Révision du Plan Local d'Urbanisme O Réunion Publique F …©vision du PLU... · 2019. 7. 10. ·...

1COMMUNE DE FOUGERES // Révision du Plan Local d'urbanisme27 JUIN 2019 // ref : FOR/SL/FR

Révision du Plan Local d'UrbanismeRéunion PubliquePrésentation des grandes orientations du Projet d'Aménagement et de Développement Durables 04 Juillet 2019

FOU

GER

ES


Sommaire

Méthodologie d'élaboration du document

Présentation des orientations du PADD selon 5 orientations majeures

1. Lutter contre l’étalement urbain, promouvoir la sobriété foncière dans une démarche de solidarité.2. Développer les usages de la proximité et renforcer Fougères en tant que ville moyenne au cœur de son agglomération 3. Préserver la trame verte et bleue et restaurer les continuités écologiques 4. Lutter contre le réchauffement climatique et réduire l’empreinte carbone 5. Protéger le patrimoine et favoriser la qualité architecturale sur l’ensemble de la ville


Présentation de l'outil PADDLe PLU définit de façon précise le droit des sols applicable à chaque terrain en exprimant le Projet d'Aménagement et de Développement Durables (le PADD) de la commune qui est le projet politique des élus.

C’est un document à vocation générale de définition des grandes orientations d’aménagement et d’urbanisme retenues pour l’ensemble du territoire communal.

Le PADD est la pièce maîtresse au sein du PLU puisque c’est LE projet qui guide les orientations d’aménagement plus précises et le règlement (zonage + règlement littéral). Ces documents doivent être compatibles avec lui.


Présentation de l'outil PADDPrécisions sur le contenu du PADD : Le PLU de Fougères est élaboré pour une dizaine d'années. Durant cette période, il sera nécessaire de le faire évoluer pour par exemple adapter sa réglementation à des enjeux nouveaux ou bien à des projets spécifiques. L'article L153-31 du code de l'urbanisme encadre ces possibilités d'évolution en imposant une procédure de révision générale lorsque la commune décide de changer les orientations définies par le projet d'aménagement et de développement durables. Avant le 1er janvier 2013, le Code de l'Urbanisme faisait seulement référence à une atteinte à l'économie générale du projet.

En conséquence, le document final du PADD aura vocation à exposer le projet de développement du territoire de Fougères de manière complète et synthétique.Afin de permettre la tenue d'un débat avec le plus de clarté possible, le présent document reprend l'ensemble des orientations du PADD, agrémentées de nombreuses cartographies explicatives.Ces cartes pourraient toutefois poser des difficultés d’interprétation et d’application dans le PLU final, elles sont donc présentées dans un premier temps dans le PADD à titre d’illustration, et seront ensuite reversées dans le rapport de présentation du PLU lors de la constitution du dossier finalisé. Ainsi le PADD sera un document principalement littéral.


Présentation de l'outil PADD

La révision du PLU de Fougères est notamment guidée par la prise en compte des évolutions législatives et réglementaires suivantes :

1. Prise en compte du Grenelle de l'environnement (loi de programmation du 03/08/2009 et loi ENE (Engagement National pour l'Environnement) du 12/07/2010Objectif majeur : garantir une meilleure prise en compte de l'environnement et notamment de la biodiversité dans les PLU.Le PLU doit notamment déterminer les conditions permettant d’assurer, dans le respect des objectifs de développement durable, la réduction des émissions de gaz à effet de serre, la préservation et la restauration des continuités écologiques... Le PADD doit fixer des objectifs chiffrés de modération de la consommation de l’espace.

2. Prise en compte de la loi ALUR (loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24/03/2014 Objectif majeur : promouvoir un urbanisme économe en espace foncier.Cette loi apporte des évolutions ponctuelles sur le règlement, mais la principale évolution concerne la mise en place de projets de développement urbain qui privilégient les actions de renouvellement urbain avant celles d'extension de la ville sur les zones agricoles et naturelles.


Méthodologie d'élaboration du PADD

Réunions de travail en comité technique

Réunion de concertation avec les conseils de quartier, les associations de préservation

de l'environnement et du patrimoine

Comité de pilotage

Concertation avec les personnes publiques associées

Réunion publique

Débat au sein du Conseil Municipal


1. Lutter contre l’étalement urbain, promouvoir la sobriété foncière dans une démarche de solidarité


1968 1975 1982 1990 1999 2010 2015 0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

26 045 26 610 24 362

22 239 21 779 19 779 20 235

Le contexte démographique a changé par rapport à la situation qui était en vigueur lors du PLU précédent. Préalablement, la ville perdait des habitants au profit des communes voisines, en raison essentiellement de la superficie du territoire communal qui n’a pas permis de répondre à la demande de terrains en lotissements, émanant notamment des jeunes ménages. Aujourd'hui, la ville retrouve une dynamique de croissance, liée à un solde migratoire positif.Pour autant, cette croissance est portée par une forte baisse du taux de vacance et non uniquement par la construction de nouveaux logements (gain de +106 logements en 5 ans).

1968 1975 1982 1990 1999 2010 2015

Population communale 26 045 26 610(+0,3 %/an)

24 362(-1,2 %/an)

22 239(-1,1 %/an)

21 779(-0,2 %/an)

19 779(-0,9 %/an)

20 235(+0,5 %/an)

Nombre de logements 9147 10192 10427 10287 10888 11767 11873

Nombre de résidences principales 8726 9426 9273 9200 9924 9973 10461

Nombre de résidences secondaires 141 135 293 252 226 178 184

Nombre de logements vacants 280 631 861 835 738 1616 1228


Nombre de logements autorisés par année sur la commune (source : mairie)

L'analyse du rythme de construction sur les dix dernières années indique de très fortes variations dans le rythme des 738 logements autorisés, avec des pics sur les années 2012 et 2013 liés à la construction d'hébergement collectifs pour personnes âgées (EHPAD de Paron de 90 lgts en 2012, et résidence séniors Saint Joseph de 128 lgts en 2013). Hors logements spécifiques pour séniors en EHPAD, la moyenne des logements construits sur 10 ans est donc de 64,8 logements/an (85,0 logements/an sur les cinq premières années, et 50,6 logements/an sur les cinq suivantes).Cette production de logements a été contrebalancée par des démolitions de logements (-30 en 2010 pour l'opération ANRU, -120 en 2013 sur le site de l'Annexe, et -20 sur l'EHPAD de la Chenardière). Le gain de logements sur les dix dernières années est donc réellement de 568 logements (478 sans les logements pour personnes âgées en EHPAD). En conclusion la commune a connu un rythme de constructions assez élevé qui a été en partie effacé par des opérations de démolitions de logements inadaptés, ce bilan positif se combinant à la mobilisation de logements vacants pour accompagner le développement démographique.

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018-150

-100

-50

0

50

100

150

200

46

140156

62 59

129112

129

71 72 5929

151174

6939 43

6636

-30

-120

-20-1 -1

88 78

Nbr logements autorisés par PCNbre logements autorisés par PANbre logements démolis


1.1. Les besoins en logements

Extrait du volet programmatique du nouveau PLH en cours d'élaboration par Fougères Agglomération.

Projet


Extrait du volet programmatique du nouveau PLH en cours d'élaboration.

Projet




Hypothèse retenue

Projet



Analyse des évolutions démographiques et urbaines dans les communes composant le secteur de Fougères identifié au PLH.

Nombre d'habitants en 2015

Gain d'habitants (2010-2015)

Hausse du parc de logements (2010-2015)

Total communes voisines Fougères

10 644 hts +896 hts (+1,68 %/an) +433 lgts (+86,6 lgts/an)

Fougères 20 235 hts +456 hts (+0,46 %/an) +106 lgts (+21,2 lgts/an)Fougères Agglo 55 413 hts +1373 hts (+0,50 %/an) +906 lgts (+181,2 lgts/an)

La commune de Fougères représente les 2/3 des habitants du secteur de Fougères défini au PLH, mais porte seulement 1/3 de son développement démographique et 1/5 de la production de logements. Par rapport à Fougères Agglomération, les chiffres sont de 36,5% du nombre d'habitants, 33% de son développement démographique et 12% de la production de logements.



Prospective démographique

ConstatsLe dernier chiffre officiel de la population de Fougères : 21 028 habitants (INSEE, population légale 2016 en vigueur au 1er janvier 2019)

Nota: Il s’agit de la population avec doubles comptes. La population sans comptés à part est de 20 194 hts en 2016.

- En 2010 la population sans double compte était de 19 779 habitants, soit une croissance annuelle de 0,35 % entre 2010 et 2016.

- Il y avait 10 461 résidences principales en 2015 sur le territoire communal (9973 RP en 2010), soit un taux d'occupation de 1,93 habitants/RP. En 5 ans, ce taux est passé de 1,98 à 1,93 hts/RP, soit une baisse annuelle de 0,01.

- Estimation de ~ 10 645 résidences principales début 2019 (184 logements construits en 2015, 2016, 2017 et 2018 (Source : Ville de Fougères)).

- Population fictive en 2019 = ~ 20 225 habitants

10645 RP x 1,90 personnes/ ménages = 20 225 habitants

Valeur retenue : 20 225 hts en 2019 (taux d'occupation de 1,90, légèrement inférieur à celui de 2015)



La commune a connu une forte baisse de son taux d'occupation de résidences principales, de manière similaire à ce qui s'observe à l'échelle nationale.Un simple prolongement de la tendance de baisse du taux d'occupation (0,05 points en 5 ans, soit 0,1 point d'ici 10 ans) justifie une hausse du parc de résidences principales de 5,2 %, soit 500 logements. Ce chiffre permet seulement de compenser ce phénomène de décohabitation, le gain démographique se réalise au delà.Pour tenir compte du ralentissement de ce processus observé depuis quelques années, il est proposé de retenir une hypothèse de diminution du taux d'occupation de 0,05 sur les 10 prochaines années (passage de 1,90 à 1,85 habitants par logement).

1968 1975 1982 1990 1999 2010 2015 0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

2,982,82

2,632,42

2,191,98 1,93



Le nouveau PLU retient une hypothèse d'un gain de 1300 résidences principales supplémentaires sur les 10 prochaines années, nécessaire pour permettre une croissance annuelle de 0,92 %. Cet objectif est supérieur à la tendance observée ces 5 dernières années sur la commune (croissance annuelle de 0,5 %). Cet objectif d'un gain annuel de 130 résidences principales représente 36,5% des besoins exprimés par le PLH, c'est à dire le poids démographique de la commune de Fougères au sein de Fougères Agglomération. Pour information, 28,7 logements par an sont consommés par la décohabitation.

Taux de croissance

annuel

Estimation de population d’ici 10

ans

Combien de logements pour loger toute la population ?

Combien de RP existe-t’il déjà en

2019?

Combien faut-il

en créer?

Combien faut-il en créer par an?

+ 0,92% 22 097 (+1 872) 11 945 10 645 1300 = 130.0 lgts/an

Il est proposé de retenir l'objectif de création de 130 logements/an pour les 10 prochaines années sur la ville de Fougères.



Les enjeux démographiques doivent être confrontés à la structure urbaine de la ville de Fougères : de nombreux logements anciens petits et vétustes, des espaces fonciers non bâtis rares.Fougères entend ainsi jouer la carte du renouvellement urbain en favorisant des opérations d’habitat dense aux formes urbaines innovantes. La priorité que se donne la ville de Fougères est un solde positif et une réduction de la vacance.Les politiques menées sur le front du logement reposent sur quatre propositions qui se succèdent par ordre de priorité :

o réduire la vacance et encourager la réhabilitation de logements anciens laissés vacants du fait de leur vétusté, que ce soit dans le centre historique, dans les quartiers ou dans les grands ensembles collectifs,,o favoriser la création de nouveaux logements en ville grâce à des opérations de renouvellement urbain et de densification du tissu bâti, o utiliser le potentiel des dents creuses et des friches industrielles et artisanales pour favoriser les opérations de renouvellement urbain,o créer de nouveaux logements sur des terrains non urbanisés encore disponibles.

Les projets de constructions de nouveaux logements, qu'ils se réalisent en dent creuse comme en renouvellement urbain ou en extension d'urbanisation, devront répondre à un double enjeu souvent complémentaire :

- une nouvelle typologie de logements répondant à des besoins diversifiés (ex : petites résidences, maisons de ville, logements individuels superposés…).- une trame urbaine dense permettant de s'inscrire dans une démarche vertueuse d'économie du foncier. Pour rappel, la consommation foncière sur les 12 dernières années était de 22,5 ha (15 ha pour le logement et 7,5 ha pour les équipements), avec une densité urbaine moyenne de 23,7 lgts/ha).

Cet objectif de densification s'accompagnera d'une réflexion réglementaire afin de faciliter la réalisation de ces projets par une réglementation adaptée, notamment en matière d'obligations de stationnement.



1.2. Lutter contre la vacanceCette politique se poursuit à travers plusieurs axes :

- la réhabilitation du patrimoine bâti de type logement social,- la réhabilitation de logements anciens.

Constat : Etude spécifique menée en 2013-2014 : - caractéristiques de la vacance : 1431 logements (12 % du parc), 80 % en collectif, principalement sur le parc ancien (50 % construits avant 1945) et sur les petits logements.- vacance conjoncturelle (moins d'un an) : elle concerne 38 % de la vacance. La vacance structurelle est donc estimée à 858 lgts.

Bilan du dispositif actuel d'aide pour les logements vacants, qui s'applique dans le centre-ville : Sur la période 2017-2018, 4 projets ont été réalisés, 12 sont en cours de finalisation (PC déposé) et 15 sont en cours de montage. On peut donc considérer que cette opération permet la réhabilitation d'une quinzaine de logements vacants par an.

Objectif affiché dans le PLU : Le nouveau PLU fixe donc un objectif de mobilisation d'une vingtaine de logements vacants par an, ce qui permet de répondre à 20 % des besoins exprimés (130 logements/an). Cet objectif permet d'arriver à un parc de 1028 logements vacants d'ici 10 ans, soit environ 8 % du parc total projeté en 2029.


Plusieurs friches d'activités ou bâtiments dégradés ont été identifiés, principalement dans le centre-ville, et de qualité variable.

Il reste très peu d'espaces libres au sein du tissu urbanisé, la majorité des sites identifiés sont concernés par des opérations en cours de réalisation (lotissement du Chemin de Fontaine la Cheze) ou programmées (projet Annexe Duguesclin). Un potentiel d'environ 3 ha est toutefois identifié, principalement sur Montaubert.

1,5 ha

1 ha

0,5 ha

1.3. Utiliser le potentiel de gisement foncier et intensifier le renouvellement urbainIl s’agit d’identifier les gisements fonciers et d’entreprendre des opérations de renouvellement urbain.L’objectif est de requalifier les espaces urbains aujourd’hui en friches ou susceptibles d’évoluer, et de les réintégrer dans le tissu urbain.

Projet en cours


Concernant les capacités de production de logements par des opérations de densification au sein de la trame urbaine, le potentiel de logements pouvant potentiellement être produit par ce processus est difficile à estimer.

Sur la période 2006-2019, 17 maisons et 36 logements collectifs ont été construits par ce processus de densification, soit seulement 10 % des 538 logements construits sur la période.

L'analyse urbaine a mis en évidence la présence d'une trame bâtie sous deux formes :

1. Des maisons de ville implantées le long des rues avec des cœurs d'îlots préservés en jardin, notamment sur le quartier de Bonabry.

1.3. Utiliser le potentiel de gisement foncier et intensifier le renouvellement urbain


2. Des maisons individuelles avec une distinction : les constructions antérieures à 1950 (en orange) composant un tissu urbain diversifié, et celles plus récentes (en jaune) majoritairement organisées en lotissements pavillonnaires.La trame pavillonnaire est déjà très structurée et offre peu de potentialités de densification.Concernant la trame bâtie d'avant 1950, elle semble présenter des potentialités plus importantes par ses formes de parcelles plus variées mais aussi ses implantations en limite de parcelle et non au cœur de celle-ci. Pour autant, les surfaces de ces parcelles sont très majoritairement inférieures à 500 m².

Une analyse détaillée permet d'identifier 27 sites de densification potentielle, présentant un potentiel estimé à environ 50 logements.

L’enjeu de densification urbaine ne doit pas s’opérer au risque de nuire à la qualité de la vie en ville, qualité qui préserve précisément son avenir et son attractivité. Ainsi le BIMBY (« Build In My Back Yard », construction dans les jardins) peut être facilité sur certains quartiers (notamment en périphérie de la ville), ou bien au contraire plus encadré sur d'autres (Bonabry par exemple).



Concernant les capacités de production de logements par des opérations de renouvellement urbain ; le diagnostic urbain et architectural a permis d'identifier des sites d'enjeux selon deux catégories :

- des friches d'activités ou d'équipements présentant un enjeu pour la collectivité de par la qualité architecturale de la construction ou bien de par le foncier associé, souvent situé à proximité immédiate du centre-ville (en rose). ► une douzaine de sites sont identifiés. Ils doivent faire l'objet de prescriptions pour déterminer les conditions de leur évolution et identifier le cas échéant les éléments à préserver.- des espaces urbains pouvant permettre une requalification (parking, jardins, activité) (en orange)



Des esquisses d'aménagement et de programmation ont été réalisées sur 5 secteurs de projets potentiel par l'Atelier des Patrimoines : les sites de Bertin, Minelli ainsi que l'ancienne Bourse du travail rue Charles Malard. Dans ce dernier cas, les réflexions démontrent la nécessité d'intervenir sur un foncier plus large pour permettre une réelle mise en valeur de ces constructions. Des Orientations d'Aménagement et de Programmation pourront être définies pour guider les modalités d'aménagement sur ces espaces.

Rue Chanzy: potentiel de 45 logementsAncien patronage et cinéma :

potentiel de 50 logements


1.4.Tenir compte des projets en cours ou déjà programmés- projet de l'Annexe : programmation de 100 logements.- prise en compte des Permis d'Aménager déposés : 1ere tranche de la Placardière (45 logements), rue du Beauvallon et route de Saint-James (12 lgts).- projets en cours de réflexion : 7 à 9 logements rue Kléber, Banque de France, 2eme tranche de la Placardière (0,6 ha, potentiel estimé de 18 logts)


1.5. Déterminer les nouvelles zones d'urbanisation

Nécessité d'identifier l'ensemble des sources de production de logements pour établir les capacités de construction sur le territoire et justifier du maintien des secteurs constructibles en extension urbaine.

Potentiel en densification et

renouvellement urbain

Potentiel lié à la mobilisation de logements vacants

Prise en compte des projets en cours

Potentiel en densification dans les espaces libres

Actualisation du potentiel en extension urbaine

- potentiel de densification : 50 logts

- potentiel en renouvellement

urbain : objectif fixé à 150 lgts (mobilisation de 3 sites parmi les 12

identifiés)

Objectif de mobilisation de 200 logements sur 10 ans

- site de l'annexe (100 lgts)- PA déposés : 57 lgts- projet en cours : 27 lgts

Total : 184 lgts….

3 ha (75 logts si densité de 25

lgts/ha)

Objectif de 641 logements

Objectif communal total : 1300 lgts sur 10 ans



Dans son rapport de présentation, le PLU actuel explique que le potentiel de logements est difficilement mesurable dans ces zones de projet, notamment les zones 2AU). Il ajoute que le potentiel total de 50 ha est nettement inférieur à celui inscrit au POS précédent (170 ha).A l'exception du secteur de la Placardière déjà partiellement urbanisé (61 logements en cours de réalisation), tout ce potentiel reste disponible. Cela représente une superficie totale de 48,1 ha, soit un potentiel de 1200 logements en appliquant une densité moyenne de 25 logts/ha.Cette superficie de 48,1 ha en extension urbaine est très nettement supérieure à celle consommée sur les 12 années (15 ha pour le logement et 7,5 ha pour les équipements), même en appliquant une densité urbaine légèrement supérieure à celle observée (23,7 lgts/ha).

5 ha

32,8 ha

7,3 ha

3,0 ha


La production d'environ 640 logements en extension d'urbanisation nécessite de mobiliser environ 25,6 ha avec une densité moyenne de 25 lgts/ha. Les zones AU existantes au PLU actuel dépassent ce potentiel, elles doivent donc être réinterrogées.

Le PLU actuel intègre un potentiel de logements sur 4 sites d'urbanisation future : la Placardière, Paron, la Forairie et la Vigne.

Le croisement des différents enjeux urbains de la commune (paysage, patrimoine, environnement, déplacements doux ou en transport en commun, impact sur l'activité agricole) est nécessaire pour identifier les secteurs de développement qui seront conservés dans le futur PLU.


La Forairie

Paron

La Placardière

La Vigne

5 ha

32,8 ha

7,3 ha

3,0 ha


Après une analyse détaillée des secteurs d'urbanisation future inscrits au PLU actuel, il est proposé : - de supprimer le secteur de la Vigne au regard de la grande sensibilité paysagère du site ; - de réduire le secteur de la Placardière sur la partie Est pour permettre d'aménager un continuité écologique ;- Et/ou de réduire le secteur de Paron au Nord pour permettre un développement urbain dans la continuité des espaces urbanisés et desservis depuis le sud- Et/ou de réduire le secteur la Forairie.

Le potentiel total de ces secteurs de développement sera défini précisément lors des phases ultérieures de travail sur le zonage et les Orientations d’Aménagement et de Programmation. Ce potentiel répondra aux objectifs démographiques du PADD et permettra une réduction sensible de la consommation foncière par rapport au PLU actuel.


La Forairie

Paron

La Placardière

La Vigne


Au stade du PADD, on peut toutefois confirmer que le PLU intègre une véritable démarche de gestion économe du foncier. En effet, la répartition est équilibrée entre le nombre de logements produits en renouvellement urbain et ceux produits en extension de la ville.De plus, il est proposé de fixer les densités minimales ci-après : - secteurs de renouvellement urbain concernés par une OAP : 60 logts/ha minimum- secteur en dent creuse au sein du tissu urbain concernés par une OAP : 30 logts/ha minimum- secteur en extension urbaine concernés par une OAP : 25 logts/ha minimum

Au sein de ces différents secteurs de projets, notamment en extension d'urbanisation, l'extension des réseaux de télécommunications sera prise en compte lors de l'aménagement urbain, notamment pour accompagner le déploiement de la fibre optique sur la ville.


La Forairie

Paron

La Placardière

La Vigne


2. Développer les usages de la proximité et renforcer Fougères en tant que ville moyenne au cœur de son agglomération


Constat : Fougères possède trois espaces d'activités sur la partie Est de son territoire communal, en limite avec Beaucé : Paron (13,7 ha), Guénaudière (59,2 ha) et l'Ecartelée (28,0 ha). Il existe également des espaces d'activités sur Beaucé (19,3 ha), La Selle en Luitré (113,3 ha), Javené (92,1 ha), Lécousse (77,3 ha) et Laignelet (2,6 ha). A l'échelle de Fougères Agglomération, ces espaces sont complémentaires du pôle économique existant le long de l'A84.


Orientations de développement : Le PLU actuel de Fougères ne prévoit pas d'espaces de développement dédiés à l'extension de ses espaces d'activités.Sur les communes voisines, 118,8 ha restent encore disponibles au sein des documents d'urbanisme en vigueur.

Le projet de développement des espaces d'activités étant programmé à l'échelle supra-communale, il n'est pas nécessaire d'inscrire de nouveaux espaces d'activités sur la commune de Fougères.

Espaces

espaces


Les orientations du PADD viseront à optimiser l’environnement des entreprises, mais aussi à équilibrer le développement artisanal et commercial à l'échelle de la commune. Pour cela, plusieurs pistes sont à poursuivre.

o valoriser l’image des espaces d’activités en améliorant les espaces extérieurs et l’architecture industrielle le long des axes d'entrée de ville (cf détail par la suite).o encadrer les implantations commerciales nouvelles pour éviter des implantations concurrentielles des commerces de proximité du centre-ville ou des autres quartiers de Fougères (cf détail par la suite). o favoriser une gestion économe du foncier par une optimisation des surfaces urbanisées, o améliorer l’accessibilité en s'appuyant sur l’offre de déplacement et en raccordant les zones au réseau des modes de déplacements doux (cf détail dans le chapitre sur les déplacements).


La Guénaudière

L'Ecartelée

2.1. Valoriser l’image des espaces d’activités.

Cet objectif de valorisation des aménagements extérieurs et de l'aspect architectural des constructions concerne principalement les espaces visibles depuis les axes routiers structurants (Bld Michel Cointat et BLD de Groslay), mais aussi depuis la nouvelle voie qui sera créée entre la rocade Est et le Boulevard de Groslay.

L'article 11 du règlement du PLU actuel définit des principes généraux de bonne intégration sans beaucoup de détails, il conviendra dans le nouveau PLU de définir des règles pour améliorer la qualité architecturale des projets le long de ces axes routiers.

Paron


2.2. Encadrer les implantations commerciales nouvelles dans les espaces d'activités

Le règlement distingue deux types de secteur pour les zones UA dédiées à l'activité :

- le secteur UAi qui correspond à une zone d’activités industrielles et artisanales. Les activités commerciales y sont autorisées mais limitées à une activité annexe.- le secteur UAc qui couvre un secteur d’activités mixtes pouvant comprendre du commerce.

Il est proposé d'étudier une nouvelle règle encadrant les possibilités d'implantation commerciale dans la zone UAc en interdisant des commerces de proximité concurrençant le centre-ville.Pour les commerces existants, le futur PLU autorisera leur évolution, sous la forme de nouveaux aménagements ou bien d'extensions limitées. Pour le centre-commercial existant, le PLU autorise l'implantation de nouveaux commerces en remplacement de commerces de proximité existant, mais n'autorise pas l'extension de la galerie commerçante existante.


La notion de « commerces de proximité » englobe donc les activités suivantes, commerciales comme artisanales.

Besoins Exemples d'activités Fréquence d'achat Enjeux d'aménagementCourants Boulangerie, boucherie, charcuterie, tabac-

presse, fleuriste, épicerie...Achat très régulier Proximité géographique et

accessibilité pour tous, déplacements nombreux et fréquents, animation de la vie urbaine

Occasionnels Habillement, chaussures, optique, parfumerie, bijouterie, librairie-papeterie, jeux-jouets, petite décoration, petit électroménager, informatique, restauration...

Achat régulier

Les commerces suivants ne sont pas qualifiés de commerces de proximité.

Besoins Exemples d'activités Fréquence d'achat Enjeux d'aménagement

Occasionnel Bricolage, jardinage, station service, concessionnaire automobile...

Achat occasionnel Accessibilité transport en commun et voiture, emprise foncière plus importante

Exceptionnels Mobilier, gros électroménager, aménagement de la maison ...

Achat exceptionnel Accessibilité voiture majoritaire, emprise foncière très importante

2.2. Encadrer les implantations commerciales nouvelles dans les espaces d'activités


2.3. Transformer les friches d'activitésDévelopper une offre au coeur de la ville pour attirer les entreprises avec un environnement de qualité, une clientèle proche et des services de proximité.Il s'agit de répondre à la question du devenir des anciennes usines et ateliers présents dans le centre-ville et sa proche périphérie, sachant que leur volume et leur structure peuvent parfois les rendre plus difficilement adaptables à des fonctions d’habitat.L’aménagement de plateaux de bureaux pourrait ainsi se faire à l’intérieur des anciennes usines voire dans d’autres bâtiments vacants.

Intégrer la dimension patrimoniale.Cette orientation économique doit aussi s'accompagner d'une dimension patrimoniale, permettant de sauvegarder du patrimoine industriel de la ville. Une quarantaine de friches d'activités ou bâtiments dégradés ont été identifiés, principalement dans le centre-ville, avec une qualité patrimoniale variable. Dans la moitié des cas, les bâtiments ne présentent pas de qualité patrimoniale et peuvent être considérés comme des espaces de renouvellement urbain permettant d'implanter des opérations de logements à proximité du centre-ville. Pour les autres cas, une étude complémentaire doit permettre de qualifier leur intérêt patrimonial mais aussi leur potentialité de réhabilitation, notamment partielle ou non, au regard de leur état de conservation.


2.3. Transformer les friches d'activités

Les friches présentant un intérêt patrimonial peuvent faire l'objet de reconversions vers des programmes de logements ou bien vers des usages commerciaux, tertiaires ou bien dans le domaine culturel ou artistique (cf exemples ci-contre).

Les Ateliers à Fougères

Magasin Biomonde à Fougères(ancienne usine de chaussure Harel)

Résidence Rebuffet,

ancienne usine Morel et Gaté à

Fougères

Exemple de réhabilitation en logements


Quelle que soit la nature de cette reconversion, il est souvent nécessaire d'élargir la réflexion à l'îlot urbain pouvant associer les parcelles voisines pour permettre une réelle mise en valeur qui sera pérenne. Ci-dessous : identification de l'emprise en friche sur le patronage de Bonabry


2.4. L’économie résidentielle pour développer l’emploi

Le développement économique peut aussi s'appuyer sur les leviers touristiques et culturels.Concrètement, il convient de :

o renforcer l’attractivité touristique en créant une synergie plus forte entre les sites touristiques (château, haute ville, urbanistes – cf paragraphe 4.2),o renforcer l’animation touristique et événementielle,o renforcer le potentiel d’accueil sur la ville.

Ces objectifs s'inscrivent dans une dynamique de renforcement de l'attractivité du centre-ville qui passe par des actions complémentaires en matière d'urbanisme.- Conforter l’activité des services publics et les pôles commerciaux de proximité en assurant leur maintien dans le centre-ville ou sur sa périphérie, mais aussi en améliorant leur lisibilité et leur accessibilité ; - Offrir une typologie de logements diversifiés et innovants afin d’accueillir de nouvelles populations (cadres, professions intermédiaires, employés...).


2.5. Développer les usages de proximité

Conforter et développer le centre-ville, en cohérence avec le programme « Action Cœur de ville » :L’un des enjeux importants du PLU est de permettre le développement des activités commerciales et de services dans les quartiers, en assurant un environnement et un confort urbain favorable à leur développement.

Il faut aussi favoriser la lisibilité du centre-ville et la continuité des rues commerçantes par :

- la réalisation de perméabilités entre les îlots du centre-ville pour favoriser les parcours piétons (ex : Feuteries / îlot A. Briand) ; - la restructuration de l’espace public ; - la structuration d’une rue commerçante dominante (Bld Jean Jaurès), qui serait un lieu de destination privilégié et un lien entre les îlots.

Ces orientations intègrent aussi des objectifs d'aménagement des espaces publics favorisant les mobilités douces dans le centre-ville mais aussi en direction des différents quartiers de la ville (cf chapitre mobilité). L'accessibilité au centre-ville par le réseau de transport en commun est aussi un objectif majeur qui guide les réflexions en cours sur l'implantation d'un pôle d'échange multimodal (cf chapitre sur les déplacements).


2.5. Développer les usages de proximité

Conforter les pôles de proximitéLe pôle de proximité se définit comme la conjugaison de services de proximité et de commerces de quotidienneté, ils se situent davantage dans les quartiers anciens.Cette orientation du PADD se décline en plusieurs axes qui visent à conforter ces pôles de proximité :

- restreindre les possibilités de changement de destination des rez-de-chaussée commerciaux, notamment dans le centre-ville.- aménager l'espace public et les modalités d'accès en facilitant les circulations douces et en améliorant les conditions de stationnement à proximité.- limiter les implantations commerciales hors de ces pôles pour ne pas faire émerger de nouvelles centralités venant concurrencer et fragiliser cette offre existante.

Le nouveau PLU identifie plusieurs pôles de proximité existants en complément du centre-ville, ainsi que 4 pôles de grande surface. Pour ces derniers, le PLU distingue ceux qui fonctionnent en lien avec les quartiers d'habitat de la ville de celui situé en périphérie sur la Guénaudière, qui n'a pas vocation à développer son offre de proximité. Au delà de ces actions menées sur le volet commercial, le PLU doit aussi diriger son effort de production de logements sur les espaces proches de ces pôles, ou tout au moins à faciliter leur accès et leur fréquentation.


Diagnostic de l'activité commerciale (commerces, artisans, services)

Le PLU actuel a pris des dispositions réglementaires précises pour préserver le commerce du centre-ville.

En bordure des linéaires commerciaux identifiés au règlement graphique, le changement de destination des rez-de-chaussée des constructions affectées aux commerces, services, vers du logement ou un autre usage est interdite sur une profondeur de 10 m minimum par rapport à la façade sur rue.Pour les constructions neuves, les rez-de-chaussée sur rue doivent prévoir l’implantation de cellules commerciales sur au moins les 2/3 de la façade.

Extrait du PLU actuel


Diagnostic de l'activité commerciale (commerces, artisans, services)

Un diagnostic de l'activité commerciale a été réalisé en 2010. Il a été réactualisé en 2018. Par rapport à 2018, les évolutions suivantes ont été constatées :Les rues les plus isolées (rue des Près, rue Victor Hugo, rue Pasteur et rue Pierre Mendès France) ne sont pas concernées par la règle du PLU, tout comme la partie basse de la rue Nationale.A l'inverse, les secteurs identifiés ont globalement bien conservé leur dynamique commerciale, sauf pour la rue de la Forêt. Concernant la rue des Feuteries, les récents aménagements de l'espace public devraient permettre de retrouver une attractivité commerciale. Pour la rue de la Forêt, une réflexion spécifique est nécessaire, pour éventuellement assouplir la règle (application d'un seuil de surface par exemple).

Au delà de la préservation des commerces existants, la révision du PLU est aussi l'occasion de travailler sur la maîtrise des implantations de nouveaux commerces dans les quartiers périphériques, pouvant venir concurrencer et fragiliser l'offre du centre-ville et des polarités secondaires.

Constat en 2018


2.6. Développer les services et les équipementsEn complémentarité des équipements existants, la ville s’attachera à garantir un nombre d’équipements suffisants et adaptés au besoin de toute sa population (petite enfance, personnes âgées…).La commune possède déjà une offre d'équipements publics très complète localisée dans le centre ville mais aussi sur sa périphérie pour les plus récents ou ceux nécessitant un foncier conséquent. Le nouveau PLU affirme la volonté de conserver cette offre diversifiée d'équipements collectifs sur la ville-centre.

Cette orientation est déjà opérante dans le PLU actuel qui possède une dizaine de zones UG spécifiquement dédiées à l'implantation et au développement d'équipements collectifs, à l'exclusion de d'autres usages tels que l'habitat par exemple. Ces zones englobent les principaux équipements existants tels que le centre hospitalier, les équipements scolaires ou bien les équipements sportifs.

Par ailleurs, le développement de la fibre optique est en cours sur la ville et se poursuit.


3. Préserver la trame verte et bleue et restaurer les continuités écologiques


Le Grenelle de l’environnement a reconnu l’importance des trames verte et bleue dans le maintien de la biodiversité. Le PLU s'attachera à les préserver et à les développer.

3.1. Protéger et valoriser le patrimoine naturelLa trame verte est constituée de plusieurs éléments qui peuvent être regroupés en deux types fondamentaux :

o les noyaux d’habitat,o les corridors.

Ce schéma pose plusieurs principes :o les zones naturelles existantes seront protégées et entretenues suivant des modes de gestion différenciée par la collectivité publique lorsqu’elle en a la gestion,o les corridors écologiques seront préservés. o sur les secteurs de projet, les boisements et les talus plantés seront préservés dans la mesure du possible.

Le PLU actuel protège environ 150 haies dont une trentaine sont classées au titre des Espaces Boisés Classés. Des bois sont aussi protégés, principalement dans la vallée du Nançon mais aussi dans certains parcs publics ou privés. Enfin, une trentaine d'arbres remarquables sont identifiés et protégés au PLU actuel.Les zones naturelles délimitées le long des trois vallées répondent à ces enjeux paysagers et environnementaux, mais aussi à la gestion des risques naturels en intégrant les zones inondables.


Dans le cadre du diagnostic environnemental, plusieurs secteurs de discontinuités écologiques ont été identifiés le long des vallées, très majoritairement au croisement avec la trame viaire, parfois avec la trame urbaine. Le PLU sera force de proposition pour améliorer ces continuités naturelles et mettre en place des outils adaptés à leur mise en application. Concernant particulièrement le Nancon, la ville s'est engagée pour la restauration du bon état écologique de la rivière.


3.2. Ouvrir la ville sur la campagneLa mise en relation directe entre ville et campagne poursuit plusieurs objectifs. Le premier est de décloisonner les limites entre la ville et ses espaces naturels. Le second est de mettre à disposition des habitants, la campagne toute proche.

>>> Moyens de mise en oeuvre Créer des emplacements réservés au pied des remparts ;Maintenir l’ourlet paysager dans les zones d’urbanisation future.

3.3. Préserver la place du végétal dans la villeLe végétal sera intégré dans les objectifs d’aménagement des espaces ouverts publics et privés. Il faut engager un effort de paysagement et de requalification des entrées de ville (rue de Nantes, l’avenue de la Verrerie et le boulevard Edmond Roussin).


3.4. Garantir des espaces verts de proximitéLa ville dispose de nombreux espaces verts publics : jardins publics, parcs naturels, vallées…Il s’agit de renforcer le maillage d‘espaces verts publics à partir des entités de quartiers. Ces jardins pourraient être de différentes échelles (du jardin, square planté de quartier voire simple aire de jeux).D’autre part, l’objectif sera de préserver des zones calmes dans ces jardins afin de créer des zones source de biodiversité.Des espaces verts de proximité pourraient être créés pour les quartiers qui en sont dépourvus.

>>> Moyens de mise en oeuvre Intégrer les espaces verts dans les orientations d’aménagement des zones d’urbanisation future ; Créer des espaces verts dans les quartiers à l’occasion d’opérations de renouvellement urbain ; Inscrire les jardins maraichers familiaux.

3.5.Opter pour une gestion intégrée des eaux pluviales : Les eaux pluviales doivent être maîtrisées, pour éviter le ruissellement et les inondations. Elles constituent également une ressource, pour les nappes phréatiques comme pour les particuliers qui peuvent les réutiliser. La commune possède un schéma directeur des eaux pluviales qui distingue des prescriptions selon la nature des bassins versants (saturés ou non).Au delà de la prise en compte quantitative des eaux pluviales, plusieurs solutions d'aménagement sont possibles pour valoriser l'eau dans l'espace public, et non pour l'évacuer le plus rapidement possibleLe PADD affiche donc comme objectif d'actualiser les outils existants en matière de gestion des eaux pluviales sur les données quantitatives, mais aussi de promouvoir une gestion différenciée des eaux pluviales dans les zones urbanisées mais aussi dans les nouveaux secteurs de projet.


4. Lutter contre le réchauffement climatique et réduire l’empreinte carbone


4.1. Les aspects énergétique :Synthèse du diagnostic énergétique : Le territoire de Fougères est marqué par :

- Une forte dépendance aux énergies fossiles (plus de 60 % des consommations sont liées aux produits pétroliers et au gaz.).- Des consommations énergétiques principalement dans les secteurs du bâtiment (34 % des consommations pour le résidentiel, 22% pour le tertiaire) et du transport (30 %), fortement émettrices de Gaz à Effet de Serre.- Un parc immobilier ancien (56 % des résidences principales ont été construites avant 1970 et comprennent peu d'isolation), fortement consommateur d’énergie de chauffage et donc émetteur de Gaz à Effet de Serre.- Une production d'énergie renouvelable limitée au bois bûche et au bois en plaquette, mais aussi au solaire photovoltaïque (49 installations). Cette production d'origine renouvelable répond à 2,5% des besoins en énergie du territoire communal.- Des modes de déplacements avant tout carbonés. - Une vulnérabilité face au changement climatique (réduction des précipitations, augmentation des épisodes de sécheresse).


Pour répondre aux enjeux énergétiques et climatiques, le PLU prend plusieurs dispositions pour organiser son développement futur.

- Favoriser l'installation d'équipements de production d'énergie renouvelable par une orientation optimisée des nouvelles constructions, encadrée par des dispositions réglementaires selon les enjeux patrimoniaux des différents quartiers.

- Adapter le règlement pour permettre l'évolution des logements existants pour une meilleure efficacité énergétique (isolation par l'intérieur ou l'extérieur, agrandissement des ouvertures....).

- Mener des opérations d'amélioration énergétique de l'habitat.

- Adapter le projet de développement à la desserte par le réseau de transport en commun actuel mais aussi futur. La localisation des secteurs de projets identifiés en renouvellement urbain ou bien en extension urbaine tient compte de cette desserte.

- Favoriser le recours aux mobilités douces en améliorant les conditions de déplacements (connectivité des cheminements doux) dans le tissu urbain existant mais aussi au sein des projets futurs.


L’enjeu est de promouvoir un aménagement de la ville qui favorise l’accessibilité à pied, en vélo ou en transport en commun, aux services, aux commerces et à l’emploi.

4.2. Maîtriser les déplacements automobiles et favoriser les transports en commun

En complément des actions menées pour un partage équitable de l’espace public entre les différents modes de déplacement (création d'une zone de circulation apaisée dans le périmètre du centre-ville par exemple), le projet de développement tiendra compte du circuit de transport en commun pour favoriser la qualité de la desserte et le développement du commerce, mais aussi pour orienter la localisation des espaces de développement, notamment des quartiers d'habitat.

Des réflexions sont actuellement en cours pour programmer l'implantation d'un pôle d'échange multimodal sur la commune, associant les déplacements urbains (réseau Surf) et interurbain (réseau Breizhgo et Ouigo), mais aussi les déplacement scolaires. Les conclusions de cette étude seront intégrées dans le PLU.


4.3. Favoriser l’accès au centre-ville et aux commercesIl convient de retrouver un équilibre entre une accessibilité nécessaire à l’attractivité commerciale et une convivialité qui replace l’espace public au coeur des pratiques urbainesLes principales propositions en vue d’améliorer la qualité de l’accessibilité au centre-ville sont les suivantes :

o favoriser un partage plus équitable de l’espace public au bénéfice du piéton, des cyclistes et des transports publics.o favoriser une rotation importante du stationnement sur la zone bleue et les emplacements d’arrêt minute,o améliorer la signalisation des parkings existants, leur accessibilité mais aussi l’environnement paysager,

>>> Moyens de mise en oeuvre Réaménager les parkings du centre-ville afin d’augmenter leur capacité d’accueil ;Améliorer leur accessibilité et leur signalisation.


4.4. Renforcer l’armature piétonne et cyclable

Il s'agit de favoriser les modes de déplacements doux afin de réduire l'empreinte carbone et les consommations énergétiques. Plusieurs orientations sont données dans le PADD :

- organiser une trame piétonne à l’échelle de la ville.- hiérarchiser ce réseau, en assurer la lisibilité. Ce réseau s’appuie sur des axes structurants qu’il faut mettre en valeur, signaliser, nommer et rendre lisibles.- prolonger ce réseau dans la traversée du centre-ville (partager la rue)- sécuriser le réseau notamment dans les intersections avec les voies circulées- développer l'aménagement de pistes cyclables à l’échelle du territoire communal, connecté aux communes voisines mais aussi à la forêt ;- réfléchir à une extension de la zone 30


4.5. Encourager les itinéraires touristiquesLes déambulations touristiques seront encouragées d’une part, entre le château et la haute ville et d’autre part, entre les monuments remarquables (château, église Saint Sulpice, Eglise Saint Léonard, couvent des Urbanistes, beffroi...).

L’objectif est donc de permettre de meilleures relations entre les monuments :o en menant une réflexion sur la vocation des bas jardins et des liaisons avec le jardin public,o en étudiant la requalification de la rue de la Pinterie pour la rendre plus attractive et faciliter l’accès à la haute ville,o en repensant la politique d’accueil des véhicules à proximité du château, notamment Bd Jacques Faucheux,o en créant un parcours lisible et dédié aux piétons entre tous les monuments remarquables.


5. Protéger le patrimoine et favoriser la qualité architecturale sur l’ensemble de la ville


Fougères dispose d’un cadre de vie exceptionnel, tant naturel que patrimonial. Monuments, espaces verts, forêt et campagne se côtoient et offrent des séquences paysagères magnifiques.Le patrimoine sera valorisé à la fois pour renforcer l'attractivité touristique mais aussi pour favoriser la cohésion sociale autour des valeurs fortes de la ville.Pour répondre à ces objectifs plusieurs principes seront mis en oeuvre : 5.1. Préserver l’écrin paysager autour du château les vues emblématiquesLe PLU veillera à préserver l’écrin paysager aux abords du site du Château et de la ville haute :

- identification de cônes de vues depuis le jardin public Saint-Léonard (vallée du Naçon, château).- préservation des vues sur les remparts ou bien sur la paroi rocheuse de la carrière du Rocher (prise en compte du projet d'aménagement du site).

D'autres cônes de vue sont identifiés dans le centre-ville (boulevards urbains partant de la place de la République ou du Bld Charles Tillon) ou bien en surplomb de la vallée du Nançon. Le lien visuel avec la campagne environnante doit aussi être conservé au nord et au sud de la ville.Les liaisons existantes entre ville et nature doivent être confortées, notamment au sein des deux vallées où des espaces naturels sont préservés.


5.2. Préserver le patrimoine bâti traditionnelLa préservation du patrimoine bâti exceptionnel est déjà largement réalisée par le biais du Site Patrimonial Remarquable et des servitudes de protection des monuments historiques.Le PLU s’attachera à protéger des éléments d’architecture qui se trouvent hors de ces périmètres réglementaires, en identifiant des constructions de différents types (anciennes usines, équipement collectif, maisons de ville, anciennes fermes, maison bourgeoise) mais aussi les typologies urbaines qui donnent l’homogénéité de certains quartiers.

Un inventaire du patrimoine bâti est en cours de réalisation sur les espaces urbains hors du SPR.


Des prescriptions particulières pourront être appliquées aux constructions patrimoniales identifiées concernant leur préservation mais aussi les travaux d'aménagements. Ces règles peuvent s'appliquer à des constructions isolées mais aussi à des ensembles urbains tels que les cités ouvrières (cité Jean Allain, Cité des Gaudelées, Cité de la Roulais...).

5.3. Accompagner et maîtriser le processus de renouvellement urbain grâce aux règles d'urbanismeAdapter au mieux le zonage et le règlement du PLU par rapport aux enjeux d'une densification maîtrisée de la ville, en actualisant le règlement morphologique actuel.Certains quartiers comme celui de Bonabry se distinguent par une grande homogénéité urbaine et architecturale, le règlement du PLU doit permettre d'adapter les possibilités de construire pour respecter cette homogénéité.

Site Patrimonial

Remarquable


Exemples de prescriptions architecturales pouvant être appliquées pour des ensembles architecturaux remarquables, ici la Cité Ouvrière Jean Allain.

Révision du Plan Local d'Urbanisme O Réunion Publique F …©vision du PLU... · 2019. 7. 10. ·...

Documents

Transcript of Révision du Plan Local d'Urbanisme O Réunion Publique F …©vision du PLU... · 2019. 7. 10. ·...