IO
En cuanto al mercado de la vivienda de segunda mano, el precio medio de venta es de Bs. 463.333.333,33, la Urb. Canta Claro contempla el 606.250.000,00 la Urb. Rosal Sur el mínimo de Bs. .
Grafico 21. Precio prome venta por zona -MS
dio de
PRECIOS
606,250,00
456.000,00427.500,00417.500,00400.000,00
296.666,00
595.000,00
0,00
100.000.000,00
200.000.000,00
300.000.000,00
400.000.000,00
500.000.000,00
600.000.000,00
700.000.000,00
CantaClaro
MonteBello Portal DoralNorte
PRECIO PROMEDIO DE VENTAMercado SecundarioParroquia Coquivacoa
Precio Promedio de Venta
Promedio General
436.333,33
104
M
ER
CA
DO
PR
IMA
RIO
En cuanto al mercado de la vivienda de segunda mano, el precio medio de venta es de Bs. 463.333.333,33, la Urb. Canta Claro contempla el máximo con Bs. 606.250.000,00 y la Urb. Rosal Sur el mínimo de Bs. 296.666.666,67.
Grafico 22. Precio promedio de venta por zona -MS
606,250,00
456.000,00427.500,00417.500,00400.000,00
296.666,00
595.000,00
0,00
100.000.000,00
200.000.000,00
300.000.000,00
400.000.000,00
500.000.000,00
600.000.000,00
700.000.000,00
CantaClaro
MonteBello Portal DoralNorte
PRECIO PROMEDIO DE VENTAMercado SecundarioParroquia Coquivacoa
436.333,33
Precio Promedio de Venta
Promedio General
105
PRECIOS
ME
RC
AD
O P
RIM
AR
IO
El precio medio por metro cuadrado es de 946.255,55 Bs./m2, con un rango desde 1.243.044,87 Bs./m2 como máximo y 681.577,68 Bs./m2 como mínimo.
Grafico 23 .Precio promedio /M2 por caso -MS
1.243.044,87
710.325,14
1.001.435,20994.607,441.066.666,67
681.577,68
1.120.603,02
0,00
200.000,00
400.000,00
600.000,00
800.000,00
1.000.000,00
1.200.000,00
1.400.000,00
CantaClaro
Irama MonteBello
Camelias Portal Rosal Sur Doral Norte
PRECIO UNITARIO PROMEDIO Mercado Secundario
Parroquia Coquivacoa
946.255,55
106
PRECIOS
ME
RC
AD
O P
RIM
AR
IO
La diferencia entre el precio de venta de las viviendas del mercado secundario, es un 30,86% mayor (Bs. 143.004.333,33), respecto a los precios de la vivienda nueva.
Grafico 24 .Precio promedio de Venta por Tipo de Mercado
463.333,33
320.329,00
0,00
50.000,00
100.000,00
150.000,00
200.000,00
250.000,00
300.000,00
350.000,00
400.000,00
450.000,00
500.000,00
MercadoSecundario
Mercado Primario
PRECIO UNITARIO PROMEDIO DE VENTAPOR TIPO DE MERCADOParroquia Coquivacoa
30,86%
107
PRECIOS
ME
RC
AD
O P
RIM
AR
IO
La diferencia entre el precio de venta /M2 de las viviendas del mercado secundario, es un 57,51% menor (Bs. 1.280.502,78), respecto a los precios/M2 de la vivienda en nuevos desarrollos.
Grafico 25 .Precio promedio de Venta por Tipo de Mercado
946.255,55
2.226.758,33
0,00
500.000,00
1.000.000,00
1.500.000,00
2.000.000,00
2.500.000,00
MercadoSecundario
Mercado Primario
PRECIO UNITARIO PROMEDIO /M2POR TIPO DE MERCADOParroquia Coquivacoa
57,51%
108
PRECIOS
ME
RC
AD
O P
RIM
AR
IO
La oferta de viviendas esta distribuida por rango de áreas y precios de la siguiente manera:
En cuanto al área de construcción predominan los inmuebles en el rango entre 90m2 y 130 m2 (45%) y respecto al precio de venta el rango predominante es hasta 350 Millones (75%)
90 a 130 Mts2
Menos de 90 Mts2
Mas de 230 Mts2
130 a 230 Mts2
DISTRIBUCIÓN DE LA OFERTA UNIDADES / M2 MERCADO PRIMARIO- Parroquia Coquivacoa
90 a 130 Mts2
Menos de 90 Mts2
Mas de 230 Mts2
130 a 230 Mts2
5%
35 %
45 %
15 %
Parroquia Coquivacoa 2007
DISTRIBUCIÓN DE PRECIOS DE VIVIENDAS (Millones de Bs.)
MERCADO PRIMARIO
Hasta 350 M
350 M a 500 M
500 M a 650 MMas de 800 M
Hasta 350 M
350 M a 500 M
500 M a 650 MMas de 800 M
Parroquia Coquivacoa 2007
75 %
15 %
5 %
5 %
109
PRECIOS
ME
RC
AD
O S
EC
UN
DA
RIO
La oferta de viviendas esta distribuida por rango de áreas y precios de la siguiente manera:
En cuanto al área de construcción predominan los inmuebles en el rango entre 250m2 y 450 m2 (57%) y respecto al precio de venta el rango predominante es hasta 350 Millones (29%)
150 a 250 Mts2
250 a 450 Mts2
Mas de 450 Mts2
DISTRIBUCIÓN DE LA OFERTA UNIDADES / MTS 2
MERCADO SECUNDARIO – PARROQUIA COQUIVACOA
24 %
150 a 250 Mts2
250 a 450 Mts2
Mas de 450 Mts2
57 %
19 %
Parroquia Coquivacoa 2007
DISTRIBUCIÓN DE PRECIOS DE VIVIENDAS (Millones de Bs.)
MERCADO SECUNDARIO
Hasta 350 M
350 M a 450 M
450 M a 550 M
550 M a 650 M
Mas de 650 M
Hasta 350 M
350 M a 450 M
450 M a 550 M
550 M a 650 M
Mas de 650 M
14 %
29 %
24 %
14 %
19 %
Parroquia Coquivacoa 2007
110
VALOR DE INCIDENCIA
La existencia de terrenos con diferentes potencialidades de desarrollo hace necesario observar el comportamiento del valor de incidencia de los terrenos en la zona estudiada. Mercado primario: El terreno con el mayor índice de inversión corresponde al desarrollo Oasis Garden, ubicado en la Av. Fuerzas Armadas con un valor de 2.651.360,29. El que presenta menor potencialidad para la inversión se encuentra en Villas Oasis Country localizada en las adyacencias de la Av. Milagro Nortes con un valor de incidencia 103.921,57
Mercado secundario: El terreno con el mayor índice de inversión se ubica sobre la Calle 45 de la Urbanización Monte Bello, con un valor de 6.534,09. El que presenta menor potencialidad para la inversión esta localizado en la Urb. Las Camelias con un valor de 1.958,33
La cuestión de en base a la que se fija el precio del suelo, que viene a ser en base
a lo cual se distribuye en el mercado,
La distribución concéntrica de los precios del suelo es otra idea que se repite y
que se ajusta bastante a la realidad. Según, McKEncie (1933) veía el centro urbano
como dominador de unas áreas de mercado done el mas elevado precio del suelo
coincidía con el centro dominante. Si embargo tenemos en cuenta que en una ciudad
pueden localizarse varios centros. En la línea de los economistas clásicos, R. Hurd
(1903) afirmaba que el valor del suelo dependía de la proximidad a un centro o a
determinados ejes de comunicación. La venta del suelo dependería en este caso de la
localización y la localización óptima es la más próxima al centro o nodo al que se
necesite acceder.
Como bien es sabido, el suelo no posee gran valor de por sí. Es su calificación, las
posibilidades de explotación permitidas en él, lo que decide de manera determinante su
valor de mercado. Por lo tanto, sin olvidar la relación oferta-demanda como factor
indiscutible, existe unas variables de gran potencial decisivo en el mercado del suelo. Entre
las que tenemos: el área (A), el tiempo (T), la localización (L), el Peso urbano (P. Urb.),
Índice de precio al consumidor (IPC), tasa de interés (TI), y precio interno bruto (PIB).
Además, el suelo es la materia prima de los promotores. Si ésta se encarece,
necesariamente el producto final tendrá un precio mayor. De los costes directos que
influyen en el precio de la vivienda, el que está incidiendo en el alza continua de ésta
es única y exclusivamente el precio del suelo. Este se encuentra en manos de unos
111
pocos propietarios, que en muchas ocasiones ya han podido vender parte de sus
terrenos, teniendo pues su economía más que solventada. De manera que pueden fijar
los precios sin tener ninguna prisa por vender.
En resumen, lo principales factores que hacen variar el precio del suelo en una
ciudad son: Por un lado la distancia y accesibilidad en relación con áreas centrales de
diferente categoría y jerarquía, en base a la sustitución de rentas por costes de
transporte. Por otro el nivel social previo de la población y la edificación existente. No
hemos mencionado no obstante la especulación con el suelo y este como bien de
inversión, lo que bien puede alterar y altera los precios del suelo. Este hecho juega un
papel fundamental hoy día y esta íntimamente relacionado con la revalorización de
determinadas zonas. La escasez de la mercancía es la base de la riqueza en un
mercado dado. Esta escasez, así mismo, puede ser real o provocada artificialmente. La
vivienda hoy día es un buen ejemplo de este último caso.
Efectivamente existe un alto valor del suelo en el mercado inmobiliario.
El valor del suelo:
Normalmente se encuentra entre 24 y 45% del costo final de la vivienda aunque
la especulación la puede llevar a un 60% aproximadamente.
Porcentaje que se va acentuando en las zonas cerca de los centros y de las
áreas que tienen mayor desarrollo urbano.
La escasez de suelo en las áreas desarrolladas, hace que su valor encarezca
más que en la periferia
Esta elevación del valor del suelo, se incrementa especulación, ya que los
suelos existentes se encuentra en manos de unos pocos propietarios.
Un tema importante es que cuando uno va a adquirir una vivienda, el precio de la
vivienda se establece en m².
El concepto de valor de repercusión del suelo toma una gran importancia, este es
el Valor del m² del Suelo, según los m² que se pueden construir, de acuerdo a la
ordenanza de zonificación y los usos destinados al mismo, en otras palabras el valor
final va ha estar determinado de acuerdo a los m² que se pueda aprovechar el
inmueble.
112
CONCLUSIONES
Estimar el comportamiento prospectivo del mercado inmobiliario de viviendas
unifamiliares en caso Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo. La misma
representa una de las herramientas fundamentales para la el mercado inmobiliario
además de servir de indicadora del mercado inmobiliario y como elemento indicativo en
la determinación de cambios de zonificación. Ello es posible, en su conjunto con la
Tabla de Valores de la Construcción, determinándose con ambos instrumentos el Valor
Catastral del Inmueble o también llamado Base imponible puesto que el mismo
representa la base de referencia para la fijación de dicho impuesto.
La Parroquia Coquivacoa está conformada por productos inmobiliarios muy
diversos, desde villas, urbanizaciones, conjuntos residenciales, comercios comunales y
vecinales, hasta barriadas populares y marginales localizadas en la zona sureste y
noreste de la misma, por lo que el estudio realizada a esta fue exhaustivo de esta forma
los valores obtenidos se ajustan a la realidad física y observable de esta parroquia.
Los valores unitarios obtenidos se determinaron por sectores, establecidos éstos
según la Ordenanza de Zonificación del PDUM donde se agrupan por áreas semejantes
denominadas zonas físicas homogéneas de acuerdo a su tipología de construcción y
uso, pero debido a la evolución de la parroquia en materia urbanística éstos sectores se
han visto modificados en la realidad, debido en su mayoría al aumento progresivo en la
construcción de nuevas villas y conjuntos residenciales, y al aumento en las invasiones,
de allí las inspecciones de campo por lo que en algunos sectores, previa inspección de
campo y apoyándose el autor en el Plano de Zonificación del Municipio, se obtuvo más
de un valor unitario aguardando de modo que al realizar la revisión y futura corrección
de la sectorización de la parroquia ya éstos valores estén establecidos.
El método usado para la determinación de estos valores unitario fue el de los
Modelos Econométricos basados en la Regresión Lineal Múltiple ya que con éstos se
obtienen resultados confiables pues se incluyen el modelo variables macroeconómicas
para realizar los ajustes así como variables físicas, las cuales se encuentran
relacionadas directamente con el propio inmueble como lo son el área, el trimestre del
113
año en el cual fue realizada la transacción, la localización o servicios públicos y el peso
urbano o intensidad de la actividad económica en la zona.
En síntesis los resultados obtenidos son satisfactorios, determinados a través del
estudio de la parroquia tanto en cuanto a su estructura urbana, productos del mercado
inmobiliario, elaborándose la Planta de Valores de Terreno, todo esto con el fin de
obtener el valor catastral de los inmuebles que conforman la parroquia de modo que el
impuesto aplicado a cada uno de ellos sea el que corresponda con las características
del inmueble, con los servicios con los que se goza en la zona, la localización,
ofreciéndole al contribuyente valores justos y exactos ya que este es el más interesado
en conocer lo que por ley debe pagar por su inmueble y el valor intrínseco de su
propiedad, y por otro lado cumpliendo con la finalidad e importancia del Catastro
Valorativo que es la de generar ingresos para el municipio. es decir que se estaría
aplicando uno de los aspectos del catastro, el valorativo, aspecto este que no solo debe
conocer el contribuyente sino de los dos restantes, el físico y el jurídico.
114
RECOMENDACIONES
Es menester que la dirección de Catastro, y si es posible, en colaboración con la
Escuela de Ingeniería Geodésica, continúe con la actualización de la Planta de valores
de la Tierra hasta completar todo el municipio, de modo que el impuesto inmobiliario
sea distribuido de una forma equitativa y justa y de que el propietario esté al tanto de los
aspectos valorativo, jurídico y físico de su inmueble.
Incentivar al estudiante colaborador dándole algún tipo de remuneración por el
proyecto a realizar debido a que los mismos representan ingresos al municipio pero a
su vez muchos gastos por parte del estudiante.
La relación Dirección de Catastro- Registro debería ser más estrecha, a través
de la elaboración de una base de datos actualizada, o tal vez inclusive a través de un
sistema en red, que enviara las comparables del Registro a la Dirección de Catastro sin
necesidad de realizar tantas visitas a este último, de este modo la búsqueda de
referenciales sería menos engorrosa.
Gran planificación por parte de los encargados de realizar proyectos de este tipo
pues alberga gran cantidad de información la cual para cumplir con los fines de los
mismos debe manejarse y aprovecharse de la manera adecuada.
Mantener el lazo con la Escuela de Ingeniería Geodésica de la Facultad de
Ingeniería de la Universidad del Zulia pues gracias a esta relación se están llevando a
cabo proyectos que benefician directamente al Municipio.
115
BIBLIOGRAFÍA
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Http://www.hrc.es/bioest/estadis_1.html Aiello M., Cateryna, Rincón Carlos(2004). Manual de Procedimientos y Guía para la
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162
COMPARABLES UTILIZADAS PARA LA CORRIDA DEL SPSS
VERSIÓN 10.0
SECTOR 001
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO PIB
Plan DIRECCION
REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) T L
URB IPC(%)
TI (%) (MM Bs)
1 18 de Octubre. C/R con Av. 7 02/03/2004 123130,2 354,57 9 3 2 410157,81 17,56 9831166
2 B/ Altos de Jalisco. Av.6 No. 39-72 16/07/2004 134126,3 45,58 11 3 3 434155,67 17,22 10643379
3 B/Altos de Jalisco. Av.6 con C/42 06/11/2003 134126,3 214,5 8 3 3 378664,04 19,82 10036574
4 B/Altos de Jalisco. C/39A 05/09/2002 71844,24 417,57 3 2 3 289170,87 30,68 10039682
5 El Valle. C/R entre Av. 6 y 7 No. 7-25 26/08/2005 93333,33 225 15 2 3 505348,92 15,85 11683536
6 18 de Octubre. Av.5 entre C/N y C/NÑ 02/09/2005 107407,4 675 15 3 3 512848,3 14,68 11683536
7 18 de Octubre. C/K No. 2-136 06/04/2005 141474,8 285,68 14 3 3 481253,47 15,45 11426406
8 18 de Octubre. C/I con Av. 1A No. 1-61 12/09/2005 78328,04 211,81 15 3 3 512848,3 14,68 11683536
9 18 de Octubre. C/G No. 5-66 02/12/2002 52500 400 4 3 3 303469,46 33,86 9411719
10 18 de Octubre. C/N Av. 2 No. 3-69 07/02/2003 182038,8 82,4 5 3 2 329466,71 33,55 7284865
11 18 de octubre. C/G 05/08/2003 117647,1 102 7 3 3 360864,73 23,29 9323809
12 Av.13 entre C/RS y C/S No.13-25 14/12/2003 109090,9 220 8 3 3 385661,75 19,48 10036574
13 18 de Octubre. C/K No. 63 06/05/2004 66294,38 334,87 10 3 3 420454,89 17,68 10311296
14 18 de Octubre. Av.6 con C/JK No.7-89 24/08/2004 65918,08 225 11 3 3 439955,99 17,58 10643379
15 18 de Octubre. C/G No. 3 19/10/2004 144117,7 102 12 3 3 444954,73 17,01 11249968
16 18 de Octubre. C/H Av. 3 y 4 No. 4-15 21/06/2005 79928,95 225,2 14 3 3 496251,13 15,25 11426406
17 18 de Octubre. Av. 7 No. D-15 06/06/2005 130000 300 14 3 3 496251,13 15,25 11426406
18 18 de Octubre. C/JL No.4-06 30/08/2005 155555,6 225 15 3 3 505348,92 15,85 11683536
19 18 de Octubre. C/MN 28/09/2005 109577 456,3 15 3 1 512848,3 14,68 11683536
20 18 de Octubre 22/12/2005 86129,03 310 16 3 1 525648,93 14,4 12400938
21 18 de Octubre 12/12/2005 105555,6 270 16 3 1 525648,93 14,4 12400938
22 18 de octubre. Av. 2 con C/MN 14/12/2005 79090,91 220 16 3 1 525648,93 14,4 12400938
23 18 de Octubre 19/12/2005 90000 400 16 3 1 525648,93 14,4 12400938
24 18 de Octubre 22/12/2005 168000 250 16 3 1 525648,93 14,4 12400938
SECTOR 002
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO PIB
Plan DIRECCION
REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) T L
URB IPC(%)
TI (%) (MM Bs)
25 Conj. Res. Acuarelas del Sol 07/02/2003 100211,6 179,62 5 4 1 329466,71 33,55 7284865
26 Monte Bello.Res. Doña Isabel 14/11/2003 150305,7 176,64 8 3 1 378664,04 19,82 10036574
27 Monte Claro. Acuarelas de Sol 16/12/2003 126582,3 154,05 8 3 1 385661,75 19,48 10036574
28 Monte Claro. Acuarelas del Sol 06/04/2004 136319,4 154,05 10 4 1 415555,49 17,97 10311296
29 Monte Claro. Acuarelas del Sol. 4ta Etapa 07/05/2004 288888,9 135 10 4 1 420454,89 17,68 10311296
30 C/OP entre Av. 10 y Av.11 Parc. 10 09/06/2004 273390 164,6 10 3 1 428254,33 17,08 10311296
31 Monte Bello.Res. Doña Isabel 19/08/2004 200514,1 194,5 11 3 1 439955,99 17,58 10643379
32 C/O No. 10A-28 28/06/2005 333333,3 135 14 4 2 496251,13 15,25 11426406
33 C/J entre Av. 8 y 9 30/06/2005 150000 360 14 3 1 496251,13 15,25 11426406
34 C/N Av. 10 No 8-04 21/07/2005 277777,8 135 15 4 1 500548,66 15,82 11683536
35 C/KL No. 9-30 17/08/2005 177777,8 450 15 3 1 505348,92 15,85 11683536
36 18 de Octubre. Urb. Irama 13/05/2004 200000 90 10 4 1 420454,89 17,68 10311296
37 La Guaireña C/I Av.7 y 8 No.8-31 19/07/2004 180000 95 11 4 1 434155,67 17,22 10643379
38 Urb. Canta Claro C/49B No.11-72 04/11/2003 107260,7 181,8 6 4 1 337468,06 29,01 9022278
39 C/ÑO entre Av. 11 y 11A No. 11-18 09/10/2003 86666,67 225 8 4 1 371665,58 21,13 10036574
40 Conj. Res. Los Roques Av. 11 con C/OP 10/07/2003 205058,1 73,15 7 4 1 356363,85 22,09 9323809
163
SECTOR 003
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO PIB
Plan DIRECCION
REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) T L
URB IPC(%)
TI (%) (MM Bs)
41 B/Sta Rosa de Agua. Av.6 No. 39-24 16/07/2004 116762,6 66,03 11 2 3 434155,7 17,22 10643379
42 B/Sta Rosa de Agua. Av.6 15/07/2002 116762,6 91,5 3 2 3 270271,5 32,8 10039682
43 Av.6 No. 38-64 29/07/2004 86727,02 95,2 11 2 2 434155,7 17,22 10643379
44 Av.6 No.1-24 29/07/2004 116762,6 43,2 11 2 3 434155,7 17,22 10643379
45 Av.6 No.1-24 29/07/2005 116762,6 54,68 11 2 3 434155,7 17,22 10643379
46 B/Los Pescadores. Av.20A 27/07/2004 51890,51 295,84 11 2 3 434155,7 17,22 10643379
47 B/ El Relleno. C/38 No.5E-20 03/09/2003 77255,8 1078,5 11 2 3 366064,8 22,37 9323809
48 Av.2A No.26-113 03/09/2003 89527,28 213,05 11 3 3 366064,8 22,37 9323809
49 B/El Relleno. No. 7A-122 30/10/2003 83011,6 944,35 8 2 3 371665,6 21,13 10036574
50 B/El Relleno. No.6-67 17/10/2003 108421,6 286,2 8 2 3 371665,6 21,13 10036574
51 C/39 No. 6-23 17/10/2003 116762,6 84,05 8 2 3 371665,6 21,13 10036574
52 B/Sta Rosa. C/39 No.F1-26 04/11/2003 101178,2 158,37 8 2 3 378664 19,82 10036574
53 B/Sta Rosa de Agua. C/39 No.6E-10 31/10/2003 587935,4 2845,2 8 2 3 371665,6 21,13 10036574
54 Av.6 con C/39A No.39-70 06/11/2003 94858,51 58,4 8 2 3 378664 19,82 10036574
55 Av.6 con C/39A 06/11/2003 92469,28 60,4 8 2 3 378664 19,82 10036574
56 C/39C No.6-246 27/02/2002 85218,18 666,37 1 3 3 237574,1 53,56 9698905
57 Av. Milagro Norte. Los Pescadores 23/01/2002 22280,47 10266 1 3 2 233375,6 35,35 9698905
58 B/Los Pescadores. Av.25 No. 10D-84 12/11/2004 100903,5 644,18 12 2 2 452452,2 16,11 11249968
59 B/Los Pescadores. C/25 No. 10D-64 08/02/2005 50925,15 294,55 13 2 2 469249,5 16,04 10490842
60 CACTUSA Av. 16 No. 26A-1-14 18/08/2005 101441,1 335,17 15 2 2 505348,9 15,85 11683536
61 C/ST 07/09/2005 100000 450 15 3 2 512848,3 14,68 11683536
62 Av.6 No. 39-72 16/07/2004 134126,3 45,58 11 2 3 434155,7 17,22 10643379
63 B/Altos de jalisco. C/39A 05/09/2002 71844,24 417,57 3 2 3 289170,9 30,68 10039682
SECTOR 004
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO PIB
Plan DIRECCION
REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) T L
URB IPC(%)
TI (%) (MM Bs)
64 C/38 No.5E-20 06/05/2003 49043,67 3774,4 6 2 3 345267 25,5 9022278
65 Puntica de Piedra. Av.2 No.46-16 27/07/2004 77818,64 3323,5 11 2 3 434155,7 17,22 10643379
66 Puntica de Puedra. Av. 2 15/10/2004 45164,61 4797,5 12 2 3 444954,7 17,01 11683536
67 Puntica de Piedra. C/44 No. 2C-82 02/05/2003 97098,98 3599,4 6 2 3 345267 25,5 9022278
68 B/Sta Rosa. C/38B No.5F-91 05/11/2003 111440,6 214,6 8 2 3 378664 19,82 10036574
69 B/Sta Rosa. C/39 No.e-164 04/11/2003 110773,5 395,52 8 2 3 378664 19,82 10036574
70 Puntica de Piedra. Av.2D 17/12/2004 101622,5 1833,7 12 2 3 459650,7 16 11683536
71 Puntica de Piedra. Av.2D con C/54 No.49-10 04/11/2003 114367,3 960 8 2 3 378664 19,82 10036574
72 Puntica de Piedra. Av.2 27/07/2004 24719,28 9238,8 10 2 3 415555,5 17,97 10311296
73 Puntica de Piedra. Av.2 con C/50B 05/11/2003 83486,09 782 8 2 3 378664 19,82 10036574
74 B/Sta Rosa. Los Pescadores. Av.25 No. 10D-
84 12/11/2004 100903,5 644,18 12 2 2 452452,2 16,11 11249968
75 C/25 No. 10D-64 08/02/2005 50925,15 294,55 13 2 2 469249,5 16,04 10490842
76 CACTUSA Av. 16 No. 26A-1-14 18/08/2005 101441,1 335,17 15 2 2 505348,9 15,85 11683536
77 . Monte Claro. C/ST 07/09/2005 100000 450 15 2 2 512848,3 14,68 11683536
78 Puntica de Piedra. Av.2A entre C/43 y C/46 01/02/2005 58184,02 1254,6 13 2 2 469249,5 16,04 10490842
79 B/Altos de Jalisco. C/47A No. K-10 20/12/2004 50162,19 299,03 12 2 2 459650,7 16 11249968
80 B/Los Pescadores. Av.20A No. 27/07/2004 51890,51 295,84 11 2 3 434155,7 17,22 10643379
81 B/Sta Rosa. C/39 No.F1-26 04/11/2003 101178,2 158,37 8 2 3 378664 19,82 10036574
82 Av.6 No.1A-158 13/11/2003 112680,9 152,8 8 2 3 378664 19,82 10036574
83 Av.2A No.26-113 03/09/2003 89527,28 213,05 11 3 3 366064,8 22,37 9323809
84 Av. 6 No.1-88 13/02/2003 101905,8 231,14 6 2 2 329466,7 33,55 9022278
164
SECTOR 005
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO PIB
Plan DIRECCION
REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) T L
URB IPC(%)
TI (%) (MM Bs)
85 B/Altos de Jalisco. Av.6 Local 1-335 16/07/2004 42566,47 802,16 11 2 3 434155,7 17,22 10643379
86 B/Altos de Jalisco. Av.6 No.43-183 21/07/2004 132316,1 143,64 11 2 3 434155,7 17,22 10643379
87 B/Altos de Jalisco. Av.6 No. 39-70 20/07/2004 132995,7 45,58 11 2 3 434155,7 17,22 10643379
88 B/Altos de jalisco. Av.6 con C/46 11/11/2003 132995,7 115,5 8 2 3 378664 19,82 10036574
89 B/Altos de Jalisco. Av.6 con C/45 07/11/2003 132995,7 60 8 2 3 378664 19,82 10036574
90 B/Altos de Jaliscvo. Av.6 con C/49 11/11/2003 124224,8 212 8 2 3 378664 19,82 10036574
91 B/Altos de Jalisco. Av. 6 con C/46 12/11/2003 129246,9 372 8 2 3 378664 19,82 10036574
92 B/Altos de Jalisco. Av. 6 11/03/2005 223901,7 216,05 13 2 3 474950,9 16,48 10490842
93 B/Altos de Jalisco. Av.6 con C/46 12/11/2003 120434,4 117,96 8 2 3 378664 19,82 10036574
94 B/Altos de Jalisco. C/47A No. K-10 12/11/2004 50162,19 299,03 12 2 3 459650,7 16 11683536
95 B/Sta Rosa. CACTUSA 31/03/2003 32158,92 2176,7 5 2 3 331967,4 31,8 9698905
96 Los Pescadores. Av.25 No. 10D-84 12/11/2004 100903,5 644,18 12 2 3 452452,2 16,11 11683536
97 Los Pescadores. C/25 No. 10D-64 08/02/2005 50925,15 294,55 13 2 3 469249,5 16,04 10490842
98 B/Sta Rosa. CACTUSA 22/04/2005 32157,48 176,79 14 2 3 481253,5 15,45 11426406
99 CACTUSA Av. 16 No. 26A-1-14 18/08/2005 101441,1 335,17 15 2 3 505348,9 15,85 11683536
100 Monte Claro. C/ST 07/09/2005 100000 450 15 2 3 512848,3 14,68 11683536
101 Puntica de Piedra. Av.2A entre C/43 y C/46 01/02/2005 58184,02 1254,6 13 2 3 469249,5 16,04 10490842
102 B/Altos de Jalisco. C/47A No. K-10 20/12/2004 50162,19 299,03 12 2 3 459650,7 16 11683536
103 B/Altos de Jalisco. Av. 6 con C/49B 01/12/2004 37190,08 242 12 2 3 459650,7 16 11683536
SECTOR 006
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO PIB
Plan DIRECCION
REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) T L
URB IPC(%)
TI (%) (MM Bs)
104 18 de Octubre. Av.1B 18/08/2004 151319,3 312,55 11 3 3 439956 17,58 10643379
105 18 de Octubre. Av.1 con C/HI 31/03/2004 183501,2 961,61 9 3 3 410157,8 17,56 9831166
106 18 de Octubre. Av. Con C/50B 07/11/2004 212163,4 274,63 11 3 3 452452,2 16,11 10643379
107 C/K No. 2-136 06/04/2005 141474,8 285,68 14 3 3 481253,5 15,45 11426406
108 Zapara 08/12/2005 182692,3 520 16 4 2 525648,9 14,4 12400938
109 18 de Octubre. Av. 5 Parcela 5 Nº 2-44 11/06/2004 176470,6 102 3 2 2 428254,3 17,08 10311296
110 18 de Octubre. Av.5 entre C/N y C/NÑ 02/09/2005 107407,4 675 3 3 3 512848,3 14,68 11683536
111 18 de Octubre. C/N Av. 2 No. 3-69 07/02/2003 182038,8 82,4 5 3 2 329466,7 33,55 7284865
112 18 de Octubre. C/N con Av.2 07/02/2003 182016,8 82,41 5 3 2 329466,7 33,55 7284865
113 18 de Octubre. C/MN Av. 3 20/02/2003 210000 400 5 3 2 329466,7 33,55 7284865
114 18 de Octubre. C/G 05/08/2003 117647,1 102 7 3 2 360864,7 23,29 9323809
115 Av.13 entre C/RS y C/S No.13-25 14/12/2003 109090,9 220 8 3 2 385661,8 19,48 10036574
116 Monte Claro. C/G No. 3 19/10/2004 144117,7 102 12 3 2 444954,7 17,01 11683536
117 C/JK No. 7-65 05/12/2004 176511,2 217,55 12 3 2 459650,7 16 11683536
118 Monte Claro. C/IJ Parc. 72 No. 5-06 02/06/2005 266666,7 225 14 3 2 496251,1 15,25 11426406
119 Monte Claro. Av. 7 No. D-15 06/06/2005 130000 300 14 3 2 496251,1 15,25 11426406
120 18 de octubre. C/JL No.4-06 30/08/2005 155555,6 225 15 3 2 505348,9 15,85 11683536
121 18 de Octubre. C/MN 28/09/2005 109577 456,3 15 3 2 512848,3 14,68 11683536
122 Monte Claro 11/12/2005 233333,3 180 16 3 2 525648,9 14,4 12400938
123 18 de Octubre 14/12/2005 105555,6 270 16 3 2 525648,9 14,4 12400938
165
SECTOR 007
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO PIB
Plan DIRECCION
REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) T L
URB IPC(%)
TI (%) (MM Bs)
124 B/ Monte Claro. Av. 5 10/12/2004 190680,1 279,63 12 3 3 459650,7 459,7 11683536
125 B/ Monte Claro. Av. 5 07/12/2004 182612,6 132,1 13 3 3 459650,7 459,7 11683536
126 C/N entre Av. 5 y 6 No.6-5 27/08/2003 244773,3 216,2 11 3 3 439956 440 10643379
127 C/ KL con Av.6 No.6-06 10/02/2004 190946 229,5 9 3 3 401560,4 401,6 9831166
128 Monte Claro. Av. 5 No. L-15 10/02/2004 190946 84,8 9 3 3 401560,4 401,6 9831166
129 Monte Claro. Av.5 No.K-45 11/04/2003 226669,4 236,4 6 3 3 337468,1 337,5 9022278
130 18 de Octubre. C/M No. 3-16 05/05/2003 190946 418,6 6 3 3 345267 345,3 9022278
131 Monte Claro. Av.5 con C/F 30/07/2003 192407,5 547,8 7 3 3 356363,9 356,4 9323809
132 Monte Claro. Av.5 con C/F 01/08/2003 190946 156,74 7 3 3 360864,7 360,9 9323809
133 Monte Claro. Av. 5 No. 5-18 26/08/2003 190946 112,8 7 3 3 360864,7 360,9 9323809
134 18 de Octubre. Av.6 con No.1-12 15/08/2003 190946 48,5 7 3 3 360864,7 360,9 9323809
135 18 de Octubre. C/J No. 6-26 15/08/2003 190946 181,39 7 3 3 360864,7 360,9 9323809
136 Monte Claro. Av.2 C/IJ No. 2-26 20/08/2003 182776,4 300,3 7 3 3 360864,7 360,9 9323809
137 18 de Octubre. Av.5 con C/J 28/08/2004 190946 77,32 9 3 3 439956 440 9831166
138 18 de Octubre. C/J con Av. 6 No.7-90 28/08/2004 190946 119,07 9 3 3 439956 440 9831166
139 Monte Claro. C/GH No. 5-06 14/03/2002 190946 207,1 1 3 3 247573,5 247,6 9698905
140 18 de Octubre. Av.2 con C/H 14/03/2002 180870,9 243,36 1 3 3 247573,5 247,6 9698905
141 18 de Octubre. C/N Av. 2 No. 3-69 07/02/2003 182038,8 82,4 5 3 2 329466,7 329,5 7284865
142 18 de Octubre. C/N con Av.2 07/02/2003 182016,8 82,41 5 3 2 329466,7 329,5 7284865
143 18 deOctubre. C/MN Av. 3 20/02/2003 210000 400 5 3 2 329466,7 329,5 7284865
144 Monte Claro 06/12/2005 233333,3 180 16 3 2 525648,9 525,7 12400938
SECTOR 008
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO PIB
Plan DIRECCION
REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) T L
URB IPC(%)
TI (%) (MM Bs)
145 Urb. Canta Claro. Av. 10 con C/G No. 6-
17 30/10/2003 294962,8 713,4 8 4 2 371665,6 21,13 10036574
146 Urb. Canta Claro. Av. 12 No. 50-105 14/12/2005 476470,6 170 16 4 3 525648,9 14,4 12400938
147 Urb. Irama. C/HI No.19-159 15/12/2005 525000 400 16 4 3 525648,9 14,4 12400938
148 Urb. Vanta Claro. Av. 11C No.52-140 15/12/2005 476470,6 170 16 4 3 525648,9 14,4 12400938
149 Urb. Canta Claro. Av 11A No.53-109 16/12/2005 342857,1 350 16 4 3 525648,9 14,4 12400938
150 Urb. Canta Claro. C/49B No.11-72 19/12/2005 494117,7 170 16 4 3 525648,9 14,4 12400938
151 Urb. Canta Claro. Av.12 No.52-101 22/12/2005 398437,5 640 16 4 3 525648,9 14,4 12400938
152 Urb. Canta Claro. C/53 Av.11B 23/12/2005 214285,7 700 16 4 3 525648,9 14,4 12400938
153 Urb. Canta Claro. Av.11D 24/12/2005 236697,3 545 16 4 3 525648,9 14,4 12400938
154 Urb. Irama. C/F No. 6-54 17/12/2005 230769,2 780 16 4 3 525648,9 14,4 12400938
155 Urb. Irama. Av. 10 No. D-28 15/12/2005 240000 500 16 4 3 525648,9 14,4 12400938
156 Urb. Irama.No.8-37 12/12/2005 235000 600 16 4 3 525648,9 14,4 12400938
157 Urb. Canta Claro. N.53-70 13/12/2005 600000 350 16 4 3 525648,9 14,4 12400938
158 Urb. Canta Claro. Av.12 12/12/2005 221198,2 434 16 4 3 525648,9 14,4 12400938
159 Urb. Canta ClaroC/49 No. 11B-37 21/12/2005 300000 450 16 4 3 525648,9 14,4 12400938
160 Urb. Canta Claro. C/48 No.12-121 16/12/2005 390000 500 16 4 3 525648,9 14,4 12400938
161 Urb. Canta Claro. Av.11D 23/12/2005 247500 600 16 4 3 525648,9 14,4 12400938
162 Urb. Irama. C/I Av.7 y 8 No.8-31 13/12/2005 258461,5 325 16 4 3 525648,9 14,4 12400938
163 Urb. Irama. C/Medellín Parc. 12 15/12/2005 291428,6 350 16 4 3 525648,9 14,4 12400938
164 Urb. Irama. C/G con Av.8 16/12/2005 346153,9 520 16 4 3 525648,9 14,4 12400938
166
SECTOR 009
Ubic. FECHA
DE P.U.
Área de PESO PIB
Plan
DIRECCION REGISTRO (Bs./m2) T. (m2)
T L
URB
IPC(%) TI
(%) (MM Bs)
165 Av.12 con C/K No.12-09 27/08/2004 147909,3 450 11 3 2 439956 17,58 10643379
166 Urb. Monte Bello. C/Q No.12-32 16/05/2004 229183 624,4 10 3 2 420454,9 17,68 10311296
167 Urb. Monte Bello. C/J No.12-65 27/08/2003 261731,3 395,18 7 3 2 360864,7 23,29 9323809
168 Urb. Caminos del Doral. C/35 Av.17 27/06/2002 297000,3 202,02 1 4 1 260872,3 35,15 9698905
169 Urb. Monte Bello. Conj. Res. Los Roques Av.11 con C/OP 30/09/2002 179697,2 105,01 4 4 1 289170,9 30,68 9411719
170 Urb. Monte Bello. Entre C/O y C/P 16/10/2003 149741,8 116,2 4 4 1 295671,4 32,72 9411719
171 Urb. Monte Bello. Conj. Res. Los Roques Av. 11 con C/OP 10/07/2003 205058,1 73,15 7 4 1 356363,9 22,09 9323809
172 Av.11A con C/ÑO 06/08/2003 140000 225 7 3 1 360864,7 23,29 9323809
173 Urb. Monte Bello. C/O entre Av. 11 y Av.12 28/04/2004 398437,5 64 10 4 1 415555,5 17,97 10311296
174 Urb. Monte Bello. C/J No.13-55 27/05/2004 174486,2 283,69 10 4 1 420454,9 17,68 10311296
175 Urb. Monte Bello. C/M entre Av. 11C y Av.12 30/08/2004 349704,7 193,02 11 4 1 439956 17,58 10643379
176 Conj. Res. Los Roques 26/10/2004 250466,6 101,81 12 3 1 444954,7 17,01 11683536
177 Conj. Res. Los Roques No.11-40 20/04/2005 357264,4 117,56 14 3 1 481253,5 15,45 11426406
178 Conj. Res. Villa Bosnia C/Ñ entre Av. 11B y 11C 09/06/2005 500000 60 14 3 1 496251,1 15,25 11426406
179 Urb. Caminos del Doral. C/31 entre Av.11C y 12 20/06/2005 230202,6 162,9 14 4 1 496251,1 15,25 11426406
180 Urb. Caminos del Doral. C/35 con Av.15 No. 2-43 26/07/2005 165180,1 181,62 15 4 1 500548,7 15,82 11683536
SECTOR 010
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO PIB
Plan DIRECCION
REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) T L
URB IPC(%)
TI (%) (MM Bs)
181 Av. Milagro Norte. No.22-61 04/09/2003 117680 178,45 4 5 2 329466,7 33,55 7284865
182 Sta Rosa de Tierra. Av. 18C No. 20A-96 27/02/2002 154977,8 135 4 6 2 350066,2 23,17 9022278
183 B/Teotiste de Gallegos. Av.9 No. 23-106 27/07/2004 93251,47 182,41 4 10 2 428254,3 17,08 10311296
184 Santa Rosa de Tierra 02/09/2005 100337,8 148 4 3 2 300369,7 33,08 10039682
185 Conj. Res. Lago Country Villas No.9-7 13/12/2002 91700,4 148,2 4 3 2 303469,5 33,86 10039682
186 Santa Rosa de Tierra 02/09/2005 105607,3 148,2 4 5 2 312267 36,96 7284865
187 Av. Milagro norte. C/20C 04/09/2003 94939,27 148,2 4 5 2 312267 36,96 7284865
188 Conj. Res. Lago Country Villas No.8-2 28/01/2003 85323,89 148,2 4 5 2 312267 36,96 7284865
189 Conj. Res. Lago Country Villas 07/02/2003 93117,41 148,2 4 5 2 329466,7 33,55 7284865
190 Santa Rosa de Tierra 02/09/2005 100910,9 148,2 4 5 2 329466,7 33,55 7284865
191 Conj. Res. Lago Country Villas No.7-3 06/02/2003 85020,24 148,2 4 5 2 329466,7 33,55 7284865
192 B/Teotiste de Gallegos. Av.8 No.24-31 27/07/2004 156208,8 151,72 4 5 2 329466,7 33,55 7284865
193 Santa Rosa de Tierra. Prolong. Milagro Norte. 01/09/2005 99190,28 148,2 4 5 2 329466,7 33,55 7284865
194 Conj. Res. Lago Country Villas No.8-5 13/02/2003 90789,47 148,2 4 5 2 329466,7 33,55 7284865
195 Conj. Res. Lago Country Villas No.9-1 18/02/2003 150180,2 149,82 4 5 2 329466,7 33,55 7284865
196 Lago Country Villas Av. 15 No.11-3 24/09/2003 88091,35 153,25 4 8 2 366064,8 22,37 10036574
197 Lago Country Villas Av. 15 No.1-15 25/09/2003 150240,4 149,76 4 8 2 366064,8 22,37 10036574
198 Av.10F No.26-78 09/10/2003 94408,9 190,66 4 8 2 371665,6 21,13 10036574
199 Lago Country Villas Av. 15 29/12/2003 151821,9 148,2 4 8 2 385661,8 19,48 10036574
200 Res. Punta Araya. C/25 No.10C-140 Parc. 9 08/06/2004 156521,7 115 4 10 2 428254,3 17,08 10311296
167
SECTOR 011
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO PIB
Plan DIRECCION
REGISTRO (Bs./m2) T. (m2)T L
URB IPC(%)
TI (%) (MM Bs)
201 Conj. Res. Rincón del Mangle No. 11 07/02/2002 142806,4 140,75 1 4 1 237574,1 53,56 9698905
202 Conj. Res. Rincón del Mangle No. 21 22/11/2002 148936,2 141 4 4 1 300369,7 33,08 9411719
203 Conj. Res. Rincón del Mangle No. 23 28/05/2004 336428,6 140 10 4 1 255671,9 17,68 10311296
204 Conj. Res. Rincón del Mangle No. 3 13/06/2004 155747 184,5 11 4 1 260872,3 17,08 10643379
205 Conj. Res. Costa Rosmini C/25 Parc. 28 19/07/2005 181863,2 135,05 15 4 1 270271,5 15,82 11683536
206 Conj. Res. Costa Rosmini Villas C/25 Parc. 27 20/07/2005 181723 121,71 15 4 1 270271,5 15,82 11683536
207 Caserío Santa Rosa No.11-36 12/04/2004 229904,6 117,44 10 4 2 415555,5 17,97 10311296
208 C/20B No. 11-09 22/07/2004 258487 116,06 11 4 2 434155,7 17,22 10643379
209 Caserío Santa Rosa No. 11-43 27/12/2004 303147,6 116,28 12 4 2 459650,7 16 11683536
210 Conj. Res. Bahía del Norte Av. 20 12/04/2005 172690,3 243,21 14 4 2 481253,5 15,45 11426406
211 C/17 No.15C-89 13/04/2005 288135,6 177 14 4 2 481253,5 15,45 11426406
212 Vía Playa FAP No.11-40 25/04/2005 363699,3 115,48 14 4 2 481253,5 15,45 11426406
213 Conj. Res. Ciudad 2000. C/22B No.L1-22 26/07/2005 143779,2 312,98 15 4 2 500548,7 15,82 11683536
214 Conj. Res. Ciudad 2000, Av.11A No.L1-73 10/08/2005 154017,9 224 15 4 2 505348,9 15,85 11683536
215 Av. Milagro Norte 15/12/2005 311816,2 457 16 4 2 525648,9 14,4 12400938
216 Av. Milagro Norte 16/12/2005 531250 240 16 4 2 525648,9 14,4 12400938
217 Res. Bahía del Lago 17/12/2005 232894,7 380 16 3 2 525648,9 14,4 12400938
218 Av. Milagro Norte 18/12/2005 232894,7 380 16 4 2 525648,9 14,4 12400938
SECTOR 012
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO PIB
Plan DIRECCION
REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) T L
URB IPC(%)
TI (%) (MM Bs)
219 Sta Rosa Av. 6 06/05/2003 52111,04 852,73 6 2 2 345267 25,5 9022278
220 Av.3 Callejón Ecos del Zulia 05/05/2003 50175,3 3768,4 6 2 2 345267 25,5 9022278
221 Sta Rosa. Av. 6 No.1-88 03/02/2003 101905,7 231,14 6 2 2 329466,7 33,55 9022278
222 Los Pescdores. Donde funcionará la Est. De Bombeo EL Manglar 23/01/2002 22280,47 10266 1 3 2 233375,6 35,35 9698905
223 B/Sta Rosa de Agua. C/38D Av. 6 No. SF-08 08/02/2002 17034,16 211,54 1 2 2 237574,1 53,56 9698905
224 CACTUSA 31/03/2003 32158,92 2176,7 5 2 2 331967,4 31,8 7284865
225 Los Pescadores. Av.25 No. 10D-84 12/11/2004 100903,5 644,18 12 2 2 452452,2 16,11 11683536
226 Los Pescadores. C/25 No. 10D-64 08/02/2005 50925,15 294,55 13 2 2 469249,5 16,04 10490842
227 CACTUSA 31/03/2003 32157,48 176,79 14 2 2 481253,5 15,45 11426406
228 CACTUSA Av. 16 No. 26A-1-14 18/08/2005 101441,1 335,17 15 2 2 505348,9 15,85 11683536
229 Monte Claro. C/ST 07/09/2005 100000 450 15 3 2 512848,3 14,68 11683536
230 Av.6 No. 38-60 24/09/2002 15603,87 288,39 3 2 3 289170,9 30,68 10039682
231 Puntica de Piedra. C/45 No. 2A-131 20/05/2004 12820,51 351 10 2 3 420454,9 17,68 10311296
232 Puntica de Piedra. Av.2A entre C/43 y C/46 01/02/2005 58184,02 1254,6 13 2 3 469249,5 16,04 10490842
233 Altos de Jalisco. C/48 Av. 2F 22/04/2004 9985 390,58 10 2 3 415555,5 17,97 10311296
234 Altos de Jalisco. C/43 No.3B-25 26/07/2005 19841,27 504 15 2 3 500548,7 15,82 11683536
235 Altos de Jalisco. Av.6 No.45-46 22/07/2004 18620,8 240,62 11 2 3 434155,7 17,22 10643379
236 Altos de Jalisco. C/47A No. K-10 20/12/2004 50162,19 299,03 12 2 3 459650,7 16 11683536
237 Sta Rosa de Agua. C/Principal detrás de Est. De Serv. El Trébol 17/08/2005 6272,85 1869,5 15 2 2 505348,9 15,85 11683536
238 Sta Rosa de agua. C/Principal detrás de la Est. De Servicio 17/08/2005 12405,85 2193,4 15 2 2 505348,9 15,85 11683536
239 Sta Rosa de Agua. C/32 14/09/2005 21459,16 429,9 15 2 2 512848,3 14,68 11683536
168
SECTOR 013
Ubic. FECHA
DE P.U.
Área de PESO PIB
Plan
DIRECCION REGISTRO (Bs./m2) T. (m2)
T L
URB
IPC(%) TI
(%) (MM Bs)
240 B/Leonardo Ruíz Pineda. C/2 No. 3A-23 13/08/2004 104592,1 278,5 11 2 3 439956 17,58 10643379
241 B/Leonardo Ruíz Pineda. Av.3 entre C/55 y C/56 13/08/2004 152822,4 120,11 11 2 3 439956 17,58 10643379
242 B/Leonardo Ruíz Pineda. Av.3 No. 59B-9 13/08/2004 120781,1 341 11 2 3 439956 17,58 10643379
243 B/Leonardo ruíz Pineda. Av.2A 03/09/2004 124432,4 157,5 11 2 3 442257 16,92 10643379
244 B/Leonardo Ruíz Pineda. Av.2A No.51-73 03/09/2004 112224,6 462 11 2 3 442257 16,92 10643379
245 Av.2 con C/54 05/11/2003 80906,21 805,35 8 3 3 378664 19,82 10036574
246 Los Pescadores. Donde funcionará la Est. De Bombeo EL
Manglar 23/01/2003 22280,47 10266 1 3 2 233375,6 35,35 9698905
247 B/Sta Rosa de Agua. C/38D Av. 6 No. SF-08 08/02/2002 17034,16 211,54 1 2 2 237574,1 53,56 9698905
248 CACTUSA 31/03/2003 32158,92 2176,7 5 2 2 331967,4 31,8 7284865
249 Los Pescadores. Av.25 No. 10D-84 12/11/2004 100903,5 644,18 12 2 2 452452,2 16,11 11683536
250 Los Pescadores. C/25 No. 10D-64 08/02/2005 50925,15 294,55 13 2 2 469249,5 16,04 10490842
251 CACTUSA 31/03/2003 32157,48 176,79 14 2 2 481253,5 15,45 11426406
252 CACTUSA Av. 16 No. 26A-1-14 18/08/2005 101441,1 335,17 15 2 2 505348,9 15,85 11683536
253 Monte Claro. C/ST 07/09/2005 100000 450 15 3 2 512848,3 14,68 11683536
254 Sta Rosa de Agua. Av.6 No. 38-60 24/09/2002 15603,87 288,39 3 2 3 289170,9 30,68 10039682
255 Puntica de Piedra. C/45 No. 2A-131 20/05/2004 12820,51 351 10 2 3 420454,9 17,68 10311296
256 Puntica de Piedra. Av.2A entre C/43 y C/46 01/02/2005 58184,02 1254,6 13 2 3 469249,5 16,04 10490842
257 Altos de Jalisco. C/48 Av. 2F 22/04/2004 9985 390,58 10 2 3 415555,5 17,97 10311296
258 Altos de Jalisco. C/43 No.3B-25 26/07/2005 19841,27 504 15 2 3 500548,7 15,82 11683536
259 Altos de Jalisco. Av.6 No.45-46 22/07/2004 18620,8 240,62 11 2 3 434155,7 17,22 10643379
260 Altos de Jalisco. C/47A No. K-10 20/12/2004 50162,19 299,03 12 2 3 459650,7 16 11683536
261 Altos de Jalisco. Av. 6 con C/49B 01/12/2005 37190,08 242 12 2 2 459650,7 16 11683536
SECTOR 014
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO PIB
Plan DIRECCION
REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) T L
URB IPC(%)
TI (%) (MM Bs)
262 Av.12 No. 43-106 19/03/2004 273228,2 143,1 9 4 3 410157,8 17,56 9831166
263 Av.12 No.52-130 12/03/2004 188720,9 934,72 9 3 3 410157,8 17,56 9831166
264 Urb. Rosal Sur. Av.15 con C/46 17/12/2004 202631,4 6188,5 12 4 3 459650,7 16 11683536
265 Urb. Canta Piedra. 2da Etapa Av.15 Parc.16 08/06/2002 367338,3 109,81 1 4 2 260872,3 35,15 9698905
266 C/51A y C/52 Av. 14A 14/06/2002 273259,6 153,7 1 4 2 260872,3 35,15 9698905
267 Urb. Canta Piedra. 2da Etapa Av.15 21/06/2002 187912,5 155,45 1 4 2 260872,3 35,15 9698905
268 Urb. Canta Piedra. 2da Etapa Av.15 Parc.12 21/06/2002 207658,6 171,05 1 4 2 260872,3 35,15 9698905
269 Av. 14A C/51 y 51A Parc. 15 28/10/2004 290620 149,68 12 4 2 444954,7 17,01 11683536
270 Av. 14A C/51 y 51A Parc. 10 28/10/2004 253774,1 153,68 12 4 2 444954,7 17,01 11683536
271 Av. 14A C/51 y 51A 28/10/2004 250450,8 149,73 12 4 2 444954,7 17,01 11683536
272 Av.15 Parc. 6 17/05/2005 200474,4 145,44 14 4 2 493453,3 16,37 11426406
273 Conj. Res. Canta Piedra Av.15 Parc.2 17/05/2005 263314,4 110,97 14 4 2 493453,3 16,37 11426406
274 Av.15 Parc. 4 24/05/2005 276682 111,03 14 4 2 493453,3 16,37 11426406
275 Conj. Res. Canta Piedra Av.15 12/07/2005 301088,6 112,99 15 4 3 500548,7 15,82 11683536
276 Rosal Sur. C/40 No. 13B-36 26/08/2005 213333,3 375 15 4 2 505348,9 15,85 11683536
277 Urb. El Portal 15/12/2005 180000 400 16 4 2 5256493 14,4 12400938
278 Urb. Doral Sur 22/12/2005 579000 400 16 4 2 5256493 14,4 12400938
279 Urb. El Portal 23/12/2005 180000 400 16 4 2 5256493 14,4 12400938
169
SECTOR 015
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO PIB
Plan DIRECCION
REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) T L
URB IPC(%)
TI (%) (MM Bs)
280 Urb. Doral Norte. Av.12 con C/34 19/06/2003 275254,6 326,97 6 4 1 350066,2 23,17 9022278
281 Conj. Res. Sueño Real C/34 Av.12 Parc. 11 20/04/2004 208027,3 170,17 12 4 2 444954,7 17,01 11683536
282 Villa Canarias Av. 12 C/34 15/04/2005 396035,2 337,47 14 4 2 481253,5 15,45 11426406
283 Conj. Res. Alto Prado. 2da. Etapa C/35 Av.15
Parc.258 25/04/2005 219820,5 163,77 14 4 2 481253,5 15,45 11426406
284 Villa Antañona. Detrás de Clínica D´Empaire 18/07/2005 474741,8 358,3 15 4 2 500548,7 15,82 11683536
285 Doral Norte 22/12/2005 262500 400 16 4 1 525648,9 14,4 12400938
286 Doral Norte 23/12/2005 322500 400 16 4 1 525648,9 14,4 12400938
287 Doral Norte 26/12/2005 351315,8 380 16 4 1 525648,9 14,4 12400938
288 Urb. Doral Norte 28/12/2005 310714,3 280 16 4 1 525648,9 14,4 12400938
289 Doral Norte 12/12/2005 412500 400 16 4 1 525648,9 14,4 12400938
290 Doral Norte 12/12/2005 637500 320 16 4 1 525648,9 14,4 12400938
291 Doral Norte 12/12/2005 371052,6 380 16 4 1 525648,9 14,4 12400938
292 Doral Norte 12/12/2005 351315,8 380 16 4 1 525648,9 14,4 12400938
293 Doral Sur 13/12/2005 310714,3 280 16 4 1 525648,9 14,4 12400938
294 Doral Norte 13/12/2005 350000 300 16 4 1 525648,9 14,4 12400938
295 Doral Norte 05/12/2005 462857,1 350 16 4 1 525648,9 14,4 12400938
296 Doral Norte 08/12/2005 276315,8 380 16 4 1 525648,9 14,4 12400938
297 Doral Norte 13/12/2005 252631,6 380 16 4 1 525648,9 14,4 12400938
298 Doral Norte 05/12/2005 440721,7 388 16 4 1 525648,9 14,4 12400938
299 Doral Norte 08/12/2005 567000 400 16 4 1 525648,9 14,4 12400938
300 Doral Norte 22/12/2005 486666,7 450 16 4 1 525648,9 14,4 12400938
301 Rosal Sur. 26/12/2005 560000 150 16 4 2 525648,9 14,4 12400938
302 Rosal Sur. 14/12/2005 525000 200 16 4 2 525648,9 14,4 12400938
303 Rosal Sur. 16/12/2005 287812,5 320 16 4 2 525648,9 14,4 12400938
SECTOR 016
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO PIB
Plan DIRECCION
REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) T L
URB IPC(%)
TI (%) (MM Bs)
304 Av.15 Al Lado del Hospital Adolfo Pons 16/07/2003 175098,4 754,08 7 4 3 356363,9 22,09 9323809
305 Av.15 Al Lado del Hospital Adolfo Pons 16/07/2003 428015,2 474,3 7 4 3 356363,9 22,09 9323809
306 Conj. Res. Aravena La Barraca Av. 1 30/09/2002 203174,6 236,25 3 4 1 289170,9 30,68 10039682
307 Conj. Res. Lago Country Villas No.11-5 18/12/2002 186304,1 297,9 3 4 1 303469,5 33,86 10039682
308 Conj. Res. Lago Country Villas No.11-9 28/01/2003 176871,5 161,1 5 4 1 312267 36,96 7284865
309 Conj. Res. Lago Country Villas No.1-12 28/01/2003 171013,6 149,76 5 4 1 312267 36,96 7284865
310 Conj. Res. Lago Country Villas No.11-6 29/01/2003 172222,9 169,42 5 4 1 312267 36,96 7284865
311 Conj. Res. Lago Country Villas No.20A-157 14/03/2003 194028,3 148,2 5 4 1 331967,4 31,8 7284865
312 Urb. Aguamarina No.28B 22/10/2003 206133,7 179,01 8 3 1 371665,6 21,13 10036574
313 Conj. Res. Lago Country Villas No.11-09 15/04/2004 185758,5 161,5 10 4 1 415555,5 17,97 10311296
314 Lago Country Villas Av. 15 No.5-12 25/08/2004 182186,2 148,2 11 3 1 439956 17,58 10643379
315 Res. Punta Araya C/25 Parc. 39 No. 14/09/2004 172173,9 115 11 3 1 442257 16,92 10643379
316 Conj. Res. Aravena C/A 16/09/2004 280355,1 149,81 11 3 1 442257 16,92 10643379
317 Res. Punta Araya. Colegio Rosmini C/25 No.10C-140 Parc.
49 09/06/2005 195652,2 115 14 4 1 496251,1 15,25 11426406
318 Res. Punta Araya. Colegio Rosmini C/25 No.10C-140 Parc.
23 19/07/2005 247565,2 115 15 4 1 500548,7 15,82 11683536
319 Lago Country Villas 22/12/2005 369230,8 260 16 4 1 525648,9 14,4 12400938
320 Res.Punta Araya 20/12/2005 514285,7 140 16 4 1 525648,9 14,4 12400938
321 Lago Country Villas 19/12/2005 369230,8 260 16 4 1 525648,9 14,4 12400938
170
SECTOR 017
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO PIB
Plan DIRECCION
REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) T L
URB IPC(%)
TI (%) (MM Bs)
322 Conj. Res. Ciudad 2000 C/18 No.11A-29 27/03/2002 60258,25 348,5 1 3 1 247573,5 55,84 9698905
323 Av.11A No.L1-79 24/02/2003 46255,25 259,43 5 3 1 329466,7 33,55 7284865
324 Conj. Res. Ciudad 2000 Av. 11A No.1-79 24/02/2003 46166,28 259,93 5 3 1 329466,7 33,55 7284865
325 Conj. Res. Las Mansiones Av.2 No.11-07 20/03/2003 103066,2 116,43 5 3 1 331967,4 31,8 7284865
326 Conj. Res. Ciudad 2000 Av. 17 y Av.18 No.17-51 22/12/2003 51989,79 317,37 8 3 1 385661,8 19,48 10036574
327 Caserío Santa Rosa No.11-36 12/04/2004 229904,6 117,44 10 3 1 415555,5 17,97 10311296
328 Milagro Norte.Santa Rosa. C/A 19/04/2004 111547,9 188,26 10 3 1 415555,5 17,97 10311296
329 C/20B No. 11-09 22/07/2004 258487 116,06 11 3 1 434155,7 17,22 10643379
330 Caserío Santa Rosa No. 11-43 27/12/2004 303147,6 116,28 12 3 1 459650,7 16 11683536
331 Conj. Res. Ciudad 2000. Parc. L2, 01,02,03,04,09,10,11,12 18/03/2005 49984,86 2642,8 13 3 1 474950,9 16,48 10490842
332 Coj. Res. Ciudad 2000. Av. 11A C/21 Lote 4 Parc. L4,
03,04 18/03/2005 49999,75 813,51 13 3 1 474950,9 16,48 10490842
333 Conj. Res. Ciudad 2000, Av. 11A C/21 Lote L2, 05 18/03/2005 49999,3 1438 13 3 1 474950,9 16,48 10490842
334 Conj. Res. Bahía del Norte Av. 20 12/04/2005 172690,3 243,21 14 3 1 481253,5 15,45 11426406
335 C/17 No.15C-89 13/04/2005 288135,6 177 14 3 1 481253,5 15,45 11426406
336 Vía Playa FAP No.11-40 25/04/2005 363699,3 115,48 14 3 1 481253,5 15,45 11426406
337 Conj. Res. Bahía del Norte 23/05/2005 110000 180 14 3 1 493453,3 16,37 11426406
338 Conj. Res. Ciudad 2000. C/22B No.L1-22 26/07/2005 143779,2 312,98 15 3 1 500548,7 15,82 11683536
339 Conj. Res. Ciudad 2000. Av.11A No.L1-73 10/08/2005 154017,9 224 15 3 1 505348,9 15,85 11683536
340 Av. Milagro Norte 15/12/2005 311816,2 457 16 3 1 525648,9 14,4 12400938
341 Av. Milagro Norte 05/12/2005 531250 240 16 3 1 525648,9 14,4 12400938
342 Res. Bahía del Lago 22/12/2005 232894,7 380 16 3 2 525648,9 14,4 12400938
343 Av. Milagro Norte 20/12/2005 232894,7 380 16 3 1 525648,9 14,4 12400938
SECTOR 018
Ubic. FECHA DE P.U.
Área de PESO
PIB
Plan
DIRECCION REGISTRO (Bs./m2)
T. (m2)
T L
URB
IPC(%) TI
(%) (MM Bs)
344 Lago Mar. C/3 Manz. 6 27/11/2002 342857,1 175 4 3 1 300369,7 33,86 9411719
345 Conj. Res. Villas I Av.1 No.9-11 26/06/2003 129230,8 130 5 3 1 350066,2 23,17 7284865
346 Vía EL Moján Parque Res. El Encanto 29/09/2003 129680,7 370,14 8 3 1 366064,8 22,37 10036574
347 Res. Villa Dorada III 05/12/2003 158450,7 113,6 8 3 1 385661,8 19,48 10036574
348 Conj. Res. Lago Villas III No.13-105 21/06/2004 188679,3 131,97 10 3 1 428254,3 17,08 10311296
349 Res. Villa Mar Parc. 351 23/08/2004 187500 120 11 3 1 439956 17,58 10643379
350 Av. Las Islas Isla Sotavento Parc.92 26/08/2004 59237,81 1519,3 11 3 1 439956 17,58 10643379
351 Res. Villa Mar Parc.3 08/09/2004 187500 120 11 3 1 442257 16,92 10643379
352 Lago Mar. Av. Cuyuní Manz. D Parc. 86 28/01/2005 136901,1 803,5 13 3 1 474950,9 16,48 10490842
353 Isla Sotavento No.15B-1H 28/04/2005 153770,5 243,87 14 3 1 481253,5 15,45 11426406
354 Conj. Res. Villa Bonita No.S-3 13/06/2005 320000 112,5 14 3 1 496251,1 15,25 11426406
355 Conj. Res. Villa Bonaire Isla Sotavento. No.1 25/07/2005 293333,3 112,5 15 3 1 500548,7 15,82 11683536
356 Conj. Res. Villa Bonaire II 26/07/2005 266666,7 112,5 15 3 1 500548,7 15,82 11683536
357 Lago Mar. C/8 Manz.K2 Parc.12 22/08/2005 563380,3 213 15 3 1 505348,9 15,85 11683536
358 Lago Mar. Parcela 19 Manz. R 23/08/2005 100231,1 1666,2 15 3 1 505348,9 15,85 11683536
359 Lago Mar. C/8A Manz. R No.8 24/08/2005 514285,7 175 15 3 1 505348,9 15,85 11683536
360 Cerca de Punta Araya y Dunas del Mar. Av 11A
CC/25 26/08/2005 100149,8 58912 15 3 1 505348,9 15,85 11683536
361 Isla Sotavento. Parc.27 30/09/2005 185447,9 1078,5 15 3 1 512848,3 14,68 11683536
362 Conj. Res. Costa Brava 22/12/2005 658536,6 82 16 3 1 525648,9 14,4 12400938
363 Lago Mar. 19/12/2005 461538,5 260 16 3 1 525648,9 14,4 12400938
364 Lago Mar. 05/12/2005 461538,5 260 16 3 1 525648,9 14,4 12400938
Muestra usada para correr el SPSS.
Ubic. Fecha de P.U. Área de PESO Plan Registro (Bs./m2) T. (m2) URB
1 18 de Octubre. C/R con Av. 7 02/03/2004 123130,18 354,57 9 3 2 410157,81 17,562 B/ Altos de Jalisco. Av.6 No. 39-72 16/07/2004 134126,31 45,58 11 3 3 434155,67 17,223 B/Altos de Jalisco. Av.6 con C/42 06/11/2003 134126,31 214,5 8 3 3 378664,04 19,824 B/Altos de Jalisco. C/39A 05/09/2002 71844,24 417,57 3 2 3 289170,87 30,685 El Valle. C/R entre Av. 6 y 7 No. 7-25 26/08/2005 93333,33 225 15 2 3 505348,92 15,856 18 de Octubre. Av.5 entre C/N y C/NÑ 02/09/2005 107407,41 675 15 3 3 512848,3 14,687 18 de Octubre. C/K No. 2-136 06/04/2005 141474,81 285,68 14 3 3 481253,47 15,458 18 de Octubre. C/I con Av. 1A No. 1-61 12/09/2005 78328,04 211,81 15 3 3 512848,3 14,689 18 de Octubre. C/G No. 5-66 02/12/2002 52500 400 4 3 3 303469,46 33,8610 18 de Octubre. C/N Av. 2 No. 3-69 07/02/2003 182038,83 82,4 5 3 2 329466,71 33,5511 18 de octubre. C/G 05/08/2003 117647,06 102 7 3 3 360864,73 23,2912 Av.13 entre C/RS y C/S No.13-25 14/12/2003 109090,9 220 8 3 3 385661,75 19,4813 18 de Octubre. C/K No. 63 06/05/2004 66294,38 334,87 10 3 3 420454,89 17,6814 18 de Octubre. Av.6 con C/JK No.7-89 24/08/2004 65918,08 225 11 3 3 439955,99 17,5815 18 de Octubre. C/G No. 3 19/10/2004 144117,65 102 12 3 3 444954,73 17,0116 18 de Octubre. C/H Av. 3 y 4 No. 4-15 21/06/2005 79928,95 225,2 14 3 3 496251,13 15,2517 18 de Octubre. Av. 7 No. D-15 06/06/2005 130000 300 14 3 3 496251,13 15,2518 18 de Octubre. C/JL No.4-06 30/08/2005 155555,56 225 15 3 3 505348,92 15,8519 18 de Octubre. C/MN 28/09/2005 109577,03 456,3 15 3 1 512848,3 14,6820 18 de Octubre 22/12/2005 86129,03 310 16 3 1 525648,93 14,421 18 de Octubre 12/12/2005 105555,56 270 16 3 1 525648,93 14,422 18 de octubre. Av. 2 con C/MN 14/12/2005 79090,91 220 16 3 1 525648,93 14,423 18 de Octubre 19/12/2005 90000 400 16 3 1 525648,93 14,424 18 de Octubre 22/12/2005 168000 250 16 3 1 525648,93 14,4
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO Plan REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) URB
25 Conj. Res. Acuarelas del Sol 07/02/2003 100211,6 179,62 5 4 1 329466,71 33,5526 Monte Bello.Res. Doña Isabel 14/11/2003 150305,7 176,64 8 3 1 378664,04 19,8227 Monte Claro. Acuarelas de Sol 16/12/2003 126582,3 154,05 8 3 1 385661,75 19,4828 Monte Claro. Acuarelas del Sol 06/04/2004 136319,4 154,05 10 4 1 415555,49 17,9729 Monte Claro. Acuarelas del Sol. 4ta Etapa 07/05/2004 288888,9 135 10 4 1 420454,89 17,6830 C/OP entre Av. 10 y Av.11 Parc. 10 09/06/2004 273390 164,6 10 3 1 428254,33 17,0831 Monte Bello.Res. Doña Isabel 19/08/2004 200514,1 194,5 11 3 1 439955,99 17,5832 C/O No. 10A-28 28/06/2005 333333,3 135 14 4 2 496251,13 15,2533 C/J entre Av. 8 y 9 30/06/2005 150000 360 14 3 1 496251,13 15,2534 C/N Av. 10 No 8-04 21/07/2005 277777,8 135 15 4 1 500548,66 15,8235 C/KL No. 9-30 17/08/2005 177777,8 450 15 3 1 505348,92 15,8536 18 de Octubre. Urb. Irama 13/05/2004 200000 90 10 4 1 420454,89 17,6837 La Guaireña C/I Av.7 y 8 No.8-31 19/07/2004 180000 95 11 4 1 434155,67 17,2238 Urb. Canta Claro C/49B No.11-72 04/11/2003 107260,7 181,8 6 4 1 337468,06 29,0139 C/ÑO entre Av. 11 y 11A No. 11-18 09/10/2003 86666,67 225 8 4 1 371665,58 21,1340 Conj. Res. Los Roques Av. 11 con C/OP 10/07/2003 205058,1 73,15 7 4 1 356363,85 22,09
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO Plan REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) URB
41 B/Sta Rosa de Agua. Av.6 No. 39-24 16/07/2004 116762,62 66,03 11 2 3 434155,7 17,2242 B/Sta Rosa de Agua. Av.6 15/07/2002 116762,62 91,5 3 2 3 270271,5 32,8
DIRECCION TI (%)
L
IPC(%) TI (%)
Sector 003
DIRECCION T L
DIRECCION T IPC(%) TI (%)
Sector 001
Sector 002
L IPC(%)T
43 Av.6 No. 38-64 29/07/2004 86727,02 95,2 11 2 2 434155,7 17,2244 Av.6 No.1-24 29/07/2004 116762,62 43,2 11 2 3 434155,7 17,2245 Av.6 No.1-24 29/07/2005 116762,62 54,68 11 2 3 434155,7 17,2246 B/Los Pescadores. Av.20A 27/07/2004 51890,51 295,84 11 2 3 434155,7 17,2247 B/ El Relleno. C/38 No.5E-20 03/09/2003 77255,8 1078,49 11 2 3 366064,8 22,3748 Av.2A No.26-113 03/09/2003 89527,28 213,05 11 3 3 366064,8 22,3749 B/El Relleno. No. 7A-122 30/10/2003 83011,6 944,35 8 2 3 371665,6 21,1350 B/El Relleno. No.6-67 17/10/2003 108421,55 286,2 8 2 3 371665,6 21,1351 C/39 No. 6-23 17/10/2003 116762,62 84,05 8 2 3 371665,6 21,1352 B/Sta Rosa. C/39 No.F1-26 04/11/2003 101178,2 158,37 8 2 3 378664 19,8253 B/Sta Rosa de Agua. C/39 No.6E-10 31/10/2003 587935,41 2845,24 8 2 3 371665,6 21,1354 Av.6 con C/39A No.39-70 06/11/2003 94858,51 58,4 8 2 3 378664 19,8255 Av.6 con C/39A 06/11/2003 92469,28 60,4 8 2 3 378664 19,8256 C/39C No.6-246 27/02/2002 85218,18 666,37 1 3 3 237574,1 53,5657 Av. Milagro Norte. Los Pescadores 23/01/2002 22280,47 10265,9 1 3 2 233375,6 35,3558 B/Los Pescadores. Av.25 No. 10D-84 12/11/2004 100903,47 644,18 12 2 2 452452,2 16,1159 B/Los Pescadores. C/25 No. 10D-64 08/02/2005 50925,15 294,55 13 2 2 469249,5 16,0460 CACTUSA Av. 16 No. 26A-1-14 18/08/2005 101441,06 335,17 15 2 2 505348,9 15,8561 C/ST 07/09/2005 100000 450 15 3 2 512848,3 14,6862 Av.6 No. 39-72 16/07/2004 134126,31 45,58 11 2 3 434155,7 17,2263 B/Altos de jalisco. C/39A 05/09/2002 71844,24 417,57 3 2 3 289170,9 30,68
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO Plan REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) URB
64 C/38 No.5E-20 06/05/2003 49043,67 3774,35 6 2 3 345267 25,565 Puntica de Piedra. Av.2 No.46-16 27/07/2004 77818,64 3323,5 11 2 3 434155,7 17,2266 Puntica de Puedra. Av. 2 15/10/2004 45164,61 4797,5 12 2 3 444954,7 17,0167 Puntica de Piedra. C/44 No. 2C-82 02/05/2003 97098,98 3599,4 6 2 3 345267 25,568 B/Sta Rosa. C/38B No.5F-91 05/11/2003 111440,6 214,6 8 2 3 378664 19,8269 B/Sta Rosa. C/39 No.e-164 04/11/2003 110773,54 395,52 8 2 3 378664 19,8270 Puntica de Piedra. Av.2D 17/12/2004 101622,5 1833,7 12 2 3 459650,7 1671 Puntica de Piedra. Av.2D con C/54 No.49-10 04/11/2003 114367,34 960 8 2 3 378664 19,8272 Puntica de Piedra. Av.2 27/07/2004 24719,28 9238,82 10 2 3 415555,5 17,9773 Puntica de Piedra. Av.2 con C/50B 05/11/2003 83486,09 782 8 2 3 378664 19,8274 B/Sta Rosa. Los Pescadores. Av.25 No. 10D-84 12/11/2004 100903,47 644,18 12 2 2 452452,2 16,1175 C/25 No. 10D-64 08/02/2005 50925,15 294,55 13 2 2 469249,5 16,0476 CACTUSA Av. 16 No. 26A-1-14 18/08/2005 101441,06 335,17 15 2 2 505348,9 15,8577 . Monte Claro. C/ST 07/09/2005 100000 450 15 2 2 512848,3 14,6878 Puntica de Piedra. Av.2A entre C/43 y C/46 01/02/2005 58184,02 1254,64 13 2 2 469249,5 16,0479 B/Altos de Jalisco. C/47A No. K-10 20/12/2004 50162,19 299,03 12 2 2 459650,7 1680 B/Los Pescadores. Av.20A No. 27/07/2004 51890,51 295,84 11 2 3 434155,7 17,2281 B/Sta Rosa. C/39 No.F1-26 04/11/2003 101178,2 158,37 8 2 3 378664 19,8282 Av.6 No.1A-158 13/11/2003 112680,86 152,8 8 2 3 378664 19,8283 Av.2A No.26-113 03/09/2003 89527,28 213,05 11 3 3 366064,8 22,3784 Av. 6 No.1-88 13/02/2003 101905,75 231,14 6 2 2 329466,7 33,55
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO Plan REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) URB
85 B/Altos de Jalisco. Av.6 Local 1-335 16/07/2004 42566,47 802,16 11 2 3 434155,7 17,2286 B/Altos de Jalisco. Av.6 No.43-183 21/07/2004 132316,1 143,64 11 2 3 434155,7 17,2287 B/Altos de Jalisco. Av.6 No. 39-70 20/07/2004 132995,7 45,58 11 2 3 434155,7 17,2288 B/Altos de jalisco. Av.6 con C/46 11/11/2003 132995,7 115,5 8 2 3 378664 19,8289 B/Altos de Jalisco. Av.6 con C/45 07/11/2003 132995,7 60 8 2 3 378664 19,8290 B/Altos de Jaliscvo. Av.6 con C/49 11/11/2003 124224,8 212 8 2 3 378664 19,8291 B/Altos de Jalisco. Av. 6 con C/46 12/11/2003 129246,9 372 8 2 3 378664 19,82
Sector 004
DIRECCION T L IPC(%) TI (%)
Sector 005
DIRECCION T L IPC(%) TI (%)
92 B/Altos de Jalisco. Av. 6 11/03/2005 223901,7 216,05 13 2 3 474950,9 16,4893 B/Altos de Jalisco. Av.6 con C/46 12/11/2003 120434,4 117,96 8 2 3 378664 19,8294 B/Altos de Jalisco. C/47A No. K-10 12/11/2004 50162,19 299,03 12 2 3 459650,7 1695 B/Sta Rosa. CACTUSA 31/03/2003 32158,92 2176,69 5 2 3 331967,4 31,896 Los Pescadores. Av.25 No. 10D-84 12/11/2004 100903,5 644,18 12 2 3 452452,2 16,1197 Los Pescadores. C/25 No. 10D-64 08/02/2005 50925,15 294,55 13 2 3 469249,5 16,0498 B/Sta Rosa. CACTUSA 22/04/2005 32157,48 176,79 14 2 3 481253,5 15,4599 CACTUSA Av. 16 No. 26A-1-14 18/08/2005 101441,1 335,17 15 2 3 505348,9 15,85
100 Monte Claro. C/ST 07/09/2005 100000 450 15 2 3 512848,3 14,68101 Puntica de Piedra. Av.2A entre C/43 y C/46 01/02/2005 58184,02 1254,64 13 2 3 469249,5 16,04102 B/Altos de Jalisco. C/47A No. K-10 20/12/2004 50162,19 299,03 12 2 3 459650,7 16103 B/Altos de Jalisco. Av. 6 con C/49B 01/12/2004 37190,08 242 12 2 3 459650,7 16
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO Plan REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) URB
104 18 de Octubre. Av.1B 18/08/2004 151319,31 312,55 11 3 3 439956 17,58105 18 de Octubre. Av.1 con C/HI 31/03/2004 183501,21 961,61 9 3 3 410157,8 17,56106 18 de Octubre. Av. Con C/50B 07/11/2004 212163,44 274,63 11 3 3 452452,2 16,11107 C/K No. 2-136 06/04/2005 141474,81 285,68 14 3 3 481253,5 15,45108 Zapara 08/12/2005 182692,31 520 16 4 2 525648,9 14,4109 18 de Octubre. Av. 5 Parcela 5 Nº 2-44 11/06/2004 176470,59 102 3 2 2 428254,3 17,08110 18 de Octubre. Av.5 entre C/N y C/NÑ 02/09/2005 107407,41 675 3 3 3 512848,3 14,68111 18 de Octubre. C/N Av. 2 No. 3-69 07/02/2003 182038,83 82,4 5 3 2 329466,7 33,55112 18 de Octubre. C/N con Av.2 07/02/2003 182016,75 82,41 5 3 2 329466,7 33,55113 18 de Octubre. C/MN Av. 3 20/02/2003 210000 400 5 3 2 329466,7 33,55114 18 de Octubre. C/G 05/08/2003 117647,06 102 7 3 2 360864,7 23,29115 Av.13 entre C/RS y C/S No.13-25 14/12/2003 109090,9 220 8 3 2 385661,8 19,48116 Monte Claro. C/G No. 3 19/10/2004 144117,65 102 12 3 2 444954,7 17,01117 C/JK No. 7-65 05/12/2004 176511,15 217,55 12 3 2 459650,7 16118 Monte Claro. C/IJ Parc. 72 No. 5-06 02/06/2005 266666,67 225 14 3 2 496251,1 15,25119 Monte Claro. Av. 7 No. D-15 06/06/2005 130000 300 14 3 2 496251,1 15,25120 18 de octubre. C/JL No.4-06 30/08/2005 155555,56 225 15 3 2 505348,9 15,85121 18 de Octubre. C/MN 28/09/2005 109577,03 456,3 15 3 2 512848,3 14,68122 Monte Claro 11/12/2005 233333,33 180 16 3 2 525648,9 14,4123 18 de Octubre 14/12/2005 105555,56 270 16 3 2 525648,9 14,4
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO Plan REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) URB
124 B/ Monte Claro. Av. 5 10/12/2004 190680,09 279,63 12 3 3 459650,7 459,65125 B/ Monte Claro. Av. 5 07/12/2004 182612,56 132,1 13 3 3 459650,7 459,65126 C/N entre Av. 5 y 6 No.6-5 27/08/2003 244773,26 216,2 11 3 3 439956 439,96127 C/ KL con Av.6 No.6-06 10/02/2004 190945,95 229,5 9 3 3 401560,4 401,56128 Monte Claro. Av. 5 No. L-15 10/02/2004 190945,95 84,8 9 3 3 401560,4 401,56129 Monte Claro. Av.5 No.K-45 11/04/2003 226669,41 236,4 6 3 3 337468,1 337,47130 18 de Octubre. C/M No. 3-16 05/05/2003 190945,95 418,6 6 3 3 345267 345,27131 Monte Claro. Av.5 con C/F 30/07/2003 192407,45 547,8 7 3 3 356363,9 356,36132 Monte Claro. Av.5 con C/F 01/08/2003 190945,95 156,74 7 3 3 360864,7 360,86133 Monte Claro. Av. 5 No. 5-18 26/08/2003 190945,95 112,8 7 3 3 360864,7 360,86134 18 de Octubre. Av.6 con No.1-12 15/08/2003 190945,95 48,5 7 3 3 360864,7 360,86135 18 de Octubre. C/J No. 6-26 15/08/2003 190945,95 181,39 7 3 3 360864,7 360,86136 Monte Claro. Av.2 C/IJ No. 2-26 20/08/2003 182776,44 300,3 7 3 3 360864,7 360,86137 18 de Octubre. Av.5 con C/J 28/08/2004 190945,95 77,32 9 3 3 439956 439,96138 18 de Octubre. C/J con Av. 6 No.7-90 28/08/2004 190945,95 119,07 9 3 3 439956 439,96139 Monte Claro. C/GH No. 5-06 14/03/2002 190945,95 207,1 1 3 3 247573,5 247,57140 18 de Octubre. Av.2 con C/H 14/03/2002 180870,86 243,36 1 3 3 247573,5 247,57141 18 de Octubre. C/N Av. 2 No. 3-69 07/02/2003 182038,83 82,4 5 3 2 329466,7 329,47142 18 de Octubre. C/N con Av.2 07/02/2003 182016,75 82,41 5 3 2 329466,7 329,47
Sector 006
DIRECCION T L IPC(%) TI (%)
Sector 007
DIRECCION T L IPC(%) TI (%)
143 18 deOctubre. C/MN Av. 3 20/02/2003 210000 400 5 3 2 329466,7 329,47144 Monte Claro 06/12/2005 233333,33 180 16 3 2 525648,9 525,65
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO Plan REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) URB
145 Urb. Canta Claro. Av. 10 con C/G No. 6-17 30/10/2003 294962,82 713,4 8 4 2 371665,6 21,13146 Urb. Canta Claro. Av. 12 No. 50-105 14/12/2005 476470,59 170 16 4 3 525648,9 14,4147 Urb. Irama. C/HI No.19-159 15/12/2005 525000 400 16 4 3 525648,9 14,4148 Urb. Vanta Claro. Av. 11C No.52-140 15/12/2005 476470,59 170 16 4 3 525648,9 14,4149 Urb. Canta Claro. Av 11A No.53-109 16/12/2005 342857,14 350 16 4 3 525648,9 14,4150 Urb. Canta Claro. C/49B No.11-72 19/12/2005 494117,65 170 16 4 3 525648,9 14,4151 Urb. Canta Claro. Av.12 No.52-101 22/12/2005 398437,5 640 16 4 3 525648,9 14,4152 Urb. Canta Claro. C/53 Av.11B 23/12/2005 214285,71 700 16 4 3 525648,9 14,4153 Urb. Canta Claro. Av.11D 24/12/2005 236697,25 545 16 4 3 525648,9 14,4154 Urb. Irama. C/F No. 6-54 17/12/2005 230769,23 780 16 4 3 525648,9 14,4155 Urb. Irama. Av. 10 No. D-28 15/12/2005 240000 500 16 4 3 525648,9 14,4156 Urb. Irama.No.8-37 12/12/2005 235000 600 16 4 3 525648,9 14,4157 Urb. Canta Claro. N.53-70 13/12/2005 600000 350 16 4 3 525648,9 14,4158 Urb. Canta Claro. Av.12 12/12/2005 221198,16 434 16 4 3 525648,9 14,4159 Urb. Canta ClaroC/49 No. 11B-37 21/12/2005 300000 450 16 4 3 525648,9 14,4160 Urb. Canta Claro. C/48 No.12-121 16/12/2005 390000 500 16 4 3 525648,9 14,4161 Urb. Canta Claro. Av.11D 23/12/2005 247500 600 16 4 3 525648,9 14,4162 Urb. Irama. C/I Av.7 y 8 No.8-31 13/12/2005 258461,54 325 16 4 3 525648,9 14,4163 Urb. Irama. C/Medellín Parc. 12 15/12/2005 291428,57 350 16 4 3 525648,9 14,4164 Urb. Irama. C/G con Av.8 16/12/2005 346153,85 520 16 4 3 525648,9 14,4
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO Plan REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) URB
165 Av.12 con C/K No.12-09 27/08/2004 147909,3 450 11 3 2 439956 17,58166 Urb. Monte Bello. C/Q No.12-32 16/05/2004 229182,97 624,4 10 3 2 420454,9 17,68167 Urb. Monte Bello. C/J No.12-65 27/08/2003 261731,3 395,18 7 3 2 360864,7 23,29168 Urb. Caminos del Doral. C/35 Av.17 27/06/2002 297000,3 202,02 1 4 1 260872,3 35,15169 Monte Bello. Conj. Res. Los Roques Av.11 con 30/09/2002 179697,17 105,01 4 4 1 289170,9 30,68170 Urb. Monte Bello. Entre C/O y C/P 16/10/2003 149741,82 116,2 4 4 1 295671,4 32,72171 Monte Bello. Conj. Res. Los Roques Av. 11 con 10/07/2003 205058,1 73,15 7 4 1 356363,9 22,09172 Av.11A con C/ÑO 06/08/2003 140000 225 7 3 1 360864,7 23,29173 Urb. Monte Bello. C/O entre Av. 11 y Av.12 28/04/2004 398437,5 64 10 4 1 415555,5 17,97174 Urb. Monte Bello. C/J No.13-55 27/05/2004 174486,23 283,69 10 4 1 420454,9 17,68175 Urb. Monte Bello. C/M entre Av. 11C y Av.12 30/08/2004 349704,69 193,02 11 4 1 439956 17,58176 Conj. Res. Los Roques 26/10/2004 250466,56 101,81 12 3 1 444954,7 17,01177 Conj. Res. Los Roques No.11-40 20/04/2005 357264,38 117,56 14 3 1 481253,5 15,45178 Conj. Res. Villa Bosnia C/Ñ entre Av. 11B y 11 09/06/2005 500000 60 14 3 1 496251,1 15,25179 Urb. Caminos del Doral. C/31 entre Av.11C y 12 20/06/2005 230202,58 162,9 14 4 1 496251,1 15,25180 Urb. Caminos del Doral. C/35 con Av.15 No. 2-4 26/07/2005 165180,05 181,62 15 4 1 500548,7 15,82
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO Plan REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) URB
181 Av. Milagro Norte. No.22-61 04/09/2003 117680,02 178,45 4 5 2 329466,7 33,55182 Sta Rosa de Tierra. Av. 18C No. 20A-96 27/02/2002 154977,78 135 4 6 2 350066,2 23,17183 B/Teotiste de Gallegos. Av.9 No. 23-106 27/07/2004 93251,47 182,41 4 10 2 428254,3 17,08184 Santa Rosa de Tierra 02/09/2005 100337,84 148 4 3 2 300369,7 33,08185 Conj. Res. Lago Country Villas No.9-7 13/12/2002 91700,4 148,2 4 3 2 303469,5 33,86186 Santa Rosa de Tierra 02/09/2005 105607,29 148,2 4 5 2 312267 36,96187 Av. Milagro norte. C/20C 04/09/2003 94939,27 148,2 4 5 2 312267 36,96
Sector 008
DIRECCION T
DIRECCION T
Sector 010
L IPC(%) TI (%)
Sector 009
L IPC(%) TI (%)
TI (%)DIRECCION T L IPC(%)
188 Conj. Res. Lago Country Villas No.8-2 28/01/2003 85323,89 148,2 4 5 2 312267 36,96189 Conj. Res. Lago Country Villas 07/02/2003 93117,41 148,2 4 5 2 329466,7 33,55190 Santa Rosa de Tierra 02/09/2005 100910,93 148,2 4 5 2 329466,7 33,55191 Conj. Res. Lago Country Villas No.7-3 06/02/2003 85020,24 148,2 4 5 2 329466,7 33,55192 B/Teotiste de Gallegos. Av.8 No.24-31 27/07/2004 156208,81 151,72 4 5 2 329466,7 33,55193 Santa Rosa de Tierra. Prolong. Milagro Norte. 01/09/2005 99190,28 148,2 4 5 2 329466,7 33,55194 Conj. Res. Lago Country Villas No.8-5 13/02/2003 90789,47 148,2 4 5 2 329466,7 33,55195 Conj. Res. Lago Country Villas No.9-1 18/02/2003 150180,22 149,82 4 5 2 329466,7 33,55196 Lago Country Villas Av. 15 No.11-3 24/09/2003 88091,35 153,25 4 8 2 366064,8 22,37197 Lago Country Villas Av. 15 No.1-15 25/09/2003 150240,38 149,76 4 8 2 366064,8 22,37198 Av.10F No.26-78 09/10/2003 94408,9 190,66 4 8 2 371665,6 21,13199 Lago Country Villas Av. 15 29/12/2003 151821,86 148,2 4 8 2 385661,8 19,48200 Res. Punta Araya. C/25 No.10C-140 Parc. 9 08/06/2004 156521,74 115 4 10 2 428254,3 17,08
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO Plan REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) URB
201 Conj. Res. Rincón del Mangle No. 11 07/02/2002 142806,39 140,75 1 4 1 237574,1 53,56202 Conj. Res. Rincón del Mangle No. 21 22/11/2002 148936,17 141 4 4 1 300369,7 33,08203 Conj. Res. Rincón del Mangle No. 23 28/05/2004 336428,57 140 10 4 1 255671,9 17,68204 Conj. Res. Rincón del Mangle No. 3 13/06/2004 155747,04 184,5 11 4 1 260872,3 17,08205 Conj. Res. Costa Rosmini C/25 Parc. 28 19/07/2005 181863,2 135,05 15 4 1 270271,5 15,82206 Conj. Res. Costa Rosmini Villas C/25 Parc. 27 20/07/2005 181722,95 121,71 15 4 1 270271,5 15,82207 Caserío Santa Rosa No.11-36 12/04/2004 229904,63 117,44 10 4 2 415555,5 17,97208 C/20B No. 11-09 22/07/2004 258486,99 116,06 11 4 2 434155,7 17,22209 Caserío Santa Rosa No. 11-43 27/12/2004 303147,57 116,28 12 4 2 459650,7 16210 Conj. Res. Bahía del Norte Av. 20 12/04/2005 172690,27 243,21 14 4 2 481253,5 15,45211 C/17 No.15C-89 13/04/2005 288135,59 177 14 4 2 481253,5 15,45212 Vía Playa FAP No.11-40 25/04/2005 363699,34 115,48 14 4 2 481253,5 15,45213 Conj. Res. Ciudad 2000. C/22B No.L1-22 26/07/2005 143779,16 312,98 15 4 2 500548,7 15,82214 Conj. Res. Ciudad 2000, Av.11A No.L1-73 10/08/2005 154017,86 224 15 4 2 505348,9 15,85215 Av. Milagro Norte 15/12/2005 311816,19 457 16 4 2 525648,9 14,4216 Av. Milagro Norte 16/12/2005 531250 240 16 4 2 525648,9 14,4217 Res. Bahía del Lago 17/12/2005 232894,74 380 16 3 2 525648,9 14,4218 Av. Milagro Norte 18/12/2005 232894,74 380 16 4 2 525648,9 14,4
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO Plan REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) URB
219 Sta Rosa Av. 6 06/05/2003 52111,04 852,73 6 2 2 345267 25,5220 Av.3 Callejón Ecos del Zulia 05/05/2003 50175,3 3768,38 6 2 2 345267 25,5221 Sta Rosa. Av. 6 No.1-88 03/02/2003 101905,7 231,14 6 2 2 329466,7 33,55222 dores. Donde funcionará la Est. De Bombeo EL 23/01/2002 22280,47 10265,9 1 3 2 233375,6 35,35223 B/Sta Rosa de Agua. C/38D Av. 6 No. SF-08 08/02/2002 17034,16 211,54 1 2 2 237574,1 53,56224 CACTUSA 31/03/2003 32158,92 2176,69 5 2 2 331967,4 31,8225 Los Pescadores. Av.25 No. 10D-84 12/11/2004 100903,5 644,18 12 2 2 452452,2 16,11226 Los Pescadores. C/25 No. 10D-64 08/02/2005 50925,15 294,55 13 2 2 469249,5 16,04227 CACTUSA 31/03/2003 32157,48 176,79 14 2 2 481253,5 15,45228 CACTUSA Av. 16 No. 26A-1-14 18/08/2005 101441,1 335,17 15 2 2 505348,9 15,85229 Monte Claro. C/ST 07/09/2005 100000 450 15 3 2 512848,3 14,68230 Av.6 No. 38-60 24/09/2002 15603,87 288,39 3 2 3 289170,9 30,68231 Puntica de Piedra. C/45 No. 2A-131 20/05/2004 12820,51 351 10 2 3 420454,9 17,68232 Puntica de Piedra. Av.2A entre C/43 y C/46 01/02/2005 58184,02 1254,64 13 2 3 469249,5 16,04233 Altos de Jalisco. C/48 Av. 2F 22/04/2004 9985 390,58 10 2 3 415555,5 17,97234 Altos de Jalisco. C/43 No.3B-25 26/07/2005 19841,27 504 15 2 3 500548,7 15,82235 Altos de Jalisco. Av.6 No.45-46 22/07/2004 18620,8 240,62 11 2 3 434155,7 17,22236 Altos de Jalisco. C/47A No. K-10 20/12/2004 50162,19 299,03 12 2 3 459650,7 16237 a de Agua. C/Principal detrás de Est. De Serv. E 17/08/2005 6272,85 1869,5 15 2 2 505348,9 15,85
IPC(%) TI (%)
Sector 011
DIRECCION T L
Sector 012
DIRECCION T L IPC(%) TI (%)
238 de agua. C/Principal detrás de la Est. De Servicio 17/08/2005 12405,85 2193,37 15 2 2 505348,9 15,85239 Sta Rosa de Agua. C/32 14/09/2005 21459,16 429,9 15 2 2 512848,3 14,68
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO Plan REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) URB
240 B/Leonardo Ruíz Pineda. C/2 No. 3A-23 13/08/2004 104592,06 278,5 11 2 3 439956 17,58241 B/Leonardo Ruíz Pineda. Av.3 entre C/55 y C/56 13/08/2004 152822,44 120,11 11 2 3 439956 17,58242 B/Leonardo Ruíz Pineda. Av.3 No. 59B-9 13/08/2004 120781,13 341 11 2 3 439956 17,58243 B/Leonardo ruíz Pineda. Av.2A 03/09/2004 124432,38 157,5 11 2 3 442257 16,92244 B/Leonardo Ruíz Pineda. Av.2A No.51-73 03/09/2004 112224,55 462 11 2 3 442257 16,92245 Av.2 con C/54 05/11/2003 80906,21 805,35 8 3 3 378664 19,82246 adores. Donde funcionará la Est. De Bombeo EL 23/01/2003 22280,47 10265,9 1 3 2 233375,6 35,35247 B/Sta Rosa de Agua. C/38D Av. 6 No. SF-08 08/02/2002 17034,16 211,54 1 2 2 237574,1 53,56248 CACTUSA 31/03/2003 32158,92 2176,69 5 2 2 331967,4 31,8249 Los Pescadores. Av.25 No. 10D-84 12/11/2004 100903,47 644,18 12 2 2 452452,2 16,11250 Los Pescadores. C/25 No. 10D-64 08/02/2005 50925,15 294,55 13 2 2 469249,5 16,04251 CACTUSA 31/03/2003 32157,48 176,79 14 2 2 481253,5 15,45252 CACTUSA Av. 16 No. 26A-1-14 18/08/2005 101441,06 335,17 15 2 2 505348,9 15,85253 Monte Claro. C/ST 07/09/2005 100000 450 15 3 2 512848,3 14,68254 Sta Rosa de Agua. Av.6 No. 38-60 24/09/2002 15603,87 288,39 3 2 3 289170,9 30,68255 Puntica de Piedra. C/45 No. 2A-131 20/05/2004 12820,51 351 10 2 3 420454,9 17,68256 Puntica de Piedra. Av.2A entre C/43 y C/46 01/02/2005 58184,02 1254,64 13 2 3 469249,5 16,04257 Altos de Jalisco. C/48 Av. 2F 22/04/2004 9985 390,58 10 2 3 415555,5 17,97258 Altos de Jalisco. C/43 No.3B-25 26/07/2005 19841,27 504 15 2 3 500548,7 15,82259 Altos de Jalisco. Av.6 No.45-46 22/07/2004 18620,8 240,62 11 2 3 434155,7 17,22260 Altos de Jalisco. C/47A No. K-10 20/12/2004 50162,19 299,03 12 2 3 459650,7 16261 Altos de Jalisco. Av. 6 con C/49B 01/12/2005 37190,08 242 12 2 2 459650,7 16
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO Plan REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) URB
262 Av.12 No. 43-106 19/03/2004 273228,24 143,1 9 4 3 410157,8 17,56263 Av.12 No.52-130 12/03/2004 188720,92 934,72 9 3 3 410157,8 17,56264 Urb. Rosal Sur. Av.15 con C/46 17/12/2004 202631,41 6188,53 12 4 3 459650,7 16265 Urb. Canta Piedra. 2da Etapa Av.15 Parc.16 08/06/2002 367338,31 109,81 1 4 2 260872,3 35,15266 C/51A y C/52 Av. 14A 14/06/2002 273259,6 153,7 1 4 2 260872,3 35,15267 Urb. Canta Piedra. 2da Etapa Av.15 21/06/2002 187912,51 155,45 1 4 2 260872,3 35,15268 Urb. Canta Piedra. 2da Etapa Av.15 Parc.12 21/06/2002 207658,58 171,05 1 4 2 260872,3 35,15269 Av. 14A C/51 y 51A Parc. 15 28/10/2004 290619,99 149,68 12 4 2 444954,7 17,01270 Av. 14A C/51 y 51A Parc. 10 28/10/2004 253774,08 153,68 12 4 2 444954,7 17,01271 Av. 14A C/51 y 51A 28/10/2004 250450,81 149,73 12 4 2 444954,7 17,01272 Av.15 Parc. 6 17/05/2005 200474,42 145,44 14 4 2 493453,3 16,37273 Conj. Res. Canta Piedra Av.15 Parc.2 17/05/2005 263314,41 110,97 14 4 2 493453,3 16,37274 Av.15 Parc. 4 24/05/2005 276681,98 111,03 14 4 2 493453,3 16,37275 Conj. Res. Canta Piedra Av.15 12/07/2005 301088,59 112,99 15 4 3 500548,7 15,82276 Rosal Sur. C/40 No. 13B-36 26/08/2005 213333,33 375 15 4 2 505348,9 15,85277 Urb. El Portal 15/12/2005 180000 400 16 4 2 5256493 14,4278 Urb. Doral Sur 22/12/2005 579000 400 16 4 2 5256493 14,4279 Urb. El Portal 23/12/2005 180000 400 16 4 2 5256493 14,4
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO Plan REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) URB
280 Urb. Doral Norte. Av.12 con C/34 19/06/2003 275254,61 326,97 6 4 1 350066,2 23,17281 Conj. Res. Sueño Real C/34 Av.12 Parc. 11 20/04/2004 208027,27 170,17 12 4 2 444954,7 17,01
Sector 013
DIRECCION T L IPC(%) TI (%)
Sector 014
DIRECCION T L IPC(%) TI (%)
Sector 015
DIRECCION T L IPC(%) TI (%)
282 Villa Canarias Av. 12 C/34 15/04/2005 396035,2 337,47 14 4 2 481253,5 15,45283 nj. Res. Alto Prado. 2da. Etapa C/35 Av.15 Parc. 25/04/2005 219820,48 163,77 14 4 2 481253,5 15,45284 Villa Antañona. Detrás de Clínica D´Empaire 18/07/2005 474741,84 358,3 15 4 2 500548,7 15,82285 Doral Norte 22/12/2005 262500 400 16 4 1 525648,9 14,4286 Doral Norte 23/12/2005 322500 400 16 4 1 525648,9 14,4287 Doral Norte 26/12/2005 351315,79 380 16 4 1 525648,9 14,4288 Urb. Doral Norte 28/12/2005 310714,29 280 16 4 1 525648,9 14,4289 Doral Norte 12/12/2005 412500 400 16 4 1 525648,9 14,4290 Doral Norte 12/12/2005 637500 320 16 4 1 525648,9 14,4291 Doral Norte 12/12/2005 371052,63 380 16 4 1 525648,9 14,4292 Doral Norte 12/12/2005 351315,79 380 16 4 1 525648,9 14,4293 Doral Sur 13/12/2005 310714,29 280 16 4 1 525648,9 14,4294 Doral Norte 13/12/2005 350000 300 16 4 1 525648,9 14,4295 Doral Norte 05/12/2005 462857,14 350 16 4 1 525648,9 14,4296 Doral Norte 08/12/2005 276315,79 380 16 4 1 525648,9 14,4297 Doral Norte 13/12/2005 252631,58 380 16 4 1 525648,9 14,4298 Doral Norte 05/12/2005 440721,65 388 16 4 1 525648,9 14,4299 Doral Norte 08/12/2005 567000 400 16 4 1 525648,9 14,4300 Doral Norte 22/12/2005 486666,67 450 16 4 1 525648,9 14,4301 Rosal Sur. 26/12/2005 560000 150 16 4 2 525648,9 14,4302 Rosal Sur. 14/12/2005 525000 200 16 4 2 525648,9 14,4303 Rosal Sur. 16/12/2005 287812,5 320 16 4 2 525648,9 14,4
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO Plan REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) URB
304 Av.15 Al Lado del Hospital Adolfo Pons 16/07/2003 175098,41 754,08 7 4 3 356363,9 22,09305 Av.15 Al Lado del Hospital Adolfo Pons 16/07/2003 428015,19 474,3 7 4 3 356363,9 22,09306 Conj. Res. Aravena La Barraca Av. 1 30/09/2002 203174,6 236,25 3 4 1 289170,9 30,68307 Conj. Res. Lago Country Villas No.11-5 18/12/2002 186304,13 297,9 3 4 1 303469,5 33,86308 Conj. Res. Lago Country Villas No.11-9 28/01/2003 176871,51 161,1 5 4 1 312267 36,96309 Conj. Res. Lago Country Villas No.1-12 28/01/2003 171013,62 149,76 5 4 1 312267 36,96310 Conj. Res. Lago Country Villas No.11-6 29/01/2003 172222,88 169,42 5 4 1 312267 36,96311 Conj. Res. Lago Country Villas No.20A-157 14/03/2003 194028,34 148,2 5 4 1 331967,4 31,8312 Urb. Aguamarina No.28B 22/10/2003 206133,74 179,01 8 3 1 371665,6 21,13313 Conj. Res. Lago Country Villas No.11-09 15/04/2004 185758,51 161,5 10 4 1 415555,5 17,97314 Lago Country Villas Av. 15 No.5-12 25/08/2004 182186,23 148,2 11 3 1 439956 17,58315 Res. Punta Araya C/25 Parc. 39 No. 14/09/2004 172173,91 115 11 3 1 442257 16,92316 Conj. Res. Aravena C/A 16/09/2004 280355,12 149,81 11 3 1 442257 16,92317 nta Araya. Colegio Rosmini C/25 No.10C-140 P 09/06/2005 195652,17 115 14 4 1 496251,1 15,25318 nta Araya. Colegio Rosmini C/25 No.10C-140 P 19/07/2005 247565,22 115 15 4 1 500548,7 15,82319 Lago Country Villas 22/12/2005 369230,77 260 16 4 1 525648,9 14,4320 Res.Punta Araya 20/12/2005 514285,71 140 16 4 1 525648,9 14,4321 Lago Country Villas 19/12/2005 369230,77 260 16 4 1 525648,9 14,4
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO Plan REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) URB
322 Conj. Res. Ciudad 2000 C/18 No.11A-29 27/03/2002 60258,25 348,5 1 3 1 247573,5 55,84323 Av.11A No.L1-79 24/02/2003 46255,25 259,43 5 3 1 329466,7 33,55324 Conj. Res. Ciudad 2000 Av. 11A No.1-79 24/02/2003 46166,28 259,93 5 3 1 329466,7 33,55325 Conj. Res. Las Mansiones Av.2 No.11-07 20/03/2003 103066,2 116,43 5 3 1 331967,4 31,8326 Conj. Res. Ciudad 2000 Av. 17 y Av.18 No.17-5 22/12/2003 51989,79 317,37 8 3 1 385661,8 19,48327 Caserío Santa Rosa No.11-36 12/04/2004 229904,6 117,44 10 3 1 415555,5 17,97328 Milagro Norte.Santa Rosa. C/A 19/04/2004 111547,9 188,26 10 3 1 415555,5 17,97329 C/20B No. 11-09 22/07/2004 258487 116,06 11 3 1 434155,7 17,22330 Caserío Santa Rosa No. 11-43 27/12/2004 303147,6 116,28 12 3 1 459650,7 16331 Res. Ciudad 2000. Parc. L2, 01,02,03,04,09,10, 18/03/2005 49984,86 2642,8 13 3 1 474950,9 16,48332 es. Ciudad 2000. Av. 11A C/21 Lote 4 Parc. L4 18/03/2005 49999,75 813,51 13 3 1 474950,9 16,48
Sector 016
DIRECCION T L IPC(%) TI (%)
Sector 017
DIRECCION T L IPC(%) TI (%)
333 onj. Res. Ciudad 2000, Av. 11A C/21 Lote L2, 0 18/03/2005 49999,3 1438,02 13 3 1 474950,9 16,48334 Conj. Res. Bahía del Norte Av. 20 12/04/2005 172690,3 243,21 14 3 1 481253,5 15,45335 C/17 No.15C-89 13/04/2005 288135,6 177 14 3 1 481253,5 15,45336 Vía Playa FAP No.11-40 25/04/2005 363699,3 115,48 14 3 1 481253,5 15,45337 Conj. Res. Bahía del Norte 23/05/2005 110000 180 14 3 1 493453,3 16,37338 Conj. Res. Ciudad 2000. C/22B No.L1-22 26/07/2005 143779,2 312,98 15 3 1 500548,7 15,82339 Conj. Res. Ciudad 2000. Av.11A No.L1-73 10/08/2005 154017,9 224 15 3 1 505348,9 15,85340 Av. Milagro Norte 15/12/2005 311816,2 457 16 3 1 525648,9 14,4341 Av. Milagro Norte 05/12/2005 531250 240 16 3 1 525648,9 14,4342 Res. Bahía del Lago 22/12/2005 232894,7 380 16 3 2 525648,9 14,4343 Av. Milagro Norte 20/12/2005 232894,7 380 16 3 1 525648,9 14,4
Ubic. FECHA DE P.U. Área de PESO Plan REGISTRO (Bs./m2) T. (m2) URB
344 Lago Mar. C/3 Manz. 6 27/11/2002 342857,1 175 4 3 1 300369,7 33,86345 Conj. Res. Villas I Av.1 No.9-11 26/06/2003 129230,8 130 5 3 1 350066,2 23,17346 Vía EL Moján Parque Res. El Encanto 29/09/2003 129680,7 370,14 8 3 1 366064,8 22,37347 Res. Villa Dorada III 05/12/2003 158450,7 113,6 8 3 1 385661,8 19,48348 Conj. Res. Lago Villas III No.13-105 21/06/2004 188679,3 131,97 10 3 1 428254,3 17,08349 Res. Villa Mar Parc. 351 23/08/2004 187500 120 11 3 1 439956 17,58350 Av. Las Islas Isla Sotavento Parc.92 26/08/2004 59237,81 1519,3 11 3 1 439956 17,58351 Res. Villa Mar Parc.3 08/09/2004 187500 120 11 3 1 442257 16,92352 Lago Mar. Av. Cuyuní Manz. D Parc. 86 28/01/2005 136901,1 803,5 13 3 1 474950,9 16,48353 Isla Sotavento No.15B-1H 28/04/2005 153770,5 243,87 14 3 1 481253,5 15,45354 Conj. Res. Villa Bonita No.S-3 13/06/2005 320000 112,5 14 3 1 496251,1 15,25355 Conj. Res. Villa Bonaire Isla Sotavento. No.1 25/07/2005 293333,3 112,5 15 3 1 500548,7 15,82356 Conj. Res. Villa Bonaire II 26/07/2005 266666,7 112,5 15 3 1 500548,7 15,82357 Lago Mar. C/8 Manz.K2 Parc.12 22/08/2005 563380,3 213 15 3 1 505348,9 15,85358 Lago Mar. Parcela 19 Manz. R 23/08/2005 100231,1 1666,15 15 3 1 505348,9 15,85359 Lago Mar. C/8A Manz. R No.8 24/08/2005 514285,7 175 15 3 1 505348,9 15,85360 ca de Punta Araya y Dunas del Mar. Av 11A CC 26/08/2005 100149,8 58911,7 15 3 1 505348,9 15,85361 Isla Sotavento. Parc.27 30/09/2005 185447,9 1078,47 15 3 1 512848,3 14,68362 Conj. Res. Costa Brava 22/12/2005 658536,6 82 16 3 1 525648,9 14,4363 Lago Mar. 19/12/2005 461538,5 260 16 3 1 525648,9 14,4364 Lago Mar. 05/12/2005 461538,5 260 16 3 1 525648,9 14,4
* REFERENCIALES QUE HAN SIDO TOMADOS DE OTROS SECTORES QUE POSEEN LA MISMA ZONIFICACIÓN DEL S
IPC(%) TI (%)
Sector 018
DIRECCION T L
PIB (MM Bs)98311661064337910036574100396821168353611683536114264061168353694117197284865932380910036574103112961064337911249968114264061142640611683536116835361240093812400938124009381240093812400938
PIB
(MM Bs)72848651003657410036574103112961031129610311296106433791142640611426406116835361168353610311296 *10643379 *9022278 *10036574 *9323809 *
PIB
(MM Bs)1064337910039682
106433791064337910643379106433799323809932380910036574100365741003657410036574100365741003657410036574969890596989051124996810490842116835361168353610643379 *10039682 *
PIB
(MM Bs)90222781064337911683536902227810036574100365741168353610036574103112961003657411249968 *1049084211683536 *11683536 *1049084211249968 *10643379 *10036574 *10036574 *9323809 *9022278 *
PIB
(MM Bs)10643379106433791064337910036574100365741003657410036574
10490842100365741168353696989051168353610490842114264061168353611683536104908421168353611683536
PIB
(MM Bs)10643379983116610643379114264061240093810311296116835367284865728486572848659323809100365741168353611683536114264061142640611683536116835361240093812400938
PIB
(MM Bs)1168353611683536106433799831166983116690222789022278932380993238099323809932380993238099323809983116698311669698905969890572848657284865
728486512400938
PIB
(MM Bs)1003657412400938124009381240093812400938124009381240093812400938124009381240093812400938124009381240093812400938124009381240093812400938124009381240093812400938
PIB
(MM Bs)10643379103112969323809969890594117199411719932380993238091031129610311296106433791168353611426406114264061142640611683536
PIB
(MM Bs)7284865 *9022278 *10311296 *10039682 *1003968272848657284865
7284865 *7284865 *72848657284865 *728486572848657284865 *7284865 *10036574 *10036574 *1003657410036574 *10311296 *
PIB
(MM Bs)9698905 *9411719 *10311296 *10643379 *1168353611683536 *103112961064337911683536 *1142640611426406 *11426406 *116835361168353612400938124009381240093812400938
PIB
(MM Bs)9022278902227890222789698905 *96989057284865 *116835361049084211426406 *11683536 *116835361003968210311296 *10490842 *10311296 *11683536 *10643379 *11683536 *11683536
1168353611683536
PIB
(MM Bs)1064337910643379106433791064337910643379100365749698905 *9698905 *7284865 *11683536 *10490842 *11426406 *11683536 *11683536 *10039682 *10311296 *10490842 *10311296 *11683536 *10643379 *11683536 *11683536 *
PIB
(MM Bs)98311669831166116835369698905 *96989059698905 *9698905 *1168353611683536116835361142640611426406 *1142640611683536 *11683536124009381240093812400938
PIB
(MM Bs)902227811683536
1142640611426406 *11683536 *124009381240093812400938124009381240093812400938124009381240093812400938 *1240093812400938124009381240093812400938124009381240093812400938 *12400938 *12400938 *
PIB
(MM Bs)932380993238091003968210039682728486572848657284865728486510036574103112961064337910643379 *1064337911426406 *11683536 *1240093812400938 *12400938
PIB
(MM Bs)969890572848657284865728486510036574103112961031129610643379116835361049084210490842
104908421142640611426406 *1142640611426406116835361168353612400938124009381240093812400938
PIB
(MM Bs)9411719728486510036574100365741031129610643379 *1064337910643379 *104908421142640611426406116835361168353611683536116835361168353611683536 *11683536124009381240093812400938
SECTOR EN CUESTIÓN POR CARECER ÉSTE DE LOS MISMOS
