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Retail: CentrosComerciales
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Sector Centros Comerciales: Evolución
Sector Centros Comerciales: Perspectivas
Criterios de Clasificación
Clasificaciones Otorgadas
Conclusiones
Sector Retail
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Indicadores Importantes
-4
-2
0
2
4
6
8
10
12
14
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
PBI real (var. %) Demanda interna real (var. %) Consumo privado real (var. %)
Fuente: BCRP
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Sector Retail
“RETAIL” engloba el sector de negocios que va desde supermercados, pasando por tiendas de marca, grandes superficies, sucursales bancarias, y hasta restaurantes y tiendas pequeñas. Estámuy relacionado con las cadenas de tiendas, franquicias y centrales de compras. El lugar donde reúne a todos o parte de estos actores: “Centros Comerciales”.
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Sector Retail: Evolución
Fuente: MEF
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Sector Retail: Perú mercado atractivo?
Atractivo de Saturación del Presión por Cambio respecto
mercado mercado entrar al 2009
1 China 50.6 85.8 32.9 86.6 64 (+) 2
2 Kuwait 75.4 94.3 56.2 24.5 62.6 N.D.
3 India 35.4 51.3 62.2 97.8 61.7 (-) 2
4 Arabia Saudita 65.4 86.5 50.7 31 58.4 (+) 1
5 Brasil 73.5 74.3 46.6 36.9 57.8 (+3)
6 Chile 71.8 92.3 27.5 38.3 57.5 (+1)
7 Emiratos Árabes Unidos 79.1 100 18.8 32 57.5 (-3)
8 Uruguay 67.7 74.3 58.6 23.1 55.9 N.D.
9 Perú 43.4 54.6 72.2 49.2 54.9 (+9)10 Rusia 63.5 55.1 32 61.8 53.1 (-8)
Fuente: AT Kearney
Puesto País Riesgo País Puntaje
Índice Global de Desarrollo del Retail 2010
Atractivo de Saturación del Presión por Cambio respecto
mercado mercado entrar al 2009
1 China 50.6 85.8 32.9 86.6 64 (+) 2
2 Kuwait 75.4 94.3 56.2 24.5 62.6 N.D.
3 India 35.4 51.3 62.2 97.8 61.7 (-) 2
4 Arabia Saudita 65.4 86.5 50.7 31 58.4 (+) 1
5 Brasil 73.5 74.3 46.6 36.9 57.8 (+3)
6 Chile 71.8 92.3 27.5 38.3 57.5 (+1)
7 Emiratos Árabes Unidos 79.1 100 18.8 32 57.5 (-3)
8 Uruguay 67.7 74.3 58.6 23.1 55.9 N.D.
9 Perú 43.4 54.6 72.2 49.2 54.9 (+9)10 Rusia 63.5 55.1 32 61.8 53.1 (-8)
Fuente: AT Kearney
Puesto País Riesgo País Puntaje
Índice Global de Desarrollo del Retail 2010
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Centros Comerciales:Evolución
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Perú Vs. Región
Fuente: ACCEP
Prom: 2.32.3
2.1
2.8
3.5
2.1
1.3
0
0.5
1
1.5
2
2.5
3
3.5
4
Argentina Brasil Chile Colombia Ecuador Perú
Número de CC por millón de habitantes (2010)
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Perú Vs. Región
Fuente: el Instituto de Economía y Desarrollo Empresarial (IEDEP) de la CCL 2010
70%
80% 80%
27%
15%
Bogotá Santiago Río de Janeiro Lima Perú
Penetración de Centros Comerciales
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Tipos de Centros Comerciales
Centros Comerciales en Lima
Fuente: Colliers International
Súper Regionales
Jockey Plaza
Plaza san Miguel
Mega Plaza
Plaza Lima Sur
Mall Aventura Plaza- Bellavista
Plaza Norte
Regional Atocongo Open Plaza
Angamos Open Plaza
Comunitarios
Fashion Mall Caminos del Inca
Molina Plaza
Primavera Park Plaza
Real Plaza Centro Cívico
De estilo de vida Larcomar
El Polo
Power center
La Marina Open Plaza
Canta Callao Open Plaza
Real Plaza Pro
Real Plaza Santa Clara
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Principales Grupos
-Grupo Jockey Plaza-Grupo Falabella, Ripley y Plaza S.A. – Aventura Plaza-Grupo Falabella – Open Plaza-Grupo Interseguro – Real Plaza-Parque Arauco -Grupo Wiese-Grupo Wong-Cencosud-Grupo Brescia-Grupo Romero-Grupo Graña y Montero
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Principales Centros Comerciales
Fuente: Colliers International
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Crecimiento Prom.18%
Perú: Evolución de Centros Comerciales
Fuente: ACCEP
7 912 12 14
17 19 21
2831
37
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
No
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les
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Fuente: ACCEP
68
10 1011
1314 14
17
20
23
1 12 2
34
57
11 11
14
0
5
10
15
20
25
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Lima Provincias
Perú: Evolución de Centros Comerciales
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Por qué finalmente en Provincias?
Var % anual PBI Var % anual Ingresos
2006 - 2009 2007 - 2009
Lima 10.6% 9%
Arequipa 13.4% 10%
La Libertad 13.3% 4%
Piura 13.2% 19%
Ancash 14.4% 10%
Cusco 16.5% 22%
Ica 15.6% 13%
Cajamarca 13.2% 10%
Junín 11.0% 17%
Lambayeque 10.6% 9%
Puno 11.3% 30%
Tacna 13.2% 13%
Fuente: INEI, BCRP
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En qué en Provincias?
Fuente: ACCEP. Información a abril 2011
Centros Inversión
Comerciales US$ millones
Piura 2 75
Chiclayo 2 45
Trujillo 3 101
Cajamarca 1 10
Huancayo 1 30
Ica 1 29
Arequipa 4 183
Lima Provincia 2 19*
TOTAL 16 492
* No incluye Boulevard de Asia
Ciudad
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Evolución de las Ventas de los CC (en millones US$)
Fuente: ACCEP.
30%
14%
24%
2007 2008 2009 2010
1,7602,290
2,601
3,213
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Crecimientos Comparativos
Fuente: ACCEP.
30%
14%
24%
33%
11%
19%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
2008 2009 2010
Crecimiento Ventas Crecimiento No. CC
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Precio Metro Cuadrado
Fuente: Colliers International
Centro Super Regionales
Centros Comunitarios
Centros de Estilo de Vida US$ 38/ m2 US$ 5 / m2
US$ 5 / m2
Costo de Mantenimineto
promedio
Precios Promedios de
renta de locales
US$ 44/m2 US$ 9 / m2
US$ 42/ m2
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Centros Comerciales: Perspectivas
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Número de CC y Ventas Proyectado
Fuente: ACCEP.
21
28
31
37
45
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
4,500
2007 2008 2009 2010 2011
Ventas (millones US$) No. Centros Comerciales
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Proyectos en Lima y Provincias (2011 – 2013)
Fuente: ACCEP.
LIMA PROVINCIA
Fuente: ACCEP.
Centros Inversión
Comerciales US$ millones
San Isidro 1 150
Surco 1 n.d.
Santa Anita 1 60
Breña 1 n.d.
Villa El Salvador 2 n.d.
San Juan de Lurigancho 1 n.d.
El Agustino 1 35
Chorrillos 1 15
San Borja 1 100
Ate 1 40
Jesús María 1 50
Santa María del Mar 1 n.d.
TOTAL 13 450
CiudadCentros Inversión
Comerciales US$ millones
Piura 2 72
Chimbote 3 44 *
Cajamarca 1 50
Ica 1 10
Cuzco 1 45
Juliaca 1 16
TOTAL 9 237
* No incluye Plaza del Sol
Ciudad
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Criterios de Clasificación
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� Tipo de Formato: Barreras de entrada? Es el adecuado?
� El tamaño del operador importa?
� Importancia de la Propiedad: Respaldo, Experiencia.
� Mix y calidad de arrendatarios
� Importancia de las “anclas”: poder de convocatoria
� Trafico? Vacancy?
� Contratos de alquiler
� Acceso al Crédito y/o financiamientos
� Activos Disponibles (cartera de terrenos)
Aspectos Considerados en la Clasificación
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� Estructura Financiera
�Generación y Gestión:� Margen EBITDA� EBITDA / G.F.� EBITDA / M2� Nuevas Inversiones / Total Activo
�Endeudamiento:� Deuda Neta / EBITDA� Pasivo / Patrimonio� Deuda Garantizada / Activos� Pasivo / Activos
Ratios Considerados en la Clasificación
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ClasificacionesOtorgadas
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Clasificaciones Otorgadas
Emisión
Plazo
Inicio Operaciones
Accionistas
Covenants
Garantías
Cuenta Reserva
2008 2009 2010 2008 2009 2010No. Centros Comerciales 1 2 3 4 5 7
Clasificación
6 meses de servicio de deuda en los primeros 5 años
AAAA
Rentas de alquiler Contrato Cesión de Créditos (derechos de cobro subarrendamientos)
Fianza Deudor (Aventura Plaza) Fianza Deudor (Open Plaza)
Deuda Fin/A.Fijo < 0.75 Deuda Fin/A.Fijo < 0.75 (2007-2009) y < 0.65 a partir 2010
Rentas / SD >1.5 Rentas / SD >1.2 (2007-2009) y > 1.3 a partir 2010
EBITDA/SD > 1.2 EBITDA/SD > 1 (2007-2009) y > 1.20 a partir 2010
Deuda Fin/Pat < 2 Deuda Fin/Pat < 2 (2007-2009) y <1.5 a partir 2010
dic-07 dic-04
Grupo Falabella, Ripley y Plaza Falabella Perú
10 años 10 años
S/. 65 millones S/. 38 millones
se reducirá anualmente haste 3 meses se reducirá anualmente haste 3 meses
Fábrica y derecho superficie x 1.4 vez la emisión Fábrica y derecho superficie del terreno x 1.8 vez la emisión
6 meses de servicio de deuda los primeros 3 años
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Clasificaciones Otorgadas
Emisión
Plazo
Inicio Operaciones
Accionistas
Covenants
Garantías
Cuenta Reserva
2008 2009 2010 2008 2009 2010No. Centros Comerciales 1 1 1 2 2 4
Clasificación
3 meses de servicio de deuda x emisión
AA
Fideicomiso de flujos (alquiler)
Fianza Megaplaza
Rentas / SD > 2
Cobertura SD > 1.25
Pasivo / Pat < 1.5
dic-02
Parque Arauco 45%, Grupo Wiese 55%
15 años
S/. 90 millones S/. 53 millones
10 años
nov-05
Subsidiarias Parque Arauco 100%
Para Parque Arauco Chile
Pasivo / Pat < 1.4
Cobertura GF > 2.375
Carta Fianza de Parque Arauco
AA+
Inmueble x 2 vez la emisión
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CONCLUSIONES
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XV ANIVERSARIO
PERU BRIEFING 2011