“El denominado proceso único de ejecución de desalojo”

D.L 1177.Expone: Cristina Bastidas Flores

Temas a analizar:

• Modalidades de arrendamiento

• Contrato de arrendamiento destinado a vivienda

• Proceso único de ejecución de desalojo (D.L 1177)

• Supuestos y cuestiones procesales

• Análisis dogmático del proceso ejecutivo

• Proceso Sumarísimo de desalojo (art 585 C.P.C)

• Proceso de desalojo por Clausula de Allanamiento (art 594 C.PC)

Arrendamiento con fines de vivienda (D. Leg. 1177)Se regulan 3 tipos de arrendamiento:

• Contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda.(FUA)

• Del Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a Viviendacon Opción de Compra (FUAO)

• Del Contrato de Arrendamiento - Financiero (Leasing) de Inmuebledestinado a Vivienda (FUAL)

.

Registro administrativo de arrendamiento para vivienda (R.A.V)

• Registro electrónico a cargo del Fondo Mi vivienda

• responsabilidad del notario (remisión de los contratos al R.A.V ), registro extraprotocolar, lugar deubicación del bien arrendado

• ¿Resulta obligatoria la inscripción en registros de predios?

• Acceso publico

• Resoluciones judiciales que ordenen el desalojo

• ¿Finalidad? Mejorada Chauca: “permite la adecuada publicidad de los negocios inmobiliarios y delcomportamiento de los arrendatarios. Eventuales desalojos y morosidades se anotarán en dicho registro parainformar sobre los malos inquilinos” Castillo Freyre: “otorgar la posibilidad de verificar previamente la buenaconducta en la ejecución contractual de los potenciales arrendadores o arrendatarios”

• Registro de deudores judiciales morosos (ley 30201) ¿doble inscripción?

Formulario único de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda-FUA• Contrato de arrendamiento (art° 9): el arrendador se obliga a ceder

temporalmente al arrendatario el uso de un inmueble de su propiedad, paradestinarla única y exclusivamente a vivienda, por cierta renta convenida y por unplazo pactado.

• Se celebra únicamente con el FUA, inscripción obligatoria en el RAV.¿Solemnidad?

• ¿merito ejecutivo? A propósito del proceso de desalojo

• Otro requisito: cuenta de abono (art° 7) el arrendatario ha de indicar una cuentade abono en una empresa del sistema financiero: renta convenida, importe de lagarantía, conceptos complementarios.

“PROCESO ÚNICO DE EJECUCIÓN DE DESALOJO”

Procedencia y causales:• Conclusión del contrato por vencimiento del plazo contractual

• Resolución contractual de mutuo acuerdo.

• Incumplimiento de pago de la renta convenida por 2 meses consecutivos.

• Incumplimiento de pago de los conceptos complementarios por seis meses consecutivos. (Ley N°27157)

• Uso del inmueble con un fin distinto al de vivienda.

• C.C Art ° 1697.- el contrato de arrendamiento puede resolverse:

• Si el arrendatario no ha pagado las renta del mes anterior y si vence otro mes y además quince días¿existe una derogación tacita de las reglas del C.C?

• C.C Art° 1712.- los contratos de arrendamiento regulados por leyes especiales se rigensupletoriamente por las normas de este titulo.

Requisitos

• Formulario (FUA)

• Reporte del registro administrativo de vivienda

• Documento que sustente la causal de desalojo

• Requisitos y anexos de la demanda (424 y 425 C.P.C)

• Competencia: juzgado de paz letrado ¿competencia por cuantía?

• Acumulación de pretensiones: pago de las rentas adeudadas, conceptoscomplementarios.

Plazos

DEMANDA5 días CONTESTAR O

ALLANARSE

3 díasSENTENCIA EJECUCIÓN

3 días

3 días

APELACIÓN (sin efecto

suspensivo)Eleva apelación

SUPERIOR RESUELVE

LA APELACION

2 días3 días

Proceso de desalojo ( D.L 1177)• El demandado podrá allanarse, deducir excepciones o defensas previas.

• alegar vigencia del contrato, pago de rentas o conceptos complementarios.

• medios probatorios que no requieran actuación.

• Fundada la demanda: descerraje

• Inscripción en el R.A.V

• Asistencia policial para la ejecución del desalojo.

• La apelación no suspende el lanzamiento. ¿segunda instancia?

• Responsabilidad administrativa del Juez para el cumplimiento de los plazos.

Cuestiones importantes a resolver: • ¿resulta necesario cursar una carta notarial?

• ¿hay una exigencia de conciliar?

• ¿Que implica que el formulario tenga merito ejecutivo?

• ¿Es realmente un proceso de ejecución?

• ¿Cuál es su relación con el proceso sumarísimo Art 585(precario y ¿vencimiento de contrato?) y el desalojo con clausula allanamiento. Art 594?

Proceso de ejecución• Preliminar: Se diferencia de los procesos cognitivos, en la medida que

se acude a este proceso con un derecho “ya declarado, constituido” oderecho cierto, que no admite mas discusión, en merito a un tituloejecutivo.• “En su acepción general y genérica, proceso de ejecución sirve para

indicar el fenómeno de desenvolvimiento de la función jurisdiccionalcivil, cuando se dirija a la realización coactiva del derecho,judicialmente declarado cierto o legalmente cierto” (Rocco)

• “Mientras el proceso de cognición transforma el hecho en derecho, elproceso ejecutivo, al contrario, transforma el derecho en hecho”(Carnelutti)

• “Es el procedimiento dirigido a asegurar la eficacia practica de las sentencias de condena(…) en algunos casos se admite que los particulares convengan o estipulen algo que equivale virtualmente a una sentencia de condena. El titulo contractual u obligacional se asimila entonces con la sentencia y adquiere la calidad de titulo privado de ejecución (Couture)”

• “caracterizase al proceso de ejecución, en relación intima con la naturaleza de la pretensión que en el se formula (…) actuar en defensa de un derecho ya reconocido, con menor o mayor amplitud, para lograr que se cumpla, designio ultimo del proceso, con fines reparadores de una violación que consiste en el incumplimiento por el que las debe de las obligaciones que contrajo” ( De la Plaza)

• “El proceso de ejecución, a diferencia del proceso declarativo, no tiene por objeto que el órgano jurisdiccional declare la existencia (o inexistencia) de un determinado derecho en base a lo pretendido, alegado y probado por las partes, sino que tiene por objeto que dicho órgano realice un conjunto de actividades — usualmente materiales—, destinadas a satisfacer concretamente el interés de un sujeto que ya tiene un derecho cierto por cuanto ya ha sido judicialmente declarado porque la ley lo considera cierto, en sustitución de quién debe hacerlo y no lo hizo” (Eugenia Ariano)

Titulo ejecutivo

• Solo se puede promover ejecución en virtud de títulos ejecutivos de naturaleza judicial o extrajudicial.

• “En los procesos de ejecución se pretende solucionar un conflicto, pero sobre la base de un titulo ejecutivo, al cual le ley le otorga una presunción de autenticidad. Por ello el conocimiento es limitado, las defensas son taxativamente enumeradas por la ley y los plazos breves y perentorios” (Ferreyra de la Rua)

• Principio de legalidad: “nulla executio, sine titulo.” (Liebman)

• Contenido material(intrínsecas) y formal(extrínsecas).

• Naturaleza judicial o extrajudicial.

Titulo ejecutivo• “Documentos título ejecutivo son los que el legislador quiere que sean;

atendiendo a razones de oportunidad política, el legislador atribuye a determinados documentos la cualidad de título ejecutivo y nada más. Un concepto atípico o general carece de utilidad. Se debe hacer una enumeración (siempre numerus clausus), pero no buscar una noción”(MONTERO AROCA-FLORS MATÍES)

• El título ejecutivo es un documento al que la ley le reconoce la calidad de tal( art.688 CPC) en tanto contenga un derecho (de crédito) cierto y exigible (art. 689 CPC).

D. Leg. 1177

• Art 4.3.- los formularios tienen merito de ejecución, siempre queestén suscritos ante un Notario, debidamente habilitado, o en sudefecto ante un Juez de Paz Letrado, de acuerdo a la normatividadvigente.(…)

D. Leg. 1177

• Art 4.3.- los formularios tienen merito de ejecución, siempre queestén suscritos ante un Notario, debidamente habilitado, o en sudefecto ante un Juez de Paz Letrado, de acuerdo a la normatividadvigente.(…)

• Art 14.-• E. (…) son admisibles con la contestación de la demanda(..)

• F. (…) el juez debe sentenciar en el plazo máximo de tres días (…)

• Mandato ejecutivo.

• Contradicción.

• El proceso de desalojo regulado en el 1177:

• ¿ resulta un verdadero proceso de ejecución ?

• ¿Cual es la importancia de tal denominación?

• ¿Qué efectos prácticos podría tener?

Proceso de ejecución

Proceso sumarísimo de desalojo

• Art. 585.-

• ¿Vencimiento de contrato?

• Ocupante precario.

• Competencia: ¿Juzgado de Paz Letrado o Especializado?

Desalojo por cláusula de allanamiento- Ley 30201• Art 594.-

• Clausula de allanamiento a futuro

• ¿existe realmente un allanamiento?

• Plazos

• Requisitos

• ¿resulta eficaz? : implicancias practicas

CRISTINA BASTIDAS FLORES

MUCHAS GRACIAS