Situacion Inmobiliaria Chile 2015
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Situacin
2015
Inmobiliaria
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Situacin Inmobiliaria2015
ndice
1. Condiciones econmicas y financieras desafiantes
2. Sector residencial: fuertes ventas pero precios comienzanmoderacin
3. Sector comercial: mayor vacancia resentir precios de arriendos4. Anexos: regulacin y poltica pblica
2
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Situacin Inmobiliaria2015
Confianza de consumidores y percepcinde desempleo* (ndices)
Seccin 1
Confianza mantiene niveles pesimistas
Fuente: BCCh, Adimark, BBVA Research*En cuanto al nivel de desempleo dentro de los prximos 12 meses, Cree que habrms cesanta, aproximadamente la m isma o menos cesanta que en la actualidad?(ndice 0-100 pts.)
En un entorno de bajaconfianza se observanexpectativas de deteriorodel mercado laboral
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IPEC Desemp leo Neutral
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Situacin Inmobiliaria2015
Masa salarial por componentes (var. % a/a)
Seccin 1
Masa salarial se estabiliza en niveles bajos,
aunque existe espacio para ver mayor deterioro
Fuente: BCCh, BBVA Research
Crecimiento de la ocupacin seestabiliza impulsado principalmentepor empleos relacionados al mayorgasto fiscal y al sector construccin
No obstante, salarios realesmostraran un crecimiento acotado el
2015. A octubre acumulan cada de0,7%
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IREM real Ocupados (var. % a/a) Masa salarial
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Situacin Inmobiliaria2015
Creacin de empleo en 12 meses por actividadeconmica (miles de personas)
Seccin 1
Ocupacin crece por componente asalariado asociado al
un mayor soporte fiscal, elemento que perder intensidaddurante el 2016
Fuente: INE, BBVA Research 5Fuente: INE, BBVA Research
Creacin de empleo en 12 meses por categoraocupacional (miles de personas)
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-100
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200
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2013 2014 2015
Pblicos* Agrcola
Minera Manufactura
Construccin Comercio y Hoteles
Transporte y comunicaciones Act. Inm. y empresariales
Resto Total
-100
-50
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2013 2014 2015
Empleadores Cuenta propia
Asalariado Personal de Servic io
Familiar no remunerado Total
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Situacin Inmobiliaria2015
Tasa de desempleo promedio INE vs U. de Chile(porcentaje)
Seccin 1
Tasa de desempleo se muestra resiliente a debilidad
cclica. Son esperables alzas contenidas
Fuente: INE, Microdatos U. de Chile, BBVA Research 6Fuente: Superintendencia de pensiones, BBVA Research
Solicitudes de pago seguro de cesanta(porcentaje)
5.2
5.4
5.6
5.8
6.0
6.2
6.4
6.6
6.8
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2013 2014 2015
INE (RM) U. de Chile (Gran Santiago)
7.0
4.4
-2.6
-4.0
-2.0
0.0
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4.0
6.0
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2013 2014 2015
Var. % anual
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Situacin Inmobiliaria2015
Condiciones crediticias (ndice)
Seccin 1
Condiciones crediticias para personas, constructoras
e inmobiliarias se mantienen restrictivas
(1) Diferencia entre el porcentaje de encuestados que opinaron que los estndares de aprobacin de crditos eran menos restrictivos en algn grado y el porcentaje dequienes consideraron que dichos estndares eran ms restrictivos en algn grado.
(2) Diferencia entre el porcentaje de encuestados que perciben un fortalecimiento de las solicitudes de crdito en algn grado y el po rcentaje de quienes consideraron quedichas solicitudes se han debilitado en algn grado.
Fuente: BCCh, BBVA Research
7
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Hipotecarios para la vivienda (1)
Menos restrictivo
Ms restrictivo
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Empresas inmobiliarias (2) Empresas constructoras (2)
Menos restrictivo
Ms restrictivo
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Situacin Inmobiliaria2015
TPM efectiva y trayectorias implcitas enswapsy encuestas (porcentaje)*
Seccin 1
Se suman condiciones financieras que se tornan
menos expansivas a partir de 2S15 de la mano deaumentos en la TPM
Fuente: BCCh, Tradition, BBVA Research.
*EEE: Encuesta de Expectativas Econmicas del Banco Central de Chile con datos adiciembre de 2015. EOF: Encuesta de Operadores Financieros del Banco Central de Chile condatos a la segunda semana de diciembre de 2015.
Combinacin entre normalizacin
monetaria y convergencia deinflacin a la meta, aumentaratasas reales a plazos medios (1 a5 aos)
Banco Central considera elevar la
TPM hasta 4,0% a diciembre 2016
8
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dic
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ago-16
dic
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EEE EOF Efectiva
BBVAe Swaps Dic-15 Swaps Sep-15
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Situacin Inmobiliaria2015
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4
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ne-1
5
m
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m
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s
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n
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5
Spread bancario p romedio
BCU10
Comisin/margen
Tasa de inters de colocaciones de vivienda (reajustable en UF)
Tasas de inters de colocaciones hipotecarias(porcentaje)
Seccin 1
Tasas se mantienen bajas desde una perspectiva
histrica a pesar de mayor spread de colocaciones debonos bancario
Fuente: BCCh, BBVA Research9
-0.30
-0.20
-0.10
0.00
0.10
0.20
0.30
0.40
Diferencia Nov-15 / Ago-15
Spread bancario promedioBCU10
Comisin/margen
Tasa de inters de colo caciones de vivienda (reajustable en UF)
Descomposicin cambio en tasas hipotecarias:Diferencia entre Noviembre y Agosto 2015 (pb)
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Situacin Inmobiliaria2015
Inversin a materializar en el sector inmobiliarioperiodo 2015-2019 segn etapa actual de los
proyectos (millones USD)
Seccin 1
Inversin sector inmobiliario en segundo lugar
para total catastrado en quinquenio 2015-19
Fuente: CBC, BBVA Research 10
Inversin privada a materializarperiodo 2015-2019 segn sector
(% del total)
Fuente: CBC, BBVA Research
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5,000
6,000
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8,000
9,000
2015 2016-2019
Ing. De detalle Construccin Terminado
21%
4%
4%
29%
3%
23%
12%
4%
2015-2019
Minera Forestal Industria
Energa Puertos Inmobiliario
Obras Pblicas Otros
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Situacin Inmobiliaria2015
Ingreso de nuevos proyectos durante el 3T15 enel sector inmobiliario
(millones USD, nmero de proyectos)
Seccin 1
Regin metropolitana concentra mayores montos
de inversin
Fuente: CBC, BBVA Research 11
Distribucin regional proyectos privados delsector inmobiliario
(millones USD)
Fuente: CBC, BBVA Research
0
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2,000
3,000
4,000
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8,000
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Zona no rte Zona Centro Zona Sur Reg inMetropolitana
1T15 2T15 3T15
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V VII RM
Residenciales No residenciales N de proyectos (eje der.)
-
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Situacin Inmobiliaria2015
ndice
1. Condiciones econmicas y financieras desafiantes
2. Sector residencial: fuertes ventas pero precios comienzanmoderacin
3. Sector comercial: mayor vacancia resentir precios de arriendos4. Anexos: regulacin y poltica pblica
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Situacin Inmobiliaria2015
Ventas nacionales de viviendas nuevas (unidades)
Seccin 2
Ventas de viviendas muestran fuerte dinamismo enSantiago, zona con bajos niveles de entregainmediata
Fuente: CChC, BBVA Research 13
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5
Ventas totales Entrega inmediata (eje der.)
Ventas totales de viviendas nuevas yporcentaje entrega inmediata en Santiago
(miles de unidades; porcentaje)
Fuente: GFK Adimark, BBVA Research
0
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6,000
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Departamentos (Gran Santiago) Casas (Gran Santiago)
Departamentos (Res to) Casas (Resto)
Total
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Situacin Inmobiliaria2015
Stocknacional de viviendas (unidades)
Seccin 2
donde la oferta tambin crece con fuerza
Fuente: CChC, BBVA Research
Santiago lidera la expansin de la
oferta habitacional en base adepartamentos
De acuerdo a catastro de inversionespara el quinquenio 2015-19 estainclinacin geogrfica se mantendra
14
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Departamentos (Gran Santiago) Casas (Gran Santiago)
Departamentos (Res to) Casas (Resto)
Total
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ma
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5
Nacional Gran Santiago
Meses para agotar els tockde viviendas
Seccin 2
A pesar de incrementos en stocks, meses para
agotar inventarios
mantienen niveles bajos porfuerte dinamismo en ventas
Fuente: CChC, BBVA Research
Retrocesoen ltimoao porfuerte
absorcin
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-
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Situacin Inmobiliaria2015
Ratio renta-precio: diversas medidas
(ndice marzo 2001=100)
Seccin 2
Algunos indicadores apuntan a cierta sobrevaloracin,
en particular, propiedades nuevas en Santiago
Fuente: BCCh, CChC, INE, BBVA Research 16
Ratio precio-ingreso: diversas medidas
(ndice marzo 2001=100)
Fuente: BCCh, CChC, INE, Portal Inmobil iario, BBVA Research
75
85
95
105
115
125
135
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7
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sep-0
8
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0
mar-11
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mar-12
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2
mar-13
sep-1
3
mar-14
sep-1
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5
Renta-precio (BCCh-Nacional) Promedio 9A (BCCh-Nacional)
Renta-precio (CChC-Santiago) Promedio 9A (CChC-Santiago)
94
98
102
106
110
114
118
dic
-05
sep
-06
jun
-07
mar-
08
dic
-08
sep
-09
jun
-10
mar-
11
dic
-11
sep
-12
jun
-13
mar-
14
dic
-14
sep
-15
Precio-ingreso (BCCh-Nacional) Promedio 15A (BCCh-Nacional)
Precio-ingreso (CChC-Santiago) Promedio 15A (CChC-Santiago)
-
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Situacin Inmobiliaria2015
Razn entre precio de la vivienda e ingreso disponible*(ndice, base 2005 = 100)
Seccin 2
Razn precio/ingreso contina aumentando en elmargen, aunque se ubica por debajo de pasesdesarrollados
*Incluye: Alemania, Australia, Blgica, Canad, Chile, Corea de l Sur, Croacia, Dinamarca, Espaa, EE.UU., Finlandia, Francia, Holanda, Irlanda, Israel,Italia, Japn, Luxemburgo, Noruega, Nueva Zelanda, Reino Unido, Sudfrica, Suecia y Suiza.
*Estimacin para Chile al ao 2015 calculada en base a ndice de precios de vivienda del BCCh con informacin al 2T15. Mediana de pasesseleccionados ara el ao 2014 con informacin al tercer trimestre de ese ao. Fuente: Banco Central de Chile.
40
60
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100
120
140
160
06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Chile Med iana Mximo - Mnimo
-
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Situacin Inmobiliaria2015
Seccin 2
Zona norte: precios se estabilizan pero arriendos
continan resintindose
18
Precio de venta de viviendasnuevas y usadas, zona Norte* (var.% a/a)
Precio de arriendo de viviendas enla zona Norte* (var. % a/a)
Fuente: BCCh, BBVA Research Fuente: Portal Inmobilia rio, BBVA Research
-4.9
-3.4
-6.0
-5.0
-4.0
-3.0
-2.0
-1.0
0.0
2014 2015
*Zona Norte incluye regiones XV, I, II, y III. Variaciones almes de junio de cada ao.
24.7
-5.5
4.1
-10.0
-5.0
0.0
5.0
10.0
15.0
20.0
25.0
30.0
2013 2014 2015
-
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Situacin Inmobiliaria2015
Seccin 2
Zona centro (excl. RM): desaceleracin en precios
de viviendas y disminucin en arriendos
19
Precio de venta de viviendasnuevas y usadas, zona Centro* (var.% a/a)
Precio de arriendo de viviendas enla zona Centro* (var. % a/a)
Fuente: BCCh, BBVA Research Fuente: Portal Inmobilia rio, BBVA Research
10.5
-4.8-6.0
-4.0
-2.0
0.0
2.0
4.0
6.0
8.0
10.0
12.0
2014 2015
*Zona Centro incluye regiones IV, V, VI y VII. Variaciones almes de junio de cada ao.
2.9
7.6
2.6
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
8.0
9.0
2013 2014 2015
-
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Situacin Inmobiliaria2015
Seccin 2
Zona sur se adelanta al ajuste: retroceso en
precios y arriendos es ms relevante
20
Precio de venta de viviendasnuevas y usadas, zona Sur* (var. %a/a)
Precio de arriendo de viviendas enla zona Sur* (var. % a/a)
Fuente: BCCh, BBVA Research Fuente: Portal Inmobilia rio, BBVA Research
1.5
-11.8
-14.0
-12.0
-10.0
-8.0
-6.0
-4.0
-2.0
0.0
2.0
4.0
2014 2015
*Zona Sur incluye regiones VIII, IX, XIV, X, XI, XII.Variaciones al mes de junio de cada ao.
4.8
3.7
-2.5-3.0
-2.0
-1.0
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
2013 2014 2015
-
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7.0
3.8
0.00.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
8.0
2013 2014 2015
Gran Santiago (v iviendas usadas, Portal Inmobiliario)
Seccin 2
Regin metropolitana pierde dinamismo en precios
y arriendos dejan de aumentar
21
Precio real de venta de viviendas nuevas yusadas (var. % a/a)*
Precio real de arriendo viviendas en elGran Santiago (var. % a/a)
Fuente: Portal Inmobl iario , CChC, BCCh, BBVA Research.*Variaciones al mes de junio de cada ao.
Fuente: Portal Inmobiliario, BBVA Research
15.0
11.0 10.9
7.6
9.98.78.2
7.0
5.5
0.0
3.0
6.0
9.0
12.0
15.0
18.0
2013 2014 2015
Gran Santiago (v iviendas usadas, Portal Inmobiliario)
Gran Santiago (viviendas nuevas, CChC)
Regi n Metropolitana (vi viendas nuevas y usadas, BCCh)
-
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Situacin Inmobiliaria2015
22
Ingresodisponible
(+)
Meses deinventarios
(-)
Tasas deinters
reales (-)
Costos deconstruccin
(+)
Modelo de Preciosreales de viviendas:
Precio de viviendasestimado
-
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Situacin Inmobiliaria2015
-12.0%
-9.0%
-6.0%
-3.0%
0.0%
3.0%
6.0%
9.0%
12.0%
80
90
100
110
120
130
140
150
160
jun-0
3
oct-03
feb
-04
jun-0
4
oct-04
feb
-05
jun-0
5
oct-05
feb
-06
jun-0
6
oct-06
feb
-07
jun-0
7
oct-07
feb
-08
jun-0
8
oct-08
feb
-09
jun-0
9
oct-09
feb
-10
un-1
0
oct-10
feb
-11
jun-1
1
oct-11
feb
-12
jun-1
2
oct-12
feb
-13
jun-1
3
oct-13
feb
-14
jun-1
4
oct-14
feb
-15
un-1
5
Residuo (eje der.) Ef ectivo Estimad o Erro r estand ar
Modelo de precios de viviendas y desalineamiento fundamental
(ndice 2008=100, cifras del BCCh al 2T15)
Seccin 2
Desalineamiento de precios es acotado pero significativo.
Sin embargo, se estabiliza en el margen
Fuente: BBVA Research en base a Banco Central de Chile
Si i I bili i 2015
-
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Situacin Inmobiliaria2015
Determinantes del cambio porcentual en precios deviviendas
Seccin 2
En este contexto, precios deberan continuar
desacelerndose
Fuente: BBVA Research, BCCh
Ajustes regulatorios que afectan al
sector es una potencial explicacinpara el desalineamiento a travs delcanal de expectativas
24
-4.0
-2.0
0.0
2.0
4.0
6.0
8.0
jun-11 jun-12 jun-13 jun-14 jun-15
Ingreso disponible Tasas reales
Costos de construccin Meses de inventarios
Prec io efec tivo BCCh Prec io es timado BBVA
Sit i I bili i 2015
-
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Situacin Inmobiliaria2015
ndice
1. Condiciones econmicas y financieras desafiantes
2. Sector residencial: fuertes ventas pero precios comienzanmoderacin
3. Sector comercial: mayor vacancia resentir precios dearriendos
4. Anexos: regulacin y poltica pblica
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Situacin Inmobiliaria 2015
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Vacancia oficinas clase A+, A(entre 1T14 y 3T15, % s tock de m2disponible)
Seccin 3
Precios de arriendo de oficinas continanretrocediendo, en lnea con aumento sostenido dela vacancia
Fuente: Global Property Solutions, BBVA Research 26Fuente: Global Property Solutions, BBVA Research
Precio de arriendo oficinas clase A+, A(entre 1T14 y 3T15, UF/m2)
0.30
0.35
0.40
0.45
0.50
0.55
0.60
0.65
Santiago Vitacura Providencia Las Condes Total
0
5
10
15
20
25
Santiago Vitacura Providencia Las Condes Total
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Situacin Inmobiliaria2015
Seccin 3
Inversin en oficinas se posterga en respuesta alaumento en la vacancia. Centros comercialesincrementan su inversin
Inversin inmobiliaria en oficinas(millones de dlares)
Fuente: BBVA Research en base a Corporacin de Bienes de Capital (CBC)
Pgina 27
Inversin inmobiliaria para uso comercial(millones de dlares)
Fuente: BBVA Research en base a Corporacin de Bienes de Capital (CBC)
0
50
100
150
200
250
300
350
2015 2016 2017 2018
Estimado al 3T 2014 Estimado al 3T 2015
0
50
100
150
200
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350
2015 2016 2017 2018
Estimado al 3T 2014 Estimado al 3T 2015
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Situacin Inmobiliaria2015
ndice
1. Condiciones econmicas y financieras se deterioran
2. Sector residencial: fuertes ventas pero precios comienzanmoderacin
3. Sector comercial: mayor vacancia resentir precios de arriendos4. Anexos: regulacin y poltica pblica
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Situacin Inmobiliaria 2015
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Seccin 4
Cambios regulatorios: algunas innovaciones
podran explicar aceleracin de ventas enverde y precios de viviendas nuevas
Restricciones a
exencin de 65%IVA construccin
Modificacin anorma de
provisioneshipotecarias
Con tope en 225 UF, aviviendas con unprecio menor a
2.000UF
Implementacingradual desde enero
2016
Para toda gananciaacumulada de capital
por sobre 8.000 UF
Desde enero 2017.Escape a la norma: Re-
tasacin pero conmayores
contribuciones
Afectara a carteras conloan-to-value sobre 80%
Encarecimiento de crditoo mayores necesidades de
capital paracompradores/inversores
entrantes
29
Impuesto a la
ganancia decapital
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Distribucin de los hogares segn situacin de tenencia dela vivienda (1990-2013, porcentaje)*
Seccin 4
Se observa mayor proporcin de hogares que arriendanmientras propiedad reduce su prevalencia, impulsado por
quintil de mayor ingreso
Fuente: Ministerio de la Vivienda en base a datos CASEN*Otro incluye otros tipos de tenencia de la vivienda como por ejem plo usufructo yposeedor irregular.Porcentaje calculado sobre casos vlidos.
30
Distribucin de los hogares segn situacin de tenencia de lavivienda por quintil de ingreso autnomo per cpita del hogar
(2013, porcentaje)
64.5 64.3 66.2 64.6 63.6
11.815.8 16.8
20.527.9
0
10
20
30
40
50
6070
80
90
100
I II III IV V
Propio/a Ocupante o poseedor irregular
Usufructo Cedido/a
Arrendado/a
61.5
70 67.4 65.5 64.6
17.2 16.2 17 17 18.6
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
1990 2000 2009 2011 2013
Propio Otro* Cedido Arrendado
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Composicin del dficit habitacional por quintil de ingreso autnomo per cpita del hogar(2009-2013, porcentaje)
Seccin 4
A pesar de esfuerzos para reducir, dficit habitacionalsigue concentrado en quintiles de menores ingresos
Fuente: Ministerio de la Vivienda en base a datos CASEN 31
0
5
10
15
20
25
30
35
40
I quintil II quintil III quintil IV quintil V quintil
2009 2011 2013
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1. Condiciones econmicas se han deteriorado para los hogares. Seprev un deterioro adicional en el mercado laboral.
2. Condiciones para otorgamiento de crdito se han tornado menosfavorables. A pesar de tasas hipotecarias en mnimos histricos,
condiciones regulatorias han llevado a mayor cautela enotorgamiento de crditos.
3. Tasas de crditos para hipotecas se mantienen bajas, peroesperamos leves alzas ante incrementos de TPM, tasas externas ymenor espacio para compresiones de mrgenes en la banca.
4. Pese a lo anterior, el 2015 termina con ventas dinmicas y fuertescolocaciones hipotecarias. En alguna medida no menor se explicapor anticipo de compra ante cambios tributarios.
Principales mensajes
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5. Precios de viviendas moderan su incremento, pero an se observaacotado aunque significativo desalineamiento respecto afundamentales. Mejora en fundamentales y/o desaceleracionesadicionales en precios seran necesarias para cerrar esta brecha.
6. Aumento de ventas en verde/blanco representa un riesgo para lasostenibilidad de precios ante la concrecin de un escenario deriesgo para la economa.
7. Nuestra advertencia sobre el mercado de propiedadescomerciales se concreta, a travs de aumento en tasas devacancia y retrocesos en precios de arriendo.
Principales mensajes
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Inmobiliaria