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T E R M I N A L E S T R A N S A N T I A G O

Octubre 2015

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Octubre 2015

Preparado por: Atisba Estudios y Proyectos Urbanos

Ltda. Alsacia 130, Las Condes

Santiago de Chile

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4

ÍNDICE

1 PRESENTACIÓN Y OBJETIVOS ....................................................... 5

2 METODOLOGÍA ................................................................................. 6

2.1 Identificación de Terminales y Sitios de Reemplazo...................... 6

2.2 Análisis Normativo ............................................................................ 6

2.3 Valorización de Terminales y sus Reemplazos .............................. 7

2.4 Énfasis y Limitaciones...................................................................... 7

3 RESULTADOS.................................................................................... 9

3.1 ¿Cómo son los Terminales y dónde se ubican? ............................ 9

3.2 ¿Cuánto valen los Terminales del Transantiago? ........................ 17

3.3 ¿Existen Ubicaciones Alternativas?.............................................. 20

4 CONCLUSIONES.............................................................................. 21

ANEXO 1 .......................................................................................... 23


5

1 PRESENTACIÓN Y OBJETIVOS

En este año Transantiago ha experimentado una caída en todos sus niveles de

servicio, ha reducido su demanda y se ha elevado la evasión alcanzando un

record de 27% según la medición entregada por la empresa Alto.

En esta compleja situación influyen situaciones de contexto (congestión, falta de

infraestructura) pero también, y especialmente, el mal desempeño de los

operadores de buses que parecieran tener pocos incentivos para mejorar su

desempeño, y muchos para solicitar nuevos aportes al Estado.

Los contratos del Transantiago serán renovados en 2018 lo que constituye una

oportunidad para generar condiciones que mejoren la calidad de servicio a fin de

elevar el beneficio social de los enormes recursos públicos que consume este

sistema.

Esta oportunidad podría verse amenazada por el poder de mercado que ejercen

los actuales operadores de buses al tener la propiedad o el control de los

terminales, generando una ventaja competitiva sin que ello implique,

necesariamente, mejores condiciones para los usuarios.

Este reporte de Atisba Monitor busca aportar en esta discusión, estimando cuanto

tendría que pagar el Estado por expropiar los terminales, comparando esta cifra

con los montos destinados para subsidiar el sistema. Adicionalmente se busca

verificar si existen opciones alternativas para construir terminales en sitios distintos

a los actuales (“sitios de reemplazo”), a fin de reducir las ventajas competitivas de

sus propietarios o arrendadores actuales en un futuro proceso de litación.


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2 METODOLOGÍA

2.1 Identificación de Terminales y Sitios de Reemplazo

La primera actividad del estudio fue ubicar los terminales existentes, consultando

información de las empresas operadoras, reportes de prensa y Transantiago,

además de una revisión de fotografías satelitales de Santiago.

Una vez ubicados los terminales, se realizó un catastro de los sitios eriazos o con

edificaciones precarias y livianas en un radio de 500 metros a la redonda,

escogiendo aquellos que presentaran una superficie equivalente a la del terminal,

a objeto de viabilizar su reemplazo.

El catastro de los sitios de reemplazo se inicia con un estudio de fotos satelitales

que luego fue validado con visitas a terreno, comprobando que el sitio estuviera en

las condiciones detectadas. Luego se elaboró una ficha para cada terminal y su

sitio de reemplazo (cuando existen), se estimaron sus deslindes y se calculó su

superficie y capacidad (número de buses que pueden localizarse).

2.2 Análisis Normativo

En los sitios de reemplazo, se verificó si el plan regulador vigente permite instalar

en terminales de transporte público. Si bien es posible que el Estado promueva un

cambio normativo para viabilizar su desarrollo, este proceso demanda tiempo así

que se asumió que era relevante que el uso de suelo permitido fuera compatible.


7

2.3 Valorización de Terminales y sus Reemplazos Para estimar el valor comercial de los terminales y sus sitios de reemplazo, Atisba

utilizó una base de datos de 8.337 registros de ofertas, tasaciones y transacciones

de propiedades elaborada con la empresa Transsa, que permite representar con

precisión los precios de terrenos urbanos y suburbanos del Gran Santiago.

Los registros fueron agrupados por “zonas” que presentaban características

homogéneas desde un punto de vista de mercado y normativa territorial. Luego se

calculó el precio promedio de cada zona y se multiplicó por la superficie de los

terminales y sus sitios de reemplazo, estimando el valor final de ambas categorías.

2.4 Énfasis y Limitaciones

El objetivo del estudio es estimar cuánto valen los terminales del Transantiago y

verificar si existen sitios para reemplazarlos, a fin de evitar que sus propietarios

tengan ventajas en un proceso de licitación. En dicho marco hay tres precisiones

que hacer.

La primera es que los terminales fueron ubicados por Atisba solicitando la

información a cada empresa operadora del Transantiago y luego verificando con

visitas a terreno si efectivamente existían. Luego se calculó su superficie mediante

fotos áreas ya que no existían reportes oficiales actualizados que presenten esta

información, lo que pensamos debiera corregirse dada la importancia estratégica

que tiene.

En segundo lugar, el estudio no realiza una tasación para cada terminal, sino que

asigna el precio promedio de suelo de la zona donde este se localiza, el cual ha


8

sido calculado a partir de una base de datos muy robusta que permite aproximar,

con buena evidencia, el valor de mercado de estos inmuebles.

Por último, en el caso de los sitios de reemplazo no se identifica el propietario ni la

disponibilidad de venta, aunque se seleccionan sitios eriazos o con edificaciones

precarias y livianas, ya que en estos casos la compra o expropiación será más

factible y rápida, respecto a un sitio con edificaciones, especialmente si son

viviendas o torres de oficinas.

Además, para precisar esta disponibilidad se identificaron los sitios de reemplazo

que, pese a estar eriazos y próximos a los terminales; no permiten este uso de

suelo por plan regulador como ocurre con equipamientos deportivos (ej. canchas

de fúbol) o áreas verdes aún no consolidadas.


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3 RESULTADOS

3.1 ¿Cómo son los Terminales y dónde se ubican?

Se localizaron 70 terminales que suman 131,39 hectáreas de suelo, equivalentes

a 1,6 parques del tamaño del O’Higgins. Su cabida en términos de flota, alcanza

los 6.534 buses.

A nivel de empresas la mayor superficie la concentra el grupo Alsacia – Express

con 43,6 hectáreas correspondientes al 33% del total, distribuidos en 16

terminales en 11 comunas.

Le siguen Subus con 32 hectáreas y el 24% del total en 11 terminales y en tercer

lugar Buses Metropolitana (en adelante “Metbus”) con 22,5 hectáreas

correspondientes al 17%, en 14 terminales.

El cuadro 3.1 detalla la información por empresa y los mapas que siguen muestran

su localización en el Gran Santiago, con detalles por sectores geográficos (norte,

poniente, sur, etc.). En estos últimos mapas, cada terminal tiene un código de

identificación que permite asociarlo a las fichas y bases de datos que fueron

elaboradas como respaldo al presente informe y que pueden ser solicitadas a

nuestra oficina.


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Cuadro 3.1 - Características de terminales de Transantiago por empresa y por comuna.

OPERADOR NUMERO TERMINALES CAPACIDAD SUPERFICIE TERMINALES % SUPERFICIE VALORIZACION

BUSES (M2) (UF)

INVERSIONES ALSACIA S.A 9 757 197.319 15,0% 1.072.064

SUBUS CHILE S.A 11 1.321 316.769 24,1% 1.342.264

BUSES VULE S.A 17 1.213 192.775 14,7% 532.457

EXPRESS DE SANTIAGO UNO S.A 7 1.251 238.837 18,2% 817.626

BUSES METROPOLITANA S.A 14 926 225.632 17,2% 948.612

REDBUS URBANO S.A 8 646 83.933 6,4% 411.669

STP S.A 4 470 58.651 4,5% 165.509

TOTAL 70 6.584 1.313.916 100% 5.290.200

COMUNA NUMERO TERMINALES CAPACIDAD SUPERFICIE TERMINALES % SUPERFICIE VALORIZACION

BUSES (M2) UF

CERRILLOS 1 33 5.256 0,4% 15.926

CERRO NAVIA 3 193 46.916 3,6% 277.195

ESTACION CENTRAL 3 268 58.079 4,4% 472.423

HUECHURABA 7 751 149.447 11,4% 995.962

LA FLORIDA 5 189 37.006 2,8% 157.832

LA PINTANA 3 338 75.720 5,8% 167.796

LA REINA 1 125 23.819 1,8% 122.476

LAS CONDES 2 260 44.686 3,4% 218.917

LO ESPEJO 2 102 22.226 1,7% 94.380

MAIPU 12 1.042 214.832 16,4% 502.069

PEÑALOLEN 6 578 135.181 10,3% 559.847

PUDAHUEL 4 514 107.455 8,2% 359.797

PUENTE ALTO 8 793 130.769 10,0% 561.522

QUILICURA 5 777 126.462 9,6% 316.811

RENCA 2 110 26.792 2,0% 99.417

SAN BERNARDO 5 491 105.935 8,1% 332.693

SAN JOAQUIN 1 21 3.336 0,3% 35.138

TOTAL 70 6.584 1.313.916 100% 5.290.200

Fuente: Elaboración Propia


11

Figura 3.1 - Localización de Terminales de Transantiago



12

Figura 3.2 - Localización de Terminales de Transantiago, sector norponiente



13

Figura 3.3 - Localización de Terminales de Transantiago, sector nororiente



14

Figura 3.4 - Localización de Terminales de Transantiago, sector sur poniente



15

Figura 3.5 - Localización de Terminales de Transantiago, sector sur oriente



16

Como era esperable, la mayoría de los terminales se ubican en la periferia del

área metropolitana y sólo siete están dentro de Américo Vespucio en las comunas

de Estación Central, Lo Espejo, Cerrillos y San Joaquín. Su cabida es de solo 423

buses distribuidos en 8,9 hectáreas de suelo.

Las comunas con más superficie de terminales son Maipú, Huechuraba y

Peñalolén que suman el 38% del total con casi 50 hectáreas y una cabida de

2.371 buses.

En general se observa un patrón de localización con incidencia socioeconómica y

funcional, ya que 21 terminales se ubican en distritos de ingresos medio-bajos o

bajos (C3, D+E) y 12 lo hacen en zonas o parques industriales. Ello se explicaría

por la ausencia de vecinos o por la poca influencia que tendrían estos para

rechazar este tipo de infraestructuras debido a su ingreso socioeconómico, lo que

es común en usos o actividades que generan externalidades negativas sobre su

entorno.

Quizás por la misma razón, y por el elevado precio de la tierra, solo 3 terminales

se ubican en el barrio alto tradicional (Las Condes y La Reina) con una cabida de

384 buses que representa menos del 6%, y en el caso de Las Condes, lo hacen

en una zona destinada equipamiento de áreas verdes (oriente del parque

intercomunal), lo que limita el precio de suelo comercial del sector.

Es importante consignar que sólo un terminal está fuera del límite urbano del Gran

Santiago (Pudahuel, sector ENEA) y 5 lo hacen dentro del territorio urbanizable

recientemente incorporado con la modificación 100 del Plan Regulador

Metropolitano de Santiago (uno Quilicura y cuatro en Maipú. Esto también limita

los precios de los terrenos, respecto a zonas urbanas más antiguas o

consolidadas.


17

3.2 ¿Cuánto valen los Terminales del Transantiago?

El mapa adjunto, muestra la base de datos de 8.337 ofertas, tasaciones y

transacciones con la sectorización elaborada por Atisba con Transsa y que fue

usada para calcular los valores promedio de suelo. Al multiplicarlo por la superficie

de los 70 terminales de Transantiago se obtiene un monto de UF 5.290.200, lo que

equivale a US$ 197,2 millones.


18

Figura 3.6 - Ofertas, Tasaciones y Transacciones de precio del suelo.

Fuente: Elaboración Propia.


19

El precio promedio por metro cuadrado sería de UF 4,03, lo que se estima

consistente con los valores observados en zonas periféricas e industriales de

Santiago, tal como se grafica en el mapa de isovalores donde se aprecia la

estructura de precios del suelo de la ciudad.

Figura 3.7 - Isovalores de precios de suelo.

Fuente: Elaboración Propia a partir de data entregada por Transsa. -


20

El grupo Alsacia-Express concentraría el 36% del valor de los terminales con UF

1,89 millones y un promedio de 4,33 UF / m2 de terreno. Le siguen Subus con UF

1,34 millones y Metbus con UF 948.612 con precios promedio de 4,23 y 4,2 UF /

m2 respectivamente.

3.3 ¿Existen Ubicaciones Alternativas?

El catastro realizado por Atisba permite concluir que existen opciones alternativas

en 62 de los 70 terminales, pero en 12 casos, la normativa de los planes

reguladores no permite la instalación de terminales de transporte público.

Por lo tanto existían sitios de reemplazo para 50 terminales, que con capacidades

equivalentes por metro cuadrado, permitirían localizar 4.963 buses

correspondientes al 75% de la flota actual.

Si el Estado decidiera modificar los planes reguladores o la Ordenanza General de

Urbanismo y Construcciones para permitir terminales en los terrenos que

actualmente los prohíben, la cabida aumentaría a 87% con 5.741 buses.

Para determinar cuánto cuestan estos sitios de reemplazo, se aplicó el mismo

precio promedio del terminal que sería reemplazado, obteniendo un valor de UF

3.217.494, lo que equivale a U$ 119,9 millones.

Este monto representa el 61% del valor de los terminales actuales, pese a

concentrar el 75% de la flota potencial. Esta diferencia se explica porqué los sitios

de reemplazo tienen un valor promedio inferior, ya que sólo se encuentran en

áreas periféricas y suburbanas, y no en sectores más centrales o consolidados,

donde además, la capacidad de flota es inferior.


21

4 CONCLUSIONES Este reporte de Atisba Monitor permite concluir dos cuestiones centrales respecto

a los terminales que cumplirán un rol clave en una futura licitación del

Transantiago.

La primera es que su valor de mercado es marginal respecto a los recursos

fiscales que demanda el sistema. Si el Estado decidiera expropiar los 70

terminales actuales, tendría que desembolsar U$ 197,2 millones, equivalentes al

26% del subsidio anual y casi al 21%, en caso que este aumente como se

contempla en el proyecto de ley.

La segunda conclusión es que no es necesario negociar con los actuales

operadores, ya que existen sitios de reemplazo cercanos, eriazos o con

edificaciones precarias y livianas para 50 de los 70 terminales que cubren el 75%

de la flota con 4.963 buses.

Si el Estado decidiera comprarlos o expropiarlos, tendría que destinar U$ 119

millones lo que representa apenas el 16% del subsidio anual de Transantiago.

La cobertura podría aumentar al 87% (5.741 buses), si se modifican los planos

reguladores o la OGUC en 12 terrenos cercanos a los terminales, lo que elevaría

el monto de inversión a U$ 165 millones.

Además de la valorización por plusvalía, el Estado obtendría múltiples beneficios

por la compra o expropiación de los terminales o sus sitios de reemplazo, ya que

podría ofrecerlos como parte de la nueva licitación, lo que elevaría el número de

oferentes anulando la condición favorable que tienen los actuales operadores de


22

Transantiago sólo por ser propietarios o arrendadores de estas ubicaciones sin

que ello implique, necesariamente, una mejor calidad de servicio para los

usuarios, un desafío urgente considerando los enormes recursos que demanda

este sistema.

*****************************


23

ANEXO 1 Cuadro 5.1 - Base Terminales Transantiago (Parte 1)

CODIGO UNIDAD COMUNA EMPRESA SUP. CAPACIDAD VALOR ZONA VALOR ERIAZO SUP. ERIAZO VALOR ERIAZO

TERMINAL (UF/M2) (UF) (M2) (UF)

T-01 1 RENCA ALSACIA 24.807,80 95 3,79 93.922 NO 0 0

T-02 1 HUECHURABA ALSACIA 28.662,80 110 10,20 292.361 NO 0 0

T-03 1 PUENTE ALTO ALSACIA 11.683,80 45 7,07 82.604 SI 11.683,80 82.604

T-04 1 PEÑALOLEN ALSACIA 33.615,10 129 7,40 248.819 SI 33.615,10 248.819

T-05 1 MAIPU ALSACIA 32.875,70 126 0,74 24.229 SI 32.875,70 24.229

T-06 2 HUECHURABA SUBUS 24.317,10 101 2,33 56.683 SI 23.882,40 55.670

T-07 2 HUECHURABA SUBUS 57.547,60 240 6,72 386.605 NO 0 0

T-08 2 SAN BERNARDO SUBUS 30.252,90 126 3,38 102.255 NO 0 0

T-09 2 LA PINTANA SUBUS 55.694,70 232 2,22 123.419 SI 55.694,70 123.419

T-10 2 PUENTE ALTO SUBUS 29.446,40 123 4,16 122.438 SI 29.446,40 122.438

T-11 2 ESTACIÓN CENTRAL SUBUS 16.533,70 69 8,15 134.816 SI 44.602,40 363.688

T-12 2 SAN BERNARDO SUBUS 47.593,60 198 2,83 134.880 SI 63.947,70 181.228

T-13 2 LO ESPEJO SUBUS 17.864,00 74 4,39 78.441 SI 17.864,00 78.441

T-14 2 LA FLORIDA SUBUS 8.988,80 37 3,43 30.832 SI 8.988,80 30.832

T-15 3 SAN BERNARDO VULE 15.015,10 94 3,38 50.751 SI 20.075,70 67.856

T-16 3 LA PINTANA VULE 10.247,70 64 2,22 22.709 SI 10.247,70 22.709

T-17 3 PUENTE ALTO VULE 12.235,00 77 3,33 40.743 SI 8.789,30 29.268

T-18 3 QUILICURA VULE 45.462,40 286 1,86 84.560 SI 45.462,40 84.560

T-19 3 QUILICURA VULE 12.535,80 79 3,22 40.365 SI 12.535,80 40.365

T-21 3 MAIPU VULE 31.868,80 201 0,74 23.487 SI 31.868,80 23.487

T-22 3 MAIPU VULE 3.284,00 21 2,68 8.808 SI 3.284,00 8.808

T-23 3 MAIPU VULE 1.547,60 10 5,10 7.887 NO 0 0

T-24 3 MAIPU VULE 8.204,10 52 5,71 46.845 SI 8.204,10 46.845

T-25 3 MAIPU VULE 13.819,80 87 1,32 18.242 SI 13.819,80 18.242

T-26 3 MAIPU VULE 2.391,10 15 0,76 1.820 SI 2.391,10 1.820

T-27 3 CERRILLOS VULE 5.256,00 33 3,03 15.926 SI 5.256,00 15.926

T-28 3 LO ESPEJO VULE 4.362,00 27 3,65 15.939 SI 4.362,00 15.939

T-29 3 SAN BERNARDO VULE 8.923,70 56 3,65 32.607 SI 8.923,70 32.607

T-30 3 SAN JOAQUÍN VULE 3.335,70 21 10,53 35.138 SI 3.335,70 35.138

T-31 3 LA FLORIDA VULE 10.337,90 65 7,07 73.089 SI 10.337,90 73.089

T-33 4 PUDAHUEL EXPRESS 64.019,70 335 2,65 169.652 SI 64.019,70 169.652

T-34 4 MAIPU EXPRESS 40.818,00 214 0,74 30.083 SI 40.818,00 30.083

T-35 4 ESTACIÓN CENTRAL EXPRESS 28.081,50 147 8,58 240.939 SI 22.007,00 188.820

T-36 4 LA REINA EXPRESS 23.818,80 125 5,14 122.476 NO 0 0

T-37 4 QUILICURA EXPRESS 46.801,40 245 3,22 150.701 SI 46.810,90 150.731

T-38 4 LA FLORIDA EXPRESS 6.488,60 34 2,94 19.076 SI 6.488,60 19.076



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Cuadro 5.2 - Base Terminales Transantiago (Parte 2)

CODIGO UNIDAD COMUNA EMPRESA SUP. CAPACIDAD VALOR ZONA VALOR ERIAZO SUP. ERIAZO VALOR ERIAZO

TERMINAL (UF/M2) (UF) (M2) (UF)

T-39 5 PUDAHUEL METBUS 21.856,00 90 3,75 82.004 SI 22.320,40 83.746


T-41 5 MAIPU METBUS 13.819,80 57 1,32 18.242 SI 13.819,80 18.242

T-42 5 MAIPU METBUS 17.957,90 74 5,71 102.540 SI 17.957,90 102.540

T-43 5 MAIPU METBUS 7.426,80 30 2,68 19.919 SI 7.426,80 19.919

T-44 5 CERRO NAVIA METBUS 16.679,90 68 7,74 129.069 NO 0 0

T-45 5 CERRO NAVIA METBUS 9.737,90 40 4,90 47.706 SI 9.737,90 47.706


T-47 5 CERRO NAVIA METBUS 20.498,10 84 4,90 100.420 SI 20.498,10 100.420

T-48 5 LAS CONDES METBUS 23.319,30 96 4,90 114.241 SI 23.319,30 114.241

T-49 5 PEÑALOLEN METBUS 5.994,90 25 2,94 17.625 SI 5.994,90 17.625


T-51 5 PEÑALOLEN METBUS 3.278,50 13 5,14 16.858 NO 0 0

T-52 6 HUECHURABA REDBUS 15.909,80 122 10,20 162.280 SI 15.909,80 162.280

T-53 6 QUILICURA REDBUS 20.952,80 161 1,86 38.972 SI 20.952,80 38.972



T-56 7 PUENTE ALTO STP 21.662,40 174 1,46 31.670 SI 21.662,40 31.670




T-60 2 LA PINTANA SUBUS 9.777,60 41 2,22 21.667 SI 9.777,60 21.667

T-61 2 PUENTE ALTO SUBUS 18.752,70 78 8,01 150.228 SI 18.752,70 150.228

T-62 1 SAN BERNARDO ALSACIA 4.149,40 16 2,94 12.199 SI 4.149,40 12.199

T-63 4 PEÑALOLEN EXPRESS 28.808,90 151 2,94 84.698 SI 28.808,90 84.698


T-65 6 RENCA REDBUS 1.984,40 15 2,77 5.495 SI 1.984,40 5.495

T-66 6 HUECHURABA REDBUS 740,40 6 2,08 1.540 SI 740,40 1.540

T-67 6 QUILICURA REDBUS 709,20 5 3,12 2.213 SI 709,20 2.213

T-68 3 LA FLORIDA VULE 3.947,90 25 3,43 13.541 SI 3.947,90 13.541

T-69 1 ESTACIÓN CENTRAL ALSACIA 13.463,50 52 7,18 96.668 SI 16.119,10 115.735

T-70 1 MAIPU ALSACIA 40.818,00 157 4,90 199.967 SI 40.818,00 199.967

T-71 1 LA FLORIDA ALSACIA 7.242,80 28 2,94 21.294 SI 7.242,80 21.294

T-72 6 LAS CONDES REDBUS 21.366,80 164 4,90 104.676 SI 21.366,80 104.676


T E R M I N A L E S - atisba.cl · Terminales de Transantiago | 5 1 PRESENTACIÓN Y OBJETIVOS En...

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