AYUNTAMIENTO DE NALDA.

Servicio de Asistencia Técnica Municipal

GONZALO LATORRE. Arquitecto

1. DATOS GENERALES

Solicitante Comisión de Vecinos de Torresolano Referencia 736-01-INF

Situación Plan Parcial Valle San Gregorio Fecha 18-6-2015

Descripción Información urbanística Tipo Información

2. OBJETO DEL INFORME

El 13 de Abril de 2015, Don Justo Sáenz Iñiguez, en representación de la Comisión de Vecinos de

la Urbanización Torresolano en Nalda hace entrega de un documento denominado “Informe

de situación y propuestas” con el siguiente contenido:

1. Habitantes y situación jurídica de la Comunidad de Propietarios. Se relacionan las

edificaciones existentes en la urbanización Torresolano (denominación comercial del

Plan Parcial Valle San Gregorio), su propiedad y se informa de que el número de

vecinos asciende a 32. Se informa también de la constitución de una Comunidad de

Propietarios en la calle Monet, nº 10-44 y de que se está formalizando otra Comunidad

en la calle Tintoretto, nº 1-35

2. Problemas planteados. Se exponen los siguientes:

A. Falta de información e indefensión. Se informa del desconocimiento del

interlocutor al que acudir en los siguientes casos:

o Llaves generales de los contadores de gas y luz

o Gremios que han intervenido en las obras

o Mantenimiento del viario público

o Mantenimiento de taludes y jardines

o Zonas comunes deportivas

o Reparación de filtraciones de agua

o Depósito de agua

o Entidad pública de conservación

o Contenedores para residuos

o Parada de autobus

B. Daños ocasionados por las aguas. Se expone la existencia de daños en los

jardines de las viviendas adosadas de la calle Monet, 10-44 producidos por el

desplazamiento del muro de contención que los soporta, atribuyendo la causa

a una deficiencia en el diseño y/o construcción de este muro. Asimismo se

menciona la existencia de desprendimientos de tierras en tres viviendas

unifamiliares

C. Daños, responsabilidades y actuaciones de los vecinos. Se reiteran los daños

expuestos en el apartado anterior, y se plantea la responsabilidad del

Ayuntamiento de Nalda, del arquitecto, de la promotora (GSI) y de Solvia, que

según el documento “se ha hecho cargo de la urbanización al quebrar GSI”.

Asimismo se informa de las reuniones mantenidas con Inmobiliaria Iregua y con

GSI

D. Propuesta al Ayuntamiento. Se hacen cuatro peticiones:

o Asesoramiento legal a la comunidad de propietarios e intermediación

entre Solvia y GSI

o Exigencia del cumplimiento de las obligaciones a los promotores (Solvia

y/o GSI) de forma previa a la recepción definitiva de las obras

o Adopción de medidas para disponer de los servicios de agua y

limpieza

o Gestión para la disponibilidad de Gas Natural

El 19 de Abril, se recibe en el Ayuntamiento un e-mail de Don Justo Sáenz en el que se plantea

la situación del muro de contención citado en el apartado 2.B y su inclusión en la urbanización

o en las viviendas. Se reitera la petición de que no se proceda a la recepción definitiva hasta

que no se reparen los daños observados en la urbanización

AYUNTAMIENTO DE NALDA.

Servicio de Asistencia Técnica Municipal

GONZALO LATORRE. Arquitecto

3. ANTECEDENTES

El Plan Parcial Valle San Gregorio fue aprobado definitivamente por la Comisión de Ordenación

del Territorio y Urbanismo de La Rioja el 1 de Julio de 2005 (BOR 20-7-2005). En el mismo se

delimitaban dos etapas, o unidades de ejecución, que debían desarrollarse por el sistema de

compensación, si bien la primera etapa no requería la constitución de una Junta de

Compensación por ser de propietario único (GSI División de promociones SL). El plan parcial

establecía que, terminadas las obras de cada etapa, debería procederse a la recepción

provisional de las mismas y posteriormente a la recepción definitiva transcurrido un plazo de

garantía de dos años. Asimismo se establecía la necesidad de depositar una garantía de

324.652,56 €, lo que GSI llevó a cabo mediante aval bancario de la entidad Banco Pastor.

El Ayuntamiento de Nalda, en sesión celebrada el día 7 de Octubre de 2005 (BOR 22-10-2005)

aprobó definitivamente el proyecto de compensación de la etapa 1 del Plan Parcial "Valle de

San Gregorio". El proyecto de urbanización se aprobó por resolución de alcaldía el 24 de Mayo

de 2006 (BOR 3-6-2006). El 6 de Septiembre de 2006 se otorgó licencia para la construcción de 81

viviendas unifamiliares y el 8 de Mayo de 2007, licencia para 30 viviendas colectivas. El 29 de

Enero de 2010 se emitió por la dirección facultativa certificado final de las obras de urbanización

de la etapa 1, solicitándose al Ayuntamiento la recepción de las mismas. La documentación

final de obra dividía la primera etapa del plan parcial en tres fases. El 18 de Abril de 2011 se

suscribió acta de recepción parcial y provisional de las obras de urbanización del plan parcial

Valle San Gregorio Fase 1, etapa 1 y se otorgaron licencias de primera ocupación para 63

viviendas unifamiliares. El 25 de Mayo de 2011 se suscribió acta de recepción parcial y

provisional de la fase 2, otorgándose licencia de primera ocupación para las 30 viviendas

colectivas. Para garantizar la subsanación de algunas deficiencias en la urbanización GSI

depositó un aval de la Caja de Ahorros del Mediterráneo por un importe de 176.700 €. Estas

deficiencias no se han subsanado en la actualidad, por lo que no ha sido posible proceder a la

recepción definitiva de las obras de urbanización de las fases 1 y 2.

El 6 de Marzo de 2015, José Andrés Ibáñez, en representación de GSI solicita la devolución de los

avales, argumentando que ha transmitido sus obligaciones a la mercantil “Tenedora de

Inversiones y Participaciones SL”. Se ha requerido a esta mercantil para que deposite nuevos

avales, no habiéndose recibido respuesta hasta la fecha

4. INFORME SOBRE EL APARTADO 2-A: INTERLOCUTORES

En respuesta a la solicitud de los vecinos relativa a su situación de indefensión por desconocer

los interlocutores a los que deben dirigirse para solucionar determinados problemas se informa:

o Las instalaciones de gas y electricidad, así como las de telefonía son propiedad de las

empresas suministradoras (Gas Natural Rioja, Iberdrola y Telefónica)

o Conforme al artículo 7 de la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la

Edificación, es responsabilidad del promotor (GSI) entregar a los usuarios finales la

documentación final de la obra ejecutada (libro del edificio) que debe contener, entre

otras cosas, relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso

de edificación, entre los que se encuentran los “gremios” a los que se hace referencia

o Durante el periodo entre la recepción provisional y la definitiva, corresponde al promotor

(GSI) el mantenimiento del viario público, taludes y jardines, depósito de agua y reparación

de posibles averías, como las filtraciones de agua a las que hace referencia la solicitud

o En Julio de 2010, GSI solicitó licencia de obras para un edificio dotacional deportivo, según

proyecto del arquitecto José Luis Castel, que no ha llegado a materializarse.

o El planeamiento no contempla la constitución de una entidad urbanística de conservación

para el plan parcial San Gregorio. La conservación y mantenimiento de la urbanización las

realizará la administración municipal una vez recibidas definitivamente las obras.

o Los contenedores para residuos son competencia del Consorcio de Aguas y Residuos de La

Rioja

o La instalación de una parada de autobus es competencia de la Dirección General de

Obras Públicas y Transportes del Gobierno de La Rioja

AYUNTAMIENTO DE NALDA.

Servicio de Asistencia Técnica Municipal

GONZALO LATORRE. Arquitecto

5. INFORME SOBRE LOS APARTADOS 2-B y 2-C: DAÑOS EN MURO DE CONTENCION

Las viviendas adosadas de la calle Monet nº 10-44 disponen de una zona ajardinada privada

situada en su lindero este, colindante con una zona libre pública. Estos jardines se encuentran a

una cota superior a la zona libre pública, estando soportados por un muro de contención de

hormigón armado.

Proyecto

Documentación final de obra

Tal como se observa en las imágenes superiores, el muro de contención no está previsto en el

proyecto original de las viviendas, redactado en el año 2005 por el arquitecto Juan Carlos Ruda,

pero si se recoge en la documentación final de obra redactada en el año 2010 por el arquitecto

José Luis Castel para solicitar licencia de primera ocupación.

Revisada la extensa documentación que consta en el ayuntamiento, se comprueba que este

muro no está previsto en el plan parcial ni en el proyecto de urbanización redactado en el año

2005 por la ingeniería INEK y aprobado en el 2006. Tampoco está incluido en la documentación

final de obra de la urbanización redactada en el año 2011 por José Luis Castel, como puede

comprobarse en el plano nº 5: “Superposición de cesiones y contenciones”.

La documentación final de obra incluye como anexo un documento denominado “Tratamiento

de taludes y otras medidas de contención redactado por “Geología y geotécnica Larrea” en el

año 2007 que a su vez incluye un anexo denominado “Cálculo de muros en la urbanización

Torresolano” redactado por la ingeniería RyC, donde se define el muro de contención objeto de

este apartado.

Considerando que la urbanización y las viviendas fueron objeto de ejecución simultánea y que

el promotor es el mismo (GSI), resulta complicado discernir si el muro de contención forma parte

de la urbanización o de las viviendas. Podemos tener en cuenta dos factores:

1. El muro aparece grafiado claramente en la sección de la documentación final de obra

de las viviendas. Por el contrario, no aparece en ninguno de los planos de la

documentación final de obra de la urbanización, ni siquiera en el plano nº 5, donde se

detallan claramente las contenciones utilizadas.

2. La función del muro es soportar los jardines privados de las viviendas, resultando un

elemento estructural imprescindible para el edificio. Su desaparición supondría una

reducción significativa del valor de las viviendas, al impedir el uso del jardín. Por el

contrario, el muro no resulta necesario para soportar ningún elemento de la

urbanización, ni aporta valor alguno a la misma.

Por todo ello, se estima que el muro de contención forma parte del edificio de viviendas,

correspondiendo a los propietarios su reparación, sin perjuicio de las responsabilidades

atribuibles a los diferentes agentes de la edificación (promotor, proyectista, constructor y

dirección técnica) conforme al artículo 17 de la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación

de la Edificación.

AYUNTAMIENTO DE NALDA.

Servicio de Asistencia Técnica Municipal

GONZALO LATORRE. Arquitecto

6. INFORME SOBRE EL APARTADO 2-D: PROPUESTAS

En relación a las cuatro propuestas realizadas por los vecinos se informa que:

o No se considera que sea responsabilidad municipal realizar un asesoramiento legal a la

comunidad de propietarios, ni intermediar entre Solvia y GSI. A este respecto, debe

considerarse que GSI ha comunicado al ayuntamiento la transmisión de sus

responsabilidades a “Tenedora de Inversiones y Participaciones SL”, pero no se ha

recibido comunicación alguna de esta empresa ni consta tampoco cual es la

participación ni responsabilidad de la entidad “Solvia” en la urbanización.

o Como es lógico, el Ayuntamiento no debe proceder a la recepción definitiva de las obras

de urbanización mientras no se resuelvan las deficiencias señaladas en el informe técnico

para la recepción provisional. Asimismo, deberán repararse las deficiencias que hayan

podido aparecer desde la citada recepción.

o En la actualidad el abastecimiento de agua a las viviendas se realiza desde la ETAP

construida conjuntamente para los sectores “Valle San Gregorio”, “Peñas del Iregua” y

“La Rad” y gestionada por una entidad urbanística de la que forman parte los promotores

de estas tres actuaciones. La distribución de agua potable desde el depósito de la

urbanización y la limpieza del viario corresponden al promotor (GSI o, en su caso

“Tenedora de Inversiones y Participaciones”) hasta que se proceda a la recepción

definitiva.

o Gas Natural ha comunicado recientemente al Ayuntamiento la existencia de un proyecto

para distribuir gas al núcleo urbano desde el polígono industrial de Albelda. El

Ayuntamiento ha solicitado que se proceda al estudio de viabilidad para extender esta

red hasta el núcleo de Islallana y a las urbanizaciones Torresolano y Peñas del Iregua.